PROJECTDEFINITIE PPS – IMAGO
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
1. INLEIDING De voorliggende nota schets de visie van de gemeente Schoten betreffende de ontwikkelingen van de verschillende sites binnen de PPS opdracht “IMAGO”. De bedoeling van deze visienota is om een kader te scheppen waaraan ingediende projecten kunnen worden afgetoetst. Dit om te vermijden dat de projecten afzonderlijk wordt ontwikkeld zonder rekening te houden met de potenties van het totale gebied en zonder rekening te houden met de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. “Waar de menselijke maat verloren raakt, daar kan menselijkheid verloren raken. Daar gaan systemen met de belangen van mensen op de loop.” - Lout Jonkers De gemeente tracht voor alle inwoners van de verschillende wijken op haar grondgebied een aangename en gezonde woon- en werkomgeving te behouden of te creëren. Dit vraagt om een integrale visie op de publieke ruimte zonder de noodzakelijke flexibiliteit te blokkeren. Daarbij kan uiteraard het duurzaamheidsprincipe, dat van belang is over de gemeentegrenzen heen, niet uit de weg gegaan worden. Bij de ontwikkeling van de verschillende sites binnen de PPS opdracht “IMAGO”, dient er dan ook rekening te worden gehouden met deze beleidsvisie. Deze visie werd algemeen duidelijk omschreven in de beleidsnota voor de legislatuur 2013-2018 waarin volgende strategische beleidsdoelstellingen worden opgesomd: • duurzame mobiliteitsstromen garanderen • integraal waterbeleid goed beheersen en ontwikkelen • de identiteit van de gemeente Schoten verbeteren door verhoogde aandacht voor beeld- en ruimtekwaliteit • wonen mogelijk maken voor iedere Schotenaar • een duurzaam grondstoffen-, materialen en afvalpreventief (kostendekkend) beleid voeren • de gemeente streeft klimaatneutraliteit na en ontwikkelt zich tot een duurzame gemeente Schoten • de leefomgeving met haar natuur, biodiversiteit en fragiliteit respecteren De gemeente ziet zichzelf als regisseur van de ontwikkeling van het projectgebied en wenst in deze rol een constructieve houding te spelen. Gelet op de hierboven vernoemde beleidsdoelstellingen zullen de invulling van het openbaar domein, de sociale verwevenheid van de projecten, de inpasbaarheid van de projecten in de omgeving en het streven naar ecologisch verantwoorde en klimaat neutrale sites doorslaggevende criteria zijn bij de aftoetsing van de projecten.
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 1 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
2. SITE HUIDIGE DIENST DER WERKEN 2.1: AFBAKENING GEBIED Het studiegebied bevindt zich ten westen van het centrum van de gemeente Schoten op een afstand van ca. 100 meter. Het gebied wordt begrensd door de Vordensteinstraat in het noorden, de Constant Neutjensstraat ten oosten, de Lodewijk Weijtenstraat ten zuiden en de Ridder Walter Van Havrelaan en Neerhoeve ten westen. Momenteel kent dit gebied een zeer gedifferentieerde bebouwing bestaande uit zowel eengezinswoningen, meergezinswoningen, schoolgebouwen, handelsruimten, recreatie, garageboxen, werkplaatsen en magazijnen voor de gemeentelijke diensten. De visienota heeft betrekking op het herinvullen van een gedeelte van het binnengebied van het bouwblok en van de noordelijke rand van het bouwblok langsheen de Vordensteinstraat. Deze betreffende percelen worden momenteel gebruikt door de gemeentelijke Dienst der Werken. Naar aanleiding van de opmaak van het gemeentelijk RUP 'Herziening Wijtschot' en de intentie van het gemeentebestuur om de gemeentelijke diensten zoveel mogelijk te clusteren, zal de Dienst der Werken een nieuwe locatie krijgen binnen het plangebied opgenomen in het bovenvermeld RUP, zijnde in de onmiddellijke nabijheid van het huidige containerpark. De gebouwen die momenteel gebruikt worden door deze dienst komen bijgevolg leeg te staan waardoor een nieuwe invulling gewenst is. Binnen het plangebied zijn er eveneens nog een aantal oude schoolgebouwen aanwezig. Deze worden momenteel benut door verschillende plaatselijke verenigingen (Sint-Sebastiaansgilde, Academie van Beeldende kunsten, volwassenenonderwijs, ...). Er is duidelijk een pertinente vraag vanuit verschillende verenigingen om over lokalen binnen de site te mogen beschikken.
Figuur 1: situering op luchtfoto
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 2 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
Figuur 2: eigendomsstructuur
De percelen waarop de Dienst der Werken gehuisvest is, zijn allen in eigendom van de gemeente Schoten. Deze percelen maken deel uit van het minimale scenario dat bekeken moet worden bij de herontwikkeling van het gebied. Verder zijn er in de onmiddellijke omgeving nog een aantal private onbebouwde percelen terug te vinden alsook percelen aansluitend aan het binnengebied waar de bedrijfsactiviteiten zijn stopgezet. De ontwerpers worden aangemoedigd het globale beeld binnen het bouwblok te bekijken en in hun scenario eveneens rekening te houden met mogelijke toekomstige ontwikkelingen op de aanpalende percelen. 2.2. KNELPUNTEN VAN HET STUDIEGEBIED Op dit moment heeft het studiegebied weinig uitstraling. Het is een weinig attractieve omgeving met een gebrek aan architecturale kwaliteit. Dit heeft voornamelijk te maken met de rommelige invulling van het binnengebied en het feit dat de bestaande bebouwing veelal verouderd is. Het binnengebied heeft geen enkele binding met het centrum van de gemeente en staat volledig ten diensten van magazijnen en werkplaatsen. Het gebied ligt daarenboven volledig verscholen achter de woningen en de vroegere schoolgebouwen. 2.3. KWALITEITEN VAN HET STUDIEGEBIED Het gebied heeft een zeer strategische ligging vlakbij het centrum van de gemeente. Door de ligging vlakbij het centrum zijn er voldoende bestaande voorzieningen (winkels, diensten, openbare parkeerplaatsen) voorhanden. Vlakbij het gebied bevinden zich meerdere haltes van het openbaar vervoer waardoor het gebied zeer goed bereikbaar is. 2.4. POTENTIES VAN HET STUDIEGEBIED Deze woonomgeving kan ontwikkeld worden als duurzame wijk waar de individuele tuinen van de traditionele verkavelingen zo veel als mogelijk verdwijnen ten voordele van de grotere collectieve openbare ruimtes waar de gehele buurt kan vertoeven zodat de ontwikkeling van dit gebied een meerwaarde betekent voor de gehele buurt en de gemeente in het algemeen. 5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 3 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
Op dit ogenblik is de omliggende woonwijk verstoken van openbaar groen. Een realisatie die kadert in deze visienota zou de bereikbare oppervlakte aan groenpatrimonium voor alle burgers kunnen verhogen. Integratie van groene elementen kan ook de klimaatregeling van deze uitgestrekte versteende omgeving temperen en oudere mensen en kinderen tijdens hittegolven een uitweg in eigen omgeving bieden. 2.5. VISIE VOOR DE ONTWIKKELING VAN HET GEBIED In dit hoofdstuk wordt de visie betreffende de thema’s bebouwing, groen en mobiliteit besproken. Aan elk thema worden concepten verbonden die als kader dienen bij het beoordelen van toekomstige projectvoorstellen. Het algemeen doel is een kwaliteitsvolle leefbare ruimtelijke invulling op het projectgebied te creëren met een verscheidenheid aan functies zoals betaalbaar wonen, gemeenschapsvoorzieningen, groenvoorziening, trage wegen, ontsluiten en parkeren zonder overlast aan de bestaande omgeving, duurzaam bouwen met aandacht aan de bestaande gebouwen met erfgoedwaarde, behoud en versterken van de sociaal-culturele activiteiten. De twee schoolgebouwen worden deel van de ontwikkeling en kunnen ruimte bieden voor een verwevenheid van verschillende activiteiten en creatief wonen. Hierdoor kan het bouwkundig erfgoed hersteld worden en opgewaardeerd. Algemene doelstellingen: •
creëren van een hoogwaardige en aantrekkelijke woonomgeving
•
ontwikkeling sociale woningen realiseren
•
betaalbaar - bescheiden wonen
•
inzetten op verweving en flexibiliteit
•
duurzaamheid implementeren
•
kindvriendelijk binnengebied creatiever ontwikkelen
•
verscheidenheid
2.5.1. Bebouwing / Openbare ruimte Een mix van verschillende woontypologieën gegroepeerd rond een woonerf. Er moet steeds een gezonde mix aan verschillende woningtypologieën gerealiseerd worden. Dit resulteert in verschillende soorten bebouwing, bewoners en een levendige gevarieerde buurt. •
In het binnengebied zijn zowel grondgebonden eengezinswoningen, als meergezinswoningen en/of geschakelde of gestapelde woningen mogelijk. Een mix van deze typologieën is aanbevolen.
•
Het binnengebied moet zich voldoende richten op betaalbare woningen bestemd voor jonge gezinnen met kinderen.
•
In het binnengebied wordt 10% van het aantal wooneenheden ontwikkeld als Sociale huur- of koopwoningen.
•
De woondichtheid van het binnengebied moet afgestemd zijn op de omgeving en moet verantwoord worden in een mobiliteitsstudie. De woondichtheid van het binnengebied houdt hierbij rekening met de woondichtheid van het studiegebied in het algemeen en de algemene mobiliteit in de omgeving.
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 4 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
•
De wooneenheden worden gegroepeerd rond een woonerf met uitlopers en toegangen langs de verschillende zijden. Hier en daar kan dit woonerf verbreden zodat gezellige pleintjes ontstaan.
•
De publieke pleinen in het woonerf voelen stedelijk aan. Het zijn pleinen die leven en waar het aangenaam vertoeven is. Om de (be)leefbaarheid van het binnengebied te verhogen zijn op de gelijkvloerse verdieping van de meergezinswoningen/geschakelde of gestapelde woningen kleinschalige horecazaken, diensten of kleinhandel toegelaten en aangeraden.
•
Er worden geen volledige aaneengesloten linten voorzien, maar eerder gegroepeerde clusters van woningen met doorsteken en zichtassen.
•
De ruimtelijke invulling en architectuur moet innovatief zijn en beeldbepalend voor de omgeving.
•
Het stedenbouwkundig concept biedt een antwoord op de verschillende knelpunten en houdt rekening met de aangehaalde kwaliteiten en potenties van het gebied. Dit rekening houdende met de specifieke ligging van de site als binnen het stedelijk centrumgebied.
•
De ruimtelijke invulling van het binnengebied mag geen eiland op zich vormen maar moet een grote verwevenheid met de bestaande omgeving nastreven.
•
Het binnengebied wordt ontwikkeld als een ecologisch verantwoorde wijk.
•
Bij de eventuele opmaak van een verkavelingsplan beeldkwaliteitplan van de invulling geleverd.
•
Het project is “inpasbaar” wwz dat een bouwprofiel wordt gecreëerd die in het straatbeeld van de bestaande omgeving past en de bouwprofielen afgestemd zijn op morfologie en korrelgrootte van de omgeving.
•
Kindvriendelijke publieke ruimte:
wordt
een
bindend
De publieke ruimte moet kindvriendelijk zijn. Kinderen hebben onze straten en pleinen nodig om naar school te gaan, om te skaten, om te fietsen, om te spelen… maar ook om de buitenwereld te leren kennen en sociale vaardigheden te ontwikkelen. Het zijn echter niet alleen de kinderen die behoefte hebben aan publieke ruimte. De publieke ruimte heeft de kinderen op haar beurt minstens even hard nodig. Een publieke ruimte zonder kinderen leeft niet. Kinderen maken van publieke ruimte een sociale ruimte. Krijtlijnen voor kindvriendelijke publieke ruimte: o sociale contacten mogelijk maken - zelf vrienden maken: een publieke ruimte moet mogelijkheden bieden om anderen te ontmoeten, te zien en te horen, zonder vooropgezet doel. Dat kan gaan van een oppervlakkige vorm van contact, een mogelijk begin van een diepgaand contact, de mogelijkheid om contacten bij te houden, een bron van informatie over de sociale omgeving, tot zelfs een bron van inspiratie. De meest kritische toets van een kindvriendelijke publieke ruimte is de mate waarin ze het autonoom buitenspelen van kinderen uit verschillende gezinnen bevordert en hen kan stimuleren om spontaan vrienden te maken. o belevingswaarde van de publieke ruimte: er moet wat te beleven vallen voor kinderen o een overzichtelijk gebied o ergens kunnen rondlopen o niveauverschillen om te springen en te klauteren o een deel vlakke verharding voor wielen en tekeningen 5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 5 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
o duidelijke grenzen voor afspraken tussen ouders en kinderen (boordstenen en ruimtelijke geledingen) o verrassende elementen o ergens kunnen liggen en zitten o recreatief en educatief medegebruik - combinatie van speelplekken met noodzakelijke inrichtingen: Actuele nieuwe stedenbouwkundige thema’s bieden kansen voor plekken en ervaringen waarin kinderen geïnteresseerd zijn, zoals bvb open waterbuffering op eigen terrein. Ook ruimte voor afvalbeheer op wijkniveau met een gemeenschappelijke kippenren of composteringsplaats biedt kansen voor educatief en recreatief medegebruik door kinderen. 2.5.2. Streven naar duurzame wijk met duurzame woningen. Er dient zoveel mogelijk gestreefd te worden naar energie- en milieuvriendelijke woningen. Bij voorkeur passieve woningen. Ook collectieve voorzieningen moeten voorhanden zijn. Er zal verhoogde aandacht besteed worden aan de volgende duurzame aspecten: •
Het grootste gedeelte van de wooneenheden zijn doorzonwoningen. Bij de gestapelde woningen worden daktuinen als een pluspunt aanzien.
•
Er wordt voorgesteld om compact te bouwen en zo warmteverliesoppervlakte te beperken.
•
Duurzame en esthetische materialen gebruiken. Er moet voldoende afwisseling zijn in de materialen, maar anderzijds moet het project eenvormigheid beogen.
•
Levenslang en aanpasbaar wonen nastreven.
•
Platte daken moeten voorzien worden van groendaken, zonneboilers, of een combinatie ervan.
•
Het voorzien van ondergrondse afvalstraten in verhouding tot het aantal wooneenheden aan het begin van de verschillende ontsluitingswegen is verplicht.
•
Een gemeenschapsruimte dient in het project mee voorzien te worden. Deze ruimte kan dienst doen als kinderopvang, wassalon, feestzaal voor familiefeesten/buurtfeesten, buurtcafé, ontspanningslokaal voor bejaarden, ….
•
Rekening houden met nulgebruik herbiciden. Bodemvegetatie kan nochtans voorzien worden (bv voegen opvullen door kamille, leeuwentand,…) op minder frequent gebruikte zones.
•
Ruimte voor water en hemelwaterneutraliteit.
•
Zeer beperkte inzet van verlichtingsarmaturen. De lichtpunten dienen enkel op strategische plaatsen voorzien te worden, werken met bewegingsdetectoren.
•
Energiezuinige verwarmingsconcepten zijn een pluspunt.
•
Alternatieve opwekking van energie voor elektriciteit en warm water door PV of zonneboilers is verplicht.
•
Collectieve verwarmingsmogelijkheden onderzoeken! Gebruik van bodemwarmte onderzoeken!
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
zonnepanelen of
Pagina 6 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
2.5.3. Groen Collectieve tuin voor de meergezinswoningen en gestapelde woningen. •
In plaats van grote individuele tuinen kiest men hoofdzakelijk voor een kwalitatieve, collectieve, publieke open ruimte rond de meergezinswoningen en de geschakelde of gestapelde woningen. Dit voorzien van een voldoende groene invulling. Dit park is semi-privaat en openbaar toegankelijk voor iedere Schotenaar.
•
In deze groene ruimte is er plaats voor jong en oud (petanquebaan, speeltuintje, hondenweide, …).
•
Synergie tussen de private tuinen en publieke tuin. Daar waar men kiest voor individuele tuinen dienen deze klein te worden gehouden en dienen deze private tuinen visueel door te lopen in het openbaar groen (bijvoorbeeld door middel van hagen).
Groene accenten doorheen het binnengebied •
Naast het openbare park moet het binnengebied doorspekt worden van groene accenten.
•
Het woonerf dat een meer verstedelijkte uitstraling heeft moet hier en daar een groen accent krijgen.
•
Verharde, niet vergroenbare oppervlakten moeten tot een minimum herleid worden en moeten worden aangelegd volgens het Zonder-is-gezonder vademecum.
•
Begroening van blinde gevels moet voorzien worden.
•
Er wordt gekozen voor een groene aanplanting als perceelsbegrenzing.
•
Enkel inheemse houtige planten en bomen mogen gebruikt worden (zie bijlage: lijst van de milieudienst)
2.5.4. Mobiliteit Een autoluw binnengebied. •
Het is niet de bedoeling om het binnengebied te belasten met doorgaand verkeer. Er zal enkel bestemmingsverkeer toegelaten worden.
•
Het binnengebied dient te worden ingericht als een woonerf dat op sommige plaatsen uitwaaiert tot een ontmoetingsplein.
•
Nieuwe trage wegen doorheen de nieuwe ontwikkeling verankeren het nieuwe woongebied in de omgeving en vervolledigen op grotere schaal het complementaire netwerk trage wegen.
•
De ontsluiting dient gespreid te worden langs de verschillende zijden van het binnengebied.
•
Het grootste gedeelte van de parkeerplaatsen wordt ondergronds voorzien met de verschillende inritten verspreid over de zijstraten. Om het bestemmingsverkeer in het binnengebied te beperken, worden de in- en uitritten tot de ondergrondse parkings zo dicht mogelijk voorzien aan de diverse toegangen van het binnengebied. In de ondergrondse parking worden eveneens per wooneenheid een voldoende berging voorzien voor het stockeren van afval en fietsen.
•
De hoofdtoegang van het gebied is gelegen in de Vordensteinstraat.
•
Er dienen ook bovengrondse parkings te worden voorzien voor bezoekers. Daarvoor worden aan de verschillende toegangen een aantal plaatsen voorzien. Op die manier wordt extra overlast in de omliggende straten vermeden.
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 7 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
•
Op het openbaar domein moeten verspreid over het binnengebied fietsenstallingen voorzien worden die diefstalvrij zijn.
•
Openbare oplaadpalen voor elektrische fietsen en auto’s kunnen overwogen worden.
Doorwaadbaar voor fietsers en voetgangers. •
Het binnengebied moet doorwaadbaar zijn voor fietsers en voetgangers. Fietsers en voetgangers moeten op een veilige en gemakkelijke manier het gebied kunnen doorsteken.
Zichtbaarheid binnengebied. •
De toegangen tot het binnengebied moeten voldoende breed blijven, waardoor de betrokkenheid van het binnengebied naar de omliggende omgeving verhoogd wordt. Dit wil zeggen dat de toegangen voor gemotoriseerd verkeer naar het binnengebied minstens 6 meter breed moeten zijn en tevens geen obstakel mogen vormen voor brandweer en andere hulpdiensten.
2.5.5. Integratie •
De ontwikkeling van deze site gaat uit van een maximale integratie in haar omgeving.
•
De inrichting van de site wordt beoordeeld op hun goede nabuurschap en verenigbaarheid met hun omgeving wat schaal, ruimtelijke en visuele impact betreft. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan: 1. De relatie met de omgeving en de aanwezige functies 2. De invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers 3. Inplanting van de bebouwing t.o.v. de aanpalende bebouwing i.f.v. bezonning, beschaduwing, privacy,... 4. De invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid 5. De relatie met de in de omgeving van het gebied vastgelegde bestemmingen 6. De woondichtheid 7. De ruimtelijke, visuele en functionele inpassing in de omgeving
2.5.6. Erfgoed Op de site “Dienst der Werken” tussen de Lodewijk Weytenstraat en de Vordensteinstraat bevinden zich twee schoolgebouwen en een badhuis met erfgoed-, socioculturele- en architecturale waarde. Het gemeentebestuur van de gemeente Schoten ziet het integreren van deze erfgoedsites in het project van de herbestemming en –ontwikkeling van de gehele site als een meerwaarde en een kans om het Schotense erfgoed te herbestemmen en te integreren in een creatief hedendaags concept. 1. Voormalige gemeentelijke Meisjesschool (nu Academie Beeldende Kunsten (ABK)) en badhuis Modernistische school en badhuis naar ontwerp van Architect Alfons Francken uit 1935 1939.
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 8 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
De gebouwen werden opgenomen in de Inventaris van het niet beschermd lokaal onroerend erfgoed van de gemeente Schoten, door de Gemeenteraad goedgekeurd en vastgesteld in 2011 (fiche in bijlage). De geschiedenis van het gebouw wordt uitvoerig beschreven in het artikel: “Bouwdromen van Burgemeester Gustaaf Jorissen verwezenlijkt door Architect Alfons Francken” in het tijdschrift Scot, nr. 149, december 2014, Heemkundige Kring Scot (zie bijlage). De gebouwen met de originele stijlelementen van de voormalige meisjesschool worden bij voorkeur bewaard. Verbouwen en uitbreiden met respect voor de architecturale waarde is mogelijk. Slopen is de allerlaatste optie en kan enkel indien dit een duidelijke stedenbouwkundig- en architecturale meerwaarde kan bieden aan het gehele project. Slopen in functie van uitsluitend economische en EPB overwegingen is uitgesloten. De ABK zal in de toekomst geherlokaliseerd worden waardoor deze gebouwen nieuwe creatieve invullingen kunnen krijgen. Het bestuur denkt hier bijvoorbeeld aan een alternatieve vorm van wonen, meer gemeenschapsgerichte functies, kantoren, herlokalisatie andere functies op de site… . 2. Voormalige gemeentelijke jongensschool met centrale speelplaats Laat Neogotische schoolgebouw rond centrale speelplaats naar ontwerp van Architect De Belder uit 1929 – 1931. Deze school was de tweede gemeentelijke jongensschool na deze in de Verbertstraat. Het geheel van de jongensschool dient bewaard te blijven. De huidige functies (verenigingen, klaslokalen, …) zullen in één vleugel ondergebracht worden zodat de 2e vleugel mee in het project kan betrokken worden met behoud van de gebouwen. Het bestuur denkt hier eveneens bijvoorbeeld aan een alternatieve vorm van wonen. Deze vleugel zou dan kunnen verbouwd en uitgebreid worden met respect voor de architecturale waarde van het geheel van de oorspronkelijke school. De centrale speelplaats en toiletgebouw vormt architecturaal een geheel met de twee voormalige vleugels met klaslokalen. Doch deze ruimte kan een nieuwe invulling krijgen in functie van de uiteindelijke invulling van de vleugels en de gehele site. Dit in verhouding tot het architecturale geheel. Ondergronds zou een parkeerplaats kunnen voorzien worden, bovengronds een centraal plein / tuin met eventueel paviljoen(en). De schaal van de ingrepen op de speelplaats dienen in verhouding te staan tot de schaal van de oude schoolgebouwen zelf. De privé-partner in de PPS voorziet eveneens in de renovatie van de delen waarin de huidige functies behouden zullen worden. Hiertoe wordt een forfaitair bedrag, vastgelegd door de opdrachtgever, voorzien in de bieding. Het nieuwe gebouw, met liggende wip, in gebruik door de schuttersgilde, dient eveneens bewaard te blijven in haar huidige vorm. In het kader van het vormen van een meer architecturaal geheel kan er gedacht worden aan “verfraaiing” van het gevelbeeld. In de beoordelingscriteria wordt er een beoordeling gegeven over de wijze waarop er met dit gemeentelijk bouwkundig erfgoed zal omgesprongen worden en hoe dit ruimtelijk en functioneel creatief zal ingevuld en ingepast worden in de herontwikkeling van de gehele site. 3. KMO-ZONE & NIEUWE DIENST DER WERKEN 3.1. ALGEMEEN Voor de KMO-zone en de nieuwe Dienst der Werken zijn de voorschriften van het herziende RUP Wijtschot van toepassing. Er dient stedenbouwkundig en architecturaal rekening gehouden te worden met de inplanting en inpasbaarheid van drie windmolens. 5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 9 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
De ontsluiting van de twee zones gebeurt gebundeld (bij voorkeur) of ontkoppeld en houdt rekening met de bepalingen van het RUP en de algemene veiligheid van de verkeersafwikkeling op het openbaar domein. 3.2. BIJKOMENDE PRINCIPES KMO-ZONE •
Minimum is CO2-neutrale en waterneutrale kmo-zone (gebouwen)
•
Inpasbaarheid met de 3 windmolens
•
Voorkeur duurzame materialen
•
Multifunctionaliteit zoals voorzien in het RUP
•
Inzetten op het delen van ruimte, evt materialen & warmte/energie
3.3. NIEUWE DIENST DER WERKEN (DDW) 3.3.1. VOORWERP VAN DE OPDRACHT Inplanting van de volgende ruimtes dienen te worden voorzien in de zone van gemeenschapsvoorziening (ca 17.000 + 11.000 = 28.000m²). •
Nieuw gebouw DDW inclusief ontsluiting – uitvoering door opdrachtnemer
•
Nieuw containerpark van ca. 8.500m² - uitvoering door opdrachtgever
•
Nieuwe overdekte stockageruimte DDW – uitvoering door opdrachtgever
•
Nieuwe open stockageruimte DDW – uitvoering door opdrachtgever
•
Nieuwe overdekte/afgesloten (brom)fietsenparking – uitvoering door opdrachtnemer
•
Nieuwe overdekte reinigingsruimte voertuigen en oa afvalcontainers – uitvoering door opdrachtgever
•
Nieuwe parking – uitvoering door opdrachtnemer
Hiervoor dient de huidige infrastructuur afgebroken te worden door de opdrachtnemer zodat het terrein bouwrijp is voor het nieuwe gebouw van de dienst der werken. 3.3.2. OMSCHRIJVING VAN HET BOUWPROGRAMMA Het ontwerp, de bouw en de financiering van de nieuwe gebouwen voor de Dienst Der Werken op de site Sluizenstraat. 3.3.3. UITGANGSPUNTEN ALGEMEEN •
Een modern overheidsgebouw: openheid, herkenbaarheid, bereikbaarheid, aangepast aan de noden van de DDW en voldoen aan de wettelijke bepalingen mbt normering en meer bepaald aan de bepalingen van brandweer, arbeidsgeneesheer, Igean-dienst preventie (zie bijlagen en omvat: o de ruwbouw en de voltooiingswerken o de technische installaties o de vaste binneninrichting
•
Aangepast aan de inplantingsplaats: in synergie met de omgeving, rekening houdend met de 3 windmolens qua geluid, slagschaduw, … .
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 10 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
•
Klimaat- en hemelwaterneutraal
•
Gebouw door aard uit te bouwen met zones (koud, licht verwarmd, verwarmd)
•
Bijna-EnergieNeutraal (BEN)
•
Maximale inzet hernieuwbare energie
•
Zoveel mogelijk gebruik van duurzame materialen (FSC-constructiehout)
•
Eenvoudig te bedienen en te onderhouden technische installaties
•
Functionele, praktische inrichting die tevens onderhoudsvriendelijke is. Bijzondere aandacht wordt besteed aan arbeidsvriendelijke en ergonomische factoren. Lichtinval moet geoptimaliseerd worden.
•
Met bijzondere aandacht voor de parkeerruimte / (brom)fietsenparking van de bezoekers, het personeel en de dienstvoertuigen.
•
Aandacht voor toegangscontrole en sleutelbeheer
3.3.4. GEBRUIKERS - DOELGROEP De gebruikers zijn de personeelsleden van de Dienst der Werken (ca 100) + Technische dienst OCMW (10) en de inwoners van de gemeente Schoten. De gemeentelijke Dienst der Werken bestaat uit de volgende afdelingen : • Algemene administratie •
Afvalbeheer + administratie Groene lijn + ecoklas
•
Gebouwen + administratie
•
Wegenbeheer
•
Logistiek
•
Groendienst
3.3.5. PROGRAMMA 3.3.5.1. Gemeenschappelijke voorzieningen De inschrijver dient aandacht te hebben voor de volgende ruimtes:. • Refter + keuken •
PC / inforuimte voor werklieden
•
Sanitair mannen
•
Sanitair vrouwen
•
Douches mannen
•
Douches vrouwen
•
Kleedruimte mannen
•
Kleedruimte vrouwen
•
Droogruimte kledij
•
Wasserij voor 2 industriële wasmachines, 2 droogkasten, droogruimte, strijkruimte, herstelruimte
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 11 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
•
EHBO ruimte
•
Technisch lokaal nutsvoorzieningen
•
Lift: voldoende groot
•
Archief
•
Opslag verbruiksgoederen + poetsmaterialen
•
Bezoekerstoilet (ook voor bezoekers containerpark)
•
Opslag gevaarlijke producten
•
Conciërgewoning (indien nodig)
3.3.5.2. Algemene administratie: •
Bureel diensthoofd
•
Bureel 2 administratieve bedienden + 1 reserve
•
Printerruimte
•
Vergaderruimte voor 15 personen
•
Toiletten mannen / vrouwen
•
Kitchenette
•
Bezoekerstoilet
3.3.5.3. Afvalbeheer + administratie Groene lijn •
Bureel technisch coördinator
•
Bureel voor 3 administratieve bedienden + onthaalbalie. Eventueel te combineren met algemene administratie
•
Bureel voor 2 ploegbazen
•
Werkatelier voor de afvalbakken en dergelijke
•
Vergaderlokaal annex ecoklas (30 personen) + kitchenette
3.3.5.4. Gebouwen + administratie •
Bureel technisch coördinator
•
Bureel voor 2 werkopzichters
•
Bureel voor 1 administratieve bediende. Eventueel te combineren met algemene administratie
•
Werkatelier voor schrijnwerkers (3)
•
Werkatelier voor loodgieters (2)
•
Werkatelier voor elektriciens (2)
•
Werkatelier voor schilders (3)
•
Werkatelier lasser (1)
•
Werkatelier metser (1)
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 12 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
3.3.5.5. Wegenbeheer •
Bureel technisch coördinator
•
Bureel voor 2 ploegbazen
•
Werkatelier speeltuinen / ecoteam (eventueel te combineren met schrijnwerkerij)
• Werkatelier wegenis 3.3.5.6. Logistiek •
Bureel technisch coördinator
•
Magazijn dagdagelijkse goederen, klein gereedschap
•
Magazijn grote materialen + loods wagens
•
Werkatelier en smeerput voor onderhoud wagens
•
Werkatelier voor onderhoud kleine machines
3.3.5.7. Groendienst •
Bureel technisch coördinator
•
Bureel voor 3 ploegbazen
•
Werkatelier kleine goederen / machines
De geschatte bruto-oppervlaktes zijn opgelijst in bijgevoegde excell tabel. De geschatte oppervlakten zijn richtinggevend. Door optimalisaties kunnen deze in overleg aangepast worden. 3.3.5.8. Niet te voorzien zijn: •
de losse binneninrichting en de uitrusting eigen aan de gebruiker
3.3.5.9. Coördinatieopdracht architect De coördinatieopdracht van de architect gebeurt steeds in nauw contact met de opdrachtgever. Ze heeft tot doel de diverse studies op elkaar af te stemmen en omvat onder andere: • het opstellen van een volledige programmadossier •
het vastleggen van het budget. Indien de bouwheer zelf een budget heeft vastgelegd, controleert de architect er de haalbaarheid van
•
het verzamelen van de beschrijvende nota’s en beknopte ramingen en planningen van de diverse studieonderdelen en hun integratie in een globale raming en planning
•
het op de hoogte houden van de deelnemende partijen van overschrijdingen en/of conflicten
•
het coördineren van de uitvoeringsplannen
•
het verzamelen van de verschillende bestekonderdelen en hun samenvoeging tot één of meerdere bestekken (maximaal 5)
•
het opstellen van de planningen van de diverse studieonderdelen en voor de totaliteit der werken
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 13 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
•
het opstellen van een algemene planning, rekening houdend met de vastgestelde uitvoeringstermijn en dit ten laatste 14 dagen vóór de aanvang der werken
•
de bewaking van de uitvoeringsplanning
•
de organisatie van werfvergaderingen waarbij hij: o de noodzakelijk geachte personen oproept o de vergaderingen leidt o de verslaggeving ervan verzorgt en verspreidt o erover waakt dat de besproken punten gerealiseerd worden
•
het vaststellen van alle overtredingen in een proces-verbaal
•
het geven van advies i.v.m. de gebeurlijke schorsingen en hervattingen van de werken
•
het opstellen van een tabel met een volledig overzicht van de uitvoeringstermijn op het einde van de werken
•
…
3.3.5.10. Studies technische installaties Bijzondere aandacht wordt gevraagd aan de studie van de technische installaties Dit houdt onder andere in: • de aanduiding van de omvang en de inplanting van de lokalen voor technische lokalen •
een motivering van de gemaakte keuzes, en meer in het bijzonder van de energiekeuze
•
verantwoordingsnota met basis berekeningen (zoals warmteverlies- en vermogensberekeningen) en –karakteristieken betreffende de voorgestelde systemen met de voordelen en de alternatieve oplossingen
•
de inplanting van de toestellen (radiatoren, verlichtingstoestellen, roosters,...)
•
contactname en bespreking met de nutsmaatschappijen en de brandweer
•
de plattegronden en doorsneden die nodig zijn, met aanduiding van alle maten, dimensies, materialen, karakteristieken, vermogens, debieten
•
de principeschema's en elektrische schema's
•
periodieke controle van de uitvoering en van de vordering van de werken in de werkhuizen en op de bouwplaats.
De studie bestaat uit: • de studies van de HVAC-installaties, de studie omvat de volgende prestaties: o
de verdeling van de energie vanaf de leidingen of collectoren
o
de verwarmingselementen en –toestellen
NOTA: Bij voorkeur wordt er gebruik gemaakt van een warmtepomp of ander duurzaam verwarmingstechniek.
5.02.2015
o
elektrische borden en verbindingen
o
de regeling
o
de toestellen voor ventilatie, airconditioning en luchtkanalen. Gemeentebestuur Schoten
Pagina 14 van 15
PROJECTDEFINITIE
PPS- IMAGO
NOTA: Het gebruik van airco zal zo veel mogelijk beperkt of bij voorkeur vermeden worden. Hiertoe zal de nodige verhoogde aandacht besteed worden aan de opbouw en oriëntatie van het gebouw en het gebruik van externe zonnewering. •
de studies van de elektrische installaties, de studie omvat de volgende prestaties: o
photovoltaïsche zonnepaneleninstallatie (is dit mogelijk met de windmolens)
o
de hoogspanning
o
•
•
de laagspanning (elektrische borden, leidingen, bedrading, kleine toestellen en verlichtingstoestellen)
o
de zeer lage spanning waar noodwendig
o
de telefonie
o
informaticabedrading en –aansluitingen
o
de automatische branddetectie
o
toegangssystemen en inbraakbeveiliging
NOTA: de gebouwen dienen voorzien te worden van een photovoltaïsche zonnepaneleninstallatie. (is dit mogelijk met de windmolens)
de studies van sanitair, piping en brandbeveiliging, de studie omvat de volgende prestaties: o o o
de aanvoer- en afvoerleidingen vanaf de interne riolering in afwachting afvoerleidingen en recipiënten voor systemen waarbij niet rechtstreeks mag geloosd worden de sanitaire toestellen en kraanwerk
o
de brandbestrijdingstoestellen zoals haspels en brandblussers, en eventuele bijzondere brandbeschermingsinstallaties (computerzalen, keukens,...) exclusief sprinklers
o
de verdeling van aardgas en eventuele andere fluïda t.b.v. laboratoria of werkplaatsen.
o
hemelwaterrecuperatiesysteem
NOTA: Wat betreft hemelwaterneutraliteit en -recuperatie dient er (naast de traditionele hergebruik en infiltratie op het terrein) aandacht te zijn voor de extra hoeveelheid water nodig voor het reinigen van het gemeentelijk wagenpark. De regenwaterputten worden aldus niet enkel op het hergebruik voor toiletten gedimensioneerd. • de eventuele specifieke studies van inrichting keuken, kleedruimtes, magazijnen en ateliers, energiebesparende systemen, alarminstallaties,… 3.3.3.10. Diversen • •
Als inspirerende voorbeelden verwijst de opdrachtgever naar de Klimaatloodsen van Natuurpunt vzw in Ekeren en Gent. Een BREEAM certificaat (www.breaam.org) met een goede score ('very good', of 'excellent') is aanbevolen
5.02.2015
Gemeentebestuur Schoten
Pagina 15 van 15
