De Woonplaats Jaarrekening 2013
2
Inhoudsopgave Jaarrekening
1
Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstroomoverzicht 2013 Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling Grondslagen voor balanswaardering Grondslagen voor bepaling van het resultaat Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Ondertekening
3 5 6 8 12 20 24 40 47
Overige gegevens
48
Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum
48 48 48
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
49
Kengetallen
51
Balans per 31 december 2013 (voor verwerking resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)
Activa
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen
I-a 696.853 15.289 17.664
696.525 21.846 18.767 729.806
737.138
I-a-1
Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen
132.109 12.935
149.373 12.934
1.485
2.268 146.529
164.575
I-b Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa
134 10.042 55.956 56.299
148 11.828 63.384 12.167 122.431
87.527
998.766
Totaal vaste activa
989.240
Vlottende activa I-c
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Totaal voorraden
5.266 0
8.274 208 5.266
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
I-d I-d-1 I-d-2 I-d-3 I-d-4 I-d-5 I-d-6 I-d-7
I-e
Liquide middelen
Totaal vlottende activa Totaal activa
3
1.610 23 0 494 286 352 4.239
8.482
1.523 21 26 437 0 1.206 6.278 7.004
9.491
143.671
109.022
155.941
126.995
1.154.707
1.116.235
Passiva
Ref. 31-12-2013
Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
I-f
292.285 -119
31-12-2012 294.302 -2.017
292.166
292.285
I-g
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen
5.656 0 5.881
11.521 4 4.656 11.537
I-h I-h-1 I-h-1 I-h-3 I-h-4 I-h-5
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige schulden Verplichtingen u.h.v. derivaten Verplichtingen u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden
3.923 673.684 15.451 89.943
4.260 658.826 15.318 45.999
13.255
13.117
Totaal lang vermogen I-i I-i-1 I-i-2 I-i-3 I-i-4 I-i-5
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
4
16.181
796.256
737.520
1.099.959
1.045.986
28.151 1.502 4.219 577 20.299
37.125 2.070 6.746 1.347 22.961
54.748
70.249
1.154.707
1.116.235
Winst- en verliesrekening over 2013 (bedragen x € 1.000)
Ref.
Begroting 2013
2013
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten I-k 105.643 Opbrengsten servicecontracten l-l 5.562 Overheidsbijdragen I-m 40 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille l-n 12.265 Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf l-o 2.289 Overige bedrijfsopbrengsten l-p 988 Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Kosten leefbaarheid Lasten servicecontracten Sectorspecifieke heffingen Overige bedrijfslasten
104.017 5.501 69 8.211 1.650 952 126.787
120.400
123.456
32.343
27.976
28.176
l-r
29.017
-6.704
1.287
l-s l-t l-u l-u l-v I-w l-x l-y l-z
156 10.903 1.939 1.987 23.394 2.064 5.638 1.018 14.523
155 10.787 1.586 1.928 19.623 1.486 5.524 3.922 14.632
156 10.353 1.633 1.951 17.884 1.650 5.482 0 15.206
Bedrijfsresultaat l-aa
122.982
80.915
83.778
3.805
39.485
39.678
0
-7.956
-9.249
Financiële baten en lasten l-ab Waardeveranderingen financiële vaste activa 1.640 en effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.723 Rentelasten en soortgelijke kosten -31.835 Totaal financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Totaal belastingen en resultaat deelnemingen
101.900 5.321 73 13.639 1.910 613
l-q
Totaal bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2012
l-ac I-ad
5
-13.807
1.503 -30.595
1.398 -30.981
-28.472
-24.632
-43.390
-24.667
6.897
-12.961
-6.087 144
Resultaat na belastingen
4.460
-7.428 412
10.622 322
-5.943
-7.016
10.944
-30.610
-119
-2.017
Kasstroomoverzicht 2013 (bedragen x € 1.000)
Begroting 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten
105.646 5.562 40 1.198
Erfpacht Lonen en salarissen Pensioen- en sociale lasten Onderhoudsuitgaven Leefbaarheid Sectorspecifieke heffingen Overige bedrijfsuitgaven
-156 -10.728 -3.836 -23.326 -2.064 -1.018 -20.254
2013 103.262 5.501 69 459
112.446
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Renteontvangsten Renteuitgaven Ontvangen dividend Betaalde vennootschapsbelasting
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstromen uit materiële vaste activa Nieuwbouw bestemd voor eigen exploitatie en verkoop Verkoopontvangsten bestaande vastgoedportefeuille Verkoopontvangsten nieuwbouw
109.291
106.883 -156 -10.353 -3.584 -20.738 -1.650 0 -21.805
-61.382
-62.473
-58.286
51.064
46.818
48.597
3.472 -31.504 0 0
1.088 -31.180 0 1.370
-29.220
-28.032
-28.722
21.844
18.786
19.875
-73.760
-24.012
-27.071
19.739
26.711
21.672
2.579
1.120 -51.442
Kasstromen uit financiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa
1 0
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden
100.993 5.321 73 496
-155 -10.787 -3.514 -21.379 -1.486 -3.922 -21.231
1.759 -30.979 0 0
Saldo kasstroom uit operationele activiteiten
2012
2.095 3.819
0 6.880
-3.304 -2.219 0
1
6.880
-2.219
-51.441
10.699
-5.523
54.464 -36.261
43.010 -36.260
80.000 -29.856
Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
18.203
6.750
50.144
Mutatie liquide middelen
-11.394
36.235
64.496
6
De mutatie van de liquide middelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:
Saldo 1 januari Liquide middelen Kortlopende schulden (bankrekeningen met debetsaldo) Mutaties Liquide middelen Kortlopende schulden Saldo 31 december Liquide middelen Kortlopende schulden Stand per 31 december
7
2013
2012
109.022 -1.586 107.436
51.016 -8.076 42.940
34.649 1.586 36.235
58.006 6.490 64.496
143.671 0 143.671
109.022 -1.586 107.436
Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling Algemeen Woningstichting De Woonplaats, statutair gevestigd te Enschede, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 lid 1 van de Woningwet. Het werkgebied van De Woonplaats is conform artikel 4 van de statuten: Nederland.
Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Vanaf de jaarrekening 2012 volgt De Woonplaats de herziene Richtlijn 645. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar De Woonplaats zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van De Woonplaats corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper.
Consolidatie Op grond van artikel 407 BW2 stelt De Woonplaats geen geconsolideerde jaarrekening op, aangezien de gezamenlijke betekenis van de in de consolidatie te betrekken maatschappijen te verwaarlozen is op het geheel. De groepsmaatschappijen die in 2013 in aanmerking zouden komen voor consolidatie zijn Eenvoud IT BV, Stichting De Energiezuinige Woonplaats en PreWon Beheer BV. Stichting De Energiezuinige woonplaats en PreWon Beheer BV zijn in 2013 geliquideerd. Eenvoud IT BV heeft eind 2013 een nettovermogenswaarde van € 134.000
Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks onze financiële positie. Op basis van de financiële verantwoording over 2012 gaf het CFV een positief oordeel over onze solvabiliteit en continuïteit. Ook de jaarlijkse beoordeling van onze kredietwaardigheid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) leidde in het verslagjaar weer tot een positief oordeel.
8
Effecten regeringsbeleid De Woonplaats wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met door het CFV opgelegde heffingen voor saneringssteun. De verhuurderheffing loopt voor De Woonplaats naar verwachting op van € 0,2 miljoen in 2013 naar € 7,5 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt in 2013 € 3,7 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt De Woonplaats rekening met een totale saneringssteun heffing van € 10,4 miljoen. De Woonplaats heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, ook met de extra huurverhoging voor de zogenaamde ‘scheefhuurders’ is slechts beperkt rekening gehouden. Deze elementen zullen mogelijk een positieve invloed hebben op de financiële uitkomsten. De Woonplaats verwacht in beginsel zonder extra bijsturingsmaatregelen de gevolgen van de genoemde heffingen te kunnen opvangen. Wij verwachten blijvend te kunnen voldoen aan de relevante kengetallen (ICR, Loan to Value, positief saldo operationele kasstromen na 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Niettemin heeft De Woonplaats het voornemen om te komen tot besparingen op de kosten van personeel en algemeen beheer. In 2013 is gestart met de voorbereidingen voor een reorganisatie. In de eerste helft van 2014 zal deze worden afgerond. Dit zal een positief effect hebben op de toekomstige exploitatiekasstromen. Beleidsregels gebruik financiële derivaten De ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’ die van kracht zijn vanaf 1 oktober 2012 schrijven voor dat de liquiditeitsbuffer van corporaties toereikend moet zijn om een daling van de rente met 1% en 2% te kunnen opvangen. Eind 2012 kon De Woonplaats nog niet voldoen aan de 2%-stresstest. In de loop van 2013 zijn maatregelen getroffen (m.n. looptijdverkorting van derivaten) om de kunnen voldoen aan de stresstest. Dat heeft ertoe geleid dat De Woonplaats vanaf augustus 2013 voldoet aan de 1%- en 2%-stresstest. In onderstaande tabel is het resultaat van de stresstest per ultimo 2013 en 2012 weergegeven. Hieruit blijkt dat het resultaat van de 2%-stresstest gedurende 2013 met € 222 miljoen is verbeterd en dat per 31 december 2013 werd voldaan aan de stresstest. 31-12-2013 31-12-2012 Stresstest: Liquiditeitsrisico bij -1% -45.458 -121.787 Geplaatst collateral 4.440 7.850 Buffer 178.671 142.210 Resultaat -1% stresstest 137.653 28.273 Liquiditeitsrisico bij -2% -145.623 -334.862 Geplaatst collateral 4.440 7.850 Buffer 178.671 142.210 Resultaat -2% stresstest 37.488 -184.802 (Bedragen in € 1.000)
Stelselwijziging In september 2013 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de ontwerp-Richtlijn 290 Financiële instrumenten gepubliceerd, waarin een aantal belangrijke aanvullingen op de bestaande Richtlijn 290 is opgenomen. De RJ heeft het zwaarwegende advies gegeven de herziene Richtlijn 290 al in de jaarrekening 2013 toe te passen. Dat leidt tot een stelselwijziging in onze jaarrekening. De wijziging die voor de jaarrekening van De Woonplaats het meest van belang is, betreft de waardering van embedded derivaten. Embedded derivaten zijn in basiscontracten van leningen begrepen derivaten. Ook bij toepassing van kostprijswaardering van het basiscontract moet het daarin besloten derivaat onder voorwaarden worden afgesplitst en apart op reële waarde worden gewaardeerd.
9
Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2013 herrekend. De effecten van de stelselwijziging op het eigen vermogen zijn als volgt weer te geven (bedragen in € 1.000): Eigen vermogen per 31 december 2012 Effecten stelselwijziging: Verplichtingen u.h.v. derivaten Financiële vaste activa (derivaten) Financiële vaste activa (belastinglatentie)
298.243
Eigen vermogen per 1 januari 2013
292.285
-9.127 1.183 1.986
Door de stelselwijziging is het eigen vermogen afgenomen met een bedrag van € 5,9 miljoen Het resultaat over 2012 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 3,9 miljoen. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 2,0 miljoen negatief hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2012 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen
Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van De Woonplaats zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in BW2 artikel 362 lid 1 vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar onze mening het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie Betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde ten behoeve van de verwerking van de minimumwaarderingsregel. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Voorziening onrendabele investeringen Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door De Woonplaats zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces (start realisatiefase) van De Woonplaats. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. Belastingen Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de verwachte ontwikkeling van WOZ-waarden in de komende jaren evenals de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Verhuurdersheffing De sector wordt geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. De Woonplaats heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: De verhuurderheffing (naar de kennis van heden) loopt voor De Woonplaats op van € 0,2 miljoen in 2013 naar € 7,5 miljoen in 2017. Saneringssteun Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 3,7 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt De Woonplaats rekening met een totale saneringssteun heffing van € 10,4 miljoen.
10
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) De Woonplaats maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) om renterisico’s van langlopende leningen af te dekken. Derivaten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De Woonplaats past in beginsel kostprijshedge accounting toe bij het gebruik van derivaten. Daarbij worden de bepalingen van RJ 290 gevolgd. Bij het toepassen van kostprijshedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent het volgende: o Als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. o Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans wordt verwerkt, wordt het derivaat niet geherwaardeerd. De Woonplaats past kostprijs hedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat variabel rentende leningen worden omgezet in vastrentende leningen. Om het ineffectieve deel van de hedgerelatie te bepalen, vergelijken wij op elke balansdatum de omvang van de risicopositie in de afgedekte positie in de hedgerelatie met de omvang van de risico beperkende werking van het hedge-instrument. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten.
11
Grondslagen voor balanswaardering Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van De Woonplaats is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een beperkt deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert De Woonplaats zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag De Woonplaats waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende producten die zich als volgt laten omschrijven: Producten a. Galerijflat b. Portiekflat c. Overige gestapelde woningen d. Intramuraal/woonzorg e. Onzelfstandige wooneenheid f. Rijtjeswoning g. Tweekapper 12
h. i. j. k. l.
Overige eenheden Garage, parkeerplaats, box Woonwagen Sociaal/maatschappelijk Overige bedrijfsobjecten
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bedrijfswaarde De actuele waarde voor sociaal vastgoed is de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op intern geformaliseerde strategieën. De kosten van het onderhoud worden gebaseerd op extern vastgestelde globale gemiddelden (Vastgoed exploitatiewijzer). Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Omschrijving 2014 2015 2016 Inkomsten Huurverhoging woningen 2,75% 3,00% 3,00% Huurverhoging overige objecten 1,75% 2,00% 2,00% Verhoging markt-/streefhuur 1,75% 2,00% 2,00% Huurderving 3,40% 3,05% 2,70% Desinvesteringsopbrengsten 0,00% 2,00% 2,00% Algemeen Inflatie algemeen 2,00% 2,00% 2,00% Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% Exploitatielasten OZB, verzekeringen en overige lasten 2,00% 2,00% 2,00% Dagelijks- en planmatig onderhoud 3,00% 3,00% 3,00% Beheerlasten Salarissen 2,00% 2,00% 2,00% Pensioenen en sociale lasten 2,00% 2,00% 2,00% Overige beheerlasten 2,00% 2,00% 2,00%
2017
2018
2019 e.v.
3,00% 2,00% 2,00% 2,35% 2,00%
2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2,00% 5,25%
2,00% 5,25%
2,00% 5,25%
2,00% 3,00%
3,00% 3,00%
3,00% 3,00%
2,00% 2,00% 2,00%
3,00% 3,00% 3,00%
3,00% 3,00% 3,00%
Overige uitgangspunten: de mutatiegraad bedraagt 9%; huurharmonisatie tot 85% van de maximaal redelijke huur; kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model; investeringen nieuwbouw en investeringen betreffende herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale restant levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming (bv. sloop) een kortere levensduur gerechtvaardigd is; in de kasstromen van de bedrijfswaarde zijn alleen de vastgoed gerelateerde beheer- en exploitatielasten meegenomen; de verhuurdersheffing en de heffingsbijdrage saneringssteun van het CFV maken onderdeel uit van de bedrijfswaarde de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil 13
tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zo nodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Afschrijvingen Per component van een actief wordt gedurende de geschatte resterende levensduur lineair afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde, dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of indien hiertoe aanleiding bestaat een lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt gebaseerd op beschikbare marktgegevens en taxaties van externe taxateurs. Bijzondere waardevermindering De Woonplaats beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
14
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘commercieel vastgoed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag De Woonplaats waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. De reële waarde voor commercieel vastgoed is de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat wordt gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33,3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur. Dit betekent dat ieder vastgoedobject minimaal eens per drie jaar wordt getaxeerd Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VoV) De Woonplaats verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. De Woonplaats onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij De Woonplaats het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij De Woonplaats een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. 15
Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij De Woonplaats het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij De Woonplaats een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij De Woonplaats een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. De Woonplaats heeft onroerende zaken onder voorwaarden verkocht onder de regeling ‘Koopgarant’. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat De Woonplaats verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.
16
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover De Woonplaats in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, de lagere realiseerbare waarde. De Woonplaats neemt als commanditair vennoot deel in enkele CV’s. daarbij verricht De Woonplaats geen beheersdaden, waarmee het financiële risico nooit meer bedraagt dan het ingebrachte kapitaal. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, waardering vindt plaats tegen contante waarde. Latente belastingverplichtingen worden (indien van toepassing) opgenomen onder de voorzieningen. Overige financiële vaste activa De onder de overige financiële vaste activa opgenomen leningen en vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Na eerste verwerking worden deze gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor risico van oninbaarheid. Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa De corporatie beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn.
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad bestaande en nieuwbouwwoningen die in de verkoop staan, worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden.
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs. In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project, de kosten die toerekenbaar zijn aan de projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde 17
verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoordt dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor risico’s van oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korte dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen, indien De Woonplaats instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Voorziening onderhoud verkochte woningen De Woonplaats heeft kopers van bestaande woningen de mogelijkheid geboden het onderhoud voor een periode van 25 jaar af te kopen. De ontvangen afkoopsom is opgenomen in een garantievoorziening onderhoud. Jaarlijks wordt aan de voorziening rente toegevoegd. De werkelijke onderhoudsuitgaven worden ten laste van de voorziening verantwoord. Overige voorzieningen Hieronder is o.a. begrepen de contractuele verplichting uit hoofde van de aangekochte woningen in het kader van de regeling ‘verzilverd wonen’. De verplichting bestaat uit het levenslange huurrecht van de bewoner alsmede de hier aan gekoppelde onderhoudsverplichting. De verplichting is opgenomen tegen contante waarde zijnde het verschil tussen de aankoopprijs bij vrije verkoop en de betaalde aankoopprijs. De vrijval vindt overeenkomstig de voorgecalculeerde exploitatie plaats. Ook onder de overige voorzieningen is begrepen de voorziening MFA Velve Lindenhof. De Woonplaats is met samenwerkingspartners overeengekomen dat zij gedeeltelijk bijdraagt in de verwachte exploitatietekorten van de MFA. In 2013 is tevens een voorziening reorganisatiekosten gevormd. Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden.
18
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible leningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Derivaten die het renterisico van de langlopende schulden afdekken worden gewaardeerd volgens de contante waarde methode op basis van de betreffende Euribor- en Eonia-curves. Voor derivaten die niet voldoen aan de vereisten voor kostprijs hedge-accounting wordt, voor zover de actuele waarde negatief is, een verplichting onder de langlopende schulden opgenomen ter grootte van de marktwaarde. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft De Woonplaats een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
19
Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor 2013 was er sprake van inkomensafhankelijke huurverhoging: 4% voor de lage inkomens (tot € 33.614), 4,5% voor de middeninkomens (tussen € 33.614 en € 43.000) en 6,5% voor de hoge inkomens (vanaf € 43.000). De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar ‘Huurvast’ geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en directe verkoopkosten. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst, daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt op de balans opgenomen onder de post Verplichting u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Dit betreft de doorberekende lonen, salarissen en sociale lasten van medewerkers Vastgoedontwikkeling en Projecten.
20
Bedrijfslasten Afschrijvingen vastgoedportefeuille De afschrijvingen worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op gronden wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de actuele waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. Pensioenlasten De Woonplaats heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Kosten leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord dat zich specifiek met leefbaarheid bezig houdt. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
21
Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Financiële instrumenten en risicobeheersing In het treasurystatuut van De Woonplaats wordt het gebruik van rentederivaten onder voorwaarden toegestaan. In het treasurystatuut staat expliciet vermeld dat in alle gevallen dient te worden voldaan aan de bepalingen van de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die vanaf 2012 van kracht zijn. Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. De Woonplaats maakt gebruik van derivaten om renterisico’s van langlopende leningen af te dekken. Dit risico en de met derivaten samenhangende risico’s worden hieronder toegelicht. Renterisico De Woonplaats loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt De Woonplaats risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt De Woonplaats risico’s over de marktwaarde. De Woonplaats streeft ernaar (her)financieringsbehoeften en renteherzieningsdata in de tijd te spreiden, zodat wordt voorkomen dat toekomstige rentelasten onevenredig veel afhankelijk zijn van de rentestand op enig moment. Van de leningenportefeuille van € 706 miljoen per 31 december 2013 (2012: € 699 miljoen) is € 501 miljoen (2012: € 529 miljoen) vastrentend en € 205 miljoen (2012: € 170 miljoen) variabel. Van de leningen met een variabele rente is per 31-12-2013 € 185 miljoen (2012: € 120 miljoen) afgedekt met derivaten. Volgens de prognose zijn per ultimo 2014 alle leningen met een variabele rente volledig afgedekt met derivaten. Tevens zijn herfinancieringen afgedekt met forward starting swaps ten bedrage van € 220 miljoen (2012: € 235 miljoen). De startdatum varieert tussen 2014 en 2025 en de looptijd is gemiddeld 29 jaar. Valutarisico De Woonplaats is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Kredietrisico De Woonplaats heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten. Er wordt gebruik gemaakt van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Margin calls De Woonplaats loopt liquiditeitrisico inzake de onderpandverplichting bij de renteswaps. Om het liquiditeitsrisico uit hoofde van margin calls te beheersen, beschikt De Woonplaats eind 2013 over een liquiditeitsbuffer van € 179 miljoen (2012: € 150 miljoen).. De ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’ schrijven voor dat de liquiditeitsbuffer van corporaties toereikend moet zijn om een daling van de rente met 1% en 2% te kunnen opvangen. Vanaf eind augustus 2013 voldoet De Woonplaats aan de 2%-stresstest. Zie voor een nadere uiteenzetting de toelichting op de balanspost Langlopende schulden.
22
Breakclauses In derivatencontracten is het gebruikelijk om breakclauses op te nemen. Deze clausules geven partijen het recht ervoor te kiezen de overeenkomst op te zeggen. Hierbij zijn twee soorten te onderscheiden. Allereerst de ‘mutual breakclause’ waarbij beide partijen op een vooraf vastgestelde datum het recht hebben de transactie te beëindigen. Daarnaast de ‘mandatory breakclause’ die beide partijen verplicht de overeenkomst op een vooraf vastgestelde datum te beëindigen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van breakclauses wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer gebruik wordt gemaakt van een breakclause, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor De Woonplaats (bij een negatieve marktwaarde) of de bank (bij een positieve marktwaarde). De Woonplaats heeft in haar contracten slechts mutual breakclauses opgenomen. Voor een overzicht van de vervalkalender van de breakclauses wordt verwezen naar de toelichting op de Langlopende schulden, onderdeel ‘Marktwaarde, tegenpartijrisco en liquiditeitsrisico’.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
23
Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000)
I-a Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende bestemd voor zaken ten dienste eigen exploitatie van de exploitatie
Totaal
1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen
Boekwaarde Mutaties Verkrijgingsprijs Investeringen In exploitatie genomen projecten Desinvesteringen verkoop Desinvestering sloop/volledig afgeschreven Overboeking naar vastgoedbeleggingen Overboeking naar voorraad Overboekingen overig Afschrijvingen Afschrijvingen Correctie afschrijving i.v.m. verkoop Corr. i.v.m. sloop/volledig afgeschreven Overboeking naar vastgoedbeleggingen Waardeverminderingen Waardeverminderingen Overboeking waardeverminderingen Mutaties vanuit voorziening onrend. invest. Overboeking naar vastgoedbeleggingen
Totaal mutaties
1.048.797 -184.761 -167.511
25.023 -6.256
1.131.213 -191.017 -203.058
-35.547
696.525
21.846
18.767
737.138
3.605 26.463 -8.168
25.214 -26.463
545
-2.498
-8.092 -207 -12.172
29.364 0 -9.000 -1.982 -10.590 -207 -12.220
-48
57.393
-832 -1.982
-24.167 2.469
-1.172 356 1.982
33
-25.339 2.825 1.982 33
11.153 -8.514
14.027 8.514 -7.543 165
25.180 0 -7.543 165
328
-6.557
-1.103
-7.332
1.068.151 -206.426 -164.872
35.673
22.754 -5.090
-20.384
1.126.578 -211.516 -185.256
696.853
15.289
17.664
729.806
31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen
Boekwaarde
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond geen afschrijvingen Casco woningen en garages lineair Casco overig vastgoed lineair Casco woonwagens lineair Installaties lineair Inrichting lineair Woningaanpassingen lineair
50 jaar 30/35 jaar 15/25 jaar 25 jaar 20 jaar 20 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 15.404 woongelegenheden, 1.175 garages en 297 overige verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1,8 miljard.
24
Voor de post onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Grond geen afschrijvingen Casco gebouwen lineair 35 jaar Installaties lineair 20 jaar Inrichting lineair 10 jaar Hard- en software lineair 5 jaar Vervoersmiddelen lineair 4-6 jaar In de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die gefinancierd worden door middel van financial lease, alle activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van De Woonplaats.
Verzekeringen Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is verzekerd tegen de risico’s van brand- en stormschade De premie berekening is gebaseerd op het aantal woningen, wat inhoudt dat onder- of oververzekering is uitgesloten. De bedrijfsgebouwen en inventarissen zijn per 31 december 2013 verzekerd voor € 15,9 miljoen.
Zekerheden Het sociaal en commercieel vastgoed is voor een groot deel gefinancierd met gemeenteleningen of met kapitaalmarktleningen. Deze leningen worden nagenoeg geheel gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De Woonplaats heeft geen hypothecaire zekerheden afgegeven. In de post materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die door middel van financial lease worden gefinancierd. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 9,9 miljoen. Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden.
25
I-a-1 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Totaal
206.000 -7.329 -49.298
12.934
3.652 -1.384
222.586 -7.329 -50.682
149.373
12.934
2.268
164.575
487 1.272 -12.629
135
1.124 -1.272
1.746 0 -12.629 0 10.590 -4.781 -4.471
1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen
Boekwaarde Mutaties Verkrijgingsprijs Investeringen In exploitatie genomen projecten Desinvesteringen verkoop Desinvesteringen sloop/volledig afgeschreven Overboeking van materiële vaste activa Overboeking naar voorraad Overboekingen overig Afschrijvingen Afschrijvingen Correctie afschrijving i.v.m. verkoop Corr. i.v.m. sloop/volledig afgeschreven Overboeking van materiële vaste activa Waardeverminderingen Waardeverminderingen Overboeking waardeverminderingen Mutaties vanuit voorziening onrend. invest. Overboeking van materiële vaste activa
Totaal mutaties
2.498 -134 48
8.092 -4.647 -4.519
-2.637 572
-2.637 572 0 -33
-33 -5.035 -1.807
-950 1.807 -253 -165
-5.985 -253 -165
-17.264
1
-783
-18.046
197.676 -9.427 -56.140
12.935
2.430 -945
213.041 -9.427 -57.085
132.109
12.935
1.485
146.529
31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen
Boekwaarde
Voor de afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek wordt verwezen naar de toelichting op de Materiële vaste activa. In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 876 woongelegenheden, 430 garages en 213 overige verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 200 miljoen.
26
Actuele waarde De actuele waarde van het totale vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2013 € 1,2 miljard. In die gevallen waarin de actuele waarde van vastgoed op complexniveau lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten, hebben wij afwaarderingen doorgevoerd. De afwaardering is in de jaarrekening verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. In onderstaand overzicht zijn de boekwaarde en actuele waarde per ultimo boekjaar gespecificeerd naar vastgoedcategorie: Woningen Garages en parkeerplaatsen Maatschappelijk vastgoed Commercieel vastgoed
Boekwaarde 890.267 25.024 57.418 66.093
Actuele waarde 1.130.618 6.461 49.383 55.540
Totaal
1.038.802
1.242.002
Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde per 1 januari Bedrijfswaarde per 31 december Mutatie
2013
2012
1.261.572 1.252.548 -9.024
1.293.754 1.261.572 -32.182
I-b Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Boekwaarde 31 december 2012
148
Andere Latente Overige deelbelasting-vorderingen nemingen vorderingen
11.828
Effecten stelselwijziging
Boekwaarde 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen/overboeking Resultaat deelnemingen Dividend Voorziening
148
11.828
Totaal
61.398
10.984
84.358
1.986
1.183
3.169
63.384
12.167
87.527
48.957 -4.824
49.452 -7.484 -7.428 412 -43 -4
495 -2.660 -7.428 33 -43 -4
379
Totaal mutaties
-14
-1.786
-7.428
44.133
33.904
Boekwaarde 31 december 2013
134
10.042
55.956
56.299
122.431
Inbegrepen in de stand per 31 december zijn bedragen met een looptijd korter dan één jaar:
190
27
6.315
6.505
Aandeel
Resultaat boekjaar
Netto vermogenswaarde per 31 dec 2013
100% 100% 100%
30 -3 6
134 0 0
50% 50% 50% 22,5% 33,2% 33,2% 25% 20% 19% 99,5% 99,5% 99,5%
214 91 0 7 0 12 3 52 0 0 0 0
7.891 289 300 239 53 364 0 846 0 20 20 20
412
10.176
Overzicht deelnemingen Groepsmaatschappijen Eenvoud IT BV Stichting De Energiezuinige Woonplaats * PreWon Beheer BV * Overige deelnemingen GOS Enschede VOF Stedelijk Wonen Holding BV MFA Velve Lindenhof VOF VOF De Rikker II Winterswijk Regio Stad Beheer BV Winterswijk Regio Stad CV VOF In de Groene Bogen * WOM Laares Beheer BV Laares CV Maastricht CV 3 Woningen Nederland 29 CV Woningen Nederland 30 CV
Totaal
* In 2013 zijn de deelnemingen Stichting De Energiezuinige Woonplaats, PreWon Beheer BV en VOF In de Groene Bogen geliquideerd.
Latente belastingvorderingen Latenties a.g.v. tijdelijke verschillen tussen boekwaarde en fiscale waarde: Voorraad onverkochte woningen Leningenportefeuille Derivaten Verrekenbare fiscale verliezen
Totaal
2013
2012
8.426 1.461 11.395 34.674
8.608 1.588 12.187 41.001
55.956
63.384
Voor een nadere toelichting op de belastinglatenties wordt verwezen naar de toelichting op de winst-enverliesrekening, onderdeel Belastingen.
Overige vorderingen Rente-instrumenten (derivaten) Uitstaand collateral Overige langlopende vorderingen Af: voorziening wegens oninbaarheid
Totaal
2013
2012
50.576 4.440 1.283 0
1.772 7.850 2.646 -101
56.299
12.167
De rente-instrumenten betreffen (het deel van) de derivaten die niet onder hedge-accounting vallen en worden geamortiseerd over de looptijd. Daarnaast zijn in 2013 de looptijden van een aantal derivaten verkort. Dit veroorzaakt vrijwel geheel de toename in 2013. De looptijdverkortingen zijn marktwaardeneutraal uitgevoerd, hetgeen wil zeggen dat de marktwaarde van de oorspronkelijke derivaten en de verkorte derivaten nagenoeg gelijk zijn. De marktwaarde van de oorspronkelijke derivaten is geactiveerd onder de Overige vorderingen (FVA) en wordt gedurende de oorspronkelijke looptijd geamortiseerd. De marktwaarde van de verkorte derivaten is in de balans opgenomen onder de Verplichtingen u.h.v. derivaten (Langlopende schulden) en wordt gedurende de verkorte looptijd geamortiseerd. Het uitstaand collateral betreft gelden die uit hoofde van margin calls zijn gestort op de bankrekening van bancaire tegenpartijen. 28
De overige langlopende vorderingen bestaan uit vorderingen op banken, in de vorm van floating-to-floating swaps. De uitbetalingen door de banken vinden plaats in halfjaarlijkse termijnen in de jaren 2012 tot en met 2014. Voor een nadere toelichting op bovenstaande posten wordt verwezen naar de toelichting op de balanspost Langlopende schulden.
I-c
Voorraden 2013
2012
Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
5.266 0
8.274 208
Totaal voorraden
5.266
8.482
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken, voornamelijk woningen.
2013
2012
Zittende huurders Vertrokken huurders Huurdebiteuren WSNP Totaal huurdebiteuren vóór aftrek voorziening Af: voorziening wegens oninbaarheid
803 1.597 277 2.677 -1.067
741 1.473 215 2.429 -906
Totaal huurdebiteuren
1.610
1.523
I-d-1
Huurdebiteuren
De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt 0,7% van de jaarhuur (2012: 0,7%).
2013
2012
Gemeente Enschede Gemeente Winterswijk Overige gemeenten
20 3 0
18 1 2
Totaal vorderingen op gemeenten
23
21
2013
2012
Rekening-courant PreWon Beheer BV
0
26
Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
0
26
2013
2012
MFA Velve Lindenhof VOF
494
437
Totaal vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
494
437
2013
2012
Omzetbelasting
286
0
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
286
0
I-d-2
I-d-3
I-d-4
I-i-5
Gemeenten
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Belastingen en premies sociale verzekeringen
29
2013
2012
Overige debiteuren
352
1.206
Totaal overige vorderingen
352
1.206
2013
2012
Te ontvangen rente Overige overlopende activa
763 3.476
2.732 3.546
Totaal overlopende activa
4.239
6.278
I-d-6
I-d-7
Overige vorderingen
Overlopende activa
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
I-e
Liquide middelen
Kas en bank Spaarrekeningen vrij opneembaar
Totaal liquide middelen
2013
2012
31.706 111.965
177 108.845
143.671
109.022
De Woonplaats heeft een kredietfaciliteit van € 35 miljoen. Hierop worden kasgeldleningen en bankgaranties in mindering gebracht De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking.
I-f
2013
Eigen vermogen
Saldo per 31 december 2012 Effecten stelselwijziging Saldo 1 januari 2013 na verwerking stelselwijziging Jaarresultaat
298.243 -5.958 292.285 -119
Saldo 31 december 2013
292.166
30
I-g
I-g
Voorzieningen Voorziening Voorziening onrendabele deelnemingen investeringen
Saldo 1 januari 2013
Onderhoud Overige verkochte voorzieningen woningen
Totaal
11.521
4
3.431
1.225
16.181
Mutaties Dotaties Onttrekkingen Overige Toevoeging rente
2.219 -3.438 -4.646
-4
314 -350
1.188 -29
3.721 -3.821 -4.646 102
Totaal mutaties
-5.865
-4
66
1.159
-4.644
Saldo 31 december 2013
5.656
0
3.497
2.384
11.537
102
Onderdeel van de overige voorzieningen is de voorziening reorganisatiekosten. Deze heeft per ultimo 2013 een saldo van € 610.000. (2012: 0€) De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten te behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Het kortlopende deel van de voorzieningen bedraagt voor 2013 € 617.000.(2012: 724.000)
I-h
Langlopende schulden
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige schulden Verplichtingen u.h.v. derivaten Verplichtingen u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
2013 Looptijd korter dan 5 jaar 0 108.930 0 0 0
2013 Looptijd langer dan 5 jaar 3.923 564.754 15.451 89.943 13.255
108.930
687.326
2013 Totaal
2013 Rentevoet
2012 2012 Totaal Rentevoet
3.923 4,14% 673.684 3,14% 15.451 5,25% 89.943 13.255
4.260 4,26% 658.826 3,42% 15.318 6,00% 45.999 13.117
796.256
737.520
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 28,5 miljoen. De langlopende schulden worden nagenoeg geheel gegarandeerd door het WSW. De Woonplaats heeft geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
I-h-1
Leningen overheid en kredietinstellingen
Saldo 1 januari 2013
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Totaal
4.260
658.826
663.086
43.010
43.010
Mutaties Nieuwe leningen Aflossingen Overboeking naar kortlopende schulden
-337
-28.152
-28.489
Totaal mutaties
-337
14.858
14.521
3.923
673.684
677.607
Saldo 31 december 2013 31
Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 706 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen.
Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Op basis van een disconteringsvoet die gelijk is aan de yieldcurve (mid curve per 31-12-2013 exclusief kredietopslagen) is de reële waarde van de leningen ultimo 2013 € 823,5 miljoen. (2012: € 852,0 miljoen)
Renterisico bij herfinanciering Op basis van de leningcontracten ziet de vervalkalender er als volgt uit:
(x € 1.000)
Vervalkalender leningenportefeuille 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Aflossingen
De aflossingen vanaf 2014 t/m 2023 bedragen € 235 miljoen. In de periode 2024 t/m 2033 wordt € 98 miljoen afgelost, vanaf 2033 bedragen de aflossingen € 373 miljoen. Ter afdekking van renterisico’s zijn herfinancieringen van leningen die vanaf 2014 vervallen afgedekt met forward starting swaps ten bedrage van € 220 miljoen. De startdatum varieert tussen 2014 en 2025 en de looptijd is gemiddeld 29 jaar.
Basisrenteleningen Onder de leningen is voor een bedrag van € 151,8 miljoen (2012: € 151,8 miljoen) aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,64% (2012: 3,64%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,17%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven: Leningnummer 50104 50107 50106 50105 50103 50111 50112
Hoofdsom 30.000 25.000 20.000 30.000 25.000 11.800 10.000
Ingangsdatum 01-07-2011 01-10-2010 02-11-2009 02-04-2012 01-10-2009 01-11-2011 01-11-2011
Einddatum 01-07-2061 01-10-2055 31-10-2059 02-04-2062 01-10-2059 01-11-2054 01-11-2049
Rente 3,8750 3,0500 3,7350 3,8950 3,7250 3,4800 3,4850
Spread 0,1600 0,2000 0,2000 0,2000 0,2400 0,0000 0,0000
Spreadherziening 01-07-2014 01-10-2014 01-02-2015 02-04-2015 01-10-2016 01-11-2016 01-11-2016
Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan, is de lening opeisbaar en dienen er afwikkelkosten te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.
32
Extendible leningen Onder de leningen is voor een bedrag van € 35,5 miljoen aan zogenaamde extendibles/tijdvakleningen opgenomen. Bij deze leningen betaalt De Woonplaats gedurende het eerste tijdvak een vaste rente die lager is dan de marktrente die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft De Woonplaats aan de tegenpartij het recht gegeven om bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald. De belangrijkste kenmerken van deze leningen alsmede de reële waardes van de opties voor de bank zijn hieronder weergegeven: Ingangs- Afloss. Lening datum wijze 50091 15-02-2007 FIX 50094 12-02-2008 FIX
Rente % periode 1 3,8900 4,6613
Rente % Rest. Reële waarde periode 2 loopt. Einddatum Schuldrest optie 4,2500 34 01-02-2047 15.500 -2.972 4,6500 37 01-12-2050 20.000 -4.355
Als gevolg van de stelselwijziging die voortvloeit uit de gewijzigde Richtlijn 290, wordt de reële waarde van de optie vanaf 2013 verwerkt in de balans onder de Verplichtingen u.h.v. derivaten (Langlopende schulden).
Rente-instrumenten (derivaten) De Woonplaats gebruikt rente-instrumenten om huidige en toekomstige renterisico’s te beperken. Deze toekomstige renterisico’s ontstaan doordat bestaande leningen moeten worden afgelost. De prognoses laten zien dat deze aflossingen volledig geherfinancierd dienen te worden. Het renterisico dat hierbij ontstaat wordt afgedekt met derivaten. De toekomstige financieringsbehoefte is minimaal gelijk aan de hoofdsom van de in de toekomst startende derivaten. In 2013 heeft De Woonplaats geen nieuwe derivaten afgesloten. Wel zijn er van 20 derivaten de looptijden verkort. Omdat De Woonplaats in 2012 niet kon voldoen aan de 2%-stresstest, is er eind 2012 een plan van aanpak opgesteld met voorgenomen maatregelen (o.a. looptijdverkorting van derivaten). In april en augustus 2013 heeft De Woonplaats looptijdverkorting toegepast bij in totaal 20 langlopende derivaten. De looptijd van deze derivaten is verkort met gemiddeld 22 jaar. Daar tegenover staat een couponverhoging van gemiddeld 45 basispunten. Alle looptijdverkortingen zijn marktwaardeneutraal uitgevoerd, hetgeen wil zeggen dat de marktwaarde van het oorspronkelijke derivaat en het verkorte derivaat nagenoeg gelijk zijn. Daardoor zijn er geen directe kosten verbonden aan de looptijdverkorting. Met deze looptijdverkortingen en het verhogen van de liquiditeitsbuffers kon De Woonplaats vanaf eind augustus 2013 aan de 2%-stresstest voldoen.
33
Derivatenportefeuille Hieronder volgt een opsomming van de totale derivatenportefeuille van De Woonplaats: 1 25.000 5,6000% 3M euribor 2 25.000 5,5200% 3M euribor 3 20.000 5,5700% 3M euribor 4 15.000 5,5400% 3M euribor 5 15.000 5,5400% 3M euribor 6 20.000 3,9000% 3M euribor 7 15.000 4,2810% 6M euribor 8 15.000 4,1800% 6M euribor 9 30.000 5,2500% 6M euribor 10 30.000 5,3300% 6M euribor 11 15.000 4,4590% 6M euribor 13 15.000 3,9300% 6M euribor 14 15.000 3,9800% 6M euribor 15 15.000 3,9800% 6M euribor 16 30.000 6M euribor 3,8750% 17 30.000 6M euribor 3,8950% 18 10.000 3,5100% 6M euribor 19 10.000 3,4900% 6M euribor 20 10.000 3,8770% 6M euribor 21 10.000 3,5650% 6M euribor 22 25.000 3,4200% 6M euribor 23 10.000 3,9500% 6M euribor 24 10.000 3,6400% 6M euribor 25 15.000 2,4650% 3M euribor 26 15.000 2,4750% 3M euribor 27 560 3,3400% 6M euribor 28 4.930 3,3400% 6M euribor 29 5.000 3,6700% 6M euribor 30 15.000 3,6700% 6M euribor 31 10.000 6M euribor 6M euribor + 2.70% 32 10.000 6M euribor 6M euribor + 3.00% 33 10.000 3,7200% 6M euribor 34 11.000 3,6500% 6M euribor 35 3.763 3,3410% 6M euribor 36 1.660 3,1150% 6M euribor 37 10.000 3,6710% 6M euribor 38 10.000 3,7890% 6M euribor 39 10.000 3,9370% 6M euribor 40 1.970 3,5610% 6M euribor 41 16.500 4,0160% 6M euribor 42 10.000 6M euribor 6M euribor + 7.27% 45 10.000 3,5650% 6M euribor 46 59.400 6M euribor 4,5150% 47 20.000 3,7425% 6M euribor 48 20.000 3,8425% 6M euribor 49 19.400 3,6430% 6M euribor Totale marktwaarde per 31 december 2013 Af: In de balans opgenomen derivaten (langlopende schulden Saldo: Niet in de balans opgenomen marktwaarde
02-08-2010 01-06-2010 01-07-2010 01-09-2010 01-09-2010 01-12-2008 01-07-2015 01-07-2015 01-07-2011 02-04-2012 01-04-2014 03-06-2013 01-07-2014 01-07-2013 01-07-2011 02-04-2012 01-12-2020 01-11-2019 01-02-2019 02-05-2018 02-04-2013 01-03-2013 01-12-2017 01-03-2039 02-09-2041 01-08-2024 01-08-2024 01-08-2025 01-09-2025 22-08-2011 22-08-2011 02-05-2023 15-04-2024 01-08-2024 17-04-2023 31-03-2023 01-09-2022 14-01-2022 12-04-2021 01-04-2021 22-08-2011 01-11-2016 01-11-2011 01-11-2011 01-11-2011 01-11-2011
02-08-2027 02-09-2030 03-07-2034 01-03-2039 02-09-2041 01-12-2048 01-07-2043 02-07-2046 01-07-2026 02-04-2027 01-04-2039 02-06-2059 01-07-2064 02-07-2063 01-07-2026 02-04-2027 02-12-2058 01-11-2057 02-02-2037 02-05-2042 01-04-2021 02-03-2020 01-12-2034 01-03-2060 01-09-2060 01-08-2064 01-08-2064 01-08-2045 01-09-2045 20-08-2014 20-08-2014 04-05-2048 15-04-2049 01-08-2064 17-04-2063 29-03-2047 01-09-2044 14-01-2042 12-04-2061 01-04-2041 20-08-2014 01-11-2038 31-12-2015 03-11-2036 01-11-2033 01-11-2040
en financiële vaste activa)
Deels Deels Deels Deels Deels Deels Ja Ja Deels Deels Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Ja Ja Ja Ja Ja
-10.155 -10.902 -9.944 -8.414 -8.821 -8.814 -4.324 -4.331 -10.517 -10.699 -5.040 -5.251 -5.424 -5.921 5.757 5.609 -1.020 -1.026 -866 -782 -3.256 -1.632 -616 248 211 -44 -383 -374 -1.127 274 304 -963 -977 -293 -33 -772 -839 -922 -210 -1.675 737 -886 4.706 -3.877 -3.914 -3.791 -120.990 32.442 -88.548
Het saldo Niet in de balans opgenomen marktwaarde betreft de derivaten waarop kostprijs hedge-accounting is toegepast. Op de forward starting swaps wordt kostprijs hedge accounting toegepast. De hedge relatie ten aanzien van de forward starting swaps wordt als effectief verondersteld aangezien de toekomstige financieringsbehoefte minimaal gelijk is aan de hoofdsom van de forward swaps In voorgaand overzicht zijn alle rente-instrumenten van De Woonplaats opgenomen. Deze renteinstrumenten bestaan voor het grootste gedeelte uit plain-vanilla swaps. Hierbij wordt een variabele rente uitgeruild tegen een vaste rente. De swaps die niet plain-vanilla zijn, worden hierna toegelicht:
34
Nummers 1 t/m 5, 9 en 10 Dit zijn payerswaps waarbij een variabele rente geruild wordt met een rente die is gebaseerd op een bepaalde index. De te betalen rente in deze swaps is gerelateerd aan de resultaten van de index, maar zal nooit hoger zijn dan de in het overzicht aangegeven niveaus (caps). Op deze manier is te allen tijde te overzien wat de maximale rentelasten voor De Woonplaats zullen zijn. Bij de index-swaps is sprake van ineffectiviteit in de hedgerelatie. Deze ineffectiviteit ontstaat doordat de index-elementen in de swaps geen rechtstreeks verband hebben met de onderliggende leningen. De ineffectiviteit is vastgesteld op basis van de contante waarde van de ingeschatte betalingen boven die van een gelijke swap zonder een index-element bij aanvang van de hedge. In de berekening is ervan uitgegaan dat het index-element in de swap niet tot enig voordeel in de toekomst zal leiden. Het bedrag van de last is in 2011 als langlopende schuld in de balans verwerkt, welke over de resterende looptijd van de swap zal worden geamortiseerd. Toekomstige voordelen uit de indexswaps worden verantwoord op het moment dat deze de feitelijke rentebetalingen verlagen. Nummer 6 Dit is een cancellable payerswap. Binnen deze transactie heeft de bank op enig moment in de toekomst het recht om de transactie te beëindigen. Feitelijk bestaat een cancellable payerswap uit twee derivaten: een renteswap en een door De Woonplaats geschreven swaption. Mocht de bank gebruik maken van haar recht, dan moet De Woonplaats het renterisico van de onderliggende lening opnieuw afdekken. Bij het aangaan van de transactie hebben de swap en de swaption een tegengestelde waarde: de swap positief en de swaption negatief. Per saldo is de waarde van het product op afsluitdatum nihil. Op basis van RJ 290 wordt voor de swap kostprijs hedge-accounting toegepast. Op de geschreven swaption kan geen hedge-accounting worden toegepast. De swap is in de balans opgenomen onder de financiële vaste activa (tegen kostprijs). De swaption is in de balans opgenomen onder de langlopende schulden (tegen de negatieve marktwaarde). Nummers 31, 32 en 42 Dit zijn floating-to-floating swaps. Hierbij wordt een variabele rente geruild tegen dezelfde variabele rente minus een afslag. De Woonplaats ontvangt uit deze swaps een vaste opbrengst. Deze swaps zijn in het verleden afgesloten om premieopbrengsten op receiver swaptions verspreid over meerdere jaren door de bank te laten uitkeren als renteopbrengst. Alle swaptions zijn voor balansdatum uitgeoefend door de bank. De floating-to-floating swaps kunnen gezien worden als vordering op de bank en zijn daarom in de balans opgenomen onder de financiële vaste activa.
Marktwaarde, tegenpartijrisco en liquiditeitsrisico Het gebruik van rente-instrumenten levert tegenpartijrisico op. Om dit risico te beperken heeft De Woonplaats een CSA (Credit Support Annex) afgesloten met 5 van de 6 bancaire tegenpartijen om, indien de marktwaarde van de afgesloten transactie zich buiten een afgesproken bandbreedte bevindt, onderpand te stellen. Deze onderpandverplichting is wederzijds. Als de rente lager is, zal de marktwaarde negatief zijn en moet De Woonplaats onderpand (collateral) storten op een marginrekening bij de tegenpartij. Als de rente hoger is, zal de marktwaarde positief zijn en moeten de banken onderpand storten bij De Woonplaats. Gedurende de looptijd van deze derivatencontracten kan het door bijzondere marktomstandigheden voorkomen dat De Woonplaats onderpand moet storten op deze contracten. De Woonplaats monitort actief de ontwikkeling van de rente en de marktwaarde van de derivatenportefeuille. De marktwaarde van de totale derivatenportefeuille is ultimo 2013 € 121 miljoen negatief.(2012: € 160,7 miljoen negatief) De onderpandverplichting bedraagt ultimo 2013 € 3,6 miljoen. Per die datum is er een bedrag van € 4,4 miljoen opgevraagd en door ons gestort bij tegenpartijen. Deze storting is uit eigen middelen gedaan. Onderstaand overzicht geeft weer wat de rentegevoeligheid van de derivatenportefeuille is: Marktwaarde Margin call derivatenportefeuille verplichting Op basis van marktrente per 31-12-2013 -120.990 3.597 Daling marktrente met 1,00% -232.037 45.458 Daling marktrente met 2,00% -386.726 145.623 (Bedragen in € 1.000) Tegenover de margin call verplichting staat een liquiditeitsbuffer die per ultimo 2013 € 179 miljoen bedraagt.
35
Naast margin call verplichtingen kan er sprake zijn van liquiditeitsrisico’s uit hoofde van breakclauses. In derivatencontracten is het gebruikelijk om breakclauses op te nemen. Deze clausules geven partijen het recht ervoor te kiezen de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van breakclauses wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer gebruik wordt gemaakt van een breakclause, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor De Woonplaats (bij een negatieve marktwaarde). In onderstaand overzicht is de vervalkalender van de breakclauses in contracten van De Woonplaats opgenomen: Jaar break
Hoofdsom
2014
0
2015
10.000
2016
0
2017
50.000
2018
20.000
2019
150.000
2020
110.000
2021 169.783 (Bedragen in € 1.000)
Beleidsregels gebruik financiële derivaten De ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’ die van kracht zijn vanaf 1 oktober 2012 schrijven voor dat de liquiditeitsbuffer van corporaties toereikend moet zijn om een daling van de rente met 1% en 2% te kunnen opvangen. Uit bovenstaande opstelling blijkt dat De Woonplaats voldoet aan de 2%-stresstest. Toezichtbelemmerende bepalingen Een tweede belangrijk onderdeel van de beleidsregels is dat corporaties geen bepalingen in derivatencontracten mogen hebben die het toezichtinstrumentarium van de Minister zouden kunnen hinderen. De zogenaamde toezichtbelemmerende bepalingen (TBB). Het ingrijpen van de overheid zou een trigger kunnen zijn voor de banken om over te gaan tot ontbinding van de afgesloten derivaten tegen verrekening van de (fors negatieve) marktwaarde. Om dit uit te sluiten is besloten dat alle TBB uit de contracten van corporaties verwijderd moeten worden. Op 12 juli 2013 heeft de Minister de regeling gepubliceerd tot wijziging van eerder genoemde beleidsregels. In een brief van het CFV van 16 juli wordt specifiek aangeduid welke bepalingen als toezicht belemmerend kwalificeren: “Als toezichtsbelemmerend worden daarmee uitsluitend gezien de bepalingen in de derivatencontracten die rechtstreeks verwijzen naar de artikelen 41 en 43 van het Bbsh en de artikelen 70d t/m 70i van de woningwet.“ Daarmee was de afkadering duidelijk met dezelfde brief werd duidelijk gemaakt dat corporaties de portefeuille niet verplicht hoefden af te bouwen, maar dat ze een inspanningsverplichting hebben om de TBB te verwijderen. Op basis van de specifieke invulling van de betreffende artikelen heeft De Woonplaats een nieuwe inventarisatie van de contracten laten uitvoeren door een juridisch adviseur. Op basis van deze inventarisatie bleek dat De Woonplaats in de contracten met vier partijen bepalingen had staan die als TBB waren aan te merken. De Woonplaats is actief met de betreffende banken in gesprek gegaan om tot verwijdering van de TBB te komen. Resultaat hiervan is dat in 2013 met twee van de vier partijen waar TBB zijn aangetroffen tot overeenstemming is gekomen en dat de TBB uit de contracten zijn verwijderd. Eén en ander houdt in dat De Woonplaats per 31 december 2013 nog TBB heeft in twee contracten. Corporaties die per ultimo 2013 nog TBB in de contracten hebben dienen voor 1 maart 2014 een plan van aanpak in te dienen bij het CFV. Hierin dient te worden beschreven wat de stappen zullen zijn om de TBB te verwijderen dan wel het betreffende deel van de portefeuille af te bouwen. De Woonplaats heeft een dergelijk plan van aanpak bij het CFV ingediend.
36
I-h-2
Overige schulden
Vooruitontvangen huur Prismare Waarborgsommen
Totaal overige langlopende schulden
I-h-3
Verplichtingen u.h.v. derivaten
Verplichting derivaten Effecten stelselwijziging
Totaal verplichtingen u.h.v. derivaten
2013
2012
15.444 7
15.308 10
15.451
15.318
2013
2012
89.943
36.872 9.127
89.943
45.999
De verplichtingen u.h.v. derivaten betreft (het deel van) de derivaten met een negatieve kostprijs en derivaten met een negatieve marktwaarde die niet onder hedge-accounting vallen. De toename in 2013 wordt vrijwel geheel veroorzaakt door de uitgevoerde looptijdverkorting van derivaten. Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar de toelichting op de Financiële vaste activa.
I-h-4
Verplichtingen u.h.v. onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2013
2012
14.440 -1.283
2.707 0
13.117
2.707
Verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Teruggekochte onroerende zaken VoV Op-/afwaarderingen
593 -135 -320
11.693 0 -1.283
Totaal mutaties
138
10.410
14.858 -1.603
14.440 -1.283
13.255
13.117
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen
Saldo per 1 januari Mutaties
31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen
Saldo per 31 december
37
I-i
Kortlopende schulden
I-i-1
Schulden aan kredietinstellingen
2013
2012
28.151 0
35.539 1.586
28.151
37.125
2013
2012
Kortlopend deel van de langlopende schulden Gemeenten
337 1.165
721 1.349
Totaal schulden aan gemeenten
1.502
2.070
2013
2012
Schulden aan leveranciers
4.219
6.746
Totaal schulden aan leveranciers
4.219
6.746
2013
2012
Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Pensioenpremies
363 0 214
408 734 205
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
577
1.347
2013
2012
8.956 978 0 10.365
9.864 850 1.822 10.425
20.299
22.961
Kortlopend deel van de langlopende schulden Bankrekeningen met debetsaldo
Totaal schulden aan kredietinstellingen I-i-2
I-i-3
I-i-4
I-i-5
Schulden aan gemeenten
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overlopende passiva
Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huren Vooruitontvangen termijnen onderhanden projecten Overige overlopende passiva
Totaal overlopende passiva
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 12 maanden.
38
I-j
Niet in de balans opgenomen verplichtingen I-j-1
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Per 31 december 2013 heeft De Woonplaats een obligo uitstaan van € 27,2 miljoen (2012: € 26,9 miljoen) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Indien noodzakelijk, kan De Woonplaats aan deze verplichting voldoen vanuit de aanwezige liquide middelen en zo nodig door het niet benutte deel van de bestaande kredietfaciliteit aan te spreken of een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
I-j-2
Verbonden partijen
Met de meeste van haar deelnemingen heeft De Woonplaats naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Een aantal deelnemingen heeft de vorm van een Vennootschap onder Firma (VOF). Bij deze deelnemingen is vanwege deze structuur De Woonplaats hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen van de deelneming.
I-j-3
Geborgde leningen DIGH
De Woonplaats staat borg voor een tweetal leningen van de Dutch International Guarantees for Housing (DIGH). DIGH maakt betaalbare woningbouw mogelijk voor mensen met een laag inkomen in ontwikkelingslanden door middel van het verstrekken van geldleningen. De leningen waarvoor De Woonplaats borg staat zijn gebruikt voor woningbouw-/renovatieprojecten in Montenegro en Oekraïne en bedragen per ultimo 2013 € 775.486 resp. € 117.628. De Woonplaats staat garant voor de jaarlijkse betaling van rente en aflossing. Er is sprake van betalingsproblemen bij de organisatie in Oekraïne. Uit hoofde van de garantstelling heeft De Woonplaats in 2013 betalingen moeten doen tot een bedrag van € 61.016. Voor het schuldrestant per ultimo 2013 heeft De Woonplaats een voorziening van € 78.000 gevormd.
I-j-4
Operationele leases
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen: Binnen één jaar € 194.144 Tussen één jaar en vijf jaar 212.593 Meer dan vijf jaar 0
39
Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)
Begroting 2013
2013
2012
97.789 11.127 108.910 -3.267
98.284 10.307 108.591 -4.574
92.316 13.331 105.647 -3.747
105.643
104.017
101.900
Specificatie huurderving: Derving door frictieleegstand Derving door projecten Derving door antikraak Derving door overige oorzaken
1.819 1.109 147 192
2.855 1.286 404 29
2.276 1.317 120 34
Totaal huurderving
3.267
4.574
3.747
8.240 5.418 16.433 66.371 9.181
8.429 5.068 15.788 65.498 9.234
8.242 5.127 16.054 63.415 9.062
105.643
104.017
101.900
Begroting 2013
2013
2012
Overige goederen, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand
5.745 -183
5.682 -181
5.519 -198
Totaal opbrengsten servicecontracten
5.562
5.501
5.321
Begroting 2013
2013
2012
Overheidsbijdragen
40
69
73
Totaal overheidsbijdragen
40
69
73
Begroting 2013
2013
2012
19.752 -6.072 -869 -546 12.265 0
27.510 -17.616 -796 -799 8.299 -88
22.406 -7.079 -904 -713 13.710 -71
12.265
8.211
13.639
I-k
Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Bruto huuropbrengsten Af: huurderving
Totaal netto huuropbrengsten
De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten: Aalten Groenlo Winterswijk Enschede Landelijk
Totaal
I-l
I-m
I-n
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Af: Derving door verkopen Af: Directe verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat onderhanden projecten
Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
40
Begroting 2013
2013
2012
Doorberekende lonen en sociale lasten t.b.v. projecten
2.289
1.650
1.910
Totaal geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
2.289
1.650
1.910
Begroting 2013
2013
2012
Verhuur ruimten Prismare Verhuur ruimten Stroinkshuis Overige bedrijfsopbrengsten
271 46 671
209 33 710
231 41 341
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
988
952
613
Begroting 2013
2013
2012
28.437 2.907 999
24.167 2.637 1.172
24.308 2.794 1.074
32.343
27.976
28.176
Begroting 2013
2013
2012
0 29.017 0
-11.187 3.244 1.239
-5.098 2.276 4.109
29.017
-6.704
1.287
I-0
I-p
I-q
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
Afschrijvingen vastgoedportefeuille
Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal afschrijvingen
I-r
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen materiële vaste activa Onrendabele toppen nieuwbouw Afwaardering grondposities
Totaal waardeveranderingen
Waardeveranderingen sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie In 2013 is 1 woning die destijds onder Verkoop Onder Voorwaarden is verkocht teruggenomen. Voor een nadere toelichting op de actuele waarde wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa. Onrendabele toppen nieuwbouw Regelgeving en marktwerking zorgen ervoor dat projecten doorgeschoven worden, dit verklaart het verschil tussen begroting en actuele cijfers 2013 Afwaardering grondposities In 2013 zijn bij 7 (bestaande) grondposities afwaarderingen gedaan naar lagere verwachte opbrengstwaarde. De totale afwaardering bedraagt € 1,8 miljoen.
I-s
Erfpacht
Betaalde erfpacht
Totaal erfpacht
41
Begroting 2013
2013
2012
156
155
156
156
155
156
I-t
Begroting 2013
2013
2012
10.905 338 440
10.035 394 950
10.487 332 671
11.683
11.379
11.491
-780
-592
-1.138
10.903
10.787
10.353
Lonen en salarissen
Salarissen Gratificaties Uitzendkrachten Doorbelasting
Totaal lonen en salarissen
Gedurende het jaar 2013 had De Woonplaats gemiddeld 209,5 werknemers in dienst (2012: 223,8). Dit aantal is gebaseerd op fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
I-u
Sociale lasten en pensioenlasten
Sociale lasten Pensioenlasten Doorbelasting
Totaal sociale lasten en pensioenlasten
I-v
Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven Af: geactiveerde onderhoudsuitgaven
Totaal onderhoudslasten
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Overig onderhoud
Totaal
I-w
Kosten leefbaarheid
Leefbaarheidsuitgaven
Totaal kosten leefbaarheid
I-x
Lasten servicecontracten
Lasten servicecontracten
Totaal lasten servicecontracten
42
Begroting 2013
2013
2012
2.042 2.094
1.649 2.006
1.731 2.068
4.136
3.655
3.799
-210
-141
-215
3.926
3.514
3.584
Begroting 2013
2013
2012
23.894 -500
21.445 -1.822
20.124 -2.240
23.394
19.623
17.884
14.825 2.601 6.250 218
13.026 2.915 5.345 159
9.877 2.993 7.090 164
23.894
21.445
20.124
Begroting 2013
2013
2012
2.064
1.486
1.650
2.064
1.486
1.650
Begroting 2013
2013
2012
5.638
5.524
5.482
5.638
5.524
5.482
I-y
Sectorspecifieke heffingen
Verhuurdersheffing Saneringssteun CFV
Totaal sectorspecifieke heffingen
I-z
Overige bedrijfslasten
Beheerkosten Algemene beheerkosten Automatiseringskosten Kosten RvC Subtotaal beheerkosten Overige exploitatielasten Belastingen Verzekeringen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige exploitatielasten
Totaal overige bedrijfslasten
Begroting 2013
2013
2012
23 995
245 3.677
0 0
1.018
3.922
0
Begroting 2013
2013
2012
4.731 1.330 140 6.201
5.020 1.236 103 6.359
6.153 1.106 209 7.468
4.182 775 3.365 8.322
3.902 669 3.702 8.273
3.799 670 3.269 7.738
14.523
14.632
15.206
Ondersteuning buitenlandse instellingen In 2013 heeft De Woonplaats € 111.918 financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen. Dit is minder dan 0,3 promille van het balanstotaal van De Woonplaats. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
2013
2012
Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
91 8 148 0
122 0 206 55
Totaal
247
383
Begroting 2013
2013
2012
0
-138
-183
0 2.710
-2.259 -5.559
-675 -8.391
2.710
-7.956
-9.249
I-aa
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeverandering voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop Overige niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille .
43
I-ab
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Waardeveranderingen derivaten Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Overige rentebaten Rente op liquide middelen Totaal rentebaten Rentelasten en soortgelijke kosten Toegevoegde rente voorzieningen Rente langlopende schulden Rente derivaten Rente kortlopende schulden Totaal rentelasten
Totaal financiële baten en lasten
Begroting 2013
2013
2012
1.640 1.640
4.460 4.460
-13.807 -13.807
154 1.569 1.723
348 1.155 1.503
77 1.321 1.398
-121 -23.852 -6.836 -1.026 -31.835
-102 -22.763 -6.698 -1.032 -30.595
-121 -25.093 -4.736 -1.031 -30.981
-28.472
-24.632
-43.390
Waardeveranderingen derivaten Het betreft de waardeverandering van de derivaten die niet onder hedge-accounting vallen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling en de betreffende balansposten.
I-ac
Belastingen
Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie belastinglatentie
Totaal belastingen
Berekening acute belastinglast
Begroting 2013
2013
2012
0 0 -6.087
0 0 -7.428
0 0 -8.636
-6.087
-7.428
-8.636
2013 6.897
Resultaat voor belastingen Afschrijvingen Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen financiële vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Op-/afwaardering o.b.v. WOZ-waarden Overige fiscale correcties Totaal fiscale correcties Resultaat voor fiscale verliesverrekening Verliesverrekening Belastbaar bedrag Acute belastingen boekjaar
23.804 -6.677 -4.460 7.385 -9.095 -67.297 3.025 -53.315 -46.418 46.418 0
0
Het effectieve tarief voor de Vennootschapsbelasting bedraagt 0% bij een nominaal wettelijk tarief van 20% over een winst tot € 200.000 en 25,0% voor de winst boven de € 200.000. In de jaarrekening 2013 is een negatieve mutatie op latente belastingen verantwoord van € 7,4 miljoen. De mutatie op latente belastingen vloeit voort uit waarderingsverschillen tussen de bedrijfseconomische en de fiscale jaarrekening. In het jaar 2013 wordt de waardedaling van de WOZ-waarden, voor zover deze per object meer bedraagt dan 20%, verantwoord in de aangifte Vennootschapsbelasting. Rekening houdend met deze drempel bedraagt de verwachte waardedaling ten opzichte van de fiscale waarde op de openingsbalans per 1 januari 2008 € 172 miljoen. Een deel van dit verrekenbare verlies is al in de jaarrekeningen 2011 en 2012 verwerkt. 44
Eind 2013 beschikt De Woonplaats over een fiscaal verrekenbaar verlies van € 160 miljoen (nominaal). Dit verrekenbare verlies komt uit de definitief opgelegde aanslagen over de jaren 2006 tot en met 2011 en de opgestelde fiscale posities 2012 en 2013. De totale latentie uit hoofde van fiscaal verrekenbare verliezen bedraagt ultimo 2013 € 35 miljoen (contante waarde). Deze latentie heeft een tijdelijk karakter. Door het verrekenen van het verlies met in de toekomst te realiseren fiscale winsten, zal deze latentie worden afgewikkeld. De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de onroerende zaken (€ 8,4 miljoen), de langlopende schulden (€ 1,5 miljoen), derivaten (€ 11,7 miljoen) en verrekenbare verliezen (€ 34,7 miljoen). De latentie zal niet binnen één jaar worden gerealiseerd. De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde. Bij waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaats tegen een netto rente van 3,06%. Dit percentage is afgeleid uit de voor De Woonplaats geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2013 van 4,08%, onder aftrek van het nominale belastingtarief van 25%. Van de opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
I-ad
Resultaat deelnemingen
Groepsmaatschappijen Eenvoud IT BV Stichting De Energiezuinige Woonplaats * PreWon Beheer BV * Overige deelnemingen GOS Enschede VOF Stedelijk Wonen Holding BV MFA Velve Lindenhof VOF VOF De Rikker II Winterswijk Regio Stad CV VOF In de Groene Bogen * WOM Laares Beheer BV
Aandeel
Begroting 2013
2013
2012
100% 100% 100%
30 0 0
30 -3 6
41 0 -3
50% 50% 50% 22,5% 33,2% 25% 20%
256 -30 -112 -20 0 0 20
214 91 0 7 12 3 52
267 -112 0 -1 34 98 -2
144
412
322
Totaal resultaat deelnemingen
* In 2013 zijn de deelnemingen Stichting De Energiezuinige Woonplaats, Prewon Beheer BV en VOF in de Groene Bogen geliquideerd.
Bezoldiging bestuurders en commissarissen (cf. BW2 art. 383) Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in BW2 artikel 383, lid 1 is in het boekjaar ten laste van De Woonplaats en groepsmaatschappijen gekomen voor:
2013
2012
Bestuurders Voormalig bestuurders Commissarissen
420 0 91
270 703 75
Totaal
501
1.048
De bezoldiging van bestuurders omvat: periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto) beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband
45
Verantwoording uit hoofde van de wet bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Bij de samenstelling van de in deze paragraaf opgenomen verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014, inclusief de wijziging van 12 maart 2014, van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. De Woonplaats herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen. In lijn met paragraaf 6 van de (gewijzigde) beleidsregels toepassing WNT legt De Woonplaats geen verantwoording af over externe niettopfunctionarissen.
beloning 158.938
belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 9.960
voorziening en ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn 29.337
-
29.074
(gewezen) topfunctio naris (ja/nee) ja
met dienstbetrekking (ja/nee) ja ja
165.379
duur en omvang van het dienstverband in het jaar 0101 - 3112 1,0 fte
Naam F. Kooiker
functie(s) Directeur
M. Wolters
Directeur
ja
O.A.M. Fisscher
Vice-Voorzitter RvC
ja
ja
11.118
0101-3112
J.A. Schoo
Lid RvC
ja
nee
10.270
nvt
T.R. van Doesburg H.P Jaspers
Voorzitter RvC Lid RvC
ja ja
ja ja
12.839 10.270
0101-3112 0101-3112
H.G.A. Fleurij R.J. de Redelijkheid A.B.J. Winkelman
Lid RvC Lid RvC Lid RvC
ja ja ja
nee ja ja
10.270 10.270 10.270
nvt 0101-3112 0101-3112
46
0101 - 3112 1,0 fte
Ondertekening Bestuur De jaarrekening van Woningstichting De Woonplaats is vastgesteld door het Bestuur op 3 juni 2014.
dhr. F. Kooiker directievoorzitter
mevr. M. Wolters directeur
Raad van Commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 3 juni 2014.
dhr. T.R. Doesburg voorzitter RvC
dhr. R.J.M. van Broekhoven vice-voorzitter RvC
dhr. H. Fleurij lid RvC
mevr. H.P. Jaspers lid RvC
dhr. R.J. de Redelijkheid lid RvC
dhr. A.B.J. Winkelman lid RvC
mevr. L.M.G. van Hövell tot Westerflier-Wolberink lid RvC
47
Overige gegevens Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten van De Woonplaats is geen bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat.
Voorstel resultaatbestemming Voorgesteld wordt om het verlies over 2013 ad € 119.000 te onttrekken aan de overige reserves. De balans is opgesteld vóór resultaatbestemming.
Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan die van invloed zijn op de situatie per balansdatum.
48
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Stichting De Woonplaats
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting De Woonplaats te Enschede gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT- eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting De Woonplaats per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
49
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 3 juni 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA
50
Kengetallen 2013
2012
2011
2010
2009
16.236
16.303
16.459
16.447
16.968
1.605
1.608
1.584
1.325
1.177
43
44
44
46
46
510
482
499
464
455
Gegevens over het bezit Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen Garages, carports en parkeerplaatsen Woonwagens en standplaatsen Overige verhuureenheden
18.394
18.437
18.586
18.282
18.646
Mutaties in woningen en woongebouwen Aantal opgeleverd Aantal aangekocht c.q. adm.reden Aantal verkocht Aantal gesloopt c.q. samengevoegd
132
83
367
6
3
7
82
29
205
218
286
406
430
0
24
76
309
71
-67
-156
12
112
244
-521
-228
Gemiddelde waarde per woning Boekwaarde per woning
51.381
52.394
53.422
50.755
48.503
Bedrijfswaarde per woning
77.146
77.383
67.278
62.757
60.206
Waardering volgens de Wet WOZ
112.602
Gemiddelde opbrengst verkochte woningen
97.902
119.006 130.003 131.904 128.521 102.780 106.960
95.488 109.504
Gegevens over huren Gemiddelde netto huurprijs per maand
503
470
455
442
435
Gemiddelde jaarlijkse huurverhoging in procenten
3,36
2,00
1,05
1,20
2,14
Huurachterstand in procenten v.d. jaarhuur
2,47
2,30
2,17
2,22
2,37
Totale huurderving in procenten v.d. jaarhuur
4,21
3,55
3,32
3,23
2,64
Huurderving door leegstand in % v.d. jaarhuur
2,63
2,15
2,00
1,54
2,38
Financiële kengetallen Solvabiliteit (in %)
25,3
26,2
27,5
28,7
27,4
Current ratio (liquiditeit)
2,8
1,8
1,1
0,9
1,5
Interest coverage ratio (ICR)
1,7
1,7
1,4
1,6
1,8
34,8
34,4
30,4
29,6
27,4
Loan to value (o.b.v. WOZ-waarde, in %)
51
