DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN ONTWERTEAM MET REFERENTIE 2015-038 - BIJLAGE 3. PROJECTDEFINITIE
PROJECTDEFINITIE RENOVATIEPROJECT TICHELREI
1
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE
Inhoud PROJECTDEFINITIE RENOVATIEPROJECT TICHELREI ...................................................1 Inhoud.................................................................................................................................2 1.
2.
3.
4.
Algemeen ....................................................................................................................3 1.1
Situering van het project .......................................................................................3
1.2
Context .................................................................................................................5
Missie van WoninGent .................................................................................................7 2.2.
Algemene ambitie van WoninGent ........................................................................7
2.3.
Specifieke ambitie voor het project .......................................................................7
Algemene Doelstellingen .............................................................................................8 3.1.
Ruimtelijke doelstellingen .....................................................................................8
3.2.
Architecturale doelstellingen .................................................................................8
3.3.
Constructief – Technische doelstellingen ............................................................10
Programma van eisen ................................................................................................11 4.1.
Algemeen ...........................................................................................................11
4.2.
Wooneenheden ..................................................................................................11
4.3.
Gemeenschappelijke delen .................................................................................12
4.4.
Commerciële ruimten en gemeenschapsvoorzieningen ......................................12
4.5.
Technieken .........................................................................................................13
4.6.
Stabiliteit .............................................................................................................14
4.7.
Mobiliteit en Parkeren .........................................................................................14
5.
Verloop van de opdracht ............................................................................................14
6.
Bijlagen......................................................................................................................15
2
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE
1. 1.1
Algemeen Situering van het project Het projectgebied bevindt zich in het centrum van Gent, in de wijk Sluizekens – Tolhuis Ham aan de Tichelrei 3-221 met volgende kadastrale gegevens: afdeling 1, sectie A 1297p. Het gebouw aan de Tichelrei maakt deel uit van het architecturaal geheel ‘Groene Briel’. (zie afbeelding 1, 2 en 3)
Afbeelding 1: situeringsplan
3
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE
Afbeelding 2: liggingsplan
Afbeelding 3: omgevingsplan
4
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE
1.2
Context
1.2.1. Ruimtelijke situering binnen de historische & sociale context Het gebouw in de Tichelrei dateert uit 1955 en herbergt 110 woonentiteiten waarvan 48 appartementen met 1-slaapkamer, 34 appartementen met 2 slaapkamers en 28 appartementen met 3 slaapkamers. Het gebouw maakt deel uit van een architecturaal ensemble, Groene Briel genaamd. Al in 1953 plande het Gentse stadsbestuur in het kader van de sanering van oude stadsbuurten de eerste sociale huisvesting in de Groene Briel. Het oorspronkelijke idee was dat elke Gentse huisvestingmaatschappij een woonblok zou realiseren. Kredietbeperkingen van de centrale overheid leidden echter tot uitstel van de werken. Uiteindelijk gaf de Gentse Maatschappij voor Goedkope Woningen de integrale opdracht aan ingenieur-architect Jules Trenteseau. De bestaande wijk, bijna 2 hectare groot, werd met de grond gelijkgemaakt en bebouwd met 4 flatgebouwen goed voor 270 woongelegenheden. De verspringende ramen gevat in betonnen kaders breken de eentonigheid van de gevel. Dit waren de eerste sociale woningen die op de stadsverwarming werden aangesloten. De wijk Sluizeken – Tolhuis – Ham is een multiculturele wijk met vele handelszaken, kleuter- en lagere scholen, culturele aangelegenheden zoals De Wereld en Tuin van Kina, het Algemeen ziekenhuis Sint-Lucas en de Volkskliniek. Het projectgebied is zeer gunstig gelegen, midden in een bruisend stadscentrum en palend aan een recentelijk gerenoveerd speelplein. De wijk is ook voorzien van een uitgebreid netwerk aan openbaar vervoer. 1.2.2. Planologische context Gewestplan Het projectgebied is in het Gewestplan volledig ingekleurd als woongebied. (afbeelding 4)
Afbeelding 4: gewestplan
5
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE Watertoets Het projectgebied bevindt zich niet in een overstromingszone. BPA ‘Groene Briel’i Er is een geldende BPA ‘Groene Briel’ voor het gebouw van toepassing. De huidige footprint van het gebouw omvat de bouwzone. De ruimte rond het huidige gebouw behelst open ruimte en tuinen waarin het oprichten van gebouwen of constructies niet toegelaten wordt. Bestaande toestand Plannenii: De plannen van de bestaande toestand worden pas in de 2de fase van de ontwerpenwedstrijd meegegeven. Toetsing aan de richtlijnen van VMSW C2008: - De leefruimten en de badkamers zijn voor alle wooneenheden ontoereikend qua oppervlakte en planfunctionaliteit. - Bijna alle appartementen hebben te weinig bergruimte. - De bergingen aan de keukens zijn buitenruimtes. - De totaaloppervlakte van de appartementen volgens de FS3-tabel schommelt tussen de 66% en 78% tov de WO MAX1. De huidige netto vloeroppervlakten van de appartementen liggen gemiddeld 22% lager dan de gemiddelde voorgeschreven oppervlakten van VMSW. - De lichtinval via de ramen in de leefruimten voldoen nipt aan de richtlijnen van de VMSW. Structurele toestand iii: WoninGent heeft door middel van een destructief onderzoek de bestaande draagstructuur van het gebouw laten analyseren. - De draagstructuur van het gebouwd bestaat uit kolommen – en balken (skeletbouw) die het gebouw voldoende flexibiliteit biedt. De vrije hoogte in de appartementen bedraagt 2,51m. Maar onder bepaalde doorhangende balken is de vrije hoogte slechts 2,05m. - De lift- en trapkernen kunnen niet gewijzigd worden omwille van de bestaande dilatatievoegen. - De vloerplaten van het gebouw bestaan hoofdzakelijk uit potten en balken en zijn als split level opgebouwd waarbij per traphal de vloerplaat een halve verdieping verspringt. Bouw- technische toestandiv: WoninGent heeft een inventarisatierapport voor het gebouw Tichelrei opgesteld waarin alle huidige condities van het gebouw onderzocht zijn geweest. Vooral de binnenuitrustingen en het dak zijn verouderd en verkeren in slechte staat. De elektriciteit is aan vervanging toe. 1.2.3 Erfgoedwaarde Agentschap Onroerend Erfgoedv Het gebouw vormt een onderdeel van het geheel ‘Groene Briel’, opgenomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed. Op vraag van de Dienst Monumenten en Architectuur dient er advies gevraagd te worden aan het Agentschap Onroerend Erfgoed. Stad Gent: Dienst vergunningen en Dienst Monumentenzorg en Architectuur 1
WO MAX: de toegelaten basismaximumoppervlakte per wooneenheid volgens de richtlijnen van de VMSW. De WO MAX bepaalt het maximaal financierbaar prijsplafond per wooneenheid.
6
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE Aangezien het projectgebied als bouwkundig geheel opgenomen is op de lijst van Onroerend Erfgoed, heeft de Dienst Monumentenzorg en Architectuur verschillende voorschriften gekoppeld aan de renovatie: - De bestaande gevelpanelen mogen verwijderd worden zodat de gevel geïsoleerd kan worden. De gevel mag bijgevolg naar buiten uitgedikt worden. De nieuwe gevelbekleding dient opnieuw te bestaan uit betonpanelen met dezelfde verdeling als de bestaande. - De beeldbepalende betonkaders van de lamellen en de ramen dienen behouden te blijven. Aangezien vooral de uitkragingen van de raamkaders een opvallend element in deze gevels zijn, zouden deze kaders moeten aangepast worden om ditzelfde effect te bekomen. Ook hier kan gebruik gemaakt worden van isolatie om met deze aanpassing de koudebrug van deze kaders op te heffen. - Uitkragende terrassen mogen enkel voorzien worden aan beide kopgevels. De terrassen dienen opgehangen te worden aan het gebouw. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen legt voorlopig een geveluitsprong toe van maximaal 60cm en dit vanaf een hoogte van 3m boven het maaiveld. De terrassen dienen op een harmonieuze wijze aan te sluiten op de bestaande architectuur van het gebouw en het architecturaal ensemble van de “Groene Briel”.
2.
Missie van WoninGent
2.2.
Algemene ambitie van WoninGent WoninGent wil de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden verbeteren door te zorgen voor een voldoende aanbod aan sociale huurof koopwoningen, daar waar opportuun met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen en steeds met aandacht voor de integratie in de lokale woonstructuur. WoninGent verwerft hiertoe gronden en panden voor de realisatie van sociale woonprojecten en draagt bij tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen. Het verhogen van het aantal kwaliteitsvolle en betaalbare sociale woningen is een constant streven van WoninGent en onderzoekt hiervoor verschillende pistes. In haar werking en bouwprogramma heeft WoninGent aandacht voor duurzaamheid en voor het zuinig omgaan met de schaarse grondstoffen en energiebronnen die voorhanden zijn. Naast het aanbieden van sociale woningen werkt WoninGent, in samenwerking met partners in de wijken, aan een goede leefbaarheid en aan het creëren van een aangename leefomgeving voor de bewoners. WoninGent besteedt middelen aan het begeleiden van haar bewoners en de vele woonbehoeftigen die zich bij WoninGent inschrijven als kandidaat-huurder. Als sociale huisvestingsmaatschappij bevordert WoninGent de tewerkstelling en sociale verbetering van kansengroepen door de sociale economie te steunen.
2.3.
Specifieke ambitie voor het project Na planmatig, structureel en technisch onderzoek van de bestaande toestand van het gebouw en aftoetsing bij de verschillende stadsdiensten, heeft WoninGent besloten om het gebouw volledig te renoveren. 7
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE Dit renovatieproject kadert in het renovatiebeleid die WoninGent wenst door te voeren. WoninGent wenst de bewoners van de Tichelrei een kwalitatieve woning te bieden die voldoet aan de huidige normen en eisen binnen een aangename en levendige omgeving.
3.
Algemene Doelstellingen
3.1.
Ruimtelijke doelstellingen Relatie met de omgeving Aangezien het project een deel vormt van het architecturaal geheel ‘Groene Briel’ heeft de Dienst Monumentenzorg en Architectuur specifieke vormvereisten gesteld met betrekking tot het uitzicht van het gebouw en de relatie met de omgeving. Zie verder onder artikel 3.2 Architecturale doelstellingen – stad Gent. Oriëntatie Woningen die enkel op het Noorden gericht zijn worden niet toegelaten. Indien de achterzijde van de appartementsgebouwen niet toegankelijk kunnen worden gemaakt voor de brandweer, worden doorzontypes ontworpen. Privaat/Publiek– individueel/gemeenschappelijk De grens tussen publiek en privaat moet zo eenvoudig mogelijk zijn (leesbaar, helder, éénduidig), met bijzondere aandacht voor de overgangszones zoals de inkompartijen, de eventuele hellingbanen voor rolstoelgebruikers, in -en uitritten voor het autoverkeer, de private fietsenstallingen, de private terrassen enz. Erfdienstbaarheden en mede-eigendomsconstructies worden zoveel als mogelijk geweerd. In het vigerende financieringssysteem wordt geen budget voorzien voor de aanleg van de private en gemeenschappelijke buitenruimten (zoals onder meer terrassen, tuinen,…) en circulatieruimtes. De onderhoud- en beheerkosten van zulke ruimten vallen integraal ten laste van de sociale huurder via bijkomende huurlasten die WoninGent wenst te beperken tot het strikte minimum. WoninGent voorziet terrassen bij voorkeur uitpandig zodat de beschikbare BVO2 maximaal kan worden benut voor de eigenlijke woonfuncties. Mobiliteit en parkeren Algemeen is de vigerende parkeernorm van Stad Gent te volgen. De bouwzones en –volumes worden maximaal benut voor de woonfuncties waarbij parkeren voor wagens en fietsen en andere bergingen tot een minimum worden herleid. Ondergrondse parkeergarages zijn uit economisch oogpunt te weren.
3.2.
Architecturale doelstellingen Beeldkwaliteit Algemeen zorgen de gevels mee voor een harmonieuze samenhang en integratie in de omgeving, maar deze dienen ook en vooral ontworpen te worden in functie van de achterliggende woonfuncties en hun woonkwaliteit (voldoende lichtinval, zichten,
2
BVO = BrutoVloerOppervlakte
8
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE bemeubelbaarheid,…) Een boeiende gevelarchitectuur mag zich niet beperken tot een mooi beeld maar vormt ook de vertaling van een logische structurele planopbouw. Planmatige repetitie van de schakeling van woonentiteiten is voor sociale huisvesting economisch voordelig, beheer- en gebruiksvriendelijk. In dit specifiek project is de gevelarchitectuur reeds bepaald omwille van het architecturaal ensemble ‘Groene Briel’. (zie verder art 3.2 Architecturale doelstellingen – stad Gent) Leesbaarheid De gebouwen moeten een duidelijke toegang hebben met bijzondere aandacht voor de grens tussen privaat en publieke ruimte. Betaalbaarheid WoninGent bouwt en renoveert prijsbewust binnen bepaalde prijsplafonds (vigerende financieringssystemen van de VMSW). De betaalbaarheid start reeds bij de concept- en ontwerpfase. Het is de keuze van WoninGent om te ontwerpen binnen 95% van de vigerende financieringsplafonds. WoninGent speelt een voortrekkersrol op het gebied van duurzaamheid van haar gebouwen maar houdt hierbij rekening met haar doelgroep en met de beperkingen op het gebied van financiering. Onderhoud In haar bouwprogramma legt zij de focus op duurzaam, ecologisch, onderhoudsarm en beheer- en gebruiksvriendelijk bouwen. De ontwerper zal hiertoe op creatieve wijze aandacht hebben voor het spanningsveld die vaak heerst tussen woon- en bouwpraktijk. Het laag houden van de huurlasten vraagt aandacht voor onderhoudsarme materialen en gemakkelijk te onderhouden gemene delen. WoninGent blijft eigenaar van de huurwoningen en wenst de woningen voor minimum 60 jaar goed en kwaliteitsvol uit te baten en te beheren. Deze doelstelling kan niet slagen zonder dat dit mee wordt genomen in het ontwerp. Leefbaarheid en sociale controle Gemeenschappelijke ruimten: Een goede levens- en woonkwaliteit voor de bewoners kan bekomen worden door o.a. gemeenschapsvormen te ontwerpen die samengesteld zijn uit een beperkt aantal woningen. Het aantal woningen en bewoners per inkompartij, per lift en per trap wordt bij voorkeur beperkt tot circa 25 à 30 woningen. Anderzijds dient rekening gehouden te worden met een minimum van aantal wooneenheden per lift en/of trap om de huurlasten betaalbaar te houden voor de doelgroep. Privatieve ruimten: WoninGent streeft naar een maximum aan ruimtelijkheid welke wordt verzekerd door in de oppervlaktesimulatietabel te streven naar 100% WO-meting.3 Aandachtspunten voor elke woonruimte zijn: goede maatverhoudingen, vlotte interne en beperkte circulatiepatronen, rationele opstelling en draairichting van deuren en ramen. Een doelgerichte of polyvalente functionaliteit met een maximale bemeubelbaarheid staat voorop. Flexibiliteit
3
WO-meting = woningoppervlakte Som van de oppervlakten per woonlaag, gemeten tussen de afgewerkte binnenzijde van de buitenwanden en vanaf 150 cm hoogte. In afwijking op de netto bewoonbare oppervlakte, bevat de WO-meting dus ook de oppervlakte ingenomen door binnenwanden, leiding- en verluchtingskokers binnen de woning, bergingen, vides, circulatieruimte en trappen. Trapvides mogen worden mee gemeten, volledig open videruimte niet.… (cfr C2008 7.4 Oppervlaktenorm)
9
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE De structuur en haar opbouw van de gebouwen houdt maximaal rekening met toekomstige flexibele en polyvalente invullingen. WoninGent streeft bovendien naar aanpasbaar of levenslang wonen voor zover dit past binnen de financieringsplafonds. Diversiteit De diversiteit binnen de doelgroep van bewoners vraagt uiteraard ook een rijke variatie aan typologieën van appartementen, die meer zijn dan de variatie volgens aantal slaapkamers. Talrijke kwalitatieve componenten zullen de diversiteit en kwaliteit van de typologieën bepalen zoals oriëntatie, belichting, bezonning en schaduw, zicht, planindeling, inwendige circulatie, buitenruimte, enz. Toegankelijkheid Algemeen dient er steeds voldaan te worden aan de regelgeving van de toegankelijkheid. Het laden en lossen voor verhuisbewegingen, huisvuilophaling, enz. moet vanaf de conceptfase mee bedacht en ontworpen worden. Wetgeving en normeringen Het project dient te voldoen aan alle huidige wetgevingen en normeringen, waaronder ook het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent. Specifiek kan de brandweer voor een aantal aspecten strengere eisen opleggen dan de geldende federale normen. Het behoort tot de kerntaak van het ontwerpteam om steeds de noodzakelijke informatie inwinnen bij brandweer en andere bouw-verordenende overheden (ivago, nutsvoorzieningsmaatschappijen,…). Desideratavi WoninGent heeft vanuit haar ruime ervaring een document opgesteld waarin zowel conceptuele als bouw-technische aanbevelingen zijn opgenomen. Dit document wordt op regelmatige basis herzien.
3.3.
Constructief – Technische doelstellingen Geïntegreerd ontwerpen De technische installaties en de gebruikte materialen in de gebouwen (inbegrepen technisch onderhoud, onderzoek- en herstellingswerken) zijn eenvoudig en gebruiksvriendelijk voor zowel de bewoners als voor het onderhoudspersoneel. De gebruikte bouwmaterialen, bouwmodaliteiten en technologieën worden gekozen in functie van eenvoudige handleidingen en gebruikshandelingen en dit reeds vanaf de conceptfase. Duurzaamheid Tussen vandaag en 2021 zullen Europese en Vlaamse richtlijnen omgezet worden in normen, met een steil verstrengingspad vanaf 2014. Daarom is voor alle projecten een integrale duurzame benadering noodzakelijk, dat meer behelst dan louter energetische aspecten. Weliswaar aangepast aan de doelgroep en de sterk wisselende huurders, en uiteraard rekening houdend met alle primaire programma-eisen en de vigerende financieringsplafonds. De toereikende financiering moet door de overheden voorzien worden voor zowel de projectinvesteringen als voor de jarenlange onderhoudskosten (gedurende de volledige afschrijvings- en onderhoudsperiode van de gebouwen). Duurzame concepten moeten betaalbaar zijn op korte termijn, maar moeten zowel voor de maatschappij als voor de individuele bewoner rendabel zijn op (middel)lange termijn. 10
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE
Binnenklimaat en luchtkwaliteit WoninGent streeft naar een gezond binnenklimaat op lange termijn in haar woningvoorraad waarbij voldoende rekening gehouden wordt met de doelgroep. Indien regelgeving dit vereist, zal worden voorzien in gedwongen ventilatie die een gemakkelijk onderhoud toelaat vanuit de gemene delen. Voor de opwekking van warm water voor verwarming en eventueel sanitair dient een onderzoek te gebeuren naar een economische en energetische optimalisatie. Het plaatsen van een collectief systeem geniet de voorkeur. WoninGent wenst de economisch meest voordelige en gebruiksvriendelijke oplossing voor zowel de bewoners als voor het onderhoudspersoneel. Het blijft een streefdoel om te voorzien in eenvoudige systemen met een lage onderhoudskost.
4.
Programma van eisen
4.1.
Algemeen De gebouwen dienen te beantwoorden aan de richtlijnen van de VMSW, terug te vinden in de documenten A2001,Bijzonder Technisch Bestek, en C2008 of de latere versies ervan (www.vmsw.be). Daarnaast verwijst WoninGent naar eigen gebundeld in een desideratalijst.
4.2.
Wooneenheden Het aantal wooneenheden en hun mix aan typologieën is gebaseerd op de kandidatenwachtlijst van WoninGent voor de wijk en de bestaande mix aan typologieën in het te renoveren gebouw. Overzicht van de bestaande aantal woonentiteiten, vloeroppervlakten (inclusief de half ondergrondse bouwlaag):
typologieën
en
Half ondergr/ glv niv +1 niv +2 niv +3 niv +4 niv +5
type 1/2 2 6 6 6 3 6
type 2/3 2 4 4 4 4 4
type 3/4 0 4 4 4 4 4
totaal 4 14 14 14 14 14
BVO 839 m² 1040 m² 1040 m² 1040 m² 1040 m² 1040 m²
niv +6
3
4
4
14
1040 m²
niv +7
6
4
4
14
1040 m²
niv +8
4
4
0
8
646 m²
totaal
48 44%
34 31%
28 25%
110 100%
8765 m²
bruto
Na de renovatiewerken zal het gebouw gezinnen van 1 tot 5 personen huisvesten onder de vorm van 1 t.e.m. 3 slaapkamerappartementen waarbij 2 kinderen op 1 slaapkamer kunnen toegelaten worden mits zij voldoen aan de vereiste oppervlaktes.
11
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE Het overzicht toont de verhouding die WoninGent wenst na te streven bij renovatie. Verder ontwerpend onderzoek zal dit nog verfijnen.
Verhouding volgens wachtlijst
1 slaapkamer
Verhouding in bestaande gebouwen 44 %
65 %
45 %
2 slaapkamers
31 %
9%
30 %
3 slaapkamers
25 %
22 %
25 %
Richtinggevend voor renovatie
Normaliter vraagt WoninGent om elke woonentiteit te voorzien van een bruikbare, private buitenruimte, maar gezien de architecturale waarde van het project zijn er enkel uitpandige terrassen mogelijk op de 2 koppen van het gebouw. (zie verder art 3.2 Architecturale doelstellingen – stad Gent) Gezien WoninGent ernaar streeft haar huurders te vrijwaren van hoge huurlasten, zullen deze privatieve buitenruimten beperkt gehouden worden tot het strikt noodzakelijke. Alle andere appartementen zullen niet over een uitpandig terras kunnen beschikken. Voor rolstoelgebruikers dient er gestreefd te worden naar 5% aangepaste woonentiteiten met 1 slaapkamer. De aangepaste woonentiteiten dienen bij voorkeur onafhankelijk van de liften te functioneren. Uitzonderlijk is dit op een verdieping toegelaten om restvolumes economisch te maximaliseren. Per aangepaste woning dient er een aparte berging voorzien te worden voor het opladen van elektrische rollators.
4.3.
Gemeenschappelijke delen Naast de wooneenheden gemeenschappelijke ruimtes.
-
-
-
-
4.4.
zal
het
ontwerp
ook
voorzien
in
een
aantal
voldoende bergruimte voor het stallen van fietsen. De ruimtes moeten gemakkelijk toegankelijk en beheerbaar zijn met een optimale sociale controle. Er worden bij voorkeur maximaal 20 fietsen per fietsenberging voorzien met de mogelijkheid om aparte fietskluizen te voorzien. eventuele lokalen ten behoeve van vuilnisophaling, te voorzien en in te richten conform het beleid en de vigerende regelgeving van Ivago. Alle appartementen moeten over een voldoende grote berging beschikken conform de normen van de VMSW. De ruimte voor brievenbussen, is van buitenaf bereikbaar voor postbezorgingen en te ledigen van binnenuit. alle nodige technische lokalen zoals o.a. de tellerlokalen, waterdrukverhogingsinstallatie, - technische schachten/ruimtes waar elementaire kranen, afsluiters en brandcentrales zijn toegankelijk in functie van onder meer de veiligheid… het bestaande lokaal voor stadsverwarming dient behouden te blijven. Het integreren van een hoogspanningscabine indien noodzakelijk. Advies is in te winnen bij Eandis.
Commerciële ruimten en gemeenschapsvoorzieningen Er worden geen commerciële of gemeenschapsruimten voorzien. 12
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE
4.5.
Technieken Warmteproductie Centrale verwarming: Stadsverwarming EDF Luminus In het gebouw Tichelrei bevindt zich de installatie van de gemeenschappelijke stadsverwarming.Deze installatie voorziet de gebouwen aan de Tichelrei en het Winston Churchillplein van warmte voor de centrale verwarming. De verwarmingskring bestaat uit een hoofdcollector met 2 kringen en elk appartement beschikt over individueel te regelen radiatoren in elke leefruimte Het sanitair warm water wordt in elk appartement individueel aangemaakt dmv een aparte doorstroomketel . De verwarmingsinstallatie is aan vernieuwing toe, zowel de primaire kring (stadsverwarming) als de secundaire kring (warmtedistributienetwerk) in functie van de aangepaste woontypologie . WoninGent wenst na de renovatiewerken de economisch meest voordelige en gebruiksvriendelijke oplossing voor zowel de bewoners als voor het onderhoudspersoneel.
Via een grondige analyse zal worden bepaald welk systeem optimaal is en hoe dit kan worden gerealiseerd. Hierbij volgende vragen: - Welke onderdelen dienen vernieuwd te worden? - Is het opportuun om het stadsverwarmingssysteem ook te voorzien voor het sanitair warm water? - Welk systeem is het meest economische? - Welk systeem is het gebruiksvriendelijkste voor de bewoners en voor het onderhoudspersoneel van WoninGent? - Welke impact heeft de EPB-wetgeving op de verschillende verwarmingsmogelijkheden? - Momenteel wordt de verwarming per woonentiteit door WoninGent aan de hand van verdampingsmeters afgerekend. EDF Luminus zou tegen vergoeding, de individuele afrekening ook zelf kunnen organiseren. Wat is hiervan de prijskwaliteitsverhouding? - Hoe en wanneer kan er best overgegaan worden tot de renovatie van de installatie, gezien ook de huidige installatie ook het gebouw aan het Winston Churchillplein voedt? Waterdrukinstallatie & waterontharding Het gebouw Tichelrei is ook voorzien van een gemeenschappelijke waterdrukverhogingsinstallatie. Deze pompengroep met frequentieregeling en cascadesysteem voorziet de gebouwen aan de Tichelrei, het Winston Churchillplein en de Baviaanstraat van voldoende druk op de koude waterleidingen. Een hoofdleidingnetwerk heeft per appartement een aftakking met individuele watermeter en afsluitkraan binnenin de woning. De waterdrukverhogingsinstallatie dient niet volledig vernieuwd te worden. Er dient wel een analyse opgesteld te worden over de huidige werking en technische specificaties en het al dan niet vervangen van bepaalde leidingen in functie van de nieuwe indeling van appartementen in het gebouw. Hierbij volgende vragen: - Welke onderdelen dienen vernieuwd te worden? 13
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE -
Kunnen de nodige werken uitgevoerd worden rekening houdend met de voeding naar de gebouwen aan het Winston Churchillplein en de Baviaanstraat?
Ventilatie Het huidige ventilatiesysteem is vermoedelijk een systeem A (natuurlijke ventilatie) te zijn met behulp van bemalpotten in de schachten. Nader onderzoek zal uitsluitsel geven of en in welke mate het ventilatiesysteem dient vernieuwd te worden.
4.6.
Stabiliteit Het nieuwe ontwerp zal met de bestaande structurele toestand en de bijhorende beperkingen zoals o.a. de split-levels en de doorhangende balken, rekening moeten houden. De doorhangende balken waarbij de vrije hoogte beperkt wordt tot 2,05m , mogen zich niet in een leefruimte situeren.
4.7.
Mobiliteit en Parkeren Algemeen gelden de voorschriften van het vigerende Parkeerplan van de stad Gent. Meer info vindt u op de website van de stad. Gezien het behoud van het gebouw en het feit dat het gebouw niet uitgebreid kan worden, zullen er geen private parkeerplaatsen voorzien worden.
5.
Verloop van de opdracht Conform de overeenkomst bouwheer - ontwerpteam van WoninGent cvba-so verloopt de opdracht in 6 fasen: 1. Voorstudie (voorstudie - schetsontwerp) 2. Voorontwerp 3. Definitief ontwerp (stedenbouwkundige vergunning – definitief ontwerp) 4. Basis aanbesteding (opmaak aanbestedingsdossier en nazicht aanbestedingen) 5. Uitvoeringsfase (leiding en controle der werken) 6. Bijstand tijdens de voorlopige en definitieve opleveringen en garantieperiode Deze 6 klassieke fases zijn geïntegreerd in het BouwProjectVerloop eigen aan de sociale huisvestingssector en rekening houdend met de toepasselijke verschillende overheidsinstanties en- procedures. De ingesloten modelplanningvii geeft een beeld weer van de verschillende stappen die het project doorloopt. De opdrachtgever behoudt het recht om de opdracht te beëindigen na elk van de diverse fasen, mits betaling van de contractueel hiervoor voorziene vergoeding. Timing Renovatieproject Tichelrei: Het gebouw Tichelrei komt in aanmerking voor een investeringssubsidie voor energiezuinige renovatie voor een maximum bedrag van €1.300.000. Om deze subsidies te kunnen bemachtigen moeten de werken vóór 2018 aanvatten en vóór eind 2020 voorlopig opgeleverd zijn. Deze timing dient strikt gerespecteerd te worden.viii 1. Voorstudie augustus 2015 – juni 2016 2. Voorontwerp juni 2016 – oktober 2016 3. Definitief ontwerp oktober 2016 – juni 2017 4. Basis aanbesteding juni 2017 – december 2017 14
DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE 5. Uitvoeringsfase 6. Voorlopige Oplevering
6.
start december 2017 september 2019
Bijlagen De bijlagen worden pas in de 2de fase van de ontwerpenwedstrijd meegegeven. i
BPA Binnenstad – deel Tolhuis: plan + voorschriften Plannen bestaande toestand iii Verslag destructief onderzoek Ingenieursbureau Norbert Provoost bvba iv Inventarisatierapport Tichelrei v Uittreksel uit inventaris Agentschap Onroerend Erfgoed vi Desiderata vii Modelplanning viii Subsidieovereenkomst stad Gent - WoninGent ii
15
