Commissievoorstel
Commissievergadering d.d.
: 30 oktober 2013
Portefeuillehouder
: wethouder J.J. Wiersum wethouder mr. J.B. Wassink
Datum
: 23 augustus 2013
Dit commissievoorstel is
: opiniërend
Onderwerp Motie energieneutrale starterswoningen, het in erfpacht uitgeven van kavels en een verkenning voor een gemeentelijk woningbedrijf plan Nooitgedacht. Voorstel Wij willen uw opinie weten over: − het in erfpacht uitgeven van gronden in Nooitgedacht voor een periode van 10 of meer jaar, met een marktconforme canon gebaseerd op dan geldende rentetarieven; − het inrichten van een gemeentelijk woningbedrijf waarbij de gemeente in eerste instantie als ontwikkelaar/exploitant van ca. 6 tot 12 energieneutrale starterswoningen optreed, waarbij wordt gezocht naar een optimale samenwerking met marktpartijen (waarbij ook corporaties niet zijn uitgesloten). Inleiding Door de fracties van Groenlinks, Combinatie Gemeentebelangen en CDA is op 31 oktober 2012 de motie “Energieneutrale starterswoningen Nooitgedacht” ingebracht en door de Raad aangenomen. In deze motie zijn overwegingen opgenomen, die leiden tot een oproep aan het college om te onderzoeken of en op welke wijze bouwkavels in Nooitgedacht als ondergrond voor een energieneutrale woning in erfpacht (gedurende een periode van 10 of meer jaar om niet of tegen lage pacht) kunnen worden uitgegeven met name voor starters op die woningmarkt. Daarnaast is in de commissie vergadering van november 2012 gediscussieerd over de mogelijke ontwikkeling van een eigen gemeentelijk woning bedrijf. Erfpacht kan in bepaalde gevallen een bijdrage leveren aan het bereikbaar maken van een woning in Nooitgedacht Bij erfpacht blijft (in dit geval de gemeente) eigenaar van de grond. In plaats van verkoop wordt een erfpacht recht gevestigd. De erfpachter betaalt aan de eigenaar een pacht canon. Na verloop van tijd, wordt de hoogte van de canon opnieuw vastgesteld. Het voor- en nadeel van erfpacht voor de pachter (eigenaar woning) : Voordelen: De investeringskosten voor de grond worden uitgesmeerd over een groot aantal jaren. Nadelen: De hypotheekverstrekker voor de woning zal zekerheden willen zien; bij voorkeur voor de looptijd van de hypotheek (nu meestal 30 jaar). Bij verkoop van de woning kan erfpacht nadelig werken. Na afloop van de pachtperiode ontstaat de kans op forse lastenverhoging voor de pachter (voorbeeld zijn de recreatiewoningen op de waddeneilanden). Er is “emotioneel gezien” geen sprake van bezit. De grond blijft eigendom van de gemeente. Uiteraard kunnen de nadelen ondervangen worden met afspraken tussen pachtgever en -nemer. Dit betreft dan met name het recht om de grond alsnog te kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs. Het voor- en nadeel van erfpacht voor de verpachter (gemeente)
Voordelen: Mogelijk extra bouw/bewoning activiteit in Nooitgedacht .Mogelijk meer opbrengsten op termijn (na afloop eerste pachtperiode). Nadelen: Het risico dat (in de loop van de pachtperiode) de pacht niet voldaan (kan) worden. De extra beheeractiviteit doordat de pacht moet worden geïnd. Voorbeelden in de huidige markt: Het zogenaamde duo-wonen is een commerciële vorm van erfpacht. Daarbij wordt vaak een canon periode van ca. 10 jaar voorgesteld. Dit levert bij de financiering van de woning problemen op, omdat deze financiering merendeel een looptijd van 30 jaar heeft, en de hypotheek verstrekker dus een risico heeft bij het verlopen van de pachtperiode. Financiering van een woning op erfpachtgronden: Een rondje langs de financiële markten leverde als conclusie op dat ING-bank de meeste mogelijkheden ziet als de duur van de canon gelijk is aan de duur van de hypotheek (30 jaar.) Hoogte van de canon: Omdat de gemeente geen onrechtmatige staatsteun mag geven aan partijen, zal de hoogte van de canon marktconform moeten zijn. Dit betekent dat de gemeente gebaseerd op de reguliere kavelprijs, en de huidige rentetarieven voor een lange periode, een rentepercentage zal moeten vaststellen. Vraag naar betaalbare energieneutrale starterwoningen Om de starter zijn begeerde energieneutrale woning te kunnen laten kopen of huren, zullen de stichtingskosten van de woning (dus exclusief grond) onder de € 100.000 moeten liggen. Ook dit is in de markt getoetst. Met meerdere bouwers/ontwikkelaars heeft hierover overleg plaatsgevonden en zijn door deze marktpartijen referenties getoond. Het resultaat van dit overleg is, dat er goede en voldoende ruime energieneutrale woningen met een bouwsom (excl. grond) van onder de € 100.000 per woning kunnen worden gerealiseerd. De woningbouwcorporaties zijn niet in staat om sociale woningbouw in Nooitgedacht te realiseren Het door de raad vastgestelde programma van 30% sociale woningbouw in Nooitgedacht, zal de komende jaren derhalve niet worden gerealiseerd als geen alternatieven worden gevonden. Naar aanleiding van de in de raadscommissie gestelde vraag is allereerst nagegaan of er in het land vergelijkbare voorbeelden zijn van een gemeentelijk woningbedrijf. Daaruit blijkt o.a. dat: - de gemeente Opmeer ca. 650 woningen in eigen bezit en beheer heeft; - de gemeente Assen momenteel een dergelijke rol aan het invullen is; - diverse gemeenten, net als de gemeente Aa en Hunze, zich beraden. Geconcludeerd kan worden dat volgens de “voorstanders” van een dergelijk gemeentelijk initiatief er geen belemmeringen zijn. De meer kritisch ingestelde partijen stellen vragen bij de juridische rechtmatigheid. Ook de minister blijkt in zijn uitlatingen terughoudend over een actieve rol van gemeenten in het realiseren van (sociale) woningen. Een feitelijke juridische toets of gemeenten nu wel of niet een actieve rol mogen spelen, zal plaats vinden aan de Grondwet, de Gemeentewet en de Woningwet. Niet in juridische termen verwoord komt het in hoofdlijnen op het volgende neer: De grondwet legt de verantwoording van huisvesting van de burger bij de gemeenten. Omdat het in de situatie Aa en Hunze geen acute “noodsituatie” betreft, is het de vraag of een dergelijk gemeentelijke woningbouwinitiatief te verdedigen is op basis van de grondwet; De gemeentewet geeft de Raad de bevoegdheid om zaken voor de gemeente te beslissen. De minister kan een raadsbesluit echter terugdraaien als hij vindt dat het in strijd is met het landsbelang. Naarmate het besluit meer doelen dient c.q de aanleiding tot het besluit explicieter is, zal de kans op een dergelijke ( mogelijke) ingreep van de minister doen verminderen. In dit geval zijn de gemeentelijke argumenten: - Corporaties hebben, tot twee keer toe, (bevestigd door zowel directeur bestuurders als commissarissen), aangegeven niet te willen/kunnen participeren in Nooitgedacht. Daarmee blokkeren zij het door de Raad genomen besluit om 30% sociale koop/huur te realiseren in het plan Nooitgedacht;
-
De marktconformiteit van 30% sociale woningen, wordt onderbouwd door het onafhankelijk onderzoek van Companen; De voorgenomen ontwikkeling is, naast de programmatische, in meerder opzichten van belang voor de ( gemeentelijke) grondexploitatie (los trekken markt, vergroten leefbaarheid, verkleinen grex risico); Er is sprake van een innovatieve ontwikkeling (energie nul woningen) die als voorbeeld project zal functioneren.
Momenteel wordt volop gediscussieerd over het (vaststellen van) de nieuwe woningwet. De woningwet bepaalt het werkdomein van de woningcorporaties. Corporaties mogen zich met de nieuwe wet (nu in behandeling) blijven inzetten voor iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt. Volgens Aedes sluit dat aan bij de corporatie-ambitie: zorgen voor voldoende, goede, betaalbare woningen in prettige wijken. En met partners werken aan (gebouwen voor) maatschappelijke voorzieningen als scholen en gezondheidscentra. Er blijft staatssteun beschikbaar voor de activiteiten aangemerkt als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Concreet betekent het dat corporaties voor de financiering van dit type activiteiten borging kunnen krijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In het nietDAEB-gebied kunnen corporaties hun rol blijven spelen (zonder staatssteun/borging van het WSW). Corporaties moeten een administratieve scheiding aanbrengen tussen taken die zij met staatssteun uitvoeren en activiteiten zonder staatssteun. De woningwet is alleen op de gemeente van toepassing als zij een zogenaamde toegelaten instelling wenst te worden. Als de gemeente dit niet wenst is de wet niet van toepassing op het eventuele gemeentelijke woningbedrijf. Geconcludeerd kan worden dat er geen 100% duidelijkheid is over de juridische aspecten indien de gemeente zelf het voortouw neemt in het realiseren en exploiteren van energieneutrale starterwoningen. Gezien een gemeentelijk Aa en Hunze initiatief meerdere doelen dient, en de schaal van de ontwikkeling relatief gering is ( in Assen spreekt men bijvoorbeeld over honderdtallen) wordt het juridisch risico als gering ingeschat. Omdat de discussie op dit moment op meerdere plaatsen wordt gevoerd is het wel verstandig dit nauwkeurig te blijven volgen. De gemeente treedt op als ontwikkelaar/exploitant van ca. 6 tot 12 energieneutrale starterswoningen Om tot realisatie en exploitatie te komen zijn er vele (ontwikkel) mogelijkheden. Hierna worden twee (uitersten) beschreven, “zelf doen”en “volledige uitbesteden” Zelf doen: In dit scenario heeft de gemeente de directe regie over het hele proces. In grote lijnen • Opstellen programma • Selectie en keuze architect • Selectie en keuze bouwvoorbereiding en begeleiding • Selectie en keuze aannemer • Selectie en keuze gebruikers/huurders • Beheer en onderhoud. Al deze stappen kunnen aan één of meerdere partijen worden opgedragen maar de gemeente blijft volledig (eind)verantwoordelijk (per onderdeel). (Volledig) uitbesteden: In dit scenario zoekt de gemeente een marktpartij die het hele proces inclusief beheer en onderhoud voor haar rekening wil nemen. De rol van de gemeente richt zich dan met name op het faciliteren van de geldstroom, het risico dragend inzetten van ( een deel) van het investeringskapitaal. Risico analyse Bij de verschillende ontwikkelmogelijkheden behoren ook verschillende risico profielen. Alvorens hier tot in detail op in te gaan is het zinvol om de volgende punten in grote lijnen te benoemen: - Organisatie: De gemeente heeft wel ervaring in ontwikkeling, realisatie en beheer van gebouwen, maar (althans niet recentelijk) van woningen; - Techniek: Energienul (of neutraal) woningen behoeven specifieke technische aandacht. Deze is niet binnen het gemeentehuis aanwezig, daarnaast zijn er bijna dagelijks nieuwe (m.n.
-
installatietechnische) ontwikkelingen. Het is daarom zinvol om bij opdrachten een meetbaar beheer resultaat te formuleren; Plattegrond en bouwvolume moeten marktconform zijn; Klant: selectie van de toekomstige gebruikers (huurders/kopers) moet op adequate manier gebeuren; Eigendom: De grond is momenteel in eigendom bij de gemeente. De woning kan ook in eigendom van de gemeente blijven. Er zijn bij de ontwikkeling in overleg met de markt diverse scenario’s mogelijk (deel verhuur, deel verkoop al dan niet met erfpacht etc.); Fiscaal: De fiscale situatie (met name BTW) van een (verhuurde) woning wijkt af van de fiscale situatie van de grondexploitatie. Dit behoeft, bij een verdere stap, nadere uitwerking; Geld: De investering. De “out off pocket” investering zal voor 6 tot 12 woningen tussen de €600.000 en €1.200.000,- liggen. Daarnaast heeft de grond ( in bezit gemeente) een nader te bepalen waarde; Beheer en exploitatie: Uiteraard moeten kopers/huurders worden gevonden en gecontracteerd. Mogelijk is hier een rol voor de corporaties weggelegd. Vervolgens moet bij erfpacht en verhuur het beheer adequaat worden uitgevoerd. Naast corporaties zijn hierin inmiddels meerdere marktpartijen actief.
De markt: Bij diverse marktpartijen is de interesse om een dergelijk project mede te initiëren getoetst. Dit leverde het beeld op dat iedereen enthousiast is, maar niemand het exploitatie risico kan/wenst te nemen. Wel hebben met name bouwende marktpartijen (nu landelijk de corporaties hun activiteiten fors bijstellen) alternatieven gezocht en gevonden voor het beheer van de woningen. Het beschreven product (energieneutrale woning) met de bijbehorende investering past in het exploitatie profiel van een goedkope huurwoning( € 374,77/maand), betaalbare huurwoning (€ 535,91/maand) of dure huurwoning (€ 681,02/maand). Anders gezegd, de starters koop woning zou ook prima als sociale en middeldure huurwoning kunnen functioneren. Locatie Een mogelijke locatie voor een ontwikkeling met ca. 12 is op onderstaande tekening aangegeven. Deze locatie ligt bouwrijp. Er kan technisch gezien per direct worden gestart.
De mogelijke situatie van de gemeente op rij gezet: - op korte termijn realiseren van ca. 6-12 energie neutrale starterswoningen; - de woningen kunnen (deels) verkocht, al dan niet op basis van erfpacht grond; - de woningen kunnen (deels) worden verhuurd, (of huur met kooprecht) waarbij de verhuur door diverse partijen kan worden gefaciliteerd; - de gemeente initieert en financiert; - de gemeente exploiteert of pand uit; - het ontwikkel traject. De gemeente heeft de mogelijkheid de kennis in eigen huis te houden (deels aanwezig, deels te ontwikkelen) of met een of meerdere marktpartijen overeenkomsten te sluiten. Voor de hand ligt om de kwaliteit die in het gemeentehuis aanwezig is volledig te benutten in het ontwikkeltraject. Financiën Met de ontwikkeling en exploitatie van 6 tot 12 energieneutrale starters woningen in Nooitgedacht is naast de grond een investering gemoeid van 0,6 tot 1,2 miljoen euro. Afhankelijk van de gekozen ontwikkelvorm moet rekening worden gehouden met meer of minder inzet vanuit het ambtelijk apparaat. Op grondexploitatie-neutrale wijze kunnen in het plan Nooitgedacht gronden in erfpacht worden uitgeven. Vervolg M.b.t. het ontwikkeltraject wordt voorgesteld aan een vijftal marktpartijen te vragen om een aanbieding te doen op basis van een aantal vragen. Bijlagen 1. B&W advies (ligt vertrouwelijk ter inzage) Het college van de gemeente Aa en Hunze,
de heer mr. F. Snoep secretaris
de heer drs. H.F. van Oosterhout burgemeester
