13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4115/13 O ceně nemovitostí: Zapsaných na LV č. 3441, 3807 a 3808, včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území a obci Český Brod, okres Kolín.

Objednatel posudku:

JUDr. Daniela Urbanová insolvenční správce dlužníka: Kytka development s.r.o. Opletalova 5 110 00 Praha 1

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, podle stavu ke dni 13.05.2013, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 19.07.2013

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitosti. V takovém případě oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky na LV č. 3441, pozemek a rozestavěná budova na LV č. 3807. Adresa nemovitosti: Palackého Okres: Kolín Obec: Český Brod Katastrální území: Český Brod 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena zpracovatelem posudku dne 13.05.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí, kopie dokladů jsou v příloze posudku - mapové podklady, kopie dokladů jsou v příloze posudku - místní šetření provedené podepsaným znalcem dne 13.5.2013 - kupní smlouva ze dne 16.3.2009, V-1248/2009 - smlouva kupní , o zřízení věcného břemene ze dne 19.9.2006, V-4888/2006 - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 10.9.2010, V-7361/2010 - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 27.4.2011, V-2863/2011 - projekt pro stavební řízení na akci Bytové domy Palackého ulice Český Brod, vyhotovený v srpnu 2007, kopie části výkresu č. C2 - Situace využití pozemku, je v příloze posudku - stavební povolení pro stavbu bytového domu s přípojkami, parkovištěm a veřejným osvětlením č. j. 6358/08STAV/Po, kopie dokladu je v příloze posudku - rozhodnutí o změně stavby před dokončením č. j. 9948/09/STAV/Po, kopie dokladu je v příloze posudku - územní plán města Český Brod, kopie části hlavního výkresu je v příloze posudku - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz

-3-

5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 3441, 3807 a 3808, včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území a obci Český Brod, okres Kolín. Jde o pozemky parc. č. st. 1447/1, st. 1447/2, 51/6, 51/7, 51/10, 51/12, 51/13 a 920/11, stavbu bez čp/če na parc. č. st. 1447/1 a st. 1447/2 a o rozestavěnou stavbu sekce C bytového domu na pozemku parc. č. st. 2246 s pozemkem parc. č. st. 2246, vše včetně součástí a příslušenství.

LV č. 3441 Pozemky Na LV č. 3441 je zapsáno osm pozemkových parcel: 1/ Parc. č. st. 1447/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 68 m2 2/ Parc. č. st. 1447/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m2 3/ Parc. č. 51/6 – ostatní plocha o výměře 532 m2 4/ Parc. č. 51/7 – ostatní plocha o výměře 608 m2 5/ Parc. č. 51/10 – ostatní plocha o výměře 48 m2 6/ Parc. č. 51/12 – ostatní plocha o výměře 1718 m2 7/ Parc. č. 51/13 – ostatní plocha o výměře 17 m2 8/ Parc. č. 920/11 – ostatní plocha o výměře 31 m2 Pozemky tvoří souvislou plochu nepravidelného tvaru o celkové výměře 3054 m2. Plocha se nalézá při ulici Palackého, mezi ulicemi Bezručova a Žižkova. Spolu s pozemkem parc. č. st. 2246, který je předmětem tohoto ocenění, a je zapsaný na druhém listu vlastnictví, se jedná o část původní lokality v samotném centru města, územním plánem určené k přestavbě. V souladu s územním plánem je na předmětných pozemcích zahájena realizace akce „Bytové domy Palackého ulice Český Brod“ V rámci této akce bylo zatím provedena odstranění části původních staveb a venkovních úprav a na pozemku parc. č. st. 2246 je provedena nedokončená hrubá stavba první části nového bytového domu označená jako sekce „C“. Projekt počítá s napojením na stávající vodovod, kanalizaci, plynovod a VN rozvod elektřiny. Dopravně bude lokalita napojena z bočních ulic Bezručova a Žižkova. Stavba bez čp/če na parc. č. st. 1447/1 a st. 1447/2 Jde o vedlejší stavbu původního provozního areálu Reprografie a.s. Stavba je podle projektu bytových domů určena k likvidaci (stojí na místě navrhované sekce „A“ bytového domu a plochy parkoviště). Dočasně byla stavba využívána jako součást zařízení staveniště. Součásti a příslušenství Jedná se o oplocení pozemků a o části zpevněných ploch, pocházející z období předchozího využití pozemků. Nemám informace o případných podzemních sítích, které by mohly být příslušenstvím oceňovaných nemovitostí.

-4-

Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno věcným břemenem vedení kanalizace, věcným břemenem provozování zařízení distribuční soustavy a věcným břemenem umístění a provozování elektrorozvodného zařízení. Dále je právo omezeno zástavním právem sluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zástavním právem exekutorským. Zpracovatel posudku nemá k dispozici informace o jiných právech a závadách.

LV č. 3807, 3808 Pozemky Na LV č. 3807 je zapsána jedna pozemková parcela: Parc. č. st. 2246 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 451 m2 Rozestavěná stavba na parc. č. st. 2246 Jedná se o nedokončenou stavbu části bytového domu, konkrétně o sekci „C“, podle projektu stavby Bytové domy Palackého ulice Český Brod. Sekce „C“ má podle projektu obsahovat tři nadzemní podlaží a podkroví. Zastavěná plocha 456 m2, obestavěný prostor 5469 m3. Ke dni ocenění je provedeno nosné zdivo celé stavby, jsou osazeny stropní panely a převážná část oken. Stavba je v tomto stavu rozestavěna řadu měsíců, do stavby zatéká a v zimním období docházelo vlivem objemových změn vlhkého zdiva k lokální erozi zdiva. V katastru nemovitostí je stavba rozdělena na 29 rozestavěných jednotek (27 bytů a dvě garáže). Součásti a příslušenství Žádné. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno věcným břemenem vedení kanalizace, zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zástavním právem exekutorským. V následujícím zimním období hrozí riziko vzniku škod způsobených erozí zdiva vlivem zamrzání zatečené srážkové vody. Při místním šetření byla rozestavěná stavba vyklizená a proti vstupu osob zabezpečená jen oplocením pozemku.

-5-

B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelné nemovitosti 1/ pozemky blízko centra města, vhodné k zástavbě pro bydlení v bytových domech, nejsou předmětem obvyklého obchodního styku. Jak v samotném Českém Brodu, tak i v porovnatelných městech Středočeského kraje lze identifikovat jen nabídku na prodej pozemků pro výstavbu rodinných domů a to zpravidla jen v okrajových částech města. 2/ v případě rozestavěné stavby bytového domu s pozemkem, v porovnatelné lokalitě, se jedná o nemovitost na trhu výjimečnou. V porovnatelných lokalitách východní části Středočeského kraje jsem neidentifikoval porovnatelnou nabídku k prodeji. S ohledem na definici obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku se nabízí úvahy o samotné existenci obvyklé ceny takového majetku. Z důvodu potřeby znát cenu majetku pro potřeby insolvenčního řízení přikláním se osobně k názoru, že obsah termínu „obvyklá cena“ je možné vnímat ve větší šířce, než jaká je nabízena zákonem o oceňování majetku. Tam hranice končí tím, že pokud nejde o předmět obvyklého obchodního styku, je problematické obvyklou cenu zjistit. Rozšířením termínu obvyklá cena míním možnost definovat takovou cenu u majetku, který není obvyklý, a tedy obchodování s ním není běžné, která by byla měřítkem hodnoty oceňovaného majetku. Pro zjednodušení budu takovou cenu i dále nazývat cenou obvyklou.

LV č. 3441 V Českém Brodu, ale i v porovnatelných lokalitách (Čelákovice, Lysá nad Labem, Kostelec nad Černými Lesy) nejsou porovnatelné pozemky v blízkosti centra města vůbec v nabídce. Nabízeny jsou jen pozemky na stavbu rodinných domů, obvykle na okraji měst, a velmi zřídka pozemky k zástavbě jiného druhu, opět v okrajových lokalitách. Aktuální nabídku pozemků v Českém Brodu uvádím v příloze posudku. Pozemky pro rodinné domy, které alespoň navazují na souvisle zastavěnou část města, jsou nabízeny za ceny kolem 1.500,-Kč/m2. K tomu je však třeba doplnit, že jsem nabídku monitoroval opakovaně

-6-

v průběhu asi dvou měsíců a nezaregistroval jsem, že by došlo k prodeji některého z nabízených pozemků. Současná situace na realitním trhu se jeví jako neobvyklá. Pravděpodobně se jedná o přechodný stav nepříznivého vývoje, který je způsoben opatrným chováním investorů v době obavy z nejistoty, a nebude mít snad dlouhodobý charakter. V případě, kdy nelze získat informace o prodeji ani o nabídce k prodeji porovnatelného majetku, nebo kdy stanovení ceny použitím porovnávací metody nevystihuje charakteristiku majetku, je vhodné použití jiných oceňovacích metod. To se týká i tohoto případu, kdy na trhu nejsou k dispozici informace o prodeji ani o nabídce k prodeji porovnatelné nemovitosti. V úvahu nepřipadá ani použití výnosové metody, protože předmětem ocenění není majetek poskytující trvalý výnos. Jako velmi vhodné považuji pro tento případ použití metody třídy polohy (Naegeliho metoda), která slouží k oceňování stavebních pozemků. Cena stavby bez čp/če na parc. č. st. 1447/1 a st. 1447/2, která je určena k odstranění, ale je možné ji po určitou dobu užívat jako zařízení staveniště (takto lze mj. kompenzovat náklady na likvidaci stavby), nebude samostatně stanovována a pro účel tohoto ocenění budiž její hodnota již zahrnuta v hodnotě pozemků.

Naegeliho metody výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy Na základě velkého množství srovnání realizovaných cen nemovitostí s druhem stavby na nich postavených, polohou pozemku a intenzitou jeho využití vyvinul švýcarský architekt Wolfgang Naegeli metodu výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy. Podstata metody spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Stanovení třídy polohy:

I. Všeobecná situace II. Intenzita využití pozemku III. Dopravní relace v těsné blízkosti IV. Obytný sektor V. Provozní sektor VI. Povyšující faktory VII. Snižující faktory

- třída 4 středy menších měst - třída 4 obytné bloky, byty v osobním vlastnictví - třída 4 přednostní obytná místa, veřejná doprava - třída 4 byty v osobním vlastnictví - neuplatní se - nejsou - nejsou

Průměrná třída polohy: 4,0 Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti: PP = (10,4+6,5)/2 = 8,45%. Cena pozemku = Reprodukční cena stavby x PP / (100 - PP) Reprodukční cenu stavby uvažuji přiměřeně s přihlédnutím ke kapacitě projektované stavby a k údajům v průvodní zprávě projektu pro stavební povolení, na 100 mil. Kč. K tomuto objemu stavby se váže plocha všech oceňovaných pozemků zapsaných na LV č. 3441 plus pozemek parc. č. st. 2246 plus pozemky parc. č. 51/11 a 920/25, tedy plocha o celkové výměře 3054 m2 + 451 m2 + 283 m2 + 79 m2 = 3867 m2.

-7-

Cena pozemku: 100.000.000,- Kč * 8,45 / (100 – 8,45) = Cena pozemku na 1 m2: 9.229.929,- Kč / 3867 m2 = Cena pozemků na LV č. 3441: 3054 m2 * 2.387,- Kč/m2 = Cena pozemků zaps. na LV č. 3141 po zaokrouhlení:

9.229.929,- Kč 2.387,- Kč/m2 7.289.898,- Kč 7.290.000,- Kč

Podle požadavku objednatele posudku je stanovena cena samotného pozemku parc. č. 51/12. S ohledem na to, že pozemky, které jsou předmětem ocenění, tvoří z hlediska investičního záměru nedělitelný celek (stavební povolení je vydané pro všechny objekty, včetně parkoviště), považuji cenu pozemků v rámci tohoto celku za konstantní. Proto se bude cena pozemku parc. č. 51/12 odvíjet od stejné ceny za 1 m2: Cena pozemku parc. č. 51/12: 1718 m2 * 2.387,- Kč/m2 = Cena samotného pozemku parc. č. 51/12 po zaokrouhlení:

4.100.866,- Kč 4.100.000,- Kč

Práva a závady Cena věcných břemen je zjištěna jako obvyklá cena podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). 1/ Věcné břemeno vedení kanalizace (závada) Věcné břemeno vzniklo na základě kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene V4888/2006. Kopie smlouvy je v příloze posudku. Podle čl. X. smlouvy, zřizuje se ve prospěch pozemku parc. č. 51/1 právo vedení kanalizace přes pozemek parc. č. 51/7 v rozsahu podle geometrického plánu č. 1227-51/2006. V současné době věcné břemeno omezuje části pozemků parc. č. 51/12 a 51/7. Jedná se o pruh pozemku o šířce 1,10 až 1,26 m a délce 42,55 m. Dotčená plocha pozemku tedy činí po zaokrouhlení 51 m2. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: část parc.č. 51/12, 51/7: Výměra: 51,00 m2 Jednotková cena: 2 387,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 51,00 m2 * 2 387,- Kč/m2 * 5,00 % = 6 086,85 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 6 086,85 Kč/rok * 100 % = 6 086,85 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 6 086,85 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 6 086,85 Kč * 5 let = 30 434,25 Kč Cena věcného břemene po zaokrouhlení:

30.500,- Kč

-8-

2/ Věcné břemeno zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy (závada) Věcné břemeno vzniklo na základě kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene V7361/2010. Kopie smlouvy je v příloze posudku. Podle čl. II. smlouvy, zřizuje se ve prospěch oprávněného právo zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy – kabelového vedení 1 kV přes pozemek parc. č. 51/6 v rozsahu podle geometrického plánu č. 1463-5944/2009. Jedná se o pruh pozemku o šířce 0,80 a délce 20,64 m. Dotčená plocha pozemku tedy činí po zaokrouhlení 17 m2. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: část parc.č. 51/6: Výměra: 17,00 m2 Jednotková cena: 2 387,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 17,00 m2 * 2 387,- Kč/m2 * 5,00 % = 2 028,95 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 2 028,95 Kč/rok * 100 % = 2 028,95 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 2 028,95 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 2 028,95 Kč * 5 let = 10 144,75 Kč Cena věcného břemene po zaokrouhlení:

10.000,- Kč

3/ Věcné břemeno umístění a provozování elektrorozvodného zařízení (závada) Věcné břemeno vzniklo na základě kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene V2863/2011. Kopie smlouvy je v příloze posudku. Podle čl. III. smlouvy, zřizuje se k tíži pozemku parc. č. 51/6 právo zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy, kabelu NN v rozsahu podle geometrického plánu č. 1512-1327/2010. Jedná se o část pozemku o šířce 0,60 a délce 2,00 m. Dotčená plocha pozemku tedy činí po zaokrouhlení 2 m2. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: část parc.č. 51/6: Výměra: 2,00 m2 Jednotková cena: 2 387,- Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 %

-9-

Obvyklé nájemné: 2,00 m2 * 2 387,- Kč/m2 * 5,00 % = 238,70 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 238,70 Kč/rok * 100 % = 238,70 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 238,70 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 238,70 Kč * 5 let = 1 193,50 Kč Cena věcného břemene po zaokrouhlení:

1.200,- Kč

LV č. 3807, 3808 V Českém Brodu, ale i v porovnatelných lokalitách (Čelákovice, Lysá nad Labem, Kostelec nad Černými Lesy) nejsou k dispozici informace o prodeji, ani o nabídce k prodeji, porovnatelné nemovitosti – rozestavěné stavby bytového domu s pozemkem. Proto se nenabízí použití porovnávací metody ocenění. Jako náhradní volím ocenění nedokončené stavby nákladovou metodou a pozemek bude oceněn, jako u pozemků na LV č. 3441, Naegeliho metodou. U nedokončené stavby provedu ocenění nákladovou metodou, podle oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb., v rozsahu platnosti ke dni ocenění, bez použití koeficientu prodejnosti. 1/ Ocenění nedokončené stavby na parc. č. st. 2246 podle vyhlášky č. 3/2008 (bez koeficientu prodejnosti) Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 27,30*16,00+16,50*1,20 1. NP 2. NP 27,30*16,00+16,50*1,20*2 3. NP 27,30*16,00+16,50*1,20*2 4. NP 27,30*16,00+16,50*1,20*2

= = = =

[m2] 456,60 476,40 476,40 476,40

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1. NP 2. NP 3. NP 4. NP Součet

Zastavěná. plocha 456,60 m2 476,40 m2 476,40 m2 476,40 m2 1 885,80

Konstr. výška 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m

Součin 1 324,14 1 381,56 1 381,56 1 381,56 5 468,82

- 10 -

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 5 468,82 / 1 885,80 = 2,90 m PZP = 1 885,80 / 4 = 471,45 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (27,30*16,00+16,50*1,20)*3,00 vrchní stavba 1. NP vrchní stavba 2.a 3. NP (27,30*16,00+16,50*1,20*2)*2,90*2 vrchní stavba 4. NP 16,00*16,50*2,90 vrchní stavba balkony 1,20*2,10*6+1,20*4,55*6 zastřešení šikmé části 10,80*16,00*1,00+10,80*11,50*1,90 nadstavba schodiště 5,00*5,50*2,60

= = = = = =

[m3] 1 369,80 m3 2 763,12 m3 765,60 m3 47,88 m3 408,78 m3 71,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba 1. NP vrchní stavba 2.a 3. NP vrchní stavba 4. NP vrchní stavba balkony zastřešení šikmé části nadstavba schodiště Obestavěný prostor - celkem:

NP NP NP NP Z Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod

zakládání na pilotách

plastová

Obestavěný prostor 1 369,80 m3 2 763,12 m3 765,60 m3 47,88 m3 408,78 m3 71,50 m3 5 426,68 m3

Hodnocení standardu N S S S S S S S S S S X N S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

- 11 -

19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

S S S S S C S X

100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz [%] [%] [%] [%] [%] N 6,00 100 1,54 9,24 8,82 100,00 1. Základy vč. zemních prací S 18,80 100 1,00 18,80 17,93 75,00 2. Svislé konstrukce S 8,20 100 1,00 8,20 7,82 100,00 3. Stropy S 5,30 100 1,00 5,30 5,05 0,00 4. Krov, střecha S 2,40 100 1,00 2,40 2,29 0,00 5. Krytiny střech S 0,70 100 1,00 0,70 0,67 0,00 6. Klempířské konstrukce S 6,90 100 1,00 6,90 6,58 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 2,96 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2,10 100 1,00 2,10 2,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,00 100 1,00 3,00 2,86 65,00 10. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,05 0,00 11. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 12. Vrata N 5,40 100 1,54 8,32 7,93 65,00 13. Okna S 3,10 100 1,00 3,10 2,96 0,00 14. Povrchy podlah S 4,70 100 1,00 4,70 4,48 0,00 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 4,96 0,00 16. Elektroinstalace S 0,40 100 1,00 0,40 0,38 0,00 17. Bleskosvod S 3,30 100 1,00 3,30 3,15 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 3,05 0,00 19. Vnitřní kanalizace S 0,40 100 1,00 0,40 0,38 0,00 20. Vnitřní plynovod S 2,10 100 1,00 2,10 2,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 1,72 0,00 22. Vybavení kuchyní S 3,80 100 1,00 3,80 3,62 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 1,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 24. Výtahy S 5,60 100 1,00 5,60 5,34 0,00 25. Ostatní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů: 104,86 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 1,0486 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

= * * * * *

Dok [%] 8,82 13,45 7,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,86 0,00 0,00 5,15 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

37,10

2 150,0,9390 0,9340 1,0241 1,0486 1,0000

- 12 -

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 5 426,68 m3 * 4 315,06 Kč/m3

= =

4 315,06 23 416 449,80 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,3710 8 687 737,04 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: neuveden do provozu Opotřebení: 10,000 %

-

868 773,70 Kč

Rozestavěná stavba - zjištěná cena

=

7 818 963,34 Kč

2,1310

Cena nedokončené stavby na parc. č. st. 2246 po zaokrouhlení:

7.820.000,- Kč

2/ Ocenění pozemku parc. č. st. 2246 Naegeliho metodou Stanovení třídy polohy:

I. Všeobecná situace II. Intenzita využití pozemku III. Dopravní relace v těsné blízkosti IV. Obytný sektor V. Provozní sektor VI. Povyšující faktory VII. Snižující faktory

- třída 4 středy menších měst - třída 4 obytné bloky, byty v osobním vlastnictví - třída 4 přednostní obytná místa, veřejná doprava - třída 4 byty v osobním vlastnictví - neuplatní se - nejsou - nejsou

Průměrná třída polohy: 4,0 Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti: PP = (10,4+6,5)/2 = 8,45%. Cena pozemku = Reprodukční cena stavby x PP / (100 - PP) Reprodukční cenu stavby uvažuji přiměřeně s přihlédnutím ke kapacitě projektované stavby a k údajům v průvodní zprávě projektu pro stavební povolení, na 100 mil. Kč. K tomuto objemu stavby se váže plocha všech oceňovaných pozemků zapsaných na LV č. 3441 plus pozemek parc. č. st. 2246 plus pozemky parc. č. 51/11 a 920/25, tedy plocha o celkové výměře 3054 m2 + 451 m2 + 283 m2 + 79 m2 = 3867 m2. Cena pozemku: 100.000.000,- Kč * 8,45 / (100 – 8,45) = Cena pozemku na 1 m2: 9.229.929,- Kč / 3867 m2 = Cena pozemku parc. č. st. 2246: 451 m2 * 2.387,- Kč/m2 = Cena pozemku parc. č. st. 2246 po zaokrouhlení:

9.229.929,- Kč 2.387,- Kč/m2 1.076.537,- Kč 1.080.000,- Kč

- 13 -

C. Rekapitulace cen nemovitostí

Obvyklá cena nemovitostí Zapsaných na LV č. 3441, 3807 a 3808, včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území a obci Český Brod, okres Kolín: Cena nemovitostí zapsaných na LV č. 3141:

7.290.000,- Kč

Z toho cena samotného pozemku parc. č. 51/12:

4.100.000,- Kč

Cena nedokončené stavby na parc. č. st. 2246:

7.820.000,- Kč

Cena pozemku parc. č. st. 2246:

1.080.000,- Kč

Obvyklá cena práv a závad: Věcné břemeno vedení kanalizace podle smlouvy V-4888/2006 (závada):

30.500,- Kč

Věcné břemeno zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy podle smlouvy V-7361/2010 (závada):

10.000,- Kč

Věcné břemeno umístění a provozování elektrorozvodného zařízení podle smlouvy V-2863/2011 (závada):

V Praze, 19.07.2013 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: [email protected]

1.200,- Kč

- 14 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4115/13 znaleckého deníku.

- 15 -

E. Seznam příloh - výpisy z katastru nemovitostí - mapové podklady - kupní smlouva ze dne 16.3.2009, V-1248/2009 - smlouva kupní, o zřízení věcného břemene ze dne 19.9.2006, V-4888/2006 - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 10.9.2010, V-7361/2010 - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 27.4.2011, V-2863/2011 - projekt pro stavební řízení na akci Bytové domy Palackého ulice Český Brod, vyhotovený v srpnu 2007, kopie části výkresu č. C2 - Situace využití pozemku - stavební povolení pro stavbu bytového domu s přípojkami, parkovištěm a veřejným osvětlením č. j. 6358/08STAV/Po - rozhodnutí o změně stavby před dokončením č. j. 9948/09/STAV/Po - územní plán města Český Brod, kopie části hlavního výkresu - fotodokumentace - nabídky nemovitostí pro porovnání