DE VRUCHTGEBRUIKCONSTRUCTIE Aan de hand van een voorbeeld wordt de veel gebruikte vruchtgebruikconstructie geïllustreerd. Een vennootschap en haar zaakvoerder besluiten samen een oud herenhuis aan te kopen, dat zeer goed gelegen is maar tevens in slechte staat verkeert. De aankoopprijs van het huis bedraagt 200.000 € + 25.000€ notariskosten (inclusief registratierechten)
1. AANKOOP BLOTE EIGENDOM DOOR ZAAKVOERDER. De zaakvoerder koopt enkel de blote eigendom van het herenhuis. Hij betaalt hiervooor persoonlijk 20% van de totale koopprijs of 40.000€ + 5.000€ notariskosten. 2. DE VENNOOTSCHAP KOOPT HET VRUCHTGEBRUIK De vennootschap wordt voor een periode van 20 jaar vruchtgebruikster (dus na 20 jaar wordt de zaakvoerder-blote eigenaar volle eigenaar van het huis) De vennootschap betaalt dus 160.000€ + 20.000€ notariskosten. Dit bedrag wordt over 20 jaar afgeschreven, behalve de notariskosten die onmiddellijk in kosten worden geboekt. 3. DE AANKOOPAKTE In de akte worden volgende clausules geplaatst : “gedurende de de ganse duur van het vruchtgebruik zal de vruchtgebruiker instaan voor de herstellingen die aan het goed noodzakelijk moeten gebeuren, zelfs de grove herstellingen die krachtens de wet ten laste van de blote eigenaar zijn.” “ de koper van het vruchtgebruik zal vrij zijn op zijn kosten aan het onroerend goed alle verbeteringen aan te brengen; deze zullen bij het ophouden van zijn vruchtgebruik de eigendom blijven van de blote eigenaar, zonder dat de vruchtgebruiker enige vergoeding hiervoor zal kunnen eisen.” “tijdens de ganse duur van het vruchtgebruik zal zij al de jaarlijkse lasten van welke aard ook,die het goed kunnen bezwaren, betalen : nl; de taksen en belastingen, verzekeringspremies, enzoverder, derwijze dat de naakte eigenares dienaangaande nimmer kan worden lastig gevallen of aangesproken.” 4. DE RENOVATIE.
De woning dient grondig gerenoveerd : nieuw dak, gevelrenovatie, nieuwe ramen en deuren, nieuwe vloeren, nieuw sanitair,electriciteit en verwarming, keuken enz..) Kostprijs : 200.000 € + 12.000€ btw. Deze renovatiekosten wordt ten laste genomen door de vennootschap. De kosten worden over 20 jaar afgeschreven, behalve de BTW die aan 100% wordt afgeschreven. 5. DE LENING De vennootschap gaat een lening van 300.000€ over 20 jaar aan om de aankoop van het gebouw en de verbouwing te financieren. Gedurende 20 jaar zal de vennootschap 1.850 € maandelijks afbetalen. Het eerste jaar zal er dus ongeveer 8.300 € intrest betaald worden door de vennootschap. Over de 20 jaar samen zal er door de vennootschap 144.000€ intrest betaald worden. Kosten akte lening : 6.000€. 6. DE KOSTEN Allerlei kosten worden door de vennootschap ten laste genomen : de onroerende voorheffing, de brandverzekeringspremie,premie schuldsaldoverzekering, alle grote en kleine kosten van onderhoud. Deze worden geraamd op 4.000€ per jaar. Op 20 jaar tijd betekent dit 80.000€ .
7. HET VOORDEEL ALLE AARD Het huis heeft een niet geïndexeerd kadastraal inkomen van 2.000 €. Dit betekent dat de zaakvoerder zal belast worden op een voordeel alle aard wegens gratis woonst . Het te belasten bedrag bedraagt (op basis van index 2003 ): 8.927,33€
8. DE REKENING We maken de rekening na 20 jaar, wanneer de zaakvoerder volle eigenaar is geworden van het pand. Volgende bedragen werden in mindering gebracht van het resultaat van de vennootschap: a. de aankoop van het vruchtgebruik : 160.000€ registratierechten 20.000€ b. de intresten van de lening : 144.000€ c. de aktekosten van de lening 6.000€ d. de kosten van de renovatie : 212.000€ e. de kleine kosten (onroerende voorheffing, brandverz, enz..): 80.000€ Totaal in kosten gebracht bij de vennootschap
622.000€
Volgende bedragen worden belast in hoofde van de zaakvoerder, op basis van de wetgeving en indexering van 2003 (20 x 8.927,33€) of 178.547 €; Daar het onroerend goed na 20 jaar eigendom wordt van de zaakvoerder kan gesteld worden dat hij een cadeau van de vennootschap krijgt ter waarde van 622.000 € . De zaakvoerder zal wel belast geweest zijn op de voordelen ten bedrage van 178.547€. Aan een belastingtarief van 50% betekent dit 221.726€ minder betaalde belastingen. Als je dit vergelijkt met een gewone belastingplichtige die de woning privé heeft gekocht dan stel je vast dat de betrokkene de 622.000€ zelf heeft moeten dragen met zijn zwaar belast inkomen.
BESLUIT 1.Door aan te kopen via een vennootschap wordt er 221.726€ MINDER BELASTING betaald dan een gewone belastingplichtige die niet via een vennootschap werkt. 2.Zelfs rekening houdend met de maximale aftrekken in de personenbelasting, de welke kunnen geraamd worden op 40.000€ over 20 jaar, betekent dit nog een verschil van 181.726 €. 3.Het verschil zou nog veel meer kunnen bedragen indien andere fiscale optimalisatietechnieken zouden zijn gebruikt (toestaan van lening door de zaakvoerder aan de vennootschap. 4. De gemaakte onderstellingen zijn zeer voorzichtig te noemen. Alle kosten i.v.m. onroerende voorheffing, brandverzekering, onderhoud gebouw en tuin e.d. worden geraamd op 4.000€ per jaar. In dit voorbeeld worden geen uitbreidingen meer gedaan, noch belangrijke herstellingen of renovaties. Dit laatste is wel eens het geval wanneer de termijn van het vruchtgebruik zijn einde nadert.
VOLGENDE STAP : WIJ ZULLEN EEN WETSVOORSTEL INDIENEN OM HET VOORDEEL op het ogenblik van de overdracht van de volle eigendom van de vennootschap naar de natuurlijke persoon belastbaar te mken.
VRUCHTGEBRUIKCONSTRUCTIE
Aankoop Notariskosten
1
KOSTEN
KOSTEN
BLOTE EIGENAAR
VRUCHTGEBRUIKER
ZAAKVOERDER
VENNOOTSCHAP
40.000 € 5.000 €
160.000 €
1
20.000 € 1
De kosten van aankoop en renovatie worden afgeschreven door de vennootschap over de duur van het vruchtgebruik. De notariskosten, de BTW op de renovatie wordt meestal het jaar van de uitgave volledig is kosten geboekt.
Renovatie
0€
200.000 € 1
BTW op renovatie
0€
12.000 € 1
Akte Lening
0€
6.000 €
Intresten lening
0€
144.000 €
Kosten - onroerende voorheffing - brandverzekering - onderhoud gebouw - onderhoud tuin
0€ 0€ 0€ 0€
2
80.000 €
Belasting op woondeel alle 178.547 euro x 50% = 89.273 € aard:
TOTAAL
134.273 €
WIE IS DE VOLLE EIGENAAR NA 20 JAAR? DE ZAAKVOERDER.
2
De aktekosten worden altijd onmiddellijk is kosten geboekt.
622.000 €
