disclaimer

Pagina 1 van 6

VERKOOPPROTOCOL inzake verkoop middels vrijwillge online veiling van het object gelegen te Maastricht, Laag Gubbelstraat 7,8 10, 14 en 38 & Laag Mosae Forum 10 - 16

1.

Inleiding

1.1

ING Vastgoed Ontwikkeling B.V., statutair gevestigd te 's-Gravenhage, kantoorhoudende te 2595 AS 's-Gravenhage, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 27153258, hierna te noemen: Verkoper, – als onderdeel van het INGconcern – is voornemens het Registergoed gelegen te Maastricht, Laag Gubbelstraat 7,8 10, 14 en 38 & Laag Mosae Forum 10 - 16, hierna te noemen: het Registergoed, te vervreemden door middel van een vrijwillige online veiling.

1.2

Dit document is bedoeld om weer te geven welke uitgangspunten zijdens Verkoper te allen tijde gelden, dus ongeacht de aard van het proces en ongeacht in welke fase het proces zich bevindt. Ook in de situatie dat een geïnteresseerde zich bij Verkoper meldt en als gevolg daarvan gesprekken plaatsvinden en/of informatie wordt uitgewisseld.

1.3

Onder 'Verkoper' wordt in dit document verstaan de gerechtigde/eigenaar tot het Registergoed dan wel zijn vertegenwoordigers en/of gevolmachtigden.

1.4

Voor het Registergoed is Verkoper gekomen tot de keuze van een verkoopproces via een vrijwillige online veiling op 13 oktober 2015 via www.nationalevastgoedveiling.nl, hierna te noemen: de Website, waarbij tot 22 september 2015 de mogelijkheid wordt geboden een onderhandse bieding uit te brengen.

1.5

Voor de voorbereiding en begeleiding van het proces en het opmaken van de noodzakelijke documenten heeft Verkoper DTZ Zadelhoff v.o.f. aangewezen alsmede een notaris als veilingnotaris, zijnde mr M.J.A. Laenen, notaris te Amsterdam.

1.6

Met betrekking tot het Registergoed en het veiling/verkoopproces is de volgende informatie beschikbaar c.q. zijn de volgende voorwaarden van toepassing: 1. De door DTZ Zadelhoff v.o.f.opgestelde brochure, hierna te noemen: de Brochure; 2. Alle informatie die beschikbaar wordt gesteld via de Website; 3. Alle informatie die beschikbaar wordt gesteld in een dataroom waar toegang kan worden verkregen op aanvraag zoals omschreven in de onder 1 genoemde Brochure; 4. De concept koopovereenkomst die zal gelden tussen Verkoper en de (rechts)persoon die geboden heeft en aan wie Verkoper gegund heeft; 5. De algemene veilingvoorwaarden met Internetbieden voor vrijwillige veilingen 2013 (AVVIVV 2013); 6. Onderhavig Verkoopprotocol. Door het bieden, zowel een onderhandse bieding als het online bieden via de Website, verklaart die (rechts-)persoon dat hij bekend is met alle informatie en voorwaarden en dat hij voldoende gelegenheid heeft gehad de informatie te beoordelen die nodig is om een bieding uit te brengen.

2.

Deelname

Pagina 2 van 6

2.1

Toelating tot deelname aan de verkoopproces van het Registergoed is uitsluitend ter beoordeling van Verkoper. Toelating is nog geen bevestiging dat de betreffende gegadigde voldoet aan de (integriteits)criteria die Verkoper hanteert en een gegadigde als eventuele koper zal worden geaccepteerd.

2.2

Aan het feit dat iemand zijn interesse heeft doen blijken, kan geen enkel recht worden ontleend, ook niet om te worden uitgenodigd tot verdere deelname aan een verkoopproces.

2.3

Om te kunnen deelnemen en toegang te kunnen krijgen tot nadere informatie kan het zijn dat een gegadigde vooraf een geheimhoudingsverklaring/disclaimer/ integriteitsverklaring dient te aanvaarden.

3.

Status verkoopinformatie, geheimhouding/disclaimer

3.1

De in het kader van een verkoopproces ter zake van het Registergoed verzamelde informatie zal al dan niet gefaseerd ter beschikking gesteld worden. De informatie is ontsloten door middel van een digitale data room, waarop een (toegangs)protocol van toepassing is, welk protocol zal worden gehanteerd door DTZ Zadelhoff v.o.f.

3.2

De informatie is niet bedoeld om nader onderzoek door een gegadigde overbodig te maken, maar juist om een gegadigde in de gelegenheid te stellen in alle opzichten (eigen) onderzoek te (laten) doen, ook naar de juistheid en volledigheid van de ter beschikking gestelde informatie. De informatie is een met zorg samengestelde selectie van informatie waarover Verkoper beschikt; deze is vrijblijvend en impliceert geen garantie omtrent juistheid en volledigheid en een gegadigde kan aan de informatie geen rechten ontlenen, ook niet jegens de ingeschakelde adviseurs en/of de veilingnotaris.

3.3

Hetgeen aan gegadigden ter beschikking wordt gesteld aan informatie, is strikt vertrouwelijk. Het is van belang dat die informatie ook aldus behandeld wordt door de gegadigde en de eventuele adviseurs van die gegadigde.

4.

Uitbrengen bod/exclusiviteit

4.1

Biedingen kunnen: a. onderhands uitgebracht worden tot uiterlijk 22 september 2015, 24.00 uur zoals hierna nader onder 4.2 en 4.3 aangegeven; b. via de Website uitgebracht worden op 13 oktober 2015 zoals hierna nader onder 4.4. aangegeven.

4.2

Voor zover niet online via de Website, dient elk bod: a. schriftelijk te worden uitgebracht, bij voorkeur via het op de Website ter beschikking gestelde formulier dan wel per brief, tezamen met: een kopie van een geldig legitimatiebewijs van degene die het bod heeft ondertekend; voor zover het bod namens een rechtspersoon is ondertekend een maximaal één (1) maand oud en actueel uittreksel uit het betreffende register bij de Kamer van Koophandel, waaruit blijkt dat de persoon/personen die het bod heeft/hebben ondertekend daartoe bevoegd was/waren, alsmede de statuten van die rechtspersoon; de informatie die wordt gevraagd in het door Verkoper aan de gegadigde via de Website verstrekte formulier "Gegevens benodigd voor het uitvoeren van een CDD bij koop van onroerende zaken"; b. een concreet bedrag in euro’s te zijn, uitgaande van het principe ‘kosten koper’ als hierna sub 5.1 bedoeld;

Pagina 3 van 6

c.

de eventuele bijzonderheden te vermelden, zoals de afwijkingen van de vertrekpunten als hierna sub 5.1 bedoeld en de voorbehouden zijdens de bieder.

4.3

Een bod zoals bedoeld onder 4.2.alsmede de bij te voegen stukken dienen te worden toegezonden aan de veilingnotaris zoals aangegeven in de Brochure zodanig dat de veilingnotaris het bod uiterlijk 22 september 2015 24.00 uur heeft ontvangen. De verkoper beslist of nadien door de veilingnotaris ontvangen biedingen dan wel onvolledige biedingen nog in beraad worden genomen.

4.4

Een bod uitgebracht via de Website dient te geschieden met inachtneming van de AVVIVV2013 en het op de Website opgenomen biedprotocol en is steeds onvoorwaardelijk. Verkoper zal eerst beslissen omtrent gunning dan nadat het formulier "Gegevens benodigd voor het uitvoeren van een CDD bij koop van onroerende zaken" aan Verkoper is verstrekt en dit onderzoek naar genoegen is van Verkoper.

4.5

Het feit dat een bod (onderhands dan wel via de Website) wordt uitgebracht, ongeacht of dit indicatief of bindend is, heeft niet tot gevolg dat er verplichtingen voor Verkoper ontstaan, ook niet om (verdere) informatie te verschaffen of te onderhandelen.

4.6

Er kan zijdens Verkoper slechts sprake zijn van exclusiviteit indien zulks expliciet blijkt uit een schriftelijk stuk dat door een vertegenwoordiger van Verkoper rechtsgeldig is getekend. Uit dat stuk dient tevens te blijken de aard en omvang van die exclusiviteit, in ieder geval wat betreft de gegadigde jegens wie die exclusiviteit geldt en de maximum duur.

4.7

Een bieder/Koper heeft geen recht op een inzetpremie als bedoeld in artikel 7 van de AVVIVV2013.

5.

Algemene vertrekpunten bod/transactie

5.1

Er dient rekening mee te worden gehouden dat Verkoper in het kader van een eventuele transactie en/of een daaraan voorafgaand (aan)bod de volgende vertrekpunten hanteert: a.

b.

c.

d.

e.

Het principe 'kosten koper' (overdrachtsbelasting en eventueel verschuldigde omzetbelasting, al dan niet door het opteren voor belaste levering, en overige kosten, zoals notariskosten ter zake van de levering, kadaster et cetera zijn voor rekening van koper; een vermindering in verband met artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer dient door koper te worden vergoed aan verkoper). Een koper dient op eerste verzoek van Verkoper mee te werken aan een levering van een algemeenheid van goederen als bedoeld in artikel 37d Wet op de Omzetbelasting 1968, en/of de optie voor een met omzetbelasting belaste levering of verhuur. Is zulks niet mogelijk, dan dient koper eventuele BTWschade integraal aan verkoper te vergoeden. Het principe "as is, where is", waarin onder meer begrepen de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke staat van het object, in de ruimste zin van het woord, in het kader waarvan zijdens Verkoper aansprakelijkheidsbeperkingen van toepassing zijn. Er kan slechts sprake zijn van verplichtingen zijdens Verkoper indien de door zijn of zijn adviseur uitgebrachte schriftelijke (koop)aanbieding door de gegadigde 'voor akkoord' is getekend; dit laat onverlet het van toepassing zijn van ontbindende voorwaarden/voorbehouden zijdens Verkoper, hetgeen kan variëren van specifieke tot de gebruikelijke als hierna sub 7.2 bedoeld (onder andere besluitvorming en goedkeuringen, integriteitscriteria). Juridische levering en betaling uiterlijk 1 december 2015 en wel via het kantoor van de veilingnotaris.

Pagina 4 van 6

f. g.

h.

i. j.

k.

In geval van niet-nakoming door koper geldt een gebruikelijke boeteregeling. Voor verrekening van (huur)inkomsten geldt als peildatum de datum van de akte van levering, per welke datum tevens het inningsrisico over gaat. Deze peildatum laat gezien het "as is, where is"-principe onverlet dat aan eventuele mutaties in de huur-/gebruikssituatie tussen de totstandkoming van de koop en het passeren van de leveringsakte geen rechten kunnen worden ontleend. De (eind)afrekening van service- en/of verwarmingskosten over het kalenderjaar waarin de levering plaatsvindt, zal door en voor rekening en risico van Verkoper worden opgemaakt, Per datum van levering zal tussen Verkoper en Koper verrekening plaatsvinden van de van huurders ontvangen bijdragen in serviceen/of verwarmingskosten. Het vorenstaande geldt voor zover partijen onderling niet anders overeenkomen in de koopovereenkomst. Voor eventuele ontbindende voorwaarden/voorbehouden zijdens koper geldt een maximumtermijn van vier (4) weken na tot stand komen van de koop. Een onvoorwaardelijke bieding geniet de voorkeur. Geen mogelijkheid voor een ‘nader te noemen meester’. Indien partijen gezamenlijk een bod uitbrengen, geldt dat zij allen hoofdelijk verbonden zijn en de onderlinge relatie tussen de bieders kan Verkoper nimmer regarderen; Verkoper wordt geacht aan zijn verplichtingen te hebben voldaan als zij deze jegens één van die partijen nakomt. Koper zal betalen/financieren met rechtmatig verkregen vermogen en de betalingen worden verricht via rekeningen die worden aangehouden bij (een) financiële instelling(en) die een vergunning bezit(ten) van de Nederlandsche Bank en/of de relevante toezichthouder van een lidstaat van de Europese Unie. Bij niet of niet-tijdige nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst door de Koper, anders dan door niet-toerekenbare tekortkoming (overmacht) – waaronder ook, maar niet beperkt tot, de verplichting om tijdig een bankgarantie af te geven – verbeurt de Koper een direct zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete aan Verkoper ter grootte van tien procent (10%) van de koopsom van het verkochte. De boete laat het recht van Verkoper om verdere schadevergoeding met kosten en rente te vorderen onverlet.

5.2

Binnen de grenzen die daar in een verkoopproces aan zijn gesteld, kan bij een bod of een voorstel worden afgeweken van de vertrekpunten als hiervoor sub 5.1 bedoeld. In dat geval dienen uitdrukkelijk en schriftelijk de voorgestelde wijzigingen te worden aangegeven, in het bijzonder (maar niet beperkt tot) met betrekking tot de tekst van het eventuele concept van de koopakte.

6.

Totstandkoming koop, koopovereenkomst, stellen zekerheid

6.1

De koop wordt geacht tot stand te zijn gekomen door de aanvaarding van de (koop)aanbieding als in artikel 4 bedoeld in het geval van een onderhandse bieding dan wel door gunning in geval van een bieding via de website. Die aanvaarde (koop)aanbieding geldt alsdan als schriftelijke koopovereenkomst en op basis daarvan zal de akte van levering worden opgemaakt.

6.2

Tenzij in de (koop)aanbieding anders is bepaald, dient – onverminderd de van toepassing zijnde ontbindende voorwaarden en voorbehouden zijdens partijen – uiterlijk binnen twee (2) weken na tot stand komen van de koop, zekerheid te zijn gesteld in de vorm van een 'first demand' bankgarantie ter grootte van tien procent (10%) van de koopprijs.

6.3

Indien de bankgarantie niet of niet binnen de daarvoor gestelde termijn is gesteld, is Verkoper, ongeacht de oorzaak daarvan en zonder verdere ingebrekestelling, vrij om per de dag na datum waarop de bankgarantie gesteld had dienen te worden, zich op ontbinding te beroepen. Verkoper heeft in dat geval geen enkele verplichting meer. Dit laat onverlet het recht van Verkoper om nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.

Pagina 5 van 6

7.

Wijzigingsbevoegdheden, (interne) goedkeuringen zijdens Verkoper

7.1

Verkoper behoudt zich alle rechten voor en heeft op geen enkele wijze verplichtingen jegens een gegadigde. Verkoper is derhalve ook vrij om zonder opgaaf van redenen, ongeacht de wijze van uitnodiging en ongeacht of het een indicatief bod dan wel een onvoorwaardelijk en onherroepelijk bod betreft: het verkoopproces, daaronder begrepen de tijdslijn, te wijzigen dan wel te beëindigen; om in onderhandeling te gaan met anderen dan wel onderhandelingen op enig moment te beëindigen; niet op een bod in te gaan; een bod wel of niet te accepteren, ongeacht of het de hoogst voorgestelde koopprijs inhoudt, alsmede het evalueren casu quo beoordelen van condities en voorwaarden van enig bod; al dan niet te besluiten tot één of meer vervolgfases.

7.2

Het gehele verkoopproces alsmede de daaruit (eventueel) voortvloeiende verplichtingen en/of overeenkomsten zijn casu quo worden geacht zijdens Verkoper te zijn aangegaan onder het voorbehoud van de (interne) noodzakelijke goedkeuring(en) zijdens Verkoper dan wel noodzakelijke goedkeuringen volgens de daarvoor binnen de ING Groep geldende regels, waartoe die van directie, management van Verkoper en/of van de raad van commissarissen van de betreffende onderdelen van de ING groep dan wel van eventuele opdrachtgevers, evenals eventuele goedkeuring van een hypotheekhouder, beslaglegger, (voorzieningen)rechter, curator en eventuele andere derden. Verkoper kan bij ontbreken dan wel niet tijdig verkrijgen van (onvoorwaardelijke) goedkeuring(en) deze voorwaarde inroepen, zonder dat dit kan leiden tot enige aanspraak en/of vergoeding, daaronder begrepen eventuele schadevergoedingen. Van definitieve binding zijdens Verkoper is slechts sprake indien de vorenbedoelde goedkeuringen zijn verleend en aan de daarin eventueel gestelde (rand)voorwaarden ten genoegen van Verkoper is voldaan. Elke wijziging nadien kan wederom slechts plaatsvinden onder voorbehoud van de noodzakelijke goedkeuring(en) zoals hierboven vermeld.

8.

Door Verkoper op te vragen gegevens

8.1

Verkoper kan gedurende het gehele verkoopproces nadere gegevens en achtergronden van een gegadigde verlangen en een gegadigde wordt gescreend in het kader van 'Customer Due Diligence' onderzoek (CDD). Verkoper zal daartoe niet enkel actief stappen ondernemen, maar acht het ook van belang dat een gegadigde zelf een verklaring aflegt over – onder meer – het nimmer veroordeeld zijn wegens een delict dat de professionele integriteit van (het bedrijf van) de gegadigde aantast. Zelfs indien al een (koop)overeenkomst tot stand mocht zijn gekomen, heeft Verkoper de mogelijkheid die overeenkomst te ontbinden, indien Verkoper meent dat het in stand houden van de overeenkomst het imago van Verkoper en/of haar opdrachtgever(s) zou kunnen schaden, zonder dat dit kan leiden tot enige aanspraak en/of vergoeding, daaronder begrepen eventuele schadevergoedingen.

8.2

In verband met de door Verkoper te nemen beslissingen, kan zij aan gegadigden vragen stellen en/of nadere informatie en stukken vragen en deze stukken vervolgens vertrouwelijk door een derde doen onderzoeken. Dit kunnen bijvoorbeeld zijn van goedkeurende accountantsverklaringen voorziene jaarrekeningen, jaarverslagen, inzicht in de structuur van de groep waartoe een gegadigde behoort, bij wie (natuurlijke personen) in dat kader de (uiteindelijke) zeggenschap of het (uiteindelijke) belang berust en verklaringen omtrent de financiële positie van een gegadigde.

Pagina 6 van 6

9.

Rol Notaris/overige betrokken personen, adviseurs

9.1

Het eventueel uitwerken van de koopovereenkomst en het voorbereiden en passeren van de akte van levering, zal voor rekening van koper geschieden door de veilingnotaris. De daarvoor te hanteren kostenstructuur zal zoveel mogelijk in het proces vooraf kenbaar zijn en worden kenbaar gemaakt via de Website en de dataroom.

9.2

Afhankelijk van de aard van de opdrachtgevers kunnen specifieke algemene voorwaarden van toepassing zijn. Dit geldt ook voor de aangewezen veilingnotaris en de ingeschakelde vastgoedadviseurs.

9.3

Geen enkele medewerker van Verkoper en geen van de door Verkoper ingeschakelde derden (daaronder begrepen de ingeschakelde vastgoedadviseur en de veilingnotaris) is gemachtigd om een gegadigde met betrekking tot (het gebruik van) de Registergoederen (garantie)verklaringen te verstrekken.

10.

Correspondentie

De correspondentie en kennisgevingen aan degenen die zich hebben aangemeld danwel door Verkoper en/of door zijn ingeschakelde adviseurs zijn/worden benaderd, vindt in beginsel uitsluitend plaats per e-mail. Dit wordt geacht schriftelijk te zijn. Een en ander laat onverlet dat Verkoper en/of de notaris kunnen/kan verzoeken dat bepaalde bevestiging/stukken (ook) in hard copy moeten worden aangeleverd. 11.

Rechtskeuze

Op het gehele verkoopproces en de daaruit eventueel voortvloeiende verplichtingen danwel overeenkomsten is Nederlands recht van toepassing. ***