PROJECTDEFINITIE & ALGEMEEN MASTERPLAN

GEMEENTE BOECHOUT Dorpskernvernieuwing en ontwikkeling BMT-site

PROJECTDEFINITIE & ALGEMEEN MASTERPLAN BMT-site / stationsomgeving definitieve versie 07/09/2011

In samenwerking met

Opdrachthouder

GANDS ONTWIKKELING & VASTGOED NV

BUUR | Bureau voor urbanisme cvba

Londenstraat 60 bus 185 B-2000 Antwerpen

Blijde Inkomststraat 24 – 3000 Leuven

T +32 3 707 06 08 - F +32 3 485 89 29

T 016 89 85 50 – F 016 89 85 49

[email protected]

[email protected] – www.buur.be

Voorwoord

De site BMT (Baume, Marpent & Thirion), vroeger “Werkhuizen Vanderstraeten” en later “Werkhuizen van Boechout”, speelde een belangrijke rol in de ruimtelijke en socio-economische geschiedenis van Boechout. Wanneer de industriële activiteiten zullen beëindigd zijn, komt de site vrij voor herontwikkeling. Door zijn historiek, zijn omvang (ca. 5 ha) en zijn ligging in het centrum van Boechout, vormt dit project een unieke opportuniteit voor kernversterking van de gemeente. De eigenaar van de site BMT stelde projectontwikkelaar Gands NV aan voor de ontwikkeling van de site. Gands NV ijvert voor de realisatie van een hoogwaardig stedenbouwkundig project, met een optimale maatschappelijke meerwaarde binnen de marktconforme randvoorwaarden. De ontwikkelaar wenst ook het planproces op een gedegen manier te organiseren en het gemeentebestuur maximaal bij het project betrekken. Ook de andere betrokken actoren moeten een gepaste rol binnen het proces kunnen opnemen. Vanuit dit perspectief werd een samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen de gemeente Boechout en Gands nv (goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen april 2011). Een stuurgroep werd opgericht met een gemandateerde vertegenwoordiging van het Schepencollege, de betrokken gemeentelijke diensten, de ontwikkelaar en de ontwerpers. Tijdens de overlegmomenten van deze stuurgroep werden inhoudelijke beslissingen genomen o.b.v. de voorbereiding van de ontwerpers en werd het plan- en overlegproces aangestuurd. Voorliggende projectdefinitie en rapport algemeen masterplan vormen samen met de verslagen van de stuurgroepvergaderingen de neerslag van de besprekingen van de stuurgroepvergaderingen.

Leden van de stuurgroep

 

Leden van de stuurgroep  Partij 

Naam 

Functie

E‐mail

Gemeente Boechout 

Koen T’Sijen (KT)

burgemeester

[email protected] 

 

Ria Van Den Heuvel (RVDH) 

Schepen Ruimtelijke Ordening

[email protected] 

 

Greet Claessens (GC) 

Schepen sociale zaken

[email protected] 

 

Kathleen Wustenberghs‐Sebreghts (KS) 

Schepen financiën

[email protected] 

 

Inge Diels (ID) 

Coördinator grondgebiedszaken

[email protected] 

 

Marian Mys 

Diensthoofd stedenbouw en ruimtelijke ordening

[email protected] 

Gands nv 

Joris Van Gool (JVG) 

Projectbegeleider, planoloog

[email protected] 

 

Stephane Verbeeck (SV) 

Gedelegeerd bestuurder 

[email protected] 

 

Lien Van Mechelen (LVM) 

Projectmedewerker

[email protected] 

BUUR cvba 

Johan Van Reeth (JVR) 

Gedelegeerd bestuurder

[email protected] 

 

Toon Manders (TM) 

Projectleider, stedenbouwkundig ontwerper

[email protected] 

  Overlegmomenten stuurgroep  ‐ Stuurgroep I: Donderdag 31/3/2011  Overlegmomenten stuurgroep ‐ Stuurgroep II: Woensdag 06/04/2011  Stuurgroep I: Donderdag 31/3/2011 ‐ Stuurgroep Stuurgroep III: Donderdag 14/04/2011  II: Woensdag 06/04/2011 ‐ Stuurgroep Stuurgroep IV: Donderdag 28/04/2011  III: Donderdag 14/04/2011 Stuurgroep IV: Donderdag 28/04/2011 ‐ Stuurgroep V: Donderdag 12/05/2011  Stuurgroep V: Donderdag 12/05/2011 (dorpskern/omgeving J.V.Hoofplein) ‐ Stuurgroep Stuurgroep VI: Woensdag 25/05/2011  VI: Woensdag 25/05/2011 ‐ Stuurgroep Stuurgroep VII: Dinsdag 14/06/2011  VII: Dinsdag 14/06/2011 Stuurgroep VIII: Vrijdag 24/06/2011 (dorpskern/omgeving J.V.Hoofplein) ‐ Stuurgroep VIII: Vrijdag 24/06/2011 

- - - - - - - -

   

         

 

PROJECTDEFINITIE BMT-SITE/STATIONSOMGEVING

Frans Segersstraat

Molenlei Spoorweg Lier- Antw

Lange Kroonstraat

Frans Segersstraat

Heuvelstraat B| PROJECTDEFINITIE

1.1

Perimeter van de studie

Het projectgebied BMT-site/stationsomgeving wordt afgebakend door Molenlei, Frans Segersstraat, Heuvelstraat, Lange Kroonstraat. Centraal in dit gebied ligt de BMT-site zelf (perceel sectie D perceel 405S) met een oppervlakte van ongeveer 52600m².

woonbeleid voeren dat gericht is op kernversterking. Er wordt dan ook in de eerste plaats geopteerd voor wooninbreidingen, waarbij naar een oordeelkundige verdichting van het bebouwingspatroon wordt gestreefd. Deze ontwikkelingen dienen het oude dorpscentrum steeds te herwaarderen en de typische oude structuren behouden.

1.2 Beleid, ambities en behoeften van de stakeholders

1.2.1.2 Op basis van de structuurschets

1.2.1 Beleid, ambities en behoeften van de gemeente Boechout

o BMT-site als een verdichtingszone voor wooninbreiding geïntegreerd in het dorpsweefsel (bouwvolume, beeldkwaliteit, omgevingswaarde, …) o Aansluiting met publieke ruimte stationsomgeving- en Heuvelstraat, versterking van commercieel apparaat aansluitend bij deze ruimte o Molenlei af te werken als een volwaardige woonstraat, als deel van het dorp

1.2.1.1 Algemeen - Inzetten op kernversterking en compacte kernen om waardevolle open ruimte te vrijwaren Met het oog daarop wil de gemeente een actief

-

Versterking van het dorpsframe =>

5

-

Vervollediging van het groen netwerk =>

o Een verbindend park tussen Molenlei en Heuvelstraat: publiek toegankelijk maken van park Clematites + uitbreiding op BMT-site aansluitend bij bestaand park o Trage wegen als NZ-verbinding door de site en OW-verbinding naar stationsknoop en Heuvelhof o Beeldbepalend groen in private tuinen en publieke ruimte als versterking van groenstructuur Boechout centrum - Stationsomgeving dorpsweefsel =>

6

geïntegreerd

in

het

o herstellen van de historische verbindingen van de dorpstraten (oude steenweg, Frans Seghersstraat) o hoogwaardige publieke ruimte (verblijfskwaliteit) tussen Heuvelstraat en Molenlei (parkeren ondergronds) o Volwaardig gezicht en bijkomend programma aan nieuw stationsplein 1.2.1.3 Wonen - Het actieve woonbeleid van de gemeente streeft er in de eerste plaats naar om voor de eigen bevolking aangename en voldoende woonmogelijkheden te creëren. Dit betekent dat gestreefd wordt naar een voldoende mix inzake sociale en leeftijdssamenstelling. Het beleid wil dan ook maximaal inzetten op woongelegenheden voor specifieke doelgroepen: woningen voor starters, alleenstaanden, senioren, begeleid wonen en sociale woningbouw. - Sociaal wonen

In het gemeentelijk actieplan voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod wordt het sociaal objectief van de gemeente Boechout toegelicht. Volgens de nulmeting in 2008 waren er op dat moment 78 sociale woningen in Boechout. Dit betekent 1.66% van het aantal huishoudens. Aangezien deze procentuele verhouding lager is dan 3% wordt van de gemeente een extra inhaalbeweging verwacht. Volgens het bindend

sociaal objectief tegen 2020 dienen 78 bijkomende sociale huurwoningen te worden voorzien. In een extra inhaalbeweging dienen tegen 2025 bijkomend nog 18 sociale huurwoningen te worden gerealiseerd. In de periode 2009-2025 dienen in totaal bijgevolg 96 sociale huurwoningen te worden gerealiseerd. Het aandeel sociale koopwoningen dat dient te worden voorzien tijdens de periode 2009-2020 op het grondgebied van de gemeente Boechout, werd bepaald door een verdeling opgemaakt door de provincie Antwerpen. Aan Boechout werden 32 bijkomende koopwoningen toegekend. Ook 3 bijkomende sociale kavels behoren tot deze verdeling. In totaal bedraagt dit voor de periode 2009-2025 130 bijkomende sociale woningen.

In het gemeentelijk actieplan wordt aangetoond dat het bindend sociaal objectief probleemloos zal gehaald worden door implementatie in lopende en geplande projecten. Bij volledige realisatie van het sociaal objectief zal de procentuele verhouding sociale woningen t.o.v. aantal huishoudens 3.45% bedragen. Het is echter een beleidsdoelstelling van het gemeentebestuur om een percentage van 6% na te streven. Dit zal worden opgenomen in het gemeentelijk woonbeleidsplan dat momenteel in opmaak is. Het volgen van de gewestelijke normen die zijn opgenomen in het grond- en pandendecreet kan ervoor zorgen dat de realisatie van sociale woningen op de BMT-site kan een aanzienlijke bijdrage zijn om deze beleidsdoelstelling te realiseren. - Veel senioren blijven dezer dagen hun te ruime woning bewonen, bij gebrek aan compacte woningen in het centrum van Boechout. Om jonge gezinnen aan te trekken wil de gemeente inzetten op de realisatie van compacte woningen in het centrum waardoor de oudere bewoners hun deze ruimere woningen ruilen voor deze. Deze compacte woningen moeten aanpasbaar en levenslang wonen mogelijk maken. Het betreft hier niet noodzakelijk de realisatie van erkende serviceflats. - Onafgezien van de normen opgenomen in het grond- en pandendecreet betreffende de realisatie van een bescheiden woonaanbod, wil de gemeente specifiek inzetten op een betaalbaar woonaanbod. - Een variatie van typologieën wordt

vooropgesteld met bijzondere aandacht voor flexibele woonvormen. 1.2.1.4 Commerciële voorzieningen

activiteiten

en

publieke

- De gemeente Boechout wenst nadrukkelijk om naast het voorzien van voldoende woonmogelijkheden ook de socio-culturele rol van Boechout dorp te versterken. - Een verdere uitbouw van de concentraties kleinhandel, horeca en publieke functies in de bipool dient te worden onderzocht (Heuvelstraat ten westen van het station, buurt rond kerk en Jef Van Hoofplein). Het is de ambitie om het handelsapparaat in de Heuvelstraat in stand te houden en verdere uitbouw te stimuleren. Integratie van commerciële en publieke functies in de ontwikkeling van de site dient dan ook steeds complementair te zijn. Een buurtsupermarkt lijkt hier denkbaar. - Gezien het stijgende aandeel jonge gezinnen heeft de gemeente de ambitie om voldoende kinderopvang te realiseren. Het is de ambitie van de gemeente om vooral kleinschalige initiatieven te ondersteunen, niet om grootschaligere opvang zelf te organiseren. - De uitbouw van een aantal sociale voorzieningen aansluitend bij sociale woningen en/of seniorenwoningen (gemeenschapscentrum, …) wordt geambieerd. Het decreet dat in opmaak is betreffende samengaan van zorg & wonen kan hier voor insteken zorgen. - Betreffende de realisatie van publieke functies heeft de gemeente de ambitie om het wijkkantoor van de politie over te brengen naar een nieuwe locatie, om op die manier ruimte vrij te maken voor een aantal administratieve diensten in het huidige gebouw naast het gemeentehuis. Gezien de centrale ligging, eveneens nabij de invalswegen naar de kern van Vremde, lijkt de BMT-site een piste die dient onderzocht te worden. 1.2.1.5 Mobiliteit - Het beleidsscenario dat gevolgd wordt in het mobiliteitsplan is dat van Boechout als functionele gebiedstrekker voor de omliggende kernen. In functie van de mobiliteit worden op ruimtelijk vlak kernversterking en wooninbreiding naar voor geschoven als belangrijke strategieën. Voorzieningen dienen te worden gebundeld en in het beleidsscenario wordt ingezet op een maximale groei van het woningaanbod, maar binnen de woongebieden van de huidige kernen. De inrichting van de wegen gebeurt in functie van de categorisering en de doelgroep, met bijzondere

aandacht voor de veiligheid van schoolomgevingen (cfr. mogelijke aansluiting Sint-Gabriëlcollege op de Molenlei). De stationsknoop wordt heringericht als een knooppunt dat maximaal inzet op multimodaliteit. De barrièrewerking van de spooroverweg in de Heuvelstraat wordt meermaals vermeld als knelpunt voor de mobiliteit in Boechout. - Op verkeerskundig vlak is de Molenlei gecategoriseerd als een lokale weg type 2 (gebiedsontsluitend), een heraanleg in functie van deze categorisering is wenselijk. Indien een deel van de Molenlei als een schoolomgeving zal gaan functioneren zijn een kiss&ride zone en een regime van 30km/h noodzakelijk. Behalve het station als knoop van openbaar vervoer zorgt ook de tramverlenging van Antwerpen tot Boechout over de N10 voor hoogwaardig voorstedelijk OV. Aan de zone Capenberg wordt in functie daarvan een park&ride zone voorzien. De BMT-site ligt op 550m van de toekomstige tramhalte aan Capenberg, op 850m van de toekomstige tramhalte aan wijk Savelkoul (Mortsel). In functie van het fietsverkeer wordt een vervollediging van de provinciale fietsroute langs de spoorlijn Lier-Antwerpen aan de Molenlei voorgesteld, ook een nieuw fietspad op de Oude Steenweg zal deel gaan uitmaken van dit netwerk. - Op korte termijn heeft de gemeente de ambitie om de stationsomgeving heraan te leggen. Dit betreft een heraanleg van de Frans Segersstraat, pendelparking, publieke ruimte rond Heuvelstraat en aanleg van fietsroute langs het spoor tot aan de fietstunnel. Deze plannen zijn in een ver gevorderd stadium en de werken zullen kunnen starten begin 2012. 1.2.2 Ambities en behoeften van de grondeigenaar fam. Seynaeve - Afbouw en beëindiging van de industriële activiteiten van BMTech in Boechout (einde 2012 einde activiteiten en afronden onmanteling) in een sereen sociaal klimaat. Afbraak van de gebouwen en sanering van de gronden (geen bezwaar om deze te laten starten voor de beëindiging van de acitiviteiten van BMTech) - Bouwrijp maken van het terrein: op technisch en juridisch vlak (herbestemming) - Realiseren van de woonbestemming zoals voorzien in het gewestplan (na uitdoven van de industriële activiteit) en aan de marktwaarde van de grond - Hoogwaardig stedenbouwkundig project als een waardig eindpunt van Boechoutse geschiedenis van het bedrijf (bedrijf in Boechout sinds 1923), met grote meerwaarde voor de gemeente en z’n inwoners

7

1.2.3 Ambities en behoeften projectontwikkelaar Gands nv

8

van

de

- Realisatie van een volwaardig residentiële, duurzame wijk: o Goede integratie in omgeving: hoge woon- en beeldkwaliteit (kwaliteitskamer, referentieprojecten, meerdere ontwerpers, ...) o Spaarzaam grondgebruik met dichtheid van een volwaardige woonwijk o Groot deel van de site gereserveerd voor publiek park o Diversiteit in woonvormen die een gemengd publiek aantrekken (mix te bepalen) o Toekomstgerichte woningen (onderzoek laag energieverbruik) - Realisatie van een marktconforme ontwikkeling: o programma gebaseerd op reële marktvraag o flexibel plan en RUP zodat vraag en aanbod per fase op mekaar kunnen afgestemd worden o lasten (kosten aanleg publieke ruimte, …) in verhouding tot de opbrengsten (per fase) o gebouwde vloeroppervlakte in functie van te dragen lasten (grondprijs, afbraak, sanering, bouwrijp maken, aanleg publiek domein, verbindingen zacht verkeer, kosteloos overdragen publiek domein, …) - Een gefaseerde realisatie en opstart op korte termijn wordt nagestreefd: sanering en stapsgewijze afbraak in de loop van 2011, realisatie infrastructuur fase 1 en bouwvergunning vanaf 2013. Opmaak RUP in functie van deze timing. - Een maximale integratie en complementariteit met andere projecten wordt nagestreefd (masterplan dorpskern, inpassing nieuwe lagere school SGC op BMTsite, plannen NMBS-holding/Infrabel), maar mag onder geen beding de timing en realiseerbaarheid in de weg staan.

1.3 Ambities en andere betrokkenen

behoeften

van

1.3.1 Ambities en behoeften van het SintGabriëlcollege - Het Sint-Gabriëlcollege huurt momenteel een leegstaand kantoorgebouw op de terreinen van BMT. De school heeft de wens om het gebouw van BMT verder te blijven gebruiken tot een mogelijke uitbreiding gerealiseerd is. - Daarnaast wil de school aansluitend bij de campus van de humaniora de 2 lagere scholen centraliseren in 1 gebouw. Momenteel zit een deel van

de lagere school in de hoofdgebouwen aan de lange Kroonstraat en een een ander deel in het schoolgebouw aan de achterzijde van het Jef Van Hoofplein in de dorpskern. Om organisatorische redenen is het wenselijk deze site te verlaten. De inrichtende macht van het Sint-Gabriëlcollege zou deze nieuwbouw voor de lagere school graag inplanten op de huidige parking van BMT, gelegen op het noordelijk deel van het terrein. Voor deze mogelijke inplanting werd reeds een stedenbouwkundig attest aangeleverd door de gemeente Boechout. - Het programma voor de nieuwbouw betreft ongeveer 2500m²: o 18 klassen o Muzieklokaal o Computerlokaal o Zorglokaal o Dokterslokaal o Leraarskamer o Directielokaal o Secretariaat o Poyvalente zaal o Kleuterrefter o Refter lager onderwijs o Sanitair o Bergruimte o Fietsenstalling De school heeft nood aan een speelplaats van ongeveer 1000m², waarvan een gedeelte overdekt. - Niettegenstaande de inspanningen die reeds geleverd zijn door de heraanleg van de schoolomgeving en de Lange Kroonstraat in functie van de verkeersveiligheid, blijft de verkeersafwikkeling rond de school een heikel punt. De school heeft de ambitie deze te verbeteren. 1.3.2 Ambities en behoeften van de Infrabel/ NMBS-holding - De concrete ambities en behoeften m.b.t. de stationsomgeving zijn op dit moment nog niet duidelijk. De ambitie is uitgesproken om een tweede havenontsluiting te realiseren in functie van de heractivering van de Ijzeren Rijn als belangrijke as voor goederenvervoer tussen de Antwerpse haven en het Duitse Ruhrgebied. In functie van de leefbaarheid van omliggende woonomgevingen en de verkeersafwikkeling worden ingrijpende aanpassingen aan de spoorinfrastructuur voorgesteld. De belangrijkste ingreep is het mogelijk ondergronds aanleggen van de nieuwe sporen, waardoor de ruimtelijke randvoorwaarden in het gebied geheel veranderen. - Na gesprekken met TUCrail is gebleken dat de

spoorlijn in Boechout zal ontdubbeld worden indien geopteerd wordt voor dit tracé. Naast de huidige sporen zouden aan de zijde van de Molenlei twee extra sporen ondergronds aangelegd worden (+-6m onder maaiveld). Vervolgens worden ook de huidige sporen verlaagd. Aan beide zijden wordt de sleuf voorzien van een keermuur. 1.3.3 Ambities en behoeften van de sociale huisvestingsmaatschappijen - De sociale huisvestingsmaatschappijen (gegevens: De ideale woning) hebben voornamelijk behoefte aan compacte wooneenheden voor alleenstaanden en koppels. Niettegenstaande het profiel van de kandidaten voor sociale woningen (alleenstaande, koppels), is de ambitie om een mix van verschillende typologieën te voorzien.

1.4 Stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden 1.4.1

Met betrekking tot programma

- Er wordt in hoofdzaak een woonprogramma gerealiseerd op de site waarvan het grootste deel collectieve woningen (appartementen, gestapelde woningen) - diversiteit van types in functie van vraag en aanbod - Mix van residentiële woningen en woningen voor specifieke doelgroepen: o starterswoningen o compacte woningen voor senioren o 10% sociale woningen in functie van grond- en pandenbeleid

o Aandeel bescheiden/betaalbare woningen in functie van grond- en pandenbeleid - Indien een overeenkomst kan worden gesloten tussen de verschillende partners kan de lagere school van Sint-Gabriël worden ingeplant op de BMT-site. - Commerciële functies en horeca mogen onder geen beding concurreren met bestaand kleinhandelsapparaat, maar kunnen het wel versterken (voordelen voor lokale handelaars, complementaire functies). Bij voorkeur worden deze ingeplant langs de Molenlei, aansluitend bij stationsomgeving en Heuvelstraat. Onderzoek voor een buurtsupermarkt is in deze mogelijk. - In de woonwijk en langs de Molenlei kunnen op de gelijkvloerse verdiepingen bedrijven voor commerciële dienstverlening en vrije beroepen hun plek vinden. - Inplanting van beperkt aandeel gemeenschapsvoorzieningen (kinderopvang, gemeenschapscentrum, …) worden onderzocht. - Rekening houden met mogelijke inplanting van wijkkantoor van de politie op de site. 1.4.2

Met betrekking tot bouwvolume

- Bebouwingsdichtheid: om een marktconforme ontwikkeling in functie van de gekende randvoorwaarden mogelijk te maken waardoor nog steeds voldoende open ruimte gevrijwaard wordt en een integratie in het dorpsweefsel mogelijk is => V/T = 0,80 - 0,85 (gebouwde vloeroppervlakte/terreinoppervlakte) - Bebouwingscoëfficiënt (footprint): om een marktconforme ontwikkeling in functie van de gekende randvoorwaarden mogelijk te maken waardoor nog steeds voldoende open ruimte gevrijwaard wordt en een integratie in het dorpsweefsel mogelijk is => BC =

9

30% (vloeroppervlakte footprint) - Bouwhoogte: bouwhoogte langs de Molenlei en aansluitend bij aangrenzende bebouwing wordt beperkt tot 3 bouwlagen. Indien te verantwoorden ten opzichte van nieuwe publieke ruimte en park kunnen in het binnengebied hogere accenten worden voorzien. 1.4.3

Met betrekking tot open ruimte

- Gezien de maximale bebouwingscoëfficiënt van 0.3 blijft 70% van de terreinoppervlakte open ruimte, hiervan wordt 25% gereserveerd voor een publieke parkzone die qua karakter en gebruik complementair is aan de overige parken in het dorpscentrum. Van de overige 45% zal zo’n 20% worden ingenomen door de woonstraten, wat eveneens publiek toegankelijk gebied is (geen volledig afgesloten woonclusters). - Het nieuwe park dient te worden opgevat als een uitbreiding van het park Clematites, wat eveneens publiek toegankelijk dient te worden gemaakt. Zo ontstaat een verbindend groen hart voor het bouwblok dat Heuvelstraat en Molenlei met mekaar verbindt. 1.4.4

10

Met betrekking tot verkeersafwikkeling

- De ontsluiting van de site dient in hoofdzaak te gebeuren via verschillende aansluitingen op de Molenlei. Deze dient te worden heringericht volgens zijn statuut van gebiedsontsluitende weg en in het nieuwe profiel dient een dubbelrichtingsfietspad te worden geïntegreerd dat de provinciale fietsroute langs het spoor Lier-Antwerpen vervolledigt. Indien school zou geïntegreerd worden op de site, wordt eigen toegang langs Molenlei bestudeerd in functie van verkeersveiligheid en kissé-&ride-verkeer. - De ontwikkeling dient te worden opgevat als een verkeersluwe wijk waarin doorgaand verkeer niet mogelijk is en waarin de aanleg maximaal is afgestemd op zwakke weggebruikers. - Tussen de Molenlei en de Heuvelstraat wordt een verbinding gerealiseerd voor traag verkeer geïntegreerd in het groene binnengebied, zo’n tweede pad zorgt eveneens voor de verbinding van het binnengebied met de stationsomgeving. - Per woning 1 parkeergelegenheid te voorzien (geen gesloten boxen). Op maaiveld worden de nodige bezoekersparkings voorzien in de publieke ruimte, aan de rand van de site. Een te groot aanbod van parkeerplaatsen op het maaiveld dient te worden vermeden om de parkeerdruk in de openbare ruimte te beperken. 1.4.5

Met betrekking tot beeldkwaliteit

- Voor de hele wijk wordt een groen karakter nagestreefd in symbiose met de rest van het dorpscentrum. - Er wordt een maximale integratie in het dorpsweefsel nagestreefd, in functie daarvan wordt de

Molenlei als volwaardige woonstraat die deel uitmaakt van de dorpsstratenstructuur. - Diversiteit in woontypes en uitstraling (verschillende architecten) wordt vooropgesteld - Hoogwaardige architectuur met hedendaagse uitstraling (referentieprojecten, kwaliteitskamer, welstandscommissie, …) - Ecologische karakter van de woningen en de publieke ruimte (waterhuishouwing, …) 1.4.6

Met betrekking tot stationsomgeving

- sporen ondergronds te brengen (niveau -6.00m) in open sleuf - stationsknoop ter hoogte van Frans Segersstraat (centraler gelegen, ontlasting van de knoop aan de Heuvelstraat) - drie gelijkvloerse oversteken op maaiveld worden mogelijk: verbinding Frans Segersstraat, verbinding Heuvelstraat, verbinding Binnensteenweg - beperkte faciliteiten ten behoeve van treinreizigers (geen stationsgebouw) - gezien de omvang van de werken dient als randvoorwaarde te worden gesteld dat een ondergrondse parking wordt voorzien (beperkte meerwerken), waardoor op maaiveld een volwaardige publieke ruimte/stationsplein ontstaat

1.5 Mogelijke lasten 1.5.1

stedenbouwkundige

Investeringen als last bij ontwikkeling

- sanering van de site - aanleg van publieke ruimte in projectgebied en overdracht ervan aan de gemeente - aanpassingswerken aan het openbaar domein rond projectgebied. 1.5.2

Integratie van publieke programma’s

- reservatie van deel van het gebied voor sociale woningen - reservatie van deel van de site voor uitbreiding Sint-Gabriëlcollege (na onderzoek en op voorwaarde van akkoord tussen verschillende partijen) - reservatie van deel van het terrein voor andere publieke programma’s 1.5.3

Erfdienstbaarheden

- in delen van semi-private buitenruimtes (doorsteken traag verkeer) - voor Sint-Gabriëlcollege: openstellen van park Clematites voor publiek (voorwaarde voor vergunning)

C| ALGEMEEN MASTERPLAN

Dit derde deel beschrijft het algemeen masterplan voor de BMT-site en zijn directe omgeving. Dit plan werd opgesteld conform de hoger gepresenteerde projectdefinitie. Het plan schrijft zich bovendien in in de structuurschets voor het centrum van Boechout, die eerder werd toegelicht. Na een lezing van de context, beschrijven we de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan dit masterplan. Vervolgens lichten we de concepten toe die tot het masterplan hebben geleid. Aansluitend wordt dieper ingegaan op de bebouwingsmogelijkheden en op de voorgestelde inrichting van de open ruimte. Het deel besluit met de beschrijving van een mogelijke ontwikkelingsstrategie en het planproces. Bij wijze van intermezzo worden in de delen ‘ontwerpend onderzoek’ (aangeduid met grijze band) mogelijkheden, scenario’s en varianten toegelicht,die reeds werden besproken tijdens de stuurgroepen. Dit “algemeen masterplan” wordt aan het gemeentebestuur en de opdrachtgever ter goedkeuring voorgelegd, samen met de verslagen van de stuurgroepvergaderingen. Na validatie volgt de verdere uitwerking, die zal resulteren in het “detail-masterplan” voor de BMT-site. Parallel aan deze uitwerking zal op basis van dit algemeen masterplan ook een RUP worden opgesteld.

Inhoudstafel 0. Lezing 0.1 Beschrijving huidige toestand

p.14

0.2 Randen van de site

p.16

0.3 Verontreiniging en sanering

p.18

0.4 Gewestplan

p.19

1. Uitgangspunten 1.1 De woonmorfologie van Boechout

p.20

1.2 Een groen kader

p.29

1.3 Verontreiniging en sanering

p.29

1.4 Gewestplan

p.29

2. Concepten en masterplan 2.1 Structuurschets als vertrekpunt

p.30

2.2 Twee publieke kamstructuren

p.31

2.3 Variatie van wooncondities

p.34

2.4 Versterking van de campus Sint-Gabriëlcollege

p.36

2.5 Strategische “koppen”

p.37

2.6 Algemeen masterplan

p.38

3. Gebouwd programma 3.1 Wonen

p.40



p.44

Ontwerpend onderzoek typesectie woonerven

3.2 Centrumfuncties en gemeenschapsvoorzieningen

p.48



Ontwerpend onderzoek sociale woningen

p.50



Ontwerpend onderzoek kop Molenlei - pendelparking station

p.54



Ontwerpend onderzoek stationsomgeving

p.56



Ontwerpend onderzoek uitbreiding SInt-Gabriëlcollege

p.60

3.3 Ontsluiting & parkeren

p.66

3.4 Ruimtebalans

p.70

4. Open ruimte 4.1 Woonerven

p.71

4.2 Molenlei

p.71

4.3 Groene ruimte

p.72

4.4 Ruimtebalans open ruimte

p.74

5. Aanzet ontwikkelingsstrategie 5.1 Zonering

p.76

5.2 Fasering

p.76

6. Planning 6.1 Overleg en besluitvorming

p.78

6.2 RUP

p.78

6.3 Detail-masterplan

p.78

6.4 Gelijklopende studies

p.79

6.5 Planning

p.79

I 0.1 Beschrijving huidige toestand

14

Figuur C. 2.

Figuur C. 3.

huidige eigendomsstructuur

luchtfoto bestaande toestand

0. Lezing

20608 m²

32280 m²

Figuur C. 4.

bestaande bebouwing

Figuur C. 5.

Figuur C. 6.

De huidige BMT-site ligt centraal in het studiegebied en betreft het perceel gelegen aan de Heuvelstraat 27, 2530 Boechout (kadaster sectie D nummer 405S). Het betreft een terrein met een oppervlakte van ongeveer 52.600m² (op te meten door beëdigd landmeter). Zo’n 60% van de site is op dit moment bebouwd met industriële loodsen en hun aanhorigheden. Aan de toegang van de Heuvelstraat is een kantoorgebouw

bestaande open ruimte

foto’s vanaf Molenlei

gelegen (Montfort-gebouw) dat momenteel in gebruik is door het aanpalende Sint-Gabriëlcollege. De overige 40% van het terrein betreft open ruimte die volledig is verhard en wordt gebruikt als circulatie- en opslagruimte. Het hele terrein is volledig afgesloten door hekwerk met daarin 4 toegangen: 1 aan de Heuvelstraat, 3 aan de Molenlei.

15

I 0.2 Randen van de site

0.2.1

Figuur C. 7.

Sint-Gabriëlcollege & park Clematites

Park Clematites en campus Sint-Gabriëlcollege

Behalve door de cluster gebouwen van BMT, wordt het bouwblok tussen Molenlei-Lange Kroonstraat en Heuvelstraat ook bepaald door een tweede grote cluster, die van het Sint-Gabriëlcollege. Beide grootschalige clusters worden gescheiden door het waardevolle park dat hoort bij de Villa Clematites aan de Heuvelstraat en die samen met enkele andere woningen in die straat deel uitmaakt van de typische 19e eeuwse herenhuizen die Boechout rijk is. Dit park, horend bij het college, begrenst de site van BMT aan de volledige westkant en vormt als het ware een groen hart voor het hele bouwblok. Langs de Heuvelstraat is dit (ontoegangelijk) park merkbaar, maar vanuit de andere straten doet niets vermoeden dat het park zo diep in het bouwblok doordringt. 0.2.2 Tuinzones van woningen aan Heuvelstraat en Molenlei Aan de noordzijde grenst de site (o.a. de huidige parking) aan de tuinzones van een aantal kleinschalige woningen aan het noordelijk deel van de Molenlei. In het zuiden grenst ze aan de tuinzones van enkele typische 19e eeuwse landhuizen, gelegen aan de Heuvelstraat. Deze worden gedomineerd door een groot aantal hoogstammige bomen. De recentere rijwoningen in het zuidelijk deel van de Molenlei begrenzen de zite aan deze zijde.

16

Figuur C. 8.

woningen Molenlei-Heuvelstraat

Figuur C. 9.

Molenlei en spoorweg

0.2.3 Molenlei, spoorweg, stationsomgeving Aan de oostkant van het terrein bepaalt de Molenlei de volledige rand. Deze straat met 2 vrijliggende fietspaden loopt parallel aan de spoorweg. Tussen straat en sporen ligt een slordige strook buffergroen, aan de andere kant wordt het BMT-terrein afgezoomd door een waardevolle rij lindebomen. Over de toegang die wordt gebruikt door zware vrachtwagens aan de zuidzijde grenst de site aan de pendelparking van het station van Boechout. Deze voormalige goederenkoer is niets meer dan een volledig verharde oppervlakte ingepalmd door geparkeerde wagens. Aan het uiteinde is een klein skatepark ingeplant.

Lezing 17 Figuur C. 10.

panoramafoto’s randen

I 0.3 Verontreiniging en sanering zink + oliën chloorsolventen

Overzicht verontreinigingszones

Figuur C. 11.

18

Figuur C. 12.

Verontreinigingszones zink en teer

Figuur C. 13.

Verontreiniging chloriden

Omwille van de jarenlange industriële activiteiten is op verschillende delen van het terrein verontreiniging van de bodem vastgesteld. ABO NV werd in april 2008 door BMT Boechout nv als erkend bodemsaneringsdeskundige type 2 aangesteld om de saneringswerken op het terrein te begeleiden. Voordien werden de saneringswerkzaamheden begeleid door SGS Belgium nv dat door ABO nv overgenomen werd op 1 oktober 2007. Er bevinden zich twee verontreinigingskernen ter hoogte van de onderzoekslocatie. Voor beide kernen werd een apart bodemsaneringsproject opgesteld. Het eerste bodemsaneringsproject (kern 1) dateert van maart 1999. De saneringswerken worden uitgevoerd zoals beschreven in dit bodemsaneringsproject ‘Bodemsaneringsproject op het terrein van B.M.T. N.V. te Boechout – 97.0060’ opgesteld in maart 1999 door Geologica NV, dat door de OVAM op 16 juli 1999 conform werd verklaard (conformiteitsattest met referentie C212). De werken behelsen een grondwateronttrekking door middel van 5 onttrekkingsputten, waarvan 4 in de zone met verhoogde concentraties aan chloorsolventen en 1 in de zone met verhoogde concentraties aan zink. In het kader van de bodemsaneringswerken werden reeds 11 voortgangsverslagen aan de OVAM overgemaakt. Het laatste voortgangsverslag dateert van 3 september 2009 (ABO, projectnummer 09012) en omvat de periode maart 2007-augustus 2009. Het tweede bodemsaneringsproject (kern 2) dateert van oktober 2003. De saneringswerken worden uitgevoerd zoals beschreven in dit bodemsaneringsproject ‘Bodemsaneringsproject BMT NV, Heuvelstraat 27 te 2530 Boechout – 30224/A2522’ opgesteld in oktober 2003 door SGS, dat door de OVAM op 16 januari 2004 conform werd verklaard (conformiteitsattest met referentie C1876). De saneringsinstallatie betreft hier een uitbreiding van de bestaande installatie. Bij een wijziging van de bestemming van de site zal echter in functie van de inrichting van het terrein (woonzones, parkzones,…) een nieuw saneringsproject moeten opgemaakt worden. Hiervoor zal door Gands nv een nieuwe deskundige worden aangesteld. In tussentijd voorkomt de huidige sanering een verdere verspreiding van de verontreiniging.

Lezing

I 0.4 Gewestplan

32280 m²

P

Figuur C. 14.

Het grootste deel van de BMT-site zijn samen met de terreinen van Vandeputte Safety aan de binnensteenweg bestemd als gemengde woon- en industriegebieden. De gebieden die als “gemengd woon- en industriegebied” zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het K.B. van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteiten niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen,

Gewestplan

krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied. Op dit deel van de terreinen is bijgevolg de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan niet nodig bij een residentiële ontwikkeling. Een deel aan de noordzijde van het terrein (grenzend aan het park Clematites en huidige parking BMT) en een deel aan de zuidoostelijke zijde is echter bestemd als parkgebied (hoewel het de facto op dit ogenblik hetzelfde gebruik kent als de rest van de site), een herbestemming vereist voor dit deel wel de opmaak van een RUP. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat de opmaak van een RUP noodzakelijk is voor de herontwikkeling van dit terrein.

P

19

I 1.1 De woonmorfologie van centrum Boechout

Figuur C. 15.

rijwoningen

20

Figuur C. 16.

Het centrum van Boechout wordt gekenmerkt door een typische morfologische structuur. De ontwikkeling van de BMT-site wil zich hierin maximaal integreren. Deze morfologische structuur is evenwel niet éénvormig. De authentieke woonvormen, waarmee Boechout vaak vereenzelvigd wordt (of wil worden), werden doorheen de jaren aangevuld met nieuwe woonvormen. Deze morfologische differentiatie is een logisch gevolg van de evolutie van de woonbehoefte en de wooncultuur in Vlaanderen.

1.1.1

parkvilla’s

Lezing van de oude en nieuwe kleinschalige woonvormen

Het centrum van Boechout kent twee authentieke woonvormen die de identiteit van het dorp mee bepalen. De bestaande hoofdstructuur van het stratenpatroon, zoals beschreven in de structuurschets, wordt in hoofdzaak bepaald door rijwoningen. Ondanks de typologische variatie (twee tot drie bouwlagen, plat of

1. Uitgangspunten

Figuur C. 17.

Figuur C. 18.

zadeldak, met of zonder voortuin, …) resulteert deze bebouwing in een straatbeeld dat meestal vrij coherent is. In mindere mate aanwezig, maar zeer bepalend voor het karakter van het dorp, zijn de historische parkvilla’s. Karakteristiek zijn de grote kaveloppervlakte, een imposant bouwvolume (zowel in grondvlak als hoogte) en een representatieve architectuur. De schaarste aan bouwgronden, de stijging van de bouwkosten en de evolutie van de wooncultuur hebben ertoe geleid dat

verkavelingen

appartementisering

dit woningtype de laatste decennia nauwelijks nog wordt gereproduceerd. De laatste decennia werden nieuwe kleinschalige woonvormen geïntroduceerd. De typisch Vlaamse verkaveling (vrijstaande woningen zonder volumetrische of architecturale coherentie, die de kavel in belangrijke mate opvullen) heeft ook in het centrum van Boechout zijn intrede gedaan, hoewel dit type vooral vereenzelvigd wordt met de suburbane

21

A 22

C B A

B

Figuur C. 19.

C

Grootschalige woonvormen aan Oude Steenweg en Heuvelhof

Figuur C. 20.

Uitgangspunten

D

Grootschalige woonvorm nabij dorpscentrum Vremde Kencijfers projecten grootschalig wonen: zone B: 85 WONINGEN, 9.500 M², V/T = +-1.00, BC = 30-40% zone C: 13 WONINGEN, 2.200M², V/T = +-1.00, BC = 42% zone D: 42 WONINGEN, 6.740 M², V/T = +-1.10, BC = 37%

woonconditie in Vlaanderen. De periferisering van het centrum illustreert de onverschilligheid van bouwheren, architecten en vergunningverleners t.a.v. de lokale identiteit en het wonen in het centrum. Het spreekt voor zich dat dit woningtype geen model kan staan voor de ontwikkeling van de BMT-site. Daarnaast heeft de “appartementisering” van de rijwoning ook in Boechout zijn intrede gedaan. Met deze term bedoelen we kleinschalige appartementsgebouwen die ter vervanging van een beperkt aantal rijwoningen werden gerealiseerd. Omdat zij naar schaal (bouwhoogte, bouwdiepte, gevelbreedte) nog relatief goed aansluiten bij hun omgeving, konden zij op basis van de “goede plaatselijke ordening” vrij gemakkelijk vergund worden. Hoewel meestal ingegeven door speculatieve motieven, beantwoordt dit type aan een belangrijke verschuiving in de woningbehoefte. De gezinsverdunning en de stijging van de woningprijzen doet de vraag naar gestapelde, kleine woonéénheden inderdaad steeds verder toenemen. Vanuit stedenbouwkundig perspectief stelt de integratie van het kleinschalig appartementsgebouw in de praktijk soms een aantal problemen, zoals de architecturale verschraling (vaak het gevolg van de oriëntatie op de huurmarkt) en de inadequate parkeeroplossingen (in of langs de straat, in slecht ingeplante garageboxen, in

gelijkvloerse inpandige garages, …). 1.1.2 Grootschalige woonvormen: problemen en potenties De behoefte aan stapelbare, kleine wooneenheden heeft in het centrum van Boechout niet enkel tot kleinschalige groepswoningbouw geleid. Er werden ook een aantal grootschaligere, collectieve woningbouwprojecten gerealiseerd. Naarmate de schaal toeneemt, wordt ook de inpasbaarheid moeilijker. Een aantal voorbeelden in het centrum van Boechout toont aan dat deze inpassing soms problematisch is. Daarmee werd soms tegelijk de kans gemist om deze grootschalige ontwikkelingen als hefboom in te zetten voor de versterking van de centrumstructuur Tegelijk zijn in het centrum van Boechout ook goede voorbeelden terug te vinden van een geslaagde inpassing van grootschalige woonprojecten. Dit heeft niet zozeer te maken met densiteit, maar wel met de schaal en de inplanting van de bouwvolumes, de geleding van de bouwhoogte, de architecturale kwaliteit, de inrichting van de buitenruimte en de toegankelijkheid van het project. Deze voorbeelden tonen aan dat het wel degelijk mogelijk is om bouwvolumes van een grotere schaal goed te integreren in hun omgeving en een toegevoegde waarde te creëren voor het centrum van Boechout.

23

1.1.4

Wonen in meervoud elders in Vlaanderen

Ook elders in Vlaanderen werden de laatste jaren innovatieve projecten gerealiseerd die zich, ondanks hun grote schaal en densiteit, goed integreren in hun omgeving. Deze projecten vallen bovendien op door hun typologische vernieuwing en door de architecturale kwaliteit van de gebouwen en de buitenruimte. 1.1.5

Besluit

Zoals in de projectdefinitie reeds vooropgesteld, zal op de BMT-site een mix van verschillende woningtypes nodig zijn, om verschillende doelgroepen te kunnen aantrekken. Gezien de omvangrijke ontwikkelingskosten (sanering, stedenbouwkundige lasten), is een hoge densiteit nodig om het project economisch haalbaar te maken. De individuele rijwoning die een publieke straat definieert, appelleert aan het authentieke weefsel van 24

Boechout en is een valabele optie voor de bebouwing van de BMT-site. De parkvilla’s hebben een haast iconische betekenis in Boechout maar zijn op vandaag niet meer realiseerbaar als ééngezinswoning. We willen evenwel op zoek gaan naar een herinterpretatie van dit type, zodat we de karakteristieke combinatie van een belangrijk bouwvolume in een parkachtige omgeving toch kunnen toepassen. De observatie en evaluatie van de grootschalige projecten in Boechout leert ons tenslotte dat een stedelijke schaal en densiteit mogelijk is, mits deze projecten bijdragen tot een versterking van de dorpsstructuur, ze zich goed integreren in de bebouwde omgeving en ze kwalitatieve en betekenisvolle publieke ruimte creëren.

Uitgangspunten

Figuur C. 21.

Inpassing van meervoudig wonen in Boechout

Links: 3 woningen, voormalige zagerij, Appelkantstraat, architect Toon Saldien Boven: 3 gekoppelde woningen in binnengebied, Gillegomstraat, architect Chris Poulissen Midden: 10 appartementen in ‘parkvilla’, Janssenlei, architect Stijn Peeters Onder: 36 appartementen rond semi-privaat binnengebied, Heuvelstraat, architect Conix architecten

25

26

Figuur C. 22.

Wonen in meervoud - appartementen herdenken

Boven: Militair hospitaal, Oostende, architect Stéphane Beel Midden: Appartementen in park, De pinte, Abscis architecten Onder: Wonen in het bos, Genk, VBM architecten (lava architecten) Figuur C. 23.

Wonen in meervoud - verdichting op vacante plekken

Boven: La Vilette, Leuven, WIT architecten Midden links: Sociaal wonen in het dorp, Dilsen-Stokkem, architect Haverhals-Heylen Onder: Centrale Werkplaatsen, Kessel-Lo, VBM architecten (bvb architects)

Uitgangspunten

27

28

Wonen in meervoud - verkavelingsalternatieven

Figuur C. 24.

Boven: Wonewei, Lovenjoel, A33 architecten Onder: 7-woonst in verkaveling, Londerzeel, architect Peter Kint

Figuur C. 25.

Wonen in meervoud - specifieke woonvormen links: zorgwoningen, Zoersel, Huiswerk architecten rechts: transithuis, Oostende, Beckers & Verhulst architecten

1.2.1

Sterke landschappelijke structuur

De ontwikkeling van de BMT-site moet de versterking van het karakter van Boechout als “groene gemeente” versterken. Dit kan door de realisatie van een hoogwaardige landschappelijke structuur. De aanwezigheid van het park van villa “Clematites” vormt daarbij een waardevol uitgangspunt. 1.2.2

daarbij een bijzondere conditie. De school kampt met capaciteitsproblemen en heeft nood aan uitbreidingsmogelijkheden. Binnen de perimeter van de BMT-site kan hiervoor naar een oplossing worden gezocht. De realisatie van centrumfuncties is uiteraard niet enkel een stedenbouwkundige afweging. Ze moeten ook economisch haalbaar zijn.

Uitgangspunten

I 1.2 Creatie van een groen kader

Publieke ruimte als “frame”

Op de BMT-site willen we een kwaliteitsvolle publieke ruimte realiseren, zodat het project een open karakter krijgt en voor iedereen toegankelijk is. Dit maakt het onder meer mogelijk om de verbindingen voor zacht verkeer, zoals beschreven in de structuurschets, te realiseren. We ambiëren echter méér. De publieke ruimte moet de identiteit van het project op de BMTsite mee bepalen en de kwaliteit ervan determineren.

I 1.3 Centraliteit De structuurschets maakt duidelijk dat de BMTsite samen met het Jef Van Hoofplein de twee centrumlocaties bij uitstek vormen, die mits een doordachte ontwikkeling de kwaliteit van het hele centrum van Boechout kunnen verbeteren. Behalve de versterking van de ruimtelijke structuur, zoals in de structuurschets reeds aangegeven, impliceert dit ook de programmatorische versterking van het centrum van Boechout. 1.3.1 Ligging aan het station Dankzij de nabijheid van het treinstation en van de tramhalte, zullen toekomstige functies op de BMT-site een duurzaam mobiliteitsprofiel kennen. We kunnen aannemen dat het gebruik van de eigen wagen daarmee zal verminderen. Dit legitimeert een hogere densiteit op de BMT-site.

I 1.4 Stedenbouwkundige

duurzaamheid

Willen we een duurzaam project realiseren, dan moeten we op stedenbouwkundig niveau aandacht hebben voor een groot aantal aspecten. Duurzaamheid vereist immers een integrale aanpak. We onderscheiden een zestal domeinen die samen tot een duurzaam project leiden: - - - - - -

ecologische kwaliteit: beschermen en ondersteunen van de natuurlijke omgeving en van het stedelijk metabolisme economische kwaliteit: economische waarde- ontwikkeling, investeringsefficiëntie socioculturele en functionele kwaliteit: gemengde structuren en aanbod, leefbaarheid en gezondheid ruimtelijke kwaliteit: slimme locatie, ontwerpkwaliteit technische kwaliteit: mobiliteit, infrastructuur proceskwaliteit: draagvlak en betrokkenheid, planningsproces en organisatie

1.3.2 Centrumfuncties Anderzijds is het wenselijk om op de BMT-site ruimte te voorzien voor centrumfuncties. Dit kunnen handelsfuncties zijn, ter versterking van het bestaande handelsapparaat in de Heuvelstraat, maar ook commerciële en openbare dienstverlening, zorgfuncties, … De Molenlei biedt tegelijk een goede visibiliteit en een goede bereikbaarheid voor deze bezoekersgerichte functies. De nabijheid van het St. Gabriëlcollege vormt

29

I 2.1 Structuurschets als vertrekpunt

30

Figuur C. 26.

Structuurschets thv BMT-site

Zoals vastgelegd in de structuurschets dient het masterplan BMT-site/stationsomgeving maximaal in te spelen op de nabijheid van de belangrijke infrastructuren, een versterking van het dorpsframe en het vervolledigen van het groene netwerk in het dorpscentrum. Om dat laatste te verwezenlijken wordt dan ook vooropgesteld dat een groenzone op de BMT-site dient aan te sluiten op het publiek toegankelijk park Clematites, zodat een noord-zuid verbinding door het hele bouwblok mogelijk wordt en dat een publieke groene verbinding wordt gelegd met de stationsknoop t.h.v. de pendelparking. In functie van de versterking van dorpsframe is de omvorming van de Molenlei tot een volwaardige woonstraat en de weloverwogen verdichting op maat van het dorp in dit gebied noodzakelijk. Figuur C. 27.

Structuurschets

2. Concepten en masterplan I 2.2 Twee publieke kamstructuren

Figuur C. 28.

Groene kam

We geleden de BMT-site door de creatie van twee complementaire “kamstructuren” die samen de publieke ruimte vormen. Elke kamstructuur heeft een eigen identiteit. Beide kamstructuren haken in elkaar en creëren een fijnmazige geleding van de site. 2.2.1

Een groene kam vanaf het park

Het bestaande park van de villa “Clematites” wordt verlengd en verbreed in noordelijke richting. Deze uitbreiding is minstens een landschappelijke aanvulling die permanent publiek toegankelijk is. Ze biedt onder meer ruimte aan de verbinding voor zacht verkeer van de Heuvelstraat naar de Molenlei.

Figuur C. 29.

concept groene kam

Vanaf deze groene hoofdstructuur vertrekken een viertal dwarse armen, parallel aan de Heuvelstraat, waarvan één wordt doorgetrokken tot aan de Molenlei. Elk van deze dwarse armen is minstens gedeeltelijk publiek toegankelijk. We noemen ze verder “parktuinen”.

31

32

Figuur C. 30.

2.2.2

Minerale kam

Een minerale kam vanaf de Molenlei

Analoog vormt de Molenlei de minerale hoofdstructuur voor de ontsluiting van de site. Het ontwerp houdt rekening met het ondergronds brengen van de sporen, wat bij voorkeur gepaard zou gaan met het herstel van het historische weefsel door een verbinding tussen de Frans Segersstraat (noordelijk deel) en de Molenlei (zuidelijk deel), zoals reeds in de structuurschets bepleit. Deze verbinding kan gerealiseerd worden door een overbrugging van de ondergrondse sporen, waardoor een nieuw plein zou ontstaan ter hoogte van de “knik” in de Molenlei. Wellicht vormt dit de preferentiële plek om de stijgstructuren naar de ondergrondse perrons in te planten. Vanaf de Molenlei vertrekken een viertal minerale armen in de BMT-site, eveneens parallel aan de Heuvelstraat, die de site bedienen. We noemen Figuur C. 31.

concept minerale kam

Concepten en masterplan

Figuur C. 32.

drager publieke ruimte

deze verder “woonerven” Deze erven hebben voor wegverkeer een doodlopend karakter. Enkel fietsers en voetgangers kunnen via de woonerven het park bereiken. De meest zuidelijke arm is bovendien rechtstreeks toegankelijk vanaf de Heuvelstraat, met een verbinding ter hoogte van de huidige toegang tot de BMT-site (naast het park van de Villa Clematites). Alle erven op de BMT-site zijn permanent en integraal publiek toegankelijk. 2.2.3

Twee kammen als drager

De twee kammen vormen samen een stedenbouwkundig frame dat structuur en identiteit verleent aan de hele site. De bebouwing wordt geënt op dit frame, het organiseert een eenvoudige ontsluiting, zorgt voor helder leesbare publieke ruimte en optimale waterhuishouding, ... Figuur C. 33.

concept 2 kammen als drager

33

I 2.3 Variatie aan wooncondities

2.3.1

Een park voor iedereen

De minerale en de groene kam worden in elkaar geschoven, met de armen in alternerende orde. Langsheen de minerale publieke ruimten (de Molenlei en de erven) zal straks de toekomstige bebouwing op de BMT-site worden uitgezet. Dankzij de alternerende armen van de minerale en de groene kam, zal elk gebouw tegelijk grenzen aan de groene kam. Elke woning op de BMT–site zal bijgevolg rechtstreeks contact houden met het kamvormige park. Figuur C. 34.

Wonen langs de erven

Binnen deze specifieke structuur onderscheiden we drie fundamenteel verschillende wooncondities: wonen langs de erven, langs de Molenlei of aan de rand van het park. 2.3.2

Wonen langs de erven

Langs beide zijden van de minerale erven zal bebouwing kunnen worden gerealiseerd, in een grotendeels gesloten bouworde. Daarmee zullen zowel de woonerven als de parktuinen door wanden omgeven zijn, waardoor ze een sterke geleding krijgen. De bebouwing wordt af en toe onderbroken om rechtstreekse verbindingen tussen de woonerven en de parktuinen te realiseren.

34

Figuur C. 35.

wonen langs de Molenlei

Inspelend op de specifieke oriëntatie, zal de bebouwing langs beide zijden van het erf een verschillend karakter krijgen. Van de bebouwing langs de zuidkant van de erven is de parkzijde op het zuiden georiënteerd, wat een goede oriëntatie is voor een conventionele ééngezinswoning. Door de bouwhoogte aan deze zijde van het erf te beperken, krijgt elk woonerf een optimale bezonning. De noordzijde van de woonerven komt eerder in aanmerking voor gestapelde woningbouw en kan iets hoger zijn. 2.3.3

Wonen langs de Molenlei

Een tweede bouwlogica situeert zich langs de Molenlei. Conform de uitgangspunten van de structuurschets, is bebouwing langs deze straat aangewezen om ze van een perifere straat tot een volwaardige centrumstraat te laten evolueren. Anderzijds blijft deze door z’n ligging langs het spoor ook een uitzondering op de rest van de dorpsstraten is een volledig gesloten bebouwing niet aangewezen. Deze bebouwing beëindigt tegelijk de uiteinden van de twee noordelijke parktuinen en biedt zodoende Figuur C. 36.

wonen in het park

Concepten en masterplan

Figuur C. 37.

opnieuw rechtstreeks contact met het park voor de bewoners. Door de bebouwing enigszins terug te trekken van de bestaande rooilijn, kan de bestaande bomenrij behouden blijven en ontstaat er ruimte voor een groene voortuinstrook. Het masterplan opteert ervoor om de bouwlijn niet volledig af te stemmen op de richting van de Molenlei. Ter hoogte van de aansluitingen van de woonerven maakt de bebouwing een kleine knik. Die accentueert de woonerven en creërt telkens een kleine verblijfsplek langs de Molenlei. 2.3.4

Wonen aan de rand van het park

De derde bouwlogica wordt aan de rand van het park (Clematites inclusief uitbreiding) gekoppeld. Gesloten bebouwing langs de oostzijde van het park zou het

wooncondities

open karakter van de dubbele kamstructuur tussen het park en de Molenlei teniet doen. Niettemin is het aangewezen om ook op het park de nodige bebouwing te oriënteren. Dergelijke bebouwing kan boeiende perspectieven creëren en de sociale veiligheid in het park optimaal waarborgen. De bebouwing zelf kan op zijn beurt van een boeiende relatie met het park genieten. Langs het centrale park worden een viertal locaties voorzien waar bebouwing langs het park mogelijk is. Het plan stelt ook een vijfde locatie voor, ter hoogte van de aansluiting van het park op het plein aan de toekomstige toegang tot het treinstation. Behalve gebouw in het park is dit gebouw zo ook een belangrijk scharnier ter hoogte van de meest dynamische plek aan de stationsomgeving.

35

I 2.4 Versterking campus van het Sint-Gabriëlcollege

36

Figuur C. 38.

2.4.1

Ruimte voor uitbreiding van de school

Het Sint-Gabriëlcollege kampt op haar campus aan de Lange Kroonstraat met een ruimtegebrek. Bovendien wil de school haar vestiging aan de Elfbunderweg centraliseren op de campus aan de Lange Kroonstraat. Bij de ontwikkeling van de BMT-site wordt ruimte gereserveerd voor de uitbreiding van het SintGabriëlcollege, onder voorbehoud van de financiële haalbaarheid van de uitbreidingsplannen. De uitbreidingsmogelijkheid situeert zich optimaal op de huidige parking van de BMT-site, ten noorden van de atletiekpiste in het park Clematites. 2.4.2

Een tweede toegang tot de school

Gezien de actuele bereikbaarheidsproblematiek van het Sint-Gabriëlcollege, verdient het aanbeveling om naar aanleiding van de uitbreiding van de school een tweede toegang via de BMT-site te realiseren. Deze toegang sluit rechtstreeks aan op het netwerk van

Versterking campus school

zacht verkeer, dat doorheen de BMT-site zal worden uitgebouwd. Bovendien kan via de BMT-site de kortste route naar de trein- en tramhaltes worden gekozen. De Molenlei heeft bovendien voldoende capaciteit beschikbaar om het autoverkeer in functie van afzetten en ophalen van kinderen op te vangen. 2.4.3

Publieke toegankelijkheid van het park “Clematites” ?



De ontwikkeling van de BMT-site biedt het SintGabriëlcollege de mogelijkheid om uit te breiden en zich te reorganiseren. Deze mogelijkheid wordt gecreëerd in de mate dat op de site een gemengd project wordt nagestreefd: mix van publieke en private ruimte, mix van wonen en centrumfuncties, mix van harde ontwikkeling en groen. De school kan actief bijdragen tot het gemengd karakter van de ontwikkeling op de BMT-site door het park van de villa Clematites, dat in eigendom is van de inrichtende macht van de school, geheel of gedeeltelijk

Concepten en masterplan

I 2.5 Strategische “koppen”

Figuur C. 39.

publiek toegankelijk te maken. Naast drie hoger beschreven wooncondities, genereert het masterplan ook een tweetal plekken die omwille van hun strategische locatie in aanmerking komen voor een publiek programma. 2.5.1

Aan de toekomstige stationstoegang

De BMT-site speelt een belangrijke rol in de verdichting van de stationsomgeving van Boechout. Een bijzondere locatie vormt daarbij de aansluiting van de oostwestroute voor zacht verkeer doorheen de site, die aansluit op het station ter hoogte van de voorgestelde verbinding tussen de Molenlei en de Frans Segersstraat. Deze plek komt in aanmerking voor een hogere dichtheid en een programma dat inspeelt op de grote passage van en naar het station, zoals bij voorbeeld een supermarkt of een publieke voorziening.

2.5.2

strategische koppen

Aan de nieuwe toegang tot het Sint- Gabriëlcollege



De geplande tweede toegang tot het Sint-Gabriëlcollege vanaf de Molenlei, aan de noordzijde van de BMT-site, kan dankzij de dagelijkse passage uitgroeien tot een plek met een zeker bezoekerspotentieel. Dit kan de basis vormen voor de concentratie van centrumfuncties (dienstverlening, zorg, …) ter hoogte van deze nieuwe toegang. Deze centrumfuncties vergroten het publiek karakter van de tweede toegang naar de school en laten medegebruik van de kiss&ride faciliteiten toe.

37

I 2.6 Algemeen masterplan

De hoger beschreven concepten leiden tot het algemeen masterplan dat in dit rapport wordt voorgesteld en toegelicht.

38

Figuur C. 40.

algemeen masterplan

Concepten en masterplan 39 Figuur C. 41.

Zoom algemeen masterplan

I 3.1 Wonen

40

Figuur C. 42.

Rijwoningen

Het is niet de bedoeling van het algemeen masterplan om de woontypes voor de ontwikkeling van de BMTsite volledig vast te leggen. Dit maakt voorwerp uit van verdere stedenbouwkundige en architecturale uitwerking en van een marktonderzoek naar de woonbehoeften in Boechout. Niettemin leidt de opbouw van het voorliggend algemeen masterplan tot de definitie van een aantal wooncondities op de ontwikkelde site. Zoals reeds hoger aangegeven, kan het voorgestelde masterplan door volgende woningtypes worden ingevuld. 3.1.1

Rijwoningen

De zuidzijde van de woonerven, net als (delen van) de bebouwing langs de Molenlei, komen gezien hun oriëntatie optimaal in aanmerking voor de realisatie van grondgebonden woningen. De woningen zijn met Figuur C. 43.

Integratie rijwoningen in weefsel

3. Gebouwd programma

Figuur C. 44.

appartementen

hun achterzijde zuid-oost tot zuid-west georiënteerd. Elke woning kan voorzien worden van een compacte maar zonnige tuin aan de parkzijde. De keuze voor ééngezinswoningen laat ook toe om de bouwhoogte te beperken tot 2 à 3 bouwlagen, waardoor de bezonning van de woonerven optimaal is. Het algemeen masterplan voorziet een zestigtal ééngezinswoningen (gesloten en halfopen bebouwing). Mogelijk wordt dit aandeel aanzienlijk groter na de marktstudie die zal worden uitgevoerd. 3.1.2

Appartementen

De noordzijde van de woonerven is de aangewezen locatie voor de inplanting van gestapelde woningbouw. We stellen voor om, ondanks de grote ontwikkelbare gevellengte, uit te gaan van meer kleinschalige gebouwen met 6 tot 10 wooneenheden per verdieping Figuur C. 45.

Integratie appartementen in weefsel

41

42

Figuur C. 46.

Parkvilla’s

(3-4 bouwlagen). Dit laat toe om de “korrel” van de nieuwe wijk te beheersen en te variëren in architecturale uitwerking. De gelijkvloerse appartementen hebben een private buitenruimte aansluitend op het erf. Terrassen kunnen aan de kant van park en aan de zijde van het woonerf, wat voorkeur geniet gezien de oriëntatie. De concrete uitwerking is afhankelijk van het type appartementen en de gewenste grootte. Ook in de “koppen”, gereserveerd voor een gemengd programma, kunnen appartementen worden voorzien (zie verder). 3.1.3

Parkvilla’s

Het masterplan voorziet een vijftal locaties voor een groter bouwvolume aan de rand van het park. De landschappelijke inpassing vereist een beperking van de bebouwde oppervlakte (ca. 400 m²), maar Figuur C. 47.

Integratie parkvilla’s in weefsel

Gebouwd programma

Figuur C. 48.

integratie in dorpsweefsel

laat anderzijds een bouwhoogte van gemiddeld vijf bouwlagen toe. Met deze voetafdruk benaderen ze deze van de parkvilla’s die zo typerend zijn voor het centrum van Boechout. Drie zijden van de gebouwen geven rechtstreeks uit op de parkomgeving, aan één zijde sluiten ze steeds aan bij de woonerven. De landschappelijke inpassing vereist dat rondom deze gebouwen zo weinig mogelijk buitenruimte wordt geprivatiseerd, zodat deze gebouwen letterlijk in het park staan. 3.1.3

Integratie in het dorpsweefsel

Behalve de voorgestelde variatie in morfologie (“korrel”) van de woongebouwen, zorgt ook de eenduidige orientatie van de bouwzones langs de 4 nieuwe woonerven ervoor dat de nieuwe wijk zich inschrijft in het laddervormige stratenpatroon van het dorpscentrum van Boechout.

43

44

BUUR verrichte ontwerpend onderzoek naar een optimale integratie van de woonerven en de bebouwing in het omliggende landschap (zie verder). Dit leidde tot volgende typesectie voor de woonerven, die als werkhypothese zal gehanteerd worden bij de verdere verfijning van het masterplan. We voorzien voor de woonerven een variërende breedte van 10 tot 14 meter. De variatie ontstaat door een verspringende voorbouwlijn van de aangrenzende bebouwing. Vermits het autoverkeer grotendeels ondergronds zal worden afgewikkeld, kan het erf van gevel tot gevel als verblijfsruimte worden ingericht. De ééngezinswoningen langs de zuidzijde hebben een

beperkte bouwhoogte, zodat de bezonning van de erven goed is. De gelijkvloerse appartementen (langs de noordzijde van het erf) kunnen licht verhoogde terrassen krijgen, die meteen voor de nodige groene accenten in de woonerven zorgen. Onder de woonerven en de aangrenzende bebouwing wordt een ondergrondse parking voorzien (zie verder) ten behoeve van de bovenliggende woongelegenheden. Door het peil van het erf enigszins te verhogen t.o.v. het bestaande maaiveld, kan het uit te graven grondvolume beperkt worden ten behoeve van een optimale grondbalans binnen het globale project.

Ontwerpend onderzoek Typesectie woonerven

Figuur C. 49.

Het verhoogde peil van het erf en de woningen creëert bovendien een interessante privacygradiënt ten opzichte van de omliggende groene ruimten. Tijdens het ontwerp van de typesectie van de woonstraten werd al onderzoek verricht naar de optimale dimensionering van de bouwzones, bouwhoogtes en bouwdieptes van de gebouwen. In functie van variatie in typologieën werd uitgegaan van een bouwdiepte van 12m voor de grondgebonden woningen aan de zuidzijde van de woonerven, voor de appartementen aan de noordzijde van de erven varieert deze diepte tussen 12 en 16m in functie van de typologie. Zoals reeds aangehaald werd in de typesectie uitgegaan van een bouwhoogte van 2-3 lagen aan de zuidzijde en 3-4

simulatie typesectie woonerf

lagen aan de noordzijde, dit om de bezonning van de erven en appartementen te verzekeren. Ook varianten van de dakvorm werden onderzocht. De rationalisatie van de ondergrondse parkings maakte een optimalisatie van de dimensionering van de bouwzones noodzakelijk. De oorspronkelijke modulering van de bouwzones van 40m, afgewisseld met een groene binnentuin met een breedte van 30m, zorgde bij ontwerp van de parkings voor teveel restruimte. Een aanpassing van de breedte naar 43m (en 27m breedte voor de binnentuin) laat meer variatie (en flexibiliteit voor de architecten) van de bovenbouw toe.

45

46

Figuur C. 50.

Typesectie 40m-30m , links bouwdiepte 16m/rechts bouwdiepte 12m

Figuur C. 51.

Simulatie werkmodel woonerf

Ontwerpend onderzoek Typesectie woonerven

Figuur C. 52.

Onderzoek en vergelijking typesectie 40m-30m / 43m-27m

47 Figuur C. 53.

Onderzoek terreinprofiel

I 3.2 Centrumfuncties en gemeenschapsvoorzieningen

48

Figuur C. 54.

Binnen de ontwikkeling van de BMT-site wordt zoals gezegd ruimte voorzien voor centrumfuncties. De economische haalbaarheid van deze centrumfuncties moet nog verder worden onderzocht. Indien deze centrumfuncties niet nodig of niet haalbaar blijken, kan het voorgestelde bouwvolume volledig worden ingevuld met woongelegenheden. Mocht een bijkomende behoefte bestaan aan centrumfuncties, dan kan het gelijkvloers van sommige gebouwen langs de Molenlei (bij voorkeur aansluitend op de verblijfsplekken) hiertoe bestemd worden. 3.2.1

Kop stationsomgeving-Molenlei

De zuidelijke kop van het studiegebied heeft een zeer strategische ligging op de kruising van de Molenlei en

Centrumfuncties

de pendelparking aan het station en bovendien sluit deze zone het dichtst aan bij het commercieel apparaat van de Heuvelstraat. Bovendien is het ook een van de meest zichtbare plekken, zowel vanaf de Molenlei als vanuit de Frans Segersstraat. Een gebouw op deze plek vormt dan ook als het ware een poort voor Boechout en komt dan ook zeker in aanmerking voor de invulling met een centrumfunctie. Op basis van ontwerpend onderzoek (zie verder), gaat het masterplan uit van volgende invulling: - Een buurtsupermarkt op het gelijkvloers t.b.v. omwonenden en pendelaars - Een bijkomende publieke voorziening op het gelijkvloers, bij voorbeeld de loketfunctie gekoppeld aan kantoren op de verdiepingen - Ruimte voor kleinschalige kinderopvang op het gelijkvloers

Gebouwd programma

Figuur C. 55.

- Op de verdiepingen kantoren of woongelegenheden. De kantoren en de loketfunctie zouden bij voorbeeld goed geschikt zijn voor de relocatie van de politiediensten. Bij voorkeur wordt aansluitend bij deze kop ook nog een aantal andere (commerciële) functies voorzien op de gelijkvloerse lagen. 3.2.3

Kop tweede schooltoegang

De meest noordelijke locatie (langsheen de tweede toegang naar het Sint-Gabriëlcollege) kan op het gelijkvloers centrumvoorzieningen omvatten. De goede bereikbaarheid (cf. netwerk zacht verkeer en kortparkeerplaatsen voor de school), de goede visibiliteit en de beschikbaarheid binnengebied in functie van groene buitenruimte of uitbreiding van

Schets zicht vanaf Molenlei naar kopgebouw aan het park

het gelijkvloers, vormen belangrijke troeven voor deze locatie. Een groot deel van dit gebouw wordt preferentieel ingevuld met sociale of geconventioneerde woningen, aangezien deze zone gemakkelijk (door een sociale huisvestingsmaatschappij) onafhankelijk zou kunnen ontwikkeld worden. Op het gelijkvloers kan dan in eerste instantie gedacht worden aan sociale voorzieningen: beperkt lokaal dienstencentrum, huisartsenpraktijk, ontmoetingscentrum voor senioren, … Ook commerciële dienstverlening is mogelijk op deze locatie. I.p.v. de inplanting aan de kop van de stationsomgeving, is het ook mogelijk dat de kinderopvang in deze zone wordt geïntegreerd. Ook deze locatie komt in aanmerking voor wonen op het gelijkvloers mochten centrumfuncties niet nodig of niet haalbaar zijn.

49

plan GVL

plan +1

plan +2

plan +3

50

Oppervlakte terrein = 2448m² zone A => 2x 70m² (app 2/4) zone B => 160 m² (kangoeroe) => 2x 120m² (huis 4/6) zone C => 9x (12x) 68m² (senioren 1/2 of 2/3) => 320m² gemeenschapsruimte zone D => 7x 69m² (app 2/3) => 7x 109m² (huis/duplex 3/6) TOTAAL minimaal 29 woningen + 320m² gemeenschapsfunctie VLOEROPP +-2.300m²

Figuur C. 56.

Onderzoek plannen sociaal wonen noordelijke kop

Ontwerpend onderzoek Sociale woningen

Figuur C. 57.

Om een concrete inschatting te kunnen maken van het aantal sociale woningen dat in het gebouw aan de noordelijke kop kan worden gerealiseerd werden de mogelijkheden hier al iets verder in detail onderzocht. Het uitgangspunt is dat een variëteit van grote en kleine woningen wordt voorzien, niettegenstaande de vraag van de sociale huisvestingsmaatschappij om kleine units voor alleenstaanden en koppels. Gezien de nabijheid van de 4 zeer lage bestaande woningen aan de noordzijde van de Molenlei, dient de bouwhoogte hierop te worden afgestemd. Het gebouw naast deze woningen heeft dan ook slechts 2 bouwlagen en bevat 3 tot 4 grondgebonden woningen. In de zone die aansluit bij het kiss&ride-pleintje kunnen op het gelijkvloers appartementen voorzien worden met een zuid gericht terras en individuele toegang aansluitend op de publieke ruimte. Op de eerste verdieping worden ruime eengezinswoningen (duplexen) voorzien met elk een afzonderlijke toegang langs een

Zoom masterplan noordelijke kop maaiveldniveau

gemeenschappelijke galerij. In de zone die aansluit op de toegang tot de school kan een accent van een viertal bouwlagen worden georganiseerd. Deze staat op een belangrijke positie aan de kop van het park. Op het gelijkvloers is het mogelijk en wenselijk om een gemeenschapsvoorziening te realiseren, gezien de strategische ligging. Op de verdiepingen lijken compacte wooneenheden het meest aangewezen (seniorenhuisvesting). Alle woningen beschikken over een eigen goed georiënteerde buitenruimte en geven allemaal uit op de centrale semi-private binnentuin. Een ondergrondse parking kan worden voorzien en heeft een inrit op dezelfde plaats als de huidige toegang tot de parking van BMT. Boven deze inrit kan nog 1 bouwlaag worden voorzien met 2 appartementen die een afbouw van de straat mogelijk maakt. 51

52

Figuur C. 58.

Schets noordelijke kop met kiss&ride en sociale woningen

Ontwerpend onderzoek Sociale woningen

Figuur C. 59.

Mogelijk scenario voor inplanting overige sociale woningen

Figuur C. 60.

Mogelijk scenario voor inplanting overige sociale woningen

Afhankelijk van het aantal woningen dat in totaal zal worden gerealiseerd in de nieuwe ontwikkeling zal op basis van de normen bepaald in het grond- en pandendecreet een minimum van 10% sociale woningen moeten worden gerealiseerd. In een beperkt onderzoek werd nagegaan waar de overige sociale woningen zouden kunnen worden gerealiseerd. In een eerste scenario werd bekeken hoeveel woningen kunnen worden gerealiseerd in de gebouwen op de koppen van de woonerven, aansluitend op de Molenlei. Een

Figuur C. 61.

Onderzoek mogelijk aantal sociale woningen op koppen woonerven

beperkte studie van de grondplannen maakt duidelijk dat een 15-tal appartementen op deze plaatsen kunnen worden voorzien. In een ander scenario worden de sociale woningen voorzien in de zone ten zuiden van het kiss&ride-pleintje. Hierin is de organisatie rond een gemeenschappelijk binnentuin gedeeld met residentiële appartementen niet vanzelfsprekend. 53

I

Ontwerpend onderzoek kop Molenlei-pendelparking

54

Figuur C. 62.

zoom eerste ontwerp kop

In een eerste ontwerp werd een gebouw met beperkte footprint voorgesteld waarin een supermarkt zijn plaats kan vinden. Een overbouwd pleintje voor de winkel zou toegang geven tot de achterliggende woonstraat, waar op de kop nog een publieke functie kan georganiseerd worden. Een compact kopgebouw waarin alle centrumfuncties op het gelijkvloers worden georganiseerd en een eenduidigere relatie bestaat

Figuur C. 63.

zoom algemeen masterplan

tussen de Molenlei en de woonstraat lijkt echter aangewezen. De publieke ruimte en het gebouw vormen in dit geval niet genoeg eenheid. In dit voorstel werd ook een kinderopvang voorzien in de zuidoostelijke hoek van het terrein. Deze zone biedt op het gelijkvloers ruimte voor een kinderopvang voor 4 leefgroepen van 12 kinderen en zou met de wagen

Ontwerpend onderzoek

plan +3/+4

plan 0

plan +1

Figuur C. 64.

toegankelijk zijn vanaf de Molenlei. Het heeft een rustige, besloten ligging en kan over een zonnige, private buitenruimte beschikken. Het past echter niet in het gemeentelijk beleid om te investeren in kinderopvang van deze schaal. De gemeente wenst kleinschaliger initiatieven wel te ondersteunen. Daarenboven worden vragen gesteld bij de wenselijkheid van deze functie in een zone die op dit moment geen deel uitmaakt van de eigendom, gelegen is in de tuinzone van de woningen van de Heuvelstraat.

Kop Molenlei - pendelparking station

plan +2

Onderzoek plannen kop Molenlei - stationsomgeving

In het huidige ontwerp werd gedetailleerder bestudeerd hoe dit compact kopgebouw eruit zou kunnen zien. Het heeft een grotere footprint (+-1000m²) en kan behalve een supermarkt op het gelijkvloers een loketfunctie en een deel kinderopvang met eigen buitenruimte bevatten. De toegang tot de achtergelegen woonstraat wordt tussen het gebouw en het park gelegd en heeft zo een duidelijke relatie met de Molenlei. Op de verdiepingen van het kopgebouw wordt uitgegaan van de realisatie van een 15-tal appartementen. Ook kantoren zijn hier mogelijk.

55

I

Ontwerpend onderzoek stationsomgeving

56

Figuur C. 65.

Figuur C. 66.

plan stadsontwerp stationsomgeving

schets stationsomgeving (vanaf nieuwe kruising Frans Segersstraat)

Ontwerpend onderzoek stationsomgeving

Figuur C. 67.

Het voorliggend ontwerp vertrekt vanuit de premisse dat op (middel)lange termijn dient rekening te worden gehouden met de mogelijkheid dat de geplande tweede havenontsluiting het historische tracé van de spoorweg Antwerp-Lier-Herentals zal volgen. In dat geval zullen de sporen van deze verbinding verdiept worden aangelegd, waardoor conflicten aan overwegen worden vermeden en de hinder voor omwonenden beperkt blijft. Het ontwerp tracht om de gevolgen voor de ontwikkeling van de stationsomgeving en de BMT-site in te schatten en de potenties duidelijk te maken. In het voorliggende plan wordt uitgegaan van een verdiepte ligging van 2 sporen. In de eerste plaats laat dit toe om de 3 gelijkvloerse verbindingen, die werden doorgesneden door de

plan ondergrondse pendelparking + parking supermarkt

spoorweg, te herstellen: t.h.v. de Oude steenweg, Frans Segersstraat en Heuvelstraat. In functie van de verkeersafwikkeling is het wenselijk de nieuwe knoop aan de Frans Segersstraat dan ook te gaan beschouwen als het zwaartepunt van de stationsomgeving in plaats van de huidige knoop gelegen aan de Heuvelstraat. Een multimodaal knooppunt (auto’s, fietsen, voetgangers, bussen, treinen) zou hier worden voorzien samen met de toegangen tot de perrons (liften en trappen). Mits een aantal onteigeningen (garageboxen en 2 woningen) is het een opportuniteit om, gezien de schaal van de werken, meteen een ondergrondse pendelparking (2 lagen, +-200ppl) te voorzien die rechtstreeks aansluit op het niveau van de sporen. Dit geeft eveneens de

57

58

Figuur C. 68.

algemeen masterplan 1e fase project heraanleg stationsomgeving HEVEC

mogelijkheid om zo bovengronds een waardevolle publieke ruimte te creëren die ondersteund wordt door een beperkt nieuwbouwprogramma. De stationsomgeving kan op die manier een volwaardig deel uitmaken van het dorpsweefsel. De suggestie wordt hier meegegeven om zeker ter hoogte van het oude stationsgebouw ook een overkapping te voorzien om hier een centrale plek en rustpunt te creëren tussen de Heuvelstraat en de nieuwe stationsknoop. Op basis van recente gegevens blijkt echter dat in het geval van de heropening van de IJzeren Rijn de huidige 2 sporen echter ontdubbeld zullen worden. In een volgende fase zal het scenario waarbij 4 ondergrondse sporen worden aangelegd verder bekeken worden.

In het algemeen masterplan wordt echter ook rekening gehouden met het feit dat op korte termijn de heraanleg van de pendelparking in z’n huidige vorm wenselijk is. De plannen die hiervoor werden opgemaakt door studiebureau HEVEC werden geïntegreerd en tonen de complementariteit. In het geval dat dit tracé voor de havenontsluiting niet wenselijk is, lijkt het op termijn wenselijk om zeker een fiets- en voetgangersverbinding over de sporen te voorzien. Deze zou rechtstreeks kunnen aansluiten op de oost-west verbinding door het park en de (mogelijke) verbinding met het park Heuvelhof.

Ontwerpend onderzoek stationsomgeving 59 Figuur C. 69.

zoom algemeen masterplan 1e fase project heraanleg stationsomgeving HEVEC

Figuur C. 70.

voorstel stedenbouwkundig attest SGC

Op basis van het bouwprogramma dat werd overgemaakt door de inrichtende macht van de school werd al uitgebreid ontwerpend onderzoek verricht naar mogelijkheden voor de ruimtelijke inpassing van de lagere school van het Sint-Gabriëlcollege. In het stedenbouwkundig attest dat reeds aan de school werd afgeleverd voor een realisatie van een nieuwbouw op de huidige parking van de BMT-site, werd een introvert gebouw voorzien dat omwille van zijn moeilijke randen ruimtelijk weinig mogelijkheden liet: het programma dient gedeeltelijk te worden ondergebracht op een (half)ondergrondse verdieping, staat dichtbij de huidige A-blok van de humaniora, heeft een speelplaats die weinig kwalitatief ingeplant is tegen de tuinen van de woningen aan de Molenlei en is slechts moeilijk toegankelijk vanaf deze straat. De herontwikkeling van de BMT-site wijzigt de randvoorwaarden en mogelijkheden echter ingrijpend en zorgt ervoor dat een verknoping van de school met het park en het dorpsweefsel mogelijk wordt. De nieuwe school kan aantakken op een nieuw netwerk voor zacht verkeer dat aansluit op Molenlei en stationsomgeving. Een reorganisatie van de toegankelijkheid van de school voor zwakke weggebruikers wordt mogelijk en de integratie van een ruime fietsenstalling voor de humaniora in deze zone is wenselijk. Het problematische kiss&ride verkeer aan de toegang in de Lange Kroonstraat kan gedeeltelijk afgewenteld worden op een nieuwe kiss&ride zone die aansluit bij de Molenlei en die in functie van verkeersveiligheid kan worden ingericht. De systematiek van de campus van de humaniora wordt gevolgd

60

Figuur C. 71.

voorstel algemeen masterplan

Figuur C. 72.

conceptschets verknoping school, park & dorp

Ontwerpend onderzoek

Figuur C. 74.

netwerk langzaam verkeer

speelplaatsen aan park

en ook de speelplaats van de lagere school wordt ingeplant tegen het park aan. De hele school is als een U-vormig volume rond de speelplaats georganiseerd en gericht naar het park. Om ook de infrastructuur van de humaniora te optimaliseren is het eventueel mogelijk om in functie van de fasering (langer gebruik Montfort-gebouw) een vervangbouw te voorzien voor de oude A-blok. Een compacter, energiezuiniger volume kan hier worden voorzien, dat eveneens een volwaardige toegang toelaat aansluitend bij de nieuwe fietsenparking achter de lagere school.

Figuur C. 75.

Figuur C. 76.

herorganisatie kiss&ride verkeer

uitbreiding Sint-Gabriëlcollege

Figuur C. 73.

vervangbouw en nieuwe toegang

Het te realiseren bouwvolume kan door deze inplanting een aanzienlijk groter programma bevatten. Het gebouw kan aan de zijde van de tuinen 2 bouwlagen hoog zijn, aan de zijde van het park kunnen zelfs 4 bouwlagen worden toegelaten. Aan de oostelijke zijde krijgt de school zo ook een belangrijk gezicht aan Molenlei. Op basis van het concrete programma werd een eerste oefening gemaakt voor een mogelijke indeling 61

plan -1

62

plan 0

plan +1

Ontwerpend onderzoek uitbreiding Sint-Gabriëlcollege

plan +2

plan +3

Figuur C. 77.

Op basis van het concrete programma werd een eerste oefening gemaakt voor een mogelijke indeling van de school. Op een (half)ondergronds niveau kan een fietsenberging worden voorzien en een (half) ondergrondse parking voor wagens van het personeel. Binnen de logica van de wijk is het ook hier wenselijk geen parkings aan te leggen op niveau van het maaiveld. De parking zou toegankelijk zijn via dezelfde inrit als deze van de sociale woningen, via de huidige inrit naar de parking van BMT. Op het gelijkvloers worden grenzend aan het park de kleuterklassen ingeplant en het secretariaat, aan de overzijde van de speelplaats een polyvalente zaal/refter. Om een smalle

Onderzoek plannen schoolgebouw

doorgang te vermijden achter het schoolgebouw en de tuinen, wordt hier een open ruimte voorzien onder het gebouw, die meteen dienst kan doen als overdekte speelplaats. Op deze manier is er ook een ruimtelijke verbinding tussen de speelplaats en de doorsteek naar de Molenlei (hoofdtoegang). De eerste verdiepingen bevatten de klassen maximaal gericht zijn op de speelplaats. In functie hiervan worden aan de zijde van de tuinen aan de Molenlei geen klassen voorzien. In het volume aan het park kunnen op de 3e en 4e bouwlaag nog een aantal klassen komen.

63

64 Figuur C. 78.

simulatie school /kiss&ride/sociale woningen noordelijke kop

Ontwerpend onderzoek uitbreiding Sint-Gabriëlcollege

Figuur C. 79.

Figuur C. 80.

schets onderzoek bouwhoogtes

Principesnede schoolgebouw

65

I 3.3 Ontsluiting en parkeren

66

Figuur C. 81.

3.3.1

Zacht verkeer

Zoals reeds in de structuurschets vooropgesteld, biedt de ontwikkeling van de BMT-site de kans om het netwerk voor zacht verkeer in het centrum van Boechout verder te vervolledigen. Doorheen het park op de site kan een noord-zuid route voor fietsers en voetgangers worden aangelegd, die met vertakkingen in oost-west richting zowel op de Molenlei (t.h.v. de voorgestelde nieuwe stationstoegang) als op de Lange Kroonstraat (langsheen het Sint-Gabriëlcollege) aansluit. Alle woonerven sluiten vanzelfsprekend aan op dit netwerk voor zacht verkeer, net als het SintGabriëlcollege, dat hiermee de kans krijgt om een tweede schooltoegang te creëren. Zoals voorzien in de huidige plannen voor de heraanleg van de stationsomgeving wordt in het plan een

langzaam verkeer & haltes openbaar vervoer

dubbelrichtingsfietspad voorzien dat deel uitmaakt van het provinciaal fietsroutenetwerk en eveneens een snelle en veilige fietsverbinding vormt naar en doorheen het centrum. 3.3.2

Openbaar vervoer

De nabijheid van het station, waarvan de toegang tot de perrons kan verplaatst worden n.a.v. het ondergronds brengen van de sporen, biedt een hoogwaardige ontsluitingsmogelijkheid voor het centrum van Boechout, en voor de BMT-site en het SintGabriëlcollege in het bijzonder. Het netwerk voor zacht verkeer sluit aan op het nieuwe station. Het onderzoek naar de randvoorwaarden m.b.t. het ondergronds brengen van de sporen maakt geen deel uit van dit masterplan en moet verder bestudeerd worden, in overleg met Infrabel en de NMBS-holding. Dank zij de verlenging van de tramlijn naar Antwerpen beschikt het centrum van Boechout over een tweede

Gebouwd programma

Figuur C. 82.

autoverkeer

hoogwaardige OV-modus. Een verbinding tussen de Molenlei en de Frans Segersstraat zal de loopafstanden naar het transferium vanaf de BMT-site en het SintGabriëlcollege verkorten.

beschikbare capaciteit als het gabariet van deze straat verantwoorden deze keuze. Ook een nieuwe kiss&ridezonevoor het Sint-Gabriëlcollege kan op de Molenlei worden aangesloten.

3.3.3

Eén cluster van nieuw programma wordt aangesloten op de Heuvelstraat, via de bestaande inrit naar de parking van het bestaande BMT-kantoorgebouw.

Autoverkeer

Dankzij de ontwikkeling van de BMT-site daalt de globale verkeersdruk in het centrum van Boechout. Het bestemmingsverkeer voor de vroegere fabriek (voornamelijk vrachtverkeer) wordt vervangen door (voornamelijk personen-)verkeer dat door de nieuwe ontwikkeling wordt gegenereerd. Aangezien voornamelijk woningen worden gerealiseerd, blijft die relatief beperkt. Een mobiliteits-effectenrapport zal dit verder kwantitatief onderzoeken en waar nodig maatregelen voorstellen. Voor de bereikbaarheid van de BMT-site wordt hoofdzakelijk een beroep gedaan op de Molenlei, waar vier van de vijf clusters op aansluiten. Zowel de

Er wordt geen aansluiting gemaakt met de Lange Kroonstraat. De verkeersdruk in deze straat zou eerder moeten verlagen door het bestemmingsverkeer voor de school gedeeltelijk te verplaatsen naar de Molenlei. Op de site zelf wordt, behalve een beperkt aantal plaatsen langs de Molenlei, het parkeren ondergronds voorzien (zie verder). De woonerven zullen enkel worden gebruikt voor occasioneel verkeer (leveringen, diensten, onderhoud, …). 67

68

Figuur C. 83.

3.3.4

Parkeren

Onder elke bebouwde cluster (woonerf + aangrenzende bebouwing) wordt een collectieve parking gerealiseerd die voorziet in de nodige parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. Ook de parkings voor de centrumfuncties (werknemers + bezoekers) komen ondergronds. Deze parkings worden rechtstreeks aangesloten op de Molenlei (één aansluiting op de Heuvelstraat). Per woning worden gemiddeld 1 parkeerplaatsen voorzien. Differentiatie is mogelijk in functie van het type en de grootte van de woningen. Voor de centrumfuncties wordt gerekend met 1 parkeerplaats per 50m² vloeroppervlakte. Gezien het verhoogde maaiveld van de woonerven, is het in principe mogelijk om licht en lucht in de parkings te brengen. De ruimte onder de ééngezinswoningen kan eventueel geprivatiseerd worden voor de bovenliggende woning (garage en berging), zodat de

ondergrondse parkings bewoners

grondeigendom éénduidig blijft. Verdere studie is nodig om de haalbaarheid hiervan te onderzoeken. Langs de Molenlei worden een 40-tal bezoekersparkeerplaatsen voorzien. Dit zijn langsparkeerplaatsen, die ingeplant zijn naast de bestaande bomenrij die de BMT-site afboordt. Gezien de nabijheid van OV-knopen (pendelparking) en het uitgebreid netwerk voor langzaam verkeer zou dit aantal moeten volstaan. Het masterplan voorziet ook een kiss&ride parking voor het Sint- Gabriëlcollege langs de Molenlei. Die parking kan buiten de piekuren van het schoolverkeer worden benut door andere centrumfuncties (b.v. zorgvoorzieningen). Ook voor een eventuele kinderopvang zullen een aantal kortparkeerplaatsen voorzien worden.

Gebouwd programma

Figuur C. 84.

bezoekerparkings en inrttten parkings

69

I 3.4 Ruimtebalans Bebouwing

Figuur C. 85.

70

De BMT-site is 52.600 m² groot. Hiervan is vandaag ca. 32.280 m² of 61 % bebouwd. Dit algemeen masterplan houdt rekening met de eventuele integratie van een gedeelte van enkele diepe percelen langs de Heuvelstraat, zodat een gedeelte van de tuinzone van deze woningen mee deel kunnen uitmaken van het totale ontwikkelbare terrein . De totale oppervlakte bedraagt zo 54.000 m². De haalbaarheid hiervan dient verder te worden onderzocht. Het masterplan voorziet een bebouwingscoëfficiënt (d.i. de totale “footprint” van de gebouwen) van ongeveer 30%. De V/T-ratio (d.i. de verhouding tussen vloer- en terreinoppervlakte) ligt tussen 0,75 en 0,85. De precieze V/T zal afhankelijk zijn van de uiteindelijk gekozen woningtypes en van de omvang van de stedenbouwkundige lasten. Minstens 2/3 van de bebouwing wordt gereserveerd voor woningen. 1/3 kan ingevuld worden met centrumfuncties (openbare en commerciële publieke functies): uitbreiding school, kinderopvang, sociale voorzieningen, administratieve functies, supermarkt, … Verder onderzoek is nodig naar het economisch draagvlak van deze functies. Indien dit voor sommige onvoldoende blijkt, kan de gereserveerde vloeroppervlakte worden omgezet naar woningen. Het masterplan voorziet momenteel ongeveer 25% grondgebonden ééngezinswoningen en 75% gestapelde woningen (appartementen). Verdere onderzoek en

vergelijking huidige en toekomstig aandeel bebouwing

marktstudie is nodig om deze verhouding optimaal af te stemmen op de behoeften van de huidige en toekomstige woningmarkt in Boechout. Met de gemeenten zullen afspraken worden gemaakt over het aandeel sociale woningen binnen het totale aanbod. In het masterplan wordt ervan uitgegaan dat dit minimaal 10% zal bedragen. Daarnaast zal er een heel deel betaalbare wooneenheden worden voorzien, zodat sociale woningen en betaalbare woningen ongeveer 30 % van de totaliteit zullen uitmaken.

4. Open ruimte

Figuur C. 86.

I 4.1 Woonerven

De woonerven (in totaal bijna 13.000 m² of 23% van het projectgebied) hebben een verkeersluw karakter. Ze krijgen een gelijkvormige aanleg in kleinschalig materiaal van gevel tot gevel. De vorm van de woonerven varieert door articulatie van de aangrenzende bouwlijnen. Door de woonerven verhoogd te realiseren t.o.v. de Molenlei en het park, krijgen ze een rustig karakter zonder aan het publiek statuut te raken.

Woonerven en Molenlei

I 4.2 Molenlei

Het plan voorziet het behoud van de bomenrij langs de Molenlei. De voorbouwlijn wordt beperkt teruggetrokken van de straat, zodat tussen de rijweg en de bebouwing een groene zone wordt gecreëerd. Deze verbreedt tot een verblijfsplek (ontmoetingsruimte) ter hoogte van de aansluiting van de woonerven en het park. Het toekomstig profiel van de Molenlei wordt in latere fase verder verfijnd.

71

I 4.3 Groene ruimte

Figuur C. 87.

72

oud versus nieuw park

De creatie van een substantiële groene ruimte vormt een belangrijk uitgangspunt van het project. Twee derde van de open ruimte (of bijna de helft van de BMTsite) zal een groen en hoofdzakelijk onverhard karakter krijgen. 4.3.1

Oud en nieuw park

Het masterplan voorziet in een bundeling van de groene ruimte die aansluit bij het bestaande park Clematites : een verlenging en verbreding van het park in noordelijke richting (tot aan de Molenlei) en een zijarm in de richting van het station en de voorgestelde verbinding naar de Frans Segersstraat. Het “oude” park Clematites heeft een waardevol bestand aan grote bomen, waaraan het park zijn volumineus bladerdek dankt. Onder dit bladerdek is de lagere begroeiing eerder beperkt. We stellen voor om dit park een publiek karakter te geven en een onderhoudsbeurt te geven (controle van het bomenbestand, snoeien van de lage begroeiing, herstel/uitbreiding/herzien van de padenstructuur). Door het nieuwe BMT-park een eerder open karakter te geven, creëren we een boeiende complementariteit met het oude park. Het nieuwe park kan als golvend landschap worden opgevat en beplant worden met verspreide, solitaire hoogstammen, lagere begroeiing (o.a. bloeiende planten, fruitbomen), extensieve graslanden en intensief onderhouden grasvelden. Zo

Figuur C. 88.

semi-publieke en private tuinen

zal het nieuwe park een unieke aanvulling vormen van het bestaande areaal in het centrum van Boechout en tegelijk ruimte bieden voor extensieve beleving (sport en spel). 27% van de BMT-site of ongeveer 15.000 m² zal op die manier bestemd worden als permanent en integraal publiek toegankelijk park. Samen met het bestaande park Clematites ontstaat er zo een park in centrum Boechout van 3,3 hectare groot! Het nieuwe BMT-park kan na realisatie aan de gemeente worden overgedragen. Deze modaliteiten dienen dienen in onderling overleg verder te worden verfijnd. 4.3.2

Semi-publieke en private parktuinen

Terwijl één groene arm deel zal uitmaken van het publieke park, kunnen de drie andere armen een eerder semipubliek statuut krijgen, in functie van de rust en de privacy van de omwonenden. Dit betekent dat ze zeker overdag publiek toegankelijk blijven. De parktuinen staan in rechtstreekse verbinding met het publieke park, met de woonerven en met de Molenlei. Tussen de parktuinen en het publieke park wordt geen bebouwing voorzien, zodat er een landschappelijke en ecologische continuïteit kan ontstaan. Waar het publieke park een levendig statuut kan krijgen (wandelen en fietsen, sport en spel, …), hebben de semi-publieke parktuinen een eerder rustig en intiem

Open ruimte

Figuur C. 89.

paden als ruggegraat

karakter. Rustig kuieren, een boek lezen, van de zon genieten, een speelhoekje voor kleine kinderen, … vinden hier hun plaats. De randen van de parktuinen zijn private tuintjes voor de ééngezinswoningen en de gelijkvloerse appartementen. Reliëf en begroeiing kunnen een privacygradiënt creëren. De parktuinen meten in totaal bijna 11.000 m² (20% van het projectgebied), waarvan ruim de helft een semipubliek karakter krijgt. 4.3.3

Paden als ruggengraat

Figuur C. 90.

reliëf en waterhuishouding

en tussen de semipublieke parktuinen en de private tuinen anderzijds. Een slimme aanpassing van het reliëf laat ook toe om de waterhuishouding te optimaliseren. Zo kunnen we wadi’s creëren in het publieke park: lager gelegen graslanden die het hemelwater van de verharde delen kunnen verzamelen en vertraagd in de bodem laten trekken. Tenslotte biedt het golvend reliëf ook heel wat mogelijkheden voor een gevarieerde beleving van het park: hoger gelegen uitzichtpunten over het park, lager gelegen besloten plekken, avontuurlijke hellingen, …

Doorheen het park voorzien we comfortabele (verharde) fietspaden in een T-vorm. Zij vormen de ruggengraat van het publieke park. De school en de erven krijgen aansluiting op deze fietspaden. Aanvullend zullen bijkomende (semi- en onverharde) wandelpaden worden uitgezet. 4.3.4

Reliëf en waterbeheersing

De grond die wordt uitgegraven i.f.v. de ondergrondse parkings, zal zoveel mogelijk worden hergebruikt op de site. Daarmee kan het wegtransport van grond maximaal worden beperkt om de buurt te ontzien. De grond wordt aangewend om een golvend landschap te creëren. Dit reliëf kan zorgen voor privacy tussen het publieke park en de semipublieke parktuinen enerzijds

73

I 4.4 Ruimtebalans open ruimte

Vandaag is de BMT-site voor 60% bebouwd en de overige 40% (+-21.000m²) is onbebouwd. Deze onbebouwde ruimte is integraal verhard, het aandeel groene ruimte nagenoeg onbestaand. In het Masterplan wordt 39.000 m² (bijna 4 hectare) of 70% van het projectgebied (incl. uitbreiding tuinen Heuvelstraat) niet opnieuw bebouwd maar wordt open ruimte. Van deze 70% is zo’n 40% groen, zo’n 30% verhard. Het overgrote deel van deze open ruimte zal een publiek of semi-publiek statuut krijgen. Ongeveer 25% van de open ruimte is voorbehouden voor een publiek park. Het huidige park Clematites (18.000m²) wordt zo uitgebreid tot een park van zo’n 36.000m².

74

Figuur C. 91.

huidige en toekomstige open ruimte

Figuur C. 92.

drie parksferen

Open ruimte

a

Figuur C. 93.

referentiebeelden parksferen

75

I 5.1 Zonering

I 5.2 Fasering

Figuur C. 94.

mogelijke fasering

76

De keuze voor de bundeling van de nieuwe bebouwing op de BMT-site rond vijf woonerven, leidt tot een vanzelfsprekende zonering binnen de ontwikkeling. Elk woonerf vormt samen met de aangrenzende bebouwing en de onderliggende parking een fysiek aaneengesloten geheel dat als coherent project moet ontworpen en gerealiseerd worden. De site voor de uitbreiding van het Sint-Gabriëlcollege vormt een aparte zone, die afzonderlijk van de andere zones kan ontwikkeld worden. Er is uiteraard wel afstemming nodig over de tweede toegang tot de school. Ook de zone die wordt voorzien voor sociale woningen en voorzieningen in het noorden van het terrein kan worden beschouwd als een afzonderlijk te ontwikkelen deel. Overdracht van deze gronden aan een sociale huisvestingsmaatschappij is zo mogelijk. De zone die deels wordt gevormd door het deel tuinen van de woningen aan de Heuvelstraat is zo uitgewerkt dat ook deze onafhankelijk kan ontwikkeld worden. Het nieuw aan te leggen groen beschouwen we als een autonome, samenhangende zone. Het groen moet in zijn globaliteit verder uitgewerkt worden.

Een project van dergelijke omvang kan niet in één keer gebouwd worden. Het project moet gefaseerd worden in functie van de opnamecapaciteit van de woningmarkt in Boechout. De fasering van het project laat ook toe om aan de ene kant van het terrein de ontwikkeling al op te starten terwijl aan de andere zijde de sanering van de bodem nog aan de gang is. Dit voorkomt dat de BMT-site na stopzetting van de industriële activiteiten jarenlang een doodse plek zal blijven. De logische zonering van het project laat toe om het project eenvoudig te faseren. Elk woonerf kan samen met de aangrenzende bebouwing en de onderliggende parking in één fase als afgewerkt geheel worden gerealiseerd. Zo kan langs een reeds gerealiseerd woonerf al een goede woonkwaliteit worden aangeboden, zonder dat de nieuwe bewoners het gevoel hebben van nog op een bouwwerf te wonen. De heraanleg van de Molenlei, de aanleg van het publieke park en de realisatie van de fiets- en wandelpaden doorheen de site worden best in de eerste bouwfase gerealiseerd (in zoverre de bodemsanering dit toelaat). De semipublieke parktuinen tussen de erven kunnen samen met de aangrenzende bebouwing worden

5. Aanzet voor de ontwikkelingsstrategie

aangelegd, zodat de nieuwe bewoners onmiddellijk van dit groen kunnen genieten. In principe kan de volgorde van ontwikkeling van de verschillende erven vrij worden gekozen. Het verdient aanbeveling deze fasering nog niet volledig vast te leggen, zodat de ontwikkeling kan anticiperen op bouwtechnische randvoorwaarden (o.a. bodemsanering), woningmarktbehoeften en de nood aan specifieke centrumfuncties. De fasering moet ook zodanig worden uitgewerkt dat in elke fase de lasten (investeringen in openbaar domein en centrumfuncties) in evenwicht zijn met de baten (verkoopbare vloeroppervlakte). Het schema illustreert een mogelijke fasering van de ontwikkeling van de BMT-site. Wellicht zullen volgende (vooral financiële) randvoorwaarden in de uiteindelijke fasering ook een rol spelen: -

Het woonveld waar de sociale woningen

- -

worden ondergebracht (bij voorbeeld het meest noordelijke), kan pas ontwikkeld worden als de betrokken sociale bouwmaatschappij over de noodzakelijke financiële middelen beschikt. Het Sint-Gabriëlcollege heeft dringend nood aan de voorgestelde uitbreiding. De realisatie ervan is echter afhankelijk van de toezegging van financiële middelen door de Vlaamse Overheid. Het voormalige kantoorgebouw van BMT langs de Heuvelstraat, dat momenteel reeds als schoolgebouw in gebruik is, blijft best behouden tot aan de voltooiing van de uitbreiding van het College. Voor de volledige ontwikkeling van het meest zuidelijke veld (achter de Heuvelstraat) is een akkoord nodig met de eigenaars van de diepe tuinen die mee in de ontwikkeling kunnen betrokken worden.

Verder moet nog nagegaan worden in welke mate de geplande werken aan de spoorlijn doorheen Boechout interfereren met de ontwikkeling van de BMT-site.

77

I 6.1 Overleg en besluitvorming Voorliggend masterplan wordt ter goedkeuring voorgelegd aan het College van Burgemeester en Schepenen. Op basis van de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Boechout en Gands nv, worden de verslagen van de verschillende stuurgroepen toegevoegd aan dit rapport en mee ter goedkeuring voorgelegd. Nadat het College het plan heeft goedgekeurd, kan het aan de betrokken actoren worden voorgelegd: het SintGabriëlcollege, de omwonenden, de NMBS-groep, de sociale bouwmaatschappij, … Parallel zal het plan ook getoetst worden bij de hogere overheden. Na de goedkeuring van het masterplan door het College van Burgemeester en Schepenen, kan het

I 6.2 Opmaak Ruimtelijk

Uitvoeringsplan (RUP)

Het vigerend Gewestplan laat niet toe om voorliggend project te vergunnen. De opmaak van een ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) is dus noodzakelijk. 78

Hoewel de ontwikkeling van de BMT-site niet in de bindende bepalingen van het gemeentelijke ruimtelijke structuurplan in opgenomen, voldoet de ontwikkeling van deze site wel aan alle doelstellingen en ambities opgenomen in het richtinggevend gedeelte van het structuurplan. Dit vormt voldoende basis om de opmaak van een RUP voor deze zone te verantwoorden. Bij de opmaak van dit RUP zal het juiste evenwicht moeten gezocht worden tussen rechtszekerheid (i.c. duidelijkheid over de toelaatbare ontwikkeling) en flexibiliteit (in functie van de afstemming van het project op evoluerende behoeften en randvoorwaarden). De afbakening van het RUP zal door het gemeentebestuur worden vastgelegd. Het lijkt in eerste benadering logisch om voor het hele bouwblok een RUP op te stellen, al is dit zeker niet noodzakelijk. Er zal ook onderzocht moeten worden of (en op welke manier) de geplande aanpassing van de spoorinfrastructuur randvoorwaarden stelt die een invloed hebben op het RUP (zonering en voorschriften voor bebouwing en inrichting van de BMT-site).

I 6.3 Verdere verfijning tot detail

masterplan

Parallel aan de opmaak van een RUP zal het masterplan verder worden verfijnd in functie van bouwtechnische randvoorwaarden en de concretisering van het bouwprogramma. Eventuele nieuwe inzichten vanuit het bodemsaneringsdossier en het mobiliteitseffectenrapport zullen in het plan verwerkt worden. Bij de verfijning van het plan zullen we ook rekening houden met de resultaten van het overleg met de betrokken actoren. De verfijning van het project zal uiteindelijk worden vastgelegd in het detail masterplan dat opnieuw aan de betrokken actoren zal worden voorgelegd. Op basis van het detail masterplan zullen vervolgens uitvoeringsontwerpen worden opgemaakt voor de bebouwing en de buitenaanleg van de eerste fase van het project.Parallel aan de opmaak van een RUP zal het masterplan verder worden verfijnd in functie van bouwtechnische randvoorwaarden en de concretisering van het bouwprogramma. Eventuele nieuwe inzichten vanuit het bodemsaneringsdossier en het mobiliteitseffectenrapport zullen in het plan verwerkt worden. Bij de verfijning van het plan zullen we ook rekening houden met de resultaten van het overleg met de betrokken actoren.

6. Planproces

I 6.4 Gelijklopende studies Parallel aan de opmaak van het RUP en het detailmasterplan worden nog enkele andere plannen en studies opgemaakt. Deze worden gecoördineerd door Gands en zo ingepland dat een terugkoppeling naar RUP en detail-masterplan mogelijk blijft. - - -

Opmetingsplan terrein BMT-site (toe te wijzen) – exacte grenzen van de eigendom en aanpalende percelen bepalen Mobiliteitsstudie (MINT nv) – studie mobiliteitseffecten (bereikbaarheidsprofiel, huidig druktebeeld, mobiliteitsprofiel, confrontatie bereikbaarheidsprofielmobiliteitsprofiel, invloed op verkeerscirculatie in omliggende straten, voorstellen flankerende maatregelen, …) Marktstudie (Idea Consult) – onderzoek naar woonvraag en woonaanbod in functie van typologieën, verwachtingspatroon wonen in Boechout, doelgroepen, aantal te realiseren woningen per fase, …

- - - -

Communicatieplan (toe te wijzen) – strategie voor communicatie met bewoners en bevolking, organisatie van communicatiemomenten Duurzaamheidsaspecten (toe te wijzen) - onderzoek van verder uit te diepen concepten duurzaamheid Monitoring huidige verontreiniging + Saneringsproject (toe te wijzen) – stand van zaken bepalen + concreet saneringsproject in functie van masterplan uitwerken Ontwikkelingsstrategie (Gands nv) – bepalen van de concrete fasering i.f.v. sanering en commerciële haalbaarheid, toewijzing architecten, …

I 6.5 Planning Op basis van het verder planproces werd een gedetailleerde planning opgemaakt, zoals getoond op de volgende bladzijden. Volgende sleutelmomenten zijn hierin cruciaal: -

Structuurschets :

o

september 2011: validatie CBS

-

Algemeen masterplan BMT-site/stationsomgeving:

o

september 2011: validatie CBS

-

RUP:

o o o o o o o o o o o

eind augustus 2011 (25/11): vooroverleg betrokken administraties eind september 2011: indienen rapport screeningsnota MER (gemeente Boechout) eind september 2011 (35 dagen voor plenaire vergadering): validatie CBS voorontwerp-RUP eind oktober 2011: plenaire vergadering RUP begin december 2011: beslissing ontheffing MER-plicht eind december 2011: voorlopige vaststelling CBS&GR ontwerp-RUP begin januari 2012: communicatie bevolking januari 2012 – februari 2012: openbaar onderzoek maart 2012: advies GECORO maart 2012: definitieve vaststelling CBS&GR definitief RUP mei 2012: goedkeuring door provincie definitief RUP

-

Algemeen masterplan dorpskern/omgeving Jef Van Hoofplein:

o o

eind oktober 2011: goedkeuring CBS draft algemeen masterplan eind december 2011: goedkeuring CBS definitief algemeen masterplan

79

PROJECTDEFINITIE EN ALGEMEEN MASTERPLAN BMT-SITE/STATIONSOMGEVING

BIJLAGE 1: verklarende woordenlijst projectdefinitie en algemeen masterplan

Algemene stedenbouwkundige termen -

-

-

-

-

-

Morfologie van gebouwen: vorm van de gebouwen (onafhankelijk van het programma/invulling): klein/groot, geschakeld, vrijstaand, … Bebouwingspatroon/dorpsweefsel/ morfologische structuur: vorm/samenhangend geheel van alle gebouwen in het dorpscentrum Verdichtingszone: strategische zone waar nieuwe voorzieningen en/of woningen in een hogere dichtheid kunnen gerealiseerd worden (om zo het verder aansnijden van vacante plekken in de open ruimte en meer verspreide bebouwing te voorkomen) Periferisering/suburbanisering: het fenomeen waarbij steeds meer open ruimte wordt ingenomen door verspreide bebouwing in lage dichtheden rond de stads- en dorpskernen, sterk gericht op gebruik van de wagen als hoofdvervoersmiddel (in tegenstelling tot verdichting) Vloeroppervlakte (V): som van alle bruikbare, bovengrondse, gebouwde vloeroppervlakte over de verschillende bouwlagen waarvan de zoldering boven het maaiveld uitsteekt. De bruikbare vloeroppervlakte begint bij een vrije hoogte van 1.5m (onder hellende daken) Terreinoppervlakte (T): de werkelijke perceelsoppervlakte Bebouwingsdichtheid/vloer-terreinindex (V/T): verhouding tussen vloeroppervlakte (V) en terreinopperlvlakte, als parameter voor de dichtheid in een bepaald gebied (typische tussen 0.75 en 1.1 in dorpen en kleine gemeenten) Bebouwingscoëfficiënt (BC): verhoudingsgetal tussen de bebouwde oppervlakte (footprint van het gebouw, zonder ondergrondse constructies) ten opzichte van de terreinoppervlakte, als parameter voor het aandeel open ruimte dat wordt gevrijwaard. Typologie: groep van gebouwen met specifieke, gemeenschappelijke kenmerken op basis van hun functie: woningen-kantoren, rijwoningen-appartementsgebouwen, …

Specificatie van de woningen -

bescheiden woningen: woningen die in het grond- en pandendecreet worden gedefinieerd als - kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m² - woonhuizen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³ - overige woongelegenheden met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³ Gerekend met een verdiepingshoogte van 3m wil dit zeggen dat een woonhuis een oppervlakte van 183m² mag hebben, een appartement een oppervlakte van 80m². De Vlaamse Regering stelt indicatieve streefprijzen op voor de verkoop of verhuur van woningen en de verkoop van kavels die deel uitmaken van het bescheiden woonaanbod. Zij kunnen niet op bindende wijze worden afgedwongen. De indicatieve streefprijzen worden vastgesteld na

een marktconsultatie naar aanleiding van de op- en uitbouw van de kruispuntdatabank Betaalbaar Wonen, vermeld in artikel 4.3.1 van het grond- pandendecreet. -

-

-

-

-

betaalbare woningen: woningen met beperkte oppervlakte die specifiek gericht zijn op mensen met bescheiden/gemiddeld inkomen, die niet in aanmerking komen voor sociale woningen. De betaalbaarheid wordt aftoetst op basis van een markstudie. residentiële woningen: in tegenstelling tot sociale woningen, te verkopen op de vrije markt. collectieve woningbouw: tegelijk opgericht geheel van woningen grondgebonden woningen: woning die rechtstreeks toegankelijk is vanaf het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een terras en/of een tuin. Ze staan tegenover gestapelde woningen. gestapelde woningen: de private toegang tot de wooneenheid ligt niet op de gelijkvloerse verdieping gelegen, maar wordt bijvoorbeeld ontsloten via een centrale trappenhal die uitgeeft op een overloop (in het gebouw) of op een galerij (in open lucht). Ook individuele trappen per woning vanaf straatniveau zijn mogelijk. starterswoningen: (betaalbare) woningen met beperkte oppervlakte, specifiek gericht op jonge koppels en kleine gezinnen met jonge kinderen. compacte woningen: woningen met beperkte oppervlakte, gericht op koppels en alleenstaanden en specifiek op senioren. Woningen zijn zo aangepast dat ‘levenslang wonen’ mogelijk is (integrale toegankelijkheid). Het betreft géén (erkende) serviceflats Kleinschalige collectieve woonprojecten: woonprojecten waarbij tot 10 wooneenheden worden gerealiseerd in 1 project. Grootschalige collectieve woonprojecten: woonprojecten waarbij meer dan 10 wooneenheden worden gerealiseerd in 1 project.

Specificatie van andere programma’s -

-

Centrumfuncties: een stedelijke functie (gemeenschaps-, commerciële, recreatieve of culturele voorziening…) die niet enkel inwoners aantrekt van het gebied waar de functie gelegen is, maar ook bezoekers van daarbuiten. Afhankelijk van het wervingsgebied kunnen uiteraard verschillende niveaus van centrumfuncties onderscheiden worden. Gemeenschapsvoorzieningen/publieke functies: functie ten behoeve van (specifiek deel van) de gemeenschap, gesubsidieerd door/in handen van de overheid Sociale voorzieningen: voorzieningen die voorzien zijn ten behoeve van het voeren van het sociale beleid van de gemeente (seniorenwerking, gemeenschapscentrum, kinderopvang, …)

Statuut van de open ruimte -

-

Privaat: behorend bij de eigendom van 1 specifieke woning. Semi-privaat: in eigendom van verschillende eigenaars en toebehorend aan een aantal woningen die een samenhangend geheel vormen, enkel toegankelijk voor de betrokken eigenaars. Semi-publiek: in eigendom van verschillende eigenaars en toebehorend aan een aantal woningen die een samenhangend geheel vormen, deels toegankelijk voor publiek tijdens bepaalde uren (erfdienstbaarheden), ’s avonds mogelijk afsluitbaar voor publiek.

-

Publiek: permanent toegankelijke open ruimte, geheel van park en woonerven, in principe in eigendom van de gemeente.

Inrichting van de publieke ruimte -

-

Minerale aanleg: alle aanleg die enigszins verhard is (in tegenstelling tot groenaanleg) Extensief: aanleg die slechts een minimum aan onderhoud vergt, met hoge ecologische waarde (grasland, struikgewas, …) Solitaire bomen: bomen, struiken en doorgaans wat hogere vaste planten die niet gegroepeerd staan. Solitaire bomen zijn in tegenstelling tot bomen die in een bos staan, in staat zich in vol ornaat te ontwikkelen en zijn daarom kenmerkende landschappelijke elementen. Aanleg in kleinschalig materiaal: in tegenstelling tot gegoten materiaal, aanleg met straattegels, … Privacygradiënt: de geleidelijke overgang tussen publieke en private ruimte die zorgt dat er voldoende privacy wordt gegarandeerd voor de bewoners