Dit ondernemingsplan beschrijft de koers van Welbions en benoemt wat ons de komende jaren te doen staat om onze ambities te verwezenlijken. We omschrijven welke kansen en risico’s we zien en hoe we daar verantwoord én met lef mee omgaan. Het is in eerste instantie geschreven voor stakeholders, medewerkers van Welbions en andere geïnteresseerden. We hebben ook een verkorte versie voor degene die onze koers, ambities en acties compacter willen lezen.
N W
E30
LEGENDA
O Z
VLI E
DE U
Water
GE IN RN
T RS
R
DS
Straten
AA T
Pagina 76,77: Vakman Brian aan het werk in de Hengelose Es
A1 B-weg
EL GV
Autosnelweg
TR AAT
Pagina 94,95: Oude portiekflats krijgen een nieuw leven
Groen
Welbions Paul Krugerstraat 44 7551 GX Hengelo
RN BO
A1
AA
SEL E
ER
OL
DE
NZ
LS AA
T
TR ES
DEUR IN G
DE
EG W
EI
BO
ERBRO
EG
EK W EG
SW RN SE ST R
O
ZA EN LD
R ST SE AL
T AA
EU NI
T AA
WOLOD
N
HAS
AA T ST R
R TE EG
W
RE E G NSW W
Pagina 68,69: Nu nog een kale plek in de stad
RD GEE
EN SC
HE DE SE S
AA T
AA
N
DR I
E ER EN
TR
HOOF TL
STAR INGS TR
INKS
WEG
P. C.
AAT
RSTRAAT
EG
DELDENE
A1
R-
BAA
R OPAL EU
W
Pagina 42,43: Blij met duurzaam gerenoveerde woonplek
E30
AAN
AT RA ST SE
E30
SW
WEG
HAAKSBE RG SE ST RA AT
Pagina 47: Samen optrekken in de Nijverheid
MARS
KU IPE RS
EG
BREE
Pagina 16,17: De gierzwaluwen zijn terug!
A35
TW EK
EG LERW KE
BOEKELOSEWEG
Pagina 32,33: Bijzonder complex voor een bijzondere groep
K IJ D
Pagina 9: ‘Hier ligt mijn hart’
inhouds opgave Voorwoord 6 Evaluatie ondernemingsplan 2009-2011 10 Visie, missie en kernopdrachten 14 Kernopdracht 1 26 Realiseer tevreden en betaalbaar wonen Kernopdracht 2 Creëer vitale wijken
36
Kernopdracht 3 Werk samen en bundel krachten
46
Kernopdracht 4 Onderneem doelgericht en efficiënt
60
Slotwoord 71
5
Voorwoord
Gedreven door idealen realistisch in plannen De rol van corporaties verschuift. Het is niet vanzelfsprekend dat we blijven doen wat we altijd deden om tevreden wonen te realiseren. Onze waarde en ons bestaansrecht worden gevormd door wat onze bijdrage kan zijn aan de Hengelose samenleving. Dat bepalen we niet zelf. Het zijn bewoners en stakeholders die aangeven wat nodig is in Hengelo. Het is aan ons om daaraan vorm te geven en onze rol daarop aan te passen.
Dit ondernemingsplan is daarom samen met Hengelo gemaakt. Inwoners vroegen we wanneer zij tevreden wonen. We spraken over ieders verant woordelijkheden en hoe wonen voor iedereen betaalbaar kan blijven. Met onze partners op het gebied van welzijn, werken en weten benoemden we de opgaven voor Hengelo voor de komende jaren. We waren het erover eens dat je alleen misschien sneller gaat, maar samen veel verder kunt komen. Medewerkers brachten hun kennis in van de wijken en gaven een nuchtere kijk op de organisatie. Al deze kennis hebben we gebundeld in dit plan. We worden gedreven door idealen. Onze belangrijkste drijfveer blijft onze maatschappelijke doelstelling om tevreden wonen te realiseren voor mensen met een lager- en middeninkomen in Hengelo. We willen dat zij tevreden kunnen wonen in een goed en betaalbaar huis, in een prettige buurt. En dat ze bij Welbions op een prettige en deskundige manier worden geholpen bij hun woonvragen. Daar gaan we voor, dat is Wel bi ons wonen. Vanuit de overtuiging dat wij als maatschappelijk ondernemer ook sociaal en economisch een bijdrage te leveren hebben, zien we onze rol breder dan alleen beheren van ons vastgoed. De vraag wat onze opdracht is, ligt opgesloten in de lokale gemeenschap. Alleen als we die vraag ophalen bij bewoners en partners kunnen we de goede keuzes maken. Samen met bewoners en partners vormen we een visie op de regio, stad, wijken en buurten en vertalen we dat naar wat we samen te doen hebben. Ondanks bezuinigingen investeren we de komende jaren gemiddeld 53 miljoen euro per jaar in bestaand bezit en nieuwbouw. We vervullen een belangrijke economische rol door dit bedrag weg te zetten in opdrachten aan bedrijven in de stad en de regio. Alleen als wat we doen ook echt bijdraagt aan tevreden wonen in Hengelo, doen we ons werk goed. Naast idealistisch zijn we ook realistisch. Dit ondernemingsplan schrij ven we in een onrustige tijd waarin de zekerheid van vandaag, morgen helemaal anders kan zijn. Het einde van de economische crisis is nog niet in zicht, de demografische cijfers laten zien dat we te maken krijgen met ontgroening en vergrijzing en de woningmarkt zit muurvast.
6 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
7
In de maatschappij zien we een toenemende individualisering en een afkalving van ons zorgsysteem. We hebben steeds vaker te maken met grensoverschrijdend gedrag in wijken en ten opzichte van onze medewerkers. Onze investeringsruimte krimpt. Nieuwe technologische en digitale mogelijkheden zorgen voor nieuwe manieren waarop mensen communiceren. Al deze ontwikkelingen vormen risico’s maar bieden ook kansen als we er goed op anticiperen. We zijn niet overal verantwoordelijk voor. We zullen kiezen en ook ‘nee’ zeggen. Wij nemen niet automatisch taken van de gemeente over, waar die moet bezuinigen. Wel benutten we kansen om samen dingen slim te combineren. We richten ons niet, in navolging van de lijn van de overheid, alleen op het beschikbaar stellen van voldoende sociale huurwoningen, maar zullen ook actief blijven in de wijken. We vinden het van belang dat de overheid op een goede manier de betaalbaarheid van wonen garandeert. Dat kunnen ze zelf doen of de verantwoordelijkheid bij corporaties leggen door bijvoorbeeld de huurtoeslag over te dragen. Zolang dat niet afdoende is opgelost voelen wij een taak om betaalbaar wonen mogelijk te maken. Door tijdelijke coalities te vormen, elkaar aan te spreken op verantwoordelijkheden en onze activiteiten financieel slim uit te voeren, kunnen we zoveel mogelijk van onze doelen bereiken. Kern is het zoeken naar het rendement van onze inzet. Wat voegt een sociale- of maatschappelijke activiteit of vastgoedproject toe aan de kwaliteit van een buurt of wijk en daarmee aan de stad en de regio. Hoe we zo veel mogelijk bereiken en tegelijkertijd op lange termijn financieel gezond blijven is een organisatievraag waarbij we kritisch zullen kijken naar onze eigen doelgerichtheid en efficiëntie. We hebben intensieve en inspirerende maanden achter de rug. We discus sieerden over bezuinigingen en droomden tegelijkertijd over de toekomst. Het resultaat is dit ondernemingsplan dat onze idealen en drijfveren vertaalt naar wat we samen gaan doen. Dat doen we graag samen met jullie! Harry Rupert en Peter Pinkhaar Directie Welbions
8
In de Berflo Es Zuid is het kunstwerk ‘Hier ligt mijn hart’ geplaatst. Kunstenares Hettie Franken liet zich inspireren door het gedicht van bewoonster Tineke Klister.
Evaluatie ondernemingsplan 2009-2011
Bouwen is EEn steen op de vorige steen stapelen Dit nieuwe ondernemingsplan bouwt voort op wat we de afgelopen jaren hebben bereikt. De wereld om ons heen is in beweging en wijzelf hebben ons de afgelopen drie jaar ontwikkeld. Het vorige ondernemingsplan is gemaakt in 2009 bij de fusie van de twee corporaties die samen verder gegaan zijn als Welbions. Het had een looptijd van drie jaar. De ambitie spat er van af. Achteraf bezien was misschien niet alles realiseerbaar. Maar het paste in de tijd net na de fusie en we herkennen nog steeds de missie, koers en de kleur van Welbions. Daar bouwen we op voort.
10 | Ondernemingsplan 2009 - 2017
Een terugblik op de vijf strategische thema’s van het oude ondernemingsplan: Met het groter worden van de organisatie lopen we het risico dat de klant soms letterlijk op grotere afstand raakt. We hebben daarom bewust gekozen om op kleine schaal in wijkteams te gaan werken. Door wijkgericht te werken kennen we de buurten en onze klanten en zij ons. Via klankbordgroepen hebben bewoners invloed op de ontwikkelingen in de buurt. Klanten krijgen keuzevrijheid bij aanpassingen in de woning en met bijvoorbeeld ‘Te Woon’ en ‘Koopgarant’. We hebben een centrale klantenservice opgezet waar we klanten helpen aan de balie, telefonisch en via de mail. We meten de klanttevredenheid jaarlijks en scoren daarop over het algemeen goed. We vinden het belangrijk onze klanten snel, duidelijk en eenduidig antwoord te geven. Daar zien we mogelijkheden voor verbetering. Goede dienstverlening vraagt van ons allemaal een voortdurende inzet.
1 De klant centraal
Welbions gaat voor gezonde wijken die zich op eigen kracht kunnen ontwikkelen. Vanuit een gedeelde visie op de wijk hebben we met bewoners en de gemeente een vertaling gemaakt naar concrete acties waarbij sociale en fysieke ontwikkelingen hand in hand gaan. Bij het uitvoeren hiervan werken we samen met bewoners en partners op het gebied van wonen, welzijn, werken en weten. We hebben veel geld en inzet gestoken in het ontwikkelen van vitale wijken. Toch zien we nog twee belangrijke verbeterpunten. We willen meer inzichtelijk maken wat onze inspanningen en investeringen opleveren door het benoemen van het maatschappelijk en financieel rendement. Ook willen we steviger inzetten op bewonersparticipatie. Daar liggen kansen voor de toekomst.
2 Het ontwikkelen van vitale wijken
Het oude ondernemingsplan legt de focus op nieuwbouw. Daarnaast beschrijft het dat we bestaande woningen goed onderhouden en waar mogelijk aanpassen aan de eisen van deze tijd. We hebben na de fusie 629 nieuwe woningen opgeleverd. Een flink aantal projecten is nog in volle gang. Ook in bestaande bouw hebben we veel geïnvesteerd, 488 woningen zijn gerenoveerd. Het streven is daarbij om variatie in wijken te behouden of te vergroten. Het is indrukwekkend om te zien wat een
3 Vastgoed met kwaliteit en variatie
11
mooie wijken er ontstaan. Al zijn er, door na sloop niet direct te bouwen, ook storende kale plekken in de stad. Klanten beoordelen de kwaliteit van hun woning in 2011 gemiddeld met een 6,3. We vinden het belangrijk om de klantwensen te kennen, zodat we voor nu en in de toekomst onze woningvoorraad daar goed op kunnen aanpassen. Het is een uitdaging om dat te realiseren binnen onze financiële mogelijkheden. Daar ligt een opdracht voor de komende jaren. 4 Werken aan duurzaamheid
De ambitie was om duurzaamheid als groene draad in alle keuzes van Welbions te laten doorklinken. We hebben een krachtige visie op duurzaamheid en doelstellingen vastgesteld. Alle woningen hebben een energielabel. Bij nieuwbouw en renovatie is gekozen voor duurzame oplossingen. Intern is de bewustwording vergroot door ludieke en serieuze activiteiten. Duurzaamheid is echter nog geen vanzelfsprekendheid in al onze keuzes en activiteiten. Onze financiële ruimte is beperkt, maar duurzaamheid hoeft niet altijd duur te zijn. De kern is een manier van denken waarbij we effecten voor onze wereld een belangrijke plek geven. Dat zetten we de komende jaren om naar concrete resultaten.
5 Bedrijf met een solide koers
Welbions is een maatschappelijke onderneming die werkt aan en investeert in kwaliteit en leefbaarheid in stad en regio. Door de fusie is Welbions een van de dertig grootste corporaties van het land. Onze werkprocessen zijn afgestemd en de culturen samengevoegd. Een proces om doelgerichter en efficiënter te werken is ingezet en er is een verdiepingsslag gemaakt in de meerjarenbegroting. De kunst is om de solide koers vast te houden en het maatschappelijke geld optimaal in te zetten. Dat kan beter door het doel en het rendement steeds voor ogen te houden en te meten. En door de organisatie optimaal in te richten.
Het is goed te constateren dat we veel van onze plannen hebben waargemaakt en te zien waar nog opgaven liggen. De komende jaren bouwen we hierop voort. We houden de onderliggende idealen vast en sluiten met de invulling daarvan aan op de huidige tijd en mogelijkheden.
12 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
13
visie Iedereen in Hengelo moet tevreden kunnen wonen. Tevreden wonen is een passend en betaalbaar huis in een wijk waar je je thuis voelt en je kunt ontwikkelen. Wij richten ons met name op mensen met een lager- of middeninkomen of een bijzondere zorgvraag. We werken aan vitale wijken die fysiek, sociaal en economisch in balans zijn. Welbions investeert daarom in woningen, wijken en mensen. We nemen vragen, klachten en wensen van klanten serieus en helpen hen verder. Dat is goede dienstverlening. Klanten hebben invloed op wat we doen en krijgen ruimte om zelf te kiezen hoe ze willen wonen. Daarin zijn we realistisch, niet alles kan. Waar mogelijk zijn bewoners zelf verantwoordelijk voor tevreden wonen. We ondernemen maatschappelijk én duurzaam. In alles wat we doen stellen we de vraag wat de meerwaarde is voor onze (toekomstige) bewoners. Met onze fysieke en sociale activiteiten leveren we een bijdrage aan de Hengelose samenleving. We doen dat vanuit maatschappelijke betrokkenheid en een toekomstgerichte visie. Dat maakt Welbions tot een maatschappelijke ondernemer. We ondernemen duurzaam vanuit het besef dat ecologische, economische en sociale belangen in evenwicht moeten zijn. We vertalen onze visie op duurzaamheid naar beleid en resultaten. Vier onderwerpen staan centraal: betaalbare woonlasten, klimaat en schone energie, duurzaam gebruik van grondstoffen en bewustwording. We werken verregaand samen met organisaties op het gebied van wonen, welzijn, werken en weten zonder taakgebieden of verantwoordelijkheden van hen over te nemen. We gaan coalities aan met partijen met wie we onze ambities kunnen verwezenlijken. We zien Hengelo als onderdeel van de regio en zijn medeverantwoordelijk voor regionale opgaven. We geven Hengelo samen met onze partners een impuls waardoor iedereen er nu en in de toekomst tevreden kan wonen.
14
Missie Welbions biedt geschikte en betaalbare woningen zodat mensen met een lager- of middeninkomen of een zorgvraag tevreden kunnen wonen in Hengelo. Samen met bewoners en andere partijen ondernemen we activiteiten om vitale buurten en wijken te realiseren.
Kernwaarden
Kernwaarden zijn de waarden en normen van een organisatie. Ze staan centraal in ons handelen. Inspiratie vormt een startpunt om in beweging te komen. Het geeft energie en kracht. We willen medewerkers, bewoners en partners inspireren om samen tevreden wonen te realiseren.
I
Inspireren
Wij geloven dat je samen verder komt dan alleen. Medewerkers, bewoners en organisaties werken samen met respect voor ieders denkbeelden, overtuigingen en mogelijkheden.
S
Samenwerken
Ondernemen is met lef en creativiteit dingen doen. Ondernemen is ook zakelijk denken en oog hebben voor het rendement. We staan open voor creatieve en vernieuwende ideeën en wegen af wat optimaal bijdraagt aan onze doelen.
O
Ondernemen
Onze Kernopdrachten
We hebben omschreven waar we voor staan en waar we voor gaan. Om dit te bereiken hebben we vier kernopdrachten geformuleerd. Deze opdrachten zijn onderling verbonden en zijn stuk voor stuk nodig om tevreden wonen te realiseren. De kernopdrachten worden op de volgende bladzijden kort weergegeven en in dit ondernemingsplan verder uitgewerkt.
15
Meneer en mevrouw Visser zitten trots voor hun gerenoveerde woning op ’t Kotte. Tijdens dit project is veel aandacht geschonken aan de uniformiteit in erfafscheiding, tuinen en verlichting. Naast de bewoners zijn inmiddels ook de beschermde gierzwaluwen teruggekeerd op hun stek.
Kernopdracht 1
Realiseer tevreden en betaalbaar wonen We werken aan geschikte en betaalbare woningen voor onze doelgroep en bouwen aan een toekomstbestendige voorraad. We onder houden en renoveren woningen en passen ze aan voor de klanten van morgen, zoals ouderen die langer zelfstandig willen wonen. De prijs van onze woningen klopt met de kwaliteit ervan. Om wonen betaalbaar te houden, zetten we in op duurzaamheid en zoeken we naar mogelijkheden om huur naar draagkracht te verdelen.
ambities 1
toekomstbestendige voorraad
2 kloppende prijs-kwaliteitverhouding 3
betaalbare woonlasten
18 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Kernopdracht 2
Creëer vitale wijken Iedere wijk vraagt een eigen aanpak. Visies op de wijken zetten we om naar wijkprogramma’s. Daarin gaan fysieke en sociale ingrepen hand in hand. We geloven in een mix van woningen en bewoners. Bewoners spelen een cruciale rol in vitale wijken. Zij hebben zeggenschap en ruimte om wensen voor hun buurt te realiseren.
ambities 1
maatwerk in wijken
2 kracht van bewoners benutten 3
diversiteit in wijken
20 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Kernopdracht 3
werk samen en bundel krachten We geloven dat je samen verder komt dan alleen. We bieden goede dienstverlening en klanten hebben ruimte om te participeren. We zijn een maatschappelijke organisatie en zoeken samenwerking met partijen met wie we onze ambities kunnen verwezenlijken. We werken vanuit onze eigen rol en verantwoordelijkheid doelgericht samen met bewoners, partners en nieuwe partijen.
ambities 1
klantenparticipatie
2 samen met lokale en regionale partners 3
een eigen rol
22 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Kernopdracht 4
Onderneem doelgericht en efficiEnt We zijn zakelijk sociaal. Fysieke en sociale activiteiten kiezen we op basis van maatschappelijk en financieel rendement. We zijn financieel gezond en richten de organisatie zo in dat we ook op lange termijn onze maatschappelijke opgaven waar kunnen maken. We verwachten professionaliteit en betrokkenheid van medewerkers en bieden hen een positieve bedrijfscultuur waarin wordt stilgestaan bij gezamenlijke successen.
ambities 1
koersvast, realistisch en transparant
2 rendementsdenken 3
efficiënt samenwerken
24 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Kernopdracht 1
Kernopdracht 1
Realiseer tevreden en betaalbaar wonen feiten
Ons ideaalbeeld
12.865 woningen (2011)
Ons ideaal is dat iedereen in Hengelo nu en in de toekomst een betaal bare en geschikte woning kan vinden en daar tevreden kan wonen. We hebben een duurzame woningvoorraad. De kwaliteit van onze woningen is in orde en ze bieden voldoende comfort. Een goede prijs-kwaliteitverhouding biedt bewoners de kans om te kiezen: een luxere, duurdere woning of een eenvoudigere, goedkopere woning. Onze woningen zijn energiezuinig. We hebben een gedifferentieerd woningbezit en we verdelen de kosten naar draagkracht. We maken optimaal gebruik van kennis in de markt. Op kleine schaal doen we zelf onderzoek en experimenten en sluiten we aan bij ontwikkelgroepen. We passen vernieuwende en betaalbare manieren toe om duurzaam heid een plek te geven in onze processen en technieken. We onder steunen initiatieven van bewoners die bijdragen aan duurzaam wonen. We kopen in bij leveranciers en werken samen met partijen die ons duurzaamheidsprincipe onderschrijven.
40 jaar gemiddelde leeftijd woningbezit (2011) D gemiddeld energielabel (2011) € 404 gemiddelde kale huurprijs
26 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Tineke en Gerrit Clister keerden na de vernieuwing van de Berflo Es Zuid terug naar de nieuwe buurt. In totaal keert ongeveer 50% van de bewoners terug zodat direct een gevoel van saamhorigheid ontstaat.
Onze ambities Kernopdracht 1
Kernopdracht 1
1 Toekomstbestendige voorraad Onze woningvoorraad is relatief oud. We renoveren of vervangen gelei delijk verouderde woningen. Zo verbeteren we de kwaliteit en duurzaamheid van onze voorraad. Dit kan niet zonder huurprijssprong. Bij vervanging worden veelal minder wooneenheden teruggebouwd. Naar verwachting zijn in de toekomst minder mensen in Hengelo aangewezen op sociale woningbouw. Tegelijkertijd zal de vraag van ouderen, alleenstaanden en mensen met een zorgvraag stijgen. We monitoren de toekomstige vraag. We passen een deel van onze woningvoorraad daar binnen de financiële mogelijkheden zowel kwalitatief als kwantitatief op aan. Bij groot onderhoud en renovatie zoeken we duurzame mogelijk heden om woningen te verbeteren.
Onze acties - We laten in 2012 in samenwerking met de gemeente een onderzoek uitvoeren naar de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte - We vertalen analyses van woningbehoeften naar onze gewenste woningvoorraad in kwantiteit en kwaliteit - We stellen een ambitie vast hoeveel en welke woningen we levensloopbestendig willen maken - We voeren in 2012 het SBI (Strategisch Beleids Instrument) in - We ontwikkelen criteria om duurzaamheidsinitiatieven van bewoners te toetsen op rendement en ondersteunen kansrijke initiatieven - We brengen in 2012 in kaart welke CO2 reductie we hebben gerealiseerd ten opzichte van 2008 - We vertalen onze complexbeheerplannen naar de verwachte CO2 reductie in 2020
28 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
29
Onze ambities Kernopdracht 1
Kernopdracht 1
2 Kloppende prijs-kwaliteitverhouding Elke woning is veilig, technisch in orde en biedt voldoende basiscomfort en ruimte, zodat de bewoners er zelf een eigen thuis van kunnen maken. We streven naar een realistische prijs-kwaliteitverhouding. We kiezen voor oplossingen die passen bij de huurprijs van een woning. Als bewoners kiezen voor extra luxe, vertalen we dat in de huurprijs. Al onze woningen scoren gemiddeld op de technische onderdelen van de conditiemeting minimaal een 3 (scorerange van 1 t/m 6, waarbij 1 het beste is). Een lagere score geeft een indicatie dat er iets moet gebeuren. Bewoners waardeerden hun woning in 2011 met gemiddeld een 6,3 (scorerange 1 t/m 10). Dit onderzoek geeft weer hoe bewoners hun woning op een groot aantal aspecten ervaren. Een 6,3 is niet hoog maar wel voldoende. Het is niet haalbaar om dit de komende jaren sterk omhoog te brengen. Wel stellen we een 6,3 voor de woning en het wooncomplex als minimum voor de gemiddelde tevredenheidsscore en brengen we de woningen die onvoldoende scoren naar een beter niveau. Van onze huurders verwachten we dat ze behoedzaam omgaan met hun woning en deze netjes achterlaten als zij verhuizen.
Onze acties - We doen driejaarlijks een Woontevredenheidsonderzoek en scoren daarop minimaal een 6,3 gemiddeld voor de woning/het wooncomplex en we verminderen het aantal onvoldoendes - We stellen normen vast waarop we de woontevredenheid objectief kunnen meten, ook ten opzichte van voorgaande jaren - We stellen concrete en realistische normen vast over wat we verstaan onder technisch in orde - We doen conditiemetingen in onze woningen en scoren gemiddeld een 3 op bouwkundige onderdelen - We onderzoeken of we een APK keuring voor onze woningen kunnen invoeren - We standaardiseren waar mogelijk materiaalgebruik bij onderhoud/renovatie/nieuwbouw - We maken beleid voor het opleveren van woningen bij mutatie
30 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
31
Het wooncomplex voor Stichting WOPIT aan de Dieselstraat is met recht een bijzonder complex voor een bijzondere doelgroep. De 16 appartementen en ontmoetingsruimte worden bewoond door mensen met een psychiatrische aandoening. De architectuur van het complex past goed binnen het beschermde dorpsgezicht van Tuindorp ’t Lansink.
Onze ambities
Kernopdracht 1
Kernopdracht 1
3 Betaalbare woonlasten De streefhuur brengen we richting de marktwaarde. We zoeken de balans tussen huurmaximalisatie en betaalbaarheid. In onze ogen is het redelijk dat de breedste schouders de zwaarste lasten dragen. We kiezen zo mogelijk voor huurbeleid waarbij huur hoger of lager wordt afhankelijk van het gezinsinkomen. Zo verdelen we de lasten, maken we een einde aan scheefwonen en stimuleren we doorstroming. Energiekosten vormen een steeds groter deel van de woonlasten. We investeren in de bewustwording van onze huurders om energieverbruik te beperken. We stimuleren bewoners om mee te doen met het energetisch verbeteren van hun woning. Verbeteringen worden doorvertaald in de huur. Uitgangspunt hierbij is dat de totale woonlasten voor de huurders zo laag mogelijk blijven. Bij nieuwbouw houden we zo goed mogelijk rekening met het milieu. In bestaande woningen zetten we in op verbetering van energielabels. Een van onze doelen is een vermindering van de CO2-uitstoot van onze woningen in 2020 met 20% ten opzichte van 2008. Op kleine schaal zijn we innovator op gebied van duurzaamheid, veelal maken we gebruik van beproefde technieken.
“ Ik ben verhuisd naar de Klokstee en betaal nog maar een kwart van de energiekosten in vergelijking met voorheen terwijl het veel comfortabeler wonen is” (Bewoner Welbions)
Onze acties - We maken integraal huurbeleid in 2012 - We onderzoeken kansen voor inkomensafhankelijk huren - We geven vorm aan de woonlastenbenadering - We maken bewoners bewust van hun energiegebruik en motiveren hen voor energetische verbeteringen - We streven bij levensduurverlenging naar minimaal label B en bij nieuwbouw naar minimaal label A - We onderzoeken gedurende 3 jaar de effecten van energetische verbeteringen in 115 woningen in de Woolder Es - We realiseren een pilot met energieneutrale/leverende woningen en monitoren de uitkomsten - We onderzoeken of we in het belang van vitale wijken woningen die we verkopen (met laag label) eerst moeten upgraden qua label en kwaliteit
34 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
35
Kernopdracht 2
feiten
Ons ideaalbeeld
1490 woningen renoveren komende 5 jaar
Ons ideaal is dat alle wijken in Hengelo vitaal zijn. Vitale wijken bestaan uit een mix van soorten woningen en mensen. Kinderen kunnen buiten spelen, er is genoeg groen en er zijn voldoende voorzieningen. Het is er schoon, heel en veilig. Maar het belangrijkste is dat verschillende mensen er op hun manier prettig samenleven en samen bouwen aan een duurzame toekomst van hun wijk. Voor alle wijken hebben we samen met bewoners en de gemeente een beeld van de gewenste toekomst vastgesteld. Die is in elke buurt anders. We werken daaraan door ingrepen op fysiek, economisch en sociaal vlak. We verbinden de gebieden wonen, welzijn, werken en weten. We stemmen af met partners en bewoners en we verdelen de taken. Zo maken we samen de wijk mooier.
628 nieuwe woningen (2012-2017) 48% toegewezen woningen aan huurders < 30 jaar (2011) 41,4% huurders > 55 jaar (eind 2011) 51,5 gemiddelde leeftijd huurders (2011)
|
36 Ondernemingsplan 2009 - 2017
Kernopdracht 2
CreEer vitale wijken
Samen met bewoners houden we de wijk schoon, heel en veilig.
Onze ambities
Onze acties - We halen informatie op uit de buurt en bij onze partners - We voeren wijkprogramma’s uit - Samen met gemeente Hengelo bundelen we onze inzet - We starten in 2012 twee pilots: regie in de Hengelose Es Noord en gezamenlijk buurtbeheer Wilderinkshoek - We ondersteunen de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed waar het bijdraagt aan de vitale wijk
Kernopdracht 2
Kernopdracht 2
1 Maatwerk in wijken Door contact met bewoners weten we wat er speelt en leeft in de buurt. In aandachtswijken zijn we intensief aanwezig. Vitale wijken monitoren we om risico’s tijdig te signaleren. We zijn met onze aanwezigheid de oren en ogen van de wijk. We voeden onze kennis van de wijk door wijkanalyses en woontevredenheidsonderzoek en door af te stemmen met onze partners. De samenwerking met de gemeente zien wij als het fundament van de gebiedsgerichte aanpak in Hengelo. Voor alle aandachtswijken hebben Welbions en de gemeente een wijkperspectief en wijkplan gemaakt. Daarin staat wat we de komende jaren oppakken. De uitdaging voor de komende jaren is om gezamenlijk onze inzet in wijken en buurten te bepalen en duurzame keuzes te maken in een tijd waarin we geconfronteerd worden met omvangrijke bezuinigingen. We ondersteunen de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed zoals huisvesting voor bijzondere doelgroepen, ontmoetingruimtes, een brede school of wijkgebouw. Voorwaarde is dat het een belangrijke bijdrage levert aan vitale wijken. De exploitatie van maatschappelijk vastgoed ligt niet vanzelfsprekend bij ons.
“In een gemeleerde wijk kun je wooncarriere maken en toch in je eigen wijk blijven wonen” (Henk Jan Fikken, gemeente Hengelo)
38 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
39
Onze ambities
Kernopdracht 2
Kernopdracht 2
2 Kracht van bewoners inzetten Bewoners noemen prettig samenleven met hun buren als voorwaarde voor tevreden wonen. In eerste instantie zijn zij zelf verantwoordelijk voor hun eigen woon- en leefomgeving. Wij sluiten aan bij positieve initiatieven en stellen budget beschikbaar waarmee bewoners zeggenschap hebben om hun wensen voor de buurt te realiseren. Zo kunnen initiatieven op eigen kracht een vervolg krijgen en bewoners een bijdrage leveren aan vitale wijken. We gebruiken social media om bewoners met elkaar in contact te brengen en ideeën te genereren voor buurtverbeteringen. Steeds meer mensen werken aan huis. We faciliteren dit omdat het bijdraagt aan de wijkeconomie. We bieden starters en kansarmen op de arbeidsmarkt een kansrijke werkervaringsplaats in onze organisatie en zorgen dat onze onderaannemers dat ook doen.
“Je huis kan nog zo mooi zijn maar als je ruzie hebt met je buren woon je dan toch niet prettig” (Bewoner Welbions)
Onze acties - We initiëren en stimuleren leefbaarheidsprojecten die bijdragen aan onze doelstellingen - We stellen buurtbudgetten beschikbaar - We nemen in aanbestedingen en overeenkomsten afspraken op over stages en werkervaringsplaatsen - We stellen in samenwerking met de gemeente beleid op voor werken aan huis - We bieden zelf werkervaringsplaatsen en nemen dit op in afspraken met leveranciers en aannemers - We onderzoeken de mogelijkheden voor een Wooncoöperatie waarbij bewoners als partner in de coöperatie zeggenschap hebben
40 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
41
Kernopdracht 2
Kernopdracht 2 De familie Bouseman is heel blij met hun woonplek. Ze kwamen vanuit de Hengelose Es in de duurzaam gerenoveerde modelwoning in de Woolder Es.
Onze ambities 3 Diversiteit in wijken Een mix van koop en huur, goedkoop en duurder, jong en oud brengt dynamiek in de wijk. In de herstructureringswijken Berflo Es, Veldwijk Noord en Hengelose Es realiseren we de komende jaren gedifferentieerde woonmilieus. Elders in de stad ontwikkelen we kleinschalig gerichte nieuwbouw om de verscheidenheid in wijken te vergroten.
Bijzondere doelgroepen huisvesten we steeds vaker zelfstandig of in kleine woongroepen en verspreid in de stad. We sluiten waar mogelijk aan bij zorggebieden.
44 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Kernopdracht 2
Kernopdracht 2
Bij herstructurering, renovatie en groot onderhoud gaan fysiek en sociaal hand in hand. Dat vergroot de leefbaarheid in de buurt. Bij vervangende nieuwbouw streven we naar bouwen aansluitend op sloop. We accepteren dat dit, zeker bij de grote herstructureringsopgaven, niet altijd lukt. Sociale woningen zijn onze core business. De ontwikkeling en exploitatie van vrije sector woningen laten we qua uitvoering zoveel mogelijk aan de markt over. Als we toch zelf uitvoeren, bijvoorbeeld om de middeninkomens een kans te geven op de woningmarkt, wegen we doel en rendement kritisch af. We zorgen dat we voldoen aan de nieuwe regelgeving om sociale en commerciële activiteiten administratief en financieel te scheiden. Op dit moment wijzen we 48% van onze woningen toe aan jongeren tot 30 jaar. Voor hen willen we aantrekkelijke woonmilieus creëren. Tegelijkertijd is 41,4% van onze bewoners 55 jaar en ouder en vergrijst de bevolking. We bevorderen doorstroming om zoveel mogelijk mensen een passende woning te bieden.
Onze acties - We zetten in op nieuwbouw aansluitend op sloop - We realiseren kleinschalige nieuwbouwprojecten - We voeren renovaties uit volgens de meerjarenbegroting - We realiseren de herstructureringsopgaven Berflo Es Zuid, Veldwijk Zuid, Veldwijk Noord, Hengelose Es Noord en Klein Driene - We creëren aantrekkelijke woonmilieus voor jongeren - We zetten projecten op om doorstroom te bevorderen - We maken keuzes of we vrije sector (niet DAEB) houden, uitbreiden, afstoten en/of in een BV onderbrengen - We huisvesten mensen met een middeninkomen binnen de 10% die we vrij mogen toewijzen. Als het daarbinnen niet lukt, maken we ons hard voor initiatieven om het daarbuiten mogelijk te maken
45
Kernopdracht 3
Werk samen en bundel krachten Ons ideaalbeeld
89.278 telefoontjes van klanten (2011)
Ons ideaal is dat we met bewoners en partners in de stad onze krachten bundelen. We werken natuurlijk samen om onze doelen te bereiken. Ieder vanuit zijn eigen expertise, rol en verantwoordelijkheid. We kijken daarbij ook over de grenzen van de stad en zoeken de samenhang met netwerkstad Twente en het landelijk gebied. We gaan samenwerkingsverbanden aan met collega-corporaties. We werken samen waarbij het belang van de inwoners van Hengelo nu en in de toekomst voorop staat.
34 comakers 23 corporaties hebben zich verenigd in WoON 7,8 score KWH klant tevredenheid (2011)
|
46 Ondernemingsplan 2009 - 2017
Kernopdracht 3
feiten
Wijkagent Paul Brand en wijkbeheerder Jos Wientjes trekken samen op in de buurt de Nijverheid om kleine problemen in de kiem te smoren.
Onze ambities 1 Klantenparticipatie Ons motto is: zelf doen waar het kan en ondersteunen waar het moet. Daar waar het kan ligt de verantwoordelijkheid bij mensen zelf. We nemen geen verantwoordelijkheden over. Mensen die het zelf niet kunnen, helpen we natuurlijk wel. We staan in nauw contact met de klant en weten wat hem bezighoudt. We bieden goede dienstverlening. Steeds meer maken we daarbij gebruik van digitale mogelijkheden. We ontwikkelen een open vorm van participatie van klanten. We betrekken klanten bij het maken van onze plannen. Collectieve belangen gaan hierbij voor individuele en de keuzes moeten een meerwaarde leveren voor nu en in de toekomst. We spreken bewoners aan op hun verantwoordelijkheden, helpen bij woongerelateerde vragen en handhaven onze eigen regels. We kennen de partners in de wijk persoonlijk. We attenderen bewoners zo nodig op bijvoorbeeld buurtbemiddeling, hulpverlening of de wijkagent. We nemen klanten serieus. We doen wat we beloven en beloven geen dingen die we niet waar kunnen maken.
(Jan Bron, wethouder Hengelo)
Kernopdracht 3
Kernopdracht 3
We hebben een 7,8 gescoord op het KWH label. Dat is een prachtige score maar daarbinnen zit een aantal onvoldoendes. Zolang het nog niet de normaalste zaak van de wereld is om mensen goed te helpen, blijven we hier op investeren en toetsen we onszelf.
“Alleen ga je sneller, samen kom je verder”
Onze acties - We monitoren onze dienstverlening continu door het invoeren van de nieuwe KWH methodiek in 2012 - We ontwikkelen participatiebeleid en voeren dit in - We zetten een digitaal klantenpanel op - We stellen handhavingsbeleid op en handelen hiernaar - We breiden het werken met klankbordgroepen uit en blijven ook na oplevering met hen in contact - We vergroten de interactiviteit van de website
48 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
49
Hengelo is een heerlijke stad om in te wonen. De stad is veilig, compact en er zijn veel mooie plekken zoals deze.
Onze ambities 2 Samen met lokale en regionale partners Waar bewoners de ontwikkeling van hun wijk niet zelf kunnen oppakken, doen wij dat samen met onze partners van werken, welzijn en weten. We intensiveren de samenwerking met een selecte groep partners. We betrekken hen bij onze beleidskeuzes. We begrenzen onze rol en spreken anderen aan op hun verantwoordelijkheid. We stimuleren daarbij altijd de betrokkenheid van bewoners. We gaan nieuwe coalities aan met marktpartijen. Met onze grondposities en kennis van wijken en als grote afnemer van (sociale) woningen houden we regie op wijkontwikkeling. In projecten zullen we vaker na de initiatieffase de samenwerking zoeken met marktpartijen of onze partners. Dit geldt zeker voor de vrije sector-activiteiten.
Kernopdracht 3
Kernopdracht 3
Als de markt iets niet bouwt vanwege het risico, pakken wij het niet automatisch over. We wegen risico, rendement en maatschappelijke belangen af. We zien de impact van de regio op Hengelo en vice versa. Gezamenlijke visieontwikkeling vinden we belangrijk. We participeren in stedelijke, regionale of landelijke projecten als dat concreet en toetsbaar bijdraagt aan onze doelstellingen. Zo houden we kennis actueel, onderhouden we netwerken en benutten we de mogelijkheden van subsidies. We werken met corporaties samen in WoON. We breiden de uitwisseling en samenwerking uit met de onze collega-corporaties in Twente.
Onze acties - We maken prestatieafspraken met de gemeente waarbij het partnerschap wordt benadrukt - We kiezen met welke partijen we een preferent partnerschap aangaan en maken met hen zakelijke afspraken - We werken mee aan het ontwikkelen van een regionale woonvisie - We doen mee met WoON-initiatieven als ze voldoende bijdragen aan onze doelen - We onderzoeken de mogelijkheden om onderdelen centraal te organiseren of samen te werken met corporaties en andere organisaties - We benutten subsidiemogelijkheden
56 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
57
Onze ambities 3 Onze rol We zijn een organisatie met maatschappelijke doelen. Van oudsher zijn we geneigd onze maatschappelijke taak breed op te vatten en veel naar ons toe te trekken. We zullen kritischer keuzes maken in wat we wel en niet doen en welke rol we oppakken. Daarbij stellen we onze opdracht om tevreden wonen te realiseren centraal. We toetsen onze inzet aan onze verantwoordelijkheid, het rendement, het risico en de haalbaarheid. Bewoners krijgen meer ruimte voor het nemen van eigen verantwoordelijkheid. Voor ons betekent dat daar waar het kan loslaten en ruimte bieden voor initiatieven. Onze rol verschuift daarbij naar ondersteunen en faciliteren. We realiseren ons dat we met een bezit van ruim 12.000 woningen en een investering per jaar van meer dan 50 miljoen euro in Hengelo een grote speler zijn.
Kernopdracht 3
Kernopdracht 3
We vinden het onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om een bij drage te leveren aan de discussie over maatschappelijke thema’s in de regio. We willen met de partners van werken, welzijn en weten een gezamenlijke maatschappelijke agenda opstellen en concrete acties opzetten.
Onze acties - We bakenen onze rol duidelijk af en communiceren dat naar anderen - We zetten stakeholdermanagement op - We zetten met onze maatschappelijke partners een discussieplatform op - We maken de economische impuls van onze investeringen voor regionale ondernemers zichtbaar
58 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
59
Kernopdracht 4
Leerlingen van de Waarbeekschool zijn geconcentreerd aan de slag met de interactieve taalgame vanuit het maatschappelijk programma van FC Twente Scoren in de wijk.
Onderneem doelgericht en efficiEnt Ons ideaalbeeld
53 miljoen investeringsvolume (gemiddeld per jaar 2012-2017)
Ons ideaal is dat we veel bereiken door duurzaam, doelgericht en effi ciënt (samen)werken. Wij laten ons leiden door onze missie en visie. We realiseren onze ambities binnen de regels van de overheid en onze financiële mogelijkheden. We zijn een financieel gezonde organisatie. Het werken met maatschappelijk geld maakt dat we bewust omgaan met onze middelen. De uitdaging is om juist die dingen te doen die bijdragen aan tevreden wonen in Hengelo. We ontwikkelen ons tot een excellente organisatie omdat we de juiste keuzes maken, een efficiënte bedrijfsvoering hebben en werken met professionele en betrokken medewerkers.
A1 oordeel CFV 2009, 2010 en 2011 7 cijfer visitatie 2011 € 349.000 uitgegeven opleidings budget (2011)
|
60 Ondernemingsplan 2009 - 2017
Kernopdracht 4
feiten
Onze ambities 1 Koersvast, realistisch en transparant We houden onze maatschappelijke opgaven in het oog. We zien kennis en regie als belangrijke kern om onze doelen te verwezenlijken. De uitvoering van onze processen moet efficiënt georganiseerd zijn. Wat we zelf doen en wat we uitbesteden is een vraag die we beantwoorden op basis van rendement. We zijn daadkrachtig, besluitvaardig en koersvast. Tegelijkertijd bewegen we flexibel mee met de externe ontwikkelingen en zijn we realistisch. Niet alles kan. We leggen verantwoording af voor de keuzes die we maken en de prestaties die we neerzetten. We zijn een financieel gezonde organisatie. Ook op de lange termijn.
“Hoe efficienter we als Welbions werken, hoe meer we kunnen doen voor bewoners” (Helga Altena, medewerker Welbions)
In onze jaarverslagen, informatie op de website en de vierjaarlijkse visitatie zijn we open en transparant over onze keuzes, prestaties en de dingen die mis gaan. We voldoen aan de officiële verantwoordingsplicht naar het ministerie en handelen conform de Governance Code en integriteitsrichtlijnen. We zijn ons bewust van risico’s en voeren risicomanagement. De legitimatie van onze prestaties op lokaal niveau vinden we het allerbelangrijkste. Iedereen mag ons alles vragen en we geven eerlijk antwoord.
62 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Kernopdracht 4
Kernopdracht 4
Onze acties - We behouden onze A1 status - We ontwikkelen integriteitsbeleid - We passen risicomanagement toe - We ontwikkelen de organisatie zo dat we kunnen blijven voldoen aan onze maatschappelijke opgaven - We laten ons visiteren in 2015
63
Onze ambities 2 Rendementsdenken We zijn zakelijk sociaal. Onze sociale en fysieke activiteiten kiezen we op basis van maatschappelijk en financieel rendement. De balans in de duurzaamheidsdriehoek (people, planet, profit) is daarbij uitgangspunt. We benoemen welke resultaten we willen bereiken, werken proces- en projectmatig en toetsen of de resultaten zijn bereikt. Inkomsten uit huur en verkoop bepalen samen wat we in onze woningen en wijken kunnen investeren. We optimaliseren de huurinkomsten en onze verkoopambities zijn realistisch. We kijken wat de extra mogelijkheden zijn als de verkoop meevalt. De investeringen passen we aan op de nieuw vastgestelde ver koopambities en de huurtoeslagheffing vanaf 2014. We realiseren een bezuiniging van 10% op de bedrijfslasten vanaf 2013. Dat betekent een reductie van het huidige aantal formatieplaatsen. We richten de organisatie optimaal in zodat we onze ambities duurzaam kunnen verwezenlijken.
64 | Ondernemingsplan 2012 - 2017
Kernopdracht 4
Kernopdracht 4
Onze acties - We gebruiken de methoden ‘Effectenarena’ en ‘Slim Meten’ om het maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken - We verbeteren het informatiemanagement zodat we beter kunnen sturen - We maken een kwalitatieve en kwantitatieve meerjaren personeelsplanning - We realiseren vanaf 2013 een bezuiniging van 10% op de bedrijfslasten
65
Onze ambities 3 Efficiënt samenwerken Medewerkers en afdelingen hebben elkaar nodig. We kijken over de grenzen van de eigen afdeling en zoeken aansluiting met collega’s om processen te verbeteren. We houden daarbij voor ogen dat we het voor de klant goed doen. Om een excellente organisatie te worden, moeten processen goed lopen en op elkaar aansluiten. Iedereen binnen Welbions heeft een verantwoordelijkheid voor zijn eigen deel én voor de gezamenlijke ambities. We staan stil bij gezamenlijke successen. Medewerkers zijn het kapitaal van de organisatie. Resultaat wordt voor een groot deel bepaald door hun inzet. We verwachten professionaliteit en betrokkenheid. Voor ieder is duidelijk welke bijdrage wordt verwacht. Leidinggevenden coachen medewerkers om dat waar te maken en spreken hen aan als ze niet aan de verwachtingen voldoen. Welbions investeert in een positieve bedrijfscultuur en biedt ruimte aan medewerkers om werk en privé te combineren en zich te ontwikkelen.
66 | Ondernemingsplan 2009 - 2017
“We moeten veel meer over de schutting heen kijken in plaats van dingen over de schutting van een andere afdeling heen te gooien.” (Karen Blijd, medewerker Welbions)
Kernopdracht 4
Kernopdracht 4
Onze acties - We volgen in 2012 een organisatiebrede training projectmatig werken - In het kader van de organisatieontwikkeling volgen we in 2012 organisatiebreed de in company training professioneel samenwerken - We geven vorm aan het nieuwe werken - We houden een medewerkers tevredenheidsonderzoek in 2012
67
Het is indrukwekkend om te zien wat een mooie wijken er ontstaan. Al zijn er, door na sloop niet direct te bouwen, ook storende kale plekken in de stad.
Kernopdracht 4
Kernopdracht 4
slot woord Partners, bewoners en medewerkers zijn bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan intensief betrokken. We hebben die inbreng als buitengewoon waardevol ervaren en willen iedereen bedanken voor zijn of haar inbreng en energie. Wij geloven erin dat het ondernemingsplan juist door deze manier van werken inspirerend en realistischer is geworden. En dat de ambities gezamenlijk gedragen worden. Daar zijn we trots op. Wij vertrouwen erop dat we met deze ambities samen stappen kunnen zetten richting onze ideaalbeelden. Ook al weten we dat dit niet altijd gemakkelijk zal zijn. Jaarlijks zullen we dit ondernemingsplan tegen het licht houden. Welke ambities hebben we waargemaakt, welke omstandigheden hebben invloed op ons en welke doelen stellen voor het jaar dat voor ons ligt. We hebben elkaar nodig om Hengelo mooier te maken. Wij verheugen ons erop om daar samen met medewerkers, bewoners en partners onze schouders er onder te zetten.
71
Ontwik kelingen vakgebied
Ontwik kelingen hengelo
We werken aan geschikte en betaalbare woningen voor onze doelgroep en bouwen aan een toekomstbestendige voorraad. We onderhouden en renoveren woningen en passen ze aan voor de klanten van morgen, zoals ouderen die langer zelfstandig willen wonen.
inspiratie &gedachten
We geloven dat je samen verder komt dan alleen. We bieden goede dienstverlening en klanten hebben ruimte om te participeren. We zijn een maatschappelijke organisatie en zoeken samenwerking met partijen met wie we onze ambities kunnen verwezenlijken. We werken vanuit onze eigen rol en verantwoordelijkheid doelgericht samen met bewoners, partners en nieuwe partijen.
compli menten &suc cessen
doel &acties
doel:
acties:
doel:
doel:
acties:
acties:
doel:
doel:
acties:
acties:
doel:
doel:
acties:
acties:
doel:
doel:
acties:
acties:
doel:
doel:
acties:
acties:
doel:
doel:
acties:
acties:
doel:
doel:
acties:
acties:
In het project Lentohof in Klein Driene worden oude portiekflats getransformeerd tot eengezinswoningen.
externe contacten
Colofon Tekst: Marjet Korf en Sandra van Zaal, Welbions Hengelo Vormgeving: DeNK. creatieve vrijdenkers, Almelo Fotografie: Rikkert Harink, Hengelo Drukker: Lulof Druktechniek, Almelo Contactgegevens Welbions Paul Krugerstraat 44 7551 GX Hengelo www.welbions.nl E-mail
[email protected] Telefoon 074 24 68 300
