DAFTAR ISI Halaman DAFTAR ISI DAFTAR TABEL DAFTAR GAMBAR 1 PENDAHULUAN Latar Belakang Perumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian. Ruang Lingkup dan Batasan Penelitian Kebaruan (Novelty) 2
3
4
TINJAUAN PUSTAKA Teori Ekonomi Politik Teori Perburuan Rente Teori Keadilan, Teori Keadilan Pajak, dan Teori Kepatuhan Pajak Teori Desentralisasi Fiskal Teori Pajak Properti dan Teori Penilaian Properti Pajak-Pajak Properti Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan Perkotaan Kinerja Penetapan Assessment. Tendensi Sentral dan Variabilitas Pengujian Kinerja Model Penetapan Assessment Penelitian Sebelumnya KERANGKA PEMIKIRAN Perburuan Rente Under-assessment Regresivitas. Meningkatkan Kinerja Penetapan NJOP PBB Mengoptimalkan Penerimaan Pajak Kerangka Pikir Mencapai Tujuan Penelitian METODOLOGI PENELITIAN Jenis, Sumber dan Pengumpulan Data Desain Penelitian Waktu dan Tempat Penelitian Definisi Operasionaldan Pengukuran Peubah Populasi dan Sampel Hipotesis
xiii xv xvi 1 9 9 10 11 12
13 15 19 22 23 26 28 29 29 30 33 35 40 41 42 42 44 45 49 50 52 53 57 58
5
Analisis Data Analisis Fenomena Perburuan Rente Persepsi terhadap Harga Transaksi Properti Analisis Kinerja Penetapan NJOP Analisis Akurasi NJOP Meningkatkan Kinerja Penetapan NJOP dan Mengoptimalkan Potensi Pajak HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Fenomena, Proses, Aktor dan Ruang Perburuan Rente Pengurusan Ijin Perumahan Pelepasan Hak atas Tanah dari Pemilik Tanah Menurunkan Harga Transaksi dalam Akta/Perjanjian di Pasar Primer Menurunkan Harga Transaksi dalam Akta/Perjanjian di Pasar Sekunder Merekayasa Penjualan Tanah dan Bangunan Menurunkan Luas/Kualitas Properti dalam Akta Merekayasa Jual Beli melalui Perjanjian atau Surat Kuasa Mutlak Tidak Membukukan Pembatalan Pembelian Mengalihkan Lokasi Fasilitas Umum dan Sosial Perencanaan Pajak Membatasi Kenaikan Nilai Jual Obyek Pajak Analisis Perburuan Rente Persepsi Terhadap Harga Transaksi Properti Kuesioner Validitas dan Reliabilitas Analisis Deskriptif Persepsi Penilai Analisis Kinerja Penetapan NJOP Kinerja Penetapan NJOP secara umum Uji Normalitas Uji Tingkat NJOP terhadap Nilai Pasar Uji Tingkat Keadilan Memperbaiki Kinerja Penetapan NJOP Peringkat Kinerja Penetapan NJOP Analisis Akurasi Penetapan NJOP Metode Penetapan NJOP Studi Percontohan dan Regresi Hedonik untuk Akurasi NJOP Penyempurnaan Model Penilaian Tanah Model Estimasi Hilangnya Potensi dan Upaya Optimalisasi Potensi Pajak Hilangnya Potensi Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) Hilangnya Potensi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) Hilangnya Potensi Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) Upaya Optimalisasi Potensi Pajak
58 58 58 60 61 61 63 63 66 68 73 75 77 79 81 82 83 84 87 93 93 94 97 99 99 102 103 104 105 107 108 108 111 115 116 116 123 127 128
6
KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Saran
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN-LAMPIRAN RIWAYAT HIDUP
133 134 137 145 187
DAFTAR TABEL Halaman
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Perkembangan tax ratio Indonesia tahun 2009 – 2013 Tax ratio tahun 2012 di berbagai negara di dunia Property tax ratio tahun 2010 di berbagai negara di dunia Penerimaan perpajakan Indonesia tahun 2010-2013 Realisasi penerimaan PBB Perdesaan Perkotaan 2003-2012 di Jabodetabek dibandingkan penerimaan PBB P2 nasional Penelitian tentang ketidak-adilan property tax di dunia sebelum tahun 2013 Penelitian tentang Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia sebelum tahun 2013 Peubah yang dianalisis dan dibahas dalam penelitian Rincian jenis data serta teknik pengumpulannya Definisi operasional dan pengukuran peubah pada studi percontohan regresi hedonik Definisi operasional dan pengukuran peubah pada model estimasi hilangnya potensi pajak Rentang keeratan hubungan (nilai r) Kategori reliabilitas Lokasi, harga ganti rugi dan harga penjualan tanah di sekitar Kota/Kabupaten Bogor Kegiatan yang berpotensi terjadinya perburuan rente pada bisnis properti Jumlah transaksi jual beli rumah tempat tinggal tahun 2012 Kuesioner terhadap penilai di Jabodetabek Hasil uji validitas pertama atas 10 butir kuesioner Hasil uji validitas kedua atas tujuh butir kuesioner Persentase jawaban responden terhadap butir-butir kuesioner Rerata skor dan kategori hasil kuesioner Tendensi sentral dan perbandingan assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek tahun 2012 Ukuran variabilitas assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota di Wilayah Jabodetabek tahun 2012
2 3 4 5 7 36 38 46 50 55 56 59 60 64 87 91 94 95 95 97 98 100 102
24 Hasil uji normalitas assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota di Wilayah Jabodetabek tahun 2012 25 Uji level assessment NJOP (100% dari nilai pasar) pada kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek tahun 2012 26 Hasil uji progresivitas dan regresivitas assessment ratio NJOP pada kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek tahun 2012 27 Rekapitulasi kinerja berdasarkan data dan uji non-parametrik dan rekomendasi tindak lanjut koreksi NJOP di Wilayah Jabodetabek tahun 2012 28 Peringkat kinerja penetapan NJOP kabupaten/kota di wilayah Jabodetabek Tahun 2012 29 Peubah bebas yang digunakan dalam regresi hedonik dengan OLS dan GWR 30 Rekapitulasi hasil (summary output) analisis regresi 31 Kriteria kinerja berdasarkan ukuran tendensi sentral serta hasil uji tingkat assessment dan uji tingkat keadilan 32 Hilangnya potensi PBB P2 di Jabodetabek tahun 2012 33 Data transaksi jual beli properti di Jabodetabek tahun 2012 34 Rerata A/S dan harga transaksi yang wajar di wilayah Jabodetabek tahun 2012 35 Hilangnya potensi BPHTB dan PPh di Jabodetabek tahun 2012 36 Klasifikasi tanah saat ini dan usulan klasifikasi selanjutnya
103
104 105
106 108 113 113 120 122 125 126 127 129
DAFTAR GAMBAR Halaman
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Grafik realisasi penerimaan PBB perdesaan perkotaan tahun 20032012 Model kepatuhan pajak Fischer Metode penetapan NJOP Tingkat NJOP (over/under-assessment) Regresivitas NJOP Pengukuran kinerja penetapan NJOP Penyebab hilangnya potensi pajak Diagram alir tahapan penelitian Diagram pengurusan ijin perumahan Diagram pelepasan hak atas tanah dari pemilik tanah bersertifikat Transaksi jual beli properti di pasar primer Transaksi jual beli properti di pasar primer dengan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) Transaksi jual beli properti di pasar sekunder Diagram transaksi jual beli tanah dan pendirian bangunan
7 22 40 41 42 43 45 52 65 67 70 71 74 76
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
Diagram transaksi jual beli dengan menurunkan luas/kualitas bangunan Diagram jual beli properti Diagram perjanjian dan pembatalan perikatan jual beli Diagram pengalihan lokasi fasum dan fasos Diagram perencanaan pajak Diagram pembatasan kenaikan NJOP Kinerja penetapan NJOP di Wilayah Jabodetabek Peta zona nilai tanah Peta klasifikasi bangunan untuk kelengkap daftar biaya komponen bangunan (DBKB) Peta sebaran obyek properti dan fasilitas umum Ilustrasi kinerja penetapan NJOP dari “Sangat baik” menjadi “Cukup baik” Ilustrasi kinerja penetapan NJOP dari “Baik” menjadi “Buruk” NJOP dan harga transaksi yang dicantumkan dalam akta jual beli Perbedaan penerapan tarif PBB P2 oleh Ditjen Pajak (tahun 2012) dan Pemerintah DKI Jakarta (tahun 2013) Diagram upaya optimalisasi potensi pajak
DAFTAR SINGKATAN ASR A/S BPHTB DBKB GWR KPR NIR NJOP NJOPTKP NPOP NPOPTKP OLS PBB P2 PBB P3 PDB (atau GDP) PDRD PPh PPN PPnBM ZNT
Assessment Sales Ratio Assessment / Sales price Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Daftar Biaya Komponen Bangunan Geographically Weighted Regression Kredit Pemilikan Rumah Nilai Indikasi Rata-rata Nilai Jual Obyek Pajak Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak Nilai Perolehan Obyek Pajak Nilai Perolehan Obyek Pajak tidak Kena Pajak Ordinary Least Square Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Pajak Bumi dan Bangunan Perkebunan Perhutanan dan Pertambangan Produk Domestik Bruto ( Gross Domestic Product) Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Pajak Penghasilan Pajak Pertambahan Nilai Pajak Penjualan atas Barang Mewah Zona Nilai Tanah
78 79 81 82 84 86 101 109 111 112 119 120 124 130 131
DAFTAR ISTILAH
Arm’s length transactions Assessment progressivity
Assessment regressivity
Over-assessment Property tax ratio Reappraisal
Reassessment
Rent seeking Tax ratio Tax avoidance Tax evasion Under-assessment Vertical inequity Adjusting for inequity
Transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi secara wajar Penetapan nilai properti pada kelompok properti mahal, ditetapkan dengan rasio assessment yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai properti pada kelompok properti murah. Penetapan nilai properti pada kelompok properti mahal, ditetapkan dengan rasio assessment yang lebih rendah dibandingkan dengan nilai properti pada kelompok properti murah. Penetapan NJOP di atas nilai pasar Perbandingan penerimaan pajak properti dan Produk Domestik Bruto (PDB) Pendataan ulang secara menyeluruh pada wilayah properti yang memiliki variabilitas melampaui batas toleransi yang ditetapkan Penilaian ulang yang tidak harus melakukan pendataan dan penilaian secara menyeluruh sebagaimana reappraisal Perburuan rente Perbandingan penerimaan pajak dan PDB Penghindaran pajak Penyelundupan pajak Penetapan NJOP di bawah nilai pasar Ketidak adilan vertikal, baik progresif maupun regresif. Kegiatan penyesuaian terhadap ketidak-adilan penetapan NJOP, agar NJOP menjadi adil (independent) dan tidak mengakibatkan kinerja menjadi regresif atau progresif
