2
2008
Jaarverslag
dgdfdfdfdfdfdfdf
Vredestraat – Sas van Gent
INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG 2008 Pagina Algemene Beschouwingen Verklaring van de Raad van Commissarissen Verklaring van de directeur/bestuurder
6 7 8
JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR
9
I
Verantwoording belanghouders Huurders Belanghoudersraad Overige belanghouders
10 10 10 11
II
Werkorganisatie -
17 17 18 21 22 22
III
Algemeen Personeel en organisatie Personeelsbeleidsplan en regelingen Functioneringsgesprekken en beoordelingssysteem Ziekteverzuim
Verantwoording Raad van Commissarissen Personalia Raad van Commissarissen Benoemingsprocedure Aantal leden Raad van Commissarissen Werkwijze en inhoudelijk toezicht door Raad van Commissarissen Informatiebronnen Raad van Commissarissen Kerncommissies Aanwezigheid derden in vergaderingen Andere activiteiten Raad van Commissarissen Governance Beoordeling extern accountant Beoordeling directeur/bestuurder Verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning Verantwoording van het beleid rondom honorering raad van commissarissen Beheersinstrumentarium Integriteit
23 23 24 24 25 28 28 28 28 29 29 29 29 30 31 31
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2008
33
I
Kengetallen over de afgelopen 3 jaar
34
II
Het verhuren van woningen Het verhuren van woningen aan de primaire doelgroep Woningaanpassingen gehandicapten Mutaties Oninbaar Huurbeleid en -verhoging 2008 Huurprijsniveau Huurtoeslag Verkoopbeleid Woonfraudebeleid Huurachterstanden Ontruimingen
35 35 35 36 37 37 37 38 39 39 39 40
2
III
De kwaliteit van het woningbezit Onderhoud Strategisch voorraadbeheer Overzicht projecten gemeente Hulst Overzicht projecten gemeente Sluis Overzicht projecten gemeente Terneuzen Interne projecten
41 41 47 48 49 52 57
IV
Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Stichting Huurdersbelangen Advies bij nieuwbouwprojecten Regionale Klachtenadviescommissie Huurcommissie Bewonersblad Klanttevredenheid WoonQuest
59 59 59 59 59 59 60 61
V
Wonen en Zorg
62
VI
Het waarborgen van de financiële continuïteit Algemeen Verbindingen
64 64 67
VII
Leefbaarheid
69
VIII
Rapport van bevindingen volkshuisvestingsverslag
73
ACCOUNTANTSVERKLARING BIJ DE JAARREKENING
77
JAARREKENING 2008
80
I
Balans
81
II
Winst- en verliesrekening
83
III
Kasstroomoverzicht 2007-2008
84
IV
Toelichting op de balans Waarderingsgrondslagen en grondslagen voor resultaatbepaling
85 85
V
Toelichting op de winst- en verliesrekening over het boekjaar 2008
102
3
JAARVERSLAG 2008
Statutaire naam
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Gemeente waar de instelling is gevestigd
Terneuzen
Adres
Communicatielaan 2 Terneuzen Postbus 269 4530 AG Terneuzen Publieksbalie Axel Markt 1 Axel Publieksbalie Oostburg Raadhuisplein 1 Oostburg
E-mail adres Internet adres
[email protected] www.woongoedzvl.nl
Telefoonnummer
0115 – 63 60 00
Faxnummer
0115 – 63 60 99
Datum van oorspronkelijke oprichting
25 oktober 1947
Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
9 april 1948, nr. 58
Inschrijving Kamer van Koophandel
Handelsregister nr. 21.013149
Aangesloten bij
Aedes
Bedrijfstakcode Woningcorporaties
NRV-nr.: 659
4
5
ALGEMENE BESCHOUWINGEN Maatschappelijk vermogen 2008 was ook voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een turbulent jaar. De discussie over het vermogen van corporaties blijft zeer actueel. Los van de vraag hoe groot dat vermogen nu feitelijk is en welke invloed de overheid kan en mag uitoefenen op de besteding van de corporatiegelden, is het een feit dat het geld van de corporaties voor maatschappelijke doelen dient te worden ingezet. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen doet dat ook. Zelfs op een zodanige wijze dat het vermogen in het afgelopen jaar fors is afgenomen. Duidelijk mag zijn dat het vermogen niet onuitputtelijk is. Er zijn voor de komende jaren grote investeringen gepland. Het is ook voor ons nu een kwestie van keuzes maken. Dat doen we in nauw overleg met onze huurders en de Zeeuws-Vlaamse samenleving. De belangrijkste opgave van 2008 en voor de komende jaren is het antwoord op de vraag ‘hoe blijft ZeeuwsVlaanderen vitaal en leefbaar, ondanks de demografische krimp’. Minder en beter In 2008 zijn er verschillende projecten waar we trots op zijn gerealiseerd. U leest daarover elders in ons jaarverslag. Een bijzondere vermelding verdient het plan dat wij De Renaissance van Sas van Gent noemen. Sas is wellicht het duidelijkste voorbeeld van de krimp. In 10 jaar is het aantal inwoners teruggelopen met circa 12%. De terugloop leidt op een aantal plaatsen tot leegstand, verpaupering en andere sociale problemen. Zaken die zich voordoen in de 40 ‘Vogelaarwijken’ die vooral in de grote steden elders in het land zijn gelegen, doen zich procentueel op dezelfde schaal voor in Sas van Gent. In nauwe samenwerking met de gemeente Terneuzen is een ambitieus plan van aanpak gemaakt dat inmiddels in uitvoering is. ‘Minder en beter’ is het thema. Dat geldt voor het aantal woningen dat er uiteindelijk in Sas van Gent zal overblijven. Dat geldt ook voor ons totale bezit dat verspreid is over 40 kernen in Zeeuws-Vlaanderen. Ons strategisch voorraadbeleid gaat er vanuit dat we over 10 jaar circa 10% minder woningen hebben, maar die woningen zijn wel beter van kwaliteit en vooral ook geschikt voor alle doelgroepen. Het omvangrijke programma is in uitvoering. Voorbeelden waar renovaties inmiddels gereed zijn, vinden we onder andere in Aardenburg, Axel en Oostburg. Totaal zijn in 2008 circa 300 woningen ingrijpend verbeterd. Organisatie Zonder goede en gemotiveerde werknemers kunnen wij de ambities niet waarmaken. Wij hebben die mensen in dienst. De organisatie moet zodanig zijn ingericht dat de werknemers optimaal kunnen presteren. Mede door de uitkomsten van de visitatie waarvan het rapport begin 2007 is gepresenteerd, hebben aanpassingen plaatsgevonden. De nadruk is gelegd op een uitvoeringsgerichte organisatie. Het MT is daarom kleiner geworden. Van de aanvankelijk 5 afdelingen, zijn 3 sectoren en een stafafdeling overgebleven.
6
VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In dit jaarverslag is de jaarrekening van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen opgenomen zoals deze door de directie is opgemaakt. De jaarrekening 2008 is door PriceWaterHouseCoopers Accountants N.V. onderzocht en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Commissarissen geeft haar goedkeuring aan deze jaarrekening. Deze goedkeuring strekt tot décharge van het bestuur voor het gevoerde beleid en beheer. Aldus getekend door de Raad van Commissarissen van Stichting Woongoed ZeeuwsVlaanderen te Terneuzen op 10 juni 2009
F.G.M. van Dongen, voorzitter
Mr. J. Seijdlitz, vice-voorzitter
A.A.J. Huijsmans, commissaris
C.L.M.M. van Waterschoot, commissaris
F.C. Hamelink, commissaris
7
VERKLARING VAN DE DIRECTEUR/BESTUURDER Het verslag, zoals dat aan u is voorgelegd, geeft een getrouw beeld van zowel het functioneren als van de financiële positie van onze stichting. De directeur/bestuurder verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting in de regio Zeeuws-Vlaanderen, conform het Besluit Beheer Sociale Huursector. Terneuzen, 2 juni 2009 C.M. Reinhoudt Directeur/bestuurder
8
JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR
9
I VERANTWOORDING BELANGHOUDERS Huurders Zie onderdeel bewoners betrekken bij beleid op pagina 58. Belanghoudersraad De statuten bepalen dat er een Belanghoudersraad is. Hieronder wordt verstaan: de vergadering van belanghouders die gevraagd en ongevraagd advies uitbrengt aan de directie en Raad van Commissarissen en aan wie in de statuten bevoegdheden zijn toegekend. De voorzitter van de Belanghoudersraad is mevrouw S. de Mol-Marcusse. De heer J. Kruidhof is vicevoorzitter. De heer B. Pauwels heeft eind van het verslagjaar zijn lidmaatschap beëindigd in verband met privéomstandigheden. De andere leden zijn mevrouw F. HopmanPenne en de heren T. de Buck, F. Deij, R. Asselman en J. Dieleman. Er is een aantal vacatures. Volgens de statuten is het maximale ledenaantal vastgesteld op 15. De Belanghoudersraad kwam in het verslagjaar drie keer bijeen. Daarnaast speelt de Belanghoudersraad een belangrijke rol bij de toekenning van bijdrage uit het leefbaarheidsfonds. Dit fonds, dat bijdragen toekent aan initiatieven van groeperingen of individuele bewoners binnen het werkgebied van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op het gebied van het verbeteren van de leefbaarheid, is in nauw overleg met de Belanghoudersraad tot stand gekomen. Andere onderwerpen die aan de orde zijn geweest in de reguliere bijeenkomsten zijn: - demografische krimp en de gevolgen daarvan voor het beleid van onze corporatie; - het ondernemingsplan 2009-2013; - het jaarplan en begroting 2009; - de lijst van (toekomstige) projecten gezien vanuit het maatschappelijk perspectief; - de promotie van Zeeuws-Vlaanderen in de vorm van deelname door de corporatie aan het project www.uwnieuwetoekomst.nl. Voor de jaarlijkse excursie van de Belanghoudersraad is een bezoek gebracht aan het eiland Tholen, ondermeer het werkgebied van de collega corporatie Castria Wonen. Naast de rondleiding door het prachtige woon-zorgcomplex in St. Maartensdijk en de uitleg door de heer J. Kloet (directeur/bestuurder) over de wijze waarop door Castria handen en voeten wordt gegeven aan klantenbinding- en leefbaarheidsbeleid, is een rondrit over het (voormalige) eiland gemaakt. In het jaarplan 2008 is opgenomen dat er een bijeenkomst wordt georganiseerd waarvoor alle belanghouders van de corporatie worden uitgenodigd. Een werkgroep uit de Belanghoudersraad heeft met de directeur/bestuurder die bijeenkomst voorbereid. Gekozen is voor het onderwerp ‘mobiliteit’. Daarbij is de afweging geweest dat het woningbezit van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen verspreid ligt over 40 kernen en buurtschappen. Vele daarvan kunnen als kleine kern worden bestempeld. In die dorpen zijn veelal geen of weinig voorzieningen. De mogelijkheid om bij de voorzieningen te komen, zijn voor mensen die geen eigen auto hebben in verband met het ontoereikende openbaar vervoer beperkt. De voorbereiding van de themabijeenkomst is ondersteund door Moveo Adviesbureau. Omdat het onderwerp meer voorbereiding vergde dan aanvankelijk gedacht, heeft de bijeenkomst niet binnen het verslagjaar plaatsgevonden. Als datum is uiteindelijk 3 maart 2009 gekozen. Vanuit de corporatie vindt administratieve ondersteuning plaats. De leden van de Belanghoudersraad ontvangen jaarlijks een vaste onkostenvergoeding van € 250,00 (inclusief reiskosten). De vergoeding van de voorzitter en de vice-voorzitter bedraagt respectievelijk € 1.000,00 en € 750,00 per jaar (inclusief reiskosten). De vergoeding wordt
10
jaarlijks aangepast met hetzelfde percentage als de salarissen conform de CAO Woondiensten. De leden van de Belanghoudersraad zijn op basis van de volgende profielschets geselecteerd: De Belanghoudersraad is een adviesorgaan van personen uit het maatschappelijk middenveld van Zeeuws-Vlaanderen dat gevraagd en ongevraagd advies geeft over bouwen, beheren, wonen en leefbaarheid in het werkgebied van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De Belanghoudersraad spiegelt het maatschappelijk presteren van de woningcorporatie aan de ervaringen en aan de verlangens en behoeften van de plaatselijke samenleving. Vereisten: aantoonbare maatschappelijke kennis en/of ervaring in Zeeuws-Vlaanderen; aantoonbare betrokkenheid bij één of meerdere maatschappelijke onderwerpen en/of organisaties op de volgende gebieden: zorg, cultuur, jeugd, lokaal bestuur, veiligheid, openbaar vervoer, ondernemersorganisaties, maatschappelijk werk, welzijn, kleine kernen, kerk, plattelandsontwikkeling, onderwijs, senioren en sport; om belangenverstrengeling te voorkomen verdient het de voorkeur dat personen niet beroepshalve actief (meer) zijn in één van de genoemde sectoren. Ook een huidig bestuurslidmaatschap wordt daartoe gerekend. Mensen die naast genoemde betrokkenheid ook huurder zijn van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen genieten bij gelijke geschiktheid van kandidaten de voorkeur. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Resultaat jaarlijkse evaluatie Belanghoudersraad Het resultaat van de jaarlijkse evaluatie met de Belanghoudersraad is gehouden tijdens het vierde kwartaal 2008 en geeft een algemeen positief beeld.
Overige belanghouders Om onze doelstellingen te kunnen realiseren, is het van groot belang om intensief samen te werken met partners/belanghouders waar wij gemeenschappelijke belangen mee hebben. Deze groep, die invloed uitoefent op het beleid van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, bestaat uit: de gemeenten, de zorgsector, de welzijnssector, de sector van onderwijs en kinderopvang, de bewoners, de ZeeuwsVlaamse ondernemers, politie/justitie en tot slot onze collega-woningcorporaties. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Evaluatie relatie met maatschappelijke organisaties. Jaarlijks wordt de relatie met de diverse organisaties waarmee wij contact hebben geëvalueerd. Het resultaat van de evaluatie is naar tevredenheid. De opmerkingen, aanbevelingen en wensen worden serieus genomen.
Welzijn Stads- en dorpsraden Woongoed Zeeuws-Vlaanderen werkt in 40 kernen. Het overgrote deel van deze stadjes en dorpen heeft een eigen stads- of dorpsraad. Met de meeste van deze raden heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen contact. Dit varieert van het intensief meedenken over ontwikkelingen in de desbetreffende plaats tot het verwezenlijken van de door de inwoners bedachte plannen. Het beleid van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is om in te spelen op initiatieven van de kernen. In 2008 zijn er diverse contacten geweest met stads- en dorpsraden. Dorpsavonden Ook is in een aantal gevallen (o.a. Breskens en Zuiddorpe) tijdens de bijeenkomsten waarvoor alle dorpsbewoners worden uitgenodigd, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gevraagd iets te vertellen over projecten die in dat dorp spelen. 11
(Project)initiatieven Voorts zijn er regelmatig gesprekken met initiatiefnemers van projecten over participatie van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Voorbeelden daarvan zijn IJzendijke (multifunctioneel centrum/zwembad) en St. Jansteen (brede school). Stichting Vitaal Sas van Gent Voor de gemeentelijke herindeling bestond er in de voormalige gemeente het project Vitaal Sas van Gent. Een samenwerking van gemeente, bedrijfsleven, bewoners en woningcorporatie. Dit project is in de vorm van een stichting voortgezet na de totstandkoming van de gemeente Terneuzen waarvan Sas van Gent een onderdeel is. In het stichtingsbestuur heeft de directeur/bestuurder zitting. De inbreng van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen was vooral gericht op het project de Renaissance van Sas van Gent. De tafels van Sas In het kader van het project de Renaissance van Sas van Gent is voor het overleg met de bevolking gekozen voor een andere dan de gebruikelijke opzet. Er zijn sleutelfiguren uit de gemeenschap van Sas van Gent benaderd. Met acht van hen zijn we aan tafel gegaan om onze plannen en de ideeën van de bevolking te spiegelen. Vervolgens heeft elk van de sleutelfiguren een tafel gevormd vanuit zijn of haar netwerk. In elk van die gesprekken was een vertegenwoordiger van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aanwezig om plannen en ideeën te wisselen. Op deze manier is de betrokkenheid van de bevolking bij het project toegenomen. Ook is gebleken dat deze wijze van inspraak effectiever is dan de gebruikelijke informatiebijeenkomst met een zaal vol mensen en een spreker die uitlegt wat er besloten is. Stadstafel Axel Vooruit In 2007 is dit initiatief gestart door de gemeente. Het doel is vergelijkbaar met de hiervoor genoemde stichting voor Sas van Gent. De directeur/bestuurder is vertegenwoordiger van de corporatie. In een aantal vergaderingen is hij vervangen door de sectormanager Woondiensten. Aan de orde zijn geweest de plannen voor het gerealiseerde complex ten behoeve van de Stichting Wonen en Psychiatrie aan de Bylokestraat, de negen (koop)appartementen aan de Buitenweg en de ontwikkeling van het plan Buitenweg (herstructurering voormalig bedrijfsterrein). Buurtbeheer was eveneens een thema waar diverse malen over gesproken is. Stichting Welzijn Hulst Deze stichting is een samenvoeging van het welzijnswerk in de gemeente Hulst. Voorheen was onze corporatie vertegenwoordigd in de Stichting Welzijn voor Ouderen. De nieuwe stichting kent een vertegenwoordiger vanuit de corporaties. Afgesproken is dat collega J. Valckx, directeur/bestuurder van Woonstichting Hulst, ons vertegenwoordigt in het bestuur. Stichting Welzijn Sluis Er zijn contacten met deze stichting. Met de (inmiddels voormalig) directeur, de heer J. Stanneveld, is uitvoerig overleg geweest over de inzet van vrijwilligers in een openbaar vervoersnetwerk. Vertegenwoordigers van de stichting zijn ook mee geweest met de excursie naar Tryn Walden in Friesland. Woon Advies Commissie Er is een hechte samenwerking met de Woon Advies Commissie. Nieuwbouwplannen worden voorgelegd voor advies. Het WAC onderzoekt ook de tevredenheid van bewoners in complexen die recent zijn gebouwd. Zo zijn rapporten uitgebracht over het complex KWL in Oostburg en Lovendieke in Hoek. De rapporten zijn door ons officieel in ontvangst genomen in bijeenkomsten waar ook bewoners van de complexen waren uitgenodigd. In beide gevallen waren de rapporten overwegend positief. De aanbevelingen in de rapporten zijn intern doorgesproken en waar nodig is actie ondernomen. Het is plezierig dat de tevredenheidcijfers die de bewoners aan hun woning en woonomgeving geven, goed zijn. In Lovendieke is dat cijfer 7,5 en in KWL een 8. 12
De WAC is voorts gevraagd naar de tevredenheid over de samenwerking bij de totstandkoming van de woonvoorziening voor mensen met een psychiatrische ziekte aan de Bijlokestraat in Axel. De samenwerking in dit project is plezierig verlopen. Stichting Algemeen Maatschappelijk Werk Er is een goed contact met maatschappelijk werk in onze streek. Vluchtelingenwerk Midden Zeeuws-Vlaanderen De directeur/bestuurder is op persoonlijke titel lid van de stuurgroep. Met VMW zijn regelmatig contacten over de huisvesting van statushouders. Ouderenbonden Senioren zijn een belangrijke doelgroep voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Ondermeer via regelmatige contacten met de verschillende ouderenbonden, wordt ruimte geboden om invloed uit te oefenen op het beleid van de corporatie. Het kantoor van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt door de Katholieke Bond voor Ouderen (KBO) met regelmaat gebruikt voor vergaderingen van zowel het gewestelijk als het provinciaal bestuur. Leger des Heils Er is een convenant afgesloten waarin afspraken zijn gemaakt over opvang van cliënten. Lage Flancken Er is overleg met de Lage Flancken (vrouwenopvang). Momenteel wordt gezocht naar een locatie waar de opvang kan worden uitgebreid en geoptimaliseerd. Een mogelijkheid kan zijn een aangekocht pand in Sas van Gent. Stichting Speelkwartier De stichting heeft zijn werkgebied in de gemeente Sluis. Opzet is om de schoolpleinen ook na schooltijd een functie te laten vervullen als speelterrein voor kinderen. Door een gebrek aan middelen is de stichting op dit moment niet actief. Formeel heeft Woongoed ZeeuwsVlaanderen zitting in het bestuur. Stuurgroep Uwnieuwetoekomst.nl Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is in de persoon van de directeur/bestuurder lid van deze stuurgroep. Het doel is promotie van Zeeuws-Vlaanderen vooral als vestigingsplaats.
Overheid Gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen Met alle drie de gemeenten vindt veelvuldig overleg plaats. Er is periodiek bestuurlijk overleg. In de gemeente Sluis wordt dat overleg circa 8 keer per jaar gevoerd. In de gemeenten Terneuzen en Hulst vindt het overleg 4 keer per jaar plaats. In Hulst is het overleg samen met Woonstichting Hulst. In Terneuzen is een deel tezamen met Stichting Clavis en een ander deel alleen met de gemeente. In 2007 zijn met de drie afzonderlijk nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Conform genoemde afspraken wordt gewerkt. Wel is in Hulst en Sluis afgesproken dat de prestatieafspraken geëvalueerd worden. Dit vindt plaats in 2009. Bijzonder eervol was de uitnodiging van de gemeente Sluis/Provincie Zeeland om tijdens het werkbezoek van Hare Majesteit de Koningin aanwezig te zijn bij het gesprek dat Hare Majesteit voerde met vertegenwoordigers van het bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties.
13
Overleg is er ook met het samenwerkingsverband BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies). Gemeenten en corporaties uit de streek overleggen in dit verband enkele malen per jaar. Belangrijk onderwerp dat in het verslagjaar speelde is de eventuele overname van woonwagenstandplaatsen. Hierover is (nog) geen overeenstemming bereikt. Resultaat jaarlijkse evaluatie gemeenten Het jaarlijkse onderzoek naar de relatie met de gemeente Hulst is door de gemeente beoordeeld met het cijfer 7,5. Sluis waardeert de relatie met Woongoed Zeeuws-vlaanderen met het cijfer 8,0. De gemeente Terneuzen beoordeelt de samenwerking positief. Men heeft dit niet uitgedrukt in een cijfer. Provincie Er zijn diverse contacten met de provincie. Het betrof in 2008 veelal contacten in Aedesverband. Plattelands Ontwikkelings Programma (POP 2) voorheen Leader+ De directeur/bestuurder is lid van de zogenaamde plaatselijke groep. Deze groep, bestaande uit vertegenwoordigers van bedrijfsleven, overheid en maatschappelijke organisaties, adviseert over toekennen van bijdragen die aangevraagd zijn in het kader van dit Europees subsidieprogramma. Zorg Ouderenzorg Er zijn diverse ouderenzorg aanbieders actief in het werkgebied. In nauw overleg zijn woonzorgprojecten in ontwikkeling met Curamus, ZorgSaam, Woonzorg West ZeeuwsVlaanderen, SOKA en SVRZ. In het afgelopen jaar is het project Woonzorgcentrum De Molenhof in Zaamslag opgeleverd. De projecten in St. Jansteen, Oostburg en Westdorpe starten naar verwachting in 2009. Het plan voor vernieuwbouw van St. Antonius is vijf jaar uitgesteld. Zie verder bij hoofdstuk projecten. Hospice Terneuzen Er is overleg geweest met deze organisatie over de mogelijkheid dat Woongoed ZeeuwsVlaanderen het hospice in eigendom zou nemen en doorverhuren aan de organisatie. In overleg met Clavis is afgesproken dat onze collega-organisatie dit voor zijn rekening neemt. Psychiatrie Wonen en Psychiatrie Ten behoeve van cliënten van de Stichting Wonen en Psychiatrie/Zeeuwse Gronden zijn 12 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd en feestelijk in gebruik genomen in Axel. In Sas van Gent is een zelfde complex in voorbereiding. Emergis/AZZ Incidenteel zijn er contacten met Emergis en AZZ. Het betreft veelal incidenteel overleg over cliënten. Daarnaast is er structureel contact over de complexen in Axel en Oostburg waarin woonvormen voor mensen met een zorgvraag die ligt op het terrein van Emergis en/of AZZ, zijn gerealiseerd.
14
Mensen met een verstandelijke beperking Okkernoot Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ontwikkelt ten behoeve van cliënten van de Okkernoot een project voor de bouw van appartementen in Schoondijke. Als dat van de grond komt, zal het hoofdgebouw van de Okkernoot grondig worden verbouwd (gebouw is eigendom van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen). Tragel Er zijn veelvuldig contacten met Stichting Tragel. Bijzonder is de voltooiing van het project omgekeerde integratie, waarin Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een grote rol heeft gespeeld door de bouw van diverse woningen op het Sterreterrein in Clinge. Voor het bezoek van Hare Majesteit de Koningin in verband met de oplevering van dit project, is ook Woongoed Zeeuws-Vlaanderen uitgenodigd. Arduin Aan Stichting Arduin worden woningen verhuurd ten behoeve van dezelfde doelgroep in Axel. Bedrijfsleven BZW Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is lid van de Brabant Zeeuwse Werkgevers (BZW). De periodieke bijeenkomsten worden bijgewoond. Naast het behartigen van de belangen van de werkgevers in de streek, zet de BZW zich in voor het versterken van de economie in de regio. Vakorganisaties Met de vakorganisaties vindt minimaal één keer per jaar overleg plaats. In 2008 is vooral gesproken over de afloop van het sociaal statuut dat in het kader van de fusie is opgesteld. De aanpassing van de organisatie, die begin 2008 is doorgevoerd, is in overleg met de vakorganisaties en de ondernemingsraad onder de werking van het sociaal statuut gebracht. Steekproef tevredenheid leveranciers over samenwerking met Woongoed ZeeuwsVlaanderen. Tijdens het vierde kwartaal 2008 is een onderzoek uitgevoerd naar de tevredenheid van het installatiebedrijf en de architect bij het project Molenhof in Zaamslag. Betrokken partijen zijn goed te spreken over de contacten met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Corporatiebranche Zeeuws-Vlaamse corporaties Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen vormen samen het Platform Zeeuws-Vlaamse Woningcorporaties. Elk kwartaal vindt overleg plaats over zaken die de corporaties in Zeeuws-Vlaanderen aangaan. Voorbeelden van gesprekspunten zijn: - de promotie van Zeeuws-Vlaanderen. De corporaties dragen gezamenlijk bij aan de campagne; - krimp van de bevolking en de wijze waarop de sociale huisvesters daar op inspelen met hun plannen; - afstemming huurbeleid; - overname woonwagencentra; - ontwikkelingen in de branche en binnen Aedes.
15
Kiesplatform Zeeland De Zeeuwse corporaties vormen samen een platform die een kandidaat naar voren schuift voor de verkiezingen van de ledenraad van Aedes. Het platform bestaat uit de directies van de Zeeuwse corporaties. Het komt vijf keer per jaar bijeen. Het dient als klankbord voor de vertegenwoordiger in de ledenraad. Bovenal worden ervaringen uitgewisseld en nieuwe ontwikkelingen besproken. Door de wijziging in de structuur van Aedes verandert de naam van dit gremium. De ledenraad van Aedes is na de aanpassingen in de organisatie die in het voorjaar van 2009 worden doorgevoerd, opgeheven. Aedes Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is overtuigd lid van de brancheorganisatie Aedes. Wij zien de organisatie als belangenbehartiger en woordvoerder namens de sector. Bijeenkomsten van Aedes worden bezocht. Wij willen door middel van participatie in de activiteiten een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de branche. Tegelijkertijd maken we gebruik van Aedes als kennisinstituut door vakkringen te bezoeken en de publicaties binnen de organisatie te verspreiden. We maken dankbaar gebruik van de adviezen die via de accountmanager tot ons komen. De directeur/bestuurder is lid van het Directeurencontact. Verschillende andere functionarissen nemen deel aan de desbetreffende netwerkbijeenkomsten. Visitatie Wij zien periodieke visitatie als een belangrijk middel om verantwoording af te leggen ondermeer naar onze belanghouders. In ons ondernemingsplan is het uitgangspunt vastgelegd dat één keer per vier jaar visitatie zal plaatsvinden. Dit betekent dat in 2010 Woongoed Zeeuws-Vlaanderen opnieuw zal worden gevisiteerd.
16
II WERKORGANISATIE Doelstelling Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een maatschappelijk ondernemer in Zeeuws-Vlaanderen. Dit betekent dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen koerst op het realiseren van het maximaal maatschappelijk rendement in deze regio. Om dit doel te realiseren wordt de samenwerking gezocht met maatschappelijke partners. De organisatie is transparant en zodanig ingericht dat de inbreng van deze partners soepel leidt tot dat beleid dat de voorwaarden schept voor een optimaal woonklimaat. Resultaatgericht werken Hieronder verstaat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen dat iedereen binnen de organisatie gericht is op het behalen van gestelde doelen. Concreet betekent dit dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zijn medewerkers faciliteert om gestelde doelen te behalen. De juiste persoon op de juiste plaats resulteert automatisch in een prettig werkklimaat. Medewerkers moeten zich kunnen ontplooien. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen kiest voor een vorm van prestatiebeloning teneinde de resultaatgerichtheid van de organisatie te bevorderen. De Balanced scorecard is de barometer van het resultaat. Cultuur Een goede bedrijfscultuur is onontbeerlijk. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een goede werkgever en verwacht van haar personeel dat zij integer is en klant- en resultaatgericht werkt met een grote mate van persoonlijke verantwoordelijkheid en flexibiliteit. Naar onze doelgroepen en belanghouders intern en extern streeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een optimale transparantie en communicatie na. Collegialiteit en teamgevoel moeten resulteren in een wijgevoel. Het gevolg hiervan is een collectief succes, trots op het bedrijf. Om efficiënt en effectief te werken, is delegeren van bevoegdheden en verantwoordelijkheid een must. Dit alles leidt tot een optimaal klantgericht handelen. Aedescode Met het lidmaatschap van Aedes heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich gecommitteerd aan de Aedescode en daarmee aan de GovernanceCode die daarvan integraal onderdeel uitmaakt. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Algemeen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft naast de CAO Woondiensten haar beleid omtrent personeelbeleid geformuleerd in haar “Personeelsbeleid en regelingen”. In het personeelsbeleid is opgenomen dat een sociaal jaarverslag wordt samengesteld om het personeelsbeleid te evalueren en om een nieuw personeelsbeleid te ontwikkelen. Het sociaal jaarverslag is separaat van dit jaarverslag opgesteld. Het sociaal jaarverslag voldoet aan de wettelijke verantwoordingsplicht van de werkgever aan ondernemingsraad over het gevoerde beleid.
17
Personeel en organisatie Organisatieschema Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Raad van Commissarissen
Belanghoudersraad
Directie/Bestuur
Directiesecretariaat - communicatie
Sector Woondiensten
Beleidsondersteuning
Sector Financieel Economische Zaken
Sector Vastgoed
De organisatie is geëvalueerd. Op grond hiervan is een aantal wijzingen doorgevoerd. De activiteiten zijn ondergebracht in drie sectoren en een stafafdeling. Het managementteam is daardoor kleiner geworden. Organisatieplan Het organisatieplan van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen kent 71,00 full-time eenheden (fte). In werkelijkheid zijn er 73,88 fte ingevuld. De verdeling van het aantal fte is als volgt: •
Directie/Directiesecretariaat/communicatie/Beleidsondersteuning Deze groep omvat volgens het formatieplan 10,10 fte. De werkelijke invulling is 9,9 fte. De formatiesterkte is in het formatieplan 2009 aangepast aan de werkelijke situatie.
•
Financieel Economische Zaken De sector Financieel Economische Zaken heeft volgens het formatieplan 15,60 fte. De werkelijkheid is 14,69 fte. De formatiesterkte is in het formatieplan 2009 aangepast.
•
Sector Vastgoed De sector Vastgoed heeft volgens het formatieplan 32,70 fte. De werkelijkheid is hoger, namelijk 33,59 fte. De functie coördinator/projectontwikkelaar van 1 fte wordt ingevuld op basis van detachering voor 2,50 dagdeel per week. De functie opzichter planmatig onderhoud/svb is uitgebreid in 2008 met 2 fte’s. Er is één vacature ingevuld per 1 mei 2008 en één per 1 oktober 2008. De functie managementsecretaresse is 0,2 fte hoger dan het organisatieplan, de functie secretaresse svb is 0,2 fte lager ingevuld. De formatiesterkte is in het formatieplan 2009 aangepast naar 33,90 fte.
•
Woondiensten De sector Woondiensten heeft volgens het formatieplan 12,60 fte. De werkelijkheid is hoger, namelijk 13,70 fte. Het verschil van 1,10 fte heeft 3 oorzaken. Allereerst is er 1 woonconsulent die 60% werkt in plaats van de voorziene 50%. Tevens is 0,50 fte meer ingevuld bij de
18
mutatieopzichters en 0,50 fte meer ingevuld bij de medewerkers wijkbeheer. De formatiesterkte is in het formatieplan 2009 aangepast naar 13,60 •
Adviseurs Er zijn in het formatieplan twee adviseurs voorzien. De sectormanager Vastgoed en de directeur/bestuurder worden beiden in hun werkzaamheden ondersteund door een adviseur. In de loop van 2009 maken beide adviseurs gebruik van de vroegpensioenregeling. Samenstelling personeelsformatie per 31 december 2008 Afdeling
Formatieplan
Totaal
Man
Vrouw
Directie, Directiesecretariaat/communicatie /Beleidsondersteuning Financieel Economische Zaken
10,10
9,90
3
9
15,60
14,69
9
8
Vastgoed
32,70
33,59
28
8
Woondiensten
12,60
13,70
9
6
71,00
71,88
49
31
2,00
2,00
2
0
73,00
73,88
51
31
Adviseurs Totaal Directie Financieel Economische Zaken Woondiensten Totaal
Beleidsondersteuning Vastgoed Adviseurs
80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 Formatieplan
Totaal
Man
Vrouw
Per 31 december 2008 zijn 82 medewerkers in dienst. Deze 82 medewerkers bezetten omgerekend op full-time basis 73,88 fte (inclusief adviseurs). Van de 82 medewerkers vervullen er 22 een parttime functie. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers per 31 december 2008 is 46,51 jaar (in 2007 45,43 jaar). De gemiddelde leeftijd van de mannelijke medewerkers is 48,47 jaar en van de vrouwelijke medewerkers 43,29 jaar. De gemiddelde tijd dat de medewerkers in dienst zijn, bedraagt 14,18 jaar (in 2007 13,85 jaar). De mannelijke medewerkers zijn gemiddeld 16 jaar in dienst en de vrouwelijke medewerkers gemiddeld 11,19 jaar.
19
Indeling salarisschalen: In de salarisschalen zijn de directeur/bestuurder en zijn adviseur niet opgenomen. De adviseur van de sector Vastgoed is wel opgenomen in de salarisschalen. Onderstaande grafiek geeft de indeling weer waarin de medewerkers zijn ingeschaald volgens hun functieprofiel. Indeling salarisschaal D E F G H I L N Totaal
Startniveau 2.132 2.224 2.343 2.562 2.819 3.074 3.911 4.768
Eindniveau 2.540 2.711 2.927 3.203 3.523 3.843 5.146 6.624
Man
Vrouw 0 14 4 7 13 4 3 4 49
3 16 7 1 3 1 0 0 31
Personeelskosten Personeelskosten over de afgelopen twee jaar: Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten
2008 3.368.951 399.271 583.743 480.713
2007 3.234.148 344.871 770.901 434.504
4.000.000 salarissen sociale lasten pensioenlasten overige personeelskosten
3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2008
2007
20
Personeelsbeleidsplan en regelingen In de CAO Woondiensten 2007/2008 staan én bepalingen waarvan niet mag worden afgeweken én bepalingen die het mogelijk maken om afspraken te maken tussen directie en ondernemingsraad. Het personeelsbeleid en regelingen vormt samen met de CAO Woondiensten de arbeidsvoorwaarden voor de medewerkers van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op het gebied van Personeel & Organisatie. Personeelsbeleidsplan In het personeelsbeleidsplan zijn uitgangspunten van het personeelsbeleid opgenomen. Op basis van die uitgangspunten zijn tal van regelingen geformuleerd. Zaken als salarisbeleid, scholings- en opleidingsplan, studiekostenregeling, arbobeleid, interne communicatie, sollicitatieprocedures, faciliteiten voor het personeel en regeling van de arbeidstijden zijn op overzichtelijke wijze bijeengebracht. Deze regelingen zijn tot stand gekomen in overleg met de ondernemingsraad van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Cafetariasysteem In de CAO Woondiensten is ruimte voor het zogenaamde Woondiensten Cafetaria Systeem. Dit systeem biedt de werknemer het recht om gebruik te maken van de ruilmogelijkheden in het Woondiensten Cafetaria Systeem van de werkgever. De werknemer kan arbeidsvoorwaarden die als bron zijn benoemd, omruilen voor één of meer doelen. De bron is de arbeidsvoorwaarde waarvan de werknemer geheel of gedeeltelijk afziet. Het doel is de arbeidsvoorwaarde die een werknemer kan verkrijgen of uitbreiden door het aanwenden van een bron. Door het ruilen van arbeidsvoorwaarden kan de werknemer zijn arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden op de eigen wensen. Vanaf 1 januari 2006 is de spaarloonregeling ook een onderdeel geworden van het cafetariasysteem. Door het afschaffen van het vroegpensioen voor medewerkers geboren na 1 januari 1950 is de levensloopregeling ingevoerd. Door de levensloopregeling worden werknemers in staat gesteld gedurende hun loopbaan een periode van onbetaald verlof financieel te overbruggen. Daarnaast biedt de levensloopregeling werknemers de mogelijkheid zelf te sparen om eerder te stoppen met werken. Beide regelingen zijn opgenomen in het cafetariasysteem. In 2008 hebben 66 medewerkers bronnen ingezet om één of meerdere doelen te kunnen bereiken. In geld uitgedrukt, was hier een bedrag van circa € 53.500,-- mee gemoeid.
21
Functioneringsgesprekken en beoordelingssysteem Handboek functie-indeling woondiensten Alle functies binnen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zijn omschreven conform het Handboek functie-indeling Woondiensten. Beoordelingssysteem - functioneringsgesprekken Functioneringsgesprekken In april/mei zijn de functioneringsgesprekken 2 gehouden met de medewerkers en hun (sector)manager of directeur/bestuurder. Deze gesprekken geven een beeld van de voortgang, persoonlijke omstandigheden, gewenste veranderingen, relatie tot de collega's en leiding en eventuele andere onderwerpen. In oktober stond functioneringsgesprek 1 gepland. Tijdens dit gesprek wordt het persoonlijke loopbaanplan, leeftijdsgerichte faciliteiten, scholing en prestatievelden voor het komende jaar ingevuld. Vanwege de gewijzigde planning is in 2008 het functioneringsgesprek 1 en het beoordelingsgesprek voor het jaar 2008 in december tijdens één bijeenkomst gehouden. Beoordelingsgesprekken Er heeft met ieder personeelslid een beoordelingsgesprek plaatsgevonden over het jaar 2008. Dit gesprek is gevoerd tussen de medewerkers en de (sector)manager of de directeur/bestuurder. In 2008 is het functioneringsgesprek 1 en het beoordelingsgesprek over 2008 in december tijdens één bijeenkomst gehouden. Er is gekozen voor een beoordelingssysteem waarbij een koppeling wordt gelegd met de beloning. De jaarlijkse verhoging van het salaris en de omvang daarvan dient geen automatisme te zijn. Van werkgeverszijde wordt gemotiveerd aangegeven waarom een medewerker wel of niet een (extra) groei van het individuele salaris wordt toegekend. Dit gebeurt op een objectieve manier aan de hand van geleverde prestaties. De kwaliteit van het functioneren van een medewerker en de voorwaarden die daarvoor door de werkgever moeten worden geschapen, worden aantoonbaar gemaakt in functionering- en beoordelingsgesprekken. Op deze manier wordt een vorm van prestatiebeloning mogelijk. De beter presterende en gemotiveerde medewerkers kunnen, indien zij structureel naar volle tevredenheid functioneren, betere perspectieven verwerven dan hun collega’s die op die punten minder scoren. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim bedroeg in 2008 3,42% ten opzichte van 4,36% in het jaar 2007. Er waren 89 ziekmeldingen met in totaal 647,5 ziektedagen. De afwezigheid van personeel ten gevolge van ziekte en ongeval wordt uitgedrukt in een percentage van het totale aantal te werken dagen. Ieder kwartaal wordt het percentage zowel per afdeling als voor de gehele organisatie gemeten. Afwezigheid ten gevolge van zwangerschap wordt niet in de berekening meegenomen. In het ondernemingsplan is vastgelegd dat, zodra het ziekteverzuimpercentage oploopt tot hoger dan 3% bezien wordt of er aanvullende actie nodig is. De kortlopende ziektegevallen worden strak begeleid door onze arbodienst. Het verzuimpercentage wordt echter vooral bepaald door medewerkers die langdurig ziek zijn. De oorzaken zijn erg divers. De langdurige ziektegevallen zijn moeilijk te beïnvloeden. In 2008 is een aantal medewerkers langdurig ziek geweest, waarvan twee langer dan één jaar. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een overeenkomst met Blink Advies. Deze arbodienst biedt ondersteuning op het gebied van verzuimmanagement, reïntegratiemanagement en arbomanagement.
22
III VERANTWOORDING RAAD VAN COMMISSARISSEN Raad van Commissarissen De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur. In de GovernanceCode woningcorporaties zijn aanbevelingen gedaan ten aanzien van het functioneren van de commissarissen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen conformeert zich hieraan. Een belangrijk uitgangspunt uit de GovernanceCode is ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat een corporatie geacht wordt de bepalingen uit de code te volgen. Als er lokaal goede redenen zijn om af te wijken, dan kan dat, maar dan moet de corporatie in zijn jaarverslag goed toelichten waarom zij afwijkt van de code. (Ondernemingsplan 2008-2012)
De Raad van Commissarissen is als volgt samengesteld: F.G.M. van Dongen (1940) voorzitter
Benoeming 01-01-2007 op voordracht van BHR Aftredend 31-12-2010 niet herbenoembaar Professionele achtergrond: - (gepensioneerd) fleetmanager rederij - voormalig wethouder (VROM) Expertise: - politiek/openbaar bestuur - economie - organisatie - volkshuisvesting Nevenfuncties - Lid steunfractie VVD Gemeente Sluis - Reisbegeleider ANWB kampeerreizen
A.G. Sponselee (1944) Vice-voorzitter
Benoeming 01-01-2006 op voordracht OR Aftredend 31-12-2008 niet herbenoembaar Professionele achtergrond: - (gepensioneerd) fin.economisch directeur sociaal werkvoorzieningschap Expertise: - financieel - bedrijfskunde - economisch - politiek - sociaal / maatschappelijk - ouderenzorg Nevenfuncties: - Bestuurslid KBO Zeeland - Penningmeester kerkbestuur Vogelwaarde
Mr. J. Seijdlitz (1948) Commissaris
Benoeming 01-01-2006 op voordracht St.Huurdersbelangen Aftredend 31-12-2008 herbenoembaar Professionele achtergrond: - Notaris - Consul van België Expertise: - juridisch - volkshuisvesting - bestuur - sociaal / maatschappelijk
23
Nevenfuncties: - Voorzitter ZPG (Zw.Particulier Grondbezit) - Vicevoorzitter Raad van Commissarissen St. De Tragel - Penningmeester Wildbeheer Hontenisse - Voorzitter Koninklijke Harmonie St. Cecilia Kloosterzande - Secretaris Festival Zeeuws-Vlaanderen - Voorzitter BBOGW (informeel overlegorgaan haven Gent/havens Zeeland) F.C. Hamelink (1960) Commissaris
Benoeming 01-01-2006 op voordracht St.Huurdersbelangen Aftredend 31-12-2009 niet herbenoembaar Professionele achtergrond: - Directeur administratiekantoor en verzekeringsintermediair Expertise: - Financieel - Bedrijfseconomisch - Sociaal / maatschappelijk - Marketing Nevenfuncties: - Penningmeester Vrij Evangelische Gemeente Nieuwvliet - Penningmeester tennisvereniging CON-FORZA
C.L.M.M. van Waterschoot (1945) Commissaris
Benoeming 01-01-2006 op voordracht BHR Aftreden 31-12-2009 niet herbenoembaar Professionele achtergrond: - Directeur accountantskantoor Expertise: - Financieel - Bedrijfseconomisch - Juridisch
Benoemingsprocedure De procedure bij benoeming schrijft voor dat de vacature wordt gepubliceerd. Sollicitanten worden beoordeeld door een commissie. Het desbetreffende gremium (Belanghoudersraad, ondernemingsraad of stichting huurdersbelangen) doet vervolgens een bindende voordracht aan de raad. Bij herbenoeming (maximaal 1 keer) wordt het orgaan dat de voordracht doet, gevraagd of de zittende commissaris kan worden herbenoemd zonder sollicitatieprocedure. Conform het rooster van aftreden waren de heren A. Sponselee en J. Seijdlitz aftredend per 31-12-2008. De heer Seijdlitz, die zitting heeft in de Raad van Commissarissen op voordracht van de SHB, heeft zich herkiesbaar gesteld. De SHB heeft besloten de heer Seijdlitz opnieuw voor te dragen als lid van de Raad van Commissarissen. Hij is herbenoemd per 1 januari 2009. De heer Sponselee was niet meer herkiesbaar. Voor deze vacante zetel is een profielschets vastgesteld waarna de open externe werving is gestart via de regionale dagbladen. Dit heeft in totaal 25 reacties opgeleverd. Een selectiecommissie, bestaande uit twee leden van de raad van commissarissen en 2 or-leden waaraan de directeur/bestuurder als adviseur is toegevoegd, heeft de selectiegesprekken gevoerd. De OR heeft de heer A.A.J. Huijsmans voorgedragen als lid van de Raad van Commissarissen. Deze voordracht is overgenomen door de Raad van Commissarissen. De heer Huijsmans is per 01-01-2009 benoemd. Aantal leden Raad van Commissarissen Het statutair aantal leden van de Raad van Commissarissen bedraagt minimaal drie en maximaal vijf. Vier van de vijf commissarissen waren eerder commissaris bij de twee
24
rechtsvoorgangers van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De voorzitter heeft bij deze voormalige corporaties geen functie vervuld. Werkwijze van en inhoudelijk toezicht door de Raad van Commissarissen Het aantal formele vergaderingen van de Raad van Commissarissen in het verslagjaar bedraagt zes. Naast de reguliere vergaderingen hechten bestuur en Raad van Commissarissen er aan om regelmatig te klankborden, dan wel ontwikkelingen binnen het bedrijf en de sector informeel te bespreken. Onafhankelijkheid leden Raad van Commissarissen De voorzitter en de leden van de Raad van Commissarissen van Woongoed ZeeuwsVlaanderen opereren geheel onafhankelijk. Zij zijn persoonlijk noch zakelijk op enigerlei wijze afhankelijk van de corporatie. Ook ontbreken die banden met bedrijven waarmee Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zakelijk is verbonden. Het ondernemingsplan 2008-2012 vermeldt over missie en doelstellingen het volgende: Missie Het exploiteren en ontwikkelen van woningen en woondiensten, alsmede het leveren van een gezichtsbepalende bijdrage aan de leefbaarheid van Zeeuws-Vlaanderen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is: • klantgericht • innovatief • maatschappelijk ondernemend • integer • transparant • resultaatgericht • kwaliteitsbewust
Doelstellingen Doelstelling
Aspecten van cruciaal belang
Samenleving
maatschappelijk ondernemen; participatie
Volkshuisvesting
goed, voldoende en betaalbaar
Medewerkers
klantgericht; goed opgeleid; ruimte voor zelfontplooiing onbezorgd woongenot bieden door een gecertificeerde organisatie woondiensten en projectontwikkeling
Kwaliteit Markten Producten
Bewoners/klanten
woondiensten; woningen; maatschappelijk vastgoed; beheer onroerend goed kleine kernen; wijk- en buurtverbetering; herstructurering; ondersteunende activiteiten; voorzieningen de klant centraal
Leveranciers/aannemers
betrouwbaar
Financieel
continuïteit
Leefbaarheid
25
De doelstellingen zijn vervolgens concreet gemaakt door de normstelling in de balanced scorecard. In de vergaderingen zijn de volgende inhoudelijke onderwerpen aan de orde geweest: • Van het Ministerie VROM is het prestatieoordeel 2006 ontvangen. Dit oordeel is gebaseerd op de verantwoordingsstukken die de corporatie indient bij het Ministerie. Het oordeel kan als goed worden gekwalificeerd. Één vraag betrof de hoogte van de kosten van het in eigendom verkrijgen van woningen boven € 200.000,00. Aangegeven is dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen inderdaad woningen heeft opgeleverd boven de genoemde grens. De motivatie is dat de prijzen voor de appartementen in Het Bastion Axel boven € 200.000,00 uitkomen (betreft koopwoningen). Steeds meer corporaties lopen aan tegen deze genoemde grens. Een en ander is ook binnen Aedes een belangrijk aandachtspunt.
•
‘Corporatie in perspectief’, verzorgd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, over 2006. Dit rapport is opgesplitst in de volgende onderdelen: verhuur, kwaliteit, woningbehoefte, herstructurering, vernieuwing van de portefeuille, bedrijfsvoering, waarden (vastgoed, leningen en vermogenspositie) en financiële positie. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt afgezet tegen referentie (het gemiddelde van een groep corporaties die op diverse kenmerken een vergelijkbare achtergrond hebben), landelijk en in enkele gevallen de regio. Geconcludeerd kan worden dat uit de bedrijfsvergelijking Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ten opzichte van de referentie en landelijk gezien, financieel een gezonde corporatie te noemen is. Met betrekking tot de dynamiek, wordt opgemerkt dat vooral het svb-plan dynamisch genoemd kan worden. Er wordt aandacht gevraagd voor de bedrijfslasten en de kasstroom. Met betrekking tot de conclusie dat de investeringen in leefbaarheid matig zouden zijn, kan worden opgemerkt dat dit wellicht een definitiekwestie is. In de definitie die binnen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt gehanteerd, wordt nadrukkelijk met investeringen in de leefbaarheid rekening gehouden.
•
Jaarverslagonderzoek. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) verricht ieder jaar onderzoek naar de kwaliteit van de verantwoording door de Raad van Commissarissen. Het cijfer wat aan Woongoed Zeeuws-Vlaanderen toegekend wordt, is 6,1 voor verantwoording van het intern toezicht.
•
Op 18 februari heeft de Raad van Commissarissen haar jaarlijks overleg met de ondernemingsraad gehad. Er zijn geen bijzondere aandachtspunten naar voren gebracht.
•
Vaste onderdelen van de agenda zijn: de projecten, het financieel overzicht en de (maatschappelijke) investeringen en andere genomen bestuursbesluiten. Verwezen wordt naar het hoofdstuk Projecten. De (voorgenomen) besluiten van het bestuur komen aan de orde en worden door de Raad van Commissarissen getoetst op de relatie met het ondernemingsplan en de financiële uitgangspunten van de corporatie. Elk kwartaal komt de rapportage aan de hand van de balanced scorecard aan de orde.
•
Zoals elders gemeld in dit verslag heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een minderheidsbelang in de cv-Cité. Het betreft een commanditaire vennootschap die is opgericht om een complex van Stadswonen (Rotterdam) mogelijk te maken. In 2008 is besloten om stappen te nemen die ertoe moeten leiden dat het belang in de cv wordt verkocht. In 2009 worden in goed overleg met Stadswonen de aandelen aan deze collega corporatie overgedaan.
•
De Raad van Commissarissen is akkoord gegaan met het uitbrengen van een bod op een complex in Terneuzen. Het betreft een serviceflat voor senioren in de stad Terneuzen. Omdat de procedure zeer ondoorzichtig bleek te zijn en de verkopende partij wat
26
informatieverstrekking betreft te kort schoot, is het bod ingetrokken. •
De Raad van Commissarissen heeft besloten met Price Waterhouse Coopers een contract aan te gaan voor de verschillenden accountantsdiensten die genoemde organisatie voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gaat verrichten.
•
Continuïteitsbeoordeling 2008 door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Op grond van de BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van de corporatie en brengt daar vervolgens advies over uit aan de minister. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2007-2012 concludeert het CFV dat een mogelijk onvoldoende inzet van het vermogen. Dat leidt vervolgens tot het zogenaamde C-oordeel. In de Raad van Commissarissen is over dit oordeel van gedachten gewisseld. De raad kan zich vinden in de uitleg van de directeur/bestuurder over het investeringsprogramma. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen investeert, zoals ook uit dit jaarverslag blijkt, zeer fors. Door verschillende oorzaken is de uitvoering van een aantal projecten (sterk) vertraagd.
•
Er is een geldlening aangetrokken van € 5.000.000.
•
De belastingdienst heeft vragen gesteld over de onkostenvergoeding van de directeur/bestuurder en een van de adviseurs, alsmede van de leden van de Raad van Commissarissen. Het betreft een onkostenvergoeding van € 200,00 per maand voor de directeur/bestuurder en zijn adviseur. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen € 75,00 per maand. Gedurende het laatste kwartaal zijn ontvangers in de gelegenheid gesteld hun onkosten nauwkeurig te noteren om op die manier tot een verantwoording te komen. Op basis van het onderzoek waaraan door de directeur/bestuurder en de adviseur is deelgenomen, heeft de belastingdienst begin 2009 besloten dat de onkostenvergoeding terecht onbelast wordt uitgekeerd. Leden van de Raad van Commissarissen hebben niet deelgenomen aan het onderzoek. Dit betekent dat hun vergoeding in de toekomst belast wordt.
•
Bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief 2008 (Cip 2008) van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Deze rapportage brengt de belangrijkste financiële en volkshuisvestelijke gegevens van onze corporatie in beeld. Uit het rapport blijkt duidelijk dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen met een andere markt te maken heeft dan de ‘doorsnee’ corporatie. Als voorbeeld wordt genoemd de leegstand en de huurderving. Een aantal punten is aanleiding voor een nader onderzoek. Zo wordt onderzocht waardoor het verschil in stichtingskosten nieuwbouw huurwoningen (ca. € 30.000 hoger dan gemiddeld) wordt veroorzaakt.
•
De ontwikkelingen binnen Aedes worden nauw gevolgd. De Raad van Commissarissen kan zich vinden in de lijn van het bestuur die parallel loopt met de voorstellen die vanuit Aedes worden gedaan met betrekking tot de structuurverandering van de brancheorganisatie.
•
Het mt heeft in 2008 een brainstormsessie over het toekomstig te voeren beleid gehouden. De resultaten daarvan zijn gedeeld met de Raad van Commissarissen. De financiële positie van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is nog steeds solide. Wel komt de gehanteerde ondergrens van geformuleerde solvabiliteiteis nadrukkelijk in zicht. Mede om die reden is een nieuw financieel overzicht ontwikkeld, waarin direct de relatie met de ontwikkeling van het vermogen in beeld komt. Dit overzicht is begin 2009 gepresenteerd.
•
Jaarrekening- en jaarverslag 2007 zijn uitvoerig aan de orde geweest en goedgekeurd.
•
De managementletter 2007 is, conform de aanbevelingen van de Commissie Glasz, met de accountant besproken.
27
•
Ondernemingsplan 2009-2013, operationeel plan 2009, organisatieplan en begroting 2009. Met name het meerjarenonderhoudbeleid is een reden tot zorg. Geconstateerd is dat de tot op heden gehanteerde cijfers een positiever beeld geven dan de huidige ontwikkelingen laten zien. Om die reden moet de technische meerjaren begroting opnieuw worden gescreend. Er zullen op korte termijn nieuwe technische opnames worden uitgevoerd aan de hand waarvan een en ander wordt bijgesteld. Met deze kanttekening heeft de Raad van Commissarissen het ondernemingsplan 2009-2013 en de begroting 2009 goedgekeurd.
•
Toetsen functioneren aan de AedesCode. Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de AedesCode. In genoemde code is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. De verschillende onderdelen zijn besproken en per onderdeel een waardering toegekend. De gemiddelde waardering is bepaald op 7,5.
•
In de laatste vergadering in 2008 heeft de jaarlijkse evaluatie van de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. Aan de hand van de checklist uit de GovernanceCode zijn de verschillende onderdelen besproken.
Informatiebronnen Raad van Commissarissen - Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gebruikt het middel balanced scorecard om inzicht te verkrijgen in de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde doelen. Elk kwartaal wordt er een balanced scorecard opgemaakt. Deze krijgt veel aandacht in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. - Bestuursbesluiten worden door het bestuur genomen in de vergadering van het managementteam. De besluitenlijsten worden aan de Raad van Commissarissen overgelegd. - Financiële rapportage vindt per kwartaal plaats, ondermeer via de toelichting op de balanced scorecard. - In de informele vergaderingen wordt inhoud gegeven aan de klankbordfunctie van de Raad van Commissarissen. Uiteraard vindt hier ook informatie-uitwisseling plaats. - De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Kerncommissies De Raad van Commissarissen maakt geen gebruik van de mogelijkheid om commissies in te stellen. De omvang van de raad (vijf leden) is van dien aard dat dit niet nodig wordt geacht. Aanwezigheid derden in vergaderingen - In de vergaderingen van de Raad van Commissarissen is altijd de directeur/bestuurder aanwezig. Andere mt-leden worden toegevoegd als de bestuurder dan wel de raad dit nodig acht. - Het jaarverslag wordt besproken in aanwezigheid van de accountant. Deze brengt vooraf zijn bevindingen ter kennis aan de raad. De managementsrapportage die de accountant tussentijds uitbrengt, is eveneens aan de orde geweest. De accountant heeft op 28 april 2008 de managementletter 2007 met de commissarissen besproken. - Jaarlijks vindt tijdens een vergadering overleg plaats met de ondernemingsraad. Andere activiteiten Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen hecht aan een goede verstandhouding en samenwerking met collega-commissarissen. In 2008 is één provinciale bijeenkomst bezocht en ook op regionaal niveau heeft één overleg plaatsgevonden. Één lid van de Raad van Commissarissen heeft het Aedes congres bijgewoond. 28
De leden van de Raad van Commissarissen krijgen altijd een uitnodiging voor het bijwonen van de vergaderingen van de Belanghoudersraad. In 2008 heeft een aantal leden van de raad één of meer vergaderingen bijgewoond. Samen met de directeur/bestuurder en mt-leden is een bezoek gebracht aan de collega Woonstichting Leyakkers in Rijen. Tijdens dit bezoek is vooral aandacht geschonken aan de aanpak van projecten. Ook aan de excursie die voor de Belanghoudersraad is georganiseerd, heeft de Raad van Commissarissen deelgenomen. Governance In het ondernemingsplan is vastgelegd dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich conformeert aan de AedesCode en de Governancode Woningcorporaties. Het functioneren van de raad is in de vergadering van 11 november 2008 aan de orde geweest. De evaluatie heeft aan de hand van de ‘checklist Governance’ plaatsgevonden. Daarnaast is aandacht gegeven aan de aandachtspunten die de Raad van Commissarissen in het kader van het toezicht van belang acht. Daarbij zijn zaken als informatievoorziening, kwartaalrapportages, professionaliteit, het toetsen van strategische keuzes, financiële risicobeheersing en de verhouding tussen bestuur en Raad van Commissarissen onderwerp van gesprek geweest. Beoordeling externe accountant De Raad van Commissarissen beoordeelt eens per vier jaar de werkzaamheden en de onafhankelijkheid van de externe accountant. Price Waterhouse Coopers is in 2008 benoemd tot accountant. De beoordeling zal plaatsvinden in 2011. Beoordeling directeur/bestuurder De Raad van Commissarissen heeft wat de te verwachten prestaties van de directeur/bestuurder betreft vooral de nadruk gelegd op de doelstellingen die in het ondernemingsplan omschreven zijn en die via de balanced scorecard zijn genormeerd. Met name de voortgang van de verschillende (mogelijke) projecten en de financiële toetsingskaders hadden in 2008 de bijzondere aandacht. Met de directeur/bestuurder is een arbeidsovereenkomst aangegaan wat het karakter heeft van een functiecontract. Een deel van de beloning is variabel. De eerder genoemde criteria zijn van belang voor de vaststelling van de hoogte van het variabele deel van de beloning. Dit variabele deel kan maximaal 20% bedragen. Het functioneren is beoordeeld in een open gesprek tussen de directeur/bestuurder, de voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen. De conclusies die zijn getrokken, zijn gemeld aan en onderschreven door de overige leden van de raad. De conclusies waren dat de directeur/bestuurder goed heeft gefunctioneerd. Er is waardering voor de verbetering op het gebied van de financiële projectrapportage. De Raad van Commissarissen heeft de variabele beloning bepaald op 20% van het bruto jaarinkomen. Verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning Voor het opstellen van de overeenkomst arbeidsvoorwaarden van de statutair directeur van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is gebruik gemaakt van de adviesregeling van de Commissie Izeboud. Het vast inkomen is vastgesteld conform de normen van deze adviesregeling. Naar gelang de directeur/bestuurder de met de Raad van Commissarissen afgesproken resultaten realiseert, kan hij jaarlijks een variabel salaris verwerven van maximaal 20% van het vaste salaris. Naast het salaris ontvangt de directeur/bestuurder een onkostenvergoeding van € 2.400,00 per jaar.
29
De arbeidsovereenkomst is voor onbepaalde tijd aangegaan. Deze eindigt in principe op de laatste dag voorafgaand aan de datum van pensionering. Opzegging van de overeenkomst kan door ieder van de partijen schriftelijk gebeuren met inachtneming van de opzegtermijn. Indien opzegging door de Raad van Commissarissen niet haar uitsluitende of voornaamste reden vindt in handelingen of nalatigheden van de directeur/bestuurder zal de kantonrechter worden verzocht de arbeidsovereenkomst te ontbinden. De hoogte van een eventuele schadeloosstelling zal door de kantonrechter worden vastgesteld. De corporatie stelt aan de directeur/bestuurder een bedrijfsauto ter beschikking. Dat geldt ook voor de mt-leden. Het reglement over de maximale waarde en vergoeding voor het gebruik van de dienstauto’s geldt ook voor de directeur/bestuurder. Belastbaar loon Pensioenafdracht Totaal
€ € €
141.036 30.177 171.213
Verantwoording van de beloning van de ex-bestuurder/adviseur: Belastbaar loon € Pensioenafdracht € Overige voorzieningen € Totaal €
144.926 32.290 21.400 198.616
De Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) is op 1 maart 2006 van kracht geworden. Deze wet regelt dat elke instelling die overwegend uit publieke middelen is gefinancierd, jaarlijks het inkomen per functie moet publiceren, indien dit inkomen uitgaat boven dat van de Minister (artikel 6 WOPT). Overeenkomstig het bepaalde is de beloning van de ex-bestuurder gemeld.
Verantwoording van het beleid rondom honorering Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vaste honorering. Bij de start van de nieuwe corporatie (1 januari 2006) is een vergelijking gemaakt van de salariëring van de raden van commissarissen van corporaties binnen de provincie Zeeland. Op basis van die vergelijking is de regeling vastgesteld. De honorering bedraagt € 6.771 voor de voorzitter, € 5.729 voor de vice-voorzitter en voor de overige leden € 4.687. De vergoedingen worden geïndexeerd met de indexcijfers waarmee ook de CAO Woondiensten wordt aangepast. Daarnaast wordt ook een jaarlijkse onkostenvergoeding toegekend. Hieronder wordt de hoogte van genoemde vergoeding aangegeven. Deze onkostenvergoeding wordt geacht, behalve te declareren kilometers, alle onkosten te vergoeden. De reiskosten worden op declaratiebasis vergoed. Resumerend komt dit neer op de volgende bedragen: Naam F.M. van Dongen A.G. Sponselee J. Seijdlitz F.C. Hamelink C.L.M.M. van Waterschoot
Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid
Honorering 6.771 5.729 4.687 4.687 4.687
Onkostenvergoeding 1.200 900 900 900 900 Totaal
Totaal 7.971 6.629 5.587 5.587 5.587 31.361
30
Beheersinstrumentarium Om de organisatie in de greep te houden beschikt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen over een groot scala aan planning- en controlinstrumenten. Planning en control-cyclus van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Planning Freq. Resultaten Activiteiten / Middelen Prognose (output) acties Meerjarenplanning 5-jrl. Ondernemingsplan 5-jr met jaarlijkse toetsing en aanpassing Jrl. Meerjarenperspectief van 5 jr. Jaarplanning Jrl. Jaarplannen 2008 Jrl. Organisatieplannen Control
Freq.
Hoofdrapportages
Kwt. Kwt. Kwt.
Overige rapportages
Interne controles: Controles IPC Fraudeonderzoek Externe controles: Controle accountant Centraal Fonds
Jrl. Mnd. Mnd. Mnd.
Resultaten Activiteiten / (output) acties Balanced scorecard
Middelen
Prognose
Budgetkaart Urenverantw. buitendienstmedewerkers vastgoed Jaarverslag Verkoopoverzicht Planmatig onderh.overzicht Projectoverzicht
Doorl. Jrl.
Administratieve organisatie / processen Integriteit / volledigheid van de kosten en opbrengsten
Jrl. Jrl.
Managementletter / jaarrekening / jaarverslag Rapportage CFV
Integriteit Klokkenluiderregeling Op verzoek van de Raad van Commissarissen is in 2006 een klokkenluiderregeling opgesteld. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen acht het van belang dat haar medewerkers op adequate en veilige wijze melding kunnen doen van vermoedens van misstanden in de organisatie. In deze klokkenluiderregeling is opgenomen dat een eventuele misstand gemeld kan worden aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen, met als uitwijkmogelijkheid de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen. In 2008 hebben geen meldingen in genoemde zin plaatsgevonden. Gedragscode In 2006 is een gedragscode opgesteld. Medewerkers die in dienst treden van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen dienen deze gedragscode te ondertekenen. Van de huidige medewerkers wordt verwacht dat zij kennis nemen van deze gedragscode en ook handelen naar de gedragscode. Transactie met tegenstrijdige belangen Overeenkomstig het bepaalde in de gedragscode heeft een aantal medewerkers melding gedaan van uitnodigingen die ze ontvingen van bedrijven waarmee Woongoed ZeeuwsVlaanderen zaken doet. De directeur/bestuurder heeft met de desbetreffende werknemers overlegd. Een uitnodiging voor het bezoeken van een voetbalwedstrijd is afgezegd. Wel 31
geaccepteerd is een aantal uitnodigingen voor een lunch of diner. In alle drie de gevallen waren deze werk gerelateerd. Voorts heeft een medewerkster gemeld via een bedrijf dat ook werk verricht voor de corporatie, rolluiken te hebben gekocht. De directeur/bestuurder heeft geconstateerd de bedongen korting niet van dien aard is dat daardoor verwachtingen zijn gewekt. De directeur/bestuurder heeft aan de Raad van Commissarissen gemeld dat de vervanging van de cv-ketel in zijn privéwoning is uitgevoerd door het bedrijf dat deze zaken ook voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen verricht. De Raad van Commissarissen is tot de conclusie gekomen dat de overeengekomen prijs als normaal moet worden beschouwd. Tevens heeft de directeur/bestuurder melding gemaakt van verzoeken tot sponsoring die hij heeft gedaan namens een stichting en een vereniging (vrijwilligersorganisaties) waarin hij een bestuursfunctie bekleedt, aan bedrijven waarmee Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zaken doet. De Raad van Commissarissen is van mening dat deze verzoeken niet leiden tot onaanvaardbare situaties voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, dan wel de directeur/bestuurder. Ook maakt de directeur/bestuurder voor de stalling van de auto die hem door de corporatie ter beschikking is gesteld, gebruik van een plaats in de parkeergarage van het complex ‘de Toren van Bourgondië’ in zijn woonplaats. Het merendeel van de appartementen in dit complex is eigendom van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Voor de desbetreffende plaats in de garage is sinds de ingebruikname van het gebouw geen huurder of koper gevonden kunnen worden. De afspraak geldt dat op het moment dat de mogelijkheid van verhuur of verkoop zich aandient, genoemd gebruik stopt.
32
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2008
33
I KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 3 JAAR Omschrijving
1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 5 6
Aantal verhuureenheden (VE) Woningen Garages Overige objecten Mutaties woningen in het boekjaar: Aankoop Nieuwbouw Verkoop Sloop Aantal woningen per huurklasse:** Goedkope woningen (<€ 343) Betaalbare woningen (>€ 343 <€ 526) Dure woningen (>€ 526) Kwaliteit woningbezit per woning (incl. interne uren) Dagelijks onderhoud Overig onderhoud Aantal reparatieverzoeken Waarden: Gemiddelde verzekerde waarde per woning* Gemiddelde WOZ-waarde per woning Bedrijfswaarde per woning Boekwaarde per woning Verhuur en incasso: Aantal woningzoekenden Aantal huurders met huurtoeslag Mutatiegraad Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Gemiddelde huurverhoging Gemiddelde netto huurprijs per woning Financiële continuïteit: Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Balans en V&W rekening per ve: Eigen vermogen Opbrengsten Afschrijvingen Salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Jaarresultaat na belastingen Saldo rentelasten/-baten Personele bezetting einde boekjaar: Directie en managementondersteuning Financieel economische zaken Vastgoed (Techniek + Projecten) Woondiensten Adviseurs
2008
2007
2006
6.291 130 17
6304 124 23
6.354 108 18
1 65 45 34
1 3 38 16
1 72 27 45
2.535 3.602 154
2.655 3.545 104
2571 3.660 123
659 1.956 4.297
484 822 4.461
555 570 5.183
Nvt
Nvt
Nvt
90.076 30.671 20.956
83.724 33.933 19.950
74.818 32.663 21.207
1.803 1.971 12,66 1,74 3,91 1,6 4.427
1.324 2.031 11,28 1,85 3,25 0 4.274
1.417 2.260 12.97 2,16 3,01 1,1 4.127
28,34 0,67 -37,70 3,89 -7,90
42,09 0,46 0,65 4,50 2,88
40,17 0,7 -/-5,63 4,52 2,71
6.862 4.895 917 675 2.425 3.426 -3.016 -638
9.878 4.799 925 674 1.306 836 64 -/- 556
9.791 4.462 954 702 1.125 1.201 -/- 551 -/- 604
9.9 14.69 33.59 13.7 2
12,5 14,09 29,39 13,10 2
12,6 12,59 29,39 13,20 3
* De polisvoorwaarden zijn zodanig dat de waarde van de woning niet van belang is. ** De cijfers in 2006 en 2007 zijn gebaseerd op de destijds geldende huurklassen
34
II HET VERHUREN VAN WONINGEN Doelstelling Woongoed Zeeuws-Vlaanderen rekent het tot haar kerntaak om mensen behorende tot de doelgroepen passend te huisvesten in een leefbare buurt. Teneinde integratie van de doelgroepen in de buurt c.q. het dorp te bewerkstellingen, richt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich op de gehele woonmarkt. De prijzen en voorwaarden die worden gehanteerd, zijn eerlijk en in goede verhouding met de kwaliteit van het gebodene. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Het verhuren van woningen aan de primaire doelgroep Voorzien in woonruimte van de lagere inkomensgroepen De primaire doelgroep van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen betreft mensen uit de lagere inkomensgroepen. Deze groep bestaat naar onze inschatting uit ruim 2.000 huishoudens. Zorg dragen voor voldoende, kwalitatief goede en betaalbare (huur)woningen voor deze groep op de ZeeuwsVlaamse woningmarkt is onze hoofdtaak. Daarbij worden de woonwensen van de klanten als uitgangspunt genomen. Concrete maatregelen om deze doelen op dit taakveld te bereiken zijn vastgelegd in het strategische voorraadbeleid. Van de woningvoorraad van Woongoed ZeeuwsVlaanderen behoort 40% (2.550) tot de categorie goedkoop (tot € 335,00) en 55% tot (3.650) tot de categorie betaalbaar (€ 335,00 < € 515,00). Door sloop van vooral woningen in deze categorieën en door het feit dat er met name duurdere seniorenwoningen bij zullen komen, wijzigt de voorraad wel iets naar de duurdere sector. Duidelijk is dat er voldoende woningen voor de doelgroep over blijven. Immers ook de nieuwe huurwoningen blijven binnen de grenzen van de huurtoeslag. Tenzij het de ontwikkeling van woningen voor de commerciële huur ( > € 625,00) betreft. De markt daarvoor in het werkgebied wordt laag ingeschat. De woningvoorraad bereikbaar voor huishoudens uit de lagere inkomensgroepen zal de komende vijf jaar afnemen tot circa 5.750 woningen. Gelet op het huidige aandeel van deze groep in de woningen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (ruim 2.000), blijven er in de toekomst ruim voldoende bereikbare woningen. Deze voorraad zal voldoende gedifferentieerd zijn wat betreft grootte, bouwvorm en kwaliteit. (Ondernemingsplan 2008-2012)
In verband met de ontspannen woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen, worden de landelijke richtlijnen voor wat betreft de inkomensgrenzen niet strak gehanteerd. Er zijn ruim voldoende woningen om onze primaire doelgroep te bedienen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft per 31 december 2008 2498 woningen beneden de € 349 huurprijs per maand. Dit is 39,73 % van het totale woningbezit. Deze woningen worden bij voorrang aan de primaire doelgroep toegewezen. In 2008 werden 37 woningen verhuurd aan statushouders. Vanaf 2001 hebben we 80 woningen aan statushouders aangeboden, hiervan zijn er nog 57 verhuurd. Het aantal woningzoekenden per 31 december 2008 bedraagt 1965. Dit is beduidend meer dan 1324 woningzoekenden vorig jaar. Het aantal toewijzingen bedroeg 1237. Dit heeft geleid tot 826 nieuwe verhuringen: een acceptatiegraad van 67%. In 2007 was dit 56%. Woningaanpassingen gehandicapten Op 1 januari 2007 is een nieuwe wet in werking getreden: de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Deze wet geeft de gemeente de taak ondersteuning van mensen met een beperking te regelen. Het uitgangspunt is dat iedereen kan meedoen in de maatschappij, ook mensen met een beperking.
35
Voor mensen met lichamelijke beperkingen kan het nodig zijn een woning aan te passen. Dit kunnen zaken zijn als: - beugels aan de muur - douchezitjes - onderrijdbare keukens - etc. Aanvragen voor dergelijke woningaanpassingen worden rechtstreeks bij de desbetreffende gemeente ingediend. Deze aanpassingen worden niet meer door Woongoed Zvl. geregistreerd. In nieuwbouwprojecten, zoals de extramurale appartementen in de Molenhof, worden standaard voorzieningen getroffen om op eenvoudige wijze aanpassingen te realiseren als daar behoefte aan is. Mutaties Een gezonde woningmarkt kent doorstroming. Een te hoge mutatiegraad heeft een negatieve invloed op de sociale cohesie van de wijk. Het is bovendien zakelijk voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen niet goed. Buurtbeheer en bevordering van de leefbaarheid zijn daarom belangrijke middelen bij het voeren van een goed verhuurbeleid. De mutatiegraad is als gevolg van de ruime huurmarkt bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen traditioneel hoog (in 2007 ruim 12%). Om bovengenoemde redenen is het beleid erop gericht dit percentage terug te brengen tot maximaal 10%. Ondernemingsplan 2008-2012)
In 2008 zijn 848 huurcontracten beëindigd. Dit is inclusief de opzeggingen door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (uitzettingen) en het aantal garages wat is opgezegd. In 2008 bedroeg de mutatiegraad van de woningen 12,81%. Daarmee is deze ten opzichte van 2007 sterk gestegen (11,28%). Aantal mutaties per gemeente 153
386
309
Gem. Hulst
Gem. Sluis
Gem. Terneuzen
In het rayon Hulst, waartoe ook Zaamslag en Sas van Gent behoren, is de sterkste stijging te zien, ruim 2%. Dit is onder andere toe te schrijven aan de grote verhuisstroom naar de, in 2008 opgeleverde, extramurale appartementen in de Molenhof te Zaamslag. Ook het begin van de renovatie in de Vredestraat te Sas van Gent speelt een behoorlijke rol. Verder worden in de dorpen de voorzieningen steeds minder en de trek naar de grote kernen, zoals Hulst, is groot. Dit speelt met name bij ouderen. Dit laatste geldt ook voor de andere rayons. In het rayon Sluis is de gemiddelde kwaliteit van de woningen wat minder. Er worden momenteel op grote schaal renovatiewerken uitgevoerd. De verwachting is dat daardoor de bewoners in de toekomst langer in hun woning blijven. De verwachting voor 2009 is dat de mutatiegraad zal dalen. De doorstroming van goedkope naar duurdere huurwoningen en van huurwoningen naar koopwoningen stagneert vanwege de economische ontwikkelingen. Ook het effect van de renovatiewerken zal de huurders langer in hun woning doen blijven.
36
Gemeente
Hulst Sluis Terneuzen Onroerend goed
Totaal 2007
233.613 273.300 342.933 1.461
Wisselingen en Afboekingen 2007 114.337 86.161 139.383 3.136
34.096
25.622
885.403
368.639
Derving t.g.v. sloop en verkoop 64.725 91.165 148.504
Derving t.g.v. SVB werkzaamheden 46.035 226.311 134.987
Totaal 2008
225.097 403.637 422.874 3.136
(niet zijnde woningen)
Toevoeging voorziening wegens oninbaarheid TOTAAL
25.622
304.394
407.333
1.080.366
De totale huurderving beliep over 2008 3,91% van de jaarhuur tegen 3,25% in 2007. Gecorrigeerd met de leegstand die het gevolg is van het strategisch voorraadbeheer bedraagt de derving nog 2,42% tegen 2,32% in 2007. Oninbaar In 2008 is wegens oninbaarheid een bedrag van € 79.990 (€ 102.562 in 2007) afgeboekt. Te weten: voor € 30.804 huurachterstand en van de voorziening oninbaar aan wisselingkosten € 49.186 (in 2007 respectievelijk € 45.814 en € 60.487). Huurbeleid en -verhoging 2008 Het huurbeleid is er mede op gericht dat onze woningen bereikbaar blijven voor de mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast is er een groeiende markt die meer wensen heeft op het gebied van kwaliteit en uitstraling. Dit betekent dat we aan de ene kant de huurprijzen laag willen houden en aan de andere kant ook de kwaliteit van de woningen willen verhogen. De koppeling prijs/kwaliteit is daarbij van groot belang. Deze koppeling zorgt er tevens voor dat er een differentiatie is in de huurprijs. We streven naar een gemiddelde van 65 % van de maximaal redelijke huurprijs. Dit wordt gerealiseerd bij mutatie. Op deze manier proberen we een verscheidenheid van aanbod te creëren op de ZeeuwsVlaamse woningmarkt, zodat we iedereen kunnen voorzien van passende huisvesting. Per 1 juli 2008 is een huurverhoging van 1,6 % gerealiseerd. Deze huurverhoging is met instemming van de Stichting Huurdersbelangen vastgesteld. Huurprijsniveau De huurprijzen van ons woningbezit geven de onderstaande verdeling. Huurprijs Huurprijs < € 348 Huurprijs > € 348 < € 535 Huurprijs > € 535 Totaal
37
Ultimo 2008 2535 woningen 3602 woningen 154 woningen 6.291 woningen
Verdeling huurprijzen woningbezit
154
2535
Huurprijs < 349 Huurprijs 349-535 Huurprijs > 535
3602
Verdeling huurprijzen woningbezit per gemeente
3000 2500
96
47
1408
1529
2000 1500 11
1000 665
500 0
1021
1030 484 Gem. Hulst
Gem. Sluis
Gem. Terneuzen
>535
11
96
47
349-535
665
1408
1529
0-349
484
1030
1021
Huurtoeslag Via huurmatiging werd aan 1837 huurders huurtoeslag toegekend. Net als in de voorgaande jaren wordt de toeslag niet meer door de corporatie berekend en aangevraagd maar gaat de toewijzing van de toeslag rechtstreeks via de belastingdienst. Huurders kunnen nog wel steeds de toeslag rechtstreeks naar de corporatie laten overmaken zodat hun huur automatisch wordt gematigd.
38
Verkoopbeleid Verkoop Verkopen geschieden zowel uit de bestaande huurwoningen als nieuw te ontwikkelen verkoopprojecten. Deze projecten kunnen bestaan uit de verkoop van woningen als van kavels grond. Deze verkopen zijn noodzakelijk ter dekking van de exploitatietekorten in de sociale huurwoningen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hanteert daarom op verkoopprojecten een bruto rendement van 10%. Het streven is om in de planperiode (2008-2012) uit de bestaande voorraad 350 woningen te verkopen. De huidige situatie leert dat maar circa 35 woningen per jaar worden verkocht. Er moet dus een actiever verkoopbeleid worden gevoerd. Als uit de evaluatie blijkt dat er ondanks extra inspanningen niet meer woningen worden verkocht, moet het beleid op dit punt in 2008 worden herzien. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Het verkoopbeleid van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen kent maar één verkoopvorm. Woningen worden aan huurders en/of derden verkocht tegen de verkoopwaarde in vrije staat van oplevering. Er worden geen clausules toegepast. Er zijn in totaal 45 woningen uit het eigen bezit verkocht, terwijl de doelstelling 35 woningen is. De verkoopprijzen varieerden van € 67.000 tot € 126.000. In 2007 werden 38 woningen verkocht. Woonfraudebeleid Woonfraude, zoals onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning komt bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bijna niet voor. In de algemene voorwaarden behorende bij het huurcontract zijn bepalingen opgenomen die bovengenoemde vormen van woonfraude verbieden. Bij onrechtmatig gebruik van een woning voor drugsverkoop en/of het onderbrengen van een hennepkwekerij wordt een procedure opgestart voor ontruiming. Huurachterstanden Huidige bewoners De splitsing van de achterstand van de huidige bewoners in maanden is: 2008 − minder dan 1 maand € 33.341 (229) € − 1 maand 88.363 (170) − 2 maanden 44.997 (49) − 3 maanden 21.033 (15) − meer dan 3 maanden 30.330 (13) € 218.062 (476) €
25.653 82.093 47.028 27.089 48.241 230.104
Tussen haakjes is het aantal posten vermeld waaruit deze achterstanden bestaan.
39
2007 (225) (190) (56) (24) (23) (518)
huurachterstand huidige bewoners 100000 80000 60000 40000 20000 0
< 1 maand
1 maand
2 maanden
3 maanden
> 3 maanden
2007
25653
82093
47028
27089
48241
2008
33341
88363
44997
21033
30330
Als we deze bedragen uitdrukken in absolute getallen en percentages, ontstaat onderstaand overzicht (de tussen haakjes geplaatste getallen gelden voor 2007). Achterstand in maanden 0–1 1–2 2–3 3 en meer Totaal
Vertrokken bewoners − Wisselingsdebiteuren
Aantal
Bedrag
Absoluut 229 (225) 170 (190) 49 (56) 28 (47) 476
(518)
In % 48 36 10 6
(43) (37) (11) (9)
100
(100)
€
Absoluut in € 1.000 In % 33 (23) 89 (72) 45 (41) 51 (67) 203
(277)
2008 262.771
€
16 41 20 23
(11) (36) (20) (33)
100
(100)
2007 282.345
Ontruimingen Ondanks de inspanningen van onze afdeling huurincasso zijn ontruimingen helaas niet te vermijden. In 2008 zijn 61 ontruimingen aangezegd, waarvan 20 uitgevoerd. Van de werkelijk uitgevoerde ontruimingen waren er 18 in verband met huurachterstand en 2 in verband met veroorzaken overlast.
40
III DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Doelstelling Het onderhoud van de woningen is erop gericht de woningen in een goede technische staat te houden. Het programma van eisen onderhoudsbeleid stelt hiervoor de normen. Dit programma wordt jaarlijks voor 1 juni geëvalueerd. Pro-actief Een proactief onderhoudsbeleid beantwoordt aan het gewenste imago. Met name onderhoud is een kritische succesfactor als het gaat om een positief imago. Daarom wordt niet afgewacht tot er klachten zijn, maar wordt de woning één keer in de twee jaar een ‘servicebeurt’ gegeven. Aan de hand van een checklist wordt de woning nagelopen. (Ondernemingsplan 2008-2012)
De kwaliteit van het woningbezit wordt gewaarborgd door middel van het uitvoeren van onderhoud, het uitvoeren van verbetermaatregelen aan woningen en het realiseren van nieuwbouwprojecten. Onderhoud Het onderhoud aan de woningen wordt zoveel mogelijk planmatig uitgevoerd, zowel uit oogpunt van efficiency als klantvriendelijkheid. In 2008 werd aan onderhoud € 8.181.374 uitgegeven tegen € 6.500.073 in het jaar ervoor. De begroting is in 2008 overschreden. De aard van de overschrijding is tweeledig. Ten eerste zijn de reparatieverzoeken van ingrijpende aard met € 45,50 per woning overschreden. Ten tweede is meer uitgegeven aan mutatieonderhoud. Een deel door toename van onderhoud bij mutatie SVB-woningen (200 stuks) en een toename van onderhoud bij mutaties van overige woningen. Het werkelijke bedrag is als volgt uitgesplitst ten opzichte van het begrote bedrag: OVERZICHT ONDERHOUDSUITGAVEN Dagelijks en klachtenonderhoud
Begroot
1 2 3 4 5 6 7
€ €
Klachtenonderhoud Buitenschilderwerk Onderhoud centrale verwarming Liftonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud (cyclus < 15 jaar) Onderhoud garages Totaal
Lang cyclisch onderhoud
Begroot
8 Klachtenonderhoud (cyclus > 15 jaar) 9 Vervangen cv-ketels/radiatoren 10 Planmatig onderhoud (cyclus > 15 jaar) Totaal
€ €
41
Werkelijk 1.317.489 908.781 425.085 77.706 102.396 119.954 0 3.005.411
€ €
1.657.833 780.856 508.617 54.420 381.172 148.034 730 3.531.662
Werkelijk 0 391.746 5.512.258 5.904.004
€ €
207.823 440.277 4.001.612 4.649.374
TOELICHTING ONDERHOUDSUITGAVEN Dagelijks en kort cyclisch onderhoud (financieel) Na aftrek van de correcties op de begroting van € 18.770 (overloop naar 2009, buitenschilderwerk) en ten onrechte in de begroting opgenomen complexen buitenschilderwerk van € 11.157 blijkt dat er op de begroting een tekort is van € 556.178. Dit tekort is voornamelijk ontstaan door klachten- en mutatieonderhoud. Klachtenonderhoud Klachten door derden uitgevoerd i.p.v. eigen dienst Minder klachten dan begroot Kosten hoger per klacht dan begroot Onderhoud bij mutaties overige woningen Achterstallig klachtenonderhoud uit servicepakket Servicekosten VVE’s Totaal tekort
€ €
-21.352 143.722 -115.493 -50.519 -57.171 -87.250 -286.344
Mutatieonderhoud Klachten door derden uitgevoerd i.p.v. eigen dienst Toename onderhoud bij mutaties bij 200 svb-woningen Toename onderhoud bij mutaties overige woningen Meer mutaties dan begroot (22 stuks) Totaal tekort mutatieonderhoud
€ €
-24.908 -116.923 -129.034 -3.234 -274.099
Buitenschilderwerk Betreffende de post buitenschilderwerk is er na aftrek van de correcties en de ten onrechte opgenomen complexen een overschot van € 97.998. Oorzaken verschil: Stelpost omtrekspeling inclusief kleine houtreparaties minder dan begroot € Lagere inschrijving Totaal overschot buitenschilderwerk
38.806 59.192 € 97.998
Dagelijks en kort cyclisch onderhoud (technisch) 1. Klachtenonderhoud Het aantal klachten bedroeg 4.297 tegenover 4.461 in 2007. Per verhuureenheid bedroeg het klachtenonderhoud € 303,25 inclusief loonkosten (€ 353 in 2007). De kosten per klacht bedroegen € 444 inclusief loonkosten (€ 499 in 2007). 2. Buitenschilderwerk Begroot Doorgeschoven naar 2009 Werkelijk geschilderd in 2008 Overschrijding op begroting
857 woningen 42 woningen 815 woningen 848 woningen 33 woningen
Deze overschrijding op de begroting is ontstaan door uitvoering binnenschilderwerk in het complex Hoven van Axel. 3. Onderhoud centrale verwarming Begroot aantal te onderhouden installaties bedroeg 5.755. In werkelijkheid waren er gemiddeld 5.670 cv-installaties te onderhouden. 4. Liftonderhoud Het aantal van 24 begrote te onderhouden liftinstallaties is ook werkelijk uitgevoerd.
42
5. Mutatieonderhoud Er zijn 717 mutaties technisch afgewerkt. Dit is 37 meer dan het gemiddelde van de laatste 2 jaar. De mutatiekosten per huuropzegging bedroegen € 952 (incl. loonkosten). In 2007 was dit € 698. De verhoging van de kosten met € 254 is voornamelijk ontstaan door onderhoud bij mutaties tijdens uitvoering SVB. 6. Planmatig onderhoud Tuinonderhoud Begroot Werkelijk Tekort op begroting
200 tuinen 240 tuinen 40 tuinen
7. Onderhoud garages Deze kosten zijn onvoorzien. Hiervoor is geen begroot bedrag opgenomen.
Lang cyclisch onderhoud (financieel) Na aftrek van de correcties op de begroting van € 929.514 (overloop naar 2009) en de ten onrechte opgenomen complexen in de begroting van € 393.853, blijkt dat er op de begroting een tekort is van € 69.075. Het bedrag van de overloop naar 2009 is als volgt te specificeren: Cv-ketels Planmatig onderhoud: Goten Voegwerk Golfplaten Aanrechten Brandgangen Kozijnen/Deuren
Het tekort van € 69.075 is ontstaan door: Overschrijding klachtenonderhoud Overschrijding cv-ketels Saldo planmatig onderhoud
€ -
€ €
€
12.546
€ €
916.968 929.514
7.992 15.330 19.888 33.032 20.586 820.140
-207.822 -61.077 199.824 -69.075
8. Klachtenonderhoud Deze post is niet in de begroting opgenomen omdat het hier niet gepland groot onderhoud betreft. De belangrijkste posten zijn: Vervangen tegelwerk Vervangen plafonds en schilderwerk Metsel/Voegwerk Mastiekdaken vervangen Diversen Totaal tekort
43
€ €
65.705 47.024 39.488 25.288 30.317 207.822
9. Vervangen cv-ketels/radiatoren Op het begrote bedrag voor cv-ketels van € 391.746 is € 12.546 doorgeschoven naar 2009. Dit betekent dat er een werkelijk tekort is van € 61.077. Ontvangen vergoeding i.v.m. vervroegd vervangen cv-ketels Lagere prijs cv-ketels dan begroot (inclusief bouwkundige werkzaamheden) Meer cv-ketels vervangen dan begroot (61) 51 radiatoren minder vervangen dan begroot Totaal te kort
€
12.892
€
12.328 -99.448 13.151 -61.077
10. Planmatig onderhoud Op het begrote bedrag voor planmatig onderhoud van € 5.512.258 is € 916.968 doorgeschoven naar 2009. Tevens bleek er een aantal complexen ten onrechte in de begroting opgenomen te zijn voor een bedrag van € 393.853. Dit betekent dat er een werkelijk overschot is van € 199.824. Dit overschot wordt voornamelijk veroorzaakt door: Voordelig verschil inschrijvingen Reeds eerder uitgevoerde werken Saldo meer-/minderwerk diverse werkzaamheden Totaal overschot
€ -
126.393 20.292
€
53.139 199.824
Lang cyclisch onderhoud (technisch uitgevoerde werkzaamheden) 9 . Cv-ketels en radiatoren Vervangen cv-ketels Begroot doorgeschoven naar 2009 Werkelijk vervangen in 2008 Tekort op de begroting
204 8 196 265 69
stuks stuks stuks stuks stuks
Het tekort is voornamelijk ontstaan door cv-ketels die niet begroot waren en tegelijkertijd met uitvoering svb vervangen zijn. (met tegemoetkoming bewoners d.m.v. een eigen bijdrage per eerder vervangen jaar) Vervangen radiatoren Begroot Werkelijk vervangen in 2008 Tekort op begroting
47 48 1
stuks stuks stuks
Dit tekort betreft een verschil in de ontvangen klachten, aangezien dit budget is gebaseerd op te verwachten klachten om radiatoren te vervangen.
44
10. Planmatig onderhoud 10.1. Kozijnen/deuren Kozijnen Begroot Doorgeschoven naar 2009 Werkelijk vervangen in 2008 Ten onrechte in begroting opgenomen complexen Overschot op begroting
3.803 1.609 2.734 2.266
m2 m2 m2 m2
433 35
m2 m2
Het overschot ad 35 m2 is het saldo meer-, en minderwerk diverse complexen. Deuren Begroot Doorgeschoven naar 2009 Werkelijk vervangen 2008 Ten onrechte in begroting opgenomen complexen Tekort op de begroting
910 134 776 747
stuks stuks stuks stuks
61 32
stuks stuks
Het tekort van 32 deuren is ontstaan doordat er meer deuren vervangen zijn dan begroot. Vlizotrappen De te vervangen vlizotrappen zijn reeds vervangen in voorgaande jaren. Boeiboorden Begroot Werkelijk vervangen in 2008 Overschot op begroting
656 649 7
m1 m1 m1
Overschot van betreft 7 m1 minder uitgevoerd werk dan begroot. 10.2 Daken Golfplaten Begroot Doorgeschoven naar 2009 Werkelijk vervangen in 2008
2.466 388 2.078 2.078
m2 m2 m2 m2
De begrote te vervangen 2.078 m2 zullen medio 2009 uitgevoerd zijn volgens begroting. Mastiekdaken De begrote te vervangen 2.496 m2 mastiekdaken zijn volledig uitgevoerd volgens begroting. Dakramen Begroot Werkelijk vervangen in 2009 Overschot
126 121 5
stuks stuks stuks
Het overschot van 5 stuks betreft reeds vervangen dakramen. Glasdaken Het begrote onderhoud aan de glasdaken in de Hoven van Axel zijn vervangen zoals begroot.
45
10.3 Metselwerk Voegwerk Begroot Doorgeschoven naar 2009 Werkelijk vervangen in 2008 Ten onrechte in begroting opgenomen complexen Tekort op de begroting
2.028 245 1.783 1.563
m2 m2 m2 m2
233 13
m2 m2
Het tekort van 13 m2 betreft meerwerk in diverse complexen. Overig metselwerk De begrote 60 woningen zijn volledig uitgevoerd volgens begroting. 10.4 Riolering Begroot Werkelijk vervangen in 2008 Tekort op begroting
15 40 25
woningen woningen woningen
Tekort betreft 25 woningen waar rioleringen vervangen zijn op klachtenbasis. 10.5 Aanrechten Begroot Doorgeschoven naar 2009 Werkelijk vervangen in 2008 Overschot op de begroting
190 22 140 28
stuks stuks stuks stuks
Het overschot van 28 stuks betreft aanrechten die reeds uitgevoerd zijn in voorgaande jaren. 10.6 Loodgieterswerk Luifels De begrote 8 luifels zijn uitgevoerd volgens begroting. Goten Begroot Doorgeschoven naar 2009 Werkelijk vervangen in 2008 Ten onrechte in begroting opgenomen complexen Overschot op de begroting
1.474 89 1.385 1.289
m1 m1 m1 m1
22 74
m1 m1
Overschot van 74 m1 betreft minder uitgevoerde werkzaamheden dan begroot. 10.7 Balkons/galerijen De begrote 11 woningen zijn uitgevoerd volgens begroting. 10.8 Brandgangen De begrote 3.034 m2 te onderhouden brandgangen zijn uitgevoerd volgens begroting. 10.9 Alarminstallatie De begrote te vervangen alarminstallatie complex Oostburg wordt tegelijkertijd met de svbuitvoering in 2014 vervangen.
46
10.10 Zorgtoestellen De begrote 27 te vervangen toestellen voor Oostburg worden voorlopig niet geplaatst i.v.m. sloop bejaardentehuis. De verwachte oplevering van de nieuwbouw is 2010/2011. De begrote 8 te vervangen zorgtoestellen Maczekhof te Kloosterzande worden niet meer vervangen vanwege opzegging aansluiting Curamus. 10.11 Brievenbussen De begrote te vervangen 10 brievenbussen zijn uitgevoerd volgens begroting.
Strategisch voorraadbeheer Strategisch voorraadbeleid In het strategisch voorraadbeleidsplan is de toekomst van het totale bezit bepaald. Woningen die nog een lange exploitatietermijn hebben, worden aangepast aan de normen die vastgelegd zijn in het ondernemingsplan. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Op basis van marktomstandigheden en demografische verwachtingen met de blik tot 2015, is besloten beleid te formuleren op krimp van het bezit met ca.10% en werk te maken van seniorenhuisvesting, gelet op verwachte verdergaande ontgroening en vergrijzing. Op basis van deze uitgangspunten is het strategisch voorraadbeleidsplan (SVB) uitgewerkt en zijn de financiële consequenties doorgerekend. In 2008 is in dit kader veel aandacht besteed aan Sas van Gent. Voortdurend marktonderzoek is nodig om te bepalen of de optimale product-marktcombinatie aanwezig is. In het strategisch voorraadbeleid is aangegeven dat de woningvoorraad van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen niet optimaal matcht met de vraag. Er zijn te veel eengezinswoningen en te weinig moderne seniorenwoningen. Het beleid is om in een periode van 10 jaar de totale voorraad met circa 10% te verkleinen. De verhouding eengezinswoninge /seniorenwoningen moet veranderen ten gunste van de laatste categorie. Vooralsnog wordt uitgegaan van de sloop van 469 en de verkoop van 624 woningen. Sloopplannen worden drie jaar van te voren gecommuniceerd met de bewoners. Marktontwikkelingen beïnvloeden sloop- en verkoopplannen. Er zijn nu 227 woningen (huur 146 en koop 81) gepland op vrijkomende (sloop)locaties. (Ondernemingsplan 2008-2012)
De verbetermaatregelen uit het SVB programma worden planmatig uitgevoerd voor de diverse complexen en individueel bij mutatie, bij die woningen die in komende jaren op nominatie staan voor verbetermaatregelen of waarvan bewoners bij de planmatige uitvoering niet of niet volledig hebben meegedaan. In 2008 zijn planmatig in 254 woningen verbetermaatregelen uitgevoerd en in 231 woningen op individuele basis). In het algemeen zijn de uitgevoerde maatregelen in het SVB programma gericht op de volgende aspecten: • Brandveiligheid • Warmte-isolatie • Toegankelijkheid • Inbraakwerendheid • Comfortverbetering Werkzaamheden die in dit kader worden uitgevoerd zijn o.a. het aanbrengen van dubbel glas en dakisolatie, het aanbrengen van mechanische ventilatie bij inpandige douches en toiletten, aanbrengen van thermosstatische mengkranen in seniorenwoningen, toepassen van antislipvloeren, toepassen van inbraakwerende voorzieningen, plaatsen van een 2e toilet op de verdieping, vernieuwen van de elektrische installatie enz.
47
De uitgaven in 2008 zijn in totaal € 7.870.764. De uitgaven SVB waar een huurverhoging voor is doorgerekend, bedragen in totaal € 410.460. Overloop nog uit te voeren van begroting 2008 zijn € 399.000 aan verbetermaatregelen. Overzicht projecten Het ontwikkelen en realiseren van door de markt gewenste koopwoningen. Op vrijkomende locaties zullen in voorkomende gevallen ook woningen voor de verkoop worden gebouwd. Dat gebeurt ook in uitleggebieden. Verkoop kan ook alleen de kavel betreffen. De planning is dat in de komende vijf jaar 194 koopwoningen worden gebouwd (in het genoemde aantal zijn ook kavels opgenomen). Het ontwikkelen van een door de markt gewenst aanbod van woonproducten en faciliteiten op het gebied van vastgoedbeheer. Gedacht wordt aan de ontwikkeling van gemaks- en mobiliteitsdiensten (zie onder leefbaarheid) en maatschappelijk vastgoed. In het beleid is de aandacht voor het realiseren van voldoende en kwalitatief goede woon (zorg)voorzieningen voor senioren en andere kwetsbare groepen een speerpunt. Van het aantal te bouwen huurwoningen die in dit hoofdstuk zijn genoemd, zijn nagenoeg alle woningen bedoeld voor deze doelgroepen. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Overzicht projecten gemeente Hulst Clinge - Vermeerplein De mogelijkheden worden onderzocht voor het ontwikkelen van een gezondheidscentrum met daarboven en omliggend appartementen aan het Vermeerplein. Vijf jaar geleden is met de huidige bewoners in het complex gesproken over de toekomst van het complex. Sindsdien zijn er geen nieuwe bewoners meer geplaatst. Op dit moment zijn nog vier appartementen bewoond. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen neemt het haalbaarheidsonderzoek en de massastudie voor haar rekening. Indien ontwikkeling haalbaar is wordt een intentieovereenkomst afgesloten met de participanten. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling van het gezondheidscentrum voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen kostenneutraal is. Graauw – Nieuw bestemmingsplan In december zijn de 13 levensloopbestendige woningen aan de Begionastraat met een slaapkamer en een badkamer op de begane grond opgeleverd. Van de 16 vrije kavels voor particuliere bouw zijn 2 kavels verkocht. Hulst – Groot Eiland 1 (omgeving Absdale) Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een boerderij verworven met als doel daar cliënten van Tragel met een verstandelijke en een gedragstoornis een woon- en werkplaats te bieden. De locatie bleek zoveel problemen met zich mee te brengen dat is afgezien van realisering van de plannen. Het pand is verkocht aan een particulier. Kloosterzande – Antonius In 2008 is samen met Curamus gezocht naar mogelijkheden om te komen tot realisatie van een nieuwe zorgcentrum in Kloosterzande. De ontwerpplannen hiervoor zijn goedgekeurd door de gemeente Hulst. Aan de hand van de stichtingskostenopzet is een huurprijsberekening gemaakt. Hieruit is naar voren gekomen dat er een verschil is tussen de berekende huur en het beschikbare budget van Stichting Curamus. Na overleg tussen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Stichting Curamus is gebleken dat Curamus niet tot een rendabele exploitatie kan komen vanwege de te hoge afschrijving van het huidige bezit. Besloten is dan ook het project uit te stellen met ca. 5 jaar.
48
Lamswaarde – Achterstraat In samenwerking met de gemeente Hulst wordt de Achterstraat geherstructureerd. In 2006 en 2007 zijn al diverse panden verworven. Op dit moment wordt vorm gegeven aan de planvorming. Het plan zal zo worden ingericht dat meerdere bestemmingen mogelijk zijn. In het vierde kwartaal van 2008 is het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Een deel van het plangebied is particulier verkocht. Sint Jansteen – Brede school Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft in beginsel medewerking toegezegd aan een initiatiefgroep die in het dorp een brede school wil realiseren. Nog onduidelijk is of het initiatief levensvatbaar is. Sint-Jansteen – Woonzorgcomplex Op de locatie van de Rabobank wordt een woonzorgcomplex gerealiseerd. Dit is een gezamenlijk project met St. Curamus. Er is gekozen voor een variant waarbij één groepswoning, 8 koopappartementen en 12 huurappartementen worden gerealiseerd. Het pand van de Rabobank is in 2008 aangekocht. Het ontwerpproces bevindt zich in de definitief ontwerpfase. Sint-Jansteen – Pg-woningen De nieuwbouwplannen op de locatie Polspoel zijn weer opgepakt in de oorspronkelijke vorm (2 groepswoningen). De vrijstellingsprocedure ten aanzien van het bestemmingsplan loopt. In dat kader heeft het plan ter inzage gelegen en zijn 4 zienswijzen ingediend. Door de vrijstellingsprocedure is de bouwvergunning aangehouden. De aanbesteding van het werk heeft plaatsgevonden. De verwachting is dat mei 2009 gestart kan worden met de bouw. Vogelwaarde – versterken dorpscentrum/woonzorgcomplex Nadat eerder het voornemen om in Vogelwaarde een woonzorgcomplex (eventueel in combinatie met een dorpshuis) strandde, leek er zich opnieuw een mogelijkheid voor te doen om het centrum van dit dorp te versterken. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft uitgebreid overleg gevoerd met de eigenaar van een terrein binnen de bebouwde kom van Vogelwaarde waarop een transportbedrijf is gevestigd. Dit grote bedrijf veroorzaakt overlast door de vele verkeersbewegingen met vrachtwagens. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft voorgesteld aan het gemeentebestuur om de sportvelden te verplaatsen naar dit terrein. Op de vrijkomende locatie van het sportterrein zouden dan woningen en een woonzorgcomplex kunnen worden gebouwd. Ondanks het feit dat de gemeente zelf het idee heeft gelanceerd, is ons voorstel niet overgenomen.
Overzicht projecten gemeente Sluis Aardenburg – Coensdike Al enkele jaren is er sprake van uitbreiding van Coensdike met een nieuwe vleugel met extramurale appartementen. In 2006 is dit onderwerp weer actueel geworden. Op dit moment wordt door Coensdike een marktverkenning gedaan naar vraag en behoefte voor uitbreiding. Ook hier spelen de veranderingen op zorggebeid een belangrijke rol. Dit geeft nieuwe afwegingen t.a.v. de programmatische keuze. Nadat gebleken is dat het financieel niet haalbaar is om een gezondheidscentrum in het pand van de voormalige Rabobank onder te brengen, wordt gekeken naar de mogelijkheden om delen hiervan in de uitbreiding van Coensdike te realiseren. In de eerste helft 2009 zal hier meer duidelijkheid over zijn. Aardenburg – Coensdike II De provincie Zeeland heeft een pilot project organisch groeien gelanceerd. Er zijn drie projecten in de provincie aangewezen die deze pilot vorm geven. In overleg met de gemeente Sluis heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich bereid verklaard om in Aardenburg op grond aansluitend aan de door ons ontwikkelde wijk Coensdike inhoud te geven het begrip organisch groeien. Dit betekent dat op niet planmatige wijze de uitbreiding 49
van het dorp vorm krijgt. In 2008 is het project van start gegaan. Nog onduidelijk is of het daadwerkelijk zal leiden tot de bouw van woningen. Aardenburg - Haven De gemeente Sluis heeft het plan opgevat aan de Haven in Aardenburg een aantal particuliere woningen te kopen en te slopen. In de vorm van collectief opdrachtgeverschap wil het gemeentebestuur mensen de mogelijkheid bieden om op deze manier hun eigen woning te bouwen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft toegezegd zich aan te sluiten bij het project en de niet verkochte woningen bij aanvang van het project op dezelfde manier mee te ontwikkelen met dien verstande dat kandidaat huurders hun eigen huurwoning kunnen bouwen. Of het project doorgaat is op dit moment nog niet helemaal duidelijk. De gemeente is trekker. Aardenburg - herontwikkeling Rabobank. Op het Kaaiplein ligt de Rabobank van Aardenburg. Door het teruglopend ‘banktoerisme’ heeft ook dit bankgebouw zijn functie verloren. Door zijn omvang op een cruciale plek in het historische stadje is het van belang dat dit pand een goede bestemming krijgt. Verpaupering zou zeer schadelijk zijn voor Aardenburg. Op initiatief van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een groep samengesteld waarin ondermeer de volgende instanties vertegenwoordigd waren: stadsraad, zorgverleners, gemeente, bibliotheek en Rabobank. In diverse bijeenkomsten met deze groep is de mogelijkheid onderzocht het pand te verbouwen tot een gezondheidscentrum, waarin ook ruimte voor cultuur (bibliotheek) en welzijn (dorpshuis) is. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft opdracht gegeven aan architectenbureau Rothuizen, van Doorn ’t Hooft om een haalbaarheidsstudie uit te voeren. Vervolgens is intensief overlegd met mogelijke gebruikers (huisartsen, fysiotherapeuten, tandprothetische praktijk, tandarts, diëtist, apotheek, acupuncturist, Cesar- en Mensendiek oefentherapie en uitvaartondernemer alsmede gemeente en ZorgSaam). Uiteindelijk bleek het pand voor veel van de potentiële gebruikers onvoldoende perspectief te bieden. Er bleven te weinig organisaties over om een redelijke exploitatie mogelijk te maken. Als laatste alternatief is de mogelijkheid onderzocht om in het pand twee groepswoningen voor mensen met een pg-indicatie onder te brengen, naast een aantal zorgverleners. Toen ZorgSaam voor deze voorziening koos voor een plaats direct bij of in het woonzorgcomplex Coensdike, is het besluit genomen af te zien van de ontwikkeling. Het haalbaarheidsonderzoek is betaald door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De kosten bedroegen € 5.000. Breskens – brede school In 2006 zijn een aantal architecten gevraagd een visiepresentatie te houden voor de bouw van een brede school in Breskens. Een architectenbureau uit Arnhem is na deze presentatiesessie als winnaar uit de bus gekomen. Het plan omvatte: o 2 basisscholen; o bibliotheek; o kinderopvang; o peuterspeelzaal; o dorpshuis. Als locatie is gekozen voor de huidige locatie van de Bibliotheek in Ghistelkerke. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal voor dit traject optreden als opdrachtgever en bouwmanager. Na die tijd zijn er veel ontwikkelingen rondom dit project geweest. Eén van de twee scholen trok zich terug. Dat was voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aanvankelijk reden om af te zien van het project. Onder druk van de gemeente en de dorpsgemeenschap hebben wij ons opnieuw bereid verklaart het project uit te voeren. Op dat moment echter bleek de gemeente Sluis financieel in zwaar weer te zitten. Er volgde een discussie over welke projecten men wel en welke men niet meer kon uitvoeren. Uiteindelijk heeft de discussie geresulteerd in ons standpunt dat zowel de brede school in Breskens als die in Oostburg door 50
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zullen worden gerealiseerd. In 2009 neemt de gemeenteraad een besluit of men akkoord gaat met de voorwaarden die Woongoed Zeeuws-Vlaanderen stelt. Breskens – Roode Polder Dit project ligt aan de zuidwestzijde van Breskens tussen de Oude Rijksweg en de N58 en is ongeveer 4 hectare groot. Het project omvat de bouw van 59 koopwoningen: o 24 2-onder-1-kap koopwoningen; o 7 vrijstaande koopwoningen; o 28 bouwkavels voor particuliere bouw. Het bouwrijp maken van het terrein is opgeleverd in oktober 2008. Medio 2008 is gestart met de verkoop van alle planonderdelen. De nieuwbouw van de woningen is nog niet gestart omdat het minimaal verkooppercentage nog niet is behaald. In december zijn de eerst vrije kavels geleverd aan de kopers. Oostburg – de Burght Stichting Woonzorg West Zeeuws-Vlaanderen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hebben gezamenlijk de planvorming weer opgepakt. Op dit moment bevindt het project zich in de haalbaarheidsfase. Ten aanzien van het ontwerptraject is inmiddels een structuurontwerp en een kwaliteitsplan geproduceerd. Op basis van het structuurontwerp is voor 1 juli 2008 een vrijstellingsverzoek ingediend bij de gemeente Sluis. Het structuurontwerp wordt uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp. Op basis van voorgenoemde stukken wordt het project in de markt gezet (formule risicomijdend bouwen). In grote lijnen bevat het nieuw te realiseren woonzorgcomplex de volgende planonderdelen: o 31 intramurale appartementen; o ruimten t.b.v. ondersteunende begeleiding, ondersteunende diensten en keukenvoorziening; o ruimten t.b.v. extramurale zorginfrastructuur; o ruimten t.b.v. welzijn voor ouderen (ouderensoos); o 30 extramurale appartementen. De start van de bouw is gepland in november 2009. Oostburg – brede school Er zijn plannen voor het bouwen van een nieuwe brede school in Oostburg. Zoals hiervoor onder Breskens – brede school is aangegeven, heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich bereid verklaart om zowel in Breskens als in Oostburg deze voorziening te realiseren. Er wordt rekening gehouden met een zeer forse onrendabele investering. Medio 2009 zal de gemeenteraad een beslissing nemen. Schoondijke – Okkernoot 3 Dit plan bevat de nieuwbouw van 2 groepswoningen voor totaal 14 cliënten. Door de architect is een schetsontwerp gemaakt en een budgetopstelling voor de nieuwbouw. De budgetopstelling is vertaald naar een stichtingskostenopzet, waarna er een huurprijsberekening is gemaakt. De planning is om in 2009 te starten met de uitvoering van deze groepswoning. Gelijktijdig of aansluitend met de uitvoering van de nieuwbouw zal het huidige hoofdgebouw worden aangepast.
51
Sluis – J.H. van Dalestraat Dit project omvat de herstructurering van de J.H. van Dalestraat en de 1 novemberstraat in Sluis. Op de vrijgekomen plaats zullen vijf eengezinswoningen worden gerealiseerd bestemd voor de verhuur. Aan de J.H. van Dalestraat/ Geweldigerstraat worden vijf koopwoningen gerealiseerd. Eind augustus 2008 is gestart met de bouwwerkzaamheden. Alle huurwoningen zijn toegewezen en op dit moment zijn reeds 2 van de 5 koopwoningen verkocht. De woningen worden in mei 2009 opgeleverd. IJzendijke – multifunctioneel centrum / zwembad Een initiatiefgroep vanuit de IJzendijkse bevolking en verenigingsleven heeft zich tot Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gewend met het verzoek of wij een multifunctioneel centrum (waarin ruimte voor een dorpshuis, sportvoorzieningen, kinderopvang etc.) alsmede een eenvoudige zwemvoorziening in dit dorp zouden willen realiseren. Hierover is veel overleg geweest met de gemeente. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een ruimtelijke studie laten verrichten. Momenteel vinden vervolgonderzoeken toe naar de haalbaarheid. Het is nog onduidelijk of het project doorgang kan vinden. Zuidzande – nieuwbouw Europaschool Er is veel overleg geweest in de afgelopen jaren over de realisering van een nieuwe school door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in Zuidzande. Mede in verband met de slechte financiële situatie van de gemeente is dit plan ter discussie gekomen. Uiteindelijk heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen besloten geen verdere medewerking aan dit project te geven gelet op de prioriteiten die gelegd zijn in Oostburg en Breskens. Overzicht projecten gemeente Terneuzen Axel – Het Bastion In de Bastionstraat/Buitenweg is een appartementencomplex gerealiseerd. Het project omvat 9 luxe koopappartementen met garage. Er zijn 5 appartementen verkocht. De oplevering heeft plaatsgevonden september 2008. Voor twee niet verkochte appartementen wordt de mogelijkheid geboden deze te huren (dure huur). Axel – Buitenweg Dit project ligt aan de noordoostzijde van Axel en grenst aan de Buitenweg. Op een oppervlakte van ongeveer 5 hectare worden 103 woningen gebouwd: o 12 eengezinswoningen (verkoop); o 6 appartementen (verkoop); o 14 2-onder-1-kapwoningen(verkoop); o 10 patiowoningen (verkoop); o 21 bouwkavels (verkoop); o 16 eengezinswoningen(verhuur); o 24 appartementen (verhuur). Het bouwrijp maken van de eerste fase is afgerond. De oplevering zal plaatsvinden in januari 2009. De architect is in het derde kwartaal van 2008 van start gegaan met het ontwerpen van bovengenoemde planonderdelen. Op basis van de huidige marktontwikkelingen wordt begin 2009 door externe partijen de planvorming onder de loep genomen.
52
Axel – Woonvoorziening voor mensen met een psychiatrische ziekte In de Bijlokestraat is deze voorziening voor begeleid wonen gerealiseerd. Het complex bestaat uit 12 huurappartementen, een gemeenschappelijke ruimte en voorzieningen voor begeleiding. De appartementen worden gehuurd door de bewoners. Het complex is in nauwe samenwerking met de Stichting Wonen en Psychiatrie ontwikkeld. Het project is in juni 2008 opgeleverd. Axel – voormalig kantoor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen Het kantoor van de RZVW (één van de rechtsvoorgangers van Woongoed ZeeuwsVlaanderen) stond sinds de fusie (1-1-2006) leeg. Er zijn nog steeds plannen om op die plaats een appartementencomplex ten behoeve van senioren te bouwen. Al staat dit voornemen gelet op de huidige demografische ontwikkelingen (krimp) en de andere plannen in Axel, onder druk. Ook al omdat het niet leek te lukken om een winkelruimte die deel uitmaakt van het complex maar geen eigendom is van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, niet verworven kon worden. In 2008 is een deel van het complex verhuurd voor kinderopvang. Een ander deel is in gebruik gegeven van een op ideële gronden ontstane voorziening voor jeugd en gezin alsmede coaching- en trainingsinstituut (House4You). Na gesprekken met andere geïnteresseerden is nu besloten om te trachten het hele complex te verhuren voor gebruikers als hiervoor genoemd. Na twee jaar zal besloten worden of dit de definitieve bestemming wordt (als dat zo is zal dit tot verbouwing aanleiding geven) of dat toch een appartementencomplex wordt ontwikkeld. Philippine – Woonzorgcomplex Er zijn plannen om op de hoek van de Kasteelstraat en de Braakmanweg te Philippine, in de volksmond Spuikompark genoemd, een woonzorgcomplex te realiseren. Om de bouw van mogelijk te maken is een vrijstellingsprocedure ex. artikel 19 lid 2 gevolgd. Op het vrijstellingsverzoek zijn een aantal zienswijzen ingediend. De stichtingskostenopzet is gesplitst naar de verschillende participanten. Zaak is nu dat aan de hand van deze gegevens een voorstel wordt gedaan aan de participanten. Na reactie van de participanten kan een vervolgstap gemaakt worden in het project. De nieuwbouwplannen zijn tot stand gekomen door een gezamenlijk initiatief van een viertal partijen: o Gemeente Terneuzen; o Stichting voor Regionale Zorgverlening; o Protestantse Stichting Ouderenzorg (nu ZorgSaam Zeeuws-Vlaanderen); o Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal formeel optreden als opdrachtgever van de nieuwbouw en voert ook het bouwmanagement uit. Het te realiseren woonzorgcentrum is op te splitsen naar een viertal verschillende planonderdelen die samen het gebouw vormen, dit zijn: o Ruimten t.b.v. welzijn; o 2 pg-woningen t.b.v. 12 cliënten; o Ruimten t.b.v. zorginfrastructuur voor 50 geïndiceerden; o 24 extramurale huurappartementen. Sas van Gent – De Renaissance van Sas van Gent De Renaissance van Sas van Gent is de verzamelnaam van een totaal aanpak van dit industrie stadje. De krimp die heel Zeeuws-Vlaanderen treft, manifesteert zich in Sas van Gent al sinds enige tijd en in alle hevigheid. In de afgelopen tien jaar zijn er vijfhonderd bewoners vertrokken. Het inwoneraantal zakte van ca. 4.200 naar ca. 3.700. In delen van het stadje doet zich verpaupering voor. In sommige buurten zijn er sociale problemen. Er zijn echter ook heel veel pluspunten te ontdekken. Zo bestaat de bevolking uit Sas van Gent uit enthousiaste mensen die hun stadje graag weer tot bloei zouden zien komen. Ook landelijk krijgt het 53
project aandacht. Dit mag ondermeer blijken uit een Belverdère-subsidie. Gekozen is om vooral aan te sluiten bij de historische waarden van Sas van Gent. Woongoed ZeeuwsVlaanderen voert de plannen uit door ondermeer de volgende (voorgenomen) investeringen: Canadalaan Aan de Canadalaan zal een zeer modern complex verrijzen waarin een combinatie van wonen, zorg, welzijn en onderwijs wordt gezocht. Dit complex wordt het zogenaamde maatschappelijke hart van Sas van Gent genoemd. De volgende onderdelen maken deel uit van het complex: o 24 appartementen inclusief zorginfrastructuur; o 2 basisscholen; o bibliotheek; o kinderopvang; o peuterspeelzaal; o cultureel centrum; o gymzaal. De gekozen locatie aan de Canadalaan is de voormalige locatie van de A&P supermarkt. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal voor dit traject optreden als opdrachtgever en bouwmanager. Over de eigendommen van het vastgoed worden nog afspraken gemaakt. Eind 2006 is er een visienotitie gemaakt die begin 2007 aan alle betrokken partijen is gepresenteerd. In de 1e helft van 2007 is gebleken dat er voldoende maatschappelijk draagvlak is om verder te gaan. De corporatie en de gemeente Terneuzen hebben een intentieovereenkomst getekend. In 2008 is het haalbaarheidsonderzoek afgerond. Het fasedocument is akkoord bevonden door B&W, bestuur Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en de gemeenteraad. Bij de verdere planuitwerking wordt uitgegaan van de stichtingskostenopzet van de gemeente. Eind 2008 heeft de Europese aanbesteding voor het selecteren van de architect plaatsgevonden en is de opdracht voorlopig gegund. Bolwerk – Malotauxstraat Aan het Bolwerk en de Malotauxstraat in Sas van Gent zijn huurwoningen gesloopt. Voor de stichting Wonen en Psychiatrie wordt een complex ontwikkeld wat overeenkomt met datgene wat in de Bijlokestraat (zie hiervoor) is gerealiseerd. Vredestraat Renovatie van 41 woningen in bouwteam met FaktorPlus. In 2008 is het voortraject afgrond en kon de aannemings-overeenkomst getekend worden. In het bouwteam is besloten om de woningen te renoveren waarbij na renovatie 50% bestemd is voor ouder met kind (2 slaapkamers) en 50% voor een gezin (3 slaapkamers). Begin 2009 wordt gestart met de werkzaamheden aan riolering en leidingwerk. De bouw- en sloopvergunningen zijn inmiddels verleend. Conform planning kan een start gemaakt worden met de renovatie begin 2009. Aankoop ‘Oude Klooster’ Dit pand is eigendom van en wordt beheerd door een stichting. In het gebouw is ondermeer kantoorruimte verhuurd aan de BZW. De stichting heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gevraagd het eigendom en beheer over te nemen. De bereidheid is hiervoor uitgesproken. Het is echter niet gelukt om overeenstemming te bereiken over de verkoopvoorwaarden. Terneuzen – Axelse Dam Gemeente en Provincie hebben een zeer ambitieus project in voorbereiding genomen voor de (her)ontwikkeling aan de zuidkant van de binnenstad. Collega corporatie Clavis is daarbij betrokken maar gelet op de enorme investeringen die waren voorzien is ook Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gevraagd de voorbereidende besprekingen bij te wonen. Na enkele bijeenkomsten in het provinciehuis is het project vooralsnog stop gezet. Terneuzen – ROC Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft zich in beginsel bereid verklaart om samen met Clavis als investeerder op te treden voor de nieuwbouw van het ROC. Er zijn nog geen verdere acties ondernomen.
54
Terneuzen – serviceflat Op een mooie locatie tegen de Scheldedijk is de serviceflat Terneuzen gevestigd. De stichting die deze flat exploiteert heeft besloten tot verkoop over te gaan. Men heeft ons gevraagd een bod uit te brengen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een bod uitgebracht maar gelet op de onduidelijke procedure en handelswijze van de verkoper, dit bod later weer ingetrokken. Terneuzen – Foyer de Jeunesse In navolging van collega’s elders in de provincie wordt getracht om ook in ZeeuwsVlaanderen deze vorm van begeleid wonen voor jongeren van de grond te krijgen. Clavis heeft ons gevraagd te participeren in het project. Naar verwachting zal in 2009 één en ander vorm krijgen. Er is inmiddels een optie op een pand genomen. Terneuzen – hospice Wij zijn benaderd door de stichting die in de stad Terneuzen een pand had aangekocht waar inmiddels een hospice in is gevestigd. Men heeft ons gevraagd dit in eigendom te nemen. De bereidheid is getoond maar uiteindelijk heeft Clavis dit project voor zijn rekening genomen. Westdorpe – ’t Verlaet Op de huidige locatie van verzorgingscentrum ’t Verlaet aan de Bernhardstraat te Westdorpe zijn SOKA en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voornemens om vervangende nieuwbouw te ontwikkelen. Om de nieuwbouw te realiseren wordt er gefaseerd gesloopt en gebouwd. Het totaalproject omvat de realisatie van de volgende planonderdelen: Fase 1 o 18 extramurale zorgappartementen; o 25 intramurale appartementen; o 2 ruimten t.b.v. tijdelijke opvang; o Ruimten t.b.v. ondersteunende begeleiding, ondersteunende diensten en keukenvoorziening; o Service contactpunt Rabobank Terneuzen. Fase 2 o 1 PG-woning (t.b.v. 6 cliënten); o Kinderdagopvang ’t Kreekeltje. De ruimten t.b.v. de PG woning, Rabobank en de kinderdagopvang worden door SOKA verhuurd aan de desbetreffende participant. Op dit moment ligt er een definitief ontwerp gereed. Medio juni 2009 wordt fase 1 gesloopt, waarna de bouw van fase 1 start in september.
55
Zaamslag – Molenhof Het project ‘Molenhof’ omvat de ontwikkeling van een nieuwe wijk aan de zuidwestzijde van de kern Zaamslag en is een gezamenlijk project van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Stichting Voor Regionale Zorgverlening en de gemeente Terneuzen. Het totaalproject omvat de realisatie van de volgende planonderdelen: SVRZ: o zorgcentrum voor zestig cliënten; o groepswoning voor zes mensen met een verpleeghuisindicatie. Woongoed Zeeuws Vlaanderen: o zorgcentrum met 40 huurappartementen; o 10 2-onder-1-kap woningen voor de vrije verkoop; o 8 patiowoningen voor de vrije verkoop; o 12 multifunctionele huurwoningen; o 5 bouwkavels ten behoeve van particuliere bouw; o een gemeenschapscentrum. Gemeente Terneuzen: o dorpsweide; o infrastructuur en openbaar gebied. Het extramurale appartementengebouw is in mei 2008 opgeleverd. Het gemeenschapscentrum is in november opgeleverd. In november is tevens de 2e fase van de nieuwbouw gestart, te weten de bouw van de woningen. De verkoop van de koopwoningen is van start gegaan in het vierde kwartaal van 2008. De vrije kavels zijn verkocht en geleverd in december 2008. Zuiddorpe – Lindenhof Nadat het aanvankelijke plan dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voor dit leegstaande en verpauperde voormalig bejaardenhuis (en later asielzoekerscentrum) werd afgeblazen, is recent dankzij de inspanningen van de gemeente Terneuzen alsnog overeenstemming bereikt over de aankoop van het complex. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal daar een aantal seniorenappartementen en mogelijk een kleiner aantal woningen realiseren. De plannen moeten in 2009 gestalte krijgen. Woonwagencentra Eind 2008 is de bouwmanagementovereenkomst met de gemeente Terneuzen afgesloten voor de ontwikkeling van 4 stuks kavels t.b.v. standplaatsen voor het woonwagencentrum te Westdorpe. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft het aanbod van de gemeente om aansluitend 3 stuks kavels in de vrije sector te ontwikkelen, gezien de randvoorwaarden, naast zich neergelegd.
56
Interne projecten Milieubeleid Doelstelling Het beleid bij het uitvoeren van activiteiten is gericht op: -
optimale zorgvuldigheid ten aanzien van het milieu. Dit om de nadelige gevolgen tot een aanvaardbaar niveau te beperken energiebesparing waardoor de woonlasten van de huurder beperkt worden.
Speerpunten Woongoed Zeeuws-Vlaanderen neemt het ‘Antwoord aan de samenleving’ van brancheorganisatie Aedes als uitgangspunt voor haar beleid rond duurzaam bouwen en zuinig energieverbruik. Hierin is aangeboden om de komende jaren fors te investeren om te zorgen dat het energieverbruik van onze woningvoorraad met 20% daalt ten opzichte van het huidige gebruik. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal de kosten voor de energiebeperkende maatregelen niet doorberekenen in de huren of servicekosten van haar klanten. Op 1 januari 2009 ligt er een beleidsplan waarin alle maatregelen op een rij staan omtrent duurzaam bouwen en zuinig energieverbruik. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert actief in het samenwerkingsverband van de Zeeuwse corporaties op het gebied van milieu- en energiebeleid. Op het gebied van duurzaam bouwen sluit Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich aan bij het initiatief om, als we gebruik maken van hout in onze projecten, FSC-hout toe te passen. Dit hout is afkomstig uit goed beheerde bossen, waar gebruik wordt gemaakt van het hout met respect voor de natuur en de mensen die er wonen. Daar waar kunststof wordt toegepast, worden materialen gebruikt met hergebruik garantie. Daarnaast zal Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zorgvuldig omgaan met de verwerking van de diverse afvalstromen tijdens bouw-, onderhouds- en renovatiewerk. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal er voor zorgen dat de commerciële partijen waarmee zij werkt, zich houden aan bovengenoemde afspraken. Het aanvaarden van deze verantwoordelijkheid maakt de zorg voor milieubeheer een integraal onderdeel van de gezamenlijke inspanning en het dagelijks functioneren van ons bedrijf. Ook hier zijn we ons bewust van onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Duurzaam Bouwen Convenant Energiebesparing Corporatiesector. Uitgangspunt is dat energiebesparende maatregelen tot lagere woonlasten voor de huurders leiden. Kern van het convenant is de afspraak dat corporaties extra investeringen in de sociale woningvoorraad zullen doen. Energiebesparingdoelstellingen hierin zijn voor de bestaande bouw in de komende 10 jaar ten minste 20% te besparen op het gasverbruik. Aedes en Woonbond beogen om bij ingrijpende woningverbetering de woningen op het niveau van Energielabel B te brengen of het Energielabel na woningverbetering met minimaal twee klassen te verbeteren. De Zeeuwse corporaties hebben per 1 maart 2008 alle woningen voorzien van een energielabel. Dit label is als pre-label voor alle woningen (op complexniveau) beschikbaar. Begin 2009 zal Cycle Systems de geautomatiseerde checklist beschikbaar hebben om de woningen op VHE-niveau op te nemen en ook het label op VHE- niveau beschikbaar te hebben. ‘Antwoord aan de samenleving’/20% reductie CO2-productie zal in 2009 middels een specifiek rekenprogramma (en aan de hand van vooraf te formuleren en voorzien van een financiële onderbouwing), energiebeleid verankerd worden in het SVB. Hierbij zal het antwoord aan de samenleving richtinggevend zijn. Cartotheek Het bedrijf Cycle Systems heeft in 2007 opnames uitgevoerd ten behoeve van het vullen van de cartotheek. Het bezit van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bestaat uit 433 types woningen. Eind 2008 is de cartotheek operationeel geworden. De opzichters dienen hiervoor
57
de gegevens aan te leveren aan de cartotheekmedewerker om de cartotheek up to date te houden. De aanleverprocedures hiervoor worden eerste helft 2009 geformaliseerd. Onderhoudsmanagement Derden Het onderhoudsmanagement voor derden gebeurt momenteel voor de volgende partijen: • Stichting Tragel, panden van de Stichting en panden die door de stichting worden gehuurd van ons; • Dethon, de panden die in het bezit zijn van Dethon in Terneuzen, Hulst en Oostburg. Dethon heeft eind 2008 ook gevraagd voor hen het klachtenonderhoud en reparatieverzoeken te organiseren. Hiervoor wordt momenteel het contract aangepast; • Bibliotheken in Koewacht en Axel; • Stichting Protestants Christelijke Ouderenzorg te Axel, de appartementen aan de Singelweg en ontmoetingsruimte ’t Trefpunt, eveneens aan de Singelweg.
58
IV HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID Stichting Huurdersbelangen De Stichting Huurdersbelangen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen behartigt de belangen van de huurders en vormt de formele vertegenwoordigster van de huurders van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De stichting bestaat uit negen leden die opkomen voor de algemene belangen van de huurders. Met uitzondering van de voorzitter, zijn alle leden huurder bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De stichting is aangesloten bij de Nederlandse Woonbond. Deze landelijke organisatie behartigt de belangen van huurders en woningzoekenden. Per 1 januari 2009 is de nieuwe Overlegwet ingegaan. Deze wet geeft huurdersorganisaties én bewonerscommissies recht op informatie, overleg en advies bij nóg meer belangrijke onderwerpen. De stichting Huurdersbelangen is in 2008 zes keer onderling en drie keer met de directeur/bestuurder van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bijeen geweest. Tweemaal per jaar organiseert zij een huurdersbijeenkomst, één in Oost-Zeeuws-Vlaanderen en één in WestZeeuws-Vlaanderen. De leden stellen er prijs op om direct met de huurders te communiceren. Zaken die huurders tijdens de jaarlijkse bijeenkomsten aankaarten, worden naderhand met de directie van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen besproken en weer teruggekoppeld naar de huurders. De bewonersbijeenkomsten worden aangekondigd via de eigen website van de stichting en twee krantenadvertenties. Naast de vergaderingen met de stichting Huurdersbelangen zijn in 2008 vier bijeenkomsten met bewoners van te renoveren woningen. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de bewoners geïnformeerd over de werkzaamheden aan de woning. Verder zijn een drietal bijeenkomsten georganiseerd waarin de bewoners zijn geïnformeerd over de voorgenomen sloopplannen. In deze bijeenkomsten zijn ook de verhuis- en herinrichtingsvergoeding (€ 5.264) aan de orde geweest. Advies bij nieuwbouwprojecten Bij nieuwe projecten wordt de woonadviescommissie (WAC) ingeschakeld. Regionale Klachtenadviescommissie Sinds oktober 1998 is een gezamenlijke klachtenadviescommissie van de Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties operationeel. Deze onafhankelijke commissie bestaat uit drie commissieleden: Mr. M.A. Zwart, voorzitter, G. Maas, lid, P. Everaert, lid. De klachtenadviescommissie behandelt klachten en geschillen voor de corporaties en doet uitspraak in geschillen tussen huurder en verhuurder als die er samen niet uitkomen. In een reglement is de werkwijze van de commissie vastgelegd. Het reglement van de klachtenadviescommissie is op de website geplaatst. In 2008 is de Regionale Klachtenadviescommissie één keer in vergadering bijeen geweest. De commissie heeft één klacht in behandeling genomen en de klacht gegrond verklaard. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft het advies van de klachtencommissie overgenomen. Huurcommissie Door de huurcommissie zijn in 2008 geen uitspraken gedaan. Bewonersblad “Woon-goed-Nieuws” wordt door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ter informatie uitgegeven aan haar huurders en relaties. Het blad verschijnt vier maal per jaar. Het tweede nummer is het populaire jaarverslag. De redactiecommissie is zes keer bijeen geweest. Drie maal om het blad voor te bereiden en drie maal om de uiteindelijke vormgeving te bepalen. 59
De redactiecommissie bestaat uit drie personen te weten: 1 vertegenwoordiger van de huurders; 2 medewerkers van de corporatie. Jaarlijks worden er ruim 25.000 exemplaren van het bewonersblad verspreid. Naast het bewonersblad is ook de website een belangrijk communicatiemiddel. Hier vindt men naast algemene informatie over Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, ook het jaarverslag, het ondernemingsplan en informatie over onze belangenorganisaties. Klanttevredenheid Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is lid van KWH. Dit is een landelijke organisatie die de ontwikkeling van corporaties naar klantgerichte organisaties bevordert. KWH ziet kwaliteit als een continu verbeterproces waarin dienstverlening aan de klant centraal staat. Zij geeft onder andere een kwaliteitskeurmerk uit voor corporaties, het KWH-Huurlabel. Het unieke van dit label is dat de kwaliteit van dienstverlening door de ogen van de huurders wordt bekeken. Jaarlijks worden metingen verricht om te beoordelen of onze dienstverlening voldoet aan de voorwaarden van het KWH-Huurlabel. De kwaliteitseisen van het KWH-Huurlabel bestaan uit tien labelonderdelen. In 2008 is Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gemeten op vijf labelonderdelen. Elk labelonderdeel bestaat uit een aantal leveringsvoorwaarden (klantverwachtingen), meetbare normen (dat wat de corporatie levert) en meetpunten (dat wat gemeten wordt). Op drie verschillende manieren is gemeten of de kwaliteit van de dienstverlening voldoet aan de kwaliteitseisen: - schriftelijke meting met behulp van vragenlijsten; - onderzoek telefonische bereikbaarheid; - beoordelen informatiemateriaal. De resultaten van de meting worden volgens de meetsystematiek van het KWH-Huurlabel vertaald naar een eindcijfer per labelonderdeel. Om in aanmerking te komen voor het KWHHuurlabel moet per labelonderdeel het eindcijfer minimaal een 7,0 zijn. Voor het labelonderdeel Klachten afhandelen geldt in 2008 dat voor het behalen van het KWHHuurlabel het eindcijfer voor dit labelonderdeel minimaal een 6,5 moet zijn. Hieronder zijn de resultaten per labelonderdeel weergegeven. Bovendien is per labelonderdeel het eindcijfer van 2007 vermeld. In de laatste kolom is per labelonderdeel het landelijk gemiddelde opgenomen van alle metingen die in 2007 hebben plaatsgevonden. De eindcijfers van de meting in 2008 zijn beter dan het gemiddelde landelijk resultaat van 2007. Eindcijfers per labelonderdeel Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Labelonderdelen
Eindresultaat mysteryshopping/ Eindresultaat beoordelen Landelijk Eindcijfer schriftelijke Eindcijfer gemiddelde informatie2008 meting 2007 2007 materiaal
Corporatie bellen
7,8
8,2
7,3
n.v.t.
7,5
Woning veranderen
7,6
7,1
7,6
n.v.t.
7,4
Woning onderhouden
7,8
7,9
8,0
n.v.t.
7,8
Klachten afhandelen
6,8
5,6
7,2
n.v.t.
6,7
Woning verlaten
8,6
9,3
7,6
n.v.t.
8,2 60
De resultaten van de labelonderdelen van de afgelopen meting zijn voorgelegd aan de Commissie Kwaliteitsverklaringen. Deze commissie is bevoegd tot toekenning, verlenging, onthouding of intrekking van het KWH-Huurlabel. De commissie heeft Woongoed ZeeuwsVlaanderen het KWH-Huurlabel toegekend tot 22 oktober 2010. Daarnaast voert Woongoed Zeeuws-Vlaanderen nog diverse tevredenheidonderzoeken uit bij haar relaties: o
Resultaat nazorg uitvoering onderhoud In 2008 zijn 276 reacties van klanten ontvangen op de nazorg voor reparatieverzoeken. Het gemiddelde totaalresultaat is 7,92. Per individuele klant is het hoogste gemiddelde cijfer 10,0 en het laagste gemiddelde cijfer 3,00. Het totale gemiddelde resultaat per aspect is niet bij ieder onderdeel hoger dan 7,0. Tijdens het vierde kwartaal wordt de wachttijd die ligt tussen de melding en de uitvoering van de reparatie gewaardeerd met 6,88.
o
Resultaat preventieve onderhoudsservice Nazorg bij preventieve onderhoudsservice geeft 95 reacties te zien. Het gemiddelde totaalresultaat is 8,17. Per individuele klant is het hoogste gemiddelde cijfer 10,0 en het laagste gemiddelde cijfer 6,50. Het totale gemiddelde resultaat per aspect is bij ieder onderdeel hoger dan 7,0.
o
Resultaat nazorg bij woningaanbieding Het resultaat van de nazorg bij woningaanbieding is gebaseerd op de reactie van 332 nieuwe klanten. Het gemiddelde totaalresultaat is 7,94. Per individuele klant is het hoogste gemiddelde cijfer 10,0 en het laagste gemiddelde cijfer 3,00. Het totale gemiddelde resultaat per onderzocht onderdeel is bij ieder onderdeel hoger dan 7,0.
o
Resultaat jaarlijkse evaluatie Stichting Huurdersbelangen De jaarlijkse evaluatie met de Stichting Huurdersbelangen geeft een behoorlijk negatief beeld, hoewel het cijfer voor de algemene tevredenheid een zeven bedraagt. Voor de aspecten overleg, samenwerking, informatievoorziening en duidelijkheid van het beleid wordt minder dan het de beoogde zeven gescoord. Tijdens de contacten tussen Stichting Huurdersbelangen en Woongoed ZeeuwsVlaanderen is het resultaat van het onderzoek besproken. Verbeterpunten worden doorgevoerd door de betrokken woonconsulent.
WoonQuest Woongoed Zeeuws-Vlaanderen neemt sinds 2006 deel aan Woonquest, opgezet door Aedes, het overkoepelend orgaan van de woningcorporaties. WoonQuest heeft een systeem ontwikkeld waarin mensen hun woonwensen kenbaar kunnen maken via de woonwensenwijzer. De uitkomsten kunnen gebruikt worden bij het maken van nieuwe (bouw)plannen in de toekomst. Hiervoor is het van groot belang om voldoende respondenten te krijgen. De verschillende acties om het aantal respondenten te vergroten, hebben niet het gewenste resultaat gehad. Zelfs het samenvoegen van de respondenten van zowel collega corporatie Clavis als Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gaf niet het gewenste resultaat. Aangezien Zeeuws-Vlaanderen zijn eigen problematiek heeft die niet goed te vergelijken is met de rest van het land, konden ook op die manier geen duidelijke vergelijkende rapportages gemaakt worden. Concludeert kan worden dat deelname aan WoonQuest niet aan onze verwachtingen voldeed. Eind december is besloten tot beëindiging van de deelname.
61
V WONEN EN ZORG Senioren Woongoed Zeeuws-Vlaanderen werkt met veel zorgaanbieders samen. De aanbieders die zich met name richten op de zorg voor ouderen treden het meest op de voorgrond, omdat in de nieuwbouwcomplexen die worden gerealiseerd zij veelal een belangrijke plaats in nemen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft tal van complexen verspreid over de hele streek voor deze doelgroep. Senioren Zowel vanuit het aandachtsveld Wonen en Zorg, maar ook vanuit de primaire taak huisvesting te verzorgen voor de mensen met een laag inkomen, is deze groep belangrijk voor Woongoed ZeeuwsVlaanderen. Daar komt nog bij dat de marktsituatie zodanig is dat juist deze groep een beroep doet op de diensten van de corporatie. (Ondernemingsplan 2008-2012)
In 2008 speelden ten behoeve van en in samenwerking met zorgaanbieders, die zich richten op senioren, de volgende projecten: o Philippine – Spuikompark; o Sas van Gent – Canadalaan; o Zuiddorpe – Lindenhof; o Zaamslag – Molenhof; o Westdorpe – ’t Verlaet; o Aardenburg – Coensdike I; o Oostburg – De Burght; o Clinge – Vermeerplein; o Sint Jansteen – woonzorgcomplex met 3 groepswoningen. De projecten zijn in verschillende stadia van voorbereiding en uitvoering. Voor alle informatie zie blz. 46 t/m 54.
Andere kwetsbare groepen
Voor het huisvesten van kwetsbare groepen in Zeeuws-Vlaanderen voelt Woongoed ZeeuwsVlaanderen zich eerstverantwoordelijk. Het gaat dan over mensen met lichamelijke en verstandelijke beperkingen, ex-psychiatrische patiënten, asielzoekers, dak- en thuislozen en jongeren uit de jeugdhulpverlening. In samenwerking met instellingen die zorgen voor de begeleiding, verzorging en/of opvang van deze doelgroepen, wordt geïnvesteerd in het realiseren van goede voorzieningen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voelt zich niet verantwoordelijk voor de zorg zelf van deze groepen. Die verantwoordelijkheid ligt bij andere organisaties. Uiteraard wordt wel nauw samengewerkt met deze organisaties. In dat kader wordt de kennis van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen over deze sectoren, zowel inhoudelijk als bouw- en financieringstechnisch, vergroot. Met de drie gemeenten in het werkgebied worden afspraken gemaakt over de huisvesting van deze doelgroepen. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Ook voor de huisvesting van mensen die tot andere kwetsbare groepen horen is actie ondernomen. De volgende projecten zijn vermeldens waard: o Axel - Woonvoorziening voor mensen met een psychiatrische ziekte (Bijlokestraat); o Sas van Gent – Bolwerk (voor dezelfde doelgroep als Axel – Bijlokestraat); o Terneuzen – Foyer de Jeunesse; o Schoondijke – Okkernoot.
62
Tragel (zorgverlener voor mensen met een verstandelijke beperking) is een huurder van diverse complexen en woningen verspreid over heel Zeeuws-Vlaanderen. Ook huurt deze organisatie van ons een winkel in Oostburg. Voorts zijn veel inspanningen verricht om een groep cliënten van Tragel met gedragsstoornissen een woon/werksetting te bieden. Daarvoor hebben wij een boerderij verworven. De locatie bleek zoveel problemen met zich mee te brengen dat is afgezien van realisering van de plannen. Het pand is verkocht aan een particulier. Okkernoot, Schoondijke. Ook deze zorgaanbieder richt zich op mensen met een verstandelijke beperking. In twee complexen in Schoondijke eigendom van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zijn de organisatie en hun cliënten ondergebracht. Ook huurt Okkernoot een aantal woningen. In Axel worden enkele woningen verhuurd aan Arduin (zorgverlener voor mensen met een verstandelijke beperking die voornamelijk elders in Zeeland actief is). In Oostburg is een vorm van begeleid wonen gevestigd waar Emergis de begeleiding voor zijn rekening neemt. Het betreft mensen met een psychiatrische ziekte die in twee complexen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zijn gehuisvest. In die complexen wonen overigens ook anderen die met deze woonvorm niets van doen hebben. Ook AZZ huurt woningen voor een vorm van begeleid wonen in Axel.
63
VI HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIELE CONTINUITEIT Doelstelling Het financieel economisch beleid van de organisatie kenmerkt zich door het streven naar continuïteit van de onderneming teneinde de kerntaak optimaal uit te voeren. Solvabiliteit De continuïteit wordt gewaarborgd met een solvabiliteit van 15% met een minimum van 1x de jaarhuur. Current ratio Teneinde de betrouwbaarheid van de organisatie naar leveranciers toe te waarborgen, dient er gelijkwaardigheid te bestaan in de verhouding korte termijn activa en korte termijn passiva. Dit betekent een current ratio van 1.0. Investeringen Maatschappelijk investeren betekent dat vaak verliesgevend wordt gewerkt. Woongoed ZeeuwsVlaanderen compenseert onrendabele investeringen door winstgevende projecten uit te voeren. Maatschappelijke investeringen In 2007 is bepaald dat, gelet op de financiële uitgangspunten, er ruimte is voor investeringen waar het maatschappelijke rendement belangrijker is dan het financiële. Daarvoor is een bedrag van € 25 miljoen geoormerkt. Als periode waarin die investeringen zouden moeten plaatsvinden, is toen vijf jaar genoemd. Het bleek niet eenvoudig om in het eerste jaar 20% van dit bedrag ook daadwerkelijk te besteden. In hetzelfde jaar is de discussie over de bijdrage van alle corporaties aan de investeringen in de probleemwijken gevoerd. En kwam onverwacht het Kabinet met het voornemen voor een integrale heffing van vennootschapsbelasting bij corporaties. Deze ontwikkelingen beperken de mogelijkheid van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen om de aanvankelijk begrote maatschappelijke investeringen te doen. Vooralsnog is de begroting dan ook aangepast. Het bedrag dat nu als uitgangspunt geldt voor de periode 2008 tot en met 2012 is € 15 miljoen. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Continuïteit Uit de jaarrekening blijkt dat de continuïteit van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen niet in gevaar komt. Wel is het eigen vermogen met ongeveer 30% gedaald. Dit wordt vooral veroorzaakt door voorziene onrendabele investeringen in de volgende projecten: -
Axel, Buitenweg Philippine, woonzorg complex Sas van Gent, Canadalaan Sas van Gent, Vredestraat St. Jansteen, woonzorg complex Westdorpe, ’t Verlaet
€ 2,9 miljoen € 2,9 miljoen € 4,3 miljoen € 3,9 miljoen € 1,3 miljoen € 1,5 miljoen
Ook voor 2009 wordt een verdere terugloop van het eigen vermogen voorzien. Dit betekent dat de mogelijkheden voor (maatschappelijke) investeringen fors afnemen. Maatschappelijke investeringen De ruimte die in het ondernemingsplan is aangegeven voor maatschappelijke investeringen is inmiddels benut. Als gevolg van het visitatierapport dat in 2007 verscheen, is aanvankelijk een bedrag genoemd van € 25 miljoen dat bovenop de toen voorziene investeringen kon worden gebruikt voor maatschappelijke zaken. Zoals hierboven is aangegeven is dat bedrag in verband met de door de overheid opgelegde financiële verplichtingen, later teruggebracht tot € 15 miljoen. Verspreid over Zeeuws-Vlaanderen zijn afspraken gemaakt en zaken in gang gezet die dit bedrag ruim omvatten.
64
In de gemeente Sluis zijn toezeggingen gedaan voor de bouw van brede scholen in Breskens en Oostburg. In de gemeente Terneuzen profiteert vooral Sas van Gent van deze financiële injectie. Het project de Renaissance van Sas van Gent omvat op dit moment al een voorziene investering van circa € 40 miljoen, waarvan € 15 miljoen onrendabel. In de gemeente Hulst zijn we er eindelijk in geslaagd om de afspraken die er al jaren geleden zijn gemaakt om te komen tot een woonvoorziening voor senioren, te realiseren. Daarnaast is er structureel geld vrijgemaakt voor het bevorderen van de leefbaarheid door middel van het zogenaamde leefbaarheidfonds. Via dit fonds is er jaarlijks € 200.000 beschikbaar voor activiteiten en voorzieningen die de leefbaarheid in de kernen stimuleren. Een voorbeeld hiervan is het kortgeleden genomen besluit om voor het bevorderen van de mobiliteit op het platteland voor tenminste drie jaar een bedrag van € 100.000 per jaar beschikbaar te stellen. De geformuleerde doelstelling voor de periode 2008-2012 in het ondernemingsplan wordt daarmee gehaald. De realisering van de projecten vraagt nog enige jaren. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt berekend op basis van de product-markt-combinatie-indeling van ons bezit met inachtneming van de navolgende gehanteerde parameters: - Huurstijging
- Huurderving - Variabele lastenstijging - Disconteringsvoet - Lastenstijging onderhoud
2009: 2010 en later:
3,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % 6,00 % 3,00 %
De bedrijfswaarde van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen exclusief grond bedraagt in totaal circa € 165 miljoen. De bedrijfswaarde inclusief grond bedraagt € 184 miljoen. De rentabiliteitswaarde correctie bedraagt € 9 miljoen. De totale bedrijfswaarde van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen komt hiermee op € 193 miljoen. Hier staat tegenover een post materiële activa van € 132 miljoen per 31 december 2008. De disconteringsvoet is berekend op 6,0 %. De vermogenskostenvoet bedraagt 4,97 %. Dit betekent een positief verschil van € 61 miljoen. De waardering van de post materiële vaste activa in de jaarrekening 2008 is weergegeven tegen historische kostprijs. Financiële meerjarenprognose 2009 – 2013 De verwachting is dat het algemene bedrijfsresultaat van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in de komende jaren zal afnemen. Dit heeft te maken met de diverse projecten die in deze jaren in uitvoering komen, het uitvoeren van strategisch voorraadbeheer bij het huidig woningenbezit, de invoering van de integrale vennootschapsbelasting en het maatschappelijk investeren. Om dit te kunnen realiseren zijn externe financieringen nodig, waardoor de rentelasten fors zullen toenemen. De solvabiliteit zal op dit moment uitkomen op 11,94% in 2013. De liquiditeit is berekend door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden (current ratio). Voor 2008 is deze ratio berekend op 0,67. De norm van 1,0 wordt niet gehaald. De verwachting is dat in de jaren 2009 tot en met 2013 de liquiditeit onder deze norm blijft.
65
In een schematisch overzicht is de ontwikkeling van de diverse kengetallen als volgt: Omschrijving Financiële kengetallen (in %) Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Ontwikkeling vermogenspositie (x € 1.000) Weerstandsvermogen
2008
2009
2010
2011
2012
2013
28,34 0,67
21,60 1,07
19,34 0,98
16,18 0,84
12,59 0,61
11,94 0,31
- 37,70
- 27,41
- 13,78
- 25,00
- 41,78
- 27,09
- 7,90
- 3,31
0,21
- 0,85
- 1,69
0,53
44.266
33.245
30.151
23.537
16.392
13.488
Voor zowel de financiële meerjarenplanning als ook de bedrijfswaardeberekening is gebruik gemaakt van het programma Financiële Meerjaren Prognose (FMP) van NCCW. In FMP zijn alle uitgangspunten ingebracht. FMP genereert aan de hand hiervan een prognose en een bedrijfswaarde. Egalisatiereserve Deze is samengesteld uit de jaarlijkse BWS-bijdrage. De vrijval uit deze reserve wordt jaarlijks ten gunste van de exploitatie gebracht. Treasury statuut De risico’s ten aanzien van de financiering worden periodiek beoordeeld. De corporatie beschikt over een treasurystrategie, een (meer)jarenplan en een treasurystatuut. Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de leningenportefeuille. In het treasurystatuut is o.a. vastgelegd de wijze en verdeling van: a. langlopende en kortlopende termijn beleggingen b. lange en korte termijn financieringen c. renterisicobeheer d. liquiditeitsbeheer Beheersing renterisico’s In het boekjaar werden verdere inspanningen gedaan om een zodanige vervalkalender te creëren dat per jaar niet meer dan 10 % van het lange vreemde vermogen geherfinancierd moet worden, dan wel voor renteconversie in aanmerking komt. Ingevolge voorwaarden die in het verleden door het Ministerie bij herfinanciering van rijksleningen gesteld zijn, blijkt dit voornemen niet helemaal uitvoerbaar. Maatschappelijk rendement Er is een bedrag van € 2 miljoen gestort in het Woon Investerings Fonds. Dit fonds voorziet in de financieringsbehoeften van die corporaties waarvan de financiële positie minimaal 5 jaar lang onder het gemiddelde van de sector ligt en die nog volkshuisvestelijke taken hebben die van directe volkshuisvestelijke waarde zijn. Aan deze corporaties wordt een lening beschikbaar gesteld tegen aantrekkelijke condities en een aantrekkelijk tarief.
66
Vereniging van Eigenaren Woongoed Zeeuws-Vlaanderen beheert de administratie van 6 Verenigingen van Eigenaren: - “VVE de Welstede”, bestaande uit 11 koopwoningen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 10/300 ( 3,34 %) - “VVE Toren van Bourgondië”, bestaande uit 10 koopwoningen en 14 huurwoningen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 1.434/2.748 ( 52,19 %) - “VVE Lovendieke”, bestaande uit 10 koopwoningen en 15 huurwoningen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 371/624 (59,46 % ) - “VVE KWL”, bestaande uit 12 koopwoningen en 24 huurwoningen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 2.352/4.434 ( 53,05 %) - “VVE Hooge Platen”, bestaande uit 9 koopwoningen, 7 bedrijfsruimten, 69 huurwoningen en 1 verzorgingstehuis Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 6.240/8.228 (75,84%) - “VVE De Bolder”, bestaande uit 6 koopwoningen en 12 huurwoningen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 48/72 (66,61%) Voor deze administratieve taken ontvangt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen jaarlijks een beheervergoeding. Verbindingen Verbindingen met andere rechtspersonen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is geen verbindingen met andere organisaties aangegaan. Minderheidsbelang CV Cité Op 21 april 2005 vond de oprichtingsvergadering plaats van de CV Cité. Stadswonen heeft voor dit project medefinanciers gezocht en de bedragen die de vennoten (waaronder Woongoed Zeeuws-Vlaanderen) inbrengen worden beschouwd als matching. De deelnemende corporaties willen studentenkamers in Rotterdam realiseren en het CV Cité project biedt daartoe een zakelijk en maatschappelijk verantwoorde mogelijkheid. CV Cité brengt de doorstroming in Rotterdam op gang waarmee studentenkamers (ook voor Zeeuwse studenten) vrijkomen. Er is afgesproken dat de Zeeuwse vennoten per geïnvesteerde € 1 miljoen het recht krijgen om ieder jaar vijf namen van Zeeuwse studenten aan Stadswonen door te geven. Deze personen krijgen dan voorrang in het woonruimteverdelingssysteem. Het vermogen dat door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is ingebracht bedraagt € 2 miljoen. -
-
-
-
-
67
Aard van verbinding Het doel is de doorstroming van de studentenhuisvesting te bevorderen door afgestudeerde studenten aan betaalbare huisvesting te helpen. Hierdoor komen studentenkamers vrij voor instroming van nieuwe studenten. Eigen vermogen en jaaromzet van CV Cité Het totale Eigen Vermogen bedraagt € 20 miljoen. De jaaromzet is nihil ten gevolge van het niet in exploitatie zijn van de complexen. Financieel belang CV Cité en reden van deelname De deelname bedraagt € 2 miljoen in verband met matching. Financiële omvang van kernactiviteiten en nevenactiviteiten Wanneer het complex volledig in exploitatie is, zal de omvang van de huuropbrengsten het eerste jaar rond de € 3,2 miljoen bedragen. Toelichting beperking financiële risico’s Het betreft een CV waardoor het risico beperkt blijft tot bedrag van deelname. Waarderingsgrondslag CV Cité. De waardering is op nominale waarde van het gestorte kapitaal onder toepassing van netto vermogenswaarde. Bestuurlijke betrokkenheid Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een stille vennoot die geen beherende activiteiten uitvoert.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft besloten zich terug te trekken uit de cv. Nieuwe prioriteiten maken dit besluit noodzakelijk. De afwikkeling van dit besluit (verkoop van het aandeel aan Stadswonen) vindt in 2009 plaats. Minderheidsbelang CV Partners Uithof III Op 9 februari 2005 vond de oprichtingsvergadering plaats van CV Partners Uithof III. De Stichting Sociale Huisvesting Utrecht heeft voor het project ‘Casa Confetti’ medefinanciers gezocht en de bedragen die de vennoten (waaronder Woongoed Zeeuws Vlaanderen) inbrengen worden beschouwd als matching. De deelnemende corporaties willen studentenkamers in Utrecht realiseren met als doel het tekort aan studentenkamers op te heffen en CV Partners Uithof III biedt daartoe een zakelijk en maatschappelijk verantwoorde mogelijkheid. Het project ‘Casa Confetti’ brengt de doorstroming in Utrecht op gang waarmee studentenkamers (ook voor Zeeuwse studenten) vrijkomen. Het vermogen dat door Woongoed Zeeuws Vlaanderen wordt ingebracht bedraagt € 2 miljoen. In 2006 is 25% van de kapitaaldeelname gestort. In 2007 werd 50% gestort en in 2008 wordt de laatste 25% gestort. Aard van verbinding Het doel is het opheffen van het tekort aan studentenhuisvesting. Eigen vermogen en jaaromzet van CV Partners Uithof III Het totale Eigen Vermogen bedraagt € 25 miljoen. De jaaromzet is nihil ten gevolge van het nog in aanbouw zijn van de complexen. Financieel belang CV Partners Uithof III en reden van deelname De deelname bedraagt € 2 miljoen in verband met matching. Financiële omvang van kernactiviteiten en nevenactiviteiten Wanneer het complex volledig in exploitatie is, zal de omvang van de huuropbrengsten het eerste jaar rond de € 930.000 bedragen. Toelichting beperking financiële risico’s Het betreft een CV waardoor het risico beperkt blijft tot bedrag van deelname. Waarderingsgrondslag CV Partners Uithof III De waardering is op nominale waarde van het gestorte kapitaal onder toepassing van netto vermogenswaarde. Bestuurlijke betrokkenheid Woongoed Zeeuws Vlaanderen is een stille vennoot die geen beherende activiteiten uitvoert. Samenwerking met collega’s in de regio Ook in het afgelopen jaar is er op directie- en managementniveau regelmatig overleg geweest tussen de in Zeeuws-Vlaanderen gevestigde corporaties. Dit overleg heeft onder meer geleid tot enkele gezamenlijke activiteiten (o.a. jaarlijkse huurverhoging).
68
VII LEEFBAARHEID Doelstelling Het realiseren van een door de bewoners als plezierig ervaren woning en woonomgeving. De kwaliteit en het comfort van de woning zelf bepalen niet alleen het prettig wonen van onze klanten, ook de leefomgeving is van grote invloed op het woongenot. De realiteit van veel van onze huurders is dat ze in kleine kernen wonen met weinig of geen voorzieningen op het terrein van winkels, zorg en welzijn. Het gebrek aan dit soort voorzieningen zet de leefbaarheid in deze kernen onder druk. (Ondernemingsplan 2008-2012)
In ons ondernemingsplan constateren we dat leefbaarheid een containerbegrip is dat voor velerlei uitleg vatbaar is. Om dit toch concreter te maken noemen we daarin thema’s die het woongenot van onze klanten mede bepalen. Daarbij kunnen we denken aan overlastsituaties. Onze buurtbeheerders zijn vaak zichtbaar aanwezig in de dorpen waar wij woningen hebben. Zij spreken mensen aan op onjuist gedrag. Roepen jongeren tot de orde maar motiveren ook mensen om door te gaan met de vele goede dingen die gebeuren. Zij leggen contacten met andere instanties en politie. Er is aandacht voor de tuinen en men bemiddeld bij conflicten tussen buren. Uitgangspunt is om de situatie voor alle partijen aanvaardbaar te houden. Het kan ook gebeuren dat er geen oplossingen meer zijn en dat de rechter moet worden ingeschakeld om tot uitzetting te komen van huurders die te ver over de schreef gaan en de buren het leven onmogelijk maken. In 2008 deed zich die situatie twee maal voor. In beide gevallen concludeerde de rechter dat de eis van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gerechtvaardigd was. Als we mensen aanspreken moeten we ook onszelf tot het uiterste inspannen om de buurt leefbaar te houden. Dat betekende in 2008 in diverse gevallen dat Woongoed ZeeuwsVlaanderen opdracht gaf om vuil van achterpaden weg te halen, ruimten in complexen schoon te maken etc. Veiligheid Woongoed Zeeuws-Vlaanderen vindt het belangrijk dat haar klanten zich in en rondom hun woningen veilig voelen. De corporatie investeert in veiligheidsmaatregelen in en rond de woningen, zoals verlichting en rookmelders. De mogelijkheden voor aanbrengen van verlichting op achterpaden wordt in 2008 onderzocht. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voldoet aan de eisen die door het BBSH worden gesteld. Zo gauw het op zaken van openbare orde aankomt, voelen wij ons niet eerstverantwoordelijk en zijn andere partijen als politie en gemeente aan zet. (Ondernemingsplan 2008-2012)
In dat kader zijn er contacten geweest met buurtbewoners over het aanbrengen van verlichting in achterpaden. Dat project is niet van de grond gekomen. Wij boden aan om op kosten van de corporatie een lamp op te hangen. De energie zou dan moeten komen vanuit de woning/berging en voor rekening van de huurder. Dit bleek veelal een te groot obstakel. Voor 2009 is opnieuw actie aangekondigd om nogmaals te bezien of er toch mogelijkheden zijn. Sociale cohesie Sociale cohesie of sociale samenhang betekent de situatie waarin buren een beroep op elkaar kunnen doen als dat nodig is. Om elkaar te helpen, om een boodschapje te doen, om de vuilnisbak buiten te zetten, om elkaar te durven aan spreken op overlast en dit samen op te lossen, enzovoorts. Om sociale cohesie te kunnen bereiken, moeten mensen elkaar in ieder geval kennen en durven aanspreken als dat nodig is. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ziet het als haar eerstverantwoordelijke taak om te stimuleren dat haar huurders elkaar kennen en durven aanspreken. Dat daar ook sociale cohesie uit voortkomt zoals hierboven beschreven, kan Woongoed Zeeuws-Vlaanderen echter niet garanderen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wil wijk- en dorpsraden stimuleren dat zij nieuwe bewoners wegwijs maken in de wijk of kern. Ook medewerkers van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen spelen hierin een rol. Er is een plan waarin is aangegeven wat die rol inhoudt. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen spreekt bewoners van een buurt aan op hun eigen verantwoordelijkheid waar het gaat om het creëren van een goede woonomgeving. (Ondernemingsplan 2008-2012)
69
Hiervoor is aangegeven op welke wijze dat plaatsvindt. Ook het bevorderen van activiteiten in buurten en dorpen is een belangrijk onderdeel van het bevorderen van de sociale cohesie. Hierna wordt daar verder op ingegaan. Combinaties van wonen, zorg en welzijn Het beleid van de overheid is erop gericht dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen onderschrijft dit beleid. Voor de zelfstandigheid van senioren is echter meer nodig dan enkel een geschikte woning. Gezien de kleine schaal van het grootste deel van de veertig kernen waarin Woongoed Zeeuws-Vlaanderen actief is, is het niet haalbaar om overal combinaties van wonen, zorg en welzijn te realiseren. Daarom onderzoeken Woongoed ZeeuwsVlaanderen en ZorgSaam in hoeverre investeringen in de mobiliteit van senioren tot de gewenste oplossingen kunnen leiden. Daarbij wordt uitgegaan van de gedachte dat als het onmogelijk is om allerlei (welzijns)voorzieningen naar de senioren toe te brengen, senioren in staat moeten worden gesteld om naar die (welzijns)voorzieningen toe te gaan. Op het moment dat zij in kleine kernen wonen, waar geen voorzieningen zoals winkels, dienstverlening en welzijnsactiviteiten aanwezig zijn, dan zou er vervoer georganiseerd moeten worden naar plekken waar dat wel het geval is. De resultaten van het onderzoek naar mobiliteits- en gemaksdiensten voor senioren zijn bekend op 1 maart 2008. Daar waar de schaal van de woonkern het toelaat, heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen woonzorgcomplexen gerealiseerd en zal dat blijven doen. Het spreekt voor zich dat er naast het wonen niet alleen aandacht is voor voldoende zorgvoorzieningen, maar zeker ook voor de aanwezigheid van welzijnsdiensten. (Ondernemingsplan 2008-2012)
Het onderzoek naar mobiliteit en gemaksdiensten heeft geleid tot een excursie met vertegenwoordigers van diverse gemeentelijke-, zorg- en welzijnsorganisaties alsmede collega corporaties naar Friesland (Tryn Walden). Er blijkt te weinig eenduidigheid in de behoefte aan (gemaks)diensten om dat op enige schaal in de streek uit te zetten. Datgene wat in het project dat is bezocht op het gebied van mobiliteit is bereikt, is mede aanleiding geweest om daar meer werk van te maken. Het was de bedoeling om daarover tijdens een symposium in het verslagjaar een onderzoek te presenteren. Dat is niet gelukt. Het symposium is begin maart 2009 gehouden. Er blijkt wel veel behoefte om tot oplossingen te komen met betrekking tot de mobiliteit in ons werkgebied.
70
Overige thema’s die met leefbaarheid te maken hebben Op andere taakvelden zijn andere partijen eerstverantwoordelijk. Soms voelt Woongoed ZeeuwsVlaanderen zich echter ook medeverantwoordelijk, omdat het taakvelden betreft die invloed hebben op het plezierig wonen van klanten. Daar waar medeverantwoordelijkheid wordt gevoeld, wordt in ieder geval een actieve, signalerende en doorverwijzende rol vervuld naar partijen die eerstverantwoordelijk zijn. Dit is echter nog niet voldoende. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wil bovendien een bijdrage leveren aan concrete voorstellen van andere partijen. Dat kan in de vorm van het bouwen en beheren van vastgoed, het organiseren van diensten of door middel van een financiële bijdrage. Als eerstverantwoordelijke partijen op dat gebied hun verantwoordelijkheid niet of onvoldoende nemen, dan wijst Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hen hierop en probeert die partijen te activeren. Zo nodig wordt zelfs tijdelijk de regie genomen om tot gezamenlijke oplossingen te komen. Enkele voorbeelden van taakvelden waarop Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich medeverantwoordelijk voelt en hoe en de wijze waarop daaraan invulling wordt gegeven, zijn: • Onderwijsvoorzieningen: Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is medeverantwoordelijk voor het realiseren van brede scholen in de regio. Haar rol betreft hier het bouwen van onderwijsvastgoed. Dat deze maatschappelijke investeringen niet altijd rendabel zijn, wordt in voorkomende gevallen op de koop toe genomen. Uitgangspunt is een sluitende exploitatie. • Datzelfde geldt voor welzijnsvoorzieningen: Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voelt zich medeverantwoordelijk voor het realiseren van goede welzijnsvoorzieningen. Haar rol betreft het bouwen van welzijnsvastgoed. • Winkelvoorzieningen: voor de leefbaarheid van kleine kernen kan het van groot belang zijn om een winkelvoorziening te handhaven. De rol van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen kan hier betreffen het bouwen of beheren van winkelvoorzieningen. De exploitatie van een dergelijke voorziening is geen zaak van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. • Werkgelegenheid: Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voelt zich medeverantwoordelijk voor werkgelegenheidsvoorzieningen. Haar rol ligt dan voornamelijk in deelname (ook financieel) aan streekpromotie en acquisitie. Vanzelfsprekend wordt de verantwoordelijkheid genomen als er voor nieuwe groepen woonruimte nodig is. • Netwerk: Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is actief in netwerken op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Het uitwisselen van gegevens waardoor kwetsbare bewoners een zo adequaat mogelijk aanbod van hulp- en dienstverlening krijgen, is essentieel. Uiteraard worden de geldende privacy beschermingsprotocollen en –regels volledig gerespecteerd. (Ondernemingsplan 2008-2012)
In dat kader zijn verschillende projecten te noemen waarin Woongoed Zeeuws-Vlaanderen blijk geeft van de maatschappelijke betrokkenheid. o Aardenburg – Coensdike II (organisch groeien); o Aardenburg – Haven; o Breskens – brede school; o Oostburg – brede school; o Onderzoek naar de leefbaarheid in de kernen van en in samenwerking met de gemeente Sluis; o IJzendijke – multifunctioneel centrum / zwembad; o Zaamslag – Molenhof; o Zuiddorpe – Lindenhof; o Sas van Gent – De Renaissance; o Clinge – Vermeerplein; o Lamswaarde – Achterstraat; o Vogelwaarde – versterken dorpscentrum. Wij zijn van meet af aan sterk betrokken bij de promotie van de regio. In 2008 is de promotie concreet geworden in deelname aan de emigratiebeurs met een stand van ZeeuwsVlaanderen.
71
Ondersteuning initiatieven Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ondersteunt initiatieven die de leefbaarheid bevorderen. Daar waar keuzes moeten worden gemaakt, ondersteunt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bij voorkeur initiatieven van groepen van bewoners. De corporatie heeft hiervoor een leefbaarheidsbudget beschikbaar om initiatieven van (formele) bewonersgroepen te ondersteunen die ten doel hebben de leefbaarheid van kernen en wijken te bevorderen. Ook initiatieven met een Zeeuws-Vlaams breed karakter kunnen een beroep doen op dit fonds. Dit budget bedraagt jaarlijks € 200.00,00. Door middel van een folder zal bekend worden gemaakt voor welke doelen en onder welke voorwaarden groepen gebruik kunnen maken vanuit dit fonds. (Ondernemingsplan 2008-2012)
In 2008 zijn uit het leefbaarheidfonds bijdragen verstrekt van in totaal € 170.870. Een greep uit de projecten en activiteiten die mede door een bijdrage vanuit dit budget mogelijk zijn gemaakt: o o o o o o o o o o o o
Kampeer- en speelmateriaal voor de jeugdraad Zuiddorpe; Onderzoek naar gemaksdiensten/mobiliteit voor senioren in samenwerking met Prosano; Skatebaan Hoek; Ontmoetingsplein Westdorpe; Sportontmoetingsplek Clinge; Haalbaarheidstudie multifunctioneel centrum/zwembad IJzendijke; Beschikbaar stellen ruimte voor computerclub voor senioren in Breskens; Huisvesting voor ideële organisatie op het gebied van jeugd en gezin; Permanente exposities in seniorencomplexen; Buurtbemiddelingsproject gemeente Terneuzen; Diverse activiteiten in nagenoeg alle dorpen in Zeeuws-Vlaanderen; Kunstkring St. Anna ter Muiden en Kunst routes in Graauw en omgeving en in West Zeeuws-Vlaanderen.
Maatschappelijk rendement Hiervoor is verschillende keren de term maatschappelijke investeringen gebruikt. Dat zijn in de regel investeringen die financieel economisch niet rendabel zijn. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een maatschappelijk ondernemer met als eerste taak het renoveren, slopen en nieuw bouwen van woningen en woongebouwen en maatschappelijk vastgoed. Hiervoor is aangegeven dat ook die problemen die niet direct te maken hebben met de woningen en gebouwen, maar het plezierig wonen kunnen verhinderen punt van aandacht zijn. Daarom wordt ook geïnvesteerd in projecten die het welbevinden van de doelgroepen van beleid bevorderen. De mate waarin Woongoed Zeeuws-Vlaanderen daarin slaagt, is het maatschappelijk rendement. (Ondernemingsplan 2008-2012)
72
VII RAPPORT VAN BEVINDINGEN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
73
74
75
76
ACCOUNTANTSVERKLARING BIJ DE JAARREKENING
77
78
79
JAARREKENING 2008
80
BALANS PER ACTIVA VASTE ACTIVA
Ref.
31 december 2008 €
31 december 2007 €
Renteverzekering
IV.1
0
261.612
Materiële vaste activa: Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
IV.2 IV.2.1 IV.2.2 IV.2.3
131.835.297 4.088.761 4.111.754
128.850.236 3.304.158 4.246.045
140.035.812
136.400.439
Financiële vaste activa: Te vorderen BWS Deelnemingen Leningen u.g. Beleggingen Latente belastingvordering Totaal financiële vaste activa
IV.3 IV.3.1 IV.3.2 IV.3.3 IV.3.4 IV.3.5
563.667 4.000.000 1.114.608 1.000.000 1.079.000 7.757.275
846.989 3.500.000 1.067.354 1.000.000 0 6.414.343
6.556.121
5.684.454
430.834 9.965 495.227 402.445 506.855 1.845.326
462.448 85.198 54.428 134.157 932.048 1.668.279
7.176
951.037
156.201.710
151.380.164
Immateriële vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden:
IV.4
Vorderingen: Huurdebiteuren Gemeenten/Rijk Belastingvordering Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
IV.5 IV.5.1 IV.5.2 IV.5.3 IV.5.4 IV.5.5
Liquide middelen:
IV.5.6
TOTAAL
81
31 DECEMBER 2008 PASSIVA EIGEN VERMOGEN
Ref. IV.6
Overige reserves:
Voorzieningen Voorziening onrendabele top nieuwbouw Latente belastingverplichting
IV.7 IV.7.1 IV.7.2
Totaal voorzieningen Langlopende schulden: Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
IV.8 IV.8.1 IV.8.2
Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden: Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Gemeenten/Rijk Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
IV.9 IV.9.1 IV.9.2 IV.9.3 IV.9.4 IV.9.5
31 december 2008 €
31 december 2007 €
44.266.368
63.720.114
16.166.712 169.000
983.902 0
16.335.712
983.902
81.997.439 1.020.825
67.778.635 996.435
83.018.264
68.775.070
1.452.706 5.100.325 0 769.804 5.258.531
0 3.031.095 1.266 566.015 14.302.702
12.581.366
17.901.078
156.201.710
151.380.164
82
WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2008 Ref. BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Servicecontracten Vrijval egalisatiereserve BWS Overige bedrijfsopbrengsten Waardeveranderingen materiële vaste activa Verkoopopbrengsten onroerende goederen
V.1 V.2 V.3 V.4 V.5 V.6
2008 €
2007 €
26.567.656 501.580 9.702 334.412 0 366.589 0 3.795.105
26.353.430 506.761 126.321 257.848 645.005 198.309 0 2.869.228
31.575.044
30.956.902
V.8
5.912.591
5.916.510
V.9
224.576
2.862.724
29.333 3.368.951 983.014 15.641.957 22.103.198
16.127 3.234.148 1.115.772 8.424.372 5.394.549
48.263.620
26.964.202
- 16.688.576
3.992.700
240.438 4.356.407
361.476 3.997.475
- 20.804.545
356.701
1.350.799
54.428
-19.453.746
411.129
V.7
Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
V.10 V.11 V.12 V.13 V.14
Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
V.15 V.16
COMMERCIEEL RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING BELASTINGEN Vennootschapsbelasting
JAARRESULTAAT NA BELASTING
83
V.17
V. KASSTROOMOVERZICHT (x 1000) Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Mutatie egalisatierekening / voorzieningen Afschrijvingen / waardemutaties
2008
2007
- 16.689
3.943
15.352 6.399
- 2.065 8.829 5.062
Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Kortlopende schulden
Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde belasting naar de winst
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
- 1.356
7.739
9.351 361 -3.948 54
- 2.765
- 3.533
4.974
5.818
- 2.530 592
- 10.679 906
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten financiële vaste activa Uitgaven financiële vaste activa Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden
2.677
240 - 4.356 1.351
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa
- 1.585 229
- 1.049 3.726
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
10.707
- 9.773
- 1.938
87 - 1.067 2.503 - 7.373
283 - 1.626 17.325 - 12.127 3.855
- 5.850
- 944
- 1.970
84
IV TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2008 WAARDERINGSGRONDSLAGEN EN GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING De grondslagen voor waarderings- en resultaatbepaling zijn ontleend aan de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, waarin Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is verwerkt. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder toepassing van de minimumwaarderingsregel, c.q. nominale waarde, tenzij anders vermeld. De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De overige posten zijn opgenomen voor de nominale waarde voor zover niet anders vermeld. Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn in acht genomen. Winsten zijn verantwoord voor zover gerealiseerd, verliezen zijn opgenomen in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Ontvangsten en uitgaven zijn aan het jaar toegerekend waarin de activiteiten plaatsvonden.
WAARDERINGSGRONDSLAGEN Immateriële vaste activa Renteverzekering Besloten is om de renteverzekering in 2008 ten laste van het resultaat te brengen. Materiële vaste activa Onroerende goederen in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De grond is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Complex-indeling De complex-indeling in Product-Markt-Combinaties is gebaseerd op geografische ligging en ouderdom, omdat deze classificatie in het woningbeheer belangrijke van elkaar afwijkende financiële consequenties voor de waardering van het actief heeft. Bedrijfswaardeberekening De bedrijfswaarde van de onroerende goederen in exploitatie bedraagt per ultimo 2008 € 165 miljoen, exclusief waarde grond en Rentabiliteitswaarde correctie. Bij deze bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
-
huurstijging
-
huurderving variabele lastenstijging lastenstijging onderhoud disconteringsvoet
85
2009 2010 e.v.
2008 3,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % 3,00 % 6,00 %
2007 2,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % 3,00 % 6,00 %
Onroerende goederen in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een eventueel bijzondere waardevermindering. Indien een bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Onroerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Financiële vaste activa Te vorderen BWS De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) 1992 worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo. Langlopende belegde geldmiddelen De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en obligaties die tot de vervaldag zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. Transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-enverliesrekening. Deelneming Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Deze minderheidsbelangen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Vlottende activa Voorraden De aanwezige voorraden in de servicebussen evenals de kantoorvoorraad worden gewaardeerd tegen de laatste inkoopprijs. De voorraad grond en de voorraad koopwoningen zijn gewaardeerd tegen kostprijs, eventueel vermeerderd met bouwrente. De voorraad onderhanden werk koopwoningen is gewaardeerd tegen de werkelijke bouwkosten verminderd met de reeds in rekening gebrachte termijnen. Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde onder aftrek van de nodig geachte afwaardering wegens oninbaarheid.
86
Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investeringen toe te rekenen ontvangsten. Latente belastingenvorderingen- en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indient dit noodzakelijk is, een voorziening wegens oninbaarheid in mindering gebracht.
87
RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt, waar mogelijk, de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Bedrijfsopbrengsten Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren, exclusief de vergoedingen voor levering van zaken en diensten, na aftrek van huurderving. Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto huurprijs) voor leveringen van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Servicecontracten Het betreft hier de opbrengsten van servicecontracten aan ex-huurders van ons die hun huurwoning hebben gekocht alsmede de opbrengsten van tuincontracten aan huurders. Tevens is hier ondergebracht het service-onderhoudspakket aan huurwoningen. Overheidsbijdragen Hieronder worden zowel de toerekening van overheidsbijdragen op basis van de egalisatierekeningen BWS als de overheidsbijdragen uit hoofde van andere subsidieregelingen verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder wordt onder andere de opbrengst wegens de reguliere verkoop van huurwoningen, het afsluiten van nieuwe huurcontracten en de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord. Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa wordt gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Erfpacht De jaarlijkse canons hiervoor zijn onder deze post opgenomen. De looptijd varieert van 40 tot 70 jaar. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen, salarissen en de sociale lasten met betrekking tot de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. De pensioenregeling, welke is geregeld in de CAO Woondiensten, is ondergebracht bij SPW (Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties). De regeling wordt uitgevoerd door Cordares. De regeling kwalificeert als een toegezegde pensioenregeling. Woongoed ZeeuwsVlaanderen is bij een eventueel tekort niet verplicht om een aanvullende bijdrage te doen anders dan hogere toekomstige premies.
88
Lasten onderhoud Hieronder vallen alle kosten van zowel klein en groot onderhoud, alsmede de kosten voor het strategisch voorraadbeheer. Overige bedrijfslasten Onder deze post zijn alle overige bedrijfslasten verantwoord. Financiële baten en lasten Rentebaten Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito’s, verstrekte geldleningen en overige liquide middelen verantwoord. Rentelasten Onder deze post zijn zowel de rentelasten met betrekking tot de schulden als de toegerekende rente aan de egalisatierekeningen opgenomen. Buitengewone baten en lasten Dit betreft uitsluitend die baten en lasten welke niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen, van incidentele aard zijn en door de grootte van de betreffende posten het inzicht in de normale baten en lasten zouden verstoren, indien deze tot het normale bedrijfsresultaat zouden worden gerekend. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woongoed Zeeuws-Vlaanderen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
89
Financiële instrumenten Marktrisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen schat de risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa marginaal in. Valutarisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Kredietrisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft geen significante concentraties van kredietrisico en maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Woongoed Zeeuws-Vlaanderen maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
90
VASTE ACTIVA IV.1 IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Renteverzekering Saldo op 1 januari 2008 Afboeking Afschrijvingen Saldo op 31december 2008
€ €
261.612 261.612 0 0
€ €
183.226.383 -2.862.724 -51.513.423 128.850.236
€ €
-224.576 1.234.562 8.197.978 -516.701 -5.706.202 2.985.061
€ €
182.571.898 0 -50.736.601 131.835.297
IV.2 MATERIËLE VASTE ACTIVA: IV.2.1 Onroerende goederen in exploitatie: Stand per 1 januari 2008 Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen Afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2008 Mutaties in boekwaarde: Waardeveranderingen Investeringen Nieuwbouw Desinvesteringen door sloop en verkoop Afschrijvingen
Stand per 31 december 2008 Aanschaffingswaarde Waardeveranderingen Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2008
91
Bedrijfswaarde van de vaste activa Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt: (x € 1.000) Bedrijfswaarde uit de jaarrekening 2007 Waarde grond Rentabilteitswaardecorrectie BW 2007 excl. grond en rentabiliteitswaardecorrectie Autonome ontwikkeling - effect 1 jaar opschuiven Voorraadmutaties - verkoop - sloop - nieuwbouw - huurverhoging/huurharmonisatie
219.554 -18.431 -6.560 194.563
-1.944
-2.478 -304 8.589 7.363 13.170
Parameterwijzigingen - levensduurwijziging - huurstijging - inflatie/lastenstijging - discontovoet
-4.043 2.648 2.292 0 897
Niveauwijzigingen - onderhoudsuitgaven - overige exploitatie-uitgaven - verkoop en sloop - verbeteringen - bedrijfslasten - investeringen worden meegerekend vanaf de helft van het jaar in plaats van het begin van het jaar - overig
-19.934 3.053 1.000 -30.308 -317
4.562 183 -41.761
Waarde grond Rentabilteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde ultimo 2008
18.970 9.057 192.952
92
IV.2.2 Onroerende goederen in ontwikkeling: Boekjaar
Voorgaand Boekjaar
Het betreft de volgende projecten: Aardenburg – Coensdike Aardenburg – Rabobank Axel – Buitenweg Axel – Sociaal Pension Breskens – Brede school Graauw – nieuw bestemmingsplan IJzendijke – Multifunct.centrum/Zwembad Kloosterzande – Antonius Lamswaarde – Achterstraat Oostburg – De Burght Philippine – Woonzorgcomplex Sas van Gent – Bolwerk Sas van Gent – Canadalaan Sas van Gent – Malotauxstraat Sas van Gent – Vredestraat Sluis – J.v.Dalestraat/1Novemberstraat St.Jansteen – Woonzorgcomplex St.Jansteen – Rabobank Vogelwaarde – Zorgwoningen Westdorpe – ’t Verlaet Zaamslag – Molenhof
€ €
6.597 0 0 0 35.110 0 7.021 411.281 0 885.094 0 0 0 0 0 376.880 0 1.596.926 0 0 769.852 4.088.761
€ €
6.356 4.973 71.143 540.321 35.110 182.000 0 343.369 468.341 600.510 131.227 112.749 12.495 112.332 6.098 0 601.254 13.566 30.991 158 31.165 3.304.158
Voor het verloop wordt verwezen naar de ‘voorzieningen op onrendabele top’, de ‘bedrijfslasten’ en de ‘voorraad onderhanden werk’. IV.2.3 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie: Omschrijving KantoorKantoorVervoergebouw inventaris middelen
Computer
TOTAAL
31 december 2007 Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijving
4.152.282
392.409
27.828
140.678
4.713.197
301.958
85.359
21.428
58.407
467.152
3.850.324
307.050
6.400
82.271
4.246.045
Investeringen/des-investeringen 2008 Afschrijving 2008
-388.868
13.928
108.746
338.291
72.097
112.482
47.698
4.646
41.562
206.388
Totaal mutaties
-501.350
33.770
104.100
296.729
134.291
3.651.199 302.225
406.337 133.057
136.574 26.074
478.969 99.969
4.673.079 561.325
3.348.974
273.280
110.500
379.000
4.111.754
30 jaar
10 jaar
5 jaar
3 of 4 jaar
Boekwaarde januari 2008
31 december 2008 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde Afschrijvingstermijn
De desinvestering betreft de verkoop van het kantoorgebouw in Breskens.
93
Verzekering De onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn als volgt verzekerd: Omschrijving Verzekerd bedrag Laatste wijziging Omschrijving verzekering
Kantoorgebouwen Kantoorinventarissen
6.098.185 831.500
Computerverzekering Reconstructieverzekering CAR-verzekering
1.006.500 500.000 7.125.998
01-01-2008 Uitgebreide opstal 01-01-2008 Uitgebreide dekking gevaren/ gebeurtenissen 01-01-2008 Verzekering hardware 01-01-2008 Verzekering software - bestanden 01-01-2008 Verzekering lopende projecten
Zekerheden Voor de als zekerheid aan leningen verbonden materiële vaste activa, wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Fiscaliteit De fiscale waarde per 31 december 2008 bedraagt circa € 250 miljoen. Voor dit verschil is geen latentie gevormd. Dit heeft twee redenen: 1) op korte en middellange termijn vindt geen verrekening plaats als gevolg van duurzame exploitatie; 2) wanneer er geen sprake is van duurzame exploitatie wordt verondersteld dat er een vervangingsreserve zal worden gevormd.
94
IV.3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Te vorderen Deelnemingen Langlopende Belegging Latente BWS belegde Belasting geldleningen Vordering u.g. 1 januari 2008 Boekwaarde
846.989
3.500.000
1.067.354
1.000.000
0
Mutaties 2008 Investeringen Afschrijvingen/aflossingen Dotatie beginbalans Overige mutaties
0 283.322 0 0
500.000 0 0 0
47.254 0 0 0
0 0 0 0
0 0 1.106.000 - 27.000
Totaal mutaties
283.322
500.000
47.254
0
1.079.000
31 december 2008 Boekwaarde
563.667
4.000.000
1.114.608
1.000.000
1.079.000
IV.3.1 Te vorderen BWS Boekjaar
De vorderingen per complex zijn als volgt: 9 woningen Westdorpe 21 woningen Axel 86 woningen Axel 9 woningen Clinge/St. Jansteen 6 woningen Koewacht 27 woningen Oostburg 85 woningen Aardenburg 21 woningen IJzendijke
€ €
Voorgaand boekjaar
0 0 88.107 15.367 29.801 116.549 122.385 191.458 563.667
€ €
68.608 151.326 118.902 18.099 32.433 124.699 130.942 201.980 846.989
Het rijk heeft besloten om tot verplichte afkoop over te gaan van de nog verschuldigde geldelijke steun die op grond van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) voor de jaren 1992 t/m 1994 is toegekend. Voor de gemeente Terneuzen betreft dit de complexen KWSH00012, De Witte Leeuw 18 t/m 26 (even) te Westdorpe en KWSH00018, Van Halewijnstraat 2, 4, 6, 10 t/m 44 (even) te Axel. De komende jaren zullen meerdere complexen worden afgekocht. IV.3.2 Deelnemingen CV Cité Casa Confetti
€ €
2.000.000 2.000.000 4.000.000
€ €
In 2008 heeft er een laatste storting plaatsgevonden van € 500.000 voor het project Casa Confetti.
95
2.000.000 1.500.000 3.500.000
Boekjaar
IV.3.3 Langlopende belegde geldmiddelen leningen u.g WIF Hypotheek dorpshuis Terhole
IV.3.4 Beleggingen WIF
Voorgaand boekjaar
€ €
1.000.000 114.608 1.114.608
€ €
1.000.000 67.354 1.067.354
€ €
1.000.000 1.000.000
€ €
1.000.000 1.000.000
IV.3.5 Latente belastingvordering Als gevolg van het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de leningenportefeuille is tegen het nominale belastingtarief van 25 % een actieve latentie gevormd. Het waarderingsverschil per 31 december 2008 bedraagt circa € 4,3 miljoen (fiscaal gunstiger). Overige Ter financiering van nieuwbouwcomplexen zijn kapitaalmarktleningen aangetrokken met borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW) voor een bedrag van € 80.611.242. Ten behoeve van borging van het vermogen door het waarborgfonds, dient een obligo te worden aangehouden van 2,5 % van de hoofdsom van de door het WSW gewaarborgde leningen.
96
VLOTTENDE ACTIVA Boekjaar
IV.4 VOORRADEN Voorraad gebouwen/grond voor verkoop: Voorraad grond voor verkoop: Voorraad gebouwen voor verkoop: Voorraad onderhanden werk T.b.v. koopwoningen: Sluis – koopwoningen J.v.Dalestr/Geweldigerstr. Zaamslag – koopwoningen/kavels Sas van Gent – Malotaux Breskens – Roode Polder Clinge – Molenstraat Graauw – Begoniastraat Hulst – Woonwerkset/Tragel/Zorgboerderij Clinge – Sterredreef
Materiaal Voorraad Voorraad AMI toestellen
Voorgaand boekjaar
€
6.556.121
€
5.684.454
€ €
4.645.739 1.167.676 5.813.415
€ €
3.494.254 928.625 4.422.879
€
379.079 280.586 0 0 0 0 0 0 659.665
€
13.152 0 95.244 672.775 39.150 357.168 4.163 12.107 1.193.759
€
48.831 34.210 83.041
€
39.763 28.053 67.816
€ € €
218.063 262.771 480.834 50.000 430.834
€ € €
230.104 282.344 512.448 50.000 462.448
IV.5 VORDERINGEN IV.5.1 Huurdebiteuren 1. Huidige bewoners 2. Vertrokken bewoners AF: Afwaardering i.v.m. dubieuze debiteuren TOTAAL
De achterstand per 31 december 2008, uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen huur over 2008, was 1,74 % tegen 1,85 % per 31 december 2007. IV.5.2 Gemeente/Rijk Bijdrage ineens Miva-woningen Bijdrage in exploitatietekort
€ €
2.569 7.396 9.965
€ €
IV.5.3 Belastingvordering Vennootschapsbelasting Ingevolge een regeringsbesluit zijn corporaties met terugwerkende kracht tot 1 januari 2006 vennootschapsbelasting verschuldigd over commerciële activiteiten, woningen die boven de huurgrens van € 604 uitkomen en dienstverlening. De verplichtingen zijn vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst vennootschapsbelasting (VSO). De VSO verschaft duidelijkheid over de vpb-regels en geldt alleen voor diegenen die de overeenkomst getekend hebben. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft de VSO ondertekend en een berekening gemaakt van de verschuldigde bedragen. De definitief ingediende aangiften vennootschapsbelasting van 2006 en 2007 wijken af met de weergegeven aangiften 2006 en 2007 in de jaarrekening van 2007.
97
2.500 82.698 85.198
Boekjaar
De acute belastingpositie ultimo 2008 is als volgt samengesteld: Jaarlast vennootschapsbelasting 2006 € Jaarlast vennootschapsbelasting 2007 Jaarlast vennootschapsbelasting 2008 €
Voorgaand Boekjaar
67.422 113.107 314.698 495.227
€ €
54.296 132 0 54.428
Bovenstaande bedragen zijn de opgebouwde compensabele verliezen die naar verwachting de komende jaren kunnen worden verrekend. IV.5.4 Overige vorderingen Te vorderen bedragen nieuwbouw Onderhoudsdebiteuren Overige debiteuren Wisselingsdebiteuren Pensioenpremies AF: Afwaardering i.v.m. dubieuze debiteuren TOTAAL IV.5.5 Overlopende activa Voorbereidingskosten groot onderhoud en Miva’s onderhanden werk Geld onderweg en diverse kruisposten Diverse depotbedragen Vooruitbetaalde bedragen Te verrekenen met VVE Pinautomaat Nog niet verschenen bijdragen in het expl.tekort Niet vervallen rente Nog te verrekenen bedragen Rente rekening-courant en beleggingen
€ € €
41.261 6.635 241.945 182.058 546 472.445 70.000 402.445
€ €
0 6.251 91.547 158.783 7.576 264.157 130.000 134.157
€ €
4.091 74.349 2.374 16.806 301.514 1.184 37.892 3.775 0 64.870 506.855
€ €
157.762 101.436 2.374 236.450 118.470 0 42.678 4.829 212.665 55.384 932.048
€ €
2.406 0 4.770 7.176
€ €
6.320 938.724 5.993 951.037
IV.5.6 Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Rekening-courant Fortis Rekening-courant Fortis België
98
PASSIVA IV.6 EIGEN VERMOGEN Boekjaar Overige reserves Stand Algemene Bedrijfsreserve
Voorgaand Boekjaar
€
44.266.368
€
63.720.114
Saldo per 1 januari
€
63.720.114
€
63.308.985
Jaarresultaat boekjaar Saldo per 31 december
€
-19.453.746 44.266.368
€
411.129 63.720.114
Het verloop is als volgt:
IV.7 VOORZIENINGEN IV.7.1 Voorziening onrendabele top nieuwbouw Project Onrendabele top 31-12-2007 Axel - Buitenweg Graauw - Nieuw bestemmingsplan Philippine - Woonzorgcomplex Sas van Gent - Bolwerk Sas van Gent - Canadalaan aanl.won. Sas van Gent - Canadalaan mfa Sas van Gent - Vredestraat Schoondijke - De Okkernoot Sluis – V. Dalestr/1Novemberstr. St. Jansteen – Woonzorgcompl Westdorpe – ‘t Verlaet Zaamslag - Molenhof Totaal Project
Axel - Buitenweg Graauw - Nieuw Bestemmingsplan Philippine - Woonzorgcomplex Sas van Gent - Bolwerk Sas van Gent - Canadalaan aanl.won. Sas van Gent - Canadalaan mfa Sas van Gent - Vredestraat Schoondijke - De Okkernoot Sluis - Van Dalestr/1Novemberstr. St. Jansteen - Woonzorgcomplex Westdorpe – ‘t Verlaet Zaamslag - Molenhof Totaal 99
Dotatie
Correctie Dotatie
0 487.880
2.880.609 0
0 0
Onrendabele top 31-12-2008 2.880.609 487.880
0 0 0
2.871.690 300.000 2.859.411
0 0 0
2.871.690 300.000 2.859.411
0
1.452.653
0
1.452.653
0 0 283.025 0 0 3.355.690 4.126.595
3.947.207 491.460 0 1.304.452 1.482.329 0 17.589.811
0 0 -78.962 0 0 -1.057.877 -1.136.839
3.947.207 491.460 204.063 1.304.452 1.482.329 2.297.813 20.579.567
Onttrekkingen t/m voorgaand boekjaar 0 484.463 0 0 0 0 0 0 59.120 0 0 1.541.233 2.084.816
Onttrekkingen 2008
550.824 38.813 136.203 109.034 0 39.039 366.563 7.711 144.943 620.096 108.121 206.692 2.328.039
Voorziening per 31-12-2008
2.329.785 -35.396 2.735.487 190.966 2.859.411 1.413.614 3.580.644 483.749 0 684.356 1.374.208 549.888 16.166.712
IV.7.2 Latente belastingverplichting Als gevolg van het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële waarde van het kantoorpand en de leningen u.g. is tegen het nominaal belastingtarief van 25 % een passieve latentie gevormd. Kantoorpand Beginstand 01-01-2008 Dotatie Mutaties Eindstand 31-12-2008
Leningen u.g.
0 300.000 -/- 150.000 150.000
Totaal
0 22.000 -/- 3.000 19.000
0 322.000 -/- 153.000 169.000
IV.8 SCHULDEN OP LANGE TERMIJN IV.8.1 Leningen verdeeld naar looptijd Boekjaar Onder overheidsgarantie < 5 jr Onder overheidsgarantie > 5 jr
€ €
3.029.633 82.300.615
Voorgaand Boekjaar € 14.037.655 € 66.119.580
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langer dan 1 jaar uitstaande leningen bedraagt circa 4,97 % (in 2007: 4,76 %) Verloop van de schuldrestanten Het verloop van de schuldrestanten is als volgt Schuldrestant per 1 januari Nieuwe leningen in lopend boekjaar Geprognotiseerde aflossingen lopend boekjaar Af: werkelijke aflossing in boekjaar Af: extra aflossing in boekjaar
€ € -
67.778.365 17.300.000 12.378.600 97.456.965 -12.126.986 269
€ € -
77.808.065 2.500.000 7.222.355 87.530.420 -7.221.474 -151.711
Schuldrestant per 31 december
€
85.330.248
€
80.157.235
Aflossingen in volgend boekjaar
-
-3.332.809
€
-12.378.600
Totaal langlopende leningen
€
81.997.439
€
67.778.635
€ €
744.903 275.922 1.020.825
€ €
735.335 261.100 996.435
IV.8.2 Waarborgsommen a. Waarborgsommen b. Rente waarborgsommen
100
IV.9 KORTLOPENDE SCHULDEN Boekjaar
IV.9.1 Schulden aan kredietinstellingen Rekening/courant Fortis
€ €
Voorgaand Boekjaar
1.452.706 1.452.706
€ €
0 0
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een rekening courant faciliteit van € 4.000.000. Te gebruiken in de vorm van: debetstanden in rekening courant, het doen stellen van garanties voor rekening en risico van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en kasgeldleningen van 1 tot 12 maanden. Verstrekte zekerheden betreft de borging Waarborgfonds Sociale Woningbouw. IV.9.2 Schulden aan leveranciers Diverse crediteuren Crediteuren nieuwbouw
IV.9.3 Gemeenten/Rijk Onroerendzaakbelasting
IV.9.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Af te dragen BTW Af te dragen loonbelasting/premies werknemersverzekeringen
IV.9.5 Overlopende passiva Niet vervallen rente Jaarlijkse aflossing Aflossing eindelooptijd leningen Vooruit ontvangen bedragen Maatschappelijke investeringen Afrekening VVE Afrekening inzake leveringen en diensten Diverse kruisposten
€ €
3.892.250 1.208.075 5.100.325
€ €
2.485.562 545.533 3.031.095
€ €
0 0
€ €
1.266 1.266
€
574.054
€
390.339
€
195.750 769.804
€
175.676 566.015
€ €
1.424.085 1.131.269 2.201.539 442.319 27.000 1.568 18.449 12.302 5.258.531
€ €
1.422.847 1.202.939 11.175.661 388.816 0 725 104.992 6.722 14.302.702
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Lease-auto’s Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft op 31 december 2008 30 lease-auto’s met een totale fiscale waarde van € 775.666. De looptijd van het leasecontract bedraagt 5 jaar en is ingegaan in 2004, 2005, 2006, 2007 en 2008. Het jaarlijkse leasebedrag dat hiermee gemoeid is bedraagt € 131.668. In 2008 is in verband met de bijzondere projectsteun een heffing van het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting opgelegd van € 263.000. De verwachting is dat dit een structurele post is voor de komende jaren.
101
V TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008 Het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening over 2008 bedraagt NEGATIEF € 19.453.746 tegen POSITIEF € 411.129 in 2007. Het verschil tussen het resultaat van 2008 en 2007 van circa € 20 miljoen is voornamelijk ontstaan door: Voordelige verschillen Positieve waardeverandering materiële vaste activa Meer verkoopopbrengsten Vennootschapsbelasting
Nadelige verschillen Meer lang cyclisch onderhoud Hogere dotatie onrendabele top nieuwbouw Vervallen projecten Toename lasten onderhoud Toename rentelasten
€ €
2.600.000 900.000 1.300.000 4.800.000
€ €
1.250.000 15.800.000 250.000 7.200.000 300.000 24.800.000
102
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Boekjaar V.1 Huren Te ontvangen netto-huur Woningen en woongebouwen Onroerende goederen, niet zijnde woningen Huurderving Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid
TOTAAL
Voorgaand Boekjaar
€ €
27.318.231 329.791 27.648.022
€ €
26.944.800 294.033 27.238.833
€
1.054.744 25.622 1.080.366
€
851.307 34.096 885.403
€
26.567.656
€
26.353.430
338.429 302.887 410.292 25.622 3.136 1.080.366
€ €
342.268 253.614 253.964 34.096 1.461 885.403
Per 1 juli 2008 zijn de huurprijzen met 1,60 % verhoogd. De huurderving voor woningen en woongebouwen is als volgt Leegstand ten gevolge van wisselingen € Leegstand ten gevolge van sloop en verkoop Leegstand ten gevolge van SVB werkzaamheden Afboeking wegens oninbaar Leegstand onroerend goed n.z.w. €
De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Gemeente Terneuzen Gemeente Sluis Gemeente Hulst
€ €
10.946.776 10.840.175 4.780.705 26.567.656
€ €
10.712.140 10.895.077 4.746.213 26.353.430
V.2 Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen leveringen en diensten
€
511.576
€
516.749
Vergoedingsderving Leveringen en diensten
€
-9.996
€
-9.988
TOTAAL
€
501.580
€ €
0 23.843 -14.141 9.702
506.761
V.3 Overheidsbijdragen Toerekening op basis van: Egalisatierekening BWS Overige bijdragen Correcties voorgaande jaren
103
€ €
121.595 12.013 -7.287 126.321
Boekjaar
V.4 Servicecontracten Servicepakket huurwoningen Servicecontracten verkochte woningen
Voorgaand Boekjaar
€ €
289.715 55.217 344.932
€ -
217.213 48.009 265.222
Vergoedingsderving Servicepakket huurwoningen
€
-10.520
€
-7.374
TOTAAL
€
334.412
€
257.848
V.5 Vrijval egalisatiereserve BWS
€
0
€
645.005
De egalisatiereserve betreft de contante waarde van de jaarlijkse exploitatieverliezen gewaardeerd tegen contante waarde. Deze contante waarde wordt uitgekeerd in jaarlijkse annuïteiten, waarvan de looptijd langer is dan de voorgecalculeerde looptijd van de exploitatietekorten. De termijnen waarin de jaarlijkse exploitatieverliezen ontstonden zijn inmiddels verstreken. V.6 Overige bedrijfsopbrengsten Afsluiten huurcontracten Doorberekening t.l.v. nieuwbouwprojecten Ontvangen op reeds afgeboekte posten Onderhoudsmanagement Opbrengsten beheer Ver. v. Eigenaren Doorberekende loonkosten Afrekening servicekosten Uitkering ziekteverzuimverzekering Resultaat afwikkeling nieuwbouw Hooge Platen Diversen
V.7 Verkoopopbrengsten onroerende goederen Verkoopresultaat huurwoningen Verkoopresultaat zorgboerderij Verkoopresultaat kantoor Breskens Verkoopresultaat grond Peerboom Verkoopresultaat grond v. Ostadestraat Verkoopresultaat grond Kerklaan Koewacht
€ €
32.700 27.218 6.747 8.073 42.966 199.990 20.644 0 0 28.251 366.589
€ €
24.820 4.333 2.897 3.104 10.151 23.471 16.226 13.866 38.297 61.144 198.309
€ €
3.600.660 193.569 876 0 0 0 3.795.105
€
2.853.338 0 0 4.090 2.400 9.400 2.869.228
104
BEDRIJFSLASTEN Boekjaar V.8 Afschrijvingen Afschrijvingen woningen en woongebouwen Goederen ten dienste van de exploitatie
€ €
Voorgaand Boekjaar 5.706.203 206.388 5.912.591
€ €
5.526.449 390.061 5.915.510
-42.232 136.015 173.242 408.531 584.054 -151.124 -31.809 -107.462 -525.364 0 -86.647 -130.845 -71.059 -407.535 476.811 224.576
€ €
42.232 0 0 0 0 51.641 31.809 188.584 2.100.459 -75.173 86.647 97.215 47.260 292.050 0 2.862.724
De afschrijvingen zijn gebaseerd op lineaire afschrijving. V.9 Waardeveranderingen materiële vaste activa De waardemutaties betreffen de volgende complexen: - Axel eengezinswoningen 1975 < 2000 € - Axel senioren + hat 2000 < 2025 - Ov. SvG/Westdorpe eengezinswon.< 1975 - Ov. SvG/Westdorpe senioren + hat < 1975 - Ov.SvG/Westdorpe senioren + hat 1975 < 2000 - Ov.kernen Terneuzen senioren + hat 1975 < 2000 - Breskens senioren + hat < 1975 - Breskens senioren + hat 1975 < 2000 - Breskens senioren + hat 2000 < 2025 - Sluis/Aardenburg senioren + hat < 1975 - Sluis/Aardenburg senioren + hat 1975 < 2025 - Ov.kernen Sluis senioren + hat 2000 < 2025 - Ov.kernen Hulst eengezinswon. 2000 < 2025 - Ov.kernen Hulst senioren + hat 1975 < 2000 - Exploitatie overige objecten €
V.10 Erfpacht
€
29.333
€
16.127
V.11 Lonen en salarissen
€
3.368.951
€
3.234.148
Het gemiddeld aantal werknemers op fulltime basis gedurende het boekjaar bedraagt 73,88 tegen 71,43 in 2007. Sinds 1 maart 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) van kracht. Deze wet regelt dat de instellingen die overwegend uit publieke middelen zijn gefinancierd en de aangewezen instellingen (woningcorporaties en organisaties in de zorgsector) jaarlijks de beloning per individuele functionaris met wie een formele arbeidsrelatie bestaat op functienaam dienen te publiceren, indien deze beloning meer bedraagt dan het vastgestelde gemiddelde ministersalaris (het grensbedrag). Voor de verantwoording over 2008 is het grensbedrag vastgesteld op € 181.000. Verantwoording van de beloning voor de ex-bestuurder/adviseur: - Belastbaar loon € 144.926 - Totale pensioenafdracht 32.290 - Overige voorzieningen 21.400 € 198.616
105
€ €
133.422 180.888 0 314.310
Boekjaar
V.12 Sociale lasten Sociale werknemersverzekeringen Pensioenpremie
Voorgaand Boekjaar
€ €
399.271 583.743 983.014
€ €
344.871 770.901 1.115.772
€ €
3.531.662 4.649.712 7.460.583 15.641.957
€ €
3.120.915 3.379.158 1.924.299 8.424.372
Specificatie dagelijks- en kort cyclisch onderhoud Klachtenonderhoud € Buitenschilderwerk Onderhoud centrale verwarming Onderhoud lift Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Onderhoud garages €
1.657.833 780.856 508.617 54.420 381.172 148.034 730 3.531.662
€ €
1.955.084 354.258 468.203 62.112 173.953 106.062 1.242 3.120.914
207.823 440.277 4.001.612 4.649.712
€ €
273.037 338.770 2.767.351 3.379.158
V.13 Lasten onderhoud a. Dagelijks- en kort cyclisch onderhoud b. Lasten lang cyclisch onderhoud c. Lasten strategisch voorraadbeheer
Specificatie lang cyclisch onderhoud Klachtenonderhoud Vervangen cv ketels/onderhoud Planmatig onderhoud
€ €
106
Boekjaar
V.14 Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Overige algemene beheerskosten Verzekeringen Contributie overkoepelend orgaan Belastingen Kosten leveringen en diensten Toevoeging aan voorziening wegens oninbaarheid Kosten huurachterstand Kosten leefbaarheid Kosten servicecontracten Kosten servicepakketten Aandeel beheerskosten VvE huurwoningen Kosten schades eigen risico Kosten Delta leegstaande woningen Dotatie voorzieningen onrendabele top nieuwbouw Afgeboekte kosten levering en diensten Bijdrage kopers KWL + extra schilderwerk Vergoeding kopers Hooge Platen Kosten Paviljoen Hooge Platen Vervallen project starterswoningen Vervallen project Zorginfra Vogelwaarde Vervallen project Rabobank Aardenburg Vervallen project Malotaux Sas van Gent Advieskosten Renaissance Sas van Gent Kosten energielabeling huurwoningen Bijdrage Vogelaarwijken Vergoeding bewoners bij renovatie Diversen
€ -
480.713 186.830 70.394 1.506.211 166.536 52.073 867.508 512.331
-
434.504 193.465 54.737 1.694.338 132.238 49.748 833.615 513.397
-
19.990 4.909 170.872 51.484 272.375 25.318 1.480 174.626
-
102.594 2.320 108.255 43.526 240.721 6.827 7.369 3.834
€
17.589.811 23.757 66.507 11.207 9.036 111.039 30.991 24.036 95.325 108.252 65.947 262.763 52.855 41.194 23.056.370
-
881.081 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 91.980 5.394.549
€
-953.172 22.103.198
€ €
0 5.394.549
€ €
70.377 7.343 201.695 47.665 19.415 24.630 14.786 27.889 17.993 48.920 480.713
€ €
78.325 0 165.064 74.634 16.566 43.269 17.856 9.210 0 29.580 434.504
Correctie op afgeboekte onrendabele top in voorgaande jaren
Overige personeelskosten Reis- en verblijfkosten Verzekering ziekengeld Uitzendkrachten Cursussen Veiligheid Sollicitatiekosten Personeelsvereniging Verzuim-, reïntegratie- en arbomanagement Onderzoek organisatiestructuur Overige kosten
107
Voorgaand Boekjaar
€
Boekjaar
Huisvestingskosten Huur gebouwen Onderhoud gebouwen Energiekosten gebouwen Verzekeringen en belastingen Schoonmaakkosten Containerkosten Overige huisvestingskosten
Overige algemene beheerskosten Kantoorbenodigdheden en drukwerk Portikosten Telecommunicatie Contributie en abonnementen Kopieerkosten Verzekering werkapparatuur Onderhoud inventaris en klein materiaal Kosten software Kosten onderhoud computerprogrammatuur Controlekosten Bankkosten Transportmiddelen Adviseurskosten Vergader- en representatiekosten Bijdrage huurdersparticipatie Bewonersblad Public relations Overige kosten werkapparaat Opname woningen Oranjewoud Kosten populair jaarverslag
Voorgaand Boekjaar
€ €
39.995 32.160 45.050 16.162 31.892 16.065 5.507 186.831
€ €
30.049 31.961 24.822 15.700 31.549 17.904 41.480 193.465
€ €
33.798 31.260 89.546 35.758 40.352 5.584 41.047 404.614 71.550 44.518 6.797 252.625 93.827 13.523 14.700 19.058 73.290 71.040 141.640 21.684 1.506.211
€ €
21.356 25.521 78.624 58.311 42.489 3.833 15.078 513.245 150.777 60.128 8.304 233.923 254.685 34.435 27.500 21.232 69.949 53.840 0 21.108 1.694.338
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten late van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Fiscale advisering
€ €
44.518 16.461 60.979
€ €
60.128 0 60.128
108
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Boekjaar V.15 Rentebaten Rente beleggingen Rente rekening-courant Fortis Overige ontvangen rente Rente hypotheek dorpshuis Terhole Grond- en bouwrente
€ €
Voorgaand Boekjaar 76.486 36.025 123.343 4.584 0 240.438
€ €
132.189 68.461 43.972 480 116.374 361.476
Overige ontvangen rente Hieronder zijn verantwoord de ontvangen rente, toegerekend aan openstaande wisselingnota’s en afbetalingsregelingen huidige bewoners, de rente op verkooptermijnen nieuwbouw en de rente toegekend aan de BWS. V.16 Rentelasten Rente leningen onder overheidsgarantie Rente waarborgsommen Rente rekening-courant Fortis Overige betaalde rente Rente BWS Afboeking renteverzekering
€ €
3.927.750 37.671 26.356 98.680 4.338 261.612 4.356.407
€ €
3.882.229 26.835 28.103 10.936 49.372 3.997.475
De gemiddelde rente op deze leningen bedraagt 4,97 %. Rente waarborgsommen In het boekjaar werd over de door de bewoners gestorte waarborgsommen 3,85 % rente vergoed (2,85 % in 2007). Deze rente is een gemiddelde van de maanddepositorente en de rente van een dagelijks opvraagbare spaarrekening.
109
V.17 BELASTINGEN De acute belastingen kunnen als volgt gespecificeerd worden: Acute belastingen € Latente belastingen € De acute belastinglast is als volgt bepaald: - Commercieel resultaat uit gewone bedrijfsvoering - Tijdelijk verschil afschrijvingen - Verkoopwoningen bestaand bezit (vorming vervangingsreserve) - Permanent verschil voorziening oninbaarheid - Permanent verschil voorziening onrendabele top nieuwbouw - Permanent verschil bijdrage Vogelaarwijken - Permanent verschil correctie op afgeboekte onrendale top - Permanent verschil waardeverandering materiele vaste activa - Permanent verschil renteverzekering Belastbaar resultaat 2008
€ -
- 20.804.545 5.755.575
-
- 3.600.660 19.990
-
17.589.811 262.763
-
- 953.172
€
224.576 212.240 1.293.422
De belastingbate kan als volgt worden gespecificeerd: Beginbalans 01januari 2008 € Dotatie Mutaties Eindstand 31december 2008 € Belastinglast 2008 Correctie voorgaande jaren Latente belastingen Totaal vennootschapsbelastingbaten
314.698 910.000
€ €
0 784.000 126.000 910.000 314.698 126.101 910.000 1.350.799
110
