HOOFDKANTOOR
Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email
[email protected] COMMERCIEEL VASTGOED
Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 97 77 Email
[email protected] REGIO NOORD-OOST
Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email
[email protected] REGIO MIDDEN-OOST
De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email
[email protected] REGIO NOORD-WEST
Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email
[email protected] REGIO ZUID-WEST
Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email
[email protected]
Dossier Woningmarkt
REGIO ZUID
Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email
[email protected]
adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam
Weer terug op aarde Dit dossier staat geheel in het teken van de huidige woningmarkt. Een markt waar het jarenlang crescendo ging. Maar inmiddels is het tij door de economische terugval en een oplopende werkloosheid gekeerd. Met als direct gevolg: de consument verliest vertrouwen en houdt de hand op de knip. Vooral de woningmarkt, die toch vaak door sentimenten wordt beheerst, lijkt hierdoor klappen te krijgen. Lijkt, want in de praktijk wordt de soep lang niet zo heet gegeten als die wordt opgediend. Voor de juiste producten met een goede prijs-kwaliteitverhouding bestaat nog altijd grote vraag. De woningmarkt is in een relatief korte tijd getransformeerd van een verkopers- naar een kopersmarkt. En dat is misschien even wennen, maar daarmee is de woningmarkt gewoon weer terug op aarde.
Het lijkt nog de dag van gisteren dat het kopen van een huis hét gespreksonderwerp op feesten en partijen was. De economie draaide op volle toeren en de vraag naar woningen was hoog. Je was een dief van je eigen portemonnee als je niet met koopplannen rondliep, zo was de algemene mening. Het leidde tot krankzinnige situaties op de woningmarkt waar woningconsumenten niet zelden binnen vijf minuten een beslissing moesten nemen over één van de grootste aankopen van hun leven. Maar dat was gisteren. Vandaag is, gevoed door berichten over de huidige economische malaise en de bezuinigingsplannen van het kabinet, het vertrouwen van de consument diep weggezakt. Dit heeft zeker het laatste jaar zijn sporen achtergelaten in het dure woningsegment. Woningen met een verkoopprijs vanaf 350.000 euro gaan niet meer zo hard. Sterker, menig plan is inmiddels noodgedwongen bijgesteld. De stemming is duidelijk omgeslagen en er wordt door de consument een stuk kritischer gekeken naar de prijs-kwaliteitverhouding. De aankoop wordt nu zorgvuldig afgewogen en de consument stelt zich vaker dan voorheen de vraag ‘wat schiet ik er mee op’. Dat wil overigens helemaal niet zeggen dat Bouwfonds Ontwikkeling geen mogelijkheden meer ziet in het dure segment. Er zijn wel degelijk kansen mits het aanbod nauw aansluit bij de vraag. Zo bleken bijvoorbeeld dure woningen van modernistische architectuur in de Amersfoortse nieuwbouwwijk Vathorst nauwelijks te verkopen. Het plan werd herontwikkeld tot klassieke twee-onder-eenkappers: ruime woningen met fraaie dakoverstekken. Ondanks de verkoopprijs van 350.000 euro vlogen deze huizen vervolgens weg.
Sappige verhalen En hier komt dus een belangrijke tegenstelling naar voren. Want ondanks alle sappige verhalen over hoe slecht het gaat met de woningmarkt blijkt het in de praktijk nogal mee te vallen. Dat is ook de boodschap van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) die benadrukt dat de huizenmarkt na een dip in het eerste deel van het jaar, zich weer redelijk heeft hersteld. Er is absoluut geen sprake van crisis op de woningmarkt laat de organisatie met enige regelmaat weten. Ook Rabobank Nederland zegt in zijn kwartaalbericht dat de woningmarkt ondanks het gedaalde consumentenvertrouwen opvallend goed overeind blijft. De omslag van een verkopersmarkt
2
dossier woningmarkt
naar een kopersmarkt die het afgelopen jaar plaatsvond is volgens de Rabobank niet meer dan een gezonde ontwikkeling. ‘Gegeven het hoge prijspeil op de woningmarkt en tegen het licht van de aanhoudende onzekerheden is het een goede zaak dat consumenten zich beter en langer oriënteren en gebruik maken van de ruimere keuze. Van een algemene verkoopgolf of kopersstaking is evenwel geen sprake’, aldus Rabobank Nederland. Met andere woorden; de woningmarkt is ontspannen en de verkopende partij staat weer met beide benen op de grond. En dat is met name in de Randstad even wennen, maar daar buiten feitelijk nooit anders geweest. Immers, zelfs in tijden van hoogconjunctuur bleef in provincies als Groningen, Friesland en Overijssel de markt ontspannen. Waar in de Randstad voor iedere woning zich vele tientallen kopers meldden, was het in die provincies vooral zaak die producten aan te bieden die aansluiten bij de wensen van de consument. Het eerder aangehaalde voorbeeld van Vathorst bewijst dat ook in de Randstad meer naar de consument moet worden geluisterd. En wanneer vervolgens het juiste product wordt aangeboden dan is de verkoop daarvan ook nu geen enkel probleem.
Juiste product in de juiste aantallen Het juiste product op de juiste plek en met een juiste prijsstelling. De vraag naar betaalbare woningen in het goedkope en middeldure segment is momenteel groot. Ter verduidelijking; als goedkoop beschouwen we in dit kader woningen beneden de 175.000 euro en middelduur ligt tussen de 175.000 en 250.000 euro. Met name starters op de woningmarkt hebben het de afgelopen jaren moeilijk gekregen. Door de gestegen huizenprijzen en onvoldoende bouwproductie door stagnaties op de Vinex-locaties raakten zij tussen wal en schip. Zeker voor deze groep moet er dus nu gebouwd gaan worden. Dat betekent een substantieel hogere productie van goedkopere woningen. Maar ook in het middeldure segment is de vraag groot. En het verhogen van het aanbod in deze sector is weer belangrijk om de gestagneerde doorstroming op gang te brengen.
tonische experimenten voorbij is. De door gemeenten soms voorgeschreven afwijkende architectuur die in de praktijk zelden aansluit bij de wensen van de woonconsument, is op de terugtocht. Traditionelere en ingetogen verschijningsvormen hoeven overigens niet tot monotonie en gebrek aan kwaliteit te leiden. Integendeel zelfs. In de jaren tachtig zat het economisch tij tegen maar dat heeft toen immers ook niet tot slechte of eenvormige woonwijken geleid. Er moet wel naar verscheidenheid worden gestreefd. En dan zijn daar de goedkope woningen tot 175.000 euro. Begin dit jaar heeft Bouwfonds Ontwikkeling nogal wat publiciteit gehad met de befaamde stewardesswoningen in Hoofddorp. Tweekamerwoningen met een vloeroppervlak van 55 vierkante meter en een verkoopprijs van 87.000 euro vrij op naam gingen grif over de toonbank. Bouwfonds Ontwikkeling pleit er niet voor om dit soort producten in enorme aantallen te realiseren. Maar daar waar de vraag naar starterswoningen het grootste is, bieden deze woningen soelaas om de bestaande druk op de markt te verlichten. Het is dan wel noodzakelijk dat gemeenten voor wat betreft de grondprijs water
‘De vraag naar betaalbare woningen in het goedkope en middeldure segment is momenteel groot’ bij de wijn doen. Want een essentiële randvoorwaarde om woningen van deze prijs te kunnen realiseren, is dat de grondquote niet meer dan rond de twintig procent van de verkoopprijs bedraagt. In de meer perifere gebieden is er ook voor rijenwoningen van circa 100 vierkante meter vloeroppervlak en een vrij op naamprijs van 140.000 euro grote belangstelling. Ook twee-onder-een-kapwoningen voor ongeveer 180.000 euro en vrijstaande woningen voor rond de 300.000 euro lopen hier erg goed.
Flexibel Sober Betaalbare woningen. Over welke producten gaat het dan? Elders in dit dossier is een overzicht opgenomen van woningen die Bouwfonds Ontwikkeling hieronder verstaat. Vaststaat dat de tijd van architec-
tegen veel Vinex-locaties waren aangespannen en de bouwkranen er letterlijk weghielden. De aankondiging van het kabinet Balkenende II om de regelgeving rond bouwen en wonen aan te pakken is een loffelijk streven. Maar hier geldt: ‘Eerst zien, dan geloven.’ Dat neemt niet weg dat de bouwproductie zondermeer hoger moet en kán. Maar in de visie van Bouwfonds Ontwikkeling is het jaarlijks realiseren van 80.000 woningen het hoogst haalbare. Het is echter van belang dat er met de huidige en toekomstige woningbouwprogramma’s vooral flexibel wordt omgegaan. Niet langer rigide vasthouden aan de 30/40/30 differentiatie maar bovenal inspelen op de lokale en regionale behoefte. Daarbij moet het beleid dus duidelijk worden gericht op het ontwikkelen van woningen voor zowel starters op de woningmarkt als voor de doorstromers. Want als er een ding duidelijk is, dan is het wel dat de doorstroming op slot zit. Mede ook door de huidige lage huren moet deze groep met aantrekkelijke nieuwe woningen tot kopen worden verleid. Overigens is er op dit moment ook weinig aanbod van geschikte huurwoningen. En het aanbod dat er is beperkt zich
De woningbouwproductie in Nederland schommelt de laatste twee jaar rond de 60.000 woningen per jaar. Terwijl er jaarlijks 100.000 zijn geprognosticeerd. Een aantal dat zelfs in de gouden jaren van de economie nooit is gehaald. Dat lag toen vooral aan de procedures die
grotendeels tot sociale huur. Het realiseren van aantrekkelijke huurwoningen in het wat hogere segment vormt dan ook voor commerciële beleggers een markt met een aantrekkelijk groeiperspectief. Ook de senioren is een groep die niet mag worden onderschat. Het aantal ouderen zal de komende jaren flink oplopen en de grote golf wordt vanaf 2010 verwacht. Dit houdt in dat daar in woningbouwprogramma’s nu al rekening mee moet worden gehouden. Veel ouderen hebben behoefte aan wat luxere appartementen. Niet alleen op de Veluwe maar juist ook in het binnenstedelijk gebied waar alle mogelijke voorzieningen voor handen zijn. Samen met Palisium realiseert Bouwfonds Ontwikkeling projecten waarbij ouderen zelf ook hun zorg kunnen inkopen. En gezien de belangstelling voor deze specifieke producten is daar een grote behoefte aan.
•
dossier woningmarkt
3
mening ben geweest dat het fysiek onmogelijk was om dat aantal te realiseren, denk ik dat de marktverandering die nu is ingetreden, dus meer vraag naar goedkoop en een betere prijs-kwaliteitverhouding, veel eerder was ingetreden. Als overheid en marktpartijen werken aan flexibele plannen die hierop inspelen, is een jaarproductie van maximaal 80.000 woningen mogelijk.’ Toch pleit Tweedekamerlid Staf Depla elders in dit dossier voor een verhoging van de bouwproductie om de woningmarkt vlot te trekken. Meer concurrentie stimuleren om ontwikkelaars en bouwers tot bouwen te dwingen. Van Zandvoort weegt zijn woorden zorgvuldig. ‘Dat’, zegt hij dan na een korte stilte, ‘is om het vriendelijk te zeggen, een typisch theoretische redenering die los staat van de praktijk. De utiliteitssector gaat inkrimpen en in de civiele hoek ontstaan vertragingen bij de aanbestedingen. In de woningmarkt worden door de
De woningmarkt wordt beheerst door sentimenten. Het besluit om toch aan de hypotheekrente te sleutelen doet zo’n markt natuurlijk geen goed. ‘Nee, dat is natuurlijk zo. Maar we moeten niet dramatiseren. Belangrijk is dat er een duidelijk beeld komt hoe een en ander eruit gaat zien. Wij zullen voorstellen in deze afwachten. Wat zullen de effecten zijn op doorstroming? Mensen die tijdelijk gaan huren of voor hun werk gedurende lange tijd in het buitenland verblijven willen hierover toch snel duidelijkheid. Worden er rechten verspeeld of kan er opnieuw opgebouwd worden. Een zelfde vraag kan worden gesteld bij echtscheidingen, of bij mensen die gaan samenwonen met eigen hypotheken die in de nieuwe woningen bij elkaar worden gevoegd tot een nieuwe hypotheek. Nog erger is een combinatie van bovengenoemde persoonlijke aangelegenheden. Dit moet niet ontaarden in hypotheekzegeltjes plakken en vooral niet in het kwijtraken van het zegelboekje. Ik verwacht wel dat de verhuisgeneigdheid in het
‘We kunnen beter veel goedkope woningen aanbieden en kleinere aantallen dure woningen’
Henk van Zandvoort, directeur Bouwfonds Ontwikkeling
We hebben nog nooit zoveel woningen verkocht Hij pleit voor een mix van goede starterswoningen en een gedifferentieerd aanbod van zogenoemde doorstromerswoningen met het accent op betaalbaar. De juiste producten op de juiste plek. Want de kopers van tegenwoordig staan na jaren waarin de bomen tot in de hemel reikten weer met beide benen op de grond en wegen een aankoop zorgvuldig af. De prijs-kwaliteitverhouding speelt in die keuze volgens hem een belangrijke rol. En meer concurrentie creëren om de bouwproductie te verhogen doet hij af met theoretische onzin. Een vraaggesprek met Henk van Zandvoort, directeur Bouwfonds Ontwikkeling. ‘Ik ben niet zo pessimistisch gestemd over de huidige woningmarkt.’
De economie heeft het zwaar, duurdere woningbouw stagneert en de bouwproductie blijft vooralsnog achter. Kortom, zorgelijke tijden? Op het gezicht van Henk van Zandvoort verschijnt een glimlach. ‘Nee integendeel. Dit antwoord zal je misschien verbazen maar ik ben zeker niet zorgelijk. Sterker nog, bij ons gaat het zelfs heel goed. We zaten in augustus op meer dan 4.000 verkochte woningen in Nederland. We hebben voor dit jaar 6000 woningen geprognosticeerd en we gaan dat aantal wel halen, mits de economie of het sentiment niet verslechtert.’ Dat lijkt haaks te staan op huidige berichten over terugval in zowel productie als verkoop? ‘Dat klopt. Maar in de zomer van 2001 hebben wij bij Bouwfonds niet alleen intuïtief maar ook door onze kennis van de markt, die breed in de organisatie aanwezig is, aangevoeld dat er een kentering op komst was. Tot dat moment waren ook wij wat sterker gericht op het duurdere doorstromingssegment. We zijn toen meer in het segment van goedkopere woningen gaan zitten, zowel voor starters als voor doorstromers. Het gevolg van die
4
dossier woningmarkt
beslissing is nu merkbaar: als je het juiste aanbod kan leveren dan is dat te verkopen. De woningmarkt van vandaag is te vergelijken met die van begin jaren tachtig. Ook toen werden goedkopere starters- en doorstroomwoningen verkocht’ Met dat verschil natuurlijk dat de rentestand nu een stuk lager ligt: ‘Dat is inderdaad een zegen. Maar ondanks dat moeten we er rekening mee houden dat de economie zich niet snel zal herstellen. Dat betekent dat we onze programma’s moeten aanpassen. Met andere woorden, minder uitbundige architectuur en een lagere prijs voor meer woning. Gezien de vraag op de markt kunnen we beter veel goedkope woningen aanbieden en kleinere aantallen dure woningen.’ In de tijd van hoogconjunctuur was de bouwproductie historisch laag. Zou de huidige woningmarkt er anders hebben uitgezien wanneer het streefcijfers van het jaarlijks bouwen van 100.000 woningen was gehaald? ‘Nee, dat denk ik niet. Nog los van het feit dat ik altijd van
bouwers netto winstmarges gehaald die liggen tussen de één en drie procent. Een prijsverlaging doorvoeren van 20 procent, want dat zet dan pas zoden aan de dijk, zou miljoenen euro’s kosten. In combinatie met voornoemde ontwikkelingen zou dit voor menig bouwbedrijf of ontwikkelaar een faillissement betekenen. Er zal nauwelijks een ontwikkelaar bereid zijn zonder voorverkoop te gaan bouwen. Ook in het idee om door nog meer locaties aan te wijzen meer onderlinge concurrentie te stimuleren zie ik weinig heil. Er is ook geen gemeente te vinden die het geld er voor heeft en het apparaat ter beschikking kan stellen om meerdere locaties in ontwikkeling te brengen, uitsluitend om concurrentie te bevorderen. Ze zijn toch niet gek. De kosten en risico’s zijn daarvoor te hoog.’
Gemeente Bij wie ligt nog meer de taak om marktconformere woningbouwprogramma’s te realiseren? ‘Bij de gemeente natuurlijk. Die moet daaraan meewerken. Door minder regels te stellen en beter te luisteren naar de consument en zich bij bouwplannen niet te baseren op studies uit de jaren negentig van de vorige eeuw. En’, benadrukt Van Zandvoort, ‘laat als gemeente wanneer het gaat om het creëren van meer aanbod de initiatieven maar over aan de marktpartijen. De projecten die wij zelfstandig ontwikkelen verkopen we gewoon. Ik ben niet voor alleen rijenwoningen of stewardesswoningen. Maar ik pleit voor goede woningen voor starters en voor doorstromers. Voor deze laatste categorie moet er vooral een gedifferentieerd aanbod zijn waarbij de accenten liggen op een lager prijsniveau. Producten met een goede prijs-kwaliteitverhouding daar het gaat het om. Maar het zal duidelijk zijn dat er voldoende flexibiliteit dient te zijn zodat je, wanneer de markt weer aantrekt, direct naar een hoger ambitieniveau kan overschakelen.’ U zegt dat de prijs-kwaliteitverhouding belangrijk is. Maar zou je ook niet aan andere producten kunnen denken. Bijvoorbeeld aan cascowoningen? ‘Nee. Nog afgezien van het feit dat de regelgeving, zoals bijvoorbeeld het Bouwbesluit, het maken van cascowoningen lastig maakt, zit daar volgens mij de besparing ook niet in. Tevens vraag ik mij af of de consument zijn eigen woning wel wil afbouwen. Je zou een keuken of badkamer weg kunnen laten maar dat gebeurt nu natuurlijk ook al. Prijs-kwaliteitverhouding zit niet alleen in afbouw maar in zaken als de grondprijs, architectuur, differentiatie en grootte. We moeten als ontwikkelaar er nu hard aan trekken. Kopers van nu zijn een stuk nuchterder dan een aantal jaren terug. Toen kochten kopers soms impulsief. Nu wordt een aankoop zorgvuldiger afgewogen. Is het de investering waard of niet. Dat betekent dat je als ontwikkelaar goed moet nadenken over de producten die je aanbiedt.’
duurdere segment in de bestaande markt enigszins zal afnemen. Men heeft vaak het vrijkomende geld van de oude woning nodig om het nieuwe aangekochte huis te kunnen aanpassen en moderniseren. Ik heb mij er trouwens wel over verbaasd dat er maar weinig commentaar op deze maatregel is geweest. Bijvoorbeeld met betrekking tot het huurwaardenforfait van een woning waarvan de hypotheekrente slechts gedeeltelijk aftrekbaar is. Dit zou feitelijk het einde van dit forfait kunnen betekenen. In ieder geval een fundamentele discussie waard lijkt me’ Iets anders. De corporaties. Uit recente cijfers blijkt dat zij vorig jaar hun doelstelling op het gebied van realiseren van nieuwe sociale huurwoningen voor zes procent hebben gehaald en de bouw van nieuwbouw koopwoningen voor vijftig procent. Cijfers om over na te denken? ‘Ik vind dat het tijd wordt voor een discussie over wat nu precies de rol is van een corporatie. Zorgen voor de ‘doelgroep’ is hun kerntaak. Maar als je maar zes procent haalt kun je daar dus wel je vraagtekens bij plaatsen. Overigens vraag ik mij überhaupt af of we nog zoveel nieuwe sociale huurwoningen nodig hebben. Los van de vraag waar de tekorten van 40 tot 50.000 euro per woning vandaan moeten komen. Ik ben er voorstander van om op basis van de grondprijs van een sociale huurwoning een sociale koopwoning te bouwen. En wie het wil mag het doen. Dit hoeft geen voorrecht van de corporaties te zijn.’
Stedelijke vernieuwing Als we het hebben over de stedelijke vernieuwing dan moeten we constateren dat die nog maar mondjesmaat op gang is gekomen. Hoe komt dat toch? ‘Ik maak bij stedelijke vernieuwing onderscheid tussen grote integrale projecten, herstructurering en functiewijziging. Bij deze laatste categorie hebben we het bijvoorbeeld over een school of bedrijfspand die een woonbestemming gaat krijgen. Grosso modo gaat het hier om een kwaliteitsverbetering van de directe omgeving. Deze ‘postzegelplannetjes’, want daar hebben we het over, lopen vaak voorspoedig. Integrale projecten, grootschalige plannen met een mix van functies, blijken al veel lastiger van de grond te tillen. Om over de echte herstructurering, dus sloop en nieuwbouw van wijken, maar niet te spreken. Wij boeken daar natuurlijk wel successen mee, maar het tempo is lager dan wat wij daar enkele jaren geleden van dachten. Dat komt vooral omdat de plannen vaak te groot en te ambitieus zijn. Een krachtige inzet op kleinschalige projecten in de stad zal naar mijn mening dan ook tot meer succes leiden als je snel meer aanbod wil creëren. Neemt niet weg dat wij het ingeslagen pad naar herstructurering van bestaande wijken en integrale projecten met veel energie en ambitie zullen blijven volgen. Dus niet alleen de makkelijke weg nemen.’
•
dossier woningmarkt
5
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Haarlemmermeer Grenzend aan Hoofddorp wordt de Vinex-wijk Floriande gerealiseerd. Floriande strekt zich uit over in totaal twaalf eilanden en zal uiteindelijk uit 6.500 woningen bestaan. Chicago, 2-kamerappartementen (‘stewardessenwoningen’) 32 € 87.126
Bouwfondsprojecten in beeld De vraag naar betaalbare woningen in het goedkope en middeldure segment is momenteel groot. Ter verduideling: als goedkoop beschouwen we in dit kader woningen beneden de 175.000 euro en middelduur ligt tussen de 175.000 en 250.000 euro. Eerder dit jaar kwam Bouwfonds Ontwikkeling ruimschoots in het nieuws met het voornemen om vooral voor het goedkopere segment te gaan bouwen. Als voorbeeld werd toen gegeven de zogenoemde stewardesswoning in Hoofddorp. Maar er is in het goedkopere en middeldure segment veel meer mogelijk. Vandaar dit overzicht met een selectie uit projecten van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit alles onder het motto: het juiste product op de juiste plek en, nog belangrijker, met een juiste prijsstelling.
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
6
Rotterdam Vlakbij het centrum van Rotterdam ligt het schiereiland Katendrecht in de Maas. De komende jaren zal Katendrecht veranderen in een nieuwe stadswijk met zo’n 1.000 nieuwe woningen, een opknapbeurt voor de bestaande woningen en nieuwe bedrijfsruimte. maisonnettes en appartementen 63 € 86.672
dossier woningmarkt
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Wijk bij Duurstede Plan De Geer is het meest noordelijk gelegen woongebied van de gemeente Wijk bij Duurstede. Het op de oude Romeinse bouwcultuur geïnspireerde Plan De Geer omvat in totaal circa 700 woningen en zal medio 2004 zijn voltooid. eengezinswoningen 30 van € 100.000 tot € 160.000
Heerhugowaard Aan de zuidkant van Heerhugowaard verrijst de nieuwbouwwijk ‘Stad van de zon’. In deze wijk, waarvoor de zon als inspiratiebron geldt, worden 1.300 woningen gerealiseerd. 2- en 3-kamerappartementen 41 van € 68.500 (59 m2) tot € 160.000 (110 m2)
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Breda De waterrijke Vinex-wijk Kroeten ligt in het noordwesten van Breda. Kroeten bestaat uit drie woongebieden, elk met een eigen sfeer en karakter: Kroetenmidden, Kroetenpark en Kroeteneiland. In Kroeten komen zo’n 850 woningen. appartementen 88 vanaf € 111.500
Purmerend In de wijk Weidevenne verrijzen in totaal zo’n 6500 woningen. Het bijzondere van deze bouwlocatie is dat oude waterlopen en karakteristieke landschapselementen behouden zijn gebleven. Horus/Jabal, 4-kamer eengezinswoningen 80 € 124.500
dossier woningmarkt
7
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Heerhugowaard ‘Stad van de zon’ is één van de Vinex-locaties van Heerhugowaard. In totaal komen hier 1300 woningen. ‘Stad van de zon’ wordt aan de zuidkant van Heerhugowaard gerealiseerd. 4-kamer eengezinswoningen 43 € 135.900
Type Aantal Prijs
8
dossier woningmarkt
Type Aantal Prijs
Type Aantal Prijs
Type Aantal Prijs
Petten In het nieuwste deel van Petten, Nolmerban, worden circa 200 woningen gerealiseerd. Nolmerban betekent ‘gebied bestaande uit Nollen’ ofwel een zeedijk om het water te keren. Boeier, twee-onder-eenkapwoningen met garage/berging 8 vanaf € 188.319
Plaats Locatie
Plaats Locatie
Plaats Locatie
Plaats Locatie
Utrecht In het westelijk centrum van Utrecht wordt met Parkhaven een compleet nieuwe stadswijk op een voormalig bedrijventerrein gerealiseerd. In de ruim opgezette buurt komen 1.000 woningen en een historische haven. 3-kamer starterswoningen 10 vanaf € 132.800
Wieringerwerf In het centrum van Wieringerwerf tussen de Werfstraat en de Bedrijfsweg worden 34 twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Krokus, twee-onder-een-kapwoningen met garage/berging 34 vanaf € 213.000
Haarlemmermeer De nieuwbouwwijk Floriande aan de grens van Hoofddorp krijgt langzaam maar zeker vorm. Floriande strekt zich uit over in totaal twaalf eilanden en zal uiteindelijk uit 6.500 woningen bestaan. Atlanta, 4-kamer eengezinswoningen 60 € 175.500
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Plaats Locatie
Type Aantal Prijs
Enschede De wijk Roombeek ligt tussen het groen en het centrum van Enschede. Het gebied, van voormalige textielfabrieken, wordt heringericht als een mooie woonwijk binnen de stadsgrenzen van Enschede. twee-onder-eenkapwoningen 52 vanaf € 205.000
Hoogeveen Erflanden is een uitbreidingslocatie aan de zuidwestkant van Hoogeveen. Deze nieuwbouwlocatie typeert zich door een veelheid aan groen en water. twee-onder-eenkapwoningen 16 € 214.000
Hoogeveen Aan de zuidwestkant van Hoogeveen wordt de uitbreidingslocatie Erflanden gerealiseerd. Groen en water zijn de belangrijkste kenmerken van deze nieuwbouwwijk vrijstaande woningen (landhuizen) 18 vanaf € 286.000 (kavels 425 - 650m2)
dossier woningmarkt
9
Staf Depla, tweede kamerlid PvdA
Bouwproductie moet snel omhoog ‘Bouwen, bouwen bouwen. De enige manier om de huidige woningnood te bestrijden is de bouwproductie te verhogen. En als bouwers het niet doen dan moeten ze daartoe worden gedwongen.’ Tweede-Kamerlid voor de PvdA, Staf Depla, vindt dat bouwers, maar vooral ook corporaties meer hun verantwoordelijkheid moeten nemen als het gaat om het vlottrekken van de vastgelopen doorstroming. Maar ruimte voor zelfreflectie is er ook. ‘Wij hebben als overheid de kwantitatieve en kwalitatieve vraag jarenlang veronachtzaamd.’ Een te lage bouwproductie, stagnerende verkopen in de duurdere sector, onvoldoende aanbod van goedkope koop- en huurwoningen en enorme wachtlijsten voor een huurwoning. De woningmarkt bestempelt Depla dan ook als zorgelijk. ‘Er is sprake van woningnood. Tijdens werkbezoeken krijg ik overal dezelfde signalen: studenten kunnen geen geschikte huisvesting vinden, jonge stellen kunnen niet gaan samenwonen en ook scheidingen worden belemmerd door een gebrek aan woonruimte. Er is vooral een tekort aan goedkope woningen.’
‘Ontwikkelaars zullen het aanbod moeten aanpassen: goedkoper of andere producten zoals cascowoningen’ 10
dossier woningmarkt
Jarenlang is er volgens Depla door ontwikkelaars, maar ook gemeentebesturen, ingezet op het toevoegen van duurdere woningen aan de voorraad. ‘Maar als je nu constateert dat die vraag wegvalt dan moet je gaan bouwen waar nu vandaag de dag vraag naar is. Met de aantekening natuurlijk, dat je later geen spijt krijgt, van alles wat je nu bouwt.’ Om de woningnood te bestrijden is het in de ogen van het TweedeKamerlid van belang dat de productie snel omhoog gaat. ‘Ontwikkelaars gaan nu pas bouwen wanneer zeventig procent van de woningen verkocht zijn. Als het aanbod dan ook nog in de duurdere sector zit, is het logisch dat de bouw stagneert. Ze zullen dus het aanbod moeten aanpassen: goedkoper of andere producten zoals cascowoningen. Om ze daartoe te dwingen zou je meer locaties in ontwikkeling kunnen nemen en als overheid zeggen ‘als je niet snel gaat bouwen, gaan we met de andere locaties verder’. Om bijvoorbeeld de situatie in IJburg te veranderen zou je gewoon de volgorde van de eilanden kunnen veranderen. Kortom, dwing de marktpartijen tot handelen. Ze moeten aan de slag.’
Verantwoordelijkheid Maar niet alleen ontwikkelaars moeten zich het lot van de vastgelopen productie aantrekken. ‘Ook corporaties zullen toch echt hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Als ik zie dat corporaties vorig jaar hun doelstelling voor wat betreft nieuwbouw voor vijftig procent hebben gehaald, maar op het gebied van bouw sociale huurwoningen maar slechts zes procent, dan hebben ze hun kerntaak, namelijk woningen realiseren voor de doelgroep, schromelijk onderschat. Een deel van de corporaties is zeer rijk. De overreserves zijn in 2002 ruim 10 miljard euro en lopen langzaam verder op. Corporaties moeten dit geld steken in het snel bouwen van goedkope sociale huurwoningen en in het bouwen van middenklassse koopwoningen. En als ze dat geld zelf niet hebben dan moeten ze maar te biecht bij hun rijke collega’s. Uiteindelijk gaat het hier wel om maatschappelijk kapitaal.’ Het zijn uitspraken waarmee Depla in de wereld van bouwen en wonen niet snel vrienden zal maken. ‘Maar wat is het alternatief?’, vraagt hij zich hardop af. ‘Als ik mij daaraan overgeef kan ik niets doen. De markt moet tot actie worden gedwongen.’ Overigens geeft Depla ruiterlijk toe dat de overheid de afgelopen
jaren in gebreke is gebleven. ‘Er is sprake van onderschatting geweest van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag. En ook de complexe regelgeving was natuurlijk een belangrijke oorzaak dat de woningproductie in de goede tijd niet vlot verliep. Niemand is er bij gebaat dat voor alles wat je op een bouwlocatie moet doen een aparte vergunning nodig is. Zeker niet als ook nog eens aan elke vergunning allerlei inspraaktermijnen en bezwaarprocedures vastzitten. We staan als overheid terecht voor de taak de huidige regelgeving te vereenvoudigen. Ik pleit dan ook voor een zelfde module als de huidige rijksprojectprocedure waarbij alle benodigde vergunningen in één keer kunnen worden afgehandeld, zonder dat daarbij overigens de inspraakmogelijkheden worden beknot.’
Regionale benadering En ook de kwaliteit van het gemeentelijk apparaat kan in zijn visie een stuk beter. ‘Een gemeente met slagvaardige diensten, daar is momenteel behoefte aan. Hoeveel wethouders zijn er op dit moment die de handen uit de mouwen steken?’ En dat wordt volgens het Tweede-Kamerlid wel tijd. Zeker omdat hij voor een sterke regionale benadering van de woningmarkt pleit. ‘Wat je nu ziet is dat steden worstelen met de herstructurering. Vaak gaat de aanpak van wijken ten koste van de goedkope voorraad, terwijl die ook in randgemeenten onvoldoende aanwezig is. Sterker, in randgemeenten slopen ze woningen die in de stad nog prima als goedkope huurwoningen kunnen worden verhuurd. Een regionale visie op de woningmarkt moet dit soort zaken voorkomen. Zo’n visie moet inzicht geven wat er aan voorraad is, waar behoefte aan is, etc. En alle gemeenten binnen de regio moeten zich vervolgens houden aan de afspraken die in het kader van die visie worden gemaakt. In Haaglanden maar ook in Utrecht werken ze op dit gebied al redelijk samen, maar als het erop aan komt nemen de randgemeenten nog onvoldoende hun verantwoordelijkheid.’
Minder groots Herstructurering. Het woord valt tijdens het gesprek met Depla een aantal keer. Ook over de stedelijke vernieuwing heeft hij een uitgesproken mening. ‘Ik vind dat de plannen vaak te veel gericht zijn op sloop en op bouwen van duurdere woningen. Natuurlijk moet de kwaliteit van die wijken omhoog. Maar schoon, heel en veilig is soms belangrijker dan nieuwbouw. Gevolg is dat een heleboel bewoners niet naar de wijk kunnen terugkeren. Zeker niet als de individuele huursubsidie verder wordt uitgekleed. Volgens mij moeten al die plannen nog eens tegen het licht worden gehouden en kan het qua ambitieniveau best een stapje minder. Om vaart in de stedelijke vernieuwing te brengen zou de overheid er goed aan doen om de beschikbare budgetten, zoals de ISV-gelden, op een andere manier in te zetten. Niet uitkeren op basis van vaak grootse en wilde plannen, maar simpelweg pas geld overmaken als de eerste paal de grond in gaat. Dat zal pas stimulerend werken.’ •
dossier woningmarkt
11
Nico Rietdijk, directeur NVB
We moeten elkaar geen ellende aanpraten Halverwege het gesprek haalt Nico Rietdijk, directeur van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, de woorden van Nout Wellink president van De Nederlandse Bank aan. ‘Hij zei onlangs dat de woningmarkt afhankelijk is van de economie, maar de economie op haar beurt weer afhankelijk is van de woningmarkt. Ik kan mij daar helemaal in vinden. En het zou goed zijn als dit kabinet die relatie ook onderkent en dus het kopen van woningen juist stimuleert. Waarom bijvoorbeeld geen Postbus 51 spot dat het nu mede door de lage rentestand een uitstekend moment is om een woning te kopen?’ Zijn werkkamer in de fraaie Voorburgse villa waar het secretariaat van de NVB gevestigd is, biedt uitzicht op een lommerrijk park. Een rustpunt in roerige tijden. ‘Ik wil niet somberen, want als je puur naar de feiten kijkt, gaat het als we het hebben over de woningmarkt helemaal niet zo slecht. Alleen krijgen we dagelijks bakken slecht nieuws over ons heen. Is het geen Sars dan is het wel de vogelpest of de dalende aandelenkoersen. En als de woningmarkt ergens gevoelig voor is, dan is dat wel sentiment. Daardoor dreigde begin dit jaar even een kopersstaking. Mensen die de koop van een woning overwogen, stelden dit besluit uit door alle negatieve berichtgeving die zij kregen voorgeschoteld. Gelukkig zette het niet door. De media spelen daarin een belangrijke rol’, benadrukt Rietdijk, ‘ze lijken elkaar met slecht nieuws te willen overtroeven. Vanochtend in de auto nog bij Business Nieuws Radio, zegt de presentatrice: ‘straks meer over de crisis’. En dan denk ik: welke crisis?’ Hij kan zich er bijna mateloos over opwinden. ‘In Nederland zijn we er heel sterk in om elkaar ellende aan te praten. Maar juist voor een specifieke markt als de woningmarkt heeft dat verstrekkende gevolgen. En dat terwijl de betaalbaarheid van de woningen op dit moment goed is. De inkomens zijn hoog en de rente is uitermate laag. Dit maakt kopen voor de gemiddelde huizenconsument zeer aantrekkelijk. Maar dan moeten wel de juiste producten worden aangeboden.’
Wooncarrière
‘Meer investeren dus in mensen en niet zoals in het recente verleden in stenen’ 12
dossier woningmarkt
Rietdijk gelooft er niet in dat het massaal bouwen van goedkope woningen de oplossing is om de gestagneerde doorstroming weer op gang te brengen. ‘Je moet altijd aan de bovenkant van de markt blijven toevoegen. En dan niet qua prijs ongebreideld de hoogte in zoals de laatste jaren is gebeurd. Mensen moeten steeds één stap in hun wooncarrière kunnen maken. Dus voor mensen die drie hoog achter wonen is een rijwoning met een voor- en achtertuin het ideaal. Zij die in een rijwoning wonen willen op hun beurt naar een tweeonder-eenkapwoning. Met andere woorden: ontwikkelaars moeten eerst kijken voor wie ze willen bouwen. Meer investeren dus in mensen en niet zoals in het recente verleden in stenen. Dat toevoegen aan de bovenkant van de markt werkt, bewijst wel het feit dat toen de economie op volle toeren draaide er leegstand dreigde in de huurwoningenmarkt. Niet voor niets begon Aedes met de reclamecampagne ‘Huren kan óók’.’
Terugkijkend op de jaren 1995-2000 toen de bomen bij wijze van spreken tot de hemel reikten, constateert de directeur van de NVB dat er toen door stroperige regelgeving veel te weinig is gebouwd. ‘En dat terwijl alle ingrediënten voor een goede markt aanwezig waren. Maar door een ver achterblijvende productie ontstond er schaarste, wat een prijsopdrijvend effect had. Gemeenten profiteerden daar op hun beurt van door de residuele grondprijs flink te verhogen. Er is nu echter geen gemeentebestuurder te vinden die tegen de gemeenteraad zegt ‘we hebben de lusten van een goede markt gehad, maar we moeten nu met lagere grondopbrengsten genoegen nemen’. Ik vind dan ook dat er een veel flexibeler grondbeleid moet worden gevoerd. Omhoog als dat kan, maar ook omlaag als dat noodzakelijk blijkt.’ Dat brengt Rietdijk bij de rol van de centrale overheid die zijn inziens uitblinkt in het nemen van maatregelen op kwetsbare momenten. ‘Zo heeft het besluit om de hypotheekrenteaftrek te beperken de markt natuurlijk geen goed gedaan. Hoewel de maatregel op zich een hele logische is, is de communicatie daarover niet geweldig geweest. Het kabinet zou er daarom goed aan doen om een duidelijk signaal af te geven, dat er aan de daadwerkelijke hypotheekrenteaftrek niet getornd zal worden. En misschien is het een goed idee dat 10 procent van de aanschafwaarde van het nieuwe huis aftrekbaar is voor interieurkosten. Een goed renderende woningmarkt is goed voor de economie. Dat moet de overheid zich meer gaan beseffen. Toen de woningmarkt op zijn top was had iedereen het gevoel dat hij rijk was en begon meer uit te geven, wat weer goed was voor de economie. Maar het omgekeerde gebeurt ook: een slechtere woningmarkt werkt contraproductief voor de economie.’
Regelgeving En dan is er nog de regelgeving. Rietdijk zucht. ‘We hebben een inventarisatie gemaakt waaruit blijkt dat er 700 regelingen zijn. Naast lokale, provinciale en nationale regelgeving hebben we namelijk ook nog te maken met Europese regels. Het kabinet heeft aangekondigd daar wat aan te gaan doen, maar er is heel wat lef nodig om deze bureaucratie te lijf te gaan. Ik zie dat niet zo snel gebeuren. Want’, voegt hij er lachend aan toe, ‘de boutjes en de moertjes hebben niet zoveel zin om te dereguleren. Dan kom je immers aan hun baan.’ •
dossier woningmarkt
13
Theo Peters, gedeputeerde provincie Gelderland
Meer doen met oud rood ‘Bouwen voor starters, ouderen en jonge gezinnen. Als we dat niet snel gaan doen, gaat het de verkeerde kant op.’ Gedeputeerde Theo Peters van de provincie Gelderland vindt dat de woningen die nu gebouwd worden, onvoldoende aansluiten op de vraag. Verder moet er creatiever worden gedacht, zoals bij rood voor groen projecten. ‘Oud rood is beter dan nieuw rood en kan ook goedkoper zijn.’ Net als andere provincies heeft ook Gelderland te maken met een stagnatie in de woningbouw. Volgens Theo Peters, gedeputeerde Ruimtelijke Ordening en Woonbeleid, heeft dat te maken met allerlei vertragende procedures. Belangrijkste punt is echter dat aanbod en vraag niet goed op elkaar afgestemd zijn: ‘De Nederlandse woningmarkt kent een enorme scheefgroei. Er worden teveel woningen in het (te) hoge segment ontwikkeld. Ik geloof niet zo in het principe van doorstroming. Er moet ook gewoon voor de doelgroep gebouwd worden in het minder hoge segment; starters, ouderen en jonge gezinnen. Nu is het moment daar om voor hen te gaan bouwen. Het percentage moet echt flink omhoog.’
Rechte rug
‘Met enkel het opschroeven van de aantallen, wordt het kwaliteitsverhaal vergeten’ 14
dossier woningmarkt
Oud staatssecretaris Remkes heeft met zijn nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ de toon gezet. Woningen met een hoogwaardige kwaliteit passend bij de wensen van de consument, dat was het credo. ‘Nu lijkt de rijksoverheid zich’, aldus Peters, ‘vooral te richten op het verhogen van de bouwproductie. Daar maak ik me wel eens zorgen om. Met enkel het opschroeven van de aantallen, wordt het kwaliteitsverhaal vergeten. Dat mag niet, het ging ons om kwaliteit. Het zou teleurstellend zijn als er vanaf nu alleen maar veel en snel gebouwd zou worden.’ Conform het rijksbeleid moet de rol van gemeenten en van provincies worden vergroot. Provincies moeten er bovenop springen en zich meer met de bouwproductie bezig houden. ‘Mee eens’, zegt Peters. ‘Provincies kunnen hierin een belangrijke taak vervullen. Door het in kaart brengen van de regionale behoefte bijvoorbeeld. En door afspraken te maken met gemeenten en regio’s. Gemeenten moeten weer de regie terug in handen nemen. Zij hebben zich teveel laten leiden door marktpartijen. Samenwerking is prima. Coproductie ook. Maar het is niet goed als marktpartijen alle regie overnemen. Gemeenten moeten weten wat ze willen, dat vraagt om rechte ruggen.’ Sowieso moet, aldus Peters, de volkshuisvesting weer terug op de kaart. ‘Wat ik daarmee bedoel? De afgelopen jaren was woningbouw steeds de sluitpost van elke begroting. Een nieuwe weg? Betaald door woningen. Een recreatiegebied? Betaald door woningen. Deze
ontwikkeling vind ik zorgwekkend. Om al deze onrendabele posten te betalen, waren wel duurdere woningen nodig. Woningbouw is te belangrijk om sluitpost te zijn van een andere begroting. Dat komt de productie en de kwaliteit, maar ook de regionale afstemming niet ten goede.’
Aandacht In de Gelderse regio betekent bouwen voor het hogere segment vaak bouwen voor mensen uit het Westen. ‘Dat schiet hier soms in het verkeerde keelgat’, zegt Peters. ‘Als de regionale behoefte niet bevredigd wordt, maar er wel voor mensen van buiten gebouwd wordt, is dat geen eerlijke zaak. Nu worden de duurdere woningen vaak in en bij de dorpen gebouwd. Daarmee ontstaat uitstroom van hogere inkomens uit de stad. Niet de dorpen, maar de steden zouden dan ook op duurdere woningen moeten mikken.’ Daarbij denkt Peters vooral ook aan ouderen. ‘Deze groep gaat de komende jaren een grote rol spelen en vraagt om bijzondere aandacht. Dit betekent niet alleen maar speciale bejaardenwoningen bouwen. Maar ook de bestaande voorraad zo aanpassen, dat die geschikt wordt voor ouderen om er te wonen. Dichtbij de voorzieningen, dus in de steden. Een mix van doelgroepen komt de leefbaarheid van steden natuurlijk ten goede.’
Creatieve oplossingen Een laatste thema waar Peters op de Gelderse woningmarkt mee worstelt, zijn de rood voor groen projecten. ‘Worstelt, dat klinkt alsof ik het niets vind. Met name in de sfeer van landgoederen zijn er uitermate geslaagde projecten. Wel is voorzichtigheid geboden wanneer het gaat over nieuw rood in het buitengebied. De agrarische bedrijfstak loopt enorm terug. Over een aantal jaar zullen veel gebouwen met een voormalige agrarische bestemming vrij komen. In deze gebouwen kunnen nieuwe functies komen. Oud rood hergebruiken zeg maar. Voordat we over nieuw rood spreken, moeten we kijken wat we kunnen accommoderen in de bestaande agrarische bebouwing. Er is een grote vraag hier in Gelderland naar ‘landelijk wonen’. Oud rood kan bovendien goedkoper zijn dan nieuwbouw. We moeten in alle regio’s in Nederland creatief met de ruimte en met de woningproductie omgaan.’ •
dossier woningmarkt
15
Marco Pastors, wethouder Fysieke Infrastructuur Rotterdam
Niet meer projecten over de vakantie heen tillen De feiten liegen er niet om. Rotterdam bouwt dit jaar 3000 woningen. Twee keer zoveel als in 2002. De doorlooptijd van een standaard-bestemmingsplanprocedure is versneld van 125 weken naar 75. Kopers reageren aangenaam verrast op de afschaffing van de erfpacht. Opmerkelijke resultaten in een tijd van stagnatie. Wethouder Marco Pastors is zelf ook verbaasd ‘dat het zo snel lukt’. Wat hem in het afgelopen jaar het meest heeft getroffen, is ‘de ontdekking dat het écht mogelijk is om als overheid in korte tijd hele wezenlijke veranderingen voor elkaar te krijgen’. De bevrijdende ervaring van iemand die het eigenlijk al wist. ‘Ik ben zelf adviseur geweest van overheden’, licht hij toe. ‘Ik heb altijd gedacht: er zit veel en veel meer in. Het lukt gewoon om die 3.000 woningen te realiseren. Niet volgend jaar. Maar nu, in het eerste jaar. Dat vind ik echt fantastisch.’ Met zijn zachte, bedachtzame manier van spreken, wekt de wethouder Fysieke Infrastructuur geen moment de indruk van triomfalisme. Geen glimp van ‘zie je wel, wij van Leefbaar Rotterdam weten het beter’. ‘Nooit gedacht op deze stoel terecht te zullen komen’, neemt deze door Pim Fortuyn geroepen bestuurder de gelegenheid te baat zijn inzichten aan de praktijk te toetsen.
Leek
‘We hebben te lang verzuimd tegen hogere inkomensgroepen te zeggen dat we ze nodig hebben in de stad’ 16
dossier woningmarkt
Zo koestert Pastors zijn onwetendheid ter zake van volkshuisvestelijke leerstellingen. ‘Ik ben een leek en dat wil ik zo lang mogelijk blijven. In het ambtelijk apparaat is voldoende deskundigheid aanwezig over huisvesting in een grote stad. Mij gaat het erom op afstand naar de stad te kijken en de vraag te stellen: waarom loopt het vast; waarom werkt die machine niet; waarom komt er niet uit wat nodig is?’ Voordat Pastors oorzaken van het gemeentelijk falen aanwijst, markeert hij eerst de bijzondere situatie in Rotterdam na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2002. ‘Er heerste een gemeenschappelijke sense of urgency. Er moest wat gebeuren. De uittocht van de middenklasse moest tot staan gebracht worden.’ Hoe, was nauwelijks onderwerp van discussie. ‘Het was overduidelijk wat er moest gebeuren’, stelt Pastors. ‘We missen aanbod in de duurdere sector. Er wonen te weinig mensen in de binnenstad.’ Heel illustratief is in dit verband de omvang van het Uitvoeringsplan Stedelijke Projecten Rotterdam. Slechts 28 bladzijden telt deze nota, waarin álle projecten die in de perioden 2002 – 2006, 2006 - 2010 en na 2010 ten uitvoer zullen worden gebracht, staan vermeld. Geen ellenlange uitweidingen over het waarom van de gestelde prioriteiten. ‘We hebben te lang verzuimd tegen hogere inkomensgroepen te zeggen dat we ze nodig hebben in de stad’, vertolkt Pastors de stemming in het college. ‘Al die goedbedoelde praat over de zorg voor onderkant van de markt’, gruwt hij. ‘De lagere inkomens zijn beter af als ook de bovenste helft goed is voorzien. Dan heb je een goeie basis. We bouwen niks meer onder de 105.000 euro.’
Planuitval Over tegenvallers in de woningbouwproductie in voorgaande jaren: ‘We hadden een planuitval van 70 procent. Al te gemakkelijk werd gezegd ‘het is niet gelukt, weet je wat, we tillen het over de vakantie heen’. Dat mag niet meer. Nu moet je eerst naar de directie van de betreffende dienst. Uitleggen waarom het echt niet kan. Dat op zich heeft al een positieve uitwerking. We kunnen ons dit jaar een uitval van 30 procent veroorloven.’ Langs elkaar heen praten, was volgens Pastors eveneens een veel voorkomend euvel. ‘Wij dachten bijvoorbeeld: aan dit plan wordt serieus gewerkt, maar dan sprak je de ontwikkelaar en die zei ‘ja, daar hebben we het een keer over gehad’. Dergelijke projecten zijn van het lijstje geschrapt. We hoeven elkaar niet voor de gek te houden.’ Dat geldt ook voor partijen die stukken grond in bezit hebben en wachten tot de gemeente met een zak geld langskomt. ‘Die liggen allemaal in de onderste la.’
Duidelijkheid Als het woningbouwbeleid van het huidig college zich in twee woorden laat samenvatten, is het: duidelijkheid verschaffen. ‘Wat volgens mij in nog geen enkele gemeente, provincie of rijksoverheid is gedaan,’ poneert Pastors, ‘is garanderen dat wij voor 3.000 woningen per jaar gaan zorgen. Iedereen roept dan meteen ‘de gemeente bouwt niet, dat doen projectontwikkelaars, dat doen corporaties’. Daarop hebben wij als college gezegd: ‘Dat kan ons niet schelen. We hebben een betere woningvoorraad nodig, en wij gaan daar linksom of rechtsom voor zorgen.’ We hebben afspraken gemaakt met ontwikkelaars, investeerders en corporaties. Vastgesteld welke projecten realistisch zijn. Wat kan de markt aan? Wat zou je moeten durven? Daar is een setje projecten uitgekomen, waarvan we hebben gezegd: ‘Oké, hier zetten we onze handtekening onder. Dit gaan we de komende jaren doen’.’ Zo is overeenstemming bereikt over de bouw van 475 woningen per jaar in de Rotterdamse binnenstad, inclusief de Kop van Zuid. Een aantal dat bij lange na niet in de buurt komt van de 20.000 woningen die volgens een eerder plan nodig zijn om de verhouding tussen het aantal bewoners en werkenden in de binnenstad te verbeteren. Maar dat is voor Pastors juist een reden te meer om des te sneller aan de slag te gaan met wat ze wél kunnen doen. ‘Als we aannemen dat er in die 475 woningen 1.000 mensen gaan wonen, betekent dat over vier jaar 4.000 mensen erbij, wat toch een structurele verbetering zal zijn.’ •
dossier woningmarkt
17
Koos Sinnige, afdelingsvoorzitter NVM Friesland
Consument kiest voor locatie, prijs en zekerheid ‘Dé Friese woningmarkt bestaat niet,’ is de eerste reactie van Koos Sinnige, afdelingsvoorzitter van de NVM in Friesland, op de vraag hoe de huizenmarkt in Friesland ervoor staat. In tweede instantie geeft hij echter een duidelijk beeld van een veranderende markt. ‘Was het tot voor kort een verkopersmarkt, nu is de woningmarkt ook in Friesland weer een kopersmarkt. Dat betekent overigens niet dat het aantal verkochte huizen dramatisch ingezakt is. Wat het wel betekent? Dat woningen alleen verkocht worden voor een marktconforme prijs, de extreme uitschieters die je in het verleden wel eens zag, zijn echt voltooid verleden tijd. En dat de consument kritischer is geworden over het huis wat hij koopt. Hij neemt weer rustig de tijd om een weloverwogen keuze te maken.’ ‘Het was een snelle reactie, maar ik meende het wel toen ik zei dat dé Friese woningmarkt niet bestaat,’ zegt Sinnige. ‘Friesland kun je qua markt indelen in twee verschillende gebieden, zuidwest en noord. Het zuidwesten van de provincie, zeg maar het gebied tussen Drachten, Grou, Sneek en Lemmer, is een bijzonder gewild gebied. Logisch ook: je hebt hier de meren, goede verbindingen met de rest van het land en de nieuwe A7 is aangewezen als dé ontwikkelingszone van Friesland. Hier is het grootste deel van de werkgelegenheid van Friesland te vinden. In dit gebied zit daarmee de grootste koopkracht.’ De woningmarkt in dit gebied wijkt dan ook weinig af van de markt in de rest van Nederland. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is met € 204.000,- gelijk aan het landelijk gemiddelde. De gemiddelde verkoopprijs van € 135.000,- in Noord Friesland staan hiermee in schril contrast. Dit gebied heeft niet dezelfde ontwikkeling doorgemaakt als het zuidwesten van de provincie. Het is slechter bereikbaar en als gevolg daarvan is de werkloosheid er hoger. ‘In Noord Friesland is het dan ook moeilijker woningen verkopen. Een goede illustratie van het prijsverschil tussen de twee gebieden is een woning aan het water die we onlangs verkochten in Broek een plaatsje bij Joure,’ vertelt Sinnige. ‘Deze woning was binnen een week weg, voor een bedrag van zo’n € 1.100.000,-. Een zelfde woning met evenveel grond zou in Noord Friesland ongeveer € 250.000,opgebracht hebben. En waarschijnlijk niet binnen een week verkocht zijn.’
‘Net als in grote delen van de Randstad is ook hier vrijwel niet aan een huurwoning te komen’ 18
dossier woningmarkt
Locatie, prijs en zekerheid De woning in Broek had niet alleen de ligging in het zuidwesten van Friesland mee. Sinnige: ‘Ook wonen aan het water is nog steeds populair. In Friesland zijn woningen aan het open vaarwater het meest geliefd en dus het duurst. Locatie is in zo’n geval heel belangrijk. Daarnaast willen mensen gewoon waar voor hun geld: een ruime woning, op een goede locatie tegen een redelijke prijs. Dat is overigens niet veranderd ten opzichte van voorgaande jaren.
Wat je wel merkt is dat er gewoon meer keus is en dat mensen daardoor ook meer de tijd nemen om weloverwogen een huis te kopen. De druk is er een beetje vanaf. Maar woningen die voor een marktconforme prijs in de verkoop gaan verkopen nog steeds redelijk snel. Woningen met een te hoge prijs blijven staan. Vaak leidt een te hoge startprijs er zelfs toe dat de woning uiteindelijk voor een te lage prijs verkocht wordt.’ De veranderende markt betekent ook dat de kopers op zoek zijn naar zekerheid bij de koop en verkoop van een woning. ‘Tot vorig jaar kochten mensen vaak eerst een nieuwe woning, voordat ze hun eigen huis te koop zetten. Nu is dat andersom,’ zegt Sinnige, ‘logisch ook als je geen ‘garantie’ meer hebt dat je woning snel verkocht wordt. Bij nieuwbouwprojecten is dat soms wel lastig. Als mensen hun eigen huis al verkocht hebben, willen ze wel zekerheid dat hun nieuwe woning binnen afzienbare tijd gebouwd gaat worden. Maar die zekerheid is er pas als 60 procent van de woningen verkocht zijn. Tot die tijd kan zelfs het hele project nog afgeblazen worden. Dit risico willen veel mensen niet nemen en kiezen ze derhalve voor een bestaande woning.’
Koopwoning blijft goed alternatief Hoewel kopers dus voorzichtiger zijn geworden en woningen langer te koop blijft staan, is Sinnige toch optimistisch over de verkoopmogelijkheden.Het is natuurlijk een voordeel dat de rente heel laag staat. Dat geeft mensen de ruimte om toch juist nu op zoek te gaan naar een nieuwe woning.’ Daar komt bij dat koop voor veel woningzoekenden ook in Friesland de enige optie is. Sinnige: ‘net als in grote delen van de Randstad is ook hier vrijwel niet aan een huurwoning te komen. Op de 25.000 huurwoningen in Joure zijn er zo’n 5 á 10 mutaties per maand. Dat is vervelend voor huurders, maar gunstig voor de markt voor koopwoningen. Voor bijvoorbeeld starters die niet jaren op een woning willen wachten, is kopen hierdoor een goed alternatief. Misschien wel het enige.’ •
dossier woningmarkt
19
