WOONKWALITEIT
124
Deel I. Leegstand Leegstand opsporen is een vorm van preventie. Leegstand kan immers een voorstadium zijn van verwaarlozing en verkrotting of een middel om te speculeren op vastgoedprijzen. In het begin van de jaren negentig zijn enkele stedelijke gemeenten begonnen met het opsporen van leegstaande en verkrotte gebouwen, met daaraan gekoppeld eigen heffingsreglementen. In 1996 vaardigde het Vlaams gewest zelf regels uit. Dit leidde tot de bekende ‘inventaris’, met drie lijsten: leegstand, verwaarlozing en ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen. Het Decreet Grond- en Pandenbeleid heeft de leegstandslijst sinds 1 januari 2010 overgeheveld naar de gemeenten en omgevormd tot het leegstandsregister. Elke gemeente is verplicht een leegstandsregister te houden. In een reglement stelt de gemeente de indicaties die aanleiding geven tot leegstand vast. Het leegstandsregister is gedigitaliseerd via de online-toepassing ‘RWO-datamanager’. Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met: hetzij de woonfunctie; hetzij elke andere door de Vlaamse regering omschreven functie die een effectief en niet occasioneel gebruik van de woning met zich meebrengt. Deze lijst is op dit moment nog niet opgemaakt. Gemeenten hebben de mogelijkheid een leegstandsheffing in te voeren. Het Decreet stelt de minimumaanslag vast. De gemeente Haaltert heeft op 27 mei 2013 een reglement leegstandsheffing goedgekeurd. De basisheffing bedraagt: a) 1.500 EUR voor een leegstaand gebouw; b) 1.500 EUR voor een eengezinswoning; c) 125 EUR voor een individuele kamer of studentenkamer zoals gedefinieerd in het Kamerdecreet; d) 400 EUR voor elke andere woning dan deze vermeld onder b) en c). Vanaf het tweede opeenvolgende aanslagjaar, wordt de bovenvermelde heffing verdubbeld. De leegstandsheffing is verschuldigd voor gebouwen en woningen die gedurende twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het leegstandsregister.
125
De procedure verloopt volgens onderstaand schema: vaststelling leegstand ↓ opstellen: administratieve akte fotodossier beschrijvend verslag ↓ kennisgeving beslissing tot opname 30 dagen vanaf kennisgeving: Beroep
geen beroep │ │ │ │ │ │ │ │ ↓
90 dagen vanaf betekening beroepschrift beoordeling door college/gemachtigde ↙
↘
beroep gegrond geen tijdige beslissing
beroep onontvankelijk beroep ongegrond
→ Effectieve opname in leegstandsregister retroactief vanaf datum administratieve akte
↓ vernietiging beslissing tot opname vaststellingen administratieve akte mogen niet aangewend worden voor nieuwe beslissing
126
Deel II. Verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid Van alle regio’s in West-Europa heeft Vlaanderen een van de slechtste woningbestanden 40. Er bestaan verschillende instrumenten om de achteruitgang van het woonpatrimonium in een gemeente te bestrijden: De opname van het gebouw of de woning op de lijst met verwaarloosde woningen en gebouwen Verwaarlozing: een gebouw of een woning wordt als verwaarloosd beschouwd wanneer het ernstig zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten 41. De opname van de woning op de lijst van ongeschikte woningen Een ongeschikte woning of kamer voldoet niet aan de minimale kwaliteitsnormen zoals die zijn gesteld in de Vlaamse Wooncode (voor een woning) 42 of in het Kamerdecreet (voor een kamer) 43. De opname van de woning op de lijst van onbewoonbaar verklaarde woningen Een gemeente kan een woning (of een kamer) onbewoonbaar verklaren op basis van de Nieuwe Gemeentewet 44 of op basis van de Vlaamse Wooncode 45. De procedure van de Nieuwe Gemeentewet is slechts van toepassing indien het zeer dringende en ernstige situaties betreft, waarbij de gemeente optreedt om erger te voorkomen. Problemen met uitwendige kenmerking staan centraal. Concreet is van een ernstige situatie sprake indien de openbare veiligheid of gezondheid in het gedrang is. Een onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode wordt uitgesproken omdat verdere bewoning niet langer aanvaardbaar is. Problemen met inwendige kenmerken (vocht, schimmel, elektrocutiegevaar) staan er centraal
Handboek Lokaal Woonbeleid, Politeia, Brussel, 2012, Aflevering 2, 4.6/1. Artikel 29 Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, B.S. 30 december 1995 (hierna verder genoemd: Heffingsdecreet). 42 Artikel 6 Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997(hierna verder genoemd: Vlaamse Wooncode). 43 Artikel 16 Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997 (hierna verder genoemd: Kamerdecreet). 44 Artikel 135 § 2 NGW. 45 Artikel 15 en 16 Vlaamse Wooncode. 40 41
127
Deel III. Registeropmaak, inventarisbeheer en heffingen De registeropmaak, het inventarisbeheer en de heffingen van/op leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen of gebouwen is als volgt geregeld: Er zijn drie registers:
het leegstandsregister;
de inventaris van verkrotte woningen en gebouwen, die bestaat uit twee lijsten: o de lijst met verwaarloosde woningen en gebouwen; o de lijst met ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen; o (de lijst met leegstaande gebouwen en woningen is overgeheveld naar de gemeenten en vervangen door het leegstandsregister);
de inventaris van leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten (om een onderscheid te maken tussen leegstaande gebouwen en bedrijfsruimten geldt als criterium de oppervlakte van het perceel: gebouwen minder dan 500 m2 worden opgenomen in het leegstandsregister, gebouwen meer dan 500 m2 worden geplaatst in van bedrijfsruimten);
leegstaande leegstaande gemeentelijk de inventaris
De inventarisbeheerder is, voor wat betreft:
het leegstandsregister: de gemeente;
de lijsten met verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen: het agentschap Wonen-Vlaanderen tenzij de gemeente een aanvraag heeft ingediend om zelf de inventaris te beheren (in OostVlaanderen beheren Aalter en Sint-Lievens-Houtem de inventaris zelf);
de inventaris van leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten: het departement RWO;
De heffingen zijn, voor wat betreft:
de leegstaande gebouwen en woningen: een gemeentelijke leegstandsheffing. Er bestaan dus geen gemeentelijke opcentiemen meer;
de verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen: een gewestelijke heffing en eventueel, gemeentelijke opcentiemen of een gemeentelijk belastingreglement;
de leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten: een gewestelijke heffing en eventueel, gemeentelijke opcentiemen of een gemeentelijk belastingreglement.
128
Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen
Onbewoonbare woningen
Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten
Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen Onbewoonbare woningen Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten
Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen
Onbewoonbare woningen
Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten
REGISTER Leegstandsregister Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst verwaarloosde woningen en gebouwen Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen Inventaris leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten
INVENTARISBEHEERDER Gemeente Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Departement RWO
HEFFING Gemeentelijke leegstandsheffing - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen 46 - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement
H.v.C. 24 mei 2012: Volgens het Hof van Cassatie is een lokale belasting, gesteund op een van de wezenlijke componenten die de grondslag van de inkomstenbelastingen bepalen, verboden. Het kadastraal inkomen is de grondslag van de onroerende voorheffing, dus een wezenlijke component van het netto-belastbaar inkomen in de personenbelasting. Gemeentebelastingen kunnen het kadastraal inkomen dus niet als grondslag nemen. Dit verbod geldt volgens het Hof evenzeer voor de opcentiemen op een basisbelasting die het kadastraal inkomen als grondslag heeft. 46
129
* De gemeente Haaltert is geen inventarisbeheerder van de lijsten met verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen. * Vooralsnog heeft de gemeente geen eigen belastingreglementen voor: - verwaarloosde gebouwen en woningen; - ongeschikte woningen; - onbewoonbare woningen; - leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten.
130
Deel IV. Analyse registers en aangevraagde onderzoeken Haaltert
ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde woningen Ongeschikt/onbewoonbaar aantal panden ooit geinventariseerd Ongeschikt/onbewoonbaar aantal panden op inventaris op 19/05/2014 verwaarloosde woningen Verwaarlozing aantal panden ooit geinventariseerd Verwaarlozing aantal panden op inventaris op 31/12/2012
Bron: Wonen-Vlaanderen
32 19 20 0
Haaltert
Aantal onderzoeken administratieve procedure Wooncode Aantal onderzoeken huur nieuwe woning Aantal onderzoeken huur verlaten woning Totaal aantal woningonderzoeken Aantal adviezen ongeschiktheid Aantal adviezen ongeschikt en onbewoonbaar Totaal aantal adviezen Aantal genomen besluiten op basis VWC Aantal inventarisaties
7 0 1 8 6 1 7 0 0
Bron: Wonen-Vlaanderen, 2013 Haaltert
leegstaande woningen Leegstaande woningen geïnventariseerd in 2014
Bron: Gemeente Haaltert
60
131
