Corio jaarverslag

Corio jaarverslag 2012

1

samenvatting Jaarverslag 2012

€


1

2

BERICHT VAN DE CEO

18

Raad van Com missarissen

34

ONTWIKKELINGS OVERZICHT

46

spanje/portugal

68

Kerncijfers

4

WIE WE ZIJN EN WAT WE TE BIEDEN HEBBEN

21

AANDEELHOUDERS INFORMATIE EN INVESTOR RELATIONS

36

PIJPLIJN PROJECTEN

48

Duitsland

74

portefeuille

5

Strategie

23

FINANCIEEL OVERZICHT

37

PROJECTEN DIE IN 2012 IN BEDRIJF KWAMEN

50

Turkije

79

pijplijn

6

STRATEGISCHE PRINCIPES CORIO

26

Vijfjaren overzicht

38

operationeel overzicht

52

Corporate social responsibility

80

adressen en overige info

7

Why/how/what aan de hand van 6cs

27

Waarderingen

40

Nederland

56

REMUNERATIE RAPPORT

16

structuur van corio

32

top-10 waarde

42

Frankrijk

59

CORPORATE GOVERNANCE & RISICOMANAGEMENT

€

17

KERNCIJFERS

33

top-10 huurders

44

Italië

63

epra best practices

DIT IS EEN SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2012. HET VOLLEDIGE JAARVERSLAG OVER 2012 IN DE ENGELSE TAAL, INCLUSIEF JAARREKENING EN VERKLARING VAN DE ACCOUNTANT, IS TE DOWNLOADEN OP DE WEBSITE VAN CORIO (WWW.CORIO-EU.COM).

BERICHT VAN DE CEO

GERARD GROENER (1958) CEO en voorzitter Raad van Bestuur Benoemingstermijn 1 mei 2012 tot 1 mei 2016

2012 beloofde al vanaf het begin een roerig jaar te worden en die voorspelling is uitgekomen. De consumentenbestedingen daalden in al onze markten, behalve in Duitsland. Consumenten gaven minder geld uit dan in voorgaande jaren omdat hun besteedbaar inkomen door bezui nigingsmaatregelen gekrompen is of omdat ze meer zijn gaan sparen vanwege de groeiende onzekerheid over hun toekomst. Duitsland vormde hierop een uitzondering maar ook daar liepen de winkelverkopen tegen het eind van het jaar terug. Toch bleef het totaal direct resultaat op peil en toonde onze portefeuille in deze weerbarstige tijden bijzondere veerkracht, met stabiele netto huuropbrengsten en nieuwe retailcontracten. De bezettingsgraad en bezoekersaantallen bleven op peil. De meeste van onze winkelcentra hebben goed gepresteerd en we hebben belangrijke stappen gezet bij de uitvoering van onze CSR-strategie. Daar ben ik trots op.

Nederlandse nationaliteit Nevenfuncties Bestuursvoorzitter Dutch Urban Land Institute (sinds 1 januari 2009) Lid Raad van Commissarissen Bouwinvest (sinds 7 december 2010), vicevoorzitter Raad van Bestuur EPRA

DE MEESTE VAN ONZE WINKELCENTRA HEBBEN GOED GEPRESTEERD EN WE HEBBEN BELANGRIJKE STAPPEN GEZET BIJ DE UITVOERING VAN ONZE CSR-STRATEGIE. DAAR BEN IK TROTS OP.

VERDERE SPECIALISATIE Sinds de oprichting van Corio in 2001 hebben we ons in toenemende mate ingezet om ons Europese winkelvastgoed op duurzame wijze te ontwikkelen en te exploiteren. Gezien de behoefte aan verdere specialisatie is de tijd nu gekomen om de volgende stap te zetten. We willen ons volledig toeleggen op Favourite Meeting Places: een plek waar mensen graag heen gaan om vrienden te ontmoeten, zich te vermaken of om iets te eten of te drinken. En waar ze graag weer terugkomen. Een plek ook om te winkelen niet omdat het moet, maar omdat ze dat graag willen. Een plek waar ze altijd iets vinden dat hun verwachtingen overtreft. FAVOURITE MEETING PLACES Favourite Meeting Places (FMP’s) bieden volgens ons betere groeikansen omdat ze de ruim 400 miljoen bezoekers die we elk jaar trekken, sterk aanspreken. We zijn ervan overtuigd dat het innovatieve aanbod ons in staat zal stellen om beter te presteren dan de markt en onze totaaldoelstelling te bereiken: groei van het operationeel resultaat. Met onze Favourite Meeting Places kunnen we ook door herontwikkeling en uitbreiding inspelen op de voortdurend veranderende behoeften van de consument, en hier zelfs op vooruitlopen. Zo kunnen we bijvoorbeeld nieuwe formules en diensten aan het bestaande aanbod toevoegen en andere inkomstenbronnen aanboren naarmate het retaillandschap verandert. Tegen deze achtergrond hebben we de strategische beslissing genomen om onze portefeuille van Traditional Retail Centres (TRC’s) af te bouwen. Deze traditionele winkelcentra hebben een sterke focus op voeding en andere dagelijkse boodschappen, bieden een stabiel inkomen, en het lopende rendement ligt, gezien de lagere groeivooruitzichten hoger.


2

€

Door te kiezen voor FMP’s ten koste van de traditionele portefeuille kiest Corio ook veertig winkelcentra met een totale waarde van € 1,4 miljard af te stoten. De gemiddelde grootte van de centra in de resterende portefeuille van Favourite Meeting Places wordt daardoor veel groter. Een bijkomend gevolg zal zijn dat de bedrijfsactiviteiten efficiënter kunnen worden uitgevoerd en dat er zodoende meer aandeelhouderswaarde wordt gecreëerd. De opbrengsten van het desinvesteringsplan worden gebruikt om onze pijplijn te financieren en om onze schulden terug te dringen. Eind 2012 stond de leverage op 40,3%. Wat financieringen betreft stellen we ons nog altijd voorzichtig op. Binnen dit behoudende profiel hebben we in 2012 onze schuldenporte feuille verder gestroomlijnd door onze krediet faciliteiten uit te breiden. Dit vergroot onze flexibiliteit en ondersteunt het Euro Commercial Paper-programma, dat heeft geleid tot lagere gemiddelde financieringskosten. Corio heeft nu toegang tot een ruimer aanbod van finan cieringsbronnen ten behoeve van toekomstige verplichtingen en verlaagd daarmee haar risico. ASSET ALLOCATIE Vooruitlopend op het omvangrijke desinveste ringsplan dat in de komende drie à vier jaar wordt uitgevoerd, verkochten we in 2012 al twaalf projecten met een gecombineerde opbrengst van € 329,4 miljoen. De committed pijplijn werd kleiner omdat projecten in exploitatie werden genomen. In 2013 zal deze pijplijn verder krimpen. In 2012 hebben we zes (gedeelten van) winkelcentra geopend waardoor er jaarlijks, additioneel inkomsten van € 15,4 miljoen werden gegenereerd. Mede dankzij verbeteringen in de bedrijfsvoering kunnen we het operationeel resultaat vergroten en daarmee aandeelhouderswaarde creëren. DUURZAAMHEID We zijn van mening dat winkelcentra een belangrijke maatschappelijke rol spelen. Onze Favourite Meeting Places zijn ontmoetings plekken waar mensen zich kunnen ontspannen, tijd met elkaar doorbrengen, zich thuis voelen en geïnspireerd raken. We zijn vastbesloten om een positieve bijdrage te leveren aan de economische en sociale ontwikkeling van die gebieden waar Corio actief is. We scheppen banen. We zorgen goed voor onze bezoekers. We bevorderen sociale interactie en duurzaam heid is diep verankerd in onze bedrijfsvoering. Ons succes is niet onopgemerkt gebleven. We wonnen de Groene Baksteen voor onze bijzondere prestaties op het gebied van duur zaamheid en zijn door de VBDO onderscheiden voor onze verdiensten als duurzaamste beurs genoteerde vastgoedbelegger van Nederland. We nemen initiatief. En we organiseren tal van activiteiten voor de gemeenschappen waarin


3

we winkelcentra hebben. Voor een volledig overzicht verwijzen we u naar ons CSR-verslag. Maatschappelijke verantwoordelijkheid is voor ons niet slechts een kwestie van lijstjes afvinken, maar een overtuiging die nauw verbonden is met onze strategie van Favourite Meeting Places; de overtuiging dat we alleen succes kunnen oogsten als we bewust en duurzaam te werk gaan. MANAGEMENT Een veranderend retaillandschap vraagt om speciale kennis en vaardigheden. Tegelijkertijd is het belangrijker dan ooit dat we ons richten op de dagelijkse bedrijfsactiviteiten, dat we het netto operationeel resultaat verhogen en onze objecten en de pijplijn strak blijven beheren. Onze organisatie veranderd in een meer cashflow-gedreven management en slag vaardige uitvoering wordt van cruciaal belang. Deze cultuurverschuiving staat of valt met wendbaarheid en efficiëntie die we nastreven. In 2012 vond een aantal wijzigingen plaats in het management en hebben we geïnvesteerd in een verbetering van de kwaliteit van onze teams. Bij ons performance management keken we nauwgezet naar resultaten en aan uitvoering werd veel aandacht besteed. Tegelijkertijd was er ruimte voor nieuwe ideeën en innovatieve initiatieven. We hebben in 2012 tal van pilots uitgevoerd en initiatieven ontplooid. Daarbij springt ons customer relationship management- platform Britelayer het meest in het oog. Na het concept voor dit platform twee jaar lang in Le Gru te hebben getest, is het systeem in andere centra ingevoerd, zoals in Campania en kortgeleden ook in Alexandrium. We zijn van plan om het in al onze FMP’s toe te passen. De inzichten

die deze customer relationship-systemen opleveren, stellen ons in staat om ons aanbod en onze dienstverlening nog beter af te stemmen op onze bezoekers. Deze innovaties zijn noodzakelijk willen we de komende jaren succesvol zijn in onze sector. VOORUITZICHTEN 2013 Kijken we naar de nabije toekomst, dan zien we dat de marktomstandigheden in 2013 ons ongetwijfeld weer voor grote uitdagingen zullen stellen. Voor Corio wordt 2013 een overgangsjaar. Een jaar waarin onze aandacht vooral zal uitgaan naar de toepassing van onze strategie. Daarom hebben we ons voor 2013 een aantal duidelijke doelen gesteld. Ons desinvesteringsplan speelt daarbij een centrale rol. We hechten sterk aan onze doelstelling om binnen de komende drie tot vier jaar onze TRC-portefeuille te verkopen. Daarnaast zetten we ons in om de prestaties van onze FMPportefeuille te verbeteren. We zijn vastbesloten om de bezettingsgraad van onze winkelcentra in Duitsland en Frankrijk te verhogen en om de invoering van onze FMP-strategie voort te zetten. We gaan belangrijke stappen zetten op weg naar een kwalitatief betere, sterkere portefeuille waarmee we meer aandeelhouderswaarde kunnen creëren. SUCCES De retailmarkt verandert snel en ingrijpend. De vraag is nu groter dan het aanbod doordat klanten winkelen en delen real time hun ervaringen met vrienden. Er worden nieuwe trends geboren, ze nemen een hoge vlucht en verdwijnen dan weer binnen de kortste keren. We worden als gastheer voortdurend geëvalueerd, beoordeeld en langs de meetlat gelegd. Reputatieschade of het verlies van klanten is maar één tweet van ons verwijderd.

€

Maar dat geldt ook voor succes. We nodigen u uit om ons via Twitter, @CorioIR, @CorioCSR of @CorioHR te volgen en te laten weten wat u van onze Favourite Meeting Places vindt. Gerard Groener, Chief Executive Officer Corio N.V.

IK WIL ONZE KLANTEN BEDANKEN DAT ZE ONS BEZOEKEN, ONZE HUURDERS DAT ZE MET ONS ZAKENDOEN, ONZE AANDEELHOUDERS VOOR HUN STEUN EN NATUURLIJK ONZE MEDEWERKERS VOOR HUN IDEEËN, ENERGIE EN INZET VOOR CORIO IN 2012.

WIE WE ZIJN EN WAT WE TE BIEDEN HEBBEN


4

€

Van een traditioneel winkelcentrum naar een CORIO IS EEN WINKELVAST VISIE Het winkelklimaat verandert snel. De markt levendige bestemming. Een bestemming die GOEDBEDRIJF. ONZE ontwikkelt zich van een verkopers- naar een het leven van de consument verrijkt en die de kopersmarkt. Retail is steeds minder gewoon consument en de gemeenschap verzorgt en KERNACTIVITEIT IS HET winkelen en steeds meer een sociale ervaring. En bedient. CREËREN VAN FAVOURITE duurzaamheid is steeds verder geïntegreerd in het dagelijks leven. Bij Corio passen we ons aan MEETING PLACES DOOR MISSIE deze nieuwe realiteit aan. Onze vaardigheden Onze missie is om onze positie als toonaan HET SELECTEREN, ONTWIK en de technologische mogelijkheden stellen gevende belegger in Europees winkelvastgoed ons in staat om iets geheel nieuws te doen. Om KELEN EN EXPLOITEREN te verbeteren. Dat doen we door onze winkel plekken te creëren waar mensen zich verbinden, centra voortdurend aan te passen aan de met het winkelcentrum en met elkaar: plekken VAN WINKELCENTRA IN veranderende eisen en behoeften van onze waar mensen zich kunnen ontspannen, tijd klanten. met elkaar doorbrengen, zich thuis voelen en EUROPA. ONZE VISIE IS inspiratie kunnen opdoen. OM PLEKKEN TE CREËREN CORIO WIL DAARTOE: WAAR MENSEN ELKAAR WAAROM Mensen gaan al duizenden jaren naar de markt. > De handen ineenslaan met de GRAAG ONTMOETEN EN En niet alleen om basisboodschappen te doen. beste retailers en hen helpen een WEER TERUGKOMEN, Mensen komen naar de markt om ervaringen te outperformance te realiseren. delen met anderen, nieuwtjes en ideeën uit te OP ELK TIJDSTIP VAN wisselen, onderwijs te genieten, even aan het > Bij de ontwikkeling van grootschalige DE DAG, VOOR WELKE dagelijks leven te ontsnappen, vrienden op te projecten in het stadscentrum op de zoeken en te voelen dat ze deel uitmaken van shortlist van gemeenten prijken. GELEGENHEID OF IN WELKE een gemeenschap. > Op het gebied van sociale en STEMMING DAN OOK.. In een wereld die steeds verder verstedelijkt, waarin de maatschappelijke realiteit door de afbrokkeling van traditionele instellingen en de opkomst van de netwerkmaatschappij een nieuwe invulling krijgt, zien we het als onze opdracht om zinvolle gelegenheden te creëren waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. En om op die manier onze bijdrage te leveren.

milieuprestaties tot de besten van de sector behoren.

Favourite Meeting Places zijn ons antwoord. Hoe we verschuiven van meters naar betekenis. Van kanaaldenken naar klantdenken.

> De werkgever zijn waar professionals bij voorkeur willen werken.

> Een sterk financieel profiel handhaven. > Beleggers toegang bieden tot kwaliteits vastgoed in retail op de belangrijkste markten van het vasteland van Europa.

STRATEGIE VERDERE SPECIALISATIE: BLIK VOLLEDIG OP FAVOURITE MEETING PLACES


5

€

DOELSTELLINGEN OP DE MIDDELLANGE TERMIJN Verhogen van de kwaliteit van de portefeuille door: > Desinvestering van € 1,4 miljard > Een verbeterde mix van formules en huurders > Hogere bezoekersaantallen en conversiepercentages > Totale groei van de nettohuuropbrengsten van de FMP-portefeuille van 4-6% per jaar > Leverage 35-38% > Vermindering met 10% van de operationele en beheerskosten in verhouding tot de bruto theoretische huuropbrengsten > Hoge inkomsten uit andere inkomstenstromen behalve huren > Cultuurbeweging richting grotere wendbaarheid, op basis van cashflow en een voortvarende uitvoering

WAAR WE VANDAAN KOMEN Lagere LEVERAGE EN GROTERE EFFICIËNTIE

Corio is sinds 2000 uitgegroeid van een Nederlands gemengd winkelfonds naar een pan-Europese vastgoedmaatschappij met een duidelijke focus op retail. Corio is vertegenwoor digd in de grootste consumentenmarkten van het vasteland van Europa, doet het vastgoedbeheer volledig intern en geniet een solide financiële positie. Corio is klaar voor de nieuwe fase in het veranderende winkellandschap en wil inspelen op toekomstige kansen en omstandigheden in de sector. Corio heeft In december 2012 aangekondigd de portefeuille volledig te willen toesnijden op het concept van de Favourite Meeting Place (FMP). FMP’s zijn een aantrekkelijke bestemming voor winkelen en vrijetijdsbesteding, waar mensen graag rondslenteren, even kijken, winkelen, iets eten of drinken. En een plek waar ze graag weer terugkomen, niet omdat het moet, maar omdat ze dat graag willen. We zijn ervan overtuigd dat Favourite Meeting Places een grotere economi sche bedrijvigheid met zich meebrengen, die zich vertaalt naar hogere bezoekersaantallen en conversiepercentages. Doordat FMP’s aantrekke lijker zijn voor huurders leveren ze in de tijd meer vermogenswaarde en cashflow op voor heront wikkeling en uitbreiding van de mogelijkheden.

OMVANGRIJKE DESINVESTERINGEN Een deel van de portefeuille van Corio kan, ondanks de goede prestaties, zich niet helemaal omvormen naar het FMP-concept. Deze traditionele winkelcentra (TRC’s) zijn vooral bedoeld voor de dagelijkse behoeften, zijn puur gebaseerd op gemak en zijn ook vaak (maar niet altijd) kleinere objecten. Het besluit van Corio om zich nog verder te specialiseren, houdt ook de desinvestering in van dit deel van de portefeuille. TRC’s zijn goed voor 17% van de totale portefeuillewaarde van Corio en zullen de komende drie à vier jaar geleidelijk worden verkocht.

De opbrengsten van de desinvesteringen maken het Corio mogelijk om de onderneming op een lager leverage-niveau te financieren. De nadruk op een geringer aantal, gemiddeld grotere vastgoedobjecten betekent verder ook dat we de efficiëntie van de organisatie kunnen verbeteren en de operationele en beheerskosten kunnen verlagen. De blik volledig op FMP’s leidt per saldo tot een winkelcentrumportefuille van superieure kwaliteit, versterkte groeimogelijkheden en een solidere kapitaalstructuur met een lagere leverage. Dit vormt een goed vertrekpunt voor toekomstige winstgevende groei.

WENDBAARHEID

Corio richt zich meer op het resultaat dan op het proces; efficiëntie is het sleutelwoord. De invoering van een nieuw prestatiebeheersysteem gericht op uitvoering en resultaten ondersteunt deze verandering. Dit vertaalt zich naar strikte doelstellingen, strenge kostencontrole en benchmarking. Een voortvarende uitvoering van onze strategie – daar draait het allemaal om. Grotere wendbaarheid en cashflow als invalshoek zijn hiervoor een belangrijke voorwaarde.

STRATEGISCHE PRINCIPES CORIO

AANPASSINGSVERMOGEN EN FLEXIBILITEIT Wij weten hoe belangrijk het is om de veranderende eisen en gewoonten van mensen – alsook de trends waardoor die mensen zich laten leiden – te herkennen en daar snel op in te spelen. We richten onze winkelcentra zo in dat ze in veranderingen mee kunnen gaan. Bij Corio gebeurt alles intern: onze winkelcentra worden beheerd, in de markt gezet en verhuurd door Corio-mensen. Dat is volgens ons de enige manier om de flexibiliteit te creëren die nodig is om ons te kunnen aanpassen.

DUURZAAMHEID We zijn van mening dat onze winkelcentra, willen ze succes boeken, duurzaam moeten zijn, zowel financieel als op het gebied van milieu en maatschappij. We zien duurzaamheid als een impuls voor groei en als een positieve bijdrage aan de economische en maatschappelijke ontwikkeling van de regio’s waarin onze winkelcentra gevestigd zijn. Die bijdrage leveren wij door onze locaties te verrijken met nieuwe en aantrekkelijke voorzieningen, door banen te scheppen en door gemeenschappen te bouwen.

KRITISCHE MASSA In elk land hebben we kritische massa nodig om efficiënt te kunnen werken en om de beste teams aan ons te binden. In alle kernmarkten van Corio is dat gelukt. Omvang is niet het enige of uiteindelijke doel, maar omvang maakt wel uit: om op het niveau van een winkelcentrum

een effectieve marketingstrategie te kunnen voeren, moet het winkelcentrum een dominante positie hebben in het verzorgingsgebied. Vanuit die startpositie hebben we dan diverse mogelijkheden om marktaandeel te winnen door het centrum commercieel aantrekkelijker te maken, te herontwikkelen of uit te breiden.

FLEXIBELE FINANCIERING In het financieringsprogramma van onze onderneming hebben we een vergelijkbare flexibiliteit ingebouwd: een combinatie van vaste en variabele rente, naast evenwicht in looptijden van een verscheidenheid aan financieringsbronnen. Met die gediversifieerde en solide kapitaalbasis hebben we voldoende armslag om snel op kansen te kunnen inspelen.

OPERATIONELE EXCELLENTIE Operationele excellentie betekent dat we ons bedrijf op de meest winstgevende manier runnen. En door de hechte samenwerking tussen de marketing-, verhuur-, ontwerpen ontwikkelingsactiviteiten kunnen we bij de (her) ontwikkeling en uitbreiding van onze portefeuille maximale waarde en kansen creëren. Onze plannen zijn gebaseerd op diepgaand onderzoek naar en analyses van de wensen van de consument. Op die manier komen we trends en behoeften vroeg op het spoor, waardoor we ons bedrijf kunnen blijven uitbreiden en nieuwe inkomstenbronnen voor onze winkelcentra kunnen aanboren.


6

€

INNOVATIE Corio heeft onder de naam LaunchLab een intern platform opgezet dat Corio moet helpen te innoveren en de Favourite Meeting Placestrategie uit te voeren. Met dat programma wil Corio nieuwe strategische inzichten opdoen, innovatieve ideeën ondersteunen om snel tot actie over te gaan en op die manier de opbrengsten uit andere inkomstenstromen bevorderen. Eén tastbare innovatie die het platform in 2012 heeft opgeleverd, is Britelayer. Britelayer is een platform voor het beheer van klantrelaties dat de klant een multichannel merkervaring biedt en de FMP-beheerteams meer inzicht geeft om op de klantbehoefte te kunnen inspelen. Corio is van plan om in 2013 Britelayer-diensten in diverse winkelcentra in de hele portefeuille in te voeren, in navolging van Le Gru, Campania en Alexandrium.

WHY


7

€

WHY HOW WHAT

Van meters naar betekenis Mensen gaan al duizenden jaren naar markt plaatsen. En niet alleen voor de dagelijkse boodschappen. Mensen komen naar de markt om ervaringen te delen, nieuwtjes en ideeën uit te wisselen, even aan het dagelijks leven te ontsnappen, vrienden op te zoeken en te ervaren dat ze deel uitmaken van een gemeenschap.

Favourite Meeting Places zijn ons fundamentele antwoord op deze veranderende maatschap pelijke context. Hoe wij verschuiven van meters naar betekenis. Van kanaal-denken naar klantdenken. Van een traditioneel winkelcentrum naar een levendige bestemming. Een bestemming die het leven van de consument kan verrijken en geheel is ingebed in de gemeenschap.

In een wereld die steeds verder verstedelijkt, waarin traditionele maatschappelijke instituten worden vervangen door een netwerkmaatschappij, EEN FAVOURITE MEETING PLACE, zien we het als onze taak om plekken te creëren AAN DE HAND VAN 6 C’S >> waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.

HOW


8

€

Van core naar community Locaties met hoog potentieel signaleren

Verbinden met de behoeften van lokale vraag, consumenten, bedrijven en instellingen

Samenwerkings Als erkende autoriteit Loyale relatie met verbanden en merk, kanalen en consumenten en kwaliteitsomgeving platform ontwikkelen zakenpartners voor winkelen, waarmee de leden onderhouden amusement van de gemeenschap door middel en diensten via alle relevante van relevante ontwikkelen (sociale) media proposities en kunnen worden persoonlijke aangesproken ervaringen

Sociale, economische en culturele omstandigheden als belangrijke Favourite Meeting Place activeren: ‘eigenaarschap’ vestigen

WHAT


9

WHY HOW WHAT

Van traditionele winkelcentra naar Favourite Meeting Places

€


10

Locaties met hoog potentieel signaleren

€


11

€

Ontmoet business partners Retail café

Team Ocupasion

Expo Real

Bread & Butter

Consumenten onderzoek

Verbinden met de behoeften van lokale vraag, consumenten, bedrijven en instellingen


12

€

emers wedstrijd ‘Mums with guts’ ondern

Maremagnum bovenste verdieping

Gru Landia “Kids World”

Herontwikkeling Centrum Galerie Dresden

De Buren click & collect service

Pop Up store Arneken Galerie

Markthal: food experience

Meet Opportunitiy in NHC

Samenwerkingsverbanden en kwaliteitsomgeving voor winkelen, amusement en diensten ontwikkelen


13

€

Info kiosk 365

Porta di Roma

Fashion Blog Arneken Galerie Branding shopping centres

Let’s meet Harrie

Als erkende autoriteit merk, kanalen en platform ontwikkelen waarmee de leden van de gemeenschap via alle relevante (sociale) media kunnen worden aangesproken


14

Earn a trip to miniworld

VIP members Anatolium

GruKey loyalty program Le Gru

Personal shoppers

UP loyalty program Alexandrium

Loyale relatie met consumenten en zakenpartners onderhouden door middel van relevante proposities en persoonlijke ervaringen

€


15

€

FMP = Shared Value Community event Campania

MasterPeace community

L’Orto slow food movement Campania Mirliton theater in Hoog Catharijne

Cinema in construction area

Employment at Gran Turia

Marriage proposal in Tekira

Sociale, economische en culturele omstandigheden als belangrijke Favourite Meeting Place activeren: ‘eigenaarschap’ vestigen


16 Geografische spreiding in waarde

FMP TRC spreiding in waarde

€ 7,1 miljard

Nederland 28% Frankrijk 25% Italië 18% Spanje/Portugal 10% Duitsland 10% Turkije 8% Overig 1%

Spreiding pijplijn in waarde

€ 7,1 Miljard

€ 1,8 Miljard

€ 7,1 Miljard

FMP 83% TRC 17%

Structuur van Corio

investor relations Human resources management Corporate PR & Communications investment Strategy & acquisitions research & Concepts Corporate Social Responsibility TRC Disposal team

Office support

sectorspreiding in waarde

Retail 99% Overig 1%

€

Nederland 41% Frankrijk 5% Italië 20% Duitsland 34%

Raad van Commissarissen Derk Doijer Voorzitter Robert van der Meer vicevoorzitter Gobert Beijer Roel Van den Berg Jaap Blokhuis John Carrafiell

Raad van Bestuur Gerard Groener CEO Ben van der Klift CFO Frederic Fontaine COO/CDO

Marketing verhuur center management

Legal & compliance Risk Management Treasury Finance & Control Tax Information Management

Business support

KERNCIJFERS


17

€

2012

2011

Aantal bezoekers

415 miljoen

410 miljoen

Retailcontracten

6.200

6.250

1,8 miljoen m2

1,9 miljoen m2

96,6%

96,2%

Operationele portefeuille

€ 6,6 miljard

€ 7,0 miljard

Pijplijn (committed en deferrable)

€ 1,8 miljard

€ 1,9 miljard

Nettohuuropbrengsten retail (inclusief geassocieerde deelnemingen)

€ 422,2 miljoen

€ 412,9 miljoen

Nettohuuropbrengsten FMP (inclusief geassocieerde deelnemingen)

€ 342,5 miljoen

€ 323,3 miljoen

Nettohuuropbrengsten TRC (inclusief geassocieerde deelnemingen)

€ 79,7 miljoen

€ 89,6 miljoen

Like-for-like nettohuuropbrengsten retail

-0,6%

1,9%

Like-for-like nettohuuropbrengsten FMP

0,0%

2,1%

Direct resultaat

€ 262,0 miljoen

€ 267,0 miljoen

Indirect resultaat

€ -246,0 miljoen

€ -48,8 miljoen

€ 16,0 miljoen

€ 218,2 miljoen

€ 3,3 miljard

€ 3,1 miljard

€ 2,76

€ 2,76

NAV per aandeel

€ 42,44

€ 45,57

NNNAV per aandeel

€ 41,20

€ 47,15

BVO retail Gemiddelde bezettingsgraad retail

Nettoresultaat Marktkapitalisatie Dividend per aandeel

* Equity Accounted Investees.

> Verdere desinvestering kantoren en traditionele winkelcentra voor € 329 miljoen. > Opening Vredenburg en Singelborch (Hoog Catharijne in Utrecht), Arneken Galerie in Hildesheim, bovenste verdieping in Maremagnum, Tarsu winkelcentrum in Tarsus en Metropole in Almere. > Verdere diversificatie van de financiering via het Euro Commercial Paper- en Euro Medium Term Note-programma; twee obligaties ter versterking van de liquiditeit en financiële flexibiliteit. > Verbinding met de consument via loyaliteitsprogramma’s en een groot aantal op klanten gerichte pilotprojecten in al onze winkelcentra. > Voortgaande duurzaamheidsinspanning bekroond. > Voorgestelde wijziging in corporate governance-structuur geeft aandeelhouders meer invloed. > Invoering 6C-model versterkt de focus op FMP’s.

Raad van Commissarissen D.C. DOIJER Derk, 1949 Voorzitter van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2005 Lopende termijn tot 2013

R.A.H. VAN DER MEER Robert, 1949 Vice-voorzitter Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2004 Lopende termijn tot 2015

Voorzitter van de Selectiecommissie Aanwezigheid 100% Lid van de Auditcommissie Aanwezigheid 100%

Voorzitter van de Auditcommissie Aanwezigheid 100%

Commissariaten Lucas Bols Holding B.V. (voorzitter), Koninklijke Ahold N.V. en ZBG Groep


18

€

Huidige functies Hoogleraar Finance, Rijksuniversiteit in Groningen, directeur Stichting Vrienden van UMC, Stichting Corpus, Stichting GITP International en plaatsvervangend raadsheer van de Ondernemingskamer van het Gerechtshof te Amsterdam Commissariaten European Asset Trust N.V., BNP Paribas OBAM N.V., Kas Bank N.V. en Teslin Capital Management N.V.

G.A. BEIJER Gobert, 1950 Lid van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2009 Lopende termijn tot 2013 Voorzitter van de Remuneratiecommissie Aanwezigheid 100%

R.C. VAN DEN BERG Roel, 1957 Lid van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2011 Lopende termijn tot 2015 Lid van de Remuneratiecommissie Aanwezigheid 100% Lid van de Selectiecommissie Aanwezigheid 100%

Huidige functie Onafhankelijk adviseur en Associé bij Boer & Croon Commissariaten Staedion

Huidige functies Oprichter en mede-eigenaar van de ‘Access to Quality’ netwerk organisatie, vice-voorzitter van de Stichting ‘Joop naar Moldavië’, bestuurslid van Creative Board van de I&M Academy, partner Business School Knowmads in Amsterdam Commissariaten Lid van het adviesorgaan van My Cognition, lid van de raad van toezicht van GGTO foundation

J.G. BLOKHUIS Jaap, 1958 Lid van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Nederlandse nationaliteit Eerste benoeming in 2012 Lopende termijn tot 2016

J.A. CARRAFIELL John, 1965 Lid van de Raad van Commissarissen Aanwezigheid 100% Amerikaanse nationaliteit Eerste benoeming in 2012 Lopende termijn tot 2016

Lid van de Remuneratiecommissie Aanwezigheid 100% Lid van de Selectiecommissie Aanwezigheid 100%

Lid van de Auditcommissie Aanwezigheid 100%

Huidige functie Onafhankelijk adviseur

Huidige functies Oprichter en managing partner van GreenOak, directeur van Grupo Lar (Spanje) en lid van de ‘Dean’s Council of the Yale School of Architecture’

Commissariaat Rabo Vastgoed Groep Commissariaten Geen

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur opgestelde jaarverslag en de jaarrekening over 2012 aan. PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en hierover een goed keurende accountantsverklaring afge geven. Wij stellen u voor om de jaarre kening ongewijzigd over te nemen en om conform het voorstel van de Raad van Bestuur voor 2012 een dividend vast te stellen van € 2,76 per aandeel (in contanten en/of in aandelen). Het dividendbeleid van Corio (zie de website www.corio-eu.com) is erop gericht om minimaal te voldoen aan de vereisten voor fiscale beleggings instellingen (FBI’s) en, behoudens bijzondere omstandigheden, om het dividendniveau per aandeel te handhaven en bij voorkeur met de gemiddelde inflatie in de eurozone te verhogen. Corio zal een nieuw dividendbeleid aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorleggen dat duurzamer is en dat gekoppeld is aan de operationele prestaties van de onderneming.

SAMENSTELLING RAAD VAN COMMISSARISSEN De Raad van Commissarissen van Corio telt zes leden: de heer Derk Doijer (voorzitter), de heer Robert van der Meer (vicevoorzitter), de heer Gobert Beijer, de heer Roel van den Berg, de heer Jaap Blokhuis en de heer John Carrafiell. Elke commissaris beschikt over specifieke competenties en/of een bepaalde achtergrond waardoor de Raad van Commissarissen over een brede deskundigheid beschikt in overeenstemming met het profiel van de Raad van Commissarissen. Zie voor meer informatie hierover de curricula vitae in dit verslag. Alle leden van de Raad van Commissarissen beschikken over genoeg tijd om voldoende aandacht te geven aan de zaken die er bij de vennootschap spelen. Op 1 januari 2013 trad de Wet bestuur en toezicht in werking. Deze wet schrijft een evenwichtige vertegenwoordiging van mannen en vrouwen voor in de raad van bestuur en raad van commissarissen bij vennootschappen die onder deze wet vallen. Van een evenwichtige participatie van mannen en vrouwen wordt geacht sprake te zijn als ten minste 30% van de zetels door mannen wordt ingevuld en ten minste 30% door vrouwen. Op dit moment hebben bij Corio geen vrouwen zitting in de Raad van Bestuur of de Raad van Commissarissen. Dat Corio in dit opzicht de wet niet naleeft was aanleiding voor nader onderzoek naar de redenen voor deze nietnaleving. De Raad van Commissarissen onderkent de voordelen van diversiteit, inclusief een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen. Wel is de Raad van Commissarissen van mening dat het man/vrouw-vraagstuk slechts één aspect is van diversiteit. Corio blijft leden van de Raad van Commissarissen en van de Raad van Bestuur selecteren op basis van een breed spectrum van ervaring, achtergrond, vaardigheden, kennis en inzichten. Tijdens de zoektocht naar twee nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen in 2012 lag de voorkeur van Corio bij de benoeming van vrouwelijke kandidaten. Helaas zijn die kandi daten niet gevonden of konden zij de positie niet vervullen. De Raad van Commissarissen blijft streven naar meer diversiteit in zowel de Raad van Commissarissen als de Raad van Bestuur. Meer informatie over het reglement van de Raad van Commissarissen is te vinden in het profiel van de Raad van Commissarissen op de website van Corio (www.corio-eu.com). Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk conform de criteria die in de Nederlandse corporate governance code zijn beschreven.


19

€

De termijn van de heer Doijer en van de heer Beijer verstrijkt per de datum van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 2013. De Raad van Commissarissen zal beiden bij die vergadering voordragen voor herbenoeming. VERGADERINGEN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In 2012 heeft de Raad van Commissarissen 11 keer plenair vergaderd met de Raad van Bestuur (waarvan vier keer via een conference call). De Raad van Commissarissen kwam daarnaast zeven keer afzonderlijk bijeen (waarvan twee keer via een conference call), vijf maal voorafgaand aan de officiële vergadering van de Raad van Commissarissen. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen was regelmatig afwezig bij deze vergaderingen. De aanwezigheid van de commissarissen bedroeg 100% voor de plenaire bijeenkomsten. Zie voor de aanwezigheidscijfers van de individuele leden het curriculum vitae van de bewuste commissaris in dit verslag. Tijdens deze vergaderingen werden de financiële resultaten van Corio uitgebreid besproken, zowel in het algemeen als ter voorbereiding op de publicatie van de kwartaalberichten, de halfjaarcijfers, het jaarverslag en de jaarrekening. De externe accountant heeft tijdens de bespre kingen van de halfjaarcijfers en de jaarrekening de bevindingen van de controles gepresenteerd. De Raad van Commissarissen en de Auditcom missie hebben de bevindingen van de uitge voerde controles met de externe accountant besproken. De Raad van Commissarissen heeft in ieder geval eenmaal met de externe accountant gesproken zonder dat daarbij (een lid van) de Raad van Bestuur aanwezig was. Verder zijn de investeringsvoorstellen beoordeeld. Daarbij besteedde de Raad van Commissarissen speciale aandacht aan zaken als duurzaamheid, de mogelijkheden om winkelcentra om te vormen tot Favourite Meeting Places en om de financiële resultaten te optimaliseren. De Raad van Commissarissen heeft in Berlijn in september 2012 een vergadering gewijd aan de bespreking van de strategie van Corio met de Raad van Bestuur. De uitvoering van de Favourite Meeting Places-strategie, de financiering en de uitvoering daarvan waren de specifieke onderwerpen van die bijeenkomst. Ook aan de orde kwamen in 2012 het vertrek van de COO, de strategie, de risicobeheer- en controlesystemen, de duurzaamheid van het dividendbeleid, compliance, de financiering, CSR, de doelstellingen, de HR-organisatie, de bewaking van het verkoopprogramma, de ontwikkeling van de pijplijn, de jaarbegroting


20

en kansen. De commissarissen beoordeelden en bespraken verder diverse scenario’s waarin verschillende marktomstandigheden en de invloed daarvan op de activiteiten en financiering van Corio waren opgenomen. Een ander belangrijk onderwerp was de verster king van de corporate governance-structuur van de onderneming. De statutenwijzigingen die nodig zijn voor de invoering van de voorgestelde wijzigingen van de corporate governance-structuur worden in 2013 ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. De Raad van Commissarissen heeft het eigen functioneren besproken evenals het functione ren van de diverse commissies en hun indivi duele leden zonder dat de Raad van Bestuur daarbij aanwezig was. De evaluatie werd geleid door de voorzitter van de Raad van Commissa rissen en betrof de regelmaat, aan- en afwe zigheid en onderwerpen van de vergaderingen evenals de deelname van de leden aan de discussies. Aan alle commissarissen is gevraagd een enquête in te vullen over de vergaderingen van de Raad van Commissarissen en over de vergaderingen van de commissies waartoe zij behoren. De uitkomst was dat de Raad van Commissarissen als geheel en de individuele commissarissen goed presteerde(n). Speciale aandacht zal worden geschonken aan de permanente educatie van de commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft met het oog op het huidige economische klimaat de Raad van Bestuur actiever geadviseerd over de strategische richting van Corio en de uitvoering daarvan. Het functioneren van de Raad van Bestuur als college en individueel is eveneens besproken en geëvalueerd. De Raad van Bestuur was niet bij deze discussies aanwezig. Net als bij de evaluatie van de Raad van Commissarissen lag de leiding in handen van de voorzitter van de Raad van Commissarissen. De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de voorzitter van de Raad van Bestuur kwamen regelmatig bijeen om algemene zaken bij Corio door te nemen. VERSLAG VAN DE SELECTIECOMMISSIE De Selectiecommissie is in 2012 drie keer bij

eengekomen. Voor de ontstane vacature na het vertrek van de COO heeft de Selectiecommissie samen met een professioneel wervingsbureau gezocht naar iemand met operationele en vastgoedkennis. De commissie gaf bij gelijke geschiktheid de voorkeur aan een vrouw. Kandidaten zijn voorgedragen door het wervingsbureau en door leden van de Raad van Commissarissen. Het zoekproces en de kandidaten zijn bij de vergaderingen van de Selectiecommissie besproken. De Selectiecommissie boog zich tevens over de herbenoeming van de heren Doijer en Beijer. VERSLAG VAN DE REMUNERATIECOMMISSIE De Remuneratiecommissie kwam in 2012 drie keer bijeen. Onderwerpen die daarbij aan de orde kwamen waren onder andere de korte- en langetermijnbonussen van de Raad van Bestuur, het functioneren van leden van de Raad van Bestuur, de beloning van het managementkader daaronder, het langetermijnbonusplan, het remuneratiebeleid, de beloning van de CDO en het remuneratie rapport. De Remuneratiecommissie voerde scenarioanalyses uit om te bepalen of de maximale contante waarde van de Phantom Performance-aandelen nog altijd redelijk was. De Remuneratiecommissie stelde dat de uitkomst van de scenarioanalyses in overeen stemming was met de geest en de principes van het Performance Phantom Share Plan. Het remuneratierapport is door de Raad van Commissarissen overgenomen. Nadere infor matie over de structuur en achtergrond van het remuneratiebeleid is terug te vinden in het remuneratierapport in dit jaarverslag en op de website van Corio (www.corio-eu.com). Het pro ces dat in 2012 werd gevolgd, was in overeen stemming met het remuneratiebeleid dat tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van aandeelhouders op 10 december 2004 werd aangenomen, inclusief het wijzigingsvoorstel dat door de Algemene Vergadering van Aandeel houders op 29 april 2008 werd goedgekeurd. VERSLAG VAN DE AUDITCOMMISSIE De Auditcommissie is in 2012 vijf keer bijeen gekomen. De belangrijkste onderwerpen van gesprek waren de kwartaalcijfers, het verslag van de externe accountant, de management letters en de beoordeling van de prestaties

€

van de externe accountant. Wat dit laatste betreft concludeerde de Auditcommissie dat deze prestaties voldoende waren. De Audit commissie heeft in 2012 ten minste één keer met de externe accountant overlegd zonder de aanwezigheid van leden van de Raad van Bestuur. Daarbij werd aandacht besteed aan de onderwerpen risicobeheer, het desinvesterings plan, waarderingen, grondslagen voor financiële verslaggeving, kosten van de jaarlijkse accoun tantscontrole, IT-systemen, treasury-activiteiten en -beleid, en de financiële resultaten en positie van de vennootschap. De commissie besprak verder het beleid inzake de inzet van externe accountants voor controle- en niet-controle werkzaamheden en heeft ten aanzien daarvan een wijzigingsvoorstel gedaan (dat door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd). Die wijziging betrof de goedkeuringsdrempel voor controle- en niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant. Meer informatie over de benadering van Corio ten aanzien van niet-controlewerkzaamheden en de genomen stappen die de onafhankelijkheid van de accountant moeten beschermen, is te vinden in het eerder genoemde beleid, beschikbaar via www.corio-eu.com. De Raad van Commissarissen en de Auditcommissie voeren ten minste één keer in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant uit. De Auditcommissie heeft de managementletter met de externe accountant besproken en informeerde de Raad van Commissarissen dat er geen zaken waren waarvoor melding vereist is. De Auditcommissie heeft de Raad van Com missarissen geadviseerd om Pricewaterhouse Coopers Accountants N.V. aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor te dragen als externe accountant voor 2012. De Raad van Commissarissen heeft hiermee ingestemd. Daarnaast heeft de Auditcommissie zich gebogen over de noodzaak van een interne accountant en kwam tot de conclusie dat dit vooralsnog niet nodig was. Op basis van de conclusie van de Auditcommissie adviseerde de Raad van Commissarissen om geen interne accountant aan te stellen. De Auditcommissie zal zich in 2013 opnieuw op deze vraag beraden. MEDEWERKERS Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid en dank uit te spreken aan de Raad van Bestuur en medewerkers van Corio voor hun inspanningen en toewijding gedurende een roerig jaar. Utrecht, 13 februari 2013 De Raad van Commissarissen

AANDEELHOUDERSINFORMATIE EN INVESTOR RELATIONS DE RAAD VAN BESTUUR EN DE AFDELING INVESTOR RELATIONS HECHTEN ERAAN OM AANDEELHOUDERS, HOUDERS VAN SCHULD PAPIER, ANDERE STAKEHOLDERS EN ALLE ANDERE GEÏNTERESSEERDE PARTIJEN OP GELIJKWAAR DIGE BASIS, (GELIJK)TIJDIG EN OP EEN DUIDELIJKE EN EENDUIDIGE WIJZE VAN INFORMATIE TE VOORZIEN.


21

€

HET AANDEEL Het aandeel Corio N.V. is genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam. Corio is opgenomen in de AEX index. Het aandeel Corio is opgenomen in diverse relevante, toonaangevende indices, waaronder de European Public Real Estate Association Index, de Global Property Research Index, de Euronext100, FTSE4good, DJSI Europe en de World en ASPI Index.

BELANGRIJKE AANDEELHOUDERS Stichting Pensioenfonds ABP (via directe en indirecte belangen) en BlackRock Inc. bezitten beide meer dan 5% van het geplaatste aandelenkapitaal. Het ABP heeft conform de meldingsplicht op 2 februari 2010 bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gemeld 36,77% van het aantal geplaatste aandelen Corio in bezit te hebben. Eind 2012 was dat, zo liet ABP Corio weten, 32,65% (ultimo 2011: 32,29%). Op 15 november 2012 had BlackRock Inc. 5,04% van de aandelen Corio in bezit (op 7 februari 2013 registreerde BlackRock Inc. een bezit van 4,96%).

KOSTENRATIO Volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn beleggingsinstellingen verplicht hun kosten ratio’s te rapporteren. De kostenratio wordt berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en belastingen), exclusief de rentelasten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. In 2012 bedroeg de kostenratio van Corio 2,6% (2011: 2,3%, 2010: 2,4%). DIVIDEND Het huidige dividendbeleid van Corio is om het dividend per aandeel met het gemiddelde infla tiepercentage in de eurozone te verhogen. Corio zal een nieuw dividendbeleid aan de Algemene Vergadering van aandeelhouders voorleggen dat duurzamer is en dat gekoppeld is aan de operationele prestaties van de onderneming.

Prijs en omzet Corio aandelen € 500 Miljoen

€ 70

2011 2012

400

60

300

50

200

40

100

30

0

J

F

M

A

M

J

J

A

S

O

N

D

J

F

M

A

M

J

J

A

S

O

N

D

20

vijfjarenoverzicht Koers ultimo (€)* Gemiddelde koers (€)* Hoogste slotkoers (€)* Laagste slotkoers (€)* Gemiddeld aantal verhandelde aandelen per dag (€)* Aantal uitstaande aandelen Beurswaarde ultimo (x € billion) * Op NYSE Euronext Amsterdam.

2012 34,32 34,94 40,93 31,45 405.037 96.186.136 3,3

2011 33,61 41,78 50,23 28,83 384.103 92.291.961 3,1

2010 48,02 45,61 53,95 36,74 309.044 91.002.947 4,4

2009 47,69 37,43 49,20 25,87 300.800 76.363.025 3,6

2008 32,89 50,63 62,66 30,71 438.421 66.253.702 2,2


22

NIEUW BELEID DAT OP 18 APRIL 2013 TER GOEDKEURING AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS WORDT VOORGELEGD Corio keert ten minste eenmaal per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is erop gericht om minimaal aan de FBI-eisen te voldoen en 80-90% van het totale directe resultaat uit te keren als dividend. Corio kan aan de Algemene Vergadering voorstellen om dit dividend binnen de FBI-eisen uit te keren in contanten of aandelen of een combinatie daarvan. HUIDIG BELEID Corio keert ten minste één keer per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is om ten minste te voldoen aan de vereisten voor FBI’s en, bijzondere omstandigheden uitgezonderd, om het dividend per aandeel te verhogen met het gemiddelde inflatiepercentage in de eurozone. In overeenstemming met het voorstel van de Raad van Bestuur stelt de Raad van Commissa rissen van Corio over het jaar 2012 een dividend voor van € 2,76 per aandeel (2011: € 2,76 in contanten of aandelen naar keuze van de aan deelhouders). Dit komt neer op een uitkerings percentage van circa 101%. Het dividend wordt in contanten of aandelen betaalbaar gesteld, binnen de beperkingen van de FBI-status van de onderneming. Het dividendrendement bedraagt 7,9% op basis van de gemiddelde koers in 2012. Het dividendvoorstel wordt op 18 april 2013 ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. Het dividend wordt op 3 juni 2013 betaalbaar gesteld. Neem voor verdere informatie over investor relations bij Corio contact op met de afdeling Investor Relations via [email protected]. Bellen kan ook: 030 2346743. Volg ons op twitter: @corioir Corio onderhoudt nauwe banden met beleggers door actief deel te nemen aan conferenties, door roadshows te organi seren en door beleggers persoonlijk op het hoofdkantoor of bij een van de objecten uit de portefeuille te spreken. Corio heeft op 4 december 2012 een Capital Markets Day gehouden om beleggers en analisten op de hoogte te brengen van haar toe komstige strategie. Het concept van de Favourite Meeting Place als kern van ons bedrijf, het daarmee samenhangende desinvesteringsprogramma en een vol ledige demonstratie van ons grootste herontwikkelingsproject (Hoog Catharijne) zijn met de aanwezigen gedeeld. De presentaties zijn beschikbaar via onze website: www.corio-eu.com

€

Financiële kalender 2013

2014

Jaarresultaten

13 februari

12 februari

Eerste kwartaal update

15 mei

7 mei

Halfjaarresultaten

7 augustus

6 augustus

1e negen maanden update

7 november

5 november

Alg. vergadering van aandeelhouders

18 april

17 april

Aandeel gaat ex dividend

22 april

Begin keuzeperiode dividend

25 april

Einde keuzeperiode dividend

29 mei

Betaalbaarstelling dividend

3 juni

Corio publiceert geen uitgebreide persberichten over de resultaten in het eerste en derde kwartaal. Wel publiceert Corio een update met daarin de belangrijkste gebeurtenissen voor de onderneming en de KPI´s voor die bewuste verslagperiode.

Over de halfjaar- en jaarcijfers verzorgt Corio een gedetailleerd persbericht, in combinatie met een presentatie en webcast. Daarnaast verzorgt Corio (half)jaarverslagen met diepgaande informatie over de activiteiten, de financiële prestaties en de uitvoering van de strategie.

FINANCIEEL OVERZICHT


23

direct en indirect resultaat € miljoen

€

direct resultaat € miljoen

400

300

300 200 100

250

0 -100 -200

200

-300 -400 -500

150 ’08

BEN VAN DER KLIFT (1959) CFO en lid van de Raad van Bestuur Benoemingstermijn 1 mei 2010 tot 1 mei 2014 Nederlandse nationaliteit Nevenfuncties Lid Raad van Toezicht Hypotheekfondsen van Syntrus Achmea Vastgoed B.V.

INLEIDING In 2012 kromp de economie in de eurozone. In

de grote opkomende landen groeide de economie minder snel dan was verwacht. Ondanks het onconventionele monetaire ingrijpen in de belangrijkste economieën om de vraag aan te wakkeren, bleef de internationale groei achter bij de verwachtingen. Dit wijst op structurele zwaktes die een verder neerwaarts risico voor de wereld economie vormen. De economische groei in de Verenigde Staten versnelde in het derde kwartaal, maar de vooruitzichten blijven onzeker met het oog op mogelijk strengere belastingmaatregelen. De eurozone kwam in datzelfde kwartaal in een reces sie terecht en de verwachting is dat de situatie tot ver in 2013 lastig blijft. In de particuliere sector blijft het vertrouwen zwak en de werkloosheid ligt bezien over de hele eurozone hoog. Landen als Spanje en Italië hebben het bijzonder zwaar. Maar ook in de kernlanden van de eurozone vertraagde het groeitempo tegen het einde van 2012. Het tweede halfjaar kregen de financiële markten echter wat meer fiducie in de toekomst van de eurozone; het vertrouwen in de bankensector verbeterde eveneens. Het rendement op staats obligaties in de periferie daalde, na sinds het begin van het jaar gestaag te zijn gestegen, en ook de belangstelling van beleggers voor obligaties en aandelen verbeterde. Dit was te danken aan klare taal van de president van de ECB, een verbeterd politiek klimaat rond de eurocrisis en de invoering in augustus van het Outright Monetary Transactiesprogramma. De ECB heeft toegezegd in het kader van dit programma staatsobligaties in de eurozone

’09

’10

’11

’12

te zullen aankopen op voorwaarde dat landen actie ondernemen om de langetermijn stabiliteit te herstellen. Gedurende het hele jaar maar vooral tegen het einde van 2012 was de vraag naar investment grade papier sterk. Corio speelde in op deze verbetering van de marktomstandigheden en gaf in december obligaties uit. De totale waarde van de portefeuille van Corio bedroeg eind 2012 € 7,1 miljard in vergelijking met € 7,4 miljard eind 2011. Het totaalcijfer werd vooral beïnvloed door activaverkopen van € 329,4 miljoen en een negatieve herwaardering van € 219,6 miljoen, deels gecompenseerd door acquisities van € 22,8 miljoen en investeringen van € 181,1 miljoen. De nettohuuropbrengsten waren vrijwel onveranderd in 2012: € 397,5 miljoen. Dit cijfer is het saldo van negatieve like-for-like nettohuuropbrengsten van 0,6% en het effect van desinvesteringen van € 14,4 miljoen, met daartegenover € 16,7 miljoen uit ontwikkelingsprojecten die in bedrijf werden genomen en acquisities die € 1,4 miljoen opleverden. Dat laatste betreft Metz St Jacques, dat in 2011 werd verworven. De nettohuurop brengsten van de FMP-portefeuille (inclusief nettohuuropbrengsten voor geassocieerde deelnemingen) stegen in 2012 met 5,9% naar

’08

’09

’10

’11

’12

€ 342,5 miljoen. Die € 19,2 miljoen toename hing vooral samen met nieuwe ontwikkelprojecten die in bedrijf kwamen. De like-for-like huur opbrengsten waren voor de winkelportefeuille 0,6% negatief, voor de FMP-portefeuille waren ze onveranderd. Het directe resultaat per aandeel daalde van € 2,91 naar € 2,77 als uiting van moeilijke marktomstandigheden, de desinvestering van vastgoedobjecten in 2011 en 2012 en het toegenomen aandelenkapitaal in verband met het 50% stock dividend in 2012.

DESINVESTERINGEN

In overeenstemming met onze strategie om ons vooral op FMP’s te richten, de pijplijn te financieren en onze leverage gezond te houden, hebben we ons desinvesteringsprogramma in 2012 geïntensi veerd. Corio heeft in de loop van 2012 de kantoren in het Duitse Böblingen verkocht (€ 14,7 miljoen) alsook Le Balzac (€ 79,7 miljoen) en Clair de Ville (€ 39,3 miljoen) in Parijs. De ultimo 2012 resteren de kantoren in de portefeuille horen bij onze win kelcentra in Almere en Hoog Catharijne (en staan niet op de verkooplijst), naast twee kleine kantoren in Frankrijk die we wel verwachten te verkopen. Van de winkelcentra op de desinvesteringslijst hebben we La Galerie Mulhouse (€ 8,9 miljoen)

VERKOCHTE TRC EN KANTOREN Stad Almelo (Nederland) Amstelveen (Nederland) Oegstgeest (Nederland) Nieuw Vennep (Nederland) Rotterdam (Nederland) Utrecht (Nederland) Velsen (Nederland) Mulhouse (Frankrijk) Sainte Genevieve des Bois (Frankrijk) Courbevoie (Frankrijk) Rueil Malmaison (Frankrijk) Böblingen (Duitsland) Overig Totaal

Project naam De Schelfhorst De Groenhof Lange Voort Getsewoud Nesselande Parkwijk Velserbroek La Galerie La Croix Blanche Le Balzac Clair de Ville Rondahaus

BVO 6.600 6.900 14.600 7.800 8.900 5.500 8.700 7.500 6.600 15.200 10.600 13.700

(€ mln) 14,0 24,2 43,7 23,2 26,2 14,9 25,9 8,9 13,7 79,7 39,3 14,7 1,0 329,4


24

Looptijd leningen en renteherzieningsdatum € miljoen

Leningen

€ 943 miljoen

Renteherzieningsdatum

variabele leningen worden

800

herzien in 2013 700 600 500 400 300

€

focus op efficiency. De voortgaande daling van de rente droeg € 9,3 miljoen positief bij aan ons directe resultaat. De gemiddelde rente daalde van 4,2% in 2011 naar 3,9% in 2012. Per aandeel daalde het directe resultaat met 4,8% van € 2,91 naar € 2,77 per aandeel. Hiervan valt 1,9% toe te schrijven aan een lager netto direct resultaat toewijsbaar aan de aandeelhouders en heeft de rest te maken met de uitbreiding van het aandelenkapitaal als gevolg van onze dividenduitkering in aandelen van 50% in 2012.

INDIRECT RESULTAAT

200 100 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

31-12-12 40,3 3,7 4,7 69 3,4 750,0

Leverage (%) Gemiddelde rente op nettoschuld in het 4e kwartaal (%) Gemiddelde looptijd van leningen (in jaren) % leningen tegen een vast rentepercentage Rentedekking Gecommitteerde financieringsfaciliteiten

en drie van onze vier winkels in retailpark La Croix Blanche in Sainte-Geneviève (€ 13,7 miljoen) in Frankrijk verkocht. In Nederland waren dat De Schelfhorst in Almelo (€ 14,0 miljoen), De Groenhof in Amstelveen (€ 24,2 miljoen), Lange Voort in Oegstgeest (€ 43,7 miljoen), Velserbroek in Velsen (€ 25,9 miljoen) en een pakket van drie objecten (Nesselande in Rotterdam, Getsewoud in Nieuw Vennep en Parkwijk in Utrecht) voor in totaal € 64,3 miljoen. De verkopen hebben een totaalbedrag opgeleverd van € 329,4 miljoen, een verlies ten opzichte van de boekwaarde van € 20,0 miljoen. Het verlies bestaat uit een bijzondere waardevermindering van € 15,3 miljoen op de desinvestering van het Balzac-gebouw en € 4,7 miljoen op de resterende verkopen, tegen een gemiddelde afslag ten opzichte van de boekwaarde van 1,9%. De nettohuuropbrengsten op jaarbasis in verband met deze desinvesteringen bedragen circa € 22,7 miljoen. Na de publicatie van onze strategische update van december 2012 hebben we de desinvesteringen nog voortvarender ter hand genomen. We hebben een lijst met traditionele winkelcentra (TRC’s) uit onze hele portefeuille samengesteld. Deze TRC’s met een totale waarde van € 1,4 miljard worden de komende drie à vier jaar verkocht om Corio in staat te stellen zich volledig op Favourite Meeting Places (FMP’s) te richten. We hebben een speciaal team aangewezen dat het verkoopprogramma gaat uitvoeren.

LIKE-FOR-LIKE NETTOHUUROPBRENGSTEN

De like-for-like nettohuurgroei inclusief geassocieerde deelnemingen kwam in 2012 uit op 0,6% negatief. De like-for-like ontwikkeling van de FMP-portefeuille was onveranderd. De

2020

2021

>2021

31-12-11 41,0 4,1 5,1 64 3,3 548,5

winkelportefeuille vertoonde een negatief like-forlike cijfer van 0,6 % en de kantorenportefeuille (ultimo 2012 1% van de totale portefeuille) liet een like-for-like groei van de nettohuuropbrengsten optekenen van 4,1%. Het ongunstige economische klimaat had in 2012 een negatief effect op het consumentenvertrouwen in 2012. De beste objecten bleken echter nog altijd goed voor een positieve like-for-like ontwikkeling, ondanks de druk op de totale consumentenbestedingen, terwijl de problematiek in de secundaire winkelcentra voelbaarder is. Dat de like-for-like voor onze FMP’s op hetzelfde niveau uitkwam, had echter met specifieke omstandigheden te maken: onze centra Centrum Galerie in Dresden en Grand Littoral in Marseille worden momenteel gerenoveerd, wat van invloed is op de voortgaande activiteiten. Ook in Italië was de situatie ongebruikelijk: exploitatiekosten en servicekosten stegen in 2012 eenmalig door een hogere belasting op vastgoed (€ 0,9 miljoen), in combinatie met een negatieve aanpassing van terugvorderbare servicekosten uit voorgaande jaren van € 1,0 miljoen.

DIRECT RESULTAAT

Het directe resultaat kwam uit op € 262,0 miljoen, licht lager dan de € 267,0 miljoen in 2011. De like-for-like nettohuuropbrengsten waren 0,6% negatief. De administratieve overhead lag in 2012 € 5,3 miljoen hoger door groei in Duitsland en Italië, meer investeringen in innovatie (Britelayer), meer kosten van adviseurs en vertraagde kostenverlagingen in Nederland en Frankrijk nadat de portefeuille door verkopen kleiner was geworden. We verwachten een sterker effect van kostenverlagingen in 2013 als gevolg van de vertraagde effecten van ons desinvesteringsprogramma en de verscherpte

De herwaardering van ons operationeel vastgoed bedroeg voor de hele portefeuille € 243,7 miljoen negatief (3,6%) inclusief de winst of verlies op activaverkopen. Vooral Spanje, Italië en Centrum Galerie Dresden in Duitsland zagen zich geconfronteerd met druk op de vastgoedwaarden, ook al behoren Dresden en de meerderheid van onze Italiaanse vastgoedobjecten tot de FMPcategorie. De FMP’s deden het beter dan de traditionele portefeuille maar kregen niettemin te maken met een negatieve herwaardering van 2,8%, in vergelijking met 5,5% negatief voor TRC’s. Voor de ontwikkelportefeuille (FMP) gold een positieve herwaardering van € 24,1 miljoen (4,2%). De andere componenten van het indirecte resultaat, een totaal van € 29,3 miljoen negatief, bestonden uit negatieve herwaarderingen van geassocieerde deelnemingen (€ 7,1 miljoen), indirecte belastingen en financieringslasten (€ 6,7 miljoen), voorzieningen voor een rechtszaak over btw in Italië (€ 12,9 miljoen) en een bijzondere waardevermindering voor het turnkey-ontwikkelproject Leidsche Rijn in Utrecht (€ 14,1 miljoen). Deze bijzondere waardevermindering wordt veroorzaakt door een hoger vereist rendement dan in 2007 met de projectontwikkelaar is afgesproken alsmede door achterblijvende woningbouwontwikkeling in dat deel van de stad Utrecht.

PIJPLIJN

Corio heeft in 2012 zes projecten in Duitsland, Nederland, Spanje en Turkije in bedrijf genomen. De waarde van de totale pijplijn daalde hierdoor van € 1,9 miljard naar € 1,8 miljard. De committed pijplijn nam af van € 926 miljoen naar € 887 miljoen eind 2012. In 2013 wordt circa € 510 miljoen van de committed pijplijn in bedrijf genomen; daarvan is € 97 miljoen al betaald. Boulevard Berlin in Duitsland komt per 15 januari 2013 in de portefeuille van Corio en de verbouwing van Centrum Galerie in Dresden wordt in de loop van 2013 afgerond. In 2013 gaan in Nederland de derde fase van CityPlaza Nieuwegein en Oosterheem in Zoetermeer van start; in Frankrijk opent de gerenoveerde zone Azur in Grand Littoral haar deuren. Ultimo 2012 bedroeg het verwachte nettoaanvangsrendement van de totale pijplijn 7,4% vergeleken met 7,2% ultimo 2011.

FINANCIERINGSACTIVITEITEN

De belangrijkste financieringstransactie in 2012 was een tweetal onderhandse plaatsingen van obligaties in het kader van ons nieuwe Euro Medium Term Notes-programma. De totale omvang van de leningen bedroeg € 235 miljoen, met looptijden van 4,5 jaar en tien jaar. De dealers


25

NNNAV (EPRA) per aandeel (€ 1)

NAV voor winstbestemming per aandeel (€ 1)

Dividend per aandeel €

60

60

3,00

€

50 2,75 50

40 30

40

2,50

20 2,25 10

30

0 ’08

’09

’10

’11

’12

van het programma zijn de zeven relatiebanken van Corio. In april zijn we met succes met ons Euro Commercial Paper-programma van start gegaan, welke een maximale omvang heeft van € 500 miljoen. De gecommiteerde faciliteiten zijn in februari verhoogd met een doorlopende kredietfaciliteit van drie jaar ter waarde van € 50 miljoen. Ultimo 2012 was nog € 750 miljoen van de doorlopende kredietfaciliteit vrij beschikbaar. Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2012 € 4.082,5 miljoen (ultimo 2011: € 4.206,0 miljoen) oftewel € 42,44 per aandeel (2011: € 45,57). De daling per aandeel kan grotendeels worden verklaard door de negatieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. Corio heeft in mei het aandelenkapitaal uitgebreid met een aandelenuitgifte van 3,9 miljoen in de vorm van stock dividend. Eind 2012 bedroeg de leverage 40,3% (2011: 41,0%). De rentedekking was 3,4 (2011: 3,3). Voor onderhandse leningen hanteren we een drempel van 55% maximaal voor de leverage en minimaal 2,2 voor de rentedekking. De gemiddelde looptijd van de nettoschuld was eind 2012 gedaald naar 4,7 jaar (2011: 5,1 jaar).

RENTEPOSITIE

In het vierde kwartaal van 2012 bedroeg de gemiddelde rente op leningen 3,7% (2011: 4,1%). Over het jaar als geheel bedroeg het gemiddelde 3,9% (2011: 4,2%). Het beleid van Corio is om ten minste twee derde van haar langetermijn leenbehoefte vastrentend te financieren. Vastrentende leningen met een resterende looptijd van één jaar of minder worden aangemerkt als variabel. Ultimo 2012 waren langlopende vastrentende leningen goed voor 69% van de rentedragende nettoschuld van de groep. De rentelasten daalden in 2012 als gevolg van de lagere rente. Dit werd voor een deel tenietgedaan door een hoger gemiddeld leenbedrag. De nettofinancierings lasten daalden van € 115,3 miljoen in 2011 naar € 111,0 miljoen in 2012. In 2013 is een renteherziening van toepassing op circa € 943 miljoen aan leningen. Deze bestaat uit een herziening van de schuld van € 250 miljoen op maandbasis, € 606 miljoen op kwartaalbasis,

2,00 ’08

’09

’10

’11

’12

€ 84 miljoen elk halfjaar en € 3 miljoen aan schuldaflossingen.

VALUTARISICO

Het valutarisico van Corio komt voort uit de investeringen in Turkije en Bulgarije. De USD investeringen in Akmerkez en Adacenter zijn gedekt door een lening van $ 190 miljoen en door een swapcontract van $ 81 miljoen om te voorkomen dat valutaschommelingen de resultaten van de groep beïnvloeden. Deze investeringen hebben een gezamenlijke waarde van $ 296,3 miljoen. Een waardedaling van de dollar ten opzichte van de euro van 10% zou neerkomen op een verlies op deze investeringen van € 20,4 miljoen en op een vermogenswinst op de gecombineerde hedge instrumenten van € 18,7 miljoen (2011: € 19,0 miljoen). Eind 2012 werden deze investeringen gedekt door leningen en swaps met een waarde van $ 271 miljoen. Corio ontvangt huuropbrengsten in Amerikaanse dollars uit de winkelcentra Akmerkez en Adacenter in Turkije, welke gedeeltelijk worden gehedged door de rente in dollars op de lening van $ 190 miljoen.

FISCALE STATUS

Corio streeft ernaar om de belastingdruk te optimaliseren om een zo hoog mogelijk rendement op haar investeringen te behalen. Corio onderzoekt daarom voortdurend de mogelijkheden om, binnen de grenzen van de wet, haar fiscale structuur te verbeteren. Als gevolg hiervan bestaat de huidige structuur van Corio uit een mix van belaste en onbelaste structuren. Corio ontplooit op dit moment activiteiten in zeven landen: Frankrijk, Italië, Nederland, Spanje, Turkije, Duitsland en één winkelcentrum in Portugal. In Nederland en Frankrijk valt Corio onder specifieke belastingregimes (respectievelijk FBI en SIIC), waardoor de onderneming voor nagenoeg de gehele lokale portefeuille effectief 0% belasting verschuldigd is over de hiermee samenhangende beleggings¬winst. Voor de activiteiten in Italië, Spanje, Turkije, Duitsland en Portugal geldt het gangbare belastingtarief. Het effectieve belastingtarief kan echter als gevolg van het gecombineerde effect van rentelasten, afschrijvingen en overige operationele

’08

’09

’10

’11

’12

kosten lager liggen. In Duitsland konden we de lokale activiteiten voor de objecten die in 2011 in bedrijf zijn gegaan zo structureren dat we een lager wettelijk belastingtarief van 15,75% betalen (in plaats van 32%) op opbrengsten uit de operationele portefeuille. Objecten die in 2012 in bedrijf zijn genomen en objecten die in 2013 in bedrijf worden genomen zullen respectievelijk in 2013 en 2014 profiteren van het lagere belastingtarief. In Spanje had een wetswijziging in verband met de limiet op renteaftrek een nadelig effect op de beleggingsstructuur. Corio onderzoekt alternatieven en verwacht in 2013 een nieuwe en verbeterde structuur in te voeren. De fiscaal vriendelijke belastingregimes in Nederland en Frankrijk zijn onderhevig aan bepaalde voorwaarden. Corio bewaakt deze voorwaarden voortdurend om de juiste naleving zeker te stellen. In Frankrijk is een van die voorwaarden dat, indien een uiteindelijke aandeelhouder met een belang in Corio van meer dan 10% niet belastingplichtig is, de SIIC 20% belasting betaalt over zowel de inkomsten als de gerealiseerde vermogenswinst die samenhangt met het belang van die aandeelhouder in het geval van een dividenduitkering, inclusief dividend van de SIIC. Corio is van mening dat deze wet in strijd is met EU-wetgeving en zal een eventuele heffing aanvechten.

DIVIDEND

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt geadviseerd om, in overeenstemming met ons beleid en binnen de grenzen die de FBI-status aan Corio stelt, een dividend goed te keuren van € 2,76 per aandeel (2011: € 2,76) in aandelen of contanten.

Vijfjarenoverzicht


26

€

(x € miljoen) FINANCIEEL Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) Nettohuuropbrengsten Resultaat geassocieerde deelnemingen Herwaarderingen (inclusief resultaat op verkopen) Resultaat geassocieerde deelnemingen

2012

2011

2010*

2009

2008

475,6 -78,1 397,5 22,7 -219,6 -7,1

460,3 -63,8 396,5 21,0 2,6 -15,5

429,6 -61,7 367,9 18,1 164,4 3,0

390,8 -53,8 337,0 8,7 -389,7 -5,6

397,9 -51,9 346,0 15,2 -355,4 -96,7

Totaal resultaat Direct resultaat Indirect resultaat

16,0 262,0 -246,0

218,2 267,0 -48,8

375,7 251,0 124,7

-131,9 218,2 -350,1

-239,6 204,1 -443,7

7.082,9 7.631,0 4.082,5 40,3 3,4 94,66

7.426,5 7.961,2 4.206,0 41,0 3,3 91,80

6.988,8 7.816,9 4.195,6 38,2 3,7 87,25

5.885,5 6.291,2 3.384,1 40,4 3,4 72,16

6.038,7 6.408,4 3.458,5 40,1 2,6 66,25

Cijfers per aandeel (€ 1) Totaal resultaat Direct resultaat Indirect resultaat

0,17 2,77 -2,60

2,38 2,91 -0,53

4,31 2,88 1,43

-1,83 3,02 -4,85

-3,62 3,08 -6,70

Eigen vermogen aandeelhouders (voor winstbestemming)

42,44

45,57

46,10

44,32

52,20

2,76**

2,76**

2,69**

2,65**

2,64**

40,93 31,45 34,32 405.037 3,3

50,23 28,83 33,61 384.103 3,1

53,95 36,74 48,02 309.044 4,4

49,20 25,87 47,69 300.800 3,6

62,66 30,71 32,89 438.421 2,2

96,6 -0,6 0,0 99 1,8 6,6 415

96,2 1,9 6,6 97 1,9 6,5 410

96,2 1,9 3,8 96 2,5 6,5 400

96,3 1,7 7,2 94 2,0 6,7 360

97,7 4,0 16,6 92 2,7 6,1 345

Investeringen in vastgoed Balanstotaal Eigen vermogen aandelhouders (exclusief minderheidsbelang) Leverage (%) Rentedekkingsratio Gemiddeld aantal uitstaande aandelen (miljoen)

Dividend Hoogste slotkoers Laagste slotkoers Koers ultimo Gemiddelde omzet op de beurs (aandelen per dag) Beurswaarde (€ miljard) BUSINESS Gemiddelde financiële bezettingsgraad retail (%) Like-for-like retail (%) Nieuwe verhuur en huurherzieningen, mutatie in huur (%) Aandeel portefeuille in retail (%) Pijplijn(€ miljard) Gemiddelde Netto Theoretisch Rendement retail portefeuille (%) Totaal bezoekersaantallen in Corio centra (miljoen) * Getallen met betrekking tot geassocieerde deelnemingen zijn herzien. ** In contanten of aandelen.

WAARDERINGEN

TAXATIEPROCEDURES EN METHODEN De operationele en ontwikkelingsportefeuille van Corio wordt ieder kwartaal getaxeerd op markt waarde. Alle taxaties zijn in overeenstemming met IFRS en alle externe taxaties worden verricht conform de taxatiestandaarden van het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en de internationale taxatiestandaarden van het International Valuation Standard Committee (IVSC). De externe taxaties vinden tweemaal per jaar plaats, op 30 juni en 31 december. Die taxa ties betreffen alle operationele beleggingsobjecten die huuropbrengsten genereren en alle beleggings objecten in ontwikkeling. De externe taxaties worden verricht door onafhankelijke, gecertificeerde taxateurs met erkende en relevante professionele kwalificaties en ervaring met de locale markt en de categorie objecten die wordt getaxeerd. Corio voorziet de taxateur van afdoende informatie om een goede taxatie te kunnen uitvoeren. Elke business unit van Corio werkt met ten minste twee onafhankelijke taxateurs. Ten minste één keer in de drie jaar wordt van taxateur gewisseld of wordt deze vervangen. Om de onafhankelijkheid van de taxateurs te waarborgen, zijn de taxatievergoe dingen niet direct gerelateerd aan de waarde van de objecten. Na de internationale en centraal georganiseerde aanbesteding van taxateurs eind 2010 zijn op 30 juni 2012 en 31 december 2012 voor het tweede achtereenvolgende jaar externe taxaties voor Corio verricht door de drie geselecteerde taxateurs: CB Richard Ellis (CBRE), DTZ en Jones Lang LaSalle (JLL). De taxateurs bieden Corio één aanspreekpunt binnen hun internationale centrale taxatieafdeling. Een deel van de portefeuille is nog door de

voormalige taxateurs getaxeerd. Het ging daarbij om de Franse kantorenportefeuille (JLL Frankrijk), Akmerkez (EVA) en de joint venture Porta di Roma (Cushman & Wakefield). Voor de taxaties van medio en ultimo 2012 is de helft van de portefeuille beoordeeld op een volledige taxatie en de andere helft op een update taxatie. De gebruikte waarderingsmethodes zijn de contante waarde-methode en de directe kapita lisatie-methode, waarbij de marktparameters met betrekking tot huur, rendementen en disconterings voet gebaseerd zijn op vergelijkbare en recente markttransacties. Vastgoed met een waarde van minder dan € 25 miljoen wordt getaxeerd op basis van de contante waarde-methode, over een periode van 10 jaar, of de uitgebreide directe kapitalisatiemethode, of beide, afhankelijk van wat in de markt gangbaar is. Objecten met een waarde van meer dan € 25 miljoen worden altijd getaxeerd op basis van beide methoden. In alle gevallen worden referentietaxaties voor zowel markthuur als rendement opgenomen in het taxatierapport. Voor de taxatie van ontwikkelingsprojecten wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. De residuele waarde wordt berekend door de marktwaarde van het object bij oplevering te verminderen met de geschatte resterende kosten rekening houdend met winst en risico; de marktwaarde bij oplevering wordt bepaald door middel van een van de bovenstaande methodes. Interne taxaties worden elk jaar op 31 maart en 30 september verricht. De locale business units voerde die interne taxatie uit in overleg met de holding en met de externe taxateurs. Zij stellen voor Corio een brief op met daarin de laatste kwartaalupdate over de vastgoedmarkt in elk land waarin Corio actief is


27

€

en de geschatte ontwikkelingen in rendement en huren. De interne taxatiemethode is gebaseerd op de directe kapitalisatie-methode waarbij de waarde van de meest recente taxatie wordt aangepast aan de hand van recente en relevante veranderingen in marktparameters, zoals rendementen en huur en/of wijzigingen in het object zelf, waaronder de bezettingsgraad en de huren. Als zich in de markt geen belangrijke veranderingen hebben voorgedaan met betrekking tot markthuren of rendementen, of in het object zelf, worden de meest recente externe taxaties alleen aangepast op basis van veranderingen in de huuropbrengsten voor het kwartaal, dat wil zeggen als gevolg van indexering, nieuwe verhuur en huurverlengingen. Voor objecten in ontwikkeling wordt eveneens een raming van de totale resterende kosten gemaakt. De hieronder gerapporteerde cijfers zijn exclusief geassocieerde deelnemingen, tenzij anders aangegeven.

BELEGGINGSMARKT Het totale transactievolume in vastgoed investe ringen in Europa bedroeg in 2012 €120 miljard en kwam daarmee uit op hetzelfde niveau als in 2011. Na een relatief trage start in het eerste halfjaar, met €50 miljard aan investeringen, stegen de Europese vastgoedinvesteringen naar € 70 miljard in de tweede helft van 2012. Achter de toegenomen investeringsvolumes in de commerciële vastgoedmarkt in het derde kwartaal zat vooral de sterke activiteit in het centrum van Londen. Duitsland, de op één na grootste markt in Europa, was de bepalende factor voor de belangrijke toename van de investeringen in het laatste kwartaal van het jaar. De totale activiteit


28

€

EUROPEse RETAIL INVESTeringen (€miljoen) Benelux Frankrijk Duitsland Italië Spanje/Portugal Zweden/Denemarken UK EU Overig Europa Totaal % van alle investeringen

Q1 2011 309 324 3.869 801 363 489 5.138 1.090 382 12.764 44%

Q2 2011 270 333 2.542 129 150 659 2.165 1.193 346 7.787 30%

Q3 2011 417 434 2.253 822 40 345 2.089 1.389 405 8.193 29%

Q4 2011 585 1.381 2.210 584 219 665 2.267 1.172 866 9.948 28%

Q1 2012 332 204 1.307 994 47 66 2.248 198 519 5.915 24%

Q2 2012 194 876 1.903 119 282 290 1.696 609 269 6.238 26%

Q3 2012 564 721 1.584 169 16 399 2.745 389 510 7.097 25%

Q4 2012 403 1.445 4.423 23 456 951 2.863 634 2.291 13.489 32%

Bron: CBRE, KTI, Property Data.

in Duitsland bedroeg het tweede halfjaar €15,8 miljard, een toename van 68% ten opzichte van het eerste halfjaar en een kentering ten opzichte van de lichte terugval in het derde kwartaal. Zuid-Europa bleef achter: De activiteit in Italië, Spanje en Portugal daalde aanzienlijk. De laatste weken van 2012 was er wel nog sprake van enige activiteit in Spanje waarin transacties met een totale waarde van € 922 miljoen zijn afgerond.

RETAILBELEGGINGEN IN EUROPA Beleggingen in retail vastgoed waren goed voor 28% van de totale investeringsmarkt in 2012. Activiteit in de hele regio kwam het eerste kwartaal in het winkelsegment traag op gang en investerings transacties bedroegen slechts € 5,9 miljard. Het opmerkelijke herstel volgde echter in de kwartalen daarna: voor heel 2012 kwam het volume uit op € 32,7 miljard. Het totaalcijfer voor 2012 bleef echter wel achter bij de niveaus van 2011 en 2010 (respectievelijk 15% en 11%minder). Te weinig aanbod en tekort aan financieringen waren de belangrijkste problemen waarvoor beleggers zich gesteld zagen. Onder de huidige zeer onzekere economische omstandigheden in de eurozone leggen investeer ders onverminderd de nadruk op de beste objecten en het mijden van risico. Dit komt duidelijk tot uitdrukking in de activiteit op de West-Europese markten: Duitsland trekt weer aan en de activiteit in Zuid-Europa is beperkt. De situatie speelt ook een rol bij het soort product dat van eigenaar wisselt. Het investeringsvolume wordt bepaald door transacties van grote, goed verhuurde gebouwen op toplocaties. De schaarste van dergelijke producten betekent echter wel dat investeerders de vraag breder trekken naar goedpresterende meer secundaire objecten in de sterkere markten. Het duurt over het algemeen ook langer voordat een transactie haar beslag krijgt, wat de totale marktactiviteit eveneens beïnvloedt. Het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en de Scandina vische landen in 2012 hadden de grootste volumes in retailbeleggingen. In Duitsland en de Scandina vische landen nam de activiteit ook het sterkst toe ten opzichte van 2011. In de Benelux was de

investeringsactiviteit op jaarbasis zwakker, ondanks een licht herstel in het tweede halfjaar door de afronding van een aantal grote transacties in België en Nederland. In de Zuid- en Oost-Europese landen bleef het volume onder de € 2 miljard. In Duitsland bleven de kwartaalresultaten in 2012 steeds achter bij voorgaande jaren totdat de investeringen in het laatste kwartaal ineens omhoogschoten naar 2,5 keer het gemiddelde volume van de voorgaande drie kwartalen, meer dan het dubbele volume van het laatste kwartaal van 2011 en 2010. Dit kwam vooral door een aantal grote transacties zoals de verwerving van warenhuis KaDeWe in Berlijn en 16 Karstadtvestigingen in Duitsland. Signa Prime Selection kocht het vastgoed van AG Highstreet-Konsortium voor € 1,1 miljard. Door het geringe aantal afgeronde ontwikkelingsprojecten blijft een gebrek aan aanbod het belangrijkste struikelblok voor de retailinvesteringen in deze markt. Ook Frankrijk herstelde het tweede halfjaar goed van een flinke terugval in de activiteit in het eerste kwartaal. Het totale beleggingsvolume kwam in 2012 uit op € 3,3 miljard, ruim 30% hoger dan het volume in 2011. De belangstelling van beleggers voor A-locaties in de belangrijkste winkelstraten en eersteklas winkelcentra is duidelijk nog aanwezig; de beleggingsvolumes blijven op een laag niveau vanwege de beperkte beschikbaarheid van eersteklas aanbod. In de huidige markt vermijden beleggers het economisch achterblijvend en meer risicovolle Zuid-Europa. Die trend komt zeer duidelijk tot uiting in de meest recente resultaten, waarin het toch al lage niveau van de investeringsactiviteit nog verder verslechterde. Voor Italië en Portugal vallen vrijwel geen beleggingstransacties te melden. Alleen in Spanje was sprake van enige activiteit: La Caixa rondde voor een groot deel van de vestigingen een ‘sale and leaseback’-transactie met Inmobiliaria Grupo Carso af. Met de transactie was een bedrag van € 428 miljoen gemoeid. In Turkije heeft de beleggingsmarkt sinds de tweede helft van 2011 meer activiteit. Europese

beleggers hebben hun geografische blik verbreed en oog gekregen voor de sterke economische vooruitzichten van het land, ook dankzij de relatief gunstige rendementsniveaus. Ter illustratie: Blackstone, een private equity-fonds, kocht in het tweede halfjaar de Redevco winkelcentra Gordion, Erzurum en Magnesia.

RENDEMENTEN VAN DE PORTEFEUILLE De rendementen op de beste objecten stabiliseer den in de meeste Europese markten omdat investeerders gericht bleven gericht op de beste producten in de markt en de schaarste voor dit soort beleggingen groter werd. De Zuid-Europese landen vormden de grote uitzondering. De rende menten op de beste objecten stegen juist als gevolg van de aanhoudende staatsschulden- en eurocrisis. In Italië zijn de aanvangsrendementen het tweede halfjaar gestegen. Door het gebrek aan deals werd de stemming van beleggers ten opzichte van de Italiaanse markt risicomijdender. De ontwikkeling van Italiaanse overheidsobligaties op de internatio nale kapitaalmarkten zorgde daarnaast ook voor opwaartse druk op de netto rendementen van eersteklas vastgoed. De aan het begin van 2012 ingevoerde belastingmaatregelen hebben de aantrekkelijkheid van Italiaans vastgoed ook geen goed gedaan. Dit alles heeft geleid tot een dalend beleggingsvolume in winkelcentra en in de gemiddelde omvang van een transactie. Rendementen van eersteklas vastgoed stegen met 25-40 basispunten, van 6,2% naar 6,6%. Op secundaire objecten is de rendementsstijging nog hoger, circa 40-50 basispunten. Ook in Spanje, waar de economische situatie de stemming op de markt negatief beïnvloedt, gingen de rendementen het tweede halfjaar omhoog, zij het in mindere mate omdat de Spaanse markt in 2011 en de eerste helft van 2012 al een relatief grote stijging had doorgemaakt. Het rendement steeg met circa 5-10 basispunten voor eersteklas winkelcentra en met 20 basispunten elders. In Portugal stegen de rendementen van eersteklas vastgoed wederom met 50 basispunten. In Turkije bleven de rendementen van eersteklas vastgoed daarentegen het hele jaar vrijwel stabiel.


29

€

GEWOGEN GEMIDDELDE THEORETISCH RENDEMENT* VOOR DE OPERATIONELE PORTEFEUILLE INCLUSIEF GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN EN JOINT VENTURES**

Totaal Retail Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Totaal Overig Totaal Corio

6,5% 6,0% 6,6% 7,5% 6,2% 8,2% 6,6% 10,7% 6,7%

31-12-2012 NTR (afgerond) FMP TRC 6,3% 5,6% 6,5% 7,0% 6,2% 8,1% 6,4%

7,3% 7,0% 7,1% 8,8% 8,4% 7,5%

Totaal 6,5% 6,1% 6,4% 7,3% 6,3% 8,5% 6,6% 9,6% 6,6%


7,0% 6,9% 6,9% 8,2% 8,4% 7,2%

Totaal 6,5% 6,1% 6,2% 7,2% 6,5% 8,4% 6,5% 8,5% 6,6%


6,8% 7,2% 6,7% 7,8% 8,3% 7,1%

Totaal

Verschil in basispunten 2011-2012 FMP TRC

2 -6 40 30 -29 -24 8 224 7

-3 -4 40 1 -29 -27 5

48 -16 41 107 12 34

* Het Netto Theoretische Rendement (NTR) is de uitkomst van netto theoretische huur gedeeld op markt waarde kosten koper. De Netto theoretische huur is de som van de contractuele huur op jaarbasis (exclusief kortingen en incentives) plus omzet gerelateerde huur plus overige inkomsten plus markthuur voor leegstand minus niet terugvorderbare operationele kosten. ** Bij het berekenen van het rendement zijn de vastgoed waardes van de geassocieerde deelnemingen en joint ventures meegenomen.

In alle markten tekent zich een steeds verdere polarisatie af tussen rendementen voor eersteklas en secundair vastgoed. De verwachting dat de markt te maken krijgt met een groter aanbod secundaire objecten voor de verkoop, in het bijzonder in de minst sterke Zuid-Europese markten werkt door op de secundaire rendementen. Dit gaat gepaard met een kleinere vraag van beleggers naar minder presterende objecten. De rendementsbewegingen zijn ook terug te zien in de waarderingen voor 2012. Op jaarbasis is het rendement op de Italiaanse en Spaanse portefeuilles gestegen terwijl het gemiddelde rendement op de andere thuismarkten stabiel bleef of zelfs licht daalde. Als gevolg hiervan is het totale gewogen gemiddelde rendement voor de winkelportefeuille van Corio met 8 basispunten gestegen naar 6,6%. Hierin zijn begrepen vastgoedwaarderingen voor alle operationele objecten in de portefeuille, inclusief de objecten waarin Corio een belang van minder dan 100% heeft. Wordt de winkelportefeuille gesplitst naar Favourite Meeting Places (TMP’s) en traditionele winkelcentra (TRC’s), dan blijkt dat de rendementsstijging in 2012 vooral is veroorzaakt door de TRC-portefeuille, waarvan het rendement met 34 basispunten omhoog ging naar 7,5%. In de FMP-portefeuille nam het rendement gemiddeld met slechts 5 basispunten toe naar 6,4%. Binnen de Nederlandse FMP-portefeuille daalde het rendement licht voor de eersteklas objecten Hoog Catherijne in Utrecht en Stationade in Almere doordat in de tweede jaarhelft nieuwe delen werden opgeleverd. Objecten in de FMP-portefeuille die niet tot de top behoorden of die minder presteerden ( ‘t Circus in Almere, het centrum van Spijkenisse) kregen daarentegen wel met een rendementsverhoging te maken. Per saldo steeg het rendement op de FMP-portefeuille met slechts 3 basispunten en bleef het gewogen gemiddelde percentage stabiel op 6,3%. Het rendement op de TRC-portefeuille steeg met 48 basispunten naar

7,3%. Dat dit geen invloed op het gemiddelde voor Nederland (stabiel op 6,5%) had, kwam doordat een deel van de TRC-portefeuille in de loop van het jaar is verkocht waardoor het effect daarvan op het totale rendement is verminderd. In Frankrijk compenseerden de stabiele tot licht lagere rendementen op de sterkste objecten in the FMP-portefeuille de toename van het rendement voor de minder sterke objecten in zowel de FMPals de TRC-portefeuille. Gemiddeld daalde het rendement op retailvastgoed met 6 basispunten naar 6,0%. Het gewogen gemiddelde rendement op de FMP-portefeuille bedroeg 5,6% vergeleken met 7,0% voor de TRC-portefeuille. De daling in het rendement op de TRC-portefeuille van 16 basispunten in 2012 had te maken met een lager huurniveau bij een aantal objecten, waardoor het gewogen gemiddelde rendement berekend over de potentiële huur ten opzichte van ultimo 2011 daalde.

Voor de vier Duitse objecten in operatie, daalde het gewogen gemiddelde rendement het tweede halfjaar met 10 basispunten naar 6,2%, na in het eerste halfjaar al met 20 basispunten te zijn gedaald. Dit percentage is samengesteld uit het rendement op Forum in Duisburg van 5,9% en hogere rendementen voor de relatief minder gevestigde winkelcentra Arneken Galerie in Hildesheim (6,5%), Königsgalerie in Duisburg (6,4%) en Centrum Galerie in Dresden (6,5%). De laatste is in 2012 deels in herontwikkeling is genomen. Het rendement op de Turkse portefeuille daalde in 2012 met 20 basispunten naar 8,2%. Dit kwam vooral door nieuwe verhuur en huurverlengingen tegen lagere huurprijzen in een aantal winkelcentra. De potentiële brutohuuropbrengsten en daarmee ook het gewogen gemiddelde rendement daalden als gevolg hiervan.

WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE In lijn met de rendementsstijging in de markt nam het afgeronde gewogen gemiddelde rendement van de operationele, en hoofdzakelijk eersteklas, winkelportefeuille in Italië toe met 20 basispunten in het eerst halfjaar en met nog eens 20 basispunten in de tweede jaarhelft van 2012, naar in totaal 6,6%. Het gewogen gemiddelde rendement van de FMP-portefeuille bedroeg 6,5% vergeleken met 7,1% voor de TRC-portefeuille. Voor de Spaanse portefeuille, inclusief het vastgoed in Portugal, steeg het totale gewogen gemiddelde rendement in 2012 met 30 basispunten tot een niveau van 7,5% per jaareinde. Het verschil tussen de FMP-portefeuille en de TRC-portefeuille was hier groter dan in Italië: de FMP-portefeuille bleef vrijwel stabiel op 7,0%, terwijl het rendement op de TRC-portefeuille met 66 basispunten steeg naar 7,9%. Dit is zonder het object in Portugal. Inclusief dit object bedroeg de toename 107 basispunten, naar 8,8%.

In 2012 daalde de waarde van de operationele vastgoedportefeuille van €6.624,6 miljoen naar € 6.228,0 miljoen. Totale herwaarderingen in 2012 bedroegen € 243,7 miljoen negatief. Dit is het saldo van € 42,0 miljoen in positieve herwaarderingen en € 285,7 miljoen in negatieve herwaarderingen, beide inclusief het resultaat op desinvesteringen. Overige invloeden op de totale waarde waren voornamelijk nieuwe toevoegingen aan de portefeuille, enerzijds door acquisities of ontwikkelingen die in gebruik werden genomen, anderzijds door investeringen in de portefeuille en desinvesteringen. Acquisities hadden betrekking op Middenwaard in Heerhugowaard en Saint Jacques in het Franse Metz waar nieuwe delen ter waarde van respectievelijk € 11,5 miljoen en € 4,3 miljoen zijn verworven. Bij overige toevoegingen aan de portefeuille ging het om uitbreidingen en herontwikkelingen die op de verschillende thuismarkten in gebruik werden genomen. In het tweede halfjaar betrof dit voornamelijk projecten


30

Veranderingen in waarde: operationele portefeuille* € miljoen

€

Veranderingen in waarde: Ontwikkelings portefeuille* € miljoen 700

7.000

600 500

6.500

400

31-12-2012

Transfers

Verkopen

Neg Herwaarderingen

Pos Herwaarderingen

Investeringen

Aankopen

31-12-2012

Verkopen

Neg Herwaarderingen

Pos Herwaarderingen

FX Resultaten

Transfers

Investeringen

Aankopen

31-12-2011

31-12-2011

300

6.000

* Investeringen zijn inclusief gekapitaliseerde rente, positieve herwaarderingen zijn inclusief boekwinst op verkopen en negatieve herwaarderingen zijn inclusief boekverlies op verkopen.

in Nederland: de twee Nieuw Hoog Catharijneprojecten De Vredenburg en Singelborch (totaal € 64,6 miljoen retail en €2,6 miljoen kantoren) in Utrecht en het Metropole-project (€ 9,4 miljoen) in Almere, waar de grootste Primark van Nederland gevestigd is. Verder zijn de uitbreiding van Campania in Napels in Italië (€ 8,2 miljoen) en van Quais d’Ivry in het Franse Ivry Sur Seine (€ 1,5 miljoen) afgerond en toegevoegd aan de operationele objecten. Overige belangrijke opleveringen vonden allemaal in het eerste halfjaar van 2012 plaats. Dat betrof onder andere Arneken Galerie in Hildesheim in Duitsland (€ 104,5 miljoen), het winkelcentrum Tarsu in Tarsus, Turkije (€ 42,8 miljoen), de getransformeerde bovenste verdieping van Maremagnum in Barcelona, Spanje (€ 23,3 miljoen) en de laatste fase van CityPlaza in het centrum van Nieuwegein, Nederland (€ 10,2 miljoen). De herontwikkeling van objecten van een belangrijk deel van Centrum Galerie in Dresden, in Duitsland, is in 2012 van start gegaan. Dit object is overgedragen naar de ontwikkelingsportefeuille. In het laatste kwartaal van 2012 is tevens het vastgoedobject St Jacques in Metz in Frankrijk in herontwikkeling gegaan en uit de operationele portefeuille gehaald. De desinvesteringen betroffen twee kantoren in Frankrijk en tien winkelobjecten uit de TRC-portefeuille in Nederland en Frankrijk. De waarde van de vastgoedportefeuille in ontwikke ling, inclusief grond, steeg van € 440,0 miljoen naar € 486,6 miljoen. Totale positieve herwaar deringen droegen € 24,1 miljoen bij aan deze stijging, waarvan € 48,5 miljoen aan positieve herwaarderingen en € 24,4 miljoen aan bijzondere waardeverminderingen. Nieuwe investeringen in ontwikkelingsprojecten droegen positief bij aan de waarde. Tevens is er één project verworven, namelijk de uitbreiding van Campania in Napels in Italië (€ 7,0 miljoen). Eerder genoemde projecten

die in operatie werden genomen en die zijn overge gaan naar de operationele portefeuille hadden een negatief effect op de waarde in ontwikkeling.

HERWAARDERING VAN DE PORTEFEUILLE De totale herwaarderingen pakten in 2012 negatief uit omdat de economische en politieke crisis in de Europese Unie aanhield en de omstandigheden op de beleggingsmarkt niet verbeterden. Voor operationeel vastgoed was de herwaardering 3,6% negatief. Hiertegenover stond echter voor een deel een positieve herwaardering van de ontwikkelings portefeuille van 4,2%. Per saldo kwam de herwaar dering voor de totale beleggingsportefeuille uit op 3,0% negatief. De belangrijkste waardedaling betrof Centrum Galerie Dresden in Duitsland, waar de grote negatieve herwaardering medio 2012 het gevolg was van een aanzienlijke neerwaartse aanpassing van de getaxeerde huurwaarde door de taxateur. In Frankrijk kwam de negatieve herwaardering vooral voor rekening van Le Balzac. Dit kantoorobject is verkocht voor een nettobedrag van € 79,7 miljoen, wat onder de boekwaarde per 30 juni 2012 van € 89,8 miljoen lag. Het vastgoedobject is aan de tweede bieder verkocht nadat de eerste bieder op het laatste moment en geheel onverwachts besloot van de transactie af te zien. Het verlies is opgenomen in het totaalbedrag voor de negatieve herwaardering. In het geval van Spanje en Italië werden de negatieve herwaarderingen veroorzaakt door de per saldo stijgende rendementen als gevolg van de aanhoudende economische en staatsschuldencrisis. In Italië in het bijzonder zijn de rendementen het tweede halfjaar gestegen in verband met de visie van de taxateurs dat het sentiment op de beleggingsmarkt slechter was geworden. In Nederland stond tegenover de negatieve herwaardering van de operationele portefeuille een positieve herwaardering van het

Nieuw Hoog Catharijne-ontwikkelingsproject. Het project is extern getaxeerd op basis van de reële waarde per ultimo 2012. Dit leidde tot een positieve herwaardering van € 42,5 miljoen. Wanneer alleen gekeken wordt naar de FMP-porte feuille dan waren de herwaarderingenpercentages aanzienlijk minder negatief voor alle thuismarkten. De totale herwaardering van de operationele FMPportefeuille was 2,8% negatief in vergelijking met 5,5% negatief voor de TRC-portefeuille.

NEDERLAND De grootste positieve herwaarderingen in de Nederlandse operationele winkelportefeuille (totaal € 18,5 miljoen inclusief winst op verkopen) betroffen Alexandrium in Rotterdam (€ 7,0 miljoen hoger) en het opgeleverde Metropole-project in Almere, dat Primark als nieuwe publiekstrekker wist binnen te halen en bijdroeg aan de positieve herwaardering van Almere Centrum (totaal € 3,0 miljoen hoger). Van het recent gerenoveerde en uitgebreide City Plaza in Nieuwegein (€ 2,7 miljoen hoger) en Middenwaard in Heerhugowaard (€ 1,9 miljoen hoger) waren de herwaarderingen eveneens positief. Positieve resultaten uit de verkoop van Velserbroek in Velsen (€ 1,5 miljoen) en Groenhof in Amstelveen (€ 1,2 miljoen) droegen eveneens bij aan de positieve herwaardering. Wat betreft vastgoed in ontwikkeling waren de herwaarderingen per saldo positief (€ 37,0 miljoen hoger). Dit kwam vooral door de positieve herwaar dering van het Nieuw Hoog Catharijne-project (€ 42,5 miljoen hoger) dat aan het einde van het jaar tegen markt waarde is getaxeerd. Uitgaande van de principes van de residuele grondwaarde methode heeft de externe taxateur de waarde van het vastgoed bij oplevering bepaald en daarvan alle geschatte resterende ontwikkelingskosten afgetrokken, rekening houdend met winst en


31

€

Herwaarderingen van de portefeuille IN 2012 EXCLUsief geassocieerde deelnemingen (€ miljoen) Retail Retail (%) FMP FMP (%) TRC TRC (%) Overig Overig (%) Totaal operationeel Totaal operationeel (%) Totaal ontwikkeling Totaal ontwikkeling (%) Totaal herwaardering Totaal %

Nederland

Frankrijk

Italië

-30,5 -1,5% -6,5 -0,5% -24,0 -4,2% -9,2 -18,3% -39,7 -1,9% 37,0 26,0% -2,7 -0,1%

-12,8 -0,8% -5,6 -0,5% -7,2 -1,4% -16,1 -10,8% -28,8 -1,6% -5,1 -4,1% -33,9 -1,8%

-45,0 -3,8% -39,7 -3,4% -5,3 -14,4%

risico. In de waarde bij oplevering is nu een aanpassing van de huurwaarden naar de hogere markthuren verwerkt, evenals de uitbreiding van het totale winkelgebied als gevolg van het herontwikkelingsplan. De uitkomst was een positieve herwaardering van € 42,5 miljoen per ultimo 2012. Dit is inclusief de herwaarderingen van de reeds opgeleverde Hoog Catharijneprojecten Singelborch en Vredenburg met huurders als C&A, Zara en The Sting als publiekstrekkers (€ 11,2 miljoen positief). Een deel van de positieve herwaardering van Hoog Catharijne werd tenietgedaan door een aantal bijzondere waardeverminderingen. De belangrijkste daarvan betrof het Leidsche Rijn Centre Project. Op dit project is een externe taxatie uitgevoerd met als resultaat een bijzondere waardevermindering aangezien de waarde per ultimo 2012 van dit turnkey-ontwikkelingsproject naar verwachting lager uitkomt dan het verwachte investeringsbedrag. De belangrijkste reden is de vertraging in de voltooiing van deze nieuwe woonwijk in Utrecht als gevolg van de economische recessie.

FRANKRIJK De meest opvallende positieve herwaarderingen voor de operationele portefeuille in Frankrijk (totaal € 19,8 miljoen exclusief geassocieerde deelnemingen) betroffen TNL in Nice (€ 7,8 miljoen hoger), Les Portes de Chevreuse in Coignières (€ 5,5 miljoen hoger), Galerie Echirolles Grand Place (€ 2,7 miljoen hoger), Mondeville 2 (€ 1,1 miljoen hoger) en Les Trois Moulins (€ 1,1 miljoen hoger). De herwaarderingen hielden verband met huurgroei door nieuwe verhuur en huurverlengingen en/of indexeringen. Negatieve herwaarderingen (in totaal € 27,6 miljoen lager) betroffen vooral het verlies op de eerder genoemde verkoop van het kantoorgebouw Le Balzac in Courbevoie in Parijs (€ 15,3 miljoen negatief). De herwaardering van geassocieerde deelnemingen Le Kupka (kantoorgebouw) in Parijs en Le Mayol in Toulon, beide voor 40% eigendom van Corio, was respectievelijk negatief (€ 1,4 miljoen lager) en

-45,0 -3,8%

-45,0 -3,7%

Spanje/ Portugal -58,0 -7,8% -26,1 -5,2% -31,9 -13,4%

-58,0 -7,8% -1,2 -4,9% -59,2 -7,7%

Duitsland

Turkije

-58,2 -10,5% -58,2 -10,5%

-14,0 -4,2% -6,1 -2,1% -7,9 -17,8%

-58,2 -10,2%

-58,2 -7,7%

positief (€ 1,9 miljoen hoger). In de ontwikkelportefeuille was de verwachte verkoopprijs voor Le Newton in Clamart Parijs aanleiding voor een positieve herwaardering (€ 5,1 miljoen). Voor zone Azur en zone Emeraude van Grand Littoral in Marseille (in herontwikkeling) werd daarentegen een negatieve herwaardering afgegeven (€ 9,6 miljoen).

-14,0 -4,2% -6,7 -10,6% -20,7 -5,2%

Bulgarije

-0,1% -0,1%

Totaal

Totaal %

-218,5 -3,4% -142,2 -2,8% -76,2 -5,5% -25,3 -11,9% -243,7 -3,6% 24,1 4,2% -219,6 -3,0%

-3,4% -2,8% -5,5% -11,9% -3,6% 4,2% -3,0%

de negatieve herwaarderingen van het eerste halfjaar werd hiermee nog € 32,0 miljoen toegevoegd (€ 58,0 miljoen minder op jaarbasis). Bij beter presterend vastgoed met een stabiele concurrentiepositie was de daling geringer, zoals bij Maremagnum in Barcelona (€ 2,2 miljoen lager, vooral vanwege lagere parkeerinkomsten) en Ruta de la Plata (€ 0,1 miljoen lager).

ITALIË

DUITSLAND

Kreeg het Italiaans vastgoed het eerste halfjaar van 2012 nog een relatief bescheiden negatieve herwaarderingen en dan alleen nog voor secundaire objecten, per jaarultimo werden de rendementen op de beste vastgoedobjecten door taxateurs fors hoger ingeschat. Het resultaat was een negatieve herwaardering voor vrijwel al het Italiaanse vastgoed van Corio (€ 45 miljoen in totaal, exclusief geassocieerde deelnemingen). Alleen Campania kreeg een positieve herwaardering (€ 0,5 miljoen) vanwege de voortgaande goede prestaties die ook in hogere huren doorwerken. De herwaarderingen waren relatief lager voor eersteklas en beter presterend vastgoed, onder andere voor Grand Reno in Bologna (€ 4,3 miljoen lager) en GrandEmilia in Modena (€ 5,5 miljoen lager). De grootste negatieve herwaarderingen kwamen voor rekening van Le Vele en Millennium op Sardinië (€ 9,6 miljoen lager) en Globo in Busnago (in totaal € 8,4 miljoen minder voor Globo I-11). De vastgoedwaarderingen van geassocieerde deelnemingen Città Fiera in Udine (49%) en Porta di Roma (50%) waren eveneens negatief (respectievelijk € 4,3 miljoen en € 5,1 miljoen minder). Op de ontwikkelportefeuille Palazzo del Lavorro en Marghera is een toets op bijzondere waardevermindering uitgevoerd en op basis daarvan heeft geen herwaardering plaatsgevonden.

De herwaarderingen voor de Duitse portefeuille pakten in 2012 per saldo negatief uit (€ 58,2 miljoen minder in totaal). Dit gold vooral voor Centrum Galerie Dresden (€ 43,9 miljoen lager) en weerspiegelt een veel negatievere inschatting van de taxateur ten tijde van de halfjaartaxaties over de verwachte resultaatontwikkeling van het winkelcentrum, in het bijzonder de geschatte huurwaarde na afloop van de opgestarte herontwikkeling om het winkelcentrum te verbeteren. Toenemende leegstand voorafgaand aan de herontwikkeling en onzekerheden over de nieuwe verhuur in de nieuwe situatie hadden ook een negatief effect op de waardering.

SPANJE/PORTUGAL Na verdere stijging van de aanvangsrendementen in het tweede halfjaar van 2012 en dalende inkomsten bij sommige winkelcentra waren de herwaarderingen per jaareinde negatief voor alle vastgoedobjecten in Spanje/Portugal. Aan

TURKIJE De herwaarderingen voor de Turkse portefeuille vielen in 2012 per saldo negatief uit (in totaal € 14,0 miljoen lager). Voor de operationele portefeuille waren de herwaarderingen over 2012 positief voor het recent geopende Tarsu in Tarsus (€ 2,7 miljoen hoger), een teken van succesvolle stappen naar een volwassen winkelcentrum. Kleine positieve herwaarderingen waren er ook: voor Tekira in Tekirdağ (€ 0,4 miljoen hoger) dankzij huurverhogingen en Teras Park in Denizli (€ 0,1 miljoen meer). De per saldo negatieve herwaarderingen in Turkije (€ 17,3 miljoen lager in totaal) komen voor rekening van de winkelcentra Adacenter in Adapazari (€ 7,9 miljoen lager), Anatolium in Bursa (€ 7,0 miljoen lager) en 365 in Ankara (€ 2,3 miljoen lager). De waarde van de Corio Lulin-grond in Sofia in Bulgarije bleef stabiel op € 11,5 miljoen.

Top 10 waarde


32

Porta di Roma Rome waarde € 474 miljoen Totaal BVO 130.000 m2 Aantal contracten 121

Hoog Catharijne Utrecht waarde € 424 miljoen Totaal BVO 98.500 m2 Aantal contracten 150

Grand Littoral Marseille waarde € 341 miljoen Totaal BVO 109.200 m2 Aantal contracten 176

Shopville Le Gru Turijn waarde € 314 miljoen Totaal BVO 78.500 m2 Aantal contracten 170

Campania Marcianise waarde € 306 miljoen Totaal BVO 108.000 m2 Aantal contracten 193

Grand Place Grenoble waarde € 304 miljoen Totaal BVO 94.100 m2 Aantal contracten 130

Alexandrium Rotterdam waarde € 275 miljoen Totaal BVO 108.000 m2 Aantal contracten 176

Forum Duisburg Duisburg waarde € 241 miljoen Totaal BVO 57.800 m2 Aantal contracten 86

CityPlazA Nieuwegein waarde € 208 miljoen Totaal BVO 53.300 m2 Aantal contracten 109

1

4

7

Totaal waarde € 3,089 miljoen Totaal bvo 901.800 m2 Aantal contracten 1.461

2

5

8

Centrum Galerie Dresden waarde € 202 miljoen Totaal BVO 64.400 m2 Aantal contracten 150

10

3

6

9

€

Top 10 huurders


33

Inditex Zara, berschka, stradivarius, Pull & Bear Huuropbrengst € 12,6 miljoen % van totale huuropbrengst 2,6 Aantal contracten 77

Metro Makro, Metro, Mediamarket Huuropbrengst € 11.7 miljoen % van totale huuropbrengst 2,4 Aantal contracten 20

Hennes & Mauritz H&M Huuropbrengst € 9.0 miljoen % van totale huuropbrengst 1,9 Aantal contracten 22

Ahold Albert Heijn, Etos, Gall & Gall Huuropbrengst € 8,0 miljoen % van totale huuropbrengst 1,7 Aantal contracten 42

Carrefour Carrefour, Champion Huuropbrengst € 5,7 miljoen % van totale huuropbrengst 1,2 Aantal contracten 9

Blokker Blokker, marskramer , Bart Smit Huuropbrengst € 5,3 miljoen % van totale huuropbrengst 1,1 Aantal contracten 55

Cofra Group C&A Huuropbrengst € 4,1 miljoen % van totale huuropbrengst 0,9 Aantal contracten 13

PPR Group Fnac, Puma, Redcats Huuropbrengst € 4,0 miljoen % van totale huuropbrengst 0,8 Aantal contracten 13

The Sting Lady Sting, The Sting Huuropbrengst € 3,9 miljoen % van totale huuropbrengst 0,8 Aantal contracten 8

1

4

2 5

7 8

Totaal Huuropbrengst € 67,7 miljoen % van totale huuropbrengst 14,1 aantal contracten 263

Kingfisher Castorama, Koctas Huuropbrengst € 3,4 miljoen % van totale huuropbrengst 0,7 Aantal contracten 4

10

3

6

9

€

ONTWIKKELINGSOVERZICHT Spreiding pijplijn In waarde (%)

€ 1,8 miljard

Nederland 41% Frankrijk 5% Italië 20% Duitsland 34% FRÉDÉRIC FONTAINE (1958) CDO en lid van de Raad van Bestuur CEO van Corio France* Benoemingstermijn 1 mei 2012 tot 1 mei 2016 Sinds 1 januari 2013 CDO/COO en lid van de Raad van Bestuur Franse nationaliteit Nevenfuncties Bestuurslid CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux de France) en FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières) * CEO van Corio France tot 1 januari 2013

Het jaar 2012 was een zeer actief ontwikke lingsjaar: Corio is van start gegaan met zes winkelprojecten, ofwel nieuwe ontwikkel projecten ofwel uitbreidingen van bestaande FMP’s, en samen goed voor 173.350 m² BVO. Belangrijke voortgang is er tegelijkertijd geboekt met acht projecten, waarmee Corio meer dan 200.000 m² BVO heeft gecreëerd of gerenoveerd. De ontwikkelactiviteit van Corio spitst zich toe op nieuwe, succesvolle winkelbestemmingen in combinatie met voortgaande investeringen in onze bestaande vastgoedportefeuille, die we steeds verder op de wensen van onze klanten afstemmen. Op die manier voegen we waarde toe aan onze portefeuille en geven we invulling aan onze Favourite Meeting Place-strategie. De bovenste verdieping van ons winkelcentrum Maremagnum in de haven van Barcelona is een innovatief concept dat illustreert hoe onze


34

€

strategie in de praktijk werkt. De gerenoveerde ruimte opende in april 2012 en biedt bezoekers uitmuntende lunchen dinermogelijkheden met uitzicht op zee en de jachthaven. Een ander voorbeeld is het Markthal-project in hartje Rotterdam dat in 2014 de deuren opent met een unieke mix van verse kwaliteitsproducten, restaurants en gespecialiseerde winkels. Behalve innovatieve concepten werken we ook met eersteklas retailers aan bijzondere winkelformules. De eerste fase (Vredenburg) van de herontwikkeling van Hoog Catharijne in Utrecht was hiervan een goed voorbeeld: flagshipstore Zara en The Sting openden onlangs hun deuren. Andere voorbeelden: Metropole met Primark als trekker in Almere, de Apple Store in Porta di Roma in Italië en Hollister in de Duitse hoofdstad Berlijn. Corio gaat bij de keuze van de locatie voor nieuwe projecten zeer selectief te werk. Het Marghera-project in de regio Venetië wordt bij opening in 2014 meteen al het belangrijkste winkelcentrum van de stad. Het leeuwendeel van de pijplijn bestaat uit investeringen in re novatie/uitbreiding zoals CityPlaza in Nederland, Porta di Roma en Campania in Italië en Grand Littoral en St Jacques in Frankrijk. Centraal in deze ontwikkelingsprojecten staan kwaliteits ontwerp en nieuwe huurders. Die vormen samen een nieuw commercieel concept dat inspeelt op de vraag van de klant van vandaag. Een concept waarin alle elementen van onze Favourite Meeting Place-strategie samenkomen, van amusement en vrijetijdsbesteding tot dienstverlening en sociale activiteiten. PIJPLIJN Eind 2012 had Corio 16 projecten in de ont wikkelingspijplijn, stuk voor stuk FMP’s. De pijplijn bestaat uit eigen (her)ontwikkelings projecten, die goed zijn voor 45% van de totale


35

betalingsschema committed (€ mln)

betalingsschema deferrable (€ mLN)

500

500

400

400

300

300

€

Spreiding pijplijn committed/deferrable in waarde (%)

€ 1.8 miljard 200

200

100

100

0

0 Reeds betaald

’13

’14

’15

’16

’17

>’17

Reeds betaald

’13

’14

’15

’16

’17

>’17

Committed 49% Deferrable 51%

waarde van de pijplijn; het resterende deel (55%) zijn turnkey-projecten. De projecten in de pijplijn worden naar gelang de status van het project onderverdeeld in committed en deferrable (gecomitteerd en uitstelbaar). In tegenstelling tot projecten in de committed pijplijn zijn projecten in de deferrable pijplijn nog niet van start gegaan. Corio heeft in die fase volledige zeggenschap en bepaalt wanneer het juiste moment is aangebroken om zich definitief vast te leggen. Projecten worden continu geëvalueerd op basis van het risico/rendementsprofiel in het licht van de veranderende marktomstandigheden enerzijds en de (lange)termijnstrategie van Corio anderzijds. Door de omstandigheden en lange (aan)looptijden van dit soort winkelprojecten en de bedragen die daarmee gemoeid zijn, kunnen de opleveringsdata en daarmee tevens het verwachte rendement elk moment veranderen. Deze worden daarom nauwlettend bewaakt. De waarde van projecten in de committed pijplijn was ultimo 2012 gedaald naar € 887,3 miljoen (inclusief € 123,4 miljoen reeds geïnvesteerd) vergeleken met € 926,0 miljoen (inclusief € 251,6 miljoen reeds geïnvesteerd) eind 2011. De committed pijplijn bestaat uit negen projecten, vijf nieuwe en vier in verband met bestaande centra. In 2012 zijn zes projecten uit de committed pijplijn in bedrijf genomen: Metropole in Almere, Vredenburg en Singelborch in Utrecht beiden deel van Hoog Catharijne), de bovenste verdieping van Maremagnum, Arneken Galerie in Hildesheim en Tarsu in Tarsus. Het Leidsche Rijn-project in de omgeving Utrecht is overgegaan van de deferrable naar de committed pijplijn. Corio heeft na de balansdatum Oosterheem in Zoetermeer in bedrijf genomen (op 2 januari 2013) en Boulevard Berlin op 15 januari 2013. Per 31 december 2012 bedroeg het verwachte

rendement op de totale kosten van de projecten in de committed pijplijn 6,3% (geschatte nettohuuropbrengsten als percentage van de investeringen, inclusief financieringskosten en projectmanagementkosten). Projecten in de deferrable pijplijn waren eind 2012 goed voor een totale investering van € 920,6 miljoen (2011: € 955,9 miljoen), inclusief € 159,6 miljoen (2011: € 110,3 miljoen) reeds geïnvesteerd. Deze categorie van de pijplijn bestond uit zeven projecten, waarvan drie nieuw en vier uitbreidingen van bestaande winkelcentra. Ultimo 2012 bedroeg het verwachte rendement op de totale kosten zoals hierboven gedefinieerd 8,5% voor dit deel van de pijplijn.

Ga voor een compleet overzicht van de committed pijplijn naar het overzicht achter in dit verslag. REEDS GEÏNVESTEERD EN ZEKERHEDEN Het is beleid bij Corio om zekerheden (zoals een bankgarantie) te verlangen voor bedragen die Corio al heeft geïnvesteerd in projecten die nog kunnen worden geannuleerd. De reeds geïnvesteerde bedragen in de eigen ontwikkelingsprojecten van Corio maken daarentegen al deel uit van de ontwikkelingsportefeuille. Deze bedragen worden in de geconsolideerde balans verantwoord onder ‘vastgoed in ontwikkeling.

PIJPLIJNPROJECTEN


36

€

HOOG CATHARIJNE UTRECHT

Hoog Catharijne is het drukst bezochte winkelcentrum van Nederland en telt jaarlijks meer dan 26 miljoen bezoekers. Het enorme complex bevindt zich halverwege een 10-jarig herontwikkelingsplan dat moet uitmonden in een van de meest spectaculaire retaillocaties in het land, verspreid over 157.000 m² BVO. Vredenburg, waarvan de eerste fase nu is afgerond, kon rekenen op grote belangstelling van belangrijke namen. Dit is veelbelovend voor de volgende fasen die tussen nu en 2018 geleidelijk opengaan. Het project biedt uitzonderlijke mogelijkheden voor nationale en internationale retailers om een indrukwekkende flagshipstore neer te zetten en innovatieve formules en diensten te ontwikkelen.

MARKTHAL ROTTERDAM

Markthal Rotterdam is een overdekte hal met marktkramen vol verse kwaliteitsproducten in combinatie met restaurants, winkels en een supermarkt. De eerste fase, de bouw van het parkeerterrein in eigendom van de gemeente, is voltooid. De bouw van de feitelijke markthal is in het derde kwartaal begonnen en wordt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2014 afgerond. De bijzondere architectuur en innovatieve commerciële concepten in combinatie met de hoge bezoekersaantallen in dit deel van de stad leveren een spannende nieuwe bestemming op in hartje Rotterdam.

GRAND LITTORAL MARSEILLE

De renovatie van het winkelcentrum en herinrichting van de twee zones, Azur en Emeraude, zijn van start gegaan. Corio gaat het winkelcentrum herpositioneren met nieuwe winkels die als trekker fungeren, met binnen en buiten aantrekkelijke gebieden voor evenementen en restaurants, samen met een nieuwe buitenkant en moderne ‘look & feel’. De renovatie is in juni 2013 klaar: zone Azur gaat naar verwachting in het derde kwartaal van 2013 open en zone Emeraude in het tweede kwartaal van 2014.

MARGHERA VENETIË

Marghera is een winkelcentrum met een bruto verhuurbaar oppervlak van 38.800 m² waarvan de opening wordt voorzien voor het tweede kwartaal van 2014. De bouw ligt op schema en binnen budget. Samen met de bestaande Multiplex-bioscoop en de Leroy Merlin-winkel naast Marghera wordt dit kwaliteitscentrum de belangrijkste winkelbestemming in de regio. De verhuurcampagne start in het tweede kwartaal van 2013. Belangrijke retailers hebben Corio al laten weten belangstelling te hebben voor deze nieuwe FMP in Italië.

PALAZZO DEL LAVORO TURIjN

Corio tovert deze icoon van een vervlogen tijd om tot een winkelcentrum voor een nieuwe generatie en met een bruto verhuurbaar oppervlak van 28.000 m². Het nieuwe palazzo biedt de consument een uitgelezen kans om af te spreken op een plek met kwaliteitseetgelegenheden, unieke evenementen, een markt met verse producten en aantrekkelijke

CENTRUM GALERIE DRESDEN

Sinds de opening in september 2009 kan Centrum Galerie dankzij de A-locatie in Prager Straße, de beste winkelstraat in Dresden, rekenen op goede bezoekersaantallen. Door zwakke plekken in het concept en een slechte winkelmix wordt het volledige potentieel echter niet ontsloten. Corio is daarom van start gegaan met een omvormingsproject dat het winkelcentrum moet verbeteren. Er ligt een krachtig nieuw ontwerp voor winkels met grote namen en een afdeling met eet- en drinkgelegenheden van de hoogste kwaliteit. De bouw is in het derde kwartaal van 2012 van start gegaan. De opening van het nieuwe winkelcentrum staat gepland voor het eerste kwartaal van 2014.

Leidsche rijn Utrecht

Leidsche Rijn Centrum wordt gepositioneerd als het tweede stadshart van Utrecht. Het winkelcentrum ligt in de grootste buitenwijk van Nederland. Leidsche Rijn heeft in 2024 naar verwachting 80.000 inwoners, in vergelijking met 52.000 in 2012. Bij oplevering bedraagt het bruto verhuurbare oppervlak van het winkelcentrum 45.000 m2 in combinatie met een theater, restaurants, cafés en een grote woonwijk. Dit wordt een openluchtlocatie met een uitmuntende commerciële sfeer die uitstekende kansen biedt voor winkeliers, een indrukwekkende architectuur en verrassende en levendige pleinen. Corio wordt eigenaar van de eerste fase van 26.500 m2 BVO. De opening is gepland voor begin 2017.

PROJECTEN DIE IN 2012 IN BEDRIJF KWAMEN


37

€

Boulevard Berlin Berlijn

(na balansdatum) Corio heeft Boulevard Berlin van Multi gekocht voor € 366,0 miljoen tegen een nettoaanvangsrendement van 6,0%. Boulevard Berlin is een van de grootste winkelcentra van Berlijn, met een BVO van 86.000 m2 BVO en 850 parkeerplaatsen. Het is gelegen aan de populaire winkelstraat Schloßstraße en draagt vanaf 15 januari 2013 bij aan de resultaten van Corio. De locatie, de omvang en het potentieel voor evenementen passen uitstekend binnen de Favourite Meeting Place-strategie. Corio gaat snel van start met een volledig pakket marketingactiviteiten om de naam Boulevard Berlin onder de aandacht te brengen: sociale media, radiospotjes, tentoonstellingen en kwaliteitsevenementen.

Metropole Almere

Het herontwikkelde theater Metropole in Almere was bij opening op 12-12-12 volledig verhuurd. Behalve de grootste Primark in Nederland met een BVO van 6.250 m2, hebben ook Sneakers, Elégance Shop, Backwerk, Different en Sapph een huurovereenkomst getekend (totale omvang 500 m2 BVO). Metropole is al sinds de opening een groot succes en heeft geleid tot een aanmerkelijke toename van de bezoekersaantallen en waarde voor het winkelcentrum. Behalve van Metropole is Corio ook eigenaar van het Stationsplein in Almere daar pal naast, van een groot deel van de Stationsstraat en van winkelcentrum ‘t Circus. Op dit moment heeft het deel van Corio in het winkelgebied van Almere (30.700 m2 BVO) een financiële bezettingsgraad van 96%.

Arneken Galerie Hildesheim

Arneken Galerie was al meteen bij de opening in maart 2012 de grootste winkelbestemming van Hildesheim. De perfecte centrale locatie in combinatie met het interessante aanbod (H&M, Saturn, Douglas, Das Depot en Esprit) schept een nieuwe en waardevolle winkelervaring voor de plaatselijke consument.

Tarsu Tarsus

Het winkelcentrum Tarsu is in april 2012 geopend als eerste moderne winkelervaring voor de stad Tarsus. De beste Turkse merken en veel populaire internationale merken zorgen voor een unieke en ongeëvenaarde winkelbestemming voor de 500.000 inwoners van de regio. Huurders zijn onder andere Tesco (hypermarkt), LC Waikiki, Mango, Koton, Defacto, Teknosa en Deichmann. Daarnaast komen er ook een bioscoop en een aantrekkelijke afdeling met eet- en drinkgelegenheden.

Vredenburg and Singelborch Utrecht

De eerste delen van het vernieuwde Hoog Catharijne zijn de tweede helft van 2012 geopend. In het nieuwe Vredenburg, met 6.000 m2 BVO hebben Zara (2.750 m² BVO) en The Sting (2.900 m² BVO) hun intrek genomen. Het voormalige kantoorgedeelte Singelborch is omgetoverd tot 4.200 m2 BVO aan winkelruimte en verwelkomde C&A als eerste klant (3.200 m² BVO). Deze nieuwe ruimte binnen Hoog Catharijne wordt de eerste paar jaar vooral gebruikt om huurders onder te brengen die in verband met de diverse fasen van de herontwikkeling binnen Hoog Catharijne moeten verhuizen voordat het nieuwe noordelijke deel van Nieuw Hoog Catharijne wordt geopend.

Top floor MareMagnum Barcelona

De herstructurering van de bovenste verdieping was in april 2012 afgerond. Het project beslaat 4.100 m2 BVO aan winkels en terrassen die zijn omgebouwd tot ‘inside-outside’ kwaliteitsrestaurants en een markt met streekproducten. Een aantal zeer stijlvolle restaurants van Barcelona hebben hier hun deuren geopend. Zij bieden uitmuntende lunchen dinermogelijkheden met uitzicht op zee en de jachthaven.

OPERATIONEEL OVERZICHT Corio heeft in december 2012 aangekondigd de portefeuille volledig te willen toesnijden het Favourite Meeting Place (FMP) concept. FMP’s zijn aantrekkelijke bestemmingen voor winkelen en vrijetijdsbesteding, waar mensen graag rondslenteren, even kijken, winkelen, iets eten of drinken. En een plek waar ze weer terugkomen, niet omdat het moet, maar omdat ze dat graag willen. We zijn ervan overtuigd dat Favourite Meeting Places grotere economische bedrijvigheid met zich meebrengen, die zich vertaalt naar hogere bezoekersaantallen en conversiepercentages. Doordat FMP’s aantrekkelijker zijn voor huurders leveren ze in de tijd hogere cashflow op en mogelijkheden voor herontwikkeling en uitbreiding. Met ingang van dit jaarverslag rapporteren we onze resultaten gesegmenteerd. Dat wil zeggen dat we de resultaatontwikkeling van vastgoed dat aan onze definitie van Favourite


38

Meeting Places voldoet apart vermelden van de traditionele winkelcentra (Traditional Retail Centres, TRC’s). Ons overige vastgoed betreft de rest van onze kantorenportefeuille en twee bedrijfsruimten. Deze zijn op basis van de waardering goed voor 1% van de totale portefeuille. PORTEFEUILLE In 2012 was het aandeel retail in de totale portefeuille van Corio 99%. FMP’s vertegenwoordigen circa 80% van de totale portefeuillewaarde en leveren in de tijd meer vermogenswaarde en cashflow doordat ze aantrekkelijker zijn voor huurders en door herontwikkeling en uitbreidingen. Corio heeft zich ontwikkeld tot een pure retailspeler. De gemiddelde omvang van een FMP-centrum bedraagt 29.740 m2 en € 127,5 miljoen, in vergelijking met 13.809 m2 en € 37,7 miljoen voor TRC’s.

€

In 2012 is nipt meer dan 40.000 m² bruto verhuurbare oppervlakte aan de FMP-porte feuille toegevoegd. Dit is het effect van een aantal ontwikkelingsprojecten die in 2012 in bedrijf zijn gekomen: Vredenburg en Singelborch (beide onderdeel van de omvangrijke heront wikkeling van Hoog Catharijne), de herontwik keling van de Metropole in Almere, een kleine uitbreiding van Campania in Marcianise, de herontwikkeling van de bovenste verdieping van Maremagnum in Barcelona, het nieuw gebouwde Arneken Galerie in Hildesheim en Tarsu in Tarsus. Corio heeft in 2012 een aantal projecten in de TRC-portefeuille verkocht, evenals twee kantoorgebouwen. De desinvesteringen brachten in totaal € 329,4 miljoen op. De onderstaande tabel laat duidelijk zien dat FMP’s gemiddeld hogere jaarhuren per m2 kennen, naast een hogere bezettingsgraad,

Portefeuille overzicht ultimo FMP TRC Overig Totaal

2012 1.368 456 93 1.917

BVO* (x 1,000 m2) 2011 1.332 527 131 1.990

Jaarhuur*** (€ miljoen) 2012 2011 405,4 384,4 103,9 115,5 14,9 25,6 524,2 525,6

2012 97% 90% 82% 94%

Bezettingsgraad (%) 2011 97% 93% 92% 96%

Waarde** (€ miljoen) 2012 2011 5.851 5.850 1.295 1.560 115 266 7.260 7.677

FMP (per land ultimo 2012) Verhuurbare oppervlakte (x 1000 m2)* Bezettingsgraag (financieel) (%) Waarde operationele portefeuille (€ miljoen)** Jaarhuur (€ miljoen) Jaarhuur per m2 (€)*** Waarde per m2 NTR (%)

Nederland

Frankrijk

Italië

381 97% 1.523 101 265 4.000 6,3%

213 98% 1.189 70 329 5.590 5,6%

285 98% 1.595 110 386 5.600 6,5%

Nederland

Frankrijk

Italyië

147 95% 373 28 191 2.540 7,3%

159 88% 468 36 226 2.940 7,0%

56 95% 211 16 286 3.770 7,1%

Spanje/ Portugal 116 91% 501 39 336 4.320 7,0%

Duitsland

Turkije

Totaal

149 94% 538 37 248 3.610 6,2%

225 94% 505 48 213 2.240 8,1%

1.368 97% 5.851 405 296 4.280 6,4%

Spanje/ Portugal 69 83% 206 20 290 2.990 8,8%

Duitsland

Turkije

Totaal

25 96% 37 4 160 1.480 8,4%

456 90% 1.295 104 228 2.840 7,5%

TRC (per land ultimo 2012) Verhuurbare oppervlakte (x 1000 m2)* Bezettingsgraag (financieel) (%) Waarde operationele portefeuille (€ miljoen)** Jaarhuur (€ miljoen) Jaarhuur per m2 (€)*** Waarde per m2 NTR (%)

* Verhuurbare oppervlakte inclusief 100% van de verhuurbare oppervlakte van joint ventures. ** Waarde inclusief 100% van de waarde van joint ventures. *** Jaarhuur inclusief 100% van de joint ventures.


39

€

NIEUWE VERHUUR EN HUURVERLENGINGEN TRC Toename huur (%) -0,9 5,4 -6,5 -24,4 -29,0 -5,1

conto van Turkije: Corio heeft met de huurders afgesproken de basishuur te verlagen tot het niveau na korting dat voor 2011 en 2012 is afgesproken. Corio Italië realiseerde zeer goede resultaten bij de huurverlengingen in Campania bij Napels. De huurverhogingen bedroegen voor deze overeenkomsten gemiddeld circa 14%.

De bruto theoretische jaarhuur van de FMPportefeuille (inclusief geassocieerde deel nemingen) is met 5,5% gestegen naar € 405,4 miljoen ultimo 2012, van € 384,4 miljoen eind 2011. De netto huuropbrengsten voor de FMPportefeuille (inclusief netto huuropbrengsten voor geassocieerde deelnemingen) zijn in 2012 met 5,9% toegenomen naar € 342,5 miljoen. De toename met € 19,2 miljoen valt vooral toe te schrijven aan ontwikkelingsprojecten die in bedrijf zijn genomen.

BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET De bezoekersaantallen waren stabiel in de winkelportefeuille: 415 miljoen mensen hebben in 2012 onze winkelcentra bezocht. De omzet van huurders is met 0,8% gedaald, waarbij de cijfers tussen de diverse thuismarkten sterk verschilden. Nadere informatie over bezoekersaantallen en omzet per land is te vinden in het overzicht per land.

De vervaldata van de huurcontracten in de portefeuille zijn goed gespreid over de jaren en slechts een relatief klein deel van 9% komt in 2013 in aanmerking voor huurverlenging of nieuwe verhuur.

Expiratie schema retail Huur % 40 35 30 25 20 15 10

De theoretische jaarhuur van de totale porte feuille (inclusief geassocieerde deelnemingen) is licht gedaald, van € 525,6 miljoen ultimo 2011 naar € 524,2 miljoen ultimo 2012. De netto huuropbrengsten voor de totale portefeuille zijn licht gestegen van € 433,1 miljoen naar € 434,5 miljoen. De bijdrage van ontwikkelingsvastgoed en acquisities aan het resultaat over 2012 bedroeg per saldo € 18,1 miljoen. Tegelijkertijd is € 14,4 miljoen aan netto huuropbrengsten met de desinvesteringen verloren gegaan. De like-for-like groei van de huuropbrengsten van de winkelportefeuille als geheel was 0,6% negatief, terwijl de like-forlike ontwikkeling van de FMP-portefeuille op hetzelfde niveau bleef. In 2012 is voor 6,9% (2011: 7,7%) van de jaarlijkse huur, oftewel 521 huurovereenkom sten, een verlenging of nieuwe huur afgespro ken, wat gemiddeld een stabiele huur opleverde (2011: 6,6%). Tussen de zes thuismarkten onderling varieerden de cijfers sterk. De resultaten voor huurverlengingen en nieuwe verhuur waren beter voor de FMP’s dan voor de TRC’s. Het meest opvallende cijfer stond op het

KANTOREN EN BEDRIJFSRUIMTE PORTEFEUILLE De kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille was eind 2012 goed voor slechts 1% van de totale portefeuille. De waarde van de kantorenporte feuille stond ultimo 2012 op € 89,6 miljoen. EXPLOITATIE- EN BEHEERSKOSTEN De exploitatiekosten stegen in 2012 met € 14,3 miljoen naar € 78,1 miljoen. Als percentage van de bruto theoretische huuropbrengsten stegen de exploitatiekosten ook: van 13,0% in 2011 naar 15,3% in 2012. Die toename had vooral te maken met niet-terugvorderbare servicekosten die met € 7,3 miljoen stegen naar € 19,1 miljoen en de € 2,5 miljoen hogere voorziening voor dubieuze debiteuren (naar € 11,7 miljoen). De beheerskosten namen met € 5,3 miljoen toe naar € 45,4 miljoen in 2012. Als percentage van de bruto theoretische huuropbrengsten stegen de beheerskosten in 2012 met 70 basispunten naar 8,9%. De toename kwam door een groter aantal medewerkers en grotere overhead van ontwikkelingsprojecten die in operatie gaan komen.

5

doorlopend

hogere waarde per m2 en een lager netto theoretische yield. De cijfers maken onmisken baar de hogere kwaliteit van dit soort vastgoed duidelijk. De bezettingsgraad in Nederland, Italië en Frankrijk was in 2012 sterk voor de FMP-objecten. Corio bezit nog kantoren met een bruto verhuurbare oppervlakte van 47.000 m2 die van strategisch belang zijn voor de winkelportefeuille in Nederland. In Frankrijk zijn we van plan om vastgoed in de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille met een totale bruto verhuurbare oppervlakte van 44.400 m2 te verkopen.

Totaal % van totale huur 4,5 4,4 13,5 10,4 0,0 9,1 6,9

Toename huur (%) 2,0 9,4 8,8 -9,1 -13,7 -29,0 0,0

leegstand

FMP Toename huur (%) 2,8 12,7 8,8 -3,1 -13,7 -28,9 0,4

in onderhandeling

Thuismarkten Nederland Frankrijk Italië Spanje/Portugal Duitsland Turkije Totaal

0 13

14

15

16

>16

NEDERLAND


40

€

Maart Vanaf maart elke zondag koopzondag in Almere Stad > In Nieuwegein wordt de tweede fase van de herontwikkeling van City Plaza geopend. MEI Start van de wedstrijd Moeders met Lef, een marketinginitiatief dat een goed doel combineert met de ontwikkeling van nieuwe winkelconcepten. JUNI Verkoop van drie TRC’s: Groenhof in Amstelveen, De Schelfhorst in Almelo en Velserbroek in Velsen > In Hoog Catharijne wordt het herontwikkelde Singelborch-gebouw in bedrijf genomen. JULI Verkoop van Lange Voort in Oegstgeest > Zeven nieuwe units in Middenwaard in Heerhugowaard in bedrijf genomen. SEPTEMBER Evenement: drive-inbioscoop in winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard > Overeenkomst met De Buren over afhaallocaties voor online aankopen bij zeven winkelcentra > Herontwikkeling De Vredenburg in Hoog Catharijne voltooid. OKTOBER Heropening van het Mirliton Theater in Hoog Catharijne en start van een serie kleinschalige culturele voorstellingen > Marketingevenement: openluchtbioscoop in de bouwput van Hoog Catharijne, in samenwerking met het Nederlands Film Festival > Opening van Oosterheem in Zoetermeer; in januari 2013 aan Corio overgedragen. DECEMBER Verkoop van drie TRC’s: Nesselande in Rotterdam, Parkwijk in Utrecht en Getsewoud in Nieuw Vennep. > Zara opent flagshipstore in Vredenburg in Utrecht > Opening van de grootste Primark in Nederland in het voormalige Metropole centrum in Almere > Aftrap campagne Up Alexandrium, een loyaliteitsprogramma op het Britelayer platform > Realisatie van het grootste ‘groene dak’ van Europa (22.000 m2) in winkelcentrum Alexandrium.

FMP/TRC spreiding operationele portefeuille in waarde (%)

Sector spreiding in huur (%)


41

€

€ 2.032 m

Voedingsmiddelen Restaurants & bars Mode auto’s Huis. apparatuur/doe het zelf Cultuur, cadeaus en vrije tijd gezondheid en pers. verzorging Services amusementsdiensten Supermarkten/hypermarkten warenhuizen Speciaalverhuur

1

2

FMP 82% TRC/overig 18%

RETAIL PORTEFEUILLE INDICATOREN FMP -1,5% n/a 101 2,8% 97% -0,5% 4.000 3,3%

Mutatie bezoekersaantallen Mutatie omzet Totale jaarhuur (€ m) Mutatie nieuwe verhuur en huurherzieningen Bezettingsgraad jaareinde Herwaardering Waarde in € per m2 Like-for-like huurgroei

TRC -3,6% n/a 28 -0,9% 95% -4,2% 2.540 -2,5%

Totaal -1,8% n/a 129 2,0% 96% -1,5% 3.590 1,4%

ECONOMISCHE INDICATOREN Nederland Euro area

BNP 2012 -0,9% -0,4%

2011 1,0% 1,5%

Werkloosheid 2012 2011 5,3% 4,4% 11,3% 10,2%

Inflatie 2012 2011 2,6% 2,5% 2,5% 2,7%

Retail verkopen 2012 2011 -4,1% 1,0% -8,0% 1,6%

Bron: Eurostat, Economist intelligent unit

3

4

5

6

7

8

9

10

In Nederland had Corio te maken met een lastig bedrijfsklimaat. De aanhoudende economische neergang was vooral te wijten aan de dalende consumptie. Bezuinigingsmaatregelen zoals de btw-verhoging, het terugdringen van de overheidsuitgaven en de verhoging van de pensioenleeftijd hadden tot gevolg dat de Nederlandse consument de hand op de knip hield. Ook de dalende huizenprijzen en de stijging van werkloosheid droegen hieraan bij. BEZOEKERSAANTALLEN, OMZET EN NETTO HUUROPBRENGSTEN De bezoekersaantallen in de Nederlandse FMP-portefeuille zijn de laatste jaren licht gedaald, conform de markt en in lijn met het tanende consumentenvertrouwen in de zomer. In 2012 was de daling 1,5%. Hoog Catharijne in Utrecht, dat ingrijpend werd herontwikkeld, zag de bezoekersaantallen met 4,1% afnemen. Exclusief Hoog Catharijne nam het totale bezoekersaantal van de FMP-portefeuille met 0,2% toe. Dankzij de invoering van de koopzondag hebben Alexandrium in Rotterdam en Pieter Vreedeplein in Tilburg positief bijgedragen, met respectievelijk 4,9% en 4,7%.

In december is Corio gestart met de ‘zachte’ lancering van het Britelayer loyaliteitsprogram ma: Up Alexandrium (www.upalexandrium.nl). Het systeem is vanaf januari 2013 volledig operationeel. Corio is van plan het loyaliteits programma in ten minste tien andere FMP’s te introduceren om zo de bezoekersaantallen en omzetten van deze winkelcentra te verhogen. Gezien het uiterst beperkte aantal op omzet gebaseerde huurcontracten op de Nederlandse markt is het niet mogelijk om de hoogte en ontwikkeling van de omzet in de Nederlandse portefeuille vast te stellen. Dankzij de kracht van onze portefeuille bedroegen de totale like-for-like netto huuropbrengsten van retail nog altijd 1,4%, bestaande uit een groei van 3,3% voor FMP’s en een negatieve groei van 2,5% voor TRC’s.

Jan Willem Weissink CEO Corio Nederland

Frankrijk


42

€

Mei Opening van een nieuwe klantentrekker in Quais D’ Ivry: Neoness Fitness (2.200 m2). JUNI Kantoorgebouw Le Balzac in Courbevoie verkocht; hierdoor werd de focus op FMP’s versterkt. JULI Corio France versterkt haar strategische focus op FMP’s verder door de verkoop van de TRC La Galerie in Mulhouse en het grootste gedeelte van La Croix Blanche in St. Genevieve des Bois > Mondeville2 krijgt BREEAM-inuse ‘Good’ certificaat. SEPTEMBER Start herontwikkeling Grand Littoral in Marseille. OKTOBER Opening van nieuwe klantentrekkers in Quais D’ Ivry: Babou (3.500 m2). DECEMBER Verkoop van de Clair de Ville-kantoren in Rueil Malmaison > Start herontwikkeling van St. Jacques in Metz. JANUARI 2013 Frederic Fontaine benoemd als CDO/COO van Corio N.V. > Eric Damiron komt in mei bij Corio France, als COO, en wordt daar met ingang van 1 januari 2013 benoemd als CEO.




43

€

€ 1.830 m


1

2


RETAIL PORTEFEUILLE INDICATOREN FMP -1,7% -0,9% 70 12,7% 98% -0,5% 5.590 0,1%


TRC -1,7% -3,0% 36 5,4% 88% -1,4% 2.940 1,8%

Totaal -1,7% -1,4% 106 9,4% 93% -0,8% 4.450 0,6%

Key economic indicators Frankrijk Euro area

BNP 2012 0,1% -0,4%

2011 1,7% 1,5%

Werkloosheid 2012 2011 10,5% 8,4% 11,3% 10,2%

Inflatie 2012 2011 2,8% 2,7% 2,5% 2,7%

Retail verkopen 2012 2011 -1,4% 3,3% -8,0% 1,6%


3

4

5

6

7

8

9

10

De Franse economie deed het relatief goed dankzij de sterke consumentenbestedingen, die op peil werden gehouden door het nog altijd stijgende besteedbare inkomen gedurende de eerste maanden van 2012. In de zomer daalde het consumenten- en producentenvertrouwen door de groeiende onzekerheid over de overheidsfinanciën. Dit leidde tot hogere werkloosheid en een vertraging van de economische activiteit, net als in de rest van Europa. BEZOEKERSAANTALLEN, OMZET EN NETTO HUUROPBRENGSTEN Bezoekersaantallen in de Franse FMP’s namen in 2012 met 1,7% af. Dit weerspiegelde de terughoudendheid van de consument. Ondanks het dalende consumentenvertrouwen in de loop van het jaar presteerden Grand Place in Grenoble en Centre Deux in Saint Etienne bovengemiddeld goed, met stijgende bezoekersaantallen. Minder goede resultaten werden behaald door Côte de Nacre en Mondeville 2 in Caen en TNL in Nice. De winkelverkopen in Frankrijk daalden in 2012; de omzet in de Corio winkelcentra kwam 1,4% lager uit. Met een daling van slechts 0,9% zetten de FMP’s een betere prestatie neer. De omzetindex van de Franse nationale

raad van winkelcentra, Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), leverde 1,5% in. Winkelcentra die het in 2012 beter deden dan de markt waren Grand Place in Grenoble en Grand Littoral in Marseille. De gemiddelde occupancy cost ratio (huisvestingslasten als percentage van de omzet) steeg licht naar 10,9%, nog altijd een zeer goede prestatie voor een winkelcentra in Frankrijk. De like-for-like groei van retail in de Franse winkelcentra van Corio stond op 0,6%. De bijdrage van de FMP-portefeuille was 0,1%; de TRC-portefeuille droeg 1,8% bij. De zwakke groei van de FMP’s werd sterk beïnvloed door de lagere like-for-like opbrengsten van Grand Littoral, dat te lijden had van de voortdurende bouwwerkzaamheden in het centrum waardoor de bezoekersaantallen inzakten. Exclusief Grand Littoral kwamen de like-for-like netto huuropbrengsten voor FMP’s 1,6% hoger uit.

Eric Damiron CEO Corio France

Italië


44

€

April De derde Apple Store van de portefeuille opent haar deuren in het winkelcentrum Porta di Roma in Rome. JUNI Campania Key met succes ingevoerd; in de eerste drie maanden maar liefst 16.000 abonnees geregistreerd. OKTOBER Aankoop van nog eens 4.160 m2 bruto verhuurbare oppervlakte in het winkelcentrum Campania in Marcianise. Daarmee komt het totale oppervlak in eigendom op 68.800 m2. NOVEMBER Start herontwikkeling van Porta di Roma. DECEMBER Bezoekersaantallen 5,1% hoger ondanks lastige markt.




45

€

€ 1.254 m


1

2

FMP 93% TRC 7%

RETAIL PORTEFEUILLE INDICATOREN FMP 5,0% 1,9% 110 8,8% 98% -3,4% 5.600 -0,8%


TRC 5,2% -4,9% 16 -6,5% 95% -14,4% 3.770 -5,9%

Totaal 5,1% 1,3% 126 8,8% 98% -3,8% 5.300 -1,3%

ECONOMISCHE INDICATOREN Italië Euro area

BNP 2012 -2,2% -0,4%

2011 0,4% 1,5%

Werkloosheid 2012 2011 10,5% 8,4% 11,3% 10,2%

Inflatie 2012 2011 3,2% 3,7% 2,5% 2,7%

Retail verkopen 2012 2011 -1,5% 2,0% -8,0% 1,6%


3

4

5

6

7

9

8

10

Italië belandde in 2012 opnieuw in een recessie. Het land kampte met een krimpende binnenlandse vraag en met een dalende export door de wereldwijde economische vertraging. Het besteedbaar inkomen had te lijden onder een zwakke ontwikkeling van de arbeidsmarkt, die gepaard ging met beleidshervormingen, bezuinigingsmaatregelen en een relatief hoge inflatie. Het consumentenvertrouwen daalde en de winkelverkopen zakten in. BEZOEKERSAANTALLEN, OMZET EN NETTO HUUROPBRENGSTEN De Italiaanse FMP’s bleven in 2012 dankzij hun hoogwaardige kwaliteit goed presteren en lieten een outperformance zien ten opzichte van de zwakke Italiaanse markt. De liberalisering en verruiming van de openingstijden hadden een gunstige invloed op de resultaten. Bezoekersaantallen in de winkelcentra van Corio Italia stegen op like-for-like basis met 5,1% ten opzichte van 2011, vooral dankzij een groeiend aantal bezoekers aan Shopville Gran Reno in Bologna (+11,0%), aan Le Gru in Turijn na de volledige herontwikkeling en opening van het laatste deel van de voormalige IKEA-vestiging (+5,4%) en aan Il Globo in Busagno (+4,0%). Ondanks de weerbarstige economische omstandigheden bleef de omzet van de FMPportefeuille van Corio robuust; deze liet zelfs een stijging zien van 1,9% jaar op jaar. Dit

was vooral te danken aan sterkere resultaten bij Campania (+5,8%) en Grand Emilia (+3,0%). De gemiddelde occupancy cost ratio (huisvestingslasten als percentage van de omzet) van de Italiaanse winkelcentra was nog altijd solide op 11,7%, een bescheiden stijging ten opzichte van 2011. Onze activiteiten in Italië vertoonden echter onder invloed van de hogere exploitatiekosten een negatieve groei van de like-for-like netto huuropbrengsten van 1,3%, waarvan 0,8% negatief voor FMP’s en 5,9% negatief voor TRC’s. De hogere exploitatiekosten hadden te maken met een eenmalige toename in verband met een correctie over voorgaande jaren van € 1,0 miljoen (in de FMP-portefeuille) en een stijging van de vastgoedbelasting van circa € 0,9 miljoen als gevolg van de bezuinigingsmaatregelen.

Ermanno Niccoli CEO Corio Italia

Spanje/Portugal


46

€

Maart Opening van het restaurantgedeelte op de bovenste verdieping van Maremagnum (4.500 m2). JULI Mercadona tekent huurcontract in Sexta Avenida > Príncipe Pío is het eerste winkelcentrum in de Corioportefeuille dat een ISO 14001-certificaat krijgt. SEPTEMBER Gran Turia wint zilveren medaille van de Spaanse vereniging van winkelcentra in de categorie ‘beste maatschappelijke CSR-actie’. DECEMBER De eerste H&M in de stad Jaen tekent huurcontract in La Loma (1.700 m2), naast de bestaande Inditex winkels in het centrum (2.800 m2).




47

€

€ 707 m


1

2


RETAIL PORTEFEUILLE INDICATOREN FMP -4,5% -4,5% 39 -3,1% 91% -5,2% 4.320 1,6%


TRC -4,0% -11,1% 20 -24,4% 83% -13,4% 2.990 -6,0%

Totaal -4,4% -9,1% 59 -9,1% 88% -7,8% 3.820 -0,9%

ECONOMISCHE INDICATOREN Spanje Euro area

BNP 2012 -1,5% -0,4%

2011 0,4% 1,5%

Werkloosheid 2012 2011 25,0% 21,7% 11,3% 10,2%

Inflatie 2012 2011 2,4% 2,4% 2,5% 2,7%

Retail verkopen 2012 2011 -6,3% -2,2% -8,0% 1,6%


3

4

5

6

7

8

9

10

Spaanse consumenten werden op de proef gesteld en snoeiden in de loop van het jaar fors in hun uitgaven. Na in 2011 te zijn gedaald, liepen de winkelomzetten in 2012 verder terug. Door de zwakkere economische activiteit bleef de werkloosheid stijgen en zakte het consumentenvertrouwen verder in. Het reëel besteedbaar inkomen kwam nog sterker onder druk door de hernieuwde bezuinigingen en de hoge inflatie. De recessie in eigen land werd voor een klein deel goedgemaakt door de exportgroei. BEZOEKERSAANTALLEN, OMZET EN NETTO HUUROPBRENGSTEN Door de economische recessie in Spanje daalden de bezoekersaantallen in 2012 met 4,4% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het winkelcentrum Príncipe Pío in het centrum van Madrid trok nog altijd ruim 12 miljoen bezoekers en Maremagnum in Barcelona 9,4 miljoen bezoekers. Daarmee waren ze de best bezochte winkelcentra van de Spaanse portefeuille van Corio. Toch zagen ook deze twee populaire

winkelcentra hun bezoekersaantallen krimpen, met respectievelijk 4,3% en 7,7%. De overige winkelcentra in de portefeuille hadden in 2012 eveneens te maken met een achteruitgang van de bezoekersaantallen en omzet. Hierdoor kwam de gemiddelde occupancy cost ratio uit op 15% voor de Spaanse portefeuille als geheel. Dit is hoog, maar niet onbetaalbaar. Onze FMP-portefeuille rapporteerde een like-forlike groei van de netto huuropbrengsten van 1,6 %, vooral dankzij winkelcentra op toplocaties als Príncipe Pío, Maremagnum en Ruta de la Plata. Onze TRC-portefeuille rapporteerde daarentegen een negatieve like-for-like groei van de netto huuropbrengsten van 6,0%.

Christophe Mouton CEO Corio España

Duitsland


48

€

Januari Het enige kantoorobject in Duitsland wordt verkocht voor € 14,7 miljoen. MAART Opening van Arneken Galerie, een nieuwe FMP van 27.800 m2 in het centrum van Hildesheim. JULI Jörg Banzhaf wordt benoemd als CEO van Corio Deutschland. SEPTEMBER Corio investeert € 33 miljoen in de verbouwing van Centrum Galerie Dresden. Doel was om de huurdersmix en het ontwerp te verbeteren. DECEMBER Königsgalerie in Duisburg ontvangt het BREEAM-in-use ‘very good’ certificaat. JANUARI 2013 Boulevard Berlin wordt voor € 366 miljoen gekocht. Met een bruto vloeroppervlake van 86.000 m2 is Boulevard Berlin een van de grootste winkelcentra van Berlijn, gelegen in het populaire winkelgebied Schloßstraße.




49

€

€ 537 m


1

2

FMP 100%

RETAIL PORTEFEUILLE INDICATOREN FMP -2,2% -5,5% 37 94% -10,5% 3.610 -5,2%

Mutatie bezoekersaantallen Mutatie omzet Totale jaarhuur (€ m) Bezettingsgraad jaareinde Herwaardering Waarde in € per m2 Like-for-like huurgroei

ECONOMISCHE INDICATOREN Duitsland Euro area

BNP 2012 0,8% -0,4%

2011 3,0% 1,5%

Werkloosheid 2012 2011 5,5% 5,9% 11,3% 10,2%

Inflatie 2012 2011 1,9% 2,3% 2,5% 2,7%

Retail verkopen 2012 2011 2,0% 2,6% -8,0% 1,6%


3

4

5

6

7

9

8

10

De Duitse markt heeft de tot aan de eerste helft van 2012 relatief goed gepresteerd. In de tweede helft van 2012 vertraagde de groei echter onder invloed van de teruglopende vraag naar uit binnen- en buitenland. Mede dankzij de lage werkloosheid en het stijgend besteedbaar inkomen bleven het relatief sterke consumentenvertrouwen en de aantrekkende consumentenbestedingen op peil. BEZOEKERSAANTALLEN, OMZET EN NETTO HUUROPBRENGSTEN De bezoekersaantallen van de winkelcentra van Corio in Duitsland namen met 26,8% fors toe, van 18,4 miljoen bezoekers in 2011 naar 23,3 miljoen bezoekers in 2012. Alle winkelcentra trokken in 2012 meer klanten dan in het jaar daarvoor. Deze sterke groei was ook te danken aan de toevoeging aan de portefeuille van Arneken Galerie in Hildesheim. De totale omzet van huurders daalde daarentegen met 5,5%. In Duitsland daalden onze like-for-like netto huuropbrengsten (voor de twee FMP-centra die op vergelijkbare basis in bedrijf waren) met 5,2%, vooral onder invloed van de herontwikkeling van Centrum Galerie Dresden. Omdat het centrum wordt verbouwd, nam de leegstand in 2012 toe en werd aan huurders korting geboden omdat ze last ondervonden van de verbouwingswerkzaamheden.

Corio verwierf Boulevard Berlin van Multi Corporation voor € 366,0 miljoen, met een netto aanvangsrendement van 6,0%. Boulevard Berlin is een van de grootste winkelcentra in Berlijn met een bruto verhuurbaar oppervlakte van 86.000 m2 en 850 parkeerplaatsen in het populaire winkelgebied Schloßstraße. Boulevard Berlin draagt met ingang van 15 januari 2013 bij aan het resultaat van Corio. De acquisitie maakte deel uit van de Multi-transactie die op 25 maart 2010 werd aangekondigd. Na de overdracht van Boulevard Berlin hebben Corio en Multi hun samenwerking in Duitsland beëindigd. Ze zetten hun activiteiten zelfstandig voort.

Jörg Banzhaf CEO Corio Deutschland

TURKIJE


50

€

Maart Grootse opening van Tarsu, in Tarsus. De inwoners van Tarsus hebben dit succesvolle winkelcentrum binnen korte tijd als hun eigen FMP omhelsd > Anatolium ontvangt tijdens de vastgoedbeurs ArkiPARC een prijs in de categorie winkelcentra dankzij de stemmen van bezoekers, deelnemers, de pers en sprekers > O-Kart loyaliteitsprogramma en iPhone-applicaties in Tarsu ingevoerd. MEI Teras Park Outlet opent op 17 mei een bibliotheek voor de basisschool Denizli Buldak Kadıköy. Teras Park heeft 500 boeken en 136 stukken speelgoed aan de school gedoneerd. Deze waren tijdens de Bibliotheek Week ingezameld. JULI Tarsu ontvangt de hoogste BREEAM-rating in Turkije: ‘very good’ > Cem Alfar wordt benoemd als CEO van Corio Türkiye. AUGUSTUS Succesvolle marketingcampagnes tijdens en bij de feestelijke afsluiting van de Ramadan en andere religieuze feestdagen en bij belangrijke evenementen zoals ‘weer naar school’. SEPTEMBER Succesvolle invoering O-Kart in het winkelcentrum Teraspark in Denizli. DECEMBER Totale bezoekersaantallen groeiden met 11%. De totale omzet van huurders steeg met 7,7%.




51

€

€ 563 m


1

2

FMP 91% TRC 9%

RETAIL PORTEFEUILLE INDICATOREN FMP 8,0% 7,6% 48 -28,9% 94% -2,1% 2.240 -2,4%


TRC -13,5% 1,7% 4 -29,0% 96% -17,8% 1.480 -12,2%

Totaal 2,1% 6,8% 52 -29,0% 94% -4,2% 2.170 -3,2%

ECONOMISCHE INDICATOREN Turkije Euro area

BNP 2012 3,2% -0,4%

2011 8,5% 1,5%

Werkloosheid 2012 2011 8,1% 8,8% 11,3% 10,2%

Inflatie 2012 2011 9,1% 10,4% 2,5% 2,7%

Retail verkopen 2012 2011 8,2% 12,8% -8,0% 1,6%


3

4

5

6

7

8

9

10

Turkije had te maken met een vertraging van de economische groei en een verschuiving van de consumentenbestedingen naar de export terwijl het scenario van een zachte landing uit kwam. In 2012 was er sprake van een forse groeivertraging van de consumentenbeste dingen. Dit kan worden verklaard door de sterke prestaties in 2011 en de tragere groei van de werkgelegenheid. De arbeidsmarkt groeide in een minder rap tempo, zij het voldoende om nieuwe banen te scheppen en de werkloosheid te verminderen. Samen met de dalende inflatie leidde dit tot een stijging van het besteedbaar inkomen in de loop van het jaar. BEZOEKERSAANTALLEN, OMZET EN NETTO HUUROPBRENGSTEN Corio Turkije verwelkomde in haar FMP’s 8,0% meer bezoekers. Op het niveau van de individuele winkelcentra zien we goede prestaties in het winkelcentrum 365, dat 4,4% meer bezoekers trok. De bezoekersaantallen stegen eveneens in Tekira, met 3,5%, in Teraspark met 0,5% en in Anatolium met 1,5%. Ondanks de lastige markt, waarin de consumentenbestedingen verder krompen, wisten de winkelcentra nog altijd klanten te trekken dankzij marketingcampagnes rond de Turkse religieuze feestdagen en belangrijke evenementen tijdens het jaar.

De winkelomzetten in de FMP’s in Turkije groeiden fors, met 7,6%. De omzetgroei was het sterkst in Tekira, met 18,0%; in Teraspark en in het winkelcentrum 365 steeg de omzet met slechts 0,2%. Deze aanhoudende groei was voor een deel te danken aan de uitbreiding van O-Kart, het loyaliteitsprogramma van Corio in Turkije. Na de invoering van O-Kart in Teraspark in 2012 loopt het klantenbindingsprogramma nu al in vier FMP’s. O-Kart heeft de klanttevredenheid vergroot en stelt Corio in staat om aan de hand van klantgegevens het commerciële aanbod aan te passen. Onze Turkse activiteiten vertoonden een negatieve like-for-like huurgroei van 3,2%; daarvan droegen de FMP’s 2,4% negatief bij en de TRC’s 12,2% negatief. Dit staat in schril contrast met de hoge positieve like-for-like huurgroei van 28,4% in 2011 en is tekenend voor de relatief hogere volatiliteit van deze opkomende markt.

Cem Alfar CEO Corio Türkiye

CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY Key performance indicator


52

Eind 2012

Eind 2011 Doelstelling

Gehouden consumentenenquêtes (%)

◊

66

Nettohuuropbrengsten geïnvesteerd in 3E-projecten (%)

◊

0,29

0,24

Leegstaand BVO gebruikt voor 3E-projecten (%)

◊

0,85

1,58 Maatschappelijke strategie eind 2012 geïmplementeerd

Manuren geïnvesteerd in 3E-projecten (%)

◊

0,40

Elektriciteitsverbruik (kWh / m2)

◊ 97,49

101,6 -15% voor 2015 (2007-2015)

Intensiteit CO2 uitstoot (ton CO2 / m2)

◊ 0,028

0,031 -15% voor 2015 (2007-2015)

Ondertekende groene huurcontracten (%)

◊

63 Elk jaar 50% van alle winkelcentra

0,35

57

20 Eind 2012 50% groene huurcontracten

Standaard groene huurcontracten ingevoerd (%)

83

83 Eind 2012 100% ingevoerd

Groene leverancierscontracten (%)

81

39 Eind 2012 100% ingevoerd

20

11 100% nieuwe ontwikkelingen BREEAM 'Good'

80

92 Actief management toeleveringsketen

BREEAM-certificaten (%) Gedragscode voor leveranciers (%)

◊

€

◊ Key performance indicators waarvoor beperkte controle (‘limited assurance’) is uitgevoerd

WE ZIJN ERVAN OVERTUIGD DAT CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY (CSR) VAN CRUCIAAL BELANG IS VOOR HET UITVOEREN VAN ONZE STRATEGIE OM FAVOURITE MEETING PLACES (FMP) TE CREËREN Corio heeft als basis voor haar CSR-inspan ningen gekozen voor een bedrijfsspecifieke ‘shared value’-benadering. Dit houdt in dat we de ambitie hebben om onze prestaties te optimaliseren om daarmee ecologische, sociale en economische waarde te creëren. Waarom we hiervoor kiezen, is evident. Deze benadering stelt ons in staat om een sterke en zinvolle relatie met consumenten op te bouwen en om in te spelen op hun veranderende behoeften. Daarmee kunnen we de bezoekersaantallen op peil houden of zelfs verhogen en bezoekers aan ons binden. Shared value verstevigt onze relatie met retailers, die vaak hun eigen duur zaamheidsdoelen hebben, het bevordert innovatieve samenwerking en draagt bij aan het behouden van een hogebezettings graad. Daarnaast biedt shared value ons de mogelijkheid om voor onze medewerkers een prettige werkomgeving te creëren waarin ze het beste uit zichzelf kunnen halen. Het biedt bescherming tegen stijgende energieprijzen, wetswijzigingen en schaarste van hulpbronnen. Het zorgt ervoor dat onze winkelcentra zich stevig kunnen verankeren in de gemeenschappen waarin we actief zijn, daarmee de activiteiten en het streven naar groei te verzekeren

OVERZICHT RESULTATEN

De CSR-activiteiten waren succesvol voor Corio in 2012. We hebben belangrijke vooruitgang geboekt bij de toepassing van onze CSRstrategie en bij het realiseren van onze key performance indicators. De stappen die we op het gebied van CSR hebben gezet, bleven voor de buitenwereld niet onopgemerkt. Zo werd Corio door de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) opgenomen in de Green Star-categorie. De invoering van deze duurzaamheidsbenchmark was het initiatief van een grote groep institutio nele beleggers, waaronder APG en PGGM. Door deze erkenning werd Corio vervolgens door de Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (VBDO) onderscheiden met de Groene Baksteen als het duurzaamste beursgenoteerde vastgoedfonds van Nederland. Op maatschappelijk en milieugebied maakte Corio eveneens vorderingen door CSR te integreren in haar FMP’s. Daarnaast wisten we de strategie consequent uit te voeren met behulp van realistische doelstellingen waarin we duurzaamheid koppelen aan onze bedrijfsresultaten. Grand Littoral in Marseille won de duurzaamheidsprijs van de Franse nationale raad van winkelcentra, als erkenning voor de verdiensten van het winkelcentrum op het gebied van afvalrecycling. Eind 2010 werd 45% van het afval hergebruikt en eind 2012 was dat 53%. Het winkelcentrum Gran Turia ontving van de Spaanse vereniging van winkelcentra in de categorie duurzaam heid een zilveren medaille voor het werkge legenheidsproject Jornadas de-Occupasion. Er is een duidelijk verband tussen het succes van onze winkelcentra en de sociaalecono mische ontwikkeling van de verzorgingsgebieden waarin wij actief zijn. Wij werken niet in een

isolement en nemen dus belangen en wensen van onze stakeholders mee in onze bedrijfs voering, alsook de impact van onze beslissingen op het leven van onze stakeholders. Hoe beter het verzorgingsgebied gedijt, hoe succesvoller onze winkelcentra. Als we in staat zijn om dit verband te meten en te beheersen, kunnen we ook onze winkelcentra sterker en veerkrachtiger maken. En dit leidt op zijn beurt tot betere resultaten. Dit is precies wat het Social Return on Investment (SROI)-project van Corio beoogt: een methode ontwerpen voor het meten van maatschappelijk rendement en dit vertalen in managementactiviteiten gericht op het verbeteren van onze economische prestaties door rekening te houden met de behoeften van het verzorgingsgebied. In 2012 hebben we een mijlpaal bereikt: door onze voortgaande samenwerking met de Erasmus Universiteit Rotterdam hebben we een methodiek voor het meten van maatschappelijke impact opgele verd. Deze methode koppelt het maatschap pelijk rendement van de investeringen van een onderneming aan het succes van een winkelcentrum. CSR ASSURANCE Een selectie van key performance indicators zijn voorzien van ‘limited assurance’.

EEN VOLLEDIG OVERZICHT VAN ONZE RESULTATEN EN ACTIVITEITEN IS TE VINDEN IN ONS CSR-VERSLAG 2012 www.corio-eu.com/csr. html

ONZE PRESTATIES PER AANDACHTSGEBIED


53

€

DE CONSUMENT CENTRAAL STELLEN Een groeiend aantal consumenten vertoont koopgedrag dat kan worden samengevat als ‘bewust consumeren’ dat wil zeggen, verantwoord kopen waarbij de consument rekening houdt met de impact op mens en milieu. Een duurzaam merk is steeds vaker ook een gewild merk. Onze winkelcentra zijn een merk op zich geworden. We gaan met onze huurders en producenten innovatieve samenwerkingsverbanden aan om de consument gezamenlijk te bereiken. We dragen niet langer simpelweg informatie over, de communicatie met onze consumenten is nu tweerichtingsverkeer waarbij we ze betrekken ze bij onze CSR-ambities. Door op het gebied van duurzaamheid de daad bij het woord te voegen en door onze inspanningen en de bereikte resultaten in onze winkelcentra kenbaar te maken, spelen we in op deze wensen van de consument.

> Consumenttevredenheidsenquêtes werden gehouden in 66% van de portefeuille (2011: 63%). > Vijf van de zes business units hebben een klachtenprocedure ingevoerd. > 67% van de individuele winkelcentra heeft een eigen communicatiestrategie ten aanzien van duurzaamheidsresultaten (2011: 67%).

IN HET HART VAN DE SAMENLEVING

Succes in de toekomst hangt af van ons vermogen om onze positieve invloed op de samenleving te vergroten. Slagen we hierin, dan rechtvaardigt dit onze activiteiten en ons streven om te groeien. We vergroten onze maatschappelijke impact door te investeren in drie sectoren die bepalend zijn voor het economische succes van onze winkelcentra: werkgelegenheid, onderwijs en ondernemerschap. Dit noemen we de 3E-strategie (afgeleid van het Engelse ‘Employment, Education & Entrepreneurship’). > 100% van de business units hebben een lokale 3E-communicatiestrategie voor hun winkelcentra toegepast. > In de winkelcentra van Corio gingen 121 projecten binnen de 3E-strategie van start (2011: 90). Voorbeelden zijn: Nederland Moeders met Lef in De Kopspijker in Spijkenisse. Frankrijk Forum de la Formation et de l’Emploi (Forum voor onderwijs en werkgelegenheid). Spanje Príncipe Pío werkt samen met universiteiten in Madrid. Ze organiseren cursussen voor studenten facility management en milieuworkshops voor jonge kinderen. Italië Voorlichting in Porta di Roma over openbaar vervoer en de gevolgen van de uitstoot van CO2 op gezondheid en veiligheid. Duitsland De HY! Pop-up Store in Dresden biedt tijdelijk werk aan studenten en is een platform voor lokale merken en ontwerpers. Turkije Beschikbaar stellen van ruimte aan handelaren voor het verkopen van streekproducten in winkelcentrum Tarsu. Behalve dat we een methode hebben ontwikkeld voor het meten van maatschappelijk rendement is in 2012 het volgende bereikt: Nettohuuropbrengsten geïnvesteerd in 3E- projecten (%)

2012 0,29%

2011 0,24%

Leegstaand BVO gebruikt voor 3E-projecten (%)

0,85%

1,58%

Manuren geïnvesteerd in 3E-projecten (%)

0,40%

0,35%

LEIDERSCHAP EN ONZE CULTUUR In Nederland is de Corio-organisatie in 2012 opgenomen in de lijst van beste werkgevers, oftewel ‘Great Places to Work’. In de categorie middelgrote ondernemingen eindigde Corio op de zevende plek. Corio Italia was al eerder opgenomen in deze lijst. Great Place to Work onderzoekt de mate van vertrouwen, trots en plezier in het werk binnen organisaties. In 2011 is Corio begonnen met de toepassing van een groepsbreed HR performance management-systeem. Dit houdt onder andere in dat medewerkers binnen de groep regelmatig worden beoordeeld. In 2012 zijn we hiermee verder gegaan en hebben we deze benadering afgestemd op de doelstellingen van de medewerker. Het HR performance management-systeem zal in 2013 volledig zijn ingevoerd. Corio Nederland heeft, net als een aantal andere business units, een CSR-doelstelling opgenomen in de business score cards van elke medewerker. Op deze manier worden de CSR-prestaties gekoppeld aan de beloning van individuele medewerkers. Resultaten in 2012: > Ontwikkeling van medewerkers: 56% van alle medewerkers heeft een opleiding gevolgd (2011: 53%). > 29% van de managementfuncties wordt bekleed door vrouwen (2011: 30%). > 16% verloop (2011: 12%).


54

€

DUURZAAMHEID IN ONZE BEDRIJFSVOERING Voor Corio betekent duurzaamheid dat een optimaal evenwicht wordt gevonden bij de integratie van de sociale, ecologische, esthetische en economische kwaliteit van onze winkelcentra. Een duurzame bedrijfsvoering staat of valt met een systematische benadering van milieubeheer en samenwerking met onze huurders. De ecologische voetafdruk van onze bedrijfsvoering meten we aan de hand van diverse criteria, waaronder ons verbruik van natuurlijke hulpbronnen, elektriciteit en CO2-uitstoot. We boeken vooruitgang door verduurzaming van het ontwerp en beheer van gebouwen en door in gesprek te treden met onze stakeholders. Hieronder vallen zaken als het ondertekenen van groene huurcontracten, duurzaamheidsclausules in overeenkomsten en de gedragscode.

Resultaten in 2012: > 57% van alle nieuwe huurcontracten zijn groene contracten. Bij groene huurcontracten komen Corio en de huurder overeen wat ze van elkaar verwachten op het gebied van CSR en hoe ze hierin gaan samenwerken (2011: 20%). > Vermindering van het elektriciteitsverbruik met 15% tussen 2009 en 2012; dit droeg bij aan een reductie van 39% van de CO2-uitstoot (ton CO2/m2).

CO2 EMISSIe like-for-like ton CO2/m2

2012 2011

80

ELECTRICITeit verbruik like-for-like kWh/m2

2009 2010

2011 2012

200

70 60

150

50 40

100

30 20

50

10

Totaal

Turkije

Duitsland

Spanje

Italië

Frankrijk

Nederland

Totaal

Turkije

Duitsland

Spanje

Italië

Frankrijk

Nederland

0

DUURZAME WINKELCENTRA CREËREN Om flexibele, toekomstbestendige winkelcentra te creëren, integreert Corio duurzaamheid volledig in het concept, ontwerp en de bouw. We doen dit door toe te werken naar het onafhankelijke BREEAM-keurmerk en door van leveranciers te verwachten dat ze onze gedragscode ondertekenen.

> 20% van (her)ontwikkelingen ontving een BREEAM-certificaat ‘Good’ of beter (2011: 11%). > 80% van leveranciers (ontwikkelaars) heeft de gedragscode van Corio ondertekend (2011: 92%).


55

IN EEN HOGERE VERSNELLING INTERNATIONALE PROGRAMMA’S In 2011 is Corio gestart met een aantal interna tionale CSR-programma’s, waarin de nadruk ligt op best practices in projectmanagement zodat betere resultaten worden behaald wat betreft planning en reikwijdte. De programma’s worden geëvalueerd en verbeterd aan de hand van de lessen die we hebben geleerd. De best practices die uit deze evaluatie voortkomen, worden vervolgens toegepast in andere winkelcentra in onze portefeuille. In 2011 zaten we qua CSR-resultaten in de tweede versnelling en slaagden er in deze fase te verstevigen in 2012. We traden vaker in gesprek met onze stakeholders, onder andere door het ‘spreading our roots’-programma. Dit was niet mogelijk geweest en dat geldt nog steeds zonder de nauwe betrokkenheid van onze stakeholders. In 2012 schakelden we naar de derde versnelling en plannen deze fase van samenwerking in 2013 te consolideren.

VOORUITZICHTEN

Corio heeft in 2012 uitstekende vooruitgang geboekt en behoort nu wat betreft haar CSRresultaten tot de beste ondernemingen. Stilstaan betekent echter achteruitgang. Daarom gaan we in 2013 onze inspanningen opvoeren op een select aantal terreinen waarop we al actief zijn. Het tempo waarin dat plaatsvindt, hangt mede af van de fase waarin we nu zitten en de (markt)omstandigheden. We gaan ons verder richten op: > Stakeholder engagement oftewel de betrokken heid bij onze stakeholders. Hierdoor kunnen we onze bedrijfsactiviteiten nog beter afstemmen op de behoeften en verwachtingen van de samen leving. Dit leidt vervolgens tot duurzaamheid en aandeelhouderswaarde op de lange termijn. Dat gesprek stelt ons in staat om in een vroeg stadium trends en toekomstige kwesties te signaleren en om hierin prioriteiten te stellen. Het leidt bovendien tot wederzijds begrip voor elkaars belangen en dilemma’s en voor ieders rol en bijdrage aan de samenleving. Daarnaast legt stakeholder engagement de basis voor gezamenlijke actie, samenwerkingsverbanden en allianties. We treden op diverse manieren met onze stakeholders in gesprek, op verschillende niveaus binnen onze organisatie en in alle schakels van de waardeketen. Toch hebben we nog geen structurele strategische dialoog met onze stakeholders lopen. In 2013 starten we een proces waarbij we onze belangrijkste gesprekspartners samenbrengen om zo met nieuwe oplossingen en ideeën te komen. > In 2013 wordt de maatschappelijk rendementmethode (SROI) geleidelijk geïntegreerd in onze lokale managementactiviteiten, dashboards en rapportagelijnen. Tegelijkertijd gaan we de succesvolle SROI-pilots uitbreiden en verder uitrollen. Verschillende pilots komen hiervoor in aanmerking: de concepten ‘werkgelegenheidsdagen’ in Valencia, ‘Moeders met Lef’ in Spijkenisse en de ‘stadsboerderij’ in Napels. Aan de hand van deze pilots worden werkbare

€

Programma 1 CSR performance management

Programma 2 Reaching for zero

Programma 3 Spreading our roots

De bestaande benadering van CSR performance management is aangescherpt en vertaald in een routekaart naar 2020. Dit nieuwe model is verder aangepast aan de nieuwe FMP-propositie en de shared value- benadering. Dit houdt in dat de bedrijfsstrategie en de CSR-strategie op elkaar worden afgestemd; zo ook de sociale/milieuprestaties en economische prestaties. Toepassing vindt plaats in 2013.

Voor de bestaande portefeuille is in 2012 een concept ontwikkeld om de economische voordelen te berekenen van een forse verbetering van de energie-efficiëntie. Het concept wordt getest in twee pilotprojecten in 2013. De uitkomsten van de pilots zijn bepalend voor de verdere uitrol in de kernportefeuille van Corio in 2014.

In ons streven om onze maatschappelijke invloed te maximaliseren door te investeren in 3E-gemeenschapsprojecten hebben we een formule ontwikkeld voor 3E-investeringen in de hele portefeuille. Deze formule omvat een methode om onze impact op de samenleving (SROI) te meten. We kunnen deze SROI koppelen aan het succes van onze winkelcentra.

Volgend

Partner, engagement

•Reactief •Compliance •Public relations •Filantropie

Momenteel bevinden wij ons in deze derde versnelling en plannen deze fase in 2013 te consolideren om naar de volgende fase door te gaan.

1

3

2

Vrijwillig, bewustwording

•Bewustwording •Meten en managen van milieu impact •Eco-efficiency •Risico management

Shared value

Dit is onze lange termijn ambitie voor de komende vijf jaar.

4

Integreren, overtuiging

Enkele criteria van deze versnelling zijn reeds van toepassing, maar we willen deze binnen twee jaar beheersen.

formats ontwikkeld en met ingang van 2013 in de FMP-portefeuille ingevoerd. > Energie-efficiëntie en kostenbesparing: gezien de stijgende energieprijzen en toenemende milieuregelgeving is energie-efficiëntie een belangrijk aandachtspunt geworden in de vastgoedsector. In 2012 heeft Corio in concept een businesscase opgesteld op basis van ecologische en financiële gegevens. Deze case heeft zichtbaar gemaakt dat er veel ruimte is voor efficiëntieverbeteringen en kostenbesparingen. Om de case aan de praktijk te toetsen en om lering te trekken uit de cijfers worden er in 2013 twee pilots in de FMP-portefeuille uitgevoerd. Dit stelt ons in staat om op een gecontroleerde manier te experimenteren met innovatieve prestatiecontracten waarmee we risico’s kunnen verlagen en energieen kostenefficiëntie kunnen verbeteren. De best practices die hieruit voortkomen, kunnen we vervolgens toepassen om in de toekomst verbeteringen door te voeren.

> Er wordt voor de Corio groep een variant van het groene huurcontract ontwikkeld. Hiermee willen we niet alleen de huurcontracten standaardiseren en best practices integreren, maar tegelijk een contract ontwikkelen dat een oplossing biedt voor het ‘split incentive’-fenomeen. Dit zijn de investeringen in energiebesparingen die door de eigenaar worden gemaakt en vervolgens ten goede komen van de huurder omdat de servicekosten dalen. Bij een innovatief groen huurcontract, echter, worden de voordelen van energie-efficiëntie eerlijk tussen de eigenaar en huurder verdeeld. De marktverwachting is dat dit op termijn invloed zal hebben op de waarderingen.

REMUNERATIERAPPORT INLEIDING Het beloningsbeleid van Corio is op 29 april 2008 goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Nadere gegevens over dit beleid zijn te vinden op onze website.

IN DIT RAPPORT WORDT EEN OVERZICHT GEGEVEN VAN DE BELONING VAN DE RAAD VAN BESTUUR EN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN. TEVENS WORDT TOEGELICHT HOE HET BELONINGSBELEID VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN IN 2012 IS TOEGEPAST

DOELSTELLING EN REIKWIJDTE VAN HET BELONINGSBELEID De remuneratiegrondslagen hebben betrekking op het niveau en de structuur van het belonings pakket voor de Raad van Bestuur. Het belo ningsbeleid heeft tot doel om Corio de moge lijkheid te bieden bestuurders aan te trekken die beschikken over de vereiste management vaardigheden en die de vereiste achtergrond en ervaring hebben in de vastgoedmarkt. Het beleid dient verder bij te dragen aan de doelstellingen van de onderneming wat betreft performance en winstgevende groei en de leden van de Raad van Bestuur te motiveren en te behouden door het aanbieden van een concurrerend beloningspakket. Het beloningsbeleid is integraal van toepassing op de leden van de Raad van Bestuur met volledige holdingverantwoordelijkheid. Voor bestuursleden met primaire verantwoordelijk heid voor een bepaald land zijn het jaarsalaris, de kortetermijnbonus, de hoogte van de langetermijnbonus en de pensioenbijdragen gebaseerd op de lokale beloningsmarkt. Corio zal in 2013 het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur herzien en zal, indien nodig, voorstellen tot wijziging indienen bij de Algemene Vergadering van Aandeelhouders in 2014. A. NIVEAU VAN DE REMUNERATIE Om te voldoen aan de doelstellingen van het beloningsbeleid stemt Corio het niveau van de bezoldiging (zowel het vaste als het variabele gedeelte) af op het niveau van vergelijkbare Nederlandse en Europese ondernemingen. Daarnaast heeft Corio als externe referentie voor de hoogte van het totale beloningspakket een specifieke arbeidsmarktreferentiegroep gedefinieerd. De Raad van Commissarissen herziet de referentiegroep periodiek en past deze indien nodig aan. De arbeidsmarktreferentiegroep bestaat uit vastgoedbeleggingsbedrijven met een focus op retail die in verschillende Europese markten actief zijn (pan-Europese strategie). De bedrijven die in 2012 deel uitmaakten van de arbeidsmarktreferentiegroep zijn:


56

€

Beni Stabili Capital Shopping Centres (voorheen Liberty International) Deutsche Euroshop Eurocommercial Properties Hammerson IVG Immobilien Klépierre Mercialys Redevco Unibail-Rodamco VastNed Retail Wereldhave De bepaling van het beloningsniveau is tevens gebaseerd op algemene informatie over de beloningspraktijken bij Nederlandse beursge noteerde ondernemingen van een vergelijkbare omvang en complexiteit, op interne belonings verhoudingen en op de inzichten en ervaring van de Remuneratiecommissie. B. OPBOUW VAN DE REMUNERATIE De totale beloning van de Raad van Bestuur van Corio bestaat uit een: • Basissalaris • Kortetermijnbonus(regeling) • Langetermijnbonus(regeling) • Pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden • Afvloeiingsregeling bij einde dienstverband Bij het vaststellen van het remuneratiepakket wordt uitgegaan van een evenwichtige verdeling tussen de vaste en de variabele componenten. Corio wil hiermee een resultaatgedreven pakket bieden in een evenwichtige en gecontroleerde omgeving. BASE SALARY Salarisverhogingen worden bepaald door de Raad van Commissarissen, uitgaand van het principe dat het jaarsalaris van een bestuurslid binnen drie jaar na benoeming tot de Raad van Bestuur het referentieniveau bereikt, op voorwaarde dat de persoonlijke prestaties bevredigend zijn. De jaarlijkse evaluatie en aanpassing van het jaarsalaris vinden plaats op 1 mei van elk jaar, waarbij omstandigheden als de eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassing van de salarissen bij Corio en indien het normniveau nog niet door het bestuurslid is bereikt de doorgroeisystematiek, in ogenschouw worden genomen. In 2012 is het niveau van het basissalaris van de Raad van Bestuur aangepast aan de laatste cijfers voor de arbeidsmarktreferentiegroep. Het basissalaris van de heer Groener is verhoogd van € 410.000 naar € 452.000. Het basissalaris van de heer Van der Klift is verhoogd van € 304.000 naar € 312.000. Mevrouw Zijlstra’s basissalaris is verhoogd van € 275.000 naar € 297.000. Het basissalaris van de heer Fontaine is verhoogd van € 260.000 naar € 275.000.


57

VARIABELE BELONING

Ieder lid van de Raad van Bestuur komt in aanmerking voor variabele beloning als hij of zij voldoet aan vooraf afgesproken prestatiecriteria die zowel de korte- als de langetermijndoelstellingen van Corio ondersteunen. Het variabele deel van de beloning hangt samen met zowel de kortetermijn als de langetermijndoelstellingen van Corio. De jaarlijkse kortetermijn variabele beloning voor een prestatie volgens verwachting (een ‘on target’-beoordeling) is 40% van het basissalaris met een maximum van 60% van het basissalaris in het geval van uitstekende prestaties. De langetermijn variabele beloning bestaat uit een jaarlijkse toekenning van fictieve prestatieaandelen (Performance Phantom shares) van 60% van het basissalaris. Het uiteindelijke aantal aandelen dat na drie jaar onvoorwaardelijk wordt, hangt af van het totaal rendement voor aandeelhouders en kan uiteenlopen van 0 tot 1,5 maal het aantal aanvankelijk toegekende aandelen. De variabele beloning is afgestemd op de doelstellingen van Corio, namelijk het jaarlijks realiseren van operationele resultaten en rendement voor aandeelhouders op de lange termijn. Door de langetermijnbonus op de prestatie-indicatoren voor de lange termijn af te stemmen en door de kortetermijnbonus te baseren op een veelzijdige mix van financiële en niet-financiële doelstellingen doet de Raad van Commissarissen recht aan het risicoprofiel dat bij beide prestatiedoelstellingen hoort. De Raad van Commissarissen heeft de discretionaire bevoegdheid om de jaarlijkse variabele beloning van de Raad van Bestuur te veranderen. De Raad van Commissarissen heeft de bevoegdheid om bonussen die al zijn toegekend geheel of gedeeltelijk te verlagen, te laten vervallen of terug te vorderen indien later blijkt dat zij ten onrechte zijn toegekend (op grond van onjuiste financiële gegevens of anderszins). A. KORTETERMIJN BONUSREGELING De kortetermijn bonusregeling heeft betrekking

op de bedrijfsresultaten van de vennootschap en omvat zowel financiële als niet-financiële indicatoren die de waardecreatie bepalen. De kortetermijnbonus is voor twee derde afhankelijk van de ‘gecontroleerde groei van het bedrijfsresultaat van Corio’ en voor een derde van meetbare individuele doelstellingen. De gecontroleerde groei van het operationeel resultaat houdt verband met doelstellingen die gerelateerd zijn aan het ‘direct resultaat’ en ‘beheer van de winstgevendheid van de pijplijn in overeenstemming met zekergestelde financiering’, beheerskosten en een desinvesteringsplan. Individuele kwalitatieve doelstellingen houden verband met HR, CSR, innovatie en een verbetering van de performance van onze objecten. De doelstellingen voor het direct resultaat en het direct resultaat per aandeel zijn niet gehaald. De doelstelling voor de winstgevendheid van de pijplijn is overtroffen. De doelstelling voor zekergestelde financiering is gehaald. De resultaten voor beheerskosten als percentage van GTRI en het desinvesteringsplan haalden de doelstelling niet. De individuele kwalitatieve doelstellingen zijn voor een deel gehaald. Na beoordeling en bespreking met de Remuneratiecommissie en de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is de jaarlijkse bonus van de heer Groener vastgesteld op 19,4% en die van de heer Van der Klift op 19,2% van het basisjaarsalaris. De jaarlijkse bonus van de heer Fontaine wordt voor 50% bepaald door de behaalde doelstellingen als lid van de Raad van Bestuur en is vastgesteld op 14,6% van het basisjaarsalaris. De heer Fontaine ontvangt als CEO van Corio France een aparte jaarlijkste bonus, eveneens naar rato, op basis van 50%. B. LANGETERMIJN BONUSREGELING Onder het Performance Phantom Share Plan worden jaarlijks voorwaardelijke aandelen (units) toegekend. Drie jaar na de datum van toekenning worden de onvoorwaardelijk geworden units in contanten uitbetaald. Het

€

aantal units dat onvoorwaardelijk wordt, hangt af van het totaalrendement voor aandeelhouders dat in de desbetreffende periode van drie jaar door Corio is behaald vergeleken met het totaalrendement voor aandeelhouders dat door ondernemingen in een vooraf gedefinieerde vergelijkingsgroep is gerealiseerd. Het bedrag dat voor de voorwaardelijk geworden units moet worden betaald, is de waarde van de units op de betaaldatum. Units die niet onvoorwaardelijk worden, vervallen. De units vertegenwoordigen de gemiddelde waarde van het aandeel Corio over een periode van drie maanden, beginnend op 1 januari. Met dit driemaandsgemiddelde wordt beoogd de invloed van kortetermijnschommelingen van de koers van het aandeel tot een minimum te beperken. Dit gemiddelde wordt ook gebruikt voor het berekenen van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders van Corio en van de ondernemingen in de referentiegroep. In de regeling is een bepaling opgenomen die verzekert dat koersschommelingen die het gevolg zijn van uitzonderlijke transacties de waarde van de units niet beïnvloeden. Zo wordt in het geval van een overname de waarde van een unit ‘bevroren’ door deze te beperken tot de waarde gemeten over de desbetreffende periode van drie maanden voorafgaand aan de maand waarin een verandering in zeggenschap bekend wordt gemaakt. De jaarlijkse waarde bij toekenning van de units bedraagt niet meer dan 60% van het jaarlijkse basissalaris zoals bepaald na 1 mei in het jaar van toekenning. Het toegepaste percentage wordt bepaald door de Raad van Commissarissen en wordt vastgelegd in de arbeidsovereenkomst van de betreffende bestuurder. In 2012 bedroeg het percentage 60% voor de heer Groener, 60% voor de heer Van der Klift, 60% voor mevrouw Zijlstra en 20% voor de heer Fontaine.


58

Onderstaande schaal is van toepassing bij het bepalen van het aantal units dat onvoorwaardelijk wordt, afhankelijk van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders. Het percentage units dat onvoorwaardelijk wordt, varieert van 0% in het geval van een performance onder het gemiddelde van de referentiegroep tot 150% van het aantal toegekende units in het geval dat Corio binnen de referentiegroep op de eerste plaats staat. De staffel is als volgt vastgesteld: POSITIE UITKERINGSPERCENTAGE* 1. 150% 2. 130% 3. 110% 4. 90% 5. 70% 6. 0% 7. 0% 8. 0% 9. 0% * Dit percentage heeft betrekking op het aantal units dat (voorwaardelijk) is toegekend drie jaar voorafgaand aan de datum van onvoorwaardelijk worden.

De referentiegroep bestaat uit Corio en acht andere beursgenoteerde vastgoedondernemingen met een focus op retail. De bedrijven die naast Corio ten behoeve van de toekenningen in 2012 deel uitmaakten van de prestatiereferentiegroep zijn: Deutsche Euroshop Capital Shopping Centres Eurocommercial Properties Unibail-Rodamco Hammerson VastNed Retail Klépierre Wereldhave De Raad van Commissarissen herziet de referentiegroep periodiek en past deze indien nodig aan. In 2012 zijn uit hoofde van deze regeling voor het jaar 2012 voorwaardelijke units toegekend aan de heer Groener, de heer Van der Klift, mevrouw Zijlstra en de heer Fontaine. De toegekende aandelen voor het jaar 2009, gebaseerd op de ranking in de referentiegroep, resulteerde niet in uitbetaling voor de heer Groener en de heer Fontaine. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 scenarioanalyses laten uitvoeren om te beoordelen of de maximale contante waarde van de fictieve prestatieaandelen nog altijd redelijk is. De Raad van Commissarissen heeft geconcludeerd dat de uitkomst van de scenarioanalyses overeenstemt met de uitgangspunten van het Performance Phantom Share Plan.

Financiële informatie met een overzicht van de totale kosten voor de onderneming in 2012 is te vinden op pagina 98 van het Engelstalige jaarverslag. Financiële informatie over de toegekende lange termijnbonus staat op pagina 99 van het Engelstalige jaarverslag. Eind 2012 waren er behalve de in het bovenstaande overzicht genoemde rechten geen andere uitstaande voorwaardelijke aandelen of aandelenopties. PENSIOEN Corio stelt aan elk bestuurslid een jaarlijkse pensioenbijdrage ter beschikking. Er wordt vanuit gegaan dat leden van de Raad van Bestuur op 65-jarige leeftijd met pensioen gaan. Daarom zijn er geen regelingen voor vervroegde uittreding van de leden van de Raad van Bestuur. De bijdrage van de onderneming aan de persoonlijke pensioenregeling van de CEO, CFO en COO is vastgesteld op 20% van het jaarlijkse basissalaris. Dit percentage is in overeenstemming met de in Nederland gebruikelijke werkwijze voor pensioenregelingen die uitgaan van het gemiddelde kostenniveau. Meer informatie over de kosten van de pensioenbijdragen voor de vennootschap is te vinden op pagina 98 van het Engelstalige jaarverslag. OVERIGE SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDEN Corio biedt een concurrerend pakket secundaire arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur, in lijn met de voorwaarden die voor andere medewerkers gelden. Onder deze secundaire arbeidsvoorwaarden vallen onder meer ongevallenverzekering, arbeidsongeschiktheidsregelingen, een leaseauto en een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Corio verstrekt geen leningen aan de leden van de Raad van Bestuur. ARBEIDSOVEREENKOMST EN AFVLOEIINGSREGELING Het geheel aan arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van Bestuur wordt vastgelegd in een arbeidsovereenkomst. Bestuursleden worden benoemd voor een periode van vier jaar. Indien dit redelijk wordt geacht, kan het bestuurslid in kwestie in aanmerking komen voor een ontslagvergoeding gelijk aan maximaal één jaarsalaris of in speciale gevallen twee jaarsalarissen. WIJZIGINGEN IN DE SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR In 2012 zijn de heer Groener en de heer Fontaine voor een periode van nog eens vier jaar herbenoemd door de Raad van Commissarissen na instemming van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders

€

op 19 april 2012. In 2012 is besloten dat de heer Fontaine met ingang van 2013 als CDO volwaardig lid wordt van de Raad van Bestuur en dat hij dit lidmaatschap niet meer zal combineren met zijn verantwoordelijkheid als CEO van Corio France. Het dienstverband met mevrouw Zijlstra is per 1 december 2012 beëindigd. Ze heeft in overeenstemming met de Nederlandse corporate governance code een ontslagvergoeding ontvangen gelijk aan één jaarsalaris en naar rato een kortetermijnbonus voor 2012 van € 48.000. BELONINGSBELEID EN TOEPASSING IN DE KOMENDE JAREN In 2012 hebben we de andere salarisniveaus binnen Corio getoetst op deugdelijkheid en consistentie met het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur en zijn we tot de conclusie gekomen dat ze volledig in overeenstemming zijn met dit beleid. REMUNERATIE RAAD VAN COMMISSARISSEN De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op 21 april 2011 een aanpassing van de bezoldiging van de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Die aanpassing houdt in dat met ingang van 1 mei 2011 de jaarlijkse vergoeding voor de voorzitter € 45.000 bedraagt, voor de vicevoorzitter € 40.000 en voor de andere leden € 35.000. Commissarissen ontvangen daarnaast de volgende vaste jaarlijkse vergoedingen voor het bijwonen van vergaderingen van de commissies waarvan zij lid zijn: Auditcommissie Voorzitter € 10.000 Leden € 7.500 Remuneratiecommissie Voorzitter € 7.500 Leden € 5.000 Selectiecommissie Voorzitter € 7.500 Leden € 5.000 Deze vergoedingen zijn niet prestatiegebonden. Leden van de Raad van Commissarissen komen niet in aanmerking voor aandelen in de vennootschap als onderdeel van hun remuneratie. Financiële informatie over het bezoldigingsniveau in 2012 is te vinden op pagina 100 van het Engelstalige jaarverslag. Corio zal de beloning van de Raad van Commissarissen in 2013 herzien. Namens de Remuneratiecommissie Gobert Beijer, voorzitter

CORPORATE GOVERNANCE & RISICOMANAGEMENT CORIO IS EEN STRUCTUUR VENNOOTSCHAP NAAR NEDERLANDS RECHT. DE VENNOOTSCHAP WORDT BESTUURD DOOR EEN RAAD VAN BESTUUR, DIE WORDT GECONTROLEERD DOOR EEN RAAD VAN COMMISSARISSEN. BEIDE RADEN ZIEN TOE OP GOED ONDERNEMINGSBESTUUR BINNEN CORIO EN ZIJN VERANTWOORDING VERSCHULDIGD AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS. INLEIDING Corio streeft naar een corporate governancestructuur die aan de belangen van alle stake holders tegemoet komt en die voldoet aan de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance code (de ‘Code’). De vennootschap heeft de voor haar van toepassing zijnde principes en best practice-bepalingen nageleefd en en zal dat ook in 2013 blijven doen. Op de website www.corio eu.com is een checklist te vinden waaruit is af te lezen in welke mate Corio op dit moment de principes en best practice-bepalingen naleeft. Tevens wordt hier een overzicht gegeven van de corporate governance-structuur van de vennootschap.

RAAD VAN BESTUUR De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het vaststellen van de algemene managementtaken, voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het beleid en voor het realiseren van de bedrijfsdoel stellingen. De Raad van Bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Beide hebben op hun beurt een verantwoordingsplicht jegens de algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Bestuur dient te bestaan uit ten minste twee bestuurders, die door de Raad van Commissarissen worden benoemd nadat eerst het advies van de Ondernemingsraad is ingewonnen en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op de hoogte is gesteld. Zie in dit verband ook de paragraaf ‘Voorgestelde wijzigingen in corporate governance’. De Raad van Commissarissen kan tevens één van de bestuurders benoemen tot


59

€

Commissarissen heeft uit zijn leden een Audit- , Remuneratie- en Selectiecommissie benoemd. De taak van deze commissies is om voorbereidende werkzaamheden uit te voeren ter ondersteuning van het besluitvormingsproces van de Raad van Commissarissen. Er zijn voor iedere commissie specifieke regels opgesteld, die zijn terug te vinden op de website van Corio (www.corio-eu.com). Meer informatie over de samenstelling van de Raad van Commissarissen en de verschillende commissies is te vinden in het Verslag van de Raad van Commissarissen elders in dit jaarverslag. voorzitter van de Raad van Bestuur, wat bij Corio het geval is. De Raad van Commissarissen bepaalt het aantal bestuurders. Leden van de Raad van Bestuur worden benoemd voor een periode van maximaal vier jaar en hun zittingstermijn eindigt vier jaar nadat ze zijn benoemd op de dag van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, tenzij ze eerder aftreden. De Raad van Bestuur van Corio bestaat sinds 20 september 2012 uit drie leden, namelijk de heer Gerard Groener (CEO), de heer Ben van der Klift (CFO) en de heer Frédéric Fontaine (CDO). Het beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur is op 29 april 2008 vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de Raad van Commissarissen. Meer informatie is elders in dit jaarverslag te vinden in het remune ratierapport over 2012. Corio streeft ernaar iedere vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Bestuur te vermijden. In 2012 hebben zich geen gevallen van een dergelijk tegenstrijdig belang voorgedaan.

RAAD VAN COMMISSARISSEN De rol van de Raad van Commissarissen is om toezicht uit te oefenen op het functioneren van de Raad van Bestuur en op de algemene ontwikke lingen binnen de vennootschap en de daarmee samenhangende activiteiten, alsmede om de Raad van Bestuur met advies bij te staan. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de eigen prestaties en dient uit ten minste drie leden te bestaan. De leden van de Raad van Commissarissen worden (her)benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Ondernemingsraad kunnen aan de Raad van Commissarissen de benoeming van bepaalde personen aanbevelen. Leden van de Raad van Commissarissen treden op zijn laatst af per de eerste Algemene Vergadering van Aandeelhouders vier jaar na de datum van hun (her)benoeming. Een lid van de Raad van Commissarissen heeft maximaal twaalf jaar zitting in de raad. Het beloningsniveau van de leden van de Raad van Commissarissen wordt bepaald door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van

Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeel houders van 2013 zal de Raad van Commissaris sen twee commissarissen voor herbenoeming voordragen: de heer Doijer en de heer Beijer. Corio streeft ernaar elke vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap en leden van de Raad van Com missarissen te vermijden. In 2012 was er in één geval sprake van een ogenschijnlijk tegenstrijdig belang. De Raad van Commissarissen boog zich over de gang van zaken rond de afronding van de transactie met Multi Corporation in 2010. De heer Carrafiell was in 2010 als adviseur van de groot aandeelhouder van Multi Corporation zijdelings betrokken bij de transactie tussen Corio en Multi Corporation. Daarom heeft hij in overeenstemming met artikel 11 van het reglement van de Raad van Commissarissen niet deelgenomen aan de discus sies en besluitvorming over dit onderwerp. In over eenstemming met de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Burgerlijk Wetboek (BW) worden eventuele transacties tussen de vennootschap en verbonden partijen, inclusief de leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen en grootaandeelhouders vermeld in de toelichting op de jaarrekening. Er hebben in 2012 geen trans acties plaatsgevonden tussen de vennootschap en een andere partij met een direct belang.

SECRETARIS VAN DE VENNOOTSCHAP De Raad van Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. De secretaris van de vennootschap ziet erop toe dat de juiste procedures worden gevolgd en dat de Raad van Commissarissen handelt in overeenstemming met de wettelijke en statutaire verplichtingen en bevoegdheden en met de van toepassing zijnde regels voor deugdelijk ondernemingsbestuur.

AANDEELHOUDERS Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders worden ofwel door de Raad van Bestuur ofwel door de Raad van Commissarissen belegd. Zij worden ten minste eenmaal per jaar gehouden om de bedrijfsvoering over het afgelopen jaar te bespreken, de jaarrekening goed te keuren, een besluit te nemen over het dividendvoorstel, en om het door de Raad van Bestuur gevoerde


60

beleid (decharge van bestuurders) en het door de Raad van Commissarissen uitgevoerde toezicht (decharge van commissarissen) in stemming te brengen. Overige taken zijn het benoemen van leden van de Raad van Commissarissen en het vervullen van vacatures. De goedkeuring van de aandeelhouders is noodzakelijk voor besluiten met een aanmerkelijke invloed op de vennootschap en haar risicoprofiel. In overeenstemming met de statuten van de vennootschap zal/zullen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen tevens door aandeelhouders op de agenda geplaatste moties voorleggen aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Houders van aandelen met een totale nominale waarde van ten minste € 10 miljoen kunnen de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen verzoeken om een Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben het recht op het uitbrengen van één stem voor elk aandeel dat ze in bezit hebben en kunnen indien nodig bij volmacht stemmen. Besluiten van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten nadrukkelijk een grotere meerderheid voorschrijven. Om aandeelhouders die per volmacht wensen te stemmen voldoende gelegenheid te bieden om een grondige analyse uit te voeren, worden de agenda en de daarmee samenhangende documentatie op z’n laatst 42 kalenderdagen voor de Algemene Vergadering van Aandeelhouders beschikbaar gesteld via de website en op het bezoekadres van Corio. De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen voorzien de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van alle vereiste informatie, tenzij een zwaarwegend belang van de vennootschap anders voorschrijft.

BELONING Naast het beloningsbeleid dat voor de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Corio is vastgelegd, heeft Corio voor alle andere functies binnen de onderneming een beloningsbeleid op schrift gesteld. Dit beleid is gebaseerd op de volgende principes: > Medewerkers ontvangen een marktconform remuneratiepakket. Dit pakket wordt periodiek intern door de Raad van Bestuur en het hoofd Human Resources en extern door consultants onder de loep genomen en waar nodig aangepast; > Het remuneratiepakket bestaat uit een vast gedeelte, een mogelijke kortetermijnbonus en een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden; > De beloning van medewerkers is gekoppeld aan een performance management-systeem dat beloning relateert aan de individuele prestaties en aan de resultaten van de organisatie als geheel; > De hoogte van de variabele beloning ten opzichte van het vaste gedeelte hangt af van het functieniveau van de medewerker, maar is nooit meer dan 50% van het vaste salaris.

EXTERNE ACCOUNTANT De externe accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Raad van Commissarissen doet daartoe een voor dracht, waarbij zowel de Auditcommissie als de Raad van Bestuur advies uitbrengen aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-con trolewerkzaamheden door de externe accountant worden goedgekeurd door de Raad van Commis sarissen op voordracht van de Auditcommissie en na overleg met de Raad van Bestuur. De externe accountant brengt over zijn controlebevindingen van de jaarrekening gelijktijdig verslag uit aan de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders mag de externe accountant vragen stellen over de ver klaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. Met het oog hierop mag de externe accountant de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijwonen en daar het woord voeren. De inhoud van de jaarrekening is de primaire verantwoor delijkheid van de Raad van Bestuur. Op voordracht van de Raad van Commissarissen en behoudens de goedkeuring van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 18 april 2013 wordt Price waterhouseCoopers Accountants N.V. opnieuw benoemd en verzocht de accountantscontrole van de jaarrekening over 2013 uit te voeren.

TOEZICHTHOUDERS Het financieel toezicht wordt in Nederland uitgeoefend door De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, wat inhoudt dat DNB erop toeziet dat partijen op de financiële markten aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. Zie www.dnb.nl. De AFM is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag of deelnemers aan de financiële markten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. Op 19 juni 2006 heeft de AFM Corio een vergunning uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) verleend. Met de invoering van de Wet op het financieel toezicht (Wft) op 1 januari 2007 is deze vergunning automatisch omgezet in een Wft vergunning.

REGLEMENTEN EN BELEID Corio streeft ernaar handel met voorwetenschap in aandelen en andere financiële instrumenten in de zin van de Wft te voorkomen. Om dit te waarborgen heeft de vennootschap een Compliance Code opgesteld voor de medewerkers van Corio en een Reglement Beleggingen voor de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Er zijn naast de Corporate Compliance Officer ook op het niveau van de business units compliance officers benoemd. De Corporate Compliance Officer brengt over deze zaken elk kwartaal verslag uit aan de voorzitter van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Daarnaast omvat het beleid van Corio onder andere de gedragscode waarin de grondbeginselen zijn opgenomen die

€

van toepassing zijn op de wijze waarop Corio en haar medewerkers zich horen te gedragen. Corio heeft daarnaast een procedure voor het melden van een misstand (klokkenluidersregeling). De medewerker kan een vermoeden van een misstand melden bij zijn leidinggevende en/of een lokale vertrouwenspersoon. Sinds eind 2011 is het voor medewerkers mogelijk om, in rechtsgebieden waarin dat is toegestaan, een vermoeden anoniem te melden. We hebben in 2012 zeven meldingen uit hoofde van de klokkenluidersregeling ontvangen. Al deze meldingen en twee meldingen uit voorgaande jaren zijn onderzocht en de dossiers zijn gesloten. Geen van alle veroorzaakt reputatieschade of heeft belangrijke financiële gevolgen voor de onderneming. Voor meer informatie over de diverse reglementen en de volledige tekst van de reglementen kunt u terecht op www.corio-eu.com.

FINANCIËLE MARKTEN, COMMUNICATIEBELEID EN BILATERALE CONTRACTEN MET AANDEELHOUDERS Anders dan op feitelijkheden worden analistenrap portages en taxaties van analisten niet vooraf door de vennootschap beoordeeld, van commentaar voorzien of gecorrigeerd. De vennootschap verricht geen handelingen die de onafhankelijkheid van analisten ten opzichte van de vennootschap aantasten, en vice versa. De vennootschap spant zich in om de deelname van en communicatie met de internationale beleggingswereld doorlopend te verbeteren door alle belangrijke nieuwe informatie onmiddellijk te verspreiden. Hiervoor maakt Corio gebruik van de diensten van een distributeur van persberichten. Deze persberichten en andere belangrijke informatie worden ook via haar website verstrekt. Corio heeft een beleid opgesteld ten aanzien van bilaterale contracten met (potentiële) aandeelhouders. Dit beleid staat op de website www.corio-eu.com.

NADERE FINANCIËLE INFORMATIE IN DE ZIN VAN ARTIKEL 10 VAN DE OVERNAMERICHTLIJN Corio heeft een maatschappelijk kapitaal van € 1.200.000.000, verdeeld in 120.000.000 aandelen, elk met een nominale waarde van € 10,00. Per aandeel kan één stem worden uitge bracht. Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen hebben Stichting Pensioenfonds ABP (ABP) en Algemene Pensioen Groep N.V. (APG) op 3 februari 2010 hun deelneming in Corio van 36,77% geregistreerd, waarbij ABP een indirect belang heeft en APG (een dochteronderneming van ABP) een direct belang. Op 7 februari 2013 heeft BlackRock Inc. haar deelneming in Corio van 4,96% geregistreerd. ABP heeft gemeld dat het indirecte belang van ABP in de onderneming eind 2012 32,65% bedroeg. Melding is vereist wanneer het belang van een aandeelhouder 5% of meer bedraagt van het geplaatste kapitaal en telkens wanneer het belang een bepaalde drempelwaar de bereikt of overschrijdt, dan wel wanneer een deelneming onder deze drempelwaarden zakt (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%,


61

75% en 95%). Corio is een structuurvennoot schap. Dat houdt in dat de leden van de Raad van Bestuur door de Raad van Commissarissen worden benoemd na kennisname van het advies van de Ondernemingsraad en na kennisgeving aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Leden van de Raad van Bestuur kunnen door de Raad van Commissarissen worden ontslagen na kennisname van het advies van de Ondernemingsraad maar niet voordat de Algemene Vergadering van Aandeel houders over het voorgenomen ontslag is gehoord. Commissarissen worden op voordracht van de Raad van Commissarissen benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Ondernemingsraad kunnen aan de Raad van Commissarissen de benoeming van bepaalde personen aanbevelen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan het vertrouwen in de Raad van Commissarissen opzeggen bij volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen die ten minste een derde van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Een dergelijke motie zal resul teren in het onmiddellijke ontslag van de Raad van Commissarissen. De Ondernemingskamer van het Gerechtshof te Amsterdam kan daarnaast ook op verzoek van de vennootschap, een afgevaardigde van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders of de Ondernemingsraad een individueel lid van de Raad van Commissarissen op juridische gronden ontslag aanzeggen. Corio is een beleggingsmaat schappij met veranderlijk kapitaal als bedoeld in artikel 2:76a Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de bestuurders met goedkeuring van de Raad van Commissarissen bevoegd zijn tot uitgifte en inkoop van aandelen. Een besluit tot statuten wijziging, ontbinding, juridische fusie en juridische splitsing kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders slechts worden genomen op voorstel van de Raad van Commissarissen. In de langlopende leningovereenkomsten van Corio is de bepaling opgenomen dat de geldverstrekkers bij een wijziging van de zeggenschap bij Corio de mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou onder meer het geval kunnen zijn na een overname.

VOORGESTELDE WIJZIGINGEN IN DE CORPORATE GOVERNANCE Corio heeft in het licht van haar best-in-class ambities op elk terrein haar corporate governancestructuur opnieuw geëvalueerd. Op grond hiervan zal Corio haar aandeelhouders tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 18 april 2013 een aantal wijzigingen voorstellen. De eerste en belangrijkste wijziging betreft de voor gestelde afschaffing van het structuurregime dat nu voor Corio geldt, in combinatie met het voorstel om de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de bevoegdheid te verlenen om benoeming of ontslag - op voordracht van de Raad van Commissarissen van een lid van de Raad van Bestuur of de Raad van

Commissarissen goed te keuren. Een voorstel tot benoeming of ontslag van een lid van de Raad van Bestuur of de Raad van Commissarissen dat niet op voordracht van de Raad van Commissarissen plaatsvindt, kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden goedgekeurd met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 van de stemmen die meer dan 50% van het geplaatste aandelenkapitaal vertegenwoordigen. De tweede wijziging is dat investeringen en desinvesteringen van meer dan 20% (nu 33⅓%) van de totale balans ter goedkeuring worden voorgelegd aan Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De statutenwijzigingen die nodig zijn voor toe passing van deze wijzigingen in de corporate governance-structuur worden eveneens aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. De bevoegdheid van Corio om eigen aandelen uit te geven of in te kopen, blijft onbeperkt. Toch zal Corio, zoals gebruikelijk in de markt, zich beperken tot uitgifte van maximaal 10% van het uitgegeven aandelenkapitaal voor een periode van anderhalf jaar bij een gewone aandelenemissie of terugkoop van aandelen en nog eens maximaal 10% van het uitgegeven aandelenkapitaal bij een aandelenemissie ten behoeve van een fusie of overname. APG, grootaandeelhouder van Corio, heeft al aangegeven de voorgestelde wijzigingen te zullen steunen.

RISICOMANAGEMENT EN INTERNE BEHEERSING INLEIDING Corio stuurt haar bedrijfsactiviteiten aan vanuit een holding, die onder leiding staat van de Raad van Bestuur en die de volgende functies omvat: Investor Relations, Corporate PR & Communication Investment Strategy & Acquisitions, Treasury, Research & Concepts, CSR, TRC Disposal Team, Finance & Control, Legal & Compliance, Infor mation Management, Tax, Risk Management en Human Resources Management. De feitelijke bedrijfsvoering vindt plaats in zes business units, die direct gekoppeld zijn aan de landen/regio’s waarin Corio actief is en die naar lokale omstandig heden en inzichten zijn ingericht. De business units zijn binnen hun eigen werkgebied verantwoordelijk voor operationele functies, waaronder primaire processen, ontwikkeling, verhuur en beheer van de winkelcentra alsook voor de ondersteunende processen. Het management van de business unit bewaakt de effectiviteit en efficiency van deze processen. Corio is een organisatie met een combinatie van centrale gespecialiseerde functies en decentrale bedrijfsvoering die snel en adequaat kan reageren op veranderende marktom standigheden, kansen kan benutten en eventuele risico’s in een vroeg stadium kan signaleren. Aan de holding wordt op maandelijkse basis gerap porteerd over KPI’s en op kwartaalbasis over de

€

afgelopen periode en de vooruitzichten voor de rest van het jaar. Deze rapportages zijn gebaseerd op goedgekeurde jaarbegrotingen en (des)investe ringsvoorstellen en zijn in overeenstemming met de Corio Accounting Manual. Overlegstructuren zoals regelmatige bestuursvergaderingen, business unit CEO-vergaderingen, apart CFO-overleg en gespecialiseerde werkgroepen (bijvoorbeeld over CSR, onderzoek, waarderingen en verslaglegging) verschaffen overzicht en scheppen de voorwaarden voor ‘hands on’ management door de Raad van Bestuur. Groepsbrede codes en beleid, zoals de investeringsprocedure, het waarderingsbeleid, screeningbeleid, autorisatieprocedures, financieringsbeleid, verzekeringsbeleid, de Compliance Code en de Gedragscode bevatten onze regels en principes en dienen als leidraad bij onze activiteiten. De strategie wordt jaarlijks in overleg met de Raad van Commissarissen door de Raad van Bestuur geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Besluiten zijn gebaseerd op de strategie en worden door de Raad van Bestuur goedgekeurd. In bijzondere gevallen, die nader zijn omschreven in het reglement voor de Raad van Bestuur, is de goedkeuring vereist van de Raad van Commissarissen. Alle besluitvorming van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen wordt vastgelegd in notulen.

HOE WIJ RISICO’S BEHEERSEN Corio beschikt over een gestructureerd en proactief risicoraamwerk dat is ontwikkeld op basis van de richtlijnen van het Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO). In dat raamwerk ligt de nadruk op de materiële strategische, operationele, compliance en financiële verslagleggingsrisico’s. De Corporate Risk Manager is verantwoordelijk voor het in stand houden en verbeteren van dit raamwerk. Alle business units en de holding doorlopen een systematisch proces waarmee risico’s en beheersing daarvan worden gesignaleerd en geëvalueerd. Waar nodig wordt de beheersing van de risico’s verbeterd. In de hierboven beschreven rapportages en over legstructuren brengen de business units en staf functies verslag uit over hun activiteiten, inclusief de effectiviteit van de risicomanagementactiviteiten. Het management van iedere business unit ondertekent jaarlijks een Letter of Representation (LOR). Deze LOR omvat naast verklaringen over de financiële rapportage ook verklaringen ten aanzien van risicobeheersing, CSR, integriteit, naleving van de gedragscode, de Accounting Manual en naleving van andere weten regelgeving. De uitkomsten van het interne risico- en control-evaluatieproces en de LOR worden in de Raad van Bestuur besproken en gerapporteerd aan de Auditcommissie. Door deze processen worden de risico’s en verbeterpunten voor de interne beheersing transparant. Er kunnen zich echter altijd omstandigheden voordoen waarin niet eerder gesignaleerde risico’s aan het licht


62

komen of waarin de gevolgen van de gesignaleerde risico’s ernstiger zijn dan eerder werd ingeschat.

RISICOPROFIEL EN RISICOBEREIDHEID Kansen, zoals het betreden van nieuwe markten of het verwerven van bestaande portefeuilles, en belangrijke risico’s, zoals de economische crisis, worden doorlopend gesignaleerd en geëvalueerd. De keuzes die Corio op basis hiervan maakt en in de toekomst zal maken, weerspiegelen onze kernwaarden en risicobereidheid. Dit betekent dat we bepaalde risico’s vermijden en andere bewust zullen nemen. Onze strategische keuzes bepalen zowel ons speelveld als de spelregels. Met die strategische keuzes bakenen we bijvoorbeeld de zijlijnen af, zoals onze keuze om ons op een pure retail portefeuille toe te spitsen of om eigen ontwikkelingsprojecten aan de portefeuille toe te voegen. Maar ook aan de basisregels van het spel liggen strategische keuzes ten grondslag, zoals de keuze voor management in eigen beheer en onze nadruk op CSR. Op de Risk Management pagina’s (in het Engels) van onze website beschrijven we deze strategische keuzes, gaan we in op het effect van die keuzes op het risicoprofiel en op de manier waarop we die risico’s beheersen.

ONZE RISICO’S De belangrijkste risico’s waarmee we dagelijks te maken hebben, zijn: > Concurrentierisico: het risico dat consumenten in toenemende mate gebruik maken van andere winkelkanalen, zoals e-commerce en m-commerce. Eigen researchteams houden op dit gebied een vinger aan de pols; ze voorspellen toekomstige ontwikkelingen en brengen de mo gelijke gevolgen hiervan op de activiteiten van de onderneming in kaart. We treden ook met andere partners in gesprek over ontwikkelingen, innovatieve producten en/of retailconcepten, consumentengedrag, enz. > Economisch risico: het risico dat het consumentenvertrouwen afneemt met als gevolg dat de consumentenbestedingen teruglopen, wat op zijn beurt kan leiden tot het vertrek van huurders. Met ons eigen gedecentraliseerde verhuurmana gement willen we de huurdersmix optimaliseren. We kunnen weliswaar flexibel inspelen op marktontwikkelingen en op de behoeften van het verzorgingsgebied in kwestie, maar de timing van veranderingen in de huurdersmix kan worden beïnvloed door plaatselijke huurreglementen en door de beschikbaarheid van toonaangevende huurders. > Waarderingsrisico: en belangrijk onderdeel van het waarderingsproces van Corio betreft externe taxaties die twee keer per jaar door externe internationale taxateurs op roulerende basis worden verricht. Toch zijn we afhankelijk van de mening van de markt over de gebruikte waarderingsmodellen en het risicoprofiel dat de markt in verband brengt met winkelvastgoed in de verschillende gebieden waar we actief zijn. > Risico investeringsselectie: het risico dat de

projecten waarin Corio besluit te investeren geen echte FMP’s blijken te zijn en dat in de toekomst ook niet zullen worden. Risico’s van een verzwakking van de marktpositie in veranderende (lokale) marktomstandigheden kunnen worden beheerst door de planologische ontwikkelingen en marktpijplijn nauwlettend te volgen. Hierbij is ons lokaal management verantwoordelijk voor afstemming met (veranderende) kenmerken van het verzorgingsgebied. > Asset allocatierisico: We voeren periodiek hold/ sell-analyses uit om te bepalen wat de beste objecten zijn om aan te houden, te heront wikkelen of te verkopen met het oog op een zo gunstig mogelijk risico/rendementsprofiel. De marktliquiditeit, die de uitvoering van ons desinvesteringsplan negatief zou kunnen beïnvloeden, wordt eveneens in ons assetallocatieproces meegenomen. > Bouwrisico: Corio kiest voor het insourcen van (her)ontwikkelingsactiviteiten om daarmee de sourcing van producten en rendementen te ver beteren. Dankzij de ervaring en kennis die we in eigen huis hebben met betrekking tot de succes volle ontwikkeling van hoogwaardige winkelcentra kunnen we de bouwrisico’s beperken. > Belastingrisico’s: We volgen het behoud van de belastingvrije status en naleving van de (verande rende) plaatselijke belastingregimes op de voet. > Financieringsrisico: Het financieringsbeleid van Corio is erop gericht om continuïteit, financie ringsdiversificatie en flexibiliteit zeker te stellen. Daarmee willen we ervoor zorgen dat het manage ment niet wordt beperkt bij het realiseren van de strategische doelstellingen. Daarnaast streven we ernaar om de financieringskosten zo laag mogelijk te houden. Informatie over de financieringsstruc tuur, belangrijkste ratio’s en risicobereidheid is te vinden in dit verslag en in de toelichting op de jaarrekening. > Risico van niet-naleving van weten regelgeving: we beheersen het compliancerisico door middel van ons groepsbrede en lokale beleid en onze procedures, door voortdurend toezicht te houden op naleving van dit beleid en door medewerkers hierin op te leiden. Voor meer informatie over de risico’s waarmee Corio te maken heeft, kunt u terecht op de Risk Management-pagina’s (in het Engels) van onze website. Een beschrijving van het werkterrein van Corio, ontwikkelingen in de markt, het effect daarvan op de strategie en de manier waarop Corio daarop inspeelt, is te vinden in het Verslag van de Raad van Bestuur. Indicatoren voor de prestaties van Corio op het gebied van mens, milieu en economie staan beschreven in het CSR hoofdstuk van dit verslag.

€

VERKLARINGEN CORPORATE GOVERNANCE ‘IN CONTROL’ STATEMENT Corio heeft een risicomanagementraamwerk ontwikkeld dat materiële fouten in de financiële verslaglegging moet helpen voorkomen en waarmee tekortkomingen in het managen van strategische, operationele en juridische/toezichtsrisico’s tijdig worden gesignaleerd en tot een minimum worden beperkt. De systemen voor risicomanagement en interne beheersing verminderen de risico’s tot een acceptabel niveau maar sluiten beoordelingsfouten in de besluitvorming, menselijk falen, opzettelijke ontduiking van beheersprocessen door medewer kers of derden, dan wel onvoorziene omstandig heden niet volledig uit. De aanwezigheid en effectiviteit van deze systemen bieden derhalve geen absolute garantie dat de doelstellingen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Het in 2011 uitgevoerde risicomanagementproces wordt jaarlijks herhaald, waarbij voortdurend aandacht wordt geschonken aan de implementatie van actieplannen en de bewaking van de effectiviteit van de beheersingssystemen. De Raad van Bestuur is van mening dat de systemen van Corio voor risicomanagement en interne beheersing voldoen aan de standaarden en best practice-bepalingen van de Nederlandse corporate governance code. Deze systemen zijn gedurende het verslagjaar in redelijke mate effectief gebleken en bieden derhalve voldoende mate van zekerheid dat de financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat.

VERKLARING UIT HOOFDE VAN ARTIKEL 5:25C VAN DE WET OP HET FINANCIEEL TOEZICHT (WFT) De Raad van Bestuur verklaart dat voor zover de Raad bekend (i) de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de finan ciële positie en de winsten verliesrekening van Corio en de gezamenlijk in de consolidatie opgenomen ondernemingen, (ii) het jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op de balansdatum en de gang van zaken gedurende het boekjaar van Corio en van de met Corio verbonden ondernemingen waarvan de gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen, en dat in het jaarverslag de wezenlijke risico’s waarmee de uitgevende instelling wordt geconfronteerd, zijn beschreven.

BESLUIT CORPORATE GOVERNANCE De verklaringen zoals vereist uit hoofde van het Besluit Corporate Governance worden gepubliceerd op onze website www.corio-eu.com.

EPRA BEST PRACTICES


63

€

Het Reporting & Accounting Committee van de European Public Real Estate Association, EPRA, heeft in augustus 2011 haar bijgewerkte aanbevelingen voor best practices (BPR’s) gepubliceerd. De BPR’s zijn aanbevelingen voor het vaststellen van key performance indicators die prestaties van de vastgoedportefeuille meten. Corio onderkent het belang van het standaardiseren van de rapportage van prestatie-indicatoren met het oog op de vergelijkbaarheid en verbetering van de kwaliteit van de informatie die aan investeerders en andere lezers van dit jaarverslag wordt verstrekt. De BPR-checklist van EPRA vindt u op onze website www.corio-eu.com.

Samenvatting (€ miljoen) Direct resultaat Aangepast NAV NNNAV (EPRA definitie) EPRA Net Initial Yield retail (%) EPRA ‘topped up’ NIY retail (%) Leegstand (%)

2012 262,0 4.299,7 3.963,1 5,8 5,9 5,0

2011 267,0 4.436,4 4.351,2 5,8 6,0 4,0

2012 42,44 0,02 2,83 -0,59 44,70 -0,02 -3,09 -0,39 41,20 34,32 -16,7%

Per aandeel (€) 2011 45,57 0,02 3,11 -0,63 48,07 -0,02 -0,44 -0,46 47,15 33,61 -28,7%

RECONCILIATIe Aangepast NAV en NNNAV Eigen vermogen aandeelhouders Marktwaarde financiële instrumenten Uitgestelde belastingen (nominaal) Goodwill met betrekking tot uitgestelde belastingen Aangepaste NAV Marktwaarde financiële instrumenten Mutatie leningen tot marktwaarde Uitgestelde belastingen (EPRA) NNNAV (EPRA definitie) Slotkoers NNNAV premie/korting

2012 4.082,5 1,6 272,2 -56,6 4.299,7 -1,6 -297,6 -37,4 3.963,1

Totaal (€ miljoen) 2011 4.206,0 1,8 287,0 -58,4 4.436,4 -1,8 -40,8 -42,6 4.351,2

DIRECT EN INDIRECT RESULTAAT


64

€

Het totale resultaat bij Corio is onderverdeeld in direct en indirect resultaat (zie ook onderstaande tabel). Direct resultaat omvat de terugkerende inkomsten uit de operationele kernactiviteiten en bepaalde bedrijfsspecifieke aanpassingen. Niet-gerealiseerde wijzigingen in waardering, winsten of verliezen op de verkoop van objecten en bepaalde andere posten geven geen getrouw beeld van de onderliggende operationele resultaten en zijn daarom onderverdeeld in direct en indirect resultaat.

Resultaten (€ miljoen) Brutohuuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief netto servicekosten) Nettohuuropbrengsten Beheerskosten Operationeel resultaat Resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) EBIT Nettofinancieringslasten (direct) Belastingen Overig direct resultaat Direct resultaat Minderheidsbelang (direct) Direct resultaat (exclusief minderheidsbelang)

2012 475,6 -78,1 397,5 -45,4 352,1 22,7 374,8 -103,5 -6,0 -0,7 264,6 2,6 262,0

2011 460,3 -63,8 396,5 -40,1 356,4 21,0 377,4 -105,2 -5,3 2,7 269,6 2,6 267,0

Netto herwaarderingen beleggingen in vastgoed Resultaat op verkopen Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) Waardevermindering goodwill Netto financieringslasten (indirect) Uitgestelde belastingen Overige baten en lasten Indirect resultaat Minderheidsbelang Indirect resultaat (exclusief minderheidsbelang)

-199,6 -20,0 -7,1 -1,8 -7,5 14,2 -27,1 -248,9 -2,9 -246,0

-2,9 5,5 -15,5 -4,1 -10,1 -21,7 -1,4 -50,2 -1,4 -48,8

Totaal resultaat (inclusief minderheidsbelang

15,7

219,4

Toe te delen aan: Aandeelhouders Minderheidsbelang Totaal resultaat

16,0 -0,3 15,7

218,2 1,2 219,4

Resultaat per aandeel (€) gebaseerd op gewogen gemiddelde aantal aandelen Direct resultaat Indirect resultaat Totaal resultaat

2,77 -2,60 0,17

2,91 -0,53 2,38

94,7

91,8

Gewogen gemiddeld aantal aandelen (miljoen)


65

€

EPRA ‘NET INITIAL YIELD’ EN ‘TOPPED-UP NET INITIAL YIELD’ Beleggingen in vastgoed - geheel in eigendom Beleggingen in vastgoed - aandeel in joint venture (proportionele vastgoed waarde) Beleggingen in vastgoed Minus ontwikkelingen Operationele beleggingen in vastgoed Geschatte verkoopkosten Bruto waarde beleggingen in vastgoed Contractuele huurinkomsten op jaarbasis Aan vastgoed gerelateerde kosten Netto huur op jaarbasis Plus: aflopen van huurkortingen 'Topped up' netto huurinkomsten EPRA NIY EPRA “topped-up” NIY

B1 B2

A C A/B2 C/B2

Reconciliatie van EPRA NIY tot Corio NTY EPRA “topped-up” huur op jaarbasis Plus: markthuur op jaarbasis voor leegstand Verhuur en marketingkosten en voorziening dubieuze debiteuren Netto Theoretische Huur volgens Corio waardering Netto Theoretisch Rendement volgens Corio waarderingen

C

D D/B1

x € miljoen 6.714,6 585,6 7.300,1 -486,6 6.813,5 352,0 7.165,5 479,4 -64,1 415,4 9,4 424,8 5,8% 5,9%

424,8 35,8 -5,9 454,7 6,7%

GEWOGEN GEMIDDELDE rendementen INCLUSIEF JOINT VENTURES EN GEASSOCIEERDE DEELNEMINGEN Retail Nederland Frankrijk Italië Spanje Duitsland Turkije Totaal

EPRA Net Initial Yield*

31-12-12 EPRA ‘topped-up’ Yield **

EPRA Net Initial Yield*

31-12-11 EPRA ‘topped-up’ Yield **

5,7% 5,0% 6,1% 6,5% 5,4% 7,0% 5,8%

5,7% 5,2% 6,1% 6,7% 5,5% 7,6% 5,9%

5,6% 5,3% 5,6% 5,9% 6,5% 7,8% 5,8%

5,8% 5,5% 5,6% 6,1% 6,5% 8,4% 6,0%

* EPRA Net Initial Yield (NIY) is gebaseerd op de jaarhuur op contante basis op balans datum minus niet-door te belasten operationele kosten gedeeld door de bruto markt waarde van het vastgoed. Huur op jaarbais is inclusief de indexatie en geschatte omzethuur, parkeerinkomsten en overige inkomsten en is excluisief voorzieningen van dubieuze debiteuren en verhuur en marketing kosten. ** The EPRA “topped-up” Net Initial Yield (NIY) is gebaseerd op de EPRA NIY die aangepast wordt voor nog lopende huurkortingen.


66

€

like-for-like netto huuropbrengsten (€ miljoen)

Nederland

FMP TRC Overig Totaal Frankrijk FMP TRC Overig Totaal Italië FMP TRC Totaal Spanje/Portugal FMP TRC Totaal Duitsland FMP Overig Totaal Turkije FMP TRC Totaal Totaal FMP TRC Overig

Like-forlike NHO 63,8 29,9 0,3 94,0 56,3 22,0 5,9 84,2 85,0 7,8 92,8 31,2 14,6 45,8 22,9

Aankopen

22,9 35,1 3,0 38,1 294,2 77,3 6,2 377,7

Verkopen

2012 Pijplijn 21,9

2,4 – 4,3

2,4

3,7 25,6 5,3

4,3

2,3 2,3

–

–

1,9 0,5

–

–

0,5 11,3

–

0,1 0,1

– 4,3 – – 4,3

– – 2,4 2,4 4,8

Reconciliatie naar winsten verliesrekening NHO Joint ventures en geassocieerde deelnemingen NHO winsten verliesrekening

5,3 1,9

11,3 3,1 3,1 44,0 – 3,7 47,7

Totaal 85,7 32,3 4,0 122,0 65,9 22,0 8,2 96,1 86,9 7,8 94,7 31,7 14,6 46,3 34,2 0,1 34,3 38,2 3,0 41,2 342,5 79,7 12,3 434,5

-36,9 397,5

Like-forlike NHO 61,8 30,6 0,3 92,7 56,2 21,7 5,6 83,5 85,7 8,3 94,0 30,7 15,5 46,2 24,1

Aankopen

24,1 36,0 3,4 39,3 294,5 79,4 5,9 379,8

Verkopen

Pijplijn 17,0

8,1 – 2,9

8,1

5,1 22,1 1,5

2,9

2,1 8,0 10,1

–

–

1,4

–

–

– 5,9

–

1,2 1,2

– 2,9 – – 2,9

– – 10,2 9,2 19,4

1,5 1,4

5,9 0,1 0,1 25,9 – 5,1 31,0

2011 Totaal 78,8 38,7 5,4 122,9 60,6 23,8 13,6 97,9 87,1 8,3 95,4 30,7 15,5 46,2 30,0 1,2 31,2 36,1 3,4 39,4 323,3 89,6 20,2 433,1

Like-forlike % 3,3% -2,5% -19,0% 1,4% 0,1% 1,8% 5,5% 0,9% -0,8% -5,9% -1,3% 1,6% -6,0% -0,9% -5,2% -5,2% -2,4% -12,2% -3,2% 0,0% -2,7% 4,1% -0,6%

Totaal Δ 8,7% -16,5% -26,9% -0,8% 8,7% -7,2% -39,6% -1,9% -0,2% -5,9% -0,7% 3,3% -6,0% 0,2% 13,8% -91,7% 9,8% 6,0% -12,3% 4,4% 5,9% -11,1% -39,3% 0,3%

-36,6 396,5

De tabel hierboven is inclusief netto huuropbrengsten van joint ventures en geassocieerde deelnemingen voor het deel van Corio. Overig heeft betrekking op kantoren en bedrijfsruimten.


67

€

beleggingen in vastgoed Retail Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje/Portugal

Duitsland Turkije

Totaal Retail

FMP TRC Totaal FMP TRC Totaal FMP TRC Totaal FMP TRC Totaal FMP FMP TRC Totaal FMP TRC

Totaal Retail Totaal Overig Totaal Corio Reconciliatie: Plus: beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Minus: proportionele waarde vastgoed van JV’s en geassocieerde deelnemingen Plus: eigen vermogen JV’s en geassocieerde deelnemingen Beleggingen in vastgoed

Marktwaarde beleg gingen in vastgoed (€ m)

Mutatie in waardering (€ m)

EPRA NIY %

Reversion %

1.522,9 372,5 1.895,4 1.106,6 467,5 1.574,1 1.357,9 119,2 1.477,0 501,1 206,3 707,4 537,7 505,3 36,5 541,8 5.531,5 1.201,9 6.733,4 80,1 6.813,5

-6,5 -24,0 -30,5 -3,7 -7,2 -10,9 -44,8 -9,6 -54,4 -26,1 -31,9 -58,0 -58,2 -5,9 -7,9 -13,9 -145,3 -80,6 -225,9 -26,6 -252,5

5,5% 6,4% 5,7% 4,7% 5,6% 5,0% 6,1% 6,4% 6,1% 6,2% 7,3% 6,5% 5,4% 7,0% 7,2% 7,0% 5,7% 6,3% 5,8% 6,4% 5,8%

2,1% -1,9% 1,3% 3,5% -5,1% 0,3% -3,1% -5,7% -3,3% -0,7% -7,1% -2,8% -7,6% 4,2% 12,7% 4,7% 0,2% -4,0% -0,7% -0,5% -0,6%

486,6 585,6 368,3 7.082,9

Kern cijfers 69

Geconsolideerde winsten verliesrekening

70

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN GEREALI SEERDE EN NIET-GEREALI SEERDE RESULTA TEN

71

Geconsolideerde balans


68

72

GECONSOLIDEERD KASSTROOM OVERZICHT

€

73

GECONSOLIDEERD MUTATIE OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

Geconsolideerde winsten verliesrekening


69

€

Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen)

2012

2011

Bruto huuropbrengsten

475,6

460,3

Servicekosten doorbelast aan huurders Servicekosten Netto service kosten

94,2 -113,3 -19,1

82,6 -94,4 -11,8

Exploitatiekosten

-59,0

-52,0

Netto huuropbrengsten

397,5

396,5

Opbrengst van verkopen Boekwaarde verkopen Resultaat op verkopen

329,4 -349,4 -20,0

136,3 -130,8 5,5

Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaarderingen vastgoed beleggingen

86,4 -286,0 -199,6

194,8 -197,7 -2,9

-45,4

-40,1

-1,8

-8,1

Overige baten en lasten

-27,8

5,5

Resultaat voor financieringslasten en belastingen

102,9

356,4

-123,0 12,0 -111,0

-129,4 14,1 -115,3

15,6

5,4

7,5

246,4

Belastingen lopend jaar Uitgestelde belastingen Belastingen

-6,6 14,8 8,2

-4,3 -22,7 -27,0

Netto resultaat

15,7

219,4

Toe te rekenen aan: Aandeelhouders Minderheidsbelangen Netto resultaat

16,0 -0,3 15,7

218,2 1,2 219,4

94.664.641

91.804.608

0,17 0,17

2,38 2,38

Beheerskosten Bijzondere waardeverminderingen van activa

Financieringslasten Financieringsbaten Netto financieringslasten Resultaat geassocieerde deelnemingen Resultaat voor belastingen

Gewogen gemiddeld aantal aandelen Resultaat per aandeel (€) Netto resultaat per aandeel Verwaterd netto resultaat per aandeel

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN GEREALISEERDE EN NIET-GEREALISEERDE RESULTATEN


70

€

Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen)

2012

2011

Netto resultaat groep Netto resultaat minderheidsbelangen Netto resultaat

16,0 -0,3 15,7

218,2 1,2 219,4

1,7 -13,6

-0,4 -24,1

-11,9

-24,5

Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

3,8

194,9

Toe te rekenen aan: Aandeelhouders Minderheidsbelangen Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

4,1 -0,3 3,8

193,7 1,2 194,9

Niet-gerealiseerde resultaten: Valuta omrekeningsverschillen voor buitenlandse activiteiten Effectief deel veranderingen in reële waarde van kasstroomafdekkingen Niet-gerealiseerde resultaten over het boekjaar, na belasting *

* Effectief belastingtarief voor gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten is nihil

Geconsolideerde balans (€ miljoen)


71

€

31 december 2012

31 december 2011

6.228,0 486,6 368,3 135,5 33,9 60,6 23,7 22,5 47,2 7.406,3

6.624,6 440,0 361,9 170,8 31,1 62,9 23,5 22,5 21,8 7.759,1

139,5 75,0 – 10,2 224,7

176,4 0,4 1,0 24,3 202,1

Totaal activa

7.631,0

7.961,2

EIGEN VERMOGEN Geplaatst kapitaal Agioreserve Reserves Netto resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders Minderheidsbelangen Totaal eigen vermogen

961,8 1.425,8 1.678,9 16,0 4.082,5 48,0 4.130,5

922,9 1.464,8 1.600,1 218,2 4.206,0 48,3 4.254,3

PASSIVA Langlopende leningen en schulden Personeelsregelingen Voorzieningen Uitgestelde belastingverplichtingen Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Overige langlopende passiva Totaal langlopende passiva

2.761,9 1,1 16,7 294,7 35,4 31,9 3.141,7

2.746,8 1,2 2,2 309,4 31,8 34,4 3.125,8

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende leningen en schulden Overige kortlopende passiva Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Totaal kortlopende passiva

17,3 175,3 166,1 0,1 358,8

– 408,6 170,4 2,1 581,1

Totaal passiva

3.500,5

3.706,9

Totaal eigen vermogen en passiva

7.631,0

7.961,2

ACTIVA Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkelingen Investeringen in geass. deelnemingen en joint ventures Overige vastgoedgerelateerde beleggingen Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Uitgestelde belastingvorderingen Overige langlopende vorderingen Totaal vaste activa Debiteuren en overige vorderingen Overige vastgoedgerelateerde beleggingen Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Liquide middelen Totaal vlottende activa

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen) Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat voor belastingen Aanpassingen voor: Resultaat geassocieerde deelnemingen en joint ventures Netto financieringslasten Afschrijvingen/amortisaties/waardeverminderingen Negatieve goodwill Kosten met betrekking tot aankopen Positieve en negatieve herwaarderingen Resultaat op verkopen Mutatie vorderingen Mutatie verplichtingen Mutatie voorzieningen Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen financieringsbaten Betaalde financieringslasten Betaalde belastingen Netto kasstroom uit / (gebruikt bij) bedrijfsactiviteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Opbrengsten van verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures Aankoop van bedrijfscombinaties, onder aftrek van liquide middelen Aankoop van beleggingen in vastgoed Investeringen in beleggingen in vastgoed Investeringen in overige vastgoedgerelateerde beleggingen Investeringen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in materiële vaste activa en overige immateriële vaste activa Ontvangen dividenden Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname van leningen en schulden Aflossing van leningen en schulden Betaalde dividenden Contante afwikkeling afdekkingsinstrumenten netto investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto mutatie liquide middelen Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december*


72

€

2012

2011

7,5

246,4

-15,6 111,0 8,4 – 0,1 199,6 20,0 11,5 -0,7 14,4 356,2 12,1 -129,1 -6,6 232,6

-5,4 115,3 12,7 -1,3 1,0 2,9 -5,5 -9,1 -38,2 – 318,8 14,6 -116,7 -4,3 212,4

329,4

136,3

-0,1 -22,8 -56,4 -35,9 -124,7 -5,0

-45,2 -110,0 -50,2 41,5 -285,8 -4,7

7,6 92,1

– -318,1

377,9 -605,8 -127,5 -0,7 -356,1

338,0 -318,3 -183,3 0,2 -163,4

-31,4 24,3 -7,1

-269,1 293,4 24,3

10,2 -17,3 -7,1

24,3 – 24,3

*Reconciliatie van liquide middelen per 31 december. Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen Netto liquide middelen

GECONSOLIDEERD MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (€ miljoen)

Geplaatst kapitaal

Agio reserve


73

€

Algemene reserve

Herwaar derings reserve

Reserve deelne mingen

Afdek kings reserve

Reserve omreke nings verschillen

Netto resultaat boekjaar

Totaal

Minder heids belang

Totaal Eigen Vermogen

143,5

1.231,1

44,2

29,9

-16,6

375,7

4.195,6

46,5

4.242,1

236,9

144,2

-5,4

-375,7

–

380,4

1.375,3

38,8

–

4.195,6

46,5

4.242,1

218,2

218,2 -24,5

1,2

219,4 -24,5

218,2

193,7

1,2

194,9

VOOR HET JAAR EINDIGEND OP 31 DECEMBER 2011 Stand per 31 december 2010 Resultaatverdeling 2010 Balans per 1 januari 2011 Netto resultaat Niet-gerealiseerde resultaten Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde inkomsten Dividenden aan aandeelhouders Uitgifte aandelen Minderheidsbelang als gevolg van acquisities Aanvullende agioreserve minderheidsbelangen Stand per 31 19 december 2011

910,0

910,0

1.477,8

1.477,8

–

–

–

12,9

-13,0

-183,3

–

–

29,9

-16,6

-24,1

-0,4

-24,1

-0,4

–

-183,3 – –

-183,3

0,6

–

922,9

1.464,8

– 0,6 –

197,1

1.375,3

38,8

5,8

-17,0

218,2

4.206,0

48,3

4.254,3

197,1

1.375,3

38,8

5,8

-17,0

218,2

4.206,0

48,3

4.254,3

143,0

76,0

-0,8

-218,2

–

340,1

1.451,3

38,0

–

4.206,0

48,3

4.254,3

16,0

16,0 -11,9

-0,3

15,7 -11,9

16,0

4,1

-0,3

3,8

VOOR HET JAAR EINDIGEND OP 31 DECEMBER 2012 Stand per 31 december 2011 Resultaatverdeling 2011 Stand per 1 januari 2012 Netto resultaat Niet-gerealiseerde resultaten Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten Dividenden aan aandeelhouders Uitgifte aandelen Minderheidsbelang als gevolg van acquisities Aanvullende agioreserve minderheidsbelangen Stand per 31 19 december 2012

922,9

922,9

1.464,8

1.464,8

–

–

–

38,9

-39,0

-127,4

961,8

1.425,8

212,7

–

1.451,3

–

38,0

5,8

-17,0

-13,6

1,7

-13,6

1,7

-7,8

-15,3

16,0

–

-127,5

-127,5

– –

– –

–

–

4.082,5

48,0

4.130,5

Portefeuille


74

€

28%

25%

18%

10%

10%

8%

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje/Portugal

Duitsland

Turkije

1% verwijst naar kantoren/bedrijfsruimtes

Portefeuille Stad

Projectnaam Erfpacht % Corio-belang

Adres


75

€

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BV) Totaal

Huur (€m)

Parkeer inkomsten (€m)

Financiële Bezettings graad

1984

2005

10.500

18.800

2,42

98%

NEderland RETAIL Alkmaar Almere

Centrum

Alphen aan den Rijn Amersfoort Amsterdam

De Aarhof

Europaboulevard 26-28. 314-316. 461-465. Europaplein 1 Stadhuisplein/Stationsstraat c.a./ Grote Markt ca. De Aarhof 1-99

Emiclaer Reigersbos

Emiclaerhof/De Beurs/Het Masker Reigersbos 3-196

1993 1984

1993 2004

19.700 12.500

19.700 12.500

4,52 2,86

98% 100%

Amsterdam

ArenA Arcade

ArenA Boulevard 51-77

2000

2000

4.100

14.400

0,58

100%

ArenA Boulevard 2-242

2001

2001

50.400

75.100

5,94

87%

Presikhaaf Sterrenburg Slangenburg De Weiert De Hovel Middenwaard

Hanzestraat 1-225 c.a. P.A. de Kokplein 93-173 Slangenburg 5-9 Baander 165 De Hovel 19 c.a. Middenwaard 1-129/Parelhof 80-108

1967 1983 1980 1999 1973 1974

1987 1993 2010 1999 2007 2011

33.700 13.100 1.500 2.700 5.400 35.400

33.700 13.100 1.500 27.200 5.400 45.400

5,14 2,80 0,26 0,50 1,11 10,00

95% 96% 90% 100% 85% 97%

Corio Center Meubelplein Leiderdorp Cityplaza

Corio Center 3-46 Elisabethhof 1.4.8.9

1998 1986

1998 2002

18.400 13.800

18.400 35.100

4,18 0,98

99% 100%

Plein/Passage/Markt/Boogstede/ Raadstede Weidevenne In de Bogaard J 5-J 67 Poolsterstraat 3-177 c.a.

1983

2010

44.400

53.300

13,47

99%*

2006 1963 1984

2006 2002 2002

8.100 19.800 45.200

8.100 57.300 108.000

1,85 5,31 15,31

100% 97% 100%

Nieuwstraat 105-211/Stadsplein/ Kolkplein

1988

2011

17.700

56.200

4,00

92%*

Hadewychplaats 2-62 Kerkstraat 1-81 P.Vreedeplein/Emmapassage 1-29/ Heuvelstraat 36-38 Parkeergarage Strosteeg 83

1996 1992 1991

2009 1992 2008

6.100 2.800 33.800

6.100 2.800 33.800

1,31 0,52 7,50

95% 82% 97%

1974

2000

-

Stationsstraverse c.a.

1975

1996

63.600

City Passage Belcour Stadshagen

Meent 1-83/Meiveld 174 Emmaplein 1-29. 210-252 c.a. Wade 1

1995 1996 2004

1995 1996 2004

Stationade Alexandrium Shopping Centre

Stationsplein 5. 35-41 Poolsterstraat 145

1986 1984

Hoog Catharijne

1975

De Mare Erfpacht

1986

2009

30.700

30.700

7,88

96%

1974

1992

9.400

11.200

3,37

99%

Erfpacht Erfpacht

Amsterdam

Villa ArenA Erfpacht

Arnhem Dordrecht Dordrecht Emmen Goirle Heerhugo waard Heerlen Leiderdorp Nieuwegein Purmerend Rijswijk Rotterdam

Weidevenne In de Bogaard Alexandrium Shopping Centre

Spijkenisse

Kopspijker Erfpacht Stadsplein/ Kolkplein Maaswijk Kerkstraat Centrum

0,81

2,17

Erfpacht

Spijkenisse Tegelen Tilburg Utrecht

Springweg Parkeergarage

Utrecht

Hoog Catharijne

0,15

2,59

98.500

20,99

6,35

7.400 6.900 11.500

7.400 51.000 11.500

2,33 1,76 2,58

97% 92% 92%

1986 2006

4.800 1.400

4.800 1.400

0,63 0,18

66% 0%**

1996

42.200

42.200

7,92

78%

528.600 48.400 577.000

856.200 48.400 904.600

129,6 8,7 138,3

Erfpacht

94%

Erfpacht

Veldhoven Zeist Zwolle Kantoren Almere Rotterdam

Erfpacht

Utrecht

Hoog Catharijne Erfpacht

Totaal Nederland retail Totaal Nederland kantoren TOTAAL NEDERLAND * Financiële bezettingsgraad (gedeeltelijk) gedekt door huurgarantie ** Strategische leegstand: in vebouwing naar winkelruimte

11,9 11,9

96% 75% 95%


76 Stad


Adres

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BVO Totaal

Huur (€m)


€ Financiële Bezettings graad

frankrijk RETAIL Caen Caen Cherbourg Cholet Coignières (Parijs) Courbevoie (Parijs) Grenoble Issy les Moulineaux (Parijs) Ivry-surSeine (Parijs) Laval Marseille Montreuil Nice Orgeval (Parijs) Orgeval (Parijs) Rouen Sainte Geneviève des Bois (Parijs) SaintEtienne Toulon

C.C. Mondeville 2 C.C. Côte de Nacre C.C. Cotentin Marques Avenue Cholet Les Portes de Chevreuse C.C. Charras

RN 13 Caen 1-5 Avenue du Maréchal Juin RN 13-50470 La Glacerie La Séguinière-Zone de la Mernardière Rue du Bocage Route National 10

1994 1999 2001 2006

1995 1970 1989 2005

15.900 30.200 6.000 8.300

93.300 32.500 21.700 8.300

8,10 3,87 2,83 2,06

100% 98% 97% 89%

2009

2009

36.200

36.200

5,08

96%

Rue Baudin

2006

1973

6.300

13.900

1,41

79%

C.C. Grand Place C.C. Les Trois Moulins

55.63 Grand Place 3 Alleé Sainte Lucie 92130

1998 2001

2001 1992

53.800 7.400

94.100 15.300

16,66 4,01

96% 100%

C.C. Quais d’ Ivry

30 Boulevard Paul Vaillant Couturier

2001

2008

32.500

60.000

4,51

89%

C.C. La Mayenne

2001

1999

7.200

17.200

2,63

98%

C.C. Grand Littoral C.C. La Grande Porte C.C. Nice TNL C.C. Art de Vivre

46 Avenue de Latre de Tassigny ZAC La Grivonniere 11 av St Antoine ZAC Saint-Andre 235 Rue Etienne Marcel

2008 2001

2007 1991

32.800 6.200

109.200 18.400

17,01 3,10

91% 92%

15 bd du general Delfino Route National 13

1996 2005

2002 1975

19.500 20.600

29.600 20.600

6,41 4,14

99% 92%

Capteor

2050 Route des Quarante Sous 78630

2008

2008

8.600

8.600

0,96

100%

Galerie de Rue Saint-Lo L’Espace du Palais La Croix Blanche Rue des Petits Champs

1993

1998

9.400

11.600

1,90

81%

2001

1986

1.400

6.600

0,13

100%

C.C. Centre Deux

1-7 Rue des Docteurs Charcot

1979

2011

28.200

39.000

6,21

94%

C.C. Mayol

Rue du Murier

1994

1990

18.750

42.500

7,76

100%

Moulin de Nailloux -Le MoulinChemin du Gril- 31560 Nailloux

2009

2009

22.000

22.000

7,29

72%

15.17.19 Ave. S. Allende 38130

1999

1999

1.400

1.400

0,15

20%

14 rue Hoche La Défense 7

1990

1992

13.000

13.000

4,87

100%

Zac de la Maison Neuve Rue du Poitou 91220 3 Avenue Newton

2002

2002

19.400

19.400

0,78

49%

2006

2006

10.600

10.600

0,41

100%

371.300 14.400 30.000 415.700

700.600 14.400 30.000 745.000

105,9 5,0 1,2 112,1

93% 98% 67% 93%

40% Corio-belang

Toulouse

Fashion Village Nailloux 75% Corio-belang

Kantoren Echirolles Le Stratège Grenoble Puteaux Le Kupka Erfpacht 40% Corio-belang (Parijs) Bedrijfsruimtes Brétigny Paris sud Brétigny (Parijs) Clamart Newton TNT (Parijs)

Totaal Frankrijk retail Totaal Frankrijk kantoren Totaal Frankrijk bedrijfsruimtes TOTAAL FRANkrijk Geassocieerde deelnemingen C.C. Mayol 40% Corio-belang, BVO van het Corio deel 7.500 Le Kupka 40% Corio-interest, BVO van het Corio deel 5.200


77 Stad


Adres

Porta di Roma

€

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BVO Totaal

Huur (€m)



Via A. Lionello 201-Roma

2010

2007

73.400

130.000

32,94

95%

Globo I-II-III Shopville Gran Reno

Via Italia. 197 Via M. Monroe. 2 Casalecchio di Reno

2004 2001

2006 1993

30.500 13.900

88.800 38.800

11,02 6,90

100% 100%

Campania

2006

2007

68.800

108.000

20,20

96%

Shopville Le Gru

A1 - Uscita Caserta Sud S.S. 87 Loc. Aurno Via Crea. 10 Grugliasco

2001

2010

46.600

78.500

21,71

100%

Città Fiera

Via A. Bardelli. 4 Martignacco

2007

1992

48.400

94.500

13,49

95%

Via Emilia Ovest. 1480 Via delle Serre snc-Quartucciu (CA)

2001 2010

1996 2001

19.800 31.900

55.000 44.400

9,14 8,41

100% 99%

S.S. 16 Adriatica Nord. 89

2003

2011

7.400

19.800

2,48

94%

340.700

657.800

126,3

98%

Italië RETAIL Bufalotta (Rome) Busnago Casalecchio di Reno (Bologna) Caserta (Napels) Grugliasco (Turijn) Martignacco (Udine) Modena Sardinia (Cagliari) Senigallia

50% Corio-belang

49% Corio-belang

GrandEmilia Le Vele & Millennium Il Maestrale

TOTAAL ITALië Geassocieerde deelnemingen Porta di Roma 50% Corio-belang, BVO van het Corio deel 36.700 Città Fiera 49% Corio-belang, BVO van het Corio deel 23.700

Spanje/portugal RETAIL Barcelona

Maremagnum Erfpacht

Cáceres El Plantio (Madrid) Irún Jaén Madrid Madrid

Ruta de la Plata Sexta Avenida Txingudi La Loma Gran Via de Hortaleza Príncipe Pío

Moll de Spanya 2ª Pta. Edif. Maremagnum C/Londres 1 Avenida de la Victoria. 2

2006

2012

21.500

22.000

7,14

1,23

95%

2000 2000

1993 2007

8.400 15.300

19.200 15.300

3,10 5,24

0,09

99% 82%

Barrio de Ventas 80 Ctra. Bailén Gran Via Hortaleza s/n

1999 2000 2001

1997 1991 2001

9.900 9.700 6.100

34.700 27.900 20.100

2,93 2,44 3,74

Pº de la Florida s/n

2009

2004

28.700

28.700

13,16

Avenida Fontanilla s/n

2010

2006

21.700

30.000

5,43

98%

Avenida de Madrid 37 C/Pinto s/n

2000 2000

1989 1995

6.300 8.500

19.200 24.200

1,40 2,79

94% 77%

2001 2010

2000 2009

18.200 30.700

58.300 48.700

4,77 6,99

81% 79%

185.000

348.300

59,1

93% 94% 95% 1,19

97%

Erfpacht 95% Corio-belang

Torrelodones (Madrid) Palencia Parla (Madrid) Valencia Guimarães

Espacio Torrelodones Las Huertas El Ferial

Gran Turia Pza. de Europa s/n Espaço Guimarães Rua 25 de Abril nº 210

TOTAAL SPAnje/PORTUGAL

2,5

88%


78

Stad


Adres

€

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

BVO Corio deel

BVO Totaal

Huur (€m)



Prager Straße 15

2010

2009

44.800

64.400

11,13

93%

Kuhstraße 33

2011

2011

18.300

18.300

3,69

93%*

Königstraße 48

2010

2008

57.800

57.800

15,11

98%

Arnekenstraße 18

2012

2012

27.700

27.700

6,58

89%*

148.600

168.200

36,5

94%

Duitsland RETAIL Dresden

Centrum Galerie 95% Corio-belang

Duisburg

Königsgalerie 95% Corio-belang

Duisburg

Forum Duisburg 95% Corio-belang

Hildesheim

Arneken Galerie 95% Corio-belang

TOTAAL Duitsland * Financiële bezettingsgraad (gedeeltelijk) gedekt door huurgarantie

turkije RETAIL Adapazari

Adacenter

Ankara

365 Erfpacht

Bursa

Anatolium

Denizli

Teras Park

Yeni sakarya Cad. No:324-54200 Erenler/Adapazari Birlik Mah. 428.cad. No:41 YildizCankaya/Ankara Alasar Mah.Yeni Yalova Cad. No:487 Osmangazi/Bursa 55 Sok.No.1 20125 Yenisehir/Denizli

2007

2007

24.900

24.900

3,63

95%

2008

2008

23.000

26.700

5,84

98%

2010

2010

83.400

83.400

11,99

100%*

2009

2009

44.600

44.600

5,38

89%

2005

2012

15.700

33.400

15,55

2012 2009

2012 2008

27.500 30.900

27.500 30.900

4,32 5,15

250.000

271.400

51,9

0,7

94%

1.824.200 62.800 30.000 1.917.000

3.002.500 62.800 30.000 3.095.300

509,3 13,8 1,2 524,3

15,1

95% 84% 67% 94%

51% Corio-belang

Istanbul

Akmerkez 47% Corio-belang

Tarsu Tekirdağ

Tarsus Tekira

Akmerkez AVM Nispetiye Cad. 34337 Etiler/Istanbul Tarsu Hukumet cad. No:304 59100 Merkez/ Tekirdag

TOTAAL TURKije Geassocieerde deelnemingen Akmerkez 47% Corio-belang, BVO van de Joint Venture 33.400

0,70

92% 90% 99%

* Financiële bezettingsgraad (gedeeltelijk) gedekt door huurgarantie

TOTAAL PORTefeuille Totaal retail (including equity accounted investees) Totaal kantoren Totaal bedrijfsruimtes Totaal (including equity accounted investees)

Beleggingen in vastgoed (€m)

Nederland Frankrijk Italië Spanje Duitsland Turkije Overig Corio Totaal

Retail

Kantoren/ bedrijfsruimtes

Totaal inclusief vastgoed waarde geassocieerde deelnemingen

Totaal inclusief EV van geassocieerde deelnemingen

1.895,4 1.574,1 1.477,0 707,4 537,7 541,8

43,5 36,6

1.939,0 1.610,6 1.477,0 707,4 537,7 541,8

1.939,0 1.615,8 1.246,3 707,4 537,7 550,1

6.733,4

80,1

6.813,5

6.596,3

Ontwikkelings Balans totaal beleggingen portefeuille in vastgoed

93,1 214,7 7,5 146,4 13,3 11,6 486,6

2.032,1 1.830,5 1.253,8 707,4 684,1 563,4 11,6 7.082,9

De waardes van de geassocieerde deelnemingen geven alleen het Corio deel van het totaal weer.

15,1

%

28,7% 25,8% 17,7% 10,0% 9,7% 8,0% 0,2% 100,0%

Pijplijn Project


79

Additionele m² Already Invested ontwikkeld incl. capitalised Interest (x € m)

Capitalised Total Investment Interest (x € m) (x € m)

€

Verwachte opening

Voorverhuurd m²

Voorverhuurd €

Nettoaanvangs rendement

Nederland Nieuwegein City Plaza Rotterdam Markthal Zoetermeer Oosterheem Utrecht Leidsche Rijn Centrum Totaal Nederland committed Totaal Nederland deferrable TOTAAL PIijplijn Nederland

8.600 11.300 12.000 26.500

0,6 0,7 1,1 3,0 5,4 62,5 67,9

0,3 0,0 0,1 0,3 0,8 9,1 9,9

45,5 46,0 39,5 135,0 265,9 475,9 741,8

Q4 2013 Q3 2014 Q1 2013 Q1 2017

44% 16% 96% 0%

100% 100% 100% 0%

7,0% 6,3% 6,4% 5,8%

15.100 14.200 16.400

7,9 1,8 0,1 9,8 20,9 30,7

1,6 1,4 0,0 3,0 1,8 4,8

10,8 15,0 7,7 33,5 59,2 92,7

Q3 2013 Q2 2014 Q2 2014

37% 0% 0%

47% 0% 0%

8,1% 8,1% 12,7%

38.800

22,7 22,7 5,4 28,0

0,0 0,0 0,2 0,2

188,3 188,3 168,3 356,5

Q2 2014

0%

0%

6,7%

86.000 1.000

74,6 11,0 85,6 70,8 156,4

0,0 0,0 0,0 4,0 4,0

366,0 33,6 399,6 217,3 616,9

Q1 2013 Q1 2014

88% 0%

100% 0%

6,0% 6,4%

123,4 159,6 283,0

3,8 15,2 19,0

887,3 920,6 1,807,9

Frankrijk Marseille Grand Littoral - Azur Marseille Grand Littoral - Emeraude Metz Saint Jacques Totaal Frankrijk committed Totaal Frankrijk deferrable TOTAAL PIijplijn Frankrijk

Italië Venetië Marghera Totaal Italië committed Totaal Italië deferrable TOTAAL Pijplijn Italië

Duitsland Berlijn Schloßstraße Dresden Centrum Galerie Totaal Duitsland committed Totaal Duitsland deferrable TOTAAL Pijplijn Duitsland Totaal committed Totaal deferrable TOTAAL PIPELINE

6,3% 8,5% 7,4%

Adressen en overige info CORIO N.V. Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht Postbus Box 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0)30 234 64 64 F +31 (0)30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO NEDERLAND Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0)30 234 64 64 F +31 (0)30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO FRANCE Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault 92075 Paris La Défense cedex, Frankrijk T +33 (0) 1 474 53 000 F +33 (0) 1 474 55 850 E [email protected], I www.corio-eu.com

Euronextcode/ISIN-code NL0000288967; Fondscode 28896; Bloomberg CORA NA; Reuters COR.AS; Datastream H:VIB De samenvatting van het jaarverslag 2012 bevat op de toekomst gerichte mededelingen met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard, risico’s en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals een wijziging in de strategie, invloed van de concurrentie, wijziging in de economische omstandigheden, wijziging in de weten regelgeving en algemene renteniveaus.

DIT IS EEN SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2012. HET VOLLEDIGE JAARVERSLAG OVER 2012 IN DE ENGELSE TAAL, INCLUSIEF JAARREKENING EN VERKLARING VAN DE ACCOUNTANT, IS TE DOWNLOADEN OP DE WEBSITE VAN CORIO (WWW.CORIO-EU.COM).

Editor: Media wise, Amsterdam Design and art direction: Member Since, Heemstede


80

€

CORIO ITALIA Via Fabio Filzi 25, 20124 Milaan, Italië T +39 026 69 63 49 F +39 026 69 77 11 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO ESPAÑA Paseo de la Castellana 93 5º Planta 28046 Madrid, Spanje T +34 91 426 17 77 F +34 91 435 56 44 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO DEUTSCHLAND Königstraße 13 47051 Duisburg, Duitsland T +49 203 4196 1500, F +49 203 4196 1501 E [email protected], I www.corio-eu.com CORIO TÜRKIYE KANYON Ofis Blok Büyükdere Cad. No:185 Kat 18 Levent, Istanbul - 34394 TR, Turkije T +90 212 371 30 00 F +90 212 353 54 42 E [email protected], I www.corio-eu.com

Vragen Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling Investor Relations: [email protected] or +31 (0) 30 234 67 43. Volg ons op twitter @CorioIR @corioHR @CORIOCSR of vind onze apps in iTunes


81

€

Corio jaarverslag

Recommend Documents