Inhoud. 100 Kantoren en bedrijfsruimten 104 Nederland 106 Interview Jan Visser 108 Frankrijk 109 Duitsland. Corio jaarverslag

Jaarverslag 2007

Inhoud

2 5 6 9 12 18 20 24

Profiel Vijfjarenoverzicht Voorwoord Bericht van de Raad van Commissarissen Verslag van de Raad van Bestuur Corio Top 10-waarde 2007 Aandeelhoudersinformatie en investor relations Bedrijfsactiviteiten 33

Retail 38 40 44 50 52 56 60 62 64 68 74 76 80 86 88 92 98

Nederland Interview Gerard Groener Special Villa ArenA Frankrijk Interview Frederic Fontaine Special Ivry Special Grand Littoral Italië Interview Ermanno Niccoli Special Campania Spanje Interview John van Haaren Special Gran Turia Turkije Interview Koray Özgül Special Ada Center Bulgarije

100 Kantoren en bedrijfsruimten 104 Nederland 106 Interview Jan Visser 108 Frankrijk 109 Duitsland

110 118 128 132 166 168

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Corporate governance Remuneratierapport Jaarrekening 2007 Overige gegevens Vastgoedportefeuille

Corio jaarverslag 2007

1

Profiel heeft het merendeel van de totale portefeuille belegd in kwalitatief aantrekkelijke winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied. Door focus beschikt Corio over kritische massa, zowel van het geheel als van de afzonderlijke lokale organisaties in de kernmarkten Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. De portefeuille is verspreid over verschillende economische regio’s in vijf kernmarkten en omvat meer dan 1,9 miljoen m², met circa 300 miljoen bezoekers en circa 5000 huurcontracten. Dit is de basis voor de stabiliteit van de jaarlijks groeiende, operationele cashflow. De indexatie van bestaande huurcontracten, de verlenging daarvan bij expiratie of het afsluiten van nieuwe huurcontracten zorgt voor de groei van deze cashflow met ten minste de euro-inflatie. Actief hands-on management en nieuwe investeringen dragen nog eens extra aan deze groei bij.

zoekt actief nieuwe investeringsmogelijkheden en kansen om waarde toe te voegen. Dit varieert van het vinden van een nieuwe kernmarkt of een project in een nieuwe regio tot het acquireren van een winkelcentrum met revitalisatiepotentie of een naastgelegen stuk grond voor toekomstige uitbreiding van een bestaand winkelcentrum. Als gevolg daarvan heeft Corio voor de toekomstige winstgevende groei een aanzienlijke pijplijn van nieuwe en uitbreidingen van bestaande winkelcentra die gedurende de komende jaren in exploitatie genomen zullen worden. In voorkomende gevallen kan Corio een project of een portefeuille aankopen dat niet uitsluitend retail is, maar gemengde functies omvat, zoals winkelen, vermaak, wonen, werken en parkeren. Deze beleggingen in andere vastgoedsectoren zullen maximaal 20% van de totale portefeuille uitmaken. In alle gevallen wordt gekeken naar de cashflowgroei op middellange en lange termijn.

Corio, één van de grootste beursgenoteerde eigenaars en managers van winkelcentra Kennis van en ervaring met ‘Why people buy’ 2

hanteert als belangrijk criterium voor de acquisitie en de voortgaande hold/sell-analyse van winkelcentra, de dominantie in het verzorgingsgebied. Een winkelcentrum dat door de huurders en de consumenten als dominant wordt gezien, heeft de juiste kwaliteiten en karakteristieken voor het verzorgingsgebied. Corio’s actief hands-on management heeft de kennis en ervaring in huis om duurzaam optimale objecten tot stand te brengen of bestaande objecten te optimaliseren, zowel functioneel als commercieel. Uiteraard staan de wensen van onze huurders, de winkeliers en de consumenten hierbij centraal. Inzicht in waarom mensen consumeren, leidt tot inzicht in waar en wat ze willen kopen.

is optimaal in staat de ontwikkelingen in ieder verzorgingsgebied te volgen door in-house center- en verhuurmanagement. Deze managementformule kenmerkt zich door persoonlijke contacten en optimale dienstverlening. Dit maakt het de huurder mogelijk zich op zijn business te concentreren en de consument om zich goed te voelen. Ondersteund door onderzoeks- en marketingactiviteiten streeft Corio ernaar in te spelen op de behoeften van de consumenten uit het verzorgingsgebied en daarmee een toegevoegde waarde voor hen, de winkeliers en de Corio-aandeelhouders te realiseren. Daarnaast streeft Corio naar de ontwikkeling en handhaving van beleidsbepalingen en praktijken die een positieve en duurzame bijdrage aan de sociale omgeving en het milieu bevorderen in elke gemeenschap waar zij actief is. Met deze actieve benadering onderscheidt Corio zich als eigenaar en manager in de winkelmarkt.

• Winstgevende groei • Hoogwaardige portefeuille • Grote pijplijn • Winkelcentra, dominant in hun verzorgingsgebied • Kritische massa • Risicospreiding • Retailfocus • Solide financiële basis • Lokaal actief hands-on management • Toegevoegde waarde • Betrouwbaar en creatief Corio jaarverslag 2007

3

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje

Turkije

Nettowinst

€ 801,5 mln

+ 25,1%

Direct resultaat

€ 203,1 mln

+ 2,7% € 3,07 per aandeel

Indirect resultaat

€ 598,4 mln

+ 35,1% € 9,03 per aandeel

Netto theoretisch rendement

5,8%

- 0,4%

Dividend per aandeel

€ 2,60

+ 2,8%

Portefeuille

€ 6,5 mld

+ € 1,0 mld

Beurswaarde

€ 3,7 mld

- € 0,4 mld

Winkels

1,2 mln m2

€ 5.335 mln

Kantoren & Bedrijfsruimten

0,7 mln m2

€ 1.125 mln

Acquisities & investeringen

€ 461 mln

Bezettingsgraad

96,8%

Huurcontracten/objecten

circa 5.000/171

Huurgroei totaal

11,9%

Huurgroei (‘like-for-like’)

4,3%

Pijplijn

€ 3,5 mld; 56% operationele portefeuille

Triple NAV

€ 61,77 per aandeel

44

Vijfjarenoverzicht Inclusief proportionele consolidatie van minderheidsbelangen*

2007

2006

2005

2004

2003**

Bruto-huuropbrengsten Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) Netto-huuropbrengsten Kosten Herwaarderingen (inclusief boekwinst) Uitgestelde belastingen Overige resultaten

(x € mln)

377,3 -46,8 330,5 -127,4 629,4 -30,4 -0,6

343,1 -47,7 295,4 -97,7 475,9 -33,8 0,9

325,4 -46,3 279,1 -77,7 425,3 -47,1 9,5

308,3 -45,8 262,5 -71,9 100,9 10,1 -2,7

304,5 -51,1 253,4 -82,8 127,0 2,6 0,9

Nettowinst Direct resultaat Indirect resultaat

801,5 203,1 598,4

640,7 197,7 443,0

589,1 201,4 387,7

298,9 190,6 108,3

301,1 170,6 130,5

460,5 -63,6 3.485,1 6.459,7 6.713,4 3.825,8

476,3 -9,7 2.118,7 5.458,6 5.652,5 3.157,7

293,5 -116,0 1.672,2 4.542,9 4.633,7 2.672,1

174,8 -155,4 1.111,0 3.916,0 4.048,1 2.255,7

113,0 -58,7 569,0 3.808,7 3.905,1 2.229,3

Aantal geplaatste aandelen (x mln)***

66,25

66,25

66,25

66,25

66,25

Bedragen per aandeel Nettowinst Direct resultaat Indirect resultaat

12,10 3,07 9,03

9,67 2,98 6,69

8,89 3,04 5,85

4,51 2,88 1,63

4,54 2,57 1,97

Eigen vermogen voor winstverdeling Triple NAV

57,74 61,77

47,66 50,60

40,33 42,80

34,05 nb

33,65 nb

2,60

2,53

2,45

2,39

2,32

75,19 49,95 55,40 350.634

61,90 43,66 61,90 175.046

48,94 41,20 45,90 148.567

43,35 30,07 43,10 111.742

31,20 24,50 30,70 92.718

Investeringen Verkopen Pijplijn Belegd in vastgoed Balans totaal Eigen vermogen (voor winstverdeling)

Dividend (in contanten) Hoogste dagelijkse slotkoers Laagste dagelijkse slotkoers Ultimo jaar slotkoers Gemiddelde beursomzet (stuks per dag) *

In deze opstelling zijn de opbrengsten van minderheidsbelangen in Turkije toegedeeld aan het direct en indirect resultaat: direct resultaat 2007 € 14,2 miljoen (2006: € 15,7 miljoen, 2005: € 10,4 miljoen), indirect resultaat 2007 € 76,9 miljoen (2006: € 17,4 miljoen, 2005: € 29,3 miljoen). ** Vorige Nederlandse GAAP, aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. *** Onder aftrek van ingekochte aandelen.


5

Voorwoord

De economie en de consumptieve bestedingen in Europa hebben zich in het algemeen positief ontwikkeld in 2007. Het consumentenvertrouwen, indicator voor consumptieve bestedingen, ontwikkelde zich in de eerste helft van het jaar nog positief, om in de tweede helft van het jaar te stabiliseren op een lager niveau. De voornaamste oorzaak was een vertrouwenscrisis in de financiële sector door de ‘sub-prime’ crisis van augustus in de Verenigde Staten en de daarmee gepaard gaande onzekerheid over de toekomstige economische ontwikkeling. Deze vertrouwenscrisis strekte zich ook uit, hoewel in mindere mate dan in de VS, tot de bankensector in Europa. Dit heeft echter weinig tot geen invloed gehad op de bestedingen in winkelcentra in de kernlanden waar Corio actief is. Conjunctuurgevoelige sectoren zoals de meubelbranche hebben in 2007 een positieve impuls gekregen. Het verkrijgen van hoge percentages (75% en meer) externe financiering bij onroerendgoedtransacties is niet langer een vaststaand gegeven. Transacties gebaseerd op lage rente ten opzichte van het onroerendgoedrendement en hoge financiering zijn beperkt en voor mindere kwaliteit of exotische producten bijna niet meer te verwezenlijken. Er wordt nu weer meer gekeken naar een goede kwaliteit en zekerheid van toekomstige cashflows van investeringen. Een solide track record en balans, professionaliteit in acquisitie en management van een portefeuille is weer de eerste vereiste voor operationeel succes en het aantrekken van externe financiering. In 2007 is de economie in alle kernlanden waarin Corio investeert gegroeid. Dit kwam tot uitdrukking in grotere bestedingen van winkelcentra van Corio en een voortgaande positieve ontwikkeling van het onroerendgoedbedrijf. Dit leidde tot een hogere bezettingsgraad van de gehele portefeuille, hogere omzetten voor de huurders en hogere huuropbrengsten. Naast de contractuele indexaties van de huurcontracten die jaarlijks plaatsvinden, werd daarbovenop succes geboekt met hogere huren in het geval van expiratie en verlenging van huurcontracten aan dezelfde of nieuwe huurders en het verhuren van leegstand. Het laatste voornamelijk in de kantorenportefeuille. Van deze huurstijging was sprake in alle kernmarkten waar Corio actief is en varieerde voor winkels in winkelcentra tussen de 10% en 35%. Dit verhuurresultaat is een duidelijk bewijs van de aantrekkelijkheid van de winkelcentra van Corio voor de consumenten en onze huurders. Dit heeft in 2007 geleid tot een organische groei in de huuropbrengsten van € 12,1 miljoen (4,3% like-for-like), ruim boven de euro-inflatie en boven de groei in winkelbestedingen binnen de EU-15 landen. Deze huurgroei had tezamen met een circa veertig basispunten lagere kapitalisatiefactor een belangrijk aandeel in de herwaardering door externe taxateurs van de operationele portefeuille (inclusief herwaardering van objecten gehouden door geassocieerde deelnemingen) van € 629,4 miljoen. Er blijft grote interesse van beleggers in vastgoed vooral met de financiële karakteristieken van stabiliteit en jaar-op-jaargroei van de operationele cashflow zoals geldt voor winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied. De vraag is echter groter dan het aanbod aangezien bestaande dominante winkelcentra zelden op de markt komen. Het is echter niet alleen het bezit, maar met name het actieve management zoals uitgevoerd door Corio dat op duurzame wijze waarde toevoegt. Naast het intensieve hands-on management van de operationele portefeuille is opnieuw veel aandacht besteed aan verdere uitbreiding van de portefeuille door hetzij acquisities van bestaande of nog te ontwikkelen projecten of investeringen in objecten die reeds in operatie zijn hetzij projecten die in ontwikkeling en/of aanbouw zijn. Ook daarin is uitstekende voortgang gemaakt zodat aan het eind van het jaar 2007 de pijplijn op nettobasis gegroeid was met € 1,4 miljard tot € 3,5 miljard, waarbij € 240 miljoen vanuit de pijplijn in operatie is genomen. Daarnaast is in verband met de voorgenomen verkoop van het grootste deel van de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille de daaraan gerelateerde pijplijn in dit stadium niet meer opgenomen. Met dit laatste was een bedrag van circa € 180 miljoen gemoeid. Op brutobasis is de pijplijn gegroeid met € 1,8 miljard. In de pijplijn zijn naast de vaste en variabele pijplijn voor het eerst ook projecten opgenomen die door Corio zijn geïdentificeerd en intern goedgekeurd en waarvan er een aanzienlijke mate van zekerheid bestaat op een positieve uitkomst, de zogenaamde prospect pijplijn. De pijplijn houdt geen rekening met mogelijke acquisitie van projecten waarvoor Corio nog in competitie is en nog niet nader gedefinieerde bestaande projecten of ontwikkelingen. 6

“ Het is niet alleen het bezit, maar met name het actieve management zoals uitgevoerd door Corio dat op duurzame wijze waarde toevoegt”

Vaste, variabele en prospectpijplijn (€ mln)

€ 352 2007

€ 889 2008

€ 609 2009

Totaal € 3.485 miljoen

€ 636 2010

€ 442 2011

€ 200 2012

€ 357 2013

Nieuwe operationele projecten werden verworven voor een bedrag van € 526 miljoen inclusief het op drie na grootste winkelcentrum in Frankrijk, Grand Littoral Marseille dat op 8 maart 2008 is overgedragen en ultimo 2007 is opgenomen in de vaste pijplijn. De totale pijplijn van € 3,5 miljard bedraagt ruim 56% van de operationele vastgoedportefeuille. Dit is een uitstekend fundament voor de potentiële autonome huurgroei en bij de huidige rendementseisen ook voor toekomstige potentiële waardestijging bij oplevering. De projecten in de pijplijn worden tot die tijd gewaardeerd tegen kostprijs tenzij de marktwaarde van de reeds gedane investeringen lager is. Om de pijplijn van jaar tot jaar op hetzelfde absolute (en nog meer als percentage van de operationele portefeuille) niveau te houden is een grote uitdaging waarin Corio de laatste vijf jaar uitstekend is geslaagd. Corio jaarverslag 2007

7

Daarnaast is de gehele portefeuille zoals elk jaar tegen het licht gehouden om vast te stellen welke projecten geen of slechts beperkte toegevoegde waarde zullen kunnen realiseren. Op grond van die analyse is € 63,6 miljoen gedesinvesteerd in 2007. Zoals in het verleden betreft dit projecten die 100% zijn verhuurd, zodat het verminderen van het percentage leegstand in 2007 in een nog positiever licht komt te staan. Sinds Corio’s focus begin 2003 nadrukkelijker op winkelcentra is komen te liggen, is hard gewerkt om de portefeuille van kantoren en industriële projecten te herpositioneren, het cashflow-profiel aanzienlijk te verbeteren en daarmee de aantrekkelijkheid en waarde te verhogen. Deze herpositionering gebeurde voornamelijk door renovaties, nieuwe verhuringen en het bevorderen van het toekomstige potentieel. Ook werd verwacht dat het economisch tij en de verhuursituatie op de kantorenmarkt zich positief zou ontwikkelen in de jaren 2003 tot 2006/8, terwijl tegelijkertijd hard is gewerkt aan het opbouwen van een pijplijn van winkelprojecten. Het is verheugend te constateren dat de verwachtingen waarop deze strategie werd gebaseerd, zijn uitgekomen en waargemaakt. Het resultaat is dat in de jaren 2003 tot en met 2007 niet alleen een hoger direct rendement werd gemaakt dan in het geval van aflossing van leningen zou zijn gerealiseerd, maar ook een verdere waardestijging ten opzichte van de waardering eind 2002. Niettemin zijn in de laatste vijf jaar wel degelijk in specifieke gevallen een aantal kantoren en bedrijfsruimten verkocht, maar is gewacht met verkoop van de portefeuille totdat die geheel op orde was en daardoor aantrekkelijk voor een of meerdere andere beleggers. Dit doel is bereikt. De opbrengst zal worden aangewend voor financiering van de pijplijn die vanaf 2008 zal worden opgeleverd en voor nog niet nader gedefinieerde acquisities. De door Corio nagestreefde verdere concentratie op winkelcentra op basis van de al enkele jaren doorgevoerde strategie heeft zijn vruchten afgeworpen. De versterking van de positie van Corio in alle kernmarkten, inclusief Turkije, gaat door en blijkt succesvol te zijn. Dat de beurskoers van € 61,90 ultimo 2006, na het bereiken van een all-time high van € 75,19 in februari 2007, is teruggezakt naar € 55,40 ultimo 2007 en daarmee beneden de zogenaamde triple net asset value van € 61,77 ligt, is betreurenswaardig en teleurstellend voor Corio en haar aandeelhouders. Temeer daar hierdoor geen enkele waarde wordt toegekend aan de toekomstige netto-cashflow uit de pijplijn. Deze koersontwikkeling is niet representatief voor de positieve ontwikkeling die Corio in 2007 heeft doorgemaakt. Ook dienen zich geen ontwikkelingen aan (behoudens een mogelijke, algemene economische vertraging) die het jaar 2008 aanzienlijk anders lijken te doen worden dan 2007. De te verwachten positieve invloed van opleveringen uit de pijplijn en actief management doen ons uitzien naar een voortgaande positieve ontwikkeling van Corio’s kernactiviteiten onder leiderschap van de heer Gerard Groener, toekomstig voorzitter van de RvB, die hier al twee jaren deel van uitmaakt naast de heren Fontaine en Haars. Alle medewerkers hebben opnieuw meer dan hun steentje bijgedragen aan het succesvolle jaar 2007. Het is de combinatie van stenen, organisatie en mensen die het verschil maakt tussen een gemiddelde en een top performance.

Jan A. de Kreij Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V.

8

Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur (RvB) opgestelde jaarverslag en de jaarrekening 2007 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening onderzocht en hierover een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Wij bevelen u aan om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen en om conform het voorstel van de RvB te besluiten tot vaststelling van het dividend van € 2,60 per aandeel over 2007.

Structuur en werkzaamheden Raad van Commissarissen (RvC) gedurende 2007 De organisatie van de RvC is geheel in lijn met de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance-code. Met uitzondering van de heer W. Borgdorff zijn alle commissarissen onafhankelijk in de zin van best practicebepaling III.2.1 van deze code. In het verslagjaar hebben zowel de RvC als de door haar ingestelde auditcommissie, selectiecommissie en remuneratiecommissie hun respectieve taken vervuld in overeenstemming met de toepasselijke reglementen, die op de website van Corio zijn in te zien. De RvC heeft in het verslagjaar zeven keer plenair met de RvB vergaderd. De belangrijkste onderwerpen van bespreking vormden de samenstelling van en ontwikkelingen in de portefeuille, nieuwe investeringsvoorstellen en -mogelijkheden, de strategie als zodanig evenals de strategische opties en ontwikkelingen in de markt, het jaarbudget, de financiering en de financiële doelstellingen. Overeenkomstig de strategie is besloten om het proces tot de verkoop van de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille in Nederland en Frankrijk nadere uitwerking te geven. Op het gebied van risk management heeft de RvC gesproken over de aan ondernemingsactiviteiten verbonden risico’s, evenals over de uitkomsten van de beoordeling door het bestuur van de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen in het kader van de goedgekeurde strategie. Op de daartoe geëigende momenten zijn de kwartaalcijfers, de (half)jaarcijfers en het jaarverslag besproken. De externe accountant is bij de bespreking van de jaarcijfers aanwezig geweest om zijn bevindingen toe te lichten. Zowel de RvC als de auditcommissie heeft buiten aanwezigheid van de RvB met de externe accountant gesproken. De commissarissen hebben vier keer onderling vergaderd. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over de formele aanstelling en remuneratie van de CFO per 1 mei 2007, de targetsetting voor de RvB en de werving en selectie van de nieuwe CEO per 1 mei 2008 als opvolger van de heer J.A. de Kreij, wiens contract per 1 mei 2008 expireert. Eveneens is aandacht besteed aan enkele strategische opties. Het functioneren van de RvC en de RvB als college zowel als individueel, is besproken en geëvalueerd. Geen van de commissarissen was frequent afwezig bij de vergaderingen. Er was periodiek overleg tussen de voorzitters van de RvC en de RvB om relevante zaken bij Corio door te nemen.


9

Drs. B. (Bas) Vos (1939)

Prof. dr. R.A.H. (Robert) van der Meer (1949)

Voorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2000. Lopende termijn tot 2008. Huidige functie: zelfstandig adviseur en algemeen directeur TCA. Commissariaten: voorzitter Orange Europe Property Fund, voorzitter Tsjechië en Slowakije Fonds, voorzitter Roemenië en Bulgarije Fonds, voorzitter Rusland Midcap Fonds, vicevoorzitter Reesink B.V. en diverse commissariaten en Raad van Toezicht functies van niet-beursgenoteerde bedrijven. Lid auditcommissie

Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming 2004. Lopende termijn tot 2008. Huidige functie: hoogleraar finance Rijksuniversiteit Groningen; onafhankelijk adviseur/lid beleggingsadviescommissies bij pensioenfondsen en charity-organisaties; Raad-plaatsvervanger Ondernemingskamer. Commissariaten: European Asset Trust N.V., Fortis Obam, Kasbank en diverse commissariaten van niet-beursgenoteerde ondernemingen. Voorzitter auditcommissie Lid selectiecommissie

Samenstelling RvC en activiteiten commissies In de bij dit hoofdstuk opgenomen curricula vitae is de huidige samenstelling van alle door de RvC ingestelde commissies weergegeven. Hieronder volgt een beschrijving van de activiteiten van de commissies. Auditcommissie De auditcommissie heeft in 2007 vier keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen vormden de kwartaalcijfers, de halfjaar- en jaarcijfers, de rapportage van de accountant en het jaarverslag. Ook is aandacht besteed aan de procedure met betrekking tot het afgeven van garanties en comfort letters, het onderwerp fraude en de financiële resultaten van de onderneming. Selectiecommissie De selectiecommissie kwam drie keer in vergadering bijeen in het kader van de te vervullen vacature van CEO van Corio N.V. In december 2007 is bekendgemaakt dat de heer G.H.W. Groener de beoogde opvolger is van de huidige CEO de heer J.A. de Kreij. De voorgenomen benoeming zal in de AVA van 29 april 2008 ter kennisgeving worden voorgelegd. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie, die in het verslagjaar één keer in vergadering bijeenkwam, heeft zich vooral gericht op de bezoldiging van de CFO die per 1 mei 2007 formeel in dienst is getreden en de vaststelling van de variabele beloning van de RvB.

10

Ir. drs. W. (Wim) Borgdorff MRE (1960)

Mr. D.C. (Derk) Doijer (1949)

Ir. J.D. (Jan) Doets (1944)

Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2000. Lopende termijn tot 2008. Huidige functie: managing partner Fund Investment van AlpInvest Partners N.V. Commissariaten: Lid beleggingsadviescommissie Cordares, lid advisory board Permira, Apax en IndustriKapital. Voorzitter remuneratiecommissie

Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2005. Lopende termijn tot 2009. Huidige functie: algemeen directeur DCD Holding B.V. Commissariaten: Koninklijke Ahold N.V., ZBG Groep en diverse commissariaten van niet-beursgenoteerde ondernemingen. Lid auditcommissie Lid remuneratiecommissie Lid selectiecommissie

Lid Raad van Commissarissen Nederlandse nationaliteit. Eerste benoeming in 2005. Lopende termijn tot 2009. Huidige functie: directeur Doets Consult. Commissariaten: diverse commissariaten van niet-beursgenoteerde ondernemingen en commissariaten bij diverse gebiedsontwikkelingen. Voorzitter selectiecommissie Lid remuneratiecommissie

Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het remuneratiebeleid is terug te vinden in het remuneratierapport elders in dit jaarverslag. Het remuneratierapport is opgesteld door de remuneratiecommissie en vastgesteld door de RvC. Het rapport is in lijn met het goedgekeurde remuneratiebeleid in de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 december 2004. Op 23 april 2007 werd een voorstel tot wijziging van de RvC-remuneratie door de AVA goedgekeurd. De RvC dankt de heer De Kreij voor zijn tomeloze inzet en voor zijn uiterst waardevolle bijdrage als voorzitter van de Raad van Bestuur en spreekt grote waardering uit voor zijn verdiensten en het betoonde ondernemerschap ten bate van Corio. Medewerkers Corio heeft ook in 2007 uitstekende resultaten en performance geboekt. De RvC is de RvB en de medewerkers daarvoor erkentelijk.

Utrecht, 26 maart 2008 De Raad van Commissarissen


11

Verslag van de Raad van Bestuur Direct en indirect resultaat (€ mln)

900

indirect

800

direct

700

Direct resultaat (€ mln)

204 202

600

200

500 400

198

300 200

196

100 03

04

05

06

07

0

06

07

194

De doelstelling van Corio is ook in 2007 gericht geweest op het creëren van winstgevende groei. Als belangrijkste interne meetlat is gekozen voor een nettohuurgroei die minstens gelijk moet zijn aan de groei in detailhandel uitgaven in de EU-15 landen. Deze bedroeg in 2007 2,7% (2006 3,7%). Dit resultaat moet worden bereikt door in de Corio-kernlanden een positie te verwerven c.q. te behouden in de top drie van de winkelcentra-exploitanten. Deze top drie-positie is van belang voor onze relatie met huurders, werknemers, aanbieders van nieuwe projecten, financiers en overige stakeholders. Uitbreiding van het aantal kernlanden, zoals de toevoeging van Turkije in 2005, past in dat beleid. Het jaar 2007 heeft zich voor Corio aanzienlijk beter ontwikkeld dan begin 2007 was voorzien, zowel met betrekking tot het directe resultaat met 2,7% boven 2006 als het herwaarderingsresultaat, met 11,2% ten opzichte van de boekwaarde waardoor de intrinsieke waarde op triple NAV-basis met 22,1% toenam tot € 61,77 per aandeel. De nettowinst steeg dan ook met 25% tot € 801,5 miljoen. Een duidelijk record. Een ander belangrijk wapenfeit betreft de aanzienlijke uitbreiding van de pijplijn (op basis van kostprijs) tot circa 56% van de operationele portefeuille, waardoor Corio zonder enige verdere toevoeging door acquisitie noch positieve herwaardering (van bestaande en pijplijnprojecten na oplevering) over vijf jaar een portefeuilleomvang van circa € 10 miljard zal bereiken. De laatste aannames zijn niet realistisch omdat jaarlijks de huren van circa 90% van de portefeuille worden geïndexeerd en 10% heronderhandeld. In 2007 zijn uitstekende verhuurresultaten verwezenlijkt en is de leegstand verder teruggebracht. Bij gelijkblijvende kapitalisatiefactoren leidt de huuraanpassing (bijna automatisch) tot een opwaardering van de operationele portefeuille. Ook ligt het verwachte rendement op de pijplijn in ontwikkeling (exclusief de acquisitie van Grand Littoral in Marseille) circa negentig basispunten boven het gemiddelde van de huidige operationele portefeuille en meer dan 150 basispunten als alleen de winkelportefeuille wordt beschouwd. De portefeuille van bestaande en toekomstige investeringen zal zich zoveel mogelijk richten op winkelcentra. Het risico/rendementprofiel van investeringen in winkelcentra verschilt sterk van dat van bijvoorbeeld investeringen in kantoren, woningen etc. Winkelcentra hebben niet alleen de potentie van stabiliteit van de cashflow, maar ook dat bij een actief hands-on management van alle facetten van het onroerendgoedbedrijf een hogere groei zal kunnen worden gerealiseerd. Tevens wordt hiermee bereikt dat de exploitatie en administratieve kosten die in 2007 nauwelijks stijgen goed onder controle blijven en ‘waar voor hun geld’ leveren. De uitdaging is echter om niet alleen bij het aflopen van het huurcontract, maar ook tijdens de looptijd een hogere huurgroei te realiseren door fysieke verplaatsing van huurders en verandering in het voor de consument zo belangrijke winkelaanbod als gevolg van nieuwe trends. Die wensen en behoeften kunnen verschillen per regio, hoewel er soms sprake is van een duidelijke, nieuwe, internationale trend waar het merendeel van de consumenten mee wil kennismaken. Corio’s winkelcentra moeten dat aanbieden. 12

Sectorale spreiding in waarde

Geografische spreiding in waarde

Winkels

83%

Nederland

Kantoren

14%

Frankrijk

27%

Italië

17%

Bedrijfsruimten

3%

Intrinsieke waarde voor winstverdeling per aandeel (€ 1)

70

42%

Spanje

8%

Turkije

6%

NNNAV (EPRA) per aandeel

60 50

60

40 30 50

20 10 03

04

05

06

07

0

06

07

40

Onroerend goed blijft een lokale zaak, waarbij wel door het stimuleren van Corio best practices geprofiteerd kan worden van de kennis en de internationale ervaring en organisatie van Corio. De belangrijkste operationele en portefeuilleresultaten van Corio in 2007 ten opzichte van 2006 (cijfers tussen haakjes) zijn: 1 Het ‘like-for-like’-nettohuurgroeisucces bedroeg 4,3% voor de gehele portefeuille en 5,9% voor de retailportefeuille; 2 In combinatie met de gedane acquisities in 2006 die het hele jaar in operatie waren, de acquisitie van Citta Fiera op 1 januari 2007 en de opening in september 2007 van Campania, beide in Italië, is de totale nettohuurgroei gestegen met € 35,1 miljoen (11,9%) ten opzichte van 2006; 3 De pijplijn, waarbij gezien het bijna identieke opleverings- en risico/rendementprofiel de potentiële en variabele pijplijn vanaf 2007 zijn gecombineerd en de geïdentificeerde prospects zijn toegevoegd, bedroeg € 3.485 miljoen of meer dan 56% van de waarde van de in operatie zijnde portefeuille ultimo 2007. Oplevering in 2007 van projecten uit de pijplijn was € 240 miljoen (€ 43 miljoen). Herwaarding vindt na oplevering pas plaats bij de eerstvolgende externe waardering; 4 Overeenstemming over de aankoop van het bestaande winkelcentrum Grand Littoral in Marseille voor € 385 miljoen; 5 Opbouw van de business unit in Turkije waar nu negentien mensen werken ten behoeve van twee operationele winkelcentra en zes projecten in de pijplijn. Aan verdere uitbreiding wordt gewerkt; 6 Op 31 januari 2008 werd de ontwikkelingsproject overeenkomst met betrekking tot Hoog Catharijne getekend zodat een aanvang kan worden gemaakt met de verwezenlijking van een grote renovatie en uitbreiding. HC moet weer het winkelen uitgaanscentrum worden van Nederland; 7 Door oplevering en aankoop van winkelcentra is het percentage van winkels in de portefeuille duidelijk boven de 80% en is het aandeel van Nederlandse projecten gedaald tot onder de 50%. Investeringen in de operationele portefeuille bedroegen € 84,9 miljoen (€ 44,3 miljoen), acquisities bedroegen € 296,2 miljoen en verkopen € 63,6 miljoen (€ 9,7 miljoen); 8 Investeringen in 2007 in de pijplijn, waarvoor geen huurinkomsten worden ontvangen bedroegen € 79,4 miljoen (€ 32,4 miljoen); 9 Besluit tot verkoop van het grootste deel van de portefeuille kantoren en bedrijfshallen met een taxatiewaarde ultimo 2007 van € 942,8 miljoen.


13

Drs. J.A. (Jan) de Kreij (1942)

F.Y.M.M. (Frederic) Fontaine (1958)

Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V., CEO Benoemingstermijn: 1 mei 2004 tot 1 mei 2008. Nederlandse nationaliteit. Nevenfuncties: voorzitter Terre des Hommes, ULI Trustee en lid van diverse (internationale) besturen en beleggings- en adviescommissies.

Lid Raad van Bestuur Corio N.V. Benoemingstermijn: 1 mei 2006 tot 1 mei 2008. CEO Corio France. Franse nationaliteit. Nevenfuncties: lid van de CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux of France) en FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières).

Financiering Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2007 € 3.825,8 miljoen (ultimo 2006: € 3.157,7 miljoen) ofwel € 57,74 per aandeel (2006: € 47,66). Het balanstotaal steeg van € 5.652,5 miljoen tot € 6.713,4 miljoen. De leverage per jaar ultimo bedroeg 34%, aanzienlijk beneden het voor Corio geldende maximum van 55% zoals dat in haar belangrijkste financieringsarrangementen is opgenomen. Bij een gelijkblijvende portefeuille in waarde zonder uitbreiding van het eigen vermogen heeft Corio voldoende leencapaciteit. De potentiële financieringsruimte ultimo 2007 bedroeg € 1,8 miljard. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de aanwending van deze leencapaciteit mede bepaald wordt door het fiscaal wettelijk kader dat in Nederland geldt voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI) en de invloed die een hogere leverage zou kunnen hebben op financieringskosten in de toekomst. Op basis van niet-getrokken gecommitteerde kredietruimte stond per jaar ultimo een bedrag van € 397 miljoen ter beschikking. Het totaal aan opgenomen rentedragende leningen nam toe tot € 2.300,5 miljoen (2006: € 2.028,6 miljoen). De gemiddelde looptijd bedroeg 6,7 jaar.

14

Ing. G.H.W. (Gerard) Groener MRE (1958)

Ir. J.G. (Jan) Haars (1951)

Lid Raad van Bestuur Corio N.V. Benoemingstermijn: 1 mei 2006 tot 1 mei 2008. CEO Corio Nederland Retail. Nederlandse Nationaliteit. Nevenfuncties: voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra en bestuurslid van ULI Nederland.

Lid Raad van Bestuur Corio N.V., CFO Benoemingstermijn: 1 mei 2007 tot 1 mei 2011. Nederlandse nationaliteit. Nevenfuncties: lid van de Raad van Commissarissen van Delta Lloyd N.V. alsmede voorzitter van de auditcommissie van Delta Lloyd N.V..

Looptijd van de leningen (€ mln)

2000 1500 1000 500 0

2008

2009

2010

2011

2012

>2013

Overzicht leningen met inachtneming van swaps ultimo 2007 (€ mln)

Kortlopende leningen Langlopende leningen Totaal Percentage van totaal

vast

variabel

totaal

% totaal

13,7 1.264,3 1.278,0 56%

79,9 942,6 1.022,5 44%

93,6 2.206,9 2.300,5

4% 96% 100%

* Exclusief geactiveerde financieringskosten.

De rentedekking bedroeg 3,3 (2006: 4,2). De door Corio aangegane kredietovereenkomsten voorzien in het algemeen in een minimum rentedekking van 2,2 met uitzondering van één lening waarvan het restantbedrag in 2008 wordt afgelost. Het uitstaande bedrag onder deze lening per 31 december 2007 is € 13,6 miljoen.


15

Dividend per aandeel (€ 1)

2,70 2,60 2,50 2,40 2,30 2,20

03

04

05

06

07

2,10

De belangrijkste ratio’s ultimo Leverage Gemiddelde interest op leningen in het 4e kwartaal Rentedekking Gemiddelde looptijd

2007

2006

34,0% 5,1% 3,3 6,7 jaar

35,8% 4,3% 4,2 4,8 jaar

Corio heeft met succes in maart 2007 een US Private Placement (USPP) geplaatst voor een bedrag van US $ 1,210 miljard (uitkomend op circa € 920 miljoen na swaps) bij circa dertig institutionele beleggers. De looptijden variëren van zeven tot vijftien jaar. Rentegevoeligheid Het beleid van Corio is om tussen 1/3 en 2/3 van haar leenbehoefte vastrentend te financieren en een gemiddelde looptijd van haar financieringen na te streven van ten minste vijf jaar. Ultimo 2007 bedraagt het percentage vastrentende schuld 56%, vooruitlopend op de mogelijke schuldreductie ten gevolge van de verkoop van de kantorenportefeuille. Indien de variabele rente met 1% gestegen zou zijn op 1 januari 2008, dan is het theoretische effect op het directe resultaat voor het gehele jaar € 10,2 miljoen negatief. Indien de rente gedurende 2008 geleidelijk met 1% stijgt dan is het theoretische effect € 4,5 miljoen. Valutagevoeligheid Met uitzondering van de deelnemingen in Turkije vinden alle activiteiten van Corio plaats in eurolanden en de gerelateerde financiering is opgenomen in euro of geswapt naar de euro. Ter vermijding van ongewenste omrekeningsverschillen werd ten behoeve van de financiering van de deelneming in Turkije een bedrag van US $ 190 miljoen opgenomen, waarbij de gerelateerde rentelasten de valutagevoeligheid van het directe resultaat beperken. Dividend en dividendbeleid De RvB stelt voor om over het jaar 2007 een dividend van € 2,60 (2006: € 2,53) per aandeel in contanten uit te keren, hetgeen een uitbetalingspercentage betekent van circa 85%. Het dividend wordt op 16 mei 2008 betaalbaar gesteld. De doelstelling blijft om een gestaag met de EU-15-inflatie stijgend dividend te realiseren, uiteraard binnen het geldende FBI-kader. Vooruitzichten Corio’s vastgoedactiviteiten ontwikkelen zich positief, zoals tot uitdrukking komt in de huurgroei bij de vernieuwing, verlenging en de algemene indexering van huurcontracten, de in de komende jaren verwachte overdracht van pijplijn naar exploitatie, een verdere groei van de pijplijn en mogelijke nieuwe aankopen. De nettohuuropbrengsten voor de retailportefeuille zullen in 2008 dan ook naar verwachting met tenminste 10% toenemen. Ontwikkelingen omtrent het afstoten van het grootste deel van Corio’s kantorenen bedrijfsruimteportefeuille, kunnen op verschillende wijze impact hebben op het jaar 2008, hierdoor kan op dit moment nog geen uitspraak worden gedaan omtrent het te verwachten directe resultaat 2008.

16

Strategie Corio hanteert de volgende zeven strategische pijlers om haar doelstelling te verwezenlijken: 1 Ten minste 80% van de waarde van de portefeuille beleggen in winkels en winkelcentra; 2 Focus houden op dominante (relatief ten opzichte van hun verzorgingsgebied) winkelcentra; 3 De positie in de huidige vijf kernmarkten behouden of versterken; 4 Ontwikkelen van een nieuwe kernmarkt wanneer een goede uitgangspositie kan worden gerealiseerd door investeringen in winkelcentra, waarbij de voorkeur uitgaat naar een markt met groeipotentie; 5 Actieve benadering in de verschillende kernmarkten en regio’s daarbinnen, door de activiteiten ((des)investeren, (her)ontwikkelen, revitaliseren) af te stemmen op de fase en (verwachte) ontwikkeling van de markt; 6 Hands-on management op centraal en lokaal niveau (local+-benadering) over de gehele waardeketen; 7 Integratie van Corio’s Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO)-benadering in alle beslissingen die worden genomen bij het (her)ontwikkelen, investeren en managen van winkelcentra. Deze strategische pijlers moeten te allen tijde ingebed zijn in een solide financiële structuur en efficiënt gebruik van de sterke Corio-balans. Dankwoord Graag bedanken wij onze medewerkers voor hun enthousiasme en inzet die wederom hebben bijgedragen aan de goede performance van Corio.

Utrecht, 26 maart 2008 De Raad van Bestuur


17

Corio Top 10-waarde 2007 Ultimo (x € mln)

1 2 3 4 5

€ 341,4

Hoog Catharijne Utrecht, Nederland

€ 312,0

Campania Marcianise, Italië

€ 298,3

Grand’Place Grenoble, Frankrijk

€ 291,2

Le Gru Turijn, Italië

€ 253,5

Alexandrium I Rotterdam, Nederland

Totaal Corio Top 10

18

2007 2006 2005

Inclusief kantoren

Inclusief kantoren

€ 2.298,0 € 1.806,2 € 1.599,4

€ 244,1

6

Mondeville 2 Caen, Frankrijk

€ 159,9

7

GrandEmilia Modena, Italië

€ 145,1

8

Maremagnum Barcelona, Spanje

€ 136,1

9

Globo Busnago, Italië

€ 116,4

10

Totale portefeuille in % 2007 2006 2005

36% 33% 35%

Akmerkez GYO Istanbul, Turkije Corio’s belang: 46,92%


19

Aandeelhoudersinformatie en investor relations Communicatiebeleid Het doel van het investorrelationsbeleid van Corio is transparantie te verschaffen betreffende het beleid van de onderneming en de uitvoering daarvan door tijdig eenduidige, adequate en betrouwbare informatie aan het publiek te verstrekken. Zaken die invloed kunnen hebben op de koers van het aandeel zullen aan alle belanghebbenden en andere geïnteresseerde partijen gelijkelijk en gelijktijdig bekend worden gemaakt. De wetgeving is bij (de uitvoering van) het investorrelationsbeleid uiteraard de leidraad; vanaf 1 januari 2007 zijn alle (gedrags)regels en condities die van toepassing zijn op alle partijen die op de financiële markten van Nederland actief zijn, evenals het toezicht hierop, ondergebracht in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De financiële resultaten worden per kwartaal gepubliceerd. De analistenbijeenkomsten met de RvB naar aanleiding van de jaar- en halfjaarcijfers worden gewebcast en zijn te volgen op de website van Corio. Contact kan worden opgenomen via [email protected] of +31 (0)30 282 93 43. Communicatie In 2007 zijn diverse roadshows gehouden voor beleggers in Europa en de Verenigde Staten. Tijdens deze roadshows werd ingegaan op Corio’s resultaten, de strategie en de werkwijze. De presentaties van deze roadshows zijn te vinden op onze website. Gezien het toenemende belang van de website in onze communicatie met belanghebbenden en andere geïnteresseerde partijen wordt de website regelmatig aangepast en uitgebreid. De website (beschikbaar in zowel het Nederlands als het Engels) bevat naast uitgebreide informatie over Corio, de webcasts naar aanleiding van de jaar- en halfjaarcijfers, persberichten, nieuwsberichten en presentaties die gedownload kunnen worden. Al deze informatie blijft minimaal vijf jaar beschikbaar. Corio wordt gevolgd door een groot aantal analisten. De afdeling Investor Relations van Corio onderhoudt de contacten met deze analisten, waarbij uiteraard zorg wordt gedragen voor de gelijke behandeling van aandeelhouders, belanghebbenden en andere geïnteresseerden. Grote aandeelhouders Voor zover bij Corio bekend, is Stichting Pensioenfonds ABP de enige aandeelhouder die meer dan 5% van het aantal geplaatste aandelen in zijn bezit heeft. Het ABP heeft conform de nieuwe meldingsplicht bij de AFM op 1 november 2006 gemeld 36,59% van het aantal geplaatste aandelen in zijn bezit te hebben. ABP publiceert zijn belangen in beursgenoteerde bedrijven en vastgoedondernemingen en maakte aan Corio bekend dat zijn belang in de vennootschap ultimo 2007 35,88% betrof. Zodra een deelneming 5% of meer van het geplaatste kapitaal bedraagt, dient de aandeelhouder dit te melden. Vervolgens dient hij het opnieuw te melden zodra zijn deelneming een drempelwaarde (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%) bereikt, overschrijdt of onderschrijdt. Dit kan het geval zijn als hij de beschikking krijgt of verliest over aandelen of door een toe- of afname van het geplaatste kapitaal van de vennootschap. De fiscale status Corio is een onafhankelijke gesloten beleggingsinstelling met veranderlijk kapitaal en opereert onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling (FBI) in Nederland. Dit houdt in dat 0% belasting over de inkomsten in Nederland verschuldigd is. Daartegenover staan wel een aantal voorwaarden die de Nederlandse Wet op de Vennootschapsbelasting aan FBI’s stelt. Onder meer moet een FBI binnen acht maanden na afloop van het boekjaar minimaal de gehele fiscale winst uitdelen. Het vreemd vermogen van een FBI mag niet groter zijn dan de som van 60% van de fiscale boekwaarde van haar onroerende zaken en 20% van de boekwaarde van de overige investeringen. Daarnaast zijn er beperkingen ten aanzien van het maximale percentage aandelen dat aandeelhouders in een FBI mogen houden, alsmede grenzen aan de aard van de activiteiten die een FBI mag ontplooien.

20

www.corio-eu.com Als gevolg van de introductie van belastingtransparante structuren in andere Europese landen, waardoor het Nederlandse FBI-regime dreigt te verouderen, is in 2007 een tweetal wetsontwerpen aangenomen. Een FBI mag een voor de vennootschapsbelasting belaste dochtervennootschap oprichten die voor de Corio-portefeuille mag ontwikkelen en herontwikkelen. Als de herontwikkeling niet meer dan 30% van de fiscale WOZ-waarde van het object betreft, wordt de aan deze herontwikkeling gerelateerde waardestijging niet belast. Een niet in Nederland gevestigde vennootschap kan onder de nieuwe wet een maximaal belang van 45% in een FBI bezitten. Het tarief van de Nederlandse dividendbelasting over het door een FBI uit te keren dividend bedraagt sinds 2006 15%. Afschrijving over de beleggingsportefeuille wordt beperkt tot het meerdere boven de WOZ-waarde. Eind 2004 heeft Corio N.V. voor het merendeel van haar beleggingen in Frankrijk voor het zogenaamde SIICregime geopteerd en per 1 januari 2005 vallen deze inkomsten onder een 0%-belastingtarief in Frankrijk. De aandelen van Corio N.V. staan genoteerd aan de Franse beurs. Het SIIC-regime kent ook een aantal randvoorwaarden. Voor Corio is in dit verband relevant dat een SIIC onroerend goed mag aankopen en ontwikkelen voor verhuur. Daarnaast moet de SIIC minimaal 85% van het van belasting vrijgestelde inkomen uitkeren voor het eind van het jaar volgend op het jaar waarin het inkomen is gegenereerd. Binnen twee jaar moet ten minste 50% van de van belasting vrijgestelde gerealiseerde vermogenswinst worden uitgekeerd. Het SIIC-regime is aan wijzigingen onderhevig naar aanleiding van opgedane ervaringen en praktijken. Met ingang van 1 januari 2007 is het SIIC-4 regime ingevoerd, dat stelt dat als een uiteindelijke aandeelhouder met een belang van meer dan 10% in Corio niet belastingplichtig is, de SIIC 20% belasting moet betalen over zowel de inkomsten als over de gerealiseerde vermogenswinsten. In Turkije heeft Corio een 46,92%-belang in een REIC (Real Estate Investment Company), waarin het winkelcentrum Akmerkez is ondergebracht. Een REIC-status in Turkije is grotendeels vergelijkbaar met een FBI, over de winsten in deze REIC hoeft geen belasting te worden betaald. Over de uitgekeerde dividenden in 2007 aan Corio werd geen bronbelasting ingehouden.


21

Ingrid Prins, Investor Relations Manager

aantal

Koers en omzet aandelen Corio over 2006 en 2007

€

10.000.000

90

9.000.000

85

8.000.000

80

7.000.000

75

6.000.000

70

5.000.000

65

4.000.000

60

3.000.000

55

2.000.000

50

1.000.000

45 40

0 J

F

M

A

M

J

volume 2006 (aantal aandelen)

slotkoers 2006

volume 2007 (aantal aandelen)

slotkoers 2007

J

A

S

O

N

D

Voor haar resultaten in Spanje geldt een normaal lokaal vennootschapsbelastingtarief; vooralsnog zijn de fiscaal compensabele verliezen nog zodanig dat hierover geen vennootschapsbelasting betaald wordt. De Italiaanse belastingwetten zijn aan verandering onderhevig, waarbij er nog geen duidelijkheid bestaat over alle aspecten die dit betreft. Het aandeel Corio in 2007 Ultimo 2007 stonden er 66.253.702 Corio-aandelen uit die in aanmerking komen voor dividend. Al deze aandelen zijn vrij verhandelbaar waarmee de ‘free float’ van Corio 100% is. Gebaseerd op de slotkoers van € 55,40 ultimo 2007 was de marktkapitalisatie per die datum € 3,7 miljard. Het aandeel Corio staat genoteerd aan Euronext Amsterdam en Euronext Parijs. Per 4 maart 2008 is het aandeel Corio opgenomen in de AEX-index. De wegingsfactor van het aandeel Corio in AEX Index bedraagt 0,7%. Het aandeel is opgenomen in indices zoals de EPRA-, de GPR- en de MSCI World-Index. De slotkoers ultimo 2007 van € 55,40 is met 10,5% gedaald ten opzichte van de slotkoers van € 61,90 ultimo 2006, terwijl het gemiddelde van alle dagelijkse slotkoersen in het (beurs)jaar steeg met 16,7 % van € 52,38 in 2006 naar € 61,08 over 2007. Op 22 februari werd de hoogste dagelijkse slotkoers in de geschiedenis van Corio bereikt van € 75,19. De laagste slotkoers van 2007 bedroeg € 49,95 op 30 juli. De gemiddelde dagelijkse omzet van het aandeel is in 2007 verdubbeld in vergelijking met 2006 naar een aantal van 350,634 (2006: 175.046).

22

Financiële agenda 2008 28 februari 2008 nabeurs 29 april 2008 2 mei 2008 16 mei 2008 21 mei 2008 nabeurs 28 augustus 2008 nabeurs 17 november 2008 nabeurs

Jaarresultaten 2007 Algemene Vergadering van Aandeelhouders Ex-dividendnotering Betaalbaarstelling dividend 2007 Resultaten over het 1e kwartaal 2008 Halfjaarresultaten 2008 Resultaten over de 1e negen maanden 2008

Kostenratio Volgens de voormalige Nederlandse Wet toezicht beleggingsinstellingen, thans opgenomen in de hiervoor genoemde Wet op het financieel toezicht (Wft), moeten beleggingsinstellingen kostenratio’s rapporteren. Dit is ingesteld om heldere en vergelijkbare informatie te geven over de kostenniveaus. Met ingang van 2006 en in overeenstemming met de ‘Nadere Regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft’ van de Nederlandse toezichthouder AFM wordt de kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en belastingen), met uitzondering van de interestkosten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. Over 2007 bedroeg de kostenratio van Corio 2,23% ten opzichte van 2,78% in 2006. Dividend Corio keert één keer per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is erop gericht om minimaal aan de FBIeisen te voldoen en afgezien van bijzondere omstandigheden het dividendniveau te handhaven en bij voorkeur met de gemiddelde inflatie in de eurozone te doen toenemen. Overeenkomstig het voorstel van de RvB, heeft de RvC van Corio voorgesteld over 2007 een dividend van € 2,60 (2006: € 2,53) per aandeel in contanten uit te keren, hetgeen een pay-outratio inhoudt van circa 85%. Hiermee komt het dividendrendement in 2007 uit op 4,2%, berekend over de slotkoers op 31 december 2006 en 4,3% over de gemiddelde koers in 2007. Op de AVA van 29 april 2008 vindt de vaststelling van het dividend plaats. Het dividend wordt op 16 mei 2008 betaalbaar gesteld.


23

Bedrijfsactiviteiten

Portefeuille Door de aankopen, investeringen en (voorgenomen) verkopen is gedurende het verslagjaar de focus nog meer komen te liggen op retail. Het aandeel retail in de portefeuille is toegenomen van 81% ultimo 2006 tot 83% ultimo 2007. In augustus 2007 is tevens de voorgenomen verkoop van de kantorenen bedrijfsruimteportefeuilles in Nederland en Frankrijk aangekondigd. Naar verwachting zal deze transactie in de eerste helft van 2008 worden afgerond. De onroerendgoedportefeuille is ultimo 2007 als volgt over de kernmarkten verspreid: Nederland 42% (46%), Frankrijk 27% (25%), Italië 17% (15%), Spanje 8% (10%) en Turkije 6% (4%). De onroerendgoedportefeuille inclusief het Corio-aandeel in joint ventures (in Frankrijk en Italië) en deelnemingen (in Turkije) heeft zich als volgt ontwikkeld:

Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Investeringen in pijplijn Totaal

Verhuurbaar oppervlak

Theoretische jaarhuur

Bezettingsgraad

(x 1.000 m2)

(€ mln)

%

Waarde (€ mln)

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

1.210 392 272 1.874

1.098 396 336 1.830

315,8 74,7 16,8 407,3

279,7 72,9 19,7 372,3

97% 93% 98% 96%

97% 90% 95% 96%

5.069 900 194 6.163

4.144 834 222 5.200

1.874

1.830

407,3

372,3

96%

96%

297* 6.460

259 5.459

* Exclusief € 55 miljoen verstrekte leningen voor Turkse projecten.

Aan de winkelportefeuille is in 2007 circa 112.000 m2 bruto verhuurbaar oppervlak toegevoegd en een theoretische jaarhuur per 31 december van circa € 36,1 miljoen. Dit betrof vooral de oplevering uit de pijplijn van winkelcentrum Campania in Caserta (nabij Napels), Italië; de acquisitie van een 49% joint venture-belang in winkelcentrum Citta Fiera in Udine, Italië; AdaCenter in Adapazeri, Turkije; een aantal units in winkelcentrum Charras in Courbevoie en een big box bij winkelcentrum Mondeveille 2 in Caen, Frankrijk. Deze objecten, die voor een totaalbedrag van circa € 361 miljoen zijn verworven, zijn ultimo 2007 nagenoeg 100% verhuurd maar de ruimte is soms nog niet in gebruik genomen, zodat de fysieke bezettingsgraad van de nieuwe objecten varieert van 85% tot 100% ultimo 2007. De kantorenportefeuille is in 2007 met circa 4.400 m2 in bruto verhuurbaar vloeroppervlak afgenomen door het saldo van de verkoop van een kantoorobject aan de Prof. Meijerslaan 3 in Amstelveen, Nederland en de aankoop van een 30%-belang in kantoorobject Le Balzac in Courbevoie, Frankrijk van een van de partners in dit object. Na verwerving van de resterende 30% in het kantoorobject Le Balzac zal het project worden verkocht, evenals het kantoorobject Kupca-C, waarin het belang van Corio 40% bedraagt, beide gelegen in La Défense, Parijs. Per saldo is er € 18,5 miljoen in kantoren geïnvesteerd in 2007. De bedrijfsruimteportefeuille is met 64.000 m2 afgenomen door de verkoop van het distributiecomplex gelegen aan de Transitoweg/Zeehavenweg in Moerdijk, Nederland voor een bedrag van € 43,3 miljoen, hetgeen circa 20% boven de taxatiewaarde ultimo 2006 is.

24

Opbouw direct en indirect resultaat (€ mln)*

2007

Theoretische huur Leegstand Exploitatielasten (inclusief erfpacht**) Netto huuropbrengsten Netto opbrengsten deelneming Huurresultaat

386,6 -23,5 -46,8 316,3 14,2

Beheerskosten Financieringskosten Vennootschapsbelasting

-26,8 -98,8 -1,8

330,5

Direct resultaat Per aandeel Herwaarderingen Uitgestelde belastingen Overig

2006

351,1 -23,7 -47,7 279,7 15,7 295,4 -28,0 -66,8 -2,9 203,1 3,07

629,4 -30,4 -0,6

197,7 2,98 475,9 -33,8 0,9

Indirect resultaat Per aandeel

598,4 9,03

443,0 6,69

Nettowinst Per aandeel

801,5 12,10

640,7 9,67

* In deze opstelling zijn de opbrengsten van minderheidsbelangen in Turkije toegedeeld aan het direct en indirect resultaat. Direct resultaat 2007 € 14,2 miljoen (2006: € 15,7 miljoen), indirect resultaat 2007 € 76,9 miljoen (2006: € 17,4 miljoen). ** Erfpacht 2007 € 5,5 miljoen (2006: € 4,8 miljoen).

Huuropbrengst De ontwikkeling van de theoretische huur (inclusief opbrengsten deelneming) van de gehele portefeuille laat tussen ultimo 2006 en ultimo 2007 € 34,0 miljoen (+9,3%) stijging zien. De theoretische huurinkomsten zijn enerzijds gestegen door het saldo van aan- en verkopen en anderzijds door indexaties en het aangaan van nieuwe en herziene huurcontracten. In het bijzonder de indexatie van de Franse huurcontracten met 6,5% heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de groei van de huuropbrengst. Corio streeft naar een goede spreiding in de expiratiedata van de huurcontracten. Echter in 2007 hoefde slechts een relatief beperkt deel van de huurcontracten verlengd of vernieuwd te worden. Voor 2008 ligt dit enigszins hoger.


25

Operationele kosten

Sectorale spreiding in waarde Belasting

14%

Winkels

83%

Onderhoud

11%

Kantoren

14%

Niet-doorbelastbare servicekosten

15%

Bedrijfsruimten

Operationele managementkosten

35%

Erfpacht

12%

Overig

13%

Expiratie in % van huurcontracten (in huur) totale portefeuille (exclusief leegstand) 35 30 25 20 15 10 5 0 2008 Retail

2009 Kantoren

2010

2011 Bedrijfsruimten

2012

2013

>2013 Totaal

Door actief hands-on management kunnen de mogelijke risico’s van huurexpiraties omgezet worden in mogelijkheden om deze huurcontracten tegen hogere huren te verlengen of te vernieuwen (nieuwe of herziene contracten). Hierdoor wordt een stabiele groei van de huren boven inflatie mogelijk. In de winkelportefeuille zijn voor 8,3% van de totale brutohuurinkomsten de huurcontracten verlengd of vernieuwd tegen een 18,7% hogere huur. In de kantorenportefeuille werd een 7,9% hogere huur gerealiseerd na de verlenging of vernieuwing van 7,7% van de brutohuurinkomsten. Voor circa € 2,3 miljoen brutohuur (12,0%) per jaar zijn voor bedrijfsruimten nieuwe contracten afgesloten tegen praktische dezelfde huur zoals die gold in 2006. Vooral in de Franse en Italiaanse winkelportefeuille hebben goede verhuurtransacties plaatsgevonden. De bezettingsgraad is met 96,4% ultimo 2007 hoger dan ultimo 2006 (95,2%). Gemiddeld over het jaar is de bezetting volgens de EPRA-definitie toegenomen van 96,0% over 2006 naar 96,8% over 2007. De bezettingsgraad verbeterde over alle sectoren en met name in Frankrijk en Nederland. EPRA definieert leegstand als de nietverhuurde ruimte die verhuurd kan worden aan huurders en geeft daarmee een goed inzicht van de daadwerkelijk nog te leveren verhuurinspanning. Hieronder vallen de verhuurbare leegstand en de strategische leegstand. In het geval van strategische leegstand kan de ruimte nog niet verhuurd worden in verband met (toekomstige) renovatie of uitbreidingsplannen. Niet opgenomen in de EPRA-leegstand is de situatie waarin er al wel een getekende huurovereenkomst is maar er nog geen huur wordt ontvangen, hetzij omdat de ruimte nog niet in gebruik genomen is, hetzij omdat de huurders huurvrije periodes hebben verkregen. Echter deze vormen van ‘leegstand’ hebben wel effect op de nettohuurinkomsten. De gemiddelde financiële leegstand is op alle te onderscheiden onderdelen over 2007 lager met uitzondering van gederfde huurinkomsten ten gevolge van huurvrije periodes.

26

3%

Sectorale spreiding Nederland

Sectorale spreiding Frankrijk

Sectorale spreiding Italië, Spanje en Turkije

Winkels

73%

Winkels

77%

Kantoren

22%

Kantoren

19%

Bedrijfsruimten

5%

Bedrijfsruimten

Winkels

4%

2007 € mln

Verhuurbare leegstand Strategische leegstand Totaal leegstand volgens EPRA-definitie Getekend, maar nog niet in gebruik Huurvrij Totaal leegstand

100%

10,2 2,5 12,7 1,8 9,0 23,5

%

2006 € mln

2,6 0,6 3,2 0,5 2,2 5,9

%

9,0 5,7 14,7 3,2 5,8 23,7

2,5 1,5 4,0 0,9 1,6 6,5

De operationele kosten over 2007 waren € 0,9 miljoen of 1,9% lager dan over 2006. Ook relatief als percentage van de brutohuurinkomsten waren de operationele kosten met 12,9% lager dan over 2006 (14,6%). De onderverdeling van de operationele kosten is als volgt: belastingen 14%, onderhoud 11%, niet-verrekenbare servicekosten 15%, operationele managementkosten 35%, erfpachtcanon 12%, overige 13%. De afname in de operationele kosten werd vooral veroorzaakt door de vrijval van een voorziening voor dubieuze debiteuren als gevolg van het ontvangen van achterstallige betalingen, lagere niet-verrekenbare servicekosten door de verhuur van met name Kupca-C in La Défense, Frankrijk en Villa Arena in Amsterdam, Nederland en het in herontwikkeling nemen van Quais d’Ivry in Ivry, Frankrijk. Echter de operationele managementkosten waren in Italië en Spanje hoger door de acquisitie van Citta Fiera, Udine, Maremagnum, Barcelona en het in exploitatie nemen van Campania, Caserta. Voor het winkelcentrum Maremagnum in de haven van Barcelona moet erfpacht over de grond worden betaald, waardoor ook dit deel van de operationele kosten is gestegen. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met 11,9% toegenomen van € 295,4 miljoen over 2006 tot € 330,5 miljoen over 2007. De nettohuurinkomsten over 2007 afkomstig uit winkels bedraagt 79% (77%), uit kantoren 16% (17%) en uit bedrijfsruimten 5% (6%). De procentuele verdeling van de nettohuurinkomsten uit de kernmarkten is als volgt: Nederland 47% (51%), Frankrijk 25% (24%), Italië 15% (12%), Spanje 9% (8%) en Turkije 4% (5%).

Nettohuuropbrengsten per land (€ mln)

Nederland Frankrijk Italië Spanje Duitsland Subtotaal Turkije Totaal

2007

2006

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

109,1 58,9 51,1 28,5

34,1 16,7

11,7 5,8

103,6 51,6 33,8 23,5

36,7 13,9

11,3 5,0

0,4 51,2

17,5

0,3 50,9

16,3

51,2

17,5

154,9 81,4 51,1 28,5 0,4 316,3 14,2 330,5

50,9

16,3

151,6 70,5 33,8 23,5 0,3 279,7 15,7 295,4

247,6 14,2 261,8

212,5 15,7 228,2

Op een ‘like-for-like’-basis, waarbij de objecten die zowel in 2006 als in 2007 in exploitatie waren met elkaar worden vergeleken, zijn de nettohuurinkomsten 4,3% hoger, hetgeen hoger is dan de inflatie van 2,1% in de eurozone. Hiermee wordt ruim voldaan aan de Corio-doelstelling.


27

Nettohuuropbrengsten (‘like-for-like’-informatie) (€ mln)

Nederland

Frankrijk

Italië Spanje Turkije Duitsland Totaal

2007

2006

% 07-06

% 06-05

Winkels Kantoren* Bedrijfsruimten Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Winkels Winkels Winkels Kantoren

106,2 30,5 8,9 54,2 16,3 5,4 34,2 22,3 14,2 0,4

101,6 34,4 8,4 48,3 14,2 4,9 32,4 20,3 15,7 0,3

4,5% -11,3% 6,0% 12,2% 14,8% 10,2% 5,6% 9,9% -9,6%

1,7% 11,2% 0,9% 4,1% 8,4% 14,0% 3,5% 9,7% -

Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

231,1 47,2 14,3 292,6

218,3 48,9 13,3 280,5

5,9% -3,5% 7,5% 4,3%

3,3% 10,5% 4,5% 4,7%

Totaal

* De hoge percentages in de Nederlandse kantorenportefeuille worden mede beïnvloed door de ontvangst van een éénmalige huurafkoopsom van € 4,6 miljoen in 2006.

Waardeontwikkeling De waarde van de gehele vastgoedportefeuille nam toe van € 5.459 miljoen tot € 6.460 miljoen als gevolg van enerzijds het saldo van acquisities (€ 296,2 miljoen), investeringen (€ 164,3 miljoen), desinvesteringen (€ 63,6 miljoen) en overige mutaties (-€ 25,2 miljoen) en anderzijds de herwaardering (€ 629,4 miljoen). In de vastgoedportefeuille is ook een bedrag van € 297 miljoen opgenomen als reeds gedane investeringen in de pijplijnprojecten. De herwaardering van de portefeuille over 2007 bedroeg 11,2% van de waarde van de operationele vastgoedportefeuille (inclusief grond) ultimo 2007 voor herwaardering. De herwaardering was opgebouwd uit positieve herwaarderingen van in totaal € 647 miljoen en negatieve herwaarderingen van € 17,6 miljoen. De herwaarderingen hadden met name betrekking op retail in Frankrijk, Italië en Nederland. De netto theoretische yield van de portefeuille is ten gevolge van de herwaarderingen afgenomen van 6,2% ultimo 2006 naar 5,8% ultimo 2007.

Herwaardering van de vastgoedportefeuille in 2007 (€ mln)

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje

Duitsland

131,5 32,1 12,9 176,5 7,2

194,8 10,2 1,9 206,9 13,8

146,6

21,2 1,2

0,1

22,4 4,3

0,1 0,8

Turkije

Totaal

76,9

571,0 43,6 14,8 629,4

% Boekwaarde

Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal % Boekwaarde*

146,6 15,3

* Boekwaarde voor herwaardering van de operationele portefeuille (inclusief land) ultimo 2007.

28

76,9 41,8

12,5 5,0 8,2 11,2

Samenstelling VVP-pijplijn ultimo 2007 (in %) Nederland

32%

Frankrijk

26%

Italië

4%

Spanje

2%

Turkije

13%

West-Europa

23%

Pijplijn Corio is continu bezig de portefeuille te versterken in termen van totaalrendement met inachtneming van het daarbij behorende risicoprofiel door selectieve revitaliseringen, renovaties, uitbreidingen en aan- en verkopen. Ondanks de beperkte verkrijgbaarheid van eersteklas dominante retailobjecten in de huidige competitieve markt, wordt gewerkt aan een groot aantal projecten die van wezenlijk belang zijn voor de toekomstige inkomsten. Deze projecten zijn opgenomen in de zogenaamde pijplijn, die is onderverdeeld in de vaste, variabele en prospectpijplijn (VVP-pijplijn), afhankelijk van de mate waarin de betrokken partijen gecommitteerd zijn aan het project (zie hierna). Daarnaast werkt Corio intensief aan een groot aantal projecten in de markt die mogelijk te zijner tijd toegevoegd kunnen worden aan de VVP-pijplijn.

Vaste pijplijn per 31 december Van een project in de vaste pijplijn waarbij al een definitieve uitvoerings- en/of financieringsverplichting is ontstaan, is sprake als wordt voldaan aan de volgende criteria: • Het project is goedgekeurd door de RvB van Corio en afhankelijk van de omvang ook door de RvC; • Alle andere partijen hebben zich voor zover noodzakelijk gecommitteerd aan het project; • De RvB van Corio heeft een grote mate van zekerheid dat het project (binnen een overeengekomen periode) in exploitatie genomen kan worden. Aldus zijn alle ingrediënten aanwezig om het project te realiseren. De vaste pijplijn bedroeg eind 2007 € 1.686,0 miljoen inclusief reeds gedane investeringen van € 352,1 miljoen (eind 2006: € 710,9 miljoen, inclusief € 259,5 miljoen reeds geïnvesteerd) en wordt als zodanig als een toekomstige verplichting gerapporteerd in de jaarrekening. Hierbij moet echter opgemerkt worden dat ten gevolge van de dynamiek en de lange doorlooptijd van dergelijke retailobjecten, wijzigingen in zowel investeringsbedrag en/of datum van oplevering en daarbij het verwachte rendement zich te allen tijde kunnen voordoen.

Top 10 vaste pijplijn € mln

Grand Littoral Marseille Cityplaza Nieuwegein Coignieres retailpark Pieter Vreedeplein Tilburg Cote de Nacre Caen Middenwaard Heerhugowaard Teraspark Denizli (40%-belang) Ada Center Adapazari Maya Bursa Tekira Tekirdag Totaal


408 93 85 72 59 57 47 46 pm pm

Soort project

Aankoop Uitbreiding Nieuw Nieuw Uitbreiding Uitbreiding Nieuw Nieuw Nieuw Nieuw

Add. m2

Totale m2

Verwachte oplevering

55.500 33.000 37.600 25.000 15.000 10.300 46.500 23.600 75.000 30.000 351.500

55.500 57.600 37.600 25.000 47.500 32.400 46.500 23.600 75.000 30.000 430.700

2008 2011 2009 2008 2010 2009 2008 2008 2010 2009

29

De stijging van bijna € 1 miljard wordt voornamelijk veroorzaakt door de toevoeging van de acquisitie van winkelcentrum Grand Littoral in Marseille en de nieuwe winkelcentraprojecten Maya Bursa, AdaCenter in Adapazari en Tekira in Tekirdag. Daarnaast zijn de volgende projecten gedurende 2007 verschoven van de variabele naar de vaste pijplijn: de uitbreiding en renovatie van winkelcentrum Côte de Nacre in Caen, vier nieuwe winkelcentraprojecten in Turkije (Teras Park in Denizli, Acibadem in Istanbul, Esenyurt in Istanbul en 365 (voorheen bekend als Zirvekent) in Ankara, een acquisitie in Frankrijk (retailpark in Coignières) en een acquisitie in Nederland (winkelcentrum Newport Nesselande in Rotterdam). Het nagenoeg volledig verhuurde winkelcentrum Campania in Marcianise (Italië) is formeel geopend op 26 september 2007. Dientengevolge is het project uit de vaste pijplijn verdwenen. De kantorenprojecten zijn in verband met de voorgenomen verkoop uit de pijplijn verwijderd. De in totaal € 352,1 miljoen reeds geïnvesteerde bedragen (inclusief bouwrente waar toegestaan onder IFRSregels) is als volgt over de diverse landen verdeeld: Turkije € 146,8 miljoen, Frankrijk € 106,6 miljoen, Nederland € 78,8 miljoen, Bulgarije € 16,0 miljoen, Italië € 3,0 miljoen en Spanje € 0,9 miljoen. Het verschil met het bedrag dat genoemd wordt als reeds gedane investeringen in de vastgoedportefeuille van € 297 miljoen wordt veroorzaakt doordat in verband met Turkse projecten € 55 miljoen op de balans is opgenomen als financiële vaste activa (leningen aan derden). Variabele pijplijn In het geval van projecten in de variabele pijplijn betreft het concrete acquisitieprojecten of (her)ontwikkelingspotentie van projecten in de bestaande portefeuille, maar met betrekking tot bovengenoemde criteria hebben de projecten nog niet hetzelfde stadium bereikt als in het geval van de vaste pijplijn. De variabele pijplijn omvat thans tevens de projecten die voorheen in de potentiële pijplijn waren opgenomen. Van een project in de variabele pijplijn is sprake als: • Het project is goedgekeurd door de RvB van Corio en afhankelijk van de omvang ook door de RvC, of er mandaat gegeven is tot onderhandelen door de RvB; • Er een exclusieve intentieovereenkomst bestaat tussen de relevante partijen; • Er gewerkt wordt aan winstgevende investeringen in de uitbreiding en/of revitalisatie van bestaande projecten in de portefeuille; • De RvB van Corio het zeer waarschijnlijk acht dat het project in de vaste pijplijn zal komen. Veelal gaat het hierbij om uitbreidingen van al in bezit zijnde objecten of nieuwe projecten waarvoor nog niet alle belangrijke vergunningen zijn verkregen. Corio is voor wat betreft de projecten in de variabele pijplijn niet (meer) in competitie met andere marktpartijen. Met betrekking tot nieuwe projecten is er echter nog sprake van een conditie of voorwaarde die vervuld moet worden. In het geval van uitbreiding of revitalisatie van bestaande objecten zijn de projecten binnen Corio’s controle, maar zijn nog niet volledig geconcretiseerd en bestaat er daarom alleen nog enige onzekerheid ten aanzien van de timing. De investeringen in bestaande objecten worden alleen opgenomen als deze additionele inkomsten tot gevolg zullen hebben. Voor de projecten in de variabele pijplijn gaat het ultimo 2007 om een bedrag van circa € 1 miljard (2006: € 1,4 miljard). De afname wordt voornamelijk veroorzaakt door een overheveling van een aantal projecten in Turkije, twee projecten in Frankrijk en een project in Nederland naar de vaste pijplijn (zie hiervoor).

30

Prospect pijplijn Naast de projecten in de vaste en variabele pijplijn is Corio in een nagenoeg exclusieve onderhandeling met betrekking tot een aantal projecten die intern reeds zijn goedgekeurd. Deze projecten zijn opgenomen in de zogenaamde prospect-pijplijn. Van een project in de prospect-pijplijn is sprake als: • Het project is goedgekeurd door de RvB van Corio en afhankelijk van de omvang ook door de RvC, of er mandaat is gegeven tot onderhandelen door de RvB; • De RvB van Corio het redelijk waarschijnlijk acht dat het project in de variabele of vaste pijplijn zal komen en er minimaal zicht is op exclusiviteit bij de verwerving. Het gaat hierbij ultimo 2007 om een bedrag van circa € 800 miljoen voor projecten die alle in West-Europa zijn gelegen. Indien deze projecten in de vaste of variabele pijplijn zullen worden opgenomen zal dit door middel van een persbericht bekend worden gemaakt. Het gemiddelde nettorendement van de VVP (vaste, variabele en prospect-) pijplijn wordt verwacht circa 6,44% te zullen bedragen bij oplevering van deze projecten, inclusief het in het najaar van 2007 aangekochte Grand Littoral, Marseille. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijke potentie in het geval van acquisitie van bestaande objecten en/of een mogelijk herwaarderingsresultaat. Dit is ruim boven het nettoaanvangsrendement voor nieuwe acquisities in de huidige markt en tevens boven het nettorendement van de huidige portefeuille. Gezien de dynamiek en de lange doorlooptijd van retailprojecten is het niet realistisch exacte opleverdata van pijplijnprojecten te geven. De volgende tabel geeft echter een indicatie van de investeringen van de projecten opgenomen naar opleverdata.

Vaste, variabele en prospect-pijplijn naar oplevering (€ mln)

€ 808 2008


€ 499 2009

€ 553 2010

Totaal € 3.485 miljoen

€ 341 2011

€ 867 2012

€ 417 2013

31

Francine Zijlstra, Directeur Strategie & Acquisitie

De geografische spreiding over de verschillende kernmarkten wordt na oplevering van de pijplijn meer evenwichtig. Voor de geografische spreiding van de vaste, variabele en prospectpijplijn zie grafiek op pagina 29.

Geografische spreiding Vaste, variabele en prospectpijplijn (VVP) Portefeuille* ultimo 2007

Oplevering t/m 2011

1.971,1 1.338,3 1.110,2 546,7 16,0 352,8 5.335,1

Kantoren Nederland Frankrijk Spanje Duitsland Totaal Bedrijfsruimten Nederland Frankijk Totaal

Winkels Nederland Frankrijk Italië Spanje Bulgarije Turkije West Europa Totaal

Totaal

Portefeuille ultimo 2011

%

635,3 665,3 122,6 56,6 304,5 758,4 2.542,7

2.606,4 2.003,6 1.232,8 603,3 16,0 657,3 758,4 7.877,8

29% 22% 14% 7% 7% 8% 87%

596,7 320,9 12,5 930,1

32,6 32,6

596,7 353,5 12,5 962,7

123,3 71,2 194,5

-

6.459,7

2.575,3

Oplevering 2012 t/m 2015

Portefeuille ultimo 2015

%

430,3 85,0 42,4 557,7

3.036,7 2.088,6 1.232,8 603,3 16,0 657,3 800,8 8.435,5

32% 22% 13% 6% 7% 8% 88%

7% 4% 11%

-

596,7 353,5 12,5 962,7

6% 4% 10%

123,3 71,2 194,5

1% 1% 2%

-

123,3 71,2 194,5

1% 1% 2%

9.035,0

100%

557,7

9.592,7

100%

* Inclusief objecten die worden aangehouden voor de verkoop en € 297,1 miljoen reeds betaald voor pijplijnprojecten. Exclusief € 55,0 miljoen voorfinanciering projecten in Turkije en exclusief de pijplijn gerelateerd aan de kantorenportefeuille.

32

Retail

Markt De economische groei in de eurozone kwam uit op 2,7%, de Europese economie presteerde daarmee iets minder goed dan in 2006 toen de economische groei op 2,8% uitkwam. Een belangrijke bijdrage aan de economische groei werd geleverd door de investeringen (4,7%), waar dit verleden jaar met name te danken was aan groeiende export. Het meest opvallende aspect is de positieve ontwikkeling op de arbeidsmarkt met toenemende werkgelegenheid, terwijl de werkloosheid op het laagste niveau sinds 1990 staat. De groei van de particuliere consumptie blijft echter nog wat achter en kwam uit op 1,4%. Na een aanvankelijke stijging van het consumentenvertrouwen in de eerste helft van het jaar stabiliseerde deze zich op een lager niveau in de tweede helft van het jaar. Dit was te wijten aan de onrusten in de Amerikaanse markt als gevolg van de sub-prime crisis. Dit heeft ook gevolgen gehad voor de detailhandel. Over het gehele jaar genomen is er sprake van een minder sterke groei in detailhandelbestedingen in de EU-15 met 2,7% dan in 2006 (3,7%). In de laatste paar maanden van het jaar nam het volume echter niet meer toe, maar was de groei alleen gebaseerd op prijsstijging. De prijsstijging nam net als de algehele inflatie toe over het laatste kwartaal. De indicator voor het vertrouwen in de detailhandelsverkopen nam dan ook na een aanvankelijke stijging licht af. Goede winkelcentra presteren echter nog steeds goed, gezien de continue vraag naar moderne en ruime locaties, mede dankzij de continue internationalisering van retailers. Over het algemeen begint er een polarisatie op te treden tussen de goede en de minder goede locaties, wat betreft ligging en management. Die locaties die erbovenuit steken zijn dan ook in staat om huurgroei te realiseren. Gezien de stabilisering van rendementen op een laag niveau wordt het steeds belangrijker om waarde te creëren via actief management.

Retail (overzicht per land, ultimo 2007) Verhuurbaar vloeroppervlak (x 1.000 m2) Bezettingsgraad (financieel) % Waarde operationele portefeuille (€ mln) Theoretische jaarhuur (€ mln) Theoretische huur per m2

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje

Turkije

Totaal

593 99% 1.895,6 133,6 225

303 94% 1.259,1 69,9 230

187 98% 1.107,2 61,7 330

104 96% 545,8 31,7 305

23 99% 261,0 18,9 830

1.210 97% 5.068,7 315,8 261

Portefeuille • Na in 2006 de doelstelling te hebben behaald om ten minste 80% in retail te beleggen, zal door de voorgenomen verkoop van het grootste deel van Corio’s kantorenen bedrijfsruimteportefeuille, een verdere focus op de retailportefeuille kunnen worden gerealiseerd. De intentie is om deze verkoop in de eerste helft van 2008 af te ronden. Ultimo 2007 was 82,6% geïnvesteerd in retail en dit zal na de genoemde verkoop oplopen tot 97% van de totale portefeuille. • In 2006 is Turkije als vijfde kernland toegevoegd en deze positie is verder uitgebouwd in 2007. Naast de opening van een kantoor in Istanbul en het opzetten van een lokale organisatie, zijn (naast Akmerkez dat reeds onderdeel uitmaakte van de portefeuille) zeven projecten aan de pijplijn toegevoegd. Een van deze projecten, AdaCenter, is in december geopend. • Het totaal aan nettohuuropbrengsten uit retail bedraagt inmiddels 79,2%, ten opzichte van 77,3% eind 2006 (gehele portefeuille).


33

Geografische spreiding winkels Nederland

37%

Frankrijk

25%

Italië

21%

Spanje

10%

Turkije

7%

In lijn met de strategie is de retailportefeuille verder uitgebreid en geoptimaliseerd door acquisities, uitbreidingen en renovaties van bestaande objecten en investeringen in nieuwe projecten. Met uitzondering van een klein object in Nederland hebben in 2007 geen verkopen van winkels plaatsgevonden. Retailacquisities en het in exploitatie komen van retailprojecten uit de pijplijn hadden een positief effect op de huuropbrengsten van 9,1% ten opzichte van 2006. Het betrof hier met name de acquisitie van een 49%-belang in winkelcentrum Citta Fiere te Udine en de ingebruikname van winkelcentrum Campania te Marcianise. Daarnaast hebben ook een aantal acquisities gedurende het boekjaar 2006, in 2007 volledig bijgedragen aan de nettohuuropbrengsten, waaronder de acquisities van Il Globo II te Busnago, Factory Outlet Center Marques Avenue in Cholet, Maremagnum te Barcelona en winkelcentrum Weidevenne te Purmerend. Voor een nadere beschrijving van de activiteiten per land wordt verwezen naar de desbetreffende bedrijfsactiviteiten per land. De ontwikkeling van nieuwe centra in Europa blijft steeds verder gaan. Inmiddels is de voorraad van winkelruimte in winkelcentra van meer dan 5.000 m2 toegenomen tot 192 m2 per 1000 inwoners in oktober 2007 voor de EU-25, ten opzichte van 181 m2 per 1000 inwoners een jaar eerder. De meeste vierkante meters werden opgeleverd in Italië en Turkije. Italië was altijd relatief onderbevoorraad, maar begint nu rap het Europese gemiddelde te naderen, al zijn er nog wel veel regionale verschillen. Deze verschillen zijn ook terug te vinden in Turkije, waar een groot gedeelte van zowel de voorraad als de pijplijn is geconcentreerd in de grote steden Istanbul en Ankara. Ondanks de snelle ontwikkelingen in Turkije blijft de voorraad zelfs inclusief pijplijn (78 m2 per 1000 inwoners, zonder pijplijn 43 m2 per 1000 inwoners) ver achter bij het Europese gemiddelde. Spanje blijft wat betreft nieuwe projecten niet ver achter bij Italië en Turkije. In dit land lag de focus van nieuwe openingen met name op grootschalige detailhandelslocaties buiten de stad. In Frankrijk en Nederland is er een grotere nadruk op de renovaties van bestaande (binnenstedelijke) projecten en daarnaast op de ontwikkeling van retailparken. In Frankrijk is de pijplijn, mede dankzij een versoepeling van het planningsregime, uitgegroeid tot 20% van de bestaande voorraad. Van de pijplijn bestaat 50% uit retailparken, wat wordt gerechtvaardigd door de grote vraag naar dergelijke locaties. In Nederland bedraagt de huidige pijplijn van projecten 9% van de bestaande voorraad. Tot op heden hebben de nieuw geopende winkelcentra geen negatieve invloed gehad op de huurgroeiontwikkelingen omdat ze voorzien in de vraag van retailers naar extra (en grotere) winkelruimte. Daarnaast is een deel van de projecten gericht op het aanpassen van het aanbod aan de vraag van de retailers middels renovaties en uitbreidingen. Huurontwikkeling in retail • De totale nettohuurinkomsten uit retail zijn met 14,7% of € 33,6 miljoen gestegen ten opzichte van 2006. • Binnen de retailportefeuille van Corio bedroeg de nettohuurgroei voor de objecten die zowel in 2006 als 2007 in exploitatie waren (like for like) 5,9% over 2007. • Voor 8,3% van de brutohuurinkomsten zijn de huurcontracten in 2007 verlengd of vernieuwd, wat resulteerde in een 18,7% hogere huur. • De leegstand in Corio’s retailportefeuille is gedaald ten opzichte van 2006 en bedroeg gemiddeld genomen over 2007 2,0% (2,5%) (EPRA-definitie).

34

Nieuwe en herziene huurcontracten Retail

% totaal

Huurverhoging

Herzieningen Nieuwe verhuur Totaal

4,4 3,9 8,3

17,4% 20,2% 18,7%


2,5 4,1 6,6

12,4% 14,3% 13,5%


4,5 1,8 6,2

31,1% 24,5% 29,2%


7,8 5,5 13,2

14,7% 34,8% 23,0%


8,4 6,4 14,8

10,5% 17,9% 13,7%

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje

Nettohuuropbrengsten retail (€ mln)

Nederland Frankrijk Italië Spanje Subtotaal Turkije Totaal

2007

2006

109,1 58,9 51,1 28,5 247,6 14,2 261,8

103,6 51,6 33,8 23,5 212,5 15,7 228,2

5,3% 14,1% 51,2% 21,3% 16,5% -9,6% 14,7%

Nettohuuropbrengsten retail (‘like-for-like’-informatie) (€ mln)

Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Totaal


2007

2006

106,2 54,2 34,2 22,3 14,2 231,1

101,6 48,3 32,4 20,3 15,7 218,3

4,5% 12,2% 5,6% 9,9% -9,6% 5,9%

35

Hoewel de huurders van winkelcentra, de retailers, steeds meer expanderen en globaliseren blijft de verhuurmarkt vooralsnog een lokale aangelegenheid. In de verschillende landen waar Corio actief is, bestaan er flinke verschillen in de huurwetgeving, hetgeen consequenties heeft voor de huurstijgingen op jaarlijkse basis. Alle huurcontracten worden jaarlijks geïndexeerd. In de meeste landen is de basis voor deze indexatie de landelijke consumentenprijsindex. In Frankrijk echter wordt de indexatie gebaseerd op de jaarlijkse indexatie van de bouwkosten. Gezien het feit dat deze de laatste jaren nogal hoog uitpakte, begonnen sommige retailers zich te beklagen omdat deze huurstijging niet in verhouding stond met de gerealiseerde omzetgroei. Inmiddels is dan ook besloten om vanaf 1 januari 2008 de jaarlijkse indexatie te baseren op een gemixte index, zoals die al in gebruik was voor de indexatie van huren voor woningen. Inmiddels is dan ook besloten om vanaf 1 januari 2008 de jaarlijkse indexatie voor retail-objecten te baseren op een gemixte index. Deze index bestaat voor 50% uit de consumentenprijsindex, voor 25% uit de bouwkostenindex en voor 25% uit de index van verkopen in de detailhandel. Er wordt gerekend met de gemiddelden van de laatste twaalf maanden. In Turkije worden de huren jaarlijks geïndexeerd met een percentage dat vooraf in de huurcontracten wordt overeengekomen. Daarnaast is er in Turkije, Italië, Spanje en Frankrijk sprake van omzethuur. Afhankelijk van het huurniveau en de omzetontwikkeling in het centrum is het mogelijk bij expiratie van de huurcontracten een huurverhoging te realiseren, boven de indexaties die al hebben plaatsgevonden. Dit blijkt uit de gemiddelde huurverhoging van 18,7% (boven de jaarlijkse indexatie) bij verlenging of vernieuwing van 8,3% van de huurcontracten (op basis van totale brutohuurinkomsten) die expireerden in 2007. Ervan uitgaande dat Corio’s centra ten minste hun marktaandeel weten te handhaven, streeft Corio ernaar door een combinatie van indexaties en huurverhogingen ten minste de gemiddelde groei van de detailhandelsbestedingen in de eurozone bij te houden over een 3- en 5-jaarsperiode.

Expiratie in % van huurcontracten (in huur) - retail (exclusief leegstand) 60 50 40 30 20 10 0 2008 Nederland

2009

2010 Frankrijk

2011 Italië

2012

2013 Spanje

>2013 Totaal

Behalve deze verschillende regelingen op het gebied van indexaties, zijn er ook verschillen per land wat betreft de gemiddelde duur van de contracten en de mogelijkheden om bij expiratie over te gaan op markthuur. In Nederland lopen de contracten vijf of tien jaar. Na afloop van deze periode kan niet worden overgegaan op markthuur, maar op huurherzieningshuur. Dit houdt het gemiddelde in van huren van vergelijkbare winkelruimtes die over de afgelopen drie jaar zijn ingegaan. Er kan echter enige tijd verstrijken tussen het expireren van een contract en het ingaan van de huurherzieningshuur. In Frankrijk hebben de contracten over het algemeen een looptijd van negen jaar. Bij expiratie kan niet onmiddellijk worden overgegaan op markthuur, daarvoor moet een nieuw contract worden afgesloten. Over het algemeen is het mogelijk om het markthuurniveau te halen na tien jaar. In Italië, Spanje en Turkije lopen huurcontracten meestal vijf of tien jaar en bij expiratie is het mogelijk over te gaan op markthuur. 36

Om een winkelcentrum aan te passen aan de ontwikkelingen in zijn verzorgingsgebied en zijn positie op die manier verder te versterken is het soms nodig de huurdersmix aan te passen. Om een bepaalde huurder binnen te halen, moet soms een lagere huur worden geaccepteerd dan bij andere huurders behaald zou kunnen worden. Op termijn vertaalt zich dit echter in een stijging van het aantal bezoekers en van de behaalde omzet in het winkelcentrum, en heeft uiteindelijk dus een gunstige invloed op de huurontwikkeling van het gehele centrum. Waardeontwikkeling in retail Dankzij een daling van de rendementseis en de stabiele groei van de inkomsten werd een waardestijging van € 571 miljoen of 12,5% in de externe waarderingen gerealiseerd in de retailportefeuille van Corio. Het netto theoretisch rendement (theoretische huur jaarultimo minus operationele kosten gedeeld door de waarde per jaarultimo) voor de retailportefeuille is hiermee afgenomen van 5,9% eind 2006 tot 5,6% eind 2007. Ook in 2007 is de beleggersvraag naar winkels en winkelcentra onverminderd groot gebleven en is de rendementseis voor winkelobjecten verder afgenomen. Retail blijft een interessant beleggingsproduct vanwege de minder volatiele inkomsten. De inkomsten zijn dan ook verspreid over relatief meer huurcontracten en de huurders zijn voor hun omzet meer afhankelijk van de betreffende lokatie dan in andere sectoren. In de loop van het jaar zijn de marktomstandigheden wel gewijzigd. Door een herwaardering van risico’s en duurdere financieringen zijn een aantal marktpartijen, die vastgoedacquisities vooral met vreemd vermogen financieren, minder actief in de markt. In Europa hebben Groot-Brittannië en Spanje in de tweede helft van 2007 de nadelige gevolgen van de onzekerheden in de markt ondervonden in het afgenomen aantal transacties en zelfs een kleine stijging van de aanvangsrendementen. In Spanje neemt de markt op het moment een afwachtende houding aan. Het wachten is op de eerste transacties van 2008 om te kunnen beoordelen hoe de situatie er nu daadwerkelijk voorstaat. In Frankrijk is er over 2007 een verdere daling van de aanvangsrendementen waargenomen, waarbij met name de top-regionale centra een daling hebben ondergaan. Dit is ook van invloed geweest op de waardestijging van Corio’s Franse retailportefeuille. Voor Italië en Nederland geldt ook dat over 2007 een verdere compressie van de rendementen heeft plaatsgevonden, dit vooral vanwege een blijvend tekort aan kwalitatief goed beschikbaar beleggingsproduct. De aanvangsrendementen in Corio’s volwassen thuismarkten kwamen aan het eind van 2007 op het niveau uit van 4,25%-4,75%, afhankelijk van het type product liggen de aanvangsrendementen op sommige plaatsen zelfs rond de 4%. Dankzij de daling van de rendementseis en de stabiele groei van de inkomsten werd in 2007 een waardestijging van € 494,1 miljoen of 10,9% in de externe waarderingen gerealiseerd in de retailportefeuille van Corio. De algemene consensus is dat de rendementen in West-Europa nu ongeveer het laagste niveau hebben bereikt en zullen stabiliseren. In andere landen, zoals in Oost-Europa en Turkije, is er nog wel sprake van dalende aanvangsrendementen en valt er dus vooralsnog een waardestijging via deze weg te realiseren. Waardestijgingen in de portefeuille zullen afhankelijker worden van de mogelijkheden om huurgroei te creëren. Goed management van portefeuilles wordt dus steeds belangrijker. Corio is door haar centermanagementformule en verhuurmanagement goed uitgerust om hierop in te spelen.


37

Nederland Portefeuille (€ mln)

38 38

Winkels

1.971,1

37%

Kantoren

596,7

64%

Bedrijfsruimten

123,3

63%

Totaal

2.691,1

42%

Highlights 2007 Januari

September

Afsluiten turnkey-overeenkomst over de herontwikkeling van winkelcentrum ’t Circus in Almere met een bruto verhuurbaar oppervlak van 12.000 m2. De oplevering van dit project wordt voorzien in de tweede helft van 2008. Afsluiting van een turnkey-overeenkomst voor de aankoop van winkelcentrum Newport Nesselande te Rotterdam voor een totaalbedrag van € 30 miljoen. De verwachte oplevering van het project met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 10.000 m2 wordt in de tweede helft van 2009 verwacht.

Markt De economische groei kwam in 2007, met 3,5%, op een ruim hoger niveau uit dan in 2006 en presteerde daarmee duidelijk beter dan de eurozone gemiddeld. Zowel een hogere consumptie als groeiende investeringen en een toenemende export droegen bij aan de groei. De groei in consumptie bleef in de eerste twee kwartalen achter bij die in 2006. Dit had met name te maken met de zachte winter, waardoor er minder aardgas werd verbruikt dan gebruikelijk. Vanaf het derde kwartaal trok de groei weer aan. Het consumentenvertrouwen was in de eerste helft van het jaar onverminderd positief ten opzichte van 2006 en bereikte in juni zelfs de hoogste score in zeven jaar. In september echter, maakte het vertrouwen een diepe val, vooral door de berichtgeving over de Amerikaanse hypotheekcrisis en de aankondigingen van lastenverzwaringen door het kabinet. Sindsdien is het consumentenvertrouwen min of meer stabiel gebleven op een lager niveau, al lijkt dit lagere vertrouwen vooralsnog weinig effect te hebben gehad op het gedrag van de consumenten en op de economie. Andere indicatoren die aanwijzingen geven over de conjunctuur bleven dan ook positief. Zo is er over 2007 een continue daling geweest van de werkloosheid. De gemiddelde werkloosheid kwam uit op 4,5% ten opzichte van 5,5% in 2006. De inflatie volgens de Europese geharmoniseerde methode bleef over 2007 (1,6%) nagenoeg gelijk aan die in 2006 (1,7%) en bleef ruim onder het gemiddelde van de eurozone. Terwijl de inflatie in de meeste Europese landen sterk opliep in het vierde kwartaal, bleef deze in Nederland nagenoeg gelijk. De omzet van de detailhandel handhaafde het gezonde groeitempo van 2006 en kwam uit op een jaarlijkse groei van 2,5%. De groei werd met name veroorzaakt door een toenemend volume van 2,0%. De prijsstijging in de detailhandel bleef beperkt. De non-foodsector presteerde beter dan de foodsector. Het afgelopen jaar is er veel gesproken over mogelijke ontwikkelingen van grootschalige winkelcentra buiten de bebouwde kom, tot op heden blijft het echter bij veelbesproken plannen en zijn er geen concrete projecten van start gegaan. In reactie daarop kunnen we stellen dat Corio met de herontwikkeling van Hoog Catharijne bewijst dat grote urban entertainment-centra niet noodzakelijkerwijs aan de rand van de stad gebouwd moeten worden. Het nieuwe Hoog Catharijne biedt plaats aan grootschaligheid en kleine lokale ondernemers, aan traditionele retail en aan vernieuwende formules, zowel nationaal als internationaal. Entertainment buiten de ‘winkeltijden’ gaat ook een belangrijk deel uitmaken van het nieuwe centrum, midden in de stad, de verbinding tussen het drukste station van Nederland en een oude historische binnenstad. De totale pijplijn van nieuwe retailprojecten in Nederland blijft ruim met ongeveer 96% van de bestaande voorraad (400.000 m2) aan geplande nieuwe winkelcentrumprojecten. Het is echter nog niet duidelijk of alle projecten in de pijplijn ook daadwerkelijk zullen worden uitgevoerd. De vraag naar goede retaillocaties blijft onverminderd hoog, zowel vanuit de kant van investeerders als vanuit de kant van huurders. Er is een toenemende polarisatie zichtbaar in de markt, waarbij de verschillen tussen de A- en de B-locaties groter worden.


39

CEO Corio Nederland Retail Gerard Groener Nederland kent van oudsher een fijnmazige winkelstructuur. Er zijn zeker voor winkelcentra in binnensteden en dominante winkelcentra in de stadsdelen en voorsteden nog steeds volop kansen. De afgelopen jaren is door investeerders en retailers vooral veel geïnvesteerd in de binnensteden. De plannen voor Utrecht waar Corio een hoofdrol speelt in de herontwikkeling van Hoog Catharijne, zijn erop gericht de consument een combinatie van sfeer, aanbod en gezelligheid te leveren. Ook in kleinere steden is Corio betrokken bij een aantal van deze plannen, zoals de verdubbeling van het centrum van Nieuwegein, de uitbreiding van het centrum van Heerhugowaard en de opening van een grote binnenstedelijke ontwikkeling in Tilburg in maart 2008. Corio richt zich met name op winkelcentra, die dominant zijn in hun verzorgingsgebied, omdat juist daar kansen bestaan, om waarde toe te voegen door actief management. Voorbeelden daarvan zijn Alexandrium in Rotterdam en het nieuw te ontwikkelen centrum Leidsche Rijn bij Utrecht. Specialty centers, die zich richten op één sector zijn gevoeliger voor bewegingen in de economie. Corio heeft hier beperkt in geïnvesteerd, met Villa ArenA als belangrijkste winkelcentrum in deze klasse. Ruimte om te managen en in te spelen op de behoeften van de consument zijn ook hier van essentieel belang. Ondanks de nieuwe nota ruimte die in 2006 van kracht is geworden en die gemeenten de mogelijkheid geeft om zelf te sturen op haar voorzieningen, heeft dit in de praktijk nog niet geresulteerd in ongecontroleerde concurrentie. Dit zou kunnen leiden tot een ongecontroleerde concurrentie tussen steden en de bevoegdheden zijn in de praktijk inmiddels enigszins ingeperkt. Als wij een winkelcentrum onder de loep nemen dan vinden we het steeds belangrijker niet alleen naar de zuivere winkelfunctie te kijken. De centrumfunctie wordt steeds belangrijker. In het Jaarverslag 2006 schreven we al dat het winkelcentrum dat het beste weet in te spelen op de behoeften van mensen in het verzorgingsgebied, ook commercieel de beste prestatie zal leveren. Het centrum moet steeds meer, in omvang en kwaliteit, een afspiegeling zijn van het verzorgingsgebied. Toevoeging van harde functies als medische voorzieningen, sporthal, school, kinderopvang en sociaal-culturele centra zijn van essentieel belang. 40

Al langer vindt integratie met horeca en entertainment plaats. In deze sector groeit ook het belang van voldoende vertier en binding met de stad of het stadsdeel. Corio besteedt veel aandacht aan het contact met het verzorgingsgebied. Het organiseren van events, zoals het reizende beach event in de zomer en eenzelfde ijsbaanfestijn in de winter zijn hier voorbeelden van. Uiteraard is de aard van de events afgestemd op de omvang van het verzorgingsgebied. Ook de opzet van consumentenpanels via internet geeft ons veel informatie over de voorkeuren van onze bezoekers. Bij een zwaardere positie in het verzorgingsgebied zijn deze doelstellingen beter te realiseren en dat is geheel in lijn met onze wens te investeren in dominante centra. Corio Nederland Retail heeft een goede positie in de markt, met een portefeuille die qua omvang op de tweede plaats komt, zijn we een serieuze speler. Voor Corio Nederland Retail is de middenlange termijn een belangrijke graadmeter. We verslaan de IPD Benchmark en doen het beter dan onze peers. De pijplijn is solide en er zit veel potentieel in de portefeuille dat middels herontwikkelingen tot uitdrukking komt. In die zin is het dan ook logisch dat we een eigen ontwikkelingsmaatschappij zijn gestart. Bij het managen, verhuren en ontwikkelen van winkelcentra komt een grote diversiteit aan kennis en kunde kijken. Succes is in deze business altijd teamwork en zelden een eenmansactie. Het afgelopen jaar is in Nederland een uitstekend resultaat behaald. Door actief verhuurmanagement, huurherziening en nieuwe verhuur was de huur van de nieuwe contracten ruim 13% hoger dan op basis van de contracten die expireerden. Hierdoor zijn vooral successen geboekt in Alexandrium, In de Boogaard, Middenwaard, Hoog Catharijne. Veel servicecontracten zijn herzien en omgezet in overall raamcontracten waar we op basis van economies of scale voordelen hebben kunnen behalen voor onze huurders. Energie wordt opnieuw aanbesteed en we zullen in 2008 overstappen op groene stroom uit waterkracht voor de hele portefeuille. Naast goede verhuurresultaten zijn nog een aantal hoogtepunten te noemen. De ondertekening van de finale contracten voor de herontwikkeling en uitbreiding van Hoog Catharijne geeft Corio nu de kans om de nummer 1 winkelbestemming van Nederland te

“ Het succes van Corio zit in de consumenten en de mate waarin zij onze centra waarderen. Het is daarom noodzakelijk direct en volop betrokken te zijn”

realiseren. Daarbij werd parallel aan dit contract de positie op het nieuw te ontwikkelen stadsdeelcentrum Leidsche Rijn (45.000 m2) definitief vastgelegd. Een tweede hoogtepunt was duidelijk het succes in Villa ArenA. Na een aantal jaren geleden te hebben onder moeilijke marktomstandigheden en een verkeerde positionering heeft het management kans gezien deze negatieve spiraal om te buigen. Dit heeft geresulteerd in een 100% bezettingsgraad en een wachtlijst met huurders. u Zie de special over Villa ArenA. Het zijn de mensen binnen Corio die het verschil maken en daar ligt direct een van de belangrijkste uitdagingen: het werven en behouden van de beste professionals die de markt te bieden heeft. Zeker in de huidige arbeidsmarkt is dat een stevige opgave. Corio probeert zo veel mogelijk haar sleutelposities intern op te vullen en zo talent kansen te geven zich verder binnen de onderneming te ontwikkelen. Daar hoort job rotation, studie en uitwisseling met andere business units bij. Corio jaarverslag 2007

De mensen binnen Corio Nederland Retail staat een aantal mooie uitdagingen te wachten voor 2008. Ten eerste de start van de bouw van Hoog Catharijne: 6.500 m2 op Vredenburg als eerste fase. Ten tweede de start van een eigen ontwikkelingsmaatschappij: Corio Vastgoed Ontwikkeling, die met Hoog Catharijne en een tiental kleinere projecten direct een vliegende start kan maken. En ten slotte de marketing en positionering van een nieuw stadshart in Tilburg, dat in maart 2008 open ging, een mooie opgave voor het centermanagement team, samen met de afdeling verhuur. Die hele samenwerking tussen ontwikkelaars, verhuurders en centermanagers werkt inmiddels als een goed geoliede machine binnen Corio. Dit betaalt zich al een aantal jaren uit. Gerard Groener: “Wij geloven sterk in concentratie in plaats van spreiding van ons bezit, met dominantie kun je een verschil maken voor de consument in aanbod, service en kwaliteit. De mensen maken het verschil, als proces en team, betrokkenheid en toewijding goed op orde zijn, dan komen de resultaten.” 41

Portefeuille en waardering De waarde van de retailportefeuille in Nederland nam toe van € 1.784 miljoen ultimo 2006 tot € 1.971 miljoen ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar zijn geen projecten geacquireerd. Wel zijn er projecten uit de pijplijn in exploitatie genomen en zijn investeringen gedaan voor in totaal € 57,3 miljoen in zowel de portefeuille als de pijplijn. De investeringen in de portefeuille voor een bedrag van € 13,7 miljoen hadden voornamelijk betrekking op Hoog Catharijne, Villa ArenA en Alexandrium. De investeringen in de pijplijn voor een bedrag van € 43,6 miljoen hadden voornamelijk betrekking op de uitbreiding en renovatie van het winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard (€ 11,4 miljoen), ’t Circus in Almere (€ 8,8 miljoen), Nesselande in Rotterdam (€ 8,5 miljoen), De Hovel in Goirle (€ 6,8 miljoen), Hoog Catharijne in Utrecht (€ 6,4). In 2007 zijn een deel van het winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard, de tweede fase van het project De Hovel in Goirle en een Aldi-supermarkt in het winkelcentrum Vinkhuizen in Groningen in exploitatie genomen. In 2007 werden een separate winkel in de Turkooisstraat in Groningen en een stuk grond bij Veluwepoort in Epe verkocht voor in totaal € 2 miljoen. De herwaardering over 2007 bedroeg € 131,5 miljoen of 7,4% (2006: 4,7%) ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. De belangrijkste absolute opwaarderingen hebben zich voorgedaan in Villa ArenA in Amsterdam, Alexandrium in Rotterdam, Hoog Catharijne in Utrecht, Middenwaard in Heerhugowaard, Presikhaaf in Arnhem en de parkeergarages. Relatief belangrijke factor voor de waardestijging was de aanname van hogere verwachte markthuren, naast de stijging van de actuele huur en een daling van de rendementseis. Als gevolg hiervan is het netto theoretische rendement van de Nederlandse retailportefeuille gedaald van 6,2% ultimo 2006 naar 5,9% ultimo 2007. Huren en bezettingsgraad De theoretische huur van de Nederlandse retailportefeuille is met 4,1% gestegen tot € 133,7 miljoen in 2007. Dit is ruim boven de inflatie van 1,6%. Corio heeft voor 6,6% (2006: 4%) van de brutohuur huurcontracten verlengd met zittende huurders of nieuwe huurcontracten afgesloten, wat resulteerde in 13,5% (2006: 5%) hogere huur. De huurstijging werd daarnaast mede veroorzaakt door hogere parkeerinkomsten en hogere inkomsten van kiosken en advertenties in winkelcentra. Door actief verhuur en centermanagement is bovendien de gemiddelde EPRA-bezettingsgraad toegenomen van 98,1% over 2006 tot 98,5% over 2007. De werkelijke leegstand is afgenomen, met name in Hoog Catharijne in Utrecht en in Villa ArenA in Amsterdam. De strategische leegstand is min of meer gelijk en doet zich met name voor in het gebiedsdeel Vredenburg Hoog Catharijne in Utrecht en Presikhaaf in Arnhem. Deze strategische leegstand is voor een deel op tijdelijke basis verhuurd. Wel waren de gegeven huurkortingen en huurvrije perioden, uitgedrukt in een percentage van de theoretische huur, enigszins hoger (0,4%). De operationele kosten over 2007 zijn met € 20,9 miljoen, 1,8% of € 0,4 miljoen lager dan over 2006, met name door een vrijval van een voorziening voor dubieuze debiteuren door het ontvangen van de betalingen. Per saldo stegen de nettohuurinkomsten met 5,3% tot € 109,1 miljoen (€ 103,6). De ‘like-for-like’-nettohuurgroei, van objecten die zowel het gehele jaar 2006 als 2007 in de portefeuille zaten, is met 4,5% gestegen in 2007. Dit is ruim boven de groei van de detailhandelsbestedingen met 2,5%.

42

Pijplijn De verticale integratie tussen eigenaars en ontwikkelaars van vastgoed mede door fusies en overnames, maakt het verkrijgen van goed product moeilijker. Dit heeft uiteindelijk effect op de toekomstige pijplijn van Corio. In juli jl. heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel bekrachtigd dat de ontwikkelingsmogelijkheden binnen de kaders van de FBI-regelgeving verruimt. Inmiddels heeft Corio een B.V. opgericht (CVO: Corio Vastgoed Ontwikkeling) waarin belaste (her)ontwikkelingsactiviteiten in Nederland kunnen worden ondergebracht. In de afgelopen maanden is gewerkt aan het optimaliseren van de organisatie om de voorliggende opgave goed te kunnen oppakken. Inmiddels is dit organisatorische traject grotendeels afgerond en heeft CVO twaalf herontwikkelingsprojecten onder handen. Ultimo 2007 bedroeg de totale vaste en variabele pijplijn van winkelprojecten in Nederland € 1.135,1 miljoen, inclusief gedane investeringen van € 75,5 miljoen. Deze pijplijn is opgedeeld in € 439,1 miljoen in de vaste pijplijn en € 696,0 miljoen in de variabele pijplijn. In 2007 is het winkelcentrumproject Newport Nesselande in Rotterdam aan de vaste pijplijn toegevoegd. Met de turnkey-aankoop is een bedrag gemoeid van circa € 30 miljoen (inclusief aankoopkosten). Het winkelcentrum zal een vloeroppervlak van circa 10.000 m2 hebben. De verwachting is dat het winkelcentrum in de tweede helft van 2009 zal worden opgeleverd. Ultimo 2007 zijn er acht projecten in aanbouw, dit betreffen: De Mare in Alkmaar, ’t Circus in Almere, Cassandraplein in Eindhoven, Eschmarke in Enschede, Middenwaard (deels en gefaseerd) in Heerhugowaard, Lange Voort (Fase II) in Oegstgeest, Nesselande in Rotterdam en Pieter Vreedeplein in Tilburg. In februari 2008 is het project Eschmarke in Enschede met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 2.300 m2 opgeleverd. Het grootste project in de pijplijn is de renovatie van en uitbreiding met 35.000 m2 van Hoog Catharijne in Utrecht. De bouw van het Vredenburg-deel zal in de eerste helft van 2008 starten. In februari 2008 zijn de definitieve overeenkomsten getekend voor de delen van Hoog Catharijne die na ‘Vredenburg’ in uitvoering gaan; realisatie zal volgens planning plaatsvinden in de periode 2010 – 2014. Tegelijkertijd is de ‘Realiseringsovereenkomst’ voor Leidsche Rijn Centrum getekend, die voorziet in het feit dat Corio eindbelegger van dit project zal zijn. Ondanks dat de performance binnen de Nederlandse context bijzonder goed was, blijven door belemmerende omstandigheden in Nederland de prestaties in vergelijking met het buitenland structureel achter. De strategie van Corio zal zich dan ook de komende jaren richten op het creëren van extra toegevoegde waarde door middel van (her)ontwikkeling en het terugbrengen van de relatieve omvang van Nederland in de totale portefeuille.


43

Villa ArenA Woonmall Villa ArenA, Amsterdam-Zuidoost, Nederland CNR heeft een strategie ontwikkeld, die leidt tot een betere positionering van Woonmall Villa ArenA. Met relatief beperkte middelen is op een aantal punten het winkelaanbod aangepakt, is de grootschaligheid doorbroken en zijn de tot dan toe rigide bestemming van woonwinkels en de sfeer en beleving grondig gewijzigd. De veranderingen zijn ondersteund door een gewijzigde marketing- en promotieaanpak van het centrum.

44

Totaal aantal m² Corio m² Bouwjaar Typering centrum Branchering Parkeren Waarde 31-12-07


circa 75.000 m² BVO, 61 units, drie overdekte lagen circa 50.700 m² BVO (67,5% van het totaal), 49 units 2001 thematisch woon-winkelcentrum meubels, keukens, slaapkamers,woningtextiel, verlichting en horeca circa 2.500 plaatsen in parkeergarages € 85 miljoen

45

Door een combinatie van factoren zoals afnemende detailhandelsbestedingen in de woningbranche in het algemeen en centrumspecifieke problemen in het bijzonder, bleef het functioneren van Woonmall Villa ArenA sinds de opening achter bij de verwachtingen en hadden ondernemers het moeilijk. Ultimo 2006 was er sprake van ruim 10.000 m2 leegstand aan winkelen showroomruimte en de verwachting was dat dit bij een ongewijzigd beleid nog verder zou oplopen tot 20% of meer. Een tweetal zeer grote leegstaande units van 3.000 à 3.500 m2 bleek niet te verhuren, terwijl er wel vraag was naar kleinere units. De waarde van Woonmall Villa ArenA had in de afgelopen jaren al een belangrijke daling ondergaan van bijna € 10 miljoen. Daarnaast was de verwachting dat met de geplande sterke uitbreiding van het aantal m² in de (woon)inrichtingsbranche in Cruquius, Leiderdorp, Almere en Utrecht, de positie van Woonmall Villa ArenA zou verzwakken als niets zou worden gedaan. Samenwerking VvE en VCP in revitalisatieplan Gezien het grote belang dat Corio heeft in Woonmall Villa ArenA is Corio sinds april 2005 verantwoordelijk voor het VvE-management. Hierdoor is er sprake van nauwe samenwerking met de diverse partners in het gebied. De investering in het revitalisatieplan van Woonmall Villa ArenA door de VvE (Vereniging van Eigenaren) bedroeg in totaal circa € 4 miljoen. Ook de VCP (ondernemersvereniging – Vereniging Centrum Promotie Woonmall Villa ArenA) was voor circa € 600.000 deelnemer in het plan, wat is vertaald in de bekostiging van de aankleding en de aanpassingen aan de buitenzijde.

46

Revitalisatieplan Aanpassing bestemmingsplan In 2007 is het bestemmingsplan aangepast voor de Woonmall Villa ArenA. In het oorspronkelijke bestemmingsplan was 15.000 m² – van de totale 75.000 m² – toebedeeld aan dienstverlening en horeca (de laatste maximaal 2.000 m²). Deze 15.000 m², die nagenoeg niet verhuurbaar was, is omgezet naar detailhandel in de woninginrichting. Deze omzetting was cruciaal in verband met het kunnen uitvoeren van de revitalisatieplannen. De snelle aanpassing is vooral te danken aan de zeer goede samenwerking die het centermanagementteam van Corio heeft met de gemeente. Uitstraling verbeteren/routing aanpassen In de investering zijn er vooral aanpassingen gedaan om de ‘menselijke maat’ te brengen in het gebouw. Dit is gerealiseerd door het aanbrengen van extra zit- en groenelementen, verbeteren van de zichtbaarheid van de entrees, de aanpassing van bewegwijzering en het toevoegen van loopbruggen ter verbetering van de loopstromen.

www.villaarena.com Branchering Er is bij de invulling gekeken naar wat er in de Woonmall ontbrak aan formules. In het plan van aanpak was geformuleerd dat er voornamelijk behoefte was aan woonaccessoires in zogenaamde snuffelwinkels. Dit is gerealiseerd in De Woonfabriek. Ook andere winkels hebben dit punt opgepakt, er zijn duidelijk meer accessoires te koop in het centrum.Daarnaast is er gezocht naar formules die de bovenkant van de markt bedienen, aangezien er te veel in het middensegment vertegenwoordigd was. Er is een leisureformule toegevoegd. Het betreft hier de formule Ballorig, een kinderspeelparadijs, waar tevens de kinderopvang is gelegen. Om het verblijf van de consument te verlengen is op twee plekken extra horeca gerealiseerd. Op de begane grond de voor Nederland nieuwe formule Kono Pizza en in De Woonfabriek de horecagelegenheid het Urban Café. Hierdoor is er nu op alle verdiepingen horeca aanwezig.


Promotiemanagement door CNR Een herpositionering van Woonmall Villa ArenA werd noodzakelijk geacht. Hiertoe heeft de VCP besloten om samen te gaan werken met Corio Promotie. De opdracht is verstrekt vanuit de VvE. Inmiddels is er een nieuwe campagne van start gegaan, zijn er andere media ingezet en is inhoud gegeven aan het product Woonmall Villa ArenA. Uitgangspunt van de campagne is: Woonmall Villa ArenA gaat de Nederlander helpen met het inrichten/verfrissen van zijn/haar huis. Het speerpunt in deze campagne is het geven van gratis stylingadviezen. Dit wordt gezien als een absolute onderscheidende factor ten opzichte van de andere meubelboulevards en past in de stelling dat Woonmall Villa ArenA de autoriteit is op het gebied van interieurinrichting. Ook de buitenzijde van Woonmall Villa ArenA wordt gebruikt als communicatiemiddel. Door gebruik te maken van geveldoeken is er een nieuwe uitstraling gegeven aan het gebouw. Er zijn iconen gebruikt om duidelijk te maken wat er aan de binnenzijde gebeurt.

47

“Een attractief centrum met een aantrekkelijk aanbod”

De Woonfabriek Op de derde verdieping is een concept gerealiseerd dat vergelijkbaar is met de succesformule van Loods 5 (een ‘shop in een shop’-formule). Fabrikanten en handelaren kunnen tegen betaling een stramien huren en dragen zelf zorg voor een juist voorraadbeheer. De verkoop vindt direct aan de consument plaats zonder tussenkomst van een verkoper. Via een geautomatiseerd kassasysteem wordt per fabrikant of handelaar bijgehouden hoeveel omzet wordt gemaakt en hoeveel de afdracht is aan Loods 5. Het vergelijkbare concept voor Woonmall ArenA draagt de naam De Woonfabriek. Het grote verschil tussen Loods 5 en De Woonfabriek is dat er gewerkt wordt met stylisten en informatiebalies. Consumenten krijgen, wanneer zij daar behoefte aan hebben, gratis advies. De Woonfabriek zorgt voor invulling op het gebied van woonaccessoires (60%) en meubels (40%). Juist op het gebied van woonaccessoires in snuffelwinkels was er in de Woonmall ArenA een tekort.

48

Verhuurtransacties 2007 In 2007 zijn in totaal voor 11.541 m2 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten (circa 23% van het totaal aantal m2 van Corio), waaronder bijna 7.000 m2 aan De Woonfabriek. Het is in 2007 goed zichtbaar geworden dat het dicht op de markt zitten door middel van actief centermanagement en de nauwe samenwerking met verhuurmanagement hun vruchten afwerpen. Door gericht zoeken naar de juiste formules in de diverse marktsegmenten zijn we gekomen tot een goede invulling. Daarnaast is er, om ons risico te spreiden, een aantal contracten aangepast (circa 6% van het totaal aantal m2). Er zijn nieuwe contracten gesloten voor tien jaar, formules zijn verplaatst in verband met de realisatie van De Woonfabriek en afmetingen van winkels zijn aangepast. Zo is op de begane grond een grote unit gesplitst in drie nieuwe, kleinere units. Om voldoende pui te houden is een deel van de oude unit plein geworden, waardoor het verhuurbaar oppervlak is afgenomen van 3.410 m2 naar 3.088 m². Hierdoor zijn verhuurbaarheid en de huuropbrengst vergroot. Door de splitsing is het risico van mogelijke leegstand verlaagd.

Gesprekspartner gemeente voor herinrichting ArenA Boulevard Door de actieve contacten met de gemeente zijn de regiomanager en de centermanager volwaardige gesprekspartners voor de gemeente geworden. De ArenA Boulevard moet het tweede uitgaansgebied worden van Amsterdam. De gemeente is momenteel bezig met de planvorming voor de herinrichting van het openbare gebied tussen de Woonmall Villa ArenA en de Amsterdamse Poort (stadsdeelwinkelcentrum). Als gevolg van deze herinrichting moet er een betere verbinding komen tussen de diverse functies in het gebied. Corio is actief deelnemer in deze planvorming.


Financiële resultaten Op basis van de volgende financiële resultaten kan geconcludeerd worden dat een succesvolle revitalisatie van Woonmall Villa ArenA heeft plaatsgevonden: • Bruto/netto Als gevolg van de goede verhuurresultaten, het wegvallen van de kosten van leegstand en goed VvE-beheer verbetert het bruto/netto-exploitatieresultaat tot 15%. • Bezettingspercentage De leegstand is gedurende 2007 afgenomen van 19,9% aan het begin van het jaar tot 1,8% aan het einde van het jaar. • Bezoekersaantallen/omzetten huurders In de Woonmall Villa ArenA is een passantentelsysteem, waardoor er dagelijks bijgehouden wordt hoeveel passanten er zijn. In 2007 is er een lichte stijging te zien in de bezoekersaantallen. Daar moet bij vermeld worden dat er in 2007 twaalf koopzondagen minder waren (circa 5.000 bezoekers per zondag). In totaal waren er 1,1 miljoen bezoekers in 2007. • Waardestijging Als gevolg van het uitgevoerde revitalisatieplan is de waarde van Woonmall Villa ArenA gestegen van € 68 miljoen ultimo 2006 naar € 85 miljoen ultimo 2007.

49

Frankrijk Portefeuille (€ mln)

50

Winkels

1.338,3

25%

Kantoren

320,9

35%

Bedrijfsruimten

71,2

37%

Totaal

1.730,4

27%


Maart

Juli

December

Aankoop van 130.000 m2 grond grenzend aan winkelcentrum Côte de Nacre te Caen. De grond zal deels gebruikt worden voor de toekomstige uitbreiding van het winkelcentrum met 15.000 m2. Tevens zal het huidige winkelcentrum worden gerenoveerd. De verwachte oplevering vindt plaats in 2010. Afsluiting van een ‘sale and lease back’-overeenkomst met Rallye/Go Sport voor een unit van 2.150 m2 te Mondeville 2. Na deze acquisitie bezit Corio 15.450 m2 of 44,68% van de vereniging van eigenaren van het winkelcentrum te Caen. Aankoop van de grond voor het te nog te ontwikkelen retailpark Coignières met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 37.600 m2, 25 kilometer ten zuidwesten van Parijs. Naar verwachting zal Corio dit project turnkey afnemen in de tweede helft van 2009. Het project is al voor 90% voorverhuurd. Acquisitie van winkelcentrum Grand Littoral te Marseille voor een bedrag van € 408 miljoen (inclusief aankoopkosten). Het winkelcentrum is per 18 maart 2008 aan de portefeuille van Corio toegevoegd.

Markt De economische groei is in 2007 met 1,9% net iets lager uitgekomen dan in 2006 (2,2%). Vooral de binnenlandse vraag leverde een bijdrage aan de economische groei, terwijl deze juist werd gedrukt door de internationale handel. Ook de groei van consumptie kwam op een vergelijkbaar niveau uit (+1,9%). Na een aanvankelijke toename van het consumentenvertrouwen, dankzij de dalende werkloosheidscijfers, begon deze na de zomer weer te dalen. Niet alleen vanwege de onrusten op de Amerikaanse kredietmarkt, maar ook vanwege een dalend vertrouwen in verdere verbeteringen op de arbeidsmarkt. De daling van de werkloosheid begon dan ook in het laatste kwartaal af te zwakken. De gemiddelde werkloosheid kwam uit op 8,1% ten opzichte van 9,1% in 2006. Zoals in de meeste Europese landen liep de inflatie in het laatste kwartaal sterk op, vooral vanwege een toename van de voedsel- en olieprijzen. De gemiddelde inflatie over 2007 kwam uit op 1,6%, mede dankzij de zeer geringe inflatie in de eerste helft van het jaar. De omzet van de detailhandel groeide over 2007 met een percentage van 4,1%, met name door een toenemend volume (3,2%). De prijsstijging in de detailhandel bleef beperkt, maar liep net als de algehele inflatie op in het laatste kwartaal. De non-foodsector presteerde beter dan de foodsector. Vanuit huurders is de vraag naar eersteklas winkelruimte onverminderd groot, mede dankzij internationale retailers die voor het eerst de Franse markt willen betreden en daarvoor op zoek zijn naar geschikte winkellocaties. Ook is er een toenemende vraag naar winkelruimte buiten de steden, vanuit een breder bestand van huurders. Enkele retailers hadden in 2007 moeite met de stijgende huurprijzen, omdat de grote stijging van de bouwkostenindex, die ten grondslag ligt aan de huurindexaties, hoger was dan de stijging in detailhandelsomzetten. Inmiddels (per 1 januari 2008) is de bouwkostenindex dan ook vervangen door een gemengde index, die ook al in de woningbouwsector werd gebruikt. Nieuwe ontwikkelingen richten zich in toenemende mate op locaties buiten de stad, maar ook de interesse in (her)ontwikkelingen in de binnensteden blijft onverminderd groot. De nieuwe generatie retailparken (van goede architectonische kwaliteit) wint aan populariteit.


51

CEO Corio France Frederic Fontaine In het algemeen zetten de ontwikkelingen op de Franse winkelmarkt van de afgelopen jaren zich in 2007 voort. De Franse winkelmarkt is al jaren solide. Dat geldt voor zowel de detailhandelsbestedingen als de huurontwikkelingen. Aan de vraag- en aanbodkant van de beleggersmarkt zijn de bestaande producten in vaste handen, terwijl nieuwbouwprojecten zich meer richten op zogenoemde retailparks, de binnensteden en de herontwikkeling van bestaande winkelcentra. Baanbrekend in de Franse winkelmarkt in 2007 was de acquisitie door Corio France van het winkelcentrum Grand Littoral in Marseille. Marseille is een zeer dynamische stad en de regio profiteert van positieve demografische ontwikkelingen. De overname van Grand Littoral, dat met een vloeroppervlakte van ruim 110.000 m2 het op drie na grootste winkelcentrum van Frankrijk is en nog steeds veel potentieel heeft, was daarom een van de belangrijkste gebeurtenissen voor Corio France in de verslagperiode. Door de overname is onze positie op de Franse vastgoedmarkt aanzienlijk verbeterd. Met een bruto verhuurbaar oppervlak van ruim 350.000 m2 verspreid over meer dan 22 winkelconcentraties (waaronder zes winkelcentra met een regiofunctie) en met meer dan 1.200 leaseovereenkomsten onder management behoren wij tot de grootste partijen op de markt. Een andere belangrijke gebeurtenis voor Corio France was de aankoop van het retailpark Coignières ten zuiden van Parijs, met een winkeloppervlakte van circa 40.000 m2. Deze overeenkomst was in 2006 al gesloten maar in 2007 is de grond feitelijk in bezit genomen en zijn de bouwwerkzaamheden van start gegaan. Het retailpark ging dus in het verslagjaar over van de variabele naar de vaste pijplijn. Corio France was in 2007 zeer actief bezig met de verlenging van bestaande huurcontracten en de verhuur van winkelruimte aan nieuwe huurders. Per saldo zijn circa zeventig nieuwe transacties gesloten, waarbij sprake was van een gemiddelde huurverhoging met 29%. Vooral veel succes is er geboekt in het winkelcentrum Mondeville 2 in Caen: 22 transacties en een gemiddelde huurverhoging van 38%. De waarde van het winkelcentrum is hierdoor ook gestegen. De combinatie van de afgesloten transacties, de hogere verwachte markthuren en de rendementsverschuiving zorgde voor een hogere waarde per jaar ultimo, waarbij de potentiële huurgroei misschien wel de belangrijkste aanjager was van de waardestijging. Onze eigendomspositie in Mondeville 2 52

is verder uitgebreid met de aankoop van de winkel van Go Sport. Deze aankoop past in onze strategie, die voorziet in de versterking van onze positie in het betreffende marktgebied. Eén van de grootste uitdagingen waarvoor wij op de korte termijn staan, is het potentieel van Grand Littoral te vertalen naar de praktijk en vervolgens ook naar huurgroei. u Zie de special Grand Littoral. De herstructurering van Ivry Grand Ciel is verder een belangrijk project waar wij onze tijd en energie in (blijven) stoppen. Het project voorziet in de herpositionering van dit belangrijke winkelcentrum. Het is een hele uitdaging om het winkelcentrum, inclusief de grote supermarkt, tijdens de renovatie open te houden. De verhuur verloopt goed: we hebben al nieuwe nationale en internationale huurders weten aan te trekken en hebben hoge verwachtingen van het uiteindelijke resultaat. Dit project vormt een zeer goed voorbeeld van de voordelen van hands-on management. De officiële opening staat gepland voor september 2008. u Zie de special Quais d’Ivry (voorheen Ivry Grand Ciel). De waarde van hands-on management komt ook tot uiting in Les 3 Moulins, het winkelcentrum in Issy-les-Moulineaux, waar wij een nieuwe huurder als belangrijke trekker introduceerden. Drie winkeleenheden zijn daar samengevoegd tot één grotere winkeloppervlakte van 1.500 m2. Die ruimte is verhuurd aan H&M en doet het erg goed. De komst van de nieuwe vestiging van H&M is de aantrekkingskracht van het winkelcentrum als geheel ten goede gekomen. Verder wordt gewerkt aan de renovatie en uitbreiding met 15.000 m2 van het winkelcentrum Côte de Nacre in Caen. Begin 2007 is hiervoor naast het winkelcentrum grond gekocht. Het conceptontwerp ligt klaar en wij zijn in afwachting van de winkelvergunning (CDEC), waarna de aanvraag van de bouwvergunningen volgt. Als alles goed gaat, kunnen we in september 2008 met de bouwwerkzaamheden beginnen. De opening van de eerste fase zou dan begin 2010 kunnen plaatsvinden.

“ Baanbrekend in de Franse winkelmarkt in 2007 was de acquisitie door Corio France van het winkelcentrum Grand Littoral in Marseille”

Frederic Fontaine: “De belangrijkste uitdaging is dat we voor de pijplijn een voortdurende in- en uitstroom weten te realiseren. De meeste van onze bestaande winkelcentra bieden uitbreidingsmogelijkheden. Om succesvol te zijn en te blijven, is het zaak onze portefeuille voortdurend aan de markt aan te passen en zo ons klantenbestand te verbeteren en een hoog niveau van klanttevredenheid te handhaven.” Corio jaarverslag 2007

53

Portefeuille en waardering De waarde van de Franse retailportefeuille is toegenomen van € 1.040 miljoen ultimo 2006 tot € 1.338 miljoen ultimo 2007. Een aantal acquisities, voor een totaalbedrag van € 63,9 miljoen, droegen bij aan deze waardestijging, te weten de aankoop van de grond voor het nog te ontwikkelen retailpark Coignières voor een bedrag van € 42,4 miljoen, de aankoop van enkele units in winkelcentrum Charras in Courbevoie voor een bedrag van € 10,9 miljoen en de acquisitie van de grote Go Sport winkelunit bij het winkelcentrum Mondeville 2 te Caen voor € 10,7 miljoen. Daarnaast is voor een totaalbedrag van € 39,8 miljoen aan investeringen gedaan, waarvan € 33,1 miljoen in de portefeuille en € 6,7 miljoen in de pijplijn. De investeringen in de portefeuille hadden met name betrekking op de herontwikkeling van Ivry Grand Ciel (€ 20,3 miljoen) en de renovatie van de façade van Grand Place te Grenoble (€ 6,3 miljoen), terwijl de investeringen in de pijplijn voornamelijk betrekking hadden op het retailpark in Coignières (€ 3,6 miljoen) en op Habitat, Orgeval (€ 3,1 miljoen). Er hebben in 2007 geen desinvesteringen plaatsgevonden. Ook de herwaarderingen leverden een positieve bijdrage aan de waardeontwikkeling van de Franse retailportfolio. De herwaardering over 2007 bedroeg € 194,8 miljoen, wat een stijging betekent van +17,3% ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering (2006: +21,2%). De belangrijkste absolute herwaarderingen hebben zich voorgedaan in Grand Place in Grenoble, Mondeville 2 in Caen, Les Trois Moulins in Issy-les-Moulineaux en TNL in Nice. De positieve resultaten zijn te danken aan een dalende rendementseis in de markt, maar ook door hogere markthuren en hogere gerealiseerde huren. Het theoretische nettorendement daalde van 5,5% ultimo 2006 naar 5,1% ultimo 2007. Huren en bezettingsgraad De theoretische huur van de Franse retailportefeuille is gestegen met 8,7% tot € 70,2 miljoen. De indexatie van de lopende huurcontracten bedroeg 6,5% over 2007. Daarnaast heeft Corio voor 6,3% (2006: 7,7%) van de brutohuurinkomsten de contracten verlengd of nieuwe contracten afgesloten, waardoor een 29,2% (2006: 26,9%) hogere huur werd gerealiseerd. Met name de herzieningen van de huurcontracten in Mondeville 2 in Caen, de opening van FNAC in Mulhouse, Conforama in TNL Nice, La Grande Récré in Grand Place, Grenoble en H&M in Provence Opéra, Parijs leverden een positieve bijdrage. De totale EPRA-bezettingsgraad verbeterde en bedroeg 97,0% over 2007, ten opzichte van 95,4% over 2006. Door de herontwikkeling van en verhuuractiviteiten in Quais d’Ivry is de strategische leegstand afgenomen, maar is de huurderving toegenomen ten gevolge van het feit dat huurcontracten zijn getekend maar nog niet in gebruik zijn genomen (niet opgenomen in de EPRA-leegstand). De operationele kosten zijn met 25,3% afgenomen van € 7,5 miljoen over 2006 tot € 5,6 miljoen over 2007, vooral door het in herontwikkeling nemen van Quais d’Ivry en een vrijval van dubieuze debiteuren door het ontvangen van betalingen. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met 14,1% of € 7,3 miljoen toegenomen tot € 58,9 miljoen over 2007. Het in 2006 verworven Marques Avenue in Cholet en verscheidene units in het winkelcentrum Charras in Courbevoie hebben hier mede aan bijgedragen (non standing). De ’like-for-like’ nettohuurgroei, van objecten die zowel het gehele jaar 2006 als 2007 in de portefeuille zaten, nam over 2007 toe met 12,2% (2006: +4,1%). Dit is ruim boven de groei van de detailhandelsbestedingen. De belangrijkste bijdrage voor deze groei werd geleverd door GrandPlace in Grenoble, Mondeville 2 in Caen, Centre Deux in St Etienne, TNL in Nice, Trois Moulins in Issy-les-Moulineaux, La Grande Porte in Montreuil and Provence Opéra in Parijs.

54

Pijplijn De vaste en variabele pijplijn van Franse retailprojecten bedraagt ultimo 2007 € 829,5 miljoen (ultimo 2006: € 394 miljoen) inclusief € 79,2 miljoen (ultimo 2006: € 7,0 miljoen) reeds gedane investeringen. Het merendeel van deze pijplijn bestaat uit de vaste pijplijn voor een bedrag van € 645,8 miljoen. De belangrijkste toevoeging aan de vaste pijplijn is het regionale winkelcentrum Grand Littoral in Marseille (zie special in dit jaarverslag). In december 2007 heeft Corio overeenstemming bereikt met Macif, een van de grootste verzekeringsmaatschappijen in Frankrijk over de aankoop van winkelcentrum Grand Littoral voor € 408 miljoen per maart 2008. Grand Littoral is het vierde winkelcentrum in grootte in Frankrijk. Corio France heeft Grand Littoral beheerd van 2001 tot en met 2004 en zal het beheer weer overnemen. Andere projecten in de pijplijn zijn de (her)ontwikkelingen van Ivry Grand Ciel en Côte de Nacre te Caen, het retailpark in Coignières, Habitat in Orgeval en de acquisitie van enkele winkels in winkelcentrum Charras te Courbevoie.


55

Ivry Winkelcentrum Quais d’Ivry, Ivry, Frankrijk

Ivry Grand Ciel is in 2001 door Corio aangekocht als onderdeel van de Trema-portefeuille (vijf winkelcentra in Frankrijk, drie in Italië en twee in Spanje). Dit regionale winkelcentrum met een bruto verhuurbaar oppervlak van 60.000 m2 is in 1982 geopend en in 1997 uitgebreid, maar had op het moment van aankoop al te lijden van een zwak concept en zwakke huurdersmix. De aankoopcondities voorzagen in een onmiddellijke doorverkoop, maar uit een diepgaande analyse bleek het potentieel van het primaire verzorgingsgebied en het feit dat dat potentieel niet optimaal werd benut.

RESTRUCTURATION DU CENTRE COMMERCIAL IVRY GRAND CIEL À IVRY-SUR-SEINE

56

Totaal m2 Corio m2 Bouwjaar Type centrum Parkeren Bezettingsgraad Waarde 31-12-07


60.000 m2 BVO, overdekt: drie verdiepingen met 85 eenheden circa 28.300 m2 1982, uitgebreid in 1997, renovatie en herpositionering ’07/’08 winkelcentrum met regiofunctie ten zuiden van Parijs circa 2.600 parkeerplaatsen 88% € 43,2 miljoen (na aftrek van het resterende budget voor de afronding van de renovatie)

57

“Corio is in 2007 gestart met een ingrijpende renovatie en herpositionering die Ivry Grand Ciel moet omvormen tot het nieuwe winkelcentrum Quais d’Ivry” Het winkelcentrum bedient een groot en snelgroeiend verzorgingsgebied met 650.000 inwoners. Uit prognoses bleek vervolgens dat het aantal banen en bewoners in de directe omgeving van het winkelcentrum tussen 2004 en 2010 met respectievelijk 7.000 en 6.000 kon stijgen. Op basis van die cijfers werd een toename van het aantal klanten met 15% voorspeld. Ook de kwaliteit van de buurt verbeterde.

Het hele programma bestaat uit drie delen:

Na grondige analyse en onderhandelingen met de mede-eigenaars van het winkelcentrum (met name Carrefour) is Corio in 2007 gestart met een ingrijpende renovatie en herpositionering die Ivry Grand Ciel moet omvormen tot het nieuwe winkelcentrum Quais d’Ivry.

Renovatie en herpositionering Met de nieuwe decoratie en de nieuwe naam is gewerkt aan een nieuw imago en een sterke identiteit. De parkeerfaciliteiten en het winkelcentrum worden totaal gerenoveerd, met spectaculaire nieuwe binnenarchitectuur waarbij veel gebruik wordt gemaakt van daglicht en nieuwe bewegwijzering.

Nieuwe lay-out Er zijn nieuwe entrees en toegangsroutes gekomen vanaf de straat en de parkeerterreinen. Binnen het winkelcentrum zijn de circulatieroutes verbeterd en verkort. Het centrale binnenplein wordt omgebouwd tot een belangrijk focuspunt, met een concentratie van verticale verbindingselementen in de vorm van roltrappen.

Huurdersmix De verhuur verloopt zeer goed. In 2007 zijn nieuwe overeenkomsten getekend voor meer dan 13.000 m2, terwijl huurders van in totaal bijna 3.000 m2 werden verplaatst. Behalve de grote Carrefour supermarkt (winkeloppervlak 14.000 m2) en de al aanwezige C&A (2.500 m2) en Darty (1.500 m2) komen er zes nieuwe internationale namen bij in Quais d’Ivry: Saturn (met haar grootste winkel in Frankrijk, 6.000 m2), New Look (2.200 m2), H&M (1.800 m2), King Jouet (1.800 m2), New Yorker (1.500 m2) en Chapitre (900 m2). Tot de tachtig andere winkels (met een totaaloppervlak van 20.000 m2) behoren toonaangevende nationale en internationale merken zoals Geox, New Yorker, Vero Moda, Sephora, Celio, Desigual, La City, Yves Rocher, Etam Lingerie en McDonald’s. Vero Moda en Desigual starten beide hun eerste winkel in Frankrijk in Quais d’Ivry. Op dit moment worden de winkels aan de nieuwe huurders overgedragen; de inrichting van de Saturn-winkel is al ver gevorderd. De heropening wordt voorzien voor 11 april 2008. Daarna volgt de renovatie van de eenheden van huurders die tijdens het hele proces geopend zijn gebleven. De officiële opening staat gepland voor september 2008.

58

Door al deze activiteiten hebben wij een nieuwe positieve spiraal in gang gezet, die ook weer nieuwe publiekstrekkers naar het winkelcentrum lokt. Ultimo 2007 was 88% van het winkelcentrum verhuurd. Daarmee liggen wij goed op koers voor een bezettingsgraad van 100% bij oplevering. Deze positieve ontwikkelingen hebben geleid tot de eerste stijging van de waarde van het winkelcentrum sinds de overname door Corio. Aanzienlijke verdere waardestijgingen worden voorzien, die de bescheiden resultaten uit de eerste jaren meer dan goed kunnen maken. Een volledig gerenoveerd Quais d’Ivry met hoogwaardige en sterk presterende winkelformules moet volop kunnen profiteren van het verzorgingsgebied met 650.000 inwoners.


59

Grand Littoral Winkelcentrum Grand Littoral, Marseille, Frankrijk Grand Littoral is in omvang het vierde regionaal verzorgende centrum in Frankrijk met een totaal bruto verhuurbaar vloeroppervlak van meer dan 110.000 m². Het is gelegen in het 16e arrondissement, ten noorden van Marseille langs de A7-autoweg tussen het vliegveld Marignane en het centrum van Marseille. Grand Littoral profiteert van een goede zichtbaarheid vanaf de autowegen. Het centrum is dominant in haar primaire verzorgingsgebied van circa 600.000 inwoners op vijftien minuten rijafstand en 1,6 miljoen inwoners in het gehele verzorgingsgebied. Op dit moment heeft Grand Littoral dertien miljoen bezoekers per jaar die in totaal meer dan € 350 miljoen besteden. Het netto-aanvangsrendement zal ultimo 2008 circa 4,35% bedragen, waarbij uitsluitend rekening is gehouden met indexatie en volledige verhuur van de zogenaamde vierde zone. Daarna zal het rendement verder stijgen door een positief effect van langetermijnfactoren zoals een sterkere groei van het Bruto Binnenlands Product in Marseille in vergelijking met het gemiddelde in Frankrijk. Evenals door een relatief sterke demografische groei in Marseille door voortgaande urbanisatie. Maar vooral Corio’s proactieve management zal een positief effect hebben op de resultaten van centrum: • De heropening in oktober 2007 van de zogenaamde Zone 4 maakt het centrum als geheel sterker. Thans is circa 84% van dit deel van het centrum verhuurd aan vooraanstaande retailers zoals: New Yorker, Esprit, Kin Jouet, MEXX, Pull

60

& Bear, Bershka, Sephora, Bata, Quicksilver, Soho, etc. Bovendien zullen hier restaurants worden gecreëerd. • De aanwezige huurgroeipotentie (reversionary potential) maakt het mogelijk de huurcontracten die expireren te verlengen of te vernieuwen met nieuwe huurders tegen hogere huren; in 2008 zal circa 56% van de huurcontracten (52% van de brutohuur) expireren en de gemiddelde huurgroeipotentie (reversionary potential) wordt geschat op circa 17%. Verhuurtransacties gedaan in 2006 en 2007 geven zelfs meer potentie aan. • De huurdersmix kan worden verbeterd; circa tien restaurants verspreid over het centrum zullen worden verplaatst naar de zogenaamde Zone 4. De vrijgekomen ruimte wordt verhuurd aan nieuwe huurders, wat een positief effect zal hebben op het rendement • Er zijn plannen voor herstructurering van circa 6.000 m2. Daarnaast is het volgens de bestemmingsplannen mogelijk circa 22.000 m2 BVO aan het centrum toe te voegen. In de acquisitieprijs van het centrum is de verkrijging van circa 13.000 m2 grond gelegen naast het centrum opgenomen. Bovendien is het mogelijk nog eens 80.000 m2 aan te kopen. Grand Littoral is een dominant regionaal centrum in Marseille, de tweede grote stad van Frankrijk met beter dan gemiddelde demografische en economische perspectieven. De huurgroeipotentie kan de komende jaren gekapitaliseerd worden. Daarnaast zijn er diverse langetermijnontwikkelingspotenties. Deze factoren maken de acquisitie van Grand Littoral een attractieve toevoeging aan Corio’s portefeuille.

“ Grand Littoral is het vierde regionaal verzorgende centrum in omvang in de tweede grote stad van Frankrijk”

Totaal aantal m²

Corio m²

Bouwjaar Typering centrum Parkeren Bezettingsgraad Acquisitieprijs Acquisitiedatum


circa 110.000 m² BVO, bestaande uit een galerij van circa 42.300 m2 verdeeld over twee overdekte winkellagen, vijftien medium grote units (deels extern) met 41.300 m2 BVO en een Carrefour hypermarkt met 28.000 m2 BVO galerij van circa 42.300 m² BVO met 215 units en acht medium units met een totaal BVO van 13.200 m2 (55% van de Vereniging van Eigenaren) 1996 super regionaal verzorgend centrum circa 5.000 plaatsen 92,7% (ultimo 2007) € 408 miljoen (inclusief transactiekosten) 18 maart 2008

61

Italië Portefeuille (€ mln)

62

Winkels

1.110,2

21%

Kantoren

-

-

Bedrijfsruimten

-

-

Totaal

1.110,2

17%


September

Acquisitie van een 49%-belang in winkelcentrum Città Fiere te Udine, dat in totaal bestaat uit 70.800 m2 VVO, waarvan 14.800 m2 geen deel uitmaakt van deze transactie. De eigenaar van de overige 51% is Financiere Concorde. Opening van winkelcentrum Campania te Marcianise nabij Napels. Het winkelcentrum is nagenoeg volledig verhuurd aan bekende nationale en internationale huurders.

Markt Na een aanvankelijk goede start voor de Italiaanse economie, viel de uiteindelijke economische groei over 2007 toch tegen en bleef met 1,9% op hetzelfde niveau als in 2006. De economische groei was geheel gebaseerd op de binnenlandse bestedingen, met name consumentenbestedingen en investeringen droegen bij aan de economische groei. De groei van de particuliere consumptie kwam met 1,9% dan ook hoger uit dan in 2006. Het consumentenvertrouwen bleef net als in de laatste jaren zwak. Over het eerste kwartaal was er nog een kleine stijging te bemerken, vooral dankzij de verbeterde situatie op de arbeidsmarkt. De werkloosheid daalde tot ongeveer 6%, wat voor Italië een historisch laag cijfer is. Vanaf het tweede kwartaal zette zich echter een daling in van het consumentenvertrouwen onder andere vanwege oplopende kosten van bijvoorbeeld brandstoffen en energie, maar ook vanwege versomberende economische vooruitzichten. Ook in Italië liep de inflatie op in het laatste kwartaal door de stijgingen van de prijzen van brandstoffen en voedsel. Uiteindelijk kwam de gemiddelde inflatie met 2,0% nipt onder het gemiddelde van de eurozone van 2,1% uit en ook nipt onder het inflatiecijfer van 2006 (2,1%). In navolging van tegenvallende economische resultaten, bleven de detailhandelsbestedingen achter bij afgelopen jaar, en krompen met 0,6%. Met name kleine retailers hadden te kampen met teruglopende omzetten, terwijl grotere retailers nog wel een omzetgroei realiseerden. Dit heeft te maken met de voortgaande modernisering van de Italiaanse detailhandelsstructuur. De ontwikkeling van de Italiaanse retailmarkt kenmerkt zich nog steeds in hoge mate door een voortdurend proces van verandering en consolidatie. Ondanks tegenvallende detailhandelsbestedingen in het algemeen, is hierdoor de laatste jaren een hoge activiteit in de detailhandel. Er is dan ook onverminderd vraag naar goede winkelruimte van de retailers, mede dankzij (vooral buitenlandse) formules die de markt voor het eerst betreden, of hun positie nog aan het uitbreiden zijn. De meeste projecten in de pijplijn van Italië zullen bij opening dan ook volledig verhuurd zijn. Italië blijft nog steeds achter bij het Europese gemiddelde in termen van winkelcentrumdichtheid (in beschikbaar aantal vierkante meters per 1.000 inwoners). Er zijn nog steeds grote regionale verschillen waar te nemen in het aanbod, dit heeft ertoe geleid dat er een toenemende interesse is voor ontwikkelingen in Italiës zuidelijke provincies.


63

CEO Corio Italia Ermanno Niccoli In Italië was 2007 het jaar van de grote winkelcentra. Drie grote regionale centra openden de deuren en dat ons winkelcentrum Campania (in de streek Campania tussen Napels en Caserta) daar een van was, vervult ons met trots. Winkelcentra zijn in Italië over het algemeen klein, al is daar de laatste jaren wel enige verandering in gekomen. Die trend naar grotere winkelcentra zal ook in de toekomst doorzetten. Corio Italia is wat omvang betreft vergelijkbaar met de concurrentie, maar op kwaliteit liggen wij voor. Onze retailportefeuille heeft een totale waarde van ruim € 1 miljard en bestaat uit zeven winkelcentra: twee middelgrote, vier grote en een zeer grote (Campania). Ons kostenvoordeel is dat wij weliswaar dezelfde omvang hebben als de concurrentie, maar dan verdeeld over maar zeven winkelcentra, waardoor onze beheerkosten lager uitkomen. Toch is niet alleen het economische aspect belangrijk. De kritische massa van onze winkelcentra geeft ons betere zichtbaarheid in de markt, bijvoorbeeld door promotieactiviteiten, evenementen en sponsoring. Bovendien versterkt dit onze positie in de relatie met de gemeentelijke overheid, instellingen en de lokale gemeenschappen. Daarnaast is het makkelijker om de grote merken binnen te halen, want die zitten het liefst in de grotere, kwalitatief hoogwaardige centra. Onze portefeuille kent dan ook een groot aantal huurders van uitstekende kwaliteit. En dat is voor de consument weer aantrekkelijk. Verder hebben we een goede reputatie bij de Italiaanse pers, die zegt dat Corio “met de feiten spreekt”. Het jaar 2007 was een belangrijk jaar voor Corio Italia, waarin wij goede resultaten hebben gerealiseerd. In de afgelopen twee jaar is de waarde van de portefeuille sterk toegenomen; begin 2006 werd Corio Italia nog gewaardeerd op € 636 miljoen maar tegen het einde van 2007 was dat opgelopen tot boven de € 1 miljard. Gemiddeld doen wij het al drie jaar beter dan onze concurrenten in de IPD-benchmark; ons loon naar hard werken. Dat harde werken werd in 2007 ook door de ICSC Warschau erkend wat betreft ons centermanagement in Le Gru. Wij wonnen toen een onderscheiding voor ‘Community Relations’, de bijdrage die wij in de zomer van 2006 aan de lokale gemeenschap hadden geleverd in de vorm van Le Gru Village. Datzelfde evenement ontving in 2007 een prijs van de Italiaanse raad van winkelcentra (CNCC). 64

Ook belangrijk was de joint venture die we zijn aangegaan inzake Città Fiera in Udine, hét winkelcentrum van de regio Friuli-Venezia-Giulia. En natuurlijk was de grootse opening van winkelcentrum Campania een van de hoogtepunten van het Corio Italia-jaar. In alle fasen van dat project waren wij erbij, van de lay-out tot en met de verhuur en het beheer van het winkelcentrum. Wij hebben al onze ervaring ingezet om een optimaal resultaat te realiseren. Het Campania winkelcentrum is zeer goed ontvangen in de markt. u Zie de special Campania. Corio Italia heeft het ook in 2007 weer voor elkaar gebokst! Ooit waren wij (als Trema Italia) de eerste partij op de Italiaanse markt die een groot winkelcentrum van de grond tilde: Shopville Le Gru in Turijn, met 180 eenheden in 1996. (Het op één na grootste winkelcentrum had toen zestig eenheden). En met Campania hebben wij in onze sector weer een nieuwe mijlpaal bereikt met het scheppen van de juiste combinatie van winkelen en ontspannen. In Campania brengen wij de theorie in praktijk: behalve de juiste mix van huurders, met restaurants, bars, bioscopen et cetera is ook het aanbod van evenementen belangrijk. Zo gebeurt er in Campania elke avond wel iets. Bij belangrijke voetbalwedstrijden zetten we grote televisieschermen neer, zodat voetballiefhebbers kunnen komen kijken. Mensen kunnen ook de fonteinen komen bekijken, met hun lichten muziekvoorstellingen. Verder bieden we natuurlijk zang, cabaret, boeksigneringen, tot Latin danslessen aan toe. Elke dag is er wel wat gaande op het centrale plein van Campania. Die evenementen zijn niet alleen goede pr, maar brengen vooral ook meer geld in het laatje voor onze huurders. Een evenement wordt aangekondigd in de lokale pers en versterkt de belangstelling voor Campania. Leegstand in onze winkelcentra bevindt zich rond het frictieniveau. In voorkomende gevallen is sprake van leegstand van strategische aard in verband met de verbetering van de lay-out van het winkelcentrum en de mix van huurders, waarbij wij de belangen van de consument goed in de gaten houden. Van problemen maken wij kansen; daarom doen wij ook zelf het beheer. Op die manier bouwen wij een relatie met de huurders op, krijgen wij reacties heet

“ De grootste uitdaging voor de toekomst is de voortzetting van ons succes met projecten van hetzelfde kaliber wat betreft omvang, kwaliteit en locatie”

van de naald en houden wij onze kennis op peil voor toekomstige ontwikkelingen. Wij werken continu aan de verbetering van het beheer van onze winkelcentra en combineren de cultuur van centermanagement met het organiseren van entertainment. Dergelijke evenementen bieden belangrijke mogelijkheden voor de toekomstige ontwikkeling van onze activiteiten.


Ermanno Niccoli: “De grootste uitdaging voor de toekomst is de voortzetting van ons succes met projecten van hetzelfde kaliber wat betreft omvang, kwaliteit en locatie. Makkelijk wordt dat niet, maar wij zijn ervan overtuigd dat onze pijplijn projecten zal blijven opleveren van dezelfde of betere kwaliteit dan onze huidige portefeuille.” 65

Portefeuille en waardering De waarde van de Italiaanse retailportefeuille is toegenomen van € 838 miljoen ultimo 2006 tot € 1.110 miljoen ultimo 2007. Een belangrijke bijdrage aan deze stijging werd geleverd door de acquisitie van een 49%-belang in winkelcentrum Città Fiera te Udine voor een totaalbedrag van € 97,3 miljoen. Dit 70.000 m2 bruto verhuurbaar vloeroppervlak tellende winkelcentrum is het dominante winkelcentrum in de regio Friuli-Venezia-Giulia in het noorden van Italië. Het project is in januari geacquireerd en heeft het volledige boekjaar deel uitgemaakt van Corio’s portefeuille. Daarnaast is er voor een totaalbedrag van € 29,3 miljoen aan investeringen gedaan, waarvan € 0,7 miljoen in de portefeuille en € 28,6 miljoen in de pijplijn. De investeringen in de pijplijn betroffen het winkelcentrum Campania in Caserta, dat in september is geopend en opgenomen in de portefeuille. Er hebben geen desinvesteringen plaatsgevonden. De herwaardering over 2007 bedroeg € 146,6 miljoen of +15,3% (2006: 9,2%) ten opzichte van de boekwaarde 2007 voor herwaardering. Belangrijke positieve herwaarderingen hebben zich voorgedaan in winkelcentrum Campania in Caserta, na de opening in september, Shopville Le Gru in Turijn en Grand Emilia in Modena. De herwaarderingen waren deels te danken aan een dalende rendementseis, maar voor een nog groter deel aan groeiende huurinkomsten. Het theoretische nettorendement bleef dan ook ongewijzigd ten opzichte van 2006 en bedroeg 5,4% ultimo 2007. Huren en bezettingsgraad De theoretische huur is over 2007 gestegen met € 18,8 miljoen of 50,7% tot € 55,9 miljoen. Naast de gebruikelijke indexaties zijn de brutohuurinkomsten met 23,0% (2006: 38,7%) gestegen door verlenging en vernieuwing van de huurcontracten die 13,2% (2006: 14,7%) van de brutohuurinkomsten representeren. Daarnaast hebben de acquisitie van een 49%-belang in winkelcentrum Città Fiera en de oplevering van winkelcentrum Campania in Caserta in september 2007 hieraan bijgedragen. De bezettingsgraad bleef in 2007 nagenoeg gelijk ten opzichte van 2006 en bedroeg 98,3% (2006: 98,4%). Het grootste gedeelte van de leegstand betrof strategische leegstand in verband met de herontwikkeling van Il Globo I, te Busnago. De operationele kosten bedroegen € 2,7 miljoen over 2006 en zijn gestegen tot € 3,9 miljoen over 2007. Deze toename kwam door de uitbreiding van de portefeuille, relatief namen de operationele kosten echter af van 7,3% van de brutohuurinkomsten over 2006 tot 7,0% van de brutohuurinkomsten over 2007. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met 51,2% of € 17,3 miljoen toegenomen tot € 51,1 miljoen over 2007. Naast de in 2007 in portefeuille genomen objecten, kwam dit door de bijdrage van Globo 2 (aangekocht in juni 2006) over het gehele jaar. De ’like-for-like’-nettohuurgroei steeg met 5,6% (2006:+ 3,5%). Nagenoeg alle objecten die in beide verslagjaren in exploitatie waren, hebben hier positief aan bijgedragen en met name winkelcentrum Globo 1 in Busnago waar het merendeel van de verlengingen heeft plaatsgevonden in het vierde kwartaal van 2006 en winkelcentrum Grand Emilia in Modena.

66

Pijplijn De vaste en variabele pijplijn in Italiaanse retailprojecten bedraagt ultimo 2007 € 123,6 miljoen (ultimo 2006: € 438 miljoen) inclusief € 3,0 miljoen (ultimo 2006: € 202 miljoen) reeds gedane investeringen. Het bedrag is als volgt verdeeld: € 44,0 miljoen in de vaste pijplijn en € 79,6 miljoen in de variabele pijplijn. De pijplijn bestaat onder meer uit uitbreidingen en herontwikkelingen van het winkelcentrum Il Globo te Busnago en Città Fiera te Udine.


67

Campania Winkelcentrum Campania, Caserta (Napels), Italië

Op 26 september 2007 heeft de heer Antonio Bassolino, president van de regio Campania, het nagenoeg volledig verhuurde Campania-winkelcentrum in Marcianise officieel geopend. Op 27 september heeft Campania haar deuren geopend voor het publiek. Het winkelcentrum is gelegen in Marcianise, ongeveer 20 kilometer ten noorden van Napels, langs de A1-autostrada (de Napels – Rome – Milaan-snelweg). Het verzorgingsgebied bestaat uit 1,2 miljoen personen die binnen een straal van dertig minuten rijden van het winkelcentrum wonen.

68

Totaal aantal m² Corio m² Bouwjaar Typering centrum Parkeren Bezettingsgraad Waarde 31-12-07


circa 108.000 m² BVO: twee overdekte lagen, drie grote retailunits circa 65.000 m² BVO (60% van het totaal): 180 units, drie grote retailunits 2007 regionaal verzorgend centrum circa 7.000 plaatsen 100% € 312 miljoen

69

Winkelcentrum Campania bestaat uit vier geïntegreerde delen met een totaal bruto verhuurbaar oppervlak (BVO) van circa 108.000 m² en 7.000 parkeerplaatsen. Corio is eigenaar van de 180 units in de winkelgalerij en de food court (52.000 m² BVO) en de drie naastgelegen grote retailunits (13.000 m² BVO). De Carrefour hypermarkt (19.000 m² BVO), vier mediumgrote retailunits (18.000 m² BVO) en een bioscoop met meerdere zalen (6.000 m² BVO) zijn geen eigendom van Corio. Campania is volledig verhuurd aan internationale huurders (33%), nationale huurders (44%) en lokale huurders (23%). Tot deze groepen huurders behoren Zara, Zara Home, Bershka, Oysho, Pull & Bear, Stradivarius (Inditex Group formules), United Colors of Benetton, Sisley, Playlife (Benetton Group-formules), Max & Co, Penny Black, Marella (Max Mara Group-formules), H&M, Calvin Klein, Replay, Nike, Puma, Timberland, Scarpe & Scarpe, Saturn en Bricocenter. De nettohuuropbrengsten (100% bezettingsgraad) komen naar verwachting uit op ongeveer € 17,8 miljoen in het eerste volledige jaar dat het winkelcentrum operationeel is.

70

www.campania.com Het ontwerp Corio heeft veel invloed gehad op het uiteindelijke ontwerp en het concept van winkelcentrum Campania. Er is veel aandacht besteed aan de lay-out en de routing door het centrum. Zowel het daglicht overdag in het centrum als de spectaculaire verlichting ’s avonds maakt het centrum en de sfeer aantrekkelijk. In het centrum is een centraal plein met een fontein, een videowall, een podium, professionele geluidsapparatuur en subtiele verlichting gecreëerd, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar regelmatig activiteiten gehouden worden. Hiermee wordt een extra dimensie aan het traditionele winkelcentrumconcept toegevoegd. Speciale aandacht wordt geschonken aan verlichting met laag elektriciteitsverbruik en lange levensduur zoals leden neonverlichting. Het (technisch) management van het centrum streeft ernaar de efficiëntie van de apparaten te optimaliseren en het energieverbruik voor onder meer verlichting, verwarming en airconditioning te minimaliseren. Hiertoe wordt gebruikgemaakt van een Building Management System.


71

“ Met en op het centrale plein wordt een extra dimensie aan het traditionele winkelcentrum concept toegevoegd” Activiteiten voor en na de opening Gedurende het gehele proces – van concept en lay-out tot centermanagement – is Corio bij de totstandkoming van het huidige Campania nauw betrokken geweest. Het centrum is volledig door Corio verhuurd en het centermanagementteam is al sinds voorjaar 2007 op locatie aanwezig. De grootste uitdaging was het openbreken van tachtig huurcontracten die door de ontwikkelaar reeds waren aangegaan en het verhuren van het gehele centrum in acht maanden. Dit had zelfs sneller gekund, maar Corio heeft de voorkeur gegeven aan optimale verhuurresultaten. Dat dit succesvol is geweest, blijkt uit de huurinkomsten. Bovendien is het centrum thans volledig verhuurd.

72

Als gevolg van de door Corio toegevoegde waarde kon het centrum na oplevering, bij de eerste herwaardering met circa € 85 miljoen (ofwel ruim 37%) worden opgewaardeerd. De regio heeft een attractief regionaal verzorgend centrum met een aantrekkelijk aanbod van producten, diensten en vermaak. Van september tot en met december 2007 hebben 3,2 miljoen mensen het winkelcentrum bezocht. Daarnaast is het centrum vanuit economisch opzicht van belang in de regio aangezien ruim 1.500 mensen in het centrum werkzaam zijn.


73

Spanje Portefeuille (€ mln)

74

Winkels

546,7

10%

Kantoren

-

-

Bedrijfsruimten

-

-

Totaal

546,7

8%

Highlights 2007 Februari

Mei

Verkoop van de laatste verdieping van kantoorgebouw ‘Mar de Cristal’ te Madrid dat in handen was van Corio España aan Axa Seguros e Inversiones. De Spaanse portefeuille bestaat hierdoor volledig uit winkelcentra. Intentieovereenkomst met Virgin voor de verhuur van 4.000 m2 als gezondheids- en fitnessclub voor twintig jaar in winkelcentrum Gran Turia te Valencia.

Markt De economische groei bleef in 2007 iets achter bij die van 2006 en eindigde op 3,7%. De groei lag hiermee nog ruim boven het gemiddelde van de eurozone (2,6%), al was er gedurende het jaar een trend waarneembaar van een afnemende groei. De Spaanse economie liep een deuk op sinds de Amerikaanse kredietcrisis, die samenviel met een correctie in de Spaanse huizenmarkt. Het Spaanse consumentenvertrouwen liep dan ook, net als in de meeste Europese landen, terug gedurende de tweede helft van het jaar. Ook de arbeidsmarkt merkte de gevolgen van het einde van de sterke huizenmarkt. De bouwsector is traditioneel een van de belangrijkste werkgevers in Spanje, en deze kende een teruggang in het aantal arbeidsplaatsen. Al met al liep de werkloosheid, na een aanvankelijke daling in de eerste helft van het jaar, in de tweede helft weer op naar hetzelfde niveau als aan het begin van 2007 (circa 8,5%). Dezelfde dalende trend als in economische groei is terug te vinden in de groei van de consumentenbestedingen en de omzetgroei van de detailhandel. De omzetstijging van de detailhandel bleef iets achter bij vorig jaar, maar viel met 4,6% ruim hoger uit dan het Europese gemiddelde. De food- en de non-foodsector presteerden hierbij ongeveer gelijk. De vraag naar goede winkelruimte vanuit retailers blijft onverminderd hoog, deels dankzij nieuwe partijen die de Spaanse markt betreden. Bioscopen in winkelcentra ondergaan wat moeilijkheden en worden hier en daar vervangen door grote retailformules. Spanje blijft een van de grootste pijplijnen van nieuw te bouwen winkelcentra van Europa hebben. De pijplijn bevat onder andere een aantal grotere regionale winkelcentra. Ook in Spanje zijn er regionale verschillen wat betreft aanbod, in sommige regio’s is er dan ook een sterke concurrentie tussen winkelcentra. Dankzij de aanhoudende vraag naar goede winkelruimtes presteert de Spaanse winkelcentramarkt goed en weet bovengemiddelde huurgroei te realiseren.


75

CEO Corio España John van Haaren In de tweede helft van 2007 is de onzekerheid in de Spaanse vastgoedmarkt toegenomen en hebben er nog maar weinig transacties plaatsgevonden. De onzekerheden zijn ingezet door de Astroc-affaire in het tweede kwartaal van 2007. Astroc is een in Valencia gevestigde, beursgenoteerde projectontwikkelaar die in 2006 een enorme beursstijging had doorgemaakt, en deze koers volledig zag inklappen in 2007. In de val zijn vele vastgoedbedrijven meegetrokken. Hierdoor komt er meer vastgoedproduct op de markt, maar de verkopers hebben een andere rendementsverwachting dan eventuele kopers, waardoor het aantal transacties beperkt is. Ondertussen gaan de retailontwikkelingen gewoon door en neemt de concurrentie in bepaalde markten toe. Nieuwe centra moeten in dat geval soms klanten weghalen bij andere centra om een bestaansrecht te hebben. Hierin zijn ze lang niet altijd succesvol door een onvoldoende analyse van de catchment area en onvoldoende afstemming van het product op de wensen en behoeften van de consumenten. Consumenten bezoeken óf perifere winkelcentra uit tijdsefficiëntie óf de aantrekkelijke winkelcentra en straten in de steden. Daartussenin verdwijnt de retail, zoals onder appartementengebouwen. Het was duidelijk merkbaar dat Spanje het afgelopen jaar in een voorverkiezingsjaar zat (de verkiezingen zullen in maart 2008 plaatsvinden); de meningen van de verschillende politieke partijen beheersten de media. De overheid is van mening dat alles goed gaat, terwijl de oppositie van mening is dat het slecht gesteld is met de Spaanse economie. Feit is dat er de afgelopen jaren te veel huizen gebouwd zijn. Een kentering hierin zal de werkloosheid doen toenemen. De slechtere economische verwachtingen zullen ook consequenties hebben voor de consumentenbestedingen, met name voor de duurzame consumptiegoederen en de autobranche. In deze branches heeft Corio España een lage exposure, omdat de meeste centra gericht zijn op de dagelijkse inkopen. Daarnaast hebben we de expertise in huis om eventuele nadelige effecten te beheersen. Ik verwacht dat vooral de perifere regionale centra en de centra die meer gericht zijn op leisure de effecten zullen ondervinden. 2007 was ook het jaar waarin veel bioscopen in winkelcentra zijn omgezet in big stores zoals een Media Markt of een doe-het-zelfzaak. Het vertrek van deze huurders biedt 76

herontwikkelingspotentie voor de winkelcentra. Dit hebben we zelf ook in Txingudi gedaan. Corio España heeft haar positie in de markt bewezen door in 2007 de beste performance over de afgelopen vijf jaar binnen de IPD te behalen. Dit succes is te danken aan hands-on management, wat ons dit jaar weer verder heeft kunnen brengen. Corio is met negen winkelcentra een van de erkende retaileigenaren in Spanje. De Spaanse organisatie wordt zeer efficiënt gemanaged. De operationele kosten vallen echter wat hoger uit dan voorheen omdat hier de erfpachtcanons van Maremagnum in worden meegerekend. Belangrijke gebeurtenis was onder andere de oplevering van de renovatie van Sexta Avenida. Deze renovatie is op alle fronten een succes gebleken, wat betreft doorlooptijd, kosten, huuropbrengsten en het feit dat we alle dagen zijn opengebleven. Dit terwijl het gebouw volledig is gestript en een complete renovatie heeft ondergaan. Daarom behoren we tot de finalisten binnen de categorie Best Refurbishments 2007 van de ICSC (International Council of Shopping Centres). De winnaar zal in april in Amsterdam bekend worden gemaakt. Ook was 2007 het eerste operationele jaar van Maremagnum in eigendom van Corio. Er is een forse inkomenssprong gerealiseerd, met name door de renovatie van de parking en de daarmee samenhangende tariefsaanpassing waardoor er € 1 miljoen aan extra inkomsten is op jaarbasis en plannen zijn ontwikkeld om de bovenverdieping te gaan herontwikkelen. Het idee is om hier het uitzicht op de haven te benutten en er tapas- en cocktailbars te vestigen met een lounge-achtige uitstraling. Er hebben al meerdere gerenommeerde lokale spelers interesse getoond om de hele verdieping te huren. De acquisitie van Maremagnum is zeer succesvol gebleken en dat gaat verder dan alleen maar op vastgoedbasis, daar de aanwezige fiscaal compensabele verliezen volledig kunnen worden aangewend. De retailers in Maremagnum hebben in 2007 op ‘like-for-like’basis een 18% toename van de verkopen gerealiseerd, wat resulteert in opwaartse huurpotentie, hetgeen weer impact heeft op de mogelijk toekomstige waardestijging van het pand.

“ Acht jaar geleden zijn Inigo Yllera en ik samen met een leeg bureau bij Corio España begonnen”

Het is echter niet altijd even gemakkelijk om ontwikkelingen tot stand te brengen. Soms treden er vertragingen op in de herontwikkelingsprocessen, bijvoorbeeld bij La Loma in Jaen en El Ferial in Parla. In het geval van La Loma wachten we nog steeds op de medewerking van één partij in de Vereniging van Eigenaren. De verwachting is dat de werkzaamheden in 2008 van start zullen gaan en de eerste fase in 2009 zal worden afgerond. In het geval van El Ferial hebben de wisselingen in het gemeentebestuur voor de vertraging gezorgd. De renovatie en uitbreiding met 25.000 m2 van dit centrum zal plaatsvinden tussen 2009 en 2011. Corio jaarverslag 2007

John van Haaren: “Acht jaar geleden zijn Inigo Yllera en ik samen met een leeg bureau bij Corio España begonnen. Dat hij nu CEO van Corio España wordt terwijl ik naar Corio Nederland Retail vertrek, doet me zeker iets. Ik vind het heel goed dat hij deze kans heeft gekregen en wil hem dan ook veel succes wensen.”

77

Portefeuille en waardering De waarde van de Spaanse retailportefeuille is toegenomen van € 517,9 miljoen ultimo 2006 tot € 546,7 miljoen ultimo 2007. Er is voor een totaalbedrag van € 7,5 miljoen aan investeringen gedaan; voor € 7,2 miljoen in de portefeuille en voor € 0,3 miljoen in de pijplijn. Deze investeringen hadden met name betrekking op Sexta Avenida, Madrid (€ 3,4 miljoen) en Maremagnum, Barcelona (3,2 miljoen). Gezien het feit dat er gedurende het boekjaar geen acquisities hebben plaatsgevonden is de rest van de stijging geheel te danken aan positieve herwaarderingen. Deze herwaarderingen leverden een positief resultaat op van € 21,2 miljoen oftewel een stijging van 4,1% (2006: 14,3%) ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. Met name Maremagnum in Barcelona en Gran Turia in Valencia droegen bij aan het positieve herwaarderingsresultaat. Aangezien de rendementen in de markt nagenoeg gelijk bleven of zelfs licht stegen, vooral in de tweede helft van het jaar, is het positieve herwaarderingsresultaat bijna geheel te danken aan gerealiseerde huurgroei. Derhalve is het theoretische nettorendement enigszins toegenomen van 5,4% ultimo 2006 naar 5,5% ultimo 2007. Deze kleine stijging reflecteert het sentiment in de markt, alhoewel door een gebrek aan transacties vanaf de tweede helft van 2007 nog niet geheel duidelijk is hoe de aanvangsrendementen zich zullen gaan ontwikkelen. In januari 2007 is de laatste verdieping in kantoorgebouw ‘Mar de Cristal’ te Madrid met een boekwinst van circa 23% verkocht voor netto € 4,2 miljoen aan Axa. Dit is de enige desinvestering die heeft plaatsgevonden, waardoor de gehele portefeuille van Corio España nu uit retailobjecten bestaat. Huren en bezettingsgraad In 2007 waren de theoretische huurinkomsten in Spanje met € 33,9 miljoen, € 6,6 miljoen of 24,2% hoger dan over 2006. Naast de bijdrage over het volledige boekjaar van het in juli 2006 aangekochte winkelcentrum Maremagnum in Barcelona, kwam deze toename tot stand door de indexaties van de lopende huurcontracten, hogere omzethuur en hogere parkeerinkomsten. Bovendien heeft Corio voor 14,8% ( ten opzichte van 11,7% in 2006) van de brutohuurinkomsten huurcontracten verlengd of nieuwe huurcontracten afgesloten, waarbij een 13,7% (2006: 10,8%) hogere huur werd gerealiseerd. Deze positieve verhuurresultaten werden met name geboekt in Las Huertas te Palencia, Sexta Avenida te Madrid, Gran Via de Hortaleza te Madrid, Gran Turia te Valencia en Txingudi te Irun. De bezettingsgraad bedroeg 96,8% over 2007, dit is iets lager dan in 2006 (97,5%), en werd met name veroorzaakt door strategische leegstand in Maremagnum waar een nieuwe invulling van de bovenste verdieping wordt nagestreefd. De operationele kosten zijn van € 2,8 miljoen over 2006 gestegen tot € 4,0 miljoen over 2007, ten gevolge van de acquisitie van Maremagnum waarvoor ook erfpacht moet worden betaald. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met € 5,0 miljoen of 21,3% toegenomen tot € 28,5 miljoen over 2007. De ‘like-forlike’-nettohuurgroei bedroeg 9,9% (2006: 9,7%).

78

Pijplijn De vaste en variabele pijplijn in Spaanse retailprojecten bedraagt ultimo 2007 € 65,5 miljoen (ultimo 2006: € 56 miljoen) inclusief € 0,9 miljoen (ultimo 2006: € 0,6 miljoen) reeds gedane investeringen. De twee projecten in de vaste pijplijn voor een bedrag van € 64 miljoen betreffen de renovatie en uitbreiding van El Ferial te Parla en La Loma te Jaen. Beide projecten hebben enige vertraging opgelopen. In het geval van de renovatie en uitbreiding met circa 4.600 m2 van La Loma wordt dit veroorzaakt door het op zich laten wachten van de medewerking van een partner in de Vereniging van Eigenaren. De verwachting is thans dat de werkzaamheden in 2008 van start zullen gaan en de eerste fase in 2009 zullen worden afgerond. In het geval van El Ferial hebben de wisselingen in het gemeentebestuur voor de vertraging gezorgd. De renovatie en uitbreiding met circa 25.000 m2 van dit centrum zullen plaatsvinden tussen 2009 – 2011.


79

Gran Turia Winkelcentrum Gran Turia, Valencia, Spanje

Gran Turia is een winkelcentrum gelegen in het westelijke deel van Valencia aan de rondweg V-30 rondom de stad Valencia. Het centrum is tevens zichtbaar vanaf de snelweg die komend van Madrid de stad Valencia ingaat. De belangrijkste trekker van het centrum is de hypermarkt Carrefour, met verkoopoppervlakte over twee verdiepingen. Deze winkelruimte met een netto verkoopoppervlakte van 18.000 m2 is niet in eigendom van Corio. Door de goede lokatie in het primaire verzorgingsgebied in het westelijke deel van de stad en het actieve hands-on centermanagement, de promotie en het verhuurmanagement heeft het centrum uiteindelijk zijn positie in de stad heroverd.

80



circa 58.000 m² BVO: twee overdekte lagen, circa 100 verhuurbare units circa 18.200 m2 1994, gerenoveerd in 2000, aangekocht in 2001 (Trema) stadsdeelcentrum circa 4.200 plaatsen, verdeeld over drie lagen 97% € 86,5 miljoen

81

Positie heroverd De parkeergarage over drie lagen biedt op alle lagen toegang tot het centrum. Vanaf 2000/2001 nam de concurrentie in Valencia van nieuw geopende winkelen leisurecentra sterk toe. Hierdoor stonden de bezoekersaantallen en de omzet in het centrum enkele jaren onder druk en moest het centrum deels terrein prijsgeven. Echter, door de goede locatie in het primaire verzorgingsgebied in het westelijke deel van de stad en het actieve hands-on centermanagement, promotie en verhuurmanagement heeft het centrum uiteindelijk zijn positie in de stad heroverd.

82

www.granturia.com


83

Verbeteren huurdersmix en locatie in centrum Ten tijde van de acquisitie was de huurdersmix niet optimaal en ook de locatie van de huurders in het centrum kon verbeterd worden. Er was sprake van enige leegstand, waarbij een aantal units, door hun locatie in het centrum, moeilijk verhuurbaar waren.

84

In de loop van de jaren heeft Corio España een aantal sterke huurders toegevoegd, een aantal huurders verplaatst en de moeilijk verhuurbare units verhuurd: • er is een benzinestation op het terrein van het winkelcentrum geopend; • er is een contract met Menaje del Hogar (huishoudelijke apparaten) afgesloten; belangrijke trekkers, zoals Inditex (Zara, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius, Women’s Secret), Cortefiel, Springfield, C&A, McDonald’s, Yves Rocher en Celio hebben alle hun meest recente image en uitstraling; • er is een restaurantgedeelte in het centrum gecreëerd met thematische restaurants (Italiaans, Chinees, Argentijns, Duits, et cetera) ter verdere versterking van de uitgaansfunctie van het centrum; • er is een nieuw huurcontract gesloten met de fitnessclub Virgin in een deel van het centrum dat voorheen slecht verhuurbaar was, door het te combineren met een andere unit. Met deze huurder wordt tevens ingespeeld op de groei in het primaire verzorgingsgebied in aantal inwoners en de komst van kantoorgebruikers. Tegenover Gran Turia wordt de grootste nieuwe kantorenlocatie in Valencia ontwikkeld. Het water van het zwembad en de spa zal gedeeltelijk door middel van zonne-energie verwarmd worden; • de entree aan de kant van de stad is gerenoveerd en verbeterd.

“ Zara, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius, Women’s Secret, Cortefiel, Springfield, C&A, McDonald’s, Yves Rocher en Celio hebben alle hun meest recente image en uitstraling” Als gevolg van dit actieve hands-on management is de bezettingsgraad van het centrum ultimo 2007 toegenomen tot 97%. Over de afgelopen drie jaren is de huur met 20% gestegen, is de omzethuur verdrievoudigd en bedroeg over 2007 circa 3% van de totale basishuur. Rekening houdend met de gedane investeringen bedroeg de herwaardering over deze driejaarsperiode circa 22,5%. Gran Turia winkelcentrum voorziet duidelijk in de behoeften van de inwoners van Valencia.


85

Turkije Portefeuille (€ mln)

86

Winkels

352,8

7%

Kantoren

-

-

Bedrijfsruimten

-

-

Totaal

352,8

6%

Highlights 2007 Februari

Februari

Maart Maart

Maart

Juli Oktober

November

December

Acquisitie van een 40%-belang in winkelcentrum Teras Park te Denizli. De overige 60% is in handen van Tan Holding. Het winkelcentrum heeft een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 46.500 m2 en de opening staat gepland voor begin 2008. Corio is bezig zijn Turkse organisatie op te zetten en heeft in lijn daarmee een kantoor geopend in Istanbul en de heer Koray Özgül aangesteld als Chief Executive Officer voor Corio Türkiye. Aankoop van winkelcentrum Ada Center te Adapazari voor een bedrag van US $ 65 miljoen. Het winkelcentrum heeft een verhuurbaar oppervlak van 23.500 m2. Corio neemt een 7%-belang in het Acibadem winkelcentrumproject dat in het hart van het Aziatische deel van Istanbul gerealiseerd zal worden. De verwachte oplevering van dit project zal niet voor 2010 zijn. Acquisitie van een 50%-belang in het winkelcentrumproject Akkoza (Esenyurt) in Istanbul, dat naar verwachting gereed zal zijn in de tweede helft van 2009. De totale kosten voor dit centrum met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 45.000 m2 bedragen US $ 60 miljoen. Acquisitie van winkelcentrum Zirvekent te Ankara op basis van een twintigjarige erfpacht voor een totaalbedrag van US $ 44 miljoen. De oplevering zal plaatsvinden in 2008. Aankoop van winkelcentrum Tekira te Tekirdag op basis van een turnkeyovereenkomst. De verwachte oplevering van het project staat gepland voor de tweede helft van 2009. Acquisitie van winkelcentrum Bursa, dat wordt ontwikkeld door de Maya Holding AS op basis van een turnkey-overeenkomst. Het eerste deel van het winkelcentrum (Ikea) wordt geopend in 2008. Corio zal het volledige eigendom van het winkelcentrum verkrijgen op het moment dat het winkelcentrum zal worden geopend in 2010. Opening winkelcentrum Ada Center te Adapazari. Het winkelcentrum is voor 99% verhuurd aan een mix van internationale en nationale namen. Dankzij nauwe samenwerking tussen Corio en de ontwikkelaar kon het winkelcentrum eerder worden geopend dan gepland.

Markt De economische groei bleef in 2007 achter bij die van 2006 en kwam uit op 4,3% (2006: 6,1%). Dit had vooral te maken met een teruggang van de groei van de consumentenbestedingen ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze vielen met name in het derde kwartaal tegen, in verband met spanningen rond de verkiezingen. Dankzij een positieve uitslag voor de AK-partij van premier Erdogan is de situatie snel gestabiliseerd, waardoor het consumentenvertrouwen weer kon toenemen en de consumptiegroei weer aantrok. Zowel groeiende export als import droeg positief bij aan de economische groei, die overigens ondanks de teruggang ten opzichte van afgelopen jaar ver boven het gemiddelde van de eurozone uitkwam. De werkloosheid kende over het hele jaar een dalende trend. Hoewel de inflatie aan het eind van het jaar weer wat steeg, kwam deze met 8,8% toch 1,1 %-punt lager uit dan in 2006. De Turkse winkelcentrummarkt blijft zich in een snel tempo ontwikkelen, met name in grote steden als Istanbul en Ankara, waar het aanbod inclusief pijplijn in termen van vierkante meters per 1000 inwoners inmiddels op het niveau is van het Europese gemiddelde, maar blijft nog wel achter bij dat van Europese metropolen. Er is dan ook meer en meer interesse voor middelgrote steden vanuit de ontwikkelaars, maar ook vanuit investeerders, omdat hier nog veel kansen liggen. De vraag van retailers naar goede winkelruimte blijft onverminderd hoog, mede dankzij het toenemende aantal internationale retailers dat de markt heeft ontdekt en de deuren opent in Turkije. De meeste nieuwe projecten openen dan ook nagenoeg volledig verhuurd, met een mix van lokale, nationale en internationale merken. Leegstand in de kwalitatief goede centra is nagenoeg nihil en de huren ontwikkelen zich gestaag. Corio jaarverslag 2007

87

CEO Corio Türkiye Koray Özgül De Turkse vastgoedmarkt kreeg in 2007 te maken met een ware gold rush: lokale partijen en internationale beleggers en ontwikkelaars die allemaal naarstig op zoek waren naar vastgoedkansen. De totale investering in de markt, zowel direct als indirect via aandelen in vastgoedbeleggingsmaatschappijen, bedroeg US $ 3 miljard. Opvallende projecten in 2007 waren onder meer het Carrefour Merter-ontwikkelingsproject in Istanbul, dat tegen een recordlaag rendement van de hand ging, de succesvolle opening van het 80.000 m2 grote Istinye Park in Istanbul en de Panora- en Antaresontwikkelingsprojecten in Ankara. In alle gevallen ging het om grootscheepse projecten die door lokale partijen zijn ontwikkeld. In de periode 2005/2006 is flink wat ontwikkelingsactiviteit van start gegaan, waardoor er in 2007 diverse nieuwe producten op de markt kwamen. Het afgelopen jaar is de totale voorraad winkelruimte met circa 20% toegenomen, al blijft het aanbod nog betrekkelijk beperkt: op dit moment zijn er 179 winkelcentra operationeel en zitten er nog 160 in de pijplijn. Detailhandelsbestedingen zijn met zo’n 10% gestegen. Een neveneffect van de jacht op het ‘vastgoedgoud’ is soms een irrationele uitbundigheid, waarbij de prijzen niet meer in relatie staan tot de fundamentele omstandigheden en de producten tegen zeer scherpe rendementen worden aangeboden die niet in overeenstemming zijn met de realiteit in de markt. Buiten de twee grootste steden zijn echter nog heel wat goede mogelijkheden te vinden, vooral in kwalitatief hoogwaardige projecten op goede, centrale locaties. Die kansen zijn nog beter als een project in die steden het eerste in zijn soort is en het beheer professioneel is geregeld. De Turkse vastgoedmarkt is nogal versnipperd en kent een groot aantal partijen. Erg geïnstitutionaliseerd is de markt dan ook nog niet. Een van de belangrijkste spelers is Multi Turkmall, maar Corio kan worden gezien als de nummer twee in de markt. De trend in Turkije is dat beleggers en ontwikkelaars samenwerken. Van de internationale detailhandelsconcerns hebben Mediamarket en Electroworld (Dixons) met succes de markt betreden. Andere nieuwe partijen waren Gap, Banana Republic (kleding), Deichmann (schoenen) en C&A. De Amerikaanse subprime-crisis heeft op Turkije vrijwel geen effect gehad. Omdat er (nog) geen sprake is van een hypothekenstelsel heeft ook de Turkse consument nergens last van. 88

Het afgelopen jaar was een hectische tijd voor Corio Türkiye, dat voor zeven projecten deals wist te sluiten. Bij vijf van deze projecten waren de werkzaamheden al in 2006 ingezet. Aan de eerste projecten hebben we in eerste instantie met lokale partners samengewerkt, zoals Teras Park in Denizli en Akkoza in Istanbul. Geleidelijk aan verschoof de aandacht naar projecten die wij in volledig eigendom konden krijgen, dat wil zeggen projecten waarin Corio Türkiye na oplevering ook de verantwoordelijkheid heeft voor de verhuur en het beheer. Het jaar 2007 kan worden beschreven als een jaar van acquisities. Het Tekira-project in Tekirdag is een goed voorbeeld. Het winkelcentrum kent een uitstekende centrumlocatie met weinig ruimte voor concurrentie in de buurt. Dit betekent dat wij een dominante positie innemen in Tekirdag, een stad met zo’n 250.000 inwoners. Ook het project in Bursa was een belangrijke aankoop. Het betreft hier een regionaal winkelcentrum met een omvang van 85.000 m2 in wat een van de grootste en welvarendste steden van Turkije is. Alleen al door de omvang is voor het winkelcentrum een dominante rol weggelegd, met name in combinatie met de locatie, die wordt gekenmerkt door goede toegankelijkheid, grote zichtbaarheid en het winkelcentrum ligt vlakbij de ringweg en het busstation. Ook een belangrijk element is dat deze acquisitie heeft geleid tot een strategisch samenwerkingsverband met Maya Holding, dat de Turkse franchiserechten voor Ikea bezit. Ikea gaat onderdeel uitmaken van het project en zorgt daarmee voor een sterke publiekstrekker. In 2007 is daarnaast ons eerste winkelcentrum geopend (naast Akmerkez), het Ada winkelcentrum in Adapazari. Door nauwe samenwerking met de ontwikkelaar kon het winkelcentrum eerder worden geopend dan was voorzien. u Zie de special Ada Center. Zoals gezegd, zijn er al aardig wat projecten van de grond getild in de twee belangrijkste steden Istanbul en Ankara. Doordat er in 2007 heel wat nieuwe winkelruimte op de markt kwam, was de concurrentie om de gunst van de huurder hevig. Tegen deze achtergrond moesten wij onze verhuurstrategie voor ons ‘365’-winkelcentrumproject in Ankara formuleren. Ons project is weliswaar middelgroot,

“Het jaar 2007 kan worden beschreven als een jaar van acquisities”

maar profiteert wel van een zeer goede locatie in het hart van een relatief welvarend deel van de stad. Met het oog op de (toekomstige) concurrentie hebben wij gewikt en gewogen over de positionering van ons project. Wij hadden daarbij een winkelcentrum voor ogen waar de consument niet alleen in het weekend heen wil, maar waar de lokale bewoners 365 dagen per jaar iets van hun gading kunnen vinden (vandaar ook de naam). Een van de manieren was om het winkeloppervlak te vergroten voor een speciale winkel die als publiekstrekker fungeert. Op die manier hebben wij Electroworld naast een grote vestiging van Migros, de supermarktketen, gezet. Omdat de Turkse consument graag drie uur of langer doorbrengt in een winkelcentrum waar veel te eten en te drinken valt, hebben wij speciaal de nadruk gelegd op het aantrekken van restaurants en andere eet- en drinkgelegenheden. Wij hebben daarnaast ook overeenkomsten gesloten met exclusieve en populaire ketens als Mango en Smyk. Op die manier hebben wij de positionering van het winkelcentrum weten te optimaliseren en een concept ontwikkeld dat is afgestemd op de behoeften van de bewoners van het verzorgingsgebied. Onze voornaamste uitdagingen zijn om de aanwezigheid van Corio in te vullen met kwalitatief goede en enthousiaste mensen, om de organisatie Corio jaarverslag 2007

op een goed niveau van onafhankelijkheid te krijgen en om onze mensen te doordringen van het professionalisme waarvoor Corio staat. Goede medewerkers zijn schaars, maar wij zijn erin geslaagd de vereiste kwaliteit en ervaring aan ons te binden. Omdat wij ernaar streven zelf het beheer van onze winkelcentra te doen, richten wij nu ons eigen asset management-team op. Geïnvesteerd wordt in de opleiding van de medewerkers, die kunnen leren van de andere business units van Corio. Om die reden is een speciale relatie met Corio France ontwikkeld voor de uitwisseling van best practices. De actieve hands-on management-formule wordt in 2008 volledig geïmplementeerd. Koray Özgül: “Ons doel voor het komende jaar is om bij nieuwe projecten de touwtjes nog steviger in handen te krijgen door mee te beslissen over het concept, de lay-out, de huurdersmix en het centermanagement. Ook gaan wij verder met het ingezette hands-on management om zo de afstemming van ons productconcept op de eisen die de omgeving aan onze winkelcentra stelt, te optimaliseren. In tegenstelling tot andere projecten in Turkije hebben wij niets met doorsnee winkelcentra. Wij willen winkelcentra die in hun gebied nog vele jaren voorop blijven lopen.” 89

Portefeuille en waarderingen De huidige operationele portefeuille bestaat uit een 46,92%-belang in Akmerkez GYO, eigenaar van 96,5% van winkelcentrum Akmerkez in het Europese deel van Istanbul. Het winkelcentrum ligt in een welvarende wijk, en in het primaire verzorgingsgebied wonen en werken ongeveer 450.000 mensen. Daarnaast is in december het winkelcentrum Ada Center toegevoegd, met een primair verzorgingsgebied van circa 350.000 inwoners in Adapazari (zie special). Dit winkelcentrum met een bruto verhuurbaar oppervlak van 23.500 m2 bevindt zich deels nog in de pijplijn, daar het resterende 70%-belang nog in 2008 zal worden overgedragen. Dankzij de inspanningen van zowel Corio Türkiye als de ontwikkelaar kon het winkelcentrum eerder dan gepland worden geopend. In december heeft het winkelcentrum zijn deuren geopend voor het publiek. Het is nagenoeg volledig verhuurd aan bekende internationale en nationale merken als Carrefour, C&A, Benetton, McDonald’s, Vakko, Mudo, Deichmann en Mavi Jeans. Het centermanagement van Ada Center zal door het eigen team van Corio Türkiye worden uitgevoerd. Gezien de aantrekkelijke facetten van de Turkse markt is er veel interesse van beleggers in vastgoed. Corio is als first mover allang niet meer de enige buitenlandse speler in de markt. Dit resulteerde in een daling van de rendementen, wat de prijzen deed stijgen. Zeker in de grote steden als Istanbul, Ankara en Izmir dalen de rendementen naar hetzelfde niveau als in Centraal-Europa, vooral als het gaat om hoogwaardige winkelcentra reeds in exploitatie. De waarde van de Turkse portefeuille nam toe van € 198,9 miljoen ultimo 2006 tot € 352,8 miljoen ultimo 2007. Acquisities van geassocieerde deelnemingen voor een bedrag van € 73,0 miljoen betroffen de acquisitie van de Turkse ontwikkelingen Teras Park te Denizli (40%), Ada te Adapazari (30% per eind 2007 gevolgd door de resterende 70% in mei 2008) en Esenyurt te Istanbul (25% en bij oplevering nog eens 25%). Daarnaast is voor € 29,2 miljoen geïnvesteerd in het project in ontwikkeling 365 te Ankara. Ultimo 2007 zijn de investeringen in geassocieerde deelnemingen als volgt opgebouwd: het belang in Akmerkez (€ 244,1 miljoen), Denizli (€ 47 miljoen), Ada Center (€ 16,9 miljoen), Akkoza (€ 9,4 miljoen) en Acibadem (€ 6,2 miljoen). Mutaties in de investeringen in de geassocieerde deelneming Akmerkez bestonden uit de toevoeging van het totaalresultaat (direct en indirect) over het verslagjaar van € 87,9 miljoen, een afname van € 20,2 miljoen als gevolg van valutaverschillen en een afname door het in 2007 uitgekeerde dividend van € 16,4 miljoen. Het valutaverschil wordt voor circa 74% gecompenseerd door het valutaverschil op de lening in US $ ter financiering van de oorspronkelijke acquisitieprijs van US $ 190 miljoen. De waarde van Akmerkez steeg met US $ 227,9 miljoen of 43,4% tot US $ 753,5 miljoen en Ada Center steeg met US $ 18,3 miljoen of 27,3% tot US $ 85,0 miljoen. Corio’s 46,92%-belang in Akmerkez steeg over 2007 derhalve met € 73,8 miljoen. Corio’s 30%-belang in Ada Center zag een positief herwaarderingsresultaat van € 3,1 miljoen. Bij verwerving van het resterende 70%-belang zal de herwaardering over dit deel worden genomen. De totale herwaardering in Turkije bedroeg daarmee 41,8% van de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007. Het theoretisch nettorendement van Akmerkez daalde van 8,1% in 2006 naar 5,8% in 2007. Deze daling komt vooral doordat voor dergelijke topproducten in de grote steden (als Istanbul) de rendementseis in de markt sterk is gedaald. De projecten in Corio’s Turkse pijplijn hebben een netto-aanvangsrendement van ten minste 8%.

Huren en bezettingsgraad Het operationele inkomen van Akmerkez in de functionele valuta US $ (exclusief verschillen in wisselkoersmutaties gerapporteerd door Akmerkez) steeg over 2007 met +0,9% van US $ 38,0 miljoen tot US $ 38,4 miljoen in vergelijking met 2006. Het verschil met de 10% daling van Corio’s resultaat in euro’s van € 15,7 miljoen tot € 14,2 miljoen wordt veroorzaakt door gerapporteerde wisselkoersmutaties in de cijfers van Akmerkez als gevolg van de fluctuaties in gemiddelde wisselkoers US $/YTL en een zwakkere US $ ten opzichte van de euro (2007: 90

1,37; 2006: 1,26). Ongeveer 50% van dit laatstgenoemde wisselkoersverschil wordt gecompenseerd door de lagere rentekosten in euro’s over de gerelateerde lening van US $ 190 miljoen die wordt verantwoord onder de nettofinancieringslasten. De huurcontracten in Akmerkez kennen een gemiddelde looptijd van circa tien jaar, en de gemiddelde resterende looptijd is 5,4 jaar. Over het algemeen worden contracten voor een periode van vijf of tien jaar vastgelegd en afgesloten in US $. In de contracten is een jaarlijkse huurstijging vastgelegd en deze bedroeg voor 2006 5,6%. In Turkse lires daalden de huurinkomsten met circa 4,1%. De gemiddelde bezettingsgraad over de afgelopen drie jaren bedroeg 99,9%. De meeste leegstand is frictieleegstand en de bezettingsgraad was aan het eind van het verslagjaar dan ook 99,6%. Het gemiddelde totale huurdersverloop bedraagt 7,2% en was voor 2007 slechts 2,7%. Gedurende het verslagjaar zijn negen nieuwe huurders in het complex gekomen. Bij de afsluiting van deze nieuwe contracten werd een huurstijging van gemiddeld 12,6% gerealiseerd. Met een gemiddelde over het jaar gemeten huur van € 984 per m2 eind 2007, behoren de huren in Akmerkez nog steeds tot de hoogste in de markt. De huurinkomsten van Ada Center droegen nog amper bij aan de inkomsten, aangezien het winkelcentrum pas in december opende. Ada Center is tegen markthuur verhuurd en was voor 99% verhuurd ultimo 2007, maar 85% van de ruimte was in gebruik genomen.

Pijplijn In 2007 werd de positie van Corio in Turkije gestaag uitgebreid, in lijn met de strategie om het land toe te voegen als een van Corio’s kernlanden. De totale pijplijn van Corio Türkiye bedraagt ultimo 2007 € 459,2 miljoen, waarvan € 146,8 miljoen reeds is geïnvesteerd. De gehele pijplijn bestaat uit de vaste pijplijn. Behalve het eerdergenoemde 70%-belang in Ada Center bevat de pijplijn projecten in Istanbul, Denizli, Ankara, Tekirdag en Bursa. In Istanbul acquireerde Corio Türkiye een 50%-belang in het Akkoza-project in Esenyurt, in het Europese deel, voor een bedrag van US $ 60 miljoen en een 7%-belang in het Acibadem-project aan de Aziatische zijde. In beide projecten wordt onder andere samengewerkt met partners uit Akmerkez. Beide projecten bevinden zich nog in de planfase. Ook verwierf Corio een 40%-belang in het Teras Park-winkelcentrum met een primair verzorgingsgebied van 400.000 inwoners in Denizli. Dit belang in het 46.500 m2 tellende winkelcentrum werd verworven voor een bedrag van € 47 miljoen. Het project zal in de eerste helft van 2008 worden opgeleverd. In Ankara, de hoofdstad van Turkije met ruim 4,5 miljoen inwoners, zal in de eerste helft van 2008 het winkelcentrum 365 in de welvarende wijk Çankaya worden geopend. Dit project op basis van erfpacht zal voor 100% in eigendom van Corio zijn. Ook in Tekirdag, een stad ten westen van Istanbul met 625.000 inwoners, werd een 100%-belang in het nog te ontwikkelen winkelcentrum Tekira verworven. Winkelcentrum Tekira heeft een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 30.000 m2 en is zeer centraal gelegen in de binnenstad van Tekirdag. Voor een project in Bursa werd de samenwerking aangegaan met de Maya-groep, bouwer, vastgoedontwikkelaar en de Turkse franchisehouder van Ikea. Ook dit grootschalige project met een verhuurbaar vloeroppervlak van 85.000 m2 is voor 100% verworven. Bursa is de vijfde stad van Turkije en heeft 2,4 miljoen inwoners. In het primaire verzorgingsgebied van het centrum wonen 550.000 inwoners. Zowel het project in Tekirdag als het project in Bursa wordt tegen een vooraf vastgesteld netto-aanvangsrendement verworven (forward purchase-methode).


91

Ada Center Winkelcentrum Ada Center, Adapazari, Turkije

In maart 2007 heeft Corio een 100%-belang in Ada Center in Adapazari aangekocht voor US $ 65 miljoen. Ada Center is Corio’s tweede winkelcentrum dat naast Akmerkez in Istanbul in exploitatie is genomen in Turkije. Het centrum is zelfs eerder dan oorspronkelijk gepland op 15 december 2007 voor het publiek geopend met de slogan: ‘Ada: Life is here, Shopping is here’.

92



circa 23.600 m² BVO: twee overdekte lagen, 90 units ultimo 2007: 30% eigendom, per 1 mei 2008: 100% in eigendom 2007 het enige winkelcentrum in Adapazari circa 1.300 plaatsen 99% € 56,3 miljoen (100%)

93

Huurdersmix Ada Center omvat een bruto verhuurbaar oppervlak van 23.600 m2 verdeeld over twee lagen. Op de begane grond fungeert de hypermarkt Carrefour als trekker. Op de eerste verdieping zijn onder meer een bioscoop met acht zalen, een kinderparadijs en een food court gesitueerd. In het centrum zijn in totaal negentig winkels, restaurants en cafés gevestigd. Ultimo 2007 was circa 99% van het centrum verhuurd, voor 42% aan internationale merken en 58% aan nationale huurders. Internationale merken zijn onder meer: C&A, Deichmann, Vero Moda, Benetton, Reebok, Adidas, Nike, Sony en McDonald’s. Overige belangrijke huurders zijn: Cinemars, Teknosa en LCW.

94

www.adaavm.com Locatie en verzorgingsgebied Adapazari is de hoofdstad van de provincie Sakarya en is gelegen in het noordwesten van Turkije, ongeveer 150 kilometer ten oosten van Istanbul. Door de aanhoudende verstedelijking in Turkije groeit de bevolking van steden als Adapazari zeer snel. Als centrum van de industriële kernregio in noordwestelijk Turkije is Adapazari in economisch opzicht steeds belangrijker geworden. Het inkomen per hoofd van de bevolking en de bestedingen groeien sneller dan de Turkse gemiddelden. Ada Center is gelegen in het stadsdeel Erenler, in het zuidelijke deel van Adapazari, ongeveer vier kilometer van het stadscentrum, aan de weg die het stadscentrum verbindt met de snelweg Ankara-Istanbul. Het centrum heeft een primair verzorgingsgebied van 350.000 inwoners.


95

De reacties Ada Center is het eerste winkelcentrum in de regio. Hierdoor zijn vele huurders ook voor het eerst in Adapazari vertegenwoordigd. Door de aantrekkelijke combinatie van voorzieningen en vermaak is Ada Center een belangrijk punt in het sociale leven van de stad geworden. Sinds de opening hebben ongeveer 300.000 mensen per maand het centrum bezocht. De eerste huurders hebben al het van tevoren bepaalde omzetniveau behaald zodat deze huurders in plaats van de minimum gegarandeerde huur (in dit geval zijn de huren in Amerikaanse dollars), omzethuur betalen.

96

“Ada Center is het eerste winkelcentrum in de regio. Hierdoor zijn veel huurders voor het eerst in Adapazari vertegenwoordigd” Betrokkenheid Corio Corio Türkiye is nauw betrokken geweest bij het concept, de inrichting en de verhuur. In het centrum zijn de menselijke verhoudingen gerespecteerd en het interieur is warm en functioneel. Er zijn terrassen gecreëerd met uitzicht op het entreeplein met aantrekkelijke, creatieve tuinarchitectuur. Met ingang van februari 2008 heeft Corio Türkiye het centermanagement en de promotie van Ada Center overgenomen. In mei 2008 zal Corio de resterende 70% van het centrum verkrijgen van de ontwikkelaar. De kavelgrootte biedt mogelijkheden voor toekomstige uitbreiding van het centrum. Het succes van Ada Center heeft zich vertaald in een eerste positieve herwaardering.


97

Bulgarije Markt De economische groei kwam in 2007 boven de 6% uit en daarmee presteerde Bulgarije beter dan het Europese gemiddelde. Consumentenbestedingen en investeringen leverden een belangrijke bijdrage aan de economische groei. Ook het bruto nationaal product per hoofd van de bevolking nam toe, wat betekent dat de gemiddelde Bulgaar steeds meer te besteden heeft. Dit had ook zijn weerslag in de detailhandelsbestedingen, die een robuuste groei doormaakten gedurende het jaar. De Bulgaarse retailmarkt wordt dan ook steeds meer ontdekt door internationale retailers, die hun eerste vestigingen openen in het land. Als gevolg hiervan neemt ook de interesse in winkelcentra toe vanuit ontwikkelaars en beleggers, met name in de hoofdstad Sofia, maar ook in andere grote steden. Sofia kent inmiddels dan ook een redelijke pijplijn van projecten, anticiperend op de transitie die deze markt doormaakt van groeiende detailhandelbestedingen en vraag naar moderne winkelruimte.

Portefeuille en pijplijn In 2006 heeft Corio een stuk land van ongeveer 110.000 m2 in Sofia aangekocht, dat geschikt is voor de ontwikkeling van een winkelcentrum van ongeveer 45.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Gedurende 2007 heeft Corio nog een aanvullend stuk land gekocht voor een bedrag van € 200.000 om een optimale lay-out van het centrum mogelijk te maken. Inmiddels heeft Corio de zonering ontvangen voor de ontwikkeling van een winkelcentrum van ongeveer 50.000 m2. Thans wordt de bouwvergunning aangevraagd en wordt er hard gewerkt aan de ontwikkeling van het concept en het ontwerp van het winkelcentrum. De grond in Sofia is voor een bedrag van € 16 miljoen opgenomen in de portefeuille. Het bedrag dat nodig zal zijn voor de ontwikkeling van het winkelcentrum is nog niet opgenomen in de pijplijn. Zodra de bouwvergunning verkregen is en er intentieovereenkomsten zijn ondertekend met de belangrijkste huurders, zal het project in de pijplijn worden opgenomen.

98

Corio Top-10 huurders 2007 Ultimo (x mln)

1 Ahold NV 2 FNAC 3 H&M 4 Metro AG 5 Blokker BV 6 Inditex group 7 AFM 8 Schuitema NV 9 Etam Group 10 UN-ICTY


€ 11,258 € 7,300 € 6,147 € 5,513 € 4,780 € 3,787 € 3,436 € 3,298 € 3,118 € 3,040

99

Kantoren en bedrijfsruimten

• Kantoren maken 14,4% uit van Corio’s portefeuille en bedrijfsruimten 3,0%, hetgeen in totaal een waarde ultimo 2007 vertegenwoordigt van € 1.124,6 miljoen. Dit deel van de portefeuille is gelegen in Nederland en Frankrijk en een kantoorpand in Duitsland. • De totale nettohuurinkomsten uit kantoren zijn 0,8% (2006: -3,6%) gestegen tot € 51,2 miljoen. ‘Like-for-like’ (over de kantoren die zowel in 2006 als in 2007 in portefeuille waren) daalden de huurinkomsten echter met 3,5% (2006: 10,5%), door een eenmalige ontvangen betaling in Nederland in het vierde kwartaal van 2006. • De totale nettohuurinkomsten uit bedrijfsruimten zijn met 7,0% (2006: 3,8%) toegenomen tot € 17,5 miljoen. Like-for-like bedroeg de stijging over 2007 7,3% (2006: 4,5%). • De EPRA leegstand bedroeg 8,6% in de kantorenportefeuille (2006: 9,6%) en 1,9% in de bedrijfsruimteportefeuille (2006: 4,1%). • Per saldo steeg de waarde van de kantorenportefeuille in de externe waarderingen met € 43,6 miljoen, ofwel 5,0% over de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. De waarde van de bedrijfsruimteportefeuille steeg met € 14,8 miljoen, ofwel 8,2% over de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007. • Het netto theoretisch rendement van de kantorenportefeuille is afgenomen van 7,3% ultimo 2006 naar 7,0% ultimo 2007, het netto theoretisch rendement van de bedrijfsruimten bedroeg 7,8% ultimo 2007 ten opzichte van 8,0% ultimo 2006. • In 2007 heeft Corio besloten de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille te verkopen, de transactie wordt naar verwachting in de eerste helft van 2008 afgerond. Jones Lang Lasalle is aangesteld als adviseur voor het verkooptraject. • De activa van de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille waarvoor het voornemen tot verkopen bestaat, vertegenwoordigt een taxatiewaarde van € 942,8 miljoen ultimo 2007. Markt, kantoren en bedrijfsruimten Het herstel van de kantorenmarkt, dat in 2006 reeds was ingezet, zette in 2007 verder door. Terwijl de arbeidsmarkt aantrok nam de vraag naar kantoorruimte verder toe. De markt profiteert dan ook van een hogere opname van kantoorruimte dan in 2006. De leegstand is daardoor verder afgenomen. De gemiddelde leegstand in geheel Europa bedroeg eind 2007 7,3%, ten opzichte van 8,2% eind 2006. Een groot deel van de leegstand is geconcentreerd in gedateerde panden. Nieuwe kantoorruimte komt over het algemeen nagenoeg volledig verhuurd op de markt. De opgaande cyclus van de kantorenmarkt is in Frankrijk eerder ingezet dan in Nederland, en ook in Duitsland is het herstel ingezet. De markten bevinden zich in de huurgroeifase en huurincentives zijn aan het verdwijnen. Ook de beleggersvraag naar kantoorruimte blijft onverminderd hoog. Dankzij de kredietcrisis zijn er wel minder partijen die transacties doen, maar het aantal transacties blijft onverminderd hoog en de transacties worden ook gedaan tegen goede prijzen. Hoewel de fundamenten in de bedrijfsruimtemarkt goed zijn, bleven de verhuur- en beleggingstransacties in 2007 relatief achter bij het jaar ervoor door een beperkt aanbod van kwalitatief goed product. Nieuwbouw is beperkt, daar de hogere bouwkosten moeilijk vertaald kunnen worden in een hogere huur door de onder druk staande marges van de huurders. Vooral distributieruimten en bedrijfsruimten op centrale, goed bereikbare locaties hebben een goede (ver)huur- en rendementsontwikkeling te zien gegeven.

100

Kantoren (overzicht per land, ultimo 2007) Verhuurbaar vloeroppervlak (x 1.000 m2) Bezettingsgraad (financieel) % Waarde operationele portefeuille (€ mln) Theoretische huur (€ mln) Theoretische huur per m2

Nederland

Frankrijk

Duitsland

Totaal

308 91% 593,9 52,6 171

70 98% 293,5 20,7 295

14 53% 12,5 1,4 106

392 93% 899,9 74,7 191

Portefeuille en waardeontwikkeling Het verhuurbaar oppervlak kantoorruimte is met 4.400 m2 afgenomen, door een saldo van een verkoop van het kantoorobject aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen en een aankoop van een 30% belang in kantoorobject Balzac in Courbevoie- La Défense in Frankrijk. De waarde van de operationele kantorenportefeuille is met € 65,6 miljoen toegenomen tot € 899,9 miljoen. De genoemde investering in de kantorenportefeuille vertegenwoordigt een bedrag van € 32,6 miljoen en de genoemde verkoop vond plaats tegen € 14,1 miljoen. Daarnaast is nog voor € 4,2 miljoen de laatste verdieping in kantoorgebouw “Mar de Cristal” te Madrid verkocht. Er is voor € 29,9 miljoen geïnvesteerd in de kantorenportefeuille, met name in Newton in Clamart, Noortse Bosch in Amsterdam, Hoog Catharijne-kantoren in Utrecht, Maasdomein in Maastricht en Pluspoint in Hoofddorp. De herwaardering bedroeg € 43,6 miljoen ofwel 5,0% over de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007.

Bedrijfsruimten (overzicht per land, ultimo 2007) Verhuurbaar vloeroppervlak (x 1.000 m2) Bezettingsgraad (financieel) % Waarde operationele portefeuille (€ mln) Theoretische huur (€ mln) Theoretische huur per m2

Nederland

Frankrijk

Totaal

178 97% 122,7 11,0 61

94 100% 71,2 5,9 63

272 98% 193,9 16,8 62

Het verhuurbaar oppervlak bedrijfsruimten is met 64.000 m2 afgenomen door de verkoop van het distributiecomplex aan de Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk voor € 43,3 miljoen met een boekwinst van circa 20%. Er zijn in het verslagjaar geen bedrijfsruimten aangekocht en de investeringen in verscheidene objecten in de portefeuille bedroegen EUR 0,6 miljoen. De herwaardering bedroeg € 14,8 miljoen, ofwel 8,2% over de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007. Per saldo is de waarde van de operationele bedrijfsruimteportefeuille met € 28,5 miljoen afgenomen.


101

Nieuwe en herziene huurcontracten Kantoren

% totaal

Huurverhoging


3,3 4,3 7,7

4,8% 10,4% 7,9%


4,1 5,2 9,3

3,5% 7,8% 5,9%


0,8 1,4 2,2

25,9% 41,6% 35,8%

Nederland

Frankrijk

Huurontwikkeling Door de huurverhogingen en de eerder genoemde aankoop in Frankrijk en de verkoop in Nederland is de theoretische huur van de kantorenportefeuille met € 1,1 miljoen of 1,5% afgenomen tot € 73,1 miljoen over 2007. Naast de gebruikelijke indexaties zijn de brutohuurinkomsten met 7,9% (1,3%) gestegen door verlenging en vernieuwing van de huurcontracten die 7,7% (2006: 28,9%) van de brutohuurinkomsten representeren (inclusief de verhuur van leegstand en exclusief huurvrije perioden). De EPRA-bezettingsgraad verbeterde met 1%-punt tot 91,4% over 2007 (2006: 90,4%). De operationele kosten namen met € 0,7 miljoen of 6,0% af tot € 10,7 miljoen over 2007 met name door de verhuur van leegstand in Frankrijk. Ondanks deze positieve ontwikkelingen zijn de nettohuurinkomsten slechts met 0,8% (-3,6%) of € 0,4 miljoen toegenomen tot € 51,2 miljoen over 2007, door een voordelig saldo van meer eenmalige inkomsten (afkoopsom) in 2007 van per saldo € 4,1 miljoen. Hierdoor nam tevens de ‘like-for-like’nettohuurgroei af met 3,5% (2006: +10,5%).

Expiratie in % van huurcontracten (in huur) - Kantoren (exclusief leegstand) 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2008 Nederland

102

2009

2010 Frankrijk

2011 Duitsland

2012

2013

>2013 Totaal

Door de huurverhogingen en gezien de eerdergenoemde verkoop in Nederland pas in november 2007 plaatsvond, is de theoretische huur ultimo 2007 van de bedrijfsruimteportefeuille toegenomen met € 0,5 miljoen of 2,7% tot € 19,9 miljoen. Dit is ongeveer in lijn met de gebruikelijke indexaties. De EPRA-bezettingsgraad verbeterde met 2,2%-punt tot 98,1% over 2007 (2006: 95,9%). De operationele kosten namen met € 0,2 miljoen toe tot € 1,9 miljoen over 2007 met name door de verhuur van leegstand. Per saldo zijn de netto huurinkomsten met 7,0% (3,8%) of € 1,1 miljoen toegenomen tot € 17,5 miljoen over 2007 en bedroeg de ’like for like’- netto huurgroei 7,3% (2006: +4,5%).

Expiratie in % van huurcontracten (in huur) - Bedrijfsruimten (exclusief leegstand) 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 Nederland


2009

2010 Frankrijk

2011

2012

2013

>2013 Totaal

103

Highlights 2007 Juli Augustus September

November

November

Nederland

Verkoop van het gerenoveerde kantorenproject aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen voor een bedrag van € 14,1 miljoen. Besluit tot onderzoek naar de mogelijke verkoop van de kantorenportefeuille. Verhuur van kantoorgebouw Atria aan de Prof. E.M. Meijerslaan 2 te Amstelveen aan de vereniging VU/Windesheim na een succesvolle renovatie. Het object is thans volledig verhuurd. Voornemen tot verkoop kantorenen bedrijfsruimteportefeuille, Jones Lang Lasalle is aangesteld als adviseur. De intentie is om de verkoop in de eerste helft van 2008 af te ronden. Verkoop van het distributiecomplex Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk voor een bedrag van € 43,3 miljoen, ruim boven de boekwaarde ultimo 2006.

Markt Dankzij de economische groei van 3,5% en de groei van de werkgelegenheid van 2,7% heeft de kantorenmarkt zich verder kunnen herstellen. Het aantal banen van werknemers bereikte in 2007 het hoogste niveau ooit. Dit had als gevolg dat bedrijven weer op zoek gingen naar extra kantoorruimten, in plaats van het alleen zoeken naar kantoorruimte ter vervanging van oude ruimte. Deze trend was ingezet in 2006, toen er al sprake was van stijgende opnameniveaus, en zette door in 2007 waarbij het opnameniveau licht hoger uitkwam dan in 2006 met een stijging van 4,6%. Het aanbod van kantoorruimte is daardoor afgenomen en de leegstand is gedaald. In de bedrijfsruimtesector zette de stijging van opname onverminderd voort, in totaal werd 22% meer opgenomen dan in 2006, wat een daling van het aanbod betekende met 8%. Portefeuille en waardering De waarde van de kantorenportefeuille in Nederland is met € 34,1 miljoen of 6,1% toegenomen tot € 596,7 miljoen ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar hebben geen acquisities plaatsgevonden. Wel zijn er investeringen gedaan voor een totaalbedrag van € 16,1 miljoen in de portefeuille. De investeringen hadden voornamelijk betrekking op Noortse Bosch in Amsterdam, Hoog Catharijne in Utrecht, Pluspoint in Hoofddorp en Maasdomein in Maastricht. In 2007 heeft voor een bedrag van € 14,1 miljoen de verkoop van het kantorenproject gelegen aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen plaatsgevonden. Het object is, na renovatie, voor twee jaar verhuurd aan de koper van het object. De herwaardering over 2007 bedroeg € 32,1 miljoen of 5,7% (3,6%) ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. De belangrijkste absolute opwaarderingen hebben zich voorgedaan in Prof. E.M. Meijerslaan 2 in Amstelveen, Jacobsweerd in Utrecht, Noortse Bosch in Amsterdam, Hoog Catharijne in Utrecht, Koningin Wilhelminalaan in Utrecht, Monitorweg in Almere en Sarphati Plaza in Amsterdam. In het geval van deze herwaarderingen was meestal sprake van een renovatie en/of goede verhuurresultaten. Als gevolg hiervan is het netto theoretische rendement van de Nederlandse kantorenportefeuille gedaald van 7,9% ultimo 2006 naar 7,2% ultimo 2007. De waarde van de bedrijfsruimteportefeuille in Nederland is met € 29,8 miljoen afgenomen van € 153,1 miljoen tot € 123,3 miljoen ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar zijn geen acquisities gedaan. Er is voor een totaalbedrag van € 0,6 miljoen geïnvesteerd in verscheidene objecten in de portefeuille. In 2007 is het distributiecomplex aan de Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk aan Akron Vastgoed Nederland verkocht voor een bedrag van € 43,3 miljoen, hetgeen neerkomt op een boekwinst van circa 20% ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2006. De herwaardering (inclusief boekwinst over verkopen) over 2007 bedroeg € 12,9 miljoen of 11,7% (4,8%) ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. De belangrijkste bijdrage hieraan is geleverd door het eerdergenoemde verkochte distributiecomplex in Moerdijk en de herwaardering van het object aan de Noordermeer/Daalmeerstraat in Hoofddorp en het complex aan de 104

Geografische spreiding kantoren in waarde

Geografische spreiding bedrijfsruimten in waarde

Nederland

64%

Nederland

63%

Frankrijk

35%

Frankrijk

37%

Duitsland

1%

Heliumweg/Neonweg in Amersfoort. Als gevolg hiervan is het netto theoretische rendement van de Nederlandse bedrijfsruimteportefeuille gedaald van 8,0% ultimo 2006 naar 7,7% ultimo 2007. Huren en bezettingsgraad De theoretische huur van de kantorenportefeuille was over 2007 € 2,7 miljoen of 4,8% lager (-5,2%) en kwam uit op € 53,0 miljoen. Deze daling wordt met name veroorzaakt door € 4,1 miljoen lagere eenmalige inkomsten. In 2006 is een afkoopsom van € 4,6 miljoen betaald door een huurder van Laanderpoort II te Amsterdam. In 2007 is onder meer een afkoopsom van een huurder in Pluspoint te Hoofddorp ontvangen. Zonder het effect van deze eenmalige inkomsten zou de theoretische huur zich ongeveer in lijn met de inflatie hebben ontwikkeld (+2,5%). In het begin van 2008 is Laanderpoort II in zijn geheel verhuurd aan ING, die tevens de huurder is van Laanderpoort I. Daarnaast hebben projecten die niet zowel in 2006 als in 2007 operationeel waren per saldo € 1 miljoen positief bijgedragen aan de theoretische huurinkomsten over 2007 in vergelijking met 2006. Enerzijds was dit de positieve bijdrage van kantoorobjecten die gerenoveerd en opnieuw verhuurd zijn, te weten Noortse Bosch in Amsterdam, Maasdomein in Maastricht en Atria in Amstelveen (+€ 2 miljoen). Anderzijds waren er de verkopen in 2006 van het kantoorobject Pelmolenlaan te Woerden en in 2007 van Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen (-/- € 1 miljoen). In 2007 was sprake van minder huurexpiraties maar meer succesvolle herverhuur dan het jaar ervoor; voor 9,3% (34,4%) van de brutohuurinkomsten zijn contracten met zittende huurders verlengd of nieuwe huurcontracten afgesloten tegen een 5,9% (-/- 0,5%) hogere huur. Bovendien wordt de gemiddeld gegeven huurvrije periode geleidelijk steeds korter. De bezettingsgraad is met 1 %-punt toegenomen tot 91,4% gemiddeld over 2007. Naast de verhuur van de eerdergenoemde objecten hebben ook verhuringen plaatsgevonden in de gerenoveerde Koningin Wilhelminalaan in Utrecht en het kantoorobject aan de Monitorweg in Almere. De operationele kosten zijn met € 0,1 miljoen gestegen tot € 9,7 miljoen. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met € 2,4 miljoen of 6,6% afgenomen tot € 34,1 miljoen. Het effect van de afkoopsom is ook zichtbaar in de ‘like-for-like’-huurgroei van objecten die zowel in 2006 als in 2007 in exploitatie waren. Deze ‘like-for-like’-huurgroei nam 11,3% af over 2007 ten opzichte van een toename van 11,2% over 2006. Zoals hiervoor gesteld wordt deze afname in 2007 veroorzaakt door de hogere eenmalige inkomsten over 2006. Als deze buiten beschouwing worden gelaten, heeft de onderliggende business zich positief ontwikkeld en zouden de nettohuurinkomsten met ongeveer 4,6% gestegen zijn. De theoretische huur van de bedrijfsruimteportefeuille daalde enigszins met € 0,1 miljoen of 1,0% door de verkoop van het distributiecomplex Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk in november 2007. Voor 16,5% (21,3%) van de brutohuurinkomsten zijn contracten met zittende huurders verlengd of nieuwe huurcontracten afgesloten tegen een 0,2% (-/- 1,2%) lagere huur. De leegstand in de bedrijfsruimteportefeuille is ongeveer gehalveerd; de EPRA-bezettingsgraad is met 3%-punt toegenomen tot 97,3%. Dit wordt veroorzaakt door lagere leegstand in met name de objecten aan de Noordermeerstraat/Daalmeerstraat in Hoofddorp, Keurmeesterstraat in Ridderkerk en Wilton Philipsstraat in Zoetermeer. De operationele kosten zijn € 0,1 miljoen of 4,5% lager met € 1,7 miljoen over 2007. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met € 0,4 miljoen of 3,7% gestegen tot € 11,7 miljoen over 2007. De ‘like-for-like’-nettohuurinkomsten van objecten die in 2006 en 2007 in exploitatie waren is met 6,8% (0,9%) toegenomen, hetgeen met name tot stand kwam door de afgenomen leegstand. Pijplijn De vaste pijplijn bedraagt € 6,0 miljoen ultimo 2007, waarvan reeds € 2,8 miljoen is geïnvesteerd. Het betreft de verwachte verkoopkosten van een groot deel van de Nederlandse kantorenen bedrijfsruimteportefeuille. Alle overige projecten zijn in verband met deze voorgenomen verkoop uit de pijplijn gehaald.


105

CEO Kantoren en Bedrijfsruimten in Nederland Jan Visser Ondanks de kortetermijnonzekerheid in de beleggersmarkt bestaat er nog steeds veel interesse voor beleggingen in kantoren. Dit blijkt uit het hoge transactievolume in 2007, onder meer ook uit de succesvolle verkopen van KFN en de Philipsportefeuille. De combinatie met een verbeterende verhuurmarkt zal het beleggersvertrouwen ondersteunen. Op het gebied van verhuur heeft Corio een goed jaar gedraaid. Na het topjaar 2006 was 2007 weer een actief jaar waarbij 10% van de contracten in de kantorenportefeuille en 16% van de contracten in de bedrijfsruimteportefeuille zijn verlengd c.q. vernieuwd. Over het algemeen hebben we de nieuwe huurcontracten op marktniveau afgesloten, maar met minder huurincentives. In de afgelopen jaren hebben we een aantal speerpunten gehad, de eerste was ‘verhuren, verhuren, verhuren’ en de tweede ‘renoveren en dan verhuren’. Ik denk dat we daar heel goed in zijn geslaagd. Deze strategie heeft goed gewerkt en een aantal mooie projecten opgeleverd, zoals Noortse Bosch in Amsterdam, dat we vorig jaar aan de AFM hebben verhuurd, Atria in Amstelveen, Prof. Meijerslaan 3 in Amstelveen, Pluspoint 2 in Hoofddorp, Maasdomein in Maastricht, Mooi Zeist in Zeist en Koningin Wilhelminalaan in Utrecht. Het project Atria hebben we dit jaar afgerond en vervolgens aan de Stichting VU/ Windesheim kunnen verhuren tegen aantrekkelijke markthuur, voor een periode van tien jaar. Het gerenoveerde kantoorobject aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen is in 2007 verkocht aan Woonzorg Nederland, die het pand eerst voor twee jaar gehuurd heeft. Een andere succesvolle verhuurtransactie was Laanderpoort in Amsterdam, waar Equens wegging. Dit pand hebben we nagenoeg volledig kunnen verhuren aan ING Bank N.V. Voor de laatste vrijstaande vierkante meters zijn we nu met hen in onderhandeling. Kortom: tevredenheid alom.

106

Ook in de bedrijfsruimteportefeuille is er het een en ander gebeurd. Zo hebben we ons project aan de Transitoweg in Moerdijk met een mooie boekwinst verkocht. Behalve dat we hier goed aan hebben verdiend, hebben we een betere risicospreiding in de portefeuille weten te bewerkstelligen. Het pand huisvestte één van Corio’s grootste huurders, die verantwoordelijk was voor ongeveer 20% van de huurstroom binnen de bedrijfsruimteportefeuille in Nederland. Ook in het complex in Ridderkerk hebben we een betere risicospreiding gerealiseerd. Hier zijn de hallen gecompartimenteerd in oppervlaktes van 3000 m2. Een deel is verhuurd aan een nieuwe huurder, NYK Logistics. Nagenoeg de gehele leegstand in de Nederlandse bedrijfsruimteportefeuille is inmiddels weggewerkt. De belangrijkste uitdaging voor 2008 is uiteraard het verkoopproces van de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille tot een goed einde te brengen. Het gaat erom hierbij zoveel mogelijk aandeelhouderswaarde te creëren, maar het zou mooi zijn als dit samengaat met de verkoop van de portefeuille in één keer. Het proces is in november 2007 ingezet en we lopen nog steeds strak op schema. Het is een hele organisatie gebleken om alle gegevens op te lijnen, we hebben het dan ook in Nederland over ongeveer tachtig gebouwen en vierhonderd huurcontracten. Wel bleek hieruit dat we onze zaakjes goed op orde hadden en dit is ten goede gekomen aan de kwaliteit van de aanbieding en de inhoud van de dataroom waardoor de potentiële kopers een helder inzicht kunnen krijgen in de kwaliteit van de portefeuille en de onderliggende cashflows. Deze hele organisatie komt natuurlijk naast de ‘business as usual’, wat van de gehele organisatie een extra inspanning vraagt omdat de portefeuille ook gewoon gerund moet blijven worden.

“Als je nu een goed resultaat boekt en je kunt de opbrengst steken in je core business dan is het een geslaagde operatie”

Jan Visser: “De timing voor de verkoop is weloverwogen en goed, ook al zullen er altijd mensen zijn die vinden dat er in de toekomst mogelijk een beter moment zal zijn om de kantoren te verkopen. Maar ik vind dat je ook naar het grotere geheel moet kijken, met name naar de impact op Corio. Als je nu een goed resultaat boekt en je kunt de opbrengst steken in je corebusiness dan is het zonder meer een geslaagde operatie. Ik sta er dan ook helemaal achter!” Corio jaarverslag 2007

107

Highlights 2007 Maart

Augustus November

December

Frankrijk

Aankondiging van het feit dat het kantoorgebouw Le Newton in Clamart, Parijs voor een bedrag van € 120 miljoen zal worden herontwikkeld tot een kwalitatief hoogwaardig kantoorgebouw met een geplande oplevering in 2009. Thans bestaat het voornemen dit project in de verkoopportefeuille op te nemen. Daarom is tevens de verwachte investering voor de totstandkoming van dit project uit de pijplijn verwijderd. Besluit tot onderzoek naar de mogelijke verkoop van de kantorenportefeuille. Voornemen tot verkoop kantorenen bedrijfsruimteportefeuille, Jones Lang Lasalle is aangesteld als adviseur. De intentie is om de verkoop in de eerste helft van 2008 af te ronden. Aankoop van een aanvullende 30% aandelen van kantoorgebouw Le Balzac in Courbevoie-La Défense, Parijs. Corio had al 40% van de aandelen in bezit, en komt met deze aanvullende 30% dus uit op 70% van de aandelen. Over de acquisitie van de resterende 30% is Corio op het moment in onderhandeling.

Markt De economische groei is in 2007 op een vergelijkbaar niveau uitgekomen als het jaar ervoor. Op de arbeidsmarkt hebben zich verdere verbeteringen voorgedaan, met name de dienstensector kende een stevige groei van werkgelegenheid. Dit resulteerde in een gezonde vraag naar kantoorruimte, waarbij de opname in de Parijse regio op een vergelijkbaar niveau lag als in 2006. Het populairst blijven de nieuwe en kwalitatief goede kantoorruimten, maar door een gebrek aan beschikbaarheid daalde het aandeel van dit type kantoren in de totale opname. Ook de lage leegstand (inmiddels onder de 5%), waarbij het nagenoeg alleen om frictieleegstand gaat, geeft aan dat er een tekort is aan geschikte kantoorruimte. Het aanbod daalde dan ook met 3% ten opzichte van 2006. Nieuw aanbod is over het algemeen nagenoeg volledig voorverhuurd, waardoor het aandeel nieuwe kantoren in het aanbod gering blijft. Na de kredietcrisis worden ontwikkelingen op risico met grote voorzichtigheid benaderd. Ook de bedrijfsruimtemarkt kende een goed jaar, met een 20% hogere opname dan in 2006 in de Parijse regio. Hierdoor trad een daling op in de leegstand en in het beschikbare aanbod van 2%. De daling van het aanbod bleef iets achter omdat er ook enkele speculatief gebouwde nieuwe ontwikkelingen op de markt kwamen. Portefeuille en waardering De waarde van de Franse kantorenportefeuille is toegenomen van € 263,8 miljoen ultimo 2006 tot € 320,9 miljoen ultimo 2007. In december 2007 is een aanvullend 30%-belang in het kantoorgebouw Le Balzac in Courbevoie-La Défense, Parijs aangekocht voor € 32,6 miljoen. Hierdoor bezit Corio thans een 70%-belang in dit object. Het voornemen bestaat om in de loop van 2008 het resterende 30%-belang te verwerven en vervolgens het object in de markt te verkopen. Daarnaast is er voor een totaalbedrag van € 13,8 miljoen in de portefeuille geïnvesteerd, hetgeen merendeels betrekking had op het kantoorproject Newton in Clamart, Parijs, dat herontwikkeld zou worden, maar thans vooralsnog in de verkoopportefeuille is opgenomen. Er hebben in 2007 geen desinvesteringen plaatsgevonden. De herwaardering van de Franse kantorenportefeuille bedroeg per saldo € 10,2 miljoen over 2007 of 3,3% (21,2%) over de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007. Deze herwaardering bestond uit een totaal van € 18,1 miljoen aan positieve herwaarderingen en een totaal van € 7,9 miljoen aan negatieve herwaarde ring. De negatieve herwaardering werd veroorzaakt door een waardering op verkoopwaarde in de huidige staat van het project Newton te Clamart. Positieve herwaarderingen deden zich met name voor in het geval van MB9 te Nanterre-La Défense, Les Fontaines te Rueil-Malmaison en Le Balzac te Courbevoie-La Défense. Vooral de positieve huurontwikkeling in deze objecten en daarnaast een lichte daling in de vereiste rendementen hebben deze waardestijging tot stand gebracht. Per saldo is het netto theoretisch rendement van de Franse kantorenportefeuille gelijk gebleven op 6,3% ultimo 2007. 108

De waarde van de Franse bedrijfsruimteportefeuille is toegenomen van € 69,3 miljoen ultimo 2006 tot € 71,2 miljoen ultimo 2007. Er hebben zich geen acquisities, desinvesteringen en nagenoeg geen investeringen in de portefeuille voorgedaan. De mutatie in de portefeuille wordt daarom veroorzaakt door herwaardering van € 1,9 miljoen of 2,0%. In verband met de op handen zijnde expiratie van het merendeel van de huurcontracten in 2010 is deze herwaardering relatief beperkt in vergelijking met de indexatie van de huurcontracten. Hierdoor is het netto theoretisch rendement van de Franse bedrijfsruimteportefeuille toegenomen van 7,8% ultimo 2006 naar 8,0% ultimo 2007. Huren en bezettingsgraad De theoretische huur van de Franse kantorenportefeuille is met € 1,5 miljoen of 8,8% toegenomen tot € 18,7 miljoen. Naast de indexatie van de huurcontracten met 6,5% (0,76%) heeft de acquisitie van het kantoorobject (en de grond) naast ons winkelcentrum Côte de Nacre in Caen in december 2006 het gehele verslagjaar bijgedragen aan het resultaat. Daarnaast heeft de verlenging van bestaande huurcontracten en het afsluiten van nieuwe huurcontracten voor in totaal 2,2% (2006: 12,9%) van de brutohuurinkomsten geresulteerd in een 35,8% (2006: 15,2%) hogere huur. De EPRA-bezettingsgraad is min of meer ongewijzigd en bedroeg 97,3% (97,4%) over 2007. Leegstand doet zich vooral voor in het kantoorobject Millipore in St. Quentin-en-Yvelines. Wel is de huurderving over 2007 met € 0,5 miljoen afgenomen door de verhuur van Kupca-C in Puteaux-La Défense in 2006. De operationele kosten zijn € 0,7 miljoen lager en bedroegen € 0,7 miljoen over 2007. Deze daling komt met name tot stand door lagere verhuurcourtages en het vrijvallen van een voorziening voor dubieuze debiteuren. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met 19,6% (-0,4%) toegenomen tot € 16,7 miljoen en de ‘like-for-like’-nettohuurgroei (van de kantoorobjecten die in 2006 en 2007 in exploitatie waren), bedroeg 14,8% (8,4%) over 2007. De theoretische huur van de Franse bedrijfsruimteportefeuille is met € 0,7 miljoen of 12,4% toegenomen tot € 5,9 miljoen over 2007. Naast de indexaties, heeft de in oktober 2006 verworven bedrijfsruimte naast kantoorobject Newton te Clamart over het gehele jaar aan het resultaat bijgedragen. Gedurende het verslagjaar zijn geen nieuwe huurcontracten afgesloten. De bezettingsgraad is ongewijzigd 100%. De operationele kosten zijn enigszins lager en bedroegen € 0,2 miljoen over 2007. De nettohuurinkomsten zijn met 14,5% (16,3%) toegenomen tot € 5,8 miljoen en de ‘like-for-like’-nettohuurgroei (van de bedrijfsruimteobjecten die in 2006 en 2007 in exploitatie waren), bedroeg 10,2% (14,0%) over 2007. Pijplijn Alle kantoren en bedrijfsruimteprojecten gerelateerd aan de voorgenomen verkoop zijn uit de pijplijn gehaald.

Duitsland De waarde van Corio’s enige kantoorobject in Duitsland, te Boblingen, is met 0,5% toegenomen tot € 12,5 miljoen ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar zijn geen investeringen in het project gedaan. Het netto theoretische rendement bedraagt 9,4% (9,7%) ultimo 2007. De theoretische huur is ongewijzigd € 1,4 miljoen. De bezettingsgraad is toegenomen van 43,7% over 2006 naar 52,8% over 2007. In de kantorenmarkt van Boblingen bestaat niet veel vraag naar kantoorruimte, slechts van een beperkt aantal kleine huurders. Door deze hogere bezettingsgraad zijn de nettohuurinkomsten met 33,0% toegenomen over 2007.


109

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) Als eigenaar en beheerder van veel winkelcentra in Europa is Corio zeer nauw betrokken bij het lokale, dagelijkse leven van de steden waarin zij actief is. Een winkelcentrum is onderdeel van het openbare en sociale leven. De pijlers van onze centrummanagementfilosofie zorgen ervoor dat wij goed kunnen inspelen op de belangen van alle ‘stakeholders’, zoals consumenten, huurders, ondernemersverenigingen en lokale overheidsinstanties. In het jaarverslag over 2006 is aangegeven dat Corio maatschappelijk verantwoord ondernemen als een kans beschouwt om de activiteiten die wij al ondernemen te versterken. Wij hebben ons toen ten doel gesteld een inventarisatie uit te voeren van MVO-onderwerpen die voor Corio bij uitstek relevant zijn, waarbij de belangen van de diverse stakeholders waaronder ook de investeerders in Corio, niet uit het oog worden verloren. Hier wordt verslag gedaan van de voortgang die is geboekt gedurende het verslagjaar en de specifieke doelen die voor 2008 zijn gesteld. Corio is ervan overtuigd dat met de voor 2008 gestelde doelen reële waarde aan de onderneming kan worden toegevoegd. De opname in de FTSE4Good Index per 25 maart 2008 is een positief signaal voor Corio, maar tevens een steun en een uitdaging om het ingezette MVO-beleid verder vorm te geven. De FTSE4Good is een benchmark-index voor ondernemingen met een op Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen gericht beleid. Doelen 2007

Voortgang 2007

Uitvoeren van een inventarisatie en selectie van de relevante sociale, milieu- en governance-issues voor onze onderneming.

• Corio heeft studie uitgevoerd naar maatschappelijke, sociale en milieu-impact van haar ondernemingsactiviteiten en op basis daarvan de meest relevante MVO-issues voor haar activiteiten geïdentificeerd.

Op holdingniveau rapporteren over relevante sociale, milieu- en governance-issues voor onze ondernemingsactiviteiten.

Corio heeft inventarisatie uitgevoerd naar: • bestaande MVO-initiatieven binnen al haar business units. • de aanwezigheid van gegevens over MVO-prestaties binnen al haar business units.

Formuleren van beleidsuitgangspunten voor relevante MVO-issues voor onze onderneming.

• Corio heeft de business case van MVO voor haar ondernemingsactiviteiten in kaart gebracht. • Corio heeft haar MVO-strategie ontwikkeld. • Corio heeft op basis van de ontwikkelde MVO-strategie doelstellingen voor 2008 geformuleerd.

Formuleren van kritische prestatieindicatoren (KPI’s) voor relevante MVO-issues.

• Corio is gestart met de formulering van kritische prestatieindicatoren en zal dit in 2008 afronden voor alle relevante MVO-aspecten.

MVO-Strategie Corio is zich ervan bewust dat onze bedrijfsactiviteiten een effect hebben op de economie, samenleving en het milieu. Corio wil een positieve bijdrage leveren op deze gebieden door beter te presteren dan louter wetgeving van ons eist en onze invloed aan te wenden voor een optimaal maatschappelijk en financieel rendement. Maatstaf voor ons handelen is daarbij het verwachtingspatroon van stakeholders op deze gebieden. We zijn ervan overtuigd dat we hierdoor extra waarde creëren voor al onze stakeholders op economisch, sociaal en milieugebied. Corio richt zich op het creëren van winstgevende groei, ook op de lange termijn. Maatschappelijk verantwoord of duurzaam ondernemen (MVO) beschouwen wij hierbij als essentieel middel om deze ambitie te realiseren. Om 110

“De opname in de FTSE4Good Index is een positief signaal voor Corio”

ons commitment aan MVO verder vorm te geven, heeft Corio MVO opgenomen als zevende strategische pijler om haar ondernemingsdoelstellingen te verwezenlijken. We streven ernaar onze MVO-benadering te integreren in alle beslissingen die we nemen bij het (her)ontwikkelen, investeren en managen van onze winkelcentra. In 2007 heeft Corio op systematische wijze een inventarisatie uitgevoerd naar de relevantie van maatschappelijke, sociale en milieuvraagstukken met betrekking tot onze bedrijfsactiviteiten. Het doel van de inventarisatie was om voor onze MVO-strategie die duurzaamheidkwesties te identificeren waar Corio de meeste waarde kan toevoegen. De materialiteit van de kwesties hebben we gebaseerd op de verwachtingen van onze stakeholders, de directe financiële impact van de kwesties, relatie van de kwesties met onze huidige ondernemingsstrategie en weten regelgeving. Door deze studie zijn we ons ervan bewust dat de volgende aspecten de meeste kansen opleveren voor Corio. Daarom zijn ze centraal komen te staan in onze MVO-strategie: • Corporate governance: zie aparte paragraaf in dit jaarverslag; • Milieu: energie en klimaatverandering, water, afval; • Sociaal: maatschappelijke betrokkenheid en human resource development (HRD).

MVO Management MVO-structuur Corio’s MVO-strategie wordt verder vormgegeven en aangestuurd door de chief executive officers (CEO’s) van elk van onze business units. Zij zijn verantwoordelijk voor het benoemen van duurzaamheidkwesties en het monitoren van duurzaamheidsprestaties binnen hun eigen bedrijfsonderdeel. De CEO’s van de business units worden hierbij ondersteund door de afdeling Strategie binnen de holding. Deze afdeling is verantwoordelijk voor de coördinatie van de ondernemingsbrede integratie van MVO in onze bedrijfsvoering en zorgt voor consistentie in de prestatie en benadering van MVO (best practices) binnen de business units van Corio. Bovendien zorgen deze afdeling en de afdeling Investor Relations gezamenlijk voor de externe communicatie ten aanzien van deze onderwerpen. Daarnaast zullen er in 2008 in elke business unit MVO-commissies worden opgezet om duurzaamheid verder vorm te geven in de ontwikkeling en het management van onze winkelcentra. Binnen Corio Nederland Retail en Corio Frankrijk is al een dergelijke commissie actief. Ethiek Aandacht voor ethische principes is een integraal onderdeel van ons interne risicomanagement- en beheersingssysteem. Corio’s ondernemingsbrede Gedragscode dient voor medewerkers als ethische leidraad in de dagelijkse werkzaamheden en vormt daarmee de grondslag voor de uitoefening van de activiteiten van Corio. Om de Gedragscode effectief in de organisatie te implementeren heeft Corio in haar business units vertrouwenspersonen benoemd die fungeren als aanspreekpunt voor informatie, klachten en signalen over kwesties die vallen binnen de code. De volledige tekst van onze Gedragscode is te vinden op http://www.corio-eu.com Stakeholdersdialoog Corio’s belangrijkste stakeholders zijn: consumenten wonend in het verzorgingsgebied van onze winkelcentra, bezoekers van onze winkelcentra, huurders, gemeenten, werknemers, aandeelhouders en andere financiële stakeholders. Corio wil op regelmatige basis informatie uitwisselen met en de verwachtingen meten van deze stakeholders teneinde het MVO-beleid effectief in te vullen. Met name het onderzoek onder omwonenden, consumenten en huurders zal worden aangewend om het verblijfsklimaat in en om onze winkelcentra te verbeteren. Onderzoek onder het senior management en het personeel van Corio zoals dat in 2007 heeft plaatsgevonden, is mede gericht op het creëren van bewustzijn met betrekking tot (mogelijke) duurzaamheidsaspecten. Corio jaarverslag 2007

111

Corio is als een van de partners betrokken in het omzetten van de BREEAM (BRE Environmental Assessment Method)-norm naar winkelcentra. Dit is een initiatief van de ICSC (International Council of Shopping Centres) om te komen tot een Europese norm voor de (her)ontwikkeling van duurzame winkelcentra. De eerste resultaten worden in juni 2008 verwacht. Vervolgens zal deze Europese norm naar de verschillende landen gedifferentieerd moeten worden. Doelen MVO Management 2008 Corio zal een studie uitvoeren naar het verbeterpotentieel van de duurzaamheidsprestaties van de winkelcentra die zij in beheer heeft met een bruto verhuurbaar oppervlak van ten minste 10.000 m2. Corio zal een studie uitvoeren naar de mogelijkheden en de vereisten voor de realisatie van een aantal nieuw te ontwikkelen duurzame winkelcentra. In de selectiecriteria inzake de acquisitie van nieuwe winkelcentra (> 10.000 m2) zullen de duurzaamheidprestaties en het verbeterpotentieel in de overwegingen worden opgenomen. Corio zal zich verbinden aan de principes van de Global Compact van de Verenigde Naties en de richtlijnen van de OECD en ILO voor multinationale ondernemingen. Corio zal binnen elke business unit een commissie oprichten die de primaire verantwoordelijkheid krijgt MVO verder vorm te geven binnen de organisatie. Corio zal in de winkelcentra uit haar portefeuille met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van meer dan 10.000 m2 de klanttevredenheid onderzoeken van huurders en bezoekers over o.a. duurzaamheid in de centra. Corio wil periodiek de kernelementen van haar MVO-strategie en relevante MVO-activiteiten communiceren naar huurders van de winkelcentra, zoals energie, water en afval. Corio wil op periodieke basis, door een nieuwsbrief, medewerkers consulteren over haar MVO-beleid en -activiteiten om het bewustzijn over MVO binnen de eigen organisatie te vergroten. Corio wil financiële stakeholders periodiek informeren in onze rapportages, bijeenkomsten en presentaties over onze duurzaamheidsprestaties.

MVO-prestaties In deze paragraaf beschrijven wij enkele lopende MVO-initiatieven binnen Corio op elk van de door ons als meest relevant beschouwde MVO-issues.

112

Energie en klimaatverandering Corio is gericht op het continu verbeteren van de energie-efficiency van haar winkelcentra en het vergroten van het aandeel duurzame energie dat wordt gebruikt. Door de stijgende energieprijzen, toenemende aandacht van onze huurders voor duurzaamheid en toenemende nationale en internationale weten regelregeling wordt energie een steeds belangrijker kwestie voor Corio. Door het verbeteren van de energie-efficiency van haar winkelportfolio is Corio in staat de CO2-uitstoot van haar winkelcentra te reduceren en daarmee haar impact op klimaatverandering te verminderen. Voorbeelden 2007: In winkelcentrum La Grande Porte in Montreuil wordt, als eerste winkelcentrum van onze Franse Portfolio, gebruikgemaakt van duurzame energie, afkomstig uit waterkrachtcentrales. Ondanks het feit dat deze energiebron duurder is, kan er tegelijkertijd een besparing op de kosten worden gemaakt, omdat het energiebedrijf bij het afnemen van energie uit dergelijke bronnen advies uitbrengt over het besparen van energie. In Spanje wordt gebruikgemaakt van zonne-energie, die in circa 50% van het warme water voorziet dat benodigd is voor het zwembad van de gym en de gezondheidsspa in winkelcentra Sexta Avenida in Madrid en Gran Turia in Valencia. Corio stimuleert het rijden in milieuvriendelijke auto’s. Behalve wegens de sinds kort ingevoerde wettelijke lagere bijtelling, wil Corio in Nederland ook de keus stimuleren voor een milieuvriendelijkere auto door middel van de eigen bijdrage. Daarnaast wordt het gebruik van de fiets voor het woon-werkverkeer gestimuleerd door middel van een fietsenplan. Doelen energie- en klimaatverandering 2008 Corio zal het effect van vliegreizen verminderen of compenseren door herbebossing. Tevens zal het aantal vliegreizen beperkt worden door conference calls en videoconferencing. Corio zal mogelijkheden onderzoeken voor implementatie van energie-efficiënte maatregelen en toename van het gebruik van groene energie in bestaande winkelcentra uit haar portfolio met een BVO van meer dan 10.000 m2. Corio zal een rapportagesysteem opzetten zodat van bestaande winkelcentra uit haar portefeuille met een BVO van meer dan 10.000 m2 de energieconsumptie gemonitord en geregistreerd kan worden.

Vanaf medio 2008 zal groene energie op basis van waterkracht in de Nederlandse winkelcentra worden gebruikt.

Water Water wordt in onze winkelcentra met name gebruikt voor koeling, verwarming, toiletten en irrigatie van groenvoorzieningen. Corio zet zich actief in om de waterconsumptie te minimaliseren door monitoring van het verbruik en continu te zoeken naar mogelijkheden om consumptie te verlagen. Bovendien streeft Corio ernaar in toenemende mate water te gaan recyclen door bijvoorbeeld de opslag van regenwater. Voorbeelden 2007: In Hoog Catharijne in Utrecht is in de loop van 2006 en 2007 een energiemeetsysteem in gebruik genomen. Dit systeem is aangesloten op alle verbruiksmeters in het centrum, dus behalve op de hoofdmeters ook op die van de individuele huurders. Via dit systeem kan het verbruik van water, maar ook van elektra en warmte en koeling Corio jaarverslag 2007

113

worden gemeten. De uitkomsten van deze metingen worden gebruikt om de servicekosten aan de huurders door te belasten. Ook worden hiermee excessief gebruik en storingen gesignaleerd. Een bijkomend voordeel is dat door deze metingen de installaties op maat kunnen worden aangelegd, zodat minder materialen worden verspild. Ook geeft het systeem indicaties over de installaties van huurders, op basis hiervan worden waar nodig adviezen gegeven over onderhoud van en aanpassingen aan hun eigen installaties. Een volgende stap is het geven van adviezen aan huurders over het terugdringen van hun energiegebruik. Een dergelijk gebouwbeheersysteem is ook in de Italiaanse winkelcentra in gebruik. Gezien de droogte in Spanje zijn de groenvoorzieningen rond een aantal centra aangepast, zo is gras verwijderd en vervangen door planten die beter bestand zijn tegen droogte. Hierdoor hoeft aanzienlijk minder bewaterd te worden. Bovendien wordt in winkelcentra Sexta Avenida in Madrid en El Ferial in Parla gebruikgemaakt van een zogenaamd ‘druppel voor druppel’-systeem, hetgeen minder belastend is. Doel water 2008 Corio zal een rapportagesysteem opzetten zodat van bestaande winkelcentra uit haar portefeuille met een BVO van meer dan 10.000 m2 de waterconsumptie gemonitord en geregistreerd kan worden.

Afval Afvalstromen die bij de operationalisering van onze winkelcentra ontstaan, vormen een belangrijke impact op het milieu. Door continue verbetering van ons afvalmanagement tracht Corio de afvalstromen te reduceren en de hoeveelheid gerecycled afval te vergroten. Hierdoor is Corio in staat overlast door afval te minimaliseren en haar operationele kosten voor het beheer van haar winkelportfolio verder te verlagen. Voorbeelden 2007: In enkele Nederlandse winkelcentra wordt het afval gescheiden ingezameld. Er wordt onderscheid gemaakt tussen restafval, glas en papier en karton, maar ook swillvaten (keukenafval) en vetvaten worden apart opgehaald. Hiervoor is een raamovereenkomst afgesloten met een bedrijf dat ook advies en voorlichting op locatie verzorgt. Daarnaast wordt in diverse winkelcentra gebruikgemaakt van perscontainers, wat de omvang van het afval verkleint. In winkelcentrum Hoog Catharijne worden deze perscontainers op afroep geleegd, dit voorkomt onnodig transport en overlast. In de Franse winkelcentra wordt het afval gescheiden opgehaald. Er wordt uitsluitend met ISO 14001 gecertificeerde afvalverwerking- en schoonmaakbedrijven gewerkt, dit certificaat geeft aan dat ze beter omgaan met milieunormen. Ook in de Spaanse en Italiaanse centra wordt het afval gescheiden opgehaald (papier en karton, glas en batterijen). Gespecialiseerde bedrijven worden ingeschakeld voor de inzameling en verwijdering van vetten van restaurants, en lampen en apparaten. Doel afval 2008 Corio zal mogelijkheden onderzoeken voor maatregelen om afvalreductie te realiseren in bestaande winkelcentra in beheer met een BVO van meer dan 10.000 m2.

114

Maatschappelijke betrokkenheid Als eigenaar en beheerder van veel winkelcentra in Europa speelt Corio een centrale rol in het dagelijkse leven van de lokale gemeenschappen waarin ze actief is. Corio beschouwt maatschappelijke betrokkenheid als een manier om duurzame relaties op te bouwen met bezoekers en omwonenden van onze centra én met lokale instanties en overheidsinstanties. Door te investeren in relaties met deze lokale belanghebbenden tracht Corio de publieke veiligheid, werkgelegenheid en inpassing van onze winkelcentra in de lokale omgeving te verbeteren. De bijdrage die Corio levert aan lokale gemeenschappen waarin we actief zijn, bestaat uit een combinatie van donaties aan goede doelen, investeringen in een veilige omgeving, sponsoring van lokale instanties en het beschikbaar stellen van ruimtes in winkelcentra voor activiteiten met een maatschappelijk doel. Voorbeelden 2007: In samenwerking met de gemeente Utrecht, de zorginstellingen, de politie en de NS heeft Corio de verslaafdenproblematiek en de criminaliteit in en rond Hoog Catharijne succesvol aangepakt. Waren er rond 2000 nog ongeveer duizend daklozen, van wie de helft harddrugverslaafd, thans zijn het er nog maar tachtig die in een gebruikersruimte worden opgevangen. Het aantal gebruikersruimtes kon hierdoor teruggebracht worden van drie naar een. Voor deze initiatieven en resultaten ontving Corio zowel nationaal als internationaal erkende prijzen. Afgelopen zomer heeft in een vijftal Nederlandse winkelcentra de actie ‘Winkelen voor de sport’ plaatsgevonden. Gedurende een aantal weken konden klanten hun aankoopbonnen bewaren om te sparen voor een geldbedrag voor een lokale sportclub. Per winkelcentrum namen zes sportclubs deel aan de actie, waaruit de klanten konden kiezen. De sportclub met de meeste bonnetjes sleepte het hoogste geldbedrag binnen. De spaaractie werd afgesloten met een groot Summer Beach Event, waarop ook de prijzen werden uitgereikt. Dit jaar vond voor de tweede keer de ‘Le Gru Summer Village’ plaats in Shopville Le Gru, Turijn. Het Summer Village was geopend van begin juli tot half augustus en bood het publiek elke avond entertainment, met muziek en theater, aangeboden in een lounge-atmosfeer. Het evenement was niet alleen bedoeld voor jongeren, maar ook voor gezinnen en er werden dan ook verschillende kinderactiviteiten aangeboden. Het Summer Village was een doorslaand succes met additioneel 230.000 bezoekers over de 52 avonden in 2007. De editie van 2006 is in april 2007 beloond met een Merit voor Community Relations van de International Council of Shopping Centres en de editie van 2007 met een Award van de Italiaanse Council of Shopping Centres (CNCC). Corio ondersteunt middels haar winkelcentra (lokale) goede doelen: • Gezondheidscontroles aangeboden aan de bezoekers van Hoog Catharijne, hetgeen voortkomt uit Corio’s partnerschap met Philips; • Voorlichting over de mogelijke negatieve effecten van de zon en het voorkomen daarvan. Gratis huidanalyse door Vichy (huidverzorgingsproducten) in Sexta Avenida in Madrid; • In samenwerking met de gemeente Montreuil heeft aan het begin van het schooljaar in winkelcentrum La Grande Porte een verloting plaatsgevonden van schooltassen gevuld met schoolartikelen om op deze manier gezinnen uit de gemeente te steunen; • Het management van Le Gru heeft een CD ‘Into the Gruve’ geproduceerd. De opbrengst daarvan is aan goede doelen gedoneerd, onder meer een lokale organisatie die zich richt op het aanpassen van huizen van gehandicapten; • Tijdens de kerstperiode heeft winkelcentrum Art de Vivre in samenwerking met het Rode Kruis 6000 pluchen beren uitgedeeld onder kinderen uit achterstandsgezinnen in Orgeval en Poissy; • In winkelcentrum Ruta de la Plata in Caceres (Spanje) is middels verschillende activiteiten geld ingezameld voor kinderen met kanker.


115

Ook ondersteunt Corio goede doelen door tijdelijk ruimte ter beschikking te stellen, onder meer: • ‘United Smile’ wordt gesponsord door het beschikbaar stellen van kantoorruimte in Hoog Catharijne. United Smile is een jongerenorganisatie die een bijdrage wil leveren aan een goede sfeer in Nederland, waarin we solidair zijn met elkaar en respectvol met elkaar omgaan: ‘Elkaar een glimlach gunnen is daarbij een mooi begin’; • Exposities met betrekking tot duurzame ontwikkeling in La Grande Porte in Montreuil; • Elk jaar in oktober vindt een banenmarkt plaats in winkelcentrum Grand Place in Grenoble, in samenwerking met het Frans Nationaal Arbeidsbureau; • In de centra Le Gru en Grand’Emilia wordt voor verschillende feestdagen ruimte ter beschikking gesteld voor de verkoop van geschenkpakketten. De opbrengst gaat naar diverse goede doelen zoals Croce Rossa; • Standruimte in winkelcentrum Gran Turia in Valencia tijdens de week ‘The World against Cancer’ en voor acties van het Rode Kruis (exposities, informatie, geldinzameling en werven van mensen); • Verscheidene doelen zijn ondersteund in winkelcentrum Gran Via de Hortaleza in Madrid, onder meer een inzameling van voedsel voor arme mensen (Carrefour Foundation) en voorlichtingscampagnes van de gemeente (energieverbruik van huishoudelijke apparaten, hergebruik van afval, voorlichting over drugs). Corio sponsort sportieve activiteiten waaraan personeel meedoet, zoals de Dam tot Damloop en de zevenmaal beklimming per fiets van de Alpes d’Huez ten behoeve van het KWF Kankerbestrijding. Binnen Corio worden gebruikte IT-materialen, zoals computers, verzameld en gedoneerd aan maatschappelijke instellingen. Ieder jaar gaat de opbrengst van de door Corio in Nederland ontvangen en bij opbod verkochte kerstcadeaus naar een goed doel, begin 2008 was dit CliniClowns. Doelen maatschappelijke betrokkenheid 2008 Corio zal bijdragen aan de continuïteit van stichtingen en scholen door het doneren van gebruikte bedrijfsmiddelen. Corio zal een goed doel selecteren waaraan zowel financieel als in mensuren kan worden bijgedragen. In de tussentijd zullen de activiteiten die reeds zijn ingezet, doorgaan. Corio zal zorgdragen voor een goed verblijfsklimaat in en rond haar winkelcentra opdat deze ‘schoon, veilig en heel’ zijn. Corio zal op tijdelijke basis ruimte in /om haar winkelcentra beschikbaar stellen voor publieke diensten en voorzieningen en maatschappelijke doeleinden voor zover relevant voor de inwoners van het verzorgingsgebied. Corio zal de werkgelegenheid in haar winkelcentra monitoren. Corio zal een deel van de opbrengsten van de activiteiten die door Corio in haar winkelcentra worden georganiseerd, aanwenden voor de sponsoring van lokaal relevante instanties of verenigingen.

116

Human resource development (HRD) Het aantrekken en behouden van kwalitatief goed personeel is voor de continuïteit van Corio’s (dagelijkse) activiteiten van groot belang. Derhalve is Corio’s beleid erop gericht het werken voor Corio aantrekkelijk te maken door onder meer het bieden van opleidingsmogelijkheden, interne promoties en het wisselen van functie, naast attractieve primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden. Daarnaast biedt Corio haar medewerkers mogelijkheden om werk en privé beter te kunnen combineren. Door middel van een zogenaamd ‘cafetariamodel’ kunnen medewerkers extra vrije dagen kopen. Tevens biedt Corio diverse verlofsoorten aan en bestaat in de meeste functies de mogelijkheid om parttime te gaan werken. Corio stimuleert de werknemers een goede invulling te geven aan hun werk en om gezamenlijk meer te bereiken. Dit gebeurt onder meer door het organiseren van businessdagen, lezingen, ‘job rotation’ en kennisuitwisseling. De grootte en de beoogde groei van de organisatie bieden werknemers veel mogelijkheden voor ontwikkeling, zowel op het professionele als het persoonlijke vlak. Voorbeelden 2007: In het arbeidsomstandighedenbeleid (arbobeleid) heeft Corio middels een inventarisatie en evaluatie schriftelijk vastgelegd welke risico’s de arbeid voor de medewerkers bij Corio in Nederland met zich meebrengt. Deze risico-inventarisatie en evaluatie (RIE) omvat een inventarisatie van de gevaren die zich kunnen voordoen en een evaluatie, die een schatting inhoudt van de kans dat deze gevaren zich voordoen. De RIE is de basis voor een doeltreffend arbobeleid. Een beleid waarmee het mogelijk wordt te werken aan het optimaliseren van de arbeidsomstandigheden. Om de beleving van arbeidsomstandigheden bij medewerkers te inventariseren en werkgerelateerde klachten bij individuen op te sporen, kunnen medewerkers eenmaal per drie jaar vrijwillig meedoen aan een preventief medisch onderzoek. Op basis van de informatie die dit onderzoek oplevert, worden vervolgens maatregelen genomen om de arbeidsomstandigheden te verbeteren. Op initiatief van HRD is een fietsregeling in het arbeidsvoorwaardenpakket opgenomen, waarbij medewerkers een fiets van de werkgever krijgen indien zij regelmatig met de fiets naar het werk komen. Ten aanzien van de leaserijders is een arbeidsvoorwaarde opgenomen die het rijden in milieuvriendelijke auto’s stimuleert. In dat geval krijgt men namelijk een vermindering van de eigen bijdrage aan de werkgever. Doelen human resource development (HRD) 2008 Corio zal het HRD-beleid verder vormgeven en hierover rapporteren. Corio streeft ernaar het relatieve verloop in personeel te beperken. Corio committeert zich aan de gelijke behandeling van personeel op alle aspecten van het werken bij Corio.


117

Corporate governance

Inleiding De RvB en de RvC zijn verantwoordelijk voor het opstellen en de naleving van een juiste corporate governancestructuur binnen Corio. Corporate governance ziet toe op goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door de RvB, alsmede goed toezicht hierop, met inbegrip van het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Ook over 2007 zet Corio de hoofdlijnen van de corporate governance-structuur van de vennootschap uiteen. Daar waar van toepassing wordt ingegaan op nieuwe ontwikkelingen en/of wijzigingen. Hierdoor legt Corio verantwoording af en geeft zij uitleg over de naleving van de in de Nederlandse corporate governance-code opgenomen principes die zijn gericht tot de RvB of de RvC. Indien de vennootschap die principes in 2007 niet zou hebben nageleefd of niet voornemens is deze in het daaropvolgende boekjaar na te leven, doet zij daarvan opgave (het ‘pas toe of leg uit’-beginsel). De vennootschap heeft alle voor haar van toepassing zijnde principes en best practice-bepalingen nageleefd en zal dat ook blijven doen in 2008.

Rollen en verantwoordelijkheden Hieronder volgt een uiteenzetting van de rollen en verantwoordelijkheden binnen de corporate governancestructuur van de vennootschap. Bestuur De RvB is belast met het besturen van de vennootschap, hetgeen onder meer inhoudt dat de RvB verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. De RvB legt hierover verantwoording af aan de RvC en de RvC op zijn beurt aan de AVA. De RvB en de RvC richten zich bij de vervulling van hun taak naar het belang van de vennootschap en de met haar verbonden onderneming en wegen daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de vennootschap betrokkenen af. De RvB is verantwoordelijk voor de naleving van relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten en voor de financiering van de vennootschap. De RvB rapporteert hierover aan de RvC. De RvB is verantwoordelijk voor de juistheid, tijdigheid en volledigheid van alle openbaar gemaakte berichten. De RvC ziet erop toe dat de RvB deze verantwoordelijkheid vervult. De RvB heeft, met instemming van de RvC, de strategie vastgesteld. Hierin is bepaald dat Corio een onafhankelijke beleggingsmaatschappij in commercieel vastgoed is, met focus op winkelcentra. Bij de strategische planning laat Corio zich leiden door de verantwoordelijkheid die de vennootschap heeft jegens haar aandeelhouders, werknemers en andere zakelijke relaties. Raad van Bestuur Vanwege een wettelijke verplichting is het structuurregime vanaf 5 januari 2005 op Corio van toepassing. De RvB bestaat uit minimaal twee directeuren, die worden benoemd door de RvC na de kennisneming van advies van de ondernemingsraad en na kennisgeving aan de AVA. Tevens kan de RvC een van de directeuren benoemen tot voorzitter van de RvB. Het aantal directeuren wordt vastgesteld door de RvC. Een lid van de RvB wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, met dien verstande dat tenzij dat lid van de RvB eerder aftreedt, zijn benoemingstermijn afloopt op de dag van de eerstvolgende jaarlijkse AVA, te houden in het vierde jaar na het jaar van benoeming. De taakverdeling van de RvB, alsmede zijn werkwijze, is neergelegd in de statuten en in een reglement. De statuten en het RvB-reglement zijn op de website van Corio, www.corio-eu.com geplaatst. Sinds 2006 bestaat de RvB uit vier leden, zijnde de heren J. de Kreij (CEO), F. Fontaine, G. Groener en J. Haars 118

(CFO), die de functie van CFO vanaf oktober 2006 vervult en per 1 mei 2007 is toegetreden tot de RvB. Op 29 april 2008 expireren de benoemingstermijnen van de huidige voorzitter van de RvB, de heer J. de Kreij en die van de RvB-leden F. Fontaine en G. Groener. De heren Fontaine en Groener zullen na kennisgeving aan de AVA op 29 april 2008 als directeuren van Corio N.V. in de functie van lid van de RvB worden herbenoemd voor een periode van vier jaar, waarbij de heer G. Groener de heer J. de Kreij zal opvolgen als voorzitter van de RvB. De vennootschap heeft een beleid op het terrein van bezoldiging van de RvB dat is vastgesteld op de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 december 2004 op voorstel van de RvC. Verwezen wordt naar het remuneratierapport over 2007 elders in dit jaarverslag. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen vennootschap en leden van de RvB wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurders spelen, behoeven de goedkeuring van de RvC. Raad van Commissarissen De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de RvB en op de algemene gang van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden onderneming en staat de RvB met advies terzijde. De RvC is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De RvC bestaat uit ten minste drie leden. De commissarissen worden op voordracht van de RvC benoemd door de AVA. Met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigend ten minste een derde van het geplaatste kapitaal, kan de AVA de voordracht afwijzen. Indien de voordracht wordt afgewezen, maakt de RvC een nieuwe voordracht op. Indien de AVA de voorgedragen persoon niet benoemt en niet besluit tot afwijzing van de voordracht, benoemt de RvC de voorgedragen persoon. De RvC maakt de voordracht bekend aan de ondernemingsraad en aan de AVA. De ondernemingsraad en de AVA kunnen aan de RvC personen aanbevelen om als commissaris te worden voorgedragen. Sinds het structuurregime op Corio van toepassing is, geldt dat de ondernemingsraad een derde van het aantal leden van de RvC kan aanbevelen voor een voordracht, tenzij de RvC onder opgave van reden bezwaar maakt tegen deze aanbeveling. In 2007 is dit niet aan de orde geweest. Een commissaris treedt uiterlijk af op de dag van de eerstvolgende jaarlijkse AVA, te houden vier jaar na zijn benoeming. Een commissaris kan maximaal twaalf jaar zitting hebben in de RvC. De leden van de RvC genieten een door de AVA vast te stellen vergoeding. Het streven van de RvC is erop gericht de ervaring en deskundigheid van zijn eigen leden goed te doen aansluiten op de activiteiten en strategie van Corio. De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Alle commissarissen, met uitzondering van de heer W. Borgdorff, zijn onafhankelijk. Een commissaris geldt als onafhankelijk indien de in de Nederlandse corporate governance-code genoemde afhankelijkheidscriteria niet op hem van toepassing zijn. De RvC heeft een profielschets voor zijn omvang en samenstelling opgesteld. Deze profielschets staat op de website van Corio. De RvC kiest uit zijn midden een voorzitter en vicevoorzitter. De taakverdeling van de RvC, alsmede zijn werkwijze, is neergelegd in de statuten en in een reglement. Het RvCreglement is op de website van de vennootschap geplaatst. De RvC heeft uit zijn midden een auditcommissie, een remuneratiecommissie en een selectie- en benoemingscommissie ingesteld. De taak van deze commissies is om de besluitvorming van de RvC voor te bereiden. Voor iedere commissie is een reglement opgesteld. Deze reglementen zijn op de website van Corio geplaatst. Elke commissie werkt op basis van gedelegeerde taken en rapporteert, onder algemene verantwoordelijkheid van de RvC, aan de RvC. De RvB verschaft de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de RvC. De RvC en de commissarissen afzonderlijk hebben een eigen verantwoordelijkheid om van de RvB en de externe accountant alle informatie te verlangen die de RvC behoeft om zijn taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen. Corio jaarverslag 2007

119

Maud de Vries Secretaris van de Vennootschap/Hoofd Juridische Zaken

Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen vennootschap en de leden van de RvC wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van commissarissen spelen, behoeven de goedkeuring van de RvC. De RvC is tevens verantwoordelijk voor de besluitvorming over het omgaan met tegenstrijdige belangen bij bestuurders, commissarissen, grootaandeelhouders en de externe accountant in relatie tot de vennootschap. Ingevolge de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Burgerlijk Wetboek wordt in de toelichting op de jaarrekening gerapporteerd over eventuele transacties tussen de vennootschap en direct belanghebbenden, daaronder mede begrepen leden van de RvB en leden van de RvC. In 2007 hebben geen transacties plaatsgevonden tussen de vennootschap en direct belanghebbenden. Auditcommissie De belangrijkste taak van de auditcommissie is de bewaking van de integriteit van de gepubliceerde financiële gegevens. Daartoe richt de auditcommissie zich op het toezicht op de RvB ten aanzien van de werking van de interne risicomanagement- en beheersingssystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante weten regelgeving en het toezicht op de werking van de reglementen van de vennootschap. De auditcommissie beoordeelt de jaarrekening alvorens deze wordt gepubliceerd en bespreekt deze met de RvB en de accountant. De auditcommissie rapporteert hierover aan de RvC. De auditcommissie doet aanbevelingen aan de RvC omtrent de benoeming van de externe accountant, de goedkeuring van de jaarrekening, de reikwijdte van de werkzaamheden en houdt indien gewenst aparte besprekingen met de externe accountant omtrent zijn bevindingen. Secretaris van de vennootschap De RvC wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. Deze ziet erop toe dat de juiste vennootschapsrechtelijke procedures worden gevolgd en dat wordt gehandeld in overeenstemming met de wettelijke en de statutaire verplichtingen en bevoegdheden alsmede de toepasselijke corporate governance-regels. De vennootschap is erop gericht om transacties in aandelen en andere financiële instrumenten in de zin van de Wet op het financieel toezicht op basis van voorwetenschap te voorkomen. Om dit te waarborgen zijn een Compliance Code en een Reglement Beleggingen opgesteld en zijn een compliance officer en lokale compliance officers voor verschillende Corio business units aangesteld. De Compliance Code en het Reglement Beleggingen bevatten niet alleen de spelregels inzake compliance, maar ook de taken en bevoegdheden van de compliance officer. De compliance officer rapporteert hierover jaarlijks aan de voorzitter van de RvB. Aandeelhouders Aandeelhoudersvergaderingen worden bijeengeroepen door de RvB of door de RvC. Zij worden minstens eenmaal per jaar gehouden ter bespreking van het jaarverslag, vaststelling van de jaarrekening, bestemming van de winst, decharge van de RvB en van de RvC en besluiten over eventuele vacatures en andere agendapunten. Voor besluiten die van wezenlijke invloed zijn op de vennootschap en haar risicoprofiel is de goedkeuring van de aandeelhouders vereist. Met inachtneming van de statuten zal de RvB en/of de RvC onderwerpen op de agenda plaatsen die door aandeelhouders zijn voorgesteld. Aandeelhouders die een nominaal bedrag aan aandelen ten bedrage van ten minste € 10 miljoen vertegenwoordigen, kunnen de RvB en/of de RvC verzoeken een AVA bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben het recht één stem uit te brengen voor elk door hen gehouden gewoon aandeel en zij kunnen zo nodig bij volmacht stemmen. Besluiten van de AVA worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de wet of de statuten een grotere meerderheid voorschrijven. Teneinde aandeelhouders die hun stem op afstand willen uitbrengen, voldoende in staat te stellen een gedegen analyse uit te voeren, zijn de agenda en onderliggende 120

Marijke Boulogne Secretaris Raad van Bestuur

stukken uiterlijk vijftien kalenderdagen van tevoren beschikbaar op de website en ten kantore van Corio. De RvB en de RvC verschaffen de AVA alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwegend belang van de vennootschap zich daartegen verzet. Van het verhandelde in de AVA worden door een door de voorzitter van de AVA – in beginsel is dit de voorzitter van de RvC – aangewezen secretaris notulen gehouden. De conceptnotulen van de AVA worden binnen drie maanden na de AVA op de website geplaatst. Aandeelhouders worden daarbij uitgenodigd om gedurende de daaropvolgende drie maanden commentaar te geven. Na afloop van deze periode worden de notulen op de eerstvolgende vergadering van de RvC vastgesteld door de ondertekening daarvan door de voorzitter en de secretaris van de AVA, waarbij rekening wordt gehouden met voornoemd commentaar. De notulen van de AVA liggen ten kantore van de vennootschap ter inzage van vergadergerechtigden. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de AVA. De RvC doet daartoe een voordracht, waarbij zowel de auditcommissie als de RvB advies uitbrengt aan de RvC. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden goedgekeurd door de RvC op voorstel van de auditcommissie en na overleg met de RvB. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan de RvB en de RvC. De externe accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de AVA. De externe accountant woont derhalve deze vergadering bij en is bevoegd het woord te voeren. De inhoud van de jaarrekening is de primaire verantwoordelijkheid van de RvB. De externe accountant van de vennootschap, KPMG Accountants N.V. (‘KPMG’), zal onder voorbehoud van instemming van de AVA met de voordracht van de RvC op 29 april 2008 worden herbenoemd met betrekking tot de jaarrekeningcontrole voor het boekjaar 2008, met dien verstande dat – met het oog op de wenselijkheid van rotatie – voor KPMG een nieuw persoon als verantwoordelijk vennoot zal optreden. Toezichthouders Het financieel toezicht in Nederland wordt uitgeoefend door De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, hetgeen inhoudt dat DNB erop toeziet dat partijen op de financiële markten aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. Zie www.dnb.nl. De AFM is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag of deelnemers aan de financiële markten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. Zie www.afm.nl. Per 19 juni 2006 heeft de AFM Corio een vergunning uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) verleend. Door de invoering van de Wft op 1 januari 2007 is de vergunning met ingang van voornoemde datum van rechtswege overgegaan in een Wft-vergunning.

Reglementen en beleid Gedragscode Aandacht voor ethische principes is een integraal onderdeel van het interne risicomanagement- en beheersingssysteem, derhalve zijn in de Gedragscode de grondbeginselen opgenomen die van toepassing zijn op de wijze waarop Corio en haar werknemers zich behoren te gedragen. Ingevolge de Gedragscode zijn vertrouwenspersonen benoemd. Deze fungeren als aanspreekpunten bij het in behandeling nemen van informatie, klachten en signalen voor zover deze binnen de Gedragscode vallen. Er hebben in 2007 geen meldingen onder de Gedragscode plaatsgevonden. Corio jaarverslag 2007

121

Klokkenluiderregeling Werknemers hebben de mogelijkheid om zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te maken van een door hen vermoede misstand met betrekking tot de onderneming. De werknemer kan het vermoeden van een misstand melden bij zijn leidinggevende en/of bij de in het kader van de Klokkenluiderregeling aangewezen vertrouwenspersoon. In een aantal gevallen, waaronder vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de RvB zouden betreffen, bepaalt de Klokkenluiderregeling (geheten: Regeling inzake het omgaan met het vermoeden van een misstand) dat melding kan plaatsvinden aan de voorzitter van de RvC. De Klokkenluiderregeling is toegelicht aan het lokale management van de business units, met uitzondering van Turkije waar deze in 2008 zal worden ingevoerd. De Klokkenluiderregeling is op de website van Corio geplaatst. In 2007 hebben geen meldingen onder de Klokkenluiderregeling plaatsgevonden. Incidentenbeleid In overeenstemming met wettelijke verplichtingen is een Incidentenbeleid opgesteld en gepubliceerd op de website. Het Incidentenbeleidsdocument benoemt de meldingen onder de Klokkenluiderregeling waarover de vennootschap de AFM informeert. In 2007 hebben geen meldingen onder het Incidentenbeleid plaatsgevonden. Compliance Code/Reglement Beleggingen van RvB en RvC De Compliance Code en het Reglement Beleggingen hebben tot doel regels te stellen ter ondersteuning van de wettelijke regels tot voorkoming van de handel met gebruik van voorwetenschap. De Compliance Code geldt voor de Corio-werknemers, het Reglement Beleggingen geldt specifiek voor de leden van de RvB en de RvC. Ingevolge de Compliance Code en het Reglement Beleggingen is een compliance officer aangesteld. Het uitgangspunt van de Compliance Code en het Reglement Beleggingen is dat men geen transacties in aandelen en andere financiële instrumenten in de zin van de Wet op het financieel toezicht mag aangaan of aanbevelen indien men beschikt over voorwetenschap. De vennootschap kent een specifieke groep zogenoemde Aangewezen Personen. Voor hen en voor de leden van de RvB en de RvC geldt dat zij gedurende de verschillende in het jaar door de RvB of de compliance officer afgekondigde gesloten handelsperioden geen transacties mogen verrichten, ongeacht of zij over voorwetenschap beschikken of niet. Ingevolge de Compliance Code en het Reglement Beleggingen moeten Aangewezen Personen en de leden van de RvB en de RvC hun transacties melden aan de compliance officer en aan de AFM. De tekst van de Compliance Code en het Reglement Beleggingen is via de website integraal beschikbaar. Communicatiebeleid Analistenrapportages en taxaties van analisten worden niet vooraf door de vennootschap beoordeeld, van commentaar voorzien of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. De vennootschap verricht geen handelingen die de onafhankelijkheid van analisten ten opzichte van de vennootschap en vice versa aantasten. De vennootschap spant zich in om de deelname van en communicatie met de internationale beleggingswereld steeds te verbeteren door alle belangrijke nieuwe informatie onmiddellijk te verspreiden met gebruikmaking van de diensten van een distributeur van persberichten en door deze persberichten en andere belangrijke informatie tevens via haar website te verstrekken. Nadere informatie in de zin van Artikel 10 Overnamerichtlijn Corio heeft een maatschappelijk kapitaal van € 1.200.000.000 verdeeld in 120.000.000 aandelen met een nominale waarde van € 10. Per aandeel kan één stem worden uitgebracht.

122

Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen heeft Stichting Pensioenfonds ABP (‘ABP’) blijkens het register van de AFM een deelneming in Corio van 36,59% op basis van een melding van substantiële deelneming per 1 november 2006. Een wijziging van een substantiële deelneming is niet meldingsplichtig zolang er geen drempelwaarde van 40% of 30% wordt bereikt, overschreden of onderschreden. ABP publiceert haar belangen in beursgenoteerde bedrijven en vastgoedondernemingen en maakte aan Corio bekend dat haar belang in de vennootschap per ultimo 2007 35,88% betrof. Corio is een structuurvennootschap waardoor bestuurders worden benoemd door de RvC na kennisname van advies van de ondernemingsraad en na kennisgeving aan de AVA. Bestuurders kunnen worden ontslagen door de RvC na kennisname van advies van de ondernemingsraad en niet dan nadat de AVA over het voorgenomen ontslag is gehoord. Commissarissen worden op voordracht van de RvC benoemd door de AVA. De AVA en de ondernemingsraad kunnen aan de RvC personen aanbevelen die dan op de voordracht kunnen worden geplaatst. De AVA kan het vertrouwen in de RvC opzeggen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen die ten minste een derde van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Een dergelijk besluit resulteert in het onmiddellijke ontslag van de leden van de RvC. Overigens kan – op verzoek van de vennootschap, van een vertegenwoordiger van de AVA of van de ondernemingsraad – de ondernemingskamer van het gerechtshof in Amsterdam een individuele commissaris ontslaan als sprake is van een wettelijke grond. Corio is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal als bedoeld in artikel 2:76a Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de bestuurders met goedkeuring van de RvC bevoegd zijn tot uitgifte van aandelen en om tot inkoop van aandelen over te gaan. Een besluit tot statutenwijziging, ontbinding, juridische fusie en juridische splitsing kan door de AVA slechts worden genomen op voorstel van de RvC. In de langlopende overeenkomsten die Corio heeft met haar geldverstrekkers is de bepaling opgenomen dat indien er een wijziging is in de controle over Corio, de geldverstrekkers de mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou onder meer het geval kunnen zijn na een overname.

Risicomanagement- en interne beheersingssystemen Inleiding Corio stuurt haar bedrijfsactiviteiten aan vanuit een holding, die naast de RvB de functies van Investor Relations, Strategy, Treasury, Control, Legal en Compliance, Information Management, Tax, Risk Management en Human Resources omvat. De bedrijfsvoering wordt aangestuurd vanuit zes business units die binnen hun eigen werkgebied verantwoordelijk zijn voor alle operationele functies. Corio beschikt over veel specifieke landenkennis en kan snel en adequaat reageren op veranderende marktomstandigheden en kansen. De bedrijfsprocessen zijn naar lokale omstandigheden en inzichten ingericht. Dit betreft de primaire processen zoals aan- en verkoop, verhuur- en centermanagement en de ondersteunende processen. Het management van de business units bewaakt de effectiviteit en efficiency van de processen. Er bestaat een rapportagesysteem per kwartaal waarbij de holding de financiële rapportages consolideert en beoordeelt op conformiteit met de Corio Accounting Manual en aanvullende richtlijnen. Om de kwaliteit van de risicomanagement- en interne beheersingssystemen te waarborgen is in 2006 een corporate risk manager aangesteld. Risico-inventarisatie In 2007 is verder invulling geven aan gestructureerd, proactief risicomanagement. Zo is er een, op het model van het Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) gebaseerd risico & controleraamwerk ontwikkeld. Dit raamwerk richt zich op de belangrijkste strategische, operationele, compliance en financiële verslagleggingsrisico’s. Alle business units en de holding hebben aan de hand van dit raamwerk een Corio jaarverslag 2007

123

systematisch en uitgebreid proces doorlopen om risico’s en controls te identificeren, te evalueren en waar nodig verbeteringen in de beheersing aan te brengen. Dit proces heeft geresulteerd in interne risicorapportages die besproken zijn met het betreffende business unit management. Business unit management ondertekent elk jaar een Letter of Representation (LOR). Deze LOR omvat naast verklaringen over de financiële rapportage ook verklaringen ten aanzien van risicomanagement, integriteit, naleving van de Gedragscode en weten regelgeving. Daarnaast wordt gezamenlijk een LOR afgegeven door de eerdergenoemde holdingfuncties. Door bovenstaande processen zijn de risico’s en verbeterpunten voor de interne beheersing transparant. Er kunnen zich echter altijd omstandigheden voordoen waardoor niet-geïdentificeerde risico’s zich manifesteren of dat de impact van geïdentificeerde risico’s groter is dan werd ingeschat. In de volgende paragrafen worden per COSOcategorie de belangrijkste risico’s en controls weergegeven. Strategisch Hieronder vallen alle risico’s die inherent zijn aan het beleggen in vastgoed. Jaarlijks wordt de strategie door de RvB geëvalueerd en geformuleerd, waarbij vervolgens de strategie wordt vertaald in concrete taakstellingen en ondernemingsacties. Tijdens dit proces worden belangrijke ondernemingsrisico’s geïnventariseerd en vindt de evaluatie en eventuele bijstelling van de doelstellingen en strategie van de vennootschap plaats. De strategie wordt besproken met en goedgekeurd door de RvC. Met deze strategie als uitgangspunt onderscheidt de planningscyclus van Corio vervolgens een jaarlijkse meerjarenplanning, waarbij iedere business unit een analyse op objectniveau opstelt, welke tevens dient als uitgangspunt voor het budget. Het geconsolideerde budget wordt mede opgesteld na een inventarisatie van de algemene economische, politieke en demografische ontwikkelingen in de thuismarkten van Corio. Besluiten worden genomen op basis van de strategie en goedgekeurd door de RvB. In bijzondere gevallen, zoals vastgelegd in het RvB-reglement, is goedkeuring vereist van de RvC. Alle besluitvorming door de RvB en RvC wordt vastgelegd in notulen. Operationeel De operationele risico’s doen zich voor bij asset management, property management en financiering alsmede bij de ondersteunende processen zoals human resources, information management, juridische zaken en fiscale zaken. Asset management - (Des)investerings- en herontwikkelingsrisico Alle investeringen, herontwikkelingen en desinvesteringen worden beoordeeld op basis van een (des)investeringsvoorstel. Goedkeuring van alle belangrijke beslissingen vindt plaats door de RvB en, indien de (des)investering meer dan 1% van de totale waarde van de onroerendgoedbeleggingsportefeuille per ultimo van het voorgaande boekjaar bedraagt, bovendien door de RvC. - Waarderingsrisico De vastgoedportefeuille van Corio wordt vier keer per jaar gewaardeerd, in het tweede en vierde kwartaal via een externe waardering en in het eerste en derde kwartaal intern. Bij de interne waardering worden projecten, afhankelijk van veranderingen in de markt en de verhuursituatie, gewaardeerd conform interne taxatierichtlijnen. Voor de externe taxatie geven de business units de opdracht aan terzake kundige externe taxateurs. Deze waarderingen worden geanalyseerd op gebruikte methoden, gehanteerde aannames en uitkomsten in vergelijking met ontwikkelingen in de markt. Property management - Verhuur- en debiteurenrisico Deze risico’s worden ondervangen door tijdig te anticiperen op naderende expiraties en contracten huurprijsherzieningen, huurders te screenen op kredietwaardigheid en actief de debiteurensaldi en huurdersmix te bewaken. 124

- Exploitatierisico Iedere business unit beschikt over een technische afdeling die verantwoordelijk is voor de (technische) kwaliteit van de objecten en zorgt voor tijdig onderhoud en investeringen alsmede voor het voldoen aan wijzigende weten regelgeving betrekking hebbende op deze objecten. Portefeuillemanagers zijn verantwoordelijk voor de beheersing van de exploitatie- en servicekosten. - Calamiteitenrisico De vastgoedportefeuille van Corio is verzekerd tegen aansprakelijkheid en opstalschades. In 2007 was de aansprakelijkheid verzekerd tot € 100 miljoen per gebeurtenis met een maximum van € 100 miljoen per polisjaar. De opstallen zijn grotendeels via een overkoepelende Europese polis verzekerd op basis van herbouwwaarde waarbij onder andere huurderving is gedekt. Voor dekking tegen terrorismeschade kan in Frankrijk en Spanje aanspraak worden gemaakt op nationale programma’s. In Italië en Turkije is Corio verzekerd via lokale polissen die dekking geven tegen terrorismeschade. In Nederland is in mei 2003 de Nederlandse Herverzekeringsmaatschappij voor Terrorismeschade N.V. opgericht. Deze herverzekeraar dekt de gezamenlijke schade voor alle gedupeerden, als gevolg van terrorisme tot een maximum van € 75 miljoen per gebeurtenis en tot maximaal € 1 miljard per jaar. Corio kan aanspraak maken op deze verzekering. Externe financiering De holding is verantwoordelijk voor de financiering van de groep op basis van omschreven richtlijnen en procedures. Door de RvB wordt het financieringskader periodiek geëvalueerd en vastgesteld. Daarbij worden bandbreedtes bepaald voor rentefixatie, valutahedging en de optimale structuur van de leningenportefeuille. - Beschikbaarheidsrisico Het risico dat geldgevers niet bereid zijn tegen acceptabele tarieven geld te lenen wordt beperkt door de afloopdata van langlopende leningen en faciliteiten te spreiden en te streven naar voldoende direct beschikbare kredietfaciliteiten. - Liquiditeitsrisico Corio dient te allen tijde te voldoen aan haar verplichtingen onder de opgenomen leningen, onder meer door de rentedekkingsratio. De rentedekkingsratio wordt berekend door de nettohuuropbrengsten te delen door de nettorentelasten. Dit mag niet lager zijn dan 2,2. Tevens moet Corio voldoen aan de eisen gesteld aan haar leverage. Het totaalbedrag aan opgenomen leningen mag niet meer bedragen dan 55% van het balanstotaal, na aftrek van immateriële activa. De bewaking van de ratio’s waartoe Corio zich in haar leningsovereenkomsten heeft gecommitteerd vindt maandelijks plaats. Het geconsolideerde cashflowplan, dat aan de hand van investerings- en desinvesteringsvoorstellen en eventuele fluctuaties in de inkomsten en uitgaven wordt aangepast, is de belangrijkste basis voor deze analyse. - Valutarisico Met uitzondering van Turkije en Bulgarije, is Corio uitsluitend actief in eurolanden. Voor de acquisities in Turkije hanteren we een functionele valuta die gebaseerd is op de economische risico’s van de huurstromen. Deze valuta’s zijn of euro of Amerikaanse dollar. Valutarisico’s zijn gereduceerd door investeringen te financieren met leningen in dezelfde valuta of door gebruik te maken van valutaswaps.


125

- Renterisico Hoewel er tot op zekere hoogte een bescherming wordt gevonden in de overeengekomen indexatie in huurcontracten is dit onvoldoende om een stijging van de rente in dezelfde tijdsperiode op te vangen. Corio hanteert sinds 2003 als uitgangspunt dat het vastleggen van rentetarieven voor langere periodes ten minste moet plaatsvinden voor 1/3 van de leningenportefeuille met een maximum van 2/3. Informatiemanagement en business continuity Corio heeft haar infrastructuur en organisatie centraal ingericht met als hoofdcriteria functionaliteit, vertrouwelijkheid, integriteit en beschikbaarheid. De ICT-infrastructuur bestaat uit computerfaciliteiten in Nederland met daaraan verbonden de lokale centra in de buitenlandse vestigingen. Corio heeft op basis van de standaard ISO 17799:2005 voor security management eigen standaarden en procedures uitgewerkt. Voor business continuity is een uitwijk-site operationeel. Fiscaliteit Periodiek vindt er een inventarisatie plaats van alle belangrijke risico’s met betrekking tot de fiscale positie. Corio heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting. Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van de RvB. Er is een ondersteunend systeem ontwikkeld ten behoeve van de controle op de financieringslimieten en uitdelingsverplichtingen. De bewaking van de ratio’s die samenhangen met de fiscale-beleggingsinstellingstatus vindt hiermee maandelijks plaats. Corio doet fiscale aangiftes per fiscale eenheid in de diverse landen waar zij actief is. De aangiftes van de fiscale beleggingsinstelling Corio N.V. in Nederland zijn ingediend tot en met de aangifte van 2005. Compliance Corio heeft de juridische risico’s binnen de groep in kaart gebracht. Terzake van het afdekken van het risico op het niet naleven van weten regelgeving met een materiële impact voor Corio’s bedrijfsvoering, is de ontwikkeling van het zogenaamde Framework of Control afgerond en zet Corio de implementatie daarvan voort. Het Framework of Control voorziet erin dat de kennis over en vereisten uit de weten regelgeving worden ondergebracht bij de relevante afdelingen binnen de groep welke tevens verantwoordelijk zijn voor de naleving daarvan. De business units en de holdingfuncties verklaren jaarlijks in een LOR over de naleving van de weten regelgeving. Op deze wijze wordt een redelijke mate van zekerheid verkregen dat de juridische risico’s worden beheerst. Corio ziet erop toe dat de bedrijfsvoering overeenkomstig weten regelgeving is. Hieronder valt het voorkomen van fraude en van handel met voorwetenschap en overig handelen in strijd met de Wet op het financieel toezicht en de daarop gebaseerde besluiten. Ter voorkoming en bewustwording van tegenstrijdige belangen worden medewerkers en nieuwe leden van de RvB en RvC bij hun indiensttreding respectievelijk benoeming gewezen op de van toepassing zijnde reglementen, waaronder de Gedragscode, de Compliance Code, het RvB-reglement en het RvC-reglement. Dit is tevens onderdeel van het introductieprogramma van commissarissen. Daarnaast vindt er pre-employment screening plaats bij aanname van keypersoneel dat de in het kader van de Compliance Code Aangewezen Personen omvat.

126

Financiële verslaggeving De business units en stafafdelingen van de holding rapporteren ieder kwartaal de financiële resultaten en één keer per jaar het budget en de jaarplannen aan de RvB. Deze rapportages gaan in detail in op de ontwikkelingen in de markt, de belangrijke verhuurtransacties, de ontwikkelingen in de pijplijn en de ontwikkeling van de financiële resultaten in de afgelopen periode. Onderdeel van de rapportages is het beoordelen van de naleving van de Coriowaarderingsgrondslagen.

Verklaringen In Control-verklaring De gekozen risicomanagementaanpak verzekert een redelijke mate van risico- en procesbeheersing en is ontwikkeld om materiële fouten in de financiële verslaggeving te voorkomen en tekortkomingen in de beheersing van strategische, operationele en weten regelgevingrisico’s tijdig te signaleren en mitigeren. De risicomanagement- en interne beheersingssystemen reduceren risico’s tot een aanvaardbaar niveau, maar sluiten beoordelingsfouten in het besluitvormingsproces, menselijke fouten, opzettelijke ontduiking van controleprocessen door personeel of derden of onvoorziene omstandigheden niet uit. De aanwezigheid en effectiviteit van deze systemen kunnen derhalve geen absolute zekerheid verschaffen ten aanzien van doelstellingenrealisatie. Het risicomanagementproces zoals dat in 2007 is uitgevoerd, zal jaarlijks worden herhaald. In 2008 zal verder gewerkt worden aan de implementatie van de actieplannen, het verder integreren van risicomanagement in de planning & control-cyclus en het bewaken van de effectiviteit van de beheersingsmaatregelen. Daarnaast zal specifiek aandacht besteed worden aan veranderingen in de processen. Naar mening van de RvB voldoen de Corio risicomanagement- en interne beheersingssystemen in voldoende mate aan de eisen die voortvloeien uit de principes en de best practice-bepalingen van de Nederlandse corporate governance-code. Deze systemen zijn gedurende het verslagjaar in redelijke mate effectief gebleken, en bieden dus een redelijke mate van zekerheid dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Er zijn geen indicaties dat deze systemen in 2008 niet effectief zullen zijn. Verklaring Wet op het financieel toezicht De RvB verklaart dat hij beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering. Deze beschrijving voldoet aan de eisen zoals gesteld in de Wft. Op basis van de in dit hoofdstuk beschreven risicomanagement- en interne beheersingssystemen verklaart de RvB dat gedurende het afgelopen boekjaar de verschillende aspecten van de bedrijfsvoering zijn beoordeeld en dat daarbij geen constateringen zijn gedaan op basis waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert.


127

Remuneratierapport

Inleiding Het remuneratierapport is opgesteld door de remuneratiecommissie en vastgesteld door de RvC. Het rapport is in lijn met het goedgekeurde remuneratiebeleid in de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 december 2004. Remuneratie van de Raad van Commissarissen De bezoldiging voor de RvC is in de AVA van 23 april 2007 vastgesteld voor minimaal drie jaar. Met ingang van 1 mei 2007 zijn de jaarlijkse vergoedingen als volgt: € 40.000 voor de voorzitter, € 35.000 voor de vicevoorzitter en € 30.000 voor een lid. De hoogte van de beloning is in lijn met andere vergelijkbare vastgoedondernemingen. De bezoldiging is inclusief een jaarlijkse onkostenvergoeding van € 600. Daarnaast ontvangen de leden van de RvC een vergoeding voor de commissievergaderingen (audit-, remuneratieen selectiecommissie). Per vergadering wordt een bedrag van € 1.000 vergoed voor een lid en € 1.500 voor de voorzitter van de betreffende commissie. In het geval commissievergaderingen aansluitend aan een RvC-vergadering worden gehouden en van korte duur zijn, komen deze vergaderingen niet voor vergoeding in aanmerking. Remuneratiebeleid Doel Het remuneratiebeleid is erop gericht voor de RvB personen aan te trekken met zowel de benodigde managementkwaliteiten, als de vereiste achtergrond en ervaring op onroerendgoedgebied. Het beleid heeft als doel de focus op performance- en waardegroei van de onderneming te waarborgen en leden van de RvB te motiveren en te behouden. Werkwijze Uit de RvC is een remuneratiecommissie samengesteld. De remuneratiecommissie heeft tot taak voorstellen te doen op het gebied van het remuneratiebeleid van Corio N.V. Het door de RvC vastgestelde beleid wordt ter goedkeuring aan de AVA voorgelegd. De remuneratiecommissie adviseert de RvC, binnen het goedgekeurde remune ratiebeleid, over de remuneratie van de individuele leden van de RvB. Jaarlijks stelt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op en legt dit rapport ter goedkeuring voor aan de RvC. De remuneratiecommissie bespreekt aan het begin van ieder kalenderjaar de beloning van de leden van de RvB. Voorstellen inzake de beloning van leden van de RvB worden door de RvC vastgesteld. Remuneratie Raad van Bestuur Contractvoorwaarden Het geheel aan arbeidsvoorwaarden wordt vastgelegd in een arbeidscontract. Vanaf 1 januari 2004 worden nieuwe leden van de RvB benoemd voor een periode van vier jaar. Indien het contract tussentijds beëindigd wordt door de onderneming, is de ontslagvergoeding in principe beperkt tot één jaarsalaris. Wanneer deze ontslagvergoeding van maximaal één jaarsalaris bij de eerste benoeming onredelijk wordt geacht, kan een lid van de RvB in aanmerking komen voor een ontslagvergoeding van maximaal twee jaarsalarissen. De benoemingstermijn van de heer drs. J.A. de Kreij, CEO van Corio N.V. die reeds in 2004 is benoemd, loopt van 1 mei 2004 tot 1 mei 2008. Na afloop van de 4-jaarscontractperiode zal er geen ontslagvergoeding zijn. Gedurende de contractperiode zal de ontslagvergoeding bij tussentijdse beëindiging door de onderneming niet hoger zijn dan één jaar honorering.

128

Benchmarking Regelmatig zal een benchmarking (vergelijking) worden uitgevoerd. De huidige benchmarking is uitgevoerd in 2004 voor de CEO- en in 2005 voor de CFO-positie. Om tot een vergelijking te komen is gebruik gemaakt van een specifieke referentiegroep. De referentiegroep waar Corio zich mee vergelijkt ter bepaling van de passende beloningsniveaus bestaat uit vastgoedondernemingen met een focus op retail, opererend in een of meerdere Europese markten. Daarnaast is Corio ook een Nederlandse onderneming. Dit betekent dat beslissingen op het gebied van remuneratie tevens moeten worden gezien in het licht van de ontwikkelingen bij andere Nederlandse vastgoedondernemingen. Ongeveer de helft van de referentiegroep bestaat dan ook uit Nederlandse vastgoedondernemingen. Binnen de totale referentiegroep wordt gekozen voor een positionering op basis van de omvang (property value en aantal medewerkers) van Corio N.V. ten opzichte van de andere ondernemingen. Remuneratie-onderdelen Op basis van het in 2004 goedgekeurde remuneratiebeleid voor de RvB heeft de RvC de remuneratie vastgesteld voor de CEO- en CFO-functie. Voor de per 1 mei 2006 benoemde RvB-leden, te weten de heren F. Fontaine en G. Groener, geldt in ieder geval tot het einde van hun benoemingstermijn (30 april 2008), dat hun remuneratie volledig gebaseerd blijft op hun bestaande arbeidscontracten als respectievelijk CEO van Corio France en Corio Nederland Retail. Het remuneratieniveau van de eerstgenoemde twee leden van de RvB is vastgesteld op basis van vermelde benchmarking en weerspiegelt de verschillen in verantwoordelijkheden en individuele resultaten. De totale remuneratie van de RvB van Corio N.V. bestaat uit een jaarsalaris, vast inkomen inclusief vakantietoeslag, een korte- en langetermijnbonus, pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden. Jaarsalaris Het jaarsalaris is in lijn met de referentiegroep zoals hierboven omschreven. Afhankelijk van ervaring kan bij indiensttreding het jaarsalaris van het individuele lid van de RvB zich onder het normniveau voor de functie bevinden. De RvC bepaalt de doorgroei in salaris, waarbij in principe geldt dat het jaarsalaris, bij goed functioneren van het lid van de RvB, na een periode van drie jaar na benoeming het normniveau bereikt. De jaarlijkse evaluatie en aanpassing van het jaarsalaris vindt plaats op 1 mei van enig jaar, waarbij het persoonlijk functioneren, de resultaten van het afgelopen jaar, de relatieve performance van de onroerendgoedportefeuille, de eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassing van de salarissen bij Corio in Nederland en de doorgroei indien het normniveau nog niet bereikt is, in ogenschouw worden genomen. De RvC heeft het vaste salaris van de CEO met ingang van 1 januari 2007 verhoogd met 1,3% hetgeen overeenstemt met de prijscompensatie die van toepassing is binnen Corio in Nederland. Er is net zoals in 2006 geen verdere aanpassing gegeven. Variabele beloning Ieder lid van de RvB komt in aanmerking voor een bonus bij het realiseren van vooraf afgesproken doelstellingen, die zowel de korte- als de langetermijndoelstellingen van Corio ondersteunen en worden aan het begin van ieder jaar geformuleerd en vastgesteld. De doelstellingen worden gevormd door de ontwikkeling van het bedrijfsresultaat en de pijplijn naast de individuele, kwalitatieve doelstellingen.


129

Kortetermijnbonusplan De bonus die ontvangen kan worden bij een normale tot goede performance (het zo genaamde ‘at target’-niveau) voor de kortetermijnbonus bedraagt 40% van het jaarsalaris. Bij excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar 1,5 maal de ‘at target’-bonus, namelijk 60% van het jaarsalaris. De kortetermijnbonus is door de RvC voor 2/3 afhankelijk gesteld van de ontwikkeling van het bedrijfsresultaat en de pijplijn en voor 1/3 van individueel duidelijk meetbare doelstellingen. Op basis van het van toepassing zijnde remuneratiebeleid zijn de bonussen voor de RvB-leden berekend en vastgesteld. Contractueel kan aan de heer De Kreij een variabele bonus worden toegekend die maximaal € 150.000 bedraagt. In 2007 is de bonus voor 2006 voor de heer De Kreij op € 150.000 vastgesteld en uitgekeerd. Langetermijnbonusplan Doelstelling van de langetermijnbonus is het creëren van maximale parallelliteit tussen de belangen van de RvB en die van de aandeelhouders. De ‘at target’-hoogte van de regeling is gelijk aan 30% van het jaarsalaris en zal na drie jaar uitbetaald worden in cash. De langetermijnbonus is voor 50% (15% van het jaarsalaris) in cash en voor 50% (15% van het jaarsalaris) in fictieve aandelen. De langetermijnbonus wordt door de RvC gerelateerd aan driejaarsprestaties ten opzichte van andere Europese retail OG-ondernemingen. Indien de onderneming tot de top drie van negen vergelijkbare ondernemingen behoort, dan wordt de volledige bonus uitgekeerd. Indien de onderneming tot de laatste drie behoort, dan wordt geen bonus uitgekeerd. Tussen top en laatste drie wordt geïnterpoleerd. De heer De Kreij ontvangt geen langetermijnbonus gedurende zijn contract lopende tot 1 mei 2008. Pensioen De leden van de RvB vallen voor wat betreft de heren Fontaine en Groener onder dezelfde pensioenvoorziening als de regeling geldend voor het personeel van Corio. Voor de overige leden stelt Corio N.V. op basis van benchmarking een jaarlijkse bijdrage aan het betreffende lid beschikbaar in lijn met de referentiegroep. De wijze van aanwending van deze bijdrage in het kader van de pensioenvoorziening is ter vrije keuze van een lid van de RvB. Corio heeft in dit kader geen enkele andere verplichting dan de terbeschikkingstelling van vermelde premie. De CEO ontvangt een bijdrage vastgesteld als onderdeel van het vaste salaris van € 50.000 per jaar. Overige secundaire arbeidsvoorwaarden Corio N.V. heeft voor haar RvB een concurrerend pakket aan secundaire arbeidsvoorwaarden overeenkomstig het overige personeel. Onder deze secundaire arbeidsvoorwaarden vallen onder meer onkostenvergoeding, ongevallenverzekering, arbeidsongeschiktheidsregelingen, een leaseauto en een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Corio N.V. verstrekt geen leningen aan leden van de RvB. Mutaties gedurende 2007 Met ingang van 1 mei 2007 is de heer ir. J.G. Haars benoemd tot financieel directeur (CFO) en lid van de RvB voor een periode van vier jaar. De heer Haars ontvangt een jaarlijks vast brutoinkomen van € 345.000 inclusief vakantietoeslag. Daarnaast heeft hij recht op een kortetermijnbonus gemaximeerd op 60% van het brutojaarsalaris en een langetermijnbonus gemaximeerd op 30% van het brutojaarsalaris. De door Corio ter beschikking gestelde bijdrage voor een individueel pensioen is vastgesteld op 20% van het brutojaarsalaris. Indien het contract tussentijds beëindigd wordt door Corio is de ontslagvergoeding beperkt tot maximaal één brutojaarsalaris. Bij een fundamentele wijziging van de eigendomsstructuur van Corio kan deze vergoeding onder bepaalde omstandigheden oplopen tot maximaal twee brutojaarsalarissen. De remuneratie van Jan Haars is in overeenstemming met het remuneratiebeleid zoals vastgesteld in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van december 2004.

130

Op 3 december 2007 heeft de RvC bekend gemaakt dat de intentie bestaat om de heren Groener en Fontaine als statutaire directeuren van Corio N.V. in de functie van lid van de RvB van Corio N.V. te herbenoemen voor een periode van vier jaar na kennisgeving aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die gehouden zal worden op 29 april 2008. De remuneratie van de RvB zal op een later tijdstip bepaald worden binnen het huidige remuneratiebeleid, dat tegen het licht gehouden zal worden vanwege voortschrijdend inzicht. De remuneratie van de heer Groener in zijn beoogde positie als CEO van Corio N.V. zal geheel passen binnen het aangepaste remuneratiebeleid dat in de aanstaande algemene vergadering van aandeelhouders zal worden voorgelegd. Remuneratiebeleid voor de komende jaren Corio N.V. zal in de komende algemene vergadering van aandeelhouders een aangepast beloningsbeleid ter goedkeuring voorleggen. De voorstellen betreffen in hoofdlijnen de volgende onderdelen. In verband met marktomstandigheden is de referentiegroep aangepast. Op basis van deze nieuwe referentiegroep en een nieuwe benchmarking zijn onderdelen van de remuneratie gewijzigd. Belangrijkste uitkomst is een zwaarder gewicht van de langetermijnbonus en een duidelijker koppeling van deze bonus aan het relatieve resultaat ten opzichte van de referentiegroep en de prestatie van het aandeel. Tevens is het remuneratiebeleid beoordeeld op basis van diverse aanbevelingen en op onderdelen aangepast.


131

Jaarrekening 2007 Geconsolideerde winsten verliesrekening (€ mln)

Brutohuuropbrengsten

Toelichting

2007

2006

2

298,7

263,6

Servicekosten Servicekosten doorbelast aan huurders Nettoservicekosten Exploitatiekosten

-54,0 47,6

3

Nettohuuropbrengsten Opbrengst van verkopen Boekwaarde verkopen Resultaat op verkopen

63,6 -55,0

Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaardering beleggingen in vastgoed

507,9 -6,2

-55,2 48,6 -6,4

-6,6

-32,5

-32,5

259,8

224,5 9,7 -8,9

8,6

0,8 402,7 -8,4

10

501,7

394,3

Beheerskosten

4

-27,0

-27,5

Overige baten Overige lasten Netto overige resultaten

5 6

-0,6

Resultaat voor financieringslasten Financieringslasten Financieringsbaten Nettofinancieringslasten Resultaat geassocieerde deelnemingen

593,0 -77,0 10,2 -66,8

12

91,1

33,1

734,8

559,3

8 8, 16

9

20 20 20

De nettowinst is voor 100% toe te rekenen aan aandeelhouders van de moedermaatschappij.

132

742,5

-98,8

Nettowinst Nettowinst per aandeel (€): - nettowinst voortgezette bedrijfsactiviteiten per aandeel - nettowinst per aandeel - verwaterde nettowinst per aandeel

0,9

7

Nettowinst voortgezette bedrijfsactiviteiten Nettowinst te beëindigen bedrijfsactiviteiten

-0,6

-114,2 15,4

Resultaat voor belasting Belastingen lopend jaar Uitgestelde belastingen Belastingen over het resultaat

1,4 -0,5

-1,8 -30,4

-2,9 -33,8 -32,2

-36,7

702,6

522,6

98,9

118,1

801,5

640,7

10,60 12,10 12,10

7,89 9,67 9,67

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat (€ mln)

Toelichting

Nettowinst Omrekenverschillen Effectief deel van de veranderingen in de reële waarde van de cashflow hedges Netto veranderingen in de reële waarde van de cashflow hedges die zijn overgeboekt naar het resultaat Overige verschillen Baten en lasten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen Totaalresultaat

19

2007

2006

801,5

640,7

-7,3 41,5

-4,6 7,5

-

4,7 -0,4 34,2 835,7

7,2 647,9

De nettowinst is voor 100% toe te rekenen aan aandeelhouders van de moedermaatschappij.


133

Geconsolideerde balans (€ mln)

Activa Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in geassocieerde deelnemingen Overige beleggingen Immateriële activa Materiële vaste activa Uitgestelde belastingvorderingen Totaal vaste activa Overige vorderingen Overige investeringen Liquide middelen Totaal vlottende activa Activa te beëindigen bedrijfsactiviteiten

Toelichting

10 11 12 13 14 15 16

31 december 2007

5.082,3 126,3 317,5 61,2 55,6 4,4 10,5

4.150,6 250,8 192,8 6,1 42,2 6,2 8,7 5.657,8

17 13 18

99,0 4,4 12,7

9

Totaal activa Passiva Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Nettowinst boekjaar Totaal eigen vermogen

31 december 2006

114,1 7,1 3,1 116,1

124,3

939,5

870,8

6.713,4

5.652,5

672,5 903,0 1.448,8 801,5 19

Rentedragende lange leningen en schulden Personeelsregelingen Voorzieningen Uitgestelde belastingverplichtingen Totaal langlopende verplichtingen

21 22 23 16

Rentedragende korte leningen en schulden Overige verplichtingen Totaal kortlopende verplichtingen

21 24

4.657,4

672,5 903,0 941,5 640,7 3.825,8

2.198,3 1,1 2,6 301,7

3.157,7 1.640,5 1,0 2,3 256,7

2.503,7 93,6 267,5

1.900,5 384,0 186,2

361,1

570,2

22,8

24,1

Totaal verplichtingen

2.887,6

2.494,8

Totaal eigen vermogen en verplichtingen

6.713,4

5.652,5

Verplichtingen te beëindigen bedrijfsactiviteiten

134

9

Geconsolideerd kasstroomoverzicht* (€ mln)

Operationele activiteiten Nettowinst voor belastingen Resultaat geassocieerde deelnemingen Nettofinancieringslasten Ongerealiseerde herwaarderingen Gerealiseerde resultaten op verkopen Afschrijvingen Mutatie overige vorderingen Mutatie overige schulden Mutatie voorzieningen Kasstroom uit bedrijfsuitoefening Financieringslasten Financieringsbaten Betaalde belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringsactiviteiten Opbrengsten van verkoop Aankoop beleggingen in vastgoed Investeringen beleggingen in vastgoed Investeringen overige beleggingen Investeringen beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen materiële vaste activa Investeringen in groepsmaatschappijen en geassocieerde deelnemingen Ontvangen dividenden Kasstroom uit investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Opname rentedragende leningen en schulden Aflossing rentedragende leningen en schulden Betaalde dividenden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto mutatie liquide middelen Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december

Toelichting

12 7

2007

833,7 -91,1 98,8 -543,9 -8,6 3,4 25,3 10,8 0,1

7 7

13 11 15

2006

677,4 -33,1 66,8 -457,7 -0,8 3,9 -31,2 67,9 -1,2 328,5

292,0

-102,1 3,3 -1,8 227,9

-77,0 10,2 1,4 226,6

63,6 -96,7 -84,8 -55,0 -108,4 -1,2 -106,9 16,4

9,7 -48,5 -44,5 -6,1 -60,0 -3,0 -156,1 18,6 -373,0

19

18

1.294,3 -972,0 -167,6

-289,9

353,5 -134,8 -162,3 154,7

56,4

9,6 3,1 12,7

-6,9 10,0 3,1

* Zie toelichting 31


135

Toelichting bij de geconsolideerde cijfers Algemeen Corio N.V. (hierna aangeduid als ‘Corio’ of ‘Vennootschap’) is een closed-end vastgoedbeleggingsinstelling. De Vennootschap beschikt over een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht. De Vennootschap is gevestigd in Utrecht, Nederland. De cijfers zijn opgesteld door de RvB en op 26 maart 2008 goedgekeurd voor publicatie. De cijfers zullen op 29 april 2008 ter goedkeuring worden voorgelegd aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Onder verwijzing naar de vennootschappelijke jaarrekening van Corio, is gebruikgemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402, Boek 2, BW. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht 2007.

Grondslagen voor de opstelling van de cijfers Complianceverklaring De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Waardering De geconsolideerde cijfers zijn opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op basis van reële waarde worden gewaardeerd: beleggingen in vastgoed en afgeleide financiële instrumenten. Tenzij anders vermeld zijn de cijfers gepresenteerd in miljoenen euro’s, afgerond op een tiende miljoen. Ramingen en veronderstellingen Voor het opstellen van de cijfers op basis van IFRS worden van het bestuur oordeelsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden continu herzien. Indien de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden ramingswijzigingen in de verslaggeving verantwoord in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige periodes, worden de ramingswijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes.

Belangrijke waarderingsgrondslagen De geconsolideerde jaarrekening 2007 heeft betrekking op de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (tezamen aangeduid als de ‘Groep’), alsmede de belangen van de Groep in niet-geconsolideerde deelnemingen en gezamenlijk beheerde entiteiten. Consolidatiegrondslagen (I) Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen, met inbegrip van afzonderlijke juridische ‘special purpose’ entiteiten, waarover Corio beslissende zeggenschap kan uitoefenen. Er is sprake van beslissende zeggenschap indien de vennootschap direct of indirect zeggenschap uitoefent over het financiële en operationele beleid van een onderneming. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap worden potentiële stemrechten meegenomen die per balansdatum uitoefenbaar zijn. De cijfers van de dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde cijfers opgenomen vanaf het moment dat de zeggenschap ingaat tot het moment dat deze ophoudt. Een lijst van geconsolideerde dochtermaatschappijen is gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht. (II) Geassocieerde deelnemingen Geassocieerde deelnemingen zijn die entiteiten waar de Groep invloed van betekenis op het financiële en operationele beleid uitoefent. In de geconsolideerde cijfers wordt het aandeel van de Groep in het totaalresultaat van de geassocieerde deelnemingen opgenomen op basis van de ‘equitymethode’ op Corio-grondslagen, vanaf het moment dat invloed van betekenis is verkregen tot de datum waarop deze wordt beëindigd. (III) Joint ventures Joint ventures zijn die entiteiten waarover de Groep tezamen met andere aandeelhouders op basis van een contractuele afspraak zeggenschap uitoefent. In de geconsolideerde cijfers wordt het evenredig aandeel van de activa, passiva, baten, lasten en posten van vergelijkbare aard van de entiteiten opgenomen op Corio grondslagen, vanaf de datum waarop de gemeenschappelijke zeggenschap aanvangt tot de datum waarop de gemeenschappelijke zeggenschap eindigt.

136

(IV) Transacties die bij de consolidatie geëlimineerd worden Onderlinge balansposten en ongerealiseerde winsten en verliezen die voortvloeien uit onderlinge transacties worden bij het opstellen van de geconsolideerde cijfers geëlimineerd. (V) Immateriële activa (IA) IA hebben uitsluitend betrekking op het verschil tussen de verkrijgingsprijs van een verworven dochtermaatschappij, deelneming of joint venture en de reële waarde van het aandeel van de Groep in de nettoactiva van de verworven dochtermaatschappij, deelneming of joint venture op de datum dat de acquisitie wordt geëffectueerd, rekening houdend met daaraan gerelateerde kosten. IA worden in de balans verantwoord als een immaterieel actief of, voor investeringen verwerkt volgens de ‘equitymethode’, opgenomen in de post geassocieerde deelnemingen. Negatieve IA worden onmiddellijk in de winsten verliesrekening verantwoord. IA worden gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. IA worden jaarlijks beoordeeld op mogelijke waardeverminderingen of tussentijds als daar aanleiding toe bestaat. Bijzondere waardeverminderingen worden niet teruggenomen. IA die het resultaat zijn van uitgestelde belastingen die met de acquisitie van een entiteit zijn meegekocht worden beoordeeld op mogelijke waardevermindering door middel van de berekeningen die ten grondslag liggen aan de voorziening uitgestelde belastingen. De uitgestelde belastingen hebben betrekking op de waardemutaties van objecten binnen de entiteiten. De uitgestelde belastingen dienen tenminste gelijk te zijn aan de IA die betrekking hebben op die entiteit. Van de overige IA dient de realiseerbare waarde van kasstroomgenererende eenheden die IA bevatten gelijk te zijn aan de hoogste van de bedrijfswaarde of de reële waarde minus verkoopkosten. Vreemde valuta (I) Valutatransacties Transacties in vreemde valuta worden omgerekend in euro tegen de op de transactiedatum geldende wisselkoers. Financiële activa en passiva die in vreemde valuta luiden, worden op de balansdatum omgerekend in euro tegen de op de balansdatum geldende wisselkoers. Wisselkoersverschillen die uit de omrekening voortvloeien, worden in de winsten verliesrekening verantwoord. (II) Bedrijfsactiviteiten in het buitenland De activa en passiva van bedrijfsactiviteiten in het buitenland, met inbegrip van IA en aanpassingen in de reële waarde op het moment van consolidatie, worden omgerekend in euro tegen de op de balansdatum geldende wisselkoersen. De baten en lasten van bedrijfsactiviteiten in het buitenland worden omgerekend in euro tegen de gemiddelde wisselkoersen. Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit valutaomrekening worden als separaat onderdeel van het ‘eigen vermogen’ verantwoord, op het moment van vervreemding vallen deze verschillen vrij in de winsten verliesrekening. (III) Netto-investeringen in bedrijfsactiviteiten in het buitenland Valutaverschillen die voortvloeien uit de omrekening van netto-investeringen in bedrijfsactiviteiten in het buitenland en uit hiermee verband houdende afdekkingtransacties worden verantwoord in de reserve omrekeningsverschillen. Op het moment van vervreemding vallen deze verschillen vrij in de winsten verliesrekening. Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden. Beleggingen in vastgoed worden tegen reële waarde gewaardeerd. Indien de Groep overgaat tot herontwikkeling van een bestaand beleggingsobject voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, dan blijft het object een vastgoedbelegging. Grond gekocht voor ontwikkeldoeleinden wordt geclassificeerd als belegging in vastgoed. Winsten en verliezen die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden via de winsten verliesrekening verantwoord. De portefeuille wordt iedere zes maanden (per 30 juni en 31 december) getaxeerd door externe, onafhankelijke taxateurs die in het bezit zijn van een erkende en relevante beroepskwalificatie en ervaring hebben met de locatie en de categorie van de te waarderen vastgoedbelegging. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, zijnde de meest waarschijnlijke prijs die op de balansdatum redelijkerwijs in de markt kan worden overeengekomen tussen een geïnteresseerde koper en een geïnteresseerde verkoper in een niet-onderhandse transactie na gepaste marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en vrijwillig hebben gehandeld. De marktwaarden zijn bepaald, rekening houdend met recente markttransacties voor vergelijkbare objecten op vergelijkbare locaties als de vastgoedbeleggingen van de Groep. Voor de taxaties is vereist dat zowel de conventionele methode als de nettocontantewaarde-methode wordt gebruikt. De conventionele methode is een waardebepaling op basis van kapitalisatie tegen netto aanvangsrendementen van vergelijkbare transacties. Bij de contante waarde methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht voor tenminste de komende tien jaar. Op 31 maart en 30 september worden de objecten door de Groep zelf getaxeerd. De waarde van een vastgoedobject is opgenomen onder aftrek van de geschatte kosten die een koper moet maken om het object te verwerven.


137

Onroerend goed dat wordt gehouden onder financiële-leaseovereenkomsten en aan derden wordt geleased op basis van operationeleleaseovereenkomsten wordt als belegging in vastgoed gekwalificeerd en tegen reële waarde gewaardeerd. Door de Groep gehouden onroerend goed op grond van operational lease kan ook op individuele basis verantwoord worden als belegging in vastgoed als het onroerend goed voldoet aan de definitie van een vastgoedbelegging en de Groep deze waardeert tegen reële waarde. Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Objecten in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden gekwalificeerd als beleggingen in vastgoed in ontwikkeling (ontwikkelingsprojecten) en gewaardeerd tegen kostprijs totdat de bouw of ontwikkeling gereed is. Op dat moment wordt het object geherclassificeerd als vastgoedbelegging en geherwaardeerd bij de eerstvolgende externe taxatie. Alle kosten die direct verband houden met de aankoop en bouw van een object, alsmede alle daaropvolgende investeringen ten behoeve van de ontwikkeling, gelden als acquisitiekosten en worden geactiveerd. Rentekosten worden geactiveerd indien deze direct toegerekend kunnen worden aan de aankoop, bouw of vervaardiging van een daarvoor kwalificerend actief. De activering van de rentekosten start op het moment dat de voorbereidende ontwikkelingsactiviteiten van start gaan en er betalingen en rentekosten verschuldigd zijn. De activering van de rentekosten duurt voort totdat de activa in hoofdzaak gereed zijn voor het voorgenomen gebruik. Indien de uiteindelijke boekwaarde van het actief hoger is dan de opbrengstwaarde, wordt een verlies uit hoofde van bijzondere waardevermindering gerealiseerd. Dit wordt indien daar aanleiding toe bestaat tussentijds ook getoetst. De gehanteerde rentevoet wordt bepaald op grond van de actuele rente die betaald wordt op de financiering of, voor zover een deel van de ontwikkelingskosten gefinancierd wordt uit algemene middelen, op grond van de gemiddelde rente. Overige beleggingen Leningen en vorderingen Leningen en vorderingen worden gewaardeerd tegen de amortisatiewaarde, eventueel verminderd met een waardecorrectie in verband met oninbaarheid. Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeverschillen in de winsten verliesrekening De overige belegging SAF Ggi A.S. wordt aangemerkt als financieel vast actief dat gewaardeerd wordt tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening. Financiële instrumenten worden aangemerkt als gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening indien de Groep de beleggingen beheert en op de reële waarde gebaseerde aan- en verkoopbeslissingen neemt. Bij eerste opname worden toerekenbare transactiekosten als last in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer zij worden gemaakt. Afgeleide financiële instrumenten Alle afgesloten financiële derivaten van de Groep hebben als doel het afdekken van valuta- en renterisico’s die voortvloeien uit operationele, financiële en beleggingsactiviteiten. De Groep houdt geen financiële derivaten voor handelsdoeleinden. Echter, derivaten die niet als ‘hedge accounting’-instrumenten kunnen worden aangemerkt, worden als handelsinstrumenten opgenomen. Afgeleide financiële instrumenten worden bij de eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden afgeleide financiële instrumenten verantwoord tegen reële waarde. De reële waarde van rente- en valutaswaps is het geschatte bedrag dat door de Groep zou worden ontvangen dan wel betaald om de swap per de balansdatum te beëindigen, rekening houdend met de actuele rentevoet. Voor zover afgeleide financiële instrumenten worden aangewezen als afdekkingstransactie is de verantwoording van een eventueel daaruit voortvloeiend(e) winst of verlies afhankelijk van de wijze van verantwoording van de afgedekte post. Materiële vaste activa Materiële vaste activa, inclusief gebouw in eigen gebruik, worden gewaardeerd tegen kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De kosten van in eigen beheer ontwikkelde activa omvatten de kosten van materialen, directe arbeid, evenals (indien van toepassing) de initiële raming van de sloop- en afvoerkosten en de kosten van het bouwrijp maken van de locatie waarop de projecten komen, alsmede overige direct toerekenbare kosten. Indien componenten van een materieel vast actief een verschillende economische levensduur hebben, worden zij gewaardeerd als afzonderlijke materiële vaste activa. Afschrijvingen worden op lineaire basis ten laste van de winsten verliesrekening gebracht, gerekend naar de verwachte economische levensduur van de materiële vaste activa, alsmede van componenten die afzonderlijk worden gewaardeerd. Gebouwen worden over een termijn van 25 jaar afgeschreven, op eigendom van grond vindt geen afschrijving plaats en de overige materiële vaste activa worden gemiddeld over een termijn van vijf jaar afgeschreven.

138

Uitgestelde belastingen Uitgestelde belastingen worden opgenomen op basis van de balansmethode, waarbij rekening wordt gehouden met tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale waarde. Het bedrag aan uitgestelde belastingen is gebaseerd op de verwachte realisatie of afwikkeling van activa en passiva, waarbij belastingtarieven worden gehanteerd die op de balansdatum van kracht waren, dan wel waartoe op balansdatum reeds materieel besloten is. Uitgestelde belastingen worden niet verdisconteerd. Een uitgestelde belastingvordering inzake fiscale verliezen wordt alleen opgenomen als het waarschijnlijk is dat in de toekomst belastbare winsten zullen ontstaan waartegen de belastinglatentie kan worden gerealiseerd. Uitgestelde belastingvorderingen worden afgeboekt indien het niet langer waarschijnlijk is dat de belastinglatentie kan worden gerealiseerd. Handelsdebiteuren en andere vorderingen Handelsdebiteuren en andere vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Liquide middelen De liquide middelen omvatten het kassaldo en direct opeisbare tegoeden. Liquide middelen zijn kortlopende, zeer liquide beleggingen die te allen tijde kunnen worden omgezet in contanten en waaraan een zeer beperkt risico op waardeverandering kleeft. Bijzondere waardevermindering De boekwaarde van de activa van de Groep, niet zijnde beleggingen in vastgoed en uitgestelde belastingvorderingen, worden op de balansdatum getoetst teneinde te bepalen of er sprake is van bijzondere waardevermindering (‘impairment’). Indien er mogelijk sprake is van een bijzondere waardevermindering dan wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat. Een last uit hoofde van bijzondere waardevermindering wordt geboekt indien de boekwaarde van een actief of van de kasgenererende eenheid groter is dan de realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingen worden ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. De realiseerbare waarde van een actief is gelijk aan de hoogste van de nettoverkoopprijs en de gebruikswaarde. Teneinde de gebruikswaarde te bepalen, worden de geschatte toekomstige kasstromen contant gemaakt op basis van een disconteringsvoet voor belastingen die de huidige marktverwachtingen ten aanzien van de verwachtingswaarde van geld en de specifieke risico’s van het actief weerspiegelt. Een bijzondere waardevermindering wordt teruggedraaid, met uitzondering van IA, wanneer er een indicatie is dat de waardevermindering niet meer van toepassing is en indien de ramingen zijn aangepast die gebruikt werden om de realiseerbare waarde te bepalen op het moment dat de waardevermindering plaatsvond. Eigen vermogen Aandelen worden als eigen vermogen aangemerkt. Externe kosten die direct kunnen worden toegerekend aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden op de emissieopbrengsten in mindering gebracht. Indien aandelenkapitaal dat als eigen vermogen wordt aangemerkt wordt ingekocht, wordt het betaalde bedrag, inclusief direct toewijsbare kosten, verantwoord als een mutatie op de algemene reserve in het eigen vermogen. Ingekochte aandelen worden aangemerkt als ‘ingekochte eigen aandelen’ (‘treasury shares’) en op het totale eigen vermogen in mindering gebracht. Dividenden worden als schuld verantwoord in de periode dat het dividend wordt vastgesteld. Rentedragende leningen en schulden Rentedragende schulden worden initieel tegen de kostprijs verantwoord, onder aftrek van toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname op de balans worden de rentedragende schulden gewaardeerd tegen de amortisatiewaarde waarbij verschillen tussen de kostprijs en de aflossingswaarde op basis van de effectieve rentemethode gedurende de looptijd in het resultaat worden verantwoord. Wanneer een lening afgedekt is en deze afdekking is aangemerkt als fair value hedge dan wordt het ingedekte risico op reële waarde gewaardeerd en worden deze waardeontwikkelingen in het resultaat verantwoord. Voor cashflow hedges geldt dat het effectieve gedeelte van een eventueel winst of verlies op het afgeleide financiële instrument rechtstreeks in het eigen vermogen wordt verwerkt, terwijl het niet-effectieve gedeelte onmiddellijk in de winsten verliesrekening wordt opgenomen. Het deel van de winst of het verlies op een instrument dat wordt gebruikt ter afdekking van een nettobelegging in een buitenlandse activiteit waarvan wordt vastgesteld dat het een effectieve dekking is, wordt eveneens direct in het eigen vermogen verwerkt. Het nieteffectieve deel wordt onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt.


139

Personeelsregelingen (I) Beschikbare-premieregeling Verplichtingen uit hoofde van bijdragen aan beschikbare-premieregelingen worden op het moment dat deze zich voordoen ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. (II) Toegezegde pensioenregelingen De nettoverplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen worden voor iedere regeling apart berekend. Hiertoe wordt een raming gemaakt van het bedrag aan toekomstige pensioenaanspraken die de werknemers hebben opgebouwd op grond van hun werkzaamheden in de huidige en toekomstige periode(s). Deze pensioenaanspraak wordt verdisconteerd teneinde de contante waarde te bepalen en de reële waarde van fondsbeleggingen wordt hierop in mindering gebracht. Bij de bepaling van de reële waarde van de fondsbeleggingen wordt rekening gehouden met nog niet geamortiseerde actuariële resultaten. De disconteringsvoet is het op de balansdatum geldende rendement op obligaties met een AA-kredietstatus en een looptijd die overeenkomt met de looptijd van de verplichtingen onder deze regelingen. De berekening wordt verricht door een gekwalificeerde actuaris die de methode op basis van opgebouwde rechten (‘projected unit credit method’) toepast. Bij de berekening van de verplichtingen van de Vennootschap ter zake van een regeling wordt, voor zover cumulatieve niet-gerealiseerde actuariële winsten of verliezen meer bedragen dan tien procent van de huidige waarde van de toegezegde pensioenverplichting of de marktwaarde van de fondsbeleggingen, waarbij de hoogste waarde van toepassing is, dat deel verwerkt in de resultatenrekening over de verwachte gemiddelde werkzame levens van de werknemers die deelnemen aan de regeling. Verder worden de actuariële winsten of verliezen niet verwerkt. Indien uit deze actuariële berekening een bate voor de Groep voortvloeit, is de boekwinst beperkt tot het nettototaal van alle nietgerealiseerde actuariële verliezen en backservicekosten en van de contante waarde van toekomstige restituties uit de regeling of toekomstige premiereducties bij de regeling. Voorzieningen Een voorziening wordt op de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden. Daarbij is het waarschijnlijk dat een uitstroom van middelen noodzakelijk zal zijn om de verplichting na te komen. Indien de verplichting materieel is, wordt de omvang van de voorziening bepaald door de verwachte toekomstige cashflows te verdisconteren tegen de brutodisconteringsvoet (voor aftrek van belastingen) die de huidige marktverwachtingen weerspiegelt omtrent de tijdswaarde van geld en (indien van toepassing) de specifieke risico’s van de verplichting. Overig passiva Handelscrediteuren en overige te betalen posten worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Huuropbrengsten Huuropbrengsten van beleggingen in vastgoed onder operationele-leaseovereenkomsten worden op lineaire basis over de looptijd van de leaseovereenkomst ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht. Lease-incentives die door de Groep aan haar huurders zijn toegekend, worden verwerkt als integraal onderdeel van de totale huuropbrengsten. Service-, exploitatie- en beheerskosten Servicekosten voor servicecontracten met derden worden doorbelast aan huurders. De servicekosten met betrekking tot leegstand worden direct ten laste van het resultaat gebracht. Servicekosten hebben met name betrekking op gas, water en licht, schoonmaak en bewaking. Onder exploitatiekosten zijn opgenomen de kosten die rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend, exclusief de kosten die worden doorbelast aan huurders. Het betreft hier met name belastingen, verzekeringen, erfpacht, onderhoud en advieskosten. Deze kosten worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer ze zich voordoen. Beheerskosten zijn kosten die niet rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend (dit zijn onder andere salariskosten van personeel dat niet direct betrokken is bij de exploitatie van vastgoedobjecten, kantoorkosten, adviseurs-, taxatie- en accountantskosten en noterings- en promotiekosten). Financieringslasten/-baten Financieringslasten hebben betrekking op de verschuldigde rente op uitstaande schulden (berekend op basis van de effectieve rentemethode), lasten uit hoofde van afdekkingsinstrumenten die in de winsten verliesrekening worden verantwoord en overige financieringskosten. De financieringsbaten bestaan uit geactiveerde rente, rente-inkomsten en baten uit hoofde van afdekkingsinstrumenten die in de winsten verliesrekening worden verantwoord. Rente-inkomsten worden op het moment dat deze zich voordoen verantwoord in de winsten verliesrekening. Valutakoerswinsten en -verliezen worden gesaldeerd verantwoord. Dividendinkomsten Dividendinkomsten worden in de winsten verliesrekening verantwoord op de dag dat het dividendrecht gedeclareerd wordt.

140

Belastingen Belastingen over het resultaat van het jaar omvatten de huidige en uitgestelde belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening verantwoord, behalve daar waar deze betrekking hebben op posten die direct in het eigen vermogen worden verantwoord. De huidige belastingverplichtingen omvatten de verwachte belastingafdrachten over het belastbare inkomen van het jaar, waarbij de belastingtarieven worden gehanteerd die op de balansdatum van kracht zijn dan wel wijzigingen die op balansdatum reeds bekend zijn. Daarnaast omvatten deze eventuele aanpassingen in de belastingafdrachten van voorgaande jaren. Kasstroomoverzicht Kasstromen uit operationele activiteiten zijn weergegeven op basis van de indirecte methode. In de categorie operationele kasstromen wordt uitgegaan van nettowinst voor belastingen, hierop worden correcties aangebracht waardoor het saldo van de operationele kasstromen wordt verkregen. Winst per aandeel De groep presenteert gewone en verwaterde winst per aandeel (wpa) voor het gewone aandelenkapitaal. De winst per gewoon aandeel wordt berekend aan de hand van de aan de aandeelhouders van de Groep toe te rekenen winst of het verlies gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen die gedurende de verslagperiode uitstaan. Bij de berekening van de verwaterde winst per aandeel worden de aan de aandeelhouders van de Groep toe te rekenen winst of het verlies en het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen die gedurende de verslagperiode uitstaan gecorrigeerd voor alle potentiële verwaterende invloeden op de gewone aandelen. Gesegmenteerde informatie De activiteiten van de Groep worden gepresenteerd per segment (winkels, kantoren, bedrijfsruimten) en per regio (Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Turkije, Bulgarije en Duitsland). De woningen en parkeergarages worden toegerekend aan het object waarvan ze deel uitmaken. De primaire indeling per segment is gebaseerd op de managementstructuur en op de interne rapportagelijnen bij Corio. Een object wordt onder een bepaald segment geschaard indien het overgrote deel van de functie onder dit segment gerekend kan worden. Objecten met een dubbele functie worden voor zover mogelijk en indien materieel gesplitst. Overige passiva wordt niet aan bepaalde segmenten toegerekend, omdat de administratie voor deze post niet op die manier is ingericht. Nog niet toegepaste standaarden en interpretaties Corio past de volgende IFRS-standaarden en interpretaties nog niet toe. Corio zal deze uiterlijk toepassen op de datum dat dit verplicht is en waar mogelijk eerder. Geen van deze nieuwe standaarden of interpretaties zal naar verwachting invloed hebben op eigen vermogen en resultaat in de geconsolideerde jaarrekening. • IFRS 8 Operationele Segmenten: dit betreft een nieuwe standaard over gesegmenteerde informatie, ter vervanging van de bestaande IAS 14 Gesegmenteerde Informatie. Het belangrijkste verschil tussen de bestaande en de nieuwe standaard heeft betrekking op de segmentatiebasis en de te rapporteren segmenten. IFRS 8 is van toepassing voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2009, eerdere toepassing is toegestaan. • In de herziene versie van IAS 23 Financieringskosten verdwijnt de bestaande keuzemogelijkheid om financieringskosten onmiddellijk als last te verantwoorden of te activeren. Volgens de herziene voorschriften dient een entiteit de financieringskosten die direct toerekenbaar zijn aan de acquisitie, constructie of productie van een in aanmerking komend actief te activeren als onderdeel van de kosten van dat actief. De herziene versie van IAS 23 wordt in 2009 verplicht van toepassing op de jaarrekening van de Groep. In overeenstemming met de overgangsbepalingen zal de Groep de herziene IAS 23 toepassen op in aanmerking komende activa waarvoor de activering van de financieringskosten op of na de datum van inwerkingtreding ingaat. • IFRS 3, gevolgd door IAS 27, is herzien op verschillende punten. Belangrijkste wijzigingen betreffen de verantwoording van minderheidsbelangen, gefaseerde acquisities en mutaties in belangen. IFRS 3/IAS 27 is van toepassing voor boekjaren beginnend op of na 1 juli 2009. • IFRIC 11: IFRS 2 – Transacties in groepsaandelen en ingekochte eigen aandelen schrijft voor dat een op aandelen gebaseerde betalingsovereenkomst waarbij een entiteit goederen of diensten ontvangt in ruil voor toegekende rechten op haar eigen-vermogensinstrumenten wordt verwerkt als een op aandelen gebaseerde betalingsovereenkomst die in aandelen wordt afgewikkeld, ongeacht de manier waarop de eigen-vermogensinstrumenten zijn verworven. IFRIC 11 wordt in 2008 verplicht van toepassing op de jaarrekening van de Groep en dient dan met terugwerkende kracht te worden toegepast. • IFRIC 14: IAS 19 – Beperking van de activa uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen, minimum dekkingsvereisten en hun onderlinge samenhang verduidelijkt wanneer terugstortingen of lagere toekomstige pensioenpremies uit hoofde van toegezegdpensioenregelingen als beschikbaar worden beschouwd en behandelt de impact van minimum dekkingsvereisten op dergelijke activa. Verder wordt aangegeven wanneer een minimum dekkingsvereiste kan leiden tot de opname van een verplichting. IFRIC 14 wordt in 2008 verplicht van toepassing op de jaarrekening van de Groep en dient met terugwerkende kracht te worden toegepast.


141

1 – Gesegmenteerde informatie Sectorale segmentatie 2007 (€ mln)

Geconsolideerd

Brutohuuropbrengsten Nettoservicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Resultaat op verkopen Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaardering beleggingen in vastgoed Beheerskosten Overige baten Overige lasten Netto overige resultaten Resultaat voor financieringslasten Financieringslasten Financieringsbaten Nettofinancieringslasten Resultaat geassocieerde deelnemingen Resultaat voor belasting Belastingen lopend jaar Uitgestelde belastingen Belastingen over het resultaat Nettowinst Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investering in geassocieerde deelnemingen en overige Niet toegerekende activa Totaal activa Totaal verplichtingen Investeringen in de portefeuille Afschrijvingen

Te beëindigen bedrijfsactiviteiten

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

281,9 -4,8 -29,5 247,6 500,3 -6,2

63,1 -2,4 -8,2 52,5 1,2 53,0 -10,6

19,4 -1,9 17,5 7,4 8,1 -0,7

494,1 -17,5

42,4 -1,9

7,4 -0,4

-

-

-

724,2

94,2

31,9

-

-

Totaal

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

Totaal

364,4 -7,2 -39,6 317,6 8,6 561,4 -17,5

49,4 -0,8 -5,4 43,2 45,3 -10,6

16,3 -1,7 14,6 8,2 -0,7

65,7 -0,8 -7,1 57,8 53,5 -11,3

298,7 -6,4 -32,5 259,8 8,6 507,9 -6,2

-8,3 -0,6 -0,6

543,9 -28,1 -0,6 -0,6

34,7 -0,9

7,5 -0,2

-

-

42,2 -1,1 -

501,7 -27,0 -0,6 -0,6

841,4 -114,2 15,4 -98,8

77,0

21,9

98,9

-

-8,9 -114,2 15,4 -98,8

-

-

-

742,5 -114,2 15,4 -98,8

94,2

31,9

-107,7

77,0

21,9

0,2 0,2 94,4

31,9

0,6 0,6 -107,1

77,0

21,9

98,9 98,9

91,1 734,8 -1,8 -30,4 -32,2 702,6

4.890,5

924,1

194,5

6.009,1

732,3

194,5

926,8

5.082,3

121,0

5,9

126,9

0,6

0,6

126,3

12,1 939,5 22,8

323,7 241,6 5.773,9 2.864,8

91,1 815,3 -1,8 -31,2 -33,0 782,3

Niet toegerekend

Voortgezette bedrijfsactiviteiten

-

323,7

2.887,6

323,7 253,7 6.713,4 2.887,6

0,6

3,4

164,5 3,4

26,3 0,4

0,6 -

26,9 0,4

137,6 3,0

Nederland

Frankrijk

Italië

Spanje

Turkije

Overig*

Geconsolideerd

141,7 46,9 188,6 2.617,6 73,5

69,0 18,8 87,8 1.710,5 19,9

54,9 54,9 1.107,1 3,1

32,5 32,5 545,7 0,9

0,0 29,2 323,7

0,6 0,6 28,2 0,3

298,7 65,7 364,4 6.009,1 126,9 323,7 253,7 6.713,4

253,7

134,0

29,9

91,1 833,7 -1,8 -30,4 -32,2 801,5

12,1

Geografische segmentatie 2007 (€ mln)

Brutohuuropbrengsten voortgezette bedrijfsactiviteiten Brutohuuropbrengsten te beëindigen bedrijfsactiviteiten Brutohuuropbrengsten Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in geassocieerde deelnemingen en overige Niet toegerekende activa Totaal activa * Categorie overig bestaat uit Duitsland en Bulgarije.

142

Sectorale segmentatie 2006 (€ mln)

Geconsolideerd

Brutohuuropbrengsten Nettoservicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten Resultaat op verkopen Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaardering beleggingen in vastgoed Beheerskosten Overige baten Overige lasten Netto overige resultaten Resultaat voor financieringslasten Financieringslasten Financieringsbaten Nettofinancieringslasten Resultaat geassocieerde deelnemingen Resultaat voor belasting Belastingen lopend jaar Uitgestelde belastingen Belastingen over het resultaat Nettowinst Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investering in geassocieerde deelnemingen en overige Niet toegerekende activa Totaal activa Totaal verplichtingen Investeringen in de portefeuille Afschrijvingen

Te beëindigen bedrijfsactiviteiten

Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

246,9 -4,9 -29,5 212,5 0,2 383,9 -7,2

63,4 -2,6 -8,7 52,1 0,6 74,9 -9,4

18,3 -0,1 -1,9 16,3 15,7 -0,2

376,7 -18,8

65,5 -2,8

15,5 -0,7

-

-

-

570,6

115,4

31,1

-

-

Niet toegerekend

Totaal

Kantoren

Bedrijfsruimten

Totaal

Totaal

328,6 -7,6 -40,1 280.9 0,8 474,5 -16,8

49,8 -0,9 -5,9 43,0 57,2 -8,2

15,2 -0,1 -1,7 13,4 14,6 -0,2

65,0 -1,0 -7,6 56,4 71,8 -8,4

263,6 -6,6 -32,5 224,5 0,8 402,7 -8,4

-6,9 1,4 -0,5 0,9

457,7 -29,2 1,4 -0,5 0,9

49,0 -1,4

14,4 -0,3

-

-

63,4 -1,7 -

394,3 -27,5 1,4 -0,5 0,9

711,1 -77,0 10,2 -66,8

90,6

27,5

-

-6,0 -77,0 10,2 -66,8

-

-

118,1 -

593,0 -77,0 10,2 -66,8 33,1 559,3 -2,9 -33,8 -36,7 522,6

-

33,1 603,7 -2,9 -33,0 -35,9 567,8

115,4

31,1

-72,8

-0,8 -0,8 114,6

31,1

-72,8

3.949,8

834,3

222,4

245,7

7,5

198,9

20,4

1,5

33,1 677,4 -2,9 -33,8 -36,7 640,7

90,6

27,5

90,6

27,5

118,1 118,1

5.006,5

669,5

186,4

855,9

4.150,6

253,2

2,4

2,4

250,8

12,5 870,8 24,1

198,9 181,4 4.781,7 2.470,7

2.494,8

198,9 193,9 5.652,5 2.494,8

3,9

76,9 3,9

19,4 0,4

1,4 -

20,8 0,4

56,1 3,5

Italië

Spanje

Turkije

Overig*

Geconsolideerd

36,5 36,5 635,8 201,7

26,3 26,3 520,3 0,6

-

0,6 0,6 27,9 0,2

263,6 65,0 328,6 5.006,5 253,2 198,9 193,9 5.652,5

193,9

55,0

Voortgezette bedrijfsactiviteiten

12,5

Geografische segmentatie 2006 (€ mln)

Brutohuuropbrengsten voortgezette bedrijfsactiviteiten Brutohuuropbrengsten te beëindigen bedrijfsactiviteiten Brutohuuropbrengsten Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in geassocieerde deelnemingen en overige Niet toegerekende activa Totaal activa


Nederland

138,1 47,5 185,6 2.456,0 43,7

Frankrijk

62,1 17,5 79,6 1.366,5 7,0

198,9

143

2 – Brutohuuropbrengsten (€ mln)

Theoretische huur Leegstand

2007

312,9 -14,2

2006

276,9 -13,3 298,7

263,6

De Groep verhuurt beleggingen in vastgoed aan derden op basis van operationele-leaseovereenkomsten en had in 2007 en 2006 geen voorwaardelijke huur.

3 – Exploitatiekosten (€ mln)

Belastingen Verzekeringen Onderhoud Beheervergoedingen Advieskosten Promotie en marketing Erfpachtlasten Overige exploitatiekosten Dotatie voorziening voor dubieuze debiteuren

2007

5,2 0,8 3,9 9,0 3,1 1,5 5,4 2,9 0,7

2006

5,5 1,0 3,5 8,9 3,0 1,5 4,7 2,5 1,9 32,5

32,5

De post belastingen heeft betrekking op gemeentelijke belastingen.

4 – Beheerskosten (€ mln)

Salarissen Sociale lasten Bijdrage in beschikbare-premieregeling Kosten toegezegde pensioenregeling Overige personeelskosten Kantoorkosten Adviseurs-, taxatie- en accountantskosten Noterings- en promotiekosten Overige beheerskosten Doorbelast aan exploitatiekosten Doorbelast aan vastgoedportefeuille Doorbelast aan derden

2007

18,9 3,5 2,1 0,3 7,2 9,9 7,3 0,6 2,0 -11,6 -5,7 -7,5

2006

16,4 2,8 1,4 0,6 5,6 10,2 6,8 1,2 1,7 -10,9 -2,3 -6,0 27,0

27,5

In 2007 had de Groep gemiddeld 304 fte’s personeel (2006: 290 fte’s). Hiervan zijn 136 fte’s werkzaam buiten Nederland (2006: 122 fte’s). Daar waar beheerskosten direct betrekking hebben op de exploitatie van de vastgoedportefeuille worden deze doorbelast aan de exploitatiekosten. Daar waar beheerskosten direct betrekking hebben op de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille worden deze geactiveerd.

5 – Overige baten (€ mln)

Vrijval overlopende posten Vrijval voorzieningen

2007

-

144

2006

0,3 1,1 1,4

6 – Overige lasten (€ mln)

Dotatie voorzieningen Overige

2007

2006

0,1 0,4

0,6 0,6

0,5

2007

2006

7 – Nettofinancieringslasten (€ mln)

Financieringslasten Interestlasten Omrekenverschillen Overige financieringslasten

112,1 -0,3 2,4

72,9 1,6 2,5 114,2

Financieringsbaten Geactiveerde rente Ineffectiviteit voor kasstroomafdekkingen Interestbaten

-12,1 -2,0 -1,3

77,0

-4,8 -4,5 -0,9 -15,4 98,8

Nettofinancieringslasten

-10,2 66,8

Interestlasten zijn gestegen door enerzijds hogere rentedragende leningen en schulden en anderzijds door een hoger effectief rentepercentage. Het gemiddelde percentage van de geactiveerde rente bedroeg in 2007 4,7%.

8 – Belastingen over het resultaat (€ mln)

Belastingen lopende jaar Uitgestelde belastingen Uitgestelde belastingverplichtingen Uitgestelde belastingvorderingen

2007

2006

1,8

2,9

32,2 -1,8

30,4 3,4 30,4 32,2

33,8 36,7

Effectief belastingtarief (€ mln)

Nettowinst voor belastingen Belasting volgens Nederlands tarief Correctie naar landentarief Vrijgesteld vanwege fiscale status Aftrekbare kosten Fiscaal compensabele verliezen Andere dan vennootschapsbelasting Tariefswijziging


25,5% 3,7% -21,2% -0,8% -0,2% 0,2% -3,3% 3,9%

2007

2006

833,7

677,4

212,6 30,7 -176,3 -6,9 -1,6 1,6 -27,9 32,2

29,6% 2,9% -25,2% -0,5% -0,7% 0,3% -1,0% 5,4%

200,5 19,4 -170,8 -3,5 -4,4 2,2 -6,7 36,7

145

9 – Te beëindigen bedrijfsactiviteiten In lijn met de strategie van Corio heeft de Vennootschap op 22 november 2007 aangekondigd dat het grootste deel van de kantorenen bedrijfsruimteportefeuille naar verwachting in het eerste halfjaar van 2008 zal worden verkocht. Dit besluit heeft tot gevolg dat in de financiële overzichten dit deel van de portefeuille gezien wordt als ‘te beëindigen bedrijfsactiviteiten’ en als zodanig de vastgoedactiviteiten exclusief de financieringsactiviteiten apart worden weergegeven in de balans en resultatenrekening over 2007 en 2006. (€ mln)

Resultaten van de te beëindigen bedrijfsactiviteiten Brutohuuropbrengsten Nettoservicekosten Exploitatiekosten Nettohuuropbrengsten

2007

65,7 -0,8 -7,1

Beheerskosten Positieve herwaarderingen Negatieve herwaarderingen Netto herwaardering beleggingen in vastgoed

65,0 -1,0 -7,6 57,8

56,4

-1,1

-1,7

53,6 -11,4

Nettowinst te beëindigen bedrijfsactiviteiten Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Materiële vaste activa* Activa te beëindigen bedrijfsactiviteiten

926,8 0,6 12,1

Overige passiva Passiva te beëindigen bedrijfsactiviteiten

22,8

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Netto kasstroom te beëindigen bedrijfsactiviteiten

55,4 -26,9

2006

71,8 -8,4 42,2

63,4

98,9

118,1 855,9 2,4 12,5

939,5

870,8 24,1

22,8

24,1 53,4 -25,8

28,5

27,6

* Betreft gedeelte van kantoorgebouw Jacobsweerd in eigen gebruik van Corio welke is opgenomen tegen kostprijs minus afschrijvingen.

10 – Beleggingen in vastgoed (€ mln)

Balans per 1 januari Aankopen Investeringen Overdracht van vastgoed in ontwikkeling Verkopen Herwaarderingen Balans per 31 december

2007

4.150,6 194,0 57,9 231,8 -53,7 501,7

2006

3.477,8 221,0 35,4 28,8 -6,7 394,3 5.082,3

4.150,6

De waarde van beleggingen in vastgoed is inclusief vooruitbetaalde erfpacht. Het totaalbedrag voor vooruitbetaalde erfpacht voor het jaar 2007 bedraagt € 16,8 miljoen (2006: € 17,2 miljoen). In de aankopen is € 29,2 miljoen onroerend goed opgenomen inzake operational lease. Zekerheden Per 31 december 2007 waren voor objecten met een boekwaarde van € 1.267,9 miljoen (2006: € 1.202,4 miljoen) hypothecaire zekerheden verstrekt voor opgenomen leningen ten bedrage van € 540,0 miljoen ultimo 2007 (2006: € 605,7 miljoen). De dekkingsgraad (waarde hypothecaire leningen/boekwaarde vastgoed) bedroeg in 2007 42,6% (2006: 50,4%).

146

11 – Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling (€ mln)

Balans per 1 januari Investeringen Verkopen Overdracht naar beleggingsportefeuille Geactiveerde interest Overige Balans per 31 december

2007

250,8 96,7 -1,3 -231,8 12,1 -0,2

2006

93,7 183,8 -2,2 -28,8 4,8 -0,5 126,3

250,8

In de loop van 2007 zijn de bouw/renovaties van Campania te Marcianise, 2e fase van De Hovel te Goirle, een deel van Middenwaard te Heerhugowaard en een Aldi supermarkt te Vinkhuizen voltooid, deze zijn derhalve in 2007 geclassificeerd als beleggingen in vastgoed.

12 – Investeringen in geassocieerde deelnemingen Het verloopoverzicht van de investeringen in geassocieerde deelnemingen is: (€ mln)

Balans per 1 januari Aankopen Ontvangen dividend Aandeel in resultaat Omrekeningsverschillen Stand 31 december*

2007

192,8 73,0 -16,4 91,1 -23,0

2006

202,2 -21,5 33,1 -21,0 317,5

192,8

* In de stand per 31 december is opgenomen € 1,5 miljoen aan acquisitiekosten (2006: € 0,2 miljoen).

Samenvatting financiële gegevens van de geassocieerde deelnemingen ultimo 2007 en 2006: 2007

2006

100%

Aandeel Corio (€ mln)

100%

Aandeel Corio (€ mln)

Activa Passiva Netto activa

834,0 106,4 727,6

346,0 30,0 316,0

413,9 3,4 410,5

194,2 1,6 192,6

Opbrengsten Kosten Resultaat

206,4 8,5 197,9

95,0 3,9 91,1

77,2 6,6 70,6

36,2 3,1 33,1

13 – Overige investeringen (€ mln)

Overige beleggingen Leningen en vorderingen Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeverschillen in de winsten verliesrekening*

2007

55,0

2006

-

6,2

6,1 61,2

Overige investeringen Leningen en vorderingen Derivaten voor hedgedoeleinden

1,4 3,0

6,1

1,9 5,2 4,4

7,1

* Betreft SAF Cgi A.S., Turkije 7,0% (2006 7,0%)


147

14 – Immateriële activa (€ mln)

Stand 1 januari 2006 Acquisities door bedrijfscombinaties Stand 31 december 2006

42,2

Stand 1 januari 2007 Acquisities door bedrijfscombinaties Stand 31 december 2007

42,2 13,4

42,2

55,6

De IA door bedrijfscombinaties heeft betrekking op uitgestelde belastingen die ontstonden door de acquisitie van entiteiten met vastgoed (zie toelichting 29).

15 – Materiële vaste activa (€ mln)

Inventaris

Kostprijs Balans per 1 januari 2006 Investeringen Balans per 31 december 2006 Investeringen Balans per 31 december 2007

22,4 3,0 25,4 1,2 26,6

Afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Balans per 1 januari 2006 Afschrijvingslasten voor het jaar Balans per 31 december 2006 Afschrijvingslasten voor het jaar Balans per 31 december 2007

-15,7 -3,5 -19,2 -3,0 -22,2

Boekwaarde Per 1 januari 2006 Per 1 januari 2007 Per 31 december 2007

6,7 6,2 4,4

16 – Uitgestelde belastingen Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen zijn toe te rekenen aan de volgende posten: (€ mln)

Activa 2007

Beleggingen in vastgoed Verliescompensatie

10,5

2006

Passiva

Totaal

2007

2006

2007

2006

301,7

256,7

301,7 -10,5 291,2

256,7 -8,7 248,0

8,7

Mutatieoverzicht uitgestelde belastingen (€ mln)

Stand 1 januari Mutatie uit hoofde van herwaardering Mutatie uit hoofde van acquisities Fiscale waarde van verliescompensatie Stand 31 december

2007

248,0 32,2 12,8 -1,8

2006

172,3 30,4 41,9 3,4 291,2

248,0

Mutaties uit hoofde van herwaardering zijn via het resultaat verwerkt. Alle fiscaal compensabele verliezen, die naar verwachting binnen afzienbare termijn tot realisatie zullen komen, zijn tot waardering gebracht. Voor fiscale verliezen van € 8,2 miljoen is geen uitgestelde belastingvordering opgenomen. Deze fiscale verliezen kunnen in principe onbeperkt worden verrekend.

148

17 – Overige vorderingen (€ mln)

2007

Debiteuren Belastingen Overige vorderingen Overige activa

34,9 36,0 11,2 16,9

2006

44,6 36,7 26,8 6,0 99,0

114,1

De post belastingen betreft voornamelijk BTW-vorderingen.

18 – Liquide middelen (€ mln)

2007

Bank Kas Liquide middelen

12,5 0,2

2006

2,9 0,2 12,7

3,1

Van de liquide middelen staat per 31 december 2007 € 3,5 miljoen niet vrij ter beschikking aan de onderneming (2006: € 0).

19 – Eigen vermogen Verloopoverzicht eigen vermogen Toe te rekenen aan aandeelhouders van Corio N.V. (€ mln)

Balans per 31-12-05 Resultaatverdeling 2005 Totaal resultaat 2006 Dividenden aan aandeelhouders Balans per 31-12-06 Resultaatverdeling 2006 Totaal resultaat 2007 Dividenden aan aandeelhouders Balans per 31-12-07

Geplaatst kapitaal

Agioreserve

Afdekkingsreserve

Herwaarderingsreserve

Algemene reserve

672,5

903,0

-15,4

278,4

269,7

496,3

63,5 -0,4

12,2

672,5

903,0

-3,2

Reserve deelneming

903,0

38,3

Reserve eigen aandelen

Nettowinst boekjaar

Totaal

1,0

-26,2

589,1

2.672,1

-589,1 640,7

647,9

640,7

-162,3 3.157,7

29,3 -4,6

774,7

-162,3 170,5

29,3

427,3

191,4

22,0**

41,5

672,5

Reserve omrekeningsverschillen

-3,6

-26,2

-640,7 801,5*

-7,3

1.202,0

-167,6 194,3

51,3

-10,9

-26,2

801,5

835,7 -167,6 3.825,8

* Het voorstel voor verdeling is opgenomen onder de overige gegevens. € 582,6 miljoen van de winst voor het boekjaar 2007 dient toegevoegd te worden aan de wettelijke reserves. ** De verdeling van de winst voor het boekjaar 2006 is aangepast om tot de juiste wettelijke reserves te komen.

Op 31 december 2007 bestond het aandelenkapitaal uit 67.252.184 volgestorte aandelen (2006: 67.252.184). De aandeelhouders zijn gerechtigd tot ontvangst van de dividenden die periodiek beschikbaar verklaard worden en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van een stem op vergaderingen van de Vennootschap. Geplaatst kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 120 miljoen aandelen met een nominale waarde van € 10 elk. Op 31 december 2007 waren 67.252.184 aandelen geplaatst.


149

Agioreserve Het agio bestaat uit het op aandelen gestorte kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Een totaal van € 508,4 miljoen (2006: € 508,4 miljoen) wordt om fiscale redenen verwerkt als agio en kan onder bepaalde voorwaarden belastingvrij worden uitgekeerd. Afdekkingsreserve De afdekkingsreserve bestaat uit het effectieve deel van de cumulatieve nettomutatie in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten die worden aangemerkt voor cashflow hedge accounting wanneer de afgedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve heeft betrekking op de herwaardering van de vastgoedbeleggingen. Het (ongerealiseerde) positieve verschil tussen de cumulatieve toename van de reële waarde van het vastgoed in eigendom ultimo boekjaar minus de nominale waarde van de uitgestelde belastingen hierop getroffen, is opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve ultimo 2007 is op objectniveau bepaald, rekening houdend met uitgestelde belastingen. Reserve deelneming In deze reserve worden de resultaten met betrekking tot ingehouden winsten van geassocieerde deelnemingen opgenomen. Reserve omrekeningsverschillen De omrekeningsreserve omvat alle wisselkoersverschillen die voortvloeien uit de omrekening van de cijfers van buitenlandse activiteiten die niet integraal deel uitmaken van de activiteiten van de Vennootschap, alsmede uit de omrekening van passiva die de netto-investering van de Vennootschap in een buitenlandse dochteronderneming afdekken. Reserve eigen aandelen De reserve eigen aandelen omvat de kostprijs van de aandelen Corio die door de groep worden gehouden. Op 31 december 2007 hield de Groep 998.482 (2006: 998.482) van de aandelen van de Vennootschap. Deze zijn in 2001 verworven voor € 26,20 per aandeel. Volgens de Statuten van de Vennootschap geven deze aandelen geen recht op dividend.

Dividend (€ mln)

€ 2,60 per aandeel (2006: € 2,53)

2007

2006

172,3

167,6

Het dividendvoorstel over 2007 is niet in de jaarrekening verwerkt.

20 – Nettowinst per aandeel Nettowinst per gewoon aandeel De berekening van de nettowinst per aandeel op 31 december 2007 is gebaseerd op de nettowinst voor de periode die toe te rekenen is aan de aandeelhouders, € 801,5 miljoen (2006: € 640,7 miljoen) en het gewogen gemiddelde aantal aandelen dat gedurende het jaar eindigend op 31 december 2007 uitstond, 66.253.702 (2006: 66.253.702), als volgt berekend:

Nettowinst toe te rekenen aan aandeelhouders (€ mln)

Nettowinst toe te rekenen aan aandeelhouders Nettowinst voortgezette bedrijfsactiviteiten

2007

2006

801,5 702,6

640,7 522,6

De verwaterde nettowinst (per aandeel) is gelijk aan bovengenoemde nettowinst (per aandeel).

Gewogen gemiddelde aantal aandelen 2007

2006

Uitgegeven aandelen per 1 januari Effect van gehouden eigen aandelen

67.252.184 -998.482

67.252.184 -998.482

Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen per 31 december

66.253.702

66.253.702

150

21 – Rentedragende leningen en schulden In deze toelichting wordt informatie gegeven over de contractuele voorwaarden van de rentedragende leningen en schulden van de Groep. Zie voor meer informatie over het rente- en valutarisico van de Groep toelichting 25. Een deel van de rentedragende leningen en schulden luidt in US $ en Britse ponden. Deze zijn grotendeels afgedekt met derivaten, hierop wordt fair value hedging toegepast. Als gevolg hiervan wordt het ingedekte deel van de lening geherwaardeerd. (€ mln)

Langlopend Hypothecaire bankleningen Overige bankleningen Geactiveerde kosten

2007

520,5 1.686,4 -8,6

2006

605,7 1.038,9 -4,1 2.198,3

Kortlopend Hypothecaire bankleningen Overige bankleningen

19,4 74,2

1.640.5 384,0

93,6 2.291,9

384,0 2.024,5

22 – Personeelsregelingen De samenstelling van de toegezegde pensioenverplichtingen is als volgt: (€ mln)

2007 Activa

Huidige waarde ongedekte verplichtingen Huidige waarde gedekte verplichtingen Marktwaarde fondsbeleggingen Huidige waarde nettoverplichtingen Ongerealiseerde actuariële winsten en verliezen Gerealiseerde post voor toegezegde pensioenverplichtingen

1,9 -1,8 0,1 -0,2 -0,1

Passiva

0,2 6,7 -5,6 1,3 -0,2 1,1

2006 Activa

2,3 -2,1 0,2 -0,4 -0,2

Passiva

0,1 6,9 -5,8 1,2 -0,2 1,0

Corio heeft meerdere toegezegde bijdrageregelingen, waarvan ultimo 2007 één regeling resulteert in een actief. Stichting Pensioenfonds ABP (‘ABP’) verstrekt het pensioen voor een aantal werknemers van Corio. Deze regeling wordt aangemerkt als een multiwerkgeversregeling op basis van vaste bijdrage en kwalificeert als een toegezegde pensioenregeling. ABP kan de uitkeringen en de verplichtingen niet per onderneming verstrekken en daarom is deze regeling niet opgenomen in de pensioenberekening en derhalve wordt deze regeling verwerkt als zijnde een toegezegde-bijdrage regeling. Feitelijke uitgaven worden direct als kosten verwerkt. In 2007 bedroegen de bijdragen aan het ABP inzake de pensioenregeling € 0,8 miljoen (2006: € 0,8 miljoen). De pensioenregeling van de medewerkers van Corio in Nederland is per 1 januari 2007 omgezet in een toegezegde-bijdrageregeling. Dit betekent dat Corio niet langer een verplichting hoeft op te nemen voor de medewerkers die per 31 december 2006 bij Corio in dienst waren en die onder deze regeling vallen. De fondsbeleggingen omvatten geen aandelen uitgegeven door de Vennootschap of objecten in gebruik bij de Vennootschap. Het verloop van de netto pensioenverplichtingen is als volgt: (€ mln)

2007 Activa

Nettoverplichting per 1 januari Betaalde premies Uitgaven verwerkt in de resultatenrekening Nettoverplichting per 31 december


-0,2 0,1 -0,1

Passiva

1,0 -0,1 0,2 1,1

2006 Activa

0,2 -0,9 0,5 -0,2

Passiva

0,9 0,1 1,0

151

Uitgaven in de resultatenrekening (€ mln)

Servicekosten Beheerskosten Verwacht rendement op fondsbeleggingen Actuarieel resultaat Curtailment Settlement

2007 Passiva

Activa

Passiva

0,2 -0,1 0,1

0,4 -0,2 0,2

0,7 0,2 -0,1 -0,7 0,4 0,5

0,3 -0,2 0,1

Activa

Passiva

Activa

Passiva

5,5% 3,3% nvt 1,0%

5,5% 3,2% nvt 2,0%

4,6% 3,3% 2,0% 1,0%

4,6% 3,2% 2,0% 2,0%

Belangrijkste actuariële veronderstellingen per balansdatum (uitgedrukt als gewogen gemiddelden) Disconteringsvoet per 31 december Verwacht rendement op fondsbeleggingen per 31 december Toekomstige salarisverhogingen per jaar Toekomstige pensioenverhogingen per jaar

2006

Activa

2007

2006

Voor de actuariële berekeningen is de ‘Prognose sterftetabel 2005-2050’ met een leeftijdsterugzetting van 1 jaar uitgegeven door het Actuarieel Genootschap gebruikt.

23 – Voorzieningen (€ mln)

Balans per 1 januari Voorzieningen getroffen gedurende het jaar Voorzieningen gebruikt gedurende het jaar Voorzieningen vrijgevallen gedurende het jaar Balans per 31 december

2007

2,3 0,4 -0,1

Langlopend Kortlopend

2006

3,4 0,1 -0,1 -1,1 2,6

2,3

2,6 -

2,3 -

De voorzieningen betreffen met name juridische geschillen.

24 – Overige verplichtingen (€ mln)

Belastingen en sociale zekerheid Exit tax SIIC Vooruitbetaalde huur Waarborgsommen Nog te betalen rente Overlopende posten Financiële instrumenten Overige verplichtingen

2007

6,9 7,9 22,7 23,7 29,2 42,4 88,7 46,0

2006

3,1 14,3 12,5 26,0 18,7 12,6 39,4 59,6 267,5

De exit tax voor het SIIC-regime in Frankrijk wordt in vier termijnen betaald, voor het laatst in 2009. De stijging van de overlopende posten betreft grotendeels de nog te betalen acquisitieprijs van een additioneel 30%-belang in het object Balzac. De overige passiva hebben betrekking op nog te ontvangen facturen voor onderhoud van en investeringen in de vastgoedportefeuille.

152

186,2

25 – Financiële instrumenten Financiële risico’s Voor de Groep gelden een aantal financiële risico’s, namelijk: kredietrisico, liquiditeitsrisico en marktrisico (inclusief valuta- en interestrisico). Het totale risicomanagementbeleid richt zich op de onvoorspelbaarheid van de financiële markten en streeft ernaar om eventuele negatieve effecten op de financiële prestatie van het bedrijf te minimaliseren. De Groep maakt gebruik van derivaten om bepaalde risicoexposures af te dekken. Geen van de derivaten wordt gebruikt voor handelsdoeleinden. Het risicomanagement wordt uitgevoerd op grond van het door de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde beleid. Kredietrisico Het kredietrisico wordt gedefinieerd als de onvoorziene waardedaling van activa als tegenpartijen niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. De kredietwaardigheid van huurders wordt nauwlettend gevolgd door huurders te screenen op kredietwaardigheid en actief de debiteurensaldi te bewaken. Daarnaast wordt de ingegane huur in het algemeen bij vooruitbetaling voldaan en is een deel van de huursom afgedekt door middel van een bankgarantie of waarborgsom. Er zijn geen significante concentraties in kredietrisico’s. Financiële transacties worden alleen aangegaan met financiële instellingen welke in het bezit zijn van een credit rating van minimaal ‘A+’ (Standard & Poor’s). Het financiële risico wordt per transactie gevolgd. Op basis van hun hoge credit rating verwacht de Groep niet dat tegenpartijen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen. De boekwaarde van de financiële activa vertegenwoordigt het maximale kredietrisico. De boekwaarde op de verslagdatum was: Boekwaarde financiële activa (€ mln)

Leningen en vorderingen Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeverschillen in de winsten verliesrekening Derivaten voor hedgedoeleinen (activa) Liquide middelen

Toelichting

2007

2006

13,17

155,4

116,0

13 13 18

6,2 3,0 12,7

6,1 5,2 3,1 177,3

130,4

In de post leningen en vorderingen is een bedrag van € 55 miljoen opgenomen inzake verstrekte leningen voor Turkse projecten. Voor deze leningen zijn door de tegenpartijen zekerheden gesteld in de vorm van groeps- of bankgaranties en hypotheken. De ouderdomsopbouw van de debiteuren op de verslagdatum was als volgt: (€ mln)

Niet vervallen tot 60 dagen vervallen 61 dagen tot 1 jaar vervallen Meer dan een jaar vervallen

2007

2006

Bruto

Voorziening

Bruto

Voorziening

31,2 4,4 6,4 42,0

0,3 1,7 5,1 7,1

40,4 6,5 6,1 53,0

1,2 2,3 4,9 8,4

Mutaties in de voorziening debiteuren gedurende het jaar waren als volgt: (€ mln)

Stand per 1 januari Dotatie Vrijval Stand per 31 december

2007

2006

8,4 0,6 -1,9

7,6 2,7 -1,9

7,1

8,4

Ten aanzien van de debiteuren houdt de Groep, naast bankgaranties, voor € 28,2 miljoen (2006: € 30,2 miljoen) aan waarborggelden van haar huurders.


153

Liquiditeitsrisico Het management van het liquiditeitsrisico behelst de beschikbaarheid van een adequaat bedrag aan kredietfaciliteiten. De belangrijkste financiering van de Groep vindt plaats door de ‘private placements’ en door hypothecaire en overige bankleningen. Voldoende liquiditeit is gewaarborgd door een 7-jarige revolving krediet faciliteit van € 600 miljoen, welke in 2005 is aangegaan. Eind 2007 was er € 203 miljoen getrokken onder deze faciliteit. De Groep streeft naar een gemiddelde financieringstermijn van ten minste 5 jaar. Ultimo 2007 bedroeg de gemiddelde financieringstermijn 6,7 jaar. Corio dient te allen tijde te voldoen aan haar verplichtingen onder de opgenomen leningen, onder meer door de rentedekkingsratio. De rentedekkingsratio wordt berekend door de nettohuuropbrengsten te delen door de nettorentelasten. Dit mag niet lager zijn dan 2,2. Tevens moet Corio voldoen aan de eisen gesteld aan haar leverage. Het totaalbedrag aan opgenomen leningen mag niet meer bedragen dan 55% van het balanstotaal, na aftrek van immateriële activa. De bewaking van de ratio’s waartoe Corio zich in haar leningsovereenkomsten heeft gecommitteerd vindt periodiek plaats. Het geconsolideerde cashflowplan, dat aan de hand van investerings- en desinvesteringsvoorstellen en eventuele fluctuaties in de inkomsten en uitgaven wordt aangepast, is de belangrijkste basis voor deze analyse. Naast deze verplichtingen kent Corio financieringslimieten uit hoofde van haar status van fiscale beleggingsinstelling. Valutarisico Met uitzondering van Turkije en Bulgarije, is Corio uitsluitend actief in eurolanden. Voor de acquisities in Turkije wordt een functionele valuta gehanteerd die gebaseerd is op de economische risico’s van de huurstromen. Deze valuta zijn of euro of Amerikaanse dollar. Valutarisico’s zijn gereduceerd door investeringen te financieren met leningen in dezelfde valuta of door gebruik te maken van valutaswaps. Voor het afdekken van het valutarisico op de US $ private placement heeft de Groep gebruik gemaakt van cross currency swaps, met uitzondering van een lening van 190 miljoen US $ welke gebruikt is om de oorspronkelijke investering in US $ in deelneming Akmerkez GYO A.S. in Turkije af te dekken. Een belangrijk deel van de financiële instrumenten luiden in euro of zijn geswapt naar euro. Als gevolg hiervan is het resultaat van de Groep beperkt gevoelig voor valutakoerswijzigingen. Het volgende overzicht geeft de valutapositie van de Groep weer op 31 december: (€ mln)

Rentedragende leningen en schulden Liquide middelen Leningen en vorderingen Bruto balanspositie Cross currency swaps Netto positie

2007

2006

US $

GBP

YTL

US $

GBP

YTL

-964,6 1,7 -962,9 835,5 -127,4

-76,4 -76,4 76,4 -

5,6 5,6 5,6

-477,3 -477,3 333,4 -143,9

-8,9 -8,9 8,9 -

4,3 4,3 4,3

Renterisico Hoewel er tot op zekere hoogte een bescherming wordt gevonden in de overeengekomen indexatie in huurcontracten is dit onvoldoende om een stijging van de rente in dezelfde tijdsperiode op te vangen. Corio hanteert sinds 2003 als uitgangspunt dat het vastleggen van rentetarieven voor langere periodes ten minste moet plaatsvinden voor 1/3 van de leningenportefeuille met een maximum van 2/3. Op 31 december 2007 had de groep renteswaps met een nominale contractwaarde van € 1.225,7 miljoen (2006: € 822,4 miljoen). De Groep waardeert renteswaps tegen reële waarde. Gevoeligheidsanalyse Ingeval de variabele rente per 31 december 2007 met 1% zou zijn gestegen, nemen de rentelasten over 2008 bij een ongewijzigde samenstelling van de financiering theoretisch met € 10,2 miljoen toe (2006: € 10,0 miljoen). Indien de rente gedurende 2008 geleidelijk met 1% stijgt dan nemen de rentelasten met € 4,5 miljoen toe (2006: € 5,0 miljoen). Hierbij is rekening gehouden met renteswaptransacties.

154

Analyse effectieve rentevoet en rentevoetherzieningen De volgende tabel toont de effectieve rente van financiële activa waarop rente wordt ontvangen en van passiefposten waarover rente verschuldigd is per de balansdatum, alsmede de termijnen waarop de rentes herzien zullen worden. 2007 (€ mln)

Vastrentende hypothecaire schulden Vastrentende leningen Variabelrentende hypothecaire schulden Variabelrentende leningen Swaps (vaste rente betalen) Swaps (vaste rente ontvangen) Swaps (variabele rente betalen) Swaps (variabele rente ontvangen)

Effectief interestpercentage

Totaal

0–12 m

1–2 j

2–5 j

>5j

5,0% 5,5% 5,6% 5,1% 4,7% 5,5% 5,4% 4,6%

191,8 1.209,6 348,9 543,9 859,0 -911,9 366,7 -183,7 2.424,3 -123,8 2.300,5

3,0 9,1 348,9 543,9 366,7 -183,7 1.087,9

4,9 52,2 57,1

183,9 95,1 133,7 -95,1 317,6

1.053,2 725,3 -816,8 961,7

Effectief interestpercentage

Totaal

0–12 m

1–2 j

2–5 j

>5j

6,8% 5,5% 3,9% 3,5% 4,3% 5,5% 4,1% 4,2%

42,2 458,8 563,5 964,1 455,7 -335,7 366,7 -455,7 2.059,6 -31,0 2.028,6

54,5 563,5 964,1 32,7

9,1

7,7 155,7

34,5 239,5

50,0

300,5 -103,8

72,5 -231,9

366,7 -455,7 1.525,8

59,1

360,1

114,6

Variabele rente

Totaal

%

329,5 744,1 1.073,6 53%

384,0 1.644,6 2.028,6

19% 81% 100%

Aanpassing op basis van rentevalutaswaps

2006 (€ mln)

Vastrentende hypothecaire schulden Vastrentende leningen Variabelrentende hypothecaire schulden Variabelrentende leningen Swaps (vaste rente betalen) Swaps (vaste rente ontvangen) Swaps (variabele rente betalen) Swaps (variabele rente ontvangen) Aanpassing op basis van rentevalutaswaps

Overzicht leningen (€ mln)

Kortlopende leningen Langlopende leningen

2007 Vaste rente

Variabele rente

Totaal

%

13,7 1.264,3 1.278,0 56%

79,9 942,6 1.022,5 44%

93,6 2.206,9 2.300,5 100%

4% 96% 100%

2006 Vaste rente

54,5 900,5* 955,0 47%

* In dit bedrag is een forward starting renteswap inbegrepen van € 365 miljoen met een looptijd van zeven jaar.

In bovenstaande tabel is het effect van derivaten meegenomen.


155

Marktwaarde financiële instrumenten De cijfers worden opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van beleggingen in vastgoed en sommige financiële instrumenten. De in de balans opgenomen reële waarde en boekwaarde van de financiële instrumenten luiden als volgt: (€ mln)

Toelichting

Leningen en vorderingen Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeverschillen in de winsten verliesrekening Derivaten voor hedgedoeleinden (activa) Liquide middelen Rentedragende leningen en schulden Derivaten voor hedgedoeleinden (passiva) Overige passiva

2007

2006

Boekwaarde

Reële waarde

Boekwaarde

Reële waarde

13, 17

155,4

155,4

116,0

116,0

13 13 18 21 24 24

6,2 3,0 12,7 -2.300,5 -88,7 -178,8 -2.390,7

6,2 3,0 12,7 -2.283,5 -88,7 -178,8 -2.373,7

6,1 5,2 3,1 -2.028,6 -39,4 -146,8 -2.084,4

6,1 5,2 3,1 -2.037,9 -39,4 -146,8 -2.093,7

Alle overige balansposten hebben een kortlopend karakter en kennen daarom geen aanpassing naar reële waarde. De marktwaarde van de derivaten is als volgt: 2007

Interest rate swaps Tot 1 jaar Van 1 tot 5 jaar Van 1 tot 5 jaar Van 5 tot 15 jaar Rentevalutaswaps Van 5 tot 15 jaar Van 5 tot 15 jaar Totaal

Aantal contracten

Nominale waarde (mln)

Marktwaarde activa (€ mln)

Marktwaarde passiva (€ mln)

4

€ 133,7

3,0

-0,8

1

€ 50,0

16 2 23

$ 1.230,0 GBP 56,0 3,0

2006 Aantal contracten

Nominale waarde (mln)

Marktwaarde activa (€ mln)

Marktwaarde passiva (€ mln)

-1,0

1 6 4 7

€ 30,4 € 206,6 $ 190,0 € 387,5

2,7 1,4 1,1

-0,1 -1,9 -6,4

-82,2 -4,7 -88,7

6 1 25

$ 440,0 GBP 6,0

5,2

-31,0 -39,4

Van de bovenstaande derivaten hebben swaps met een boekwaarde van € -32,3 miljoen betrekking op kasstroomafdekkingen. De navolgende tabel laat de perioden zien waarin de rentekasstromen van deze derivaten naar verwachting zullen plaatsvinden. (€ mln)

Verwachte Kasstromen

0–1 j

1–2 j

2–5 j

>5j

Te ontvangen rente Te betalen rente Netto rentestroom

358,4 -346,2 12,2

42,7 -40,7 2,0

42,3 -40,5 1,8

118,5 -114,9 3,6

154,8 -150,0 4,8

Rente op afgedekte leningen

-358,4

-42,7

-42,3

-118,5

-154,8

Rente op afgedekte leningen na de swap

-346,2

-40,7

-40,5

-114,9

-150,0

Boekwaarde swaps Vrijval van valutaresultaten uit deze swaps Hedge reserve

-32,3 70,6 -38,3

156

26 – Niet uit de balans blijkende verplichtingen Corio heeft eind 2007 overeenstemming bereikt over de aankoop van winkelcentrum Grand Littoral (Marseille) voor € 408 miljoen en opgenomen in de vaste pijplijn. Per 31 december 2007 bedroegen de totale toekomstige verplichtingen van Corio € 1.333,9 miljoen (2006: € 451,6 miljoen). Deze verplichtingen zijn als volgt opgebouwd:

Investeringsverplichtingen (€ mln)

2008

2009

2010

2011

>2011

833,9

295,4

105,3

76,0

23,3

Garanties anders dan interne garanties in het kader van concernfinanciering van Corio zijn verstrekt voor andere mogelijke acquisities voor een totaalbedrag van € 138,4 miljoen (2006: € 105,4 miljoen). Daarnaast zijn er nog leaseverplichtingen aangegaan voor in totaal € 1,7 miljoen (2006: € 2,0 miljoen).

27 - Verbonden partijen Als verbonden partijen van de Groep worden aangemerkt haar dochterondernemingen, deelnemingen, leden van de RvC en RvB en Stichting Pensioenfonds ABP. Leden van de RvC en RvB bezitten geen materieel belang in de stemgerechtigde aandelen van Corio, noch hebben ze opties op aandelen. De Groep heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de RvC en de RvB. De beloning van de leden van de RvC en RvB bedroeg in 2007 € 2,1 miljoen (2006: € 2,0 miljoen). In overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht melden de leden van de RvC en de RvB dat zij in het boekjaar 2007 geen persoonlijk belang hadden in de beleggingen van de Vennootschap. ABP is, naar beste weten van Corio, de enige aandeelhouder die beschouwd kan worden als een gelieerde partij als bedoeld in het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (Wft), doordat zij meer dan 20% houdt van de aan de aandelen in Corio verbonden stemrechten. Een aantal Groepsondernemingen is met ABP overeengekomen dat ABP zal optreden als de pensioenverstrekker voor een aantal werknemers. In 2004 werd deze overeenkomst met vijf jaar verlengd. De pensioenbijdragen worden vastgesteld overeenkomstig de ABPpensioenregelingen. In 2007 bedroegen deze bijdragen € 0,8 miljoen (2006: € 0,8 miljoen). Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden. De beloningen van de leden van de RvB en de RvC zijn toegelicht in de vennootschappelijke jaarrekening.

28 - Ramingen en aanpassingen Belangrijke ramingen en veronderstellingen De ramingen en veronderstellingen die in dit deel worden besproken, worden beschouwd als essentieel voor begrip van de financiële cijfers, omdat daarin significante beoordelingen en onzekerheden besloten liggen. De RvB wijst er met betrekking tot al deze ramingen op dat toekomstige gebeurtenissen zich zelden precies zo ontwikkelen als voorspeld en dat ook de beste ramingen gewoonlijk moeten worden aangepast. Van de volgende onderdelen worden belangrijke veronderstellingen beschreven in de waarderingsgrondslagen en de toelichting: • Bedrijfscombinaties (toelichting 29) • Financiële instrumenten (toelichting 25) • Uitgestelde belastingen (toelichting 9 en 16) Belangrijke beoordelingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen van de Groep De essentiële beoordelingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen van de Groep zijn beschreven bij beleggingen in vastgoed.

29 - Bedrijfscombinatie Samenvatting van de belangrijkste acquisitie van deelnemingen in 2007 (€ mln) Bedrijfsnaam

C.C.D.F. Spa

Acquisitiedatum

% eigendom

Betaald

IA

1 januari

49%

49,2

13,3

De ontstane IA hebben te maken met de uitgestelde belasting van het object.


157

Samenvatting balans Boekwaarden vóór de verwerving zijn op basis van de van toepassing zijnde IFRS direct voorafgaand aan de feitelijke acquisitie bepaald. De op acquisitiedatum opgenomen waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen betreft de geschatte reële waarde op basis van de door Corio gehanteerde grondslagen.

Saldo activa en verplichtingen van C.C.D.F. Spa op overnamedatum (€ mln)

Beleggingen in vastgoed Overige vorderingen Liquide middelen Leningen Uitgestelde belastingverplichtingen Overige passiva Saldo van activa en verplichtingen IA* Totaal

Boekwaarden

Reële-waarde correctie

Opgenomen waarden

57,9 1,1 3,5 -48,8 0,5 -4,4 9,8

39,4

97,3 1,1 3,5 -48,8 -12,8 -4,4 35,9 13,3 49,2

-13,3 26,1

* Veroorzaakt door de waardering van de uitgestelde belastingverplichting.

C.C.D.F. Spa heeft in 2007 € 2,1 miljoen nettohuuropbrengsten gegenereerd.

30 - Investeringen in joint ventures: C.C.D.F. Spa SNC Murier SNC Haven SCI Kupka C SCI Carre SCI Pivoines SCI Crocus SCI Sureaux SCI Sorbiers SCI Les Silenes SCI Primeveres

2007

2006

49,00% 40,00% 40,00% 40,00% 40,00% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33%

40,00% 40,00% 40,00% 40,00% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33%

Het aandeel van Corio in deze joint ventures bedraagt: (€ mln)

2007

2006

Vaste activa Vlottende activa

255,7 6,7 262,4

114,3 12,0 126,3

Langlopende passiva Kortlopende passiva

58,7 46,5 105,2

21,9 4,3 26,2

12,2 11,5 -2,5 21,2

5,1 23,5 -0,1 28,5

Nettohuuropbrengsten Herwaardering Overige lasten Nettowinst

158

31 - Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht kan als volgt vanuit de mutaties in de geconsolideerde balans worden herleid: (€ mln)

Mutatie balans

Acquisities

Te beëindigen bedrijfsactiviteiten (noot 9)

Niet kas mutaties

Overdracht

Beleggingen in vastgoed Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling Investeringen in geassocieerde deelnemingen Overige beleggingen Immateriële activa Materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-931,7 124,5 -124,7 -55,1 -13,4 1,8

97,3

-70,9 1,8

543,9

231,8 -231,8

Eigen vermogen Overige vorderingen Overige investeringen Overige verplichtingen Verplichtingen te beëindigen bedrijfsactiviteiten Personeelsregelingen Voorzieningen Kasstroom uit operationele activiteiten

668,1 15,1 2,7 81,3

Rentedragende lange leningen en schulden Rentedragende korte leningen en schulden Uitgekeerd dividend Kasstroom uit financieringsactiviteiten

557,8 -290,4

Uitgestelde belastingvorderingen Uitgestelde belastingverplichtingen Activa te beëindigen bedrijfsactiviteiten Balansposten zonder kasstroom Netto kasstroom Liquide middelen 1 januari 2007 Liquide middelen 31 december 2007

-30,6

Betaalde dividenden

68,1 0,1

Kasstroom

11,7 -2,9 -3,3

-117,9 -108,4 -90,5 -55,0 -1,2 -373,0

-10,2 8,6

191,7 24,8 0,5 10,8

13,4 0,4

-3,4

-633,8

167,6

1,1 -16,0

-1,3 0,1 0,3

-1,3

-2,2 -49,3

-3,9

1,3

0,1 227,9

-0,3

-52,4

107,3 -167,6

-1,8 45,0 -68,7

Overige mutaties

1,8 -32,2

-12,8 68,7

612,7 -290,4 -167,6 154,7 9,6 3,1 12,7

32 - Gebeurtenissen na balansdatum In maart bereikte Corio overeenstemming met ING inzake een financieringsfaciliteit ter waarde van € 800 miljoen met een looptijd tot 31 december 2008.


159

Vennootschappelijke jaarrekening Vennootschappelijke balans (voor winstverdeling) (€ mln)

Toelichting

Financiële vaste activa Totaal vaste activa

1

Vlottende activa

2

2007

4.771,5

Totaal activa Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Nettowinst Totaal eigen vermogen

4.771,5

4.433,0

17,6

48,4

4.789,1

4.481,4

672,5 903,0 1.448,8 801,5 3

2006

4.433,0

672,5 903,0 941,5 640,7 3.825,8

508,6 44,0

3.157,7

Langlopende leningen Kortlopende leningen Totaal leningen

4

552,6

574,3

Overige passiva

5

410,7

749,4

4.789,1

4.481,4

Totaal eigen vermogen en passiva

527,8 46,5

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (€ mln)

Resultaat Vennootschap Resultaat groepsondernemingen na belastingen Resultaat geassocieerde deelnemingen na belastingen Nettowinst

160

Toelichting

1 1

2007

-44,2 757,8 87,9

2006

-42,4 650,0 33,1 801,5

640,7

Toelichting bij de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening van Corio N.V. (hierna ‘Corio’ of de Vennootschap) voor 2007. De gepresenteerde vennootschappelijke cijfers zijn in overeenstemming met Boek 2, titel 9 BW. Onder verwijzing naar de vennootschappelijke jaarrekening van Corio, is gebruikgemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402, Boek 2, BW. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht 2007. Uitgangspunten voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat Om de uitgangspunten voor verwerking en waardering van activa en passiva en bepaling van het resultaat voor haar vennootschappelijke jaarrekeningen vast te stellen, maakt Corio gebruik van de optie geboden in artikel 362 (8), Boek 2, BW. Dat betekent dat de uitgangspunten voor verwerking en waardering van activa en passiva en bepaling van het resultaat (hierna de principes voor verwerking en waardering) van de afzonderlijke jaarrekeningen van Corio dezelfde zijn als zijn toegepast voor de geconsolideerde cijfers. Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op basis van de ‘equitymethode’. Deze geconsolideerde cijfers zijn opgesteld in overeenstemming met de normen vastgesteld door de International Accounting Standards Board en aanvaard door de Europese Unie (EU) (gezamenlijk genoemd: ‘EU-IFRS’). Zie bladzijden 136 tot en met 141 voor een beschrijving van deze uitgangspunten. Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen bestaat uit het aandeel van Corio in het resultaat van deze deelnemingen. Resultaten op transacties waarbij activa en passiva tussen Corio en haar deelnemingen en tussen de deelnemingen onderling zijn overgedragen, zijn niet opgenomen voor zover deze als ongerealiseerd kunnen worden beschouwd. Uitgangspunten waardering en bepaling resultaten De uitgangspunten voor waardering en bepaling van de resultaten zijn dezelfde als die zijn toegepast op de geconsolideerde cijfers in dit verslag. Beleggingen in groepsondernemingen worden gewaardeerd tegen ‘equitymethode’, onder toepassing van de bovengenoemde uitgangspunten.

1 – Financiële vaste activa (€ mln)

Groepsondernemingen Geassocieerde deelnemingen Overige investeringen Beleggingen in vastgoed Vorderingen op groepsmaatschappijen

2007

4.481,1 244,1 6,2 28,7 11,4

2006

4,197,5 192,8 6,1 25,2 11,4 4.771,5

4.433,0

Groepsondernemingen (€ mln)

Per 1 januari Ontvangen dividenden Kapitaalstortingen Directe vermogensmutaties Resultaat uit groepsondernemingen Per 31 december

2007

4.197,5 -525,0 15,0 35,8 757,8

2006

3,774,4 -1,475,5 1,245,2 3,4 650,0 4.481,1

4.197,5

Geassocieerde deelnemingen (€ mln)

Per 1 januari Ontvangen dividenden Afdekkingsresultaat Omrekeningsresultaat Resultaat uit deelnemingen Per 31 december

2007

192,8 -16,4 -14,9 -5,3 87,9

2006

202,2 -21,5 -16,4 -4,6 33,1 244,1

192,8

De volgende entiteiten zijn juridisch eigenaar van aandelen van Akmerkez GYO A.S.: Bocan B.V. (7,7%), Bresta B.V. (7,9%), Corio N.V. (8,5%), Corio Real Estate España S.A. (<0,1%), Hoog Catharijne B.V. (7,5%), Patio Onroerend Goed B.V. (7,3%), Shopville GranReno SpA (<0,1%), SNC Les Ailes (<0,1%), VIB North America B.V. (8,0%). Corio N.V. heeft het economisch eigendom.


161

Overige investeringen (€ mln)

2007

Per 1 januari Aankopen Overige Per 31 december

6,1 0,1

2006

6,1 6,2

6,1

Beleggingen in vastgoed (€ mln)

2007

Balans per 1 januari Aankopen Herwaardering Balans per 31 december

25,2 3,5

2006

26,0 -0,8 28,7

25,2

2 – Vlottende activa (€ mln)

2007

Financiële instrumenten Liquide middelen Overige vorderingen

3,1 4,0 10,5

2006

5,2 10,7 32,5 17,6

48,4

3 – Eigen vermogen Verloopoverzicht eigen vermogen Toe te rekenen aan aandeelhouders van Corio N.V. (€ mln)

Balans per 31-12-05 Resultaatverdeling 2005 Totaal resultaat 2006 Dividenden aan aandeelhouders Balans per 31-12-06 Resultaatverdeling 2006 Totaal resultaat 2007 Dividenden aan aandeelhouders Balans per 31-12-07

Geplaatst kapitaal

Agioreserve

Afdekkingsreserve

Herwaarderingsreserve

Algemene reserve

672,5

903,0

-15,4

278,4

269,7

496,3

63,5 -0,4

12,2

672,5

903,0

-3,2

Reserve deelneming

903,0

38,3

Reserve eigen aandelen

Nettowinst boekjaar

Totaal

1,0

-26,2

-589,1

2.672,1

-589,1 640,7

647,9

640,7

-162,3 3.157,7

29,3 -4,6

774,7

-162,3 170,5

29,3

427,3

191,4

22,0**

41,5

672,5

Reserve omrekeningsverschillen

-3,6

-26,2

-640,7 801,5*

-7,3

1.202,0

-167,6 194,3

51,3

-10,9

-26,2

801,5

835,7 -167,6 3.825,8

* Het voorstel voor verdeling is opgenomen onder de overige gegevens. € 582,6 miljoen van de winst voor het boekjaar 2007 dient toegevoegd te worden aan de wettelijke reserves. ** De verdeling van de winst voor het boekjaar 2006 is aangepast om tot de juiste wettelijke reserves te komen.

De aandeelhouders zijn gerechtigd tot ontvangst van de dividenden die periodiek beschikbaar verklaard worden en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van een stem op vergaderingen van de Vennootschap.

162

Geplaatst kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 120 miljoen aandelen met een nominale waarde van € 10 elk. Op 31 december 2007 waren 67.252.184 (2006: 67.252.184) aandelen geplaatst. Agioreserve Het agio bestaat uit het op aandelen gestorte kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Een totaal van € 508,4 miljoen (2006: € 508,4 miljoen) wordt om fiscale redenen verwerkt als agio en kan onder bepaalde voorwaarden belastingvrij worden uitgekeerd. Afdekkingsreserve De afdekkingsreserve bestaat uit het effectieve deel van de cumulatieve nettomutatie in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten die worden aangemerkt voor cashflow hedge accounting wanneer de afgedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden. Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve heeft betrekking op de herwaardering van de vastgoedbeleggingen. Het (ongerealiseerde) positieve verschil tussen de cumulatieve toename van de reële waarde van het vastgoed in eigendom ultimo boekjaar minus de uitgestelde belastingen hierop getroffen is opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve ultimo 2007 is op objectniveau bepaald rekening houdend met uitgestelde belastingen. Reserve deelneming In deze reserve worden de resultaten met betrekking tot ingehouden winsten van geassocieerde deelnemingen opgenomen. Reserve omrekeningsverschillen De omrekeningsreserve omvat alle wisselkoersverschillen die voortvloeien uit de omrekening van de cijfers van buitenlandse activiteiten die niet integraal deel uitmaken van de activiteiten van de Vennootschap, alsmede uit de omrekening van passiva die de netto-investering van de Vennootschap in een buitenlandse dochteronderneming afdekken. Reserve eigen aandelen De reserve eigen aandelen omvat de kostprijs van de aandelen Corio die door de groep worden gehouden. Op 31 december 2007 hield de Groep 998.482 (2006: 998.482) van de aandelen van de Vennootschap. Deze zijn in 2001 verworven voor € 26,20 per aandeel. Volgens de Statuten van de Vennootschap geven deze aandelen geen recht op dividend. Dividend Voor 2007 wordt een contant dividend van € 2,60 per aandeel voorgesteld, € 74,7 miljoen zal worden toegevoegd aan de reserve deelneming, en € 507,9 miljoen zal worden toegevoegd aan de herwaarderingsreserve. De rest van het resultaat zal worden toegevoegd aan de algemene reserves.

Eigen vermogen (voor winstbestemming)

Eigen vermogen (€ mln) Aantal aandelen aan het eind van het jaar Eigen vermogen per aandeel (€)

2007

2006

2005

3.825,8 66.253.702 57,74

3.157,7 66.253.702 47,66

2.672,1 66.253.702 40,33

4 – Leningen De langlopende en kortlopende leningen hebben betrekking op langetermijnfinanciering van kredietinstellingen. Voor meer informatie wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening.

5 – Overige passiva (€ mln)

Schulden aan kredietinstellingen Financiële instrumenten Schulden aan groepsondernemingen Overlopende passiva

2007

12,8 55,1 327,3 15,5 410,7


2006

556,6 39,4 130,9 22,5 749,4

163

6 – Remuneratie Beloning van de Raad van Bestuur 2007 (€ 000)

Salaris

Bonusbetalingen 2006

Pensioenlasten

Sociale lasten

Totaal 2007

J.A. de Kreij J.G. Haars* G.H.W. Groener F.Y.M.M. Fontaine

541 421 190 213 1.365

150 0 55 60 265

50 46 36 69 201

0 2 42 69 113

741 469 323 411 1.944

*

De beloning van de heer Haars tot zijn benoeming per 1 mei 2007 betreft managementfee.

Eind 2007 bezat de heer J.A. de Kreij 17.000 aandelen Corio (2006: 13.000). De aandelen werden met eigen middelen en voor eigen gebruik door de heer De Kreij verkregen. Eind 2007 bezat de heer J.G. Haars geen aandelen Corio (2006: 1.000). Bonussen voor het boekjaar 2007 worden pas na verschijning van het jaarverslag vastgesteld.

Beloning van de Raad van Bestuur 2006 (€ 000)

J.A. de Kreij J.G. Haars a.i.* (niet statutair) J.L. Docter a.i.* *** G.H.W. Groener** F.Y.M.M. Fontaine** J. Kuik*** J.P. van Leeuwen***

Salaris

Bonusbetalingen 2005

Pensioenlasten

Sociale lasten

Totaal 2006

537 118 88 167 204 189

150

50

2 1

55 55

34 69

33 66 3

38 298

153

105

739 119 88 289 394 192 38 1,859

1,303 * De beloningen van de heren Docter en Haars voor 2006 betreffen managementfees. ** De heren Groener en Fontaine zijn benoemd per 1 mei 2006. De beloning betreft het gehele jaar. *** De heren Kuik, Docter en Van Leeuwen zijn op 31 december 2006 niet in dienst van Corio.

Beloning van de Raad van Commissarissen (€ 000)

B. Vos R.A.H. van der Meer W. Borgdorff J.D. Doets D.C. Doijer

Beloning 2007

Beloning 2006

41 42 28 32 34 177

36 30 26 24 25 141

De leden van de RvC bezitten geen aandelen Corio. Per 31 december 2007 hielden de leden van de RvB en de RvC geen opties op aandelen Corio.

164

7 - Informatie in het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft) In overeenstemming met de Wft melden de leden van de RvC en de RvB dat zij in het boekjaar 2007 geen persoonlijk belang hadden in de beleggingen van de Vennootschap. ABP is, naar beste weten van Corio, de enige aandeelhouder die beschouwd kan worden als een gelieerde partij als bedoeld in het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (Wft), doordat zij meer dan 20% houdt van de aan de aandelen in Corio verbonden stemrechten. Kostenratio Volgens de Wft moeten beleggingsinstellingen kostenratio’s rapporteren. Dit is ingesteld om heldere en vergelijkbare informatie te geven over de kostenniveaus. Met ingang van 2006 en in overeenstemming met de ‘Nadere Regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft’ van de Nederlandse toezichthouder AFM wordt de kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en belastingen), met uitzondering van de interestkosten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. Over 2007 bedroeg de kostenratio van Corio 2,23% ten opzichte van 2,78% in 2006. 8 - Verbonden partijen Een aantal Groepsondernemingen is met ABP overeengekomen dat ABP zal optreden als de pensioenverstrekker voor een aantal werknemers. In 2004 werd deze overeenkomst met vijf jaar verlengd. De pensioenbijdragen worden vastgesteld overeenkomstig de pensioenregelingen. In 2007 bedroegen deze bijdragen € 0,8 miljoen (2006: € 0,8 miljoen). 9 - Niet uit de balans blijkende verplichtingen Corio heeft terzake van diverse dochtermaatschappijen in Nederland een garantie op grond van Boek artikel 403, Boek 2, BW verstrekt. Het grootste deel van de Corio-entiteiten maakt deel uit van de fiscale btw-eenheid van Corio en is derhalve juridisch aansprakelijk. Corio N.V. vormt samen met een aantal dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor de te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen. Utrecht, 26 maart 2008 De Raad van Commissarissen


De Raad van Bestuur

165

Overige gegevens Statutaire bepalingen inzake winstbestemming De winstbestemming is onderworpen aan de bepaling van artikel 34, lid 2 van de Statuten van Corio, waarin wordt verklaard dat de winst zoals deze blijkt uit de door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedgekeurde winsten verliesrekening ter beschikking staat van de Algemene Vergadering. Voorstel tot resultaatbepaling Voor 2007 wordt een contant dividend van € 2,60 per aandeel voorgesteld, € 582,6 miljoen zal worden toegevoegd aan de wettelijke reserves. De rest van het resultaat zal worden toegevoegd aan de algemene reserves. Gebeurtenissen na balansdatum In maart bereikte Corio overeenstemming met ING inzake een financieringsfaciliteit ter waarde van € 800 miljoen met een looptijd tot 31 december 2008.

166

Accountantsverklaring Aan de aandeelhouders, Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de op pagina 132 tot en met pagina 167 opgenomen jaarrekening 2007 van Corio N.V. te Utrecht gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de vennootschappelijke jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit geconsolideerde balans per 31 december 2007, winsten verliesrekening, overzicht van het totaalresultaat en kasstroomoverzicht over 2007 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De vennootschappelijke jaarrekening bestaat uit de vennootschappelijke balans per 31 december 2007 en de vennootschappelijke winsten verliesrekening over 2007 met de toelichting. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Corio N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat en de kasstromen over 2007 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht. Oordeel betreffende de vennootschappelijke jaarrekening Naar ons oordeel geeft de vennootschappelijke jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Corio N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de vennootschappelijke jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amstelveen, 26 maart 2008 KPMG Accountants N.V. H. Arendse RA


167

Vastgoedportefeuille

Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. Huren en metrages zijn vermeld op basis van het eigendom van Corio. In voorkomende gevallen is het belang van Corio tussen haakjes vermeld. Jaarhuur (exclusief de omzetgerelateerde huur) is de aan het einde van het jaar geldende contractuele jaarhuur of indien er sprake is van onverhuurde ruimten, wordt de actuele markthuur toegevoegd voor de betreffende leegstand. De bezettingsgraad weerspiegelt de verhuursituatie aan het eind van het jaar. Alleen vastgoedobjecten met een marktwaarde van € 5 miljoen of meer worden apart genoemd. 168

Nederland Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal

1.971,1 596,7 123,3 2.691,1

73% 22% 5% 42%

1.338,3 320,9 71,2 1.730,4

77% 19% 4% 27%

1.110,2 1.110,2

100% 17%

546,7 546,7

100% 8%

352,8 352,8

100% 6%

Frankrijk Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal

Italië Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal

Spanje Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal

Turkije Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Corio jaarverslag 2007

169

Retail Totaal waarde

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie

Bruto verhuurbare oppervlakte (m2)

Jaarhuur (x € mln)

Bezettingsgraad %

2000 1994 2000 2001 1994 2000 2000 2000 2000 1994 2000 2000 2000 2000 2000 2004 2000 1992 2006 2000 2000 2002 2000 1992 2003 1994 2000 2004 2005 2000 2001 2000 2007 2000 2004 2002 1994 2000 2000 2000 2000 2000 2002

1975 2001 1983 2001 2006 2001 1984 1994 1998 1992 1998 1974 1990 1982 2000 2004 1995 1991 2006 1994 1996 2002 1972 1988 2003 1988 1986 2004 2005 1973 1986 2000 2006 1981 2004 2002 1988 1984 1996 1997 1971 1998 2002

63.300 44.200 24.600 50.700 23.400 19.800 31.900 19.700 18.300 9.300 12.600 14.200 13.100 12.500 n.v.t. 11.500 7.400 5.700 8.100 8.700 6.900 7.800 6.700 4.900 9.100 5.000 13.800 5.600 5.800 7.100 5.700 6.700 5.300 8.700 4.100 3.200 14.800 5.000 4.300 4.200 3.800 3.500 4.200

25,784 15,055 7,378 6,168 5,620 4,826 4,429 4,194 3,665 3,048 2,921 2,693 2,593 2,567 2,493 2,360 2,087 1,715 1,701 1,678 1,676 1,476 1,475 1,415 1,310 1,231 1,170 1,149 1,134 1,098 1,095 0,979 0,973 0,867 0,857 0,856 0,821 0,818 0,809 0,800 0,778 0,608 0,605

98 100 100 98 99 100 99 100 100 99 92 100 100 97 0 100 99 100 99 100 99 100 100 100 100 67 100 100 99 100 97 100 100 100 100 100 93 100 100 100 100 100 100

Nederland Utrecht Rotterdam Nieuwegein Amsterdam Heerhugowaard Rijswijk Arnhem Amersfoort Heerlen Alphen a/d Rijn Almere Oegstgeest Dordrecht Amsterdam Utrecht Zwolle Veldhoven Tilburg Purmerend Velsen Zeist Nieuw Vennep Amstelveen Almere Groningen Spijkenisse Leiderdorp Utrecht Epe Leeuwarden Hoofddorp Almelo Goirle Maastricht Bergschenhoek Bovenkarspel Utrecht Alkmaar Spijkenisse Wateringen Delft Voorburg Groningen 170

Stationstraverse e.a., ‘Hoog Catharijne’ (erfpacht) Schorpioenstraat/Pegasusweg, ‘Alexandrium ABC’ (erfpacht) Plein/Passage/Markt/Boogstede/Raadstede, ‘Cityplaza’ Arenaboulevard, ‘Villa ArenA’ Middenwaard 1-129/Parelhof 80-108, ‘Middenwaard’ In de Bogaard J 5-J 67, ‘In de Bogaard’ Hanzestraat 1-225 e.a., ‘Presikhaaf’ Emiclaerhof/De Beurs/Het Masker, ‘Emiclaer’ Saroleastraat 3-51, ‘Corio Center’ De Aarhof 1-75, ‘De Aarhof’ Stationspl./Stationsstr./Buspl./Metropolestr., ‘Stadshart’ Irislaan 45-99/Lange Voort 1-24, 11-41, ‘Lange Voort’ P.A. de Kokplein 93-173, ‘Sterrenburg’ Reigersbos 1-192 e.a., ‘Reigersbos’ Parkeergarage Strosteeg Wade 1 , ‘Stadshagen’ Meent 1-83/Meiveld 174, ‘City Passage’ Emmapassage 1-26, ‘Emmapassage’ Weidevenne Galle Promenade e.a., ‘Velserbroek’ Emmaplein 1-29, 210-252 e.a. , ‘Belcour’ Handelplein 3-205, ‘Getsewoud’ Groenhof 113-164, ‘Groenhof’ Stadhuisplein/Stationsstraat/Stadhuisstraat, ‘’t Circus’ Diamantlaan/Steenlaan ‘Vinkenhof’ Nieuwstraat 105-211, ‘De Kopspijker’ (erfpacht) Elisabethhof 1,4,8,9, ‘Meubelplein Leiderdorp’ Parkwijk-Leidsche Rijn Veluwepoort Tijnjedijk 76 (1-10) Muiderbos, ‘Het Paradijs’ Binnenhof 1-49, ‘Schelfhorst’ De Hovel Franciscus Romanus ‘De Vlashoeck’ De Middend 13-26, 52-54, 174-192, ‘Streekhof’ Drommedarislaan 11-15/Hollantlaan 2-14 Europaboulevard 26-28, 314-316, 461-465 Hadewychplaats 2-62, ‘Maaswijk’ Vliethof 1-16, 57-62, 87-94, ‘Vliethof’ Martinus Nijhofflaan 1-19 Kon. Julianalaan 263-267b, ‘Julianabaan’ Stoepemaheerd 20-22, ‘Beijum’


Leek De Schans, ‘Liekeblom’ Amsterdam Arenaboulevard, ‘ArenA Arcade’ Emmen ‘De Weiert’ Tegelen ‘Kerkstraat’ Bussum Veerstraat 20 Delft Troelstralaan 9-13, ‘In de Hoven’ Wassenaar Langstraat 142-154 Den Bosch Helftheuvel Objecten (13) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen Totaal Randstad Totaal buiten de Randstad Totaal winkels Nederland

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie



Bezettingsgraad %

2001 2001 2000 1995 1999 2002 2000 1999

1988 2001 1999 1992 1983 1968 2000 1970

4.500 4.100 2.700 2.700 2.400 2.900 1.700 1.900 24.760

0,598 0,522 0,454 0,446 0,401 0,355 0,345 0,344 3,111

95 100 100 95 100 100 100 100 100

423.700 169.160 592.860

103,873 29,678 133,551

96 99 99

39.200 15.450 24.000 17.000 28.300 16.700 20.600 7.000 7.600 6.200 29.000 6.000 7.200 9.400 7.100 13.100 7.500 2.200 6.700 14.100 2.835 16.300

12,890 6,736 5,184 4,738 4,598 3,922 3,673 3,432 3,163 3,106 2,922 2,319 2,177 2,129 1,723 1,510 1,428 1,139 0,979 0,440 0,382 1,293

92 96 87 98 83 100 97 100 97 96 98 100 93 94 98 100 98 93 100 100 100 78

78.635 224.850 303.485

17,291 52,592 69,883

94 95 94

1.445,7 449,9 1.895,6

Frankrijk Grenoble 55, Grand’Place, ‘C.C. Grand’Place’ Caen Mondeville, ‘C.C. Mondeville 2’ Saint-Etienne 1 à 7, Rue des Docteurs Charcot, ‘C.C. Centre Deux’ Nice 15, Boulevard Général Louis Delfino, ‘C.C. TNL’ Ivry-sur-Seine 30, Boulevard Paul Vaillabt, ‘Ivry Grand Ciel’ Bordeaux Rue Sainte Catherine Orgeval Art de vivre Issy les Moulineaux 3, Alleé Sainte Lucie, ‘Les Trois Moulins’ Toulon Rue du Murier, ‘C.C. Mayol’ (Corio-belang 40 %)* Montreuil 235, Rue Ettiene Marcel, ‘La Grande Porte’ Caen Avenue du Maréchal Juin, ‘C.C. Côte de Nacre’ Cherbourg Cotentin Laval 46, Avenue de Latre de Tassigny, ‘La Mayenne’ Rouen 8, Allée Eugène Delacroix, ‘C.C. Galerie de L’Espace du Palais’ Cholet Cholet Metz Rue Serpenoise ‘Printemps’ Mulhouse 54/58, Rue du Sauvage ‘La Galerie’ Parijs 92 à 98, Rue de Provence/31 à 34, Rue Joubert, ‘Provence Opéra’ St. Geneviève des Bois La Croix Blanche Grenoble Echirolles Charras Charras Objecten (4) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen Totaal Ille de France Totaal buiten Ille de France Totaal winkels Frankrijk Corio jaarverslag 2007

251,8 1.007,3 1.259,1

1998 1994 1979 1996 2001 2001 2005 2001 1994 2001 1999 2001 2001 1993 2006 2001 2001 1999 2001 2002 2006

2001 1995 1995 2002 1997 2003 1975 1992 1990 1991 1970 1989 1999 1998 2005 1918 1989 1991 1986 1975 1973

171


Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie



Bezettingsgraad %

2007 2001 2001 2001 2007 2004 2006 2003

2007 1994 1996 1993 1992 2006 2001 1999

65.000 32.000 20.000 13.000 27.930 11.700 10.200 7.300

17,848 15,788 7,840 5,987 5,461 3,855 2,640 2,276

97 99 99 100 99 86 100 98

187.130

61,695

98

20.534 18.185 16.013 6.423 9.920 8.427 8.384 9.660 6.457

7,652 5,104 4,863 3,548 2,500 2,406 2,365 2,113 1,185

87 97 100 99 96 100 99.6 98.8 94.6

104.003

31,736

96

15.696 7.097

17,500 1,424

100 85

261.0

22.793

18,924

99

5.068,7

1.210.271

315,789

97

Italië Marcianise Turijn Modena Bologna Udine Busnago Busnago Senegallia

Campania Shopville Le Gru GrandEmilia Shopville Gran Reno Citta’ Fiera (Corio-belang 49%) Globo I Globo II Il Maestrale

Totaal winkels Italië

1.107,2

Spanje Barcelona Valencia Madrid Madrid Irun Cáceres Parla Jaén Palencia

Maremagnum ‘CC Gran Turia’ ‘Sexta Avenida’ CC Gran Via de Hortaleza’ ‘Parque Comercial Txingudi’ C/Londres 1, ‘Ruta de la Plata’ C/Pinto s/n, ‘El Ferial’ Ctra. Bailén, ‘La Loma’ Avenida de Madrid 37, ‘Las Huertas’

Totaal winkels Spanje

2006 2001 2000 2001 1999 2000 2000 2000 2000

1995 2000 1990 2001 1997 1993 1995 1991 1989

545,8

Turkije Istanbul Adapazari

Akmerkez Ada Center

Totaal winkels Turkije TOTAAL WINKELS 172

2005 2007

1993 2007

Kantoren Totaal waarde

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie



Bezettingsgraad %

2000 1992 1998 1997 1988 1992 1994 1988 1988 1994 1994 1992 1994 1997 1988 1994 1987 1992 1994 1992 1998 1992 1992 1999 1992 2000 1994 1994 1997 1999 1998

1973 2001 2006 1985 1987 1987 1991 1987 1999 2007 1994 1995 1992 2006 1988 1991 2001 1997 2001 1986 1987 2004 1990 1999 2004 1986 2001 1987 2003 1999 1987

46.160 36.100 18.900 19.900 14.400 11.600 13.200 14.300 7.700 6.900 13.500 7.500 4.500 6.700 4.000 3.900 4.000 4.700 7.389 5.700 5.500 4.200 4.500 4.000 5.100 4.853 3.100 3.821 3.000 3.500 3.100 12.100

8,255 6,108 3,821 3,040 3,016 2,674 2,244 1,805 1,630 1,445 1,396 1,209 1,145 1,099 1,085 1,010 0,917 0,905 0,866 0,826 0,702 0,679 0,633 0,617 0,606 0,602 0,572 0,539 0,529 0,501 0,436 1,716

95 96 97 100 100 65 100 74 100 100 54 100 93 87 100 100 100 100 89 100 60 88 93 100 17 92 100 88 100 100 100 80

Nederland Utrecht Godebaldkwartier e.a., ‘Hoog Catharijne’ (erfpacht) Rotterdam Weena 700/Kruisplein 25, ‘Weena Point’ Amsterdam Vijzelgracht 50/3e Weteringdwarsstraat, ‘Noortse Bosch’ Den Haag Churchillplein 1 Utrecht St. Jacobsstraat 200-500, ‘Jacobsweerd’ Hoofddorp Jupiterstraat 82-200/Planetenweg, ‘Pluspoint’ Amsterdam Bijlmerdreef 100-102, ‘Laanderpoort’ (erfpacht) Utrecht Computerweg 1-12 Amsterdam De Boelelaan 28-30 (erfpacht) Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 2 Rijswijk Handelskade 49, ‘Mercurion’ Leiden Schuttersveld 9, ‘Schuttersveld’ Amsterdam Rhijnspoorplein 10-38, ‘Sarphati Plaza’ Maastricht Erasmusdomein 50 Amsterdam P. van Anrooystraat 7 Amsterdam Stadhouderskade 55, ‘Willemshuis’ (erfpacht) Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 5 Zeist Slotlaan 6-26/Jufferstraat 10-38 Rotterdam Schorpioenstraat/Pegasusweg, ‘Alexandrium I’ (erfpacht) Houten Meidoornkade 10-12 Breda De Bijster 10-26, ‘De Bijster’ Zeist De Dreef 2, ‘Mooi Zeist’ Arnhem Velperweg 26, ‘Velperbeek’ Zoetermeer Europaweg 81-119, ‘Continental’ Arnhem Burg. Matsersingel 200 ‘Matserhuis’ Almere Stationsplein 5-13, 35-41, ‘Stationade’ Capelle a/d IJssel Rivium Quadrant 1, ‘Taurus’ Utrecht Europalaan 101, ‘De Drommedaris’ Utrecht Koningin Wilhelminalaan Almere Monitorweg 1-27, ‘Tyro House’ Amersfoort Stadsring 185-197 Objecten (5) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen Totaal Randstad Totaal buiten de Randstad

532,7 61,2

269.770 38.053

47,340 5,286

93 78

Totaal kantoren Nederland

594,0

307.823

52,626

91


173

Kantoren Totaal waarde

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie



Bezettingsgraad %

Rue Henri Sainte Claire Deville, ‘Les Fontaines’ 65, Rue des Trois Fontanot, ‘MB 9’

2000 1990

1991 2000

10.600 9.200

3,015 2,930

100 100

10, Place de Vosges, ‘Le Balzac’ (Corio-belang 70 %)***

1988

2000

10.500

4,762

100

1, Rue Jacques Monod, ‘Millipore’ Rue Armand et Eugène Peugeot, ‘Frères Peugeot’ 14, Rue Hoche, ‘Kupca-C’ (Corio-belang 40 %)**** 7/8, Esplanade Compans Caffarelli, ‘Atria’ et ‘Espace Compans’

2000 2000 1990 1999

2002 1989 1992 1993

10.600 7.400 5.200 8.800

2,719 2,575 1,903 1,490

80 100 100 100

Place des Frères Montgolfier, ‘Montgolfier’ Bureaux de Nacre’

2000

1992

5.000 2.720

0,966 0,312

100 100

58.500 11.520

18,870 1,802

97 100

70.020

20,672

98

13.615

1,439

53

12,5

13.615

1,439

53

900,0

391.458

74,737

93

Frankrijk Rueil-Malmaison Nanterre-La Défense CourbevoieLa Défense St. Quentinen-Yvelines Rueil-Malmaison Puteaux-La Défense Toulouse St. Quentinen-Yvelines Caen

Totaal Ille de France Totaal buiten Ille de France Totaal kantoren Frankrijk

293,5

Duitsland Böblingen

Calwerstraße 7

Totaal kantoren Duitsland TOTAAL KANTOREN

174

1994

1984

Bedrijfsruimten Totaal waarde

Jaar van aankoop

Bouwjaar/ renovatie



Bezettingsgraad %

1997 1992 1996 1994 1997 1992 1994 2000 1991

1976 1981 1990 1999 1999 1978 1998 2000 1991

31.900 19.700 21.200 18.100 18.700 18.000 15.300 7.100 5.600 22.860

2,132 1,332 1,211 1,135 1,049 0,967 0,781 0,473 0,385 1,490

99 100 81 98 100 90 100 100 100 100

178.460

10,956

97

56.000 19.400 7.600 10.600

3,819 1,275 0,396 0,369

100 100 100 100

71,2

93.600

5,859

100

193,9

272.060

16,815

98

6.162,6

1.873.789

407,340

96

Nederland Amsterdam Nieuwe Hemweg 1-7 Hoofddorp Noordmeerstraat 20-38/Daalmeerstraat 3-21 Ridderkerk Keurmeesterstraat 20-30 Rotterdam Abraham van Stolkweg 62-134, ‘Kleinpolderpark’ Rotterdam Bovendijk 192-222 Zoetermeer Wiltonstraat 15-31/Philipsstraat 6-40 Amersfoort Heliumweg/Neonweg/Nijverheidsweg Zoetermeer Heliumstraat Hoofddorp Diamantlaan Objecten (4) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen Total bedrijfsruimten Nederland

122,7

Frankrijk Massy ZAC du Pérou 2, 2-32, Rue des Champarts Bretigny Parijs Zuid Bretigny Compans Reuvens II Object (1) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen Totaal bedrijfsruimten Frankrijk TOTAAL BEDRIJFSRUIMTEN TOTAAL PORTFEUILLE


1998 2002 1998

1998 2002 1998

175

Totaal vastgoedportefeuille 2007 Verhuurbaar oppervlak (x 1.000 m2)

Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Investeringen in pijplijn Totaal

Theoretische jaarhuur (€ mln)

Bezettingsgraad %

Waarde (€ mln)

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

1.210 392 272 1.874

1.098 396 336 1.830

315,8 74,7 16,8 407,3

279,7 72,9 19,7 372,3

97% 93% 98% 96%

97% 90% 95% 96%

5.069 900 194 6.163

4.144 834 222 5.200

1.874

1.830

407,3

372,3

96%

96%

297* 6.460

259 5.459

* Exclusief € 55 miljoen verstrekte leningen voor Turkse projecten.

Samenstelling portefeuille ultimo 2007* (€ mln)

Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Overig

Winkels

1.971,1 1.338,3 1.110,2 546,7 352,8 16,0 5.335,1 83%

37% 25% 21% 10% 7% 0% 100%

Kantoren

596,7 320,9 12,5 930,1

64% 35% 0% 0% 0% 1% 100% 14%

Bedrijfsruimten

123,3 71,2 194,5

63% 37% 100% 3%

*Inclusief projecten in ontwikkeling en grond, exclusief € 55 miljoen verstrekte leningen voor Turkse projecten.

176

Totaal

2.691,1 1.730,4 1.110,2 546,7 352,8 28,5 6.459,7

42% 27% 17% 8% 6% 0% 100%

Corio N.V. Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 31 E [email protected], I www.corio-eu.com

Euronextcode/ISIN-code NL0000288967 Fondscode 28896 Bloomberg CORA NA Reuters COR.AS Datastream H:VIB

Corio Nederland Retail Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 233 35 78 E [email protected], I www.corio-eu.com

Vragen Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling Investor Relations: [email protected] of +31 (0) 30 282 93 43

Corio Nederland Kantoren Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 32 E [email protected], I www.corio-eu.com

Vormgeving en art direction: Member Since, Heemstede

Corio France Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault 92075 Paris La Défense cedex, France T +33 (0) 1 474 53 000, F +33 (0) 1 474 55 850 E [email protected], I www.corio-eu.com Corio Italia Via Fabio Filzi 25/a 20124 Milaan, Italië T +39 026 69 63 49, F +39 026 69 77 11 E [email protected], I www.corio-eu.com Corio España C/ María de Molina, 40–8a plta 28006 Madrid, Spanje T +34 91 426 17 77, F +34 91 435 56 44 E [email protected], I www.corio-eu.com Corio Türkiye Edin & Suner Plaza Meydan Sok. No 14/5A Akatlar, Istanbul - 34335, Turkije T +90 (0)212 351 1200, F +90 (0) 212 351 5505 E [email protected], I www.corio-eu.com

Fotografie: Corio, Utrecht Google Earth Productie en drukwerk: vdBJ/Communicatie Groep, Bloemendaal vdBJ/Print Support, Bloemendaal Dit jaarverslag wordt tevens in de Engelse en Franse taal gepubliceerd. Dit jaarverslag is gedrukt op Symbol Freelife Satin. Dit papier draagt het FSC keurmerk.

Voorbehoud toekomstgerichte informatie Het jaarverslag bevat op de toekomst gerichte mededelingen met betrekking tot de financiële positie, plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard, risico’s en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben op gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals een wijziging in de strategie, invloed van de concurrentie, wijziging in de economische omstandigheden, wijziging in de weten regelgeving en algemene renteniveaus.

Inhoud. 100 Kantoren en bedrijfsruimten 104 Nederland 106 Interview Jan Visser 108 Frankrijk 109 Duitsland. Corio jaarverslag

Recommend Documents