DNA van een ster J aa r B E R I C H T
2011
2
DNA van een ster Ontwikkelen, Bouwen, Beleggen. Afzonderlijk gelabeld en herkenbaar als aparte bedrijfsonderdelen. Ieder verantwoordelijk voor het eigen resultaat, uitstekend in staat om zelfstandig nieuwe uitdagingen aan te gaan en projecten tot een succesvol einde te brengen. Maar de familieband - gesymboliseerd in de veelkleurige ster - is onmiskenbaar en onloochenbaar. Zodra het nodig is - voor de groep, maar meer nog voor de relatie - zoeken we elkaar op. Dan zijn we er voor elkaar, onvoorwaardelijk. Altijd puttend uit elkaars expertise, altijd uit op synergie. We vullen elkaar aan, met verschillende karakters vanuit verschillende disciplines. De creatieve, maar beheerste belegger, uit op duurzaam rendement. De bouwer, innovatief maar pragmatisch. De voortvarende ontwikkelaar, die steeds weer nieuwe kansen en mogelijkheden ziet. We weten wat we aan elkaar hebben, hoe we elkaar uitdagen, inspireren, afremmen, op zijn tijd. Elkaar wijzend op risico’s, samen kansen creërend. En uitstekend gedijend in de cultuur van een familiebedrijf, die juist in deze tijd haar meerwaarde toont. Betrokken. Makkelijk communicerend en daarmee snel schakelend. Informeel. Met voldoende lef en visie om op het juiste moment op gevoel te varen. Altijd samenwerkend op basis van vertrouwen. Vertrouwen in onze medewerkers, onze financiers, partners, toeleveranciers, opdrachtgevers, gebruikers ... want dat staat nadrukkelijk in het familiewapen. Resultaat komt samen.
3
VB GROEP: ontwikkelen, bouwen, beleggen Groeien, leren, vallen soms, maar altijd weer opstaan, verbeteren, ontwikkelen, evolueren, richting geven, vasthoudend, gefocust op doel, gedreven door ambitie, bouwen aan succes, als geheel excelleren, want samen is meer, werken aan nu, beleggen in morgen, incasseren, trots maar nuchter, en weer verder, groeien, leren … resultaat komt samen. 4
Inhoudsopgave Profiel VB Groep
8
Groepsactiviteiten VB Groep
10
Directie en commissarissen
11
Verslag van de Raad van Commissarissen
13
Directieverslag
16
Nieuwe tijden, nieuwe opgaven, nieuwe kansen
18
Projecten en deelnemingen
22
Financiële gang van zaken
23
Personeel
24
Maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen
25
Strategie en vooruitzichten
28
Jaarcijfers
31
Geconsolideerde balans per 31 december 2011
32
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
33
Ratio’s
34
English summary VB Group profile
36
Mededeling van de accountant
42
VB Groep en commerciële werkmaatschappijen
43
5
We werken samen ...
Gezien vanaf linksonder met de klok mee: A. Rooijakkers, H. Klerks,
6
O. Henschen, F. van Groezen, J. van Boldrik, H. Geertman en R. van Boldrik
dat zit ons in de genen Nieuwe tijden stellen ons voor nieuwe opgaven. Complexer, meeromvattend. En dus bundelen we onze kennis en ervaring, delen we onze netwerken. We werken samen. Het zit ons in de genen.
7
Profiel VB Groep Resultaat komt samen … onder één vlag
Resultaat komt samen … volgens één aanpak
Ruimtelijke vraagstukken worden complexer. Ontwik-
VB Groep bestaat uit landelijke opererende ondernemingen
kelingen en projecten vereisen meer en meer een integrale
op het gebied van ontwikkelen, bouwen en beleggen.
benadering van betrokken partijen. Dat heeft te maken
Elk met zijn eigen operationele en financiële verantwoor-
met veranderende wetgeving, maatschappelijke en
delijkheden. En waar nodig vinden ze elkaar. Samen
economische ontwikkelingen, naast nieuwe inzichten
hebben ze de mensen, de kennis en de ervaring om
over hoe mensen willen wonen en werken, winkelen
elke huisvestingsvraag efficiënt en creatief in te vullen.
en recreëren, leren en revalideren. Nieuwe uitdagingen dienen zich aan, die de grenzen van de traditionele vastgoeddisciplines overschrijden. VB Groep gaat die uitdagingen aan.
“
Deze onderneming heeft absoluut
de kenmerken van een familiebedrijf.
Onder de vlag van VB Groep opereert een groep solide ondernemingen actief op het gebied van ontwikkelen, bouwen en beleggen. De groep is landelijk actief, maar de focus ligt op Midden en Zuid Nederland. Iedere onderneming is zelfstandig en verantwoordelijk voor het eigen resultaat. Tegelijk maakt ieder gebruik van elkaars specifieke expertise. In die synergie ligt de onderscheidende kracht van VB Groep. Voor de ondernemingen, de medewerkers en hun opdrachtgevers: grotere partijen in de private en publieke sfeer, provinciale en gemeentelijke overheden, zorginstellingen, woning-
Een minimum aan hiërarchie en dus korte beslissingslijnen. Slagvaardig en pragmatisch. En bovenal een wijdse horizon, niet gericht op het snelle gewin maar op een bestendig, duurzaam resultaat.
”
Frank van Groezen, directielid VB Groep
corporaties, onderwijsinstellingen, maatschappelijke organisaties en particulieren. VB Groep is een platte, transparante organisatie.
Resultaat komt samen … vanuit één visie
Korte communicatielijnen en snelle besluitvorming
VB Groep is een gedreven organisatie, die wil bijdragen
maken dat mensen elkaar makkelijk vinden, binnen
aan een hoogwaardige en efficiënt gebouwde omgeving.
én buiten de groep. Het netwerk van strategische
Wat de werkmaatschappijen bindt is een gezamenlijke
partners en opdrachtgevers ontwikkelt zich voortdurend.
visie. Uitgangspunt van die visie is dat ruimte voor
Partnerschap vindt zijn basis in duurzaamheid,
wonen, winkelen en werken, recreatie en zorg schaars
professionaliteit, vertrouwen en integriteit, met als
is. Dus is het zaak om de ruimte optimaal te benutten,
uitgangspunt een prettige en informele manier van
telkens weer opnieuw. Dat vraagt om flexibiliteit in
zakendoen. Dat kenmerkt de aanpak van VB Groep.
gebruik, beheer, eigendom en financiering van vastgoed. En om doordachte huisvestingsoplossingen, inclusief
Resultaat komt samen … vanuit één team
juridische, fiscale en financiële aspecten.
Ontwikkelen CRA Vastgoed bedenkt en realiseert creatieve oplossingen
VB Groep voorziet daarin, als integrale dienstverlener
voor complexe projecten, nieuwbouw en herontwikkeling.
van ontwikkelen, bouwen en beleggen, in voortdurende
Zij vertaalt de huisvestingsbehoefte van relaties in een
afstemming met de gebruiker. Naast uitvoerder is de
passend product inclusief de daarbij behorende
groep meer en meer initiator: scherp signalerend,
passende financieringsvorm en beleggingsconstructie.
creatief oplossend, breed georiënteerd, verankerd in
Het werkterrein is Nederland, met een focus op
een solide netwerk. Partnerschap, professionaliteit,
Midden- en Zuid-Nederland. Complexe binnenstedelijke
creativiteit en betrouwbaarheid zijn de kernwaarden
herstructureringsopgaven behoren tot het specialisme.
van VB Groep. Pragmatisch werkend aan de meest effectieve invulling van ieders huisvestingsbehoefte.
8
Bouwen De VB Bouw Holding richt zich op woning- en utiliteitsbouw: nieuwbouw, renovatie, beheer en onderhoud. Daarnaast bedient zij de markt met prefaboplossingen en conceptbouw. De bedrijven, Huybregts Relou, Huybregts Systeembouw, Smeets Bouw en Smeets Vastgoedservice zijn actief op het gebied van zorg, onderwijs, wonen en commercieel vastgoed. Opdrachtgevers zijn onder meer woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars en bedrijven. Opdrachtgevers verwachten meer samenwerking, kwaliteit en betrokkenheid van hun bouwpartners. Vooral binnen samenwerkingsverbanden bewijzen de bouwers van VB Groep hun onderscheidende waarde. Langdurige samenwerking met opdrachtgevers en leveranciers vormt de basis voor kwaliteit, continuïteit en duurzaamheid. Beleggen Property Match realiseert beleggingen, zelfstandig als ook met partners. Doel is het genereren van meerwaarde uit vastgoed, op basis van een zorgvuldig opgebouwde en gespreide beleggingsportefeuille. De focus ligt op economisch sterke investeringsregio’s en de lange termijn. De portefeuille omvat kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en woningen. Criteria voor aankoop zijn een verantwoord risicoprofiel, rendement en bij voorkeur rechtstreeks zakendoen met de eigenaar. Property Match biedt totaaloplossingen in nieuwe en bestaande huisvesting met sale & lease back constructies, financieringsoplossingen en participaties.
Projecten en deelnemingen Grondfonds Zuid Nederland Met Amvest werkt VB Groep samen in Grondfonds Zuid
Kempenhaeghe, Sterksel Zorginstelling Kempenhaeghe selecteerde CRA Vastgoed voor de herontwikkeling van locatie Providentia in Sterksel. Het gaat hierbij om zorgwoningen en zorgvoorzieningen voor circa 175 cliënten, circa 200 woningen, renovatie van het bestaande klooster en aanleg van een nieuwe infrastructuur. Voor deze ontwikkeling trekken we samen op met AM.
Nederland. Het potentieel van de huidige ontwikkelportefeuille, voortvloeiend uit deze samenwerking, is momenteel circa 1.000 woningen.
Lidl Nederland, Someren Lidl Nederland GmbH huurt sinds vorig jaar circa 12.000 m² opslagruimte in het complex aan de Broekstraat/Beemdstraat te Someren. Het complex wordt momenteel geherstructureerd, waardoor op deze locatie ruim 32.000 m² bedrijfs- en kantoorruimte en op termijn 2 ha aan bouwkavels beschikbaar komen. Property Match mikt met deze locatie op de maakindustrie en transportsector.
9
Groepsactiviteiten VB Groep
Ontwikkelen
Bouwen
Beleggen
PROJECTEN EN DEELNEMINGEN
Woningen
Utiliteitsbouw
Bedrijfsruimten
Toeleverende bedrijven
Commercieel vastgoed
Woningbouw
Kantoren
aan de bouw
Retail & Leisure
Renovatie
Retail
Grondverwerving
Maatschappelijk vastgoed
(Groot) Onderhoud
Woningen
en -exploitatie
Zorgvastgoed
Conceptueel Bouwen
Zorgvastgoed
CRA Vastgoed
Huybregts Relou
Property Match
Hamer Hoogheuvel Huybregts Systeembouw Smeets Bouw Smeets Vastgoedservice
10
Grondfonds Zuid Nederland
Directie en commissarissen Directie
Raad van Commissarissen
J.H.A.M. (Johan) van Boldrik (1954)
Mr. A.A.M. (Louis) Deterink (1949)
Directievoorzitter
Voorzitter
Trad in 1980 in dienst bij het toenmalige familiebedrijf
Sinds 1993 lid van de Raad van Commissarissen,
Gebr. Huybregts. Sinds 1993 directeur en medeaandeel-
voorzitter sinds 2004. Advocaat en partner bij Deterink
houder. Sinds 2002 directeur/eigenaar van VB Groep.
Advocaten en Notarissen in Eindhoven. Commissaris bij diverse andere bedrijven en organisaties.
R. (Robert) van Boldrik (1980) Strategie en financiën
Drs. A.T.J. (Ton) Krol (1946)
Ervaring als directeur, mede-eigenaar sinds 2007.
Lid
Actief binnen VB Groep sinds 2009 voor diverse
Lid van de Raad van Commissarissen vanaf 2004.
activiteiten op het gebied van strategie en financiën.
Bekleedde vele bestuursfuncties vooral in de
Samen met de overige familieleden medeaandeelhouder.
gezondheidszorg, waaronder voorzitter van de Wereldorganisatie van Ziekenhuizen (IHF). Was in
Drs. H.C.A. (Harrie) Klerks (1960)
de jaren negentig lid van het Dagelijks Bestuur van
Financiën en staforganisatie
VNO-NCW en lid van de Sociaal Economische Raad
Ruime ervaring op het financiële vlak in bestuurlijke
(SER). Commissaris bij diverse andere bedrijven en
en directiefuncties bij onder andere (internationale)
organisaties.
beursgenoteerde ondernemingen. Sinds november 2010 als financieel directeur werkzaam bij VB Groep.
Dr. ir. W. (Wim) van Vonno (1941) Lid
Ing. A.F. (Antoon) Rooijakkers (1966)
Sinds 2005 lid van de Raad van Commissarissen.
Structured finance
Van 1982 tot 2005 voorzitter van de Raad van Bestuur
Sinds 1993 actief in verschillende functies bij diverse
van Koninklijke BAM Groep. Commissaris bij diverse
onderdelen van het bedrijf. Vanaf januari 2009
andere bedrijven en organisaties.
verantwoordelijk voor alle activiteiten op het gebied van vastgoed beleggen binnen de groep. Met ingang van 2012 verantwoordelijk voor Structured finance. Ing. F.J.H. (Frank) van Groezen (1956) Ontwikkelen Sinds juli 2010 directeur van CRA Vastgoed. Ruime ervaring in projectontwikkeling als adviseur en in diverse management- en directiefuncties in de vastgoedbranche. Ing. J.P.M. (Hans) Geertman (1957) Bouwen Ruime ervaring in de bouw als directeur. Sinds oktober 2006 directeur van de bouwactiviteiten binnen VB Groep. Tevens voorzitter van Bouw Educatie Groep (samenwerkingsverband voor opleidingen in de bouw). O.G.J. (Olaf) Henschen MRE (1972) Beleggen Ruime ervaring in projectontwikkeling in managementen directiefuncties in de vastgoedbranche. Sinds mei
KPMG-kantoor, Eindhoven Begin 2011 startte in opdracht van CRA Vastgoed de realisatie van het kantoorpand aan de Dorgelolaan in Eindhoven. Het totale verhuurbare vloeroppervlak bedraagt circa 11.000 m2, KPMG en KPMG Meijburg & Co nemen hier 7.000 m2 van in gebruik. Het pand wordt volledig op Het Nieuwe Werken ingericht en geldt ook qua duurzaamheid als vooruitstrevend.
2011 als directeur werkzaam bij Property Match.
11
12
V.l.n.r.: A. Krol, A. Deterink en W. van Vonno
Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kwam in het verslagjaar
VB Groep heeft in 2011 onder moeilijke marktomstandig-
vijfmaal officieel met de directie bijeen. Daarvan eenmaal
heden een goed resultaat weten te bereiken, mede
in aanwezigheid van de externe accountant, ter bespreking
dankzij de door de groepsdirectie tijdig genomen
van de jaarrekening. Door het jaar heen spraken de
kostenbeperkende maatregelen.
individuele leden van de Raad van Commissarissen met
De jaarrekening 2011 van VB Groep werd door de
de individuele groepsdirectieleden over lopende zaken
Raad van Commissarissen goedgekeurd en vervolgens
en omgekeerd werd de Raad regelmatig geconsulteerd
door de aandeelhouders vastgesteld. Aan directie en
door de directievoorzitter. De samenstelling van de Raad van Commissarissen is
Raad van Commissarissen werd decharge verleend voor het gevoerde beleid, respectievelijk het gehouden toezicht tijdens het boekjaar 2011.
tijdens het verslagjaar niet gewijzigd. Wij spreken met dit bericht onze grote waardering uit Tijdens alle vergaderingen werd in detail gesproken over
naar de groepsdirectie en naar alle medewerkers voor
de operationele en financiële gang van zaken in vergelijking
het behaalde resultaat en voor de getoonde toewijding
met de begrotingen en overige doelstellingen van alle
en inzet in 2011.
individuele bedrijven en van de divisies waartoe deze bedrijven behoren. Aan de orde kwamen onder meer de
Eindhoven, 22 maart 2012
hoofdlijnen van het strategisch beleid, het investeringsen acquisitiebeleid, de bedrijfsresultaten en het interne
De Raad van Commissarissen
beheers- en controlesysteem van de vennootschap.
Mr. A.A.M. Deterink, voorzitter
Voorts werd besproken het strategisch plan 2012 - 2015
Drs. A.T.J. Krol
alsmede diverse nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden,
Dr. Ir. W. van Vonno
waaronder de stichting van een zorgvastgoedfonds.
Hof te Berkel, Horst In april zetten de gemeente Horst aan de Maas, De Zorggroep en CRA Vastgoed hun handtekening onder een contract voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in Horst. Hof te Berkel wordt een weloverwogen mix van woonvormen: starterswoningen, eengezinswoningen, appartementen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Een levensloopbestendige wijk, van circa 100 woningen, waar alle leeftijdsgroepen wonen en waar je oud kunt worden met zoveel mogelijk regie over het eigen leven.
13
Luisteren, vertalen, verrassen …
14
het zit in onze aard Wonen, wonen/werken, ontspannen, thuiskomen, geborgen zijn. Een eerste stap, doorgroeien, uitbreiden, veranderen, compacter weer, net wat meer comfort. Het begint met luisteren naar wat mensen willen. Vragen, doorvragen, vertalen, verrassen. Het zit in onze aard.
15
Directieverslag Voorwoord
Na de zomer trad nogmaals een kentering op, waardoor de sector het nog zwaarder te verduren kreeg.
Goed op koers
Desalniettemin wist CRA Vastgoed door zorgvuldige
Er waait een gure tegenwind, doen de media ons
kostenbeheersing en verdere focus op kansrijke
geloven. Het zijn stormachtige tijden, beamen we met
marktsegmenten het verslagjaar met positieve cijfers
ons allen. Stormachtig? Was het maar waar! Het schip
af te sluiten. Een uitstekende prestatie.
van VB Groep is uitstekend opgetuigd en bemand om de meest woelige oceanen te bevaren. De internationale crisis die de vastgoedsector nog altijd in haar greep houdt, schetst echter een heel andere metafoor. We drijven midden op een rimpelloze zee, geen zuchtje wind dat de zeilen beroert. Dat is op dit moment de actualiteit en niemand weet wanneer het weer zal omslaan.
“
Meer nog dan de letterlijke
familieband, is het de relatie tussen de drie groepsondernemingen die dit bedrijf kenmerkt. Zoals de
Is dit een pessimistische opening? Integendeel. Juist vanuit deze eerlijke, onbevooroordeelde herkenning en
verschillende broers en zussen uit
erkenning van de huidige realiteit is VB Groep er het
een gezin gaan we onze eigen weg,
afgelopen jaar in geslaagd het schip op koers te houden.
leven we ons eigen leven. Maar als
En daarin speelt de familiecultuur die onze onderneming kenmerkt, een belangrijke rol. In een tijd waarin
de familie ons nodig heeft, zijn we
opportunities schaars zijn, is het zaak snel te reageren.
er voor elkaar! Uiteindelijk gaat het
Alert te manoeuvreren bij het minste briesje dat de zeilen in beweging brengt. Onze onderneming kent geen rigide hiërarchie, noch een veelheid aan beslissingsslagen, en heeft zich in de voorbije jaren bewezen als een daadkrachtige en flexibele speler in het vastgoedveld. De vanzelfsprekende samenwerking van bedrijven binnen onze groep heeft geresulteerd in vernieuwende
groepsbelang voor. Dat maakt ons voor relaties en partners tot een sterke, solide partij.
”
Olaf Henschen, directielid VB Groep
concepten en aansprekende constructies die ook in deze windstille tijd vooruitgang boeken. En doordat ze elkaar ook in tijden van laagconjunctuur vanuit familiaire
Ook de bouwbedrijven binnen VB Groep ondervinden
solidariteit steunen, ontstaat de ruimte en rust om te
uiteraard de gevolgen van de lastige markt. Zeker op
focussen op behoud en het exploreren van nieuwe wegen.
het gebied van woningbouw. Binnen de segmenten zorg en onderwijs en op het gebied van maatschappelijk
Goede resultaten
vastgoed doen zich echter nog altijd kansen voor,
Zeker gezien de omstandigheden, heeft de groep een
die onze bouwondernemingen alert weten te benutten.
goed resultaat neergezet. Alle bedrijfsonderdelen hebben
De sector Bouwen kan dan ook terugzien op een
daar in positieve zin aan bijgedragen, zij het uiteraard
goed jaar, qua volume en resultaat. Dat is overigens
in verschillende mate. Voor de zekerheid zijn diverse
niet onopgemerkt gebleven. Huybregts Relou ging het
voorzieningen getroffen. De verwachting is dat het
verslagjaar in met een geweldige tweede plaats bij de
merendeel daarvan in de nabije toekomst zal vrijvallen.
Gouden Gazellen Award, als een van de snelst groeiende bedrijven van Noord-Brabant.
De tekenen aan de wand waren er alom: 2011 zou voor de sector vastgoedontwikkeling een lastig jaar worden.
Ondanks de afnemende behoefte aan m2 kantoor,
De verwachting was evenwel dat het tij in de tweede
ontbrekende dynamiek in de beleggersmarkt en onder
helft van het jaar zou keren en de economie vanaf begin
druk staande aanvangsrendementen, wist ook ons
2012 weer wat meer beweging zou gaan vertonen.
beleggingsbedrijf het jaar met zwarte cijfers af te sluiten.
Die verwachting is door de realiteit gelogenstraft.
Property Match slaagde erin de bezettingsgraad op
16
peil te houden en wederom een aantal gerenommeerde
strategieën. Wie kon tien jaar geleden de enorme impact
partijen in retail, logistiek en dienstverlening aan zich
van social media voorspellen? Wie kan zeggen wat de
te binden.
doorontwikkeling van smartphones, tablets en andere technologieën teweeg gaat brengen in ons wonen,
Ondanks de moeizame financiële markt slaagden we
winkelen, recreëren en werken?
er in onze contacten en goede verhouding met financiële instellingen te continueren. Het nieuwe tijdperk met zijn nieuwe economische dynamiek maakt evenwel dat we constant op zoek blijven naar innovatieve financieringsbronnen, om nieuwe wegen in te kunnen slaan. In verband hiermee werd de directie van Property Match afgelopen jaar overgedragen aan Olaf Henschen. Antoon Rooijakkers is vrijgemaakt om een nieuwe expertise, Structured finance, vorm te geven, gericht op het aanboren van interessante, verantwoorde financieringsbronnen. Daarnaast wordt hij verantwoordelijk voor de continuering van bestaande lange termijn financieringen. In dit kader zijn we er in geslaagd binnen de groep diverse herfinancieringen te regelen. Een andere wijziging op bestuurlijk niveau is dat Robert van Boldrik zitting nam in de groepsdirectie. Tot slot moeten we hier vermelden dat we aan het begin van het jaar met diepe verslagenheid het heengaan van Ad Goeijers vernamen, die vele jaren indirect aan onze onderneming
“
Als iets deze organisatie
kenmerkt, is het wel trots. Dit is een herkenbaar bedrijf dat prachtige dingen realiseert. Daar wil je als medewerker graag bij horen, temeer omdat de onderneming ook goed voor je zorgt. Niet voor niets scoorden we afgelopen jaar met ons Medewerkers Motivatie Onderzoek weer rond een mooie 8!
”
Hans Geertman, directielid VB Groep
was verbonden. Dank en respect zijn hier op hun plaats.
Onzekerheid als zekere factor
Nog dichter bij elkaar
Het voorbije jaar heeft ons een aantal belangrijke
Eén ding is wel zeker: om de vastgoedopgaven van de
nieuwe inzichten gebracht. Pijnlijke inzichten soms,
toekomst adequaat en succesvol te kunnen beantwoorden,
zoals de constatering dat zelfs onverbrekelijk geachte
dienen we nog dichter op de relatie te gaan zitten.
persoonlijke banden het kunnen begeven onder
Samen achterhalen wat de huisvestingswensen en
economische druk. Maar vooral inzichten waarmee we
-behoeften van vandaag en morgen zijn. Altijd vanuit de
en met name onze jonge generatie, in de toekomst ons
gedachte flexibel te blijven. Dat maakt opdrachtgevers,
voordeel kunnen en moeten doen. We hebben geleerd
gebruikers en beleggers deel van de familie, elkaar
dat ‘onzekerheid’ een niet te veronachtzamen factor is
vindend in hetzelfde DNA.
geworden, waarmee we bij het opstellen van plannen rekening dienen te houden. Wees het kompas ons in het verleden altijd naar ‘groei’, die richting blijkt niet meer zo vanzelfsprekend. ‘Behoud’ lijkt vooralsnog meer valide. Evenals duurzaamheid en maatschappelijke relevantie. Dat alles niet op de korte maar vooral bezien op de lange termijn. Onzekerheid als ‘zekere factor’ geldt ook voor onze toekomstige vastgoedopgaven. De houdbaarheid van bedrijfsmatige en maatschappelijke opvattingen en visies lijkt steeds korter te worden, waardoor het
Malberg, Maastricht In opdracht van Servatius Wonen & Vastgoed is onlangs gestart met het groot onderhoud van 176 woningen in de wijk Malberg te Maastricht. Het gaat hierbij om zowel buiten- als binnenrenovatie, waarbij de bewoners gedurende de werkzaamheden gewoon in hun woning blijven wonen. Dreigt de overlast te groot te worden, dan kunnen ze terecht in een tijdelijk toevluchtsoord, waarvoor meerdere leegstaande woningen in de wijk vooraf compleet zijn gerenoveerd en ingericht.
vrijwel onmogelijk wordt vast te houden aan langjarige
17
Nieuwe tijden, nieuwe opgaven, nieuwe kansen Als het huidige tijdsgewricht ons iets De juiste kennis en expertise De hiervoor geschetste tendens maakt dat steeds meer duidelijk maakt, is het wel dit: het moet ontwikkelende partijen in verkleinde, afgeslankte vorm, anders. Wezenlijk anders. Ook in de vastopgaan in bouwbedrijven. Een begrijpelijke reactie op goedsector blijken bestaande modellen de markt, die echter ook een serieus risico met zich niet langer te voldoen. Klantgerichtheid is meebrengt. Ontwikkelen is en blijft een heel specifiek vak. Naarmate vastgoedopgaven complexer en meeromde nieuwe driver. De toekomst is aan vattend worden, is het van wezenlijk belang dat de juiste daadwerkelijk betrokken organisaties die kennis en expertise binnen de organisatie zijn geborgd. de vraag van hun relaties oprecht willen Vooral nu. Want hoewel vastgoedontwikkeling in zijn beantwoorden. Die vraag wordt steeds algemeenheid het zwaar te halen heeft, is er wel degelijk complexer. Het gaat niet meer om een vraag naar slimme, vernieuwende totaaloplossingen. Zo blijkt het zorgvastgoedconcept van VB Groep gebouw of een financieringsconstructie, maar om een totaaloplossing. Een oplossing een toenemend aantal opdrachtgevers aan te spreken. Nu zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn voor waarvoor uiteenlopende expertises bij hun vastgoed, is er behoefte aan nieuwe, effectieve elkaar moeten worden gebracht. Inclusief vastgoedstrategieën die ook rekening houden met de de expertise van de relatie zelf. En daar langere termijn. Samen met de bouwbedrijven en het beleggingsbedrijf binnen VB Groep voorziet CRA Vastgoed bewijst zich meer dan ooit de kracht van hierin met creatieve concepten, waarin innovatieve VB Groep. bouwmethodieken worden gecombineerd met aantrekkelijke financieringsvormen en beleggingsconstructies.
Structurele ombuiging Ook binnen VB Groep constateren we dat we het
Proactieve antwoorden
vastgoedbedrijf ‘old school’ structureel dienen om te
Met eenzelfde proactiviteit waarmee we de zorgsector
buigen. We kunnen niet afwachten tot we de wind weer
van maatgesneden, duurzame huisvestingsoplossingen
in de zeilen krijgen, om vervolgens weer op dezelfde
voorzien, benaderen we de dienstverlenende sector.
voet door te gaan. We ervaren nu al een definitieve
Steeds weer tracht ons beleggingsbedrijf op proactieve
wijziging in de markt die ons voor een nieuwe opgave
wijze de toekomstige huisvestingsvraag van zittende en
stelt. We zullen minder als risicodragende partij locaties
nieuwe huurders zo passend en efficiënt mogelijk te
of panden kopen om daar vervolgens meerwaarde aan
beantwoorden, in bestaande dan wel nieuwe omgevingen.
toe te voegen, maar ons nadrukkelijker opstellen als specialist in huisvestingsopgaven. Dat betekent dat we
Veel organisaties zijn momenteel bezig met implemen-
nog eerder met klanten in gesprek moeten gaan, om hun
tatie van Het Nieuwe Werken. Dat vraagt om flexibele
wensen en behoeften, mogelijkheden en beperkingen te
kantooroplossingen. Samen met de collega’s van
achterhalen.
Ontwikkelen en Bouwen weet Property Match hen hierin gericht te ondersteunen. Dat geldt evenzeer voor
Grenzen vervagen
de verduurzaming van onze objecten. We brengen aan
Deze ontwikkeling maakt dat de grenzen tussen de
de hand van energieprestatieprofielen de verduurzamings-
onderdelen binnen VB Groep vervagen. Het komt tot een
mogelijkheden en bijbehorende investeringen in beeld.
steeds verdere integratie van disciplines. Ontwikkelen,
Vervolgens bepalen we samen met onze huurders welke
Bouwen en Beleggen zoeken elkaar al vele jaren op, op
maatregelen wenselijk zijn. Zo creëren we waardebehoud
een natuurlijke en vanzelfsprekende wijze. Samen bieden
van onze objecten en voor onze relatie passende
ze relaties op een klantgerichte en ontzorgende manier
huisvesting binnen zijn ambitie om duurzaam en
slimme huisvestingsoplossingen aan. Om nog beter
maatschappelijk verantwoord te ondernemen.
ingericht te zijn op de veranderende markt, hebben we eind 2011 een plattere organisatie gerealiseerd, waarin Ontwikkelen en Beleggen ook fysiek bij elkaar zijn gebracht.
18
Toenemende ketenintegratie
vertrouwen. Onze bouwbedrijven blijken zich met succes
De nieuwe markt en de nieuwe klant brengen niet
te profileren als betrouwbare, innovatieve en betrokken
alleen onze bedrijfsonderdelen dichter bij elkaar.
partners. Zo werd Huybregts Relou afgelopen jaar
Om voorliggende opgaven adequaat en efficiënt op te
uitgeroepen tot Beste Leerbedrijf Bouw, onder meer
kunnen pakken, wordt ook de samenwerking met andere
vanwege ‘het enorme enthousiasme voor opleiden in de
marktpartijen steeds intensiever. Zo constateren we
volle breedte.’ Een van de afstudeerders die het bedrijf
onder opdrachtgevers een toenemende behoefte aan
begeleidt, behaalde de titel Cobouw Talent van het jaar.
partijen die conceptueel kunnen meedenken over
Erkenningen waarop we trots mogen zijn. Wat ons echter
bouwopgaven. Daarom brengt Huybregts Systeembouw
met nog meer trots vervult, zijn de bestendige relaties
haar vernieuwende en succesvolle concepten op de
met tevreden opdrachtgevers. Ook waar het renovatie en onderhoud betreft, een discipline waarop steeds meer
“
bouwbedrijven zich richten, naarmate de markt lastiger
Dit is een bedrijf dat aanvoelt
als een stuk van jezelf. Je besteedt er het overgrote deel van je tijd aan … dan móet het ook wel bij je passen.
wordt. Met name in Zuid-Limburg liggen er op dat gebied uitgebreide opgaven. Dankzij een overtuigende lijst referenties en een organisatie die volledig op deze specifieke bouwdiscipline is ingericht, hebben onze collega’s van Smeets Vastgoedservice nog altijd een belangrijke voorsprong in deze regio.
Ik heb dat in de twintig jaar dat ik
Resultaat komt samen!
voor deze organisatie actief ben,
Meer dan ooit wordt van ons een proactieve houding
geen dag anders gevoeld.
”
Antoon Rooijakkers, directielid VB Groep
verwacht. We zullen nog dichter tegen de relatie aan moeten kruipen om de vraag achter diens vraag te achterhalen. Hoe kunnen we die vraag beantwoorden met nieuwe producten, concepten en oplossingen? Er wachten ons nieuwe uitdagingen die we moeten verkennen en onderzoeken. Eén ding is echter op
markt onder de merknaam HSC, (Huybregts Systeembouw
voorhand duidelijk: om meerwaarde voor de toekomst
Concepten) om de mogelijkheden van conceptueel
te creëren, zullen we de juiste partijen bij elkaar moeten
bouwen nadrukkelijker voor het voetlicht te brengen.
brengen, bij voorkeur in duurzame allianties. Want
In dit kader heeft Smeets Vastgoedservice met derden
resultaat komt samen!
een nieuw concept ontwikkeld voor woningaanpassingen voor ouderen en mensen met een beperking. Conceptueel bouwen vergt vergaande ketenintegratie. Ook Building Information Modeling (BIM), meer en meer gemeengoed in de bouw, is gebaseerd op nauwe samenwerking. Ontwerpers, bouwers, installateurs en toeleveranciers zoeken elkaar in een zo vroeg mogelijk stadium op om bij renovatie en het verbeteren van de energieprestatie van panden de efficiency te verhogen en (faal)kosten te verlagen. Wat binnen VB Groep al vele jaren als vanzelfsprekende praktijk geldt, constateren we nu als nieuwe dynamiek in de markt.
Betrouwbaar, innovatief, betrokken Zoals gezegd, samenwerking blijkt in deze tijd een
30 Jaar actief voor McDonald’s We vierden een bijzonder jubileum afgelopen jaar. Al 30 jaar is Huybregts Systeembouw een solide partner van McDonald’s Nederland. We bouwen, verbouwen en restylen nieuwe en bestaande locaties en nemen in voorkomende gevallen ook ontwikkelopgaven voor deze prestigieuze opdrachtgever ter hand. In 2011 zijn vier nieuwe McDonald’s vestigingen gebouwd en acht bestaande verbouwd. In de afgelopen 30 jaar bouwden en verbouwden we voor deze prestigieuze opdrachtgever circa 250 locaties.
betrouwbaar kompas om op te varen. Dat veronderstelt
19
Voor nu, voor morgen … Altijd op zoek naar nieuwe wegen. Nieuwe antwoorden op nieuwe vragen. Waarom investeren in stenen, als het je om onderwijs gaat? Of om ontmoeten, recreëren? We denken mee, verkennen mogelijkheden, ontzorgen. Voor nu, voor morgen. Dat zit ons in het bloed.
20
het zit ons in het bloed
21
Projecten en deelnemingen Grondfonds Zuid Nederland Grondfonds Zuid Nederland is een samenwerkingsverband van Amvest, VB Groep en Goeijers Gilze Vastgoed.
“
Juist in deze tijd waarin zoveel
Het fonds richt zich op het verwerven, exploiteren en het
zaken onzeker zijn, zoeken mensen
tot ontwikkeling brengen van gronden met een mogelijke
naar vastigheid en bestendigheid.
woningbouwbestemming. De strategie richt zich op duurzame ontwikkeling van gebieden tot complete
Dit bedrijf heeft een duidelijk
woonwijken die beantwoorden aan de wensen van
herkenbaar gezicht en dat maakt
huurders en kopers, in nauwe relatie met de betrokken gemeenten en andere partijen. Begin 2011 hebben wij geheel onverwachts afscheid moeten nemen van Ad Goeijers. Ad was werkzaam als directeur voor het Grondfonds Zuid Nederland waar hij vanaf het prille begin bij betrokken is geweest. Wij danken Ad voor zijn nauwe verbondenheid aan de groep.
Directie Ing. A.J.M. (Ad) Goeijers (1963), directeur († 17-01-2012) Drs. H.M.A. (Heleen) Aarts MRE (1973), directeur Gebiedsontwikkeling Ing. A.F. (Antoon) Rooijakkers (1966), directeur
Overige activiteiten Uitgaande van de ketengedachte is VB Groep geïnteresseerd in deelnemingen in of duurzame samenwerkingen met bedrijven die gerelateerd zijn aan ontwikkelen, bouwen en beleggen. Bij voorkeur gebeurt dat vanuit een meerderheidsbelang, om toegevoegde waarde binnen de groep te bewerkstelligen.
Van der Valk Eindhoven Afgelopen jaar namen we een project voor Van der Valk Eindhoven in opdracht. Het gaat hierbij om uitbreiding en nieuwbouw van onder meer een casino, een congrescentrum, diverse zalen en uitbreiding restaurant.
22
het voor ons makkelijker om mensen aan ons te binden met wie we zaken doen zoals wij dat willen doen: op basis van samenwerking en vertrouwen.
”
Robert van Boldrik, directielid VB Groep
Financiële gang van zaken De VB Groep heeft in 2011 een goed resultaat gerealiseerd,
Nu er echter nog geen sprake is van herstel in de
gezien het economisch klimaat waarin geopereerd moest
markt zal de onderneming nog meer van haar eigen
worden. De crisis drukte in 2011 wederom een stempel
kracht moeten uitgaan. We budgetteren wederom een
op de gehele economie en op de bouw- en vastgoed-
winstbijdrage van al onze activiteiten. De aandacht voor
sector in het bijzonder. Desondanks droegen opnieuw
de liquiditeitsontwikkeling en de beschikbaarheid van
alle onderdelen - Bouwen, Ontwikkelen en Beleggen -
financieringen van projecten zal in dit economisch
bij aan de nettowinst. Er zijn voorzieningen opgenomen
klimaat onze nadrukkelijke aandacht blijven vragen.
ter hoogte van circa € 1,5 m. Als gevolg hiervan kwam
Financiering is niet meer vanzelfsprekend en de vraag
de totale nettowinst in 2011 op € 1,6 m. Ten opzichte
tot inbreng van meer eigen middelen is toegenomen.
van de € 1,5 m winst in 2010, stemt dit tot tevredenheid. De verwachtingen omtrent de ontwikkeling van de Evenals in 2010, was 2011 voor het bedrijfsonderdeel
rente lopen uiteen. Op korte termijn verwachten wij een
Ontwikkelen een winstgevend jaar. Gelet op de markt-
ontwikkeling van de voor ons relevante rente die stabiel
omstandigheden is dat geen vanzelfsprekendheid.
is dan wel dalend tendeert. Op langere termijn zou deze
Wapenfeit is de voortgang die werd geboekt op de
rente wel een stijgend verloop kunnen krijgen. Met name
weg naar de vorming van een zorgvastgoedfonds.
deze laatste ontwikkeling dwingt ons hierop alert te zijn
De Algemene Kosten zijn tot een minimum teruggebracht
en na te blijven denken over de te gebruiken instrumenten
en aanpassingen binnen de interne organisatie maken
om VB Groep hiertegen te beschermen.
dat de onderneming gedegen voorbereid is op nieuwe ontwikkelingen en uitdagingen in de nabije toekomst.
Ultimo 2011 bedragen de liquide middelen 4,6 miljoen (exclusief kredietfaciliteiten). Ondanks de toename van
De bouwbedrijven ontwikkelden zich in 2011 gestaag.
het balanstotaal is de solvabiliteit met 1% verbeterd
De omzet was goed, de orderportefeuille bleef op
naar een niveau van 19%. Door de goede resultaten bij
peil en is per jaareinde 2011 nog steeds goed gevuld.
de beide bouwbedrijven bedraagt de solvabiliteit van
Steeds duidelijker zien we dat de combinatie van onze
Huybregts Relou Groep en Smeets Groep ultimo 2011
bedrijfsactiviteiten in projecten zijn economische
respectievelijk 25% en 28%. De beide bouwbedrijven zijn
meerwaarde bewijst. Zoals met de realisatie van het
hiermee een solide partner in deze economisch mindere
kantoorproject aan de Prof. Dr. Dorgelolaan in Eindhoven,
tijden. Recentelijk werd ook een nieuw financierings-
dat voor het merendeel in gebruik wordt genomen door
arrangement opgezet. Hiermee beschikt VB Groep over
KPMG Zuid-Nederland. Dit project zal in 2012 afgerond
een gezonde basis voor de komende jaren.
worden. Door het bedrijfsonderdeel Beleggen is een aantal initiatieven gestart om de onderneming verder uit te bouwen. Op basis van zorgvuldig marktonderzoek werd de beleggingsportefeuille verstevigd. De samenwerking tussen de afzonderlijke bedrijfsonderdelen heeft zich geïntensiveerd en laat zich steeds meer in economische termen uitdrukken. Mede hierdoor ziet de prognose voor 2012 op groepsniveau er goed uit. Antoon Rooijakkers zal zich richten op het aanboren van nieuwe innovatieve financieringsbronnen. In dit kader werden ook de huidige financieringen gecontinueerd en er werd op constructieve wijze met onze banken gewerkt aan de verdere optimalisatie van financieringsstructuren.
Havenkwartier, Eindhoven Om mensen ook in de stagnerende woningmarkt de kans te bieden een woning te kopen, is afgelopen jaar besloten om een gedeelte van het project het Havenkwartier in Eindhoven te ontwikkelen via Particulier Opdrachtgeverschap (PO). VB Groep heeft momenteel diverse PO-projecten in ontwikkeling en uitvoering, waaronder Landhof-Zuid in Meerhoven, ’t Hofke in Eindhoven en Stadszicht in Tholen.
23
Personeel Een onderneming met de herkenbare cultuur van een
De tevredenheid van onze mensen blijkt ook in de
familiebedrijf, heeft doorgaans betrokken en trotse
grafiek naar diensttijd. De gemiddelde diensttijd binnen
medewerkers. Wij zijn er ons terdege van bewust dat
VB Groep is 11,6 jaar. Ook het ziekteverzuim is met
hierin de kracht van onze onderneming schuilt.
gemiddeld 3,3% lager dan gemiddeld voor een bedrijf in de bouwsector. Het gemiddelde in de branche ligt
Onze mensen, ons kapitaal
op 5,5%.
Eind 2011 telde het personeelsbestand van de groep 257 medewerkers. Dat is 5,4% minder dan het jaar
Beste Leerbedrijf Bouw 2011
daarvoor. Een gering verloop, gezien de marktomstandig-
Niet alleen onze eigen mensen waarderen onze inspan-
heden. We besteden veel aandacht aan het welzijn en
ningen voor HRM. Het valt ook anderen op. Zo werd
de scholing van onze mensen. Een investering die altijd
Huybregts Relou uitgeroepen tot Beste Leerbedrijf Bouw
rendeert; immers, medewerkers die de ruimte krijgen om
2011. Leerlingen en stagiaires doen graag ervaring op
zich te ontwikkelen, zijn beter gemotiveerd.
binnen VB Groep. In 2011 begeleidden we 27 stagiaires. Via verschillende samenwerkingsverbanden waren
Medewerkers Motivatie Onderzoek
7 leerlingen werkzaam. We bieden hiermee jongeren
Afgelopen jaar vond wederom een Medewerkers
de kans zich te ontwikkelen en dragen tevens bij aan
Motivatie Onderzoek plaats binnen onze bouwbedrijven.
het creëren van meer belangstelling voor de uitdagende
65% van de medewerkers gaf aan ruim tevreden te zijn
bouwsector.
met het eigen werk en beaamde dat met een gemiddeld rapportcijfer van bijna een 8. Een mooi cijfer, maar we
Veiligheid
streven altijd naar beter. We gebruiken de uitkomsten
Naast professionaliteit staat ook veiligheid bij ons
van het onderzoek dan ook om waar nodig en mogelijk
personeelsbeleid hoog in het vaandel. Alle bouwbedrijven
verbeteracties binnen de bedrijven op te zetten.
zijn dan ook VCA en ISO-gecertificeerd.
Leeftijdsopbouw
Man/vrouw-verdeling
56 t/m 65 jaar | 42 pers. | 16 %
20 t/m 35 jaar | 62 pers. | 24 %
221
personen 46 t/m 55 jaar | 73 pers. | 28 %
86% Totaal | 257 pers. | 100 %
36 t/m 45 jaar | 80 pers. | 31 %
Diensttijd 31 t/m 35 jaar | 5 pers. | 2 %
36
personen 36 t/m 40 jaar | 5 pers. | 2 % 41 t/m 45 jaar | 4 pers. | 2 %
14%
26 t/m 30 jaar | 11 pers. | 4 %
21 t/m 25 jaar | 19 pers. | 7 % 0 t/m 5 jaar | 76 pers. | 30 % 16 t/m 20 jaar | 23 pers. | 9 %
11 t/m 15 jaar | 65 pers. | 25 %
Totaal | 257 pers. | 100 %
24
6 t/m 10 jaar | 49 pers. | 19 %
Duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in onze manier
binnen- en buitenland via de stichting Sollicite. Daarnaast
van werken en in de wijze waarop wij onze bijdrage
steunen wij soortgelijke instellingen ook met geld, kennis
leveren aan de gebouwde omgeving. Dat betekent
of materialen via projecten die vanuit diverse lidmaat-
aandacht voor duurzame bouwtechnieken en milieu-
schappen tot stand komen.
vriendelijke materialen; innovatieve toepassing van moderne technieken voor energieopwekking, klimaatbe-
Stichting Sollicite
heersing en waterzuivering. Het betekent eveneens dat
Stichting Sollicite is een onafhankelijke stichting
we rekening houden met de toekomstige ontwikkeling
die zich inspant voor ‘een betere leefomgeving voor
van een pand, zodat het eenvoudig voor een volgende
mensen die als gevolg van hun geestelijke gesteldheid of
levenscyclus geschikt kan worden gemaakt.
bestaande leefomgeving extra hulp of aandacht vergen’. Zo staat het officieel in de statuten. Eenvoudiger gezegd:
Werken aan duurzaamheid betekent ook samenwerken.
de stichting ondersteunt projecten die onze hulp hard
Met Building Information Modelling (BIM) zorgen we
nodig hebben, daar waar dat hard nodig is.
ervoor dat architecten, adviseurs, bouw- en installatiebedrijven en andere specialisten zo vroeg mogelijk met elkaar aan tafel zitten. Door intensieve samenwerking werken we aan continue verbetering van de energieprestaties van de panden die we realiseren en verbouwen. Ook op uitvoerend niveau werken we onafgebroken verder aan duurzaamheid. Zo streeft ons bouwbedrijf Huybregts Relou naar toepassing van uitsluitend duurzaam geproduceerd hout. Toekenning van het
“
Waar grote organisaties nogal
eens geneigd zijn te verzanden in al te verlammend Risk & Compliance management, zie je hier de focus juist liggen op het creëren van
FSC keurmerk ligt in het nabije verschiet. Huybregts
kansen. Op het benutten van
Systeembouw is momenteel bezig met het behalen
opportunities, vanuit gedreven
van het handelscertificaat Keurhout. En tot slot geldt de bijdrage van Huybregts Systeembouw aan de ontwikkeling van een energieneutrale conceptuele woning als toonbeeld van duurzaam bouwen.
ondernemerschap.
”
Harrie Klerks, directielid VB Groep
Onze maatschappelijke verantwoordelijkheid reikt verder dan duurzaam ontwikkelen en bouwen. VB Groep staat
De projecten die Stichting Sollicite via geld, kennis of
voor respectvol ondernemen. Met respect voor de
materialen ondersteunt, zijn primair altijd bouwgerelateerd.
omgeving en een verantwoord gebruik van grondstoffen
Denk aan de bouw van een school of ziekenhuis, woningen
en andere schaarse middelen. En vooral ook met respect
of sanitaire voorzieningen, een kinder- of zorgboerderij,
voor mensen. We hechten veel waarde aan het welzijn
een dorpshuis of werkplaats. Hier in Nederland, in
en de ontwikkeling van onze medewerkers en aan de
ontwikkelingslanden, in rampgebieden … Daar waar
duurzaamheid van onze relaties met opdrachtgevers
hulp geboden is. We dragen enkel bij aan de realisatie
en partners. Kwaliteit, integriteit en vertrouwen staan
van de bouw.
daarbij voorop. VB Groep is lid van diverse organisaties en brancheRespectvol ondernemen betekent ook dat wij betrokken
verenigingen, zoals de Vereniging voor Ontwikkelaars &
zijn bij de maatschappij om ons heen, een betrokkenheid
Bouwondernemers, Bouwend Nederland, Bouwgarant,
die verder reikt dan de directe relaties en partners
Woningborg, Fundeon, Dutch Green Building Council
waarmee wij dagelijks zaken doen. VB Groep geeft
en de Stichting Beoordeling Integriteit Bouwnijverheid
hieraan onder andere invulling door over 2011 circa 3%
(SBIB). Hierdoor blijven wij het vakgebied ontwikkelen
van de nettowinst te besteden aan donaties voor diverse
en waarborgen wij kwaliteit en veiligheid door aan de
maatschappelijke, culturele en charitatieve instellingen in
gestelde eisen te voldoen.
25
Bundeling van expertise ...
26
dat is ons DNA Een nieuwe kijk op zorgvastgoed, rekening houdend met de langere termijn. Slimme antwoorden, waarin innovatieve bouwmethodieken samengaan met aantrekkelijke financieringsconstructies en beleggingsvormen. Bundeling van expertise, dat is ons DNA.
27
Strategie en vooruitzichten Geen zuchtje wind en niemand weet wanneer het weer
Hier wachten ons beleggingsbedrijf en onze bouwbedrijven
omslaat. Ook wij wagen ons niet aan voorspellingen.
belangrijke taken.
Maar we richten wel de blik vol vertrouwen vooruit. Vanuit een gezonde financiële positie, een optimaal
Goede locaties - geconcentreerd rondom openbaar
ingerichte organisatie en een bemanning die staat te
vervoer knooppunten - zullen absoluut kansrijk blijken,
popelen om vaart te maken, zetten we koers naar de
zodra de economie weer aantrekt. Maar ze zullen wel
toekomst.
anders van aard zijn. Maatschappelijke ontwikkelingen en opvattingen over werken en mobiliteit veranderen in
Kansen in de woningbouw
een dermate snel tempo, dat de traditionele kantoorom-
De woningmarkt ontwikkelt zich de komende jaren
geving nauwelijks kan bijbenen. De flexplek van vandaag
zodanig, dat we nog alerter, sneller en flexibeler moeten
bestaat morgen wellicht niet meer. Misschien keren alle
zijn om onze kansen te benutten. Enerzijds vertellen
thuiswerkers graag weer terug naar de zaak en collega’s.
de prognoses ons dat de woonbehoefte - en dus het
De nieuwe kantooromgevingen die we ontwikkelen,
ontwikkel- en bouwvolume - met 25 tot 30 procent zal
zullen over voldoende flexibiliteit moeten beschikken
afnemen. Anderzijds is het een gegeven dat de woon-
om zich snel en makkelijk aan nieuwe behoeften aan te
behoefte veranderd door toenemende vergrijzing en
kunnen passen.
andere samenstellingen van huishoudens. Bovendien is het zo dat mensen altijd hun woonomgeving willen
Uitdaging voor retail
vormgeven. Met andere woorden, we blijven altijd
De komst van webwinkels, vergrijzing, laag consumenten-
bouwen. Daar komt bij dat VB Groep voornamelijk
vertrouwen en een lager bestedingspatroon hebben
opereert in de regio van de Brabantse stedenrij, waar
een enorme impact op het retail landschap. Retailers
relatief gezien nog een heel redelijke woningopgave
heroriënteren zich. Fysieke winkelruimten zijn minder
wacht. Met andere woorden: ook op het gebied van
noodzaak, met leegloop als gevolg. De uitdaging ligt hier
woningbouw liggen er nog wel degelijk kansen. We zullen
om aantrekkelijke omgevingen te creëren waarin ruimte
deze benutten door nog proactiever samenwerking op
wordt geboden om te (fun)shoppen in combinatie met
te zoeken met gemeenten, woningcorporaties en private
goede horeca, en bredere voorzieningen.
partijen. Door nog slimmer te ontwikkelen en te bouwen ook; conceptueel, in PPO-constructies, panden transfor-
Maatschappelijk vastgoed
merend naar woonfuncties… En vooral door nog meer
Vergrijzing en toenemende zorgvraag. Zorgbudgetten
uit te gaan van de wensen, verwachtingen en beleving
die sterk onder druk staan. Wijzigende opvattingen over
van de woonconsument.
zorgverlening. Wettelijke veranderingen. Een complex geheel van ontwikkelingen maakt dat er nieuwe eisen
Opgaven voor de kantorenmarkt
worden gesteld aan de invulling van de huisvestings-
Ook de kantorenmarkt toont zich weinig royaal. Er is in
opgave voor de zorgsector. Nieuwe eisen rondom
de jaren van overvloed een enorme leegstand gecreëerd
ontwikkeling, ontwerp en realisatie. Maar ook met
en die zal eerst moeten worden gevuld / herontwikkeld,
betrekking tot beheer, exploitatie en financiering.
voordat we verder kunnen. Dat betekent aan de ene kant
Het zorgvastgoedconcept van VB Groep biedt wat dat
revitaliseren, transformeren, energieprestaties verbeteren.
betreft bijzonder interessante perspectieven, zeker voor
Aan de andere kant de juiste gebruikers vinden en binden.
de care-zijde van de sector. Vanuit eenzelfde conceptuele benadering willen we ook
TUI Nederland, Eindhoven Property Match bereikte afgelopen jaar overeenstemming met TUI Nederland over de aanhuur van 450 m² winkelruimte aan de Elzentlaan in Eindhoven. Het gaat hier om een fraaie zichtlocatie, recht tegenover het Parktheater.
28
andere maatschappelijke sectoren ondersteunen bij de beantwoording van hun huisvestingsvraag. Onderwijs bijvoorbeeld, maar ook overheid, welzijn en sociaalmaatschappelijke instellingen.
Alert op groei
Beheerst, duurzaam, toekomstgericht
Zoals gezegd, de vele onzekerheden waarmee de
Deze wezenlijke accentverschuiving raakt ook de
vastgoedsector te maken krijgt, maken het lastig
veranderende ambities van beleggende partijen.
om stellig geformuleerde strategieën uit te zetten.
Na een periode waarin op pijnlijke wijze is ervaren dat
We zullen moeten laveren op de wind. Uitgangspunt
extreem hoge rendementen onvermijdelijk samengaan
van de groep is evenwel dat we willen vasthouden
met extreem hoge risico’s, constateren we een duidelijke
aan onze groeiambitie. Hetzij autonoom, hetzij door
kentering. Financiële instellingen, institutionele en private
overnames. Zeker in deze tijd doen zich mogelijk opties
beleggers gaan voor beheerste, duurzame resultaten.
voor, die in tijden van hoogconjunctuur uitblijven of
Gerealiseerd door een degelijke, betrouwbare en
economisch niet haalbaar zijn. We blijven dan ook alert
transparante partner die gestaag doorwerkt aan vandaag
op kansen.
én morgen. En dat zit precies in het DNA van VB Groep.
“
Als je wilt ondernemen, moet je
slagvaardig zijn. Snel beslissingen kunnen nemen. En die even snel
kunnen herzien, als de situatie daar om vraagt. Dat vraagt een platte, informele organisatie, waarin je elkaar kent en begrijpt. Waarin je elkaar aanspreekt, zonder blad voor de mond te nemen. Ik zou op geen ander schip aan het roer kunnen staan.
”
Johan van Boldrik, directievoorzitter VB Groep
Meer en meer matchmaker Uitdagingen te over. Uitdagingen die we - meer nog dan voorheen - samen met opdrachtgevers, gebruikers en
Eikendonk, Den Bosch Vooral de conceptuele benadering deed Brabant Wonen besluiten om een omvangrijk nieuwbouwproject in de Bossche wijk Eikendonk neer te leggen bij Huybregts Systeembouw. Bij deze wijkvernieuwing worden via bouwconcepten onder meer 70 grondgebonden woningen en 18 jongerenwoningen gerealiseerd. Huybregts Systeembouw tekent voor de complete planontwikkeling, inclusief ontwerp en realisatie.
financiers willen aangaan. Uit oogpunt van klantgerichtheid én risicobeheersing. De tijd van grondposities verwerven om daar vervolgens een gebruiker en een financier bij te zoeken, is voorbij. Het vertrekpunt ligt in de toekomst nadrukkelijk bij de gebruiker met een specifieke huisvestingsvraag en de belegger die rendement wil behalen. Aan VB Groep de taak om als matchmaker een voor alle partijen aantrekkelijke oplossing te realiseren.
Verhuur & Verkoop In het afgelopen jaar hebben we diverse partijen uit de (dier)voedingsmiddelenindustrie, retail en de transportsector aan passende huisvesting kunnen helpen. Het gaat hierbij om verhuur van in totaal 29.000 m² distributieruimte in Eindhoven, Venray, Someren en Gilze. Daarnaast werden een aantal appartementen en vijf supermarkten verkocht.
29
30
Jaarcijfers
31
Geconsolideerde balans per 31 december 2011 EUR x 1.000
2011
%
2010
%
Vaste activa Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa
437
0,5%
590
0,6%
75.299
81,5%
70.991
75,9%
4.108
4,5%
3.361
3,6%
79.844
86,5%
74.942
80,1%
Vlottende activa Voorraden
1.712
1,9%
2.930
3,1%
Onderhanden werk
23.676
25,6%
26.495
28,3%
Vorderingen
21.342
23,1%
16.759
17,9%
Liquide middelen
4.483
4,9%
6.010
6,4%
51.213
55,5%
52.194
55,8%
-38.706
-42%
-33.572
-35,9%
Werkkapitaal
12.507
13,5%
18.622
19,9%
Totaal
92.351
100%
93.564
100%
24.449
26,5%
23.303
24,9%
Kortlopende schulden
Gefinancierd met: Groepsvermogen Voorzieningen
3.337
3,6%
3.102
3,3%
Langlopende schulden
64.565
69,9%
67.159
71,8%
Totaal
92.351
100%
93.564
100%
32
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 EUR x 1.000
2011
2010
Omzet
99.432
103.546
Directe kosten
-75.346
-77.870
Directe loonkosten
-12.606
-12.404
Bruto-marge
11.480
13.272
11,5% 12,8%
Afschrijvingen Waardemutatie
456
551
-496
-84
Overige bedrijfskosten
9.836
9.812
Bedrijfsresultaat
1.684 2.993
Financiële en overige baten en lasten Resultaat deelnemingen Belastingen Groepsresultaat na belastingen
-71
-604
250
106
-342
-700
1.521
1.795
1.615
1.516
-94
279
1.521
1.795
Toe te rekenen aan: Aandeelhouders van de vennootschap Aandeel derden
Groepsresultaat na belastingen
33
Ratio’s Current ratio
180% 160% 140% 120% 100% 2011
2010
2009
2008
2010
2009
2008
2010
2009
2008
Rentabiliteit eigen vermogen
25% 20% 15% 10% 5% 0% 2011
Quick ratio
100% 80% 60% 40% 20% 2011
34
Rentabiliteit totaal vermogen
4% 3% 2% 1% 0% 2011
2010
2009
2008
2010
2009
2008
2010
2009
2008
Solvabiliteits ratio
20% 19% 18% 17% 16% 2011
Winstmarge
5% 4% 3% 2% 1% 0% 2011
35
English summary
VB Group profile Results come together… under the same colours
core values; pragmatically working towards the most effective way to meet everyone’s need for housing.
Spatial issues are becoming more and more complex. Developments and projects increasingly require an
Results come together… in one single approach
integrated approach of the parties involved. This has
VB Group consists of companies nationally operating
to do with changing legislation, social and economic
in the area of development, construction and investment,
developments, in addition to new insights as to how
each with its own operational and financial responsibilities.
people want to live and work, shop and recreate, learn
And where necessary, they find each other. Together, they
and rehabilitate. New challenges present themselves,
have the people, the knowledge, and the experience to
crossing the boundaries of the traditional property
meet every housing demand efficiently and creatively.
disciplines. VB Group takes on those challenges. VB Group is a flat, transparent organisation. Short A group of solid companies, nationally active in the
communication lines and swift decision-making processes
area of development, construction and investment,
make it easy for people to find each other, both in and
operate under the VB Group colours. Each company
outside the group. The network of strategic partners and
is independent and responsible for its own result. At the
clients is constantly developing. Partnership is founded
same time, each uses the others’ specific areas of
on sustainability, professionalism, trust, and integrity,
expertise. That synergy is what distinguishes VB Group,
based on a pleasant and informal way of doing business.
for the companies, the employees, and their clients:
This characterises the VB Group approach.
larger parties in the private and public sectors, provincial and municipal authorities, healthcare institutions,
Results come together… in one single team
housing associations, educational institutions, social organisations, and private individuals.
Development CRA Vastgoed devises and realises creative solutions
Results come together… in one single vision
for complex projects, new developments, and redevelop-
VB Group is a driven organisation that is committed
ments. Its territory is the Netherlands, with a focus
to contributing to a high-quality and efficiently built
on the Central and South Netherlands. It specialises
environment. What the operating companies binds is
in complex city centre restructuring assignments.
a joint vision, the basic principle being that space for
CRA Vastgoed actively acquires parcels of land in future
living and working, recreation, and healthcare is scarce.
expansion areas and on city centre locations, destined
Therefore, it is important to make optimum use of that
for development or redevelopment.
space - every single time. That requires flexibility in property use, management, ownership, and financing,
Construction
as well as well thought-out housing solutions, including
VB Bouw Holding focuses on residential and non-
legal, tax, and financial aspects.
residential construction: new development, renovation, management, and maintenance. In addition, its serves
VB Group provides all that, as an integrated service
the market with prefab solutions and conceptual
provider for development, construction and investment,
building. The companies are active in the areas of
in constant consultation with the user, with an eye for
healthcare, education, housing and commercial
maintenance, management and financing. In addition to
property. Its clients include housing associations,
being a site manager, the group is increasingly becoming
investors, developers, and businesses. Clients expect
an initiator: sharply signalling, creatively solving, widely
more partnership, quality, and commitment of their
oriented, embedded in a solid network. Partnership,
construction partners. Partnerships are where the
professionalism, creativity, and reliability are VB Group’s
VB Group constructors especially prove their distinctive
36
value. Long-term cooperation with clients and suppliers forms the basis for quality, continuity, and sustainability. Investment Property Match realises investments, both independently and together with partners. Its object is to generate added value from property, based on a carefully built and diversified investment portfolio. Its focus is on the long term. The portfolio includes offices, shopping centres, industrial space, and houses. Criteria for purchase are a sound risk profile, return, and preferably doing business directly with the owner. Property Match specialises in sale & lease back constructions.
Projects and Associated companies Grondfonds Zuid Nederland VB Group works together with Amvest in Grondfonds Zuid Nederland. The potential of the development portfolio today, as a result of this partnership, is currently some 1000 houses.
37
Consolidated balance sheet as at 31 December EUR x 1.000
2011
%
2010
%
Fixed assets Intangible fixed assets Tangible fixed assets Financial fixed assets
437
0,5%
590
0,6%
75.299
81,5%
70.991
75,9%
4.108
4,5%
3.361
3,6%
79.844
86,5%
74.942
80,1%
Current assets Stocks
1.712
1,9%
2.930
3,1%
Work in progress
23.676
25,6%
26.495
28,3%
Accounts receivable
21.342
23,1%
16.759
17,9%
Cash at bank and in hand
4.483
4,9%
6.010
6,4%
51.213
55,5%
52.194
55,8%
-38.706
-42,0%
-33.572
-35,9%
Operating capital
12.507
13,5%
18.622
19,9%
Total
92.351
100%
93.564
100%
24.449
26,5%
23.303
24,9%
Short-term liabilities
Financed with: Group capital Provisions
3.337
3,6%
3.102
3,3%
Long-term liabilities
64.565
69,9%
67.159
71,8%
Total
92.351
100%
93.564
100%
38
Consolidated Profit and Loss Account EUR x 1.000
2011
2010
Sales
99.432
103.546
Direct costs
-75.346
-77.870
Direct labour costs
-12.606
-12.404
Gross margin
11.480
13.272
11,5% 12,8%
Depreciation and amortisation Changes in value
456
551
-496
-84
Other operating expenses
9.836
9.812
Operating result
1.684
2.993
-71
-604
Financial and other income and expenditure Results of associated companies Taxes Group result after taxes
250
106
-342
-700
1.521
1.795
Attributable to: Shareholders of the parent company
1.615
1.516
Non-controlling interests
-94
279
Group result after taxes
1.521
1.795
39
Ratios Current ratio
180% 160% 140% 120% 100% 2011
2010
2009
2008
2010
2009
2008
2010
2009
2008
R.O.E.
25% 20% 15% 10% 5% 0% 2011
Quick ratio
100% 80% 60% 40% 20% 2011
40
R.O.A.
4% 3% 2% 1% 0% 2011
2010
2009
2008
Shareholders’equity: total assets
20% 19% 18% 17% 16% 2011
2010
2009
2008
2010
2009
2008
Profit margin
5% 4% 3% 2% 1% 0% 2011
41
Mededeling van de accountant De in dit jaarbericht, op pagina 32 en 33, opgenomen cijfers in de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening van VB Groep bv zijn ontleend aan de geconsolideerde jaarrekeningen van VB Groep bv over het jaar 2010 en 2011. De jaarrekening 2011 is gedateerd d.d. 22 maart 2012. De geconsolideerde jaarrekeningen 2010 en 2011 zijn door ons gecontroleerd en bij deze jaarrekeningen hebben wij een goedkeurende controleverklaring verstrekt. Wij hebben vastgesteld dat de hiervoor genoemde cijfers zoals opgenomen op pagina 32 en 33 op juiste wijze zijn ontleend aan de geconsolideerde jaarrekeningen van 2010 en 2011 van VB Groep bv. Waalre, 22 maart 2012 Witlox van den Boomen Accountants N.V.
Drs. P.J. Steenbakkers RA
Colofon Fotografie: Joep Jacobs Marian Clemens Verse Beeldwaren Vormgeving, tekst en realisatie: Angelique Simons, SiMergie!, Den Bosch Korteweg Communicatie, Eindhoven Ton Manders Tekst & Publiciteit, Eindhoven Druk: Prevision, Eindhoven
42
VB Groep en commerciële werkmaatschappijen Elzentlaan 29, 5611 LH Eindhoven • T +31 (0)40 213 51 33
Kanaaldijk Zuid 1, 5691 NL Son • T +31 (0)499 483 483
[email protected] • www.vbgroep.com
[email protected] • www.huybregts-relou.nl
Elzentlaan 29, 5611 LH Eindhoven • T +31 (0)40 213 51 22
Kanaaldijk Zuid 1, 5691 NL Son • T +31 (0)499 483 450
[email protected] • www.cravastgoed.nl
[email protected] • www.huybregtssysteembouw.nl
Elzentlaan 29, 5611 LH Eindhoven • T +31 (0)40 239 22 44
Kanaaldijk Zuid 1, 5691 NL Son • T +31 (0)499 483 400
[email protected] • www.propertymatch.nl
[email protected] • www.hamer-hoogheuvel.nl
Kotterweg 20, 6222 NR Maastricht • T +31 (0)43 369 08 80
[email protected] • www.smeetsbouw.nl
Goirleseweg 17, 5026 PB Tilburg • T +31 (0)13 711 21 21
Kotterweg 20, 6222 NR Maastricht • T +31 (0)43 601 82 22
[email protected] • www.grondfondszuidnederland.nl
Groeneweg 3, 6041 AX Roermond • T +31 (0)475 34 67 00 Rudolf Dieselweg 34F, 5928 RA Venlo • T +31 (0)77 750 16 90
[email protected] • www.smeetsvastgoedservice.nl
43
Postbus 2320, 5600 CH Eindhoven • Elzentlaan 29, 5611 LH Eindhoven T +31(0) 40 213 51 33 • F +31(0) 40 213 51 26 •
[email protected] • www.vbgroep.com
