De geschiedenis van Nellestein Donderdag 12 Maart 2009 21:54
De geschiedenis van Nellestein, het proces van 'uitponden', het verkopen van voormalige huurappartementen wordt beschreven in deze tekst van een presentatie, die Johan Fransen (voormalig voorzitter Huurdersbelangen Vereniging Nellestein) op uitnodiging van Vesteda gehouden heeft, op een symposium van de Woonbond in october 2007. VERKOOP VAN HUURWONINGEN OPLOSSING OF ONDERGANG? Om een goed antwoord te formuleren op deze vraag, wil ik u de huidige situatie schetsen in onze wijk Nellestein. De wijk Nellestein werd in opdracht van het ABP met rijkssubsidie, de zgn. Premiehuurregeling, gebouwd tussen de zuidkant van de Gaasperdammerweg, de A9 en de Gaasperplas. Deze kunstmatige plas is ontstaan ten behoeve van de zandwinning voor de bouw van de Bijlmermeer. Nellestein is een autovrije wijk in een prachtige omgeving met veel groen. De tweede Amsterdams Floriade werd in 1982 georganiseerd en gehouden op de plek in Amsterdam Zuidoost die nu het noordelijk deel van het recreatiegebied Gaasperplas vormt. Na afloop van de Floriade werden bijna alle toevoegingen verwijderd, zodat een eenvoudiger stadspark (het Gaasperpark) overbleef. De natuurliefhebber kan hier dan ook het hart ophalen. De eerste woningen in deze wijk werden eind zeventiger jaren opgeleverd. De 1550 appartementen in de wat duurdere premie huursector vormen de overgang van de Bijlmermeer naar Gaasperdam: van hoogbouw via middelhoogbouw naar laagbouw. De woningen behoorden destijds tot het hogere huursegment. Er is een grote variëteit aan woningtypen met twee, drie, vier, vijf en zes kamers standaard voorzien van een ligbad. De inmiddels overleden architect Bakker zag kans om 76 varianten te creëren. Verder zijn er een aantal scholen, maar geen winkels. De verhuur en het beheer werd voor het ABP verzorgt door Boer Hartog Hooft. Dat beheer veroorzaakte regelmatig conflicten door de feodale cultuur bij deze makelaar/vastgoedbeheerder. In 1995 een kondigde de verhuurder een buitenproportionele huurverhoging van de parkeerplaatsen in de garages aan. Dit leidde tot de oprichting van de Vereniging Huurdersbelangen Nellestein. In de daaropvolgende bijeenkomsten met BHH slaagde de VHN er in duidelijk te maken dat huurders geen lastposten doch cliënten zijn, die gezamenlijk maandelijks rond één miljoen gulden aan BHH overmaakten. Inmiddels ontstond in 1998 Vesteda uit de herstructurering van de vastgoedportefeuille van het ABP. Zo kwam Nellestein uiteindelijk onder het beheer van Vesteda. Vanaf dat moment stonden grote en voor de huurders onverwachte veranderingen op stapel. Vesteda besloot begin 2000 het grootste deel van Nellestein, bestaande uit de 1100 appartementen van de rode, blauwe en gele blokken te verkopen aan Stienstra, een vastgoedspeculant uit Heerlen. De gunstigst gelegen gele blokken N en O en het groen gekleurde Liendenhof met in totaal 450 appartementen bleven eigendom van Vesteda. Medio 2000 begon Stienstra met werkzaamheden, die leken op groot onderhoud. Achteraf moeten we vaststellen, dat het voornamelijk een cosmetische ingreep betrof. Veel na 25 jaar verouderde en versleten zaken als liften, keukens, verwarmings installaties en het garage onderhoud kwamen niet aan bod. Kort na de cosmetische opknapbeurt startte Stienstra in 2001 de verkoop van de appartementsrechten. Met de verkoop zat het Stienstra niet mee, in maart van dat jaar zakte de economie in elkaar door de zgn. internet zeepbel die uiteen spatte.
1/5
De geschiedenis van Nellestein Donderdag 12 Maart 2009 21:54
Stienstra wenste zich te profileren als een solide en betrouwbare “uitponder”, die ook rekening zou houden met de belangen van de zittende huurders. Eind 2001 presenteerde Stienstra een door haar ontwikkelde Uitpondcode aan de daartoe uitgenodigde toenmalige minister van Vrom Johan Remkes, de toenmalige directeur van de Nederlandse Woonbond Marià van Veen, enkele genodigden en het VHN bestuur. Deze bijeenkomst vond plaats in de Oase, het wijkgebouw in Nellestein. Van de goede voornemens in deze uitpondcode kwam, naar ons later bleek, zeer weinig terecht. Omdat de verkoop niet wilde vlotten en de door huurders verlaten appartementen niet opnieuw werden verhuurd, stonden er in de loop van de tijd tegen de 80 woningen leeg. Ondanks aandringen van de VHN wenste Stienstra niet opnieuw te verhuren. Een strategische fout, die Stienstra ruwweg € 50.000,- per maand kostte. Een financieel conflict met de eerste VvE beheerder kondigde een tijdperk van problemen en een financieel administratieve chaos aan, die tot op de dag van vandaag nog altijd niet is opgelost. De huidige VvE beheerder is er nog steeds niet in geslaagd de servicekosten afrekening op tijd te produceren. Het leek erop, dat Stienstra zich in dit voor haar grote project had verslikt. Het verbaasde dan ook niemand dat Stienstra uiteindelijk in 2006 haar het merendeel van haar bezit (inclusief de lijken in de kast) verkocht aan een andere partij, de Holland Immo Group. Eind 2006 verkocht Stienstra haar laatste bezittingen in Nellestein eveneens aan de Holland Immo Group. De met veel bombarie de door Stienstra gepresenteerde uitpondcode vond daarmee een roemloos einde. Dat Stienstra in een paar maal werd uitgeroepen tot beste verhuurder, heeft de VHN en haar leden met grote verbazing vervuld. In juli 2007 verkocht de Holland Immo Group de eind 2006 verworven panden binnen zes maanden aan Woningstichting Rochdale. Deze snelle verkoop had tot doel, gevrijwaard te blijven van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Volgens de Holland Immo Group was er onvoldoende kapitaal verworven voor de voor dit doel in het leven geroepen CV. Deze tot dusverre laatste transactie ontlokte de redactie van het VHN periodiek Het Sleutelgat: wordt Nellestein speelbal van investeerders? VESTEDA Intussen begon na veel overleg en aandrang van de VHN ook Vesteda in mei 2003 aan de renovatie van haar 450 appartementen. En Vesteda liet zien hoe dat professioneel en grondig moet gebeuren. Nieuwe luxe entree´s, liftrenovatie, vervanging van de collectieve stookinstallaties door individuele stook- en warmwatervoorziening, nieuwe keukens en natte ruimten, een grondige renovatie van de parkeergarage, kortom: alle 25 jaar oude technische voorzieningen zijn onderhanden genomen. Hier geen sprake van alleen een cosmetische ingreep. Een ontevreden Vesteda huurder kom je dan ook in Nellestein niet tegen, omdat de servicekosten op een alleszins redelijk niveau zijn gebleven. Voor de afrekening van de servicekosten bedient Vesteda zich van de meest moderne techniek. De VHN heeft middels een inlognaam en wachtwoord via internet volledige inzage in de onderliggende rekeningen en de toegepaste verdeelsleutel per kostensoort. Ook Vesteda is medio 2006 begonnen met de verkoop van de appartementen. Door de grondige aanpak van de renovatie door Vesteda zullen de kopers van deze appartementen niet onaangenaam worden verrast door extra uitgaven voor een defecte lift of een mankement aan de warmwater installatie of de renovatie van een parkeergarage. Voor de huurders is dit ook van groot belang als op termijn Vesteda haar meerderheidsbelang in de VvE kwijt is.
2/5
De geschiedenis van Nellestein Donderdag 12 Maart 2009 21:54
WONINGSTICHTING YMERE - LOPIKHOF Ofschoon van verkoop van deze appartementen (nog) geen sprake is, willen wij u voor de volledigheid informeren over deze 110 seniorenflats en haar eigenaar. Eind 2004 bereikten ons klachten van bewoners van deze appartementen over het uitblijven van behoorlijke servicekosten afrekeningen. Eind van dat jaar heeft een overleg plaatsgevonden met enkele managers van Woningstichting Ymere, hun advocaat en het bestuur van de VHN met haar advocaat. Er werd een overlegtraject uitgezet, waaraan de VHN zich heeft geconformeerd. De VHN heeft volgens afspraak overleg gevoerd met het overlegplatform van Ymere en enkele klachten neergelegd bij de klachtencommissie. Toen dit na herhaalde pogingen geen resultaat opleverde, heeft de VHN begin januari 2007 per aangetekende brief de directie van Ymere gesommeerd om vóór 15 februari te reageren op een verzoek tot overleg. Dit verzoek werd gehonoreerd met een afspraak. Gedurende het eerste overleg heeft de VHN Ymere laten weten uitsluitend met de ontvanger van de huurpenningen te willen onderhandelen. Platforms en klachtencommissies leiden slechts tot ongewenste bureaucratische vertraging bij de behandeling van klachten. Sedertdien vind met regelmaat in zakelijke doch plezierige sfeer overleg plaats, waarmee tot dusverre in bescheiden mate resultaten werden geboekt. DE POSITIE VAN DE HUURDER IN NELLESTEIN VESTEDA De kans op conflicten tussen Vesteda en de huurders is gering. Immers, het groot onderhoud is op zorgvuldige wijze uitgevoerd. En Vesteda heeft het technische beheer van de huurwoningen nu zelf ter hand genomen. Tot nu toe naar tevredenheid van de huurders. De storingsmeldingen worden naar behoren afgehandeld. Deze situatie zal in de komende jaren, ook als Vesteda niet meer de meerderheid in de VvE heeft, nauwelijks wijzigen. De financiële situatie van de VvE´s is gezond en er ligt een doortimmerd meerjaren onderhoudsplan. HOLLAND IMMO GROUP Deze investeerder dient voor de aandeelhouders rendement te genereren. Wij verwachten derhalve niet dat zij grote investeringen zullen doen. Zo worden de inmiddels 26 jaar oude warmtewisselaars eerst vervangen als die ermee ophouden of lekkage veroorzaken. Wel hebben we de toezegging dat de HIG wil meewerken aan de introductie van individuele warmte afname meters. Op initiatief van de VvE van blok L is men begonnen met het installeren van warmtemeters. Vervanging van de 27 jaar oude keukens en de renovatie van het sanitair van de huurpanden is niet aan de orde. Een praktisch voorbeeld van de willekeur waarmee een VvE te werk kan gaan, is een besluit van de VvE Leusdenhof om de verlichting van een parkeergarage overdag uit te doen, zonder overleg met de huurders. Dit besluit werd genomen om bezuinigingsredenen. Dit zegt niet alleen iets over de financiële toestand waarin deze VvE verkeerd, doch ook de achteloosheid ten opzichte van de huurders. Deze 27 jaar oude garage waar nimmer enig onderhoud aan is gepleegd ziet er met verlichting al uit als een getto. De luguberheid is nu ten top gestegen. De VHN en een aantal van haar leden heeft, inmiddels met succes, protest tegen deze maatregel aangetekend. De VvE beheerder is na 5 jaar nog altijd niet in staat tijdig een servicekosten overzicht te produceren. Dit alles ten gevolge van het mismanagement van de vorige eigenaar. Indien in het komende overleg met de Holland Immo Group hierover geen duidelijke resultaten worden geboekt, zullen we onze leden adviseren massaal bij de huurcommissie te protesteren.
3/5
De geschiedenis van Nellestein Donderdag 12 Maart 2009 21:54
Positief is, dat de leegstand tot een minimum wordt beperkt. Alle woningen die langer dan twee maanden leegstaan, worden weer verhuurd. ROCHDALE Het eerste gesprek dat wij met een vertegenwoordiger van deze Woningstichting hadden, liet een positieve indruk achter. In Amsterdam Zuidoost heeft Rochdale veel ervaring met de problemen die inherent zijn aan hoogbouw. In de komende tijd zullen we moeten ervaren hoe de samenwerking met Rochdale zal verlopen. Positief is in ieder geval dat Rochdale ook geen leegstand wenst. De inkomenseis ligt hoog, om te voorkomen dat huurachterstand ontstaat. Ook Rochdale wil meewerken aan het invoeren van individuele warmte afname meters. Uiteindelijk zal de huurder ook hier afhankelijk worden van de VvE. SAMENVATTEND Eind 70er jaren was milieubewust bouwen nog geen item en ook energiezuinig wonen werd nog niet echt aan de orde gesteld. Energieverslindende collectieve verwarmingsinstallaties en het toepassen van aluminium kozijnen getuigen ervan dat de bomen toen nog tot in de hemel groeiden. Ook de povere muurisolatie en het feit dat het merendeel van de ramen nog steeds slechts uit enkelglas bestaat is aanleiding tot veel energieverspilling. Tot tweemaal toe hebben wij een poging gedaan bij VROM om individuele warmte afnamemeters landelijk verplicht te stellen in complexen met collectieve verwarmings installaties. Deze pogingen bleven zonder resultaat. Zelfs minister Cramer, die op het eerste gezicht voortvarend leek met haar milieubeleid, maakt zich er met een goedkoop politiek verhaal van af. Zo´n maatregel is natuurlijk lastig en vergt investering door de vastgoed sector. Die moet kennelijk beschermt worden. Het is diep treurig te moeten vaststellen dat de krapte op de woningmarkt in de afgelopen decennia te wijten is aan falend overheidsbeleid. Dat heeft een belangrijk effect op de beschikbaarheid van huurwoningen. Kennelijk is de invloed van de vastgoedsector en haar kapitaal in Den Haag groot. De staat van onderhoud waarin de te verkopen huurwoningen verkeren, bepaalt in hoge mate het wooncomfort voor de huurders. Wanneer individuele eigenaren en hun VvE´s opgezadeld worden met veel achterstallig onderhoud heeft dit nadrukkelijk negatieve gevolgen voor de huurder. Ook rijst de vraag of de aspirant koper voldoende informatie krijgt over de onderhoudstoestand van zijn beoogde aankoop. Uitpondcodes en gedragscodes hebben uitsluitend enige waarde als de huurder er zeker van kan zijn dat het gehuurde verkocht wordt aan een nieuwe belegger of ontwikkelaar die de uitpondcode of gedragscode ook onderschrijft. De rol van de huurder raakt op termijn uitgespeeld, hun aandeel in de woonblokken wordt tenslotte steeds kleiner. VERKOOP VAN HUURWONINGEN OPLOSSING OF ONDERGANG? Gelet op de huidige situatie in Nellestein, kan de huurder het slachtoffer van de willekeur van de grooteigenaar en de VvE zijn. Voor Nellestein variëren de risico´s voor de huurder per eigenaar. In het algemeen is de huurder die niet in staat is te kopen of dat niet wil, de underdog. Het belang van een fatsoenlijke en betaalbare huurwoningvoorraad speelt o.m. een grote rol voor de jobhopper. Het is vele malen ingewikkelder van koophuis te wisselen dan een huurpand te verlaten voor een andere locatie. Alleen het aanscherpen van de Huurwet kan voorkomen dat de huurder bij verkoop van
4/5
De geschiedenis van Nellestein Donderdag 12 Maart 2009 21:54
huurwoningen steeds verder ondersneeuwt onder het economische eigenbelang van de individuele eigenaar en de bijbehorende VvE. Een ondergang voor de huurder.
5/5
