De Financiering van Woningcorporaties 6 december 2013 Jaarbeurs Utrecht

De Financiering van Woningcorporaties 6 december 2013 Jaarbeurs Utrecht

VTW Ochtendspecial: “De Financiering van Woningcorporaties” 6 December 2013 Jaarbeurs (naast CS Utrecht) Aanleiding

Het WSW borgt thans ongeveer 90 miljard aan leningen. Woningcorporaties staan borg voor elkaars leningen, met de gemeentes en het Rijk als achtervang. Het WSW gaat strengere eisen stellen aan de borging. Hierdoor zullen corporaties minder kunnen investeren en vermoedelijk een deel van hun schulden moeten aflossen. Daarnaast heeft het WSW aan woningcorporaties een onherroepelijke volmacht opgevraagd om hypotheek te vestigen op de ‘onderliggende woongelegenheden’. Het gaat om nagenoeg al het vastgoed van de corporatiesector. Hierdoor wordt commerciële financiering nog moeilijker. Welke gevolgen heeft dit voor de splitsing van corporaties en voor de financiering van het ‘DAEB’ en het ‘niet‐DAEB’ bezit? Wat zou een commissaris hierover moeten weten?

Programma 09.00 09.45  

Ontvangst prof. dr. Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt bij de UvA en de ASRE, voorzitter van de RvC van Parteon en directeur bij Ortec Finance wat is de stand van zaken rond de novelles en de Herzieningswet? ontwikkelingen van het externe toezicht zoals die langzamerhand duidelijk worden

10.00 ir. Birgitte van Hoesel MBA, bestuurder van het WSW  missie en risicostrategie WSW  beoordelingskader individuele woningcorporaties  consequenties voor borging 11.15 Koffie ‘break’ 11.30 drs. Pauline Bieringa MBA, directeur Public Finance bij de BNG Bank  wat is de betekenis voor de financierbaarheid van de corporatiesector?  zijn er nog alternatieve financieringsmogelijkheden? 12.00 Afsluitende discussie 12.30 Lunch met gelegenheid om na te praten en om 14.00 einde van de bijeenkomst

Deelnamekosten Kosteloos voor leden van de VTW, € 195 voor overige geïnteresseerden. 3 PE! VTW, Postbus 85185 3508 AD Utrecht 3512 CA Utrecht Tel: 030 - 25 25 785 Fax: 030 - 31 00 315 [email protected]

Actualiteiten: Herzieningswet Toezicht Johan Conijn VTW, 6 december 2013

Onderwerpen

 Gang van zaken Herzieningswet

 Positie gemeenten

 Veranderingen in het externe toezicht

2

Staatssteun volgens Europese Commissie

 Borging door WSW vanwege achtervang voor overheden  Projectsteun en saneringssteun via CFV  Lage gemeentelijke grondprijzen voor corporatiebouw  ((Leningen g via BNG)) Staatssteun alleen geoorloofd bij DAEB-activiteiten

3

Tijdelijk regeling DAEB  DAEB activiteiten - Bouw en verhuur van woongelegenheden tot 681 per maand - Bouw en verhuur maatschappelijk vastgoed (limitatieve lijst) - Leefbaarheidsactiviteiten - Werkzaamheden in verband met wijkaanpak  Niet-DAEB activiteiten - Commercieel onroerend goed - Huurwoningen boven 681 per maand - Koopwoningen 4

DAEB-splitsing

 Ter voorkoming van staatsteun voor niet-DAEB activiteiten,, splitsing p g tussen DAEB en niet-DAEB  Administratieve of juridische splitsing?  Vermogensverdeling het ‘hete hangijzer’

 Commerciële financiering niet-DAEB mogelijk risico, mede afhankelijk van omvang niet-DAEB activiteiten

5

DAEB-slitsing, versie 2011  Administratieve splitsing  Waardering vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat (70% WOZ WOZ-waarde) d )  Vaststellen waarde vastgoed en overige activa niet-DAEB deel (gemiddeld circa 6% a 7%)  Bij splitsing gelijke solvabiliteit in beide delen op basis van marktwaarde verhuurd  Alle geborgde leningen op de DAEB-balans  ‘Interne lening startbalans’ van DAEB naar niet-DAEB zorgt voor gelijke solvabiliteit 6

Voorbeeld van een startbalans

totaal Activa Marktwaarde eenheden in verhuur Eenheden in Koopgarant (activa) Interne lening Kasgeldpositie Overige activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Leningen RWC leningen Interne lening Eenheden in Koopgarant (passiva) Overige passiva Totaal passiva Solvabiliteit

DAEB

niet-DAEB niet DAEB

€ 1.077.930.000 € 5.812.500 €0 € 10.000.000 € 25.000.000 € 1.118.742.500

€ 1.000.195.000 € 5.812.500 € 19.710.364 € 5.000.000 € 20.000.000 € 1.050.717.864

€ 77.735.000 €0 €0 € 5.000.000 € 5.000.000 € 87.735.000

€ 752.930.000 € 335.000.000 €0 €0 € 5.812.500 € 25.000.000 € 1.118.742.500 67,3%

€ 694.905.364 € 330.000.000 €0 €0 € 5.812.500 € 20.000.000 € 1.050.717.864 66,1%

€ 58.024.636 € 5.000.000 €0 € 19.710.364 €0 € 5.000.000 € 87.735.000 66,1%

7

DAEB-splitsing, versie 2012  Aanpassingen in Herzieningswet en concept Algemene Maatregel van Bestuur  Belangrijkste B l ijk t aanpassingen: i -

10%-regel: vrijheid om 10% DAEB-huurwoningen extra in de nietDAEB tak te plaatsen

-

‘Kraantje’ van DAEB voor niet-DAEB: winsten bij verkoop van DEABg deels beschikbaar als interne lening g voor niet-DAEB huurwoningen

 Aangenomen in de Tweede Kamer en ligt nu bij de Eerste Kamer

8

DAEB-splisting, versies 2013  Uitgelekte Novelle mei 2013: - Juridische splitsing via tijdelijke Overgangs-BV - Geen bestuurlijke j eenheid  Akkoord tussen Blok en Aedes - Corporaties krijgen de keuze tussen administratieve of juridische scheiding - Beide takken (DAEB en niet niet-DAEB) DAEB) dienen levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te zijn - Bij administratieve scheiding: - zwaarder toezichtregime - minder breed palet aan toegestane niet-DAEB activiteiten 9

DAEB-spliting, stand van zaken  Novelle ‘work in progress’  Proces is vertraagd; g ; pas p op p z’n vroegst g begin g volgend g jjaar naar Raad van State; behandeling Tweede Kamer voor de zomer(?)  Uitwerking van het akkoord tussen Blok en Aedes met als kernvraagstuk: - in welke mate is het gewenst dat coporaties niet-DAEB activiteiten uitvoeren? - op welke wijze kan dat in de financiële relatie tussen DAEB en niet-DAEB mogelijk worden gemaakt? 10

Positie van de gemeente

 Cie Vermeulen: “Herstel van vertrouwen”

 Cie Dekker: “Gemeenten en corporaties: de vrijblijvendheid voorbij. Verplichtend en wederkerig

 De opvolging

11

Commissie Vermeulen  Aanleiding: Vestia-affaire stress bij gemeenten over mogelijke consequenties van de achtervangverplichting onduidelijkheden over de borging van (tijdelijke) liquiditeitstekorten  Omvang risico achtervangpositie feitelijke zeer gering; overigens sterk afhankelijk van rijksbeleid  Onderliggende problematiek gemeenten hebben geen inzicht waarom en waarvoor ze garant staan 12

Aanbevelingen  Gemeente heeft recht op informatie (achtervangpositie, kredietwaardigheidsbeoordeling, bestemming geborgde lening)  Aanpassing bestuurlijke structuur (ook Rijk en gemeenten in de RvC van WSW)  Beter preventiebeleid (beter afstemming en informatieuitwisseling WSW en CFV)  Meer technische aanbevelingen ( koppeling woongelegenheden, ‘eigen geld eerst’ principe, tijdelijke liquiditeitstekorten, naadloze aansluiting, bepaling schadegemeenten) 13

Commissie Dekker

 Aanleiding: passage Regeerakkoord corporaties p onder directe aansturing g van de g gemeente  Rol gemeenten sinds 1997 geen toezicht meer; wel afstemmingsrelatie (prestatieafspraken  Onderliggende problematiek gemeenten (niet alle) ervaren te weinig bereidheid bij corporaties om af te stemmen

14

Aanbevelingen (1)  Verplichte woonvisie van de gemeente vormt het richtsnoer voor de activiteiten van de corporatie  De corporatie verstrekt de gemeente voor 1 juli voorafgaande aan het begrotingsjaar een meerjarig overzicht van voorgenomen activiteiten  De borging van de leningen maakt onderdeel uit van de afspraken tussen gemeente en corporatie  Er dient een arbitrageorgaan te komen dat bindende uitspraken doet als gemeente en corporatie niet tot overeenstemming kunnen komen

15

Aanbevelingen (2)  Actievere rol minister over wijze waarop corporaties met gemeenten afspraken maken  De gemeente heeft het recht op informatie over de financiële beoordelingen door de Financiële autoriteit en het WSW, en over investeringscapaciteit van de corporatie  Positie van huurdersorganisaties dient te worden versterkt  Niet alleen kerntaken maar ook leefbaarheid in de wijken taak voor corporaties  Tot slot: de bedrijfseconomische zelfstandigheid van de corporatie is een gegeven en geen toezichtrelatie van de gemeente

16

Opvolging

 Voorstel Novelle voor de Herzieningswet bevat (naar verwachting) de sterkere positie van de gemeenten in overeenstemming met adviezen Cie Dekker  Afspraken tussen VNG / BZK en WSW over informatieprotocol

positie van de g gemeente wordt hoe dan ook anders  De p

17

Extern toezicht

 Rapport Cie. Hoekstra

 Ontwikkelingen bij WSW

 Standpunten Blok (2 dec 2013)

18

Commissie Hoekstra  Cie. Hoekstra - Eenduidige g waardering g van het vastgoed g voor betere vergelijkbaarheid corporaties (Blok en CFV: marktwaarde de meest gerede waarderingsgrondslag) - CFV en WSW: een eenduidig en op elkaar aansluitend toetsingskader - Toezicht van de minister op het WSW - Een aparte organisatie voor de uitvoering van de sanering

19

Ontwikkelingen WSW  Onvoorwaardelijke volmacht voor vestiging hypotheek op nagenoeg al het vastgoed van corporaties (96% DAEB en 66% niet-DAEB). Zijn er nog wel externe financieringsmogelijkheden voor nietDAEB activiteiten?  Nieuw beoordelingskader; nieuwe financiële ratio’s. Waarom ontbreekt een eenduidig toetsingskader met CFV?  Centrale rol voor bedrijfswaarde met afzonderlijke gegevensopvraging van WSW (dPi plus) Past zwaarder accent bedrijfswaarde wel bij ontwikkelingen naar marktwaarde (RJ, BZK, CFV)? 20

Extern toezicht volgens Blok  Herzieningswet - CFV over naar het Rijk als onafhankelijke dienst - Uitvoering g sanering g naar WSW  Standpunt van Blok 2 december 2013 - Volkshuisvestelijk toezicht (prestaties, rechtmatigheid, integriteit en governance) per 1 jan 2014 bij Inspectie Leefomgeving en Transport (ILO) met eigen bevoegdheden. Toezichts- en toestingskader g nog g erg g onduidelijk j - Financieel toezicht; vanaf 1 jan 2014 meer bevoegdheden bij CFV. - Afstemmingsafspraken tussen beide toezichtorganen 21

The information contained in this communication is confidential and may be legally privileged. It is intended solely for the use of the individual recipient. If you are not the intended recipient you are hereby notified that any disclosure, copying, distribution or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited and may be unlawful. Ortec Finance is neither liable for the proper and complete transmission of the information contained in this communication nor for any delay in its receipt. The information in this communication is not intended as a recommendation or as an offer unless it is explicitly mentioned as such. No rights can be derived from this message. This communication is from Ortec Finance, a company registered in Rotterdam, The Netherlands under company number 24421148 with registered office at Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam, The Netherlands. All our services and activities are governed by our general terms and conditions which may be consulted on www.ortec-finance.com and shall be forwarded free of charge upon request.



The Netherlands, Rotterdam

Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam Tel: +31 (0)10 700 50 00 Fax: +31 (0)10 700 50 01 E-mail: [email protected] Web: www.ortec-finance.com www ortec-finance com 

The Netherlands, Amsterdam

Barajasweg 10, 1043 CP Amsterdam Tel: +31 (0)20 700 97 00 Fax: +31 (0)20 700 97 01 E-mail: [email protected] Web: www.ortec-finance.com 

United Kingdom, London

23 Austin Friars, London EC2N 2QP Tel: +44 (0)20 3178 39 13 Fax: +44 (0)20 3178 61 64 E-mail: [email protected] Web: www.ortec www ortec-finance finance.co.uk co uk 

Switzerland, Pfäffikon

Poststrasse 4, 8808 Pfäffikon SZ Tel: +41 (0)55 410 38 38 Fax: +41 (0)55 410 80 36 E-mail: [email protected] Web: www.ortec-finance.ch

Nieuw beoordelingskader en werkwijze WSW Presentatie VTW December 2013

Agenda • WSW Missie en Risicostrategie – Risicobereidheid • Versterking van het risicobeoordelingskader corporaties – Business Risk – 24 kwalitatieve vragen – Financial Risk – Financiële ratio’s, definities en normstelling • Aanpassing van beleid, processen en procedures – Risicoclassificatie, besluitvorming en faciliteringsbeleid – Beheersmaatregelen B h t l – Overige beleidswijzigingen • Impact van de wijzigingen

2

1

WSW MISSIE EN RISICOSTRATEGIE 3

De wereld om ons heen veranderde... Incidenten

Roep uit de sector om “Toezicht met Bite”

Conclusies en aanbevelingen in rapporten “Commissie Hoekstra” en “Herstel van Vertrouwen” (VNG) Voorgenomen veranderingen in weten regelgeving (o.a. Novelle bij de herzieningswet)

…het WSW heeft haar missie en risicostrategie herijkt 4

2

WSW Missie Het WSW draagt als ‘hoeder van de borg’ door objectief j risicomanagement g bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting

5

WSW Risicomanagement Zekerheidstelsel totale borg

Individuele corporatie en

Risicobudget

WSW hanteert een expliciete risicobereidheid/risicobudget en een gestructureerde risicobeoordelingsmethodologie gebaseerd op industrie standaarden (S&P), rekening houdend met de specifieke kenmerken van de sector 6

3

WSW Raamwerk Risicobereidheid - Grenzen Niet één waarheid

Uitleg 1. Maximale Borg. Een absolute grens zonder rekening te houden met de kredietkwaliteit van de deelnemer.

1. Maximale Borg WSW Risicobudget Risicobereidheid Borgstelsel.

3. Scenario's Scenario s en Stress Testen

Aanspraak

2. Kans & Impact

Aanspraak

2. Kans & Impact Aanspraak Een risico gewogen grens. Houdt rekening met de kans dat een corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en de impact. 3. Scenario’s en Stress Testen Een ‘stress’ grens. Houdt rekening met ongunstige markt /macro economische omstandigheden.

De risicobereidheid van het WSW stelt grenzen aan de risico’s in het borgstelsel gebaseerd op het beschikbare risicobudget in het stelsel en is passend bij het principe van onderlinge solidariteit in de sector. 7

RISICOBEOORDELINGSKADER CORPORATIES 8

4

WSW risicobeoordeling gebaseerd op het bedrijfsmodel van een corporatie

Risico score model R

WSW Risicobereidheid Differentiatie in Beoordelingsproces

Business Risk

Vaststellen Borgbaarheid Vaststellen Faciliteringsvolume Toepassen van Beheersmaatregelen

Financial Risk

Toekomst: differentiatie vergoeding

9

Rissico score model

Uitgangspunten Risicobeoordeling

Business Risk

Financial Risk

   

Exploitatie portefeuille vastgoed. Beleid gericht op instandhouding Beleid gericht op instandhouding. Continue proces van beheer en transitie. Kasstroom genererende capaciteit (KGC) van voorraad.

   

Beoordeling op geconsolideerd niveau. Rentebetalingen uit kasstromen. Maximale schuldpositie in relatie tot KGC. Bij afname KGC afbouw schuldpositie noodzakelijk.  Onderpandwaarde op basis van marktwaarde in verhuurde staat. 10

5

BUSINESS RISK

11

Rissico score model

Uitgangspunten Business Risk

Business Risk



Beoordeling Business Risk op basis van 24 kwalitatieve vragen..



Gericht op de beoordeling van specifieke risico’s en de beheersing daarvan.



Richtlijnen en beoordelingskaders bevorderen eenduidigheid in de beoordeling.



Hanteren van objectieve indicatoren en informatie van derden.



Kwalitatieve vragen en indicatoren zijn beschikbaar waarmee beoordeling voorspelbaar wordt.



Professionele standaarden (S&P) aangepast naar sector.

12

6

Business Risk – thema’s in de 24 vragen Portefeuille strategie

Business Risk

Business Model

Vastgoedvoorraad – samenstelling, samenstelling beheer en transitie

Marktontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen

Governance Management Model

Financiële sturing en beheersing Corporatie “in control” 13

FINANCIAL RISK

14

7

Uitgangspunten Financial Risk

Risico score model R

Uitgangspunten

Ratio

1.WSW gaat uit van continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille.

ICR (korte termijn) LTV (lange termijn)

2.WSW gaat uit van kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid woningcorporatie.

Bedrijfswaarde als maatstaf in LTV en solvabiliteit DSCR

3.WSW verwacht dat woningcorporatie kan aflossen indien nodig.

Financial Risk

4.WSW 4 WSW gaat ervan uit dat een woningcorporatie voldoende weerstandsvermogen heeft. 5.WSW’s risico’s moeten met voldoende onderpandwaarde zijn gedekt.

Solvabiliteit

Dekkingsratio

15

WSW hanteert ratio’s en normen in lijn met professionele standaarden, passend bij de sector Financiële Ratio

Eigen vermogen Solvabiliteitsratio Balans Vreemd vermogen

K Kasstromen t

Onderpand

Loan to Value

Interest Coverage Ratio

Debt Service Coverage Ratio

Dekkingsratio

Norm

S&P Equivalent

ICR

14 1.4

BB BB-

DSCR

1.0

B+

Loan-toValue

75%

B

Solvabiliteit

20%

B

Dekkingsratio

50% WOZ

N.v.t.

“De huidige 2% aflossingsfictie en 50% WOZ waarde dekking voldoen onvoldoende aan het nieuwe risico beoordelingskader en de daarop gebaseerde uitgangspunten voor de beoordeling”

16

8

De belangrijkste veranderingen Solvabiliteitsratio

Loan to Value



Dekkingsratio

 Financiële Ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dVi) én op basis van prognose (5 jaar dPi).  Integraal stelsel van financiële ratio’s. Meer en beter zicht op korte en lange termijn risico’s.  ICR norm wordt 1,4; houdt rekening met noodzakelijke geachte risicobuffers.  Geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en rente-ontvangsten buiten beschouwing.



Loan to Value

 Generieke aflossingsfictie 2% vervangen door corporatie specifieke DSCR  Nieuwe DSCR houdt rekening restant levensduur bezit, verkoopopbrengsten, aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille.  LTV meet kasstroomgenererende capaciteit (KGC) op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen. KGC op basis van Bedrijfswaarde.

Solvabiliteitsratio

• Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Basis bedrijfswaarde. 17

RISICOCLASSIFICATIE RISICOCLASSIFICATIE, BESLUITVORMING EN FACILITERINGSBELEID 18

9

Voorlopige Risicoclassificatie – 92% van de woningcorporaties heeft classificatie groen Impact van Aanspraak

Geborgde schuld Risico score Kans op Aanspraak

Hoog

b+ en lager

Midden

Tussen bb+ en bb-

Laag

bbb- en hoger

Categorie 1

Categorie 2

Categorie 3

Geborgde schuld ≤ € 250 mln

Geborgde schuld > € 250 mln en ≤ € 1 mld

Geborgde schuld > € 1 mld

Classificatie is gebaseerd op risico score en geborgde schuld per ultimo 2012. Bij toepassing van het nieuwe WSW risicobeoordelingskader zullen verschuivingen optreden in de classificatie. 19

Besluitvorming intern WSW BESLUITVORMINGSCRITERIA REVIEW

RISICO CLASSIFICATIE ≤ € 250 mln en bbb- of hoger

GOEDKEURING

ESCALATIE NIVEAU 1

ESCALATIE NIVEAU 2

1e.

2e .

1e .

2e

Goedkeuring

AM

RM

Hoofd AM

Hoofd RM

BC Advies. Bestuurder Besluit

Hoofd AM

Hoofd RM

LAAG Overige klassen

Review MIDDEN

HOOG

BC Advies. Bestuurder Besluit

BC Advies. Bestuurder Besluit BC Advies. Bestuurder Besluit 2020

10

FV “Nieuwe Stijl”: vaststellen en registreren Vaststellen en registreren Risico klasse

Type financieringsbehoefte

FV

Jaarlagen FV

Herfinanciering + Groei leningportefeuille

Ja

1 tot maximaal 3 jaar

Herfinanciering

Ja

Maximaal 2 jaar

Groei leningportefeuille

Niet op Voorhand

Geen


Niet op Voorhand

Geen

Opmerkingen

1 Risicoklasse corporatie 1. bepalend voor duur en type FV. 2. FV wordt administratief “vertaald” naar een borgingsplafond. WSW “bewaakt” omvang van de geborgde lening portefeuille. 3. Indien geen FV op voorhand beschikbaar wordt, vindt borging plaats op basis van een individuele lening aanvraag.

Zolang een corporatie duurzaam voldoet aan de WSW criteria kan de corporatie er – ceteris paribus – van uit gaan dat het aantrekken van leningen onder WSW borging ook op de lange termijn mogelijk is. 21

FV “Nieuwe Stijl”: verificatie bij borging Verificatie Risicoklasse

Type financieringsfinancierings behoefte

Verificatie bij borgverlening


Licht

Herfinanciering

Licht

Groei leningportefeuille

Zwaar


Zwaar

Inhoud verificatie

1. Bestuursverklaring (borgbaar doel) 2. Toets WSW of lening past binnen FV en achtervangovereenkomst 3. Toets op beheersvoorwaarden. 4. Toets op onderpandwaarde (per gemeente) Alle elementen van een lichte toets PLUS: 5. Opgave actuele financiële cijfers. WSW verifieert of financiële ratio’s na aantrekken van de lening voldoen aan de WSW criteria. 22

11

BEHEERSMAATREGELEN

23

Het WSW heeft een pallet van beheersmaatregelen • Schriftelijk verzoek tot nemen (herstel)maatregelen • Aanwijzing geven tot nemen herstelmaatregelen

• Schriftelijk (eenmalig/periodiek) verzoek tot informatie • Gesprek met bestuur/RvC met schriftelijke terugkoppeling van gemaakte afspraken

• FV beperken of op nul stellen • Verstrekken borg onder voorwaarden van tijdelijke liquiditeitstekorten • Aanhouden van de Verklaring omtrent de Borgbaarheid • Uitspreken van de nietkredietwaardigheid / nietborgbaarheid • Uitschrijven van een boete

5-12-2013

InformatieVerzoeken

HerstelMaatregelen

Beperking B i Borging

Informeren Derden

• Informeren CFV en/of BZK/achtervanggemeentes over de door het WSW gesignaleerde risico’s risico s • Verzoek aan CFV/BZK tot het nemen van een maatregel (bv. aanstellen extern toezichthouder

24

12

OVERIGE BELEIDSWIJZIGINGEN 25

Overige beleidswijzigingen

KredietwaardigheidsK di t di h id verklaring

Borgbaarheidsverklaring

Volmacht voor hypotheekvestiging op eerste verzoekk (RvD) (R D)

Volmacht als voorwaarde voor deelname

26

13

IMPACT VAN DE WIJZIGINGEN

27

82% van de corporaties voldoet binnen de prognose aan alle nieuwe ratio's Er zijn 33 corporaties met een materiële normoverschrijding

Er zijn 303 corporaties die voldoen aan de nieuwe financiële ratio’s of herstel laten zien in de prognose periode.

23 10 34

25

303 278

Voldoen aan alle ratio’s

Voldoen niet maar herstel in prognose

Subtotaal

Er zijn 34 corporaties die een niet-materiële overschrijding van de normen hebben en in de prognose p og ose nog og onvoldoende herstel laten zien.

Ouderen- Voldoen niet – Huisvesting & NormA-typische overschrijding woco’s materieel

370

Totaal

28

14

De nieuwe financiële ratio’s hebben impact op enkele woningcorporaties die eerder wel voldeden aan de fictie Opmerkingen +12

• 12 woningcorporaties die niet eerder in beeld waren (voldeden aan de 2% fictie) h bb een materiële hebben t iël afwijking f ijki van d de nieuwe normen.

+1 +23

-5

94

+24

• Deze 12 hebben bijna allemaal (10) een overschrijding op de LTV en de ICR (9).

37

Voldoen niet aan de 2% aflossingsfictie

Voldoen niet aan één of meer financiële ratio’s

• Het WSW zal met deze corporaties het gesprek aangaan om te bepalen hoe en op welke termijn deze corporaties aan de WSW normen kunnen voldoen. voldoen • Deze corporaties verkeren niet in een situatie van acute financiële (liquiditeits)problemen, maar herstelmaatregelen zijn nodig om een duurzaam gezonde financiële huishouding te realiseren. 29

De impact op de investeringscapaciteit van de sector is beperkt Aantal woningcorporaties

Investeringsprognose 20132017 (in € mld)

Als %

Voldoen aan alle ratio’s

278

25,8

79%

Voldoen niet aan alle ratio’s maar tonen herstel in prognose (Geel)

25

1,7

5%

Hebben een niet-materiële overschrijding van de normen en laten in de prognose nog onvoldoende herstel zien (Oranje)

34

2,6

8%

- Ouderenhuisvesting en A-typische deelnemers

10

0,0

0%

- Overige Corporaties

23

2,7

8%

Totaal

370

32,8

100%

Hebben een materiële normoverschrijding (Rood), waarvan:

Naar het oordeel van WSW is de impact van de nieuwe financiële ratio’s passend bij de gewenste professionalisering van het WSW risicomanagement en de horizontale disciplinering in de sector 30

15

Vragen?

31

16

De Financiering van Woningcorporaties

Pauline Bieringa Utrecht, 6 december 2013

Veranderende omgeving bancaire sector

Capital Requirements Directive (CRD IV) European Market Infrastructure Regulation (EMIR)

2|


1

Geborgde versus Ongeborgde Financiering

Geborgd

Ongeborgd

EUR 87 miljard

circa EUR 4 miljard

Stabiel (herfinanciering) Lange termijn: afname

Sterke toename vanwege aanstaande splitsing niet-DAEB

Uniform

Divers

Gestructureerde methodiek

Op maat

Omvang huidige portefeuille

Ontwikkeling toekomstige vraag

Risico vanuit perspectief bank

Proces

3|


Geborgde Financiering

Toegevoegde waarde financierings- en garantiestelsel – Prijsvoordeel: –

1% rentevoordeel

–

Ruim EUR 35,- per huurder per maand

– Beschikbaarheid van kapitaal: –

Garantiestelsel en rol banken biedt beleggers vertrouwen

–

Bekendheid ‘Dutch System’ bij buitenlandse beleggers

–

Beschikbaarheid – ook gedurende de kredietcrisis - geen issue: Gouden Driehoek ‘Corporaties – WSW – Sectorbanken’ werkt optimaal

 Maakt investeringen mogelijk die voor de markt niet rendabel zijn 4|


2

Ongeborgde Financiering

Integrale beoordeling van ‘debiteur’ en ‘te financieren vastgoed’

‘VASTGOED’

DEBITEUR

FINANCIALS

5|

NON-FINANCIALS

• ICR • Solvabiliteitseis • Oordeel WSW / CFV

• Kwaliteit management • Kwaliteit rapportages • Invulling Governance

• DSCR – bij scenario’s • LTV • Zekerheden

• Behoort tot wettelijk werkdomein? • Inzicht marktrisico’s • Verzekering • Afdekking projectrisico’s • Noodzakelijke vergunningen


Ongeborgde Financiering DSCR: – Cashflow bepaalt in belangrijke mate de financieringscapaciteit “Kan op basis van de netto cashflow vanuit het betreffende vastgoed aan de rente- en aflossingsverplichtingen worden voldaan?” LTV: – Nooit 100% van de marktwaarde / stichtingskosten  Inzet van eigen middelen, danwel inbreng extra bestaand vastgoed Zekerheden: – Hypotheek: vrijgave door WSW!! – Verpanding huurpenningen 6|


3

Ongeborgde Financiering Kwaliteit management

Is er een missie/strategie en is deze bekend? Zijn doelstellingen hiervan afgeleid en helder geformuleerd? Zijn de doelstellingen smart? Waar stuurt men op? Worden de behaalde resultaten getoetst aan de doelstellingen? Is het handelen van de corporatie terug te leiden naar de missie/strategie/ doelstellingen? Is daar een onderbouwing van en worden die (spontaan) gedeeld? Hoe is het management georganiseerd? Is dit in overeenstemming met de gehele organisatie? Wat is de kwaliteit van de individuele leden? Wat is de onderlinge krachtsverhouding? Wat is de ervaring van het management? Is dit een voordeel of een nadeel? Wat is de achtergrond van het management? Wat zijn de tekortkomingen? Is men zich daarvan bewust? Hoe is de aansluiting van rapportages bij de doelstellingen? Hoe is het besluitvormingsproces georganiseerd? Werkt dit ook volgens de gemaakte afspraken? Hoe is het financiële/financieringsaspect ingebed? Is er sprake van risicomanagement en op welke onderdelen? Zo ja wordt daar naar gehandeld? Hoe is de band met het interne toezicht? Hoe lang zit het interne toezicht? Wat zijn de afspraken? Hoe is de band met de overheid (gemeente) Doet de organisatie wat het management van hen verlangd? 7|


Ongeborgde Financiering Benodigde informatie – – – – – – – – – – –

8|

Goedgekeurde jaarcijfers (halfjaarcijfers), dVi en dPi Meerjarenbegroting en investeringsprogramma DAEB en niet-DAEB Businesscase: achtergrond te financieren vastgoed, investeringsbehoefte, financieringswijze en (markt)risico’s Liquiditeitsprognose, zowel van debiteur als van het te financieren vastgoed Scenario-analyses ten aanzien van liquiditeitsprognose (project-, markten renterisico’s) Vervalkalender vaste geldleningen Oo deel borgbaarheid Oordeel bo gbaa heid WSW – inclusief incl sief faciliteringsgruimte facilite ingsg imte Oordeel CFV Taxatierapport te financieren vastgoed Bewijs van verzekering In geval nieuwbouw: aanneemovereenkomst en vergunningen


4

Ongeborgde Financiering

Benodigde informatie – gedurende de gehele looptijd!!

Monitoring ICR, ICR DSCR, DSCR Solvabiliteit gedurende de looptijd op basis van compliance certificaten afgegeven door externe accountant Taxatierapporten in verband met monitoring LTV  Afhankelijk van specifieke voorwaarden en afspraken

9|


Ongeborgde Financiering Effect Akkoord Aedes - Blok

– Administratieve danwel juridische scheiding DAEB en niet-DAEB – Nieuwe activiteiten: ongeborgde financiering – Bestaande niet-DAEB portefeuille vooralsnog middels ‘interne lening’ gefinancierd met borging: –

Geleidelijke ongeborgde herfinanciering: EUR 300 miljoen / jaar

–

Boveninflatoire huurverhoging  aandeel niet-DAEB neemt toe

–

Mogelijkheid voor verdere overheveling van DAEB naar nietDAEB?

10 | De Financiering van Woningcorporaties

5

Veel onzekerheden … Details ten aanzien splitsing DAEB en niet-DAEB: – Basis voor de splitsing / vermogenstoewijzing – Beide takken dienen ‘levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te zijn’ – Financiering vraagt beschikbaarheid van onderpand en ‘vrije middelen’ voor niet-DAEB En ondertussen: – Bescherming borgbaarheid deelnemers WSW en zekerheidspositie WSW Eén zekerheid: de veranderingen hebben effect op de financiering 11 | De Financiering van Woningcorporaties

NU het moment voor het bepalen van strategische opties –

Na splitsing wellicht minder flexibiteit

–

Opties ten aanzien van de vastgoedportefeuille:

–

–

Behoefte – vraag - ambities

–

Rol gemeente!

Na duidelijkheid over details splitsing zijn opties te toetsen


6

Alternatieve financieringsbronnen – Geen behoefte aan alternatieven ten aanzien van geborgde financiering: beschikbaarheid kapitaal geen probleem gebleken – Wel behoefte aan alternatieven bij ongeborgde financiering –

Voorbeelden binnen zorg en onderwijs


De van Woningcorporaties 14Financiering |

7

De Financiering van Woningcorporaties 6 december 2013 Jaarbeurs Utrecht

Recommend Documents