As Built attesten Standpunt VVSG DC 23 mei 2011
1 Inleiding Het art. 4.2.7 – art 4.2.13 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) biedt de mogelijkheid het instrument van een ‘as-built’ attest in te voeren. Het as-built attest is in de VCRO opgevat als een attest waarin wordt verklaard dat de handelingen betreffende een constructie niet of slechts marginaal afwijken van de plannen die het voorwerp uitmaken van de stedenbouwkundige vergunning of de melding. Van een marginale afwijking kan slechts gesproken worden indien het binnen de marges blijft die decretaal zijn toegelaten, bv wél wat betreft materiaalkeuze of gebruik van de constructie, maar niet wat betreft de voorschriften. Een ‘nader aan te wijzen instantie of persoon’ levert het attest af, op basis van maximum tarieven die de overheid bepaalt. Het college of gemachtigde valideert vervolgens het geattesteerde. Aangezien het om een rechtshandeling gaat, zal deze beslissing gemotiveerd moeten worden. Indien door ‘de instantie’ het as-built attest wordt geweigerd kan de aanvrager van het attest aan de college vragen om toch alsnog een as-built attest af te leveren en dat tegelijk te valideren. Als er een marginale afwijking is neemt het as built attest na de validering de plaats in van de vergunde of gemelde werken. Het betreft met andere woorden een ‘vereenvoudigd regularisatiemoment’. Tegen een validering of weigering door het college of de gemachtigde ervan kan in beroep worden gegaan bij de Raad van Vergunningsbetwistingen. In de beleidsbrief Ruimtelijke Ordening geeft Philippe Muyters, Vlaams minister ruimtelijke ordening aan dat hij ‘een aantal knopen wil doorhakken over de finaliteit van het as-built attest en op welke wijze deze effectief meer rechtszekerheid kan brengen voor de burger. Ik (= de minister) wil hierbij een decretale aanpassing niet uitsluiten’. Daarbij wordt de integratie overwogen van het as-built attest met het EPB-attest (energieprestatiecertificaat).
23 mei 2011 - 1/6
2 Samenvatting VVSG-standpunt Als de Vlaamse overheid het opportuun vindt dat kopers beter dan nu beschermd worden tegen financiële tegenspoed als gevolg van een aankoop van een onroerend goed met een stedenbouwkundig misdrijf, kan ze volgens de gemeenten de kopers beter beschermen door het verplicht stellen dat een verkoper vanaf het maken van reclame voor een onroerend goed een attest moet kunnen voorleggen waaruit blijkt in hoeverre de situatie op het terrein overeenstemt met de vergunde informatie. De gemeente speelt een rol in het aanleveren van informatie, maar het is niet de rol van de gemeente om deze gegevens te interpreteren, zelf systematisch vaststellingen op het terrein doen of de attesten op te maken. De gemeenten zijn voorstander van de mogelijkheid om kleinere stedenbouwkundige overtredingen na de realisatie van de stedenbouwkundige vergunning vlot te kunnen regulariseren. De gemeenten zijn verdeeld via welk instrument dit het best gebeurt. Als eerste mogelijkheid zien we een vereenvoudiging van het instrument van de regularisatievergunning voor wat betreft kleine overtredingen. Een tweede mogelijkheid is het invoeren van het instrument van de marginale afwijking en validering. Welk instrument ook wordt gekozen, de gemeenten vinden dat de aangepaste of nieuwe regelgeving rekening moet houden met de volgende randvoorwaarden: vooraf aanvragen van vergunningen moet de regel blijven, de rechtszekerheid van de betrokken mag niet in het gedrang komen en de gewijzigde of nieuwe regelgeving moet noodzakelijk en helder geschreven zijn. De aangepaste of nieuwe regelgeving mag er niet toe leiden dat gemeenten systematisch na afloop van de werf op het terrein moeten controleren en attesteren. Evenmin mag de regelgeving niet inhouden dat alle afgeleverde vergunningen achteraf moeten worden gevalideerd, ook al is de constructie gewoon volgens de aanvraag uitgevoerd. Dat zou de werklast voor de gemeenten enorm doen toenemen. Wat betreft de grote(re) stedenbouwkundige overtredingen menen de gemeenten dat de mogelijkheid van het indienen van een regularisatievergunning een mogelijkheid is de stedenbouwkundige overtreding weg te nemen, tenminste voor zover de illegaal uitgevoerde werken vergunbaar zijn. Dit instrument bestaat en volstaat. Voor steeds meer zaken wordt gevraagd dat de eigenaar voorafgaand, tijdens of na de afloop van de werken een attest moet kunnen voorleggen. De gemeenten vragen om een maximale afstemming tussen deze attesten en menen dat technische, niet of nauwelijks stedenbouwkundige aspecten en de handhaving ervan, beter buiten de stedenbouwkundige regelgeving om wordt geregeld.
23 mei 2011 - 2/6
3 Uitdagingen waaraan de regelgeving een antwoord zou moeten bieden De gemeenten zijn van mening dat eventuele (aanpassing van) regelgeving die verband houdt met as-built attesten aan de volgende uitdagingen een antwoord moet bieden: Uitdaging 1: bescherming van de koper Gemeenten worden regelmatig geconfronteerd met situaties waarbij onroerende goederen zijn verkocht waarop een (grove) bouwovertreding rust. Dit brengt menselijke drama’s met zich mee en soms wordt verwacht dat het lokaal bestuur een oplossing ervoor vindt. Gemeenten vinden het daarom belangrijk dat de kopers in een zo vroeg mogelijk stadium worden geïnformeerd over de stedenbouwkundige informatie van het onroerend goed. Om de koper te beschermen is het nagaan van de stedenbouwkundige situatie vooral interessant voorafgaand aan een verkoop en niet na oplevering van het gebouw. Na oplevering kan het immers nog vele jaren duren voordat een gebouw wordt verkocht en in de tussentijd kunnen er heel wat stedenbouwkundige overtredingen worden begaan. De gemeenten spelen een rol bij het nagaan van de stedenbouwkundige situatie van het onroerend goed door het ter beschikking stellen van stedenbouwkundige informatie: de uittreksels uit het plannen- en vergunningenregister en andere relevante informatie waarvan zij kennis heeft. Het is echter niet de kerntaak van de gemeente om de interpretatie van gegevens te doen of gegevens ter beschikking te stellen waarvan zij de gemeente niet de auteur is. De interpretatie van de gegevens is in de eerste plaats de taak en voor rekening van de betrokkenen: de kopers- en de verkopers en hun belangenbehartigers de makelaars en notarissen. Zij kunnen zich voor informatie baseren op info van de gemeente en andere overheden. Als de Vlaamse overheid het opportuun vindt de kopers beter dan nu te beschermen tegen financiële tegenspoed als gevolg van aankoop met een stedenbouwkundig misdrijf, kan ze dat volgens de gemeenten het best doen door het verplicht te stellen dat een verkoper vanaf het maken van reclame voor een onroerend goed een attest moet kunnen voorleggen aan geïnteresseerden waaruit blijkt in hoeverre de situatie op het terrein overeenstemt met de vergunde informatie. Dit attest kan worden opgesteld door een onafhankelijke, erkende persoon, bijvoorbeeld een makelaar, landmeter, architect, op basis van informatie die onder andere de gemeente ter beschikking stelt. Thans is enkel verplicht dat stedenbouwkundige informatie is aangevraagd, maar is er geen document verplicht dat de gegevens interpreteert.
23 mei 2011 - 3/6
Wanneer uit het attest blijkt dat er een bouwovertreding is, kan de geïnteresseerde koper met kennis van zaken over de koop beslissen: onderhandelen over de prijs of van de koop afzien bijvoorbeeld. Voor de verkoper betekent dit attest een druk om zich in orde te stellen met de regelgeving, omdat dit de aantrekkelijkheid van het onroerend goed vergoot. Wij pleiten er dus niet voor dat de resultaten van een attest bekend moet worden gemaakt bij de gemeente of dat een onroerend goed met bouwovertreding niet kan worden verkocht als een dergelijk attest kleinere of grote fouten aan het licht brengt. Uitdaging 2 :in orde stellen met kleine afwijkingen na de bouw. Tijdens het bouwproces komt het voor dat afwijkingen op het vergunde bouwplan nodig of wenselijk zijn. Het idee achter het as built attest zoals dat is opgevat in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (maar nooit daadwerkelijk van kracht geworden) is dat voor zover het gaat om kleine verschuivingen met een beperkte ruimtelijke impact de bouwheer zich via een ‘vereenvoudigde regularisatie’ in orde moet kunnen stellen. Voorbeelden waarover het zou kunnen gaan is het vergroten of lichtjes van plaats verschuiven van een venster, het gebruik van een andere baksteenkleur of het bijmaken van vensters. De gemeenten zijn van mening dat achteraf een burger zich eenvoudig weer in orde moet kunnen stellen voor kleine afwijkingen van wat oorspronkelijk vergund is, onder de drie randvoorwaarden dat: -
Het op voorhand aanvragen van een vergunning de regel blijft en dus gestimuleerd wordt. Het achteraf in orde stellen met de regelgeving moet een uitzondering blijven.
-
De rechtszekerheid van de betrokkenen (zowel aanvrager als buren) niet in het gedrang komt. Een vlotte mogelijkheid om zich in orde te stellen bij een beperkte bouwovertreding is interessant voor de aanvrager, maar eerder een bedreiging voor de buren of overheid, die er toch vanuit mag gaan dat een vergunning wordt nageleefd.
-
Wetsmatiging. De regelgeving ruimtelijke ordening krijgt vaak het verwijt complex te zijn. Bij nieuwe regelgeving dient te worden nagegaan of de wetgeving noodzakelijk is en helder is geschreven.
De gemeenten zien twee instrumenten om het vlot in orde te stellen van kleine, ‘marginale’ stedenbouwkundige overtredingen mogelijk te maken: -
Door het indienen van een aanvraag tot regularisatievergunning om de afwijking te vergunnen. Een Vlaams uitvoeringsbesluit regelt welke documenten hierbij moeten worden geleverd. Er zou kunnen worden nagegaan in hoeverre het mogelijk is dat afwijkingen die tijdens het bouwproces worden doorgevoerd onder supervisie van een architect volgens een eenvoudige dossiersamenstelling kunnen worden geregulariseerd.
-
Via het indienen van een aanvraag tot validering van marginale afwijkingen.
23 mei 2011 - 4/6
Een regularisatievergunning en een validering van een marginale afwijking hebben overigens gemeen dat in beide gevallen de beslissing door de overheid gemotiveerd moet worden, omdat het een beslissing is die individuele rechtsgevolgen doet ontstaan, en waartegen in beroep kan worden gegaan. De beroepsinstantie verschilt echter: deputatie versus Raad voor Vergunningsbetwistingen. De gemeenten zijn verdeeld via welk instrument de uitdaging van het vlot in orde kunnen stellen van kleine, ‘marginale’ stedenbouwkundige overtredingen kan worden gerealiseerd. De oplossing die uiteindelijk uit de bus komt dient echter maximaal tegemoet te komen aan de vraag naar het stimuleren van het vooraf aanvragen van een vergunning, het behoud van rechtszekerheid voor de betrokkenen en de vraag om wetsmatiging. De gemeenten zijn van mening dat de regelgeving niet zodanig mag worden uitgewerkt dat: -
Voor àlle afgeleverde vergunningen een as-built attest moet worden gevalideerd, ook al is de constructie gewoon volgens de vergunningsaanvraag uitgevoerd.
-
De gemeente de controle ter plaatse moet doen of attesten moet opmaken. Dit behoort niet tot de kerntaken.
Het aanpassen van de regelgeving om een vereenvoudigd regularisatiemoment mogelijk te maken moet ook in nauwe samenhang worden gezien met het project ‘digitale stedenbouwkundige aanvraag’. Het vlot realiseren van dit project, waarbij alle overheden klaar staan hun deel van de aanvragen op digitale wijze te ontvangen en te verwerven kan voor degene die zich achteraf in orde wil stellen met de regelgeving ook een vereenvoudiging betekenen. Uitdaging 3: in orde stellen met omvangrijke afwijkingen van de vergunning na de bouw Als de stedenbouwkundige vergunning anders wordt uitgevoerd dan is vergund en die afwijking valt niet meer onder de noemer ‘marginaal’, dan is het –nu al- mogelijk dat een regularisatie vergunning wordt aangevraagd. Afhankelijk van de omvang van de stedenbouwkundige overtreding is een eenvoudige of uitgebreide dossiersamenstelling noodzakelijk. Het eventueel daadwerkelijk invoeren van een as built attest heeft geen impact op de mogelijkheden om ernstige stedenbouwkundige overtredingen door overheden en de gemeenten in het bijzonder slagkrachtiger dan nu te laten gebeuren. Het project van de digitale stedenbouwkundige aanvraag kan voor mensen die een regularisatieaanvraag willen indienen daadwerkelijk een ondersteuning betekenen, doordat met minder papierwerk een aanvraag kan worden ingediend.
Uitdaging 4: naar een sterk lokaal handhavingsbeleid
23 mei 2011 - 5/6
De discussie over het as-built attest kadert binnen een bredere visie op (lokaal) handhavingsbeleid. In 2009 en 2010 is hierover in het kader van de opmaak van het Vlaams handhavingsplan binnen de VVSG een discussie gevoerd. Daarbij gaf de VVSG we aan dat lokale besturen hun rol enerzijds (en vooral) zien op het vlak van preventie. Het duidelijk uitleggen van de regelgeving, het begeleiden van de stedenbouwkundige aanvraag en het controleren van de werf kan stedenbouwkundige misdrijven, en dus kostbare en langdurige handhavingsprocedures voorkomen. Wat betreft het curatieve luik van handhaving vinden de gemeenten dat zij samen met de andere handhavende overheden, op basis van een gezamenlijke taakverdeling en prioriteitenbepaling, kunnen instaan voor het curatieve luik wat betreft handhaving. Als de Vlaamse beleidskeuze inhoudt dat er op lokaal niveau meer energie moet worden gestoken in het handhaven van kleine, ‘marginale’ stedenbouwkundige overtredingen, kan dit betekenen dat de gemeenten minder tijd kunnen besteden aan de uitleg, controle op het terrein of de handhaving van grote stedenbouwkundige overtredingen. Uitdaging 5: afstemming van attesten Op steeds meer momenten is een attest nodig dat aantoont dat bepaalde normen zijn gehaald. Het gaat er dan bijvoorbeeld om dat een pand de energienormen haalt de elektrische installatie in orde is, de bodem niet vervuild is, het publiek gebouw toegankelijk is voor iedereen of de afkoppeling van het water en de aansluiting van het afvalwater goed verloopt. Principieel is het aangewezen dat al deze onderzoeken en attesteringen zo goed mogelijk op elkaar zijn afgestemd. Het optimale moment en de finaliteit van al deze onderzoeken is vaak verschillend. Daardoor volstaat één bezoek op één moment door één persoon niet. De gemeenten menen dat: -
het zinvol is indien een inventarisatie wordt opgemaakt van alle attesten die nodig zijn of nodig zullen zijn en na te gaan of het niet mogelijk is een en ander beter op elkaar af te stemmen, bijvoorbeeld wat betreft het gebruik van elkaars (identificatie)gegevens
-
eerder technische, niet of nauwelijks stedenbouwkundige aspecten (bv juiste aansluiting van leidingen, toegankelijkheid) buiten de stedenbouwkundige regelgeving worden geregeld in Vlaamse regelgeving, waarbij ook een eigen handhavingsmechanisme wordt uitgedacht.
23 mei 2011 - 6/6
