13

ZNALECKÝ POSUDEK č. 249/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 15 na pozemku p. č. st. 33, zemědělské stavby bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 34 a pozemků p. č. st. 33, st. 34 a 13 s příslušenstvím, LV číslo 222, katastrální území Zlámanka, obec Kroměříž, okres Kroměříž a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 24061/09-26

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 22.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 28.11.2013

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 15 na pozemku p. č. st. 33, zemědělské stavby bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 34 a pozemků p. č. st. 33, st. 34 a 13 s příslušenstvím, LV číslo 222, katastrální území Zlámanka, obec Kroměříž, okres Kroměříž a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Zlámanka 15 767 01 Zlámanka Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Kroměříž Katastrální území: Zlámanka Počet obyvatel: 28 971 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.11.2013 za přítomnosti pana Martina Zavadila, tel., 725 457 630.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.11.2013, LV číslo 222, k.ú. Zlámanka - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz

5. Vlastnické a evidenční údaje Zavadil Martin Zavadilová Daria

Zlámanka 15, 76701 Kroměříž Zlámanka 15, 76701 Kroměříž

1/3 2/3

Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: -2-

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zavadil Martin Zahájení exekuce - Zavadil Martin Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů ve středu obce. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, stodoly a vedlejší stavby na mírně svažitých, částečně oplocených pozemcích. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné a proto se vycházelo z informací sdělených účastníkem prohlídky.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola p.č. st. 34 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy 1.2.2. Stodola u RD 1.2.3. Ocenění venkovních úprav 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st. 33. Je napojen na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván asi 150 let. Během užívání byl opravován. Na půdě bude zřízen byt. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep, přístupný z garáže. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, tři pokoje, garáž, koupelna a záchod. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 2,50*2,00 1. PP 1. NP 21,00*8,70+6,00-*8,50

= =

[m2] 5,00 188,70

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 5,00 m2 2,00 m 2 188,70 m 2,60 m

Název 1. PP 1. NP Obestavěný prostor -4-

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. PP (2,50*2,00)*(2,00) = 1. NP (21,00*8,70)*(4,50)+(6,00-*8,50)*(3,70) = zastřešení (21,00*8,70)*(2,90*0,5)+(6,00-*8,50)*(2,50*0,5) =

[m3] 10,00 m3 844,35 m3 272,42 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. PP 1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 10,00 m3 844,35 m3 272,42 m3 1 126,77 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Provedení kamenné, bez izolace nepálené, pálené cihly s rovným podhledem sedlová pálená taška pozinkované vápenné vápenocementové, rozpracované zateplení zdi ne keramické - koupelna, záchod kamenné, dřevěné na půdu dřevěné plastová, dřevěné PVC, textilní dlažby, betonové, ústřední, plynový kotel 220, 380 V ne teplé a studené kombinovaný kotel plynový ano ano plynový sporák vana, umývadlo splachovací ne

Výpočet koeficientu K4 -5-

Hodnocení standardu P P S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

C S P P S P P S S C S S S S S S S C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P S S S S S S C S P P S P P S S C S S S S S S S C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,46 1,47 5,20 1,01 0,46 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 75,62 0,7562

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku P 8,20 100,00 1,00 8,20 8,59 150 175 85,71 7,3625 P 21,20 100,00 1,00 21,20 22,20 150 150 100,00 22,2000 S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,28 150 150 100,00 8,2800 S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,64 150 150 100,00 7,6400 S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,56 150 150 100,00 3,5600 S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,94 50 55 90,91 0,8546 S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,07 150 150 100,00 6,0700 S 2,80 60,00 1,00 1,68 1,76 50 50 100,00 1,7600 S 2,80 40,00 1,00 1,12 1,17 2 45 4,44 0,0519 S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 10 40 25,00 0,6025 P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 150 150 100,00 1,0500 P 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 150 150 100,00 3,3500 S 5,20 60,00 1,00 3,12 3,27 2 65 3,08 0,1007 S 5,20 40,00 1,00 2,08 2,18 150 150 100,00 2,1800 -6-

P P S S S S S S S S S

2,20 1,00 5,20 4,30 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,20 1,00 5,20 4,30 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30

2,30 1,05 5,45 4,50 3,35 1,99 0,52 3,25 0,52 4,29 0,31

50 50 20 50 20 20 20 20 20 20 20

50 100,00 50 100,00 35 57,14 50 100,00 35 57,14 30 66,67 35 57,14 45 44,44 22 90,91 45 44,44 45 44,44

Opotřebení:

2,3000 1,0500 3,1141 4,5000 1,9142 1,3267 0,2971 1,4443 0,4727 1,9065 0,1378 83,5256

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * =

1 126,77 m3 * 4 760,48 Kč/m3

=

5 363 966,05 Kč

Opotřebení analytickou metodou: 83,5256 %

-

4 480 284,83 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

883 681,22 Kč

Plná cena:

2 290,0,7562 1,0500 2,1460 1,2200 4 760,48

1.1.2. Stodola p.č. st. 34 Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt stodoly se nachází za chlévem na pozemku p.č. st. 34. Objekt je užíván asi 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 7,00*14,870 1. NP

[m2] 104,09

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží

Zastavěná -7-

Konstr.

Součin

výška 2,90 m

plocha 104,09 m2 104,09 m2

1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

301,86 301,86

301,86 / 104,09 104,09 / 1

= 2,90 m = 104,09 m2

= =

301,86 m3 213,38 m3

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (7,00*14,870)*(2,90) 1. NP zastřešení (7,00*14,870)*(4,10*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 301,86 m3 213,38 m3 515,24 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní

kamenné bez izolace cihelné trámové sedlová pálená taška pozinkované ne ne ne ne dřevěné ne hliněné 220 V ne

-8-

Hodnocení standardu P S S S S S C C X C C P C P X P C X X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

X X C X

ne

100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S S S S S C C X C C P C P X P C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 1,38 0,00 2,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 66,40 0,6640

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 9,09 150 175 85,71 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 45,78 150 150 100,00 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 20,78 150 150 100,00 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 10,54 150 150 100,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,37 150 150 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,05 50 55 90,91 12. Vrata P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,08 40 0,00 14. Povrchy podlah P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,08 150 150 100,00 -9-

Opot. z celku 7,7910 45,7800 20,7800 10,5400 4,3700 0,9546 0,0000 2,0800

16. Elektroinstalace Opotřebení:

P

6,10 100,00 0,46

2,81

4,23

50

50 100,00

4,2300 96,5256

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * * =

2 115,0,9390 0,9834 1,0241 0,6640 1,0500 2,1650 0,2000 603,80

515,24 m3 * 603,80 Kč/m3

=

311 101,91 Kč


-

300 292,99 Kč

Stodola p.č. st. 34 - zjištěná cena

=

10 808,92 Kč

Plná cena:

1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy Popis Přízemní, nepodsklepený zděný chlév se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 33. Objekt je užíván asi 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází bývalé chlévy a sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,00*11,70 1. NP

=

[m2] 70,20

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 70,20 m2 2,30 m

Název 1. NP - 10 -

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (6,00*11,70)*(3,70) zastřešení (6,00*11,70)*(2,50*0,5)

= =

[m3] 259,74 m3 87,75 m3


Typ


NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu P S S S S S P C P S P P

Provedení

Konstrukce

kamenné bez izolace cihelné klenby sedlová pálená taška pozinkované omítky, poškozené ne dřevěné zdvojené, dřevěná hliněné 220 V

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] P S S S S S P C P S P P

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

- 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,46

Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 2,25 0,00 1,43 1,00 3,13 2,25 82,21

Koeficient vybavení K4:

0,8221

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,46 150 175 85,71 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 36,97 150 160 93,75 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 23,48 150 160 93,75 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,14 150 160 93,75 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,39 150 150 100,00 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,31 50 55 90,91 7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,74 150 150 100,00 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,74 150 150 100,00 10. Okna S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,22 150 150 100,00 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,81 150 150 100,00 12. Elektroinstalace P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,74 50 50 100,00 Opotřebení:

Opot. z celku 2,9656 34,6594 22,0125 12,3188 8,3900 2,1000 2,7400 1,7400 1,2200 3,8100 2,7400 94,6963

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,0,8221 1,0500 2,0930 0,2000

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 347,49 m3 * 451,67 Kč/m3

= =

451,67 156 950,81 Kč


-

148 626,61 Kč

Chlévy - zjištěná cena

=

8 324,20 Kč

1.2.2. Stodola u RD Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt stodoly se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 33. Objekt je užíván asi 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 12 -

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 13,30*4,60-4,30*1,20 1. NP

[m2] 56,02

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 56,02 m2 2,30 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (13,30*4,60-4,30*1,20)*(2,30) zastřešení (13,30*4,60-4,30*1,20)*(2,10*0,5)

= =

[m3] 128,85 m3 58,82 m3


Typ


NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu P S S S S S P C P C P P

Provedení kamenné bez izolace cihelné trámové sedlová pálená taška, břidlice pozinkované omítky, poškozené ne dřevěné ne hliněné 220 V Obj. podíl [%] - 13 -

Část

Koef.

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S S S S S P C P C P P

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00 0,46 0,46

obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 2,25 0,00 1,43 0,00 3,13 2,25 81,21 0,8121

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,51 150 175 85,71 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 37,43 150 150 100,00 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 23,77 150 150 100,00 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,30 150 150 100,00 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,50 150 150 100,00 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,34 50 55 90,91 7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,77 150 150 100,00 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,76 100 100 100,00 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,85 150 150 100,00 12. Elektroinstalace P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,77 50 50 100,00 Opotřebení:

Opot. z celku 3,0084 37,4300 23,7700 13,3000 8,5000 2,1273 2,7700 1,7600 3,8500 2,7700 99,2857

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,0,8121 1,0500 2,0930 0,2000

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 187,67 m3 * 446,18 Kč/m3

= =

446,18 83 734,60 Kč


-

83 136,48 Kč

Stodola u RD - zjištěná cena

=

598,12 Kč

1.2.3. Ocenění venkovních úprav Popis - 14 -

Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Chlévy Stodola u RD Stodola p.č. st. 34 Celkem:

Cena stavby 883 681,22 Kč 8 324,20 Kč 598,12 Kč 10 808,92 Kč 903 412,46 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb

*

Ocenění venkovních úprav - zjištěná cena

=

903 412,46 0,0300 27 102,37 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou mírně svažité, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky a přirážky dle tabulky č. 1 byly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2200 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1460 1,2200 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1460 1,2200 10,00

- 15 -

Upr. cena [Kč/m2] 1 151,97 460,79

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 33 st. 34 13

Výměra [m2] 659,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 151,97

Cena [Kč] 759 148,23

140,00

1 151,97

161 275,80

1 131,00

460,79

521 153,49 1 441 577,52

Pozemky - zjištěná cena

=

1 441 577,52 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

1 441 577,52 1 930 250 186 732,84 0,065 12 137,63 12 137,63 Kč

- 16 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola p.č. st. 34 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy 1.2.2. Stodola u RD 1.2.3. Ocenění venkovních úprav

5 363 966,- Kč 311 101,90 Kč 156 950,80 Kč 83 734,60 Kč 27 102,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

5 942 855,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

1 441 577,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

1 441 577,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

12 137,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

12 137,60 Kč 7 396 570,80 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

7 396 570,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola p.č. st. 34 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlévy 1.2.2. Stodola u RD 1.2.3. Ocenění venkovních úprav

883 681,20 Kč 10 808,90 Kč 8 324,20 Kč 598,10 Kč 27 102,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

930 514,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

1 441 577,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

1 441 577,50 Kč - 17 -

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

12 137,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

12 137,60 Kč 2 384 229,90 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 384 229,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

2 384 230,- Kč

slovy: Dvamilionytřistaosmdesátčtyřitisícdvěstětřicet Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 18 -

analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 2 400 m2 Celková cena: 770 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Zlámanka Datum aktualizace: 11.10.2013 ID zakázky: 295337 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 180 m2 Plocha užitná: 2 400 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 2 400 m2 - 19 -

Parkovací stání: 2x Rok rekonstrukce: 1938 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme exkluzivně k prodeji RD v obci Zlámanka u Kroměříže. Jedná se o menší hospodářské stavení, ke kterému patří oplocená zahrada o ploše 2.200 m2. Součástí prodeje je i vybavení domu, včetně zahrádkářské techniky, jako je malotraktor TERA, dva vozíky, motorová sekačka na trávu a drobné nářadí. Dům určen k rekonstrukci. Vhodná investice. S financováním Vám rádi pomůžeme. 2. Prodej, dům rodinný, 9 100 m2 Celková cena: 1 060 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právního servisu Adresa: Lhotka Datum aktualizace: 12.11.2013 ID zakázky: 829 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 1 365 m2 Plocha užitná: 9 100 m2 Plocha podlahová: 9 100 m2 Plocha pozemku: 9 100 m2 Sklep: Ano - 20 -

Voda: Místní zdroj Elektřina: 400V Doprava: Autobus Popis: Prodej RD 2+1, 1365m2, Lhotka Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům o zastavěné ploše 1 365m2 v obci Lhotka, vzdálené cca 10km od Kroměříže. Dům o dispozici 2+1 prošel částečnou rekonstrukcí - plastová okna, nová elektřina, fasáda, SDK strop v kuchyni. Vytápění na tuhá paliva, voda z vlastní studny (1 studna na užitkovou vodu a 1 studna na pitnou vodu). Plynová přípojka před domem. K domu náleží zahrada a ovocný sad o rozloze 7 735m2. Celková plocha pozemku je 9 100m2. V případě zájmu sleva. 3. Prodej, dům rodinný, 150 m2 Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Šelešovice Datum aktualizace: 22.11.2013 ID zakázky: 000244 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha podlahová: 1 455 m2 Plocha pozemku: 1 455 m2 Garáž: Ano Rok kolaudace: 1893 Rok rekonstrukce: 1980 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V

- 21 -

Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Zařízeno: Ne Popis: Prodej rodinného domu dispozičně 2+1 s průjezdem, dílnou s hospodářským stavením v klidné části obce Šelešovice. Dům byl postavený v roce 1893, následně byla v roce 1957 provedena přístavba obytné části a v roce 1980 oprava střechy. K domu náleží pozemek 1455 m2 osázený ovocnými stromy se dvěma vlastními studnami. V domě je zavedena elektřina, ostatní sítě jsou v dosahu. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 0,9 -1,2 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zavadil Martin Zahájení exekuce - Zavadil Martin Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí

990 000,- Kč - 22 -

slovy: Devětsetsevadesáttisíc Kč z toho podíl id. 1/3

330 000,- Kč slovy: Třistatřicettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.

Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 28.11.2013

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 249/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 249/13.

- 23 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

13

Recommend Documents