13

Znalecký posudek č. 559-32/13 o stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 188 vč. součástí a příslušenství, vše v obci Vanovice, katastrální území Drvalovice, okres Blansko a stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav

Účel posudku: Zjištění tržní ceny nemovitostí za účelem exekuce prodejem nemovitostí povinného

Posudek vypracovala: Ing. Jana Sedláčková, znalec, Jílová 152, Klepačov, 678 01 Blansko tel. 777707710, e-mail [email protected], [email protected]

Datum místního šetření: 18. 4. 2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 18. 4. 2013

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010, vyhlášky č. 387/2011 a vyhlášky č. 450/2012 Sb. (oceňovací vyhláška)

Zvláštní požadavky objednatele: dvojí vyhotovení znaleckého posudku, vyhotovení digitální fotodokumentace

V Blansku dne: 6. 5. 2013 Tento znalecký posudek obsahuje 42 stran vč. titulního listu a příloh a zasílá se ve dvou vyhotoveních. V elektronické podobě vč. digitální fotodokumentace byl zaslán na e-mail: [email protected]

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovit obvyklou (obecnou, tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 188 vč. součástí a příslušenství, vše v obci Vanovice, katastrální území Drvalovice, okres Blansko, stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Znalecký úkol je vymezen v usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Břeclav, Mgr. Marcely Petrošové ze dne 5. 4. 2013 pod č. j. 160 EX 6794/12-42. Cena je stanovena pro dané účely jako cena obecná - tržní, tedy cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění s použitím vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010, vyhlášky č. 387/2011 a vyhlášky č. 450/2012 Sb. (oceňovací vyhláška), s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Při jejím stanovení bylo vycházeno z metodiky vypracované Ústavem soudního inženýrství VUT Brno. Ocenění je provedeno k datu místního šetření, tj. k 18. 4. 2013.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č. p. 49 vč. příslušenství, pozemek zemědělský parc. č. 403 Adresa nemovitosti: Drvalovice 49, 679 61 Vanovice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Vanovice Katastrální území: Drvalovice Počet obyvatel: 530 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka a zaměření nemovitostí byly provedeny dne 18. 4. 2013 za přítomnosti znalce Ing. Jany Sedláčkové a jejího syna Michala Sedláčka, který byl nápomocen měření a pořízení fotodokumentace. Povinný Jaroslav Kupka nebyl přítomen, přestože byl znalcem řádně obeslán pozvánkou na místní šetření zaslanou jednak na doručenku (nepřevzato), tak i obyčejnou zásilkou. Nemovitosti nebyly tudíž povinným zpřístupněny. Ohledání bylo provedeno ve dvou etapách, a to v rámci rodinného domu vč. příslušenství a souvisejících pozemků a samostatně v rámci ocenění pozemku zemědělského. Znalecký posudek je členěn v tomto smyslu do dvou samostatných částí.

-2-

Rodinný dům vč. příslušenství a přilehlých pozemků se vyskytoval pod částečným, polozborceným oplocením, s možností částečného přístupu do dvorní části, resp. otevřených venkovních prostranství. Ohledání bylo tudíž provedeno dle dostupných možností znalce, ovšem omezeným způsobem, a to jednak z důvodu omezeného přístupu, žádného vnitřního ohledání a omezené možnosti pohybu vzhledem k havarijnímu stavu části staveb. Zemědělský pozemek byl volně přístupný, přičemž základní informace byly zjištěny od obhospodařovatele společnosti AGROSPOL, agrární družstvo. Znalecký posudek je tudíž v části rodinného domu zpracován dle provedených zjištění na místě samém, s omezeným měřením, bez posouzení vnitřního stavu, dle úsudku znalce a z informací získaných od obyvatel bydlících v daném místě. 4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly použity následující podklady: 4.1

Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 188 vyhotovený dálkovým přístupem pro účely provedení exekuce č. j. 160 EX 6794/12 soudní exekutor Petrošová Marcela, Mgr., dne 5. 4. 2013 prokazující stav evidovaný k datu 5. 4. 2013 pro obec Vanovice, k. ú. Drvalovice, okres Blansko

4.2

Snímek mapy předmětných nemovitostí získaný ze stránek katastru nemovitostí sítě Internet, mapové podklady, informace o vybavenosti obce, dopravní dostupnosti a pracovních příležitostech

4.3

Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Břeclav Mgr. Marcely Petrošové ze dne 5. 4. 2013 pod č. j. 160 EX 6794/12-42

4.4

Exekuční příkaz soudního exekutora Exekutorského úřadu Břeclav Mgr. Marcely Petrošové ze dne 17. 12. 2012 č. j. 160 EX 6794/12-7 - nemovitosti zapsané na LV č. 188 obec Vanovice, k. ú. Drvalovice, okres Blansko

4.5

Údaje ve věci územního plánu obce Vanovice, údaje získané od obhospodařovatele pozemku parc. č. 403 k. ú. Drvalovice společnosti AGROSPOL, agrární družstvo vč. informací k pronájmu tohoto pozemku a výši nájemného

4.6

Výsledky místního šetření ze dne 18. 4. 2013, tj. skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém, informace poskytnuté vlastníky sousedních nemovitostí

4.7

Údaje z realitních kanceláří, realitní inzerce a vlastní databáze znalce v oblasti realit pro účely posouzení trhu a cenového porovnání, údaje o tržních cenách pozemků získané z databáze Českého svazu certifikovaných odhadců majetku

4.8

Použité oceňovací předpisy: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010, vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. (oceňovací vyhláška)

4.9

Literatura: Úřední oceňování majetku 2013 (Bradáč, Scholzová, Krejčíř, CERM Brno prosinec 2012), Teorie oceňování nemovitostí (Bradáč, CERM Brno 1998), Nemovitosti – oceňování a -3-

právní vztahy (Bradáč, Fiala, Linde Praha, a. s. 1999), Občanský soudní řád, Obvyklá cena a tržní hodnota – Znalec 3/2004, Metodika ÚSI VUT Brno, zákon č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) vč. prováděcích vyhlášek, vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb. a vyhlášky č. 340/2010 Sb., Věcná břemena od A do Z (Bradáč, Fiala a další, Linde Praha, a.s. 2001), Metodické pokyny MF ČR k oceňování věcných břemen 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti, které jsou předmětem znaleckého posudku, byly k datu ocenění ve výlučném vlastnictví povinného Jaroslava Kupky. K nemovitostem vázly k datu ocenění zástavní práva a exekuční tituly za účelem zajištění pohledávek zapsané v části C výpisu z katastru nemovitostí, které však nejsou předmětem znaleckého posudku. Exekučním příkazem Mgr. Marcely Petrošové, soudního exekutora byla nařízena exekuce prodejem nemovitostí ve vlastnictví povinného Jaroslava Kupky, zapsaných na LV č. 188 obec Vanovice, k. ú. Drvalovice za účelem uspokojení pohledávky oprávněného společnosti PROFI CREDIT Czech, a.s. Mimo již uvedených omezení vlastnického práva z titulu exekuce bylo při jednání vedeném znalcem se zástupcem společností AGROSPOL, agrární družstvo zjištěno nájemní právo k pozemku parc. č. 403 k. ú. Drvalovice dle Smlouvy č. 1631. Znalecký posudek je členěn z pohledu rozdílných účelů užití nemovitostí do dvou částí, a to rodinný dům vč. příslušenství a souvisejících pozemků a pozemek zemědělský orné půdy. Část první: Rodinný dům č. p. 49 na parc. č. st. 59 vč. součástí a příslušenství Pozemky stavební parc. č. st. 59, 29, 30 vč. trvalých porostů Část druhá: Orná půda parc. č. 403

6. Dokumentace a skutečnost Znalci byla předložena dokumentace výše uvedená. Znalecký posudek je zpracován dle skutečností a výměr zjištěných při místním šetření, z doložených dokladů a znalcem zajištěných informací a údajů, přičemž ohledání nemovitostí (část první) bylo provedeno omezeným způsobem – viz bod 3. Posudek je tudíž v této části zpracován co do výměr (měření výšek, hloubek, podlahových ploch) a vybavení dle obecného odhadu a znalostí znalce.

-4-

7. Celkový popis nemovitostí Předmětem znaleckého posudku je v části první ocenění rodinného domu č. p. 49 stojícího na pozemku parc. č. st. 59 vč. součástí a příslušenství, které tvoří stavba kolny a venkovní úpravy a ocenění pozemků parc. č. st. 59, 29, 30 vč. trvalých porostů v k. ú. Drvalovice obce Vanovice. Nemovitosti se nachází na okraji zastavěného území k. ú. Drvalovice, ve východní části území. Rodinný dům je samostatný obdélníkového půdorysu, v malé míře podsklepený, v původní části a jedním a přistavěné části se dvěma nadzemními podlažími, krytý sedlovými střechami. Dle sdělení pamětníků byla původní část postavena více jak před 100 lety, před rokem 1880, přístavba proběhla v polovině 30. let minulého století, stavební úpravy pravděpodobně v polovině let 60. Příslušenství domu tvoří stodola ve dvoře (s ohledem na zastavěnou plochu posuzována jako vedlejší stavba – kolna). Venkovní úpravy tvoří oplocení, schody venkovní, přípojky energií. Stav staveb je dezolátní. Součástí ocenění je pozemek zastavěné plochy parc. č. st. 59, na němž rodinný dům vč. příslušenství stojí a navazující pozemky zahrad parc. č. 29, 30, které tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem vč. příslušenství a jsou pod společným oplocením, s trvalými porosty přestárlými ovocnými stromy k vykácení. Pozemky jsou mírně svažité k jihozápadu s přístupem z nezpevněné místní vedlejší komunikace. V daném místě se nachází veřejný vodovod a elektrosíť, plyn není k domu přiveden, obec je plynofikována, veřejná kanalizace se nevyskytuje. Vybavenost katastru je nízká. Popis a odhad jednotlivých částí a konstrukčních prvků je součástí vlastního posudku. Pozemek zemědělský parc. č. 403 orná půda je součástí pole, mimo zastavěné území obce ve vzdálenosti cca 800 m od zastavěného území k. ú. Vanovice a 1500 m od zastavěného území k. ú. Drvalovice. Pozemek je poměrně rovinatý, k datu ocenění byl zorán, dle sdělení obhospodařovatele slouží k pěstování hospodářských plodin dle osevního postupu. Pozemek nevykazoval zvýšenou balvanovitost, bez el. stožárů, v plné výměře je bonitován.

8. Definice cen, použité oceňovací metody Způsob ocenění: Požadavkem objednatele znaleckého posudku je pro dané účely stanovit cenu jako tržní, tedy cenu obvyklou definovanou zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Cena je tedy stanovena pro dané účely jako cena tržní, tedy cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, s použitím vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010, vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Cena administrativní (zjištěná) – cena zjištěná dle cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a následných novel a s použitím vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. (oceňovací vyhláška)

-5-

Cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení, s opotřebením cena nákladová Věcná hodnota – reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci Výnosová hodnota – kapitalizovaná míra zisku, představuje součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Cena obvyklá - tržní – cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit Základní metody oceňování nemovitého majetku: Metoda porovnávací – komparativní – porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem Metoda zjištění věcné hodnoty – vychází z reprodukční ceny k datu ocenění, která se snižuje o opotřebení Metoda výnosové hodnoty – základem jsou zisky, které v budoucnu může vlastnictví nemovitosti při jejím pronájmu přinášet. Tyto zisky se diskontováním převádějí na současnou hodnotu. Metoda zjištění obecné ceny prostým nebo váženým průměrem – průměr se zpravidla vypočte z hodnoty věcné a hodnoty výnosové Metoda zjištění obecné ceny srovnávací metodikou – pomocí cenového koeficientu se provádí přepočet věcné hodnoty na cenu obecnou

9. Obsah posudku 9.1 Část první – rodinný dům

9.11 Cena administrativní 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna

9.12 Cena nákladová s koeficientem prodejnosti 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům -6-

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Venkovní úpravy

9.13 Věcná hodnota 9.14 Ocenění pozemků - cena administrativní 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. st. 59 1.2. Pozemek parc. č. 29 1.3. Pozemek parc. č. 30 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty

9.15 Ocenění pozemků - cena porovnávací 9.16 Cenové porovnání, rekapitulace cen, odhad ceny obvyklé 9.17 Práva a závady s nemovitostmi spojené

9.2 Část druhá – orná půda

9.21 Ocenění pozemku - cena administrativní 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 403

9.22 Ocenění pozemku - cena porovnávací 9.23 Cenové porovnání, rekapitulace cen, odhad ceny obvyklé 9.24 Práva a závady s nemovitostí spojené

-7-

B. Posudek 9.1 Část první – rodinný dům

9.11 Cena administrativní Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010, vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. (oceňovací vyhláška) Ocenění rodinného domu je provedeno dle části druhé hlavy III vyhlášky § 26a porovnávacím způsobem, přičemž cena rodinného domu zahrnuje i cenu příslušenství, kterým jsou venkovní úpravy mimo stavby vedlejší, neboť její zastavěná plocha přesahuje výměru 25 m2. Jedná se o výpočet sloužící ke stanovení ceny obvyklé, neboť zohledňuje nejen technický stav nemovitosti, ale i trh a polohu vč. vybavenosti obce, dopravní dostupnosti, parkovacích možností a dalších vlivů.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Rodinný dům se nachází na okraji zastavěného území obce Vanovice, k. ú. Drvalovice, ve východní části území. Jedná se o dům, jehož původní přízemní část byla postavena dle sdělení pamětníků před rokem 1880, přičemž okolo roku 1935 byla provedena dvoupodlažní přístavba. Rodinný dům je samostatný obdélníkového půdorysu, resp. s nepravidelnostmi ve dvorní části, které pro účely stanovení ceny nejsou uvažovány (vycházeno ze základního půdorysu stavby), v malé míře podsklepený (opět z hlediska stanovení kubatury není uvažováno), v části původní jednopodlažní, v části přistavěné se dvěma podlažími (1. NP pravděpodobně technické vedlejší zázemí, v 2. NP tzv. výměnek), krytý sedlovými střechami bez účelového užívání podkroví. Dům se nachází při vedlejší nezpevněné místní komunikaci s omezeným parkováním, z inženýrských sítí je napojen na elektrickou energii a vodu, kanalizace se nevyskytuje, odkanalizování pravděpodobně do žumpy či septiku na vyvážení, není plynofikován. Z hlediska vybavenosti obce a katastrálního území je vybavenost katastru velmi nízká, v daném místě se vyskytuje pouze obchod, ostatní v k. ú. Vanovice, a to omezeně (restaurace, kulturní dům, pošta na OÚ, prodejna, základní škola 1. st., mateřská škola). Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti, bylo ohledání a měření provedeno pouze částečné venkovní. Vnitřní prostory nebyly prohlédnuty vůbec. Toto se týká i stavby vedlejší. Stav domu je posuzován v rozsahu viditelných částí a zatřídění je provedeno odborným odhadem, stav a vybavení vnitřních konstrukcí jsou pouze odhadovány pro účely dotvoření ceny, a to zpravidla v podstandardním provedení se zvýšeným opotřebením, neboť toto lze dovodit z celkového venkovního stavu objektu – dezolátní vč. průhledu okny dovnitř. Základové konstrukce rodinného domu jsou původní kamenné, svislé nosné konstrukce jsou smíšené, kamenné a z nepálených a v části pálených cihel, v tl. přes 50 cm (původní část 70 cm), s viditelnými trhlinami, fasáda břízolitová, vápenná a vápennocementová, značně poškozená s projevující se zemní vlhkostí, stropy klasické dřevěné trámové, konstrukce krovu dřevěná vaznicová, krytina pálená a cementová taška, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna převažují dřevěná špaletová, dveře dřevěné náplňové. Příslušenství viditelné tvoří dezolátní -8-

oplocení ze strojového pletiva na ocelové sloupky v části na kamenné podezdívce, zborcené, chybějící, vč. branky a brány, plot zděný omítnutý, dřevěná svlaková vrata, schody venkovní rozpadající se, obdobně zpevněná betonová plocha malé výměry před domem, ve dvoře skruže (nezjištěno využití), přípojka elektrické energie závěsným kabelem 400/230 V, z ostatních přípojka vody. Stav příslušenství je mimo přípojky elektrické energie havarijní, zpravidla k demolici. Dále je součástí ocenění vedlejší stavba bývalé stodoly, jejíž čelní přistavěná část je havarijního stavu hrozící samovolnému zborcení. Tyto části k demolici nejsou oceňovány, jejich hodnota je nulová. Kolna v části hlavní je oceněna samostatně. Rodinný dům vč. příslušenství vykazoval z venkovního pohledu velmi špatný technický stav v rozsahu všech viditelných konstrukcí. Stáří staveb vztaženo k roku 1880, 1935, 1965, příp. odborným odhadem, a to zejména v části nákladového způsobu ocenění v rámci vybavení a analytické metody výpočtu opotřebení. Obestavěný prostor stanoven zjednodušeným způsobem, resp. bez uvažování podsklepení a drobných dvorních přístaveb vč. částečného odhadu výšek. V rámci indexu konstrukce a vybavení je dům v pol. č. 10, 12 a 13 posuzován jako ve značně špatném stavu vč. vlivu morálního zastarání staveb, ostatní položky zatříděny dle skutečnosti či odhadem. V rámci indexu polohy je vycházeno z daného místa a zjištěných údajů a skutečností. V rámci indexu trhu je poptávka hodnocena jako nižší, neboť v obci, blízkém okolí a okrese byla zjištěna rozsáhlá nabídka srovnatelných nemovitostí k prodeji, přičemž v obdobných regionech vzhledem k nízkým pracovním příležitostem je zájem spíše o menší nemovitosti k rekreačním účelům, což daná stavby s ohledem na velikost a stav nesplňuje. V pol. č. 3 se promítá vliv exekučních zatížení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 133 let 3 286,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží sklepy - odhadem: 5,00 * 6,10 1. NP: 14,00 * 6,10 + 7,15 * 6,10 2. NP: 7,15 * 6,10 Název podlaží sklepy - odhadem: 1. NP: 2. NP:

Zastavěná plocha 30,50 m2 129,01 m2 43,62 m2

Obestavěný prostor vrchní stavba - původní: 14,00 * 6,10 * (0,40 + 3,20) zastřešení: 14,00 * 6,10 * 2,80 * 0,5 vrchní stavba 7,15 * 6,10 * 5,10 - přístavba: zastřešení: 7,15 * 6,10 * 2,80 * 0,5 Obestavěný prostor - celkem:

-9-

= = =

30,50 m2 129,01 m2 43,62 m2

Konstrukční výška 2,10 m 2,90 m 2,60 m

= = =

307,44 m3 119,56 m3 222,44 m3

= =

61,06 m3 710,50 m3

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,57

129,01 m2 203,13 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP I - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - zdivo smíšené nebo kamenné I 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy III nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - podstandardní II 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu – morální zastarání I 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i V konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 133 let: 0,60, s ohledem na stáří přístavby není koeficient dále upravován

Vi typ B 0,00 -0,08 0,03 0,01 0,00 -0,04 -0,05 0,00 -0,03 -0,03 0,01 -0,10 0,40

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,60 = 0,173 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola (k. ú. Vanovice) 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II II II II I II II I III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. II II I

Ti -0,05 0,00 -0,05

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,910 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

- 10 -

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,173 * 0,910 * 0,900 = 0,142 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,142 = 466,61 Kč/m3 CP = CU * OP = 466,61 Kč/m3 * 710,50 m3 = 331 526,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

331 526,41 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna Příslušenství domu tvoří kolna ve dvoře (bývalá stodola splňující kriteria pro vedlejší stavbu). Stavba je obdélníkového půdorysu nepodsklepená jednopodlažní s krovem umožňujícím zřízení podkroví, krytina cementová taška, klempířské konstrukce pozinkované, stavba ve velmi špatném stavu. Stavba je zděná cihelná, se strávenými a chybějícími vápennými omítkami, vstup dvojími dřevěnými vraty, bez podlahy, strop jednoduchý dřevěný deskový, stavba je bez instalací, stáří shodné s přístavbou domu, tj. 78 roků. Při jejím dvorním štítu se nachází zbořeniště hospodářského přístavku. Stavba je zatříděna pro účely ocenění jako vedlejší stavba (§ 2 pís. b) vyhlášky). Opotřebení stanoveno z důvodu špatného stavu analytickou metodou. Stavba splňuje kriteria vedlejší stavby, neboť doplňuje užívání stavby hlavní, tj. rodinného domu, k němuž tvoří příslušenství a z hlediska zastavěné plochy nepřesahuje výměru 100 m2. Koeficient vybavení K4 použit výpočtový pod dolní vyhláškovou hranicí z titulu nízkého vybavení a stavu stavby. Vzhledem k ocenění porovnávací metodikou s ohledem na snížený trh, stav stavby a její znehodnocující vliv vč. skutečnosti, že nebyla provedena prohlídka vnitřních prostor, je využito snížení koeficientu prodejnosti dle § 44 odst. 11 vyhlášky v maximální výši. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2970 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9079 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor

[m3]

- 11 -

vrchní stavba zastřešení

8,10 * 9,80 * 3,30 8,10 * 9,80 * 2,70 * 0,5

261,95 m3 107,16 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 261,95 m3 107,16 m3 369,11 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

kamenné podstand. zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví cementová taška pozinkovaný plech vápenná omítka chybí chybí dřevěné svlakové chybí chybí chybí

Hodnocení standardu P S P S S S S C C P C C C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. [%] 1. Základy P 6,20 100 0,46 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 3. Stropy P 19,30 100 0,46 4. Krov S 10,80 100 1,00 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 7. Úprava povrchů S 4,90 50 1,00 7. Úprava povrchů C 4,90 50 0,00 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 10. Okna C 1,00 100 0,00 11. Podlahy C 6,80 100 0,00 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Upravený obj. podíl 2,85 30,40 8,88 10,80 6,90 1,90 2,45 0,00 0,00 1,43 0,00 0,00 0,00 65,61 0,6561

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 4,35 78 150 52,00 2,2620 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 46,33 78 90 86,67 40,1542 3. Stropy P 19,30 100,00 0,46 8,88 13,53 78 78 100,00 13,5300

- 12 -

4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 9. Dveře Opotřebení:

S S S S P

10,80 6,90 1,90 4,90 3,10

100,00 100,00 100,00 50,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

10,80 6,90 1,90 2,45 1,43

16,46 10,52 2,90 3,73 2,18

78 78 78 78 78

78 78 78 78 78

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

16,4600 10,5200 2,9000 3,7300 2,1800 91,7362

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,0,6561 0,8500 2,0930 0,9079

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 369,11 m3 * 1 324,67 Kč/m3

= =

1 324,67 488 948,94 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 91,7362 % Úprava ceny za opotřebení

-

448 543,18 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

40 405,76 Kč

9.11 Cena administrativní - rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna

331 526,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

371 932,20 Kč

9.11 Cena administrativní celkem po zaokrouhlení:

371 930,-- Kč

40 405,80 Kč

Cena administrativní - krácená Z důvodu, že nebylo možné provést prohlídku vnitřních prostor domu, je cena zjištěná dle § 26a vyhlášky krácena o 20 %. Rodinný dům – cena zjištěná Koeficient vyjadřují závadu – neumožnění vnitřní prohlídky Cena administrativní – krácená: Kolna – cena zjištěná

=

=

331 526,40 Kč * 0,80 265 221,12 Kč 40 405,76 Kč

Cena administrativní – krácená celkem:

305 626,88 Kč

Cena administrativní – krácená po zokrouhlení:

305 630,-- Kč

- 13 -

9.12 Cena nákladová s koeficientem prodejnosti Způsob ocenění Ocenění rodinného domu vč. příslušenství v této části posudku je provedeno nákladovým způsobem s použitím vyhláškového koeficientu prodejnosti, přičemž rodinný dům je oceněn dle § 5 vyhlášky, vedlejší stavba nákladově dle § 7, venkovní úpravy dle § 10 vyhlášky zjednodušeným způsobem při spodní hranici s ohledem na rozsah a technický stav. Opotřebení rodinného domu je stanoveno analytickou. Vybavení, konstrukce, stáří, opotřebení stanoveno odborným odhadem.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Základní údaje převzaty z části 9.11 Obestavěný prostor - celkem:

710,50 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 4. Střecha 5. Krytina 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

kamenné kamenné smíšené smíšené dřevěné dřevěné krov dřevěný, vázaný krov dřevěný, vázaný pálená krytina cementová pozinkovaný plech vápenné břízolitové, vápenné chybí podstandardní standardní náplňové dřevěná špaletová podstandardní podstandardní podstandardní třífázová chybí podstandardní podstandardní chybí částečné odkanalizování podstandardní podstandardní splachovací chybí

- 14 -

Hodnocení standardu P P P P S S S S S S S S S C P S S S P P P S C P P C P P P S C

Část [%] 60 40 60 40 60 40 60 40 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. [%] 1. Základy P 7,10 60 0,46 1. Základy P 7,10 40 0,46 2. Zdivo P 22,30 60 0,46 2. Zdivo P 22,30 40 0,46 3. Stropy S 8,40 60 1,00 3. Stropy S 8,40 40 1,00 4. Střecha S 5,20 60 1,00 4. Střecha S 5,20 40 1,00 5. Krytina S 3,20 60 1,00 5. Krytina S 3,20 40 1,00 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 10. Vnitřní obklady P 2,30 100 0,46 11. Schody S 2,40 100 1,00 12. Dveře S 3,30 100 1,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100 0,46 16. Vytápění P 4,40 100 0,46 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 19. Rozvod vody P 3,00 100 0,46 20. Zdroj teplé vody P 1,80 100 0,46 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 22. Kanalizace P 2,80 100 0,46 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 24. Vnitřní vybavení P 5,10 100 0,46 25. Záchod S 0,40 100 1,00 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: pro ocenění použit koef. vybavení výpočtový pod dolní vyhl. hranicí

Upravený obj. podíl 1,96 1,31 6,15 4,10 5,04 3,36 3,12 2,08 1,92 1,28 0,80 6,20 3,10 0,00 1,06 2,40 3,30 5,20 1,01 0,51 2,02 4,10 0,00 1,38 0,83 0,00 1,29 0,23 2,35 0,40 0,00 66,50

0,6650

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 7,10 60,00 0,46 1,96 2,94 133 150 88,67 2,6069 1. Základy P 7,10 40,00 0,46 1,31 1,97 78 150 52,00 1,0244 2. Zdivo P 22,30 60,00 0,46 6,15 9,25 133 150 88,67 8,2020 2. Zdivo P 22,30 40,00 0,46 4,10 6,17 78 120 65,00 4,0105 3. Stropy S 8,40 60,00 1,00 5,04 7,58 133 150 88,67 6,7212 3. Stropy S 8,40 40,00 1,00 3,36 5,05 78 120 65,00 3,2825 4. Střecha S 5,20 60,00 1,00 3,12 4,69 90,00 4,2210 4. Střecha S 5,20 40,00 1,00 2,08 3,13 78 110 70,91 2,2195 5. Krytina S 3,20 60,00 1,00 1,92 2,89 90,00 2,6010 5. Krytina S 3,20 40,00 1,00 1,28 1,92 70,00 1,3440 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 1,20 100,00 1,2000 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 9,32 80,00 7,4560 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,66 100,00 4,6600 10. Vnitřní obklady P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,59 90,00 1,4310 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,61 78 100 78,00 2,8158 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,96 90,00 4,4640

- 15 -

13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:

S P P P S P P P P P S

5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 3,00 1,80 2,80 0,50 5,10 0,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 0,46 0,46 0,46 1,00

5,20 1,01 0,51 2,02 4,10 1,38 0,83 1,29 0,23 2,35 0,40

7,82 1,52 0,77 3,04 6,17 2,08 1,25 1,94 0,35 3,53 0,60

90,00 90,00 90,00 90,00 80,00 90,00 90,00 90,00 90,00 90,00 80,00

7,0380 1,3680 0,6930 2,7360 4,9360 1,8720 1,1250 1,7460 0,3150 3,1770 0,4800 83,7458

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *


= =

3 107,26 2 207 708,23 Kč


-

1 848 862,92 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

358 845,31 Kč

1 975,0,6650 0,8500 2,1460 1,2970

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna Základní údaje převzaty z části 9.11, koeficient prodejnosti použit vyhláškový nekrácený Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,0,6561 0,8500 2,0930 1,2970


= =

1 892,38 698 496,38 Kč


-

640 774,04 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

57 722,34 Kč

- 16 -

1.2.2. Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb Název stavby Rodinný dům Kolna Celkem:

Cena stavby 358 845,31 57 722,34 416 567,65 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: Venkovní úpravy - zjištěná cena

*

416 567,65 0,0350

=

14 579,87Kč

9.12 Cena nákladová s koeficientem prodejnosti - rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Venkovní úpravy

358 845,30 Kč 57 722,30 Kč 14 579,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

431 147,50 Kč

9.12 Cena nákladová s koeficientem prodejnosti celkem po zaokr.

431 150,-- Kč

9.13 Věcná hodnota Při ocenění nemovitostí věcnou hodnotou je provedeno ocenění staveb věcnou hodnotou, tj. cenou časovou )bez snížení za opravy vážných závad). U staveb je využito předchozího ocenění dle části 9.12, tj. ceny nákladové s koeficientem prodejnosti. Věcná hodnota staveb Cena staveb nákladová s Kp celkem: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

358 845,30 Kč

- 17 -

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Venkovní úpravy

57 722,30 Kč 14 579,90 Kč

1. Cena nákladová s koeficientem prodejnosti - celkem:

431 147,50 Kč

Koeficient prodejnosti Kp

1,297

Věcná hodnota staveb celkem:

332 419,04 Kč

Věcná hodnota staveb celkem po zaokrouhlení:

332 420,-- Kč

9.14 Ocenění pozemků - cena administrativní a) Pozemky Předmětem znaleckého posudku je ocenění následujících stavebních pozemků v zastavěném území obce Vanovice, k. ú. Drvalovice: parc. č. st. 59 o výměře 401 m2 – zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 29 o výměře 683 m2 – zahrada, ZPF, BPEJ v části F bez vlivu na ocenění parc. č. 30 o výměře 731 m2 – zahrada, ZPF, BPEJ v části F bez vlivu na ocenění Na pozemku parc. č. st. 59 stojí rodinný dům s kolnou vč. příslušenství, pozemky zahrad parc. č. 29 a 30 tvoří jednotný funkční celek s uvedenými nemovitostmi. Pozemek parc. č. st. 59 je oceněn dle odst. 1 a 2 § 28, pozemky parc. č. 29, 30 dle odst. 5 § 28 vyhlášky. Pozemky jsou přístupné z místní nezpevněné komunikace, jsou mírně svažité k jihozápadu, v daném místě je možnost napojení na veřejný vodovod a elektrickou energii, plyn nedaleko, kanalizace se nevyskytuje. Evidence v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu, pro obec není zpracována cenová mapa. Na pozemku zahrad se vyskytují ovocné stromy přestárlé k vykácení o pokryvné ploše do 400 m2. pro ocenění použit zjednodušený způsob.

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. st. 59 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -7 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2970 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460

- 18 -

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,2970 Název

Typ

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st. 59

Výměra [m2] 401,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-7,00

90,60

Jedn. cena [Kč/m2] 90,60

Cena [Kč] 36 330,60 36 330,60

Pozemek parc. č. st. 59 - zjištěná cena

=

36 330,60 Kč

1.2. Pozemek parc. č. 29 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -7 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2970 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,2970 -7,00 Název

Typ

§ 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 29

Pozemek parc. č. 29 - zjištěná cena

Výměra [m2] 683,00

Upr. cena [Kč/m2] 36,24


Cena [Kč] 24 751,92 24 751,92

=

24 751,92 Kč

1.3. Pozemek parc. č. 30 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % - 19 -

2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

-7 % 10 % -7 % 1,2970 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,2970 -7,00 Typ

Název

§ 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 30

Výměra [m2] 731,00


Upr. cena [Kč/m2] 36,24


Cena [Kč] 26 491,44 26 491,44

=

26 491,44 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč 51 243,00 m2 1 414 2 m 400 Kč 14 495,90 * 0,045 = 652,32 652,32 Kč

9.14 Ocenění pozemků - cena administrativní – rekapitulace

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. st. 59 1.2. Pozemek parc. č. 29 1.3. Pozemek parc. č. 30

36 330,60 Kč 24 751,90 Kč 26 491,40 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty

652,30 Kč

9.14 Ocenění pozemků - cena administrativní celkem Pozemky stavební – cena admin. po zokrouhlení:

- 20 -

88 226,20 Kč 88 230,-- Kč

9.15 Ocenění pozemků - cena porovnávací Dle databáze České společnosti certifikovaných odhadců majetku se pohybuje tržní cena pozemků pro k. ú. Drvalovice v rozpětí 50 – 120 Kč/ 1 m2 pro horší a lepší místa pro pozemky již zastavěné rodinnými domy i pro výstavbu. Do výpočtu je uvažována cena při spodní hranici pro všechny pozemky vzhledem k umístění, přístupu, příjezdu, tvaru a stavu (neutěšený stav pozemků). Cena pozemku porovnávací: Ocenění: Parc. č. st. 59: Parc. č. 29: Parc. č. 30:

401 m2 * 50 Kč/1 m2 = 683 m2 * 50 Kč/1 m2 = 731 m2 * 50 Kč/1 m2 =

20 050,-- Kč 34 150,-- Kč 36 550,-- Kč

Cena pozemku porovnávací

90 750,-- Kč

9.16 Cenové porovnání, rekapitulace cen, odhad ceny obvyklé Cenové porovnání V obci Vanovice byla zjištěna k datu ocenění nabídka 3 cenově nadstandardních rodinných domů, v okolí do 10 km nabídka celkem 105 domů, z toho v hodnotě do 500 tis. Kč celkem 12. V následující části znaleckého posudku jsou uvedeny srovnatelné nabídky, které představují právně volné nemovitosti, přičemž vlastní realizace obchodu se uskutečňuje zpravidla za cenových podmínek nižších (v současné době snížení je v rozpětí od 10 – 15, i 20 % z nabídkové ceny). Jedná se pouze o dokreslující údaj pro stanovení konečné ceny vycházející z předchozí rekapitulace dle jednotlivých oceňovacích metod. RD Stvolová, samostatný, patrový, stav dobrý, ZP 237 m2, plocha pozemku 237 m2 - nabídka 399 tis Kč, po krácení – 10 % 359 tis. Kč RD Kunštát, samostatný, přízemní, před rekonstrukcí, ZP 468 m2, plocha pozemku 1000 m2 nabídka 499 tis Kč, po krácení – 10 % 449 tis. Kč RD Úsobrno, samostatný, přízemní, před rekonstrukcí, ZP 381 m2, plocha pozemku 1541 m2 nabídka 400 tis Kč, po krácení – 10 % 360 tis. Kč RD Skočova Lhota, samostatný, před rekonstrukcí, ZP 201 m2, plocha pozemku 421 m2 - nabídka 399 tis Kč, po krácení – 10 % 359 tis. Kč

- 21 -

Rekapitulace cen 9.11 Cena administrativní rodinný dům vč. příslušenství

371 930,-- Kč

Cena administrativní rodinný dům bez kolny

331 530,-- Kč

Cena administrativní – krácená rodinný dům vč. příslušenství

305 630,-- Kč

9.12 Cena nákladová s KP rodinný dům vč. příslušenství

431 150,-- Kč

9.13 Věcná hodnota rodinný dům vč. příslušenství

332 420,-- Kč

9.14 Cena pozemků administrativní

88 230,-- Kč

9.15 Cena pozemků porovnávací

90 750,-- Kč

Odhad ceny obvyklé - tržní Při stanovení výsledné tržní ceny je nutno přihlédnout nejen k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale i k obecným ekonomickým souvislostem, ke kladným i záporným hlediskům vztaženým k oceňované nemovitosti. Za důležité faktory je nutné uvažovat stav nemovitosti, lokalitu, infrastrukturu, dopravní dostupnost, situaci na trhu. Oceňovaná nemovitost se nachází v krajní části zastavěného území katastru Drvalovice, obce Vanovice. Jedná se o katastr s nízkou vybaveností, přičemž vybavenost obce je běžná odpovídající její velikosti (ZŠ 1. stupeň, MŠ, kulturní dům, restaurace, obchod, knihovna, pošta na OÚ, SDH, TJ Sokol). V obci a okolí je omezená nabídka pracovních příležitostí. Z hlediska technického stavu se jedná o dům ve výrazně špatném technickém stavu vč. příslušenství. Jeho dispozice vykazuje morální zastarání. Pozemky jsou mírně svažité, nestandardního tvaru, zarostlé, neutěšené s trvalými porosty k vykácení. Přístup je z nezpevněné komunikace, parkování na veřejném prostranství omezené, ze sítí se nevyskytuje kanalizace. Pro odhad tržní ceny je vycházeno z výše uvedené rekapitulace, zejména z ceny porovnávací krácené s přihlédnutím k věcné hodnotě, se zohledněním skutečnosti, že nebylo možné provést prohlídku vnitřních prostor domu z pohledu vybavení a stavu a skutečnosti, že nemovitost vyžaduje značné náklady na uvedení do provozuschopného stavu vč. nákladů na demolici havarijních částí a příslušenství. Obvyklou – tržní cenu nemovitostí odhaduji na základě výše uvedeného následně: Odhad obvyklé (tržní) ceny rodinného domu vč. příslušenství a pozemků celkem:

- 22 -

400 000,-- Kč

9.17 Práva a závady s nemovitostmi spojené Mimo vlastního ocenění je úkolem znalce stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, tj. spojených s objektem č. p. 49 na pozemku parc. č. st. 59 vč. součástí a příslušenství a pozemky parc. č. st. 59, 29, 30 v obci Vanovice, k. ú. Drvalovice, okres Blansko. Dle § 336a OSŘ se jedná o cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Závadami jsou věcná břemena, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. K nemovitostem vázly k datu ocenění zástavní práva a exekuční tituly zapsané v části C výpisu z katastru nemovitostí (viz bod 4.1 znaleckého posudku). Mimo těchto omezení (nejsou předmětem zadání) nebyly znalcem dle doložených listin a poskytnutých informací zjištěny žádná jiná práva či závady s nemovitostmi spojenými jako jsou věcná břemena nebo práva a závazky z nájemních či jiných smluv. Na nemovitostech budově č. p. 49 na pozemku parc. č. st. 59 vč. součástí a příslušenství a pozemcích parc. č. st. 59, 29, 30 v obci Vanovice, k. ú. Drvalovice, okres Blansko neváznou žádná práva a žádné závady.

9.2 Část druhá - orná půda Pozemek parc. č. 403 orná půda je zemědělským pozemkem, součástí pole v obhospodařování společnosti AGROSPOL, agrární družstvo Knínice. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce ve vzdálenosti cca 800 m od zastavěného území k. ú. Vanovice a 1500 m od zastavěného území k. ú. Drvalovice. Pozemek je poměrně rovinatý, k datu ocenění byl zorán, dle sdělení obhospodařovatele slouží k pěstování hospodářských plodin dle osevního postupu. Pozemek nevykazoval zvýšenou balvanovitost, bez el. stožárů, v plné výměře je bonitován. Dle sdělení obhospodařovatele je k pozemku uzavřena nájemní smlouva – viz část 9.24.

9.21 Ocenění pozemku - cena administrativní Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb, 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. (oceňovací vyhláška). Pro účely stanovení administrativní ceny je vycházeno z § 9 zákona č. 151/97 Sb., odst. 1), pís. b). Pozemek je oceněn jako zemědělský dle § 29 vyhlášky, dle bonity s použitím polohové přirážky. Pozemek katastru nemovitostí parc. č. 403 o výměře 4330 m2 orná půda, zemědělský půdní fond BPEJ 30900 pro výměru 4327 m2 BPEJ 35900 pro výměru 3 m2

- 23 -

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 403 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 4 327,00 3,00 4 330,00

Úprava [%] 40,00 40,00

UC [Kč/m2] 22,06 12,31

Cena [Kč] 95 453,62 36,93 95 490,55 * 1,0000 95 490,55


=

95 490,55 Kč

Pozemek parc. č. 403 - zjištěná cena po zaokrouhlení:

=

95 490,-- Kč

orná půda

403

30 900 35 900

JC [Kč/m2] 15,76 8,79

40 % 40,00 %

Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

9.22 Ocenění pozemku - cena porovnávací Tržní cena pozemku je závislá, resp. se mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané využití. Předmět ocenění slouží k zemědělským účelům. Tržní cena zemědělských pozemků se v současné době pohybuje v rozmezí od 100 do 150 % ceny administrativní (tj. obvykle základní cena bez přirážek a srážek od 1 do 15 Kč za 1 m2 zemědělské půdy) zejména v závislosti na BPEJ a v závislosti na aktivním prodeji, tj. pokud se zemědělská půda nabídne více možným zájemcům a dosáhne se tak maximální ceny. Při prodeji přímým zájemcům bývá dosažená kupní cena nižší. Pro ocenění porovnávacím způsobem je vycházeno z omezeného trhu v dané oblasti. Dle zjištění u obhospodařovatele zemědělských pozemků v dané lokalitě obchod se zemědělskými pozemky probíhá omezeně. Dle jeho sdělení probíhá výkup ve výši 80 % z průměrné ceny zemědělských pozemků pro dané katastrální území, což činí dle jeho informace 5 Kč za 1 m2. Přehled cen pro cenové porovnání: obec Vanovice, k. ú. Drvalovice cena dle BPEJ 30 900 (bez polohové přirážky)

15,76 Kč/1 m2

cena dle BPEJ 35 900 (bez polohové přirážky)

8,79 Kč/1 m2 6,48 Kč/1 m2

průměrná cena dle k. ú. vyhl. č. 412/2008 Sb. zprůměrňovaná cena dle ocenění 9.21 na 1 m2 (polohové přír.)

22,05 Kč/1 m2 5,-- Kč/1 m2

prodejní cena dle sdělení obhospodařovatele

- 24 -

S ohledem na výše uvedené odhaduji obvyklou cenu mezi cenou dle sdělení obhospodařovatele a cenou dle BPEJ bez polohových přirážek, tj. je stanovenou průměrem z ceny 5 Kč za 1 m2 a 15 Kč za 1 m2 pro celou výměru, tj. cena stanovená porovnávacím způsobem činí 10 Kč za 1 m2. Ocenění porovnávacím způsobem: Název Orná půda

Parcelní číslo

Výměra [m2]

403

4330

Cena [Kč/m2]

Cena [Kč]

10

43 300 43 300,-- Kč

Celkem Pozemek parc. č. 403 - cena porovnávacím způsobem

=

43 300 Kč

9.23 Cenové porovnání, rekapitulace cen, odhad ceny obvyklé Při stanovení výsledné tržní ceny je nutno přihlédnout nejen k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale i k obecným ekonomickým souvislostem, ke kladným i záporným hlediskům vztaženým k oceňované nemovitosti. Za důležité faktory je nutné uvažovat lokalitu, infrastrukturu, dostupnost, situaci na trhu, úrodnost území, tj. zejména bonitu. Rekapitulace: Pozemek parc. č. 403 - zjištěná cena

=

95 490 Kč

Pozemek parc. č. 403 - zjištěná cena bez polohové přirážky

=

68 210 Kč

Pozemek parc. č. 403 – cena nabíd. na odkup ze strany obhospodařovatele

=

21 650 Kč

Pozemek parc. č. 403 – cena porovnávacím způsobem

=

43 300 Kč

S ohledem na nevýrazný trh, ovšem dobrou bonitu půdy odhaduji tržní hodnotu z ceny zjištěné porovnávacím způsobem se zaokrouhlením na celé desetitisíce. Pro účely exekuce prodejem předmětné nemovitosti odhaduji cenu takto: Odhad ceny obvyklé

40 000,-- Kč

- 25 -

9.24 Práva a závady s nemovitostí spojené Mimo vlastního ocenění je úkolem znalce stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Dle § 336a OSŘ se jedná o cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Závadami jsou věcná břemena, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle dotazu učiněného u obhospodařovatele zemědělského pozemku společnosti AGROSPOL, agrární družstvo v Knínicích u Boskovic byla touto společností poskytnuta informace o právu nájemním. Společnost poskytla informaci, že k pozemku parc. č. 403 k. ú. Drvalovice je sjednána Nájemní smlouva č. 1631, uzavřená mezi nájemcem AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106 a pronajímatelem Jaroslavem Kupkou, r. č. 571005/1776, Herčíkova 4, 612 00 Brno. Smlouva je sjednána s účinností od roku 2010, na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 5 roků, která začíná běžet vždy od 1. 11. Výše nájemného k 1. 1. 2011 byla sjednána na 772 Kč ročně – roční užitek 9.241 Ocenění dle zákona č. 151/97 Sb. § 18 Pro ocenění tohoto práva je provedena simulace s použitím § 18 zákona č. 151/97 Sb. v platném znění, tj. výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny, přičemž roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 772 Kč * 5 = 3 860 Kč

9.242 Ocenění pro dobu trvání práva Dle nájemní smlouvy je tato sjednána na dobu neurčitou s 5tiletou výpovědní lhůtou. V případě simulace lhůty pro výpověď 5 let lze ocenění přirovnat ocenění dle odstavce 9.241. 772 Kč * 5 = 3 860 Kč

9.243 Stanovení obecné ceny - pro výpočet použit vzorec pro věčnou rentu (neomezená doba), přičemž roční užitek je krácen o zákonnou daň z nemovitostí, která činí 0,75 % z průměrné ceny zemědělských pozemků dle k. ú. dle zvláštního předpisu Výpočet čistého nájemného: průměrná cena dle k. ú. vyhl. č. 412/2008 Sb. výměra pozemku 0,75 % (daň z nemovitosti) 6,48 * 4 330 * 0,0075 = Čisté nájemné:

772 – 210 =

6,48 Kč/1 m2 4 330 m2 210 Kč 562 Kč

- 26 -

C (obecná cena práva) = z / i, přičemž z (roční užitek) = 562 Kč, míra kapitalizace uvažována vyhlášková i = 8 % Výpočet: C = 562/ 0,08 = 7 025 Kč Pro účely stanovení ceny práva je vycházeno z odstavce 9.243, tj. stanovení obecné ceny práva se zaokrouhlením na celé tisíce. Cenu práva nájmu k pozemku parc. č. 403 obec Vanovice, k. ú. Drvalovice stanovuji na 7 000 Kč.

- 27 -

C. Závěr Tržní hodnotu nemovitostí zapsaných na LV č. 188 obec Vanovice, k. ú. Drvalovice, okres Blansko pro účely exekuce prodejem předmětných nemovitostí odhaduji k datu ocenění, tj. k 18. 4. 2013 takto: Rodinný dům č. p. 49 vč. pozemků parc. č. st. 59, 29, 30, vč. součástí a příslušenství

400 000,-- Kč

Pozemek parc. č. 403

40 000,-- Kč

Odhad tržní hodnoty celkem

440 000,-- Kč

slovy čtyřistačtyřicettisíc korun českých K pozemku parc. č. 403 vázne nájemní právo pro AGROSPOL, agrární družstvo na dobu neurčitou s 5tiletou výpovědní lhůtou. Cena práva nájmu k pozemku parc. č. 403 je stanovena k datu ocenění s ohledem na dobu trvání smlouvy na 7 000,-- Kč

Ing. Jana Sedláčková Jílová 152 Klepačov 678 01 Blansko

V Blansku dne 6. 5. 2013

- 28 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 27. 11. 2000 č. j. Spr 2316/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 559-32/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace dokladem č. 559-32/13.

Ing. Jana Sedláčková

V Blansku dne 6. 5. 2013

- 29 -

E. Seznam příloh Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV 188 (3 strany) Snímek mapy – rodinný dům Snímek mapy – orná půda Situace širších vztahů, fotomapa (2 strany) Fotodokumentace (5 stran)

- 30 -

13

Recommend Documents