De Internationalisering van de Jaarbeurs Utrecht

Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave 1. Ontwerpopgave 1.1 Locatie 1.2 Masterplan 1.3 Huidige plannen 1.4 Te ontwerpen product

1 2 3 3

2.1 Locatieanalyse 2.2 Beursbeschrijving 2.3 Precedenten 2.4 Conclusies

5 5 7 9

2. Verkenning

3. Stedenbouwkundig ontwerp 3.1 Pve & randvoorwaarden 3.2 Uitgangspunten 3.3 Concept 3.4 Varianten 3.5 Ontwerp 3.6 LP model 3.7 Conclusies

10 11 12 12 14 21 23

4.1 Pve & randvoorwaarden 4.2 Uitgangspunten 4.3 Concept 4.4 Varianten 4.5 Ontwerp 4.6 LP model 4.7 Haalbaarheid 4.8 Conclusies & aanbevelingen

24 25 25 25 27 37 43 50 51 52

4. Gebouw ontwerp

Literatuur Bijlage

Gebouwtekeningen op 1:1000

De Internationalisering van de Jaarbeurs Utrecht

Fidan Bulut Richard Fikse

B1093800 B1140728

1. Ontwerpopgave 1.1 Locatie Het gekozen project is de Jaarbeurs met het Jaarbeursterrein. Het terrein huisvest op dit moment voornamelijk één functie, de beursfunctie. Grootste oppervlakte van het terrein bestaat dan ook uit hallen en de rest wordt als verkeersgebied gebruikt door zowel auto’s als voetgangers. Er bevinden zich een groot aantal parkeerterreinen op het gebied. De Jaarbeurs van Utrecht is een van de grotere beurzen, met een redelijke flexibiliteit aan zalen. De beurs heeft een hallencomplex van twaalf hallen. Deze zalen zijn samen goed voor een zaaloppervlak van 100.000 m2. De hallen verschillen in grootte van ongeveer 6.000 tot ongeveer 15.000 m2. De Jaarbeurs heeft verder ook functies als vergaderen en congres maar deze zijn in het Beatrixgebouw gesitueerd en niet op het terrein zelf. Dit congres- en vergadercentrum beschikt over een tiental zalen. Het complex is groot maar zit organisatorisch minder in elkaar doordat de functies zover van elkaar liggen.

Naast problemen heeft dit gebied ook een aantal goede aspecten. Station Utrecht is als een van de HSL-locaties aangewezen en doordat het centraal binnen het land ligt heeft het een belangrijke rol voor Nederland. De komst van de HSL brengt veel mogelijkheden met zich mee, zowel aan het station zelf als de omgeving ervan en in dit geval kan de Jaarbeurs er ook van profiteren. Verder heeft Utrecht een groot winkelcentrum met regionale en landelijke aantrekkingskracht. Door onder andere de hiervoor genoemde problemen heeft de gemeente besloten het gebied te gaan herontwerpen met als doel het Stationsgebied internationaal op de kaart te zetten.

De beurs in combinatie met een druk station wordt ervaren als een gebied met een matige verblijfskwaliteit en een weinig aantrekkelijk aanzien. Op dit moment is het ook het geval dat de bezoekers van de Jaarbeurs gelijk na het bezoeken van de beurs richting centrum gaan, er zijn geen voorzieningen om de bezoekers op het Jaarbeursterrein te houden. Het jaarbeursterrein maakt deel uit van het Stationsgebied Utrecht. Dit gebied kampt met een aantal problemen; Het centrum kan de druk van de bezoekersstroom niet meer aan. Het aantal voorzieningen in het centrum is niet voldoende en doordat het niet verder kan uitbreiden ontstaan er spanningen. Het station bleek niet berekend te zijn op de groei van Utrecht en voldoet niet meer aan de wensen. Verder vormt het station een barrière tussen het centrum en het Jaarbeursterrein, het zijn op dit moment twee verschillende delen aan weerszijden van het station met geen enkele verbinding ertussen.


Bewerkte luchtfoto van plangbied.


B1093800 B1140728

1

1.2 Masterplan In 2001 besloot het nieuw aangetreden Utrechtse gemeentebestuur twee visies voor te leggen aan de stad in een raadplegend referendum. Na jaren van plannenmakerij wilde het stadsbestuur met het referendum de betrokkenheid van de Utrechters vergroten, draagvlak voor een ontwikkelingsvisie bereiken en de garantie geven dat er ook werkelijk iets zou gebeuren. De Utrechter kon kiezen tussen Visie A - Stadshart Verruimd en Visie 1 - Stadshart Compact. De doelstellingen die ten grondslag lagen aan de ontwikkeling van de twee referendabele visies waren: De barrièrewerking van het spoor tussen de oostelijke en de westelijk stad wordt aangepakt; De westkant van het station krijgt een volwaardige entree; Het Stationsgebied krijgt een aansprekende architectuur; Het Stationsgebied wordt sociaal veilig; Het Stationsgebied is straks goed bereikbaar en biedt voldoende parkeerplaatsen en openbaar vervoer.

Visie A lost de problemen op in een ruimere opzet. De nieuwe binnenstad sluit aan bij de oude monumentale binnenstad, én op de omliggende wijken. Er komen twee nieuwe hoofdroutes. De eerste is de centrumboulevard van Merwedekanaal naar plein Vredenburg. Hier komen voornamelijk winkels, kantoren, horeca en entertainment. De tweede hoofdroute is de stadscorridor. Deze strook loopt langs Graadt van Roggenweg en Leidseweg, via Westplein en Smakkelaarsveld, naar plein Vredenburg. Langs deze route komen publieke gebouwen te staan, zoals een bibliotheek. Het doorgaande autoverkeer gaat onder het Westplein door, fietsers en voetgangers gaan via een onderdoorgang onder het spoor door van Lombok naar Vredenburg. Visie A is ruim omdat gebouwen geplaatst worden aan twee doorgaande routes. Visie 1

Hieronder zijn de plannen heel kort uitgelegd. Visie A

Visie 1 benut de kansen en lost de problemen op in het Stationsgebied zelf. De nieuwe binnenstad sluit aan op de oude monumentale binnenstad. Er komt één centrale hoofdroute van Merwedekanaal naar plein Vredenburg: de centrumboulevard. Langs deze hoofdroute vestigen zich winkels, kantoren, horeca, entertainment, cultuur en publieke gebouwen. Het is er 24 uur per dag levendig. Door de concentratie aan deze ene route ontstaat een compacte nieuwe binnenstad, met hoogbouw en een bedrijvig karakter.



B1093800 B1140728

2

De bewoners van Utrecht hebben in een referendum voor Visie A gekozen. 65,3% van de bevolking heeft zijn stem uitgebracht. De gemeenteraad koos eveneens voor Visie A en gaf opdracht voor het maken van een Masterplan. In de volgende stap werd visie A verder uitgewerkt, hieronder is een overzichtskaart hiervan te zien. Het is geen definitief plan, maar een houvast voor verdere ontwikkelingen per gebied.

1.3 De huidige plannen De jaarbeurs is volop bezig met plannen te maken voor het terrein. Het huidige plan lijkt erg veel op het masterplan van hierboven, maar zijn een aantal verschillen. De boulevard blijft wel erin, maar de bioscoop verplaatst zich naar oost entree kant van de beurs en in plaats van de hoogte in te gaan, wordt het een uitgestrekt gebouw van een zaallaag hoog. Verder word er een casino en een hotel aan het begin van het terrein geplaatst. Deze fungeren dan ook als landmarks van de beurs. De parkeerplaatsen die verdwijnen door de bouw komen terug in garages onder de bioscoop en gedeeltelijk in de bioscoop. (onder de zalen).

1.4 Te ontwerpen product Het ontwerp gedeelte omvat voor ons twee onderdelen, het stedenbouwkundige gedeelte en de uitwerking daarvan op gebouw niveau.

1.4.1 Stedenbouwkundige opgave:

In het voor ons belangrijke gebied (Jaarbeursterrein) komen voorzieningen als een casino, een bioscoop, een foodcourt en een schouwburg. Bij het bepalen van de functies die op het gebied moesten komen zijn er verschillende onderzoeken verricht naar de vraag van de bezoekers van het station. Hier kwam naar voren dat velen van hen een bibliotheek miste. Hierdoor nemen wij deze functie ook op in ons gebied.

Het stationsgebied in Utrecht wordt in de komende jaren vernieuwd. De hoofdredenen hiervoor zijn dat het treinstation Utrecht Centraal, dat nu 50 miljoen reizigers opvangt, rond 2020, 100 miljoen reizigers per jaar verwacht te moeten verwerken. Deze vergroting van de bezoekersstroom kan het station in de huidige staat niet aan. Ook het aanliggende shoppingcenter Hoog-Catherijnen wordt vernieuwd. Dit omdat er door alle dode hoeken en de onoverzichtelijke routing voor een onaangename, onveilige sfeer wordt gezorgd. Het Masterplan voor het gebied richt zich voornamelijk op het station, het Jaarbeursterrein worden niet in volle mate meegenomen, terwijl juist door het verder ontwikkelen van de Jaarbeurs en de omgeving hiervan sterk aan de internationalisering van het station kan bijdragen. Het Jaarbeursterrein, aan de westzijde van het station wordt als onprettig ervaren, door de doodsheid die dit beurscomplex met zich mee kan brengen. Dit terwijl het op een toplocatie ligt, dichtbij het centrum.



B1093800 B1140728

3

Op het moment gaan de bezoekers van de Jaarbeurs, waarvan 60% met de trein komt, dan ook meteen weer via het station naar huis, of naar de stad. Door plaatsing van voorzieningen kunnen deze bezoekers op het terrein gehouden worden, waardoor het terrein een levendigere uitstraling kan krijgen.

Verder zal de richting naar de horeca, waar na de film of het congres juist nog een versnapering kan worden genuttigd, aangegeven moeten worden, zodat ook deze groep een lift krijgt van de bezoekersstroom.

1.4.3 Ambities: Op het terrein moeten verschillende door de gemeente bepaalde functies komen. Hierbij zitten verschillende leisure-activiteiten opgenomen. (zie voor de gedetailleerdere beschrijving H 3.1 – H3.3)De opdracht voor onze stedenbouwkundig deel is het zo inplaatsen van deze functies, dat ze het terrein aantrekkelijker maken en door de werking van synergie de Jaarbeurs en zichzelf beter kunnen laten gedijen. Hierbij moet dus goed rekening worden gehouden met looproutes en het vermijden van dode plekken in het plan.

1.4.2 Gebouwopgave: Het gebouw dat wij willen gaan uitwerken is de combinatie van het multiplex en het congrescentrum. Op het moment zit het congrescentrum nog in het Beatrixgebouw, maar dit zal plaats maken voor het WTC dat er in de toekomst zal komen. Het congrescentrum zal ook de verhuurbare vergaderruimte moeten overnemen, die op het moment deels in het Beatrixgebouw en in het mediaplaza van het beurshallencomplex zelf is gevestigd. Het gebouw zal flexibel moeten zijn om antwoord te kunnen geven op de tweedeling er in. Het verschil in vraag naar zalen, kan namelijk per keer anders zijn en hiervoor moet een oplossing worden gevonden. De twee verschillende mensenstromen, die van de vaak zakelijke congressen en de meer entertainmentkant van de bioscoop zullen niet goed met elkaar mixen.

Onze ambitie bij deze stedenbouwkundige opdracht ligt bij het levendig maken van het Jaarbeursterrein, het aantrekkelijker maken van de Jaarbeurs En zo door het verhogen van de status van het gebied op zich, de Jaarbeurs internationaal op de kaart te zetten. Voor het Gebouwontwerp willen we vooral graag de samenwerking van het multiplex en het congrescentrum optimaliseren. Hierbij is een afscheiding en menging van functies belangrijk, maar met een goede oplossing verkrijg je dus twee gebouwen voor de prijs van één. Wat zeer goed zou inwerken op de haalbaarheid van het geheel. Ook zal het gebouw met de gecreëerde bezoekersstroom een impuls moeten geven aan de vlakbij liggende retail en horeca.

Deze stromen zullen dus binnen het gebouw gescheiden moeten zijn. Ook zal bij het ontwerp van het gebouw gedacht moeten worden aan de functie die het gebouw heeft als stroomtrekker. Het moet het retailgedeelte een verhoging van passerende mensen bezorgen.



B1093800 B1140728

4

2. Verkenning Voordat er überhaupt ontworpen kan worden moeten de locatie en een aantal precedenten bekeken worden. In dit hoofdstuk wordt dus de locatie beschreven en worden er een aantal precedenten benoemd met een aantal eigenschappen die ons verder kunnen helpen met het opzetten van een pve en dergelijke.

2.1 Locatieanalyse Bij de locatie analyse wordt het terrein geanalyseerd en wordt het gebouw ook meegenomen.

Op het Jaarbeursterrein zijn heel veel parkeermogelijkheden. Op elk gebied waar geen gebouw staat is er een parkeervlak gemaakt. In totaal heeft de jaarbeurs tegen de 6000 parkeerplaatsen. De inkomst van het parkeren is een van de key inkomstenbronnen voor de jaarbeurs. Op het plaatje hieronder is te zien waar de parkeerplaatsen zich bevinden. Het Stationgebied en het Jaarbeursterrein zijn verdeeld onder verschillende partijen. Een deel is van de Jaarbeurs, een deel van de gemeente en weer een deel is van Corus. Hoe dit precies verdeeld is, is te zien op de volgende pagina op het eigendomskaart. De Jaarbeurs is voor logistiek van alle kanten te benaderen. Meeste hallen hebben een rij ingangen aan een kant waardoor de beurs snel en makkelijk bevoorraadt kan worden. Maar deze uitgangen kunnen ook gebruikte worden als nooduitgangen en bij brand is het gebouw snel te ontruimen. Voetgangers bereiken de beurs door het volgen van en pad vanaf het station. In het verlengde van dit pad ligt de as van de Jaarbeurs. Op deze as bevinden zich het merendeel van de ontsluitingen van de hallen. Ook zijn er hier de eetgelegenheden gesitueerd van de jaarbeurs. Het Beatrixgebouw is ook een onderdeel van de Jaarbeurs. In dit gebouw bevinden zich de vergaderen congrescentrum.

De Jaarbeurs (rood) ligt erg vlakbij het station Utrecht (geel) en maakt hierdoor deel uit van het Stationsgebied. Door die ligging aan het station is de Jaarbeurs heel goed met openbaar vervoer te bereiken. Dit is een groot pluspunt. Doordat dit station ook een HSL krijgt, wordt de Jaarbeurs ook beter bereikbaar voor mensen van ver. De Jaarbeurs is ook prima met de auto te bereiken, vanaf de Ring Utrecht kunnen de blauwe borden met de aanduiding "Jaarbeurs" gevolgd worden. Voor bezoekers die met het vliegtuig komen kunnen daarvandaan de trein richting Utrecht nemen. Maar voor de mensen die liever een auto huren is de afstand tussen Schiphol en Utrecht goed te doen.

Na de korte beschrijving van de jaarbeurs zijn er plaatjes te vinden die het een en ander weergeven, het meest hiervan is hierboven genoemd.

2.2 Beurs beschrijving De Jaarbeurs heeft een beurshalcomplex van twaalf hallen en een expozaal. 2 Deze zijn in totaal goed voor een zaaloppervlak van 100.000 m de hallen 2 verschillen in grootte van 6.000 tot ongeveer 14.000 m . Bijna ieder van deze zalen heeft een catering. Het congrescentrum beschikt over een tiental zalen, waarvan 5 banquetzalen. De congreszalen zijn ieder goed voor een paar honderd mensen. Verder kunnen er in het theater zo'n 1450 mensen worden geplaatst. Verder zijn er een aantal vergaderzalen, voorkomend in vier verschillende typen.



B1093800 B1140728

5

Parkeerplaatsen

Corridor

Bevoorradingskanten

Eetgelegenheden

Catering

Eigendomskaart



B1093800 B1140728

6

2.3 Precedenten In dit gedeelte worden aantal met de jaarbeurs vergelijkbare hallen beschreven. Met de Jaarbeurs vergelijkbare hallen zijn de Brabanthallen, de Rai, Mecc Maastricht, Messe-Kassel hallen en de Westfalenhallen. 2.3.1 Brabanthallen: 2

De Brabanthallen beschikt over zo'n 33.500 m verdeeld over 14 verhuurbare zalen en hallen, geschikt voor een bezoekersaantal van 2 2 40.000 mensen. De grootte van de zalen verschilt van 588 m tot 9300 m . Het beursgebouw is goed te bereiken via auto en trein. Vanaf de A2 en A59 bereik je de Brabanthallen. Verder ligt het NS station 's Hertogenbosch op loopafstand Bij deze beurshallen ligt een parkeerplaats die plek biedt aan 4000 auto's.

Dit beursgebouw heeft wel een grote variëteit aan hallen en zalen, in verschillende groottes, maar beschikt niet over een verscheidenheid aan functies op zich.

2.3.2 Amsterdam RAI: De Amsterdam Rai beschikt over drie typen ruimten, auditoriumzalen, forumzalen en beurshallen. het totaal aan oppervlakten van deze ruimtes 2 zijn respectievelijk 9.900 m , 2 2 4.500 m en 73.000 m . De beurszalen zijn verdeeld in groottes van 4000 2 tot 18000 m verder zijn er 8 restaurants en eetgelegenheden. Er zijn 24 types auditoriumzalen, 21 verschillende mogelijkheden van forum ruimtes en 11 beurshallen. Enkele van de auditoria kunnen ook getransformeerd worden in theaters. Bij de Rai liggen verschillende parkeeraccommodaties, die in totaal plaats bieden aan 6.135 auto's. De Rai is goed bereikbaar met de auto, tram en trein. Het station Amsterdam Sloterdijk ligt op een paar minuten afstand lopen. Ook per vliegtuig is het goed te bereiken, aangezien Schiphol vlak in de buurt ligt.



B1093800 B1140728

7

De Amsterdam Rai is een groot beursgebouw, met een grote variëteit in aanbod, voor zowel zaalgrootte, ambiance als functieaanbod. ook is de parkeergelegenheid goed geregeld, door verscheidene parkeergarages binnen het gebouw.

De Messe-Kassel hallen heeft een mindergroot aanbod van zalen, het beschikt buiten deze, over een restaurant en een entreehal. Wel is het mogelijk om deze beurs ordelijk op te delen in verschillende tentoonstellingen of concertzalen, waar ze namelijk ook voor worden gebruikt.

2.3.3 Messe-kassel hallen:

2.3.4 Westfalenhallen:

De messe kassel hallen in Kassel (Duitsland) is een middelgrote beurs, 2 van een hal oppervlak van zo’n 40.000 m , welke verschillen in aanbod van 2 2 1200 m tot 3150 m . Het totaal bestaat uit 13 verschillende verhuurbare hallen. Qua bereikbaarheid zit het goed met deze beurs. Het is namelijk via verschillende snelwegen te bereiken en beschikt over 3200 parkeerplaatsen. Ook met het openbaar vervoer via trein is het goed te doen. Door de IC-generatie is de beurs namelijk binnen drie uur te bereiken vanuit iedere grote stad in Duitsland. Het vliegveld KasselCalden ligt ook niet ver van de hallen vandaan.

Dit beursgebouw beschikt over meer dan 58.000 m aan beurshal, opgebouwd uit acht verschillende hallen, die variëren tussen 1.200 en 2 8.000 m . Verder beschikken de westfalen hallen ook nog over congresruimten, hotels, restaurants en twee sportcentra, bestaande uit een ijsbaan en een atletiekstadion, verder uit drie evenementenzalen, die zich zeer goed schikken voor concerten. De bereikbaarheid van de hallen is goed, Dortmund airport ligt op 12 km, ook met de trein is het goed te doen, er zijn buslijnen en met de auto kun je goed bij het door A40 en A44 geflankeerde beursgebouw komen.

2

De Westfalen hallen bieden dus een zeer gevarieerd aanbod aan van activiteiten. De beursruimte op zich is ook niet meer het enige interessante aan de hallen.



B1093800 B1140728

8

2.3.5 Mecc Maastricht:

2.4 Conclusies

Deze beurs beschikt over drie echte zalen en een expositie hal van 2.500 2 2 m In totaal komt dit uit op zo’n 30.000 m verder beschikt Mecc nog over een congrescentrum van met twee auditoria voor 600 en 1000 mensen, 26 vergaderzalen voor 10 tot 350 mensen. Verder is er een hotel aanwezig met 274 hotelkamers. Verder zijn er twee cafés en verschillende restaurants ook is er een winkelgalerij aanwezig. Er is parkeergelegenheid voor zo’n 2250 auto’s. Het Mecc is bereikbaar met auto vanaf de snelweg, maar het ligt niet vlak naast één. Het station Maastricht-Randwyck ligt op loop afstand. Vanaf Maastricht CS gaat een pendelbus naar het CS. Per vliegtuig is het ook bereikbaar, want op tien km afstand ligt het vliegveld Maastricht-Aachen. Waarvandaan je met de taxi binnen 15 minuten bij Mecc bent aangeland.

De jaarbeurs heeft in vergelijking tot andere beurzen veel minder te bieden. Het heeft geen verschillende eet- en zitgelegenheden en heeft weinig tot geen andere functies op het complex, zelfs de vergaderen congrescentrum ligt er niet. Deze is iets verder in het Beatrixgebouw gesitueerd. Wil het internationaal op de markt komen, moeten er veel verschillende functies op het complex komen die dan weer op hun beurt ook mensen trekken. De beurs moet veel flexibeler zijn en makkelijk kunnen veranderen. Dit hoeven geen grote veranderingen te zijn, het kunnen bijvoorbeeld veranderingen aan de aanwezige restaurants zijn, dat hier meer trend in komt. De Jaarbeurs van Utrecht is een van de grotere beurzen, met een redelijke flexibiliteit aan zalen. Het geheel valt op door zijn grootte, maar organisatorisch zit het minder in elkaar.

Kortom is Mecc een van de kleinere beurzen, maar manifesteert zich wel de verscheidenheid in aanbod en zijn compactheid. Om je van de ene naar de andere ruimte te begeven, behoef je geen grote afstanden te lopen.



B1093800 B1140728

9

3. Stedenbouwkundig ontwerp

•

In de vorige hoofdstukken zijn de masterplannen al bekeken, die door de gemeente Utrecht zijn voorgelegd aan de inwoners van de stad. Ook is getoond hoe de plannen inmiddels zijn gewijzigd en hoe het plan er nu dus voorstaat. In dit deel van het verslag wordt ingegaan op ons eigen ontwerp. Welke variant hebben wij gemaakt voor deze stedenbouwkundige opgave, met welke beweegredenen hebben we bepaalde ingrepen gedaan en wat voor visie hebben wij op het terrein. Als eerst worden het PVE, de randvoorwaarden en de uitgangspunten getoond. Vervolgens komen de door ons ontworpen varianten, om uiteindelijk het definitieve ontwerp te laten zien, waar de werking van het plan wordt uitgelicht. Ook komt er een LP-model naar voren, om als laatste gevolgd te worden door de vergelijking van ons plan met het door de Jaarbeurs gekozen plan, waaraan conclusies en aanbevelingen worden verbonden.

Verder komt er: 2 - Een bibliotheek ter grootte van 4000 m . 2 - Een retailgedeelte, in totaal ter grootte van 3000 m 2 - Een Autoshowroom, ter grootte van 8000 m 2 - Congresruimte 5000 m 2 - Vergaderruimte 2000 m

3.1 PVE en Randvoorwaarden Hier volgen het Programma van Eisen en de randvoorwaarden voor het Stedenbouwkundige gedeelte. De volgende overgenomen voorzieningen zijn al geëist in visie a: 2 - Een multiplex bioscoop, 20.000 m , goed voor zo’n meer dan 5000 stoelen 2 - Een hotel, 12.000 m 2 - Horeca 8.800 m waarvan uit categorie A en B horecabedrijven zijn opgenomen. Categorie A: Horecabedrijf dat als hoofddoel heeft het ten gehore brengen van muziek en gelegenheid geven tot dansen, met of zonder alcoholische consumering. Vb: disco, bar-dancing, zaalverhuur. Categorie B: Horecabedrijf dat als hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische versnaperingen en kleine etenswaren. Vb: café, bar 2 - Een casino 14.000 m

De maximale hoogtes voor de te plaatsen functies is bepaald in het bestemmingsplan. Hierbij mag in het rode gebied tot 25 meter en incidenteel tot 45 meter hoog gebouwd worden. In het paarse gebied mag tot 45 meter hoog gebouwd worden en incidenteel tot 80 meter. In het blauwe gebied mag er tot 45 meter hoog gebouwd worden en incidenteel tot 100 meter. o o

Het aantal parkeerplaatsen moet gehandhaafd blijven. Eventueel mogen er nog 1000 parkeerplaatsen worden bijgebouwd. De scheiding die tussen het Jaarbeursterrein en het stationsgebied, die veroorzaakt wordt door de Croeselaan moet gemakkelijk oversteekbaar zijn voor de bezoekers van het Jaarbeursterrein.



B1093800 B1140728

10

o

In verband met de veiligheid moeten tunnels doorzichtbaar zijn, de langzaam verkeer routes overzichtelijk en mogen er geen dode, openbare hoeken ontstaan in het plangebied.

o

Het terrein moet verlevendigd worden, het mag niet meer de koude sfeer uitstralen die het nu doet. Er moet een plein, in plaats van een boulevard komen. Blinde gevels moeten beperkt worden.

o o o

De overgang van het Station naar het Jaarbeursterrein moet verbeterd worden. De Croeselaan mag niet meer het obstakel vormen zoals die het nu doet.

o

De Jaarbeurs besteedt de schoonmaakwerkzaamheden uit aan GCA. Het gebied dat wordt bijgehouden omvat het eigen terrein, maar tegenwoordig ook het stationsgebied, als er evenementen hebben plaatsgevonden die vervuiling van de openbare ruimte tot gevolg hadden. Er is sprake van overleg en evaluatie van aanpak met de gemeente over samenwerking bij en preventie van overlast. De Politie heeft een cameratoezichtsplan dat gedeeld wordt met de Jaarbeurs. Er wordt zelf beveiliging ingehuurd door de Jaarbeurs dat surveilleert in en om het complex

o o o

3.2 UITGANGSPUNTEN

o De bezoekers van de Jaarbeurs moeten na het bezoek aan de beurs op het terrein kunnen blijven en er vermaakt worden. o Het parkeren mag niet in het zicht gebeuren. De parkeerfuncties moeten weggewerkt zijn, dit vanwege het aanzicht. o Er moeten functies geplaatst worden voor de gevels. Hierdoor worden de blinde gevels geanimeerd. o Het gebied moet worden opgedeeld. Op het moment is het te grootschalig om de gezochte sfeer te creëren. o De functies die op het Jaarbeursterrein worden geplaatst moeten zodanig worden gepositioneerd, dat iedere locatie met bijbehorende functie een zo maximaal mogelijke potentie heeft. o Waar het kan moet er sprake zijn van functie menging, zodat er een interactie bestaat tussen verschillende bezoekerstromen. o Er moet een directe verbinding van het station naar het Jaarbeursterrein komen, d.m.v een loopbrug. o Op het terrein mag er geen sprake zijn van een dwingende route. De bezoeker moet bij aankomst nog de vrije keuze hebben te gaan waar hij wil. Bij aankomst op het terrein moet de bezoeker een overzicht hebben van de functies die zich aanbieden op de planlocatie.

Hier volgen de uitgangspunten die voor het stedenbouwkundige ontwerp zijn bepaald.

o De voorzieningen die bij de eisen al vermeld staan (bioscoop, hotel, casino, retail, horeca, biblliotheek) moeten gaan zorgen voor een verlichting van de stroom bezoekers richting de binnenstad van Utrecht. o Het plein moet centraal in het ontwerp staan. o Het terrein, waar de bezoekers passeren moet autoluw zijn.



B1093800 B1140728

11

3.3 CONCEPT

3.4 Varianten

Het geheel van het Jaarbeursterrein moet een levendige uitstraling krijgen. Door deze ingreep zal het terrein van de Jaarbeurs meer naam krijgen. Want na een bezoek blijft er dan een positiever sfeerbeeld bij, in plaats van die het koude beursgebouw van nu. Door plaatsing van al die extra functies, zal er een gezelligere sfeer komen, maar het gevaar is dat het eerder oubollig wordt. Daardoor komt er nog een extra punt bij onze visie. Het geheel moet stijl en klasse hebben. Door deze mix wordt de status van de Jaarbeurs omhoog gekrikt en zo meer internationale aantrekkingskracht hebben. Hierdoor zullen er meer internationale evenementen georganiseerd kunnen worden. Wat ons oorspronkelijke doel was, de internationalisering van de Jaarbeurs. We hebben dus twee factoren die we blijvend hebben meegenomen in ons ontwerp van de Jaarbeurs. Deze zijn stijl en levendigheid. Gecombineerd tot één woord is dit Vivant. Dit is de franse benaming van levendig.

Hier volgen de ontwerpvarianten die tijdens het proces zijn ontworpen. 3.4.1 Variant 1:

Deze eerste variant heeft verwelkomt de bezoeker door de plaatsing van twee gebouwen aan weerszijden van het entreegedeelte naar het terrein. De bezoeker komt op hoog niveau aan, over de Croeselaan en blijft op het eerste plein op dezelfde hoogte. De stap over de Croeselaan kan vanaf twee routes. Verder bestaat de ruimte voor de Jaarbeurs uit verschillende delen. Een doorloopplein, een leisureplein, waaraan alle leisurefuncties zijn gelegen



B1093800 B1140728

12

en een uitstroomplein voor de hal, aan de rechterhand bij opkomst van het terrein, geheten de Prins van Oranjehal. Een hoofdpunt hierbij is directe routing naar het congresgebouw. Ook is er een afscheiding van de Croeselaan. Het parkeren gebeurt onder het doorloopplein, op de begane grond. 3.4.2 Variant 2:

gekomen, die de verloren ruimte opvangt van de plaats waar nu het congrescentrum staat. Ook is de ontsluiting van alle hallen aangepakt. De hallen worden nu ontsloten door een passage, een omloop om het congresgebouw. Op het terrein wordt nog steeds op de begane grond geparkeerd, met daarboven het plein. Het afscheiden van de Croeselaan is ook hier van werking. 3.4.3 Variant 3:

De tweede variant heeft ook de werking van entreegebouwen, maar de pleinen zijn kleiner geworden. Ook is de plaatsing van het leisureplein dichter bij de looproutes gezet. Er is een extra zaal op het gebied



B1093800 B1140728

13

De derde variant heeft dezelfde entrees als de vorige varianten, alleen wordt de bezoeker na de Croeselaan op de begane grond gezet. Het leisureplein is nu verdiept en de omliggende functies zijn wat naar achter getrokken. De afscheiding van de Croeselaan is nog steeds blijvend, maar er zit nu een onderbreking in. Parkeren gebeurt nu ondergronds, onder het congresgebouw. De entree voor de parkeergarage is onder het loopdek over de Croeselaan gesitueerd.

terrein vanaf het station gebeurt nu via een loopbrug ipv een loopdek. Verder zijn er zichtlijnen gecreëerd vanaf de Croeselaan, deze wordt dus niet meer volledig afgescheiden, maar op het plein, merk je de relatie niet. Ook hier wordt er ondergronds geparkeerd, onder het congresgebouw. De vorm van het plein is ronder geworden, om aan het idee van levendigheid gehoor te geven. Ook is hieraan gedacht bij het gevelbeeld van de hallen. Voor deze blinde gevels is namelijk een retailplint gezet, die de bezoekersstroom animeert.

3.4.4 Variant 4:

3.5 STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP In dit hoofdstuk komt de beschrijving van het stedenbouwkundig ontwerp. Als eerste volgt een korte beschrijving van het geheel, met een overzicht hierop. Later wordt ingegaan op de onderdelen als looproutes, vormgeving en de sfeerbeschrijving.

3.5.1 Het ontwerp: In het definitieve plan wordt gebruik gemaakt van het feit dat de stationsterminal zich op hoogte ontsluit. Het Jaarbeursplein wordt hierbij dus verdeeld in tweeën. Het deel grenzend aan het Beatrixgebouw wordt op dezelfde hoogte gesteld. Via een loopbrug wordt de bezoeker over de Croeselaan, op het Jaarbeursterrein, op maaiveldniveau gezet. Hier krijgt hij een overzicht over het terrein. De verschillende functies die zich aanbieden zijn zichtbaar. Bij aankomst op het terrein kan men verschillende routes kiezen, om naar de gewilde functie te manoeuvreren. De routing en plaatsing van functies zijn zo ontworpen dat werking en de synergie tussen beide optimaal fungeert. De kavels liggende aan de Croeselaan zijn gevormd door zichtlijnen en vorming naar het plein toe.

In de vierde variant is de passage doorgevoerd tot op het plein. De welkomstgebouwen functioneren ook in deze variant. De aankomst op het



B1093800 B1140728

14

3.5.2 Plattegrond: De plattegronden en doorsnedes zijn niet op schaal Achter in de bijlage is dit wel zo.



B1093800 B1140728

15

3.5.3 Doorsnede: De doorsnede is over het midden van het mulltiplex genomen.

3.5.4 Functiekaart:



B1093800 B1140728

16

3.5.5 Zichtlijnen: In het ontwerp zijn de kavels grenzend aan de Croeselaan zo gevormd dat bij het passeren van het Jaarbeursterrein er telkens een zichtrelatie wordt gevormd naar het plein. Hierdoor wordt het terrein meer betrokken bij de omgeving. Echter, in de eisen was gesteld dat er een afscheiding van het terrein en de Croeselaan moest komen. Dit punt is behouden, want de relatie werkt maar naar één kant. Dit komt doordat de zichtlijnen niet op een punt zijn gefocust. Hierdoor krijgt de bezoeker op het terrein niet alle connecties nergens vanaf één punt te zien. De snijpunten die er wel zijn, liggen boven het verlaagde plein, zodat je altijd maar maximaal 1 connectie ziet, doordat ze vanaf het verlaagde plein zelf niet zichtbaar zijn.

trap, die ook gedeelten van een halve meter hoge treden zal hebben, zodat dit kan fungeren als zitgedeelte. Ook wordt de gevel van het Beatrixgebouw door het aanhouden van de terminalhoogte verandert.

3.5.6 Routing: Bij het verlaten van de stationsterminal zit je op acht meter hoogte. Deze hoogte wordt nu doorgetrokken naar buiten. Het Jaarbeursplein wordt hierdoor opgedeeld in twee delen. Deze worden verbonden door een grote



B1093800 B1140728

17

Het hoge gedeelte wordt overgezet in een loopbrug over de Croeselaan. Na het passeren van deze weg, wordt de bezoeker op het maaiveld gezet. Van hieraf krijgt de bezoeker een overzicht over het terrein.

Op dit punt heeft men de keuze welke weg te gaan. Men kan langs beide kanten van het verdiepte plein zich bewegen, functieafhankelijk is welke het korst is. Maar langs iedere weg zit een plint aan retail, die de passant animeert. Een bijkomend voordeel is dat deze plint de blinde gevel wegneemt van de achterliggende Prins van Oranjehal en aan de andere zijde die van de nieuw te bouwen hal. Aan beide gangen bevinden zich dus aan de niet-plein zijde de winkels. Aan de andere zijde, bevind zich een strook groen. Verderop, vlakbij de Jaarbeursingang vind een splitsing plaats van de stroom naar de Jaarbeurs en die naar het multiplex-congrescentrum. Op het punt van deze scheiding komt aan beide zijden de kunstcollectie waar de jaarbeurs over beschikt. Op het moment staat deze vlakbij de Croeselaan, langs het punt van de entree naar de Jaarbeurshallen. Ook kan men natuurlijk er voor kiezen om via de grootse trappen zich over het plein te bewegen en aan de andere zijde zich weer via de trappen aldaar weer tot maaiveld niveau te stijgen, maar dit zou minder logisch zijn, aangezien de andere twee routes zich sterk presenteren. De functies aan de achterzijde van het plein (multiplex, congrescentrum, vergaderruimten en Jaarbeurs) zorgen voor een stroom van bezoekers. Hierdoor wordt de winkelplint voorzien van bezoekers en dus klanten. Aan het einde van de dag, later op de avond is het weer een ander verhaal. Dan zullen de winkels dicht zijn en zullen voornamelijk de stromen van de Jaarbeurs en het multiplex er voor zorgen dat er een stroom op gang komt, richting het station.



B1093800 B1140728

18

De Jaarbeurs is door de verandering zo gemaakt dat er een duidelijkere routing in zit. Dit komt Doordat er nu sprake is van een passage, die om het multiplex- congresgebouw heen loopt. Iedere zaal presenteert zich in deze passage en zal men zal zo duidelijk weten welke zaal men gehad heeft en welke men nog moet. Men heeft dan dus niet meer de behoefte om helemaal terug te lopen en zal na het bezoeken van alle zalen de dichtstbijzijnde uitgang nemen. De noordelijke entree zal zich voornamelijk manifesteren als entree, dit komt doordat de bezoekers vanaf het stationsgebied het dichtst bij de zuid-entree worden gedropt. De zuidelijke entree wordt dan dus eerder als uitgang verwacht. De uitgang van de uitstroom genererende functies zit aan de zuidzijde van het pleingebied. Men zal dus schuin moeten oversteken om terug naar het station te gaan. De meest aanlokkelijke weg is dan langs de terrassen, mede omdat dit hemelsbreed ook de kortste is. Hierdoor zullen de horecabedrijven een veel hogere omzet kunnen draaien. Let wel, bij grote beurzen zal de garderobe door het overgrote deel worden overgeslagen. Voor het deel dat niet z'n jas meedraagt, zal dit dus niet zo werken, maar de route vanaf de noordelijke entree zal genoeg zicht bieden op het terrasgedeelte. Alleen zal men niet zo snel verleid worden om het plein ook over te steken.



B1093800 B1140728

19

3.5.7 Plein: Het plein is zo geplaatst dat het een centrale plaats inneemt in het plan. De functies zijn hieromheen geplaatst. Wel is er natuurlijk een afscheiding tussen de randfuncties en het plein zelf. Dit is gedaan om op het plein een meer intieme sfeer te geven. De vorm is rond gehouden. er zit een frivole lijn in. Dit beeldt zowel het concept uit dat het zich schikt naar de stroming van de mensen naar de achterliggende functies toe. Het is bereikbaar via de twee grote trappen aan de oostzijde van het plein. Waarvandaan de mensen komen vanaf station. Aan de westzijde van het plein zijn aan weerszijden twee uitgangen van de parkeergarage onder de multiplex-congrescentrum combinatie. Ook is het mogelijk om het plein te betreden via de trappen aan de westzijde. Deze zullen vooral gebruikt worden door de mensen die vanaf een beurs, congres, vergadering of film vandaan komen. Aan de oostzijde is het plein opgedeeld in aparte terrassen, die ieder hun eigen aanliggende horecabedrijven hebben. Dit is gedaan om het terras geen grote vlakte te laten worden. De terrassen zijn nu beter op maat voor de bediening. Ook is er zo ordening ingebracht, i.v.m. mensen die het plein willen oversteken, die zich niet tussen de tafeltjes door willen wringen. Verder is het de bedoeling dat er evenementen op het terrein kunnen worden gegeven. Hiervoor is het westelijke deel aangewezen. Er zit namelijk een podium voor het congresgebouw, dat zich kan dienen voor een optreden, bij een evenement, of bij een beurs als eye-catcher. Er kan hier een object geplaatst worden dat meteen uitbeeldt wat voor beurs er georganiseerd wordt. Zo wordt van buiten af al kenbaar gemaakt wat voor activiteit er in de beurs plaatsvindt


Fidan Bulut Richa rd Fikse

B1093800 B1140728

20

3.5.8 Synergie: Door de aantrekkingskracht van de functies zullen de winkels in de retailplint en de horecabedrijven op het plein beter gedijen. Andersom is ook waar. Namelijk, door het laten verdwijnen van de doodse, kille sfeer, maar er een stijlvol, levendig terrein van te maken, zal bij de bezoeker van de Jaarbeurs, congrescentrum of Vergaderruimte niet alleen het gebouw zelf achterblijven in de herinnering, maar ook het terrein er omheen. Hierdoor zal men als laatste van de dag niet meer een leegstromende parkeerplaats herinneren, maar blijft een positieve indruk achter.

waarderingswaarden zijn uit een onderzoek, onder de bewoners van Utrecht, naar gewenste functies gehaald. Zie hiervoor: http://www2.utrecht.nl/images/OGU/pos/pdf/samenvatting_rapport_mmw.p df Aan andere delen zijn zelf waarden toegevoegd. Ook is er naast de GGO’s van de functies zelf rekening gehouden met verkeersruimte en dat soort zaken.

3.6 LP Met een LP -model kan men bepaalde functies optimaliseren, of juist minimaliseren. Hierdoor kan er gerekend worden aan de optimale verhoudingen van bijvoorbeeld de oppervlakten van verschillende functies of de hoeveelheden van bepaalde elementen binnen je ontwerp. 3.6.1 Inleiding: Voor het stedenbouwkundige gedeelte is er gekeken naar de indeling van het terrein. Dit omdat het terrein meer dan 30 hectare omvat. Daardoor is het handig om te kijken hoeveel ruimte een bepaalde functie hierop nou zou moeten innemen. Het doel van het LP model voor het stedenbouwkundige gedeelte is dus de optimale indeling van de te plaatsen functies op het terrein te verkrijgen. 3.6.2 Model: Binnen het model is er gekeken naar de gestelde aantallen BVO’s. Hieromheen is een marge genomen, die aangezien er moest zijn, omdat natuurlijk rekening gehouden moest worden met het binnen bepaalde grenzen voldoen aan de gestelde eisen. Per te plaatsen functie is er gekeken naar het minimum en maximum van de bouwlagen, waarbinnen de functie nog zou kunnen functioneren. Door het gemiddelde van de marge voor de BVO’s te nemen en deze te delen door het minimum en maximum bouwlagen, is de marge voor de GGO’s, de grondgebonden oppervlakten, verkregen. Deze is samen met de BVO’s geoptimaliseerd, met waarderingswaarden voor het overgrote deel overgenomen uit: De



B1093800 B1140728

21

3.6.3 Tabel:



B1093800 B1140728

22

3.6.4 Conclusies In het model zitten enige verschillen met de door ons genomen waarden. Maar wel zijn de verhoudingen handig gebleken bij het ontwerpen. Maar doordat we ons enigszins wilden vasthouden aan de eisen, die vanaf buitenaf bepaald waren is het model wat vast komen te staan. Als we bijvoorbeeld zelf de BVO’s hadden opgemaakt, was er waarschijnlijk eerder vanaf geweken. Er zit al enige afwijking in, maar dit zou meer kunnen worden uitgebuit.



B1093800 B1140728

23

4. Gebouw ontwerp In dit hoofdstuk wordt het deelontwerp voor de Jaarbeurs uitgebeeld. Het gaat om het ontwerp van een entree gebouw met een bioscoop, die tegelijkertijd te gebruiken is als een congres, en een vergadergebouw.

4.1 Pve en randvoorwaarden Pve: o o o o

o o

Het gebouw moet aparte ingangen hebben voor de twee verschillende functies bioscoop en congres. De zalen in het gebouw moeten in clusters verdeeld zijn zodat ieder cluster apart te gebruiken is. Het gebouw moet minstens twee grote zalen hebben waar de grootste activiteiten kunnen plaatsvinden. De grote zalen vooraan plaatsen zodat grote bezoekersstromen snel naar buiten afgevoerd kunnen worden. Hierdoor wordt de rest van het gebouw niet te veel belast. Het gebouw mag maximaal 6000 stoelen hebben. Tijdens het ontwerp moet er rekening gehouden worden met de twee grootste bezoekerssoorten, namelijk bioscoopganger en congresbezoekers. De verwachtingen van beide zijn verschillend. De congresbezoekers hebben ruimte nodig om na of tijdens het congres met elkaar te praten, dus die blijven nog in het gebouw. De bioscoop bezoekers gaan na een film redelijk snel het gebouw weer uit.

Randvoorwaarden De randvoorwaarden zijn te verdelen in verschillende onderdelen. Projectiecabine o De cabine moet zoveel mogelijk recht tegenover het projectiescherm worden geplaatst. De onderkant van de projectielichtbundel moet overal tenminste twee meter boven de zaalvloer bevinden en tenminste dertig centimeter onder het plafond. o De afmetingen van de cabine zijn minimaal 4 meter breed, 2.5 meter diep en 2.5 meter hoog.

Vloerverloop o Het vloerverloop moet zodanig zijn dat elke bezoeker over de hoofden van de voor hen zittende persoon ongestoord de onderkant van het scherm kan zien. o De helling van de vloer mag nergens steiler zijn dan 1/10, als het verloop toch steiler is dan moet de vloer trapsgewijs worden uitgevoerd. Hierbij moet aangenomen worden dat een minimale afmeting voor een aantrede 24 cm is en voor een maximale optrede 17 cm. Stoelen o De laatste rij stoelen moet tenminste 20 cm van de achterwand zijn verwijderd om de bezoekers op deze rij voldoende hoofdruimte te bieden. o De afstand tussen de stoelenrij moet tussen de 90 cm en 120 cm liggen. o De vrije loopruimte tussen de stoelenrijen moet minstens 40 cm zijn. Gangpaden o Het aanbrengen van een middenpad moet zoveel mogelijk vermeden worden omdat juist in het midden de beste plaatsen bevinden. o De gangpaden moeten bij voorkeur aan de zijkanten van de zaal geplaatst worden. o Een rij die aan 1 gangpad uitkomt mag niet meer dan 8 stoelen hebben. o Een rij die aan 2 gangpaden uitkomt mag 32 stoelen hebben indien de vrije ruimte groter is dan 45 cm. o Een gangpad waar niet meer dan 50 personen gebruik maken moet minstens een hoogte van 2 meter en een breedte van 60 cm hebben en voor elke 9 personen toenemen met 10 centimeter. o De helling van de vloer mag nergens steiler zijn dan 1/10, als het verloop toch steiler is dan moet de vloer trapsgewijs worden uitgevoerd. Hierbij moet aangenomen worden dat een minimale afmeting voor een aantrede 24 cm is en voor een maximale optrede 17 cm.



B1093800 B1140728

24

Uitgangen o Elke zaal tot 400 zitplaatsen moet minimaal 4 zover mogelijk van elkaar verwijderde uitgangen van minstens 2 meter breed hebben. o Zalen met meer dan 400 plaatsen moeten voor elke 200 plaatsen een uitgang hebben die gelijk over de omtrek van de zaal verdeeld zijn. o Elke zaal moet minstens twee vluchtwegen hebben. Zaalgrootte o De zalen die in het ontwerp komen zijn zalen waar 300, 500 en 750 zitplaatsen komen. Voor deze zalen zijn de afmetingen vastgelegd. Voor de 300 zaal gelden de volgende afmetingen; 26.2 meter diep, 20.4 meter breed en 10.5 meter hoog. Voor de 500 zaal gelden de volgende afmetingen; 34.6 meter diep, 26.9 meter breed en 13.1 meter hoog en voor de zaal met 750 zitplaatsen geldt; 43.0 meter diep, 30.0 meter breed en 15.5 meter hoog.

4.4 Varianten Aan de hand van de eisen en randvoorwaarden en de genomen uitgangspunten zijn er een aantal varianten tot stand gekomen. De verschillen tussen de varianten zit voornamelijk in plaatsing van de zalen. Variant 1

4.2 Uitgangspunten o o o

o

De zakelijke congresbezoekers gescheiden houden van de entertainende bioscoopgangers. Twee ingangen maken. De komende bezoekersstroom voor de beurs en bioscoop langs de retailplint trekken en de verlatende stroom naar het horecaplein sturen. De vergader functie aan het congres deel koppelen en de benodigde kantoren worden ook hierbij geplaatst

4.3 Concept Het concept is dus het clusteren en het concept van het stedenbouwkundig ontwerp wordt ook verder doorgevoerd. Het concept voor de stedenbouw was ‘Vivant’ en dit houdt dus in levendig en stijl. In dit gebouw worden twee grote functies, bioscoop en congres, gehuisvest. De een is een functie in stijl (zakelijk) de ander is een functie die meer levendigheid (entertainment) biedt.

In deze variant worden zalen zo gesitueerd dat twee zalen van 500 zitplaatsen (blauw) een entree voor de bioscoop vormen. Aan de andere kant bevindt zich de ingang van het congrescentrum. Het is de bedoeling dat er op de zalen nog een verdieping komt voor vergaderruimte en benodigde kantoor voor de jaarbeurs zelf. Met de andere zalen is er getracht clusters te vormen maar dit is niet ordelijk gebeurd. De projectieruimte loopt langs verschillende kanten en sluit niet goed aan, dit resulteert in meerdere projectie ruimten. In het gebouw ontstaan op deze manier heel veel ruimte onder de zalen en in dit geval is er dus teveel aan ruimte.



B1093800 B1140728

25

Variant 2

In variant twee zijn de grootste zalen bij de ingangen geplaatst zodat mensen snel naar buiten kunnen. Verder zijn de zalen met 750 zitplaatsen in het midden geplaatst zodat ze van beide kanten goed te gebruiken zijn. Echter is het cluster idee hier verdwenen, het is niet meer mogelijk om delen met verschillende zalen af te sluiten doordat de soorten bij elkaar gegroepeerd zijn. De ingangen van de bioscoop en congres bevinden zich weer aan beide kanten de middelste zaal, maar doordat het ontwerp nu symmetrisch is, is het minder duidelijk dat er twee ingangen zijn. Ook hier komt er nog vergaderen kantoorruimte boven. De projectieruimte loopt nu wel netjes buitenom en zelfs de binnenste zalen kunnen erop aangesloten worden. Variant 3 Dit ontwerp is eigenlijk een verdere ontwerp van de vorige variant. Doordat er in die variant de clustervorming met verschillende soorten zalen per cluster verloren ging, is er in dit ontwerp een oplossing voor bedacht, namelijk de twee zalen van 500 zitplaatsen zijn uit elkaar gehaald. Verder komt er geen verdieping met vergaderen kantoorruimte op de zalen maar worden deze functies in een aparte gebouw (oudroze) voor de

grootste zalen gezet. Dit gebouw wordt tevens de entree van het congres en is op deze manier ook een deel van het geheel. En ook is er op deze manier een duidelijke scheiding tussen zakelijk en entertainment.

Gekozen ontwerp Criteria Ordening Cluster Plaatsing grote zalen Projectieruimte verloop Ruimte benutting onder de zalen Vergaderkantoorruimte situering

Variant 1 -+ 0 ---

Variant 2 + -++ + +

Variant 3 ++ ++ + + +

-

-

++

totaal

6x3x0x1x+ 5x+ 9x+ 1x0 0x0 0x0 resultaat -+ ++ Door de varianten te vergelijken kwam er naar voren dat variant 3 verreweg de beste was, maar dit was ook te verwachten. Dus variant drie werd uitgewerkt, het uiteindelijke ontwerp is niet veel veranderd, er zijn dingen aan toegevoegd die er nog niet in zaten.



B1093800 B1140728

26

4.5 Ontwerp In dit hoofdstuk wordt het ontwerp voor het gebouw, in dit geval de bioscoop/ congres, uitgelegd. Dit wordt gedaan per onderdeel en hiervan worden met tekeningen weergegeven wat er gedaan is. Tekeningen op schaal zijn als bijlage achterin in het verslag te vinden. Ontwerp Het ontwerp is een twee in één gebouw geworden. Het huisvest twee grote functies die van dezelfde ruimtes gebruik maken, maar wel apart kunnen functioneren. Het ontwerp bestaat uit een multiplex, die ook als congres gebruikt kan worden, en een vergadergebouw waar ook de kantoren van de jaarbeurs in bevinden. Dit gebouw is gesitueerd op de jaarbeurs en om dit gebouw komt er een passage die de verschillende hallen van de beurs ontsluit.

Plaatsing zalen De plaatsing van de zalen komt voort uit het idee dat er clusters van verschillende grootte zalen moeten zijn en uit het eis dat de grote zalen het liefst bij de entree gesitueerd zijn. De afstand tussen de zalen onderling komt voort uit de eis dat er vluchttrappen tussen hen aanwezig moet zijn. Verder is er op de plattegrond hiernaast te zien dat het ontwerp niet symmetrisch is doordat het middenstuk verschoven is. Deze verschuiving komt voort uit de breedte van de ingang en uitgang van de bioscoop.



B1093800 B1140728

27

Functieplaatsing per niveau Hieronder zijn in de plattegronden met kleur verschillende functies aangegeven.

Plattegrond –1 (parkeergarage)



B1093800 B1140728

28

Plattegrond bg

Plattegrond 1. (op niveau van de uitgang van de 300 zaal)



B1093800 B1140728

29

Plattegrond 2. (op niveau van de uitgang van de 500 zaal)

Plattegrond 3. ( op niveau van de uitgang van de 750 zaal)



B1093800 B1140728

30

Om een beeld van de ruimtes te krijgen worden dezelfde functies ook in doorsneden weergegeven. De doorsneden hieronder te vinden. In doorsnede B-B’ en C-C’ is ook het plein voor het gebouw doorgesneden.

De Internationalisering van de Jaarbeu\rs Utrecht


B1093800 B1140728

31

Scheiding bioscoop en congres Het ontwerp laat een duidelijke scheiding zien van het congrescentrum en de bioscoop. Dit verschil is als eerste aan de entree te merken. De entree van het congres ligt centraal en doordat het onder een meer zakelijke gebouw bevindt is het duidelijk dat dit de entree van het congres is. De entree van de bioscoop is opener. Doordat er twee verschillende entrees aanwezig zijn, zijn er ook verschillende routes door het multiplex te volgen. Deze routes zijn van elkaar gescheiden gehouden zodat de beide doelgroepen hun gang kunnen gaan. Verschillende routes resulteren op verschillende gebieden in het gebouw; gebied voor de bioscoop bezoeker, gebied voor de congresbezoeker. Deze gebieden bevinden zich in het midden van het ontwerp waar de twee grootste zalen zijn. Onder deze zalen is er een ruimte aanwezig die naast het feit een groot oppervlak heeft ook hoog is en daardoor meerdere verdiepingen kan bevatten. Het middenstuk is meer naar een kant versschoven en hierdoor ontstaan aan weerszijden verschillende ruimtes. De kant van de bioscoopingang is breder en deze ruimte is er ook nodig doordat hierin weer twee gebieden voorkomen. Een gebied waar je binnenkomt met een kassa en dergelijke en een gebied van waaruit je het gebouw verlaat. Deze scheiding is wel noodzakelijk omdat het zo makkelijker is om kaartjes te controleren. Er moet echter wel gemeld worden dat het wel voor een bezoeker mogelijk blijft een film na een film te pakken als er niet wordt opgelet, maar dit kan opgelost worden door op de drukke avonden bij de ingang van de zalen de kaarten te controleren. Bij de congresbezoekers is dit anders. Zij worden bij de ingang gecontroleerd en daarna zijn ze vrij in het gebouw. Hier hoeft dus geen scheiding in het gebied te komen. Deze ruimte kan dan gebruikt worden als een ontvangstruimte of ruimte waar enkele tafels staan waar congresbezoekers voor, tijdens en na een congres met elkaar kunnen praten. Op de plek kan ook de catering plaatsvinden.



B1093800 B1140728

32

De scheiding tussen de bioscoopgangers en congresbezoekers kan gewaarborgd worden doordat ieder cluster af te sluiten is en ook doordat er weinig doorgangen zijn van de ene naar de andere kant. Deze doorgangen zijn ook te sluiten. De scheiding gebeurt ook in het aanwezige restaurant. Het restaurant beneden is alleen voor de congresbezoeker en boven kan het wel weer mixen maar als er vraag naar is kan er eventueel wel een scheiding tussen geplaatst worden. De overige restaurants zijn op verschillende plaatsen geplaatst. Een van hen zit ook in het multiplex aan de achterkant en wordt ook door de beursgangers gebruikt. Hier is er een duidelijkere scheiding aanwezig, een beursganger kan niet het restaurant van het multiplex binnen en een bioscoop/ congresbezoeker kan de restaurant van de beurs niet in.

In dit figuur zijn de twee verschillende gebieden te zien.

Op dit plaatje is de scheiding van de verschillende restaurants te zien. De bioscoopbezoekers kunnen niet zo gauw naar het (paarse) restaurant van het congres.

Hier zijn de verschillende clusters te zien.



B1093800 B1140728

33

De zalen De zalen worden op begane grond niveau ontsloten. Iedere zaal heeft op begane grond niveau twee in-/ uitgangen en als derde uitgang een uitgang achter boven die uitkomt op een vluchttrap. Vanuit deze vluchttrap kan men of de passage in of terug de hal van het multiplex in. Met de grootte van de deuren en vluchttrappen is er rekening gehouden met de hoeveelheid mensen die er waarschijnlijk erdoor moeten. De afmetingen stonden per soort zaal vast dus hier was niets aan te ontwerpen. Hiernaast is de ontsluitingsprincipe van de zalen te zien. Ieder zaal heeft drie inuitgangen, twee beneden en een boven. De bovenste uitgang komt aan op een vluchttrap. Deze vluchttrap wordt door twee zalen gebruikt.

De projectieruimte De projectieruimte loopt langs de buitenkant van de zalen en er zijn twee zalen in het midden en de projectieruimte hiervan is met een helling verbonden met de andere ruimte. Op deze manier is er nog steeds maar een man nodig om te boel op gang te houden.

Parkeren Doordat er veel parkeerplaatsen de weg moesten ruimen is er een parkeergarage onder het gebied ontworpen. Een deel van deze garage zit onder het multiplex en een deel onder het casino wat ook op het terrein staat. Deze twee garages zijn wel met elkaar verbonden, dus als de ene vol zit kan er doorgereden worden naar de andere.de parkeergarage onder het multiplex heeft 720 parkeerplaatsen en is dus een pluspunt in het oog van luie mensen. Vanuit de parkeergarage kom je op het plein en hiervandaan kan je verder het plein op of naar de beurs of naar de bios en of naar de het congres. Door de parkeergarage aan het plein te ontsluiten wordt er voorkomen dat mensen zonder überhaupt het plein gezien te hebben kunnen vertrekken. Nu zien ze het plein en weten dus dat die er is. Voor minder valide mensen is er een lift aanwezig die de mensen boven het plein zet en hiervandaan kunnen zij ook weer de keuze maken tussen de verschillende functies. Hoe de parkeergarage in het gebouw zit is te zien in de doorsneden en plattegrond bij functieplaatsing.

Passage Tussen het multiplex en de beurs komt er een passage. Deze passage heeft als functie de beurshallen te ontsluiten. Ook kunnen er in de passage per hal een kleine presentatie gegeven worden van wat er binnen te doen is. In de passage zijn de onderkanten van de zalen van het multiplex te zien. Deze ruimte is niet onbenut gelaten, bij de grote zalen zijn er winkels onder geplaatst en bij de kleinere functies zoals garderobe en bergingen. Onder de zalen die zich bij de ingang van de beurs bevinden is er een entreegebied voor de beurs gemaakt met toiletten, een balie en ruimte voor het personeel. De passage is overdekt met een glasdak zodat de passage een soort van een semi- buiten gevoel geeft en zodat eigenlijk de rondgang, die om het plein zit, het gebouw in wordt doorgetrokken.



B1093800 B1140728

34

3D beelden van het ontwerp

Uitzicht naar de hoofdentree van de beurs en een deel van het vergadergebouw.

Uitzicht naar de entree van de bioscoop.



B1093800 B1140728

35

Aanzicht op het multiplex vanuit de top van het Beatrixgebouw

De passage, de ruimte onder de zalen worden ook gebruikt.

De foyer van de bioscoopzijde met de grote vluchttrap van de grootste zalen. Hier is ook de helling te zien de projectieruimten met elkaar verbindt.



B1093800 B1140728

36

4.6 LP model LP Bij het LP model voor de gebouwopgave is naar een onderdeel binnen het gebouw gekeken en is dit zo grondig mogelijk uitgewerkt, met de bedoeling om er een zeer bruikbaar en vrij model van te maken. Inleiding: Voor het gebouwniveau is er binnen dit model gekeken naar de optimalisering van het aantal parkeerplaatsen in de parkeergarage. Dit om, ten eerste te kijken of een parkeergarage wel haalbaar is en ten tweede om er met een zinvollere berekening en bij het bekijken van verschillende scenario’s er achter te komen hoeveel parkeerplaatsen nou gewenst zijn. Model: Bij het model zijn zoveel mogelijk factoren meegenomen om te bepalen hoeveel auto’s er per dag zouden komen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen het hoog en het laagseizoen. Als uitgangspositie zijn de bestaande parkeervelden genomen en de parkeergarage is daarnaast geplaatst. Het geheel is geoptimaliseerd naar kwaliteit. De waardering is per parkeerveld geschaald naar de afstand die men moet afleggen naar de Jaarbeurs. Voor het hoog en laagseizoen is bepaald hoeveel auto’s er zullen parkeren op een gemiddelde dag. Hiermee zijn de opbrengsten per jaar berekend en zo, met het meenemen van de investeringsperiode, zijn de totale opbrengsten per parkeerveld berekend. Deze zullen de kosten en een bepaalde winstmarge moeten overschrijden. Deze winstmarge is erin gehouden omdat de Jaarbeurs de parkeeropbrengsten als één van de key-inkomstenbronnen ziet.

Scenario’s Huidig Het scenario dat op feiten is gebaseerd is te zien in de tabel G-1a hierin zijn onder andere voor het huidig aantal beursdagen gekozen en is van de bezoekers 60 % aangekomen per OV. In dit model is uitgekomen op 937 parkeerplaatsen. Wij hebben er uiteindelijk 975 gebouwd. Qua ruimtegebruik kwam dit beter uit. De parkeergarage zal nog steeds haalbaar zijn, aangezien het winstpercentage evt. nog omlaag kan. OV In dit scenario wordt er verwacht dat er door de verbetering van de aansluiting nu ineens in plaats van 60 % van de bezoekers per OV, nu 80 % verwacht. De uitkomsten staan in tabel G-2a. Voor deze variant is maar een parkeergarage van 312 parkeerplaatsen nodig. Dit is veel minder dan wat er bij het scenario huidig uitkomt. In dit geval zouden zelfs de parkeervelden veldzuid en prins gesloopt kunnen worden.



B1093800 B1140728

37

Beursspreiding Op het moment worden er per jaar 100 beursdagen gevoerd. Dit scenario laat zien wat er zou gebeuren, als hetzelfde aantal bezoekers behouden blijft. Het laat dus zien wat er zou gebeuren bij een langer beursseizoen. De resultaten zijn weergegeven in tabel G-3. Hieruit blijkt dat er een parkeergarage gebouwd kan worden die aan 1536 auto’s. Dit is overigens het maximum, aangezien bij een grotere spreiding de gemiddelde bezetting niet verder zal toenemen. Er ligt ook een minimum aan het aantal beursdagen. Dit ligt op 68 dagen. Bij minder dan dat is een parkeergarage met de huidige exogenen niet haalbaar. Ook is te zien dat de andere parkeerplaatsen door deze spreiding niet echt meer gebruikt worden. Het advies zou in deze situatie dan ook luiden dat er met de ruimte beter wat anders gedaan kan worden, aangezien ze in dit scenario ongebruikt blijven.



B1093800 B1140728

38

Tabellen: Tab: G-1



B1093800 B1140728

39

Tab: G-2



B1093800 B1140728

40

Tab: G-3



B1093800 B1140728

41

Conclusies: Dit model beschrijft de situatie zoals hij is, maar het is veel vrijer. Er kunnen talloze situaties en scenario’s worden ingevoerd. Hierdoor is het model flexibel geworden. Naast het weergeven van het mogelijk aantal parkeerplaatsen in een parkeergarage, laat het ook de bezetting zien van de overige, al bestaand parkeerplaatsen. Hierdoor is het dus mogelijk gebleken ook uitspraken te doen over het nut van de bestaande terreinen. Let wel, er is uitgegaan van een gemiddelde situatie op een beursdag in het hoog of laagseizoen. Uitschieters zijn dus niet meegenomen. En aangezien een gebrek aan parkeerplaatsen slechte publiciteit is en de onderhoudskosten van deze velden gering zijn, kan je concluderen dat er wat voor is te zeggen dat je ze laat liggen.



B1093800 B1140728

42

4.7 Haalbaarheid

bouwkosten/ m2

In dit hoofdstuk wordt gekeken of het project haalbaar is. Hiervoor worden de bouwkosten en opbrengsten berekend en wordt er met de BAR gekeken of het haalbaar is. Bouwkosten Om de bouwkosten te bereken hebben we de gehele gebouw in tweeën gedeeld; Het vergadergebouw en het multiplex. De kosten van het vergadergebouw hebben we berekend met Svinsk doordat dit gebouw veel op een kantoor lijkt. De kosten van het multiplex hebben we berekend met de waarden die gevonden zijn door René de Man & Kelvin Berghorst die in het voorjaar van 2004 een multiplex in Utrecht hebben ontworpen. Dit hebben we gedaan doordat we geen informatie zelf hebben kunnen vinden over de kosten en waren dus genoodzaakt dit te doen. Voordat we met elementen hebben berekend hebben we een begroting gemaakt aan de hand van de bvo’s. De resultaten worden hieronder weergegeven. Sloopkosten kosten/ m2 m2 totaal

90 23000 2070000

Bouwrijp maken kosten/ m2 m2

100 23000

totaal

2300000

parkeergarage kosten/ auto

27000

aantal auto's totaal

720 19440000

0

200 20 17,6 9,504

totale bouwkosten/ m2 bvo inrichtingskosten/ m2 bvo installaties bijkomende kosten/ m2 bvo totale kosten / m2 bvo totale m2 bvo totale kosten

247,104 30 25-30% van bouwkosten

61,776 338,88 7700 2609376

horeca grondkosten/ m2 bvo bouwkosten/ m2 A. directe kosten 100% B. bouwplaatskosten 10% van A C. algemene 8% van A + kosten B 4% van D. winst & risico A+B+C totale bouwkosten/ m2 bvo inrichtingskosten/ m2 bvo installaties bijkomende kosten/ m2 bvo totale kosten / m2 bvo totale m2 bvo totale kosten

passage grondkosten/ m2 bvo

A. directe kosten 100% B. bouwplaatskosten 10% van A C. algemene 8% van A + kosten B 4% van D. winst & risico A+B+C

0 1000 100 88 47,52

25-30% van bouwkosten

100 308,88 1644,4 3690 6067836

bioscoop/ congres grondkosten/ m2 bvo


1235,52

0


B1093800 B1140728

43

bouwkosten/ m2

A. directe kosten 100% B. bouwplaatskosten 10% van A C. algemene 8% van A + kosten B 4% van D. winst & risico A+B+C

1800 180 158,4

Hieruit komt dus een totaal kosten van 84.5 miljoen.

85,536

totale bouwkosten/ m2 bvo inrichtingskosten/ m2 bvo installaties bijkomende kosten/ m2 bvo totale kosten / m2 bvo totale m2 bvo totale kosten

totale kosten incl.btw 84566745,48

2223,936 150 25-30% van bouwkosten

Hierna hebben we dus het gebouw in tweeën verdeeld en van ieder deel met de elementenmethode de kosten berekend. De berekeningen zijn hieronder te zien.

555,984 2929,92 10500 30764160

Bouwkosten vergadergebouw (met Svinsk) Deze gegevens zijn erin gezet. Referentie

vergadergebouw grondkosten/ m2 bvo bouwkosten/ m2 A. directe kosten 100% B. bouwplaatskosten 10% van A C. algemene 8% van A + kosten B 4% van D. winst & risico A+B+C totale bouwkosten/ m2 bvo inrichtingskosten/ m2 bvo installaties bijkomende kosten/ m2 bvo totale kosten / m2 bvo totale m2 bvo totale kosten

totale kosten ex.btw btw

25-30% van bouwkosten

0 1200 120

Formatie

[-]

Deeltijd

[%]

Gegevens gebouw

105,6 57,024 1482,624 100 370,656 1953,28 4000 7813120

71064492 13502253,48

Gegevens organisatie

FNO

[m²]

NO

[m²]

3.460

BVO

[m²]

5.416

Aantal bouwlagen

[-]

5

Gevelzone

[m']

10,00

Gangzone

[m']

5,00

Middenzone

[m']

10,80

Gebouwbreedte

[m']

25,30

Gebouwlengte

[m']

42,80

Bruto verdiepingshoogte

[m']

4,00

Netto verdiepingshoogte

[m']

31,00

Geveloppervlakte

[m²]

2.806

Percentage open gevel

[%]

30



B1093800 B1140728

44

Referentiebegroting

Geveldikte

[m']

0,30

Omschrijving

Liften

[-]

2

FUNDERING

110600

Trappenhuizen

[-]

2

SKELET

177500

Gem. Vertrekgrootte

[m²]

180,0

DAK

110900

Binnenwandoppervlak

[m²]

23105

GEVELS

2574400

Binnenwand-open

[m²]

1929

BINNENWANDEN

2204300

Binnenwand-dicht

[m²]

21176

VLOEREN

Binnenwand dragend

[m²]

2940

BOUWKUNDIG WERK

Binnenwand niet-dragend [m²]

20165

WERKTUIGBOUWKUNDIG

610400

ELECTROTECHNIEK

812900 135000

723500 5901200

NO/FNO

[-]

BVO/NO

[-]

1,57

BIJZONDERE INSTALLATIES

Gevel/BVO

[-]

0,52

VASTE INRICHTING

Binnenwand/BVO

[-]

4,27

TERREIN

Gegevens lokatie Gemeente

[-]

utrecht

Postcode

[-]

35

Index

[-]

1,01

Paallengte

[m]

7

Agglomeratie

[-]

stedelijk

Lokatie

[-]

A

Gevel

[-]

High-tech

Afwerking

Standaard plafondafwerking met eenvoudige binnenwand (-5 dB) [-]

Kwaliteitskeuzepakketten

Klimaatbeheersing

[-]

Radiatoren met individuele regeling en mechanische ventilatie en topkoeling

82500 410500

Directe bouwkosten

7952500

Bouwkosten

9724400

Met Svinsk kregen we als bouwkosten voor de vergadergebouw een bedrag van 9.7 miljoen, terwijl we met de berekening met bvo’s een bedrag van 7.8 miljoen kregen. Maar we nemen aan dat Svinsk nauwkeuriger is en rekenen dus met dit bedrag. Bouwkosten multiplex Om dit te berekenen hebben we dus de elementen waarden van René de Man & Kelvin Berghorst overgenomen en hiermee ons ontwerp berekend. De resultaten zijn hieronder te zien. elementen onderbouw grondwerk en bestrating trafo en meterkast en div putten liftputten funderingen paalfunderingen

hoeveelheid kosten per eenheid kosten totaal 35000 20 bbo 700000 35000 6 4000 400

34 bbo 7000 per stuk 10 p/m 240 per zaal

1190000 42000 40000 96000

parkeergarage



B1093800 B1140728

45

kolommen kelderwanden vloeren bovenbouw transparante gevel gesloten gevel binnenwanden vloeren incl. tribunevloeren trappen en hellingen/ daken en luifels kolommen zaaloverspanningen

95 3000 22000

3200 3000

300 per stuk 100 per m2 174 per m2

50 per m2 40 per m2

28500 300000 3828000

160000 120000

20000 34500 270

120 per m2 174 per m2 214 per meter

2400000 6003000 57780

50 350

300 per stuk 80 per meter

15000 28000

afbouw wandopeningen buiten wandopeningen binnen vloeropeningen ballustrades/ hekken

200 370 0 200

10 per m2 20 per m2 20 per m2 20 p/m

2000 7400 0 4000

glasdak

17140

250 per m2

4285000

afwerkingen wandafwerkingen buiten

10000

923 per m2

9230000

wandafwerkingen binnen wandafwerking zalen en entree zalen wandafwerking overige ruimten

12500 5000

8 per m2 4 per m2

0 100000 20000

100

8 per m2

800

3 p/m

198

toiletten trapafwerkingen hoofdtrappen plafondafwerkingen systeemplafond normaal plafondafwerking toilet plafond trappenhuizen installaties

66

10460 5000

120 per m2 10 per m2

0 0 1255200 50000

500 600

4 per m2 22 per m2

2000 13200

electra energieleidingen, hoofdverdeling brandmelders noodstroom voorzieningen armaturen buizen/ kabelgoten sanitaire installaties warmwateraansluiting sanitaire toestellen rioleringsinstallatie toiletpotten wasbakken kranen brandslanghaspels werkkundige installaties verwarming centrale luchtbehandeling luchtinblaas in zalen vanuit plafond mechanische afzuiging toiletten meet en regel installaties airco installatieafwerkingsniveau E-installaties verlichtingsniveau zalen verlichtingsarmaturen schakelsysteem gebouwbeheersysteem S-installaties

21699 50 1 21699

2 bvo 9 per stuk

43398 450

250 20 bvo 8 bvo

250 433980 0

8 8 8

75 per stuk 150 per stuk 25 per stuk

600 1200 200

100 40 40 35

80 per stuk 40 per stuk 63 per stuk 250 per stuk

8000 1600 2520 8750

1 25000 per stuk 1 13500 per stuk 14 400 per stuk

25000 13500 5600

8 1 21699

200 per stuk 2500 per stuk 131 bvo

1600 2500 2842569

14

100 per stuk

1400

14 14 14


35000 1400 42000

8 150

22 per stuk 15 per stuk

afvoerleidingen spoeling urinoirs W-installaties buitenluchtconditie zomer

21699

3 bvo

176 2250 0 65097

verse luchthoeveelheid capaciteit regeling

21699 21699

7 bvo 12 bvo

151893 260388

transport



B1093800 B1140728

46

liften parkeerinstallatie bouwkundige voorzieningen installatie zonwering glazenwasinstallatie

6 51120 per stuk 1 1600 per stuk 1 1300 per stuk

306720 1600 1300

17140 1

30 per m2 1500 per stuk

514200 1500

bekabeling sturen film dimmerkasten lichschakelsysteem

14 14 1


280 350 200

datainstallaties telefooncentrale en telefoons gevelreclame tv installaties

14 1 1 14

13 per stuk 1300 per stuk 1000 per stuk 800 per stuk

182 1300 1000 11200

1 12000 per stuk

12000

De totale kosten voor het multiplex bedraagt dus 46.3 miljoen. Dit is inclusief de passage en de parkeergarage onder het multiplex. Het grootste verschil tussen deze berekening en de berekening met de bvo’s is dat de parkeergarage hier veel goedkoper is. Doordat dit verschil erg groot is tellen we op het eind aan het totale kosten nog een marge van 10% bij op.

diverse specifieke installaties

beveiliging braak/overval inrichting bars & bergingen stoelen projectie apparatuur schermen geluid werkplekken administratief stoffering/ decoraties kassa's

350 per stuk

5250

5900 350 per stuk 14 45000 per stuk 14 26000 per stuk 14 20000 per stuk

15

2065000 630000 364000 280000

400 21699 10

totaal bouwplaatskosten

30 p/m2 4 bvo 1400 per stuk

12000 86796 14000 38238277

12%

De totale kosten voor het gehele project komt neer op: totale kosten totaal grondkosten

10500000

sloop en bouwijpmaken kosten kosten congres/bios/passage kosten vergadergebouw

4370000 46268315 9724000 70862315

marge van 10% totaal

7086231,5 77948547

Bij de bouwkosten van de twee gebouwen tellen we dus ook nog grondkosten en sloop- en bouwrijpmaken kosten bij op. Voor de grondkosten nemen we een bedrag van 300 euro per m2. dit bedrag is ons bekend gemaakt door de directeur van de jaarbeurs. Voor de sloopkosten nemen we een bedrag van 90 euro per m2. dit bedrag word ook gebruikt in Inkos.

4588593,24

Opbrengsten algemene kosten

6%

2294296,62

winst risico

3%

1147148,31

totaal bouwkosten

De opbrengsten zijn berekend aan de hand van een huurprijs per m2. in onze situatie is het het geval dat de bioscoop de zalen van de jaarbeurs huurt. De jaarbeurs blijft dus eigenaar van alles.

46268315,17



B1093800 B1140728

47

De opbrengsten voor de jaarbeurs zijn als volgt:

Hieronder wordt per opbrengstenpost uitgelegd waaruit de opbrengsten tot stand komen.

Jaarbeurs

Bioscoop de WOLFF bioscoop huur/ m2

200

totaal m2

11800

Voor de bioscoop is ook een kostenplaatje gemaakt. opbrengsten per stoel per jaar

totaal

2360000

congres aantal mensen per stoel per jaar totaal aantal stoelen prijs per stoel per keer

20 5900 20

totaal

2360000

8

minimum 150 1200

gemiddeld 300 2400

maximum 550 4400

horeca

30%

360

720

1320

reclame

3%

36

72

132

1596

3192

5852

totaal

parkeergarage huur/ plaats/dag aantalplaatsen

15 720

aantal dagen bezettingsgraad

365 0,6

totaal

bezetting per jaar bezoekers prijs per kaart

2365200

vergader huur/m2 totaal m2

250 2620

bezettingsgraad

0,6

totaal

393000

totaal opbrengsten voor Jaarbeurs per jaar

7478200

De totale opbrengsten voor de jaarbeurs bedraagt 8.3 miljoen euro.

kosten per stoel per jaar

bezetting per jaar huren film

40 % kaartprijs * bezoekers

inkoop horeca

25 % opbrengst horeca

personeelskosten

15%

min 150

mid 300

max 550

480

960

1760

90

180

330

239,4

478,8

877,8

huurlasten

200 / m2, ongeveer 2m2 per stoel

400

400

400

afschrijvingen interieur en techniek

1400 per stoel per 5 jaar

280

280

280

overige lasten

10 % omzet

159,6

319,2

585,2



B1093800 B1140728

48

totaal break even point:

1649

2618

200 ,is aantal bezoekers per stoel

4233

Omdat er veel stoelen zijn gaan wij uit van minimaal een bezetting van 20 man per stoel per jaar. In totaal komt dit neer op 11800 bezoekers voor het congres en dit aantal ligt in werkelijkheid hoger.

wij gaan voor een bezetting van 300 man per stoel per jaar: aantal stoelen kosten * 6000 opbrengsten * 6000 totaal winst

6000 15708000 19152000 3444000

Vergadercentrum opbrengsten vergadergebouw

totaal huur verhouding huur/opbr

5900*2*200

2360000

huur/ m2 totaal m2 bezettingsgraad

0,123224728 totaal

Voor deze kostenplaatje hebben we de informatie gebruikt die op http:/www.euronet.nl/users/ icu12455/ htm/deel1/exploitatie.htm staat. Hier is echter als huur 200 euro per m2 met een gemiddelde oppervlak per stoel van 3m2 genomen. Doordat er in ons ontwerp de bioscoop ook door de jaarbeurs gebruikt wordt als congres hebben wij ons gemiddelde oppervlak per stoel verlaagd naar 2 m2 en wordt er per stoel minder aan huur betaald.

Congrescentrum De opbrengsten voor het congres wordt als volgt uitgerekend; aantal mensen per stoel per jaar totaal aantal stoelen prijs per stoel per keer totaal

250 2620 0,6

20 5900 20

393000

De opbrengsten van het vergadercentrum bestaat uit het verhuren van de ruimten. Hier wordt een bezettingsgraad aangenomen van 60% en dit is makkelijk haalbaar gezien de situatie op de jaarbeurs op dit moment. Er is een stijgende vraag naar congreszalen en vergaderzalen.

Parkeergarage parkeergarage huur/ plaats/dag

15

aantalplaatsen aantal dagen bezettingsgraad

720 365 0,6

totaal

2365200

2360000



B1093800 B1140728

49

De huurconstructie van de parkeergarage hebben we versimpeld door te zeggen dat een bezette parkeerplaats per dag 15 euro oplevert. Met dit hebben we een opbrengst verkregen van 2.4 miljoen euro

weggelaten wordt een BAR verkregen van 6.9 %. Dit is ook wel redelijk haalbaar, maar een BAR van 9.9 % is toch aantrekkelijker.

Haalbaarbeid

4.8 Conclusies en aanbevelingen Dit is de totale kosten en opbrengsten plaatje voor de jaarbeurs. Het ontwerpen van een gebouw op deze schaal ging ons niet makkelijk af. We hadden vaak schaal problemen en we hadden in het begin niet door hoe groot een zaal wel niet is of hoeveel mensen tegelijkertijd in het gebouw konden zitten. Maar na veel geploeter kwamen tot een ontwerp die aan de gestelde eisen voldoet en daarnaast ook haalbaar is.

Jaarbeurs totale kosten totaal grondkosten sloop en bouwijpmaken kosten kosten congres/bios/passage kosten vergadergebouw

10500000 4370000 46268315 9724000 70862315 7086231,5 77948547

marge van 10% totaal totale opbrengsten per jaar bioscoop congres vergader parkeergarage

2360000 2630000 393000 2365100

Het ontwerp is echter nog niet helemaal af. De volgende stap zou zijn om de gevels verder uit te werken en de constructie uit te tekenen. Wij zijn uitgegaan van een betonnen-doos constructie maar misschien is dit niet mogelijke. Dit zou dan uitgezocht moeten worden. Verder is het verstandig de kosten te herberekenen. Doordat we niet aan de elementen kosten konden komen hebben we de waarden van René de Man & Kelvin Berghorst overgenomen. Zij hebben in het voorjaar van 2004 ook een multiplex ontworpen en hebben een elementenbegroting gemaakt, maar bij sommige prijzen hebben we zo onze vragen. Er kan ook gekeken naar het dak van het multiplex. Hiervoor wilden we perse geen sheddak en gingen voor een plat dak. Alleen is het nu een platte glazendak en de gevolgen hiervan voor de binnenruimte moet nog onderzocht worden.

7748100

verkregen BAR

9,9400186

De verkregen BAR is zoals het te lezen is 9.9 %. De BAR valt zo hoog uit doordat er in dit gebouw een synergy optreedt van twee functies. Deze functies maken gebruik van dezelfde ruimten en hierdoor krijg je van dezelfde vloer eenmaal de kosten en wel tweemaal de opbrengsten. Als conclusie kan er gesteld worden dat dit project haalbaar is, maar alleen als er dus ook zowel een bioscoop als een congres in komt. Want als er bij de opbrengsten de opbrengsten van de bioscoop worden



B1093800 B1140728

50

Literatuur

- www.jaarbeurs.nl http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=4572&mw=1003&w=18&p=4537;5490&par From=4537&infFrom=5490 -www.nvb-info.nl -http:/www.euronet.nl/users/ icu12455/ htm/deel1/exploitatie.htm - Eindwerkstuk Multiplex Utrecht, René de Man & Kelvin Berghorst, voorjaar 2004

Bijlage; gebouwtekeningen 1:1000

De Internationalisering van de Jaarbeurs Utrecht

Recommend Documents