ZNALECKÝ POSUDEK č. 228/13 o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech - pozemku p.č. 495/2 - trvalý travní porost a p.č. 503/1 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 177, katastrální území Žibřidice, obec Křižany, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EN 1/13-1
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech - pozemku p.č. 495/2 trvalý travní porost a p.č. 503/1 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 177, katastrální území Žibřidice, obec Křižany, okres Liberec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Žibřidice 463 53 Křižany Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Křižany Katastrální území: Žibřidice Počet obyvatel: 824 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.10.2013 za přítomnosti pana Jaroslava Smolíka, tel. 603 803 932.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 15.10.2013, LV číslo 177, k.ú. Žibřidice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - informace a údaje sdělené rodinou zemřelého dne 19.10. 2013 v Žatci, panem Petrem Jandou, tel. 602 401 347 - informace předané objednatelem posudku, které byly získány od soudního komisaře JUDr. Miroslavy Duchoňové - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - znalecký posudek číslo 3718/55/2011 ze dne 17.05.2011, vypracoval Milan Vimpel, Žatec
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Mareček Václav JUDr. a Marečková Blanka MUDr. Malínská 1581, 43801 Žatec 1/2 Smolíková Hana Žibřidice 92, 46353 Křižany 1/2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. -2-
Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Žádné. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází u rodinného domu č.p. 92. Jedná se o oplocené pozemky, které jsou užívány ve funkčním celku s pozemkem, na kterém stojí rodinný dům č.p. 92. Přes pozemek p.č. 503/1 vede elektrovod 22 kV. Oplocení a další stavby jsou jiného vlastníka a nejsou předmětem ocenění. Příjezd je po zpevněné kamenité komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Pozemky jsou mírně svažité, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - více -5 % než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Úprava cen: -17 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky a přirážky dle tabulky č. 1 byly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5660 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,5660 -17,00 Typ
Název
§ 28 odstavec 5 trvalý travní porost § 28 odstavec 5 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 495/2 503/1
Pozemky - zjištěná cena
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty -4-
Výměra [m2] 796,00 841,00
Upr. cena [Kč/m2] 39,05
Jedn. cena [Kč/m2] 39,05 39,05
Cena [Kč] 31 083,80 32 841,05 63 924,85
=
63 924,85 Kč
Popis Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Intenzivní typ ovocnářství Název Stáří [roků] jabloň 30 vysokokmen nebo polokmen (jabloň) slivoň - čtvrtkmen 30 na generativní podnoži (slivoň) třešeň - čtvrtkmen 30 na ptáčnici (třešeň) ořešák vlašský 5 semenáč (ořech) ořešák vlašský 30 semenáč (ořech) Součet: Koeficient prodejnosti Kp Celkem - ovocné dřeviny:
Počet / Výměra 1,00 m2
Jedn. cena [Kč Úprava / jedn.] [%] 6,54
Cena [Kč] 6,54
1,00 m2
1,-
1,-
1,-
1,00 m2
4,79
4,79
4,79
1,00 m2
11,86
11,86
11,86
1,00 m2
10,02
10,02
10,02
Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Typ
= * =
Jedn. cena [Kč / jedn.]
Stáří Úpravy [%] 30 roků
javor Listnaté stromy I
Upr. cena [Kč / jedn] 6,54
19 650,30 roků
smrk Jehličnaté stromy I 15 840,berovice Jehličnaté stromy I 15 840,tůje Jehličnaté keře I 1 090,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti Kp Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena
30 roků 15 roků
34,21 Kč 1,00 34,20 Kč
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 1,00 ks 19 650,19 650,1,00 ks 15 840,15 840,1,00 ks 15 840,15 840,12,00 ks 1 090,13 080,64 410,* 0,750 * 0,850 * 1,000 = 41 061,40 Kč 41 095,60 Kč
-5-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
63 924,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
63 924,90 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
41 095,60 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
41 095,60 Kč 105 020,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
105 020,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
63 924,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
63 924,90 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
41 095,60 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
41 095,60 Kč 105 020,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
105 020,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
105 020,- Kč
slovy: Jednostopěttisícdvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích -6-
stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. .
-7-
1. Prodej, pozemek zahrada, 1 645 m2 Celková cena: 411 250 Kč za nemovitost (k jednání) Cena za m2: 250 Kč za m2 Poznámka k ceně: Cena je uvedena bez provize RK, info na telefonu. Adresa: Liberec XXIV-Pilínkov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 3403/2308 Zástavba: Rekreační Plocha pozemku: 1 645 m2 Popis: Nabízíme k prodeji hezký rovinatý pozemek o výměře 1645 m2 na klidném místě v Liberci Pilínkově v ulici Rampasova. Na hranici pozemku protéká potok. Pozemek se nachází na slunném místě a nabízí výhled na město Liberec. Pozemek je veden jako orná půda je však udržován jako zahrada. Dobrá dopravní dostupnost: MHD, vlak, auto. Veškerá občanská vybavenost v okolí pozemku. Vhodné pro rekreaci či jako investice. Koupi tohoto pozemku lze financovat hypotečním úvěrem, s jehož vyřízením vám rádi a zdarma pomůžeme. V případě zájmu o prohlídku nás neváhejte kontaktovat i o víkendu. Pozemek Liberec Pilínkov 2. Prodej, pozemek zahrada, 2 997 m2 Celková cena: 249 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 84 Kč za m2 Adresa: Markvartice Datum aktualizace: 24.10.2013 ID zakázky: 311012105899 Umístění objektu: Polosamota Plocha pozemku: 2 997 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Popis: Naše společnost Vám nabízí k prodeji pěknou zahradu s prostornou chatkou. Parcela je mírně svažitá a zahrnuje také kousek lesa, částečně je oplocená. Vozem se dá zajet až na samotný pozemek. Elektřina je cca. 100 metrů od chatky a voda by se dala řešit samostatným vrtem. Tento pozemek doporučujeme vzhledem k velmi přijatelné ceně a jejímu umístění 3. Prodej, pozemek trvalý travní porost, 1 115 m2 Celková cena: 120 500 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m2: 109 Kč za m2 Adresa: Ladova, Liberec XVII-Kateřinky Datum aktualizace: 28.10.2013 ID zakázky: BE13SL103 Plocha pozemku: 1 115 m2 Popis: Nabízíme Vám k prodeji 1115 4m2 tvalého trávního porostu v Kateřinkách. Kolem se nachází řadové domky a lesy. Vyhlášené místo k rekreaci, houbaření a blízkosti k rekreačnímu areálu Bedřichov- Jizerské hory. MHD a ČSAD v místě, cca 5 minut pěší chůzí. Vzhledem k celoročnímu přírodnímu vyžití a velmi nízké ceně doporučujeme. Jedná se o trvalý trávní porost bez inženýrských sít. V případě zájmu o prohlídku volejte na níže uvedené číslo. -8-
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí a to pozemky ve výši cca 100,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Žádná. Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
160 000,- Kč slovy: Stošedesáttisíc Kč z toho podíl id. 1/2
80 000,- Kč slovy: Osmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. -9-
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 05.11.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 228/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 228/13.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
