De Veranderende Ontwikkelaar

De Veranderende Ontwikkelaar Succes door innovatie

12 december 2014 P4 Presentatie Matthijs Haak (1502697) Eerste mentor: dr. ir. E.W.T.M. (Erwin) Heurkens Tweede mentor: ing. R. (Ronald) van Warmerdam Gecommitteerde: dr. ir. R.M. (Remon) Rooij

Inhoudsopgave • Aanleiding • Probleemstelling & onderzoeksopzet • Theoretisch kader • Innovatie in de praktijk • Conclusies • Aanbevelingen

12/12/2014

De veranderende ontwikkelaar - Succes door innovatie

1

Aanleiding

Aanleiding • Nederlandse vastgoedmarkt heeft enkele grote veranderingen en trends te voorduren gekregen met veelal crisis tot gevolg.

12/12/2014


3

Aanleiding • Nederlandse vastgoedmarkt heeft enkele grote veranderingen en trends te voorduren gekregen met veelal crisis tot gevolg.

12/12/2014

• • • • • •

Marktverzadiging Kantorenleegstand Veranderend retaillandschap Stagnerende woningmarkt Beperkte projectfinanciering Veranderende verhouding publiek-privaat


4

Marktveranderingen raken ontwikkelaars

Aanleiding • Ontwikkelaars moeten inspelen op deze veranderingen om voort te kunnen blijven bestaan (Meuwissen, 2012)

12/12/2014


6

Aanleiding • Ontwikkelaars moeten inspelen op deze veranderingen om voort te kunnen blijven bestaan (Meuwissen, 2012) • Zekere mate van flexibiliteit en innovatie is vereist (Dam en Marcus, 2005)

12/12/2014


7

Aanleiding • Ontwikkelaars moeten inspelen op deze veranderingen om voort te kunnen blijven bestaan (Meuwissen, 2012) • Zekere mate van flexibiliteit en innovatie is vereist (Dam en Marcus, 2005) • Enkel ontwikkelaars met innovatieve en onderscheidende projecten kunnen de toekomst met een gerust hart ingaan (Troostwijk, 2012)

12/12/2014


8

Ontwikkelaars moeten innoveren

Probleembeschrijving • Ontwikkelaars lijken geen eenduidige methode voorhanden te hebben om in te spelen op de marktveranderingen (Troostwijk, 2012)

12/12/2014


10

Probleembeschrijving • Ontwikkelaars lijken geen eenduidige methode voorhanden te hebben om in te spelen op de marktveranderingen (Troostwijk, 2012) • Bouwsector is de minst innovatieve sector van Nederland (Panteia, 2013)

12/12/2014


11

Probleembeschrijving • Ontwikkelaars lijken geen eenduidige methode voorhanden te hebben om in te spelen op de marktveranderingen (Troostwijk, 2012) • Bouwsector is de minst innovatieve sector van Nederland (Panteia, 2013) • Enkele ontwikkelaars geven aan te innoveren. Informatie waarop zij dit doen of concrete voorbeelden blijven vaak achterwege. Innovatie begint een modewoord te worden. 12/12/2014


12

Wat is er nodig?

Probleembeschrijving • Inzicht in de wijze waarop vooruitstrevende ontwikkkelaars innoveren. Dit is nodig om:

12/12/2014


14

Probleembeschrijving • Inzicht in de wijze waarop vooruitstrevende ontwikkkelaars innoveren. Dit is nodig om: • Het debat rondom innovatie bij ontwikkelaars te voeden met wetenschappelijke input;

12/12/2014


15

Probleembeschrijving • Inzicht in de wijze waarop vooruitstrevende ontwikkkelaars innoveren. Dit is nodig om: • •

12/12/2014

Het debat rondom innovatie bij ontwikkelaars te voeden met wetenschappelijke input; De ontwikkelaarsbranche te kunnen vergelijken met andere innoverende bedrijfssectoren en hiervan te leren;


16

Probleembeschrijving • Inzicht in de wijze waarop vooruitstrevende ontwikkkelaars innoveren. Dit is nodig om: • • •

12/12/2014

Het debat rondom innovatie bij ontwikkelaars te voeden met wetenschappelijke input; De ontwikkelaarsbranche te kunnen vergelijken met andere innoverende bedrijfssectoren en hiervan te leren; Het blootleggen van aandachts- en verbeterpunten;


17

Probleembeschrijving • Inzicht in de wijze waarop vooruitstrevende ontwikkkelaars innoveren. Dit is nodig om: • • • •

12/12/2014

Het debat rondom innovatie bij ontwikkelaars te voeden met wetenschappelijke input; De ontwikkelaarsbranche te kunnen vergelijken met andere innoverende bedrijfssectoren en hiervan te leren; Het blootleggen van aandachts- en verbeterpunten; De ontwikkelaarsbranche in zijn geheel vooruit te helpen.


18

Dus wat willen we weten?

12/12/2014


19

Onderzoeksvraag

“Op welke manier(en) en op welke terreinen innoveren Nederlandse ontwikkelaars om in te spelen op de huidige veranderingen die plaatsvinden in de Nederlandse vastgoedmarkt, en hoe succesvol zijn deze innovaties?”

12/12/2014


20

Methodologie • Literatuuronderzoek • Enquête • (Semi-) gestructureerde Interviews • Expertmeeting

12/12/2014


21

Theoretisch kader

Innovatie

Innovatie is het proces richting de exploitatie van doelbewuste vernieuwing van producten, diensten of werkmethoden met als doel beter in te spelen op de wensen van klanten, het bewerkstelligen van een betere concurrentiepositie of het behalen van betere bedrijfsresultaten.

12/12/2014


23

Innovatietypologie

Snellere en goedkopere bouwmethoden

Klant/gebruiker betrekken in het ontwikkelproces

Nieuwe financieringsmodellen

MANAGEMENT INNOVATIE

Intern

OPERATIONELE INNOVATIE

Plattere organisatie

Duurzaam vastgoed

Disontinu

Nieuw winkelconcept

PRODUCT / SERVICE INNOVATIE

Extern

Continu

Team beloningen

Focus op transformatie in plaats van nieuwbouw

Nieuwe samenwerkingsvormen

Ketenintegratie

BEDRIJFSMODEL INNOVATIE

Voorbeeld innovatiemap (eigen illustratie, gebaseerd op Sniukas (2009)) 12/12/2014


24

Innovatietypologie

Snellere en goedkopere bouwmethoden

Klant/gebruiker betrekken in het ontwikkelproces

Nieuwe financieringsmodellen


Intern


Plattere organisatie

Duurzaam vastgoed

Disontinu

Nieuw winkelconcept


Extern

Continu

Team beloningen

Focus op transformatie in plaats van nieuwbouw

Nieuwe samenwerkingsvormen

Ketenintegratie


Voorbeeld innovatiemap (eigen illustratie) 12/12/2014


25

Innovatiestrategie • Drie typen innovatiestrategieën (Jaruzelski en Dehoff, 2007) • Market readers • Technology drivers • Need seekers

12/12/2014


26

Innovatiestrategie

Increntele innovatie

Radicale innovatie

Snelle volger

Eerste op markt

Technologie als bron

Marktinzicht als bron

Indirect klanten inzicht

Direct klanten inzicht Extreem

Neutraal

Market readers Technology drivers Need seekers

Extreem

Verschillen tussen innovatiestrategieen (eigen illustratie, gebaseerd op Jaruzelski & Dehoff (2007))

12/12/2014


27

Strategic alignment • Kans op succesvolle innovatie neemt toe wanneer innovatiestrategie op innovatiestrategie aansluit (Jaruzelski en Dehoff, 2007)

12/12/2014


28

Strategic alignment • Kans op succesvolle innovatie neemt toe wanneer innovatiestrategie op innovatiestrategie aansluit (Jaruzelski en Dehoff, 2007) • Concurrentiestrategie (Porter)

12/12/2014

• • • •

Groeistrategie (Ansoff) Waardedisciplinemodel (Treacy en Wiersema) Agressiviteitsstrategie (Miles en Snow) Blue Ocean Strategy (Kim en Mauborgne)


29

Succes Bedrijfsdoelstellingen Beinvloed

(Schiltmans, 2013)

Succesfactor • Product • Financiering • Vertrouwen • Flexibiliteit • Nieuwe werkwijzen

Beinvloed

Innovatie

12/12/2014


30

Innovatie in de praktijk

Enquête • 44 respondenten • Resultaten op branche-niveau en 4 ontwikkelaars groeperingen • Zelfstandige ontwikkelaars • Ontwikkelaars in de woningbouwsector • Ontwikkelaars in de retailsector • Ontwikkelaars in de kantorensector

12/12/2014


32

Aanleiding innovatie

84% van de ontwikkelaars innoveert naar aanleiding van de veranderingen in de vastgoedmarkt.

12/12/2014


33

Aanleiding innovatie 4%

Aanleidingen

2% 2%2%

4% 4% 4% 4%

45%

4% 7%

20%

12/12/2014

Wegvallen van marktvraag Teruglopende bereidheid tot financiering Concurrentie van andere ontwikkelaars Toenemende kansen in het buitenland Demografische veranderingen Afnemende opbrengsten bij gelijkblijvende (of stijgende) kosten Stop expansiebeleid en failliestementen van retailers Toename internetretail Afnemend bestedingsgedrag concumenten Afwaardering BOG Aanbodgericht ontwikkelen wordt niet meer geaccepteerd Terughoudendheid van corporaties bij het doen van investeringen


34

Aanleiding innovatie • Wegvallen van de marktvraag is de meestgenoemde aanleiding • Gevolgd door teruglopende bereidheid tot financiering • Enkele specifieke aanleidingen per ontwikkelaarsgroepering. Bijvoorbeeld opkomst van internetretail bij retailontwikkelaars of concurrentie voor zelfstandige ontwikkelaars

12/12/2014


35

Innovaties OPERATIONELE INNOVATIE Adviseurs betrekken bij acquisities

Realiseren zonder (hoofd)aannemer

Vast partnerschap met bouwbedrijf voor risicodekking

Actief betrekken van beleggers

Acquisitie vanuit BigData / crowdsourcing

LEAN werkmethode

Co-creatie; klant vanaf begin in het ontwikkelproces betrekken

Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit

57%

MANAGEMENT INNOVATIE Opsplitsen in kernteams of klantgroepen

Kleinere organisatie

Meer focus op eindgebruiker

Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing

Nieuwe woonconcepten

Gedelegeerd ontwikkelen

Standaardisatie

‘Kant en klaar’ gemeubileerd vastgoed

Digitale kopersbegeleiding

Gedifferentieerde grondexploitatie

focus op online ontwikkelen

‘Pre-engineerd’ woning

PRODUCT / SERVICE INNOVATIE 12/12/2014

Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling

Van nieuwbouw naar herontwikkeling

Forward Funding en Fee-based ontwikkelen

Eigen ontwerpstudio integreren

Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen

Focus verleggen naar het buitenland

Richten op niches en daarin specialiseren

ExploitatieBranche vreemde gericht markten opzoeken (her)ontwikkelen



De kleurintensiteit en omvang van de blokken geven de nieuwheid van de betreffende innovatie aan. Hoe kleiner en lichter het blok,

Vaste samenwerkingsverbanden (keten integratie)

=

Innovatie komt bij 5 of meer ontwikkelaars binnen de ontwikkelaarsbranche voor (N=42)

36






LEAN werkmethode



57%






45% Gedelegeerd ontwikkelen

Standaardisatie



















=


37






LEAN werkmethode



57%


5%






Standaardisatie



















=


38






LEAN werkmethode



57%


5%









Standaardisatie

Digitale kopersbegeleiding ‘Pre-engineerd’ woning




24% Forward Funding en Fee-based ontwikkelen










=


39

Innovaties 26x



4x



LEAN werkmethode





Adviseurs betrekken bij acquisities



Opsplitsen in kernteams of klantgroepen



Standaardisatie









Exploitatiegericht (her)ontwikkelen






Branche vreemde markten opzoeken


19x

12/12/2014




17x

40

Innovaties 26x

OPERATIONELE INNOVATIE Adviseurs betrekken bij acquisities





LEAN werkmethode




4x







Standaardisatie




19x 12/12/2014















=


17x


41

Innovaties • Merendeel van de ontwikkelaars innoveert op proces gebied • Management innovaties komen nauwelijks voor • Slechts 22% van de innovaties is ‘nieuw’ voor de branche • Ontwikkelaars schatten dit percentage hoger in; kritische blik ontbreekt.

12/12/2014


42

“..een cultureel aspect waar ontwikkelaars de neiging hebben tot licht narcistisch gedrag en erg met zichzelf zijn ingenomen” - Jeroen Messemaeckers van de Graaff

Bedrijfsdoelstellingen Financiele doelstellingen op het gebied van winst

45%

Financiele doelstellingen op het gebied van kostendekking en bedrijfscontinuiteit

69%

Boeken van vooruitgang in projecten

38%

Doelstellingen ten aanzien van vooraf te verkopen of te verhuren aantal woningen of vierkante meters

17%

Beter bedrijfsimago of reputatie

24%

Goede samenwerking met professionele partijen uit de sector

48%

Meer klantgericht werken

52%

Nastreven van duurzame ontwikkelingen en producten Anders, namelijk..

21% 7% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Aantal ontwikkelaars (%)

12/12/2014


44

Bedrijfsdoelstellingen (zelf. ontwikkelaars) Financiele doelstellingen op het gebied van winst

50%

Financiele doelstellingen op het gebied van kostendekking en bedrijfscontinuiteit

69%

Boeken van vooruitgang in projecten

50%

Doelstellingen ten aanzien van vooraf te verkopen of te verhuren aantal woningen of vierkante meters

25%

Beter bedrijfsimago of reputatie

13%

Goede samenwerking met professionele partijen uit de sector

50%

Meer klantgericht werken

38%

Nastreven van duurzame ontwikkelingen en producten Anders, namelijk..

19% 6% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%


12/12/2014


45

Bedrijfsdoelstellingen • Merendeel van de ontwikkelaars heeft ‘kostendekking en bedrijfscontinuiteit’ als bedrijfsdoelstelling • Hoog percentage zelfstandige ontwikkelaars heeft ‘het maken van winst’ als bedrijfsdoelstelling • Hoog percentage retailontwikkelaars heeft ‘meer klantgericht werken’ als bedrijfsdoelstelling • Gehele sector: goede samenwerking met partijen uit sector 12/12/2014


46

Succesfactoren Product

57%

Financiering

31%

Vertrouwen

29%

Nieuwe werkwijzen

55%

Flexibiliteit

57%

Anders, namelijk.. 5% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%


12/12/2014


47


Succesfactoren Realiseren zonder (hoofd)aannemer





MANAGEMENT INNOVA Opsplitsen in kernteams of klantgroepen

LEAN werkmethode

• Merendeel van de ontwikkelaars tracht bedrijfsdoelstellingen Co-creatie; klant vanaf Toepassen BIM voor begin in het ontwikkelontwerp, planning ennieuwe Kleinere organisatie te behalen door de succesfactoren product, werkwijzen proces betrekken handhaving kwaliteit en/of flexibiliteit te beinvloeden. •


Slechts een deel van de genoemde innovaties zijn ook duidelijk gericht op deze succesfactoren. Denk aan INNOVATIE nieuwe woonOPERATIONELE MANAGEMENT IN concepten, gebruik van BIM en nieuwe samenwerkings- Duurzaam ontwikkelen op Conceptontwikkeling gebied van energie en Adviseurs Vast partnerschap Opsplitsen in ipv maatwerkontwikkeling OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT Realiseren zonder Actief betrekken verbanden. besparing betrekken metwarmte bouwbedrijf kernteams (hoofd)aannemer

bij acquisities

voor risicodekking

van beleggers

of klantgroepen

Adviseurs Vast partnerschap Opsplitsen in Acquisitie vanuit Nieuwe Van nieuwbouw Forward F Realiseren zonder Gedelegeerd Actief betrekken Standaardisatie betrekken met bouwbedrijf kernteams LEAN werkmethode BigData / crowdsourcing woonconcepten Fee-based o (hoofd)aannemer ontwikkelen van beleggersnaar herontwikkeling bij acquisities voor risicodekking of klantgroepen

12/12/2014

Ontwikkelen voor Co-creatie; klant vanaf Toepassen BIM voor Eigen ontwerpAcquisitie vanuit Digitale kopers‘Kant en klaar’ grotere diversiteit LEAN werkmethode De veranderende ontwikkelaar -crowdsourcing Succes door innovatie begin in het ontwikkelontwerp, planning en studio integreren Kleinere organisatie 48 BigData / begeleiding gemeubileerd vastgoed doelgroepen proces betrekken handhaving kwaliteit

Succes Bedrijfsdoelstellingen

Succesfactor

88% succesvol 12% kan nog niet oordelen Innovatie

12/12/2014


49

Succes Bedrijfsdoelstellingen

76% succesvol 24% kan nog niet oordelen

Succesfactor

88% succesvol 12% kan nog niet oordelen Innovatie

12/12/2014


50

Succes • 76% van de ontwikkelaars vindt zijn innovatie(s) succesvol • Uitzonderlijk hoog percentage • Tussen 6% en 37% in andere bedrijfssectoren

12/12/2014


51

Innovatiestrategie Market reader Technology driver

62% 7%

Need seeker 5% Onbekend

26% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%


12/12/2014


52

Innovatiestrategie • 62% van de ontwikkelaars heeft een ‘market reader’ innovatiestrategie •

Strategie laat zich kennen door voorzichtige benadering, incrementele innovaties en het overnemen van succesvolle innovaties van anderen. Hetgeen aansluit bij het beeld uit de innovatiemap (veel repetitie in innovaties)

• Bij 26% is geen innovatiestrategie te onderscheiden

12/12/2014


53

Bedrijfsstrategie Kostenleiderschap Differentiatie

12%

Focus

10%

Marktpenetratie Marktontwikkeling Productontwikkeling 2% Diversificatie 2% Productleiderschap Klantpartnerschap

10%

Prospector

17%

Defender

29%

Analyzer

19%

Reactor Blue Ocean Strategy 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%


12/12/2014


54

Bedrijfsstrategie •

Defender- en analyzer bedrijfsstrategie komen het meeste voor. Dit zijn strategieen die zich hoofdzakelijk richten op optimalisatie van interne processen richten. Hetgeen overeenkomt met het bedrijfsdoel ‘kostendekking en bedrijfscontinuiteit’

• Enkele uitschieters per ontwikkelaarsgroep; zoals de focusstrategie bij zelfstandige ontwikkelaars.

12/12/2014


55

Strategic alignment

Strategic alignment

50%

Geen strategic alignment

24%

Onbekend

26% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%


12/12/2014


56

Expertmeeting in samenwerking met NEPROM

Expertmeeting • Er zijn wel degelijk management innovaties. Deze worden echter niet zo snel als innovatie aangemerkt maar meer als logisch gevolg • Innovaties mislukken niet; zij worden aangepast totdat zij succesvol zijn. Daarom is het succespercentage zo hoog. • Het merendeel van de ontwikkelaars is zich niet bewust van het belang van een innovatiestrategie en de aansluiting hiervan op de bedrijfsstrategie. 12/12/2014


58

Dus.

Onderzoeksvraag

“Op welke manier(en) en op welke terreinen innoveren Nederlandse ontwikkelaars om in te spelen op de huidige veranderingen die plaatsvinden in de Nederlandse vastgoedmarkt, en hoe succesvol zijn deze innovaties?”

12/12/2014


60

Conclusie Veranderingen • Marktveranderingen leiden inderdaad tot innovaties.

12/12/2014


61

Conclusie Terreinen • Ontwikkelaars innoveren hoofdzakelijk op het gebied van proces, maar ook op product/service, management en bedrijfsmodel. • Slechts 22% van de innovaties is nieuw voor de branche.

12/12/2014


62

Conclusie Manieren • De meeste ontwikkelaars financiele streven financiele bedrijfsdoelstellingen op het gebied van kostendekking en bedrijfscontinuiteit na. • De genoemde bedrijfsdoelstellingen worden nagestreefd aan te sturen op producten, nieuwe werkwijzen en flexibiliteit (succesfactoren).

12/12/2014


63

Conclusie Manieren • Bij de genoemde bedrijfsdoelstellingen past een innovatiestrategie met weinig risico: market reader strategie. Deze komt ook bij meer dan de helft van de ontwikkelaars voor. • Niet alle ontwikkelaars hebben een innovatiestrategie • Daarnaast is slechts bij 50% sprake van strategic alignment. Ontwikkelaars zijn zicht hier niet van bewust. 12/12/2014


64

Conclusie Succes • Desondanks worden alle innovaties als succesvol aangemerkt. (op de net geimplementeerde innovaties na)

12/12/2014


65

Conclusie Opmerkingen • Op het gebied van aanleiding, bedrijfsdoelstellingen en succesfactoren zijn er verschillen waarneembaar tussen ontwikkelaarsgroeperingen.

12/12/2014


66

Aanbevelingen

Aanbevelingen • Maak een SWOT analyse om de sterktes en zwaktes van het bedrijf in kaart te brengen, evenals de kansen en bedreigingen • Stel doelstellingen op en bepaal welke succesfactoren significant bij kunnen dragen aan het behalen hiervan. • Welk type innovaties kunnen een positieve bijdrage aan de gekozen succesfactoren?

12/12/2014


68

Aanbevelingen •

Gebruik de opgestelde innovatiemap. Dit geeft een overzicht van innovaties in de branche en dient daarmee als inspiratiebron of als hulpmiddel om de innovativiteit van een (potentiele) innovatie te analyseren.

Wees hierbij kritisch en bedenk van tevoren tot welk abstractie niveau de innovatie nieuw moet zijn voor de branche.

12/12/2014


69

Aanbevelingen OPERATIONELE INNOVATIE

26x


Realiseren zonder (hoofd)aannemer Gebruik maken van data analytics




9x



LEAN werkmethode

Nieuwe focus qua bedrijfscultuur




Samenvoegen bedrijfsdivisies



Nieuwe woonconcepten Huisautomatisering

21x 12/12/2014


Standaardisatie / modulair bouwen














ExploitatieBranche vreemde gericht markten opzoeken (her)ontwikkelen Nieuwe verdienmodellen gericht op IP




3D printen van vastgoed

19x 70

Aanbevelingen • Stel vast of de nu tot stand gekomen innovatiestrategie aansluit op de bedrijfsstrategie (strategic alignment). Gebruik hiertoe de koppelingstabel uit het onderzoeksrapport • Betrek alle organisatielagen bij het realiseren en gebruiken van de uiteindelijke innovaties • Maak gebruik van de mogelijke innovatierichtingen uit dit onderzoek, zoas innovaties op het gebied van herontwikkeling ipv nieuwbouw. Hier ligt een grote toekomstopgave 12/12/2014


71

Vragen?

De Veranderende Ontwikkelaar

Recommend Documents