PROJECTDEFINITIE WINSTON CHURCHILL

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN ONTWERTEAM MET REFERENTIE 2015-049 - BIJLAGE 3. PROJECTDEFINITIE

PROJECTDEFINITIE WINSTON CHURCHILL SLOOP en VERVANGINGSBOUW

1

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE

Inhoud PROJECTDEFINITIE WINSTON CHURCHILL ......................................................................1 Inhoud.................................................................................................................................2 1.

2.

3.

4.

Algemeen ....................................................................................................................3 1.1

Situering van het project .......................................................................................3

1.2

Context .................................................................................................................5

Missie van WoninGent .................................................................................................9 2.2.

Algemene ambitie van WoninGent ........................................................................9

2.3.

Specifieke ambitie voor het project Winston Churchill .........................................10

Algemene Doelstellingen ...........................................................................................10 3.1.

Ruimtelijke doelstellingen ...................................................................................10

3.2.

Architecturale doelstellingen ...............................................................................11

3.3.

Constructief – Technische doelstellingen ............................................................12

Programma van eisen ................................................................................................13 4.1.

Algemeen ...........................................................................................................13

4.2.

Wooneenheden ..................................................................................................13

4.3.

Gemeenschappelijke delen .................................................................................14

4.4.

Commerciële ruimten en gemeenschapsvoorzieningen ......................................15

4.5.

Technieken .........................................................................................................15

4.6.

Mobiliteit en Parkeren .........................................................................................15

5.

Verloop van de opdracht ............................................................................................16

6.

Bijlagen......................................................................................................................17

2

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE

1. 1.1

Algemeen Situering van het project Het projectgebied bevindt zich in het centrum van Gent, in de wijk Sluizekens – Tolhuis Ham aan het Winston Churchillplein 1- 84 met volgende kadastrale gegevens: afdeling 1, sectie A 1297l. Het gebouw aan het Winston Churchillplein maakt deel uit van het architecturaal geheel ‘Groene Briel’. (zie afbeelding 1, 2 en 3)

Afbeelding 1: situeringsplan

3

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE

Afbeelding 2: liggingsplan

Afbeelding 3: omgevingsplan

4

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE

1.2

Context

1.2.1. Ruimtelijke situering binnen de historische & sociale context Het gebouw op het Winston Churchillplein dateert uit 1961 en herbergt 84 woonentiteiten waarvan 70 appartementen met 1-slaapkamer en 14 appartementen met 2 slaapkamers. Het gebouw maakt deel uit van een architecturaal ensemble, Groene Briel genaamd. Al in 1953 plande het Gentse stadsbestuur in het kader van de sanering van oude stadsbuurten de eerste sociale huisvesting in de Groene Briel. Het oorspronkelijke idee was dat elke Gentse huisvestingmaatschappij een woonblok zou realiseren. Kredietbeperkingen van de centrale overheid leidden echter tot uitstel van de werken. Uiteindelijk gaf de Gentse Maatschappij voor Goedkope Woningen de integrale opdracht aan ingenieur-architect Jules Trenteseau. De bestaande wijk, bijna 2 hectare groot, werd met de grond gelijkgemaakt en bebouwd met 4 flatgebouwen goed voor 270 woongelegenheden. De verspringende ramen gevat in betonnen kaders breken de eentonigheid van de gevel. Dit waren de eerste sociale woningen die op de stadsverwarming werden aangesloten. De wijk Sluizeken – Tolhuis – Ham is een multiculturele wijk met vele handelszaken, kleuter- en lagere scholen, culturele aangelegenheden zoals De Wereld en Tuin van Kina, het Algemeen ziekenhuis Sint-Lucas en de Volkskliniek. Het projectgebied is zeer gunstig gelegen, midden in een bruisend stadscentrum en palend aan een recentelijk gerenoveerd speelplein. De wijk is ook voorzien van een uitgebreid netwerk aan openbaar vervoer. 1.2.2. Planologische context Gewestplan Het projectgebied wordt in het Gewestplan volledig ingekleurd als woongebied.

Afbeelding 4: gewestplan

5

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE Watertoets Het projectgebied bevindt zich niet in een overstromingszone. BPA ‘Binnenstad – deel Tolhuis nr. 71’i (zie afbeelding 5) Er is een geldend BPA ‘Binnenstad – deel Tolhuis nr. 71’ voor het gebouw van toepassing. De huidige footprint van het gebouw omvat de bouwzone. De ruimte rond het huidige gebouw behelst openbare ruimte waarin het oprichten van gebouwen of constructies niet toegelaten wordt.

Afbeelding 5: Uittreksel Plan BPA Binnenstad – deel Tolhuis nr. 71

Bestaande toestand Plannenii: De plannen van de bestaande toestand worden pas in de 2de fase van de ontwerpenwedstrijd meegegeven. Toetsing aan de richtlijnen van VMSW C2008: - De leefruimten en de badkamers zijn voor alle wooneenheden ontoereikend qua oppervlakte en planfunctionaliteit. - Bijna alle appartementen hebben te weinig bergruimte. - De bergingen aan de keukens zijn buitenruimtes. - De totaaloppervlakte van de appartementen volgens de FS3-tabel schommelt tussen de 69% en 73% tov de WO MAX1. De huidige netto vloeroppervlakten van de appartementen liggen gemiddeld 22% lager dan de gemiddelde voorgeschreven oppervlakten van VMSW. - De lichtinval via de ramen in de leefruimten voldoet nipt aan de richtlijnen van de VMSW. Structurele toestand iii: WoninGent heeft door middel van een destructief onderzoek de bestaande draagstructuur van het gebouw laten analyseren. 1

WO MAX: de toegelaten basismaximumoppervlakte per wooneenheid volgens de richtlijnen van de VMSW. De WO MAX bepaalt het maximaal subsidieerbaar prijsplafond per wooneenheid.

6

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE -

-

De draagstructuur van het gebouwd bestaat volledig uit dragende betonnen schijven. Op alle plaatsen waar een destructief onderzoek heeft plaatsgevonden stelt men betonrot vast. De betonnen gevelelementen zijn verankerd in de betonnen draagstructuur. De verankering van de betonnen gevelpanelen is in zeer slechte staat. De vrije hoogte in de appartementen bedraagt 2,45m; de vloeropbouw bevat slechts 4 cm chape en 2cm isolatie. De vloerplaten zijn ter plaatse gestort.

Bouw- technische toestandiv: WoninGent heeft een inventarisatierapport voor het gebouw Winston Churchill opgesteld waarin alle huidige condities van het gebouw onderzocht zijn geweest. Vooral de binnenuitrustingen en het dak zijn verouderd en verkeren in slechte staat. De elektriciteit is aan vervanging toe. Asbestinventarisv: In het kader van het KB van 16.03.2006 heeft WoninGent in 2 appartementen een beperkt asbestonderzoek verricht mbt de bescherming van de werknemers die eventuele renovatiewerken in de appartementen zouden uitvoeren. Er is asbest teruggevonden in het pleisterwerk van de muren, de vloerafwerking in vinyl en de onderliggende lijm, de vensterbanken en de voorzetplaten in de badkamers.

Renovatieproject Tichelrei (zie afbeelding 6) Momenteel loopt de procedure ter aanstelling van een ontwerpteam voor de grondige renovatie van het gebouw Tichelrei. Omwille van de structuur van het gebouw (flexibiliteit, goede staat, voldoende vrije hoogte,…) heeft WoninGent beslist om dit gebouw volledig te renoveren. Het project Tichelrei maakt eveneens deel uit van het architecturaal geheel ‘Groene Briel’ en zal met respect voor het architecturaal ensemble gerenoveerd worden. Ook in deze opdracht wordt er gevraagd om terrassen toe te voegen zonder het gevelbeeld te verstoren. Het gebouw Tichelrei bevat de technische ruimte van de stadsverwarmingsinstallatie en waterdrukverhogingsinstallatie die ook het gebouw aan het Winston Churchillplein voedt. Aan de hand van een audit zal het ontwerpteam van de Tichelrei de meest economische en gebruiksvriendelijke oplossing zoeken rekening houdend met de koppeling aan het gebouw van het Winston Churchillplein. De gunning van het ontwerpteam is gepland voor februari 2016. Van zodra de resultaten van het wedstrijdontwerp van het gebouw Tichelrei gekend zijn, zal dit ten informatieve titel meegedeeld worden.

7

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE

Afbeelding 6: aanduiding project Tichelrei

Sorteerstraatjes van Ivago In de loop van 2016 plant Ivago om 2 sorteerstraatjes ter hoogte van de Groene Briel te plaatsen; één tussen de gebouwen in de Baviaanstraat – Winston Churchillplein en één aan de Tichelrei. De exacte inplanting van beide sorteerstraatjes dient nog ter advies voorgelegd te worden aan de verschillende stadsdiensten. (zie afbeelding 7)

Afbeelding 7: aanduiding voorlopige inplanting sorteerstraatjes

8

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE 1.2.3 Erfgoedwaarde Agentschap Onroerend Erfgoedvi Het gebouw, ontworpen door architect Jules Trenteseau, vormt een onderdeel van het geheel ‘Groene Briel’, opgenomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed. Stad Gent: Dienst Vergunningen en Dienst Monumentenzorg en Architectuur Het gebouw vormt een belangrijk beeld in de naoorlogse architectuur, waardoor sloop niet vanzelfsprekend is en er in eerste instantie uitgegaan werd van renovatie van het bestaande gebouw. Uit technisch onderzoek (zie bijlage destructief onderzoek) blijkt renovatie echter moeilijk haalbaar, waardoor beleidsmatig de keuze werd gemaakt voor vervangingsbouw. De vervangingsbouw dient eveneens op pilotis voorzien te worden zodat het origineel stedenbouwkundig concept waarbij de open ruimte onder het gebouw doorloopt, behouden blijft. Het ontwerpteam dient een gelijkvloers te ontwerpen dat zo open mogelijk is en dat de 2 speeltuinen tussen de Baviaanstraat – Winston Churchillplein – Tichelrei voldoende verbindt. Er dient op het maaiveld een eenheidsgevoel van collectieve ruimte gecreëerd te worden dat de binding van de site ‘Groene Briel’ bevordert. Uitpandige terrassen mogen voorzien worden. Echter dient deze ingreep met respect voor het architecturaal ensemble ‘Groene Briel’ ontworpen te worden. De terrassen dienen voldoende bruikbaar te zijn en dienen in verhouding te zijn met de desbetreffende woontypologie. De volgende uitkragingen worden toegelaten:  onder 3 meter: geen terrassen  tussen 3m-4m: max uitkraging van 60cm  vanaf 4m: meer dan 60cm uitkraging mogelijk Archeologische toets Het project Winston Churchill ligt in de Archeologische Zone van Gent. Het openbaar onderzoek voor de vaststelling is lopende. Vanaf de ondertekening van de vaststelling door de minister zal een archeologienota moeten worden toegevoegd bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Indien van toepassing, zal de erkende archeoloog aangesteld worden door WoninGent.

2.

Missie van WoninGent

2.2.

Algemene ambitie van WoninGent

WoninGent wil de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden verbeteren door te zorgen voor een voldoende aanbod aan sociale huur- of koopwoningen, daar waar opportuun met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen en steeds met aandacht voor de integratie in de lokale woonstructuur. WoninGent verwerft hiertoe gronden en panden voor de realisatie van sociale woonprojecten en draagt bij tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen. Het verhogen van het aantal kwaliteitsvolle en betaalbare sociale woningen is een constant streven van WoninGent en onderzoekt hiervoor verschillende pistes. 9

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE In haar werking en bouwprogramma heeft WoninGent aandacht voor duurzaamheid en voor het zuinig omgaan met de schaarse grondstoffen en energiebronnen die voorhanden zijn. Naast het aanbieden van sociale woningen werkt WoninGent, in samenwerking met partners in de wijken, aan een goede leefbaarheid en aan het creëren van een aangename leefomgeving voor de bewoners. WoninGent besteedt middelen aan het begeleiden van haar bewoners en de vele woonbehoeftigen die zich bij WoninGent inschrijven als kandidaat-huurder. Als sociale huisvestingsmaatschappij bevordert WoninGent de tewerkstelling en sociale verbetering van kansengroepen door de sociale economie te steunen.

2.3.

Specifieke ambitie voor het project Winston Churchill

Dit project kadert in het renovatiebeleid dat WoninGent wenst door te voeren. WoninGent wenst de bewoners van het Winston Churchillplein een kwalitatieve woning te bieden die voldoet aan de huidige normen en eisen binnen een aangename en levendige omgeving. De appartementen vertonen op vele vlakken afwijkingen op de oppervlaktenormen van de VMSW en de huidige regelgeving. De huidige typologie stemt niet volledig overeen met de vraag naar wooneenheden in de wijk. Het gebouw vertoont bouwfysische en structurele problemen. Bovendien is de draagstructuur met betonnen schijven niet flexibel. Daarom wordt geopteerd voor vervangingsbouw met een maximaal aantal wooneenheden.

3.

Algemene Doelstellingen

3.1.

Ruimtelijke doelstellingen

Relatie met de omgeving Aangezien het project een deel vormt van het architecturaal geheel ‘Groene Briel’ dient de vervangingsbouw als een toonaangevende architectuur opgericht te worden die deel uitmaakt van de bestaande stedenbouwkundige context ‘Groene Briel’. Oriëntatie De huidige appartementen hebben een goede oriëntatie: Oost of West. Woningen die enkel op het Noorden gericht zijn worden niet toegelaten. Privaat/Publiek– individueel/gemeenschappelijk De grens tussen publiek en privaat moet zo eenvoudig mogelijk zijn (leesbaar, helder, éénduidig), met bijzondere aandacht voor de overgangszones zoals de inkompartijen, de eventuele hellingbanen voor rolstoelgebruikers, in -en uitritten voor het autoverkeer, de private fietsenstallingen, de private terrassen enz. Erfdienstbaarheden en mede-eigendomsconstructies worden zoveel als mogelijk geweerd. In het vigerende financieringssysteem wordt geen budget voorzien voor de aanleg van de private en gemeenschappelijke buitenruimten (zoals onder meer terrassen, tuinen,…) en circulatieruimtes. De onderhoud- en beheerkosten van zulke ruimten vallen integraal ten laste van de sociale huurder via bijkomende huurlasten die WoninGent wenst te beperken tot het strikte minimum.

10

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE WoninGent voorziet terrassen bij voorkeur uitpandig zodat de beschikbare BVO2 maximaal kan worden benut voor de eigenlijke woonfuncties. Mobiliteit en parkeren Algemeen is de vigerende parkeernorm van Stad Gent te volgen. De bouwzones en –volumes worden maximaal benut voor de woonfuncties waarbij parkeren voor wagens en fietsen en andere bergingen tot een minimum worden herleid. Ondergrondse parkeergarages zijn uit economisch oogpunt te weren.

3.2.

Architecturale doelstellingen

Beeldkwaliteit Algemeen zorgen de gevels mee voor een harmonieuze samenhang en integratie in de omgeving, maar deze dienen ook en vooral ontworpen te worden in functie van de achterliggende woonfuncties en hun woonkwaliteit (voldoende lichtinval, zichten, bemeubelbaarheid,…) Een boeiende gevelarchitectuur mag zich niet beperken tot een mooi beeld maar vormt ook de vertaling van een logische structurele planopbouw. Planmatige repetitie van de schakeling van woonentiteiten is voor sociale huisvesting economisch voordelig, beheer- en gebruiksvriendelijk. In dit specifiek project dient de nieuwe gevelarchitectuur aan te sluiten en een architecturaal ensemble te vormen met de overige gebouwen die deel uitmaken van de ‘Groene Briel’. Leesbaarheid Het gebouw moet duidelijke toegangen hebben met bijzondere aandacht voor de grens tussen privaat en publieke ruimte. Betaalbaarheid WoninGent bouwt en renoveert prijsbewust binnen bepaalde prijsplafonds (vigerende financieringssystemen van de VMSW). De betaalbaarheid start reeds bij de concept- en ontwerpfase. Het is de keuze van WoninGent om te ontwerpen binnen 95% van de vigerende financieringsplafonds. WoninGent speelt een voortrekkersrol op het gebied van duurzaamheid van haar gebouwen maar houdt hierbij rekening met haar doelgroep en met de beperkingen op het gebied van financiering. Onderhoud In haar bouwprogramma legt zij de focus op duurzaam, ecologisch, onderhoudsarm en beheer- en gebruiksvriendelijk bouwen. De ontwerper zal hiertoe op creatieve wijze aandacht hebben voor het spanningsveld die vaak heerst tussen woon- en bouwpraktijk. Het laag houden van de huurlasten vraagt aandacht voor onderhoudsarme materialen en gemakkelijk te onderhouden gemene delen. WoninGent blijft eigenaar van de huurwoningen en wenst de woningen voor minimum 60 jaar goed en kwaliteitsvol uit te baten en te beheren. Deze doelstelling kan niet slagen zonder dat dit mee wordt genomen in het ontwerp. Leefbaarheid en sociale controle Gemeenschappelijke ruimten: Een goede levens- en woonkwaliteit voor de bewoners kan bekomen worden door o.a. gemeenschapsvormen te ontwerpen die samengesteld zijn uit een beperkt aantal woningen. Het aantal woningen en bewoners per inkompartij, per lift en per trap wordt bij 2

BVO = BrutoVloerOppervlakte

11

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE voorkeur beperkt tot circa 25 à 30 woningen. Anderzijds dient rekening gehouden te worden met een minimum van aantal wooneenheden per lift en/of trap om de huurlasten betaalbaar te houden voor de doelgroep. Privatieve ruimten: WoninGent streeft naar een maximum aan ruimtelijkheid welke wordt verzekerd door in de oppervlaktesimulatietabel te streven naar 100% WO-meting.3 Aandachtspunten voor elke woonruimte zijn: goede maatverhoudingen, vlotte interne en beperkte circulatiepatronen, rationele opstelling en draairichting van deuren en ramen. Een doelgerichte of polyvalente functionaliteit met een maximale bemeubelbaarheid staat voorop. Flexibiliteit De structuur en haar opbouw van de gebouwen houdt maximaal rekening met toekomstige flexibele en polyvalente invullingen. WoninGent streeft bovendien naar aanpasbaar of levenslang wonen voor zover dit past binnen de financieringsplafonds. Diversiteit De diversiteit binnen de doelgroep van bewoners vraagt uiteraard ook een rijke variatie aan typologieën van appartementen, die meer zijn dan de variatie volgens aantal slaapkamers. Talrijke kwalitatieve componenten zullen de diversiteit en kwaliteit van de typologieën bepalen zoals oriëntatie, belichting, bezonning en schaduw, zicht, planindeling, inwendige circulatie, buitenruimte, enz. Toegankelijkheid Algemeen dient er steeds voldaan te worden aan de regelgeving van de toegankelijkheid. Het laden en lossen voor verhuisbewegingen, huisvuilophaling, enz. moet vanaf de conceptfase mee bedacht en ontworpen worden. Wetgeving en normeringen Het project dient te voldoen aan alle huidige wetgevingen en normeringen, waaronder ook het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent. Specifiek kan de brandweer voor een aantal aspecten strengere eisen opleggen dan de geldende federale normen. Het behoort tot de kerntaak van het ontwerpteam om steeds de noodzakelijke informatie inwinnen bij brandweer en andere bouw-verordenende overheden (ivago, nutsvoorzieningsmaatschappijen,…). Instructielijstvii WoninGent heeft vanuit haar ruime ervaring een document opgesteld waarin zowel conceptuele als bouw-technische aanbevelingen zijn opgenomen. Dit document wordt op regelmatige basis herzien.

3.3.

Constructief – Technische doelstellingen

Geïntegreerd ontwerpen

3

WO-meting = woningoppervlakte Som van de oppervlakten per woonlaag, gemeten tussen de afgewerkte binnenzijde van de buitenwanden en vanaf 150 cm hoogte. In afwijking op de netto bewoonbare oppervlakte, bevat de WO-meting dus ook de oppervlakte ingenomen door binnenwanden, leiding- en verluchtingskokers binnen de woning, bergingen, vides, circulatieruimte en trappen. Trapvides mogen worden mee gemeten, volledig open videruimte niet.… (cfr C2008 7.4 Oppervlaktenorm)

12

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE De technische installaties en de gebruikte materialen in de gebouwen (inbegrepen technisch onderhoud, onderzoek- en herstellingswerken) zijn eenvoudig en gebruiksvriendelijk voor zowel de bewoners als voor het onderhoudspersoneel. De gebruikte bouwmaterialen, bouwmodaliteiten en technologieën worden gekozen in functie van eenvoudige handleidingen en gebruikshandelingen en dit reeds vanaf de conceptfase. Duurzaamheid Tussen vandaag en 2021 zullen Europese en Vlaamse richtlijnen omgezet worden in normen, met een steil verstrengingspad vanaf 2014. Daarom is voor alle projecten een integrale duurzame benadering noodzakelijk, dat meer behelst dan louter energetische aspecten. Weliswaar aangepast aan de doelgroep en de sterk wisselende huurders, en uiteraard rekening houdend met alle primaire programma-eisen en de vigerende financieringsplafonds. De toereikende financiering moet door de overheden voorzien worden voor zowel de projectinvesteringen als voor de jarenlange onderhoudskosten (gedurende de volledige afschrijvings- en onderhoudsperiode van de gebouwen). Duurzame concepten moeten betaalbaar zijn op korte termijn, maar moeten zowel voor de maatschappij als voor de individuele bewoner rendabel zijn op (middel)lange termijn. Binnenklimaat en luchtkwaliteit WoninGent streeft naar een gezond binnenklimaat op lange termijn in haar woningvoorraad waarbij voldoende rekening gehouden wordt met de doelgroep. Indien regelgeving dit vereist, zal worden voorzien in gedwongen ventilatie die een gemakkelijk onderhoud toelaat vanuit de gemene delen. Algemeen dient er voor de opwekking van warm water voor verwarming en het sanitair een onderzoek te gebeuren naar de meest economische en energetische oplossing. Het plaatsen van een collectief systeem geniet de voorkeur. Voor het project Winston Churchill zal het resultaat van de audit voor het gebouw Tichelrei mede de technische installatie bepalen. WoninGent wenst de economisch meest voordelige en gebruiksvriendelijke oplossing voor zowel de bewoners als voor het onderhoudspersoneel. Het blijft een streefdoel om te voorzien in eenvoudige systemen met een lage onderhoudskost.

4.

Programma van eisen

4.1.

Algemeen

Het gebouw dient te beantwoorden aan de richtlijnen van de VMSW, terug te vinden in de documenten A2001,Bijzonder Technisch Bestek, en C2008 of de latere versies ervan (www.vmsw.be). Daarnaast verwijst WoninGent naar eigen richtlijnen gebundeld in een instructielijst.

4.2.

Wooneenheden

Overzicht van de bestaande aantal woonentiteiten, typologieën en bruto vloeroppervlakten: type 1/2 glv (toegangen en berging) niv +1 niv +2

type 2/3 totaal 0 0 10 2 10 2

BVO in m² 0 195 12 813 12 813

13

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE niv +3 niv +4 niv +5 niv +6 niv +7 niv +8 (dak) totaal

10 10 10 10 10 0 70 83%

2 2 2 2 2 0 14 17%

12 12 12 12 12 0 84 100%

813 813 813 813 813 157 6043

Er wordt gevraagd om een gevarieerde mix van minimaal 60 woonentiteiten te realiseren. Indien het ontwerpteam meer kwalitatieve woningen kan voorzien is dit een meerwaarde. De vervangingsbouw dient gezinnen van 1 tot 5 personen te huisvesten onder de vorm van 1 t.e.m. 3 slaapkamerappartementen waarbij 2 kinderen op 1 slaapkamer kunnen toegelaten worden mits zij voldoen aan de vereiste oppervlaktes. Het bouwprogramma wordt bepaald op basis van de wachtlijst van WoninGent en de huidige verdeling van wooneenheden. Onderstaand overzicht toont de verhouding die WoninGent wenst na te streven bij vervangingsbouw. Verder ontwerpend onderzoek zal dit nog verfijnen.

Verhouding volgens wachtlijst 65 %

Richtinggevend voor vervangingsbouw

1 slaapkamer

Verhouding in bestaande gebouw 83 %

2 slaapkamers

17 %

9%

15 %

3 slaapkamers

0%

22 %

20 %

65 %

WoninGent heeft als streefdoel om ieder appartement te voorzien van een bruikbaar uitpandig terras. Echter dient deze ingreep met respect voor het architecturaal ensemble ‘Groene Briel’ ontworpen te worden. De grootte van de terrassen dient in verhouding te zijn met de desbetreffende woontypologie. Zie ook art. 1.2.3: richtlijnen van de stad Gent, Dienst Vergunningen, Monumentenzorg en Architectuur. Voor rolstoelgebruikers dient er gestreefd te worden naar minimaal 5% aangepaste woonentiteiten met 1 slaapkamer. Per aangepaste woning dient er een aparte berging voorzien te worden voor het opladen van elektrische rollators.

4.3.

Gemeenschappelijke delen

Het gebouw dient de volgende gemeenschappelijke ruimtes te voorzien:  voldoende bergruimte in het gebouw voor het stallen van fietsen. De ruimtes moeten gemakkelijk toegankelijk en beheerbaar zijn met een optimale sociale controle. Er worden bij voorkeur maximaal 20 fietsen per fietsenberging voorzien.  voldoende bergruimte voor het stallen van kinderwagens, elektrische rollators, scooters, …  ruimte voor brievenbussen, van buiten te vullen en van binnen te ledigen.  alle nodige technische lokalen zoals o.a. de tellerlokalen, stooklokalen, onderhoudslokalen, lokaal voor stadsverwarming, waterdrukverhogingsinstallatie,…

14

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE 

4.4.

het integreren van een hoogspanningscabine indien noodzakelijk. Advies is in te winnen bij Eandis.

Commerciële ruimten en gemeenschapsvoorzieningen

Niet van toepassing op dit project.

4.5.

Technieken

Warmteproductie, waterdrukverhogingsinstallatie & waterontharding Centrale verwarming: Stadsverwarming EDF Luminus In het gebouw Tichelrei bevindt zich de basisinstallatie van de gemeenschappelijke stadsverwarming die de gebouwen aan de Tichelrei en het Winston Churchillplein van warmte voor de centrale verwarming voorziet. De verwarmingskring bestaat uit een hoofdcollector met 2 kringen en elk appartement beschikt over een individueel te regelen radiatoren in elke leefruimte. Het sanitair warm water wordt in elk appartement individueel aangemaakt dmv een aparte doorstroomketel . Het gebouw Tichelrei bevat ook de gemeenschappelijke waterdrukverhogingsinstallatie. Deze pompengroep met frequentieregeling en cascadesysteem voorziet de gebouwen aan de Tichelrei, het Winston Churchillplein en de Baviaanstraat van voldoende druk op de koude waterleidingen. Een hoofdleidingnetwerk heeft per appartement een aftakking met individuele watermeter en afsluitkraan binnenin de woning. Het ontwerpteam van het renovatieproject Tichelrei zal aan de hand van een grondige audit de huidige werking van de gemeenschappelijke stadverwarming en de waterdrukverhoging evalueren. Zij zullen op zoek gaan naar de economisch meest voordelige en gebruiksvriendelijke technische oplossing voor zowel de bewoners als voor het onderhoudspersoneel. Ventilatie Er dient een grondige analyse te worden verricht over welk ventilatiesysteem het meest geschikt is, rekening houdend met de EPB-regelgeving, het onderhoudsgemak en de gebruiksvriendelijkheid van de installaties.

4.6.

Mobiliteit en Parkeren

Algemeen Algemeen gelden de voorschriften van het vigerende Parkeerplan Gent 2020, deelnota parkeerrichtlijnen. Meer info vindt u op de website van de stad. De huidige en toekomstige parkeermogelijkheden moeten geanalyseerd en onderzocht worden, wat moet leiden tot een efficiënte parkeeroplossing met een maximale integratie in een kwalitatieve omgevingsaanleg. Auto Het gelijkvloers van het gebouw Winston Churchill omvat 30 private, open parkeerplaatsen. M.a.w. bedraagt de coëfficiënt 0,35 parkings/woonentiteit. Overzicht huidige verhuring parkings:

15

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE Aantal parkings Aan sociale huurders Aan private personen Voorbehouden voor WoninGent totaal

9 13 7 29

De vervangingsbouw dient de coëfficiënt 0,35 parking/woonentiteit te behouden. Uit economische overwegingen is WoninGent geen voorstander van een ondergrondse parking .

Fiets Het gelijkvloers van het gebouw Winston Churchill beschikt over een afgesloten bergruimte waarvan ca. 20m² wordt ingenomen voor de stadsverwarmingsinstallatie en ca. 60m² voorzien is als fietsenberging. Overzicht huidige ingebruikname gelijkvloerse berging: aantal fietsen 9 brommers 3 totaal 12 De vervangingsbouw dient te voldoen aan het Parkeerplan 2020 en het algemeen bouwreglement wat betreft de oppervlakte van de fietsenstallingen voor bewoners. De fietsenstalling voor de bezoekers mag zich op het openbaar domein bevinden.

5.

Verloop van de opdracht

Conform de overeenkomst bouwheer - architect van WoninGent cvba-so verloopt de opdracht in de volgende fasen:  Voorstudie (voorstudie – schetsontwerp)  Voorontwerp  Stedenbouwkundige vergunning  Definitief ontwerp  Aanbestedingsdossier  Gunning  Uitvoeringsfase (leiding en controle der werken)  Bijstand tijdens de voorlopige en definitieve opleveringen en garantieperiode Deze fasen zijn geïntegreerd in het BouwProjectVerloop eigen aan de sociale huisvestingssector en rekening houdend met de toepasselijke verschillende overheidsinstanties en- procedures. De modelplanningviii geeft een beeld weer van de verschillende stappen die het project doorloopt. De opdrachtgever behoudt het recht om de opdracht te beëindigen na elk van de diverse fasen, mits betaling van de contractueel hiervoor voorziene vergoeding. Timing Vervangbouw Winston Churchill  Procedure aanstelling ontwerpteam  Voorstudie

januari 2016 – september 2016 september 2016 – januari 2017 16

DIENSTENOPDRACHT – AANSTELLEN VAN EEN ONTWERPTEAM BIJLAGE 3 - PROJECTDEFINITIE       

6.

Voorontwerp Stedenbouwkundige aanvraag Definitief ontwerp Aanbestedingsdossier Gunning Start uitvoering Voorlopige oplevering

januari 2017 – juli 2017 juli 2017 – november 2017 augustus 2017 – maart 2018 februari 2018 – mei 2018 mei 2018 – september 2018 oktober 2018 september 2020

Bijlagen

De bijlagen worden pas in de 2de fase van de ontwerpenwedstrijd meegegeven. i

BPA Binnenstad – deel Tolhuis: plan + voorschriften Plannen bestaande toestand iii Verslag destructief onderzoek Ingenieursbureau Norbert Provoost bvba iv Inventarisatierapport Winston Churchill v Beperkte asbestinventaris vi Uittreksel uit inventaris Agentschap Onroerend Erfgoed vii Instructielijst viii Modelplanning ii

17