Projectdefinitie Blue Gate Antwerp

BLUE GATE ANTWERP NV

Projectdefinitie Blue Gate Antwerp BIJLAGE 1 BIJ DE SELECTIELEIDRAAD BLUE GATE ANTWERP

INHOUDSTAFEL INHOUDSTAFEL ....................................................................................................................2 INLEIDING ...........................................................................................................................4 OMSCHRIJVING VAN HET PROJECT ..........................................................................................6 1. VOORGESCHIEDENIS ..................................................................................................6 1.1. Intentieovereenkomst 2006 ..................................................................................6 1.2. Projectvennootschap Blue Gate Antwerp NV.............................................................6 1.3. Business plan 2008.............................................................................................. 6 1.4. Politiek akkoord 2009 ..........................................................................................6 1.5. Brownfieldconvenant + termsheet 2009 ..................................................................6 1.6. Strategisch masterplan Blue Gate Antwerp 2011 ......................................................7 1.7. Studies voortraject .............................................................................................. 7 2. SITUERING ...............................................................................................................8 2.1. Blue Gate Antwerp .............................................................................................. 8 2.2. Plangebied .........................................................................................................9 2.3. Projectgebied ................................................................................................... 10 2.4. Zone stedelijke activiteiten ................................................................................. 11 2.5. Petroleumcluster ............................................................................................... 11 2.6. Omliggende projectgebieden ............................................................................... 11 3. VISIE EN AMBITIE .................................................................................................... 14 3.1. Unique Selling Proposition................................................................................... 14 3.2. Ambitie ........................................................................................................... 15 3.3. Eco-effectiviteit................................................................................................. 18 RANDVOORWAARDEN VAN HET PROJECT ................................................................................ 20 1. OPDRACHTGEBIED ................................................................................................... 20 2. GRONDPOSITIES...................................................................................................... 21 2.1. Eigendomsstructuur........................................................................................... 21 2.2. Huidige gebruikers ............................................................................................ 22 2.3. Herlocalisatie opslagzone ATAB............................................................................ 23 2.4. Bestaande spoorontsluitingen .............................................................................. 23 2.5. Seveso-activiteiten ............................................................................................ 23 3. PROJECTSTRUCTUUR ................................................................................................ 24 3.1. Projectvennootschap Blue Gate Antwerp NV........................................................... 24 3.2. Rol publieke partijen .......................................................................................... 25 3.3. Participatieve publiek-private samenwerking .......................................................... 26 3.4. Logistieke zone ................................................................................................. 28 4. BESTEMMING .......................................................................................................... 29 4.1. Strategisch-Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen ..................................................... 29 4.2. Mobiliteitsplan Antwerpen ................................................................................... 30 4.3. GRUP grootstedelijk gebied Antwerpen.................................................................. 31 5. PROGRAMMA ........................................................................................................... 32 5.1. Zone voor slimme logistiek ................................................................................. 33 5.2. Gemengd regionaal bedrijventerrein ..................................................................... 34 5.3. Weginfrastructuur ............................................................................................. 35 5.4. Groene corridor................................................................................................. 35 6. VERONTREINIGINGSSITUATIE/WATERHUISHOUDING/TOPOGRAFIE.................................. 36 6.1. Verontreinigingssituatie...................................................................................... 36 6.2. Waterhuishouding ............................................................................................. 38 6.3. Hydrologische studie.......................................................................................... 39 6.4. Topografie ....................................................................................................... 39 7 ERFGOED/LANDSCHAP .............................................................................................. 42 7.1. Industrieel erfgoed ............................................................................................ 42 7.2. Archeologie ...................................................................................................... 44 7.3. Landschap ....................................................................................................... 45 8 STEDENBOUW EN BEELDKWALITEIT ............................................................................ 46 8.1 Strategisch masterplan Blue Gate Antwerp ............................................................ 46

Projectdefinitie Blue Gate Antwerp

2 van 58

8.2 Beeldkwaliteitsplan ............................................................................................ 46 ENERGIE................................................................................................................. 47 9.1 Energiepositieve ontwikkeling.............................................................................. 47 9.2 Prognose energiebehoefte................................................................................... 48 9.3 Warmtenet....................................................................................................... 49 9.4 Smart grid ....................................................................................................... 50 9.5 Bio-warmtekrachtkoppeling................................................................................. 50 9.6 Windturbines .................................................................................................... 51 9.7 Photovoltaïsche zonnepanelen ............................................................................. 51 10 MOBILITEIT............................................................................................................. 51 10.1 Zacht verkeer ................................................................................................... 51 10.2 Openbaar vervoer ............................................................................................. 52 10.3 Privaat transport ............................................................................................... 52 10.4 Watergebondenheid........................................................................................... 52 10.5 Spoorontsluiting................................................................................................ 53 11 CHARTER ................................................................................................................ 53 12 PLANNING............................................................................................................... 55 13 BEHEER .................................................................................................................. 56 14 COMMUNICATIE ....................................................................................................... 56 SLOT ................................................................................................................................ 58 9


3 van 58

INLEIDING De stad Antwerpen en het Vlaams Gewest wensen de braakliggende gronden van Blue Gate Antwerp te saneren en te herontwikkelen tot een eco-effectief watergebonden bedrijventerrein. De voorbije jaren werden vanuit de projectvennootschap Blue Gate Antwerp NV de nodige voorbereidingen getroffen om de ambities van de publieke partijen en de randvoorwaarden die op de herontwikkeling van toepassing zijn scherp te krijgen. Daarbij is Blue Gate Antwerp NV op een punt gekomen waarbij enerzijds deze ambities en randvoorwaarden voor de herontwikkeling voldoende duidelijk zijn en anderzijds voldoende flexibiliteit behouden blijft voor de inbreng vanuit een private partner. Blue Gate Antwerp NV wenst daarom een private partner aan te trekken om op basis van een publiek-private samenwerking (PPS) de effectieve sanering en herontwikkeling van Blue Gate Antwerp op te starten.

Het PPS-project dat gerealiseerd zal worden door de private partner in samenwerking met Blue Gate Antwerp NV bestaat in beginsel uit volgende onderdelen: -

de volledige projectcoördinatie;

-

de afbraak van een aantal bestaande gebouwen en industriële installaties, bouwrijp maken en ophoging (conform de van toepassing zijn regelgeving);

-

de opmaak van een bodemsaneringsproject en uitvoering van sanering, inclusief alle daartoe noodzakelijke handelingen (beheersmaatregelen, monitoring, nazorg, …);

-

de opmaak van een inrichtingsplan en opmaak respectievelijk indiening van alle vereiste plannen en vergunningsaanvragen;

-

de aanleg van weginfrastructuur en openbaar domein, inclusief een groene corridor tussen de Hobokense Polder en Knoop-Zuid;

-

realisatie en exploitatie van de logistieke zone 2, inclusief stadsregionaal watergebonden distributiecentrum (SWDC), waarbij evenwel rekening dient te worden gehouden met hetgeen in deel 3 “Randvoorwaarden van het PPS-project”, punt 3.4. “Logistieke zone” hierna wordt bepaald;

-

realisatie (al of niet inclusief vastgoedontwikkeling) en vermarkting van de zone voor onderzoek & ontwikkeling (O&O) en groene productiebedrijven;

-

productie en distributie van hernieuwbare energie conform doelstelling energie-positief bedrijventerrein;

-

de opzet van een beheersstructuur (parkmanagement);

-

het structureren en aantrekken van financiering;

-

communicatie (B2B en B2C).


4 van 58

De publiek-private samenwerking wordt vastgelegd in een overeenkomst (PPS-overeenkomst) waarin duidelijke afspraken worden opgenomen rond onder meer: -

de ambities en randvoorwaarden van de herontwikkeling;

-

de toewijzing van rechten op de gronden;

-

de taakverdeling tussen de publieke en private partijen;

-

de toewijzing van verantwoordelijkheden en risico’s tussen de publieke en private partijen;

-

de modaliteiten voor de verdeling van lusten en lasten tussen de publieke en private partijen;

-

de operationele werking en besluitvormingsstructuur;

-

de timing voor de uitvoering van de herontwikkeling.

De concrete modaliteiten van de PPS-overeenkomst maken onderwerp uit van onderhandelingen tussen Blue Gate Antwerp NV en de aan te trekken private partner.

De publieke partijen leggen hun onderlinge afspraken en minimale eisen voor het project tegen eind september 2012 vast in een publiek protocol.

Stad Antwerpen en het Vlaams Gewest leggen eveneens afspraken vast rond een aantal basisprincipes en omkaderende voorwaarden inzake onder meer mobiliteit en erfgoed. Deze afspraken worden gebundeld in een addendum aan het brownfieldconvenant Petroleum Zuid.


5 van 58

OMSCHRIJVING VAN HET PROJECT 1. VOORGESCHIEDENIS 1.1. Intentieovereenkomst 2006 De Stad Antwerpen, vertegenwoordigd door Actieve stad/Werk en Economie (WNE), het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoed en stadsprojecten voor Antwerpen (AG VESPA), Waterwegen en Zeekanaal NV (W&Z) en ParticipatieMaatschappij Vlaanderen NV (PMV) ondertekenden op 12 april 2006 een intentieverklaring met het oog op de herontwikkeling en herbestemming van de verlaten en verontreinigde terreinen van de Investeringszone Petroleum Zuid in Antwerpen.

1.2. Projectvennootschap Blue Gate Antwerp NV In het kader van deze intentieverklaring werd op 21 december 2007 de projectvennootschap GO IPZ NV opgericht als operationeel uitvoeringsinstrument voor de voorbereiding van de sanering en herontwikkeling van Investeringszone Petroleum Zuid. Op 27 april 2011 wijzigde de naam van de projectvennootschap naar Blue Gate Antwerp NV.

1.3. Business plan 2008 Op 10 juli 2008 maakte Blue Gate Antwerp NV een business plan, inclusief financieel plan, voor de herontwikkeling van Petroleum Zuid over aan de Vlaamse regering. Dit business plan was gebaseerd op de resultaten van diverse deelstudies inzake bodem, waterhuishouding, markt- en sectoranalyse, mobiliteit, stadsdistributie, juridisch en fiscaal kader en ruimtelijke herontwikkelingsvarianten. Het business plan vormde de basis voor de opmaak van een politiek akkoord tussen stad Antwerpen en Vlaanderen.

1.4. Politiek akkoord 2009 Op 30 april 2009 werd een politiek akkoord afgesloten tussen de stad Antwerpen en Vlaanderen betreffende “Een watergebonden bedrijventerrein met voetbalstadion op Petroleum Zuid”. In dit akkoord geven stad Antwerpen en Vlaanderen aan Blue Gate Antwerp NV het mandaat om de sanering en herontwikkeling van Blue Gate Antwerp effectief te realiseren binnen het kader van het business plan en de op dat moment nog op te stellen termsheet.

1.5. Brownfieldconvenant + termsheet 2009 Op 29 mei 2009 keurde de Vlaamse regering het brownfieldconvenant “Investeringszone Petroleum Zuid” goed. Gelijktijdig keurden de Vlaamse regering en de partijen van de intentieovereenkomst de “Termsheet Antwerpen-Vlaanderen” goed, waarin de projectstructuur en de rol en taken van de diverse partijen verder worden gedetailleerd op basis van het politiek akkoord.


6 van 58

1.6. Strategisch masterplan Blue Gate Antwerp 2011 Op 24 mei 2011 keurde de raad van bestuur van Blue Gate Antwerp NV het strategisch masterplan Blue Gate Antwerp goed. Dit strategisch masterplan werd vervolgens op 14 juni 2011 voorgelegd aan het Beheerscomité Blue Gate Antwerp, het politiek overleg tussen de Vlaamse Regering en het stadsbestuur van Antwerpen. Het strategisch masterplan legt de randvoorwaarden voor de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp vast.

1.7. Studies voortraject In het verleden werden diverse onderzoekrapporten opgemaakt met betrekking tot het project. De inhoud van deze onderzoeksrapporten wordt aan de kandidaten op een louter informatieve basis meegedeeld en bindt Blue Gate Antwerp NV niet. Het gaat om volgende onderzoeksrapporten: -

Gedetailleerd bodemonderzoek (Arcadis Belgium, 2008);

-

Saneringsconcept, inclusief risico-evaluatie (Arcadis Belgium, 2008);

-

Bureauonderzoek Archeologie (Group Monument, 2008);

-

Mobiliteitsstudie (Tritel, 2008);

-

Opmaak ruimtelijke varianten (Hub, 2008);

-

Maatschappelijke kosten-batenanalyse (Rebel Group, 2008);

-

Haalbaarheidsstudie SWDC (Rebel Group, 2008);

-

GRUP grootstedelijk gebied Antwerpen, deelgebied Petroleum Zuid (RWO, 2009);

-

Plan-MER bij GRUP grootstedelijk gebied Antwerpen, deelgebied Petroleum Zuid (RWO, 2009);

-

Opmetingsplan (Teccon, 2010);

-

Inventaris International Oil (Arcadis Belgium, 2010);

-

Archeologisch Vooronderzoek (Raap, 2011);

-

Strategisch Masterplan Petroleum Zuid (BGA NV, 2011);

-

Inventarisatie Industrieel erfgoed (Visie & Erfgoed, 2011);

-

Haalbaarheidsstudie energie (Ingenium, 2011);

-

Studie Goederenstroomanalyse (Buck Consultants International/Arcadis, 2011);

-

Beeldkwaliteitsplan (HUB_LAND_ORIGIN, in uitvoering);

-

Project-MER, uitvoering).

inclusief

hydrologische

studie

en

BATNEEC-studie

(Arcadis

Belgium,

in

De onderzoeksrapporten zijn per mail aan te vragen bij dhr Kevin Coomans via [email protected].


7 van 58

2. SITUERING 2.1. Blue Gate Antwerp Blue Gate Antwerp is een uitgestrekt en strategisch gelegen, doch momenteel onderbenut gebied in de zuidelijke rand van de stad Antwerpen. Het grotendeels verlaten en braakliggende terrein, ooit het hart van de Europese petroleumindustrie, krijgt een nieuwe bestemming. De zwaar vervuilde terreinen worden de komende jaren gesaneerd om zo plaats te bieden aan een overslagterminal voor binnenvaart met een logistiek distributiecentrum en een bedrijventerrein voor hoogwaardige productie en onderzoek & ontwikkeling-activiteiten. Door het gebied zal ook een groene corridor lopen die de Hobokense Polder met Knoop-Zuid verbindt.

Petroleumcluster: ontwikkeling na 2035

Logistieke zone (2013-2014): ca. 14ha

Zone stedelijke activiteiten: afzonderlijke ontwikkeling

Bedrijventerrein (2015–2025): • ca. 14 ha productie • ca. 12 ha O&O • ca. 14,5 groene corridor

Figuur 1 Situering Blue Gate Antwerp (oppervlaktes en timing zijn indicatief)


8 van 58

2.2. Plangebied Het plangebied (zoals gedefinieerd in het brownfieldconvenant) bestaat uit de bedrijvenzone, de zone voor stedelijke activiteiten en de petroleumcluster. Het plangebied is ongeveer 113ha groot en omvat eigendommen van de stad Antwerpen, Waterwegen en Zeekanaal NV, het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen en het Vlaams Gewest.

Figuur 2 Plangebied


9 van 58

2.3. Projectgebied Het projectgebied (zoals gedefinieerd in het brownfieldconvenant1) bestaat uit het plangebied zonder de petroleumcluster. Het projectgebied is ongeveer 73ha groot en omvat eigendommen van de stad Antwerpen, Waterwegen en Zeekanaal NV en het Vlaams Gewest. De Leigracht maakt geen onderdeel uit van het projectgebied.

Figuur 3 Projectgebied

1

Het projectgebied zoals momenteel gedefinieerd in het brownfieldconvenant dient nog te worden uitgebreid met

de gronden van het voormalig spooremplacement door middel van een realisatieconvenant. W&Z neemt hiertoe op korte termijn de nodige initiatieven.


10 van 58

2.4. Zone stedelijke activiteiten Op de kop van Blue Gate Antwerp is ruimte voor een voetbalstadion voor 25.000 toeschouwers, uitbreidbaar tot 40.000. Daarnaast kan een flankerend commercieel programma voorzien worden. Dit programma bestaat uit maximaal 15.000m² detailhandel en 4.500m² kantoren. Functies uit de recreatieve en sportieve sector (bvb fitness, squash, sporthal, …) kunnen hieraan nog toegevoegd worden voor zover dit stedenbouwkundig verantwoord is binnen de opgegeven ruimte van de zone voor stedelijke activiteiten. Het stadiongebouw en eventueel naastliggende gebouwen voor een commercieel programma moeten architecturaal hoogwaardig zijn, duurzaam en stedenbouwkundig afgestemd worden op de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp en de Scheldekaaien. De herontwikkeling van de zone voor stedelijke activiteiten maakt géén voorwerp uit van de voorliggende opdracht. De herontwikkeling van de zone voor stedelijke activiteiten zal worden uitgevoerd vanuit een organisatorisch en financieel afzonderlijke projectstructuur, aangestuurd door AG VESPA. De publieke partijen maken wel de nodige afspraken met betrekking tot de aanleg van de groene corridor en de weginfrastructuur in de zone voor stedelijke activiteiten.

2.5. Petroleumcluster De petroleumcluster is het gebied in het noordwesten van het plangebied met de nog actieve petroleumbedrijven. De petroleumcluster is circa 40 ha groot en omvat eigendommen van het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen, de stad Antwerpen en het Vlaams Gewest. Volgende bedrijven beschikken nog over een concessie tot 2035: BP Belgium, Kuwait Petroleum, AVIA/ALCA Petroleum Company en ATAB. Naast ATAB bevindt zich de helikopterbasis Concordimo. Stad Antwerpen onderzoekt de mogelijkheden voor een eventuele overdracht van de Petroleumcluster van het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen naar de stad Antwerpen zodat het projectgebied op termijn kan uitgebreid worden met de petroleumcluster. De petroleumcluster maakt géén voorwerp uit van de voorliggende opdracht.

2.6. Omliggende projectgebieden o

Hobokense Polder Ten westen van het plangebied situeert zich de Hobokense Polder. Dit natuurgebied is eigendom van de stad Antwerpen en wordt beheerd door Natuurpunt. De Leigracht vormt de scheidingslijn tussen Blue Gate Antwerp en de Hobokense Polder. Het centrale gedeelte van de Hobokense Polder (137ha) werd op 24 december 1998 erkend als natuurreservaat. De erkenning geldt voor een periode van 27 jaar. Het beheer berust bij de Werkgroep Hobokense Polder. De Hobokense Polder is tevens aangeduid als relictzone en maakt deel uit van het GEN-gebied ‘Slikken en schorren langsheen de Schelde’.

o

Aquafin Ten oosten van de spoorlijn 52 Antwerpen-Boom bevindt zich de waterzuiveringsinstallatie van Aquafin. Het terrein is 17 ha groot en eigendom van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM).


11 van 58

o

Knoop Zuid Knoop-Zuid is de zuidelijke infrastructuurknoop van de R1 (ring rond Antwerpen). Voor de bestaande vormgeving van Knoop-Zuid wordt verwezen naar onderstaand figuur.

Figuur 4: Bestaande vormgeving Knoop-Zuid

In het najaar van 2012 wordt het mobiliteitsonderzoek voor de configuratie van Knoop-Zuid door de Administratie Wegen en Verkeer en de doorrekeningen in het verkeersmodel door het Verkeerscentrum en/of Administratie Wegen en Verkeer opgestart. Dit ter voorbereiding van de opmaak van een ontwerp voor de herinrichting van de Knoop-Zuid naar een compacter en overzichtelijker knooppunt. Bij dit ontwerp zal rekening gehouden worden met de verkeersgeneratie van Blue Gate Antwerp en van de stedelijke ontwikkelingen die hierna vermeld worden. Op basis van dit mobiliteitsonderzoek zal ook onderzocht worden welke tussentijdse maatregelen kunnen genomen worden voor de ontsluiting van het gebied.

o

Scheldekaaien Stad Antwerpen en Waterwegen & Zeekanaal NV staan samen in voor de heraanleg van de Scheldekaaien. Een strook van 6,7 km lengte bij 100 m breedte, vlak naast het stadscentrum, wordt in de toekomst heringericht. De hoofdreden en directe aanleiding voor de geplande heraanleg vormt het beveiligen van de stad Antwerpen tegen mogelijke overstromingen. Daarvoor moet in de eerste plaats de kaaimuur verstevigd en de waterkering verhoogd worden. Maar de stad en Vlaanderen grijpen


12 van 58

deze noodzakelijke ingreep meteen ook aan om de openbare ruimte die de kaaien zijn op een kwalitatieve manier her in te richten. De herinrichting van de Scheldekaaien is een hefboomactie in het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen. Met de herinrichting van de kaaien kan Antwerpen, als waterstad, haar relatie met de rivier herstellen. Bovendien zijn de Scheldekaaien cruciaal als bindend element tussen enerzijds de bestaande binnenstad en anderzijds de toekomstige ontwikkelingsgebieden ten noorden en ten zuiden van de binnenstad, met name het Eilandje, Nieuw Zuid en Blue Gate Antwerp. De stad Antwerpen en Vlaanderen beslisten een masterplan te laten opmaken voor de heraanleg van de volledige kaaien. Dit masterplan omvat een set van richtlijnen, een kader van mogelijkheden en suggesties waarmee men bij de toekomstige herinrichting rekening zal moeten houden. Zo doet het uitspraken over waterkeringstechnieken en functies per deelgebied van de kaaien en geeft het suggesties mee naar mobiliteit, groeninvulling en inrichting. De werken op de kaaien starten in 2012. De volledige herinrichting van de kaaien zal minstens 15 jaar in beslag nemen en wordt uitgevoerd in verschillende deelprojecten. De uitvoering van de kaaistrook ter hoogte van de wijken Sint-Andries en ’t Zuid en de Droogdokken komen het eerst aan bod.

o

Nieuw Zuid De stad Antwerpen plant een nieuwe woonwijk aan de Schelde ter hoogte van de Ledeganckkaai en het nieuwe Justitiepaleis: Nieuw Zuid. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 70ha en wordt afgebakend door de Schelde, de singel en de spoorlijn 52. De ontwikkeling van deze wijk gebeurt door een privé-consortium. Het is de ambitie om met de ontwikkeling van Nieuw Zuid een gemengde wijk te realiseren met de nadruk op wonen, maar ook met voldoende winkels, openbare voorzieningen en kantoren om tot een levendige buurt te komen. In een gevarieerd aanbod van grotere en kleinere woningen moeten zowel gezinnen met kinderen als senioren en alleenstaanden hun gading kunnen vinden. Wat nieuwe lokale voorzieningen als kinderopvang of scholen betreft, wordt mee bekeken hoe zoveel als mogelijk bestaande tekorten in de wijken Zuid en Brederode kunnen worden opgevangen. Door een doordacht autobeleid in combinatie met een fijnmazig langzaam verkeersnetwerk en goed uitgebouw openbaar vervoer moet de wijk goed bereikbaar maar ook leefbaar en veilig zijn. Met ruime aandacht voor water-, energie- en afvalbeheer zal bij de aanleg van deze nieuwe woonwijk voluit de kaart van duurzame ontwikkeling worden getrokken. Nieuw Zuid wordt ontwikkeld met de mogelijkheid om aan te koppelen op een warmtenet.

o

Site Emiel Vloorsstraat Verder oostwaarts van de Aquafin-gronden bevindt zich de site Emiel Vloorsstraat bestaande uit de Groothandelsmarkt, Kunnig (de vroegere Beschutte Werkplaats Antwerpen), de scholencampus en de kantoren van Digipolis. De site wordt verder begrensd door de Generaal Armstrongweg in het oosten en de Emiel Vloorsstraat in het zuiden. De stad Antwerpen maakt momenteel een masterplan op voor de site Emiel Vloorsstraat. Dit masterplan heeft volgende ambitie:


13 van 58

-

Het verbeteren van de ruimtelijke ordening en de uitstraling van de site in functie van duurzaamheid en een sterkere identiteit;

-

Het realiseren van een bijkomend programma gecombineerd met de bestaande context.

Dit bijkomend programma bestaat uit drie delen: 1.

Duurzaam en herkenbaar bedrijventerrein, bestaande uit:

-

het huidige bedrijventerrein (conform duurzame doelstellingen BPA Groothandelsmarkt);

-

een logistieke activiteitenzone: uitbreiding stedelijke diensten en stelplaats van De Lijn;

2.

Duurzame en stimulerende campus (brede campus):

-

huidige functies (onderwijs, sport, Digipolis, jeugd);

-

Uitbreiding technisch onderwijs;

3.

Duurzame ontsluitingsstructuur:

-

ontsluiting functies naar hoger wegennet;

-

organisatie en ontsluiting parkeerplaatsen.

3. VISIE EN AMBITIE 3.1. Unique Selling Proposition De Unique Selling Proposition van Blue Gate Antwerp bestaat uit tien elementen, die door hun combinatie de site tot een uniek terrein maken met een hoge potentialiteit om zich tot een bedrijventerrein van de toekomst te ontwikkelen. Niet voor niets is de baseline van Blue Gate Antwerp ‘the future in mind’. 1.

Ligging pal naast de stad. Voordelen hiervan zijn: groot aanbod van arbeidskrachten, nabijheid van universiteit en hogescholen, aantrekkelijkheid van een levendige stad, makkelijke bereikbaarheid. Door deze ligging sluit Blue Gate Antwerp aan bij het nieuwe ruimtelijke denken in Vlaanderen, dat geconcretiseerd wordt in het pas gelanceerde ‘Beleidsplan Ruimte Vlaanderen’.

2.

Eco-effectiviteit. Dit is de basis voor de ontwikkeling van het terrein (met als inspiratiebron de principes van cradle-to-cradle). Het vermijden van CO2-uitstoot is een van de grootste uitdagingen van de maatschappij van morgen. Blue Gate Antwerp wil daartoe een belangrijke bijdrage vormen door CO2-negatief (of energiepositief) te zijn. Het vermijden ofwel recycleren van afval, het maximaal en integraal sluiten van materiaalkringlopen, het gebruiken van zoveel mogelijk hernieuwbare energie, het inzetten op groene producten en groene productie zijn daartoe essentiële maatregelen. Blue Gate Antwerp zal hier een zo hoog mogelijke ambitie waarmaken.

3.

Aansluiting bij een nieuwe eco-zone. Deze zone (die naast het bedrijventerrein ook het voetbalstadion omvat, de site Emiel Vloorsstraat met onder andere de Groothandelsmarkt en het complex van technische scholen) zal ontwikkeld worden volgens hetzelfde principe van duurzaamheid. Ook het privaat ontwikkelde Nieuw Zuid heeft een hoge duurzame waarde.


14 van 58

4.

Clustervorming. Het sluiten van kringlopen als basis voor de ontwikkeling van het terrein gekoppeld aan een charter dat al deze ambities vertaalt naar een selectief uitgiftebeleid zorgt voor een clustervorming van bedrijven op Blue Gate Antwerp rond de groene economie van de toekomst. Zo ontstaan er ook mogelijkheden tot open innovatie die voorzien kunnen worden in een incubator/accelerator. Idealiter wordt dit versterkt door een strategisch partnership met de academische wereld.

5.

Geïntegreerde site. De keuze om zowel onderzoek & ontwikkeling, industriële productie als logistiek te voorzien op het terrein leidt tot een geïntegreerde site. Bedrijven kunnen starten in de fase van O&O in een incubator, doorgroeien naar pilootinstallaties (zelfstandig of in een accelerator) en uitgroeien tot een volwaardige zelfstandige productie-fabriek die gebruik kan maken van de geavanceerde slimme logistieke voorzieningen op het terrein.

6.

Sterk parkmanagement. De clustervorming, het stimuleren van open innovatie, het realiseren van de eco-effectieve doelstellingen en het beantwoorden van de eisen uit het charter zal gestuurd worden vanuit een sterk ontwikkelde parkmanagementstructuur. Dat zal bedrijven toelaten zich te focussen op hun core-business. Er zal ook een stevige infrastructuur geboden worden met een smart grid voor slimme energielevering en glasvezelverbindingen voor ICTtoepassingen.

7.

Aantrekkelijke ligging aan de Schelde. Dankzij deze ligging zal volop worden ingezet op de binnenvaart als transportmodus. Daardoor worden de files in en rond de stad Antwerpen vermeden. De optie voor binnenvaart zorgt ook voor minder vervuiling door de uitstoot van fijn stof en CO2 en minder geluidsoverlast. De Schelde heeft goede en internationale aansluitingen op andere waterwegen en laat het gebruik van grote binnenschepen toe. Blue Gate Antwerp zal ook ruimte geven aan innovatieve binnenvaart, zoals bijvoorbeeld schepen die inzetten op palletvervoer.

8.

Uitstekende ontsluiting. Blue Gate Antwerp heeft korte verbindingen naar de ring, de A12 en de E19. Het treinstation Antwerpen Zuid is nabij. Vanuit Berchem en Centraal Station zijn snelle internationale verbindingen beschikbaar. De luchthaven van Deurne is nabij en via de E19 en de nieuwe Diabolo-treinverbinding is de luchthaven van Zaventem op minder dan een half uur bereikbaar.

9.

Aanzienlijke omvang van het terrein. Blue Gate Antwerp is circa 103 hectare groot, waarvan 63 hectare vanaf nu beschikbaar voor herontwikkeling (de rest komt pas vrij vanaf 2035). Deze omvang laat grootschalige ontwikkelingen toe en biedt eveneens mogelijkheden aan bedrijven om opties te nemen op toekomstige uitbreidingen.

10. Publiek engagement in een PPS. De ontwikkeling van Blue Gate Antwerp wordt gestuurd door de publieke overheid (zowel stad Antwerpen als Vlaanderen) samen met de privé-sector in een participatieve PPS. De publieke partners investeren in dit project – financieel en beleidsmatig – omdat het aansluit bij zowel het stedelijk als het Vlaams beleid op het vlak van toekomstige economische ontwikkeling, duurzame mobiliteit en stedelijke en ruimtelijke ontwikkeling.

3.2. Ambitie Blue Gate Antwerp NV wil met de site Blue Gate Antwerp verschillende ambities waarmaken: -

een duurzaam, eco-innovatief bedrijventerrein;

-

een bedrijventerrein met richtinggevende en ambitieuze eco-effectieve principes;

-

een optimale benutting van de watergebonden ligging;


15 van 58

-

een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit;

-

een marktconforme rendabele projectontwikkeling.

o

Een duurzaam, eco-innovatief bedrijventerrein Deze ambitie wordt waargemaakt door onder andere:

o

-

het aantrekken van innovatieve productiebedrijven die de principes van eco-effectiviteit onderschrijven en waarmaken;

-

het aantrekken van productiebedrijven die voor elkaar versterkend zijn vanuit de principes van eco-effectiviteit (intelligent materials pooling);

-

het aantrekken van toonaangevende centra voor onderzoek en ontwikkeling die zich axeren op onderzoek en ontwikkeling rond duurzame en innovatieve producten en processen;

-

het aantrekken van logistieke bedrijven die activiteiten ontwikkelen die een hoge toegevoegde waarde creëren en die dat doen volgens de principes van eco-effectiviteit;

-

het creëren van een hoogstaand, modern bedrijventerrein parkmanagement dat vele diensten kan leveren aan de bedrijven;

-

het creëren van een bedrijventerrein dat de thuishaven kan worden van zowel regionale, nationale als internationale bedrijven;

-

het creëren van een bedrijventerrein dat zowel voor de stad Antwerpen als voor Vlaanderen een toegevoegde waarde betekent op het vlak van economische ontwikkeling, innovatie, werkgelegenheid, stedelijke en ecologische ontwikkeling.

met

een

uitgebreid

Bedrijventerrein met richtinggevende en ambitieuze eco-effectieve principes De eco-effectiviteit is het centrale thema voor de invulling van Blue Gate Antwerp. Dat principe zal worden waargemaakt in verschillende onderdelen: -

een energiepositieve ontwikkeling wordt gerealiseerd door lokale opwekking van hernieuwbare energie en het streven naar maximale energie-efficiëntie. De ontwikkeling van een smart grid en een warmtenet zorgt voor een optimale uitwisseling van energie tussen de verschillende productie-units en gebruikers;

-

afval wordt grondstof, afvalstromen worden zoveel mogelijk gereduceerd en bedrijven werken aan gesloten materialenkringlopen in hun producten en processen;

-

de gebouwen op het terrein zijn opgetrokken met het gebruik van innovatieve componenten en materialen waarvan de impact meetbaar positief is voor de menselijke gezondheid en het milieu, zowel binnen als buiten. Gebouwen zijn aanpasbaar en moduleerbaar doorheen de tijd;

-

de groene corridor vormt een ecologische verbinding, maakt mee het sluiten van kringlopen inzake water mogelijk (verschillende functies inzake opvang en buffering, zuivering, verhogen biodiversiteit enzovoort) en zorgt voor een aangename en groene werkomgeving;

-

bij de inrichting van het bedrijventerrein alsook het invullen van de groene corridor wordt een verhoging en verankering van biodiversiteit nagestreefd;


16 van 58

o

-

er wordt in het parkmanagement optimaal ingezet op projecten van sociale economie (bijvoorbeeld het onderhoud van de groene corridor);

-

er wordt uitgegaan van een duurzame ‘modal split’ zowel voor het goederenvervoer met nadruk op multimodaliteit als voor het personenvervoer met nadruk op openbaar vervoer. De infrastructuur voor het wegtransport is aangepast aan de groene (vracht)wagen van de toekomst, onder meer laadinfrastructuur voor elektrische wagens en mogelijkheden voor waterstof- en brandstofceltechnologie.

Optimale benutting van de watergebonden ligging De ligging aan de Schelde biedt bedrijven meer keuzemogelijkheden inzake transportmodus en is ook een middel om de eco-effectiviteit mee te realiseren. Dat uit zich in: -

het positief stimuleren, door middel van een charter, van af- en aanvoer langsheen de waterweg, via de clusterkade;

-

het innovatief en duurzaam organiseren van logistiek waarbij zoveel mogelijk wordt gebruik gemaakt van de aanvoer en afvoer via de Schelde en waardoor het aantal transportbewegingen wordt beperkt;

-

het clusteren van goederenstromen van de productie- en O&O-bedrijven, eventueel door outsourcing van de distributie en expeditie-activiteiten van de bedrijven binnen Blue Gate Antwerp alsook in de nabije omgeving;

-

het realiseren van een optimale fysieke relatie tussen logistieke zone en productiezone zodat productiebedrijven maximaal gebruik kunnen maken van de watergebonden ligging;

-

het kunnen inspelen op de verwachte toekomstige groei van de binnenvaart als alternatief voor het steeds toenemend transport over de weg;

-

het inzetten van de waterweg als middel om via ‘reverse logistics’ en ‘waste logistics’ een groene logistiek te realiseren.

Het specifiek kenmerk van de watergebondenheid moet mee leiden tot een duurzame mobiliteit. Een efficiënte wegontsluiting, een breed aanbod van openbaar vervoer en een ambitieuze ‘modal split’ zullen mee deze ambitie waarmaken.

o

Hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit Blue Gate Antwerp heeft hoge ambities op ruimtelijk vlak. Dat uit zich in verschillende aspecten: -

maximaal inzetten op zuinig ruimtegebruik, onder meer door het clusteren van zowel bedrijven als parkeerfaciliteiten, alsook gecombineerd parkeren tussen het bedrijventerrein en zone voor stedelijke activiteiten;

-

de ruimtelijke en landschappelijke invulling alsook de topografie afstemmen op en verweven met de nabije omgeving;

-

het verenigen van economische activiteiten en fysieke infrastructuren in een nieuwe landschappelijke context;


17 van 58

-

o

het integreren van beeldbepalende erfgoedelementen, zonder evenwel afbreuk te doen aan het economisch functioneren van het bedrijventerrein en evenzeer zonder afbreuk te doen aan de noodzakelijke fysieke relatie tussen buik en kade.

Markconforme ontwikkeling Gelet op de aanzienlijke investeringen die noodzakelijk zijn voor de herontwikkeling van de vervuilde terreinen dient er maximaal gezocht worden naar kostenbesparing en inkomstenverhoging, dit evenwel zonder de ambities die hoger geformuleerd werden te verloochenen. De daartoe noodzakelijke maatregelen zijn: -

optimaal ruimtegebruik, met een maximale oppervlakte aan uitgeefbare kavels binnen de gestelde randvoorwaarden;

-

minimale infrastructuur(kosten): onder andere door het streven naar een optimale benutting (gedeeld gebruik);

-

optimale afstemming van enerzijds zowel de risicogebaseerde sanering als de vanuit waterhuishouding noodzakelijke ophoging van het terrein en anderzijds de ruimtelijke invulling;

-

een marktconform uitgiftebeleid.

3.3. Eco-effectiviteit Blue Gate Antwerp wordt een eco-effectief bedrijventerrein. De focus ligt op méér schone lucht en het sluiten van kringlopen. Inspiratiebron voor de ontwikkeling van het terrein zijn de drie cradleto-cradle principes van de Amerikaanse architect William McDonough en de Duitse chemicus Michael Braungart: afval wordt voedsel, gebruik de energie van de zon en versterk biodiversiteit. Concreet wordt dit gerealiseerd door het vermijden van CO2-uitstoot: Blue Gate Antwerp wordt een energiepositief bedrijventerrein met gebruik op het eigen terrein van opgewekte hernieuwbare energie. Zij streeft ernaar de energiekringloop te sluiten en zal haar site zo duurzaam mogelijk ontwikkelen. Dit doet zij door gebruik van milieuvriendelijke materialen en het vinden van synergie in de activiteiten op de site met behulp van een parkmanagement. De Blue Gate Antwerp site is gepositioneerd te midden van een eco-zone. De gebieden aansluitend aan haar terrein hebben eveneens een duurzaamheidsambitie. Voor energieproductie wordt op verschillende sporen ingezet: warmtenet, smart grid (flexibel uitwisselen van elektrische energie), een warmtekrachtkoppeling met biomassa als grondstof, windmolens en photovoltaïsche zonnepanelen. Daarnaast streeft zij naar het sluiten van de materialenkringloop. Dit betekent dat het zogenaamde intelligent materials pooling van toepassing wordt op het bedrijventerrein: het maximaal en integraal sluiten van materiaalkringlopen. Men streeft naar maximaal vermijden en recycleren van afval en het sluiten van de waterkringloop alsook efficiënt water- en materialengebruik. Ook worden nieuwe processen ontwikkeld. Eco-effectiviteit is in principe innovatie. Op Blue Gate Antwerp zet men in op groene producten en groene productie als core activiteit op het terrein. De O&O zone zal in kennisontwikkeling op dit gebied voorzien en de te vestigen bedrijven ondersteunen en inspireren tot innovatie. De bedrijven zullen ook zelf hun verantwoordelijkheid


18 van 58

nemen in dit traject, in samenspel met de O&O zone en het parkmanagement. Synergie is hierbij het sleutelwoord. Tot slot zal dankzij de ligging aan de Schelde sterk worden ingezet op binnenvaart als transportmodus. Deze relatief schone manier van goederentransport zal zorgen voor minder fijn stof, minder CO2-uitstoot en minder energieverbruik.


19 van 58

RANDVOORWAARDEN VAN HET PROJECT 1. OPDRACHTGEBIED Het opdrachtgebied bestaat uit de gronden van het projectgebied met volgende uitzonderingen: 1.

de logistieke zone 1: de realisatie en exploitatie van de clusterkade en een minimaal achterliggend kaaiplateau (een zone van in totaal 200m x 128m, in latere fase en afhankelijk van de marktevolutie naar het westen uitbreidbaar naar 400m x 128m) wordt in functie van een snelle realisatie van de clusterkade via een afzonderlijke procedure aanbesteed door Waterwegen en Zeekanaal NV;

2.

de zone stedelijke activiteiten: deze zone behoort tot het opdrachtgebied maar de rol van Blue Gate Antwerp NV beperkt zich hier tot het realiseren van de hoofdinfrastructuur en de groene corridor aansluitend op de hoofdinfrastructuur en groene corridor van het bedrijventerrein;

3.

de mogelijke herlocalisatie van ATAB: Blue Gate Antwerp NV onderzoekt of de gronden van de oostelijke opslagzone van ATAB (onderdeel van de petroleumcluster) kunnen worden geruild tegen de gronden net ten zuiden van ATAB (onderdeel van het projectgebied) zodat een meer optimale ontwikkeling van de logistieke zone mogelijk wordt;

4.

de Leigracht: de Leigracht maakt geen onderdeel uit van het opdrachtgebied.

1

2

3

4

Figuur 5: Opdrachtgebied


20 van 58

2. GRONDPOSITIES 2.1. Eigendomsstructuur De gronden binnen het opdrachtgebied zijn in eigendom van de stad Antwerpen, Waterwegen en Zeekanaal (W&Z) en het Vlaams Gewest. De stadsgronden worden beheerd door AG VESPA. Deze gronden zullen op termijn worden overgedragen door de stad Antwerpen aan AG VESPA, waarna AG VESPA instaat voor de toekenning van zakelijke rechten aan Blue Gate Antwerp NV. De gronden van het Vlaams Gewest op de Scheldekaaien worden beheerd door W&Z. Deze gronden behoren tot de logistieke zone 1. De zakelijke rechten op deze gronden worden door het Vlaams Gewest via W&Z toegekend aan de exploitant die via een afzonderlijke procedure zal worden aangetrokken.

Figuur 6: Eigendomsstructuur


21 van 58

2.2. Huidige gebruikers In het projectgebied zijn nog verschillende stadsdiensten, bedrijven (LVT, Mexico Natie, …), socioculturele organisaties, een woonwagenterrein en een voetbalclub gehuisvest. Blue Gate Antwerp NV onderneemt de nodige voorbereidingen om de huidige gebruikers tijdig te kunnen opzeggen. Aan de kruising van de Lakweg en de Naftaweg bevinden zich de bouwvallige en verlaten installaties van International Oil. Dit bedrijf werd failliet verklaard op 28 juni 2005 (BS 5/07/2005). Blue Gate Antwerp NV wenst de achtergebleven installaties nog in de loop van 2012 te slopen in het kader van het Vlaams besluit voor leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimtes. Blue Gate Antwerp NV heeft hiervoor een sloopvergunning verkregen, evenals subsidies voor de sloop. In de petroleumcluster zijn volgende (petroleum)bedrijven actief: BP Belgium, Kuwait Petroleum, AVIA/ALCA Petroleum Company, ATAB en de helikopterbasis Concordimo. Deze bedrijven hebben nog een concessie op de gronden tot 2035.

Figuur 7: Plan huidige gebruikers


22 van 58

2.3. Herlocalisatie opslagzone ATAB Blue Gate Antwerp NV onderzoekt in overleg met ATAB en het Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen of een gedeeltelijke reorganisatie van de opslagzone van ATAB mogelijk is. Het meest oostelijk gelegen deel van het bedrijf staat immers een optimale ontwikkeling van de logistieke zone 2 in de weg. De bespreking met ATAB betreft een voorstel van compensatie van eenzelfde oppervlakte aan terrein aan de zuidzijde van het bedrijf, eventueel met een mogelijke verdere uitbreiding van het terrein van ATAB (zoals indicatief aangeduid op onderstaande figuur).

Figuur 8: Herlocalisatie opslagzone ATAB

2.4. Bestaande spoorontsluitingen ALCA Petroleum Company en Mexico Natie worden momenteel ontsloten via een goederenspoor naar het vormingsstation van Infrabel. Deze spooraansluitingen worden momenteel nog sporadisch gebruikt. Blue Gate Antwerp NV onderzoekt binnen welke termijn en onder welke voorwaarden deze spooraansluitingen buiten dienst zou kunnen gesteld worden, om zo in een meer rationele inrichting van de zone voor slimme logistiek te voorzien.

2.5. Seveso-activiteiten ALCA Petroleum is een Seveso-inrichting. Conform het ruimtelijk veiligheidsrapport dat werd opgemaakt in het kader van het GRUP Grootstedelijk gebied Antwerpen mogen binnen Blue Gate Antwerp Seveso-inrichtingen toegelaten worden voor zover de externe risico’s voldoen aan de in Vlaanderen geldende risicocriteria. Hogedrempelbedrijven zullen een omgevings-veiligheidsrapport moeten opmaken.


23 van 58

3. PROJECTSTRUCTUUR 3.1. Projectvennootschap Blue Gate Antwerp NV o

Doel Blue Gate Antwerp NV is een privaatrechtelijke vennootschap opgericht door de publieke partijen als uitvoeringsinstrument voor de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp. De statuten bepalen dat de vennootschap als doel heeft om de projectzone Investeringszone Petroleum Zuid (nieuwe benaming Blue Gate Antwerp) die vandaag als brownfield kan beschouwd worden, te herontwikkelen in de meest brede zin.

o

Aandeelhoudersverhoudingen De huidige aandeelhoudersverhoudingen in de projectvennootschap zijn als volgt: -

AG VESPA: 51%;

-

PMV re Vinci (vastgoeddochter van PMV): 32%;

-

W&Z: 17%.

De publieke aandeelhouders streven naar een maximaal evenwicht in vertegenwoordiging in de organen van de vennootschap, bevoegdheidsregeling en het verschaffen van aandeelhoudersleningen en het behoud van pariteit in de aandeelhoudersverhoudingen tussen stad Antwerpen en Vlaanderen.

o

Raad van bestuur De raad van bestuur van Blue Gate Antwerp NV is samengesteld uit vertegenwoordigers van de aandeelhouders AG VESPA, PMV re Vinci en W&Z. Vanuit WNE is er een waarnemer. De Raad van Bestuur heeft een paritaire samenstelling (stad - Vlaanderen). De Raad van Bestuur vergadert in beginsel tweemaandelijks, zet de strategische lijnen uit, bekrachtigt beslissingen van het managementteam, beslist over publiek-publieke en publiekprivate samenwerkingen.

o

Managementteam Het managementteam is het operationeel orgaan dat de beslissingen van de raad van bestuur uitvoert. De leden van het managementteam leggen verantwoording af aan de raad van bestuur. Het managementteam wordt voorgezeten door twee leden van de raad van bestuur. Het kent eveneens een paritaire samenstelling (2 stad - 2 Vlaanderen). De samenstelling gebeurt op basis van onderscheiden en complementaire competenties (zie ook rol publieke partijen).


24 van 58

3.2. Rol publieke partijen Tussen de publieke partijen betrokken bij de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp werd volgende rolverdeling overeengekomen: o

o

o

o

ParticipatieMaatschappij Vlaanderen (PMV): -

Vlaams regisseur voor de ontwikkeling van Blue Gate Antwerp;

-

inbreng expertise met betrekking tot brownfieldontwikkeling, samenwerking, financieel model, financiering, energie;

-

participatie in het risicodragend kapitaal van Blue Gate Antwerp NV en de onderliggende grondexploitatievennootschap en eventueel in onderliggende SPV’s;

-

betrokkenheid in de bestuursorganen van Blue Gate Antwerp NV in verhouding tot het aangebrachte risicodragend kapitaal.

publiek-private

Waterwegen en Zeekanaal (W&Z): -

grondeigenaar van een deel van de terreinen (voormalig spooremplacement) en beheerder van de Scheldekaaien in eigendom van het Vlaams Gewest;

-

inbreng expertise met betrekking tot binnenvaart, logistiek, kade-infrastructuurwerken, PPS-regeling voor laad-en losinfrastructuur;

-

in de markt plaatsen van de bouw en exploitatie van de logistieke zone 1 in het kader van de 80/20 PPS-regeling inzake laad- en losinfrastructuur;

-

realisatie van de waterkering conform het aangepast sigmaplan en de stabilisatie van de kaaimuren om de overslag van goederen van en naar de binnenvaart en de operationele werking van de logistieke zone mogelijk te maken;

-

participatie in het risicodragend kapitaal van Blue Gate Antwerp NV en eventueel in de onderliggende grondexploitatievennootschap of SPV’s;

-

betrokkenheid in de bestuursorganen van Blue Gate Antwerp NV in verhouding tot het aangebrachte risicodragend kapitaal;

-

deelname en sturing van de parkmanagementstructuur voor het gehele projectgebied.

Actieve stad/Werk en economie (WNE – stad Antwerpen): -

stedelijk regisseur voor de ontwikkeling van Blue Gate Antwerp;

-

inbreng expertise met betrekking tot eco-effectiviteit, business case eco-bedrijvigheid, investeringspromotie (via onder meer Antwerp Headquarters), parkmanagement, energie, communicatie (B2B en B2C), logistiek (in het bijzonder stadsdistributie);

-

betrokkenheid in de bestuursorganen van Blue Gate Antwerp NV, onder andere via een formeel bestuursmandaat via de participatie van AG VESPA;

-

deelname en sturing van de parkmanagementstructuur voor het gehele projectgebied.

AG VESPA: -

actueel gemandateerd beheerder en toekomstig grondeigenaar van de stadsgronden;

-

inbreng expertise met betrekking tot vastgoed, gebiedsontwikkeling, publiek-private samenwerking, subsidies;


25 van 58

-

participatie in het risicodragend kapitaal van Blue Gate Antwerp NV en eventueel in de onderliggende grondexploitatievennootschap of SPV’s;

-

betrokkenheid in de bestuursorganen van Blue Gate Antwerp NV in verhouding tot het aangebrachte risicodragend kapitaal.

3.3. Participatieve publiek-private samenwerking Gelet op de grote impact van het project op een strategische site in de onmiddellijke nabijheid van het stadscentrum van Antwerpen, de complexiteit van het project, de intentie van de publieke partners om een lange termijn-project op te zetten en de blijvende, actieve deelname van Blue Gate Antwerp NV in de realisatie van het project kiest Blue Gate Antwerp NV voor een participatieve publiek-private samenwerking. Daarbij wordt een rechtspersoon opgericht, de grondexploitatievennootschap (GEV), met publieke en private aandeelhouders die vervolgens zal instaan voor de realisatie van het project Blue Gate Antwerp. Die participatieve structuur kan als volgt worden omschreven: 1

Blue Gate Antwerp NV wenst een PPS-overeenkomst af te sluiten met een nog op te richten grondexploitatievennootschap (GEV). De grondexploitatievennootschap is in principe een gemengde vennootschap waarin zowel de opdrachtnemer als Blue Gate Antwerp NV deelnemen (>50 % opdrachtnemer en <50% Blue Gate Antwerp NV). Het project is dus opgevat als een zogenaamde institutionele publiek-private samenwerking.

2

Blue Gate Antwerp NV zal, uiterlijk op het ogenblik van de inwerkingtreding van de PPSovereenkomst, van de grondeigenaars 1) een tijdelijk en overdraagbaar opstalrecht (of een optie daarop) en 2) een overdraagbare optie tot het verkrijgen van een recht van erfpacht (of mogelijkerwijze voor een beperkt deel een concessie) op de gronden binnen het Opdrachtgebied verworven hebben2.

3

Blue Gate Antwerp NV zal, met het oog op de sanering en het bouwrijp maken (sanering, ophoging, …) van de terreinen, het tijdelijk en overdraagbaar opstalrecht aan de grondexploitatievennootschap (of de optie daarop) overdragen.

4

Overeenkomstig de voorwaarden die tussen Blue Gate Antwerp NV en de grondexploitatievennootschap in de PPS-overeenkomst of andere tussen de partijen te sluiten overeenkomsten zullen worden afgesproken, kan de grondexploitatievennootschap de optie tot het verkrijgen van een recht van erfpacht (of mogelijkerwijze voor een beperkt deel een concessie) op de uitgeefbare gronden binnen het opdrachtgebied voor de realisatie en exploitatie van het bedrijventerrein geheel of gedeeltelijk aan derden overdragen, teneinde aldus een recht van erfpacht (concessie) te vestigen, met de huidige grondeigenaars als erfpachtgever (concessiegever). De grondexploitatievennootschap oefent de opties bij voorkeur niet zelf uit. Dit zal evenwel het voorwerp van dialoog uitmaken.

5

Op basis van een erfpachtovereenkomst (resp. concessieovereenkomst) kunnen op de uitgegeven gronden onroerende goederen worden opgericht die dienen te voldoen aan de voorwaarden en het ambitieniveau, zoals gedefinieerd in de PPS-overeenkomst, van een ecoeffectief bedrijventerrein met watergebonden logistieke cluster. Deze vastgoedontwikkeling 2

Zie evenwel punt 3.4 van deze Projectdefinitie.


26 van 58

wordt bij voorkeur niet door de grondexploitatievennootschap zelf uitgevoerd. Dit zal evenwel eveneens het voorwerp van dialoog uitmaken. De verdere uitwerking en de zowel juridische, technische als financiële optimalisatie van deze projectstructuur zullen het voorwerp van de dialoog uitmaken.

De projectstructuur wordt schematisch voorgesteld in onderstaande figuur.

1. Tijdelijk overdraagbaar opstalrecht met na afloop optie op erfpacht

1

2

PPS-overeenkomst

2. Bouw en exploitatie clusterkade (cfr 80/20 PPS-regeling) 3. Overdracht opstalrecht aan de GEV 4. Overdracht optie op erfpacht aan GEV 5. Zie punt 3.4 van deze Projectdefinitie

3 4

Sanering >50% PRIVATE PARTNER

Ontwikkeling Parkgerelateerde diensten Financiering

100% <50% BGA nv

PRIVATE EXPLOITANT

5

SPV

SPV

SPV

SPV

Figuur 9: Publiek-private projectstructuur


27 van 58

3.4. Logistieke zone Met het oog op een snelle realisatie en exploitatie van de kademuur inclusief minimaal kaaiplateau, wordt de realisatie van de logistieke zone gefaseerd aangepakt: -

Logistieke zone 1: een minimaal noodzakelijke zone (200m lengte bij 50m + 78m diepte, zijnde de zone tussen de kaaimuur en de huidige d’Herbouvillekaai). Deze zone is mogelijk naar het westen uitbreidbaar in een latere fase in functie van de marktevolutie. De realisatie en exploitatie van de logistieke zone 1 maakt géén onderdeel uit van deze opdracht.

-

Logistieke zone 2: de realisatie en exploitatie van de resterende achterliggende logistieke zone ten zuiden van d’Herbouvillekaai behoort wel tot de opdracht, waarbij evenwel rekening dient te worden gehouden met hetgeen hierna wordt bepaald.

zone 1 uitbreiding

zone 2

Figuur 10: Fasering logistieke zone

De aanleg van de clusterkade en een gedeelte van het achterliggende terrein, bestemd voor logistieke activiteiten (logistieke zone 1 - zoals aangeduid op bovenstaand plan), evenals de exploitatie daarvan, behoren, minstens bij aanvang, niet tot de opdracht. Waterwegen & Zeekanaal NV zal, al dan niet gezamenlijk met Blue Gate Antwerp NV, middels een afzonderlijke transparante en open procedure een (derde) private partner aanwijzen, om te participeren in en de exploitatie voor zijn rekening te nemen van de eigenlijke kade en een gedeelte van het achterliggend terrein, bestemd voor logistieke activiteiten (logistieke zone 1). Dat zal gebeuren binnen nog te bepalen modaliteiten (die waar relevant en mogelijk tevens rekening zullen houden met het programma, het ambitieniveau en de randvoorwaarden van het huidig PPSproject).


28 van 58

De bouw van de eigenlijke kade en de aanleg van een gedeelte van het achterliggend terrein gebeurt binnen het kader van de bij Waterwegen & Zeekanaal bestaande en door Europa goedgekeurde PPS-regeling. Voor de exploitatie van dat eerste gedeelte van de logistieke zone (logistieke zone 1) zal een concessie-overeenkomst tussen Waterwegen en Zeekanaal en de (derde) private partner worden gesloten. De aanvang van die werken en de daaropvolgende exploitatie is in principe voor de eerste helft van 2013 voorzien. De door Waterwegen & Zeekanaal NV te bouwen infrastructuur blijft te allen tijde eigendom van deze laatste. De concessieovereenkomst zal tevens de minimale overslagvolumes bepalen en de bedragen vastleggen die verschuldigd zijn wanneer deze overslagvolumes niet worden behaald.

Er zal in een regeling worden voorzien, die bepaalt dat een mogelijkheid bestaat voor Blue Gate Antwerp NV en/of de grondexploitatiemaatschappij om rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten op (de exploitatie van) voormelde logistieke zone te verwerven. Dat recht zal kunnen worden uitgeoefend na afloop van één of meer nog door of in samenspraak met Waterwegen & Zeekanaal NV te bepalen termijn(en), tegen een vergoeding die bepaald zal worden op basis van een vooraf vastgelegde methodiek.

Tenslotte zal bepaald worden op welke wijze de vergoeding berekend zal worden die verschuldigd is voor de volumes die behandeld worden via de clusterkade en op de respectieve logistieke zones. De PPS-overeenkomst zal bepalen op welke wijze, enerzijds, de clusterkade en de achterliggende logistieke zone (logistieke zone 1) en, anderzijds, de overige gedeelten van het Opdrachtgebied (inclusief logistieke zone 2) zich ten opzichte van elkaar verhouden. De verdere uitwerking evenals de juridische, technische en financiële optimalisatie zullen eveneens voorwerp van de Dialoog uit maken.

4. BESTEMMING 4.1. Strategisch-Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen Het projectgebied is gelegen in en rakend aan meerdere strategische ruimtes van het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA).


29 van 58

Figuur 11: strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen

Het s-RSA stelt dat door de huidige vervuiling van de gronden op Petroleum Zuid een ontwikkeling voor wonen uitgesloten is. De realisatie van een nieuw bedrijventerrein met een logistiek platform, verbonden met de rest van de regio via de spoorweg en het water, is wel een haalbare kaart. In de Afbakening van het Grootstedelijk Gebied Antwerpen wordt Petroleum Zuid aangeduid als plangebied voor een gewestelijk RUP met het behoud van de aanwezige petroleumcluster (35 ha) en een ontwikkeling van het overige deel (75 ha) als een bijkomend bedrijventerrein.

4.2. Mobiliteitsplan Antwerpen Het Mobiliteitsplan wil van Antwerpen een stad maken waar het goed wonen en werken is. Daarom bevat het plan een reeks concrete projecten en maatregelen die de leefbaarheid en vlot verkeer zullen verzekeren voor voetgangers, fietsers, gebruikers van openbaar vervoer en automobilisten. De belangrijkste maatregelen met betrekking tot het deelgebied Zuidrand zijn: -

de aansluiting van de A12 op de R11. Deze langetermijnmaatregel heeft de bedoeling de zuidelijke stadsrand beter te ontsluiten. Uitwisseling dient te gebeuren vlakbij het knooppunt A12-R11 en niet op de Jan Devoslei op het kruispunt met de Olympiadelaan;

-

het herinrichten van Knoop-Zuid (zuidelijke infrastructuurknoop) naar een compacter en overzichtelijker knooppunt zal de barrièrewerking verminderen en ruimte creëren;


30 van 58

-

de bouw van een nieuwe brug in het verlengde van de Schroeilaan en de Emiel Vloorsstraat om de route voor zwaar verkeer parallel aan de Schelde te vervolledigen. Deze route zal de woonbuurten mijden maar zorgt wel voor een goede bereikbaarheid van de bedrijven. Deze brug werd reeds voltooid.

4.3. GRUP grootstedelijk gebied Antwerpen Het projectgebied wordt in het GRUP omschreven als ‘regionaal bedrijventerrein Petroleum Zuid’. Het gebied wordt in vier zones onderverdeeld: een ‘specifiek regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter’ (WA, paarse kleur), het ‘gemengd regionaal bedrijventerrein’ (GRB, paarse kleur), een ‘gebied voor stedelijke activiteiten’ (SA, roodbruine kleur), en een smalle strook als ‘gebied voor spoorinfrastructuur’ (lichtbruine kleur).

Figuur 12: GRUP grootstedelijk gebied Antwerpen

o

Gemengd regionaal bedrijventerrein Het bedrijventerrein is bestemd voor regionale bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten: productie, opslag en verwerking van goederen; productie van energie; onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten; open overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel; afvalverwerking met inbegrip van recyclage. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5.000 m². Een aantal uitzonderingen zijn toelaten.

o

Gebied voor stedelijke activiteiten Het gebied is bestemd voor handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene en verharde ruimten, socioculturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen.


31 van 58

De activiteiten zijn toegelaten onder de volgende voorwaarde: bij een concentratie van handelsactiviteiten wordt de totale bruto vloeroppervlakte van de verschillende handelsactiviteiten samen beperkt tot 15.000 m², inclusief netto verkoopoppervlakte, reserve, technische en sociale lokalen, bureaus en andere handelsruimten. In het gebied is de aanleg en exploitatie van een multifunctioneel voetbalstadion met een maximale bezoekerscapaciteit van 40.000 toeschouwers toegelaten.

o

Gebied voor spoorinfrastructuur In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van de spoorinfrastructuur en aanhorigheden.

o

Publiek toegankelijke groenzone Doorheen de gebieden met bestemming WA, GRB en SA moet een publiek toegankelijke groenzone worden gerealiseerd van minimum 14,5 ha. In deze groenzone zijn natuurontwikkeling en recreatief medegebruik nevengeschikte functies. De publiek toegankelijke groenzone is oost-west georiënteerd en moet een ecologische corridor waarmaken tussen de Hobokense Polder en de Groene Singel en Scheldekaaien. Doorheen het gebied is een langzaam verkeerverbinding verplicht onder de vorm van fiets- en voetgangersverbinding. De langzaam verkeerverbinding moet een verbinding maken tussen de D’Herbouvillekaai en de Hobokense Polder.

o

Actieve petroleumindustrie De bestaande, nog operationele petroleumindustrie blijft behouden tot de concessies verlopen. De bestaande vergunde handelingen, voorzieningen en inrichtingen die nodig of nuttig zijn voor de bedrijfsvoering van de bestaande bedrijven worden toegelaten tot 31 december 2035.

5. PROGRAMMA Blue Gate Antwerp omvat volgend programma of projectonderdelen: -

Zone voor slimme logistiek (circa 14ha);

-

Gemengd regionaal bedrijventerrein (circa 14ha productie en circa 12ha O&O);

-

Weginfrastructuur (circa 10ha);

-

Groene corridor (circa 14,5ha).

Bij het uitwerken van een visie over Blue Gate Antwerp is veel aandacht besteed aan een flexibele invulling. In het strategisch masterplan wordt dan ook een onderscheid gemaakt tussen elementen die als vast moeten worden beschouwd en andere elementen waarvoor een zekere mate van flexibiliteit geldt.


32 van 58

5.1. Zone voor slimme logistiek Het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voorziet een zone voor specifieke regionale bedrijvigheid met een watergebonden karakter. Een groot deel van deze zone situeert zich in de noordwestelijke hoek van het projectgebied waar momenteel nog bedrijven actief zijn. Deze zone kan pas ontwikkeld worden na 2035. Het deel dat wel op korte termijn ontwikkeld kan worden, wordt de zone voor slimme logistiek genoemd.

Figuur 13: Zone voor slimme logistiek

De zone voor slimme logistiek heeft een oppervlakte van circa 14ha (uitgaande van de veronderstelling dat de ruil van ATAB kan plaatsvinden) en bevat een kade met aangrenzend een zone voor slimme logistiek, met inbegrip van een deelzone voor stadsregionale watergebonden distributie. De clusterkade (lengte 200m, diepte 50m + 78m) dient voor: -

overslag van containers en andere goederen naar een transporthub;

-

de aanen afvoer van goederen naar het stadsregionaal watergebonden distributiecentrum;

-

de aanen afvoer van goederen naar en van de logistieke bedrijven in de nabije omgeving;

-

de aanen afvoer van goederen naar en van de productiebedrijven in de zone voor productie;

-

de open overslag van bulkgoederen en bouwmaterialen voor de herontwikkeling van het terrein zelf, alsook voor andere grote infrastructurele projecten in en rond Antwerpen (voetbalstadion, kaaien, ..); en

-

de opslag van goederen al dan niet met inbegrip van een consolidatie van goederenstromen vóór distributie.

Blue Gate Antwerp zal focussen op het innovatief concept van slimme logistiek. Het gaat volledig om het stroomlijnen van de logistieke keten, het verbeteren van de fijnmazige distributie en het aantrekken van logistieke activiteiten met een hoge toegevoegde waarde (aanvullende diensten zoals labeling, customisatie, kitting, assemblage, kwaliteitscontrole enzovoort).


33 van 58

De deelzone voor stadsregionale watergebonden distributie wordt een operationeel onderdeel van de slimme logistiek. Stadsdistributie bedient een stad of regio met gebundelde bezorgingen. Het transport wordt uitgevoerd door kleinere en milieuvriendelijke voertuigen. Het stadsregionaal distributiecentrum is een voorbeeld van eco-effectieve logistiek: CO2-reductie van de leveringen in de binnenstad door het gebruik van lage emissie (elektrisch of waterstof) aangedreven voertuigen, daling van het aantal vrachtbewegingen door efficiënter beladen enz. Het dient zoveel mogelijk gebruik te maken van het watergebonden karakter van de site voor de aanen afvoer van goederen. Maar ook langs landzijde moet het terrein goed bereikbaar zijn. Logistiek is ook een belangrijke pijler voor het sluiten van kringlopen: logistiek wordt niet meer alleen distributie van product tot gebruiker, maar ook het installeren van omgekeerde trajecten, wat ‘reverse logistics’ wordt genoemd. Een product hoeft na gebruik niet noodzakelijk tot bij de initiële producent te komen. Het product kan een (bio-)chip bevatten met informatie over de samenstelling waardoor huidige ‘afvalinzamelaars’ toekomstige ‘materiaalbeheerders’ worden.

5.2. Gemengd regionaal bedrijventerrein Het gebied ten zuiden van de huidige Lakweg wordt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan beschreven als gemengd regionaal bedrijventerrein. Deze zone krijgt soms ook de benaming ‘de buik’ van het bedrijventerrein.

Figuur 14: Gemengd regionaal bedrijventerrein

Het gemengd regionaal bedrijventerrein biedt plaats voor hoogwaardige productieactiviteiten (circa 14ha) en voor bedrijven actief in onderzoek en ontwikkeling (circa 12ha). In de zone voor productiebedrijven zal Blue Gate Antwerp focussen op nicheproducties en specialiteiten. Het gaat om hoogwaardige productiebedrijven die een hoge toegevoegde waarde realiseren. Alle productieactiviteiten moeten zich inschrijven in de principes van eco-effectiviteit. Via een gericht parkmanagement zal er op een flexibele manier op toegezien worden dat de bedrijven die zich vestigen, stroken met het imago en de waarden van het terrein. Het streefbeeld is dat er op Blue Gate Antwerp een eco-cluster ontstaat van bedrijven die optimaal gebruik maken van de binnenvaart voor aanen afvoer van grondstoffen, (half-)afgewerkte producten, en bedrijven die zowel actief zijn in de ‘blue economy’ alsook de principes toepassen die aan de grondslag liggen van de economie van de toekomst. Tenslotte blijkt uit een informeel markonderzoek dat Blue Gate Antwerp een geschikte locatie is voor onderzoek en ontwikkeling (O&O). Blue Gate Antwerp zal enerzijds mikken op O&O-


34 van 58

instellingen gelieerd aan universiteiten, sectorfederaties, overheid en aanverwanten en anderzijds op O&O-afdelingen van productiebedrijven. Ook de O&O-instellingen moeten een duurzaam en innovatief karakter hebben.

5.3. Weginfrastructuur Om de site maximaal te ontsluiten, worden drie belangrijke hoofdtoegangen voorzien. De eerste is gelegen ter hoogte van de Generaal Armstrongweg, de tweede sluit aan op de s’Herenpolderbrug. De derde poort is een waterpoort ter hoogte van de clusterkade. Met het oog op een duurzame modal split betreffende het goederenvervoer dient deze poort maximaal te worden uitgebouwd. De interne hoofdontsluiting takt aan op de Generaal Armstrongweg enerzijds en op de s’Herenpolderbrug anderzijds. Op deze hoofdstructuur sluit een systeem van secundaire lussen aan die voor de ontsluiting van de individuele percelen zorgen. Er worden twee mogelijke tracés voor de hoofdontsluiting voorgesteld: -

een eerste tracé waarbij de hoofdontsluiting bestaat uit twee kruisende hoofdassen;

-

een tweede tracé waarbij één structurerende hoofdas voorzien is waarop de verschillende functies worden aangesloten. Deze hoofdas ligt parallel met de spoorbundel.

Tracé 1: Twee kruisende hoofdassen

Tracé 2: Eén structurerende hoofdas, parallel met de spoorbundel

Figuur 15: Mogelijke tracés interne hoofdontsluiting

5.4. Groene corridor De groene corridor is een publiek toegankelijke groenzone van 14,5ha waarin natuurontwikkeling en recreatief medegebruik nevengeschikte functies zijn. De groene corridor is oost-west georiënteerd en realiseert een ecologische verbinding tussen de Hobokense Polder en de KnoopZuid. Hij vormt een continue groene ruimte die niet gelijkvloers wordt doorsneden door harde verkeersinfrastructuren. Doorheen de corridor is een langzaam verkeer-verbinding voorzien onder de vorm van een fiets- en voetgangersverbinding, die ook aansluit op trajecten voor langzaam verkeer buiten het opdrachtgebied (bijvoorbeeld het regionaal fietspad langsheen de Schelde, de verbinding Hoboken-binnenstad enzovoort). De groene corridor heeft idealiter een ruig karakter en kenmerkt zich door een variatie aan graslanden, struwelen, ruigten en waterpartijen. De ontwikkeling van ruigten op strategische plaatsen kan er voor zorgen dat ecologische verbindingszones worden afgeschermd van mogelijke


35 van 58

verstoring. De waterbuffering.

groene

corridor

bevat

voldoende

ruimte

voor

de

noodzakelijke

tijdelijke

Voor de locatie van de groene corridor zijn er twee mogelijkheden: hij ligt ofwel centraal binnen het plangebied ofwel parallel aan de Infrabel-gronden/spoorbundel.

Figuur 16: Mogelijke locaties groene corridor

Ongeacht de positie van de groene corridor lijkt een maximale, continue breedte aangewezen. Een minimummaat van 30 à 50m voorkomt een verregaande verstoring van de ecologische kern van de corridor. Eventuele verstoring (licht- en geluidshinder) situeert zich uitsluitend aan de randen. De centrale kern is daardoor maximaal van verstoring gevrijwaard.

6. VERONTREINIGINGSSITUATIE/WATERHUISHOUDING/TOPOGRAFIE 6.1. Verontreinigingssituatie Het terrein is zwaar verontreinigd. Zo is er een gronden grondwaterverontreiniging met minerale olie vastgesteld. Er zijn drijflaagzones met minerale olie aanwezig. De grond is tevens verontreinigd met zware metalen en PAK’s. In het grondwater werd eveneens een verontreiniging met minerale olie en aromaten (benzeen, tolueen, xyleen) vastgesteld. De aangetroffen verontreinigingen zijn een gevolg van de voormalige petroleumactiviteiten en worden als historisch beschouwd. Zowel het slib van de Leigracht als van de ’s Heerensgracht is sterk verontreinigd met minerale olie en PAK’s. In de zone langs de d’Herbouvillekaai is een grondverontreiniging met zware metalen en PAK’s aanwezig. Deze verontreiniging kan gelinkt worden aan de aanvullaag die in het verleden werd aangebracht voor de ophoging van de kaaien. De verontreiniging wordt als historisch beschouwd. Aan oostelijke kant is er ter hoogte van de voormalige sporenbundel ook een verontreiniging met PAK’s en zware metalen aanwezig. De verontreiniging is een gevolg van de aanwezigheid van de stabilisatielaag die werd aangebracht voor de aanleg van de sporen en wordt als historisch beschouwd.

Op basis van deze analyseresultaten werd een eerste indicatieve risico-evaluatie uitgevoerd (Arcadis, 2008) om na te gaan welke humane, ecologische en verspreidingsrisico’s uitgaan van de


36 van 58

aanwezige gronden grondwaterverontreiniging. Volgende voorlopige conclusies kunnen getrokken worden: -

een ecologisch risico kan niet uitgesloten worden;

-

een verspreidingsrisico kan niet uitgesloten worden voor de verontreiniging met minerale olie in grond en grondwater en aromaten in grondwater; en

-

een humaan risico wordt vastgesteld voor benzo(a)pyreen, lood, minerale olie in grond en voor minerale olie en aromaten in het grondwater.

Samenvattend kan gesteld worden dat er sanerende maatregelen noodzakelijk zijn voor: -

grondverontreiniging met minerale olie, benzo(a)pyreen, lood;

-

grondwaterverontreiniging met minerale olie en aromaten; en

-

slibverontreiniging met minerale olie en PAK’s.

In functie van de ontwikkeling van Blue Gate Antwerp vragen zowel de bodemverontreiniging, de waterhuishouding als de topografie om een geïntegreerde strategische en oplossingsgerichte aanpak die financieel geoptimaliseerd is en leidt tot een economisch functionerend bedrijventerrein. De bodemsanering zal concreet worden uitgewerkt door de grondexploitatievennootschap in een bodemsaneringsproject. Volgende basisprincipes voor de bodemsanering worden - onder voorbehoud van verder overleg met betrokken administraties en agentschappen - vooropgesteld. Voor de keuze van de bodemsaneringsvariant wordt uitgegaan van de momenteel beschikbare informatie. Er zijn een aantal voorwaarden en basisprincipes die hieraan ten grondslag liggen en waaraan de toekomstige bodemsanering zal moeten beantwoorden: -

de sanering gaat uit van een risico gebaseerde sanering op basis van sitespecifieke en risicogebaseerde terugsaneerwaarden en dit conform het BATNEEC-principe;

-

na de bodemsanering moeten de risico’s voor de volksgezondheid en het leefmilieu op afdoende wijze zijn afgenomen, conform het BATNEEC-principe;

-

na de bodemsanering moet het risico voor verspreiding via het grondwater of via infiltrerend hemelwater verwijderd zijn conform het BATNEEC-principe. Een eventuele nadelige impact van de restverontreiniging op de grondwaterkwaliteit moet weggenomen zijn conform het BATNEECprincipe. Hierbij dient onder meer het verspreidingsrisico naar de relevante stroomafwaartse receptoren (Leigracht) maximaal te worden vermeden;

-

contact van oppervlaktewater (waterpartijen, grachten) met de restverontreiniging aan minerale olie dient te worden vermeden, conform het BATNEEC-principe;

-

een optimale afstemming van de noodzakelijke sanering en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling dient te resulteren in een reductie van de saneringskost, zonder afbreuk te doen aan de vigerende wetgeving;

-

het terrein dient omwille van functionele redenen alsook om reden van waterhuishouding gedeeltelijk opgehoogd te worden. Voor de keuze van de saneringsvariant zal de BATNEECafweging rekening houden met een stedenbouwkundig verantwoorde toekomstige ophoging. De sanering, en bij uitbreiding de waterhuishouding, dient rekening te houden met de vigerende wetgeving inzake integraal waterbeheer. De sanering, en bij uitbreiding de waterhuishouding, dient zodoende de actuele wateroverlast in het projectgebied op te vangen en kan niet leiden


37 van 58

tot een negatieve impact op de waterbalans op het Kiel en evenmin tot een (tijdelijke) verdroging van de Hobokense Polder; -

de Leigracht, alsook de oeverzone zal worden gesaneerd (dit valt buiten de huidige opdracht) en kan na de sanering worden geïntegreerd in het natuurgebied van de Hobokense Polder. Gezien de stroomafwaartse ligging van de Leigracht moet (operationeel en chronologisch) de sanering van de Leigracht en haar oeverzone, worden afgestemd op de overige saneringen.

Bij de bodemsanering dient minimaal aan deze bovenstaande basisprincipes te worden voldaan. Deze principes gelden zowel tijdens als na de sanering en bij de realisatie van de site Blue Gate Antwerp. Arcadis Belgium maakt momenteel in opdracht van Blue Gate Antwerp NV een hydrologische studie en een aanvullend bodemonderzoek op. Het doel van deze studies is enerzijds te komen de opmaak van een grondwatermodel (zie verder) en een door OVAM conform verklaard gecombineerd oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek, inclusief een voldoende gedetailleerde en onderbouwde risicoanalyse. Anderzijds wordt een BATNEEC-studie uitgevoerd ter afweging van mogelijke saneringsalternatieven en respectievelijke saneringsdoelstellingen.

6.2. Waterhuishouding Doorheen het opdrachtgebied loopt één waterloop: de grote Leigracht. De Schelde, een getijde gevoelige rivier van categorie 0 (bevaarbaar), ligt ten noorden. De Hollebeek (ook gekend als Houwer) loopt ten oosten van het opdrachtgebied. Doorheen het gebied lopen ook verschillende grachten, waaronder de ’s Heerensgracht aan de oostzijde van de Olieweg en verschillende zijgrachten. De Leigracht is ter hoogte van de Krugerbrug in twee gesplitst door een tijdelijke aarden dam. Het deel ten zuidwesten van de Krugerbrug loopt doorheen de Hobokense Polder en stroomt in de richting van Polderstad. Het deel van de Leigracht dat door de polder stroomt, is een waterloop van 2de categorie en wordt beheerd door de provincie Antwerpen. Stroomafwaarts van de Hobokense Polder wordt de Leigracht een niet geklasseerde waterloop. Het deel van de Leigracht ten noorden van de Krugerbrug loopt in de andere richting, langsheen het natuurgebied. De Leigracht vormt hier de grens tussen Blue Gate Antwerp en de Hobokense Polder. De Hollebeek loopt ten westen van de sporenbundel. De Hollebeek is op een aantal stukken ingebuisd en doet eveneens dienst als bufferbekken voor de rioolwaterzuiveringsinstallatie van Aquafin. De Hollebeek wordt beheerd door Aquafin. Aan de oostzijde van de Olieweg loopt een tweede gracht (’s Heerensgracht -niet gecategoriseerd). Aan de westzijde van de Olieweg is deze gedempt. De ’s Heerensgracht watert in zuidwestelijke richting af in de Leigracht. Doorheen het gebied zijn een ook aantal zijgrachten aanwezig die de afwatering van het gebied zouden moeten verzekeren. Hoe deze afwatering juist verloopt, is op vandaag nog onduidelijk.

Hydrogeologisch kunnen twee watervoerende lagen onderscheiden worden: -

een freatisch watervoerende laag van geringe dikte in de ophooglaag, de Polderklei vormt de eerste afsluitende laag;

-

een tweede, enigszins gespannen, watervoerende laag in het kwartaire zandcomplex, onderaan begrensd door de Boomse Klei en bovenaan door de Polderklei.


38 van 58

De grondwatertafel staat zeer hoog in het westelijke en lager gelegen deel van Blue Gate Antwerp. Volgens de watertoetskaart is een groot deel van het opdrachtgebied mogelijk overstromingsgevoelig en het zuidelijke deel effectief overstromingsgevoelig. In de praktijk blijkt het volledig westelijke en lager gelegen deel regelmatig te overstromen, niet enkel het zuidelijke deel.

6.3. Hydrologische studie Momenteel laat Blue Gate Antwerp NV een hydrologische studie opmaken door Arcadis Belgium. Deze studie zal een antwoord bieden op volgende vragen: -

de (verticale) relatie tussen het freatische, watervoerend pakket boven de polderklei en de onderliggende tweede watervoerende laag;

-

de (horizontale) hydrologische relatie tussen het opdrachtgebied, de Hobokense polder en het Kiel en de relatie tussen het opdrachtgebied en de bemaling van de Kennedytunnel;

-

de relatie tussen het opdrachtgebied en de Schelde (getijdewerking) en de invloed van de renovatie van de kaaimuren;

-

de effecten van de ophoging en (gedeeltelijke) verharding, van het opdrachtgebied, op de lokale hydrologie en het risico op overstroming van het aanpalende gebied (o.a. het Kiel);

-

de effecten van de ophoging en (gedeeltelijke) verharding, van het opdrachtgebied, op de lokale grondwatertafel van de Leigracht én Hobokense Polder;

-

de effecten van de ophoging en (gedeeltelijke) verharding, van het opdrachtgebied op het verspreiden van de restverontreiniging naar de aanpalende relevante receptoren;

-

de effecten van de grondwaterregimes;

-

de effecten van de herontwikkelingen (ophoging, verharding, hydrologische barrière) op de actuele grondwaterstromingsrichting en de relevante watervoerende lagen;

-

noodzaak en haalbaarheid van buffering, noodzakelijke/opportune maatregelen.

-

Mogelijk aangewezen locaties voor en dimensionering van (tijdelijke) buffering en infiltratie van regenwater rekening houdend met al of niet infiltrerende bodem, noodzakelijke ophoging en restverontreiniging.

-

Het in kaart brengen van de actuele relatie van de Leigracht met de Schelde (concreet staven of pompsysteem operationeel is of niet en onder welk regime);

-

Nader onderzoek van de afwatering van de Leigracht en een overwelfd/ingebuisd deel van de Leigracht.

hydrologische

barrière

(back-up

infiltratie

van

saneringsmaatregel)

hemelwater

en

op

de

bijhorende

6.4. Topografie Momenteel is de topografie van het terrein ongelijkmatig en geaccidenteerd. In het westelijke deel van de site ligt het maaiveld op circa 2,5 à 3m TAW. Blue Gate Antwerp en de Hobokense Polder liggen laag ten opzichte van het omliggende terrein.


39 van 58

Afhankelijk van het getij staat ook het waterpeil van de Schelde maar weinig lager of zelfs hoger dan het terrein, zodat de afwatering (via de Leigracht) niet voortdurend kan gebeuren en ook het grondwaterpeil zeer ondiep is. Blue Gate Antwerp heeft te kampen met wateroverlast. Delen van het terrein, voornamelijk het lager gelegen zuidelijk en zuidoostelijk deel, lopen soms onder water. Voor de herontwikkeling dient het terrein opgehoogd te worden om de volgende redenen: -

een permanent hoge grondwaterstand en het ongecontroleerd onderlopen van delen van het terrein zijn niet verenigbaar met bebouwing en infrastructuur van een bedrijventerrein;

-

vanuit landschappelijk oogpunt wordt de topografie op rationele manier aangepast. Er wordt een geleidelijke overgang voorzien vanaf de Scheldedijk (9,25m-TAW na verplichte Sigmaverhoging met 2,25m) naar de lager gelegen punten in het zuidelijke gedeelte van het bedrijventerrein (circa 4m-TAW). Het terrein moet aan de randen landschappelijk aansluiten op het maaiveld (hoogte in m-TAW) van de omliggende terreinen en infrastructuren: o

Scheldekaaien: 9,25 m TAW;

o

d’Herbouvillekaai: 7,00 m TAW;

o

rangeerstation Infrabel: 5,00 m TAW;

o

s’Herenpolderbrug: 10 tot 12m TAW (afhankelijk van de plaats van de aansluiting);

o

Hobokense Polder: 2,50 m TAW.

-

de verkeersinfrastructuren krijgen een vaste hoogte die naadloos moet kunnen aansluiten op de wegen in de omgeving van de site. Daarnaast mogen de wegen voor het vrachtvervoer een maximale helling hebben van 4 à 5 %;

-

het maximale hellingspercentage voor fietspaden is 4 à 6 %.

Vanuit deze randvoorwaarden wordt rekening gehouden met een ophoging van het terrein die in hoogte kan variëren doorheen het terrein. De ophooghoogte is geen vast gegeven. Hier is een zekere flexibiliteit mogelijk. Het referentiekader dat in het Masterplan wordt meegegeven in verband met het wenselijk reliëf, bestaat uit een aantal harde en zachte randvoorwaarden.


40 van 58

Figuur 17: Digitale reliëfkaart (Bron: laserscanning Vlaanderen)

De harde randvoorwaarden met betrekking tot het gewenste reliëf houden rekening met vier belangrijke parameters: -

de vaste hoogtes van de weginfrastructuur en de omliggende percelen;

-

voorzien in voldoende waterbuffering voor het bedrijventerrein;

-

geen contact tussen verontreinigd grondwater en oppervlaktewater;

-

de relatie met de Hobokense Polder.


41 van 58

7 ERFGOED/LANDSCHAP 7.1. Industrieel erfgoed In het plangebied is één beschermd monument gelegen: de stoomketel Steinmüller met toebehoren en schoorsteen ter hoogte van D’herbouvillekaai 100 (beschermingsbesluit van 5 november 2007). Binnen het plangebied komen ook verschillende (restanten) van industriële installaties uit het verleden voor.

Figuur 18: Inventaris industrieel erfgoed (Erfgoed en Visie)

Om de erfgoedwaarde van de aanwezige relicten in kaart te brengen, werd in 2011 door Erfgoed & Visie een inventarisatie uitgevoerd. Deze studie geeft een objectieve waardebepaling van de aanwezige erfgoedelementen op de site, zonder rekening te houden met de herontwikkelingsplannen. Hieruit is gebleken dat de petroleumpier en de bovengrondse pijpleidingen de grootste icoonwaarde hebben voor de site. Op 9 november 2011 werd de Vlaamse Inventaris voor Onroerend erfgoed geactualiseerd. Specifiek voor het plangebied werden diverse bijkomende erfgoedelementen opgenomen in de Inventaris.


42 van 58

Figuur 19: Inventaris VIOE (website VIOE)

Het plangebied is niet gelegen in een ankerplaats of relictzone. Ten westen van het plangebied is de Hobokense Polder aangeduid als relictzone. De Hobokense Polder is tevens een beschermd landschap. Ten noorden is de Schelde aangeduid als lijnrelict.

In het kader van de opmaak van een beeldkwaliteitsplan wordt momenteel een globale visie rond erfgoed opgemaakt in samenspraak met de betrokken stedelijke en gewestelijke erfgoeddiensten. De algemene principes inzake behoud en integratie van erfgoedelementen zijn de volgende: -

waarde door samenhang, onderlinge relatie en reconversie;

-

vier groepen van elementen; o

Infrastructuur;

o

Loodsen;

o

Tanks;

o

Objecten;

-

behoud ter plaatse (indien mogelijk);

-

verspreide compositie van de relicten;


43 van 58

-

behoud van immateriële aspecten even belangrijk als fysische objecten;

-

erfgoed onafhankelijk van varianten, maar met alternerende ontwerpprincipes.

Deze benadering moet finaal leiden tot een voorstel van te behouden en te integreren erfgoedelementen in-situ of herlocalisatie van erfgoedelementen ex-situ en waarover consensus bestaat met de erfgoeddiensten. Voor de te behouden erfgoedelementen wordt onderzocht of het opstarten van een beschermingsprocedure aangewezen is in functie van enerzijds de nodige flexibiliteit voor herbestemming en integratie, en anderzijds het bekomen van subsidiemiddelen voor de restauratie. De globale visie en afspraken rond al of niet bescherming worden opgenomen in een realisatieconvenant Onroerend Erfgoed.

7.2. Archeologie In voorbereiding op de herontwikkeling van het plangebied zijn twee studies uitgevoerd met betrekking tot het in kaart brengen van mogelijke archeologische relicten: -

Bureauonderzoek archeologie (Group Monument, 2008);

-

Archeologisch vooronderzoek (Raap, 2011).

Het Bureauonderzoek archeologie heeft volgend verwachtingspatroon opgeleverd. -

zone I: een hoge verwachting voor het aantreffen van resten van de 19de-eeuwse lunet, een lage verwachting voor het aantreffen van resten van de 16de-eeuwse schans

-

zone II: een lage verwachting voor het aantreffen van vondsten uit de Romeinse periode;

-

zone III: een middelhoge verwachting voor het aantreffen van vondsten uit de periode van het Neolithicum tot de Romeinse tijd;

-

zone IV: een middelhoge verwachting voor het aantreffen van de structuur op de Ferrariskaart.

Het archeologisch vooronderzoek heeft inzicht gegeven in de specifieke bodemopbouw in het projectgebied en de mogelijke consequenties hiervan voor het eventueel aanwezige bodemarchief. Gelet op de noodzakelijke ophogingen wordt verwacht dat de mogelijke verstoringen van de ondergrond naar aanleiding van de herontwikkeling zeer miniem of afwezig zullen zijn. Enkel ter hoogte van de zone voor stedelijke activiteiten is nader onderzoek noodzakelijk voordat kan worden gestart met eventuele ondergrondse parking/funderingen.


44 van 58

Figuur 20: Advieskaart Bureauonderzoek Archeologie

7.3. Landschap In de omgeving van het plangebied komen volgende natuurgebieden voor: -

De Schelde maakt deel uit van het Habitatrichtlijngebied ‘Schelde- en Durmeëstuarium van de Nederlandse grens tot Gent’;

-

De Hobokense Polder maakt deel uit van het GEN-gebied ‘Slikken en schorren langsheen de Schelde’;

-

Op circa 1km ten noordoosten wordt een strook op de linker Scheldeoever aangeduid als onderdeel van het GEN-gebied (slikken en schorren langsheen de Schelde);

-

De potpolder van Kruibeke, op circa 2,5km zuidwesten van het plangebied, maakt deel uit van het Vogelrichtlijngebied ‘Durme en de middenloop van de Schelde’ en het natuurverwevingsgebied ‘De Vallei van de Boven Zeeschelde van de Dender- tot de Rupelmonding’;

-

Op 3km ten noorden van het plangebied ligt het erkende natuurreservaat, het Blokkersdijk.

Het plangebied maakt zelf geen deel uit van een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of VEN-gebied. Er komen in de nabije omgeving van het plangebied geen Ramsargebieden voor. Volgens een eerste inschatting en rekening houdend met de resultaten van het plan-MER moet in het lopende project-MER geen passende beoordeling opgenomen worden aangezien geen impact op speciale beschermingszones verwacht wordt.


45 van 58

8 STEDENBOUW EN BEELDKWALITEIT 8.1

Strategisch masterplan Blue Gate Antwerp

Het strategisch masterplan resulteerde in vier mogelijke ruimtelijke ontwikkelingsvarianten en een set van harde en zachte randvoorwaarden die op de ruimtelijke herontwikkeling van toepassing zijn. Er staan nog twee opties open voor de locatie van de hoofdinfrastructuur (centraal of decentraal) en twee locaties voor de aanleg van de groene corridor (centraal of parallel aan de spoorlijn). Combinatie van deze opties geeft aanleiding tot vier ruimtelijke varianten zoals hieronder weergegeven:

Het project-MER zal objectieve informatie aanleveren om op basis van een evaluatie van de milieueffecten te komen tot de verdere trechtering van de vier ruimtelijke varianten die resulteerden uit het strategisch masterplan. Naar verwacht moet tegen januari 2013 voldoende informatie beschikbaar zijn om te kiezen tussen de varianten.

8.2

Beeldkwaliteitsplan

Het doel van de opdracht beeldkwaliteitsplan is de opmaak van een beeldkwaliteitsplan, bestaande uit enerzijds een handleiding beeldkwaliteit en anderzijds een inrichtingsplan beeldkwaliteit. De opdracht bouwt voort op eerder opgeleverde onderzoeksrapporten, waaronder het strategische masterplan en verloopt in nauwe interactie met de opmaak van het project-MER. Het beeldkwaliteitsplan zal het kader aanbieden waarbinnen een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling van de site dient plaats te vinden. Deze randvoorwaarden zullen worden opgenomen in het charter. Het beeldkwaliteitsplan wordt uitgewerkt op basis van volgende kapstokken die een bijdrage kunnen leveren aan de beeld- en leefkwaliteit van Blue Gate Antwerp:


46 van 58

-

functioneel en ruimtelijk schakelgebied: uitwerking van functionele en ruimtelijke verbindingen die Blue Gate Antwerp verankeren in de omliggende gebieden;

-

economie rond duurzaamheid/eco-effectiviteit: uitwerking van beeldbepalende elementen in het kader van een nieuwe economie rond eco-effectiviteit;

-

ecologie: uitwerking van de ecologische verbindingen in de site op diverse schaalniveaus;

-

topografie, sanering en hydrologie: uitwerking samenhang topografie, sanering en hydrologie tot een hoogwaardige ruimtelijk en beeldkwaliteit;

-

meervoudig ruimtegebruik: onderzoek naar mogelijke vormen van recreatief medegebruik;

-

intensief ruimtegebruik: onderzoek naar een verdere intensifiëring van het ruimtegebruik;

-

waterfront: de inzet van de aanwezigheid van de Schelde als beeldbepalende factor;

-

erfgoed: de inzet van het aanwezige industrieel archeologisch erfgoed als één van de krachtigste elementen van belevings- en beeldkwaliteit;

-

mobiliteit: uitwerking van de harde en zachte verkeersinfrastructuur in functie van een optimale belevingswaarde en beeldkwaliteit van het gebied;

-

gebouwen: onderzoek naar het bekomen van een hoge architecturale kwaliteit van de gebouwen;

-

materialen: onderzoek naar de inzet van eco-effectieve materialen voor de realisatie van de gebouwen en de infrastructuur.

De oplevering van het beeldkwaliteitsplan is voorzien in mei 2013.

9 ENERGIE 9.1

Energiepositieve ontwikkeling

CO2-neutraliteit vormt een voorwaarde voor het verkrijgen van subsidiemiddelen in het kader van het Vlaams subsidiebesluit bedrijventerreinen. CO2-neutraliteit op een bedrijventerrein is in het Ministerieel Besluit van 1 oktober 2007 houdende de uitwerking van de CO2-neutraliteit op de bedrijventerrein omschreven als volgt: “het CO2-neutrale elektriciteitsverbruik van de bedrijven op het bedrijventerrein of de compensatie van hun CO2-emissies ten gevolge van hun elektriciteitsverbruik”. Blue Gate Antwerp heeft echter een hogere ambitie en opteert voor een CO2-negatieve of energiepositieve ontwikkeling van het bedrijventerrein. Deze energiepositieve ontwikkeling wordt gerealiseerd door lokale opwekking van hernieuwbare energie, hergebruik van reststromen en het streven naar maximale energie-efficiëntie. De ontwikkeling van een smart grid en een warmtenet wordt geambieerd, welke zorgt voor een optimale uitwisseling van energie tussen de verschillende productie-units en gebruikers. Voor de hernieuwbare energievoorziening en energie-efficiëntie op Blue Gate Antwerp werden er in het strategisch masterplan verschillende systemen geïdentificeerd: warmtenet, smart grid, bioWKK, windturbines en photovoltaische zonnepanelen. Voor optimale symbiose, werd in een nadere studie van Ingenium (2012) aangegeven dat al deze systemen, gefaseerd, moeten geïmplementeerd om aan de ambitie te voldoen. Ook in de informele marktbevraging van een


47 van 58

vijftigtal bedrijven werd het belang van toepassing van deze verschillende technieken bevestigd. Op basis hiervan zijn een viertal energiescenario´s ontwikkeld door Ingenium welke van toepassing kunnen zijn voor de site. De scenario´s verlopen van eenvoudig tot ambitieus en voorzien oplopend in een grotere energievraag. Op basis van een multi-criteria analyse heeft Ingenium in haar studie geconstateerd dat een combinatie van toepassing van alle bovengenoemde systemen wenselijk is. Blue Gate Antwerp NV sluit zich hierbij aan. In de volgende paragrafen worden voor Blue Gate Antwerp NV van belang zijnde aspecten van deze systemen benoemd.

9.2

Prognose energiebehoefte

Het is moeilijk om in huidige projectfase een correcte prognose van de energiebehoefte te geven. Er is nog een grote onzekerheid over de reële activiteiten en de energie-intensiteit van de bedrijven die zich op het bedrijventerrein zullen vestigen. Om de behoefte toch zo correct mogelijk in te schatten werd door Ingenium, in opdracht van Blue Gate Anwerp NV, een op maat gemaakt rekenmodel ontwikkeld. Het rekenmodel kent aan elke deelzone een aantal type-activiteiten toe. Een gewichtsfactor wordt toegekend op basis van het procentueel aandeel vloeroppervlakte dat elke type-activiteit binnen de beschouwde deelzone inneemt. hoogwaardige productie

onderzoek en ontwikkeling

slimme logistiek

Opslaghal

30%

Gekoelde opslaghal

10%

Verwarmde opslaghal

40%

Hoogtechnologisch onderzoekslabo

10%

Laagtechnologische onderzoekslabo

30%

Laag energiekantoor

10%

30%

10%

Passief kantoor

10%

30%

10%

Productiehal - Elektrisch gedreven

20%

Productiehal

40%

Productiehal - Thermisch gedreven

20%

Totaal

100%

100%

100%

Tabel 1: Gehanteerde verdeling type-activiteit per deelzone (Ingenium)

Op basis van kengetallen en een inschatting van de fasering van de uitgifte werd een prognose van de energiebehoefte berekend. De resultaten worden voorgesteld in onderstaande figuur. Deze figuur geeft de jaarlijkse energiebehoefte voor warmte, koude en elektriciteit in het opdrachtgebied weer.

Bij volledige ontwikkeling opdrachtgebied verkregen:

van

-

Elektriciteit

-

Warmte

27 GWh / jaar

-

Koude

17 GWh / jaar

het

terrein

worden

volgende

energiebehoeftes

voor

36 GWh / jaar


48 van 58

het

40 35 30 25

elektriciteit

20

warmte koude

15 10 5 0 2015

2020

2025

2030

2035

Figuur 21: Prognose energiebehoefte studiegebied – waarden in GWh/jaar (Ingenium)

Daarnaast dient verder onderzocht worden of er synergieën mogelijk zijn met de aanpalende projecten (zone stedelijke activiteiten, petroleumcluster, Aquafin, Nieuw Zuid, site Emiel Vloorsstraat). De studie van Ingenium geeft ook voor deze projecten een eerste voorzichtige prognose van de energiebehoefte. 9.3

Warmtenet

Blue Gate Antwerp NV ambieert het maximaal koppelen en benutten van thermische reststromen waardoor de warmte- of koudevraag sterk wordt gereduceerd. Bedrijven worden in een kleinschalig, lokaal warmtenet met elkaar gelinkt ten einde een optimale symbiose te bewerkstelligen. Het is belangrijk de verschillende warmtestromen en hun energie-inhoud goed in kaart te brengen en dit met het oog op een continuïteit in de levering. Concreet zullen leidingen voorzien moeten worden om de warmtestromen binnen dat net te transporteren. Daarop volgend kan gestreefd worden naar warmteuitwisseling met de omgeving. Dit is met name de noordelijk gelegen nieuwe stadsontwikkeling “Nieuw Zuid” en de oostelijke bestaande omgeving van de Emiel Vloorsstraat en Jan de Voslei. De omgeving wordt gekenmerkt door een groot aandeel grote collectieve huisvesting, kantoorgebouwen en een grote onderwijscluster. Momenteel loopt een onderzoek over de haalbaarheid van warmtenetten in deze omgeving.


49 van 58

9.4

Smart grid

Waar een warmtenet het slim en flexibel uitwisselen van thermische energie mogelijk maakt, doet het smart grid hetzelfde voor elektrische energie. De implementatie van een lokaal smart grid gaat vooral om basisinfrastructuur die aanwezig moet zijn, zoals elektriciteitsen datacommunicatiekabels. De zogenaamd ‘slimme’ onderstations en transformatoren die vraag en aanbod constant monitoren, zijn voorzien van extra sensoren, servers en communicatieapparatuur. De aanwezigheid van de Elia-hoogspanningscabine is voor de ontwikkeling van een smart grid van meerwaarde: zo kan de energie opgewekt door een groter type centrale (windturbines of een biomassacentrale) rechtstreeks naar het hoogspanningsnet gaan of worden omgezet in laagspanning voor lokaal gebruik.

Figuur 22: Warmtenet - smartgrid

9.5

Bio-warmtekrachtkoppeling

Plaatsing van een bio-WKK (warmtekrachtkoppeling met biomassa als brandstof) voorziet het gelijktijdige produceren van warmte en elektriciteit met dezelfde installatie. De integratie van een WKK-centrale op biobrandstof vergt een aantal belangrijke bijkomende aandachtspunten betreffende logistiek (aanvoer), opslag en verwerking van de biomassa. De aanvoer dient immers gegarandeerd te worden. Deze aanvoer kan uit lokale bronnen bestaan (GFT, snoeihout, papier, voedsel…). Indien bijvoorbeeld GFT of voedsel als brandstof benut wordt, dient de biomassa veilig en geurvrij opgeslagen te worden. Bovendien zal dan een vergistingseenheid of pyrolyse-eenheid ingezet moeten worden voor de conversie naar biogas. Dat laatste verhoogt de kostprijs. Indien de centrale volledig door GFT gevoed wordt, dient een opslagcapaciteit ter grootte van 25 vrachtwagens van 30 ton beschikbaar te zijn (3 dagen buffer). De installatie van een WKK kan


50 van 58

eventueel ondergronds gebeuren waardoor bovengronds aandacht geschonken kan worden aan vergroening van het gebied. Dit heeft de voorkeur. Vanuit logistiek oogpunt wordt een bio-WKK bij voorkeur gepositioneerd nabij een bevaarbare waterloop. Zodoende wordt de brandstof efficiënt ter plaatse aangevoerd. Er kan anderzijds ook geopteerd worden om een bio-WKK net op een specifieke zichtlocatie te voorzien. Er zijn vandaag immers al voorbeelden van WKK-installaties die een architecturaal knappe aankleding meekregen, en de aandacht vestigen op het duurzame karakter van een gebied.

9.6

Windturbines

Voor groene elektriciteitsopwekking zijn windturbines op het terrein eveneens een belangrijke toepassing. Uit oogpunt van rendement is het van belang een zo groot mogelijke windturbine te realiseren. De Ingenium-scenario’s werden voorgelegd aan de commissie Windenergie en hun ‘preliminair advies’ (niet bindend voor uiteindelijk advies) daarop was eerder positief, ook al werd gewezen op een paar knelpunten die verder uitgeklaard moeten worden. Zo werd gesteld dat een uitgebreide omgevingsanalyse (inclusief een verscherpte natuurtoets) moet worden opgesteld. Er moet ook aangetoond worden dat er niet meer turbines kunnen geplaatst worden (op bedrijventerreinen moet het maximaal aantal geplaatst worden). Ook wordt gewezen op noodzakelijk overleg met het directoraat-generaal luchtvaart.

9.7

Photovoltaïsche zonnepanelen

Photovoltaïsche zonnepanelen voor elektriciteitsproductie ten slotte, kunnen op de daken van de gebouwen geïnstalleerd worden. Bij voorkeur worden ook alternatieve locaties en toepassingen geïmplementeerd , zoals bijvoorbeeld straatverlichting: de hiervoor voorziene infrastructuur kan benut worden voor het plaatsen van zonnecellen waardoor kunstmatig licht opgewekt wordt uit natuurlijk licht.

10 MOBILITEIT 10.1

Zacht verkeer

Vanuit het vooropgestelde STOP3-principe wordt de site dooraderd door een functioneel fietsnetwerk doorheen het bedrijventerrein en een recreatief fietspad doorheen de groene corridor. Een recreatieve fiets- en wandelroute maakt deel uit van de groene corridor en legt een link tussen de kaaien met het voetbalstadion in de zone voor stedelijke activiteiten als eindpunt enerzijds en de Hobokense Polder anderzijds. Het functioneel fietsnetwerk vormt onderdeel van het wegprofiel. Doelstelling is om via veilige fietspaden langs de ontsluitingswegen de verschillende delen van de site met zijn omgeving vlot en comfortabel te verbinden.

3

STOP staat voor prioriteit aan Stappers, Trappers, Openbaar vervoer en Privaat (auto-)vervoer


51 van 58

10.2

Openbaar vervoer

Momenteel is er geen openbaar vervoeraanbod in de site. Voor het behalen van de gewenste modal split van 50-50 voor personenvervoer is echter, naast de uitstekende voorzieningen voor actieve weggebruikers, een performant aanbod van openbaar vervoer noodzakelijk. Overleg met de NMBS toonde aan dat de realisatie van een bijkomend treinstation ter hoogte van het plangebied onvoldoende potentieel heeft. Het station zal te dicht bij het beter bediende station Antwerpen-Zuid liggen en zou voornamelijk concurrentie betekenen voor het stedelijk openbaar vervoer. Het is daarom van uitermate groot belang dat de relatie tussen het plangebied en het station Antwerpen-Zuid zo kort en zo comfortabel mogelijk wordt georganiseerd. Wat het stedelijk openbaar vervoer betreft, is een performant nieuw aanbod vereist. Het strategisch masterplan formuleert hiervoor een aantal voorstellen (oa tramverbinding), onder meer in functie van de ontwikkeling van de zone voor stedelijke activiteiten. Naast een mogelijk tramaanbod is ook een flexibel busaanbod gewenst. De bussen rijden over de ontsluitingsweg doorheen het bedrijventerrein, waar zij het aantal comfortabele bushaltes bedienen dat nodig is om de loopafstand tot alle bedrijven zo kort mogelijk te houden. Er kan bijvoorbeeld een halte ingericht worden ter ontsluiting van de bedrijvenzone aan de kade en een tweede ter ontsluiting van de buik van het bedrijventerrein. Vanuit het plangebied zijn de relaties naar het stadscentrum, naar de stations Antwerpen-Zuid en Antwerpen-Berchem (en Antwerpen-Centraal) alsook naar het zuiden belangrijk. Blue Gate Antwerp NV onderzoekt momenteel de mogelijkheden van bijkomende openbaar vervoersvoorzieningen met onder meer de Lijn.

10.3

Privaat transport

Als onderdeel van het pakket maatregelen voor het behalen van de gewenste modal split worden de autoparkeervoorzieningen voor alle bedrijven gebundeld. Op enkele centrale plaatsen in het bedrijventerrein worden parkeergarages voorzien (half verzonken en dus deels ondergronds, of in een parkeergebouw). De toegangen voor auto’s situeren zich niet rechtstreeks op de hoofdontsluitingsweg, maar wel op de aantakkende secundaire wegen. De toegangen voor automobilisten sluiten rechtstreeks aan op de voetgangersinfrastructuren in alle richtingen naar alle bedrijven. Op de bedrijfspercelen zelf worden geen autoparkeerplaatsen voorzien voor werknemers. Voor bezoekers, leveranciers en eventueel directieleden kunnen wel een beperkt aantal plaatsen voor kort parkeren worden aangelegd. Voor vrachtverkeer zal op de logistieke zone voldoende manoeuvreerruimte worden voorzien om de logistieke operaties van laden en lossen zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. De toegangen die voorzien zijn voor vrachtverkeer via de weg, zijn identiek met de toegangen voor auto’s. Zoals reeds eerder aangegeven zal het watergebonden karakter van de site worden geoptimaliseerd door vol in te zetten op aanen afvoer van goederen via binnenvaart.

10.4

Watergebondenheid

Blue Gate Antwerp staat voor de ontwikkeling van een watergebonden bedrijventerrein gelegen nabij de Schelde. Het project Blue Gate Antwerp kadert binnen Vlaanderen in Actie (ViA): “Vlaanderen wil tegen 2020 uitmunten als een economisch innovatieve, duurzame en sociaal warme samenleving.”


52 van 58

De ligging langs de Schelde biedt een uitzonderlijke uitgangspositie. De rivier is er bevaarbaar voor de grootste binnenschepen en maakt zo een optimale inschakeling van de binnenvaart als alternatief voor het wegvervoer mogelijk. Die benadering biedt niet alleen bedrijfseconomische, maar ook eco-effectieve en ecologische voordelen zoals minder files, minder luchtvervuiling en minder geluidsoverlast. De logistieke zone op Blue Gate Antwerp bestaat uit twee delen die dynamisch met elkaar verbonden zijn: een clusterkade voor de aanen afvoer van goederen via binnenvaart en een zone voor slimme logistiek en stadsdistributie. Deze laatste zone, het stadsregionaal watergebonden distributiecentrum (SWDC), houdt onder meer een multifunctioneel centrum in dat van logistieke bedrijven goederen ontvangt en die via gebundelde leveringen met kleinere, milieuvriendelijke voertuigen aan de stad bezorgt. Aanvullend kan het centrum nog verschillende andere logistieke en detailhandel diensten met toegevoegde waarde bieden. Voor de aanen afvoer van goederen maakt het distributiecentrum zoveel mogelijk gebruik van de nabijheid van het water. 10.5

Spoorontsluiting

Mogelijk gebruik van de spoorlijn 52 voor goederen- en personenvervoer is reeds besproken met de relevant betrokken actoren (NMBS en Infrabel). Beide partijen waren geen vragende partij voor een actieve deelname in de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp. Desalniettemin zal Blue Gate Antwerp het gebruik van spoorlijn 52 voor goederen- en personenvervoer (mogelijk via Light Rail) alsnog nader onderzoeken en dat op basis van de meest recente inzichten.

11 CHARTER Blue Gate Antwerp NV kiest voor een hoogwaardige en duurzame inrichting van het bedrijventerrein en voor duurzame economische activiteiten. De duurzaamheid wordt vertaald in een reeks principes van eco-effectiviteit. Deze principes worden geëxpliciteerd in een charter voor duurzame ontwikkeling dat een sturend instrument is voor de ontwikkeling van het terrein en de uitgifte van de gronden. Het charter is van toepassing voor alle activiteiten op Blue Gate Antwerp. Dit betekent dat zowel de partijen die de ontwikkeling van het gebied verzorgen als de partijen die bedrijfsactiviteit op de site ondernemen, volgens de richtlijnen van het charter moeten werken. Niet alle indicatoren zijn van toepassing voor alle bedrijfssectoren. Daarom wordt in het charter onderscheid gemaakt tussen de sectoren logistiek, productie en O&O.

Het charter is opgebouwd op basis van vijf hoofdcriteria: 1.

duurzame economische bedrijvigheid;

2.

duurzame mobiliteit en watergebondenheid;

3.

duurzaam gebruik van bronnen;


53 van 58

4.

innovatie;

5.

beeldkwaliteit.

Aansluitend hierop zijn een twintigtal indicatoren geformuleerd. Deze sluiten aan bij de door markt zelf ontwikkelde richtlijnen BREEAM Gebied NL en GRI. De indicatoren die niet in de al bestaande richtlijnen terugkomen zijn opgenomen in een toegevoegde richtlijn: Blue Gate Antwerp richtlijnen. Voor BREEAM Gebied NL vereist Blue Gate Antwerp NV dat een niveau van drie sterren wordt behaald voor iedere fase. Voor GRI richtlijnen is het hoogste niveau A+ vereist. Dit betekent dat op alle indicatoren wordt gerapporteerd en het rapport ook door GRI wordt gecertificeerd.

Tabel 2: overzicht richtlijnen charter

Per richtlijn zijn bepaalde indicatoren belangrijker dan anderen. Omdat binnen de richtlijnen gebruik wordt gemaakt van Multi Criteria Analyse (MCA), wordt in het eerste deel van de Blue Gate Antwerp richtlijnen aangegeven welke criteria binnen BREEAM Gebied NL en GRI niet flexibel zijn. Het tweede deel van de Blue Gate Antwerp richtlijnen bestaat uit de overige indicatoren en meetpunten, met hieraan gekoppeld het minimaal te behalen niveau en de totale minimaal te behalen score. BREEAM Gebied NL kent drie certificeringsmomenten. Namelijk in de plan- ontwikkel- en beheersfase. Omdat de richtlijn is ontwikkeld om duurzame ontwikkeling van een gebied te bewaken, richt het zich vooral op de verantwoordelijkheden van de ontwikkelaar. Pas in de derde certificeringsronde zal de certificering onder leiding van de ontwikkelaar, in afstemming met de gebruiker plaats moeten vinden. De algehele certificering kent een vijfjaarlijkse cyclus. Dus om de vijf jaar vervalt een verkregen certificering. De GRI richtlijn is ontwikkeld om het duurzaam ondernemen van de gebruiker van het terrein te meten. De richtlijn is alleen voor hen van toepassing en kent een jaarlijkse cyclus, parallel lopend met de van overheidswege verplichte jaarrekening. Het rapport dat wordt opgeleverd is wat men ook wel noemt een duurzaam jaarverslag.


54 van 58

De indicatoren die in de Blue Gate Antwerp richtlijnen zijn opgenomen, zijn selectief van toepassing voor ontwikkelaar en ondernemer per sector. Gezien BREEAM Gebied NL nog geen Vlaamse certificeringscomponent kent, wordt eerst een tailormade versie BREAAM Gebied afgestemd met BRE Global (een ‘Breeam Bespoke’). Met BRE Global wordt afgestemd dat de Bespoke-versie zal overgaan in een Breeam Gebied Vlaanderen versie zodra deze is ontwikkeld. Blue Gate Antwerp NV neemt hiertoe de nodige initiatieven. Een BREEAM certificering op gebouwniveau is in alle gevallen vereist om een gebiedsbrede certificering te behalen.

12 PLANNING De planning van de herontwikkeling is sterk afhankelijk van de markt en de gekozen ontwikkelingsstructuur. Onderstaande planning is derhalve indicatief, doch essentieel en bijgevolg niet vrijblijvend. De vastlegging van een definitieve planning zal het voorwerp van de dialoog uitmaken. De ontwikkeling van het bedrijventerreinen zal gefaseerd verlopen. In dit hoofdstuk wordt een algemeen voorstel tot fasering beschreven, aan de hand van de huidige informatie. Fase 1: sloop bestaande opstallen In een eerste fase wordt gestart met de sloop van de aanwezige onder- en bovengrondse opstallen en het rooien van de aanwezige bebossing. De sloopvergunning kan slechts worden aangevraagd van zodra het project-MER werd goedgekeurd (rooien van meer dan 3ha bos) en de globale visie op het behoud van erfgoed werd gefinaliseerd. De algemene sloopwerken worden voorzien vanaf midden 2014 (sloop site International Oil wordt reeds in 2012 uitgevoerd). De kosten voor deze sloop van de bestaande opstallen en het vrijmaken van het terrein vormen onderdeel van het Vlaams subsidiebesluit bedrijventerreinen (deadline november 2015). Fase 2: aanleg van de infrastructuur en ontwikkeling logistieke zone In de tweede fase (2014-2015) wordt de aanleg voorzien van de infrastructuur. De aanleg van de nieuwe ontsluitingswegen is noodzakelijk om overige ontwikkelingen op te starten. In deze fase wordt ook de logistieke zone ingericht. De clusterkade zal van bij het begin ingezet worden om grondstoffen aan te leveren voor de infrastructuurwerken. Om een optimale ruimtelijke organisatie van de logistieke zone mogelijk te maken, is een beperkte herschikking van de activiteiten van ATAB noodzakelijk. Fase 3: ontwikkeling van het bedrijventerrein Deze fase overlapt gedeeltelijk met fase 2. In deze fase (2014-2035) worden, in functie van de gekozen saneringstechniek de nodige gronden gereserveerd voor de grondsanering. In functie van de marktvraag wordt in deze fase het oostelijke, zuidelijke dan wel westelijke deel vermarkt ter realisatie van bedrijfskavels.


55 van 58

Fase 4: Sanering en transformatie van de petroleumcluster In een laatste fase (>2035) wordt de huidige petroleumcluster ontwikkeld. Indien de concessies niet voortijdig in onderling akkoord worden beëindigd, start deze fase in 2035. Conform de voorschriften van het GRUP is deze zone bestemd voor watergebonden bedrijvigheid. Afhankelijk van het economisch klimaat en het succes van de al ontwikkelde terreinen zal de huidige petroleumcluster worden ingevuld met logistiek, productie of onderzoeksactiviteiten. Dit maakt geen onderdeel uit van de huidige opdracht.

13 BEHEER Blue Gate Antwerp kiest resoluut voor de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein via de richtinggevende principes van eco-effectiviteit. Om deze hoge ambities op lange termijn te blijven realiseren en bestendigen en is een goed beheer, meer bepaald parkmanagement, enorm belangrijk. Onder parkmanagement begrijpen we het sturen van de inrichting van het bedrijventerrein, het 'managen' van voorzieningen en het beheren van openbare en private ruimten. Publieke en private partijen hebben daarin een gedeelde verantwoordelijkheid. Verder is de ambitie om het verduurzamingsproces continu te blijven voeren, een duurzaam bedrijventerrein kan niet werken zonder een efficiënt beheersorgaan. Blue Gate Antwerp NV gaat in overleg met de private partner na welke de optimale structuur is voor de organisatie van het parkmanagement. Om een efficiënt en door alle bedrijven na te leven parkmanagement te realiseren, wordt het parkmanagement mee opgenomen in het charter van Blue Gate Antwerp. Het duurzaam beheer van het terrein vindt plaats onder de vorm van parkmanagement. Blue Gate Antwerp NV onderzoekt verder wat de optimale juridische structuur is voor de organisatie van het parkmanagement.

14 COMMUNICATIE Blue Gate Antwerp NV stelde een communicatieplan op voor de periode 2011-2012, later vervangen door een nieuw plan voor 2012-2013. De communicatie heeft als voornaamste doel het terrein en het concept bekend te maken bij burgers en bedrijven en Blue Gate Antwerp op de radar te krijgen van eindgebruikers en investeerders. De B2B-communicatiefocus is het terrein bekend te maken als “een van de meest innovatieve en watergebonden bedrijventerreinen in Vlaanderen waarbij eco-effectiviteit het kernbegrip is.”

Er worden verschillende communicatiesporen bewandeld: -

Imagocommunicatie: de ontwikkeling van de nieuwe naam, bijpassend logo en baseline (‘the future in mind’). De oorspronkelijke naam Petroleum Zuid werd vervangen door Blue Gate Antwerp. Dit hoofdzakelijk om een duurzaam bedrijventerrein dat mikt op de eco-industrie en op hernieuwbare energie niet te moeten vermarkten met een tegenstrijdige naam die stamt uit een “fossiel verleden”.


56 van 58

-

B2C-communicatie: moet zorgen voor draagvlak bij de burgers. Er werd een folder gemaakt en er werden drie infosessies georganiseerd voor omwonenden (twee algemene en een voor de MER). De nieuw ontwikkelde website (www.bluegateantwerp.eu) heeft een aparte sectie voor burgers.

-

Organisaties: hier wordt hoofdzakelijk ingezet op geregelde Natuurpunt, de beheerder van de nabijgelegen Hobokense Polder.

-

B2B-communicatie: hierbij wordt vooral informatief gewerkt naar bedrijven toe. Er werden twee infosessies georganiseerd (een algemene met bijna 250 inschrijvingen en een specifieke rond energie met ruim 120 inschrijvingen). Er werd een B2B-brochure ontwikkeld en de nieuw ontwikkelde website heeft een aparte sectie voor bedrijven. Op de nieuwsbrief zijn nu circa 1100 inschrijvers, waarvan de overgrote meerderheid B2B-contacten zijn. Antwerp Headquarters neemt Blue Gate Antwerp ook mee in zijn internationale prospectie (daartoe is de brochure ook in het Engels beschikbaar, de website moet binnenkort ook een Engelse versie krijgen). Tenslotte wordt er ook veel tijd geïnvesteerd in het spreken op seminaries en congressen. Op het vlak van beurzen was Blue Gate Antwerp NV onder de koepel van stad Antwerpen aanwezig op de vastgoedbeurs Realty.

-

Sociale media: er wordt binnenkort een bestek uitgeschreven om een communicatiestrategie rond sociale media uit te werken. Dit zowel met het oog op B2C als B2B-communicatie.

-

Publicatie boek: eind 2011 werd een boek uitgegeven bij Uitgeverij Snoeck (‘Antwerpen innoveert. In: Blue Gate Antwerp. Out: Petroleum Zuid’). Dat boek schetst de rijke geschiedenis van het terrein en toont de toekomst.


bilaterale

contacten

met

57 van 58

SLOT

Voorliggende projectdefinitie schetst de basisdoelstellingen die Blue Gate Antwerp NV met het project wil bereiken met het oog op de herontwikkeling van Blue Gate Antwerp tot een eco-effectief watergebonden bedrijventerrein. Deze projectdefinitie werd opgemaakt in het kader van de eerste fase van de gunningsprocedure waarbij geïnteresseerde kandidaten worden uitgenodigd tot het indienen van een aanvraag tot deelneming.

In het vervolgtraject van de gunningsprocedure zal Blue Gate Antwerp NV deze basisdoelstellingen verder verfijnen en concretiseren en de precieze randvoorwaarden voor de realisatie van de opdracht vastleggen in een beschrijvend document. Dit document wordt overhandigd aan de deelnemers in de dialoogfase. De uiteindelijke omschrijving van de projectdefinitie en de randvoorwaarden voor de realisatie van de opdracht maken mee het voorwerp van de dialoog uit.

Blue Gate Antwerp NV is van mening dat op deze manier voldoende ruimte en flexibiliteit wordt behouden om de creativiteit van de markt ten volle te laten spelen teneinde de kwaliteitsambities van het project op een innovatieve wijze waar te maken.


58 van 58

Projectdefinitie Blue Gate Antwerp

Recommend Documents