september 2010 #37 De nieuwe ontwikkelaar

september 2010 #37

De nieuwe ontwikkelaar

inhoud

september 2010 – naw dossier #37

04 Visie 04 Colofon

De crisis, de veranderende woningmarkt en de ruimtelijke opgave dwingen tot heroverweging van de positie en de werkwijze van de ontwikkelaar. In dit dossier de visie van Bouwfonds op de nieuwe ontwikkelaar: de verbindende factor in een complex proces.

Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Fotografie: Maarten Willemstein, Katrien Mulder, Jim Ernst, Foto Service Nederland, Rotterdam

10 Projecten 10 12 14 16 18

Buenos Aires in Utrecht ParkHagen in Sint-Michielsgestel Broekhorn in Heerhugowaard Centrumplan in Helvoirt Wateringse Veld in Den Haag

Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv

20 Meningen

Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes [email protected] www.naw.nl www.bouwfonds.nl

20 21 22 23

Gerrit Breeman, directeur woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem Marketinggoeroe Roland van Kralingen Gerard Jan Hellinga, stedenbouwkundige en architect bij HzA Stedebouw & Landschap / IS Maatwerk Harrie Bosch, wethouder Ruimtelijke Ordening, Utrecht

tel. 033 253 94 71

24 Masterclass – luisteren en inspireren 24

Masterclass professionaliseert de ‘nieuwe ontwikkelaar’ van Bouwfonds.

04: 18:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

Wateringse Veld: flexibel programmeren

10: 23:

Buenos Aires: draagvlak leidt tot nul bezwaren

Harrie Bosch: ‘Ontwikkelaar moet langdurig betrokkenheid tonen’

naw dossier De nieuwe ontwikkelaar

5

Visie ma

rk t

ke n

nis llii fe e st yl e

ds nd ren t t re k tt rkt ma rk

n s en n sen e ns wen we onw on woon wo

k itis kr ittiss ch c e wo w on onc con co o ns nsu s um m en entt

Vroegtijdig betrokken, betere plannen

De nieuwe ontwikkelaar De economische crisis, de veranderende woningmarkt en de ruimtelijke opgave waarvoor Nederland de komende jaren staat, dwingen tot een heroverweging van de positie, de attitude en de werkwijze van de ontwikkelaar. Het vertrouwen in de woningmarkt staat onder druk. De ontwikkelaar – altijd actief in samenwerking met anderen – schuift op naar de voorkant van het gebiedsontwikkelingsproces, waarin inhoud en proces onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Wat zijn daarvan de consequenties? In dit dossier de visie van Bouwfonds op de nieuwe ontwikkelaar: de verbindende factor in een complex proces.

De Nederlandse gebiedsontwikkeling zal er na de economische crisis anders uitzien en sterker steunen op privaat initiatief. In 2020 zullen de rollen zijn veranderd. Dat verwacht althans ruim 80 procent van 500 ondervraagde sleutelfiguren uit de sector, zo bleek in mei 2010 uit een onderzoek van adviesbureau Deloitte. Alle betrokkenen zullen een andere positie innemen, is de verwachting. Woningcorporaties zullen zich voortaan beperken tot de bouw en verhuur van sociale woningen. Voor gemeenten is de tijd van lucratieve nieuwbouwprojecten voorbij. De gronduitgifte loopt terug, de stijging van de grondprijzen vlakt af, waardoor de inkomsten uit het grondbedrijf terugvallen. En de toekomst van de projectontwikkelaars? Die is vooral onzeker, zo blijkt uit de enquête. Zelf zijn zij nog positief gestemd over hun toekomst. Maar veel ondervraagde woningcorporaties bijvoorbeeld denken dat ontwikkelaars zullen fuseren met bouwbedrijven. Over de hele linie denkt 39 procent dat ontwikkelaars in de toekomst steeds vaker als adviseurs op uurbasis zullen werken. De enquête is tekenend voor de markt van dit moment. De economische crisis werkt als een röntgenfoto die de onderlinge verhoudingen en de onzekerheid daarin blootlegt. Ontwikkelaars ondervinden vaker problemen met fi nanciering en grondverwerving. Woningcorporaties keren terug naar hun volkshuisvestelijke kerntaken. Gemeenten zien zich geconfronteerd met

teruglopende inkomsten en van hogerhand opgelegde bezuinigingen. Veel kleine gemeenten zijn huiverig geworden voor risico’s en zoeken naar een nieuwe rol. Sommige verstevigen hun aandeel in de planvorming en aansturing, andere juist niet. Alom wordt gediscussieerd over de kwaliteit en toekomstbestendigheid van projecten. En alle betrokkenen – overheid, ontwikkelaars, corporaties, belangengroepen – bevinden zich in een krachtenveld met een grote complexiteit, veroorzaakt door ruimteschaarste en over elkaar heen vallende ambities, nog versterkt door ingewikkelde aanbestedings- en juridische processen. De vele ambities vloeien voort uit nieuwe drivers, zoals infrastructuur, milieu en duurzaamheid. De rolverdeling tussen publieke en private partijen is instabiel. Daar komt nog bij dat de woonconsument prominenter aanwezig zal zijn. De woningmarkt is van een aanbieders- in een vragersmarkt veranderd. Naast de kwaliteit van de woning speelt vooral de locatie een doorslaggevende rol in het afwegings- en beslissingsproces bij het kopen van een woning.

Vraag naar samenhangende planning groter dan ooit De vraag naar samenhangende planning en uitvoering is in het dichtbevolkte Nederland altijd al groot, maar Bouwfonds signaleert dat deze vraag nu nog steviger op de agenda staat. Steeds vaker vraagt de overheid een grotere betrokkenheid van de ont-

6


vr ag a er e r sm arr kt


7

b eta be taal ta alba al baar ba arhe ar he e id d

wikkelaar in een vroeg stadium van de planvorming. De kwaliteit van het woonmilieu weegt zwaarder, mede onder invloed van de vraag van de consument. Nu de klant het meer voor het zeggen heeft, wordt het dus nog belangrijker om marktkennis vroeg in het ontwikkelingsproces te betrekken. Van de ont wikkelaar wordt verwacht dat hij met een visie komt op een aansprekend, authentiek en duurzaam woonen leefmilieu. Hij wordt verondersteld na te denken over de kwaliteit van zijn product én van het proces. Dat vraagt om innovatie waarin de verschillende partijen – zowel publiek als privaat – hun aandeel nemen. Ook de aard van de bouwopgave leidt tot verandering. Gebiedsontwikkeling verschuift voor een belangrijk deel van het ‘bouwen in de wei’ naar de binnenstedelijke opgave: inbreiding, transformatie, herstructurering. In de Structuurvisie Randstad 2040 staat dat van de 500.000 nieuw te bouwen woningen ten minste 40 procent binnen bestaand bebouwd gebied moet worden gerealiseerd. Het College van Rijksadviseurs, onder leiding van Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol, heeft deze ambitie inmiddels al als te karig bestempeld. Het mag méér zijn: in het rapport Prachtig Compact NL (2010) wordt zelfs verondersteld dat een verdichtingsambitie van gemiddeld 80 procent binnenstedelijk haalbaar moet zijn. (Ter vergelijking: in de Randstad variëren de gerealiseerde verdichtingspercentages van 9 procent voor Flevoland tot 36 procent voor de agglomeratie Haarlem. Het gemiddelde verdichtingspercentage van de Randstad is nu 24 procent, maar ligt in Amsterdam en Rotterdam beduidend hoger.)

Het wordt steeds belangrijker om marktkennis vroeg in het ontwikkelingsproces te betrekken Deze ruimtelijke agenda heeft ook consequenties voor ontwikkelaars. Succesvol opereren in inbreidingslocaties en in transformatiegebieden draait naast grondposities ook om procesposities: om kennis, vaardigheden en inlevingsvermogen. Zelfs wie een grondpositie inneemt en uitoefening van het zelfrealisatierecht heeft, is niet automatisch betrokken in het proces. Daarvoor is de wereld te ingewikkeld geworden.

Bezinning In de visie van Bouwfonds dwingt de huidige dynamiek tot bezinning op de positie, de attitude en de werkwijze van de ontwikkelaar, binnen de context van de samenwerkingsverbanden waarin hij opereert. Het is tijd voor een volgende stap. De crisis

te itt i te cit ci tic h en ti a u th au

e itt a littei al kwali

is daarvoor de directe aanleiding, maar de verandering strekt verder. Ook na de crisis zal de wereld niet meer zijn zoals ze was. Het aloude maakbaarheidsparadigma, waarin de overheid top-down aangaf wat er moest gebeuren, met de ontwikkelaar als uitvoerende partij, is voorbij. Het maakt plaats voor ‘maakbaarheid 2.0’, waarin de betrokken publieke en private partijen parallel en simultaan samenwerken aan beleid, visie, concept en planvorming. De mondige consument, belanghebbenden en maatschappelijke organisaties blazen daarin hun partij mee. Die samenwerking is kansrijk, maar is in de visie van Bouwfonds alleen productief als ze functioneel is. Wie aan tafel zit, moet ook iets kunnen bijdragen. Dat wil zeggen: continuïteit en echte betrokkenheid van de partijen zijn essentieel om er een succes van te maken. De kern van de verandering is het vermogen om een proces te defi niëren waarin alle partners actief en productief willen participeren. In de visie van Bouwfonds zal de ontwikkelaar in dat proces anders aanwezig (moeten) zijn dan tot nu toe vaak gebruikelijk is. Hij schuift naar voren op. Hij brengt zijn kennis en expertise eerder in de planvorming in. Nog vóór er een duidelijk concept ligt, zit hij al aan tafel. Soms organiseert hij het proces zelf en nodigt hij de andere partijen uit. Daarmee komt hij in het domein terecht dat traditioneel van de overheid was. Maar wel met besef van zijn plaats. Gebiedsontwikkeling is immers de kunst van het verbinden: van inhoud en proces, van verschillende schaalniveaus, van belangen, disciplines, functies en geldstromen. In de visie van Bouwfonds leidt die kunst tot de beste resultaten als initiatief, ontwerp, sturing en uitvoering worden geïntegreerd. In dat proces heeft nu eens de ene partij de leidende rol, dan weer de andere. De nieuwe ontwikkelaar komt als een van de partners aan tafel, in een vroeger stadium dan tot nu toe vaak gebruikelijk was, maar niet per se als de leidende partner.

Best practices ‘De nieuwe ontwikkelaar’ zoals Bouwfonds die ziet, heeft zijn waarde inmiddels al bewezen. Als marktpartijen het initiatief nemen voor gebiedsontwikkeling, zelf coalitiepartners zoeken en draagvlak creëren, is de toegevoegde waarde vaak tastbaar. Er zijn inmiddels best practices op grote en op kleine schaal. Een goed voorbeeld is Sijtwende bij Den Haag, waar een decennia oude impasse rond infrastructuur werd opgelost door een initiatief van een groep ontwikkelaars. Een nieuwe weg werd verpakt in een half bovengrondse tunnel met daarbovenop woningen: een schoolvoorbeeld van meervoudig ruimtegebruik. Ander voorbeeld: Oud-IJmuiden, waar Bouwfonds en andere partijen het initiatief namen voor sloop en nieuwbouw in het havengebied, waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe bedrijven, woningen en voorzieningen. Dat participatie van de bevolking en creëren van draagvlak cruciaal zijn voor het welslagen van gebiedsontwikkeling, bewijst het breed gedragen plan voor een

id d e n ti te it

k b e lev m e rk

ing

ma a rk rktt ttre tt ren re nds nd

nieuw centrum voor de Gelderse gemeente Eerbeek. Bouwfonds (in alliantie met andere marktpartijen) werd daarbij niet alleen dankzij plaatselijke grondposities nauw betrokken. Expertise in gebiedsontwikkeling en belangenmanagement speelde een minstens zo belangrijke rol bij de selectie. Goed luisteren naar geluiden uit de samenleving leidde in Eerbeek uiteindelijk tot een beter plan, dat breed door de plaatselijke bevolking wordt gedragen. (Andere voorbeelden van de meerwaarde van vroegtijdige betrokkenheid bij projecten staan elders in dit dossier.)

De nieuwe ontwikkelaar vertoont ‘journalistieke vaardigheden’: hij luistert, gaat op onderzoek uit Als marktpartijen een steviger plaats krijgen aan de voorkant van het proces, kunnen hun kennis en expertise beter worden benut. Bouwfonds is ervan overtuigd dat deze andere positie van de ontwikkelaar leidt tot een hogere kwaliteit van de gebiedsontwikkeling, zowel qua inhoud als qua proces. De overgang van de plan- en haalbaarheidsstudies naar de uitvoering verloopt soepeler. De vraag van de consument kan nog beter worden vertaald in concrete bouwplannen. De vraag uit de markt – wat wil de consument werkelijk? – kan dan immers vroegtijdig op tafel komen. De ontwikkelaar is als geen ander in staat de belangen van de consument te behartigen en te vertalen naar een haalbaar plan. Hij weet hoe de woning voor de consument fi nancieel bereikbaar (dus betaalbaar) blijft. De verhouding tussen prijs en product moet goed zijn. Ontwikkelaars die hun vak serieus nemen, bewaken dit aspect. Ze doen marktonderzoek, praten met consumenten, inventariseren wensen, organiseren panels en doen aan crowdsourcing.

Het profiel van de nieuwe ontwikkelaar Hoe ziet het profiel van de nieuwe ontwikkelaar er nu uit? En welke consequenties heeft dat profiel voor de andere partijen? In de visie van Bouwfonds heeft de ‘nieuwe ontwikkelaar’ andere persoonskenmerken dan zijn verre voorvader, de projectontwikkelaar. Zijn andere positie brengt andere vaardigheden met zich mee. De ontwikkelaar toont empathie. Vanouds zijn ontwikkelaars sterk aanwezig. Het zijn ‘zenders’, overtuigd van hun boodschap en de kwaliteit daarvan. De nieuwe ontwikkelaar is veel meer een ‘ontvanger’. Hij vertoont in wezen journalistieke vaardigheden: hij luistert, gaat op onderzoek uit, raadpleegt verschillende bronnen.

Bouwfonds en publiekprivate samenwerking ‘De nieuwe ontwikkelaar’ zoals Bouwfonds die ziet, heeft zijn waarde al bewezen. Als marktpartijen het initiatief nemen voor gebiedsontwikkeling, coalitiepartners zoeken en samen met anderen draagvlak creëren, is de toegevoegde waarde vaak tastbaar. Drie geslaagde voorbeelden. Vathorst, Amersfoort Vathorst is een woon-, werken leefgebied in Amersfoort. Kwaliteit staat hier hoog in het vaandel. Die kwaliteit vertaalt zich in onder meer de verscheidenheid in architectuur, stads en landelijk wonen, inpassing van bestaand landschap en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de ontwikkeling van Vathorst werd het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst C.V. (OBV) opgericht, een publiek-private samenwerking waarin de gemeente Amersfoort en private partijen (waaronder Bouwfonds Ontwikkeling) elk voor 50 procent participeren. Met deze werkwijze is de kennis van de markt benut, worden risico’s gedeeld en is de slagvaardigheid vergroot. Wateringse Veld, Den Haag Wateringse Veld, een van de Vinex-wijken van Den Haag, behoort tot de meest succesvolle publiek-private samenwerkingen van Nederland. Dat komt door de gekozen organisatieopzet: geen concessieof bouwclaimmodel, maar een joint venture in de vorm van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV), een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente Den Haag, met als doel om gezamenlijk de plannen te realiseren en te regisseren. De gezamenlijke ambitie voor hoge kwaliteit staat vanaf het begin centraal. De partijen bleven vanuit elkaars belangen denken en hielden het gemeenschappelijke doel voortdurend voor ogen. Haverleij, Den Bosch Haverleij is een voor Nederland uniek woonconcept. In dit eigentijdse landgoed staan negen moderne kastelen en het Slot Haverleij, alle ontworpen door gerenommeerde architecten. Ze herbergen in totaal 1.050 woningen en appartementen, plus voorzieningen. De stadsuitbreiding kwam tot stand in een publiek-private samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling, de gemeente Den Bosch en Heijmans Vastgoed. De gemeente, die al zo’n 70 procent van de grond in bezit had, wilde nadrukkelijk een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving realiseren. Met die eis zocht en vond Den Bosch de samenwerking met beide ‘stevige’ marktpartijen. Zij konden hun eigen expertise inbrengen. De attitude binnen de samenwerking kenmerkt zich met ‘samen uit, samen thuis’.

8


em ot o ie e

a t we rk ma at

loc lo o ca a ti tie e

eit ei i eit it a lit al kwal kw

Dat betekent: vragen stellen, luisteren, vervolgens doorvragen, de ‘vraag achter de vraag’ proberen te achterhalen. Door goede vragen te stellen – aan toekomstige bewoners, woningcorporaties, gemeenteraadsleden en -bestuurders, belangengroepen of burgers – is het mogelijk een gezamenlijke betekenis voor een gebied te identificeren. De praktijk laat inmiddels zien dat deze opstelling voor veel gemeenten en andere partijen leidt tot prettige verrassingen. Empathie gaat samen met situationeel bewustzijn: niet elke gesprekspartner heeft behoefte aan lang doorvragen. De ontwikkelaar toont sensitiviteit. Hij is reflexief, kan de effecten van zijn gedrag en attitude op de ander inschatten. De ontwikkelaar moet dus een gevoelige antenne hebben (of ontwikkelen) voor de behoefte(n) in een gebied en de rollen en belangen van de betrokkenen. Wat leeft er in een gemeente? Welke vragen hebben een antwoord nodig, welke (nog) niet? Welke mate vanbetrokkenheid is hier op zijn plaats? Hoe kan de ontwikkelaar bijvoorbeeld optimaal bijdragen aan de wens van een gemeente om duurzaamheid een cruciale plaats te geven in de gebiedsontwikkeling? Alleen als hij sensitief is, mag de ontwikkelaar claimen dat hij vroegtijdig als partner in een gebiedsontwikkeling moet worden betrokken. De ontwikkelaar toont verantwoordelijkheidsgevoel. Hij is (vaak) de verbindende factor in een complex met meerdere belangen. Hij brengt de wensen op macroniveau (‘méér binnenstedelijk bouwen!’) in contact met de wensen op microniveau (‘ik zoek een goede woning in de stad, maar wel met een tuin’). Hij is (mede)verantwoordelijk voor de kwaliteit van het proces en het product. Om die verantwoordelijkheid te dragen, moet hij per defi nitie respect opbrengen voor andere belangen. Als hij zelf een gerespecteerde partner wil zijn, laat hij ruimte voor andere inzichten. Gebiedsontwikkeling is een gezamenlijke expeditie: ontwikkelaars en andere partijen zullen samen op weg moeten naar het eindresultaat. De ontwikkelaar schept duidelijkheid. Het gezamenlijke belang hoeft niet van meet af aan heilig te worden verklaard. Soms is het goed om even te wachten met de focus op de overeenkomstige belangen; soms kan het zelfs beter zijn om de concentratie vast te houden op ieders eigenbelang. De ontwikkelaar zal ook dit aspect moeten beheersen. Als hij dat doet, schept dat meer ruimte om later wél gezamenlijk de eindstreep te bereiken. Het gaat erom overbodige complexiteit te elimineren en zo helder zicht te krijgen op waar de begaanbare paden zich bevinden in het oerwoud van belangen. Daarbij moet de ontwikkelaar te allen tijde rolzuiverheid betrachten. Hoe goed zijn intenties ook zijn, hoe verantwoordelijk voor kwaliteit hij zich ook voelt: niet de ontwikkelaar, maar de overheid is primair verantwoordelijk voor het algemeen belang. Ook de andere partijen zullen die rolzuiverheid in acht moeten nemen. De ontwikkelaar heeft kennis, maar niet de wijsheid in pacht. De nieuwe ontwikkelaar brengt een schat aan kennis, ervaring, organiserend vermogen en realisatiekracht mee. Hij heeft bewezen expertise en vormt een stabiele factor, in tegenstelling tot de externe adviseurs, wier betrokkenheid steeds wisselt. Op die titel wordt hij vaak ook verwelkomd. Maar ook hier past gevoel voor verhoudingen. Kennis is alleen van waarde als die wordt gebruikt

ma

rk t

als inspiratiebron voor anderen. In dat geval wordt waarrde toegevoegd. In de visie van Bouwfonds levert de nieuwe ontwikkelaar plannen op die beter beantwoorden aan wat de markt vraagt. Ze zijn beter doortimmerd, omdat het draagvlak ervoor is verstevigd in een gezamenlijk proces van geven en nemen. Om hier nog beter in te worden, doen senior medewerkers van Bouwfonds Ontwikkeling de komende jaren voortdurend inspiratie op in een masterclass, ontwikkeld in samenwerking met Sioo. Ze wisselen ervaring en kennis uit, versterken hun procesrollen en ontwikkelen de bijpassende vaardigheden. Deelnemers onderzoeken aan de hand van hun eigen werkpraktijk de condities waaronder zij het nieuwe ontwikkelen tot een succes kunnen maken. (Meer over deze masterclass elders in dit dossier.)

Verrassingen voor andere partijen De samenwerkingspartners zullen allicht aan de nieuwe ontwikkelaar moeten wennen. In onze visie zijn de volgende verrassingen mogelijk: – Gemeenten zullen merken dat de nieuwe ontwikkelaar niet primair op quick wins is gericht, op ‘snel scoren en winst pakken’. De ontwikkelaar voelt zich verantwoordelijk voor de identiteit en kwaliteit van een compleet gebied. De gedachtevorming daarover gaat aan ideeën over programmering en dergelijke (de aantallen woningen) vooraf. Dat kan tot onwennigheid leiden. De gangbare veronderstelling is immers nog vaak dat een ontwikkelaar met een concreet plan komt aanzetten. – Een andere rol voor de ontwikkelaar betekent dat de taakverdeling niet per se vastligt. Per geval zal een zoektocht ontstaan naar de (optimale) verdeling. Dat betekent dat maatwerk vereist is. De sensitiviteit van de ontwikkelaar zal moeten uitwijzen hoe dat maat werk er het beste kan uitzien. Andere partijen, gemeenten voorop, zullen de ontwikkelaar die nieuwe rol ook moeten willen gunnen. Dat vraagt dat alle partijen investeren in wederzijds vertrouwen. Door succesvol te zijn in zijn nieuwe rol kan de ontwikkelaar zijn reputatie als betrouwbare samenwerkingspartner versterken.

Samenspel Dat de Nederlandse gebiedsontwikkeling er na de crisis anders uitziet, is een opvatting die Bouwfonds deelt. Maar hoe de wereld er ook zal uitzien: in onze visie zal het altijd een kwestie zijn van samenspel. Geslaagde gebiedsontwikkeling gaat om het organiseren van betrokkenheid, om het besef dat partijen elkaar nodig hebben en om een gelijkwaardige inbreng. Geen van de betrokken partijen kan het alleen. In een ingewikkelde samenleving is de wederzijdse afhankelijkheid groot. De nieuwe ontwikkelaar zoals Bouwfonds die identificeert, zal daarom in onze visie in alle denkbare constellaties zijn waarde bewijzen. Hij zou de golfbewegingen over het denken over overheid en markt wel eens kunnen overleven. Zelfs als de overheid weer meer de regie zou nemen – zoals sommigen voorspellen – is een andere, proactievere opstelling van de marktpartijen wenselijk. Ook dan is het vroegtijdig betrekken van ontwikkelaars (en bewoners, en belanghebbenden) een voorwaarde voor succes. En succes wil zeggen: goede en duurzame plannen, die optimaal aansluiten bij wat de opdrachtgevers en klanten willen.

ke n

nis

10


11


Buenos Aires in Utrecht Naam project: Buenos Aires. Locatie: aan de westkant van het centraal station van Utrecht. Plaats: Utrecht. Betrokken partijen: gemeente Utrecht en Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: circa 120 koopappartementen en een gemeenschappelijk dakterras. Architect: Marlies Röhmer. Overige functies: 4000 m2 commerciële ruimte, waaronder winkels en horecagelegenheden. Start bouw: parkeergarage medio 2010, appartementen 2011. Oplevering: 2014.

Draagvlak leidt tot nul bezwaren Een intensieve, vroegtijdige samenwerking tussen gemeente, Bouwfonds en bewoners

Nul bezwaren tegen een grootschalig binnenstedelijk bouwproject. Het lijkt een utopie, maar in de Utrechtse wijk Lombok is het gelukt. Een nieuw woonwerk-winkelcomplex is tot stand gekomen dankzij intensieve, vroegtijdige samenwerking tussen gemeente, Bouwfonds Ontwikkeling én bewoners. De Kop van Lombok in Utrecht ondergaat de komende jaren een complete metamorfose. Wat nu nog een braakliggend gebied is, biedt straks ruimte aan een mix van wonen, werken, een supermarkt, kleine winkeltjes en een eigentijdse moskee met een sociaal-cultureel centrum op de begane grond. Het succes van het project is te danken aan de goede samenwerking tussen de

gemeente, Bouwfonds en de bewoners (verenigd in de Klankbordgroep Kop van Lombok). Deze groep werd in 2009 ingesteld door de gemeente nadat de actiegroep ‘Trek Lombok door tot het spoor’ eerdere plannen van de gemeente afwees. Het betrof een appartementenwand van vijf verdiepingen hoog, die de bewoners als te hoog en te massaal beoordeelden.

Verder was er kritiek op de gewijzigde plek voor de moskee, die achter dit complex ‘verstopt’ zou worden. De bebouwing sloot qua vorm en materialisering ook niet aan bij de bebouwing van de omgeving. De voorziene verkeersafwikkeling van een nieuwe parkeergarage stuitte eveneens op weerstand. Bouwfonds Ontwikkeling kreeg de kans van de gemeente een nieuw plan te ontwikkelen.

Schone lei Met de instelling van de Klankbordgroep werd begonnen met een schone lei. De Klankbordgroep adviseerde Bouwfonds

Ontwikkeling over het bouwblok: minder massaal en een betere relatie met de omgeving. Ten aanzien van de buitenruimte kreeg de Klankbordgroep een coproducerende rol toebedeeld. Coproductie is de meest vergaande vorm van participatie. Het is belangrijker dan inspraak en advies omdat er sprake is van een echt samenwerkingsverband, in dit geval met een brede vertegenwoordiging van bewoners, de gemeente, de architect en Bouwfonds Ontwikkeling. Rob van Dijck, woordvoerder van de Klankbordgroep: “Bij bouw projecten zie je vaak dat partijen met de ruggen naar elkaar toestaan. Iedereen zoekt spijkers op laag water. Bewoners

zoeken naar mazen in de wet, gemeenten verschansen zich achter juridische hardheden. Marktpartijen hebben het nakijken. Dan kom je er niet.” Nu liep dat heel anders, vindt Van Dijck. “De sfeer tussen de partijen was heel goed. Er was het gevoel van: we zitten er samen in en als er een probleem is dan hebben we sámen een probleem dat we moeten oplossen. Ook Bouwfonds heeft hier bewezen in een vroeg stadium met ons samen te willen werken. Dat is niet bij elke marktpartij even gebruikelijk.” Grootste winst is volgens Van Dijck dat de plannen door deze samenwerking een nog mooiere oplossing bieden dan de ambtenaren zelf hadden kunnen bedenken. De bebouwing wordt minder massaal en de moskee blijft op de oorspronkelijke, meer centraal gelegen plek in het plangebied. De verkeersafwikkeling uit de parkeergarage is geoptimaliseerd. “Met een creatievere

blik op de mogelijkheden is voorkomen dat auto’s die de garage uitrijden zich door de drukke straatjes van Lombok moeten wurmen.” Het nieuwe plan kan rekenen op een zeer breed draagvlak. Het leverde zelfs nul bezwaren op onder de bewoners.

Meer coproductie Niet alleen de Kop van Lombok, maar ook het aangrenzende stationsgebied en het Westplein krijgen de komende jaren een kwaliteitsimpuls. De aansluiting met het centrum wordt sterk verbeterd en het water keert vanuit de Leidsche Rijn terug in de Catharijnesingel. Van Dijck verwacht dat ook hier een coproducerende rol voor de bewoners is weggelegd. “Gemeente, marktpartijen en bewoners zullen elkaar steeds beter in een vroeg stadium weten te vinden. Dat komt de kwaliteit van plannen alleen maar ten goede. Daarvan ben ik overtuigd!”

12


13


ParkHagen in Sint-Michielsgestel Naam project: ParkHagen. Locatie: tussen de Seminarielaan, Schijndelseweg en Beekvlietstraat. Plaats: Sint-Michielsgestel. Betrokken partijen: gemeente Sint-Michielsgestel en Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: 74 woningen, bestaande uit rij- en hoekwoningen, twee-onder-eenkapwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en vrije kavels. Architect: LSW Architecten. Landschapsarchitect: Jacques van Leuken, Gardens, Parcs & Estates. Start verkoop: april 2011. Start bouw: eind 2011. Oplevering: eind 2012.

De ontwikkelaar als initiatiefnemer

Op gelijkwaardige basis met elkaar van gedachten wisselen

De nieuwe ontwikkelaar neemt vaker zelf het initiatief voor gebiedsontwikkeling. En brengt zijn kennis en expertise eerder in de planvorming in. Dat blijkt goed uit project ParkHagen: een nieuwe woonlocatie aan de rand van Sint-Michielsgestel. Op initiatief van Bouwfonds Ontwikkeling werd er samen met de gemeente nagedacht over de invulling van het gebied. Waarop Bouwfonds de ruimte kreeg voor ontwikkeling van de locatie. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft de afgelopen jaren relatief weinig nieuwe woningen toegevoegd, waardoor jongeren wegtrekken en de bevolking vergrijst. De gemeente en de provincie Noord-Brabant zagen de zuidoostzijde van het dorp als mogelijke uitbreidingslocatie voor woningbouw. Bouwfonds Ontwikkeling was

geïnteresseerd in grondverwerving. Voorafgaand aan de koop zocht ze contact met de gemeente. Bouwfonds Ontwikkeling wilde geen ingevuld woningprogramma voorleggen, maar op gelijkwaardige basis met elkaar van gedachten wisselen over wat de plek ‘verdiende’. En een maatwerkplan maken. De gemeente stemde in.

Marktonderzoek Er volgde een marktonderzoek, waarin is nagegaan welke woningtypen de afgelopen jaren in de gemeente zijn gebouwd en voor welke doelgroepen. Ook is gekeken naar de invulling die het beste paste bij de identiteit en de ruimtelijke beleving van de gemeente en het gebied. Die kenmerkten zich door een groen karakter, de aanwezigheid van landerijen en verschillende residentiële gebouwen zoals de Ruwenberg, het doveninstituut en het seminarie. Daarop werden verschillende stedenbouwkundige principes en volumes op de locatie geprojecteerd. Beide partijen

werden het na zorgvuldig overleg unaniem eens over het te kiezen stedenbouwkundig concept: ruim en stijlvol wonen. Met een typisch Brabants dorpsplein en centraal in het gebied, als blikvanger, een autoluw, openbaar park.

Vertrouwen Vervolgens is ingezoomd op type woningen en (prijs)segmenteringen. Om de hoge kwaliteit van het stedenbouwkundig concept te waarborgen, moest worden afgeweken van het gangbare volkshuisvestingbeleid: geen 30 procent sociale woningbouw in het gebied maar 20 pro-

cent. Dat bleek tijdens het gezamenlijke ontwerpproces van Bouwfonds en de gemeente. Het vertrouwen in Bouwfonds Ontwikkeling was zo groot dat deze van de gemeente de ruimte kreeg om het plan uit te ontwikkelen. Bouwfonds nam met instemming van de gemeente het initiatief voor de hele planologische voorbereiding, normaal een publieke taak. Afgesproken werd dat Bouwfonds ook zelf het bestemmingsplan ontwikkelde en de beantwoording van de zienswijzen voor haar rekening nam. Het stedenbouwkundig plan kwam tot stand in een optimale samenwerking met de gemeente in de vorm van workshops met bestuurders en ambtenaren. Het resultaat is bijzonder. ParkHagen krijgt straks een grote variatie aan woningtypen en prijsklassen. De architectuur sluit goed aan bij de signatuur van de in het dorp aanwezige gebouwen. Ze is traditioneel, dorps en rijk gedetailleerd met sluitstenen, rollagen, veranda’s en roedeverdeelde ramen. Voor de vrijstaande woningen wordt een panel van potentiële kopers gevormd, dat in workshops met

de architect en aannemer zijn specifieke wensen kenbaar maakt. Een eerste informatieavond voor bewoners trok meteen al ruim 150 belangstellenden.

Enthousiast Jan Roozen, gebiedscoördinator verstedelijkt gebied bij de gemeente Sint-Michielsgestel, is enthousiast over het initiatief van Bouwfonds en de optimale samenwerking: “Samen hebben we gekeken naar wat het beste is voor het gebied. Bouwfonds nam daar ruimschoots de tijd voor, dat was heel prettig.” Hij vervolgt: “We hebben als gemeente mede de invulling kunnen bepalen en nooit het gevoel gehad dat Bouwfonds Ontwikkeling ons in een bepaalde richting wilde sturen. Van dubbele agenda’s was geen sprake. Er ligt nu een prachtig maatwerkplan, marktconform en van hoge kwaliteit. Hoger dan wanneer Bouwfonds niet in zo’n vroeg stadium het initiatief had genomen om met ons samen te werken. Dan had de gemeente waarschijnlijk gekozen voor een meer traditionele verkaveling. Deze manier van samenwerken is absoluut voor herhaling vatbaar.”

14


15


Broekhorn in Heerhugowaard Naam project: Broekhorn. Locatie: westzijde van Heerhugowaard. Plaats: Heerhugowaard. Betrokken partijen: provincie Noord-Holland, gemeente Heerhugowaard en Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: 420 woningen en 120 vrije kavels vanaf 1000 m2. Stedenbouwkundig ontwerp: Hosper. Architect: Just Architects, Boparai, De Zwarte Hond en Inbo. Planning start bouw en verkoop kavels: 2011. Oplevering: 2018.

De ontwikkelaar als verbindende factor

‘Bouwfonds Ontwikkeling heeft ons gestimuleerd om samen te werken’

Voordeel

Broekhorn in Heerhugowaard leek slechts voorbestemd om toenemende regionale verkeersdrukte te ondervangen, door uitbuiging van een provinciale weg tot diep in dit gebied. Maar dankzij een goede samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling, provincie en gemeente wordt Broekhorn een integraal ontwikkeld en aantrekkelijk gebied. Met ruimte voor wonen in het hoogste segment, werken, ontspanning en natuurontwikkeling.

echter verdween Broekhorn in het streekplan volledig uit beeld als woningbouw- en bedrijventerreinlocatie. Daarnaast bleek de reconstructie van de provinciale weg financieel niet haalbaar voor 2015.

Onderzoek Broekhorn ligt tussen Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk, maar behoort tot de gemeente Heerhugowaard. De drie gemeenten ontwikkelden al in 1995 gezamenlijke uitbreidingsplannen voor woningbouw, waarvan Broekhorn deel uitmaakte. Bouwfonds Ontwikkeling kocht hier in 1996 circa 65 ha grond. Tegelijker tijd speelde er de

gebrekkige bereikbaarheid van Heerhugowaard vanuit Langedijk. Verkeer moest zich door een smalle provinciale weg persen. Verbreding en uitbuiging van de weg tot diep in Broekhorn moest de bereikbaarheid verbeteren. Daarnaast werd het gebied, inclusief een deel van de Bouwfonds-locatie, aangewezen als bedrijventerrein. In 2004

Daarop zocht Bouwfonds contact met de provincie Noord-Holland en de gemeente Heerhugowaard. Bouwfonds wilde een integrale benadering voor Broekhorn en liet onderzoeken of het echt nodig was de provinciale weg uit te buigen in dit gebied. Bouwfonds creëerde een integraal projectteam, waaraan ook de provincie en de ge-

meente deelnamen. Uit de studie bleek dat aanpassingen aan de weg in het huidige profiel voldoende waren om de verkeersdrukte te ondervangen. Onder andere door aanleg van fietstunnels. De provincie en gemeente waren enthousiast over de uitkomsten van het onderzoek. De drie partijen werden het niet alleen eens over aanpassing van de bestaande weg. Door intensieve samenwerking werd ook overeenstemming bereikt over de realisatie van luxe woningen en kantoren in Broekhorn, versterking van de provinciale ecologische hoofdstructuur (PEHS) van 12 ha en een jachthaven met 80 ligplaatsen.

Alle drie partijen hebben voordeel bij de uitkomst van de samenwerking. De provincie betaalt voor aanpassing van de provinciale weg 5 miljoen euro. De overige 10 miljoen euro wordt gefinancierd met opbrengsten uit de woningbouw. Ook het natuurgebied wordt uit deze opbrengsten betaald. De gemeente geniet het voordeel dat het wegennet versneld wordt verbeterd. En dat ze luxe woningbouw en kantoren, een natuurgebied en een jachthaven krijgt. En voor Bouwfonds is de investering in de grond voor woningbouw niet voor niets geweest.

Team Loek Punt, projectmanager ruimtelijke ordening gemeente Heerhugowaard: “We zijn blij dat Bouwfonds ons heeft gestimu-

leerd om bij elkaar te komen en samen te werken. Bouwfonds was de verbindende factor in het proces, bepleitte een integrale aanpak, maar zonder een door henzelf voorgeschreven programma. We hebben als team samengewerkt en gekeken naar wat het gebied werkelijk nodig had. Resultaat is een plan van grote kwaliteit.” De provincie regelde, in nauwe samenwerking met het integrale projectteam, in slechts negen maanden tijd een streekplanherziening. Het bestemmingsplan liep gelijk op en is inmiddels onherroepelijk. Bouwfonds Ontwikkeling voert ook de grondexploitatie. De provincie reconstrueert de provinciale weg. Een stuurgroep, met daarin de provincie, gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling, zal het project overall begeleiden.

16


17


Centrumplan in Helvoirt Naam project: centrumplan Helvoirt. Locatie: centrum Helvoirt. Plaats: Helvoirt. Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling, Bogor Projectontwikkeling, gemeente Haaren, woonen zorgstichting ’t Heem, lokale organisaties en verenigingen. Aantal woningen: 23 grondgebonden woningen, aantal appartementen nog te bepalen. Architecten: SP Architecten, Mulleners + Mulleners, Rothuizen van Doorn ’t Hooft. Landschapsarchitect: Wim de Bruijn. Ontwikkelings- en realisatietraject: 2011 – 2014.

De ontwikkelaar als dorpsbouwmeester

‘Als gemeente moet je je eigen beperkingen kennen’

De overheid vraagt een steeds grotere betrokkenheid van de ontwikkelaar in een vroeg stadium van de planvorming. Hiermee komt de ontwikkelaar in een domein terecht dat traditioneel van de overheid was. Het centrumplan Helvoirt illustreert deze verandering bij uitstek. Bouwfonds Ontwikkeling vervaardigde niet alleen het stedenbouwkundig plan voor de gemeente, maar is namens de gemeente ook ‘dorpsbouwmeester’ voor het hele centrumplan. In 2005 zijn de gemeente Haaren – waartoe Helvoirt behoort – en Bouwfonds Ontwikkeling gestart met het onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden binnen de kern Helvoirt. Doel was te komen tot een plan voor een gezamenlijk aanbod van zorg, onderwijs en vrijetijdsbesteding, geclusterd in het nieuwe centrum van Helvoirt. Nu lig-

gen deze voorzieningen sterk versnipperd door het dorp, waardoor een echt centrum ontbreekt en het beeld rommelig is. Door clustering wordt de kwaliteit van de woonen leefomgeving van Helvoirt vergroot, met behoud en versterking van het dorpse karakter. Tegelijkertijd wordt zo de ruimtelijke capaciteit vrijgespeeld om in de bestaande

kern extra woningbouw te realiseren. De woningen kunnen als kostendrager worden ingezet om de nieuwbouwplannen voor de dorpsvoorzieningen haalbaar te maken. Voor het onderzoek sloten beide partijen een intentieovereenkomst. Vanuit Bouwfonds Ontwikkeling werd het traject ondersteund door een conceptteam, dat kennis bundelt van specialisten op het gebied van stedenbouwkundig ontwerp, marketing en financiële haalbaarheid.

Gemoederen Vanaf het begin van het planproces houdt het centrumplan in Helvoirt de gemoede-

ren fl ink bezig. Zowel in de gemeenteraad van Haaren als in het publieke debat werd duidelijk dat dit plan leeft onder de bevolking van Helvoirt, een dorp waarvan de kern twintig jaar lang zo goed als ongemoeid was gelaten. De voorgestane veranderingen betekenen dan ook veel voor de dorpelingen. Niet alleen omdat er gemeenschapsvoorzieningen mee gemoeid zijn, maar ook omdat de ruimtelijke impact van het plan groot is. Eric van den Dungen, wethouder gemeente Haaren: “De gemeente wil open staan voor de gevoelens die de plannen losmaken bij bewoners. Draagvlak is van

wezenlijk belang.” De wethouder vindt dat Peter Hoesbergen, de stedenbouwkundige en hoofd van het conceptteam van Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid, een grote rol heeft gespeeld in het verwerven van dat draag vlak. “In overleg met de gemeente zijn er vijf stedenbouwkundige varianten ontwikkeld: van alles bij het oude laten tot uitvoering van het gehele centrumplan. Tijdens infor matie- en inspraakavonden voor bewoners zijn die met grote inzet en toewijding door de stedenbouwkundige toegelicht. Met begrip voor de emoties voor de bewoners, maar ook met realiteitszin: de harde financiële en functionele uitgangspunten.” De informatie- en inspraakavonden waren dan ook cruciaal, stelt de wethouder. “Dáár gebeurde het, dáár kon je het vertrouwen van de dorpsbewoners voor je winnen.”

Supervisor Eind vorig jaar koos de gemeenteraad voor een variant waarin verschillende deelprojecten van het centrumplan Helvoirt kunnen starten: nieuwbouw van een zorgcentrum voor ouderen, een nieuwe sportzaal

en school, en 23 grondgebonden woningen. Een gemeenschapshuis dat onderkomen moet bieden aan plaatselijke verenigingen blijkt vooralsnog niet haalbaar. Er is nog geen volledige overeenstemming bereikt over inbreng van eigendom, beheer en exploitatie hiervan. In de intentieovereenkomst was afgesproken dat Bouwfonds Ontwikkeling, namens de gemeente, als ‘dorpsbouwmeester’ (toezichthouder) voor de gehele realisatie van het centrumplan optreedt, waarin ook andere ontwikkelingsbedrijven en een woonen zorgstichting participeren. Peter Hoesbergen wordt nu aangesteld als supervisor. Hij is de eindverantwoordelijke voor de totale beeldkwaliteit van het plan. De gemeente is blij met zijn aanstelling. Van den Dungen: “De beeldkwaliteit is erg belangrijk voor de inwoners. En je moet als gemeente je eigen beperkingen kennen. Zelf hebben we niet de professionaliteit en personele capaciteit in huis een supervisor aan te stellen. De supervisor van Bouwfonds Ontwikkeling is onmisbaar om toe te zien op het totaalplan.”

18


19


Wateringse Veld in Den Haag Naam project: Wateringse Veld. Locatie: zuidwestzijde Den Haag. Plaats: Den Haag. Betrokken partijen: gemeente Den Haag, Bouwfonds Ontwikkeling. Aantal woningen: totaal 7800. Ontwikkelings- en realisatietraject: 1996 – 2012.

Flexibel programmeren

‘Het neerzetten van ‘winning ideas’ die ook over 20 jaar nog toekomst hebben’ werden in het stedenbouwkundig plan als consistente ruimtelijke drager opgenomen. Een gefaseerde aanpak per deelplan maakt het mogelijk om tijdig in te spelen op marktveranderingen. Ries Jelier, directeur Bouwfonds regio Zuid-West: “Denk aan een verslechterende economie, maar ook aan veranderende woonvoorkeuren. De klant is geen koning meer, maar keizer geworden!” De consistente ruimtelijke drager biedt mogelijkheden om, waar nodig, deelprojecten aan te passen. Jelier: “Het bestemmingsplan was geen krimpfolie.”

Vroege inzet van een marktpartij kan helpen om gebiedsontwikkeling marktconform en haalbaar te houden. Neem Wateringse Veld, een groot project dat al 15 jaar loopt. Samen met de gemeente Den Haag voert Bouwfonds Ontwikkeling de regie over planvorming, inhoud, proces, tempo en kostenbewaking. Door aan de voorkant te sturen op een flexibel programma is het een wijk waar het plezierig wonen, winkelen en recreëren is. Wateringse Veld wordt algemeen gezien als een van de meest succesvolle publiekprivate samenwerkingen in ons land. Nog altijd is het een grote inspiratiebron voor nieuwe gebiedsontwikkelingen. In 1995 tekenen de gemeente Den Haag en Bouwfonds het samenwerkingsconvenant Wateringse Veld. Niet veel later volgt de

oprichting van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld. De gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling nemen ieder voor 50 procent deel in de onderneming en dragen ook gezamenlijk de (fi nanciële) risico’s. In 1997 is een integraal ontwikkelingsplan opgesteld. Die integrale benadering is een belangrijke

succesfactor voor het resultaat van Wateringse Veld. De Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld is verantwoordelijk voor grondverwerving, het gehele ontwerp en het ontwikkelings- en uitvoeringstraject. De expertise van de publieke partij (de gemeente) en de private partij (Bouwfonds Ontwikkeling als gebiedsontwikkelaar) is gebundeld. De Publiek-Private Samenwerking (PPS) waarborgt dat er flexibiliteit zit in het woningbouwprogramma, de plankwaliteit en de middelen. Dat de PPS ‘slechts’ uit twee partijen bestaat is ook een voordeel. De twee partijen kunnen goed met elkaar samenwerken.

De praktijk laat zien dat publiek-private samenwerkingsverbanden met meerdere partijen complex kunnen zijn.

Marketingplan Wateringse Veld is een goed voorbeeld van planvorming met een marketinggerichte benadering. Al in de initiatieffase werd een marketingplan opgesteld. Daarin werd onderzocht hoe de locatie zich kon onderscheiden van Ypenburg, Oosterheem en Leidschenveen. Wateringse Veld moest voor de Hagenezen worden. Lange lanen, parken en water werden gezien als typisch Haags. Deze elementen

Acht buurten Wateringse Veld bestaat nu uit acht buurten, waarvan een groot deel inmiddels is gerealiseerd. De buurten hebben elk een eigen karakter en sfeer. Wateringse Binnentuinen bijvoorbeeld is geïnspireerd op de klassieke tuinsteden uit het begin van de vorige eeuw. Het is een echte tuinstad met slingerende lanen en singels en een forse waterpartij. Het Eilandenrijk, in de buurt Eilanden, is een archipel van zes eilanden, met een eigen karakter. Allemaal hebben ze op de kop een hoog appartementengebouw, waardoor het zes naast elkaar aangemeerde boten lijken.

Lage Veld behoort met Hoge Veld tot de meer stedelijke buurten, met een hogere woningdichtheid en meer gestapelde woningbouw.

Timing Een leermoment is het effect van integraliteit. In Hoge Veld werd een winkelcentrum gerealiseerd in combinatie met wonen en werken. Het winkelcentrum werd verkocht aan een belegger. Omdat het verzorgingsgebied van het winkelcentrum nog niet gereed was, dreigde een te vroege oplevering. Uiteindelijk is besloten de oplevering uit te stellen. Jelier: “Timing is bij integrale ontwikkelingen essentieel.” Aan de voorkant sturen op kosten en flexibiliteit vraagt volgens Jelier ook om drive, leiderschap, ondernemerschap, lerend vermogen en enthousiasme. “Je moet bovendien niet alleen goed zijn in het managen van processen, maar ook goede conceptuele plannen kunnen maken. Met creatieve ideeën komen. Het draait om intellectuele lenigheid. Om het neerzetten van ‘winning ideas’ die ook over 20 jaar nog toekomst hebben. Wateringse Veld getuigt daar in grote mate van.”

20


21

Gerrit Breeman directeur woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem

‘Gebiedsontwikkeling is een proces van co-creatie’


Roland van Kralingen marketinggoeroe

‘Maak van je onderneming een radarstation’

Cultuur van dubbele agenda’s ligt achter ons De ontwikkelaar schuift in gebiedsontwikkeling weliswaar op naar voren in de planvorming, maar moet het samen met de gemeente, corporatie én bewoners doen. Alleen dan kom je tot breed gedragen plannen. Dat stelt Gerrit Breeman, directeur van woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem. “Niemand hoeft het slimste jongetje van de klas te spelen.”

G

ebiedsontwikkeling is meer dan ooit een proces van co-creatie, meent Breeman. Zeker nu de ruimtelijke opgave verschuift van grote uitleglocaties naar stedelijke inbreiding en wijkvernieuwing. “Op machtige grondposities kunnen marktpartijen steeds minder steunen. Redeneren vanuit macht wordt een oude manier van denken. Het hoort bij ‘hit and run’. Bewoners pikken dat niet.” Steeds vaker moet er dus samengewerkt worden om resultaat te boeken in gebiedsontwikkeling. Breeman: “Ook nu de rol van de ontwikkelaar opschuift naar een vroeg stadium in de planvorming, en gebiedsontwikkeling sterker steunt op privaat initiatief. De nieuwe ontwikkelaar komt als een van de partners aan tafel, niet per defi nitie als leidende.” Om door te pakken moeten we allianties sluiten, vindt Breeman. Tussen publiek en privaat. Gemeente, ontwikkelaar, woningcorporatie én bewoners. Alleen dan kom je tot breed gedragen plannen.”

Posities inruilen Samenwerken in gebiedsontwikkeling betekent volgens Breeman ook dat je bereid moet zijn grondposities en locaties om te wisselen. “Je streeft immers naar een gezamenlijk optimaal resultaat. Het draait niet slechts om eigenbelang.” Samenwerking kan publieke en private rollen vervagen. “Neem je rollen over, dan moet helder blijven hoe het ‘eigenlijk had moeten zijn’. Ontwikkelaars denken bijvoorbeeld steeds vaker mee over het inrichten van openbare ruimte, van oudsher een publieke

taak, en investeren er ook in. Een prima zaak. Maar uiteindelijk komen het eigendom en onderhoud wel toe aan de gemeente.” De cultuur van dubbele agenda’s onder partners in gebiedsontwikkeling ligt achter ons, stelt Breeman. “Samenwerken aan de voorkant betekent direct helder maken wat je werkelijke belangen zijn en die op tafel leggen. Zo weet iedereen waar hij aan toe is. En kun je het gezamenlijke belang defi niëren. Pas dan profiteer je van elkaars knowhow en hoeft niemand meer het slimste jongetje van de klas te spelen. Daarmee boek je tijdwinst en krijg je betere plannen.”

Verplaatsen Ook van belang bij gebiedsontwikkeling is dat je je in elkaars positie weet te verplaatsen, vindt Breeman. “Een ontwikkelaar gaat uiteindelijk voor het rendement. Dat brengt specifieke eigenschappen met zich mee. Ze sturen bijvoorbeeld heel sterk op kosten.” Maar partijen moeten zich niet alleen verdiepen in elkaar. “Verdiep je eveneens in de mensen die in de wijken wonen en hun achtergronden. Verdiep je ook in wat er verder speelt in de wijk: kunstprojecten, ondernemersproblemen, vandalisme, natuurprojecten. Negeer je dit alles, dan is je project gedoemd te mislukken. Elke wijk is anders, elke gebiedsontwikkeling is maatwerk.”

Arnhem Centrum-Oost Volkshuisvesting doet in Arnhem Centrum-Oost ervaring op met samenwerking met een ontwikkelaar in een vroeg stadium. Centrum-Oost omvat verouderde bedrijven- en industrieterreinen. De gemeente wil het gebied transformeren in een aantrekkelijk woonen werkgebied en zoekt ook naar bovenwijkse functies zoals een theater. Samen met de ontwikkelaar verwerft ze opstallen en grond. En werken ze aan visievorming. Breeman: “De ontwikkelaar is gevestigd in de wijk en heeft er een groot netwerk. Hij kent de vastgoedeigenaren en de makelaars. Daar profiteren wij ook van mee.”

Wonen is een emotionele keuze De auto- en voedingsindustrie weten het al jaren: om de gunst van de klant te winnen, moet je weten wat hij wil. En voortdurend je producten innoveren. Maar de vastgoedsector leunt nog altijd achterover, vindt marketinggoeroe Roland van Kralingen. Terwijl de consument steeds kritischer wordt. Hoe kan de vastgoedsector klantgericht innoveren? “Geen huis meer bouwen zonder fitnesscentrum!”

“D

e vastgoedsector is een luie sector”, zegt Van Kralingen stellig. Hij staat momenteel aan het hoofd van marketinginnovatiebureau Innoa, gevestigd in Nederland, maar kan bogen op een jarenlange internationale carrière in marketing en innovatie. Ook schreef hij er talloze boeken over. De luiheid van de sector is volgens Van Kralingen grotendeels te wijten aan de constante grote vraag naar producten in de vastgoedmarkt. Naar woningen bijvoorbeeld. “Ze worden toch wel verkocht, is dan de gedachte. Dat leidt niet tot innovatie. Tot producten die de klant écht wil.” Nu de woonconsument steeds kritischer wordt, kan de vastgoedsector niet langer om zijn wensen heen. Van Kralingen: “Wonen is een emotionele keuze, meer nog dan de aanschaf van ‘fast consumer goods’ als voeding of kleding. Wonen is gerelateerd aan waarden in het leven. Die waarden moet je als ontwikkelaar zien te achterhalen. Een gezin met kinderen hecht doorgaans andere waarden aan het wonen dan een yup. Het gezin met kinderen gaat eerder voor gemak, de yup voor status.”

Nodig je de consument uit om mee te denken, dan wordt hij vanzelf je ‘mede-innovator’, beweert Van Kralingen. Maar van zijn vakbroeders moet de ontwikkelaar niet al te veel hebben. “De architect schept vooral eigen paradepaardjes. Verdiept zich niet in wat de klant echt wil. De makelaar al evenmin. Als hij die woning maar verkoopt!“

Radarstation De ontwikkelaar moet dus zelf aan de bak om de consument te verleiden en met nieuwe producten te komen. Door consumentendiscussies op poten te zetten. Marktonderzoek te doen. Maar dat is niet genoeg. Van Kralingen: “Marktonderzoek kijkt vooral in de achteruitkijkspiegel. Maak van je onderneming daarom ook een radarstation. Zorg dat je 24 uur per dag, 7 dagen per week verbonden bent met de samenleving. Zodat je weet wat er speelt. Werk samen met wiens vak het is om de aanjagers van verandering in onze samenleving te onderzoeken. Trendwatchers en innovatiespecialisten bijvoorbeeld.” Van Kralingen bracht een twintigtal grote aspiraties of ‘lifestyle drivers’ van mensen in kaart, waaronder spiritualiteit, een met de natuur, ecologie en geborgenheid. “Voor bepaalde doelgroepen zijn deze lifestyle drivers zeer bepalend voor de keuzes die ze maken, ook ten aanzien van hun huis.” Living young is een andere driver, oftewel de hang naar jong blijven: fysiek én mentaal. “Die mainstream zwelt al jaren aan. Zelfs dertigers zijn erdoor geobsedeerd.” Vertalen we deze hang naar jong zijn naar een woonconcept, hoe ziet Van Kralingen dat dan voor zich? “Gewoon geen huis meer bouwen zonder fitnesscentrum!”

Mede-innovator Om een keuze te maken voor een woning, moeten we de consument wel een handje helpen. Van Kralingen: “Met open vragen schiet je niet veel op. Laat hem verschillende woonconcepten zien. Kijk welke reacties die oproepen. Verlangt hij naar geborgenheid, omdat hij positief reageert op een woningconcept met veel besloten kamers? Wordt hij enthousiast bij het zien van een modern, transparant huis met veel glas, dat past bij zijn vrije geest?”

In de mode-industrie draait het allemaal om merken. Hoe zit het met wonen, dat zo nauw verbonden is met locatie, kan dat wel een merkbeleving oproepen bij consumenten? Van Kralingen: “Ik denk het wel. IKEA is ook in de woningbouw gestapt en bouwt een type woning dat heel herkenbaar IKEA is. Zo kun je je ook voorstellen hoe een HEMA-woning eruit zal zien. Zelfs Jan des Bouvrie bouwt woningen die erg ‘Des Bouvrie’ zijn. Heel herkenbaar.”

22


23

Gerard Jan Hellinga stedenbouwkundige en architect

‘Traditionele aanpak werkt niet meer’


Harrie Bosch wethouder Ruimtelijke Ordening, Utrecht

‘Ontwikkelaar moet langdurig betrokkenheid tonen’

Stedenbouwkundige en ontwikkelaar gaan nauwer samenwerken Vroegtijdige betrokkenheid van ontwikkelaars bij gebiedsontwikkeling betekent ook een andere positie voor de stedenbouwkundige. Dat zegt Gerard Jan Hellinga, stedenbouwkundige bij HzA Stedebouw & Landschap. “We zullen, naast de overheid, meer met ze gaan samenwerken, op gelijkwaardige basis. Maar niet zonder participatie van bewoners.”

I

n traditionele gebiedsontwikkeling geeft de gemeente een stedenbouwkundige – in eigen dienst of een particulier bureau – de opdracht een stedenbouwkundig plan te maken. Hij onderzoekt de mogelijkheden voor inrichting van het gebied. En komt met voorstellen die hij terugkoppelt naar de opdrachtgever. De ontwikkelaar komt meestal pas bij de uitvoering in beeld. Maar deze aanpak werkt vaak niet meer, erkent Gerard Jan Hellinga. Gebiedsontwikkeling is complex. De overheid vraagt de ontwikkelaar steeds vaker om een grotere betrokkenheid in een vroeg stadium van de planvorming. Hellinga: “Hierdoor gaat de stedenbouwkundige niet alleen nauw samenwerken met de gemeente, maar ook met de ontwikkelaar.” Maar we mogen ook de bewoner niet vergeten, stelt hij. “Bewoners krijgen meestal pas in een laat stadium inspraak in de stedenbouwkundige plannen. Ook deze aanpak werkt niet meer. Om echt draagvlak te verwerven moeten we ze vroegtijdig in het proces betrekken.”

Voor de Nederlandse praktijk zit het vernieuwende element vooral in de snelheid in planontwikkeling en uitvoering: de methode werkt als een soort snelkookpan. Kern van deze methode is een weekend (‘Community Planning Weekend’) waarin alle betrokkenen via verschillende werkvormen ideeën aandragen voor een gezamenlijk plan. Vervolgens worden de ideeën en plannen waarover consensus is bereikt in slechts drie dagen uitgewerkt tot een concrete visie. Hellinga: “Je integreert als het ware communicatie, participatie en ruimtelijke ontwikkeling.”

Onafhankelijk team Het ‘Community Planning Weekend’ wordt voorbereid door een onafhankelijk multidisciplinair team, dat de opdracht namens een gemeente of ontwikkelaar uitvoert. Het team voert gesprekken met alle relevante partijen, zoals corporaties, ontwikkelaars en gemeenten, maar ook vertegenwoordigers van bewoners. Hellinga: “Zo wordt er informatie verzameld en kweek je een sfeer van vertrouwen.” In de drie dagen die volgen op het weekend analyseert en evalueert het multidisciplinaire team de resultaten van de publieksrondes. De opdrachtgever is daar ook bij betrokken. “De brainstorm”, zegt Hellinga, “leidt tot een plan, dat ook getoetst wordt op fi nanciële haalbaarheid. De uitkomsten van het traject worden uiteindelijk ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.”

Vertrouwen Community planning Hellinga heeft als begeleider bij IS Maatwerk ervaring met het in een vroeg stadium betrekken van alle partijen bij het gebiedsontwikkelingsproces. Hij maakt hiervoor gebruik van community planning, een methode die ontwikkeld is in Engeland. Hij legt uit: “Community planning is een vorm van interactieve planvorming, waar politici, ontwikkelaars, stedenbouwers, corporaties en bewoners op een gelijkwaardig niveau aan deelnemen. De methode gaat uit van het principe dat iedereen die in een bepaalde wijk leeft, werkt of erbij betrokken is, iets bij te dragen heeft aan de toekomst ervan.”

Community planning is volgens Hellinga om verschillende redenen toe te passen. “Maar bij uitstek is het geschikt voor het ontrafelen van complexe problemen bij bijvoorbeeld herstructurering met veel uiteenlopende belangen.” Om goed te kunnen samenwerken vindt Hellinga vertrouwen in het proces én in alle medespelers een basisvoorwaarde. Publieke partijen moeten hun verantwoordelijkheid nemen door vooraf heldere en duidelijke randvoorwaarden te geven met betrekking tot de mogelijkheden, onmogelijkheden en verantwoordelijkheden. Hellinga: “Op die manier worden geen onnodige verwachtingen gewekt.”

Bouwclaimmodel heeft zijn langste tijd gehad De verschuiving van de bouwopgave – van grote uitleglocaties naar binnenstedelijke inbreiding – is een belangrijke aanleiding voor een andere samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar. Dat zegt Harrie Bosch, wethouder Ruimtelijke Ordening in Utrecht. “We zoeken eerder contact. Binnenstedelijke opgaven zijn ingewikkeld. Marktpartijen hebben hierin veel expertise.”

D

e gemeente Utrecht en Bouwfonds hebben al jarenlang in verschillende projecten ervaring met elkaar opgedaan. “Het is voor ons een belangrijke speler, die bijvoorbeeld grondposities heeft in Leidsche Rijn”, vertelt Harrie Bosch. Traditioneel werkten de gemeente en ontwikkelaars, ook Bouwfonds, veel samen volgens het bouwclaimmodel. “Marktpartijen die gronden in het plangebied hadden verworven, verkochten deze aan ons. Na het bouwen woonrijp maken door de overheid, konden marktpartijen bij de gronduitgifte in aanmerking komen voor een aantal bouwkavels.” Maar het bouwclaimmodel heeft volgens Bosch zijn langste tijd gehad. “De bouwopgave in Utrecht verschuift van grote uitleglocaties naar binnenstedelijke gebieden. Marktpartijen hebben hier minder grondposities, terwijl tegelijkertijd de opgave ingewikkelder is. Een ontwikkelaar kan bij binnenstedelijke ontwikkelingen niet zomaar even grond kopen, huizen bouwen en vertrekken. Hij zal langdurige betrokkenheid bij het proces moeten tonen. Een andere verantwoordelijkheid moeten dragen. Bij binnenstedelijke ontwikkelingen gaat het per definitie om transformatiegebieden, want je hebt te maken met bestaande bebouwing. De situatie is complexer. Dat betekent een langere aanlooptijd met meerdere partijen om alle belangen te combineren.”

Expertise De ontwikkelaar mag dan in binnensteden over minder grondposities beschikken, de gemeente Utrecht zoekt voor binnenstedelijke (her)ontwikkelingen wel in een steeds vroeger stadium

contact met hem. Voorbeeldprojecten zijn Parkhaven Dichterswijk en Hoograven. Bosch: “Voor Parkhaven Dichterswijk is nieuwbouw gerealiseerd aan het Merwedekanaal met een binnenhaven. Het hele gebied heeft een impuls gekregen, met onder andere een gevarieerd horeca-aanbod.” In Hoograven loopt een langdurig herstructureringstraject. “Met een goed resultaat, mede dankzij vroege en langdurige betrokkenheid van ontwikkelaars, waaronder Bouwfonds.” Hij vervolgt: “De ontwikkelaar beschikt over veel expertise. Hij kan onderzoek doen naar de identiteit van een gebied. En heeft een scherp oog voor de marktsituatie en het kostenplaatje. Projecten komen daardoor beter in balans. In tijden van crisis is dat extra noodzakelijk.” Bosch hoopt niettemin dat ontwikkelaars wel meer aan de voorkant van het proces gaan investeren. “Vaak investeert de overheid aan het begin en zijn het meestal de marktpartijen die van de waardeontwikkeling profiteren. Juist vroegtijdige betrokkenheid van en sneller investeren door de ontwikkelaars verbetert de kwaliteit van de te realiseren nieuwbouw.”

Wensen consument Met het oog op de verschuivende opgave richting binnensteden vindt Bosch dat ontwikkelaars zich meer dan ooit moeten verdiepen in de woonwens van de consument. “Grondgebonden woningen zijn lang niet altijd mogelijk. Woonwensen van binnenstedelijke bewoners lopen zeer uiteen. Dat vraagt om maatwerk van marktpartijen. Ik zie dat nog niet overal terug.” Bosch noemt een paar projecten die hierop een gunstige uitzondering vormen en waar ook Bouwfonds bij betrokken is. “Bij het project Buenos Aires, op de Kop van Lombok, is bewust gekozen voor (jonge) stedelingen. Bij de planvorming zijn bewoners intensief betrokken en enkele alternatieve voorstellen zijn gehonoreerd.” Deze inspanning kost tijd, zegt Bosch, maar levert draagvlak op. “De bouw start zonder vertraging, omdat de buurt het plan omarmt.”

24


25


Masterclass professionaliseert de ‘nieuwe ontwikkelaar’ van Bouwfonds

Luisteren en inspireren Interne en externe docenten

De nieuwe ontwikkelaar moet vaardigheden leren die in zijn oude rol niet of minder belangrijk waren. Zo moet hij weten te verbinden en moet hij sensitief en empathisch kunnen zijn. Goed kunnen luisteren en inspireren. Om die rol succesvol uit te oefenen, organiseert Bouwfonds Ontwikkeling voor de tweede keer een intensieve masterclass voor senior medewerkers van Bouwfonds. Een gesprek met twee kerndocenten van opleidingsinstituut Sioo: Maarten Königs en Frank Bosboom. “Voor veel ontwikkelaars is het wennen om niet langer in het centrum te staan.” Königs en Bosboom weten waar ze over praten. Ze kunnen bogen op jarenlange ervaring met gebiedsontwikkeling. Ook hebben ze, als associés van opleidings- en trainingsinstituut Sioo, veel ervaring met alliantieen integratieopgaven. Königs is namens Sioo verantwoordelijk voor de masterclass, Bosboom voor de intervisietraining. Nu de rol van de ontwikkelaar in het gebiedsontwikkelingsproces naar voren opschuift, denken beide heren dat de ontwikkelaar van de toekomst anders moet gaan opereren dan hij gewend was. Bosboom: “Steeds vaker vraagt de overheid een grotere betrokkenheid van hem in een vroeg stadium van de planvorming. Dat vereist meer sensitiviteit en empathie voor de omgeving. Hij moet goed kunnen luisteren. Wat wil de consument bijvoorbeeld? Hoe zit het met de wensen van andere stakeholders?” Königs: “Daar komt bij dat een deel van de bouwopgave verschuift van grote uitleglocaties naar binnenstedelijke inbreiding en transformatie. De ont-

wikkelaar kan daardoor niet meer bogen op zijn grondpositie, die hem bijna automatisch een centrale plek in het proces gaf. Nu komt het veel meer aan op zijn procespositie. De ontwikkelaar schuift eerder als gelijkwaardige partner aan tafel en moet in staat zijn verbindingen te leggen tussen de verschillende belangen. Hij moet zijn kennis op de juiste manier in kunnen zetten en anderen weten te inspireren.”

De diepte in Om de rol van de ‘nieuwe ontwikkelaar’ succesvol te kunnen uitoefenen, organiseert Bouwfonds Ontwikkeling in 2010 voor de tweede keer een masterclass voor senior medewerkers uit de organisatie. Dat kunnen lijnmanagers en ontwikkelingsmanagers zijn, maar ook projectmanagers en senior medewerkers van centrale stafafdelingen. De serie bijeenkomsten heeft een looptijd van een half jaar. Per jaargang kunnen 16 medewerkers deelnemen. In de intakes wordt uitgebreid ingegaan

op leer- en ontwikkelingsvragen van de individuele deelnemers. De deelnemers verbinden zich ieder aan een of meer modules van de masterclass waarvoor ze, als een redactie, de inhoudelijke invulling met de kerndocenten vormgeven. In de masterclass staan verschillende thema’s centraal. Bosboom: “In de eerste masterclass waren dat bijvoorbeeld ‘trends en drijfveren van consumenten’, ‘het ontwikkelen van een visie en concept’ en ‘vormen van PPS en risicomanagement’.” Meestal begint de module met een bezoek aan een door een deelnemer zelf gekozen case. In de eerste masterclass stonden Brandevoort, Rijnenburg, Laan van Spartaan en Wateringse Veld centraal. De deelnemer introduceert de case met een presentatie. Königs: “Hij of zij nodigt een partner van een gemeente, woningcorporatie of co-ontwikkelaar uit om over de casus in relatie tot het thema te discussiëren. Zeer leerzaam, omdat je dan echt de diepte ingaat en kunt reflecteren op je eigen bijdrage.”

Voor de meeste modules worden zowel interne ‘docenten’ (werkzaam bij Bouwfonds Ontwikkeling) als externe docenten aangetrokken, zoals hoogleraren of andere praktijkdeskundigen. Bosboom: “Ieder belicht het thema van de module op zijn eigen manier: de Bouwfonds-medewerker vanuit zijn eigen praktijkervaring, de externe docent meestal vanuit een breder en theoretisch perspectief.” Een van de modules in de volgende masterclass gaat in op risico’s en stagnaties. Waardoor ontstaan stagnaties en hoe breek je daardoorheen? Hoe kun je het zicht op risico’s optimaliseren? En wat is bijvoorbeeld de plaats van risicomanagement in het ontwikkelingsproces? Königs: “Als externe docent is onder andere Alex Sheerazi aangetrokken. Hij is als

communicatiedeskundige betrokken bij diverse risicovolle infraprojecten, zoals de Betuwelijn en de Noord/Zuidlijn. En weet als geen ander hoe je over dit soort maatschappelijk gevoelige projecten moet communiceren.” Leerzaam is ook het invullen en laten invullen van een assessment van persoonlijke leiderschapsstijlen. Met behulp van de resultaten wordt ingegaan op alliantieen leiderschapsstijlen. Wat is iemands manier om invloed te krijgen op een groep? Wat zijn zaken waar allianties van onder de indruk kunnen raken? Königs: “Met acteurs wordt door middel van rollenspelen getraind hoe deelnemers bijvoorbeeld invloed kunnen verwerven, missers maken en hoe ze die kunnen voorkomen.”

Meerwaarde Het programma wordt intensief begeleid door een programmaraad en een stuurgroep. Königs: “Kennisvermeerdering is niet het hoofddoel van de masterclass. Het gaat erom dat de ontwikkelaar zijn professioneel ondernemerschap vergroot. En ook in zijn rol als ‘nieuwe ontwikkelaar’ zijn meerwaarde kan bewijzen in gebiedsontwikkeling. Deelname aan de masterclass helpt hem daarbij.” Bosboom: “We zien tijdens de masterclass bovendien de nodige kruisbestuivingen tussen de deelnemers van de verschillende regiokantoren van Bouwfonds Ontwikkeling ontstaan. Ontwikkelaars kijken bij elkaar in de keuken hoe ze hun ‘nieuwe rol’ in de praktijk vervullen. Ook na de masterclass. Ze zien het als een permanente leerschool.”

Masterclass in het kort In het planproces schuift de ontwikkelaar naar voren op: een trend die van de ontwikkelaar andere vaardigheden vraagt dan hij gewend was. Zoals verbinden en het tonen van meer empathie en sensitiviteit. Om die vaardigheden te verbeteren organiseert Bouwfonds Ontwikkeling dit jaar voor de tweede keer een masterclass. Bedoeld voor senior medewerkers uit de Bouwfondsorganisatie. De masterclass bestaat uit een combinatie van projectbezoeken, seminars met interne en externe docenten en presen-

taties van alle deelnemers. Het programma wordt intensief begeleid door een programmaraad en een stuurgroep. Deelnemers van de eerste masterclass John de Geus, ontwikkelingsmanager: “De masterclass is een geweldig platform om kennis met elkaar te delen en te vermenigvuldigen. We staan er iedere keer weer versteld van wat we eigenlijk met elkaar al weten, kennen en kunnen.”

John van den Heuvel, ontwikkelingsmanager: “De masterclass is vernieuwend door ouderwetse vanzelfsprekendheid en inspirerend door het met je niet-dagelijkse collega's op te pakken.” Leo van der Leur, locatiemanager: “De beste ideeën en de mooiste resultaten ontstaan als mensen samenwerken en communiceren.”


26


27

overzicht Dit is de nieuwste aflevering in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW kwartaalmagazine of de NAW nieuwsbrief wilt ontvangen.

1

JUNI

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Waterfrontontwikkeling najaar 2004

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Wonen en werken voorjaar 2002

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001

dossier

maart 2010 #35

DECEMBER

JUNI

%' ) % 2%' 2

Consument en duurzaamheid

D Duur Duurz ame gebie g geb biedssonttwi ontw on ontwi wikkeli wi kke kk kkel k k ke kel keli elli eli e ling ng

Verslag van het grootschalig landelijk

Wonen en senioren

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en prijsacceptatie van energiezuinige

Binnenstedelijk ontwikkelen

Kust en kade

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

nieuwbouwwoningen.

dossier Wonen en senioren juni 2010

Extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

NAWDOSSIEROVERWONENINDE2ANDSTAD

APRIL

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

2

DOSSIER

Wonen in de Randstad

december 2008

Betaalbare woningen

Extra dossier november 2008

gebiedsontwikkeling in Engeland

dossier Kust en kade september 2009

naw w dossier ssier over gebiedsont gebiedsontwikkeling wikkeling en voorzieningen

september 2008

gebiedsontwikkeling en voorzieningen

juni 2008

gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

Dossier Mixed-use in kleine kernen

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

• Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in Engeland november 2008

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

28


www.naw.nl

september 2010 #37 De nieuwe ontwikkelaar

Recommend Documents