Bijlage bij agendapunt 3 Buitengewone Vergadering van Aandeelhouders Groothandelsgebouwen N.V. d.d. 4 december 2014
COMMENTAAR VENNOOTSCHAP OP STRATEGISCH PLAN GROOT HANDELSGEBOUW In de op 17 april 2014 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders is door de vennootschap bij de behandeling van het door IBUS Company uitgebrachte rapport medegedeeld dat de vennootschap een strategisch plan voor het gebouw zou (doen) opstellen. De vennootschap heeft FH RE Consult B.V. (de heer Frank Hendriksen) opdracht gegeven een rapport op te stellen. U treft de samenvatting van het rapport van FH RE Consult B.V. (verder “FH”) met als titel “Werk aan de winkel” als bijlage aan. Het rapport omvat een “negentien punten plan” welke punten concrete aanbevelingen inhouden. Hieronder treft u het commentaar op het FH rapport van de vennootschap aan. Wij zullen eerst een algemeen commentaar op het rapport geven en vervolgens ingaan op de concrete aanbevelingen (negentien punten) van FH. De vennootschap heeft besloten uitsluitend de managementsamenvatting te publiceren en niet het volledige rapport van FH. FH heeft de opdracht ontvangen in alle vrijheid te werk te gaan en te rapporteren. Het rapport bevat commerciële informatie, informatie over huurders en weergave van gesprekken met geïnterviewde personen welke informatie vertrouwelijk dient te worden behandeld omdat anders het belang van huurders, vennootschap en geïnterviewden wordt geschaad. FH heeft op verzoek van de vennootschap een managementsamenvatting opgesteld waarin de belangrijkste conclusies en aanbevelingen zijn opgenomen. ALGEMEEN COMMENTAAR De vennootschap is van mening dat FH een gedegen en realistisch rapport heeft opgesteld. FH schetst een sombere maar - helaas- realistische marktsituatie. Het kantorenaanbod in het Rotterdam Central District (RCD) bedraagt circa 1/3 deel van de voorraad en de situatie is daarmee feitelijk niet gunstiger dan de situatie op de gehele Rotterdamse kantorenmarkt. Rotterdam wordt gekenschetst als een verplaatsingsmarkt, hetgeen betekent in combinatie met het hoge aanbod dat de verwachting is dat de huurprijzen langdurig onder druk blijven en de incentives stijgen. Het RCD is wel een kansrijk gebied zodat mag worden verwacht dat de marktsituatie daar sneller verbetert dan elders in de stad. Het Groot Handelsgebouw heeft met haar locatie in het RCD op zich een goede uitgangspositie maar zij dient zich wel te vernieuwen. Ten aanzien van de organisatie adviseert FH de organisatie om te vormen van een beheergerichte- naar een marktgerichte organisatie. De vennootschap heeft besloten deze aanbeveling uit te voeren door versterking van de commerciële functie en de projectrealisatie functie. Daarnaast zal zij bezien waar activiteiten extern kunnen worden uitbesteed zoals technisch- en financieel beheer. In het strategisch plan van de vennootschap wordt daar nader op ingegaan. 1
De aanbevelingen (19 punten), hieronder weergegeven in blauw, zijn concrete aanbevelingen om het gebouw aantrekkelijker te maken voor bestaande en toekomstige huurders en die realistisch en uitvoerbaar zijn. Hieronder gaan wij nader op deze punten in. 1. Entrees koppelen aan adres: voorgesteld wordt om de bestaande vijfdeling in het gebouw te handhaven, echter t.b.v. de overzichtelijkheid voor huurders en bezoekers de entrees te koppelen aan het adres waaraan de entrees gelegen zijn Commentaar vennootschap: Hiermee wordt bedoeld om de 5 ingangen/entrees A tot en met E te koppelen aan het straat adres d.w.z. Ingang A Ingang B Ingang C Ingang D Ingang E
wordt wordt wordt wordt wordt
Ingang Stationsplein 45 Ingang Weena 695 Ingang Weena 723 Ingang Conradstraat 38 Ingang Conradstraat 18
De vennootschap neemt dit advies over. In het gebouw zal wel de belettering van de ingangen blijven gehandhaafd. 2. Zorg dat de “basis op orde” is: om de trend van de dalende retentiegraad te keren en de huurdertevredenheid op een hoger niveau te krijgen en te behouden is het zaak dat de basis zo snel mogelijk op orde komt. Dit betreft dan met name de liften, toiletten en het klimaat. Monitor de klantentevredenheid op zeer frequente basis Commentaar vennootschap: Uiteraard dient de basis op orde te zijn. Deze aanbeveling is echter veelomvattend. Wat betreft de personenliften is de lifttechniek geoptimaliseerd en zijn verbeteringen qua snelheid en effectiviteit niet verder haalbaar. In het plan van de renovatie van de centrale hal is opgenomen dat het verticaal transport vanuit de kelder (parkeergarage) tot en met de eerste verdieping wordt afgewikkeld met roltrappen. Dit bevordert de snelheid van verticaal transport tot en met de eerste verdieping en ontlast het liftverkeer omdat de liften slechts de verdiepingen 2 tot en met 7 behoeven te bestrijken. Uitbreiding door vergroting van liftschachten is eigenlijk slechts realiseerbaar in een volgende grote renovatie, hetzelfde geldt voor het inzetten van de grotere goederenliften voor personenverkeer. Dit is uitsluitend effectief indien wordt gekozen voor wijzigingen van loopstromen (via de rijstraat begane grond) in het gebouw. Voor de renovatie van de toiletten ligt een plan dat nog dient te worden getoetst door de interieurarchitect van het Groot Handelsgebouw. Deze renovatie zal na toetsing zo spoedig mogelijk starten. Op het “klimaat” wordt onder aanbeveling 3. nader ingegaan. De klanttevredenheid is in het verleden enkele malen gemeten. De vennootschap is voornemens de frequentie op te voeren dan wel over te gaan op een systeem van continumeting van de klanttevredenheid.
2
3. Techniek “in control”: los de belangrijkste aandachtspunten op zoals de bestaande onbalans in de luchtbehandeling, geluidsoverlast bij de afzuigpunten van het bouwkundig plenum, de controle van het regelsysteem van de WKO installatie alsmede de programmering en optimalisatie en de koppeling van koeling en verwarming Commentaar vennootschap: De problemen in de techniek zijn met name het gevolg van gedurende de revitalisatie 1) gemaakte (minder gelukkige) keuzes. De onbalans in de luchtbehandeling en de geluidsoverlast bij de afzuigpunten van het bouwkundig plenum zijn het gevolg van het tijdens de revitalisatie verplaatsen van de luchtbehandelingskasten ten behoeve van de luchtverversing in het gebouw van het dak naar de kelder. In het verleden zijn de knelpunten die hierdoor ontstaan deels opgelost en op enkele plaatsen dient dat nog verder te gebeuren en wordt daar aan gewerkt. Gevreesd moet worden dat deze problemen niet geheel kunnen worden opgelost. Bij een volgende renovatie 2) zou kunnen worden overwogen de luchtbehandelingskasten in het gebouw (weer) te verplaatsen. De Warmte Koude Opslag installatie zou na een in de afgelopen jaren uitgevoerde ingrijpende renovatie weer optimaal moeten werken. Tijdens de revitalisatie is gekozen voor ontkoppeling van koeling en verwarming. Dat is een ongelukkige keuze gebleken. Bij een volgende renovatie verdient het aanbeveling deze koppeling weer tot stand te brengen. Het weer koppelen van koeling en verwarming van de huidige renovatiestandaard (GHG standaard 2002) is begroot op circa € 6 mln. en de vennootschap acht dit geen verantwoorde (te hoge) uitgave. 4. Coherente gebouw-upgrade vanuit een lange termijn “design” visie: er is tot op heden beperkt gehandeld vanuit een totaal plan c.q. een lange termijn design visie. Het gevolg daarvan is dat het ontbreekt aan samenhang. Veel ingrepen staan op zichzelf wat heeft geleid tot een “rommelige” beeld. Voorstel is om de interieurarchitect deze designvisie op te laten stellen, deze visie wordt leidend bij alle beslissingen die in de toekomst genomen worden. Commentaar vennootschap: Er is al een interieurarchitect (Nina Graziosi Progetti3) benoemd voor het gebouw. De eerste opdracht is het maken van een ontwerp voor de te renoveren centrale hal. In aansluiting daar op heeft zij opdracht tot het adviseren over een restyling (inclusief kleurstellingen) van het gebouw. In de toekomst zullen bij zichtbare wijzigingen/uitstralingen aan Nina Graziosi worden voorgelegd en worden getoetst aan de vastgestelde uitstraling van het gebouw zodat de samenhang wordt bewaakt. 5. Upgrading Hal A en betere verbinding met niveau 1: het plan strekt zich uit van de kelder (eerste kennismaking van bezoekers aan het GHG) tot en met de 7e verdieping in bouwdeel A. Voorts wordt geadviseerd om een extra stijgpunt te realiseren in Hal A naar de eerste verdieping waar het vernieuwde zalencentrum gerealiseerd wordt door de JV 1
) De revitalisatie van het Groot Handelsgebouw vond plaats in de jaren 2002 tot en met medio 2005 ) Naar huidige inzichten in de kantorenmarkt is een grootschalige renovatie van een gebouw ongeveer iedere 25 jaar noodzakelijk. Hiervan uitgaande zou een volgende renovatie dus omstreeks 2030 noodzakelijk zijn. 3 ) Projecten waar Nina Graziosi onder meer was betrokken zijn de Zuidtoren te Hoofddorp, Dunea gebouw te Zoetermeer en restyling Stingwinkels. 2
3
Bibitor/TOO. De voorkeur gaat uit naar een roltrap, aangezien dit laagdrempelig is en tevens de gewenste dynamiek in hal A brengt. Commentaar vennootschap: Zoals hiervoor vermeld, is opdracht gegeven tot het maken van een ontwerp voor de centrale hal met roltrappen tot en met de eerste verdieping. Hierdoor ontstaat een roltrapverbinding vanuit de kelder tot de ingang van het nieuw te realiseren nieuwe zalencentrum van Engels (Bibitor/The Office Operators). Dit uitgaande van goedkeuring van de bevoegde autoriteiten. 6. Horizontale verbindingen binnen het Groot Handelsgebouw: de aanwezigheid van vijf entrees laat onverlet de mogelijkheid het gehele gebouw vanuit de centrale ontsluiting aan het Stationsplein (Hal A) te bereiken. Zoals op de zevende verdieping er reeds een centrale ontsluitingsgang bestaat, wordt voorgesteld deze eveneens op de 1e verdieping te realiseren. Deze centrale ontsluiting op de 1e verdieping staat in directe relatie tot hal A (bij voorkeur met roltrap). Vanuit deze centrale ontsluitingsroutes is er een ongehinderde doorgang naar de overige entrees. Commentaar vennootschap: De roltrapverbinding naar de eerste verdieping is zoals gezegd opgenomen in de planvorming voor de centrale hal. Op welke wijze een ontsluiting kan worden gerealiseerd vanuit de centrale hal op de eerste verdieping naar de gebouwdelen B en C moet nader worden onderzocht. Thans is deze ontsluiting aanwezig via de buitengalerij. Op de eerste verdieping bij ingangen E en D is vanuit de centrale (A) hal wel een interne ontsluiting aanwezig. 7. Segmentatie binnen het kantorenaanbod: voorgesteld om het ten behoeve van de verhuur het “product kantoor” verder te segmenteren. Ieder afzonderlijk segment wordt afzonderlijk in de markt gepositioneerd met eigen “label” en eigen sales/accountmanagement medewerker: 7/010 – kantorencentrum: kantoorunits van 46 – 100 m2 op de 7e verdieping. Omvang: 9.000 m2 Kleinhandelscentrum: op de 1e verdieping (vml. fietsenstalling) bestemd voor jonge ondernemers. Omvang: 1.445 m2 GHG-Businesscenter (JV GHG-TOO) : kant en klaar kantoor-units te huur op flexibele basis en werkplekken. Omvang: 1.253 m2 GHG-Werkcafé in het huidige zalencentrum van het Groothandelsgebouw op de entresol: locatie binnen GHG waar Wifi beschikbaar is en mensen kunnen werken (“touch-down” werkplekken) onder het genot van een goede kop koffie/thee. Omvang: 300 m2 Incubator-center/campus ontwikkeling “CIC”. Omvang: 6.000 m² plus Commentaar vennootschap: Feitelijk is er al sprake van segmentatie van het kantorenaanbod. De vennootschap heeft in het verleden al gekozen voor een segmentatie op basis van ontwikkelingsfase van het bedrijf en niet voor een themasegmentatie. Het centrum “Kleinhandel” een formule die bestemd is voor succesvolle jonge, snelgroeiende bedrijven die in deze fase van hun ontwikkeling als bedrijf bij elkaar gevestigd willen zijn met een gemeenschappelijke ruimte, is sedert 1 oktober 2014 geopend en goeddeels verhuurd.
4
De behoefte aan een GHG-Werkcafé lijkt hier naar het oordeel van de vennootschap hiermee vooralsnog ingevuld. De incubator-center/campus ontwikkeling “CIC” een in Rotterdam op te richten dochterbedrijf van Cambridge Innovation Center te Boston is afhankelijk van de beslissing van CIC Boston om in Rotterdam een vestiging te openen waarbij de vennootschap het uiterste zal doen deze vestiging in het Groot Handelsgebouw te realiseren. De vennootschap is hierover met CIC in gesprek. 8. Prijsdifferentiatie in relatie tot locatie-kwaliteit en prijslijst met brutohuren: door de omvang van het gebouw (“groundscraper”) en de onduidelijke communicatie rond de huurprijzen hebben de beter gelegen delen van het gebouw een negatief prijseffect tov de minder goed gelegen delen. De investering in Hal A is het moment om met een vaste prijslist met brutohuren te gaan werken waarin de huurprijs van de diverse ruimten gedifferentieerd is naar de ligging in het gebouw. Alle betrokken partijen dienen met dezelfde lijst te werken. Op internet alleen de bovenkant van de prijsrange communiceren. Commentaar vennootschap: Deze prijsdifferentiatie per aangeboden ruimte is er al sedert lange tijd. Het vraagstuk zit wat betreft FH met name in de vermelde prijsrange (huurprijzen “van… tot …”) die verkeerde verwachtingen zou wekken. Hiervoor is destijds gekozen in overleg met de verhurende makelaars. Wij gaan dit beleid herzien, inclusief het uitsluitend vermelden van de maximumprijs. Alle partijen werken (behoren te werken) overigens met dezelfde prijslijst die periodiek (per 3 maanden) wordt vernieuwd. 9. Optimaliseer de plint: Dagelijks maken, volgens NS, circa 187.500 reizigers gebruik van het station. De parkeergarages rond het GHG zorgen dagelijks ook voor circa 4.000 passanten rond het gebouw. Op het deel van het Weena ter hoogte van het GHG passeren dagelijks meer dan 30.000 motorvoertuigen. De fietspaden langs het gebouw verwerken elke dag circa 40.000 fietsers. Dagelijks bewegen zich dus veel passanten rond het gebouw en dat aantal zal verder toenemen. Op grond van deze bewegingen ligt een kans voor b-to-b organisaties/baliefuncties aan de Weenazijde en b-t-c retailers aan het Stationsplein en de Conradstraat. Naast de entree van Hal A liggen kansen voor een bakkersformule/lunchroom en eventueel mode. Aan de Conradstraat kan stallingsruimte worden getransformeerd tot retail ten behoeve van bijvoorbeeld een vers supermarkt. De leegstand wordt daardoor verminderd en de attractiviteit verhoogd, met een potentiele extra huuropbrengst van circa € 0,5 mln. Commentaar vennootschap: Er is reeds enige tijd een “plintenbeleid” door de vennootschap vastgesteld. In het kader van de opdracht van FH is een opdracht verleend aan Kroesen Winkel Concepts die over dit onderwerp heeft geadviseerd. De adviezen van Kroesen liggen in lijn en komen voor een aanzienlijk deel overeen met het reeds door de vennootschap geformuleerde beleid. 10. Meer en betere voorzieningen: uit het huurdertevredenheidonderzoek blijkt ook een behoefte een meer en vooral betere voorzieningen, genoemd zijn o.a.: Een ECHT restaurant (wellicht op de 8e verdieping?) 5
Betere kwaliteit voor zakelijke lunches, zowel formeel als informeel Supermarkt Meer horeca Drankenhandel Stomerij, hakken-/sleutelbar Kantoorartikelen
Commentaar vennootschap: Deze wensen uit het huurdertevredenheidonderzoek zijn bekend en de vennootschap is ook doende deze betere voorzieningen te realiseren. Met de verbouw van het grand café en zalencentrum van Engels, de verbouw en uitbreiding van de centrale hal met winkeltjes, het pop-up restaurant op de 7e verdieping wordt hiermee een belangrijk deel gerealiseerd. 11. Functiemenging binnen het gebouw: de huidige leegstand in het gebouw en de aangekondigde opzeggingen kunnen leiden tot een leegstand van meer dan 30%. Gezien de huidige marktsituatie (veel aanbod en verplaatsingsmarkt), zal het een grote uitdaging worden om deze leegstand op een reguliere wijze binnen een redelijke termijn en tegen acceptabele voorwaarden te verhuren. Functiemenging door een hotel en/of woningen toe te voegen biedt een mogelijkheid een substantieel metrage uit de kantorenverhuur te halen waardoor het aanbod blijvend gereduceerd, het risicoprofiel van het gebouw positief beïnvloedt en de attractiviteit verhoogd wordt. Uit onderzoek blijkt dat een 3-sterrenhotel met in eerste instantie 120 kamers (2 verdiepingen; totaal circa 3.000 m2) zowel markttechnisch als financieel goede mogelijkheden biedt. De gedachten gaan daarbij uit naar een 15 jarig huurcontract. Ook woningen met contracten voor bepaalde tijd, zoals short-stay, long-stay en extended stay, bieden mogelijkheden. Hiervan zijn minder marktgegevens voorhanden, maar zijn er wel geïnteresseerde partijen, die overeenkomstig een hotelexploitatie een langjarig huurcontract willen sluiten. Een eerste pilot kan gestart worden met 25 – 30 woningen op een oppervlak van circa 3.000 m2. Ook in dit geval lijkt het financieel haalbaar. Studentenhuisvesting sluit niet aan op het gebruikersprofiel van het GHG en is niet meegenomen. In totaal kan dus zo’n 6.000 m2 op een rendabele basis “omgezet” worden. Hierdoor neemt de leegstand met 20% af. Commentaar vennootschap: De vennootschap is van oordeel dat een functiemenging niet noodzakelijk is (zou moeten zijn) om structurele leegstand in het Groot Handelsgebouw op te lossen. De locatie van het gebouw in het Central District moet (op termijn) voldoende kansen bieden voor verhuur van kantoren. De vennootschap is van oordeel dat alleen functiewijziging moet worden overwogen indien dit het zakelijk karakter en de zakelijke formule van het Groot Handelsgebouw versterkt. Voor de woonfunctie zien wij dit niet en de woonfunctie lijkt ons ook te grote bezwaren te hebben. Een hotel zou de zakelijke functie van het gebouw kunnen versterken, maar dan zien wij dit eerder in een 4 sterren formule dan 3 sterren. Een punt van aandacht is wel dat het meest aantrekkelijke deel van het gebouw voor vestiging van een hotel (Stationsplein/Weena) eveneens het meest aantrekkelijke deel is voor kantoorverhuur. De vennootschap wil de vestigingsmogelijkheden voor een hotel wel verder onderzoeken. De wijze van financiering en wie de risico’s draagt in de exploitatie zijn daarbij belangrijke aspecten. 12. Maak een “aanvalsplan” voor de “overige” ruimten: De overige ruimten beslaan zo’n 12% van het totale metrage. Naast opslag nog eens 6.633 m² waarvan circa 30% niet 6
verhuurd is. De markthuur van deze ruimten is in de laatste taxatie (30-6) gewaardeerd op € 70,-/m². Commentaar vennootschap: Met de opening van het centrum Kleinhandel is hiermee reeds een belangrijke stap gezet. Verdere uitbreiding van Kleinhandel kan de verhuur van de “overige ruimtes” verder stimuleren. 13. Reduceer de algemene meters door te verhuren op NEN-basis: het verhuurbare metrage conform de NEN 2580 bedraagt ruim 104.000 m2. Op dit moment verhuurt het GHG rond de 99.000 m2 (plus 1.500 m² “wc meters”). GHG mist daardoor circa € 0,5 mln. huurinkomsten op jaarbasis. Commentaar vennootschap: Wij achten de conclusie dat “GHG € 0,5 mln. huurinkomsten mist” te gemakkelijk. GHG gebruikt thans als uitgangspunt de NEN2580 standaard. Uit de recent uitgevoerde actualisatie van de “NEN2580 m² “ blijkt dat het gebouw circa 102.000 verhuurbare m² telt. De verschillen zijn dus beperkt. De overgang van GHG naar NEN2580 is meer ingegeven door aan te sluiten bij de gangbare m² verhuur in de markt voor kantoren. 14. Blijf “In control” door prioritering: geadviseerd wordt meer planmatig te werken door de projectenlijst te prioriteren aan de hand van criteria. In volgorde van belangrijkheid: Klantbelang: is het project goed voor de huurder Helpt het project in de verbetering van de “look&feel” van het gebouw Voegt het project daadwerkelijk waarde toe Verbetert het project de verhuurbaarheid van het gebouw Commentaar vennootschap: Er bestaat bij GHG een prioriteitenlijst van verbeteringen aan het gebouw. Jaarlijks wordt bij de budgetbepaling besloten welke projecten in het komend jaar zullen worden uitgevoerd. In het rapport van FH wordt met name de nadruk gelegd op projecten die de uitstraling van het gebouw verbeteren en met name liggen op het gebied van de “look and feel” van het gebouw. De vennootschap is het daarmee eens en zal de komende jaren ook sterk de nadruk op dit soort projecten leggen. 15. Huisregels instellen/aanscherpen en deze ook naleven: Voorbeelden hiervan zijn: Afspraken met huurders in de plint over het gebruik reclameborden (type, zonering waar ze mogen staan en aantal) Afspraken over inrichting van terrassen en gewenste kwaliteit ervan Huisregels in relatie tot toegankelijkheid leveranciers. Vrachtverkeer voor ’s ochtends 9 uur. Slechts uitladen bij expeditie lift en weer vertrekken Streng handhavingsbeleid ten aanzien van fietsen tegen de gevel “designmanual” (vergelijkbaar met winkelcentrum management) met richtlijnen voor alle partijen actief in en om het gebouw “signingplan” voor alle puien Commentaar vennootschap: De vennootschap is het hiermee eens. In het gebouw zullen de huisregels ten aanzien van het gebouw van de rijstraat worden aangescherpt, in en buiten het gebouw is al sprake van een “designmanual” die in het algemeen goed wordt nageleefd. Voor buiten het gebouw worden deze voorschriften door de huurders als te streng ervaren en zullen wij trachten deze te “verzachten”. In juli 2014 heeft de vennootschap het 7
“wayfinding” adviesbureau Mijksenaar een opdracht gegeven om te adviseren over de aanpassing van de routing in en aan het Groot Handelsgebouw. Eind 2014 is dit advies afgerond en zoals het er nu naar uitziet zal de vennootschap de adviezen van Mijksenaar implementeren. Buiten het gebouw heeft de vennootschap maar betrekkelijke invloed en is de gemeente Rotterdam in het algemeen de bepalende factor. Met de gemeente bestaat wel regelmatig contact over de maatregelen in de omgeving van het Groot Handelsgebouw. 16. Zorg dat het gebouw en zijn omgeving altijd schoon en opgeruimd is Commentaar vennootschap: Uiteraard is dit de “dagelijkse” uitdaging. Buiten het gebouw zijn er contacten met de Roteb voor de schoonmaak buiten het Groot Handelsgebouw. 17. Meer aandacht voor marketing en communicatie: Introduceer “hospitality”; iedere bezoeker voelt zich welkom Zorg voor laagdrempelige “marketingsuite” met aansprekende presentaties Maak voor potentiele huurders vaste routes door het gebouw met voorbeeldkantoren Maak een koppeling tussen fysieke marketing en de website Verbeter de website tot een interactieve digitale marketingtool voor het GHG Breng meer levendigheid in gangzones door koffie/ontmoetings- gelegenheid te creëren Lege vitrines invullen met bijvoorbeeld huurderspresentaties Leegstaande ruimten op de begane grond verhuurklaar maken, er “te huur” borden in zetten of tijdelijk gebruik (“pop-up” winkels). Leegstaande kantoorruimten verhuurklaar maken Als de renovatie van Hal A afgerond is en het “nieuwe” Engels operationeel, start een grootscheepse campagne om het GHG (weer) “op de kaart” te zetten Stel voor marketing/communicatie een jaarlijks budget beschikbaar van circa 1% van de huurstroom Trek een ervaren marketing/communicatie medewerker(-s) aan Commentaar vennootschap: De vennootschap is zich er van bewust dat de marketing en communicatie van het gebouw moet worden versterkt. In de huidige marktsituatie dient alle aandacht op de commercie te worden gericht en moet het Groot Handelsgebouw duidelijk in de markt worden gepositioneerd als een modern, zakelijk gebouw met voor huurders aantrekkelijke faciliteiten. Er zijn hiertoe een aantal zaken in voorbereiding zoals: - De verbouw en modernisering van het grand café en het zalencentrum van Engels - Renovatie en uitbreiding van de centrale hal; - Wijziging van de centrale receptiefunctie door het uitbreiden van het dienstenconcept voor huurders; - Controle van alle lege ruimtes op directe verhuurbaarheid en aantrekkelijke commerciële uitstraling; - Met ingang van 1 november 2014 is een marketing/communicatie manager aangetrokken; - In het hoofdingang deel (Bouwdeel A) worden op enkele verdiepingen ontmoetingsplaatsen voor huurders ingericht; - Ter versterking van de projectrealisatie is in augustus 2014 een project manager in dienst genomen; 8
-
Er bestaat bij de vennootschap al een marketing/communicatiebudget van circa 1% van de huursom;
18. Introduceer actief accountmanagement: Rotterdam is een verplaatsingsmarkt; er is sprake van een “gevecht om de huurder”. Het is van belang dat huurders het gevoel krijgen “klant” te zijn en als zodanig behandeld te worden. Dit vraagt om een klant- en markgerichte aanpak. Om dit te bereiken dient de account/sales functie binnen de organisatie versterkt te worden Commentaar vennootschap: Het ligt in het voornemen om ter versterking van de commerciële slagkracht een ervaren marketingmanager aan te trekken alsmede een relatie/accountmanager voor het onderhouden van de relaties met de kleinere huurders. 19. Versterk de samenwerking met strategische partners in het gebouw: het Groothandelsgebouw is functioneert feitelijk als een “netwerk-organisatie”. Het management van het GHG is daarbinnen “de spil in het web”. De uitdaging voor het management is, om de strategische partners meer te betrekken bij de strategie, toekomstplannen en visieontwikkeling. Door deze partners actief te betrekken ontstaat er een sterker wederzijds “commitment”. Commentaar vennootschap: De vennootschap onderzoekt op welke wijze zij dit vorm kan geven. In ieder geval ligt het in het voornemen de huurders nog actiever bij het gebouw te betrekken en is de discussie met de Vereniging van Huurders opgestart over haar toekomstige rol als vertegenwoordiger van de huurders in het Groot Handelsgebouw. Bijlage: - Samenvatting rapport van FH “Werk aan de winkel”
9
Toekomstvisie Groothandelsgebouwen NV te Rotterdam
“WERK AAN DE WINKEL”
In opdracht van:
Groothandelsgebouwen NV te Rotterdam
Uitgevoerd door:
FH RE Consult BV
Auteur:
Frank Hendriksen
Datum:
26 augustus 2014
MANAGEMENTSAMENVATTING “Werk aan de winkel” Het voorliggende rapport vormt de basis voor het strategisch plan voor het Groot-Handelsgebouw (GHG). Hierbij is primair gekeken aan welke eisen het GHG moet voldoen om aantrekkelijk te blijven voor de “huidige en toekomstige huurder/gebruiker”. Hierbij speelt nadrukkelijk de trend van het “nieuwe werken”, de behoefte aan meer belevingskwaliteit, maar ook de trend van “functiemenging” (wonen, werken en recreëren). Ondanks de locatiekwaliteit loopt de leegstand op. Deze bevindt zich nu nog op een acceptabel niveau, echter is er urgentie als het gaat over de noodzakelijke maatregelen om de continuïteit in de toekomst te borgen. Het rapport is opgesteld in de periode juni – augustus 2014. Gedurende deze periode is door het management van Groothandelsgebouwen NV al een aantal zaken die in dit rapport, maar ook eerder in het advies van IBUS benoemd zijn, opgepakt. Het GHG heeft een bruto oppervlakte van 122.300 m2 bvo, het verhuurbare metrage (cijfers 30-6) bestaat uit: • • •
Kantoorruimte: Winkelruimte: Overig:
74.948 m2 waarvan leegstand: 10.386 m2 (14%) 11.558 m2 waarvan leegstand: 1.376 m2 (12%) 12.887 m2 waarvan leegstand: 2.137 m2 (17%) o 6.254 m2 opslag (kelder) o 6.633 m2 overig = moeilijk te verhuren
Voorts beschikt het gebouw in totaal over 737 eigen parkeerplaatsen, wat voor de kantoormeters resulteert in een riante norm van 1 parkeerplaats per 100 m2. Locatie van het GHG is goed, de markt is echter zeer ruim, dit leidt tot blijvende druk op huurprijzen Om een onderbouwd advies te kunnen geven voor de toekomst van het Groot-Handelsgebouw is een goed beeld van de markt vereist. De situatie op de kantorenmarkt wordt bepaald door de belangrijkste trends, ontwikkelingen in de werkgelegenheid, de ontwikkeling van de opname en het aanbod en de beleggingsmarkt. Een aantal trends werkt in het voordeel van het GHG: een toenemende voorkeur voor werken nabij intercitystations in de grote steden met een voorkeur voor duurzame gebouwen. Helaas neemt door de toename van het “nieuwe werken”, per saldo het ruimtegebruik af. In Rotterdam komt daar nog bij dat de kantoorhoudende werkgelegenheid de afgelopen jaren afgenomen is. Naar de toekomst wordt verwacht dat deze in het gunstigste geval stabiliseert. Dit alles komt tot uitdrukking in de lage opname van kantoormeters in Rotterdam; deze daalt al zes jaar op rij. Het aanbod neemt daardoor toe evenals de concurrentie waardoor de huurprijzen blijvend onder druk staan en de incentives verder oplopen. Het Rotterdam Central District (RCD) doet het qua opname binnen de Rotterdamse kantorenmarkt relatief goed. Echter het aanbod bedraagt inmiddels 32% van de voorraad door toevoeging van nieuwe verhuur (Delftse Poort en First Rotterdam). Dit niveau ligt fors hoger dan het landelijk gemiddelde (17%), wat leidt tot een verplaatsingsmarkt; verhuurders “vechten” op prijs om de gunst van de huurder. Het GHG heeft in relatie tot het concurrerend aanbod een redelijke uitgangspositie: de locatie is goed en het gebouw heeft een gunstige prijs-/kwaliteitsverhouding. Wat op dit moment tegen het GHG werkt is het imago, de uitstraling en een onduidelijk prijsbeleid.
FH RE Consult BV
1
Monumentale status werkt niet in het voordeel van het GHG, het imago is “gedateerd” De uitstraling wordt voor een belangrijk deel bepaald door de monumentale status van het GHG. In de basis is het tijdloos gebouw, dat gegeven de kolommenstructuur alsmede de bestemmingsvrije status veel mogelijkheden biedt. In de periode 2002 – 2005 is het gebouw “historiserend” gerestaureerd: veel nadruk op de basis uit de jaren ’50’ en weinig oog voor ‘kansen voor de toekomst’. Terugkijkend zouden andere keuzes zijn gemaakt die beter aansluiten bij de behoeften van de gebruikers van een bedrijfsverzamelgebouw van de 21e eeuw. Gebruikers ervaren het gebouw als “gedateerd”. De huurders vinden het GHG geen bruisend gebouw; ze missen dynamiek. Het is de uitdaging om de intrinsieke kwaliteit van het gebouw weer tot uitdrukking te brengen. Bij huurders moet weer een gevoel van trots ontstaan dat ze in het Groot-Handelsgebouw zitten. Het GHG is primair een gebouw voor de zakelijke dienstverlener Op dit moment telt het gebouw 142 huurders, waarvan het merendeel actief is in de handel, financiële dienstverlening, ict/softwareontwikkeling en advies/consultancy. In totaal zijn er zo’n 3500 tot 4500 personen werkzaam in het GHG. Gezien de samenstelling van de huurders kwalificeert het gebouw zich primair als een verzamelgebouw voor bedrijven actief in de zakelijke dienstverlening met 2 tot 200 werknemers. Om het GHG “breed” in de markt te positioneren en rekening houdend met de optimale indelingsmogelijkheden van het gebouw, wordt voorgesteld de doelgroep te omschrijven als: de zakelijke dienstverlener met een ruimtebehoefte die ligt tussen de 50 en 5.000 m2. GHG is een verzamelgebouw, echter kwetsbaar door dominantie van de top-20 huurders De top 20 huurders bezetten ruim 75% van de thans verhuurde meters. Van deze top 20 heeft de grootste, LyondellBasell, recent opgezegd (per 2015). Ook van andere grote huurders expireert het huurcontract in de jaren 2014 – 2018. Gezien de afname in de afgelopen jaren van de retentiegraad 1 van 80% naar 64% is het van groot belang dat het management inzet op omkering van deze trend en de huurders voor het GHG behoudt. Dit vraagt om actief accountmanagement. In de afgelopen jaren waren het aantal nieuw afgesloten contracten en opzeggingen nagenoeg in evenwicht, echter zijn de opzeggingen sinds 2013 omvangrijker dan het aantal nieuwe contracten. Leegstand loopt op evenals het aandeel kleinere huurders De gemiddelde resterende looptijd van de contracten is teruggelopen tot 2,8 jaar en de leegstand kan op basis van de huidige inzichten oplopen tot circa 30%. Ook is zichtbaar dat het aantal kleine contracten in aantal toeneemt. Op dit moment kent een kleine 60% van het aantal contracten een metrage kleiner dan 250 m2; in metrage van het totaal betreft dat dan slechts 11%. Bij metrages boven de 1.000 m2 is het beeld omgekeerd: in aantallen slechts 15%, in metrage van het totaal 65%. Gezien de ontwikkelingen in de markt waar het merendeel van de transacties (ruim 30%) plaatsvindt in het segment tot 500 m2 respectievelijk tot 1.000 m2 ( 55%) en de positionering van het GHG als verzamelgebouw, zal de aandacht maximaal gericht dienen te zijn op dit segment van de markt. Overigens zonder de aandacht te verliezen voor de grotere klanten. Het aantal huurders is de afgelopen jaren teruggelopen van ruim 160 tot het huidige aantal van 142.
1
% huurders dat het huurcontract bij expiratie verlengd
FH RE Consult BV
2
Ten behoeve van klantbehoud: zorg dat “de basis” op orde is Met het leegkomen van de ruimten van LyondellBasell en de huidige marktkarakteristiek met een dominantie van kleinere huurders mag verwacht worden dat het aantal huurders weer toe zal gaan nemen. In dat verband is het dan wel belangrijk dat er opvolging wordt gegeven aan de uitkomsten uit het huurderstevredenheidonderzoek uit 2013. Uit dit onderzoek, dat overigens een lage respons kende, blijkt dat de kleinere huurder gemiddeld meer tevreden is over het GHG dan de grotere. De bereikbaarheid, met auto alsmede OV, is voor huurders echt een positief punt. De algemene conclusie uit het onderzoek is echter dat de basis verder verbeterd moet worden: de huurder is minder tevreden over de liften, toiletten en het klimaat. Het GHG is een “duur” gebouw; meer planmatige benadering is gewenst De liften in Hal A zijn inmiddels gerenoveerd, plannen voor de renovatie van de toiletten zijn gereed. Daarnaast is er de afgelopen jaren bovengemiddeld (tov de markt) geld uitgegeven aan regulier onderhoud en voorts is er nog fors geïnvesteerd in het gebouw. In afwijking van het huurdertevredenheidonderzoek zijn er thans minder klachten over het klimaat. Wel verdient de luchtbehandeling en geluidsoverlast aandacht alsmede het functioneren van de WKO-installatie. Het GHG blijkt vanwege de ouderdom en de monumentale status een “duur” gebouw. Dat laat onverlet dat een meer planmatige aansturing en uitvoering van het onderhoud tot kostenoptimalisatie kan leiden. Lokale managementorganisatie positief; meer inzet op accountmanagement gewenst Uit het huurdertevredenheidonderzoek blijkt voorts dat de communicatie met het “front-office” van de managementorganisatie als positief wordt ervaren; de reguliere communicatie met de huurder kan beter. Een lokale organisatie heeft voordelen in een competitieve markt; er is focus, er zijn geen “conflict of interest” en de verhuurder heeft een “gezicht”. Elementen die in de “strijd om de huurder” van steeds groter belang worden. Wel zal er binnen de organisatie van het GHG een slag gemaakt moeten worden van een “beheer gerichte organisatie” naar een “klant- en marktgerichte organisatie”. De beursnotering heeft geen toegevoegde waarde richting de klant. Om de klant te behouden en nieuwe aan te trekken dient actief accountmanagement geïntroduceerd te worden: extra inzet van mensen op de verhuur en marketing en communicatie is gewenst. Toekomstplan GHG bestaat uit een groot aantal maatregelen Er worden maatregelen voorgesteld om het gebouw aantrekkelijker te maken voor bestaande en toekomstige huurders. De uitdaging is om datgene wat thans negatief wordt gepercipieerd (“gedateerd”) om te buigen naar onderscheidende elementen. De intrinsieke kwaliteit van het gebouw moet weer naar boven worden gehaald. Bij huurders moet weer een gevoel van trots ontstaan dat zij in het GHG zitten. Hiervoor moet wel veel verbeterd worden rondom, in en aan het gebouw. Geen grote en ingrijpende verbouwingen, maar maatwerk met oog voor de kwaliteit van het monument en detail. Hierdoor wordt het gebouw meer toekomstbestendig. De belangrijkste maatregelen zijn: 1. Entrees koppelen aan adres: voorgesteld wordt om de bestaande vijfdeling in het gebouw te handhaven, echter tbv de overzichtelijkheid voor huurders en bezoekers de entrees te koppelen aan het adres waaraan de entrees gelegen zijn 2. Zorg dat de “basis op orde” is: om de trend van de dalende retentiegraad te keren en de huurdertevredenheid op een hoger niveau te krijgen en te behouden is het zaak dat de basis zo snel mogelijk op orde komt. Dit betreft dan met name de liften, toiletten en het klimaat. Monitor de klantentevredenheid op zeer frequente basis FH RE Consult BV
3
3. Techniek “in control”: los de belangrijkste aandachtspunten op zoals de bestaande onbalans in de luchtbehandeling, geluidsoverlast bij de afzuigpunten van het bouwkundig plenum, de controle van het regelsysteem van de WKO installatie alsmede de programmering ervan en optimalisatie en de koppeling van koeling en verwarming 4. Coherente gebouw-upgrade vanuit een lange termijn “design” visie: er is tot op heden beperkt gehandeld vanuit een totaal plan c.q. een lange termijn design visie. Het gevolg daarvan is dat het ontbreekt aan samenhang. Veel ingrepen staan op zichzelf wat heeft geleid tot een “rommelige” beeld. Voorstel is om de interieurarchitect deze design-visie op te laten stellen, deze visie wordt leidend bij alle beslissingen die in de toekomst genomen worden 5. Upgrading Hal A en betere verbinding met niveau 1: het plan strekt zich uit van de kelder (eerste kennismaking van bezoekers aan het GHG) tot en met de 7e verdieping in Hal A. Voorts wordt geadviseerd om een extra stijgpunt te realiseren in Hal A naar de eerste verdieping waar het vernieuwde zalencentrum gerealiseerd wordt door de JV Bibitor/TOO 2. De voorkeur gaat uit naar een roltrap, aangezien dit laagdrempelig is en tevens de gewenste dynamiek in hal A brengt 6. Horizontale verbindingen binnen het Groothandelsgebouw: de aanwezigheid van vijf entrees laat onverlet de mogelijkheid het gehele gebouw vanuit de centrale ontsluiting aan het Stationsplein (Hal A) te bereiken. Zoals op de zevende verdieping er reeds een centrale ontsluitingsgang bestaat, wordt voorgesteld deze eveneens op de 1e verdieping te realiseren. Deze centrale ontsluiting op de 1e verdieping staat in directe relatie tot hal A (bij voorkeur met roltrap). Vanuit deze centrale ontsluitingsroutes is er een ongehinderde doorgang naar de overige entrees 7. Segmentatie binnen het kantorenaanbod: voorgesteld om het ten behoeve van de verhuur het “product kantoor” verder te segmenteren. Ieder afzonderlijk segment wordt afzonderlijk in de markt gepositioneerd met eigen “label” en eigen sales-/accountmanagement medewerker: • 7/010 – kantorencentrum: kantoorunits van 46 – 100 m2 op de 7e verdieping. Omvang: 9.000 m2 • Kleinhandelscentrum: op de 1e verdieping (vml. fietsenstalling) bestemd voor jonge ondernemers. Omvang: 1.445 m2 • GHG-Businesscenter (JV GHG-TOO) : kant en klaar kantoor-units te huur op flexibele basis en werkplekken. Omvang: 1.253 m2 • GHG-Werkcafé in het huidige zalencentrum van het Groothandelsgebouw op de entresol: locatie binnen GHG waar Wifi beschikbaar is en mensen kunnen werken (“touch-down” werkplekken) onder het genot van een goede kop koffie/thee. Omvang: 300 m2 • Incubator-center/campus ontwikkeling. Omvang: 6.000 m2 plus 8. Prijsdifferentiatie in relatie tot locatie-kwaliteit en prijslijst met brutohuren: door de omvang van het gebouw (“groundscraper”) en de onduidelijke communicatie rond de huurprijzen hebben de beter gelegen delen van het gebouw een negatief prijseffect door de minder goed gelegen delen. De investering in Hal A is het moment om met een vaste prijslist met brutohuren te gaan werken waarin de huurprijs van de diverse ruimten gedifferentieerd is naar de ligging in het gebouw. Alle betrokken partijen dienen met dezelfde lijst te werken. Op internet alleen de bovenkant van de prijsrange communiceren 9. Optimaliseer de plint: Dagelijks maken, volgens NS, circa 187.500 reizigers gebruik van het station. De parkeergarages rond het GHG zorgen dagelijks ook voor circa 4.000 passanten rond het gebouw. Op het deel van het Weena ter hoogte van het GHG passeren dagelijks meer dan 30.000 motorvoertuigen. De fietspaden langs het gebouw verwerken elke dag circa 40.000 fietsers. 2
Bibitor is de nieuwe eigenaar van Engels. TOO: The Office Operator
FH RE Consult BV
4
10.
11.
12.
13.
14.
Dagelijks bewegen zich dus veel passanten rond het gebouw en dat aantal zal verder toenemen. Op grond van deze bewegingen ligt een kans voor b-to-b organisaties/baliefuncties aan de Weenazijde en b-t-c retailers aan het Stationsplein en de Conradstraat. Naast de entree van Hal A liggen kansen voor een bakkersformule/lunchroom en eventueel mode. Aan de Conradstraat kan stallingsruimte worden getransformeerd tot retail ten behoeve van bijvoorbeeld een vers supermarkt. De leegstand wordt daardoor verminderd en de attractiviteit verhoogd, met een potentiele extra huuropbrengst van circa € 0,5 mln Meer en betere voorzieningen: uit het huurdertevredenheidonderzoek blijkt ook een behoefte een meer en vooral betere voorzieningen, genoemd zijn o.a.: • Een ECHT restaurant (wellicht op de 8e verdieping?) • Betere kwaliteit voor zakelijke lunches, zowel formeel als informeel • Supermarkt • Meer horeca • Drankenhandel • Stomerij, hakken-/sleutelbar • Kantoorartikelen Functiemenging binnen het gebouw: de huidige leegstand in het gebouw en de aangekondigde opzeggingen kunnen leiden tot een leegstand van circa 30%. Gezien de huidige marktsituatie (veel aanbod en verplaatsingsmarkt), zal het een grote uitdaging worden om deze leegstand op een reguliere wijze binnen een redelijke termijn en tegen acceptabele voorwaarden te verhuren. Functiemenging door een hotel en/of woningen toe te voegen biedt een mogelijkheid een substantieel metrage uit de kantorenverhuur te halen waardoor het aanbod blijvend wordt gereduceerd hetgeen het risicoprofiel van het gebouw positief beïnvloedt en de attractiviteit verhoogd. Uit onderzoek blijkt dat een 3-sterrenhotel met in eerste instantie 120 kamers (2 verdiepingen; totaal circa 3.000 m2) zowel markttechnisch als financieel goede mogelijkheden biedt. De gedachten gaan daarbij uit naar een 15 jarig huurcontract. Ook woningen met contracten voor bepaalde tijd, zoals short-stay/long-stay/extended stay, bieden mogelijkheden. Hiervan zijn minder marktgegevens voorhanden, maar zijn er wel geïnteresseerde partijen, die overeenkomstig een hotelexploitatie een langjarig huurcontract willen sluiten. Een eerste pilot kan gestart worden met 25 – 30 woningen op een oppervlak van circa 3.000 m2. Ook in dit geval lijkt het financieel haalbaar. Studentenhuisvesting sluit niet aan op het gebruikersprofiel van het GHG en is niet meegenomen. In totaal kan dus zo’n 6.000 m2 op een rendabele basis “omgezet” worden. Hierdoor kan de leegstand met circa 20% afnemen Maak een “aanvalsplan” voor de “overige” ruimten: De overige ruimten beslaan zo’n 12% van het totale metrage. Naast opslag nog eens 6.633 m2 waarvan circa 30% niet verhuurd is. De markthuur van deze ruimten is in de laatste taxatie (31-6) gewaardeerd op het niveau van opslagruimten; dit beidt kansen Reduceer de algemene meters door te verhuren op NEN-basis: het verhuurbare metrage conform de NEN 2580 bedraagt ruim 104.000 m2. Op dit moment verhuurt het GHG rond de 99.000 m2 (plus 1.500 m2 “wc meters”). GHG mist daardoor circa € 0,5 mln huurinkomsten op jaarbasis Blijf “In control” door prioritering: geadviseerd wordt meer planmatig te werken door de projectenlijst te prioriteren aan de hand van criteria. In volgorde van belangrijkheid: • Klantbelang: is het project goed voor de huurder • Helpt het project in de verbetering van de “look&feel” van het gebouw • Voegt het project daadwerkelijk waarde toe • Verbetering van de verhuurbaarheid van het gebouw
FH RE Consult BV
5
15. Huisregels instellen/aanscherpen en deze ook naleven: Voorbeelden hiervan zijn: • Afspraken met huurders in de plint over het gebruik reclameborden (type, zonering waar ze mogen staan en aantal) • Afspraken over inrichting van terrassen en gewenste kwaliteit ervan • Huisregels in relatie tot toegankelijkheid leveranciers. Vrachtverkeer voor ’s ochtends 9 uur. Slechts uitladen bij expeditie lift en weer vertrekken • Streng handhavingsbeleid ten aanzien van fietsen tegen de gevel • “designmanual” (vergelijkbaar met winkelcentrum management) met richtlijnen voor alle partijen actief in en om het gebouw • “signingplan” voor alle puien 16. Zorg dat het gebouw en zijn omgeving altijd schoon en opgeruimd is 17. Meer aandacht voor marketing en communicatie: • Introduceer “hospitality”; iedere bezoeker voelt zich welkom • Zorg voor laagdrempelige “marketingsuite” met aansprekende presentaties • Maak voor potentiele huurders vaste routes door het gebouw met voorbeeldkantoren • Maak een koppeling tussen fysieke marketing en de website • Verbeter de website tot een interactieve digitale marketingtool voor het GHG • Breng meer levendigheid in gangzones door koffie/ontmoetings- gelegenheid te creëren • Lege vitrines invullen met bijvoorbeeld huurderspresentaties • Leegstaande ruimten op de begane grond verhuurklaar maken, er “te huur” borden in zetten of tijdelijk gebruik (“pop-up” winkels). Leegstaande kantoorruimten verhuurklaar maken • Als de renovatie van Hal A afgerond is en het “nieuwe” Engels operationeel, start een grootscheepse campagne om het GHG (weer) “op de kaart” te zetten • Stel voor marketing/communicatie een jaarlijks budget beschikbaar van circa 1% van de huurstroom • Trek een ervaren marketing/communicatie medewerker(-s) aan 18. Introduceer actief accountmanagement: Rotterdam is een verplaatsingsmarkt; er is sprake van een “gevecht om de huurder”. Het is van belang dat huurders het gevoel krijgen “klant” te zijn en als zodanig behandeld te worden. Dit vraagt om een klant- en markgerichte aanpak. Om dit te bereiken dient de account/sales functie binnen de organisatie versterkt te worden 19. Versterk de samenwerking met strategische partners in het gebouw: het Groot-Handelsgebouw functioneert feitelijk als een “netwerk-organisatie”. Het management van het GHG is daarbinnen “de spil in het web”. De uitdaging voor het management is, om de strategische partners meer te betrekken bij de strategie, toekomstplannen en visieontwikkeling. Door deze partners actief te betrekken ontstaat er een sterker wederzijds “commitment”
FH RE Consult BV
6
Kosten en fasering van de voorstellen Genoemde maatregelen zijn vertaald in een plan van aanpak. In dit plan van aanpak is de volgende onderverdeling gemaakt: A. Kosten: I. “Basis op orde” II. Upgrading GHG III. Realisatie interne horizontale verbindingen IV. Verbetering signing in het gebouw V. Verbetering website
B. Investeringen in transformatie woningen en hotelfunctie
C. Jaarlijkse kosten organisatie tbv accountmanagement/marketing&communicatie
Voorgesteld wordt de voorstellen gefaseerd uit te voeren om al teveel overlast voor de huurders te voorkomen en de liquiditeitspositie van het fonds op niveau te kunnen houden. fase 1 - 2014
fase 2 - 2015
fase 3 - 2016
fase 4 - 2017
fase 5 - 2018
Kosten € 350.000 2.000.000 € € 70.000 € 20.000
techniek toiletten liften dock-levellers
€ € € € € €
1.000.000 70.000 30.000 1.200.000 50.000 100.000
€ € €
200.000 100.000 200.000
€
70.000
signing
€
65.000
web-site
€
5.525.000
upgrading kelder/bgg hal a verdiepingen 6x roltrap overige entrees sauzen wanden overige "upgrade" upgrade 7e verdieping upgrade 1e verdieping alle deuren automatisch
€
545.000 €
Investeringen € 3.600.000 € 2.400.000 € 300.000 € 80.000 € 80.000 €
1.495.833 €
1.380.833 €
1.105.833 €
997.500
hotel woningen ghg werkcafe ombouw uitgang expeditiestraat tot winkel ombouw motorenstalling tot winkel
6.460.000
SWOT Groothandelsgebouw FH RE Consult BV
7
Sterkte Locatie Bestemmingsplanvrij Flexibiliteit door kolomstructuur Bekendheid in de markt Monument/authenticiteit Onderhoudsstaat Prijsstelling Lokaal management Grote aantal huurders - 142 A-label Kansen Nieuw station Busstation aan Conradstraat Trend werken op stationslocaties Functiemenging door toevoeging hotel en wonen Toenemende vraag kleinere huurders Belang duurzaamheid Behoefte aan flexibiliteit
Zwakte Imago/uitstraling Beheergerichte organisatie ipv klantgericht Klimaat/luchtbehandeling Voorzieningen Beeldvorming management Dominantie top 20 huurders Prijsbeleid Marketing&communicatie "Duur" gebouw Dalend huurniveau Bedreigingen Slechte markt Nieuw aanbod, ook als verzamelgebouw Nieuwe toetreders met "diepe zakken" (Blackstone) Negatieve prijsspiraal Alternatieven voor kantoorruimte Afnemende werkgelegenheid Kortere contracten
Conclusie Er liggen voor het GHG zeker kansen. De eerste stappen die het management heeft gezet met de start van de upgrading van Hal A biedt perspectief. Dit laat onverlet dat aansluitend veel meer acties ondernomen moeten worden om het gebouw attractief te houden voor zittende en toekomstige huurders en het huurprijsniveau op peil te houden. Dit is een uitdaging voor het management dat moet “schaken op vele borden”. Versterking van de organisatie is een vereiste evenals een scopewijziging van beheer richting klant en marketing. Een beursnotering heeft geen toegevoegde waarde, wel een aandeelhoudersbasis die continuïteit borgt door vertrouwen in het management zodat in een blijvend uitdagende markt en een onvermijdelijke toenemende druk op de resultaten de voorgestelde plannen uitgevoerd kunnen worden. Alleen dan zal sprake zijn van een toekomstbestendig Groot-Handelsgebouw.
Over de auteur: Frank Hendriksen is na zijn studie Bouwkunde in Delft en Bedrijfskunde in Rotterdam ruim 25 jaar werkzaam in het vastgoed. Hij werkte oa bij ABN AMRO Projectontwikkeling en daarna ruim 11 jaar bij KFN (Kantoren Fonds Nederland). De laatste 6 jaar als COO en statutair verantwoordelijk. Vanuit zijn functie bij KFN was hij ook verantwoordelijk voor de renovatie en nieuwbouw van het WTC Amsterdam. Aaansluitend aan de periode bij KFN werkte hij op interim-basis ondermeer als directeur verkoop vastgoed bij KPN en directeur Assetmanagement bij NS Stations.
FH RE Consult BV
8
