[p[r©VDOTlCD®
/^ groningen Aan Provinciale Staten
M a r t i n i k e r k h o f 12
Postbus 610 9700 A P Groningen 050 316 49 I I
050 316 49 33
Datum Briefnummer Zaaknummer Behandeld door Telefoonnummer E-mail Onderwerp
1 1 JU^I 2013 2013-24.111/24/A.17, RS 463830 Hulshof A.M.L. (050)316 4737 a.m.l.hulshof® provinciearoninqen.nl : afschrift brief aan Revascom BV inzake Factory Outlet Centre Oost-Groningen
Geachte dames en heren, Hierbij doen wij u ter informatie toekomen onze brief aan Revascom BV van 11 juni 2013 als reactie op de brief van Revascom BV van 30 mei 2013 over het onderwerp Factory Outlet Centre Oost-Groningen. (/)
Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Groningen:
o
, voorzitter.
secretaris.
Bijlagen:
O 06-HB-SG-001
Nr.
Titel
1 2
Brief van Revascom BV Reactie op brief van Revascom BV
Bijgevoegd X X
Ter inzage in de Staten kast
mmm. Iï Aan het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Groningen t.a.v. de heer W.J. Moorlag Postbus 610 9700 AP GRONINGEN
Referentie
: 0217.13.0387.JO.cs
Project
:
Huizen, 30 mei 2013
FOC
Geachte heer Moorlag, Op 25 april jl. hebben ondergetekende en de heer Oudendijk van Webscon in het Provinciehuis een gesprek met u gehad over de standpuntbepaling van het nieuwe College van Gedeputeerde Staten met betrekking tot de komst van een Factory Outlet Centrum (FOC) naar Oost-Groningen. Doel van het gesprek was een nadere toelichting van uw zijde ten aanzien van dit standpunt en het vernemen van de reactie daarop van Revascom als initiatiefnemer van het FOC in Zuidbroek. Eerder hadden wij reeds tekst met betrekking tot het FOC zoals opgenomen in het nieuwe College akkoord ontvangen. Hienn is aangegeven dat volgens het College van Gedeputeerden een FOC een substantieel aantal banen kan opleveren, dit in een regio die met een hoge werkloosheid kampt. Mede op basis van deze overweging wordt daarom een FOC bij een van de stedelijke centra niet uitgesloten. Van een op een dergelijke locatie gelegen FOC kan volgens uw College een flinke impuls uitgaan op de betrokken centrumplaats. Bij een goed gekozen locatie zouden er synergie effecten met een dergelijke binnenstad kunnen ontstaan. Daarbij wordt belang gehecht aan een gelijk speelveld met de reguliere detailhandel In deze overweging wordt ook het oplossen van de structurele leegstand in de stedelijke centra betrokken Deze relatie bestaat eruit dat een FOC kan in een van de stedelijke centra, mits bij de komst van het FOC eenzelfde metrage aan winkelmeters door middel van herstructurering aan de markt wordt onttrokken. Tijdens voornoemde bijeenkomst heeft u de overwegingen die leiden tot dit standpunt nogmaals uiteengezet. Op basis van het voorgaande kunnen wij in positieve zin concluderen dat Revascom en uw College van Gedeputeerde Staten het, in de reeds geruime tijd lopende gesprekken, over een aantal punten eens zijn geworden. Ten eerste; een FOC in Oost-Groningen is haalbaar. Waar eerder werd getwijfeld aan de robuustheid van het initiatief, cq. er wellicht aanvullende voorzieningen zouden moeten worden gerealiseerd IS deze twijfel er met meer. Sterker nog in uw visie zou de attractiviteit van een FOC kunnen zorgdragen voor de benodigde opwaaidering van een stedelijk centrum en zou in deze zin als een economische instrument kunnen worden ingezet. Ten tweede zijn uw College en Revascom het eens geworden over het feit dat een FOC per saldo een substantieel aantal banen kan opleveren. Impliciet worden ook zaken als de beheersbaarheid van het concept/de branchering, mede vanuit het juridische kader, niet (meer) als belangrijke belemmeringen gezien. Dit punt wordt ondersteund door de ca. 125 in Europa functionerende FOC's waarvan er een aantal zeer recent geopend zijn.
Wij zijn zeer verheugd dat uw College en Revascom op een aantal punten dichter tot elkaar zijn gekomen en hebben ook waardering voor uw inzet om de komst van een FOC naar de regio mogelijk te maken. Er resteert echter een belangrijk verschil in opvatting tussen partijen en deze betreft vooral het locatieprofiel voor het FOC. Wij zijn en blijven van mening dat voor een succesvolle exploitatie van een FOC in OostGroningen een locatie direct aan de A7 cruciaal is. Li het geheel aan vestigingskwaliteiten is deze factor voor een FOC in de Noord-Nederland essentieel. Een dergelijke locatie impliceert onder meer een goede zichtbaarheid en een eenvoudige oriëntatie voor bezoekers en passanten, en een kort na-transport! vanaf de snelweg, het FOC is dus eenvoudig te vinden. Op een dergelijke locatie kan het ruimtebeslag (ca.; 12-14 ha) worden gevonden die noodzakelijke is voor een optimale opzet van het project in termen van hoofdopzet, winkellay-out en bevoorrading. Daarnaast is de realisatie van een goede infrastmctuur en voldoende parkeergelegenheid (ca. 1.700 plaatsen) mogelijk. Al deze factoren zijn noodzakelijk om een dermate sterk en aantrekkelijk FOC te ontwikkelen dat consumenten over grote afstanden kan aantrekken en herhalingsbezoek kan stimuleren. Dit is ook gezien de samensteUing van het verzorgingsgebied en met name de demografische spreiding daarin cruciaal. Op die manier heeft het FOC ook de grootste meerwaarde: het aantrekken van grote groepen van bezoekers van buiten de directe regio. Dit was ook de reden dat Revascom de afgelopen jaren ingezet heeft op de locatie Zuidbroek, waar deze vestigingscondities konden worden ingevuld. Op dit moment is deze locatie door recente politieke ontwikkelingen naar wij begrijpen niet aan de orde. Gezien de sterke overtuiging binnen Revascom, ten aanzien van het locatieprofiel voor een noordelijke FOC, kan het alternatief in de provincie Groningen alleen bestaan uit een vergelijkbare locatie aan de A7. Helaas moeten wij constateren dat wij de mogelijkheden van de vestiging van een FOC in een van de stedelijke centra niet onderschrijven. Het bezoekgedrag aan een FOC is vooral toeristisch-recreatief van karakter en kenmerkt zich doo'r een lage bezoekfrequentie en een grote reikwijdte, cq. zeer ruim verzorgingsgebied. Als zodanig is een FOC net als een pret- amusementspark vooral een special purpose location. Een stadscentnim daarentegen beoogt vooral het verzorgingscentram voor de plaats en de directe regio te zijn; dus een hoge bezoek frequentieien een beperkte reikwijdte met een zo compleet mogelijk aanbod in alle branches en in de modische sector de nieuwste assortimenten. Als winkelomgeving is een stadscentrum dus iets geheel anders dan een branchetechnisch monofunctionele FOC. Er zijn dan ook nauwelijks voorbeelden te geven van situaties waarin FOC's onderdeel uitmaken van een stadscentrum. In Lelystad is er een raime afstand tussen Batayiastad en het stadshart (beide de laatste jaren uitgebreid). In Roermond ligt de FOC op korte afstand van de| snelweg en is het nog 10-15 minuten lopen voordat men het hart van het kern winkel appaiaat is. Daarbij moeten we nog aantekenen dat deze beide binnensteden een sterk, competitief kemwikkelapparaat hebben waarbij alle grote trekkers aanwezig zijn. j
Tijdens ons gesprek heeft u de ziekenhuislocatie in Winschoten als mogelijke alternatieve locatiejnaar voren gebracht. Wij hebben daarbij aangegeven dat de omvang het terrein (ca. 2,5 ha.) als ook de bereikbaarheid vanaf de A7, deze locatie in onze optiek ongeschikt maken voor een kwalitatief volwaardige FOC. Daarnaast denken wij dat een optimaal uitgewerkte FOC op enige afstand van een historische kem per saldq meer synergie effecten oplevert dan een verre van optimaal vormgegeven FOC-formule aan de rand vah een kleine binnenstad. Het omzetverlies voor de binnenstad zal in het laatste geval even groot of wellicht groter zijn (zonder enige afstandsdrempel tussen beide centra) en het aantal (boven-)regionale bezoekers zal -beduidend kleiner zijn, cq. de bovenregionale koopkrachttoevloeiing gering. Kortom het doomscenario van twee winkelconcentraties die allebei niet functioneren dreigt.
Pagina; Referentie: DaUim:
2 vaii 3 02l7.l3.0387.JO.cs 30mei;2013
Het is mede daarom dat Revascom streeft naar een hoog kwaliteitsniveau FOC, op een daarop afgestemde locatie. Daarmee krijgt de regio er een sterke toeristisch-recreatieve functie bij, een die meer en nieuwe bezoekers naar Oost-Groningen brengt. Vanuit deze positie moeten partijen onderzoeken hoe een maximaal positief effect voor de regio kan worden bereikt. Dit kan door promotie, voorlichting, directe verbindingen etc. Wij zijn uiteraard bereid daarin maximaal met partijen mee te denken. De ontwikkeling van een FOCformule in een van de stedelijke kemen achten wij in strijd met de economische haalbaarheid van het FOC en het belang van een dergelijk stedelijk centram. Met vriendelijke groet, Revascom B.V.
-R^Gorignér'
Pagina: Referentie: Datum:
3 van 3 0217.l3,0387.JO.cs 30 mei 2013
^
• tul. m.\^
*
Revascom BV t.a.v. de heer R. Coronel Postbus 9010 3430 RA NI EUWEGEI N
M a r t i n i k e r k h o f 12
Postbus 610 9700 A P Groningen L
■*
[
^
050 316 49 I I
'1K'
050 316 49 33
Datum Briefnummer Zaaknummer Behandeld door Telefoonnummer Antwoord op Bijlage Onderwerp
11 y m 2013 2013-24.107/24/A. 17, RS 463830 Hulshof A.M.L. (050)316 4737 uwbriefvan 30 mei 2013 Factory Outlet Centre Oost-Groningen
Geachte heer Coronel, In antwoord op uw bovenvermelde brief, waarin u in gaat op ons standpunt met betrekking tot de vestiging van een Factory Outlet Centre (FOC) in OostGroningen, delen wij u het volgende mee. Ons standpunt over de vestiging van een FOC in Oost-Groningen is neergelegd in een brief aan Provinciale Staten van 7 mei 2013. U verwijst in uw brief naar het addendum op het coalitieakkoord, waarin een standpunt over een FOC is opgenomen. Dit heeft de grondslag gevormd voor de genoemde brief van 7 mei jl. U stelt in uw brief dat tussen Revascom en de provincie overeenstemming bestaat over de volgende punten: 1) een FOC in Oost-Groningen is haalbaar; 2) een FOC levert een substantieel aantal banen op; 3) de beheersbaarheid van het concept/branchering worden niet meer als belangrijke belemmeringen gezien. Uw standpunt geeft ons aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen. Uit het onderzoeksrapport van Droogh Trommelen en Partners (DTNP) blijkt dat de haalbaarheid voor een belangrijk deel wordt bepaald door het aantal inwoners dat rondom een FOC woont. DTNP heeft een rekenmodel gehanteerd om het aantal bezoekers van een FOC in Oost-Groningen te kunnen berekenen. Dit model gaat uit van een FOC met de relatief grote attractiviteit en bezoekfrequenties van de FOC's Lelystad en Roermond. Volgens dit model is de verwachting dat een FOC in Oost-Groningen tussen de 1,5 en 1,7 miljoen bezoekers per jaar zal trekken. Lelystad trekt 2,3 miljoen bezoekers per jaar, Roermond 4,1 miljoen. DTNP stelt dat de haalbaarheid van een FOC in Oost-Groningen deels afhangt van het investeringsniveau en de exploitatie. Bovenal is van belang of het FOC voldoende attractief is om de berekende bezoekersaantallen te halen. Zelfs uitgaande van de bezoekfrequenties en bestedingen van het grotere Lelystad en Roermond komt het berekende omzetniveau naar het oordeel van DTNP zowel absoluut als per m^ winkelvloeroppervlak substantieel lager uit. Deze gegevens uit het rapport van DTNP plaatsen een kanttekening bij de stelling dat een FOC in Oost Groningen zonder meer haalbaar is.
06-HB-SG-001
.1-5
Of " f J
i( d f ^ t
>,
I 11 J 05i) 3 5841
Over het feit dat een FOC een substantiële bijdrage levert aan de werkgelegenheid is het rapport duidelijk. Verwacht mag worden dat de werkgelegenheid per saldo groeit in een bandbreedte van netto 283 tot 427 fte. Uw conclusie dat de beheersbaarheid van de branchering niet meer als een belemmering wordt gezien delen we niet. DTNP stelt in haar rapport dat het de vraag is of de gedetailleerde regels in een FOC niet in strijd zijn met de Europese Dienstenrichtlijn. Tot op heden heeft een juridische toets daarop nog niet plaatsgevonden. Bij een nieuw initiatief met dergelijke regels zal dit naar verwachting gebeuren. Volgens DTNP moet er rekening mee worden gehouden dat het stellen van gedetailleerde beperkingen aan een FOC in het bestemmingsplan en een privaatrechtelijke overeenkomst de rechtelijke toetsing niet kan doorstaan. Wanneer in de praktijk blijkt dat het reguleren van het assortiment in een FOC vanwege de dienstenrichtlijn niet meer mogelijk is, of dat het handhaven van regels en afspraken niet goed mogelijk is, bestaat de gerede kans dat zich branchevervaging voordoet. Als gevolg daarvan kan een FOC de kenmerken krijgen van reguliere detailhandel. Juist vanwege het feit dat reguleren van branchevervaging moeilijk is, hebben wij ons op het standpunt gesteld dat voor een FOC hetzelfde ruimtelijke (vestigings)beleid moet gelden als voor andere vormen van detailhandel, namelijk concentratie in bestaande winkelcentra. In uw brief stelt u voorts dat voor een succesvolle exploitatie een locatie direct aan de A7 cruciaal is. Op een dergelijke locatie kan volgens u het ruimtebeslag (circa 12-14 ha) worden gevonden dat noodzakelijk is voor een optimale opzet van het FOC. Daarnaast biedt een dergelijke locatie mogelijkheden voor het realiseren van een goede infrastructuur en voldoende parkeergelegenheid. De ontwikkeling van een FOC-formule in een van de stedelijke centra acht u in strijd met de economische haalbaarheid van het FOC en het belang van het betreffende stedelijke centrum. Uit het rapport van DTNP blijkt dat een vestigingsplaats op een zichtlocatie langs een rijksweg geen doorslaggevende succesfactor is, hetgeen ook blijkt uit de situering van de FOC's van Roermond en Lelystad. Gebaseerd op het addendum van het coalitieakkoord stellen wij ons, zoals verwoord in onze brief aan Provinciale Staten van 7 mei jl., op het standpunt dat een FOC toegestaan kan worden in of direct aansluitend op een bestaand winkelgebied in een van de centrum plaatsen in Oost Groningen. Daarmee worden een aantal bezwaren en negatieve gevolgen van de vestiging van een FOC weggenomen. Er wordt een gelijk speelveld gecreëerd, oneeriijke concurrentie wordt voorkomen en de juridische beperkingen ten aanzien van regulering van branchevervaging vormen geen beletsel. Vestiging in een bestaand stedelijk centrum leidt bovendien niet tot nieuw ruimtebeslag. Tevens vergroot deze locatiekeuze de kans dat wanneer een FOC ten gevolg van economische of andere omstandigheden zijn detailhandelsfunctie veriiest de vrijkomende bebouwing kan worden geherstructureerd. Een andere reden is het feit dat er sprake kan zijn van synergie-effecten indien een FOC in de directe nabijheid van een bestaand centrum is gevestigd. Uit het rapport van DNTP blijkt dat de synergie-effecten snel afnemen naarmate de afstand van een FOC verder van een stedelijke kern of andere publiekstrekker groter wordt. Wij willen de vestiging van een FOC overwegen, wanneer tegelijkertijd aan een oplossing wordt gewerkt ten aanzien van de leegstand in Oost-Groningen. Om te voorkomen dat een groot winkelvloeroppervlakte wordt toegevoegd, hebben wij als voorwaarde gesteld dat de vestiging van een FOC gepaard moet gaan met een
zodanige herstructurering dat per saldo in de regio geen sprake is van toename van winkelvloeroppervlakte. Juist de combinatie met een bestaand centrumgebied en de mogelijke impuls die een dergelijke constructie kan hebben voor OostGroningen is voor ons reden geweest om af te wijken van het geldende beleid en de komst van een FOC onder voorwaarden toe te staan. In het gesprek dat u voerde met gedeputeerde Mooriag is onzerzijds aangegeven dat de provincie een forse impuls wil geven aan het herstructureren van het centrum van onder meer Winschoten. In dat kader wordt door de planmakers ook gekeken naar de mogelijkheid van het integreren van een FOC in die plannen. Wij zijn bereid en nodigen u nogmaals van harte uit om hierover verder in overieg te treden, met het doel een verkenning uit te laten voeren naar een inpassing die geen afbreuk doet aan de FOC-formule en tevens past binnen de kaders van ons beleid. Eveneens zijn wij desgewenst bereid om met u in overieg te treden om een verkenning naar een geschikte locatie uit te voeren in andere centrumplaatsen in Oost-Groningen, een en ander uiteraard in overieg met de betreffende gemeentebesturen. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Groningen:
voorzitter.
secretaris.
