Corporate governance 27 Maatschappelijk ondernemen 31 Personeel & Organisatie 36

Jaarverslag 2006

Inhoudsopgave Voorwoord ____________________________________________________________ 5 Verkorte jaarrekening__________________________________________________ 8 Verslag Raad van Toezicht ___________________________________________ 12 Bestuurlijk verslag _____________________________________________________ Corporate governance ____________________________________________________ 27 Maatschappelijk ondernemen_______________________________________________ 31 Personeel & Organisatie___________________________________________________ 36

Volkshuisvestelijk verslag _____________________________________________ Kwaliteit van het woningbezit _______________________________________________ 43 Woonruimteverdeling en verhuur ____________________________________________ 49 Bewonersparticipatie _____________________________________________________ 59 Leefbaarheid____________________________________________________________ 63 Wonen en zorg __________________________________________________________ 66 Financiële continuïteit _____________________________________________________ 70

Overige gegevens______________________________________________________ Vaststelling bestuur en goedkeuring Raad van Toezicht _________________________ 79 Algemene gegevens _____________________________________________________ 80 Rapport van bevindingen__________________________________________________ 81 Accountantsverklaring ____________________________________________________ 84

Jaarverslag 2006

4

Voorwoord Keuzes Terugkijkend op 2006 kunnen we zeggen dat dit vooral een jaar is geweest van het maken van keuzes. Keuzes die alles te maken hebben met het vormgeven van het ondernemingsplan 2007–2011, dat in 2006 veel aandacht heeft gekregen. Bij het maken van het ondernemingsplan is rekening gehouden met de nationale, maar ook met de Europese ontwikkelingen. In november is het ondernemingsplan voltooid en gepresenteerd aan het personeel. Halverwege 2007 verschijnt een externe uitgave.

Woningmarkt De basis voor het ondernemingsplan was het woningmarktonderzoek uit 2005. Vooral de vraag vanuit de markt en niet de huidige vraagdruk op onze bestaande voorraad is een lastig keuzevraagstuk geweest. Vanuit de huidige vraagdruk is er geen enkele noodzaak om ook maar iets aan de bestaande voorraad huurwoningen te veranderen. Als je de toekomstige marktvraag echter serieus neemt, is het duidelijk dat er iets behoorlijk mis is met de woningvoorraad in Wageningen. Om dat te veranderen hebben wij in ons ondernemingsplan keuzes gemaakt. Keuzes die te maken hebben met: • sloop en vervangende nieuwbouw • doorverhuren en kwaliteit verbeteren • verkoop Deze keuzes hebben wij vertaald naar onze woningen. Hiervoor is het Dynamisch Vastgoed Management (DVM) opgesteld. - Dynamisch omdat wij niet uitgaan van een ideaal eindplaatje, maar per jaar willen bijsturen - Vastgoed is een verzamelnaam voor ons totale woningbezit - Management omdat wij er actief in gaan sturen: managen Het ontwikkelen van DVM betekende een herijking van ons bestaande onderhoudsbeleid omdat het onderhoudsbeleid voor een te verkopen woning nu eenmaal afwijkt van een te verhuren woning. Daarnaast was het behoud van ruim voldoende kernvoorraad (betaalbare woningen) een hard uitgangspunt. Ook de betaalbaarheid van al deze plannen is natuurlijk een belangrijk aandachtspunt geweest. We moeten er voor zorgen dat we altijd leningen kunnen blijven aantrekken.

Transparantie Om belangenhouders en klanten actief te betrekken bij het opstellen van ons ondernemingsplan is in 2006 een nieuwe vorm van participatie opgezet. Belangenhouders konden hun mening geven over de koers en de visie van ons via een internetenquête (Maatschappij Relatie Management van Aedes). Met onze huurders hebben wij in de vorm van een Lagerhuisdebat aan deze participatie inhoud gegeven. Ook de Raad van Toezicht is in een vroeg stadium van het ondernemingsplan in deze discussie betrokken. Deze inspanningen hebben waardevolle informatie voor ons ondernemingsplan opgeleverd. De terugkoppeling van het uiteindelijke resultaat naar deze groepen is wegens te geringe belangstelling geannuleerd. Duidelijk is dat niet alleen wij, maar ook onze belangenhouders moeten wennen aan een meer open en transparante beleidsverantwoording. In de eerste helft van 2007 organiseren we een bijeenkomst voor onze belangenhouders om de resultaten alsnog terug te koppelen.

Jaarverslag 2006

5

Organisatie De omslag van een meer beherende corporatie naar een actief ontwikkelende vastgoed organisatie met een heldere maatschappelijke doelstelling is een forse opgave. In 2006 zijn hier al de nodige interne organisatieaanpassingen voor doorgevoerd. Het draagvlak daarvoor onder onze medewerkers is groot, de noodzaak voor aanpassingen is voor iedereen logisch tegenover de achtergronden van onze beleidsvoornemens.

Prestatie-afspraken Het is in 2006 niet gelukt om de concept prestatie-afspraken van 2005 bestuurlijk te bekrachtigen. Aan de ene kant misschien wel logisch gezien de gemeentelijke bestuurswisseling in 2006. Aan de andere kant geeft deze vertraging aan hoe weerbarstig deze materie is en hoe belangrijk onderling vertrouwen daarin is. Bovendien hebben de betrokken partijen tijd nodig om af te tasten wat ieders rol en verantwoordelijkheid is ten behoeve van de lokale woningmarkt. Toch zijn de betrokken partijen gebonden en verbonden met elkaar en de potentie om daar iets geweldigs mee te doen is zeker aanwezig!

ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE directeur/bestuurder

Jaarverslag 2006

6

Verkorte jaarrekening

Jaarverslag 2006

7

Kerncijfers 2006

2005

2004

2003

2002

Woningen (in aantallen vhe's) A. In exploitatie B. In aanbouw Subtotaal

5.105 45 5.150

5.158 12 5.170

5.208 23 5.231

5.241 6 5.247

5.260 0 5.260

Huurwoonwagens Standplaatsen Garages e.d. Bedrijfsvastgoed Totaal bezit

5 5 502 12 5.674

4 5 502 12 5.693

4 5 502 12 5.754

4 5 502 12 5.770

4 5 502 8 5.779

7 14

7 14

7 14

7 14

3 10

53,30

55,15

55,78

57,29

56,62

117.597 228.861 709.848

110.416 187.572 712.368

107.805 134.817 528.200

108.537 134.000 525.320

108.389 153.518 525.000

Algemene reserve

24.662

20.718

19.719

20.283

20.363

Huren Vergoedingen Totaal omzet

23.222 2.502 25.724

22.743 2.277 25.020

22.064 2.161 24.225

21.174 2.019 23.193

20.407 1.831 22.238

3.944 126.648 90.242

999 120.650 94.766

(565) 116.907 91.400

(80) 119.382 93.687

2.049 119.186 93.213

4.830 1.897

4.017 1.491

3.786 1.238

3.870 1.217

3.871 962

0,5 19,4 5,3%

1,1 17,2 5,6 %

0,4 16,9 6,0 %

1,2 17,0 6,6 %

1,1 17,1 7,2 %

13,2%

13,4 %

14,6 %

15,3 %

12,9 %

In beheer voor Wageningen: Huurwoonwagens Standplaatsen Formatie in fte. Financiële kengetallen (x € 1.000,--) Boekwaarde Bedrijfswaarde WOZ waarde

Jaarresultaat Balanstotaal Lang vreemd vermogen (x € 1,--) Algemene reserve per woning Cash flow per woning Current ratio Solvabiliteit Interest lang vreemd vermogen Salarissen inclusief sociale lasten, pensioenen en inlening als% van de huren en vergoedingen

Jaarverslag 2006

8

Balans per 31 december (x € 1.000) 31 december 2006

31 december 2005

117.597 169 3.540

110.416 359 3.432

ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken, - in exploitatie - in ontwikkeling - ten dienste van de exploitatie

121.306 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Disagio Beleggingen Vlottende activa Voorraden en onderhanden werk Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Wageningen Overige vorderingen Overlopende activa

611 65 100

644 70 100 776

814

1.035

542

258 213 122 546

Liquide middelen Totaal activa

114.207

259 79 128 529 1.139 2.392 126.648

995 4.092 120.650

24.662

20.718

3.090

622

PASSIVA Eigen vermogen Algemene reserve Voorzieningen Overige voorzieningen Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

6.151 84.091

6.580 87.564 90.242

Kortlopende schulden Schulden aan gemeente Wageningen Schulden aan leveranciers Belastingen en sociale verzekering premies Aangegane verplichtingen Overlopende passiva

Totaal eigen vermogen en passiva

Jaarverslag 2006

32 694 144 529 7.255

94.144

40 1.479 218 285 3.144 8.654

5.166

126.648

120.650

9

Winst- en verliesrekening (x € 1.000) 2006

2005

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Geactiveerde kosten eigen dienst Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

23.222 2.502 20 350 317 26.411

22.743 2.277 23 308 275 25.626

Bedrijfslasten Afschrijvingen Salariskosten Sociale lasten Pensioenlasten Kosten onderhoud door derden Overige bedrijfslasten, stook en servicekosten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

3.456 2.549 364 471 5.357 2.474 3.807 18.478

3.669 2.767 317 278 5.896 2.249 3.673 18.849

7.933

6.777

Rentebaten Rentelasten

130 (4.894)

115 (5.171)

TREASURYRESULTAAT

(4.764)

(5.056)

3.169

1.721

(2.282) 3.057

(3.020) 2.298

775

(722)

3.944

999

0

0

3.944

999

EXPLOITATIERESULTAAT (voor rente, verkopen en overige waardeveranderingen)

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING Overige waardeveranderingen Verkopen PORTFOLIORESULAAT JAARRESULTAAT (voor belastingen) Belastingen JAARRESULTAAT (na belastingen)

Jaarverslag 2006

10

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de herkomst en besteding van de liquide middelen. Hierbij is de invloed van de waardering van de activa en passiva buiten beschouwing gelaten. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kasstromen uit operationele activiteiten (huren, verkopen, salarissen, onderhoud en overige lasten), investeringen (nieuwbouw en groot onderhoud) en financieringsactiviteiten (opname en aflossing van geldleningen). De gerealiseerde kasstroom uit operationele bedrijfsprocessen in 2006 bedroeg € 12,7 miljoen. Vanuit 2005 stond er nog een saldo liquide middelen van € 4,1 miljoen. Hiermee hebben we in 2006 de investeringen (€ 10,5 miljoen) en de aflossingen (€ 3,9) betaald. Hierdoor is het saldo liquide middelen met € 1,7 miljoen afgenomen. 2006 17,5 (4,8) 12,7

2005 12,1 (5,0) 7,1

(10,5) (10,5)

(7,1) (7,1)

Saldo ontvangen en aflossingen () van geldleningen Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten

(3,9) (3,9)

2,7 2,7

Mutatie in de liquide middelen

(1,7)

2,7

Saldo liquide middelen einde boekjaar Saldo liquide middelen begin boekjaar Mutatie in de liquide middelen

2,4 4,1 (1,7)

4,1 1,4 2,7

Saldo ontvangsten en uitgaven uit de bedrijfsprocessen Uitgaven voor rente Netto kasstroom uit operationele bedrijfsprocessen Uitgaven voor investeringen Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten

miljoenen euro's

Kasstrom en 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 (2,0) (4,0) (6,0) (8,0) (10,0) (12,0) (14,0) 2006

2005

Saldo ontvangsten en uitgaven uit de bedrijfsprocessen Uitgaven voor investeringen Ontvangen geldleningen (per saldo)

Jaarverslag 2006

11

Verslag Raad van Toezicht

Jaarverslag 2006

12

Raad van Toezicht Inleiding Doel Ons doel als Raad van Toezicht van de Woningstichting is het bevorderen en borgen van een goed bestuur van onze maatschappelijke onderneming en het uitoefenen en borgen van een goed intern toezicht daarop. Onder “goed” verstaan wij in dit verband het op professionele wijze met gekwalificeerde mensen besturen van en toezicht houden op onze onderneming, zodat we voldoen aan de algemeen geldende opvattingen over goed bestuur en toezicht en aan de specifieke opvattingen daarover met betrekking tot woningcorporaties als maatschappelijke onderneming.

Kwaliteit publieke verantwoording Als toezichthouder op een maatschappelijke onderneming willen wij ons graag extern verantwoorden. De kwaliteit van onze publieke verantwoording is in het kader van good governance zeker een belangrijk onderwerp. Die kwaliteit is met ons verslag over 2005 toegenomen ten opzichte van 2004, zo blijkt uit onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het Ministerie van VROM complimenteert ons daarmee in zijn prestatieoordeel over 2005 en vraagt ons nadrukkelijk in 2006 weer een kwaliteitssprong te maken. Wij waarderen dat compliment en zijn van mening, dat de rapporten1 van het CFV een betere verantwoording stimuleren en hiervoor een goed kader bieden. We constateren dat ons doel nog niet is bereikt, maar dat we op de goede weg zijn. Met dit verslag over 2006 willen we de kwaliteit van onze publieke verantwoording verder verhogen. 1

Het rapport “Private taak, publieke zaak” over het verslagjaar 2004 en het rapport “Van reflectie naar rekenschap” over 2005.

De governance structuur Toelating en werkveld De Woningstichting is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet en werkzaam in de volkshuisvesting. Het werkveld van woningcorporaties is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en omvat zes prestatievelden: kwaliteit van de woningen, verhuur van de woningen, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, leefbaarheid, wonen en zorg en financiële continuïteit.

Rechtsvorm en verbindingen De Woningstichting kent het stichtingsmodel als rechtsvorm. Verbindingen, zoals een nevenstructuur kennen we niet. Met het oog op de mogelijk gedwongen juridische afsplitsing van niet-kernactiviteiten en door de ingevoerde partiële belastingplicht voor de vennootschapsbelasting per 1 januari 2006 is een nevenstructuur een mogelijkheid en daarom in voorbereiding. Achtergrond hierbij is de landelijke discussie met de Europese Commissie over ongeoorloofde staatssteun en in Nederland de discussie over het creëren van een gelijk speelveld met marktpartijen ten aanzien van commerciële activiteiten.

Extern toezicht Het ministerie van VROM houdt toezicht op de volkshuisvestelijke prestaties van woningcorporaties; het financiële toezicht wordt verzorgd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Met het in 2006 verschenen rapport Schilder, directeur van De Nederlandsche Bank, wordt kritiek geleverd op Jaarverslag 2006

13

het huidige systeem van extern toezicht. Schilder adviseert het toezicht te stroomlijnen en in één hand te leggen: òf bij VROM òf - en bij voorkeur - bij CFV. Verder beveelt Schilder aan het externe toezicht uit te breiden naar de terreinen governance, maatschappelijke prestaties en efficiëntie.

Sectorinstituten, vermogensovermaat, solvabiliteit en matching Naast de externe toezichtsfunctie heeft het CFV ook een saneringsfunctie. Corporaties in financiële problemen komen onder verscherpt toezicht te staan van het CFV, vergelijkbaar met de positie van “artikel 12 gemeenten”. Daarvan is bij de Woningstichting geen sprake; onze corporatie heeft een gezonde financiële positie, zodanig dat volgens het CFV zelfs sprake is van een bepaalde overmaat aan vermogen. Inzet van die overmaat aan vermogen voor andere corporaties (matching) is vooralsnog niet verstandig. De ambitieuze volkshuisvestelijke opgave in Wageningen, de transformatie van ons woningbezit naar een op de markt afgestemde voorraad, vraagt om een hogere buffer aan vermogen; dit omdat we de risico’s nog onvoldoende kennen en beheersen. Daarom wordt een eigen solvabiliteitseis gehanteerd van tenminste twintig procent op basis van onze bedrijfs- en beleidswaarde. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgt aan te trekken geldleningen van corporaties, zodat deze gemakkelijk toegang hebben tot de kapitaalmarkt. Het maakt het mogelijk relatief goedkoop geld te lenen voor de kernactiviteiten, ook bij banken als de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB).

Werkgebied Ons statutaire werkgebied omvat de regio ‘Eem en Vallei’2 ; met uitzondering van het bezit van een enkele woning elders in de regio in het kader van het product “Verzilverd Wonen” zijn we volledig werkzaam in onze vestigingsplaats: de gemeente Wageningen. Dit is een bewuste keuze, gelet op de omvangrijke volkshuisvestelijke opgave in deze gemeente. De regionale toelating was bedoeld om samen met zorginstellingen zorgprojecten in de regio te kunnen realiseren; een activiteit waarmee we voorop liepen, maar die nu ook door veel andere corporaties wordt uitgevoerd. 2

Deze regio omvat de gemeenten: Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Ede, Eemnes, Hoevelaken, Leusden, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Soest, Veenendaal, Wageningen en Woudenberg.

Samenwerking in de WERV-regio Onze corporatie werkt samen met andere corporaties in de WERV-regio, deze regio omvat de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. Een resultaat van deze samenwerking is de invoering van één woningmarkt voor de woonruimteverdeling in het WERV-gebied medio 2007.

Missie De missie van de Woningstichting is in het nieuwe ondernemingsplan voor de jaren 2007 tot en met 2011 opnieuw geformuleerd (zie hoofdstuk “Maatschappelijk ondernemen” van het jaarverslag). Wij onderschrijven de missie. Uit de missie blijkt, dat onze corporatie zich vooral, maar niet uitsluitend, richt op de primaire doelgroep, ook wel de doelgroepen van beleid genoemd. In het belang van een gedifferentieerd woningaanbod in wijken en buurten, ook in het kader van leefbaarheid, beweegt onze corporatie zich ook in de duurdere huur- en koopsector.

Brancheverenigingen, AedesCode en klachtencommissies De Woningstichting is lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties, en de leden van de raad zijn lid van de VTW, Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Wij nemen kennis van hun publicaties en wonen door de verenigingen georganiseerde bijeenkomsten bij. Jaarverslag 2006

14

Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de AedesCode, die per 1 januari 2007 is vernieuwd. Deze code handelt over de maatschappelijke functie van de leden van Aedes op het terrein van wonen; met de binding aan de AedesCode laten de leden zien dat zij kwaliteit bieden en verantwoording afleggen aan elkaar en aan de omgeving waarin zij opereren. Zij zijn daarop ook aanspreekbaar. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke Commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van leden van Aedes. Onder belanghebbenden worden niet direct de huurders en woningzoekenden verstaan; zij kunnen in eerste instantie terecht bij de Geschillenadviescommissie en de Klachtencommissie Woonruimteverdeling.

Governance Code Woningcorporaties In opdracht van Aedes en VTW zijn de beginselen van goed bestuur voor woningcorporaties vastgelegd in de Governance Code Woningcorporaties, die vanaf 1 januari 2007 in werking treedt; deze code maakt onderdeel uit van de AedesCode. De code, die nadrukkelijk niet vrijblijvend is, kent geen voorschriften, maar beginselen die worden toegepast of gemotiveerd uitgelegd waarom toepassing achterwege blijft (het principe van “pas toe of leg uit” conform de code “Tabaksblat”). Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties en stellen dat ook als eis bij nieuw te werven leden voor onze raad. In 2007 zullen de Raad van Toezicht en het bestuur vaststellen of we aan de Governance Code voldoen en waar we mogelijk nog afwijken; vervolgens gaan we na of we gemotiveerd willen afwijken of dat maatregelen nodig zijn om ons handelen in overeenstemming met de code te brengen.

Bestuur Personalia en nevenfuncties Het bestuur van de Woningstichting wordt gevormd door de per 1 oktober 2005 voor onbepaalde tijd in dienst getreden statutair directeur, de heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE. De heer Janssen, geboren op 1 juni 1952, is als extern gecommitteerde verbonden aan Avans Hogeschool, Tilburg (Academie voor Bouw en Management), een uitstekende manier om geïnformeerd te blijven over de ontwikkelingen in de wereld van het vastgoed in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder. Verder vervult hij geen nevenfuncties.

Honorering vast en variabel conform commissie Izeboud Het salaris van de heer Janssen is vastgesteld met als uitgangspunt het beloningsniveau volgens het Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties van juli 2004 (commissie Izeboud) en de in dat rapport opgenomen salaristabellen. Het salaris bestaat uit een vast deel en een variabel deel; deze variabele beloning, met een maximum van zeven procent van het vaste salaris, wordt uitsluitend - geheel of gedeeltelijk - toegekend bij het behalen van de met de Raad van Toezicht afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve resultaten.

Functioneringsgesprekken De remuneratiecommissie van onze raad heeft elk jaar een functioneringsgesprek met de statutair directeur over de ontwikkeling in zijn functie (koppeling met het vaste salaris) en over de bereikte resultaten (koppeling met de variabele beloning).

Oordeel functioneren in 2005 De heer Janssen heeft in de beperkte tijd die hij tot zijn beschikking had in 2005 de nieuwe koers van de Woningstichting op hoofdlijnen vastgelegd in zijn Contourennota 2006 en een actieplan met meetbare doelstellingen voor het jaar 2006 gepresenteerd. De raad heeft daarom in 2006 besloten Jaarverslag 2006

15

de variabele beloning over 2005 volledig toe te kennen aan de directeur/bestuurder en hem daarover in het gehouden functioneringsgesprek in 2006 geïnformeerd.

Resultaatafspraken voor 2006 Voor het jaar 2006 zijn resultaatafspraken gemaakt tussen onze raad en het bestuur. Die afspraken betreffen: • Het opleveren van een nieuw ondernemingsplan met oog voor efficiency, effectiviteit en maatschappelijk presteren. • Het herijken en herinrichten van de bedrijfsprocessen “mutatie” en “reparatieverzoek” met als aandachtsgebieden kosten, resultaatgerichtheid, verantwoordelijkheden lager in de organisatie, verantwoordingsverplichting en intensievere controle. • Vanaf 2006 een reductie van het ziekteverzuim tot een niveau dat jaarlijks onder het landelijke gemiddelde ligt volgens publicatie van het CBS en voor 2006 een concreet streefpercentage voor het ziekteverzuim. • Een bepaald financiële resultaat over 2006 uit de gewone bedrijfsuitoefening.

Oordeel functioneren in 2006 m.b.t. vast en variabel De beoordeling of en in welke mate die resultaten over 2006 zijn behaald en het functioneringsgesprek met de directeur/bestuurder zal in 2007 plaatsvinden na de vaststelling en goedkeuring van het jaarverslag over 2006. Dan zal de raad ook beoordelen en besluiten of er aanleiding is het vaste salaris van de directeur/bestuurder aan te passen; dat vaste salaris is in 2006 niet gewijzigd ten opzichte van het aanstellingssalaris.

Maximale transparantie m.b.t. honorering Conform de adviesregeling van de commissie Izeboud willen wij maximaal transparant zijn over de honorering van het bestuur. Daarom doen wij in de financiële jaarrekening onder de toelichting bij de personeelskosten opgave van de beloning van het bestuur. Van winstdeling is in onze non-profit organisatie geen sprake; er zijn ook geen afspraken gemaakt over een uitkering bij einde dienstverband. Wij verklaren dat aan het bestuur geen leningen of voorschotten zijn verstrekt en geen garanties gegeven. Voor het bestuur is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Intern toezicht Statutaire taak Het interne toezicht op het bestuur van onze corporatie is opgedragen aan de Raad van Toezicht. Tot de statutaire taak van onze raad behoort het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in onze stichting. Wij staan het bestuur met raad ter zijde (klankbordfunctie) en vervullen de werkgeversrol ten opzichte van het bestuur. In de statuten van de Woningstichting staat een opsomming van besluiten van het bestuur, die onderworpen zijn aan onze goedkeuring, zoals de vaststelling van de begroting en het jaarverslag en de vaststelling en wijziging van opgestelde beleidsplannen. De toezichttaak omvat de strategie, de beheersing van financiële en andere risico’s en de volkshuisvestelijke taken; we hanteren hierbij een toezichtkader. In het kader van onze klankbordfunctie en werkgeversrol is er regelmatig contact tussen de voorzitter, maar ook tussen andere leden van de raad, en het bestuur.

Jaarverslag 2006

16

Omvang, samenstelling, commissies, reglementen en nevenfuncties Volgens onze statuten bestaat de Raad van Toezicht uit tenminste vijf en ten hoogste zeven leden; het aantal leden wordt door de raad vastgesteld. In 2006 bestond de raad uit zes leden. Twee leden zijn conform het BBSH benoemd op bindende voordracht van de huurders. We hebben een profielschets voor de leden van de raad. In de statuten is de maximale zittingsduur en de leeftijdsgrens geregeld; we beschikken over een rooster van aftreden. In aanvulling op de statuten is er een reglement voor de Raad van Toezicht en een reglement benoemingsprocedure lid Raad van Toezicht op bindende voordracht van de huurders. Onze raad kent in 2006 de volgende commissies: • de remuneratiecommissie voor het beloningsbeleid en de beoordeling van het functioneren van het bestuur; • de auditcommissie voor het financiële beleid en de risico’s, de keuze van en de relatie met de nieuwe accountant. • de werving- en selectiecommissie voor een nieuw lid van de raad. In de bijlage bij dit verslag is een overzicht gegeven van de samenstelling van de raad, van de nevenfuncties, de verschillende commissies en de uitbetaalde vergoedingen.

Herbenoeming en instrument ‘zaakwaarnemerschap’ Mevrouw Schooten, benoemd op bindende voordracht van de huurders, kwam eind 2006 in aanmerking voor herbenoeming voor een tweede termijn van vier jaar. De voorzitter van de raad heeft de andere leden van de raad over de herbenoeming geconsulteerd. Omdat de erkende huurdersvereniging in Wageningen zich heeft opgeheven, hebben we voor het verkrijgen van een bindende voordracht van de huurders gebruik gemaakt van het instrument “zaakwaarnemerschap”. De uit het Lagerhuisdebat voortgekomen Huurdersparticipatiecommissie (HPC) heeft na een kennismakingsgesprek een bindende voordracht gedaan voor de herbenoeming. De raad heeft mevrouw Schooten herbenoemd tot 1 januari 2011.

Vacature, open werving, website ‘vrouwen in beeld’ en benoeming Mevrouw Mallant-Eijgenraam heeft wegens verhuizing aangegeven dat zij eind 2006 niet voor herbenoeming voor een tweede termijn in aanmerking wil komen. Om in de vacature te voorzien is een procedure opgesteld voor de open werving en selectie van een lid van onze raad. Er is een actuele profielschets gemaakt met algemene en specifieke criteria, een advertentie geplaatst in het regionale dagblad en op de website www.vrouweninbeeld.nl en een informatiepakket samengesteld. We hebben uit de leden van de Raad van Toezicht een werving- en selectiecommissie samengesteld. Naast de algemene criteria, zoals bestuurlijke kwaliteiten, onafhankelijke opstelling, integer en kritisch is ook de eis opgenomen om de Governance Code Woningcorporaties te onderschrijven. Voor de specifieke criteria is de betrokkenheid bij Wageningen van belang wegens onze locale binding, affiniteit met de volkshuisvesting en met onze taak om maatschappelijk te presteren. Op 25 januari 2007 hebben wij mevrouw Masselink, geboren 1 augustus 1965, benoemd voor een eerste termijn van vier jaar. Mevrouw Masselink is hoofd PPS bureau (Publiek Private Samenwerking), een competentiecentrum van het ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit (LNV). Het PPS bureau is een onderdeel van de Dienst Landelijk Gebied (DLG), die zich richt op de realisatie van “groene” en “blauwe” beleidsdoelstellingen. Voor de benoeming hebben we ook de Ondernemingsraad (conform de CAO-woondiensten) in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen. Na een kennismakingsgesprek met mevrouw Masselink heeft de Ondernemingsraad positief advies uitgebracht.

Jaarverslag 2006

17

Auditcommissie en risico’s In 2006 heeft de Raad van Toezicht de auditcommissie ingesteld, bestaande uit drie leden van de raad. We hebben voor deze commissie een reglement en een rooster van aftreden vastgesteld. Doel van de auditcommissie is om informatie te krijgen over de risico’s en zekerheid over goed opgezette en adequaat functionerende interne beheersingssystemen. Een ander doel is het toezien op de onafhankelijkheid van de externe accountant, een goed kwaliteitsbeheerssysteem van de accountantsorganisatie en de opbouw en kwalificaties van het controleteam. De taken van de auditcommissie liggen op het gebied van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (waaronder naleving relevante wet- en regelgeving en gedragsregels), de financiële informatieverschaffing (waaronder waarderingsgrondslagen), de naleving van aanbevelingen van de controller (interne controle) en van de accountant (externe controle), de financiering en de relatie met de externe accountant. De auditcommissie is in 2006 vijf keer bijeen geweest. Belangrijke onderwerpen waren het ontwerpen van het reglement voor deze commissie, de selectie van een nieuwe accountant, het beoordelen van de financiële doorrekening en de financieringsbehoefte van het nieuwe ondernemingsplan, de begroting 2007 en de meerjarenramingen 2008 – 2012 en de financiële kwartaalrapportage aan de raad. In dit jaarverslag is een afzonderlijk hoofdstuk gewijd aan corporate governance, risico’s en risicobeheersing.

Benoeming nieuwe externe accountant Deloitte is al zeer lange tijd de externe accountant van de Woningstichting. Uit governanceoverwegingen hebben we besloten een nieuwe accountant te selecteren en te benoemen. De accountantskeuze is voorbereid door de auditcommissie. Per 1 januari 2007 is PriceWaterhouseCoopers (PWC) als externe accountant benoemd voor een periode van vier jaar. PWC heeft in 2006 het nieuwe ondernemingsplan en de begroting 2007 gecontroleerd, met name op de uitgangspunten, parameters en de samenhang daarin en de financiële doorrekening. Bovendien heeft PWC de consistentie van het nieuwe beleid getoetst. Deloitte heeft de controle van het jaarverslag 2006 verzorgd. De externe accountant ontvangt van ons naast de algemene controleopdracht ook specifieke controleopdrachten. Bij onze vergadering waarin het jaarverslag wordt behandeld en goedgekeurd, is de accountant aanwezig.

Honorering en verklaring inzake leningen en dergelijke De leden van onze raad ontvangen een vaste vergoeding. De voorzitter ontvangt € 3.630,- bruto per jaar, de overige leden ontvangen € 2.723,- bruto per jaar. De vergoeding van kosten die de leden bij hun werkzaamheden maken, vindt plaats op declaratiebasis. Er is voor de leden een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. De vergoeding aan de leden is op 1 januari 2002 vastgesteld en sindsdien niet meer gewijzigd. In 2006 heeft de VTW een adviesregeling opgesteld voor de honorering van het intern toezichthoudend orgaan. Het is een ingroeiregeling met hogere vergoedingen dan bij ons gebruikelijk, gegevens uit de Aedes-bedrijfstakinformatie bevestigen dat beeld. De werkzaamheden en verantwoordelijkheden van de leden van de Raad van Toezicht zijn toegenomen door de hogere eisen in het kader van de governance, de grotere complexiteit van de activiteiten van onze corporatie en het werk van de leden in de verschillende commissies. Dit is voor ons aanleiding om in 2007 te bekijken of wij onze vergoedingsregeling moeten aanpassen, aan de ene kant ter bevordering van een professioneel samengestelde Raad van Toezicht en aan de andere kant rekening houdend met onze maatschappelijke functie. Wij verklaren dat aan geen van de leden van onze raad leningen of voorschotten zijn verstrekt; evenmin zijn garanties afgegeven. Jaarverslag 2006

18

Zelfevaluatie, onafhankelijkheid, integriteit, tegenstrijdige belangen, nevenfuncties en interventies Eenmaal per jaar komt onze raad zonder het bestuur bijeen om het functioneren van de statutair directeur te bespreken en het eigen functioneren te evalueren. De zelfevaluatie heeft één concreet verbeterpunt opgeleverd: de ontwikkelingen - niet alleen in onze sector, maar ook binnen onze organisatie - gaan zo snel, dat de leden meer tijd willen voor reflectie. Daarom is voor de complexe onderwerpen ’nevenstructuur’ en ’vennootschapsbelasting’ een afzonderlijke informatiebijeenkomst georganiseerd in januari 2007. Wij verklaren, dat de leden van de raad onafhankelijk en integer zijn en optreden. Dat geldt ook voor de twee leden die de ‘huurderszetels’ in onze raad bezetten, zij handelen en beslissen zonder last of ruggespraak. Tegenstrijdige belangen of onverenigbaarheid van belangen van leden van de raad met de Woningstichting hebben zich niet voorgedaan. De nevenfuncties van de leden van de raad conflicteren niet met het lidmaatschap van de Raad van Toezicht (zie bijlage). Interventies van de raad ten opzichte van het bestuur waren niet nodig. In het kader van de integriteit hebben wij aandacht besteed aan de door Deloitte, in opdracht van het bestuur, vervaardigde rapportage van 27 maart 2006 ‘Analyse fraudebestendigheid’. De conclusie uit dat rapport is dat de Woningstichting al veel maatregelen heeft getroffen, dat er nog verbetermaatregelen getroffen kunnen en moeten worden en vooral dat het fraudebewustzijn binnen de organisatie vergroot moet worden. Verder is geconstateerd dat de fraudegevoeligheid van de corporatie zal toenemen met het realiseren van de doelstellingen uit het nieuwe ondernemingsplan. Onze raad, het bestuur en de werkorganisatie zijn daar - ieder op zijn terrein - mee aan de slag, de organisatie onder andere aan de hand van de daarvoor geschreven leidraad bij de herijking van de bedrijfsprocessen.

Maatschappelijke prestaties, belangenhouders, huurdersparticipatie en OR Het doel van de Woningstichting is het leveren van maatschappelijke prestaties. Het bestuur realiseert dat – met oog voor de financiële continuïteit – als volgt: • op het gebied van vastgoed (creëren van een op de markt afgestemde voorraad) • door een rechtvaardig woonruimteverdelingbeleid en sociaal verhuurderschap • met adequate bewonersparticipatie conform het BBSH • met de zorg voor leefbare wijken en buurten • op het terrein van wonen en zorg. Om er van verzekerd te zijn dat de juiste dingen voor de Wageningse samenleving gedaan worden, betrekt het bestuur de belangenhouders bij het beleid, zoals bij het samenstellen van het nieuwe ondernemingsplan. In het plan van aanpak zijn de belangenhouders benoemd en uitgenodigd om hun input voor het ondernemingsplan te leveren. In 2007 zal in een bijeenkomst voor belangenhouders de uitgezette lijn worden getoetst. Het contact van de raad met de huurders en de ondernemingraad (OR) is structureel geregeld met tenminste één overleg per jaar. De twee ‘huurdersleden’ van de Raad van Toezicht hebben in 2006 kennisgemaakt en gesproken met de HPC; de voorzitter van de raad was aanwezig bij de vergadering van de OR waarin het jaarverslag werd besproken. De desbetreffende leden brengen hierover verslag uit aan de raad. Ten aanzien van de participatie van huurders heeft het bestuur in 2006 nieuw beleid ontwikkeld; dit nieuwe beleid wordt elders in het jaarverslag beschreven.

Benchmarking De Woningstichting wil niet alleen maatschappelijk presteren, zij wil die maatschappelijke prestaties ook inzichtelijk en meetbaar maken. In dit jaarverslag is daarom een afzonderlijk hoofdstuk Jaarverslag 2006

19

opgenomen waarin een overzicht wordt gegeven van de maatschappelijke prestaties. De prestaties worden ook meetbaar en vergelijkbaar gemaakt met behulp van de Aedex / IPD Corporatievastgoedindex. De resultaten worden in de raad besproken.

Kwaliteit dienstverlening en KWH-Huurlabel Om de kwaliteit van de dienstverlening aan de klanten te verzekeren, neemt de Woningstichting deel aan het KWH-Huurlabel dat zij sinds 19 juni 2000 in bezit heeft. Het KWH is het Kwaliteitscentrum Woondiensten Huursector. Het KWH meet jaarlijks de kwaliteit van de dienstverlening op verschillende onderdelen en op grond van de uitkomsten daarvan wordt het label geprolongeerd.

Aantal bijeenkomsten en excursie In 2006 kwam de Raad van Toezicht zes keer bijeen. Vier keer voor een reguliere vergadering met het bestuur, een keer voor een vergadering zonder het bestuur (zelfevaluatie / functioneren bestuur) en een keer voor een extra vergadering over het nieuwe ondernemingsplan. De jaarlijkse excursie van de raad ging dit jaar naar Woonstede in Ede. We bezochten daar een succesvol afgerond renovatieproject en een nog te starten herstructureringsproject.

Behandelde onderwerpen en informatie In de vergaderingen van onze raad zijn belangrijke onderwerpen aan de orde gekomen, zoals: • Ondernemingsplan 2007 – 2011; de voortgang, het INK-model, het visiedocument, de benoeming van de belangenhouders en het nieuwe beleid voor bewonersparticipatie (het rapport ‘Nieuwe tijden, nieuwe rollen’ van Laagland Advies). • Prestatieafspraken; de intentieovereenkomst met de gemeente, waarbij ook Wageningen Universiteit betrokken is wegens interessante grondlocaties van de WUR. • Integriteitscan; de scan “Analyse fraudegevoeligheid” van Deloitte en de herijking van bedrijfsprocessen. • Jaarverslag; in aanwezigheid van accountant en controller. • Begroting. • Organisatieontwikkelingen en –veranderingen. • Kwartaalrapportage; de nieuwe rapportage bestaande uit de financiële rapportage (werkelijke cijfers en prognose), de rapportage van bouwkundige projecten (voortgang, kosten, afwijkingen, risico’s en knelpunten) en de rapportage over de realisatie van het beleid op de zes prestatievelden uit het BBSH (voortgang realisering activiteitenoverzicht). • Accountant; de keuze voor een nieuwe accountant. • Governance; de Governance Code Woningcorporaties. • Externe beoordelingen; financiële positie door het CFV en WSW; prestatieoordeel van het ministerie van VROM. • Verbindingen; de voorbereiding op een mogelijke nevenstructuur. • Vennootschapsbelasting; n.a.v. de partiele belastingplicht per 1 januari 2006. • Acquisitie; de overname van 31 panden van de gemeente Wageningen. • Aedex / IPD Corporatievastgoedindex; bespreking van de uitkomsten. Om goed geïnformeerd te zijn over de ontwikkelingen in onze sector nemen we kennis van allerlei publicaties uit vaktijdschriften en nemen leden van de raad deel aan bijeenkomsten, zoals die van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

Enkele belangrijke besluiten in 2006 Enkele belangrijke besluiten, die de Raad van Toezicht heeft genomen, zijn: - Goedkeuring van het jaarverslag / jaarrekening 2005. Jaarverslag 2006

20

-

Goedkeuring van de organisatieontwikkelingen en –veranderingen. Goedkeuring van de verbetermaatregelen en het verbetertraject n.a.v. de integriteitscan. Benoeming van PWC als accountant voor de boekjaren 2007 tot en met 2010. Onderschrijven van de Governance Code Woningcorporaties en in de implementatie daarvan volgens een nog op te stellen plan van aanpak. Goedkeuring van de overname van 31 panden van de gemeente voor de aankoopsom van € 3.700.000,- kosten koper. Goedkeuring van het ondernemingsplan 2007 – 2011. Goedkeuring van de begroting 2007 en de meerjarenramingen 2008 – 2012.

Enkele onderwerpen van specifiek belang in 2006 Aan een aantal onderwerpen heeft de Raad van Toezicht bijzondere aandacht besteed in 2006, namelijk het nieuwe ondernemingsplan, de aanpassing door het bestuur van de werkorganisatie en de risico’s en risicobeheersing.

Ondernemingsplan 2007 - 2011 De raad is vanaf de start betrokken geweest bij het samenstellen van het nieuwe ondernemingsplan. Kern van het plan is de transformatie van het woningbezit naar een op de markt afgestemd aanbod, transformatie van de bedrijfscultuur naar een meer professionele en zakelijke cultuur en nieuw beleid ten aanzien van bewonersparticipatie. De door het bestuur beoogde transformatie van de bedrijfscultuur omvat het creëren van een doelen resultaatgerichte, efficiënte en effectieve organisatie, die bovendien transparant en integer is. Het door het bestuur ontwikkelde nieuwe beleid ten aanzien van de bewonersparticipatie, op basis van het rapport “Nieuwe tijden, nieuwe rollen” van Laagland Advies en met behulp van het instrument “zaakwaarnemerschap” van de Nederlandse Woonbond, bestaat uit het werken met de nieuw gevormde Huurdersparticipatiecommissie, klantenpanels, internetraadplegingen en Lagerhuisdebatten. Om invloed en input uit de omgeving te ontvangen zijn door het bestuur voorafgaande aan de samenstelling van het ondernemingsplan de belanghebbenden benoemd en uitgenodigd in daartoe georganiseerde bijeenkomsten hun bijdrage te leveren. Die belanghebbenden zijn de huurders / klanten en hun organisaties, de vele belangenhouders, zoals gemeente en de plaatselijke politiek, zorg- en welzijnsinstellingen, de universiteit, de politie en collega-corporaties. Het nieuwe ondernemingsplan kent ambitieuze doelstellingen en vormt daarmee een enorme uitdaging voor de komende jaren.

Organisatieaanpassing Met het oog op de realisering van de doelstellingen uit het ondernemingsplan heeft het bestuur met onze instemming de organisatie van de Woningstichting veranderd. Kort gezegd voldeed het woondienstenmodel niet meer. Dat model, met zijn front- en backoffice, kenmerkt zich door vooral generalisten in de uitvoering van de dienstverlening aan de klant; iedereen moest alles kunnen. Met behoud van het goede, de gekwalificeerde dienstverlening aan de klant, is nu een “driepootmodel” geïntroduceerd, bestaande uit de afdelingen Vastgoed, Wonen en Finance & Control. Generalisten worden omgeschoold tot specialisten in hun werk. Voor de afdeling Vastgoed is een nieuwe en professionele manager aangetrokken; onze raad heeft voor zijn aanstelling een kennismakings- en beoordelingsgesprek met hem gevoerd. In de komende tijd zal de afdeling Vastgoed verder worden geprofessionaliseerd. Een belangrijke verandering binnen de afdeling Wonen is geweest de vorming van de twee specialistische teams voor de processen “mutaties” en “reparatieverzoeken”; daar wordt een meer efficiënte en effectieve dienstverlening aan onze klanten van verwacht. Jaarverslag 2006

21

Verder heeft het bestuur, daar waar dat kon, de personeelsformatie van afdelingen gewijzigd of ingekrompen, zodat de organisatie op totaal bedrijfsniveau efficiënter is geworden. Ook onze raad en ons bestuur willen verder professionaliseren; met het oog daarop is de nieuwe functie van bestuurssecretaris ingesteld. De bestuurssecretaris levert onder meer bijdragen aan good governance.

Risico’s en risicobeheersing Het onderwerp “risico’s en risicobeheersing” staat centraal bij ons interne toezicht; het belang hiervan is nog verder toegenomen met het nieuwe ondernemingsplan en de daaruit voortvloeiende projectontwikkelingsactiviteiten en hogere fraudegevoeligheid. Dat brengt nieuwe risico’s met zich mee, die we wellicht nog onvoldoende beheersen. Daarom hebben wij de auditcommissie ingesteld en bovendien specifieke eisen gesteld op het gebied van risico’s en risicobeheersing in onze opdracht aan de externe accountant. Verder is de kwartaalrapportage en de overige informatie van het bestuur aan onze raad verbeterd. Voor projecten zullen, meer nog dan voorheen, vooraf de uitgangspunten, parameters, rendementen en verschillende risico’s geformuleerd worden; er wordt gewerkt met fasedocumenten en “go or no go” momenten per fase. Verder zal het bestuur in 2007een betere projectadministratie invoeren. Bij het herijken van bedrijfsprocessen zullen door de organisatie controlemomenten en –punten worden ingebouwd in de processen. In dit verband hechten we ook veel waarde aan de interne controle in de organisatie. In 2007 wordt het huidige financieel statuut vervangen door een nieuw treasurystatuut en worden de bevoegdheden van het bestuur in een directiereglement vastgelegd.

Reikwijdte, toezichtkader en versterking Reikwijdte Onze toezichttaak omvat de strategie van de corporatie, de beheersing van de financiële en andere risico’s en de volkshuisvestelijke taken. De strategie (het nieuwe ondernemingsplan), de risico’s en risicobeheersing (zoals projectrisico’s, frauderisico’s, de analyse fraudebestendigheid en de beheersing van risico’s) en de volkshuisvestelijke taken (bijvoorbeeld de kwartaalrapportage op alle BBSH- prestatievelden, bewonersparticipatie, het benoemen van de belangenhouders en één woonruimteverdelingsysteem in de regio) zijn hiervoor reeds beschreven.

Toezichtkader Onze raad beschikt over een toezichtkader. De door het bestuur voorgestelde plannen, de prioriteitstelling ervan en de financiële onderbouwing worden getoetst aan de missie, het ondernemingsplan, de begroting en het daarin opgenomen activiteitenoverzicht, de geformuleerde risico’s, het BBSH, de statuten, het financieel statuut, het woningmarktonderzoek, de Aedex Corporatievastgoedindex en aan de met het bestuur gemaakte resultaatafspraken. Verder wordt in dit kader aandacht geschonken aan de corporate governance. Met de kwartaalrapportage van het bestuur aan onze raad over alle prestatievelden uit het BBSH wordt toezicht gehouden op de voortgang en uitvoering van de te realiseren doelstellingen.

Versterking intern toezicht In ons verslag over 2005 hebben wij geschreven dat onze Raad van Toezicht werkt aan het versterken van het interne toezicht. In 2006 hebben wij daar opnieuw serieus aan gewerkt, zoals uit dit verslag mag blijken. Ons doel, zoals aan het begin van dit verslag geformuleerd, hebben we evenwel nog niet geheel bereikt. In 2007 zullen we opnieuw aandacht geven aan de corporate governance van onze onderneming. Jaarverslag 2006

22

Slotwoord De Woningstichting heeft met haar nieuwe ondernemingsplan een ambitieus traject uitgezet voor de komende vijf jaar. Wij spreken ons vertrouwen uit in het bestuur en de medewerkers van de organisatie om de ambities waar te maken, in het belang van de Wageningse samenleving. Namens de Raad van Toezicht

W.J. van Schaik Voorzitter Bijlage: Overzicht omvang, samenstelling, nevenfuncties en honorering Raad van Toezicht

Jaarverslag 2006

23

Bijlage Raad van Toezicht Overzicht omvang, samenstelling, personalia, beroep en nevenfuncties, honorering en commissies Samenstelling Raad van Toezicht Naam en functie

De heer W.J. van Schaik, voorzitter De heer H.Th. Boersma, vice-voorzitter De heer ir. R.A. Pot, lid Mevrouw Drs. J.C.M. Mallant-Eijgenraam, lid Mevrouw Mr. M.P. Schooten, lid De heer K.H. Spiering, AAG, lid

Bruto jaarvergoeding

Geboortedatum

Eerste benoeming

Aftredend

€ 3.630,-

21-12-1944

1-7-2004

1-7-2008

€ 2.723,-

17-3-1950

1-1-2004

31-12-2007

€ 2.723,-

4-7-1939

17-9-2002

31-12-2009

€ 2.723,-

2-8-1964

1-1-2003

31-12-2006

€ 2.723,-

29-6-1957

1-1-2003

31-12-2010

€ 3.106,-

20-8-1944

13-10-2005

13-10-2009

Beroep en relevante nevenfuncties De heer W.J. van Schaik Gepensioneerd algemeen directeur Land- en tuinbouwcoöperatie Rijnvallei b.a. Commissaris Agrovision BV, Deventer Commissaris Cebeco Ruwvoeders BV, Almelo Commissaris Verbeek’s Pluimvee Beheer BV, Renswoude. Voorzitter RvC van W.I.C.C., Wageningen (stichting tot exploitatie van het Wageningen Internationaal Conferentie Centrum). De heer H.Th. Boersma Procesmanager bij de provincie Gelderland, dienst Ruimte, Economie en Welzijn/Landelijk gebied/Beleid en Strategie. De heer ir. R.A. Pot Gepensioneerd directeur “Exploitatie Afvalverwerking” (dochteronderneming van de Grontmij NV). Adviseur PUM, een VNO/NCW-organisatie voor uitzending van (oud-) managers naar ontwikkelingslanden. Regent/vermogensbeheerder bij de Stichting Ouden van Dagen, Waddinxveen (huisvesting). Mevrouw Drs. J.C.M. Mallant-Eijgenraam Bedrijfsarts en eigenaar van de bedrijfsartspraktijk Mallant. Mevrouw Mr. M.P. Schooten Juridisch adviseur bij de Rijksgebouwendienst, onderdeel van het Ministerie van VROM. De heer K.H. Spiering, AAG Gepensioneerd statutair directeur Sterpolis Verzekeringen, Arnhem (dochterbedrijf van Interpolis, in 2002 geïntegreerd in het moederbedrijf).

Jaarverslag 2006

24

Opmerkingen: 1. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben de Nederlandse nationaliteit. 2. Per 1 januari 2007 is er een vacature in de raad, omdat mevrouw Mallant-Eijgenraam wegens verhuizing niet voor herbenoeming in aanmerking wilde komen. Met de benoeming per 25 januari 2007 van mevrouw H.P. Masselink, geboren 1 augustus 1965, is in deze vacature voorzien. Mevrouw Masselink is hoofd PPS bureau, een competence centre van het Ministerie van LNV. 3. Mevrouw Schooten is per 1 januari 2007 herbenoemd voor een tweede termijn van vier jaar. 4. De heer Spiering is benoemd per 13 oktober 2005; zijn vergoeding over 2005 is in 2006 uitbetaald en verantwoord. 5. Mevrouw Schooten en de heer Boersma zijn benoemd cq herbenoemd op bindende voordracht van de huurders. 6. De totale bruto jaarvergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedraagt € 17.628. Samenstelling commissies uit de Raad van Toezicht Remuneratiecommissie De heer W.J. van Schaik, voorzitter De heer H.Th. Boersma, lid De heer K.H. Spiering, lid Auditcommissie en rooster van aftreden (de auditcommissie is per 1 mei 2006 ingesteld) De heer K.H. Spiering, voorzitter, aftredend per 30-6-2009 De heer W.J. van Schaik, lid, aftredend per 30-6-2008 Mevrouw M.P. Schooten, lid, aftredend per 30-6-2007 De heer Boersma zal per 1 juli 2007 als lid tot de auditcommissie toetreden. Werving- en selectiecommissie (t.b.v. een nieuw lid voor de Raad van Toezicht) De heer H.Th. Boersma, voorzitter De heer W.J. van Schaik, lid De heer K.H. Spiering, lid

Jaarverslag 2006

25

Bestuurlijk verslag

Jaarverslag 2006

26

Corporate governance Voor de Woningstichting zijn beginselen van behoorlijk bestuur belangrijk, zoals transparantie, afleggen van verantwoording en onafhankelijk toezicht. De ontwikkelingen op het terrein van corporate governance implementeren we zo goed mogelijk. De Raad van Toezicht heeft daarom hiervoor verslag gedaan van haar activiteiten en visie met betrekking tot corporate governance. In de onderstaande paragrafen komt aan de orde hoe we als organisatie met corporate governance omgaan.

Aedescode Ook bij woningcorporaties bestaat behoefte om te komen tot een code in de lijn van de Code Tabaksblat. In het kader van governance is voor de corporatiesector de Aedescode ontwikkeld. Hierin staan onder andere aanbevelingen die in 1998 door de commissie Glasz in opdracht van Aedes zijn gepresenteerd in het rapport ‘Naar Professioneel Toezicht’. Geldt voor naleving van de Code Tabaksblat een zekere verplichting (pas toe of leg uit): voor woningcorporaties geldt naleving van de Aedescode en de aanbevelingen van Glasz op vrijwillige basis. Binnen de corporatiesector heeft het onderwerp corporate governance in 2006 volop aandacht gehad. In november 2006 is de Governance Code Woningcorporaties door de ledenraad van Aedes vastgesteld. In januari 2007 is de vernieuwde Aedescode, waarvan de Governance Code Woningcorporaties een onderdeel is, vastgesteld. In navolging van de Nederlandse Governance Code geldt nu ook voor de Aedescode het beginsel ‘pas toe of leg uit’. De Code geldt voor leden van Aedes. De leden van de Raad van Toezicht van de Woningstichting zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

Governance Code Woningcorporaties Met ingang van 1 januari 2007 is de Governance Code Woningcorporaties van kracht geworden. Deze geldt vanaf het boekjaar 2007. De Code is er vooral op gericht om de relatie tussen bestuur en Raad van Toezicht helderder te maken voor wat betreft de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Ook is er veel aandacht voor de opzet en werking van het interne risicobeheersingssysteem, het systeem van interne controle en voor de rapportering van de bevindingen over de werking van de systemen.

Naleving en handhaving In de komende periode zullen we de Code verder implementeren. In dit jaarverslag geven we kort aan wat we tot en met het boekjaar 2006 aan maatregelen hebben genomen in het kader van transparantie. • Al geruime tijd volgen we met belangstelling de nationale en internationale ontwikkelingen op het gebied van corporate governance en staan we open om de nieuwste inzichten te implementeren die de transparantie vergroten. • De Raad van Toezicht heeft in 2006 een remuneratiecommissie ingesteld. Over het variabele deel van de honorering van de directeur/bestuurder zijn tussen de Raad van Toezicht en de directeur/bestuurder afspraken gemaakt over de te realiseren prestaties in 2006. Verder heeft de commissie de werving en herbenoeming van leden van de Raad van Toezicht voorbereid. • De Raad van Toezicht heeft in 2006 de auditcommissie ingesteld. In deze commissie zijn drie leden van de Raad van Toezicht vertegenwoordigd, de directeur/bestuurder is adviseur en de manager Finance & Control is als adviseur en ambtelijk secretaris aan de auditcommissie toegevoegd. De auditcommissie heeft na een selectietraject een voorstel gedaan om een nieuwe accountant te benoemen. Ook is zij betrokken geweest bij de totstandkoming van het ondernemingsplan 20072011 en de meerjarenbegroting. • De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE, directeur/bestuurder, wordt gehonoreerd volgens de adviesregeling van de commissie Izeboud.

Jaarverslag 2006

27

• • •

•

•

Deelname aan het kwaliteitskeurmerk KWH. De resultaten maken we openbaar en communiceren we naar huurders en relaties. Deelname aan de Aedex Corporatie Vastgoedindex. Met deze index kunnen we inzicht geven in onze maatschappelijke prestaties. Met DVM sluiten we voor het onderdeel ‘sturing op vastgoed’ aan op de Aedex-systematiek. Deloitte Accountants BV is belast met de controle van de jaarrekening 2006 en rapporteert aan de Raad van Toezicht en de directeur/bestuurder. In 2006 heeft de Raad van Toezicht, op voordracht van de auditcommissie, PricewaterhouseCoopers NV als externe accountant benoemd over de boekjaren 2007 tot en met 2010. Aan de accountantswisseling lag geen conflict of verschil van mening over de controleactiviteiten ten grondslag. De interne tussentijdse rapportages zijn in 2006 verder verbeterd, onder andere met behulp van datawarehouse. De rapportages blijven we verder ontwikkelen op grond van wijzigende informatiebehoeften. We schenken niet alleen aandacht aan financiële aspecten maar ook aan onze volkshuisvestelijke prestaties. In de Contourennota 2006 en in het ondernemingsplan 2007-2011 zijn uitgangspunten opgenomen om efficiency, effectiviteit en rentabiliteit te verhogen. De belangrijkste bedrijfsprocessen worden herijkt. We zijn gestart met herijking van de processen woningmutatie en reparatieverzoeken. We sturen door de werkelijke ontwikkelingen te confronteren met de voorgenomen doelstellingen.

De Code die we in de komende tijd gaan implementeren, gaat uit van het beginsel ‘pas toe of leg uit’. We schenken vooral aandacht aan verdere verbetering van het systeem van risicobeheersing en interne controles. Het deelnemen aan een vorm van visitatie, om tevredenheid van onze belanghebbenden te meten over onze geleverde volkshuisvestelijke prestaties, zien we als sluitstuk in het transparantieproces.

Risicoparagraaf We zijn ons bewust van de risico’s waarmee we als maatschappelijk vastgoedondernemer te maken krijgen bij de uitvoering van onze missie. Hierna geven we aan welke maatregelen we hebben genomen om de continuïteit en de kwaliteit te waarborgen. Raad van Toezicht • Lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). • Instelling auditcommissie en remuneratiecommissie. • Reglement auditcommissie. • Deskundigheidsbevordering. • Profiel externe werving. • Eenmaal per jaar vergadering van de Raad van Toezicht zonder bestuur om het functioneren van het bestuur te toetsen en te beoordelen. • Jaarlijks functioneringsgesprek Raad van Toezicht met bestuur. Bestuur • Deelname aan pilot onderzoek Deloitte over governance en fraude. • Ondernemingsplan 2007-2011. Personeel • Personeelstevredenheidsonderzoek. • Verzuimanalyse en verzuimatlas. • Aandacht voor verzuim. • Aandacht voor integriteit. • Antecedentenonderzoek als onderdeel van selectietraject van nieuw personeel. Jaarverslag 2006

28

Continuïteit Goedkeurende accountantsverklaring bij jaarverslag. Onderzoeksrapport accountant bij begroting en meerjarenraming. Jaarlijkse beoordeling financiële positie Centraal Fonds Volkshuisvesting: weerstandsvermogen hoger dan minimaal noodzakelijk vermogen; geen aanleiding voor nader onderzoek naar de financiële continuïteit door CFV. • Jaarlijkse beoordeling financiële positie door Waarborgfonds Sociale Woningbouw: de Woningstichting is onveranderd kredietwaardig en kan op reguliere wijze gebruik maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. • Jaarlijks prestatieoordeel toegelaten instellingen door ministerie van VROM: beoordeling naleving wet- en regelgeving en de financiële positie. • Financieel statuut: herziening per februari 2007, waardoor het aansluit op het nieuwe ondernemingsplan. • Controllerfunctie: zorg voor goede opzet en toetsing van de werking van de administratieve organisatie; opstellen en uitvoeren in overleg met de externe accountant van het interne controleplan. Toegankelijkheid van de procedures op het intranet. Gebruik van benchmarks, zowel van eigen als van derden. • Derivaten: de Woningstichting maakt geen gebruik van speculatieve derivaten en daarvan afgeleide producten. • Beleggingen: tijdelijke overtollige geldmiddelen worden risicomijdend belegd in deposito’s, in principe met een looptijd korter dan een jaar. In aandelen of andere effecten wordt niet belegd 1 . • • •

Maatschappelijk en financieel rendement • Deelname aan Aedex-corporatievastgoedindex; de Aedex meet het maatschappelijke en financiële rendement en is een instrument voor benchmarking. • Deelname aan pilot SEV-Aedex om inzicht te krijgen in de totstandkoming van gehanteerde markthuren. Overheid Prestatieafspraken tussen gemeente, Wageningen Universiteit en Researchcentrum (WUR), Idealis en de Woningstichting. • Activiteitenoverzicht: jaarlijkse bespreking met de gemeente en toezending aan het ministerie van VROM. •

Wet- en regelgeving Adviezen belastingadviseurs en juristen.

•

Markt en kwaliteit Woonmonitor. Dynamisch Vastgoed Management 2007-2016: antwoord op het woningmarktonderzoek; herstructuringsopgave financieel en technisch haalbaar. • Evenwichtig prijs- en kwaliteitsbeleid, ter voorkoming van concurrentie met eigen woningbezit. • Klantenpanels. • KWH huurlabel: kwaliteit van de dienstverlening. • Meten is weten, een eigen meetsysteem voor kwaliteit en after sales. • AedesCode: kwaliteitseisen aan het lidmaatschap van Aedes, vereniging van woningcorporaties. • •

1

Een uitzondering betreft een pakket van 124 certificaten van aandelen NCCW. De Woningstichting is vertegenwoordigd in het bestuur van de Stichting Administratiekantoor NCCW BV.

Jaarverslag 2006

29

Renterisico’s • Het renterisico van de leningportefeuille blijft tot 2015 met maximaal 10 procent (2015) binnen de norm van 15 procent (WSW norm). Voor het aantrekken van nieuwe geldleningen is rekening gehouden met een rente van 4,3 procent. • Zoveel als mogelijk intern financieren. Projectrisico’s • Nieuwbouw koopwoningen: start bouw nadat eerst 70 procent van de woningen is verkocht. • Nieuwbouw zorgprojecten en gebouwen met een bijzondere functie: start bouw nadat eerst de huurovereenkomst is ondertekend voor bij voorkeur tien jaar, maar voor tenminste vijf jaar. • Groot onderhoud: start werkzaamheden eerst na akkoord 70 procent van de huurders met huurverhoging. • Wijziging bestemmingsplan, bodemsanering, traagheid procedures en wijziging BBSH (inrichten nevenstructuur en vennootschapsbelasting). • Overige: selectie aannemer, check solvabiliteit aannemer, bankgarantie en voldoen aan de eisen in het kader van de wet ketenaansprakelijkheid (inschrijving Kamer van Koophandel, verklaring goed betalingsgedrag van fiscus en bedrijfsvereniging en het hanteren van een geblokkeerde bankrekening). Risico geautomatiseerd bedrijfssysteem. De bedrijfszekerheid van het geautomatiseerde bedrijfssysteem is tenminste 99,5 procent in 2006. Om die bedrijfszekerheid te handhaven is het systeembeheer uitbesteed op basis van Service Level Agreements. In geval van calamiteiten kan heel snel vanuit een andere locatie dan de huidige doorgewerkt worden met het bedrijfssysteem. • Beschikbaarheid primair systeem. De leverancier NCCW plaatst het onderzoeksrapport van de bevindingen over de integriteit en continuïteit van de systemen op haar website. •

Groot onderhoud Irene

Jaarverslag 2006

30

Maatschappelijk ondernemen De Woningstichting is een organisatie die midden in de samenleving staat en zich open stelt voor signalen en verzoeken uit de samenleving. We gaan regelmatig in gesprek met onze belangenhouders over maatschappelijke vraagstukken en onderwerpen op het gebied van wonen. Maatschappelijk ondernemen zien we als een dynamische opdracht, waarbij we continu inspelen op de ontwikkelingen in de markt. We investeren in activiteiten met een maatschappelijke betekenis, zonder dat dit op korte termijn economisch rendement teweeg brengt. Kern van ons maatschappelijk ondernemersschap: - Primaire doelgroep staat centraal. - Secundaire doelgroep heeft onze aandacht in verband met de marktvraag. - Winsten uit commerciële activiteiten zetten we in ten behoeve van de primaire doelgroep. - Huisvesting van maatschappelijke organisaties. - Maatschappelijke verankering geven we actief vorm. De mate waarin we werkelijk van waarde zijn voor de maatschappij, kunnen we onder andere afleiden aan de waardering en beoordeling van onze activiteiten door onze belangenhouders. Vanaf 2007 zijn we actief bezig om met onze belangenhouders te communiceren. Onze maatschappelijke prestaties: • Vergroten van differentiatie in ons woningaanbod en het verhogen van de kwaliteit van onze woningen. • Zorgen voor verantwoorde woonlasten voor lagere inkomensgroepen. • Verbeteren van het functioneren van de woningmarkt. • Creëren van huisvestingsmogelijkheden voor mensen in een kwetsbare positie. • Creëren van huisvestingsmogelijkheden voor de secundaire doelgroep. • Zorgen voor een kwalitatief goede woonomgeving en intensief sociaal beheer. • Vergroten van de zeggenschap van bewoners over woning en woonomgeving. • Financieren van onrendabele toppen (dat deel van de investeringskosten dat als gevolg van de lager vastgestelde huur in de toekomst niet wordt terugverdiend) Onze missie en visie bepalen de kern van ons handelen. Ons fundament ligt in de invulling van onze maatschappelijke taak binnen de samenleving.

Onze missie De Woningstichting biedt als maatschappelijk ondernemer kwalitatief goede huisvesting, draagt bij aan een aantrekkelijke woonomgeving in aansluiting op de woonwensen met vooral bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Dit doen we op een transparante, maatschappelijke en financieel verantwoorde manier. Ondernemingsplan In 2006 hebben we het ondernemingsplan 2007-2011 gemaakt, met als titel: ‘de Woningstichting maakt woonwensen waar’. Hierin beschrijven we onze koers voor de komende jaren. De kern van onze koers is maatschappelijk ondernemen. Dit zien we als een dynamische opdracht, waarbij we continu inspelen op de ontwikkelingen in de markt. We investeren in activiteiten met een maatschappelijke betekenis. Voorbeelden hiervan zijn het Droomhuis aan de Dijk en het woonzorgproject aan de Crocusstraat, waarover meer in dit jaarverslag. Jaarverslag 2006

31

De belangrijkste doelstellingen van het ondernemingsplan zijn: • Realiseren van de transformatieopgave: renoveren, herstructureren, slopen en vervangend nieuwbouwen en verkopen van woningen. De omslag van een beheersmatig ingestelde organisatie naar een corporatie die zich actief als projectontwikkelaar opstelt en zo haar doelen realiseert, is een voorwaarde om dit te realiseren. • Samenwerken met ambitieuze partners die willen investeren in maatschappelijk vastgoed. • De omslag van een beherende naar een ontwikkelende organisatie onder andere door primaire processen te herijken op effectiviteit en efficiency. Onze inspanningen in 2007 zijn erop gericht om de Wageningse woningmarkt los te trekken. Dit betekent dat wij zeer actief worden op het gebied van herstructureren, ontwikkelen en bouwen. Positie nemen in de stad en zelfstandig op zoek naar kansen en mogelijkheden om te bouwen, zodat we ons credo ‘de Woningstichting maakt woonwensen waar’ kunnen waarmaken!

Maatschappelijk presteren Maatschappelijk presteren is uit te drukken in maatschappelijk rendement: met maatschappelijk rendement bedoelen we de prestaties die wij leveren voor de samenleving tegen de investering die daarvoor nodig is. Dit is voor de ene activiteit in geld uit te drukken, voor andere activiteiten vinden wij een verbale verantwoording toereikend. Maatschappelijk rendement moet worden gezien in samenhang met financieel rendement, dat zijn weerslag vindt in een efficiënte en effectieve bedrijfsvoering, positieve cashflows, goede solvabiliteit en liquiditeit. Aedes heeft onderzoek gedaan naar wat de samenleving eigenlijk vraagt aan maatschappelijke prestaties van woningcorporaties. Er zijn tien prestatievelden. Het meten van moeilijk kwantificeerbare gegevens is nog volop in ontwikkeling. In ons ondernemingsplan hebben we als doel gesteld hiervoor een instrument, gebaseerd op het INK- model, op te stellen. Het breder vastleggen van gegevens (toelichting en kosten) is nog in ontwikkeling. We zullen zowel financiële als niet financiële gegevens consistenter registeren en hierop sturen Bevorderen van slaagkansen en keuzemogelijkheden (van kwetsbare groepen) - Verkoopplan. In 2006 hebben we 29 woningen verkocht tegen marktwaarde. De komende jaren gemiddeld 72 per jaar. - WERV. Voorbereidingen voor vergroten woningmarkt per 1 juli 2007. Deelname aan Woningnet. Jaarlijks extra kosten € 30.000. - Klantgerichte website www.dewoningstichting.nl. De toepassingsmogelijkheden worden voortdurend uitgebreid, bijvoorbeeld door klanten de mogelijkheid geven om in eigen gegevens te kijken en enkele te beheren. Bevorderen van voldoende voorraad betaalbare huurwoningen met daarbij passende kwaliteit - Voorraad betaalbare woningen. Er zijn voldoende woningen bereikbaar voor de primaire doelgroep. De woningen zijn volledig verhuurd. Op grond van onder andere het woningmarktonderzoek en huurtoeslaggegevens kunnen we volstaan met een primaire voorraad voor de doelgroep van circa 2.500 woningen. Er is een lange wachttijd, met name voor starters. Door gebrek aan doorstromingsmogelijkheden kunnen we niet voorkomen dat een deel van onze woningen wordt bewoond door scheefwoners. Dit probleem kan niet plaatselijk worden opgelost. - Beperken van jaarlijkse huurverhoging. We hebben de jaarlijkse huurverhoging beperkt tot 2,3% (wettelijk toegestaan was maximaal 2,5%). Dit is een gebaar om woonlasten te beperken. Kosten € 46.000 per jaar. Jaarverslag 2006

32

-

-

-

Verlaging huur van maatschappelijk vastgoed Buurtse Bocht 3. Gemeente neemt een deel (50%) van het verlies voor haar rekening. Kosten € 125.000. Oorspronkelijke garantiestelling door de gemeente vervalt. Geen markthuur: rendementsoffer om betaalbare huren te realiseren. Met betrekking tot betaalbaarheid van de huur voor de doelgroep (primaire taak) vragen we niet de maximaal in de markt realiseerbare huur. Kosten € 6 miljoen. Opschonen bestand woningzoekenden door het heffen van inschrijfgelden (€ 15 per jaar). Hiermee krijgen we een beter beeld van de behoefte aan woningen. Bate € 30.000. Dynamisch Vastgoed Management. Optimale prijs-kwaliteitverhouding bestaande woningbezit, sloop, verbetering nieuwbouw en verkoop van woningen. Kwaliteitslabels. De basiskwaliteit uitrustingsniveau wordt per woning vastgelegd. Extra verhoging van budget onderhoudskosten in komende jaren zonder dat hier huurverhogingen tegenover staan.

Bevorderen van passend kunnen wonen van bijzondere groepen Het realiseren van bijzondere projecten voor bijzondere doelgroepen betekent maatwerk leveren. Dit vergt veel overleg. De onrendabele top van deze projecten is hoger dan normaal. Dit komt door de hoge bouwkosten die deze specifieke projecten met zich meebrengen en omdat we de huren laag willen houden. Woonzorgprojecten die we op dit gebied in 2006 hebben gerealiseerd of waarvoor we de voorbereidingen hebben getroffen zijn: - Crocusstraat: woonzorgvoorziening in samenwerking met Heimerstein, twee groepswoningen voor 12 jonge verstandelijk gehandicapten en een dagbestedingsruimte. - Buurtseweg 1: mensen met niet aangeboren hersenletsel. - Droomhuis aan de Dijk:woonzorgvoorziening voor zes meervoudig gehandicapte kinderen, drie verstandelijk gehandicapte jongvolwassenen en een zorggezin. - Ons Pardon: Beschikbaar stellen huisvesting en kantoorruimte (56 m2) om niet. - Voorbereiding daklozenproject Stadsbrink. - Voorbereiding overname woonwagenstandplaatsen en woonwagens Droevendaalsesteeg: We beschikken over woonwagens en standplaatsen aan de Asterstraat: onrendabele activiteit. De doelgroep vraag veel aandacht. - Buurtseweg 3: Kristal. Verzorgt ook de catering aan het personeel van de Woningstichting. - Woningaanpassingen WVG. - Voorbereiden opplussen: Onrendabel. Versterken van de samenhang tussen woon- en zorgdiensten - Woon-, zorg- en welzijnszone (WZW-kring). - Participatie in overleg Vilente.

Bevorderen van differentiatie van het woningaanbod - Werven van locaties voor nieuwbouw. Marijkeweg, hoewel mooi plan, heeft de gemeente helaas niet voor ons project gekozen. Proces bij gemeente niet transparant. - Aankoop 31 woningen van de gemeente Wageningen. Onderzoek naar bestemming, waaronder specifieke doelgroepen van beleid. Investering € 4 miljoen. - 14 koopwoningen Zeemanstraat met domoticavoorzieningen. Alle woningen zijn verkocht. Winst 2006 € 99.000. - Verkoopprogramma en uitbreiding in kader van DVM gebaseerd op woningmarktonderzoek.

Jaarverslag 2006

33

Bevorderen goede afstemming met de woonwensen van bewoners - KWH-Huurlabel. Continueren Huurlabel, het kwaliteitslabel ten behoeve van de dienstverlening. In ons bezit sinds 2000. Kosten € 25.000. - Keukenplan. Implementatie voorjaar 2006 ter bevordering van keuzevrijheid. - Herstructurering, Irene. Kosten sloop en vervangende nieuwbouw, onrendabele top € 1.096.000. Huurprijs voor terugkerende huurders € 480. - Herstructurering Kolkakkerweg. Kosten sloop en vervangende nieuwbouw, onrendabele top € 2.248.000. - Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Ter bevordering van keuzevrijheid van klanten. Verbeteren of behoud van leefbaarheid - Huismeester. Nude, Riemsdijkstraat, Pomona Asterstraat, € 40.000. - Leefbaarheidfonds. Ter bevordering van leefbaarheidsinitiatieven. Kosten € 28.000. - Opruimactie portieken rond de jaarwisseling. - Verlichting achterpaden. Kosten € 88.000. - Overlast overleg met politie. - Uitvoering leefbaarheidsbegroting (mooi, prettig en veilig wonen) € 109.000. - Sponsoring van een project in Kosovo. Uitwisseling tussen jongeren om leefbaarheid op hoger niveau te brengen. In samenwerking met Welvada. Kosten € 5.000. Milieubewust bouwen, verbouwen en onderhouden - Agrodôme . Vier experimentele woningen gebouwd uit hernieuwbare, natuurlijke materialen. - Afvalcontainers ondergronds Riemsdijkflat. Containers zijn uit de flat gehaald, waardoor er geen vervuilingsoverlast meer is. Gemeente en de Woningstichting financieren dit project gezamenlijk. Kosten € 15.000. - Afvalwaterscheiding Rooseveltweg. Ontkoppeling gezamenlijk rioolsysteem naar een gescheiden stelsel van hemelwater en afvalwater. Project loopt 2006-2007. Kosten € 252.000. - Spaarlampenactie bij opening kantoor, in samenwerking met Stichting SlimLicht. Per spaarlamp schenkt de Stichting SlimLicht € 1,50 aan de Speelbus. Respons op actie was helaas beperkt. Teleurstellende opbrengst van € 50. Participatie bewoners - Nieuwe opzet participatie. Uitvoering van nieuw participatiebeleid op basis van onderzoek en advies Laagland uit 2005. - Lagerhuisdebat. Discussie met ruim 100 huurders. Kosten € 5.000. - Huurders Participatie Commissie (HPC). Huurdersbelangengroep, opgericht naar aanleiding van het Lagerhuisdebat. - Bewonerscommissies. Regulier overleg en opgericht bij herstructurerings- en groot onderhoudsprojecten. - Huurverhoging. Overleg in nieuwe vorm in samenwerking met Woonbond. Manager Wonen. Bevorderen interactieve beleidsvorming met (locale) belangenhouders en transparante verantwoording - MRM-onderzoek. Maatschappij Relatie Management Scan. Instrument om belangenhouders te bevragen over beleid. Via internet, respons 40 procent. - Aedex. Landelijk benchmarkinstrument met internationale verankering via IPD (Investment Property Databank). Goed imago en maakt sturing op vastgoed mogelijk (DVM). Kosten € 60.000. - Wekelijkse aanbodpagina in De Stad Wageningen. Bevorderen transparante verantwoording woonruimteverdeling. Woningaanbod, verantwoording en jaarbericht. Kosten € 40.000. Jaarverslag 2006

34

-

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Bevordering financiële continuïteit. Goede beoordeling, goed imago. Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Goede kredietwaardigheidsverklaring, goed imago.

En verder - Participatie in actie rookmelders. Hierdoor is er geen extra steunpunt brandweer nodig in Wageningen Oost. Kosten € 80 per rookmelder. Vastgoed, consulent Woonomgeving en Verkoop. - Stibas en streng en rechtvaardig incassobeleid . Slepersactie, automatische incasso’s stimuleren. Woonconsulenten. - SOS kinderdorp, actie bouwpakketten 1512 bouwpakketten ‘metsel een dorp’. Voor kerstpakket personeel en relatiegeschenk. Kosten € 7.539. - Verhuisbus De Woningstichting verklaart alle middelen te hebben ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting.

Opening Crocusstraat, december 2006

Jaarverslag 2006

35

Personeel & Organisatie De ingezette koers van het ondernemingsplan was aanleiding om in 2006 alle afdelingen in de organisatiestructuur door te lichten op effectiviteit en efficiency. De belangrijkste thema’s uit het ondernemingsplan voor Personeel en Organisatie zijn: - De omslag van een beherende naar een ontwikkelende organisatie door onder meer primaire processen te herijken op effectiviteit en efficiency. - Kwaliteitsslag en deskundigheidsbevordering leidinggevend kader en medewerkers.

Organisatieontwikkeling De nieuwe koers heeft geleid tot de volgende organisatieveranderingen: • De organisatiestructuur is gewijzigd van een tweepoot (Wonen en Ondersteuning) in een driepoot: Vastgoed, Wonen en Finance & Control. De managers van deze afdelingen vormen samen met de directeur/bestuurder het Managementteam (MT). • In september 2006 is een Manager Vastgoed aangesteld die invulling geeft aan het beheer en de ontwikkeling van het DVM. • Zoals ook uit het ondernemingsplan blijkt, is projectontwikkeling (Vastgoed) één van de speerpunten voor de komende jaren. In dit licht is in 2006 geanticipeerd op toekomstige formatie voor een bedrijfsmakelaar. De vacature is vervuld door interne werving binnen de organisatie. De betrokken medewerker is inmiddels gestart met de opleiding tot bedrijfsmakelaar. • Het vormgeven aan de transparantie van het beleid door de Raad Van Toezicht en het actief betrekken van hen bij onze koers en visie, heeft geleid tot de noodzaak van een Bestuurssecretaris. Hiermee is geïnvesteerd in een extra kwaliteitsslag ter ondersteuning van de directeur/bestuurder en van de Raad Van Toezicht. De functie is sinds 1 juni 2006 operationeel. • Om de omslag te kunnen maken van een beherende naar een ontwikkelende organisatie, is in de afdeling Wonen het principe van generalisme naar specialisme geïntroduceerd. In de structuur van andere afdelingen is dit specialisme reeds actueel. In de afdeling Wonen heeft daarom een herijking plaatsgevonden van de primaire processen verhuur en reparatie. Het werken in specialismen is in 2006 voorbereid. Sinds 1 januari 2007 bestaat de afdeling Wonen uit vier teams (voorheen twee wijkteams): het serviceteam Reparatie, het serviceteam Verhuur en twee wijkteams waarin de woonconsulenten, wijkopzichters Wonen en de ondersteuning werkzaam zijn. Van alle functiegroepen is de functiebeschrijving geëvalueerd en op accenten toegespitst op de nieuwe situatie. Voor zover van toepassing hebben betrokken medewerkers zoveel mogelijk zelf hun keuze kunnen maken voor het desbetreffende team. • In de rol van de staf is een essentiële verandering opgetreden. De staf adviseert en initieert in de beleidsvoorbereiding en beleidsontwikkeling primair de directeur/bestuurder. Daarmee is zij veel minder ondersteunend aan het MT dan voorheen. In de staf zijn vertegenwoordigd een bestuurssecretaris, twee stafmedewerkers Beleid en Ontwikkeling en een stafmedewerker Personeel & Organisatie. • Op de afdeling Facilitaire Zaken zijn taken opnieuw herijkt. De afdeling is opgegaan in een directiesecretariaat. De rol en functie van de telefooncentrale staat op dit moment ter discussie. Duidelijk is dat effectiviteit en efficiency van het huidige telefoonverkeer niet optimaal is. In 2006 zijn voorbereidingen getroffen om voor alle afdelingen direct telefoonverkeer via rechtstreekse nummers en ACD-groepen te stimuleren en bellen via de centrale te ontmoedigen. Dit moet resulteren in een ontlasting in het dagelijkse centrale telefoonverkeer en bespaart daarmee formatie. In januari 2007 wordt bepaald op welke afdeling en in welke functie de centrale telefoon definitief wordt ondergebracht. • De verandering bij Facilitaire Zaken heeft geleid tot een interne aanpassing voor twee medewerkers. Zo is de huismeester met zijn functie (vooral beheer van het bedrijfsgebouw) Jaarverslag 2006

36

ondergebracht bij de afdeling Vastgoed. Door het aflopen van een tijdelijk contract bij het team Finance & Control heeft een medewerker van Facilitaire Zaken deze functie opgevuld.

Organisatieschema

Raad van Toezicht

Directeur/ Bestuurder

Directiesecretariaat

Finance & Control

Staf

Vastgoed

Wonen

Consulent Verkoop & Woonomgeving

Wijkteam 1

Wijkteam 2

Serviceteam Verhuur

Serviceteam Reparatie

De directeur/bestuurder, de manager Finance & Control, de manager Wonen en de manager Vastgoed vormen gezamenlijk het managementteam van de Woningstichting. De manager Finance & Control is verantwoordelijk voor het ICT-beleid en vervult tevens de functie van Controller. Als Controller heeft hij een onafhankelijke positie en heeft rechtstreeks toegang tot het bestuur, het managementteam en de Raad Van Toezicht.

Jaarverslag 2006

37

Opbouw personeelsbestand Cijfers per 31 december

Totaal aantal medewerkers Aantal vacatures Aantal formatieplaatsen Verhouding man-vrouw Mannen Vrouwen Aard arbeidscontract Voltijd Deeltijd Opleidingsuitgaven Ziekteverzuim (excl. zwangerschaps- en bevallingsverlof) In- en uitdiensttreding In dienst Uit dienst

2006 62 2 53

2005 63 4 55

2004 64 2 56

2003 67

2002 64

57

57

28 34

27 36

30 34

32 35

30 34

33 29 60.000 4,74%

32 31 85.500 5,57%

37 27 80.000 5,65 %

39 28 42.000 6,91%

41 23 36.000 4,58%

7 8

7 8

6 9

9 6

7 6

Personeel naar aantal dienstjaren

25

Aantal medewerkers

Aantal medewerkers

Personeel naar leeftijdscategorie

20 15 10 5 0 15 t/m 24

25 t/m 34

35 t/m 44

45 t/m 54

Leeftijdscategorie

55 t/m 64

25 20 15 10 5 0 tot 2 jaar

2 t/m 4 jaar

5 t/m 9 jaar

vanaf 10 jaar

Dienstjaren

P&O beleid Agressieprotocol Maatschappelijk gezien is agressie een toenemend verschijnsel. Als professionele organisatie is het in het belang van klanten en medewerkers agressie en daarmee samenhangende verschijnselen adequaat aan te pakken. Ook verplicht de Arbeidsomstandighedenwet dat werkgevers vormen van geweld niet alleen moeten proberen te voorkomen, maar ook maatregelen moeten treffen om de veiligheid van medewerkers zo goed als mogelijk te waarborgen. In 2006 is een agressieprotocol opgesteld en zijn medewerkers getraind in het omgaan met agressief gedrag van klanten. Het doel hiervan is het gevoel van veiligheid bij de medewerker te vergroten door duidelijke uniforme afspraken te maken. Daarnaast willen we hiermee een personeelsvriendelijk klimaat creëren door preventie, beheersing van incidenten en nazorg. Voor de klant betekent dit dat de Woningstichting onacceptabel gedrag, agressie en geweld wil beperken door het stellen van grenzen.

Jaarverslag 2006

38

Integratie P&O instrumenten Op P&O gebied zijn de voorbereidingen getroffen voor een integraal personeelsbeleid. Dit betekent onder andere een goede afstemming van organisatie- en individuele competenties van medewerkers. Om kwalitatief goede resultaten te behalen en om medewerkers en leidinggevenden hierin te faciliteren, zijn voorbereidende werkzaamheden in 2006 gecontinueerd en zijn specifieke thema’s op elkaar afgestemd. Dit betreft de thema’s: • Delegeren van verantwoordelijkheden en bevoegdheden. • Maken van prestatieafspraken op team- en individueel niveau. • Pilot persoonlijke ontwikkelingsplannen wordt doorgetrokken naar de gehele organisatie. • Opleiding en coaching op basis van de persoonlijke ontwikkelingsplannen. • Aanscherpen van het werving- en selectiebeleid. • Aanscherpen van de huidige beoordelingssystematiek. Het aanscherpen van het werving- en selectiebeleid en het delegeren van verantwoordelijkheden en bevoegdheden (gevolg organisatieontwikkeling) heeft in 2006 haar beslag gekregen. De voorbereiding van de overige thema’s moet leiden tot de implementatie in 2007.

Werving & Selectie De procedure voor werving en selectie is op zowel effectiviteit als efficiency getoetst en aangepast. Werken voor de Woningstichting vraagt een bepaalde betrokkenheid, betrouwbaarheid en integriteit van medewerkers. Om bedrijfsrisico’s te beperken, maakt een antecedentenonderzoek sinds 2006 standaard deel uit van de werving- en selectieprocedure. Per aanstelling vindt een basisonderzoek plaats, naar gelang het risicoprofiel van de functie wordt dit onderzoek op maat uitgevoerd. Het onderzoeken van het studie- en werkverleden is in de Wet Bescherming Persoonsgegevens geregeld. Uiteraard moeten de belangen van de sollicitant worden gewaarborgd door zorgvuldigheid tijdens het sollicitatieproces.

Persoonlijke Ontwikkelings Plannen Om leidinggevenden en medewerkers beter te faciliteren in opleiding en persoonlijke ontwikkeling, is het reguliere opleidingplan ontwikkeld naar een Persoonlijk Ontwikkelings Plan (POP). Uitgangspunt bij dit plan is het formuleren van perspectieven in de persoonlijke ontwikkeling, groei en ontwikkelpunten. De basis hiervoor wordt gevormd door een aantal organisatie-, functie- en persoonlijke competenties. Op grond hiervan wordt in vijf stappen uiteengezet waar een medewerker staat, naar toe wil, wat de ontwikkeldoelen zijn en welke concrete acties hierop worden ondernomen. In 2006 is bewust gekozen te starten met het POP door het management, de hoofden en de staf. De gedachte hierachter is dat na deze aftrap de leidinggevenden en beleidsfunctionarissen goed op de hoogte zijn van de ins en de outs van het POP, zodat zij dit plan in 2007 op hun afdelingen kunnen implementeren.

P&O Opzoekboek Ook op P&O-gebied streven we naar een zo duidelijk mogelijke communicatie met medewerkers. Intranet is hiervoor primair het medium. Deze interne site biedt een bron aan informatie voor medewerkers op personeelsgebied maar ook op organisatieterrein. Vanwege de hoeveelheid ontwikkelingen is in 2006 aan alle medewerkers het P&O-opzoekboek verstrekt. Ieder P&O-thema dat van belang is voor medewerkers, is in een brochure samengevat. Voorbeelden zijn het agressieprotocol en het ziekteverzuim.

Jaarverslag 2006

39

Arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim Bedrijfshulpverleningsplan en aanvalsontruimingsplan In 2005 is het kantoorpand van de Woningstichting ingrijpend verbouwd. De technische aanpassingen hebben geleid tot het opstellen van een hernieuwd Bedrijfshulpverleningsplan en een ontruimingsplan in 2006. Deze plannen zijn bij wetgeving verordend om adequaat te kunnen reageren bij calamiteiten. Het ontruimingsplan is ook geaccordeerd door de brandweer.

Verzuimtraining Binnen twee jaar willen we het ziekteverzuimpercentage reduceren tot 3,5 procent. Naast sociale redenen spelen ook economische redenen een rol: continuïteit, productiviteit, kwaliteit en beheersing van kosten. De rol van de leidinggevende is bij verzuimmanagement essentieel. De verantwoordelijkheid voor het beheersen van verzuim is neergelegd bij de desbetreffende leidinggevenden en is niet langer meer alleen de verantwoordelijkheid van het MT. Met een verzuimtraining in 2006 is beoogd dat leidinggevenden in staat zijn hun rol en positie te bepalen in het verzuimmanagement conform het organisatiebeleid, gesprekstechnieken leren hanteren en vaardigheden aanscherpen door middel van oefeningen en feedback. Daarnaast is aandacht besteed aan het aanscherpen van de verzuimprocedure, rapportageverstrekking en is het thema verzuim en de aanpak hiervan ook bij medewerkers bespreekbaar gesteld. De aandacht voor het verzuim heeft in 2006 geleid tot een afname ten opzichte van 2005 (zie tabel). Eind 2006 zijn we gestart met het werken met een verzuimconsulent van Arbo-Unie. Leidinggevenden kunnen tweewekelijks intekenen op het spreekuur van de verzuimconsulent en verzuim (preventief) bespreken.

Informatie- en communicatietechnologie (ICT) ICT is voor ons geen kerncompetentie maar wel van strategisch belang. Wij stellen aan de ICTvoorzieningen hoge eisen op het gebied van kwaliteit, betrouwbaarheid, beschikbaarheid, beveiliging en aanpassing aan de technische ontwikkelingen. De beschikbaarheid van de systemen over 2006 was meer dan 99,5 procent. Uit benchmarks blijkt dat onze ICT-kosten per werkplek relatief hoog zijn ten opzichte van andere corporaties. Daar waar mogelijk voeren we kostenbesparingen door, zonder in te leveren op de kwaliteitseisen. Steeds meer klanten maken gebruik van onze internetsite. Het afgelopen jaar reageerde ruim 90 procent van de woningzoekenden via internet. Onze internetsite is gekoppeld aan de backoffice, dit werkt efficiëncyverhogend. Op dit moment bereiden we het systeem voor om klanten op een veilige manier via internet inzage te geven in hun eigen gegevens en waar mogelijk zelf wijzigingen aan te brengen. Om te beschikken over betere informatie over de ontwikkeling van projecten, hebben we voorbereidingen getroffen om een geavanceerde projectadministratie in 2007 te kunnen implementeren. In 2006 hebben we voorbereidingen getroffen om over te gaan tot het volledig uitbesteden van de kantoorautomatisering via het ASP-concept. Hierdoor is het niet nodig om de servers in ons kantoor, die aan vervanging toe zijn, te vervangen.

Jaarverslag 2006

40

Tijdschrijven In 2006 is gestopt met tijdschrijven. Het programma bleek niet aan de eisen te voldoen. De gebruikers wilden informatie op maat die de mogelijkheden van het programma ver te boven ging. Daarom is tijdelijk gestopt met dit programma in afwachting van de implementatie van een geavanceerde projectadministratie in 2007. Het op de juiste wijze toerekenen van kosten om processen beter te kunnen beheersen (efficiency en effectiviteit) en inzicht te krijgen in belaste en onbelaste activiteiten, zijn voorwaarden waar een dergelijk pakket minimaal aan moet voldoen.

Plaatsonafhankelijk werken Na het slagen van het experiment om vier medewerkers thuis toegang te geven tot het netwerk van de Woningstichting, is deze faciliteit aangeboden aan de leden van het Managementteam, leidinggevenden van afdelingen en de stafmedewerkers. Van de twaalf personen maken er negen personen gebruik van. In 2007 wordt geëvalueerd of en zo ja, voor welke functiegroepen deze faciliteit wordt uitgebreid.

Invoeren digitaal archief Na de invoering van het digitale archief van onze klantdossiers, zijn nu ook de personeelsdossiers van medewerkers in een digitaal archief opgenomen. Hierdoor is informatie over medewerkers vanaf de werkplek gemakkelijk en snel op te vragen door medewerkers die daarvoor geautoriseerd zijn. In 2006 zijn we gestart met het digitaliseren van de archieven van de complexen.

Catering In 2006 is gezien de prijs/kwaliteitsverhouding het contract stop gezet met Albron die bij de Woningstichting de catering verzorgde. Uit oogpunt van de wens en het belang om ook maatschappelijk te investeren, verzorgt ’s Heeren Loo Midden Nederland (onderdeel Kristal uit Wageningen) sinds juni 2006 de catering. Dit houdt in dat medewerkers van ’s Heeren Loo de koffieautomaten verzorgen, de afwas doen en drie dagen per week verse soep maken. ‘s Heeren Loo biedt hoogwaardige ondersteuning en begeleiding aan mensen met een verstandelijke beperking.

Opening woontrefpunt In maart vierden we de opening van ons nieuwe woontrefpunt samen met onze klanten. Het werd een drukke en leuke avond. Een Wagenings zigeunerorkest zorgde voor muziek. De drie prijswinnaars van de knutselwedstrijd ‘bouw je droomhuis’ kwamen hun prijs in ontvangst nemen. Voordat bezoekers weer naar huis gingen kregen zij van ons een spaarlamp cadeau. Aan deze spaarlamp was een actie verbonden. Klanten konden spaarlampen bestellen tegen een voordelige prijs. Hiervan ging € 1,50 per spaarlamp naar de Speelbus in Wageningen. Op deze manier hebben we de trampoline van de speelbus helpen financieren.

Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) heeft in 2006 vijftien keer vergaderd, waarvan zeven keer met de directeur/bestuurder. Daarnaast is er een aantal keren informeel onderling overlegd om bepaalde zaken voor het overleg met de directeur/bestuurder voor te bespreken. De organisatiewijziging (vooral binnen de afdeling Wonen) was het belangrijkste onderwerp, maar de OR heeft zich ook bezig gehouden met het jaarplan 2006, het verzuimbeleid en uit de CAO voortvloeiende activiteiten. Reglementair bestaat de OR uit vijf leden. Aan het eind van 2006 moesten er verkiezingen worden gehouden, omdat van twee OR-leden de eerste zittingstermijn van vier jaar was verstreken (beide leden waren herkiesbaar). Daarnaast heeft een ander OR-lid per 1 januari 2006 het lidmaatschap van de OR opgegeven. Hiervoor was per 31 december 2006 nog geen vervanger gevonden, zodat de OR in 2007 van start is gegaan met vier leden. De vacature is in januari 2007 alsnog ingevuld. Jaarverslag 2006

41

In 2006 heeft de OR samen met de directeur/bestuurder een bijeenkomst georganiseerd over de pensioenregeling van de Woningstichting. Onze accountmanager van pensioenfonds SPW heeft een uiteenzetting gegeven over alle wijzigingen die per 1 januari 2006 van kracht zijn. Het personeel heeft deze bijeenkomst gewaardeerd. In december 2006 heeft de OR samen met de directeur/bestuurder de samenwerking in het afgelopen jaar geëvalueerd. Hierin is uitgesproken dat van beide kanten de samenwerking als zeer prettig is ervaren. Het vertrouwen is dan ook aanwezig om op dezelfde voet verder te gaan in 2007.

Jaarverslag 2006

42

Volkshuisvestelijk verslag

Jaarverslag 2006

43

Kwaliteit van het woningbezit Dynamisch Vastgoed Management In 2006 heeft de vertaling plaatsgevonden van het woningmarktonderzoek naar het Dynamisch Vastgoed Management (DVM). Concreet is per woning, complex of buurt een toekomststrategie vastgesteld. Hierbij zijn onder andere ligging, huidige huurprijs en kwaliteit van het bezit als uitgangspunten gehanteerd om tot een besluit te komen. Het DVM bepaalt hoe we de komende jaren met ons woningbezit omgaan. De maatregelen die we gaan uitvoeren zijn: - Uitvoeren van regulier onderhoud. - Verbeteren van de kwaliteit van woningen. - Opplussen van woningen. - Verkopen van woningen. - Slopen en nieuw bouwen van woningen. De vastgestelde strategie is weergegeven in een productenboek, dat als sturingsinstrument voor de organisatie is ontwikkeld en jaarlijks wordt geactualiseerd. In het activiteitenoverzicht in het ondernemingsplan is aangegeven wat de te realiseren activiteiten zijn voor de komende jaren.

Onderhoud Het onderhoud is uit te splitsen in activiteiten die niet te plannen zijn: het reparatie- en mutatieonderhoud, en in activiteiten die op voorhand wel in te plannen zijn: het planmatig onderhoud. In onderstaande tabel zijn de verschillende onderhoudsuitgaven opgenomen.

Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud

2006

per vhe*

2005

per vhe

2004

per vhe

€ 1.199.000 € 1.402.000 € 2.949.000 € 5.550.000

€ 235 € 275 € 578 € 1.088

€ 1.189.000 € 1.494.000 € 3.408.000 € 6.091.000

€ 231 € 290 € 660 € 1.181

€ 1.122.000 € 1.507.000 € 1.598.000 € 4.227.000

€ 215 € 289 € 307 € 811

* vhe= verhuureenheid

Met DVM zijn niet alleen meerjarenonderhoudsprogramma’s voor de buitenkant van de woningen bepaald, maar ook voor de binnenkant. Hiermee kunnen we ons bij mutatie- en klachtenonderhoud beperken tot de noodzakelijke werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd bij een nieuwe verhuring of reparatieverzoek. Onze verwachting is dat uitgaven binnen de begrotingsbedragen blijven. De kwaliteit van onze huurwoningen houden we op peil op basis van onze meerjarenonderhoudsplanning en de daaruit afgeleide onderhoudsbegroting. Een overzicht van de onderhoudswerkzaamheden die in 2006 zijn uitgevoerd: • Afronden groot onderhoud in de Bloemenbuurt en in de Irenestraat. • Vervangen dakbedekking aan de Beekstraat, Julianastraat en omgeving. • Verbeteren/afsluiten trappenhallen aan de Rooseveltweg, Kees Mulderweg, Van Eckstraat, Brakelseweg, Schaepmanstraat en Troelstraweg. Hier zijn ook nieuwe brievenbussen en een intercominstallatie geplaatst. • Schilderen van kozijnen, ramen en deuren in diverse complexen. • Saneren van asbesthoudende plafondbeplating in de garages aan de Kees Mulderweg en van het centrale ketelhuis aan de Asterstraat. • Het moderniseren van de liften aan de Asterstraat is gestart. Jaarverslag 2006

44

Nieuwbouw In 2006 zijn veel projecten in uitvoering, in voorbereiding of in de planontwikkelingsfase. Onderstaand overzicht geeft de projecten weer en in welke fase zij zich bevinden. aant type vhe's

Locatie

Fase

Agrodôme

in voorbereiding

Droevendaalsesteeg

in voorbereiding

14 Standplaatsen/woonwagens

Irene

in voorbereiding

56 eengezinswoningen

Kolkakkerweg (noord) Kolkakkerweg (zuid) Kolkakkerweg (zuid) Kolkakkerweg (zuid) Kolkakkerweg (zuid), Nobelweg

in voorbereiding in voorbereiding in voorbereiding In voorbereiding

27 12 28 14

in voorbereiding

23 eengezinswoningen

Niemeijerstraat, Droomhuis

in uitvoering

10

Crocusstraat 51a

opgeleverd

Crocusstraat 51a Zeemanstraat

opgeleverd opgeleverd

Buurtseweg 1

planontwikkeling

Buurtsebocht 3 Reinwaterkelder

status koop en huur huur koop en huur koop huur huur huur

start september 2007 start mei 2007 start mei 2007 Start mei 2008

koop

start maart mei 2008

huur

start oktober 2006

12 onzelfstandig

huur

december 2006

1 dagbestedingsruimte 14 appartementen

huur koop

december 2006 november 2006

4 eengezinswoningen

appartementen eengezinswoningen appartementen appartementen

onzelfstandig/zelfstandig/ zorgwoning

start april 2007 september 2007 start mei 2007

huur

voorlopig ontwerp

planontwikkeling planontwikkeling

eengezinswoningen en 32 appartementen voor ouderen en NAHL 1 Verbouwing lunchroom 1 Tijdelijke dagbestedingsruimte

huur huur

voorlopig ontwerp haalbaarheidsstudie

Veerweg 77 t/m 81

planontwikkeling

12

appartementen

huur

haalbaarheidsstudie

Stadsbrink

planontwikkeling

huur

haalbaarheidsstudie

Marijkeweg

planontwikkeling

28 Eenheden + dagbestedingsruimte eengezinswoningen en 120 appartementen

koop en huur

komen te vervallen

Overname gemeentelijk bezit

economisch eigenaar

31

Agrodôme Dit project bestaat uit drie koopwoningen en een huurwoning die, liefst tot in de kleinste details, duurzaam worden gebouwd. We maken zoveel mogelijk gebruik van hernieuwbare grondstoffen. Het project zit op dit moment in de fase van het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst met de Wageningen Universiteit, een aannemer en de gemeente Wageningen. We verwachten in 2007 te starten met de bouw.

Jaarverslag 2006

45

Droevendaalsesteeg Het woonwagencentrum bestaat uit veertien standplaatsen met zeven huurwoonwagens en zeven koopwoonwagens. De Woningstichting wil de standplaatsen en de huurwoonwagens overnemen van de gemeente Wageningen. De definitieve overdracht vindt in het voorjaar van 2007 plaats.

Sloop en nieuwbouw Irene In november zijn de woningen gesloopt. De architect heeft in 2006 het bouwplan verder ontwikkeld. Het woningconcept dat is vastgesteld in overleg met bewoners was uitgangspunt voor de 44 huuren de twaalf koopwoningen die we hier terugbouwen. We verwachten in het voorjaar 2007 te starten met de bouw. Ook de verkoop van de twaalf koopwoningen gaat dan van start. Deze bieden we eerst aan de terugkeerders aan en vervolgens aan bewoners van woningen in Irene waaraan groot onderhoud heeft plaatsgevonden.

Kolkakkerweg noordelijk deel Voor het realiseren van 27 levensloopbestendige twee-, drie- en vierkamerappartementen is de planvoorbereiding in 2006 nagenoeg afgerond. De bouwvergunning is aangevraagd maar nog niet onherroepelijk. De aanbesteding voor de sloop van de bestaande opstallen heeft plaatsgevonden. In 2007 starten we met de sloop en de nieuwbouw.

Sloop en nieuwbouw Kolkakkerweg zuidelijk deel Dit plan is gewijzigd: In drie stadsvilla’s realiseren we 42 huurappartementen en er komen 35 eengezinswoningen, waarvan twaalf in de huur en 23 in de koopsector. Hiervoor moeten nog vier van de zes flatgebouwen worden gesloopt. In 2007 starten we met de eerste fase; twaalf eengezinswoningen in de huursector en 28 huurappartementen. Hiervoor moet nog één flatgebouw worden gesloopt. Dit gebouw wordt op dit moment gekraakt. In 2008 starten we met de tweede fase; 23 eengezinswoningen in de koopsector en veertien huurappartementen.

Droomhuis aan de Dijk In oktober 2006 zijn we gestart met de verbouw en realisatie van tien verhuureenheden aan de Niemeijerstraat: het Droomhuis aan de Dijk. Het gaat hier om zes onzelfstandige, drie zelfstandige woningen en één zorgwoning. Naast de verbouw van het monumentale pand, dat in 2006 getroffen werd door een brand, wordt een nieuw gedeelte gebouwd. De onzelfstandige eenheden komen in het monument, de zelfstandige woningen in de nieuwbouw. Verwachte oplevering is na de zomer van 2007.

Crocusstraat In november heeft de oplevering plaatsgevonden van twee groepswoningen van ieder zes eenheden en een dagbestedingsruimte op het binnenterrein in de Bloemenbuurt. Dit project is in samenwerking met Heimerstein Rhenen ontwikkeld voor de doelgroep verstandelijk gehandicapte (jong) volwassenen.

Zeemanstraat In november is de bouw van de veertien duurdere levensloopbestendige koopappartementen aan de Zeemanstraat en Van ’t Hoffstraat afgerond. In januari 2007 is de laatste van de veertien woningen verkocht.

Jaarverslag 2006

46

Buurtseweg 1 Voor het terrein aan de Buurtseweg 1 hebben we een plan ontwikkeld om vier eengezinswoningen en 28 appartementen te realiseren. Twaalf van deze appartementen zijn bestemd voor mensen met een niet aangeboren hersenletsel. De aankoop en verdere ontwikkeling van deze locatie is afhankelijk van de goedkeuring van de gemeente op het voorlopig ontwerp.

Buurtse Bocht 3 Als gevolg van het accommodatiebeleid van de gemeente Wageningen zijn in 2006 twee huurders uit de Buurtse Bocht 3 vertrokken, La Fraternité en Vluchtelingenwerk. Zij zijn ondergebracht in het kantoor van Welvada. De leeggekomen ruimten hebben wij tijdelijk zelf gebruikt tijdens de verbouwing van ons kantoor. Zo kon de dienstverlening naar onze klanten gewoon doorgaan vanuit de Buurtse Bocht. In maart openden we ons verbouwde kantoor. Twee nieuwe huurders namen hun intrek in de Buurtse Bocht: boven is de Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW) gevestigd, beneden huisvesten we tijdelijk de dagbesteding Gelderse Roos (zij gaan uiteindelijk naar het Sociaal Pension aan de Stadsbrink). Eind 2006 zijn we gestart met een verbouwingsplan voor de begane grond om ’s Heeren Loo extra dagbestedingsruimte te bieden. In 2007 gaat de verbouwing plaatsvinden.

Reinwaterkelder In 2004 hebben we de Reinwaterkelder aan de Asterstraat aangekocht. In 2006 hebben we ons nader georiënteerd op de planontwikkeling op deze locatie.

Veerweg 77 t/m 81 Voor dit terrein waar drie vrijstaande kleine gedateerde huurwoningen staan, is een haalbaarheidsonderzoek verricht voor sloop van deze woningen en nieuwbouw van twaalf luxe appartementen. Het plan bevindt zich op dit moment nog in de initiatieffase.

Stadsbrink Aan de Stadsbrink is ons door de gemeente Wageningen een locatie aangeboden voor het ontwikkelen van een Sociaal Pension voor de RIBW. Het betreft hier een dagbestedingsruimte (van de Gelderse Roos) en 28 wooneenheden voor dak- en thuislozen. Er is een voorlopig ontwerp gemaakt voor deze locatie. Op dit moment zijn we in onderhandeling met de gemeente en de RIBW over het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst.

Marijkeweg Op het huidige terrein van de brandweerkazerne aan de Marijkeweg heeft de gemeente Wageningen in 2006 een prijsvraag uitgeschreven. Wij hebben samen met een architect een plan ontwikkeld om op deze locatie 120 woningen te realiseren, 70 in de koop- en 50 in de huursector. De gemeente heeft alle inzenders beoordeeld en heeft uiteindelijk niet gekozen voor het ontwerp van de Woningstichting.

Overname gemeentelijk woningbezit In 2006 hebben we 31 panden van de gemeente Wageningen overgenomen. Hiervan zijn er 26 verhuurd, vijf panden zijn vrij van huur. Het bezit ligt verspreid over Wageningen en is vrij gedifferentieerd van bouw (bouwjaar en typologie).

Jaarverslag 2006

47

Verkoop van bestaande woningen In 2006 zijn 28 woningen verkocht: - 1 eengezinswoning in de Tarthorst. - 2 appartementen aan de Gruttoweide. - 2 appartementen aan de Zeemanstraat. - 2 appartementen aan de Van Uvenweg. - 3 appartementen aan de Eijkmanstraat. - 9 appartementen aan de Van ’t Hoffstraat. - 9 appartementen aan de Bernhardstraat. In 2006 is besloten met de verkoop van de eengezinswoningen aan de Tarthorst (de zogenaamde Molenwiekwoningen, Tarthorst 22 t/m 150 en 162 t/m 286) en de zogenaamde Waterwoningen (Tarthorst 177 t/m 211) te stoppen. Achteraf gezien vinden we toch dat deze woningen binnen ons bezit moeten blijven en beschikbaar moeten zijn voor de primaire doelgroep.

14 Levensloopbestendige appartementen Zeemanstraat

Jaarverslag 2006

48

Woonruimteverdeling en verhuur De Woningstichting verhuurt ruim 5.100 woningen. Onderstaande grafiek en tabel laten zien dat het merendeel bestaat uit appartementen en eengezinswoningen.

Verdeling woningbezit naar woningtype peildatum 31 december 2006

overig 3%

appartement 40%

eengezinswoning 41%

benedenbovenwoning 16%

Verdeling woningbezit naar bouwjaar (indeling bouwjaren naar subsidieregeling) peildatum 31 december 2006

1946-1959 23%

vooroorlogs 10%

vanaf 2000 2%

Jaarverslag 2006

1960-1969 16%

1970-1979 29%

1990-1999 5%

1980-1989 15%

49

Woningbezit naar huurklasse peildatum: 31 december 2006 100% 11%

80%

duur (> € 520) 60%

betaalbaar (€ 339 - € 520)

62%

goedkoop (< € 339) 40%

20% 27%

0% 2006

Indeling woningen naar buurt 1500

1351

1000

500

822 436

774

497

444 196

263

310 12 g Ov eri

n/ W es t dd e

en Mi

Mi dd

Oo st

rst /As ter str aa t

Ta rth o

mo na Po

Ce ntr um /Z u id No ord /W es t Oo sts t ee g

Nu de

0

Cijfers woonruimteverdeling Ook in 2006 hebben we weer moeten opereren in die overspannen markt. Het beeld van dit jaar wijkt daarbij niet af van de tendens in voorgaande jaren. Voor de toewijzing van een eerste woning is de wachttijd opgelopen van tweeënhalf jaar naar bijna drie jaar. Een doorstromer daarentegen had in 2006 een woonduur van ruim zeven jaar nodig om te kunnen doorstromen naar een

Jaarverslag 2006

50

volgende woning in de stad, veelal van appartement naar een eengezinswoning. Die wachttijd is hiermee fors afgenomen, in 2005 en 2004 schommelde deze namelijk rond de tien jaar. Met een relatief beperkt aantal woningen dat vrijkwam via mutatie (de mutatiegraad in 2006 was twaalf procent, een procent hoger dan vorig jaar, 607 woningen zijn vrijgekomen voor nieuwe verhuur) en een zeer beperkt aantal nieuwbouwwoningen zowel in de koop-, als in de huursector, is de conclusie over 2006 niet positief. Er zit nauwelijks beweging in die markt. De woningmarkt in de stad zit op slot. Door gebrek aan alternatieven blijven veel mensen in hun woning wonen, terwijl er eigenlijk veel behoefte is aan een andere woning (ruim 40 procent van de zittende huurders blijkt verhuisgeneigd te zijn). Men is bereid daar meer voor te betalen. Alleen een enorme toename van nieuwbouwwoningen kan hier verandering in brengen.

Woningzoekenden Het aantal ingeschreven woningzoekenden is in 2006 fors afgenomen. Dit is het gevolg van een opschoningactie. Sinds 1 juli moeten klanten die ingeschreven willen blijven in het woningzoekendenbestand € 15 per jaar betalen. Eind december 2006 waren er 2368 ingeschreven woningzoekenden, terwijl er in 2005 nog ruim 5500 mensen waren ingeschreven in ons woningzoekendensysteem. De grootste groep (60 procent) woont in Wageningen.

Reageren Het gemiddeld aantal reacties per advertentie is dit jaar ten opzichte van de voorgaande jaren teruggelopen van 80 reacties naar 72 reacties per advertentie. In 2006 reageerde men voor 90 procent via internet op de vrijgekomen woningen. De resterende reacties kwamen via de traditionele woonbon binnen. In 2006 is het aantal weigeringen op een aangeboden woning weer iets gestegen onder starters (43 procent, in 2005 41 procent), terwijl het aantal weigeringen van doorstromers is gedaald (46 procent, 52 procent in 2005). Een verklaring hiervoor kan zijn dat het huidige systeem van reageren geen enkele drempel opwerpt; men kan heel snel, heel makkelijk reageren, er volgen geen sancties bij afwijzing, dus afslaan kan altijd nog. Daarnaast is het nu geldende aanbodmodel, waarbij inschrijfduur (voor starters) of woonduur (voor doorstromers) bepalend is bij de toewijzing, een belangrijke verklaring: wil je een nieuwe stap in je wooncarrière maken waarvoor je je opgebouwde inschrijf- of woonduur volledig moet inzetten, dan reageer je af en toe om te kijken hoe je eindigt, maar je wacht net zo lang tot de woning voorbij komt die je ook echt wilt hebben. Dit geldt vooral voor de oudere woningzoekenden. Reacties Gemiddeld aantal reacties per advertentie Aandeel reacties via woonbon Aandeel reacties via internet Percentage weigering bij aanbieding

2006 72 8% 92% 45%

2005

2004

80 11% 89% 46%

99 45% 52% 46%

Resultaten verhuur In 2006 verhuurden we 33 woningen meer dan in de jaren ervoor. De gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing is in 2006 ongeveer gelijk gebleven, de woonduur is voor het eerst sinds jaren met ruim twee jaar afgenomen.

Jaarverslag 2006

51

Verhuur Aantal nieuwe verhuringen Aandeel verhuringen op totaal aantal woningen Aandeel naar starters Aandeel naar doorstromers Gemiddelde inschrijfduur starters bij toewijzing Gemiddelde woonduur doorstromers bij toewijzing

2006

2005

2004

499 9,75% 60% 40% 2,9 jaar 7,6 jaar

532 10,31% 63% 37% 2,6 jaar 9,9 jaar

586 11% 50% 50% 2,5 jaar 9,6 jaar

Van de 499 nieuwe verhuringen zijn er 482 woningen toegewezen met een huurprijsniveau onder de huurtoeslaggrens van € 520, dat is zo’n 96 procent van het totaal aantal verhuringen. De resterende zeventien toegewezen woningen hadden dus een huurniveau boven de huurtoeslaggrens van € 520. 276 woningen met een huurprijsniveau onder de huurtoeslaggrens van € 520 zijn toegewezen aan een,- en twee- of meerpersoonshuishoudens met een inkomen beneden de € 23.825, dat is zo’n 57 procent. De resterende 43 procent van de woningen (206) met een huurprijsniveau onder de € 520 is toegewezen aan een-, en twee- of meerpersoonshuishoudens met een inkomen hoger dan € 23.825. Hiermee voldoen we ruimschoots aan onze belangrijkste doelstelling: het huisvesten van de primaire doelgroep van beleid.

Huisvesting bijzondere doelgroepen Jaarlijks wijzen we een aantal woningen toe aan bijzondere doelgroepen. We hebben hierover convenantafspraken gemaakt met de gemeente Wageningen. De toewijzing aan bijzondere doelgroepen vindt plaats buiten het reguliere aanbod om. In 2006 ging het om 169 woningen. Deze woningen zijn toegewezen aan de onderstaande doelgroepen. Bijzondere doelgroepen Urgenten Stadsvernieuwingsurgenten Hera Vrouwenopvang Vluchtelingen en statushouders Buitenlandse studenten PhD/MsC RIBW Totaal

2006

2005

33 40 0 5 3 2 83

59 19 1 3 2 8 92

De Woningstichting verhuurt ook woningen aan organisaties die zelf mensen huisvesten die begeleiding nodig hebben bij het wonen. Denk aan (ex-) psychiatrische patiënten, (ex-) delinquenten, personen met een lichamelijke of geestelijke beperking. Het gaat om de volgende organisaties: De Kastanje, RIBW (Regionale Instelling Beschermd Wonen), Stichting Philadelphiazorg, Stichting Jeugdzorg Ede, GJS Lindenhout (begeleiding minderjarige asielzoekers), Sizadorpgroep, SNOW (Stichting Noodopvang Wageningen) en COW (Centrale Opvang Wageningen). In totaal verhuren we 32 woningen aan de verschillende organisaties.

Jaarverslag 2006

52

Overige toewijzingen buiten aanbodmodel Eigen voordracht (centraal wonen en woongroepen) Wisselwoning Woningruil Terugkeer uit buitenland Tweede kansbeleid Toewijzing in verband met bijzonderheden Totaal

2006

2005

43 12 9 2 6 14 86

50 29 18 3 4 18 122

Urgentiecommissie Wageningen Woningzoekenden met een dringend huisvestingsprobleem kunnen in aanmerking komen voor een sociale of medische urgentie. Of een woningzoekende urgent is, bepaalt de onafhankelijke urgentiecommissie Wageningen. Als een urgentie is toegekend, biedt de Woningstichting binnen zes maanden passende woonruimte aan. In 2006 zijn 99 aanvragen voor een urgentie aangevraagd, beduidend minder dan in 2005 toen er 132 aanvragen zijn ingediend. De druk op het vrijkomende woningaanbod is daarmee iets afgenomen. Van de 99 aanvragen zijn er 72 in 2006 besproken; 27 aanvragen worden in 2007 besproken. 2006

2005

19 72 30 11 3

23 132 49 22 6

Aantal keren bijeen geweest Aantal besproken urgentieaanvragen Aantal toegekende urgenties Bezwaarschriften ingediend bij B&W na afwijzing Alsnog gegrond verklaard

Klachtencommissie woonruimteverdeling Een woningzoekende die vindt dat een woning onterecht is toegewezen aan een ander, kan een klacht indienen bij de onafhankelijke klachtencommissie van de gemeente Wageningen. In 2006 heeft één persoon een klacht ingediend over het toewijzingsbeleid. Over dit geschil heeft de commissie in 2007 een uitspraak gedaan: de huurder is in het gelijk gesteld. De Woningstichting heeft bezwaar aangetekend tegen deze beslissing. Vanaf 1 juli 2007 stopt de commissie met haar werkzaamheden omdat vanaf die datum één regionale klachtencommissie actief wordt voor de gehele WERV-regio.

Huurverhoging De Woningstichting heeft de huurprijs per 1 juli 2006 voor het gehele bezit gemiddeld verhoogd met 2,3 procent (1 juli 2005: 1,59 procent). Hierbij is de volgende differentiatie gehanteerd:

Jaarverslag 2006

53

Huurprijs per 30 juni 2006 als percentage van de maximale huurprijsgrens Tussen 80 en 100% Tussen 70 en 80% Tussen 0 en 70% Woningen met huurprijs zonder puntprijs (inclusief Melkweg 1) Parkeerplaatsen, garages, bergingen en bedrijfsruimten, behalve Crocusstraat 51a, Wijkcentrum De Nude, Ritzema Bosweg 37a en Bevrijdingsstraat 20 Woonwagens Asterstraat Standplaatsen woonwagen Asterstraat Standplaats woonwagen Asterstraat Woningen Irene Woningen Kolkakkerweg/Nobelweg

Huurverhoging per 1 juli 2006 (%)

Aantal woningen

0,5% 1,7% 2,7% 1,7%

102 1345 3626 11

1,7%

1,0% 2,8% 1,0% 0% 0%

4 3 1 58 102

Bezwaarschriften huurverhoging In 2006 hebben zeven bewoners van één appartementengebouw bezwaar aangetekend tegen de jaarlijkse huurverhoging. De Huurcommissie heeft de Woningstichting in het gelijk gesteld en achtte de aangezegde huurverhoging redelijk. Een aantal bewoners dat in eerste instantie bezwaar maakte, heeft na overleg met de Woningstichting het bezwaar ingetrokken.

Effecten huurharmonisatie Met huurharmonisatie brengen we de huurprijs van een vrijgekomen woning op het niveau van de streefhuur. De streefhuur van een woning is gebaseerd op het aantal punten dat aan een woning is toegekend en de op basis daarvan berekende maximaal redelijke huurprijs. Wij hebben de streefhuur van onze woningen in 2006 bepaald op 70, 75 of 80 procent van de maximaal redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Van de 523 nieuwe verhuringen (dit getal wijkt af van het totaal aantal mutaties, aangezien we in 2006 leeggekomen woningen uit 2005 opnieuw hebben verhuurd) zijn in 2006 door huurharmonisatie zeventien woningen onttrokken aan de betaalbare en bereikbare voorraad voor de primaire doelgroep (één meer dan in 2005). Het gaat hierbij om vier boven/benedenwoningen en dertien eengezinswoningen. Ondanks de uitval van deze zeventien woningen blijft de aard en omvang van de kernvoorraad voor huisvesting van de primaire doelgroep in Wageningen ruimschoots op peil (ruim 4500 woningen).

Huurachterstand In 2006 hebben we ons extra ingespannen om lopende huurachterstanden op te lossen. Daarmee is de huurachterstand in eerste instantie gedaald. De huurachterstand schommelde tussen 1,19 en 1,38 procent met een gemiddelde van 1,31 procent (0,1 procent hoger dan in 2005). We streven in 2007 de huurachterstand te beperken tot 1,2 procent. Streng en rechtvaardig beleid bij nieuwe en/of korte huurachterstanden kan voorkomen dat huurders terecht komen in niet meer overzienbare achterstanden, die in het uiterste geval kunnen leiden tot ontruiming. In 2006 hebben we voor € 104.000 afgeboekt aan oninbare vorderingen (in 2005 was dit € 28.000).

Jaarverslag 2006

54

Woningontruiming Ons beleid is er op gericht woningontruimingen zo veel mogelijk te voorkomen. Bij vroege signalering van een huurachterstand zoekt een woonconsulent direct contact met betrokken huurder. Uit ervaring blijkt dat er vaak ook andere problemen spelen, zoals psycho-sociale problemen, verslavingsproblematiek of isolement. Woonconsulenten pakken deze problematiek op in samenwerking met de betreffende maatschappelijke organisatie, een totaalaanpak is in deze gevallen van groot belang. Door tijdig ingrijpen is het oplopen van de huurachterstand vaak te voorkomen. Toch ontkomen we er soms niet aan om huurders uit hun woning te zetten. In 2006 gebeurde dit 24 keer, een drastische stijging met elf ten opzichte van 2005. In alle gevallen was huurachterstand de reden van de ontruiming. De toename van het aantal ontruimingen heeft naar ons idee te maken met een toenemend aantal huurders dat te maken krijgt met betalingsproblemen. We hopen in 2007 door een strakke aanpak van korte huurachterstanden het aantal ontruimingen terug te dringen.

Huurtoeslag De overgang van de uitbetaling van Huurtoeslag van het ministerie van VROM naar de Belastingdienst is niet geheel vlekkeloos verlopen. Vooral in het begin van het jaar hebben onze huurders te maken gehad met achterstanden bij de Belastingdienst en daarmee verlate betaling van hun huurtoeslagbedrag. Dat heeft zeker zijn invloed gehad op onze huurachterstandcijfers. De meeste huurders met huurtoeslag hebben toestemming gegeven om de huurtoeslag maandelijks in te houden op de huur. We hebben helaas geen inzicht in het gebruik van huurtoeslag omdat we de bedragen van de Belastingdienst maandelijks ontvangen via geclusterde betalingen.

Woningmarktonderzoek De resultaten van het in 2005 gehouden woningmarktonderzoek hebben wij in 2006 vertaald naar een Dynamisch Vastgoed Management (zie hoofdstuk kwaliteit van het woningbezit). Hiermee is een belangrijke doelstelling van het woningmarktonderzoek ingevuld, namelijk bouwstenen leveren voor de actualisatie van de gemeentelijke woonvisie en voor het strategisch voorraadbeleid van de woningcorporaties, het wijkgericht beleid en de programmeringen van woningbouwlocaties. Door uitvoering van het DVM en door de start van het gezamenlijke woonruimteverdelingbeleid in de WERV-regio verwachten we de woningmarkt enigszins te kunnen gaan beïnvloeden en open te breken. De conclusies van het woningmarktonderzoek zijn leidend voor de nieuwbouwprojecten die we de komende jaren in Wageningen kunnen starten. Het is belangrijk om differentiatie in ons bestaande bezit aan te brengen, maar ook om enorme investeringen in de bestaande voorraad te kunnen financieren. Het in balans brengen van de woningmarkt in Wageningen bekrachtigen we met prestatieafspraken met de gemeente Wageningen en collega-corporatie Idealis. Hierin moet duidelijk worden beschreven wat de rol en inbreng van partijen is om de disbalans in de woningmarkt op te heffen. In 2006 hebben we onderhandelingen gevoerd met als doel een intentieovereenkomst te sluiten als voorloper op deze prestatieafspraken. Deze overeenkomst ligt op dit moment in conceptvorm gereed bij de gemeente, WUR en beide corporaties voor bestuurlijke goedkeuring.

WERV-woonruimteverdeling Het afgelopen jaar stond in het teken van de voorbereiding tot het vormen van één woningmarktgebied in de WERV-regio (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal), met een gezamenlijk model voor de woonruimteverdeling.

Jaarverslag 2006

55

De drie hoofduitgangspunten die we hierbij hanteren zijn: • De klant staat centraal en moet maximaal gefaciliteerd worden in zijn zoektocht naar een woning. • Het nieuwe woonruimteverdelingsysteem moet zo transparant mogelijk zijn in aanbod, regels en procedures. • Er moet sprake zijn van vrije vestiging in de WERV-regio. Om beweging in de woningmarkt te krijgen is het belangrijk dat de Woningstichting en de andere zes deelnemende WERV-corporaties (Patrimonium Woonstichting uit Veenendaal doet niet mee) zich richten op de actieve woningzoekende klant die de koop-, maar ook de huursector interessant vindt. Een brede etalage met een zo ruim mogelijk aanbod en uitgebreide informatie zijn daarbij van belang. Kernbegrippen in het nieuwe systeem zijn etaleren, informeren en faciliteren. Het nieuwe woonruimteverdelingmodel wordt in 2007 geïmplementeerd. Gekozen is voor een combinatie van drie modellen, het aanbod- , optie- en lotingmodel, waarbij het aanbodmodel de boventoon voert. De corporaties bepalen zelf welke woningen voor welk model in aanmerking komen. In 2006 zijn de volgende voorbereidingen getroffen: • De regionale Huisvestingsverordening, vanaf 1 juli 2007 geldig in de WERV-regio, is tot in detail uitgewerkt, voorgelegd aan de Besturen en uiteindelijk door de gemeenteraden vastgesteld. • De uitgangspunten uit de startnotitie van 2005 zijn in 2006 vertaald naar heldere spelregels die gaan gelden in de uitvoering van alle modellen. • Er is een basis gelegd voor verdere uitwerking door de gemeenten van een urgentieregeling en vorming van een regionale urgentiecommissie. • Er is een basis gelegd voor verdere uitwerking door de gemeenten van een klachtenregeling en vorming van een regionale klachtencommissie. • Er is een overgangsregeling bepaald waarmee alle woningzoekenden hun huidige opgebouwde rechten kunnen verzilveren naar een nieuwe inschrijfduur in het nieuwe systeem. • Er is met Woningnet NV een automatiseerder uitgekozen, die het gehele model in de WERVregio gaat faciliteren. • Er is bepaald hoe wij in het nieuwe model managementinformatie krijgen van de effecten van de regionale woonruimteverdeling. • Er is per corporatie op hoofdlijnen bepaald welke woningen we binnen de verschillende modellen aanbieden aan de klant. Het vormen van de WERV-regio tot een woningmarktgebied is geen sturingsinstrument. De druk op de woningmarkt in de WERV-regio zal ook de komende jaren naar verwachting aanhouden, daar kan een transparanter en uniform woonruimteverdeelsysteem niet veel aan veranderen. Het kwantitatieve en kwalitatieve tekort aan woningen in de WERV-regio kan pas fundamenteel worden aangepakt als er enkele tienduizenden woningen worden bijgebouwd, zo gedifferentieerd mogelijk en afgestemd op de bestaande voorraad. Dus zowel in de koop- als de huursector in alle prijssegmenten, met de nadruk op het middeldure en dure segment. Pas dan kan er beweging en doorstroming op de woningmarkt komen zodat we de klant een wooncarrièreperspectief kunnen bieden.

Jaarverslag 2006

56

Woonproducten Keukenplan We hebben het keukenplan geïntroduceerd om huurders meer keuzevrijheid te bieden. Het geeft klanten de mogelijkheid om een keuze te maken uit een ruim assortiment keukens, tegels, kranen en inbouwapparatuur. Klanten kunnen hiervan gebruikmaken bij verhuizing, renovatie, groot onderhoud, nieuwbouw, reparatie of op eigen verzoek. Als een keuken aan vervanging toe is, betaalt de Woningstichting de basiskeuken. Klanten die meer willen dan een basiskeuken betalen dit ineens of met een huurverhoging. Als een keuken nog niet aan vervanging toe is, maar een klant wil wel een nieuwe keuken, dan betaalt deze klant de restwaarde van de oude keuken. Het keukenplan is als apart project gestart en is nu een integraal onderdeel van het DVM.

Woonverzekeringen Onze huurders kunnen voordelig verzekeringen afsluiten bij FBTO. Het huurderspakket biedt drie soorten verzekeringen in één pakket: de inboedel-, aansprakelijkheids- en rechtshulpverzekering. Klanten regelen de verzekering rechtstreeks bij FBTO. Wij bemiddelen niet en ontvangen geen provisie. In 2006 zijn 26 polissen opgezegd. In totaal hebben 247 huurders van de Woningstichting nu een Huurderspakket via FBTO.

Abonnement huurdersonderhoud Bewoners die geen klusjes in huis willen of kunnen uitvoeren waarvoor ze zelf verantwoordelijk zijn, kunnen een abonnement nemen op ons individueel huurdersonderhoud. Daarvoor betalen ze maandelijks € 3,78. In totaal hebben 2175 huurders een individueel abonnement. Nieuwe huurders nemen automatisch deel aan het collectief huurdersonderhoud. Dit bestaat uit het ontstoppen van riolering en schoonmaken van dakgoten en kost € 1,34 per maand. Op 31 december namen 4950 huurders deel aan het collectief abonnement.

Verzilverd Wonen In 2006 zijn door de Woningstichting geen woningen van huiseigenaren verzilverd, op basis van de overeenkomst met de Torenstad Groep BV te Zutphen. Als deze tendens zich ook de aankomende twee jaar voortzet, zijn we genoodzaakt het contract niet te verlengen, aangezien we dan een te groot aankooprisico lopen. Om het break even point te bereiken, moet er namelijk sprake zijn van tenminste 50 te verzilveren woningen. Tot nu toe, in de periode 2004 tot en met 2006, zijn slechts zes woningen verzilverd. Door gewijzigde wetgeving is het verzilveren van woningen voor huiseigenaren minder aantrekkelijk geworden. De huidige overeenkomst met de Torenstad Groep loopt in eind 2007 af.

Verhuisbus Klanten die van of naar een woning van de Woningstichting verhuizen, kunnen gebruik maken van onze verhuisbus. Voor € 45 per dag mogen zij de bus gebruiken. Dit is inclusief € 5 brandstof en 50 kilometer vrij rijden. We verhuren de bus via verhuurbedrijf Ackermann Wageningen BV. In 2006 hebben 200 huurders gebruik gemaakt van de verhuisbus; een gemiddelde van zestien keer per maand.

Jaarverslag 2006

57

Geschillenadviescommissie (GAC) Een klant die het met de Woningstichting niet eens wordt over een bepaalde klacht, kan zich richten tot de Geschillenadviescommissie. Deze commissie behandelt geschillen over het handelen van (medewerkers van) de Woningstichting of over het nalaten daarvan. Zij adviseert het bestuur van de Woningstichting over de afhandeling van de voorgelegde geschillen. In 2006 hebben twee huurders een geschil voorgelegd. Een van deze twee geschillen is door de GAC niet ontvankelijk verklaard. Onderstaand een korte beschrijving van het geschil dat de Geschillenadviescommissie heeft behandeld. Het geschil heeft betrekking op de woonbeleving van de klager. Zij ondervindt al jaren veel (geluids)overlast, vooral van haar buren. De klager is van mening dat medewerkers van de Woningstichting haar klacht niet serieus nemen. De Geschillenadviescommissie geeft een signaal af aan het bestuur van de Woningstichting. De situatie van de klager lijkt zo verontrustend dat in overweging genomen moet worden om alles in het werk te stellen haar (medische) urgentie te verlenen en haar te bemiddelen naar een geschiktere woning. Het bestuur heeft het advies overgenomen. De klager is uitgenodigd contact op te nemen met een woonconsulent om de mogelijkheden te bespreken voor verhuizing naar een andere woning, zoals reageren op het woningaanbod, aanvragen van (medisch) urgentie of andere vorm van bemiddeling naar een geschiktere woning.

Jaarverslag 2006

58

Bewonersparticipatie Na de opheffing van Huurdersvereniging in 2005 functioneerde de Woningstichting in 2006 voor het eerst zonder huurdersvertegenwoordiging op organisatieniveau. In voorbereiding hierop hebben we in 2005 in samenwerking met Woonstede in Ede onderzoek gedaan naar nieuwe vormen van huurdersparticipatie; eigentijds met inzet van internet en met verschillende participatievormen. In 2006 hebben we een aantal nieuwe vormen van huurdersparticipatie in praktijk gebracht.

Zaakwaarnemerschap Een van de belangrijkste thema’s bij huurdersparticipatie is de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Omdat we geen gebruik konden maken van overleg met en advies van de huurdersvereniging, hebben we in 2006 gebruik gemaakt van ‘zaakwaarnemerschap’ door de Woonbond. We hebben het Kennis en Adviescentrum van de Woonbond gevraagd uit naam van onze huurders een advies te formuleren op de door ons voorgestelde huurverhoging. De Woonbond nodigde in maart alle huurders uit voor een bijeenkomst over de huurverhoging. De veertig aanwezige huurders hadden een kwalitatief goede discussie over het onderwerp. Op basis daarvan heeft de Woonbond het advies opgesteld. Dit advies heeft geleid tot aanpassing van de huurverhoging zoals de Woningstichting die had voorgesteld. Zowel huurders als de Woningstichting kijken met tevredenheid terug op de methode van zaakwaarnemerschap.

Lagerhuisdebat In april organiseerde de Woningstichting haar eerste Lagerhuisdebat met huurders. We nodigden alle huurders uit om met ons in debat te gaan. We willen hiermee graag horen wat klanten vinden van ons functioneren en staan open voor hun ideeën, wensen en verwachtingen. Ter voorbereiding op het debat hebben we dertig huisbezoeken afgelegd en zijn we drie keer in de stad naar de weekmarkt gegaan om huurders te spreken over hun tevredenheid over de Woningstichting als verhuurder. Deze gesprekken leverden een schat aan informatie op en bepaalden de gespreksonderwerpen van het Lagerhuisdebat. De opkomst was boven verwachting! We zijn in debat gegaan met ruim 100 van onze huurders over de onderstaande onderwerpen: • nieuwbouwbeleid • huurbeleid • verkoopbeleid • toekomstige visie en koers van de Woningstichting in de stad • onderhoudsbeleid. De krantenkop in de Gelderlander de volgende dag ‘Lagerhuisdebat is goud waard’, bevestigde onze eigen positieve ervaring. We hebben besloten deze nieuwe inspraakvorm voor huurders jaarlijks te organiseren.

Huurdersparticipatiecommissie Na het hierboven beschreven Lagerhuisdebat meldden zich spontaan zeven aanwezige huurders voor het behartigen van belangen van de huurders van de Woningstichting. Zij wilden actief deelnemen aan nieuwe andere inspraakvormen voor huurders op beleid. Vanaf het begin is de nieuwe huurdersbelangengroep, de huurdersparticipatiecommissie (HPC) ondersteund door het Woonbond Kennis en Adviescentrum. De Woonbond heeft hen ondersteund in de bepaling van de eerste onderwerpen van overleg met de Woningstichting. Ook heeft deze groep huurders bepaald vanuit welke organisatievorm zij de belangen van de bewoners het best konden gaan behartigen. Ze hebben gekozen om direct met inhoudelijke onderwerpen aan de slag te gaan en de praktijk uit

Jaarverslag 2006

59

te laten wijzen of het op lange termijn vormen van een verenigingsstructuur of een stichtingsstructuur noodzakelijk is. De volgende onderwerpen zijn besproken met de HPC: • Nieuwbouwbeleid • Verkoopbeleid • Onderhoudsbeleid Daarnaast heeft de HPC advies gegeven op het visiestuk, de voorloper van het nieuwe ondernemingsplan van de Woningstichting. Leden van de HPC hebben kennisgemaakt met de beide leden van de Raad van Toezicht die op voordracht van de huurders zijn benoemd. In overleg met een lid waarvan de eerste periode afliep, heeft de HPC geadviseerd dit lid voor een nieuwe periode te herbenoemen. Dit is gerealiseerd per 1 januari 2007. Helaas hebben in de loop van het jaar maar drie leden van de zeven gestarte leden van de HPC verklaard door te willen gaan met de huurdersbelangenbehartiging. Het jaar 2007 start dus voor de HPC met het verbreden van de groep. Ook hierbij zal de Woonbond hen ondersteunen.

Internetpanel Een andere nieuwe vorm van bewonersparticipatie is het internetpanel. De voorbereidingen hiervoor zijn in 2006 getroffen. Samen met een gespecialiseerd bureau hebben we een eerste vragenlijst opgesteld met een bijbehorende instapenquête. Begin 2007 is de internetsite de lucht ingegaan. Alle huurders hebben hierover een brief ontvangen, met de oproep om deel te nemen aan het internetpanel.

Bewonerscommissies Er zijn voor de Woningstichting dertien bewonerscommissies actief. Onze woonconsulenten hebben ongeveer tweemaal per jaar overleg met hen, een voor- en najaarsoverleg. Onderwerpen die het afgelopen jaar in dit overleg aan de orde zijn geweest: • Voorgenomen onderhoudsplannen. • De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2006 voor de huurders . • Activiteiten in de buurt op het gebied van de leefbaarheid gericht op een schonere, mooiere en veiligere wijk. • Stook, - en servicekostenafrekeningen. • Verkoop van woningen. • Verhuurbeleid van woningen. • Afsluiten van portieken. • Schoonmaakprogramma’s. • Plaatsing en vervanging van warmtemeters. De Woningstichting faciliteert de bestaande bewonerscommissies in hun werkzaamheden door het verstrekken van budgetten op basis van een vooraf ingediende begroting. Ook honoreren we wensen van leden van de bewonerscommissies gericht op het bevorderen van deskundigheid en gerichte scholingen door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum. Een afvaardiging van bewoners van de appartementengebouwen aan de Vanenburgstraat/van Eckstraat hebben een handtekeningenactie onder bewoners gehouden om daarmee het onderwerp onderhoud aan de woningen aan de kaak te stellen bij de Woningstichting. We zijn direct in gesprek gegaan met deze bewonersgroep. Eind 2006 zijn de voorbereiding gestart voor het groot onderhoudsprogramma aan de binnen- en buitenkant van de woningen op basis van het DVMprogramma.

Jaarverslag 2006

60

Participatie en wijkgericht werken in Wageningen In Wageningen werken professionals uit verschillende organisaties samen (politie, gemeente, welzijnsorganisatie Welvada) in wijkteams. In de wijken Oost, de Buurt, de Nude en Tarthorst/Roghorst werken de wijkteams samen met bewoners in bewonersplatforms. Via deze platforms kunnen bewoners invloed uitoefenen op het beleid ten aanzien van leefbaarheid van wijken. In gezamenlijk overleg kunnen zij voorstellen doen om problemen in de wijk op te lossen, variërend van te hard rijden tot hondenpoep en van geluidsoverlast tot verbetering van speelgelegenheid voor kinderen. Daarnaast vinden regelmatig wijkschouwen plaats. Tijdens de wijkschouw wandelen de professionals samen met bewoners door de wijk om acute problemen ten aanzien van de veiligheid en de uiterlijke conditie van de wijk op te nemen. Ter plaatse wordt afgesproken hoe, wanneer en door wie het probleem wordt opgelost.

Participatie bij wijkvernieuwing Irene en Kolkakkerweg De wijkvernieuwingsprocessen in Irene en de Kolkakkerweg zijn begonnen in 2000. Vanaf het begin is een vertegenwoordiging van bewoners betrokken door deelname aan de projectgroep. Deze projectgroepen hielden zich bezig met de planvorming, de voorbereiding van de uitvoering van de wijkvernieuwing. In beide wijken zijn de bewoners ondersteund door een adviseur van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum.

Irene In 2006 is in de wijk Irene de uitvoering van het groot onderhoudsprogramma aan 82 woningen opgeleverd en afgerond. De bewonerscommissie heeft hiermee haar belangenbehartigingswerkzaamheden voor het groot onderhoud afgerond. Begin 2007 evalueren we met de bewonerscommissie het verloop van dit hele proces. Wat betreft de nieuwbouw in Irene heeft de bewonerscommissie in 2006 de planvormingsfase afgerond. Naast het plan voor de woningen zijn ook een aantal voorstellen voor de inrichting van de openbare ruimte in de wijk gedaan. In 2006 zijn de woningen gesloopt. De nieuwbouw in Irene gaat in 2007 van start. De bewoners volgen de uitvoering door te participeren in de klankbordgroep.

Kolkakkerweg Het wijkvernieuwingsproces in de Kolkakkerweg/Nobelweg start ook in 2007. Het afgelopen jaar stond in het teken van de totstandkoming van de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en de Woningstichting. Deze overeenkomst is januari 2007 getekend. Ook bij dit wijkvernieuwingsproces betrekken we een afvaardiging van bewoners. Zij treden tijdens de uitvoering van het definitieve plan op als klankbordgroep. We gaan op de Kolkakkerweg/Nobelweg 27 koopappartementen, 42 huurappartementen en 35 eengezinswoningen (koop- en huurwoningen) realiseren.

Jaarverslag 2006

61

Klantonderzoek KWH Sinds 2000 beschikken we over het landelijke KWH-Huurlabel (Kwaliteitscentrum Woondiensten Huursector). Om dat label te houden wordt jaarlijks de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. In 2006 zijn we gemeten op de volgende onderdelen: Labelonderdeel Corporatie bellen Woning veranderen Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten

Schriftelijke Beoordeling meting informatiemateriaal 8,1 5,9 8,3 4,4 8,8

6,4 8,0 8,0 7,4 8,0

Eindcijfer

Landelijk gemiddelde

7,2 7,4 8,2 6,4 8,3

7,3 7,4 7,6 6,6 8,1

Om in aanmerking te komen voor het KWH-Huurlabel moet per labelonderdeel het eindcijfer minimaal een 7,0 zijn. Voor de labelonderdelen ‘Woning onderhouden’ en ‘Klachten afhandelen geldt’ in 2005 en 2006 dat het eindcijfer voor deze labelonderdelen minimaal een 6,5 moet zijn. Omdat we voor het onderdeel ‘Klachten afhandelen’ in 2006 net onder de norm scoorden, zal de volgende meting op dit onderdeel (in 2008) een belangrijk meetmoment zijn. Dan is de norm voor dit onderdeel een zeven. We moeten dan dus tenminste een zeven te scoren om het label te behouden. Bij het herijken van onze primaire processen nemen we verbeteringen voor dit onderdeel mee.

Meten is Weten We doen ook al jaren ons eigen klanttevredenheidsonderzoek, Meten is Weten. Hiervoor sturen we maandelijks een aantal huurders en ex-huurders een vragenlijst. We bevragen klanten bij wie een reparatie is uitgevoerd en die naar of van een woning van de Woningstichting zijn verhuisd. De respons was 52,6 procent. Het algemeen resultaat is als volgt: Onderdeel Oordeel woonsituatie Totaal dienstverlening

2006

2005

7,3 7,7

7,4 7,8

Uit de resultaten blijkt dat we ruim een zeven scoren op alle onderdelen. In 2007 herzien we het Meten is Weten systeem, zodat we nog meer informatie uit ons eigen klanttevredenheidsonderzoek kunnen halen.

Jaarverslag 2006

62

Leefbaarheid Niet alleen de kwaliteit van een woning, maar juist ook de woonomgeving is tegenwoordig doorslaggevend bij de acceptatie van een aangeboden woning. Daarom is het voor de verhuurbaarheid van onze woningen en voor de klanttevredenheid van onze huidige en toekomstige klanten heel belangrijk dat de Woningstichting investeert in de kwaliteit van leefbaarheid van de wijken waar haar woningen staan. In 2006 investeerden we in totaal ruim € 226.000 (exclusief huismeester € 40.000) in activiteiten en projecten die de wijken prettiger, schoner, veiliger en mooier hebben gemaakt. We hebben dit gedaan via de integrale aanpak, dus door intensieve samenwerking met onze partners in de stad: de gemeente Wageningen, welzijnsorganisatie Welvada, het team gebiedsagenten van de Politie Gelderland Midden, welzijn- en zorginstellingen en natuurlijk de aanwezige bewonersorganisaties. Hieronder een toelichting op de projecten.

Stedelijke werkgroep leefbaarheid Deze werkgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente Wageningen (voert de regie), politie, Welvada en de Woningstichting. De werkgroep coördineert beleid en activiteiten op het gebied van leefbaarheid in Wageningen. In 2006 is de werkgroep drie keer bijeen geweest. In het overleg vindt afstemming plaats tussen de vertegenwoordigers van de organisaties over personele inzet, de uitvoering van het wijkgericht werken en het beleid van partnerorganisaties. Hiermee waarborgen we de integrale aanpak en verbeteren we de kwaliteit van het wijkgericht werken. De volgende onderwerpen zijn besproken: - Beleidsplan wijkgericht werken van de gemeente. - Herindeling gebieden Wageningen. - Verloop van de wijkspreekuren. - Opzet stadsspelen. - Wijkbudgetten. - Communicatieplan resultaten leefbaarheidsonderzoek. - Wel of niet opzetten van wijkpanels. - Inventarisatie knelpunten in de uitvoering van het wijkgericht werken.

Wijkteams en bewonersplatforms Voor de wijkgerichte aanpak van leefbaarheid in buurten zijn vier wijkteams en bewonersplatforms actief: in Oost, Midden, de Nude en de Tarthorst/Roghorst. Afgelopen jaar is in de diverse platforms en wijkteams de inzet van uren van de betrokken organisaties intensief besproken. In de praktijk bleken de ambities van de betrokken partijen niet overeen te komen met de beschikbare uren van de professionals. Dit had tot gevolg dat partijen een onevenredige inzet pleegden en dat bij de uitvoering van activiteiten en projecten soms problemen ontstonden, omdat betrokken professionals ontbraken tijdens de uitvoering. Hierdoor kwam het werk soms teveel op dezelfde schouders terecht. Als gevolg van de discussie hierover zijn voor 2007 de ambities op stedelijk niveau door de werkgroep bijgesteld en zijn activiteitenprogramma’s vanuit de wijkteams en bewonersplatforms op haalbaarheid getoetst en bijgesteld. Daarnaast hebben de betrokken organisaties afspraken gemaakt over een evenredige ureninzet. Toch kijken we tevreden terug op de vele activiteiten die vanuit het wijkgericht werken zijn uitgevoerd in 2006. Een greep uit de activiteiten: • In alle wijken zijn verschillende uitgaven van de wijkkranten verschenen. • Wijkschouwen in de Tarthorst, de Bloemenbuurt, omgeving Bernhardstraat en de Nude. Jaarverslag 2006

63

• • • • •

• •

In de Klaas Katerstraat heeft een opknapactie plaatsgevonden en is overleg geweest met bewoners over de leefbaarheid van de wijk Patrimonium vanuit Wijkteam Oost. Wijkteam Oost heeft overleg gehad met bewonerscommissie Irene over het inrichtingsplan voor de openbare ruimte in het nieuwbouwgedeelte van de wijk Irene. De standplaatsenlocatie van de woonwagens in de Asterstraat is opgeknapt door het plaatsen van afscheidingshekken naar de straat. In de Julianastraat is tijdens het WK een Oranje voetbalfeest voor bewoners georganiseerd. In de Pomona en de Nude vonden weer de jaarlijkse wijkfeesten plaats. Het opnuderen in de Nude stond dit jaar in het teken van een landelijke actie voor scholieren, opgezet vanuit brancheorganisatie Aedes, met de titel ‘zo wil ik wonen’. De hutten die de kinderen de weken ervoor hadden gebouwd, gingen onder de veilinghamer, de opbrengst, € 1.500, was voor het door wateroverlast getroffen gebied in Suriname. Bij de appartementengebouwen aan de Pomona en Asterstraat heeft een grootse opruimactie van rondslingerende fietsen plaatsgevonden. In de Julianastraat is de parkeeroverlast aangepakt.

Leefbaarheidfonds Met het leefbaarheidfonds steunen we kleinschalige initiatieven van huurders (organisaties), maar ook van particulieren en organisaties in de stad. Initiatieven die anders niet of lastig van de grond zouden komen. Het gaat om projecten die van belang zijn voor (de leefbaarheid van) Wageningen en die niet per se gericht zijn op een bepaalde straat, buurt of wijk. Ook dit jaar hadden we € 30.000 beschikbaar. We ontvingen dertien aanvragen, daarvan zijn er acht gehonoreerd. Een onafhankelijke jury, bestaande uit vertegenwoordigers van de politie, Welvada, de gemeente en de Woningstichting, bepaalt welke initiatieven worden gefinancierd. Afgelopen jaar kregen de volgende initiatieven een bijdrage uit het leefbaarheidfond: • Startbijdrage aan de woonzorgboerderij voor ouderen de Willemshoeve die in 2006 van start is gegaan. • Nieuwe ‘5 mei versiering’ voor de bewoners van de Veerweg. • Aanpak van de binnenplaats van het jongerencomplex Riemsdijkstraat o.a. door het plaatsen van banken. • Bijdrage voor vernieuwing speeltoestellen bij basisschool de Dijk. • Bijdrage voor herinrichten speelterreintje bij peuterspeelzaal de Pomhorst. • Bijdrage voor de kinderspelen tijdens de jaarlijkse Hooilandpleindag in Noordwest. • Bijdrage aan de Stichting Ons Pardon voor de inrichting van de gemeenschappelijke kamers in de te slopen flats waar de uitgeprocedeerde asielzoekers worden opgevangen. • Ondersteuning van de kerstactie van Welvada: ‘met de arrenslee de wijk in’.

Budget honorering bewonerswensen Jaarlijks hebben we budget beschikbaar voor het honoreren van wensen van bewoners en bewonersorganisaties ter verbetering van de leefbaarheid van hun buurt. In 2006 hebben we € 100.000 besteed aan de honorering van deze bewonerswensen. Met dit budget zijn onder andere de onderstaande activiteiten gefinancierd: - De diverse wijkkranten. - Voorjaarsmarkt in Irene. - Kindermiddag in de Hazekamp. - Viering Kerst en Koninginnedag in de Akeleihof. - Bewonersfeestje rondom afronding groot onderhoud in Irene. - Plaatsen van een berging voor opslag tuinmeubilair in het appartementengebouw Otto van Gelreweg/Delpad. Jaarverslag 2006

64

-

Schoonmaak parkeerterrein Akeleihof. Verwijderen van graffiti op onze appartementengebouwen. Opknappen woonwagenkamp Asterstraat. Aanbrengen verlichting fietsenstalling in wijkcentrum de Nude. Verbeteren buitenverlichting appartementengebouw Olympiaplein. Aanbrengen naamsaanduiding aan de appartementengebouwen Rooseveltweg. Plaatsen extra fietsenberging in project Centraal Wonen 2. Opknappen groenstroken aan de Van Uvenweg/Margrietplantsoen. Plaatsen van inloopmatten in de appartementengebouwen aan de Van Uvenweg/Margrietplantsoen. Medefinancieren van wijkschouwen, wijkfeesten, huur van spreekuurruimten en ten slotte kinderactiviteiten die in het kader van het wijkgericht werken zijn opgezet.

Sociale veiligheid Voor de handhaving of verbetering van de sociale veiligheid van wijken zijn we in 2006 daarnaast op verschillende terreinen aan het werk geweest:

Aanpak achterpaden en achterpadverlichting Voor € 80.000 hebben we op diverse locaties in de stad de achterpaden aangepakt en achterpadverlichting aangebracht. Op de volgende plaatsen zijn de achterpaden gedeeltelijk hersteld, verbreed of opnieuw bestraat en is het overhangend groen in de achterpaden gesnoeid: Ooststeeg 38-56 Tarthorst 953-967 Talmastraat en Willem Hovystraat Veerweg 9-17 Akeleistraat 1-67 Julianastraat 179-193 Vanenburgstraat 7-37 Haverlanden 38-40 We hebben achterpadverlichting aangebracht aan de Julianastraat/Beekstraat, Van Uvenweg en Dahliastraat.

Buurtbemiddeling Het komt regelmatig voor dat bewonersgedrag leidt tot achteruitgang van de leefbaarheid en tot onderlinge bewonersconflicten. Om dit soort situaties direct te kunnen aanpakken, zetten we onze huismeester in op die complexen, waar dit op grond van huurdersmeldingen het meest noodzakelijk is. Als er sprake is van burenruzies of bewonersconflicten kan de hulp worden ingeroepen van het project Buurtbemiddeling. Hiervoor zijn onafhankelijke vrijwilligers opgeleid, zij bieden burgers die een conflict met elkaar hebben ondersteuning in het zelf vinden van oplossingen. Dit project is in 2005 gestart vanuit de stedelijke werkgroep leefbaarheid en valt nu onder verantwoordelijkheid van Welvada. De Woningstichting financiert het project. In 2006 heeft het team woonconsulenten van de Woningstichting 21 van de 138 meldingen overlast die zijn binnengekomen, doorverwezen naar het team buurtbemiddeling. Uit een evaluatie blijkt dat in ruim 70 procent van die situaties de buurtbemiddeling tot tevredenheid van beide partijen is afgesloten. Ook de huismeester heeft een aantal bemiddelingen tussen bewoners die een conflict hadden naar tevredenheid opgelost.

Jaarverslag 2006

65

Overleg drugsoverlast Om drugsoverlast en drugsgerelateerde criminaliteit in een zo vroeg mogelijk stadium aan te pakken, voeren de gemeente Wageningen, de politie en recherche en de Woningstichting het overleg drugsoverlast. De Woningstichting hecht in het belang van een prettige woonomgeving veel waarde aan dit overleg. In 2006 is zes keer overleg gevoerd. Tijdens dit overleg zijn 35 actuele drugsoverlastzaken besproken, is een gezamenlijke aanpak afgestemd en zijn situaties besproken waarin vermoedens bestonden van hennepkwekerijen en drugsdeal praktijken. Resultaat was het ontmantelen van enkele hennepkwekerijen, waarbij vervolgens het huurcontract met de betrokken bewoner(s) is beëindigd.

Aanpak schotelantennes Sinds 2005 zetten we ons schotelantennebeleid in om verkeerd geplaatste schotelantennes op of aan onze woningen aan te pakken. In 2006 hebben we opnieuw een controle uitgevoerd naar geplaatste schotelantennes. Hieruit bleek dat er vier schotelantennes niet volgens onze richtlijnen geplaatst waren. De bewoners is verzocht de schotel te verplaatsen naar de achterzijde van de woning. In drie situaties is de schotelantenne inmiddels verplaatst, in een situatie gedogen we de schotel totdat de bewoners een andere provider hebben genomen. Kerstactie in de wijken, in samenwerking met Welvada

Aanbrengen van achterpadverlichting

Jaarverslag 2006

66

Wonen en zorg Vanuit onze maatschappelijke taak naar de meest kwetsbare groepen in de samenleving hebben we ook in 2006 weer op verschillende manieren invulling gegeven aan het prestatieveld Wonen en Zorg.

Verhuur aan specifieke doelgroepen In 2006 verhuurden we 32 woningen aan specifieke doelgroepen. Instellingen waaraan we verhuren zijn onder andere Siza Dorpgroep Arnhem, Stichting Philadelphiazorg, Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW) en ’s Heeren Loo Midden Nederland. Negen van de 32 woningen hebben we ingezet voor de decentralisatie en extramuralisering van specifieke doelgroepen. Twee woningen van deze negen gingen naar de doelgroep expsychiatrische patiënten via het RIBW en een woning naar de Werkenrode/Plurijn groep, die een aantal jongeren vanuit de JP Heijestichting uit Oosterbeek decentraal wilde huisvesten. Zes woningen zijn in overleg met de gemeente Wageningen bemiddeld naar de doelgroep verstandelijk/lichamelijk gehandicapten.

Stichting Ons Pardon Stichting Ons Pardon, bestaande uit een groep burgers en maatschappelijke organisaties, heeft met instemming en budget van de gemeente Wageningen Wageningse uitgeprocedeerde asielzoekers onder haar hoede genomen. Zij zorgen voor huisvesting, leefgeld en begeleiding voor deze groep mensen. De Woningstichting heeft de gemeente hierbij geholpen door 23 sloopwoningen van het nieuwbouwproject Kolkakkerweg/Nobelweg beschikbaar te stellen. In 20 woningen wonen uitgeprocedeerde asielzoekers en drie woningen worden bewoond door begeleidend huismeesters. In april hebben we dit bekrachtigd met een samenwerkingsovereenkomst. De Stichting kan tot uiterlijk 31 december 2007 gebruik maken van de woningen. We hebben ook een lokaal beschikbaar gesteld in ons pand aan de Ritzema Bosweg. Stichting Ons Pardon gebruikt dit als kantoorruimte. Deze doelgroep zullen we bij een eventueel generaal pardon vanuit de regering uiteindelijk moeten huisvesten in de bestaande woningvoorraad en/of de andere corporaties in de WERV-regio.

Overeenkomst zorgbemiddeling RIBW Sinds jaren hebben we een overeenkomst met de Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW). We schakelen het RIBW in als we bij een huurder constateren dat het niet normaal verloopt en er aanleiding is hulpverlening in te schakelen. Het RIBW biedt acute zorg en begeleiding op maat. De hulpverlening is altijd gebaseerd op het verbeteren van het zelfstandig wonen, zoals bijvoorbeeld de aanpak van een vervuilde woning van iemand die in isolement is geraakt. Ook ouderen worden ondersteund, bijvoorbeeld bij een verhuizing, wat een enorme impact kan hebben. In 2006 heeft de Woningstichting in acht situaties zorgbemiddeling ingezet als belangrijk instrument in het sociaal beheer van de onze woningen.

Nieuwbouwprojecten voor specifieke doelgroepen Het jaar 2006 was een oogstjaar voor onze projecten voor specifieke doelgroepen met een bijzondere woon- en/of zorgbehoefte.

Crocusstraat 51 a,b,c Na dik een jaar bouwen hebben we in december het nieuwbouwproject ten behoeve van Heimerstein uit Rhenen feestelijk geopend. Op onze voormalige kantoorlocatie hebben we twee groepswoningen van ieder zes eenheden en een dagbestedingsruimte voor de doelgroep verstandelijk gehandicapte volwassenen van Heimerstein gebouwd. In de dagbestedingsruimte is Jaarverslag 2006

67

een kaarsenmakerij gevestigd en een ruimte waar keramiek wordt gemaakt. Er is een tentoonstellingsruimte/winkel ingericht waar de gemaakte producten uit de dagbesteding worden verkocht. Hiermee hopen we dat de voorziening een echte buurtfunctie krijgt in de buurt. Dit is al het geval als we kijken naar de betrokkenheid en het enthousiasme van de buurtbewoners tijdens de opening van het nieuwe project. Ook het binnenpleintje dat de naam Heimerplein kreeg, moet als buurtpleintje een ontmoetingsfunctie krijgen voor buurtgenoten en Heimersteinbewoners.

Droomhuis aan de Dijk Na jaren van voorbereidingen, besprekingen, meevallers en tegenvallers is het zo ver. Het Droomhuis wordt werkelijkheid! De schok was groot deze zomer, toen bekend werd dat het Droomhuis in brand stond. Een deel van het pand en het bijgebouw werden gesloopt zodat er geen onveilige situatie kon ontstaan in de vakantie. Dankzij het snelle handelen en de inzet van alle betrokkenen heeft de start van de bouw maar enkele weken vertraging opgelopen. In 2006 is de bouw daadwerkelijk van start gegaan. In oktober was de officiële eerste steenlegging op de locatie Niemeijerstraat 35–37. Bezwaren uit de buurt zijn ongegrond verklaard. In 2006 ontvingen we ook het goede bericht van de Provincie Gelderland dat we vanuit de subsidieregeling ‘Leefbaarheid Platteland’ een bedrag ontvangen van € 100.000. In het Droomhuis aan de dijk gaan zes meervoudig gehandicapte kinderen, drie verstandelijk gehandicapte jong volwassenen en een zorggezin wonen. In het huis wonen de kinderen samen, is er zorg en zijn er dagbestedingsactiviteiten. Zo kunnen de kinderen zelfstandiger wonen dan in een reguliere instelling mogelijk is. We verwachten dat de (ver)bouw in oktober 2007 klaar is.

Project Beschermd Wonen Al in 2002 constateerden de corporaties in de regio Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal dat het realiseren van een noodzakelijke huisvestingsvorm voor de doelgroep dak- en thuislozen niet op lokaal niveau, maar op regionaal niveau verder moet worden uitgewerkt. Dit omdat de doelgroep niet lokaal gebonden is en te klein in omvang is om per gemeente de noodzakelijke huisvestingsvormen te bouwen. Daarom is afgesproken een aantal verschillende woonvoorzieningen op regionaal niveau te realiseren, waarbij iedere gemeente een bepaalde woonvorm bouwt. Voor Wageningen is bepaald dat er een voorziening Beschermd Wonen voor 28 plaatsen moet komen, de RIBW verzorgt hier de maatschappelijke opvang en begeleiding. De gemeente Wageningen heeft ons hiervoor een locatie aangeboden aan de Stadsbrink. In 2006 hebben we een voorlopig plan afgerond en de financiële dekking daarvan bepaald. Op de begane grond van het nieuwbouwproject wordt een dagbestedingsruimte voor de Gelderse Roos gerealiseerd voor de doelgroep chronisch psychiatrische patiënten. Op basis van dit voorlopige plan is het overleg met de gemeente gestart. We moeten de aankoop van de aangeboden locatie regelen, afspraken maken over de gezamenlijke financiële inbreng en het gezamenlijk optreden in de noodzakelijke ruimtelijke ordeningsprocedure en inspraakprocedures. Om draagvlak in het College te krijgen heeft de RIBW in september voor betrokken projectmedewerkers van de Woningstichting en de gemeente Wageningen een werkbezoek georganiseerd naar de Beschermd Wonen voorziening in de Spijkerlaan te Arnhem. We hopen in 2007 snel overeenstemming te bereiken met de gemeente door een ondertekende intentieovereenkomst.

Buurtseweg 1 Voor dit terrein hebben we een plan ontwikkeld voor de bouw van vier eengezinswoningen en 28 levensloopbestendige appartementen in het goedkope en middeldure huursegment. Twaalf van de appartementen zijn bestemd voor mensen met een niet aangeboren hersenletsel, die nu nog aan Jaarverslag 2006

68

de Asterstraat wonen. De school die op de locatie staat is nu atelierruimte voor kunstenaars. Nadat het definitief planontwerp is afgerond wordt het oude schoolpand gesloopt. In 2006 hebben we het planontwerp uitgewerkt en aangepast. Eind 2006 is een definitief ontwerp aangeboden voor plantoetsing door de gemeente Wageningen. Bij het schrijven van deze versie van het jaarverslag wachten we nog op de gemeentelijke reactie op dit plan. We gaan ervan uit in 2007 tot aankoop over te kunnen gaan, zodat we op basis van het definitieve plan met de bouw kunnen starten.

WVG-aanpassingen In het kader van het beter aanpasbaar maken van de bestaande voorraad, hebben we het afgelopen jaar weer een aantal woningen aangepast op medische indicatie. Dit is geregeld in de Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG). Met het aanbrengen van de meest voorkomende aanpassingen zoals verhoogde toiletpotten, douchezitjes, douchebeugels en het antislip maken van douchevloeren hebben we een aantal woningen weer beter kunnen toerusten voor bewoners met een medische indicatie. In 2006 hebben we in totaal in 96 woningen een WVG-voorziening aangebracht, gefinancierd door de gemeente Wageningen.

Cliëntenraad Vilente, Algemeen Maatschappelijk Werk en Sociaal Raadslieden Deze cliëntenraad van de afdeling Maatschappelijk Werk en Sociaal Raadslieden van Vilente komt op voor de belangen van haar klanten. De kwaliteit van de hulpverlening aan de cliënt staat centraal. Afgelopen jaar nam een stafmedewerker Beleid & Ontwikkeling deel aan de cliëntenraad. Een groot deel van de cliënten, is ook klant van de Woningstichting. Door deel te nemen aan de Cliëntenraad laten wij onze maatschappelijke betrokkenheid zien. In 2006 kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: het functioneren van de overkoepelende Centrale Cliëntenraad van Vilente, organisatorische ontwikkelingen bij Vilente, financiering jeugdhulpverlening, aanbesteding zorgtraject Wageningen, projecten huiselijk geweld, sociale activering en tweede kansbeleid.

WZW-kring In 2006 heeft de WZW-kring zich vooral beziggehouden met de voorbereidingen van de eerste woonzorgzone in de wijk Wageningen West. Voor de Woningstichting betekent dit dat hier op termijn voldoende geschikte woningen voor ouderen moeten staan. In 2006 zijn de voorbereidingen gestart om vanaf 2007 weer een aantal woningen op te plussen. In de afgelopen jaren hebben we al 147 woningen opgeplust. Ons doel is om in 2010 500 opgepluste woningen in ons woningbezit te hebben, zowel in de woonzorgzone als daarbuiten en zowel flatwoningen als eengezinswoningen.

WMO Op 1 januari 2007 is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning ingevoerd. Vanaf deze datum is de gemeente verantwoordelijk voor de uitvoering van deze wet. Centrale doel van de WMO is dat mensen zoveel mogelijk voor zichzelf en voor elkaar kunnen zorgen om mee te kunnen doen aan de samenleving. Dat kan bijvoorbeeld met vrijwilligerswerk en mantelzorg, maar ook met goede informatie en advies, opvoedingsondersteuning en huishoudelijke hulp. Als het nodig is, biedt de gemeente ondersteuning. Onderdeel van de WMO is een lokaal loket. Sinds 1 januari 2007 kunnen inwoners terecht bij het Knooppunt. Dit loket bevindt zich in het Stadskantoor en men krijgt hier informatie en advies op het gebied van zorg, welzijn en wonen. In 2006 is hard gewerkt aan de voorbereiding van de WMO. Een klankbordgroep, waaraan een stafmedewerker Beleid & Ontwikkeling van de Woningstichting deel nam, gaf feedback op de voorstellen uit de werkgroepen. Afgesproken is om vanaf de inwerkingtreding van de WMO een nieuwe overlegvorm te creëren om ook andere doelgroepen bij de uitvoering te betrekken. Jaarverslag 2006

69

Financiële continuïteit Wet- en regelgeving Wijziging BBSH Het ministerie van VROM is al geruime tijd bezig met het aanpassen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Deze aanpassingen zijn ingrijpend. Vooral de opmerkingen van de Europese Unie op het terrein van staatssteun bij woningcorporaties leidt tot veel onderzoek en aanpassingen van gerelateerde wetgeving, zoals de Woningwet. Hier komt aan de orde welke activiteiten behoren tot de kernactiviteiten en welke niet. Vanaf eind 2005 zijn het ministerie van Financiën en VROM elk een eigen spoor gevolgd. Zijn bij VROM in het kader van het BBSH inkomens- en stichtingskostengrenzen bepalend, het ministerie van Financiën gaat uit van huurgrenzen en van ondernemingsactiviteiten. In januari 2007 is de formatie van een nieuw kabinet nog in volle gang. Naar verwachting zal de volkshuisvestingsparagraaf belangrijk worden. Op dit moment is nog niet bekend hoe en wanneer het vernieuwde BBSH wordt gewijzigd.

Vennootschapsbelasting Woningcorporaties zijn sinds 1 januari 2006 voor het uitvoeren van de primaire taak vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Het gaat daarbij om: - Ontwikkelen, bouw en beheer sociale huurwoningen (huurtoeslaggrens). - Vastgoed met maatschappelijke functie. - Plintruimte. De overige niet vrijstelde belaste activiteiten zijn: - Ontwikkeling en bouw koopwoningen. - Overige activiteiten, te beschouwen als drijven onderneming, in concurrentie met marktpartijen en van enige omvang. Van belang is of er sprake is van activiteiten die de corporatie uitvoert als onderneming in fiscale zin. Het gaat om complexe materie. Ter voorkoming van langdurige procedures hebben Aedes en de Belastingdienst gezamenlijk (BELCO) een overeenkomst (VSO) voorbereid om helderheid te scheppen over hoe om te gaan met deze belastingwetgeving. In de loop van januari 2007 is de overeenkomst aan de corporaties aangeboden. De overeenkomst is pas geldig nadat 70 procent van de woningcorporaties de overeenkomst heeft getekend. Met het oog op de werkzaamheden van BELCO heeft de Belastingdienst over 2006 nog geen voorlopige aanslagen verzonden. Woningcorporaties kunnen voor het uitvoeren van belastingplichtige activiteiten kiezen om deze of juridisch af te scheiden (NV of BV) of te volstaan met administratieve scheiding. In het voorjaar van 2007 nemen we hierover een definitieve beslissing. In 2006 hebben we ons voorbereid door onze activiteiten te inventariseren en door kennis te verwerven. In 2007 zullen we de projecten- en financiële administratie optimaliseren om de consequenties van de belastingplicht goed te kunnen vastleggen.

Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen De Wet betaalbaarheidsheffing, die per 1 januari 2007 van kracht had moeten worden, is niet doorgegaan. Als gevolg van de uitslag van de verkiezingen op 22 november 2006 heeft de Eerste Kamer besloten het wetsvoorstel niet te behandelen. Het voorstel is controversieel verklaard. Het wetsvoorstel introduceert een jaarlijkse heffing voor verhuurders van woningen gebaseerd op de WOZ-waarde van de woningen. Met deze wet wil de overheid verhuurders een bijdrage laten leveren om woningen voor mensen met lage inkomens betaalbaar te houden. Voor de Woningstichting zou het gaan Jaarverslag 2006

70

om jaarlijks een bedrag van circa € 700.000. Het is nu aan de onderhandelaars bij de formatie en aan het nieuwe kabinet om hierover een definitief besluit te nemen.

Wet Onroerende Zaken De Wet Onroerende Zaken speelt op steeds meer fronten een rol van betekenis voor woningcorporaties. Niet alleen als grondslag voor de heffing van de onroerende zaakbelasting, maar ook als mogelijke grondslag bij de bepaling van het toekomstig huurbeleid en de betaalbaarheidheffing. In 2005 hebben wij de WOZ-waarden in overleg met de gemeente Wageningen vooraf laten toetsen door het onafhankelijk bureau Deloitte Real Estate op basis van objectieve criteria. Ook voor het volgende tijdvak passen we deze methode toe. Zo zijn we ervan overtuigd te kunnen beschikken over aanvaardbare WOZ-waarden. De waarde in het economisch verkeer, als grondslag voor de WOZ, zal steeds zuiverder worden aangezien er ook meer informatie beschikbaar komt uit de Aedex.

Financieel beleid Ons financieel beleid is er op gericht de continuïteit van de Woningstichting te waarborgen. We streven naar een evenwicht, een balans op de langere termijn tussen baten en lasten, inkomsten en uitgaven, investeringen en financieringen. We onderkennen, beperken en beheersen risico’s. We sturen op basis van kasstromen en kengetallen als liquiditeit, solvabiliteit, rendement, rentevoet en bedrijfswaarden, maar ook via benchmarks. De algemene reserve moet een voldoende buffer zijn voor het opvangen van calamiteiten. In ons financieel beleid hanteren we de volgende uitgangspunten: • Onze normale bedrijfsactiviteiten leiden tot positieve cashflows. • Ons eigen vermogen wordt ingezet als financieringsmiddel voor onze investeringen. • Investeringsprojecten financieren we met 30 procent eigen vermogen. • We spreken van een onrendabele top als we woningen realiseren met een lagere huur dan nodig is voor een kostendekkende of winstgevende huur. We gaan geen onrendabele toppen realiseren voor woningen die niet voor de doelgroep worden gebouwd met een huur boven de huurgrens (615 per maand per 1-1-2007). • De ontwikkeling van huurwoningen bestemd voor de primaire doelgroep moet op moment van oplevering een verwacht totaal rendement (lees indirect rendement plus direct rendement) opleveren van 7,5 procent. • De ontwikkeling van huurwoningen bestemd voor het hogere segment moet op moment van oplevering een verwacht totaal rendement opleveren van 10 procent. • Bij de ontwikkeling van verkoopwoningen moeten we een rendement realiseren van ten minste 10 procent van de stichtingskosten, in casu passend in de kaders die Woningborg BV stelt in het kader van de garantieregeling.

Jaarresultaat Het jaarresultaat over het boekjaar 2006 bedraagt € 3.944.000 (2005 € 999.000). We hebben het jaarresultaat ten gunste gebracht van de algemene reserve. De verbetering van het resultaat ten opzichte van 2005 wordt vooral veroorzaakt door - De jaarlijkse huurverhoging (€ 0,5 miljoen). - Meer verkoopopbrengsten (€ 0,8 miljoen). - Minder rentelasten (€ 0,3 miljoen). - Minder afschrijvingen en waardeveranderingen (€ 0,9 miljoen). - Minder onderhoudskosten (€ 0,5 miljoen). - Meer overige bedrijfsopbrengsten (€ 0,1 miljoen).

Jaarverslag 2006

71

Hiertegenover staan: - Meer overige bedrijfslasten (€ 0,1 miljoen) We verwachten dat de jaarresultaten de komende jaren zich positief zullen blijven ontwikkelen. Dit komt onder andere door het opvoeren van het aantal verkopen uit de bestaande woningvoorraad. Hiermee financieren we de te verwachten (onrendabele) investeringen in toekomstige herstructureringsprojecten en verbeteringen van het bestaande bezit.

Solvabiliteit De solvabiliteit drukt uit in hoeverre we in staat zijn in de toekomst aan onze verplichtingen te kunnen voldoen. De solvabiliteit wordt uitgedrukt in een kengetal: eigen vermogen gedeeld door balanstotaal. De solvabiliteit voor woningcorporaties kan dankzij de ordening in de sector, voor de primaire volkshuisvestelijke taak, veel lager liggen dan voor commerciële ondernemingen. De ordening komt met name tot uitdrukking in sectorinstituten als het WSW en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de wettelijk geregelde achtervang door de overheid. Een solvabiliteitspercentage van nihil zou kunnen volstaan omdat de activiteiten op de kapitaalmarkt kunnen worden gefinancierd met behulp van het WSW. Een buffer voor calamiteiten ontbreekt in dat geval. Wij kiezen daar niet voor. We hebben als doel voor de sociale voorraad een solvabiliteit van ten minste 15 procent op basis van beleidswaarde (bedrijfswaarde op basis van uitgangspunten ondernemingsplan), zodat zij voldoet aan de eisen die het Centraal Fonds stelt. Daarbij houden we rekening met verschillende bedrijfsrisico’s. Activiteiten met een hoger risicoprofiel vereisen een hogere solvabiliteit voor zover zij geen betrekking hebben op de primaire voorraad, zoals de herstructurering en het aanbrengen van verbeteringen in de bestaande woningvoorraad en projectontwikkeling. We gaan voor deze activiteiten uit van een minimale solvabiliteit in de bandbreedte 30 tot 40 procent van de waarde van die activiteiten. Voor de Woningstichting als totaal stellen we dus een gewogen solvabiliteitseis als doel van tenminste 20 procent. De solvabiliteit op basis van historische kosten bedraagt per 31 december 2006 19,4 procent en loopt naar verwachting op naar 23,9 procent in 2012. Daarmee voldoen we aan de doelstelling van een solvabiliteit. De gemiddelde solvabiliteit volgens de Aedes bedrijfstakinformatie 2005 bedraagt ultimo 2005 24 procent. Van alle corporaties heeft 31 procent een solvabiliteit die lager is. Het vergroten van de dynamiek in de vastgoedportefeuille vereist een goede solvabiliteit. Het WSW heeft verklaard dat we voldoende kredietwaardig zijn. Ook het CFV heeft verklaard dat op grond van onze financiële positie geen dossieronderzoek nodig is.

Treasury Liquiditeit Onze liquiditeit is goed. Binnen de sector is in principe sprake van een goede liquiditeit als de cuurent ratio (vlottende activa gedeeld door vlottende passiva) groter of gelijk is aan 0,5. We kunnen nu en naar verwachting ook in de toekomst voldoen aan de verplichtingen op korte termijn, waarbij we rekening houden met het aantrekken van nieuwe geldleningen voor investeringsprojecten en onrendabele toppen. In het boekjaar was de netto kasstroom uit de operationele activiteiten (€ 12,7 miljoen) ruim voldoende om de contractuele aflossingen van de leningen te voldoen (€ 3,9 miljoen). Aan investeringen is € 10,5 miljoen uitgegeven, die zijn betaald uit de operationele kasstroom en de beschikbare liquide middelen aan het begin van het boekjaar.

Jaarverslag 2006

72

De tijdelijk overtollige geldmiddelen beleggen we risicomijdend in deposito's met een looptijd korter dan een jaar. We kunnen beschikken over een kredietfaciliteit bij de BNG van € 5.250.000, op basis van rekening-courant. We hebben hiervan in 2006 geen gebruik gemaakt. We verwachten dat we begin 2007 hiervan gebruik maken om de aankoop van de 31 panden van de gemeente Wageningen (€ 4.000.000) te financieren. Het hebben van deze faciliteit brengt geen kosten met zich mee. Over het opgenomen bedrag geldt een tarief van Eonia (dagrente voor het eurogebied) verhoogd met 0,3 procent.

Financieringsruimte De vaste activa, voornamelijk bestaande uit woningbezit, zijn voor 74,5 procent gefinancierd met langlopende leningen. Eind 2005 was dat 82,4 procent. De capaciteit om feitelijk leningen te kunnen sluiten, wordt bepaald door het verschil tussen de boekwaarde gebaseerd op de waarderingsregels van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het totaal van de langlopende schulden. De financieringsruimte is voldoende om aan onze toekomstige financieringsbehoefte te kunnen voldoen.

Financiering De leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2006 € 90,2 miljoen (ultimo 2005 € 94,1 miljoen). In 2006 hebben we geen leningen aangetrokken. Investeringen zijn gefinancierd uit cashflow van de lopende exploitatie, inclusief woningverkopen. We onderzoeken regelmatig de mogelijkheden van vervroegde aflossingen en renteconversies. Daarmee proberen we renterisico's te beheersen en rentelasten te beperken, ook voor de langere termijn, zodat we meer zekerheid krijgen over een belangrijk deel van onze (vaste) lasten. De grafiek van de renterisico’s ziet er als volgt uit: ontwikkeling renterisico's gesplitst naar aflossing en conversie

2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0,0%

2,0%

Renterisico aflossingen

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

Renterisico renteconversie

Het renterisico van de leningportefeuille blijft tot 2016 met maximaal 10 procent (2015) binnen de norm van 15 procent (WSW norm); voor het aantrekken van nieuwe geldleningen is rekening gehouden met een rente van 4,3 procent. De gemiddelde rentevoet over de afgelopen jaren laat een dalend verloop zien.

Jaarverslag 2006

73

Generieke achtervang WSW Tussen de gemeente Wageningen en het WSW is een ongelimiteerde achtervangovereenkomst gesloten. Nu hoeft de gemeente niet meer mee te ondertekenen als we geldleningovereenkomsten sluiten met financiers. De achtervangovereenkomst geldt zowel voor onderhandse leningen als voor leningen op de openbare kapitaalmarkt. Dankzij de mogelijkheid van borgstelling door het WSW ondervinden we geen moeilijkheden bij de toegang op de kapitaalmarkt.

Benchmark Aedex Corporatie Vastgoedindex Sinds het boekjaar 2004 nemen we deel aan de Aedex Corporatie Vastgoedindex. De Aedex is een benchmarkinstrument dat de prestatie van corporaties als investeerder en beheerder van vastgoed meet en de uitkomsten met andere corporaties vergelijkt. De Aedex, die in 1998 is ontstaan, is nog volop in ontwikkeling. We passen de Aedex niet alleen toe als externe benchmark, maar ook als een instrument om te sturen op vastgoed. Bij de formulering van ons Dynamisch Vastgoed Management hebben we het Aedex-gedachtegoed als referentiekader gebruikt. Bij het samenstellen van de jaarrekening (januari 2007) zijn de uitkomsten over 2006 nog niet beschikbaar. We volstaan daarom met een overzicht met de belangrijkste uitkomsten over 2005.

Uitkomsten Aedex 2005 Het totaal rendement (direct en indirect rendement) geeft over 2005 het volgende beeld.

Landelijke Aedex benchmark Oost Nederland Aedex benchmark de Woningstichting

Standing investments 2005

Alle objecten 2005

Standing investments 2004

Alle objecten 2004

8,5 7,7 5,1

8,1 Nb 4.3

8,5 7,3 5,8

8,3 Nb 5,9

Het totaal rendement van de Woningstichting blijft achter bij de landelijke benchmark. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere waardeontwikkeling. Op totaalniveau is het direct rendement over 2005 als volgt vastgesteld.

Landelijke Aedex benchmark Oost Nederland Aedex benchmark de Woningstichting

Standing investments 2005

Alle objecten 2005

Standing investments 2004

Alle objecten 2004

2,6 2,6 2,3

2,6 nb 2,3

2,7 2,5 2,5

2,7 nb 2,6

Op objectniveau kunnen verschillen optreden in het directe rendement, onder andere door het uitvoeren van planmatig onderhoud. Wat de directe beheerkosten betreft bevindt de Woningstichting zich vrijwel op het niveau van het Aedexgemiddelde.

Jaarverslag 2006

74

Het indirecte rendement (waardeontwikkeling) geeft op totaal niveau het volgende beeld: Standing investments 2005

Alle objecten 2005

Standing investments 2004

Alle objecten 2004

Landelijke Aedex benchmark

5,7

Oost Nederland Aedex benchmark de Woningstichting

5,0 2,7

5,4

5,6

5,4

nb 1,9

4,6 3,2

nb 3,2

De Woningstichting blijft wat waardegroei betreft achter bij de landelijke benchmark die uitkomt op 5,4 procent. Op voorhand zijn hiervoor een aantal verklaringen te geven: - Achterblijvende waardegroei Oost-Nederland. - Effect herontwikkeling Kolkakkerweg. - Effect gehanteerde restwaarde (exit-yield). - Samenstelling van de portefeuille

Achterblijvende waardegroei Oost-Nederland De waardeontwikkeling van vastgoed wordt sterk regionaal beïnvloed. De waardeontwikkeling van vastgoed in de Randstad kan sterk afwijken van de ontwikkeling in Noord- of Oost-Nederland. Sinds 2004 stelt Aedex daarom ook regionale benchmarks op. De waardegroei die wordt gepresenteerd in de benchmark voor Oost-Nederland (waar ook Wageningen onder valt) bedraagt 5,0 procent. Daarmee blijft de waardeontwikkeling in Oost-Nederland achter bij de landelijke benchmark. Het verschil bedraagt 0,7 procent punt.

Effect herontwikkeling Kolkakkerweg In het herontwikkelingsgebied Kolkakkerweg is in 2005 een fors aantal woningen uit de verhuur genomen. Die woningen waren eind 2004 nog verhuurd en daarom ‘normaal’ gewaardeerd. Door het uit de verhuur nemen van deze woningen valt in 2005 waarde weg. Woningen die aan het einde van 2004 nog een waarde vertegenwoordigden van € 80.000 per woning, vallen terug naar de waarde van de kale grond (onder aftrek van de kosten van sloop en opnieuw woonrijp maken). Het waardeverlies dat hierdoor optreedt drukt op de waardeontwikkeling van de totale vastgoedportefeuille.

Effect gehanteerde restwaarde (exit-yield) Ten opzichte van andere deelnemers aan de benchmark lijkt de Woningstichting behoudend te zijn geweest in de restwaarde die is meegenomen in de berekening van de marktwaarde van het bezit. Daar waar veel deelnemers de schatting van de restwaarde fors hebben laten stijgen (t.o.v. 2004) in het verlengde van dalende rendementen op de huidige kapitaalmarkt, heeft de Woningstichting die keuze niet gemaakt. Een lagere restwaarde heeft tot gevolg dat de marktwaarde minder stijgt.

Samenstelling portefeuille Het woningbezit van de Woningstichting is relatief eenzijdig samengesteld. Het bezit bestaat voor een groot deel uit gestapelde woningen uit de jaren ’60. Als juist dit segment (ook landelijk) een beperkte waardeontwikkeling doormaakt drukt dit relatief zwaar op de waardeontwikkeling van de totale portefeuille van de Woningstichting.

Jaarverslag 2006

75

Het beleidseffect geeft over 2005 het volgende beeld: Primaire objecten 2005

Alle objecten 2005

Primaire objecten 2004

Alle objecten 2004

Landelijke Aedex benchmark

1,7

1,7

1,8

1,8

Oost Nederland Aedex benchmark de Woningstichting

nb 1,2

1,6 1,2

nb 1,1

1,6 1,1

Het verschil van de Woningstichting ten opzichte van de landelijke benchmark wordt deels veroorzaakt door een gebrek aan uniformering in de wijze waarop de markthuur wordt vastgesteld. De Woningstichting neemt daarom ook deel aan een SEV-experiment met een aantal landelijke corporaties, dat zich bezighoudt met dit fenomeen. De eenzijdige samenstelling van het woningbezit van de Woningstichting zou voor een belangrijk deel dit fenomeen kunnen verklaren. In geld uitgedrukt komt het beleidseffect uit op circa € 6 miljoen.

Transformatie vastgoedportefeuille In de komende jaren staan we voor de opgave grote delen van onze woningbezit te transformeren: slopen, bouwen, verkopen en herstructureren. De Aedex presenteerde over 2005 en in 2004 de “transformatie-index”. Daarmee wil men inzicht geven in de vastgoedactiviteiten (investeringen, desinvesteringen en verkopen) van de woningcorporaties die aan de Aedex deelnemen. Deze worden gerelateerd aan de bruto open marktwaarde aan het begin van het boekjaar. Uit de grafiek blijkt dat onze transformatieactiviteiten 1,6 procent (was 1,8 procent) ten opzichte van het Aedex gemiddelde 4,1 procent (was 3,1 procent) nog beperkt zijn. Onze positie in de benchmark zal daarom naar verwachting de komende jaren ‘verbeteren’. transformatieindex als % van de BOM 20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%

-5,0%

W W oo on n i n zo gs rg W tic N oo h t ed in er nm g aa B Le land t s er us c h go d ap pw en pi a W D M j Ha arts W oon e W itro arl on m o s em W ing aa nin Wo oo bo tsc gs ne nm uw ha tic n aa ve pp htin ts re ij A g c h ni ' ap gin dam pi g E jM M W a M oo C as nm om la aa . w nd on ts ch W e a p Ar n oo pi am n j H is Se sti 'm rv cht at i n S ee iu g S ta r s W ing edio on e n in lve g Ta Wo sti ste lis ne ch W nB ting oo re nd bu rg i De e n s Ca sa Al ten N d l i a ie e n uw W P tie W oon ort on d aa en ien l W Fr ste oo ie n n sl an W goe on d d en M Viv W idde are es lb R t B urg en ra Ac tré ban an Wo t O tu ne os s te G n rp W ro oo oo e p rt nu W n oo nc Ym ie om e bi re na W tie on A c en co Lim IN la b de ur Vo G g lk roe s p St Wo bel a ic ht ond ng in g r ec W N h oo ns W ijes t tic o te ht on e in co g d m W eK o o ey H nb et r o O n Pr o s é te W n on De e W Tr n oo u d np o la a SG t s BB

-10,0%

investeringen

Jaarverslag 2006

deelaankopen

aankopen

deelverkopen

verkopen

76

In 2006 hebben we een bedrag van € 10,5 miljoen (2005 € 7,1 miljoen) geïnvesteerd in vastgoed en voor € 3 miljoen (2005 € 2,5 miljoen) verkocht uit de bestaande woningvoorraad.

Exploitatiekosten en efficiency De ontwikkeling van exploitatiekosten van woningcorporaties staan volop in de belangstelling. Ook Aedex verstrekt cijfers over de exploitatiekosten (administratie-, beheer-, verzekerings- en onderhoudskosten alsook verzekeringen en belastingen), die direct aan het vastgoed zijn toe te rekenen. De indirecte kosten (overhead en dergelijke) worden overigens niet in de benchmark opgenomen. beheerkosten als % van de huuropbrengsten (Aedex 2005) 80

70

60

50

40

30

20

10

43

41

42

39

40

37

38

35

36

33

34

32

30

31

28

29

26

27

in gs 24 tic ht in g

23

de x de

W on

Ae

21

22

19

20

18

16

17

14

15

12

13

11

9

10

8

7

6

5

4

3

2

1

0

Onderhoudskosten

Beheer- en verhuurkosten

Vaste Kosten

Overige Kosten

Uit de grafiek (2005) blijkt een grote spreiding in de kosten. In de Aedex populatie scoren wij overigens relatief gunstig. Wij vinden dat op het gebied van kostenbewustzijn, kostenbeheersing en efficiency nog veel te verbeteren is. Hoewel we de laatste jaren aandacht hadden voor de steeds toenemende variabele exploitatiekosten, hebben we vanaf 2006 een aantal feitelijke kostenbesparingen doorgevoerd (beperken inlenen personeel, wijzigingen opzet bedrijfsrestaurant) en zijn we bezig een aantal primaire processen te herijken. De onderhoudskosten zullen toenemen door kwaliteitsverbetering van het bestaande bezit (basiskwaliteit zoals vastgelegd in het Dynamisch Vastgoed Management).

Jaarverslag 2006

77

Overige gegevens

Jaarverslag 2006

78

Vaststelling bestuur en goedkeuring Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht en het bestuur verklaren dat de middelen in 2006 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat de Woningstichting in 2006 in overeenstemming met de Aedescode heeft gehandeld. Wageningen, 21 februari 2007

De heer ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE (directeur / bestuurder)

Goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 28 februari 2007

De heer W. J. van Schaik (voorzitter)

De heer H. Th. Boersma (vice-voorzitter)

Mevrouw H.P. Masselink

Mevrouw mr. M.P. Schooten

De heer ir. R.A. Pot

De heer K.H. Spiering AAG

Jaarverslag 2006

79

Algemene gegevens Naam De Woningstichting Vestigingsplaats Gemeente Wageningen Adres Olympiaplein 26, 6707 EN Wageningen Correspondentieadres Postbus 38, 6700 AA Wageningen Telefoonnummer (0317) 471 600 Faxnummer (0317) 471 601 Website www.dewoningstichting.nl Email-adres [email protected] Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten 16 februari 1920 nummer 47 Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland te Arnhem 6 januari 1919 nummer 09002855 Datum en nummer inschrijving in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Governancecode Woningcorporaties onderschrijft 17 september 1996 nummer NRV-2300 Lidmaatschap landelijke federatie Aedes Vereniging van woningcorporaties, Hilversum Datum in bezit van KWH-Huurlabel 19 juni 2000

Jaarverslag 2006

80

Rapport van bevindingen Rapport van bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en overige rechtmatigheidseisen Opdracht Ingevolge uw opdracht hebben wij een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, als bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2006 van de Woningstichting te Wageningen, zoals opgenomen op de pagina's 40 tot en met 74 van het jaarverslag van de stichting, en enkele overige rechtmatigheidseisen als bedoeld in punt 4 van rubriek B, bijlage III van het Besluit beheer sociale huursector, zulks uitsluitend ten behoeve van de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden. Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen inzake opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden. De opdracht houdt in dat op de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop geen accountantscontrole is toegepast en dat tevens geen beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Een en ander impliceert dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in het volkshuisvestingsverslag opgenomen gegevens en toelichtingen daarop. Volledigheidshalve wijzen wij er nog op dat, indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u mogelijk van belang zouden kunnen zijn geweest. Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het protocol onder rubriek B in bijlage III van het Besluit beheer sociale-huursector. Uitkomsten verrichte werkzaamheden Onze bevindingen ter zake zijn als volgt: 1. wij hebben vastgesteld dat het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting,geeft over alle onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven; 2. daarnaast hebben wij vastgesteld dat alle in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie verenigbaar is met de jaarrekening; 3. voorts hebben wij vastgesteld, behoudens de bevindingen in de toelichtende paragraaf, dat: a. de toegelaten instelling, voor zover uit ons onderzoek is gebleken, een volledig inzicht heeft gegeven in haar verbindingen met andere rechtspersonen en/of vennootschappen als bedoeld in artikel2a van het Besluit beheer sociale-huursector, zodanig dat hieruit de geldstromen van de toegelaten instelling naar de verbinding( en) en vice versa zijn af te leiden en inzicht kan worden verkregen in de geldstromen die verbonden zijn aan de uitvoering van de kerntaken enerzijds en aan die van de nevenactiviteiten anderzijds, alsmede inzicht wordt verkregen in de maatregelen die zijn genomen om de financiële risico's voor de toegelaten instelling zoveel mogelijk te beperken;

Jaarverslag 2006

81

b. de toegelaten instelling slechts woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom en in beheer heeft gehad binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector; . c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Toezicht) in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling in het verslagjaar, geen woongelegenheden heeft vervreemd tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woongelegenheden, tenzij daartoe overeenkomstig artikell1c, vierde lid van het Besluit beheer sociale-huursector toestemming is verleend, dan wel de verkrijger een toegelaten instelling is, dan wel de woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en in die woning zijn hoofdverblijf zal hebben; dan wel een bestaande woning is verkocht aan een eigenaar-bewoner in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage in de zin van die wet heeft ontvangen en reeds zijn hoofdverblijf in die woning had; e. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen woningen heeft vervreemd aan eigenaarbewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een' . eigenwoningbijdrage in de zin van die wet hebben ontvangen en in die woning hun hoofdverblijf zullen hebben, tegen een prijs lager dan 80% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen; f. de toegelaten instelling in het verslagjaar geen bestaande woningen heeft vervreemd aan eigenaar-bewoners in de zin van de Wet bevordering eigenwoningbezit, die een eigenwoningbijdrage hebben ontvangen en in die woning reeds hun hoofdverblijf hadden, tegen een prijs lager dan 70% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van die woningen; . g. de toegelaten instelling gedeeltelijk heeft gehandeld overeenkomstig de in de circulaires MG 2002-27 van 23 december 2002 en MG 2006-06 van 10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht, ontheffing van het 90% criterium en verplichte taxatie door een onafhankelijke taxateur die op geen enkele wijze bij de transactie zelf betrokken is geweest. De taxaties zijn ouder dan 1 jaar; h. De toegelaten instelling in het verslagjaar overeenkomstig artikel 11 d, eerste en tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector - voor zover dit van toepassing is - haar voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van natuurlijke personen en/of rechtspersonen en/of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn heeft gemeld aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; i. de toegelaten instelling in het verslagjaar niet beschikte over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 van het Besluit beheer sociale-huursector en over de door het bestuur genomen besluiten tot vervreemding en deze heeft nageleefd; j. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel15a; k. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; l. de toegelaten instelling in het verslagjaar ten minste één maal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht was; Jaarverslag 2006

82

m. indien de toegelaten instelling en/of haar verbindingen nieuw gebouwde woningen hebben verkregen, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, zij een uiteenzetting heeft gegeven om aannemelijk te maken dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, zoals die voor de toegelaten instelling zijn genoemd in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; n. de toegelaten instelling een volledig overzicht heeft gegeven van haar activiteiten in het verslagjaar op het gebied van beleggingen; o. de toegelaten instelling na overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de MG 2006-04, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd; . p. voor zover de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, hier in de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag expliciet melding van is gemaakt. Deze financiële ondersteuning bedraagt in enig jaar niet meer dan 0,3 promille van het balanstotaal van de toegelaten instelling; 4. uit ons onderzoek is niet gebleken dat belangrijke en van materieel belang te achten activiteiten van de toegelaten instelling of van rechtspersonen of vennootschappen waarmee zij zich heeft verbonden niet in het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen. Toelichtende paragraaf Zonder afbreuk te doen aan ons oordeel brengen wij nog het volgende onder uw aandacht: I. bij de verkoop van woningen wordt geen gebruik gemaakt van een makelaar welke onafhankelijk is van de taxatie. Wij brengen hierbij de volgende nuancering op het controleprotocol aan: In de MG2006-06 is gesteld dat onafhankelijke taxatie uitsluitend noodzakelijk is in geval van ontheffing (bij natuurlijke personen) en/of meldingsplicht. Bij de Woningstichting heeft in 2006 uitsluitend verkoop aan natuurlijke personen tegen de volledige taxatiewaarde plaatsgevonden; II. de taxatierapporten van de verkochte woningen zijn ouder dan één jaar;

Deloitte Accountants B.V.

J.C.M. Hendriks RA

Jaarverslag 2006

83

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in het jaarbericht 2006 opgenomen jaarcijfers 2006 van de Woningstichting te Wageningen gecontroleerd. Deze jaarcijfers zijn ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2006 van de Woningstichting. Bij die jaarrekening hebben wij op 13 februari 2007 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. Het jaarbericht is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de stichting. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake deze verkorte jaarrekening te verstrekken. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de opgenomen jaarcijfers in het jaarbericht voldoen aan de voor het doel daaraan te stellen eisen. Voor een beter inzicht in de financiële positie en de resultaten van de stichting en de reikwijdte van onze controle dienen de jaarcijfers te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze zijn ontleend, alsmede met de door ons daarbij verstrekte accountantsverklaring. Arnhem, 14 maart 2007 Deloitte Accountants B.V. J.C.M. Hendriks RA

Jaarverslag 2006

84