13

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2287 – 132/13

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 1738/3 v 3. nadzemním podlaží / 2. patře / v objektu bydlení č.p. 1738,1739 v ulici Za Pazdernou v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 2987 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 93/1088 zapsané na LV č. 8789 resp. budova č.p. 1738,1739 a pozemek st. parcela č. 2987 zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 6150 a spoluvlastnického podílu pozemku parcela č. 1780/14 – zahrada ve výši id. 93/1088 zapsaného na LV 12114 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s. se sídlem Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 063/2013-N Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 21.2.2013, 30.9.2013 21.2.2013 21.2.2013 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 5.10.2013

Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s. se sídlem Čimická č.p. 780/61, Praha 8 pan Mikloško ze dne 23.9.2013 s předáním podkladů mailem č.j. 063/2013-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 4.2.2013 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 8789 A: Vlastník : 1. Střízek Ladislav, trvale bytem Svatkovice 9, 398 43 Bernartice B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 1738/3 v bytovém domě č.p. 1738,1739 na st. parcele č. 2987 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 93/1088, LV č. 6150 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Písek – viz příloha č. 2 1.1.3 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 4.2.2013 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 12114 A: Vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu : 1. Střízek Ladislav, trvale bytem Svatkovice 9, 398 43 Bernartice 93/1088 B : Nemovitosti : - parcela č. 1780/14 – zahrada, výměra 547 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 3 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 3 vše v k.ú. a v obci Písek – viz příloha č. 3 1.1.4 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 21.2.2013 – viz příloha č. 3 1.1.5 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.6 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka sousední bytové jednotky paní Breibischové byl objekt bytového domu č.p. 1738,1739 kolaudován v roce 1968. 1.1.7 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 21.2.2013 a dne 30.9.2013 za účasti znalce. Vlastník oceňovaného bytu pan Střízek se na svolané místní šetření nedostavil. Znalci nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla odhadnuta znalcem na základě odborného odhadu s přihlédnutím k vyjádření vlastníka sousedního bytu paní Breibischové a s přihlédnutím ke spoluvlastnickému podílu ke společným částem domu. 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytová jednotka č.p./č.j. 1738/3 se nachází ve 2. patře / 3. nadzemním podlaží / bytového domu č. 1738,1739 v ulici Za Pazdernou v části obce Budějovické Předměstí severně od centra města v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy a nízkopodlažní bytovou zástavbou. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 1738/3 je oceňován spoluvlastnický podíl na pozemku st. parcela č. 2987 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 743 m2 ve výši id. 93/1088 a spoluvlastnický podíl na pozemku parcela č. 1780/14 – zahrada ve výši id. 93/1088, který tvoří jednotný funkční celek se stavbou bytového domu č. 1738,1739. Bytová jednotka je užívána vlastníkem ( dle sdělení souseda ) a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i sklep a garáž umístěná v 1.nadzemním podlaží. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 2987 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu a parcela č. 1780/14 – zahrada sousední pozemek ve funkčním celku. Pozemky jsou zatíženy běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Písek nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 21.2.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě externí prohlídky bytového domu. Oceňovaný pozemek parcela č. 1780/14 – zahrada je zatížena věcným břemenem zřizování a provozování vedení teplovodního sekundárního rozvodu, vodovodního řadu a kanalizačního řadu a právo vstupu na pozemek za účelem provádění oprav, údržby a revize zařízení ve prospěch Města Písek, Velké nám. 114, Písek na základě smlouvy o zřízení věcného břemene. Znalci nebyly k tomuto věcnému břemeni předány žádné podklady, znalci není znám rozsah věcného břemene. Dle zjištění při místním šetření se jedná o inženýrské sítě uložené pod povrchem pozemku v místě, kde se neplánuje žádná výstavba. Lze konstatovat, že věcné břemeno zatěžuje oceňované nemovitosti nevýznamně. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).


4

POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu, ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. evidenční list bytu, prohlášení vlastníka ). K místnímu šetření svolanému na den 21.2.2013 v 10:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil, nebyl přítomen ani dne 30.9.2013. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů. Jelikož nebylo znalci umožněno provést vnitřní prohlídku oceňované bytové jednotky č.p./č.j. 1738/3 je možné, že se vybavení, technický stav či dispozice oceňované bytové jednotky předpokládané znalcem, může od skutečnosti i výrazněji lišit. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1738/3 1.2 Pozemek st. parcela č. 2987 a parcela č. 1780/14 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 1738/3 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 1738/3 4. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1738/3 1.1.1 Popis Budova č.p. 1738,1739, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je nepodsklepená ( 1.nadzemní podlaží je částečně zapuštěné do terénu ), se čtyřmi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Objekt má hlavní vchod z východní fasády, z protilehlé fasády je vstup možný přes vedlejší zadní vchod. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena na konci 60. let minulého století. Objekt má dvě sekce, každá s centrálním schodištěm ve středu dispozice, bez výtahu a s dvěma byty na každém běžném nadzemním podlaží v každé


5

sekci. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží jsou umístěny čtyři garáže, sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při nepravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt leží ve 3. nadzemním podlaží ( 2.patře ) u jižní fasády objektu. Dispozici objektu nebylo možno ověřit, dle vyjádření souseda paní Breibischové je oceňovaný byt velikosti 3+1. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění 2013 - 1968 = 45 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : prefabrikované Okna : dřevěná Dveře : hladké plné i prosklené, hlavní vstupní plastové Vrata : 4x garážová plechová El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : dálkové Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 1738/3 dle předpokladu znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : PVC, jekor, dlažba Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : dálkový se zdrojem mimo budovu Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana 1.1.2 Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností bytu nebylo možno změřit a výměra nebyla sdělena ani vlastníkem. Dle informací souseda se výměra bytu skládá z prostorů vlastního bytu, ze sklepa umístěného mimo byt a z prostoru garáže. Celková výměra ( podlahová plocha )


6

těchto prostor vychází ze spoluvlastnického podílu k společných částech domu id. 93/1088 tj. cca 93 m2. Výměra bytu je dle souseda paní Breibischové cca 72 m2, zbývající výměra prostor náležejících k bytu tj. garáže a sklepa je cca 21 m2. Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem – odhadem

m2

93,00

Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností – sklepní místnost mimo byt – odhad znalce 93 – 72 = 21 m2

m2

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu

m2

- 0,00

Podlahová plocha bytu s odpočty celkem

m2

72,00

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80

m2

16,80

Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10

m2

0,00

Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17

m2

0,00

Podlahová plocha bytu po přepočtu pro výpočet

m2

88,80

- 21,00

1.1.3 Koeficienty Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových

typ

K

( 1.NP až 4. NP, sedlová střecha )

ZC

9 630,- Kč/m2

Podlahová plocha bytu Koeficient druhu konstrukce

PP ( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient polohový

( příloha č. 13 vyhlášky )

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti koeficient vybavení stavby Pol.č.

Konstrukce a vybavení


neuplatněn neuplatněn

m2

88,80

K1

0,939

K5

1,00

Ki

2,131

Kp

1,000

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Provedení

Standard / n

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.06000

0.06000

2

Svislé konstrukce

Zděné z cihel

S

0.18800

0.18800

3

Stropy

Rovné nespalné

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

Sedlová střecha

S

0.05300

0.05300

5

Krytiny střech

Tašková

S

0.02400

0.02400

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

Omítky břízolitové

S

0.03100

0.03100

Vnitřní obklady keramické

Keramické

S

0.02100

0.02100

Schody

Betonové s běžným povrchem

S

0.03000

0.03000

9 10


7

11

Dveře

Náplňové plné i prosklené

S

0.03200

0.03200

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Dřevěná zdvojená

S

0.05400

0.05400

14

Povrchy podlah

Dlažba, PVC, jekor

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

Dálkové

S

0.04700

0.04700

16

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj. automaty

S

0.05200

0.05200

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03300

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

Nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

21

Ohřev teplé vody

Dálkový

S

0.02100

0.02100

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, sporák

S

0.01800

0.00300

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03800

0.03800

24

Výtahy

Nevyskytují se

CH

0.01300

0.00000

25

Ostatní

Nevyskytují se

CH

0.05600

0.00000

Instalační prefa jádro

Nevyskytuje se

-

-

-

1.00000

0.92700

26

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč/m2

ZCU

0.92700 17 863,03

1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je 45 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna nepravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní.V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky – voda, rozvody tepla a kanalizace. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu

2013

Rok kolaudace / začátek užívání /

1968

Stáří

45 let

Předpokládaná další životnost

45 let

Celková životnost

90 let

Procento ročního opotřebení

1,111 %

Opotřebení

50,00 %

1.1.5 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu Opotřebení

ZC

Kč / m2

9 630,00

ZCU

m2

17 863,03

Kč /

PP

m2

88,80

CN = ZCU x PP

Kč

1 586 237,06

50,00

%

- 793 118,53

Kč

793 118,53

Cena časová bytu č.p./č.j. 1738/3 ke dni odhadu


8

1.2 St. parcela č. 2987 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 1780/14 - zahrada 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 2987 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 743 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 1738,1739. Parcela č. 1780/14 – zahrada tvoří funkční celek se stavebním pozemkem, je nezastavěná, tvoří přístupový chodník a zatravněnou volnou plochu a má výměru 547 m2. Srovnávací pozemek byl prodán v části obce Václavské předměstí v Písku a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Pozemek v dané lokalitě pro výstavbu bytového domu není nabízen k prodeji. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části obce Václavské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 674

Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

977 300,00 1 450,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

okraj zastavěné části obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

15 až 25 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s rodinnými domy

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.17

b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

zastavěná část obce Budějovické Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení BD Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Pozemek č. 1780/14 není zastavěný žádnou stavbou tvoří jednotný funkční celek m2 743 + 547

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

zastavěné území obce

1.05

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50


9 C

Třída velikosti obce

15 až 25 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s bytovými domy a maloobchod

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

Jednotková cena oceńovaného st. pozemku

JCC = JCS x Pi

1.2285 1.05

Kč/m2

Cena oceňovaného st. pozemku č. 2987

1 522,50

Kč

Jednotková cena oceńovaného pozemku ve funkčním celku Cena oceňovaného pozemku č. 1780/14

JCC = JCS x Pi

1 131 217,50

0,40 x Kč/m2 Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena obvyklá spoluvlastnického podílu pozemků st. parcela č. 2987 a parcela č. 1780/14

Kč

0,40 x 1 522,50 333 123,00 93/1088 125 170,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

Byt č.p./č.j. 1738/3

793 120,- Kč

50,00 %

1 586 240,- Kč

č. 1780/14

125 170,- Kč

-

125 170,- Kč

celkem

918 290,- Kč

Podíl st. parcely č. 2987 a parcela

1 711 410,- Kč

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Byt č. 1738/3 výměra - odhad Jednotkové nájemné bytu Celkem příjem z nájemného ročně – byt

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený m2 Kč/m2/rok Kč

72,00 1 050,00 75 600,00


10

Nájemné garáž - 12 měsíců x 1 000,- Kč/měsíc

Kč/rok

12 000,00

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

87 600,00

Redukce z důvodu nepronajmutí

-

Celkem příjem z nájemného ročně po redukci

x 0,90

Kč/rok

78 840,00

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 586 240,-

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

793 120,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

45

Celková životnost

Z ( roků )

90

Opotřebení

A(%)

50,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,75

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

1 000,00

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

1 586,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /

Kč/rok

11 897,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

1 200,00

Kč/rok

16 671,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) - 1 T

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Kč

31 454,00

Příjmy ročně celkem

Kč

78 840,00

Výdaje ročně celkem

Kč

31 454,00

Čisté roční nájemné

Kč

47 386,00

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

47 386,00

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

789 769,42

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

789 770,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 1738/3 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu.


11

Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :

Srovnávací objekt č. 1 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Dvořákova ul.

Prodej bytu 3+1, v osobním vlastnictví, o CP 67 m2, ve 4. p. zděného domu. Byt je po rekonstrukci, nová koupelna s rohovou vanou, nová plastová okna. Nová kuchyňská linka a sporák. Podlahy parkety, PVC a dlažba. Etážové topení plynem. Bezpečnostní zámek u vchod. dveří. K bytu patří sklep a k využití kočárkárna. Klidný dům, k nastěhování ihned. Patro : 4 Stav : dobrý Výměra bytu : 65 m2 + sklep Nabídková cena : 890 000,- Kč


12

Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Budějovické předměstí, Kollarova ul.

Byt v cihlovém domě o velikosti 2+1+komora, 68 m2 v Písku. Byt se nachází ve 3. patře třípatrového domu bez výtahu. Byt je po částečné rekonstrukci – nová plastová okna a rozvody vody. V ložnici a v koupelně jsou výklenky využity vestavěnými skříněmi a zvyšují užitnou hodnotu prostoru. Byt má ložnici,komoru, toaletu a koupelnu, obývací pokoj s kuchyní a byt je situován východozápadním směrem. Komora se nechá využít jako dětský pokoj. Byt je čistý a v klidném prostředí jen 10 minut od centra města. Dům má novou střechu, vchodové dveře a plánuje se zde zateplení půdních prostor. Dvůr uvnitř domu je možno využít jako parkovací plochu. Úplná občanská vybavenost je v místě. V blízkosti se nachází dvě MŠ, základní škola. Patro : 3 Stav : průměrný + Výměra bytu : 68 m2 Nabídková cena : 1 159 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Mírové nám.

Byt 2+1 v OV na Mírovém náměstí v Písku. Byt o rozloze 69,5m2 se nachází v přízemí činžovního domu. Dispozice bytu - vstupní chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC, komora, balkon. Podlaha - parkety, PVC. Orientace bytu - západ, východ. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

13

K bytu náleží sklepní kóje v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Byt lze vytápět akumulačními kamny nebo kamny na tuhá paliva. V blízkosti škola, školka a veškerá občanská vybavenost. Patro : přízemí Stav : průměrný Výměra bytu : 69 m2 Nabídková cena : 1 100 000,- Kč

Porovnání bytových jednotek Oceňovaný byt je posuzován s předpokládanou výměrou 72 m2 podlahové plochy. Výměra garáže, která přináleží k bytu je zohledněna tím, že bude ke zjištěné ceně porovnávací připočtena cena garáže stanovená znalcem na základě odborného odhadu ve výši 130 tis. Kč.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Za Pazdernou

(1)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1 72 m2 + sklep + garáž přičtena samostatně

průměr/ samostatně přičtena

-

průměr

(3)

(4)

(5)

(6)

(2)

1

Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Dvořákova

3+1 65 m2 bez balkonu + sklep

průměr/ ne

-

dobrý

2

Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Kollárova

2+1 68 m2 bez balkonu + sklep

průměr / ne

-

průměr

2+1 69 m2 balkon + sklep

průměr / ne

-

průměr

3

Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Mírové nám.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

1

890 000

0,85

756 500

1,00

0,97

1,00

1,10

1,00

1,00

1,067

( 17 ) 708 997,-

2

1 159 000

0,80

927 200

1,00

0,98

1,05

1,05

1,00

1,00

1,080

858 161,-

3

1 100 000

0,80

880 000

0,95

0,98

1,00

1,05

1,00

1,10

1,075

818 372,-


14

Celkový průměr ceny bytu bez garáže

Kč

795 180,-

Minimum

Kč

708 997,-

Maximum

Kč

858 161,-

Garáž – cena stanovena znalcem

Kč

130 000,-

Celkový průměr ceny bytu s garáží

Kč

925 180,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace

V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena

cena 1 711 410,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

918 290,- Kč

Výnosová hodnota

789 770,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

925 180,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 1738/3 dle odborného odhadu znalce

920 000,- Kč


15

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 1738/3 v 3. nadzemním podlaží / 2. patře / v objektu bydlení č.p. 1738,1739 v ulici Za Pazdernou v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemků st. parcela č. 2987 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 93/1088 zapsané na LV č. 8789 resp. budova č.p. 1738,1739 a pozemek st. parcela č. 2987 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 6150 a spoluvlastnického podílu pozemku parcela č. 1780/14 – zahrada ve výši id. 93/1088 zapsaného na LV 12114 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 920 000,- Kč slovy : devětsetdvacettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí a existencí věcného břemen, se dle zjištění znalce nevyskytují. Věcným břemenem zřizování a provozování vedení teplovodního sekundárního rozvodu, vodovodního řadu a kanalizačního řadu a právo vstupu na pozemek za účelem provádění oprav, údržby a revize zařízení ve prospěch Města Písek, Velké nám. 114, Písek na základě smlouvy o zřízení věcného břemene je zatížen oceňovaný pozemek parcela č. 1780/14 – zahrada. Dle zjištění při místním šetření se jedná o inženýrské sítě uložené pod povrchem pozemku v místě, kde se neplánuje žádná výstavba. Lze konstatovat, že věcné břemeno zatěžuje oceňované nemovitosti nevýznamně, navíc pouze podílem ve výši id. 93/1088 a jeho existence je již zohledněna ve výše uvedené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí.

v Českých Budějovicích dne 5.10.2013

Ing. Michal Sirový

Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 8789 1x výpis z KN, LV č. 12114 1x kopie katastrální mapy


16

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2287 - 132/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 132/13.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 5. října 2013

Ing. Michal Sirový


17

FOTODOKUMENTACE

čelní pohled na bytový dům č.p. 1738,1739

zadní pohled na bytový dům č.p. 1738,1739


13

Recommend Documents