ZNALECKÝ POSUDEK č. 193/13 o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 2592/44 v domě č.p. 2591, 2592, 2593 na pozemku p.č. 3075, podílu 68/4306 na bytovém domě č.p. 2591, 2592, 2593 a podílu 68/4360 na pozemku p.č. 3075, zapsaných LV 23218, 25025, katastrální území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
MARK CONSULTING s.r.o. Kudrnova 234/4 150 00 Praha 5 - Motol
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitostí pro zpeněžení v rámci insolvenčního řízení č.j. KSPH 35 INS 6205/2011 formou veřejné dražby dobrovolné, dle ust. § 13, zák. č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.09.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 35 stran textu včetně titulního listu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Hranicích 26.09.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 2592/44 v domě č.p. 2591, 2592, 2593 na pozemku p.č. 3075, podílu 68/4306 na bytovém domě č.p. 2591,2592,2593 a podílu 68/4360 na pozemku p.č. 3075, zapsaných LV 23218, 25025 katastrální území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Dražebník: MARK CONSULTING s.r.o. Kudrnova 234/4 140 00 Praha 5 – Motol (dražebník dle zák. č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách, koncese č.j. ZIV/U7705/2013/Mly vydaná ÚMČ P5, dne 11.6.2013)
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt číslo 2692/44 Hřebečská 2592 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kladno Počet obyvatel: 68 682 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.09.2013 za přítomnosti pana Michala Vosmíka, tel. 776 068 297 a zástupce objednatele posudku (dražebníka).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.09.2013, LV číslo 23218, k.ú. Kročehlavy - výpis z KN ze dne 06.09.2013, LV číslo 25025, k.ú. Kročehlavy - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele posudku (dražebníka) při prohlídce nemovitosti - informace a údaje sdělené účastnikem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu - část prohlášení vlastníka ze dne 22.11.1998, týkající se oceňované nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Vosmík Michal a Vosmíková Romana Hřebečská 2592, Kročehlavy, 27201 Kladno Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno.
-2-
Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nebylo podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Byt užívá vlastník. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vosmík Michal Nařízení exekuce - Vosmíková Romana Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě bytových domů v ulici Hřebečská. Jedná se o bytový dům, který tvoří vchody s č.p. 2591, 2592, 2593 s byty na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. Objekt byl postaven asi před 30 lety a je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Vytápění domu je dálkové. Dům je opraven - zateplení s novou fasádou, nové vstupní dveře a nová plastová okna. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2592/43
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2592/43 Popis Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+1 se nachází v 8. NP bytového domu. Vybavení bytu je podstandardní, Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna údržba. Bytová jednotka je velmi podstandardně vybavená, má původní bytové jádro a je v zanedbaném stavu. Dispozice bytu byla upravena posunutím příčky, což nebylo opraveno v prohlášení vlastníka a proto se vycházelo při ocenění z výměr, uvedených v prohlášení vlastníka. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Popis Pozemek je zastavěn bytovým domem. Ocenění
-4-
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 83 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 83 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 83% + 10% * (100 % + 83%) 101,30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,8780 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1310 1,8780 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 3075
Výměra [m2] 699,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
101,30
4 028,03
Jedn. cena [Kč/m2] 4 028,03
Cena [Kč] 2 815 592,97 2 815 592,97
Pozemek - zjištěná cena
=
2 815 592,97 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek
=
2 815 592,97 Kč 2 815 592,97 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
2 815 592,97 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Kladno 30 let 33 270,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu kuchyň:
10,30 m2 -5-
pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: komora: koupelna: záchod: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
10,00 m2 13,80 m2 18,40 m2 8,80 m2 1,00 m2 2,60 m2 1,00 m2 65,90 m2
=
2,40 m2 2,40 m2
2,40 m2 * 0,10
= = =
65,90 m2 0,24 m2 66,14 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90
č. III III II II III
Vi 0,00 0,02 0,00 0,00 0,03
II
-0,10
II
-0,01
III III IV
0,00 0,00 0,65
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,90 = 0,550 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II -6-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III II
0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,020 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,550 * 1,020 * 0,950 = 0,533 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 33 270,- Kč/m2 * 0,533 = 17 732,91 Kč/m2 CP = CU * PP = 17 732,91 Kč/m2 * 66,14 m2 = 1 172 854,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 172 854,67 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 815 592,97 Kč Spoluvlastnický podíl: 68 / 4 306 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 815 592,97 Kč * 68 / 4 306 = 44 463,61 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
44 463,61 Kč
Bytová jednotka 2592/43 - zjištěná cena
=
-7-
1 217 318,28 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2592/43
1 217 318,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 217 318,30 Kč
Celkem
1 217 318,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 217 318,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2592/43
1 217 318,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 217 318,30 Kč
Celkem
1 217 318,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 217 318,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 217 320,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstěsedmnácttisíctřistadvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
-8-
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, byt 3+kk, 61 m2 Celková cena: 1 175 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Norská, Kročehlavy Datum aktualizace: 29.08.2013 ID: 626881372 -9-
Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 9 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 61 m2 Balkón: Ano Lodžie: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize, Kabelové rozvody, Ostatní Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Betonová, Dlážděná, Asfaltová, Neupravená Popis: Nabízíme k prodeji byt 3kk v osobním vlastnictví ve městě Kladno, katastrální území Kročehlavy. Příjezd po obecní asfaltové komunikaci, parkovací místo přímo před domem. V bytě se nachází : předsíň, ložnice (přístup na balkón), dětský pokoj, chodba, WC, koupelna, obývací pokoj (vstup na druhý balkón) a kuchyňský kout. V zimních měsících je byt.jednotka vytápěna z centrální kotelny. Nemovitost je umístěna v zástavbě bytových domů. Rekonstrukce proběhly v roce 2007 : dům zateplená fasáda, nová střecha, vstupní dveře, spol.prostory. V současné době probíhá rekonstrukce výtahů. V bvytě dosud neproběhly žádné rekonstrukce - byt v původním stavu. 2. Prodej, byt 3+1, 78 m2 Celková cena: 1 249 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: včetně kompletního realitního a právního servisu Adresa: Vitry, Kročehlavy Datum aktualizace: 20.09.2013 ID zakázky: 20130906 Budova: Panelová - 10 -
Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 78 m2 Plocha podlahová: 74 m2 Lodžie: 4 m2 Sklep: 1 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Exkluzivně - Světlý byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 (78 m2) s lodžií, v 1.NP tří-patrového panelového domu v žádané lokalitě Kladno – Kročehlavy. Byt je v udržovaném, dobrém stavu. Členění bytu: samostatný neprůchozí obývací pokoj s plovoucí podlahou a plastovým oknem, dětský pokoj (11 m2) s plovoucí podlahou, plastovým oknem a dveřmi na lodžii (4 m2) orientováno na jih; kuchyně (9 m2) s udržovanou kuchyňskou linkou a místem pro kuchyňský stůl se židlemi pod oknem, místem na lednici, osazenou plynovým sporákem s plynovou troubou, na zemi položena plovoucí podlaha, ložnice s plastovým oknem – vše orientováno na sever s výhledem na okolní bytové domy a zeleň; prostorná předsíň s možností realizace úložných prostorů, na zemi položena plovoucí podlaha; koupelna (2,6 m2) s hlubokou vanou, umyvadlem, místem na pračku a přípojkou pro ni; samostatná toaleta (1 m2) - vše ve světlé zelenobílé kombinaci. Jádro bytu je kombinované, zděné + dřevopanel. Dům se nachází v klidné části obklopené zelení. V domě provedeny nové instalace všech rozvodů, plášť zateplený a zakončený novou fasádou a novým dveřním systémem. Klidná část města s veškerou občanskou vybaveností (škola, školka, obchody, zdravotní středisko, restaurace, banka). V blízkosti les, koupaliště. Výborné dopravní spojení, MHD, BUS do Prahy, vlakové nádraží. Koupi bytu možné částečně realizovat hypotékou – s vyřízením rádi pomůžeme. 3. Prodej, byt 3+1, 70 m2 Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost včetně provize - 11 -
Adresa: Bulharská, Kročehlavy Datum aktualizace: 10.09.2013 ID zakázky: N15474 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 70 m2 Plocha podlahová: 70 m2 Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1 s lodžií a balkónem v osobním vlastnictví, o celkové výměře 70m2, ve 2. patře v Kladně - Kročehlavech. V bytě se nachází kuchyň ( nová kuchyňská linka), obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, šatna, koupelna a samostatná toaleta. Sklep je na patře. Stav bytu je původní- podlahy parkety a PVC. Dům je po částečne rekonstrukci - fasáda, střecha, stoupačky v plastu, vstupní dveře. Dům stojí v klidné lokalitě s veškerou občanskou vybaveností. Financování možné hypotékou. Rádi vyřídíme. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 1 000 000 - 1 100 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vosmík Michal Nařízení exekuce - Vosmíková Romana Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské - 12 -
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
1 050 000,- Kč slovy: Jedenmiliónpadesátttisíc Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 26.09.2013 .
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 193/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 193/13. - 13 -
- 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 11 8 1 1
Výpis z katastru nemovitostí LV 25025 Výpis z katastru nemovitostí LV 23318 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
