Duitsland, Frankrijk, Nederland. Woningmarkten in perspectief

Duitsland, Frankrijk, Nederland

Woningmarkten in perspectief

Onderzoeksrapport mei 2012

Inhoud

01

02

03

5

Voorwoord

7

Demografie, economie en cultuur

8

Duitsland

12

Frankrijk

16

Nederland

19

Conclusie

21 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad 22

Duitsland

24

Frankrijk

26

Nederland

28

Woningprijzen Duitsland, Frankrijk, Nederland

31

Conclusie

33 De consumenten aan het woord 34

De verhuiswensen 1: locatievoorkeuren

37

De verhuiswensen 2: huren of kopen

40

De verhuiswensen 3: appartement of grondgebonden woning

40

De verhuiswensen 4: indeling en grootte van de woning

43

De verhuiswensen 5: woonlasten, huur- en koopprijzen

45

04

05

Conclusie

47 Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s benoemd 50

Duitsland

58

Frankrijk

62

Nederland

67

Conclusie

69 Leren van de buren 72

Bijlage

Bouwfonds Property Development 76

De strategie van Bouwfonds

81

Cijfers - realisatie en prognose

82

Bouwfonds Property Development vestigingen

Duitsland, Frankrijk, Nederland

Woningmarkten in perspectief rspectief

Voorwoord Voor u ligt het rapport ‘Woningmarkten in perspectief’ over de ontwikkeling van de woningmarkten in Duitsland, Nederland en Frankrijk (DuNeFra). In 2011 zijn Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM met dit uitgebreide woningmarktonderzoek gestart. Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM maken onderdeel uit van de Rabo Vastgoedgroep, het vastgoedexpertisecentrum van Rabobank. Jaarlijks voeren we tientallen marktstudies en consumentenonderzoeken uit.

Tegelijkertijd hebben we in de drie landen 229 regio’s gedetailleerd doorgelicht. Belangrijkste doel hiervan was het voorspellen van de kansrijkheid van een regio voor nieuwe projecten gebiedsontwikkelingen. Uit dit onderzoek zijn tweeëntwintig kansrijke regio’s gedestilleerd. Het zijn grootstedelijke gebieden waar bevolking en economie de komende jaren verder groeien. Voor Bouwfonds liggen hier kansen. De uitkomsten worden toegelicht in hoofdstuk vier van dit rapport.

Doel van het onderzoek is een analyse van de woningmarkten op landelijk, regionaal en stedelijk niveau. Onze inzet: het maken van een gedegen vergelijking tussen de drie landen, die samen de kernlanden in de internationale Bouwfonds-strategie vormen. We behandelen in de eerste plaats de demografische en economische ontwikkelingen in Duitsland, Nederland en Frankrijk en relateren deze aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Hoe staan de landen ervoor en hoe ontwikkelen de prijzen zich? Welke invloed hebben de economie en demografie op de nationale wooncultuur en welke rol speelt het overheidsbeleid? In de eerste twee hoofdstukken worden de significante verschillen die er zijn gepresenteerd.

Wij weten als geen ander dat woningmarkten van oudsher lokale en regionale business zijn. Dat vraagt van een ontwik kelaar om een aanwezigheid in die markten. Bouwfonds beschikt niet voor niets over 30 regionale vestigingen, die zich allen in de groeigebieden van de drie kernlanden bevinden. De komende jaren wil Bouwfonds – gesterkt door het onderzoek – beheerst doorgroeien in Frankrijk en Duitsland en het aantal vestigingen in de economisch sterke regio’s verder uitbreiden. Voor Nederland staat behoud van het marktleiderschap centraal – kwantitatief en kwalitatief. Walter de Boer Directievoorzitter Bouwfonds Property Development

Het bestuderen van de markt, economie en demografie is één, het ondervragen van de consument is een onlosmakelijke twee. Hoe kijken de bewoners in Duitsland, Frankrijk en Nederland aan tegen thema’s als locatie, woning, verhuizen en betaalbaarheid? Om hier antwoord op te krijgen hebben we een uitgebreide enquête uitgevoerd onder 3.000 woonconsumenten, verdeeld over 1.000 consumenten per land. De opvallende resultaten hiervan leest u in hoofdstuk drie. Ook hier doen zich verschillen voor tussen Duitsers, Nederlanders en Fransen.

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 5

01 Demografie, economie en cultuur Aan de basis van alle woningmarktontwikkelingen staan de demografie en economie. Hoe ontwikkelt de samenstelling van de bevolking zich, is er sprake van groei of juist krimp en waar trekken mensen naar toe? Datzelfde geldt voor de conjunctuur: hoe staat het met de welvaartsontwikkeling, welke economische sectoren draaien goed en waar vestigen bedrijven zich? De cultuur van het land speelt daar als belangrijke factor op de achtergrond doorheen. Dit palet aan smaken geeft kleur aan de verschillende uitgangsituaties in Duitsland, Frankrijk en Nederland. Een overzicht van de belangrijkste feiten en ontwikkelingen, per land gerangschikt.

6 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


Demografie, economie en cultuur — Duitsland

Duitsland Demografie, economie en cultuur

1.1 Duitsland: prognose bevolkingsontwikkeling 2008-2030

1.4.1 Duitsland: verandering leeftijdsopbouw 2010-2020

Bron: Statistisches Bundesamt x 1 miljoen inwoners

Bron: Statistisches Bundesamt

16

Duitsland groeit niet meer: de komende jaren neemt de bevolking hier zelfs af. Schattingen lopen uiteen van 77 tot 79 miljoen inwoners in 2030. Op dit moment telt Duitsland 81,5 miljoen mensen en 40 miljoen huishoudens. Het aantal huishoudens, dat van grote invloed is op de vraag naar woningen, neemt de komende jaren nog wel toe, met 1 miljoen. Niet iedere regio krijgt echter evenveel mee van deze groei. In Duitsland vindt de aanwas van de bevolking vooral plaats in de zuidelijke deelstaten (Beieren, Baden-Württemberg en Hessen). De stadsstaten Berlijn en Hamburg blijven stabiel, terwijl de oostelijke deelstaten en de grootste deelstaat NordrheinWestfalen forse bevolkingsverliezen te verwerken krijgen. [grafiek 1.1 + 1.2] Binnen de regio’s doen vooral de grote steden het goed. Duitse steden met forse groeicijfers zijn München, Hamburg, Frankfurt en Keulen. De verwachting is dat de trek naar de steden de komende jaren alleen maar verder doorzet. [grafiek 1.3] In kwalitatieve termen heeft Duitsland te maken met vergrijzing en ontgroening (afnemend aantal jongeren). [grafiek 1.4.1 en 1.4.2] Het aandeel gezinnen met kinderen neemt hier af, het aantal alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen neemt toe. Het aantal immigranten is sinds 2005 opgelopen van 650.000 naar 800.000 in 2012; ca. 100.000 zijn terugkerende Duitsers. Daartegenover hebben in 2005 ruim 600.000 mensen Duitsland verlaten (waaronder 25 procent van Duitse afkomst), oplopend naar 670.000 in 2010. Er is dus een vestigingsoverschot van ca. 125.000 mensen in 2010.

14

Vrijwel alle landen in Europa worden geconfronteerd met grote onzekerheden over de economische ontwikkeling veroorzaakt door de economische malaise en euro-crises van de afgelopen jaren. Duitsland doet het, absoluut en relatief gezien, uitstekend. In Duitsland nam het bruto binnenlands product sinds 2009 alleen maar toe; van 230 naar 245 miljard euro. [grafiek 1.5] De sterke positie van een aantal industrietakken, een zorgvuldig gevoerd economisch beleid en de grote binnenlandse vraag van consumenten zorgen voor economische groei. [grafiek 1.6] Duitsers hebben bovendien vele jaren gespaard en dat betaalt zich nu uit. De economische cijfers vertalen zich ook in gunstige werkloosheidpercentages. Duitsland laat hier een daling zien: van 12,5 procent in 2005 naar 7 procent begin 2012. De verschillen tussen de grote steden zijn enorm: slechts 5 procent in München en Stuttgart, maar in Berlijn nog 13 procent. [grafiek 1.7 en 1.8]

2008 2030

18

Loop van de bevolking

Economische ontwikkeling

2010 2015 2020

20

30% 25% 20%

12

15%

10 10%

8 6

5%

4 2

0 < 14 jaar

0

nrn sen sen len falz and tein urg ern sen halt gen rlin en urg de rg ye a s l s b P h Be rem mb Ba be Ba He sac estf nd- aar Hol en mm Sach -An ürin B Ha d po r W S gn Th m a n l e e e r i t s a t w ied ein hein Br -Vo ch s ür a N e R S rh W rg hl rd Sc bu No len k ec M

15-24 jaar

1.2 Duitsland: huishoudensverandering 2008-2030

1.4.2 Duitsland: verandering huishoudensgrootte 2010-2030



10%

be em t t ür W n- ern e y d Ba Ba

40-54 jaar

55-64 jaar

65-79 jaar

> 80 jaar

rg in

len ste ol tfa lz es -Pfa -H g i W d n w se in lan les ch he in n ch sa rdr Rhe se S r s e o He ed N Ni

5%

25-39 jaar

2010 2020 2030

rg bu

m

Ha

45% 40% 35%

n

e n rli em Be Br

30% 25%

0%

20%

-5%

la ar

15%

nd

-10%

rg bu en d an Br

-15%

po

Sa

r Vo gr u

nb

kle

M

ec

10%

n s e r ch m Sa m

5%

en

0%

in alt hür T nh A nse ch a S

g

1 persoon

en

1.3 Duitsland: bevolkingsontwikkeling grote steden 1995-2010

1.5 Duitsland: bruto binnenlands product 2000-2012

Bron: Statistisches Bundesamt 1995 = 100

Bron: Oxford Economics

2 personen

3 personen

4 en meer

x 1 miljoen euro 2.500.000

110

2.450.000

108

2.400.000 2.350.000

106

2.300.000

104

2.250.000

102

2.200.000

100

2.150.000 2.100.000

98

2.050.000

96 94


2.000.000 95

96

97

Berlijn Düsseldorf Frankfurt

98

99

00

01

Hamburg Keulen München

02

03

04 05

06

07

08

09

2000 2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

10

Stuttgart Duitsland


Demografie, economie en cultuur — Duitsland

1.6 Duitsland: jaarlijkse economische groei 2001-2012 Bron: Oxford Economics 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2001

-1,0%

2002

2004

2003

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0%

1.7 Duitsland: werkloosheid 2002-2012 München – Ackermannbogen


Het project maakt deel uit van een binnenstedelijke herontwikkeling in het stadsdeel Schwabing. 335 woningen, 12.500 m2 kantoorruimte. 13% 12% 11%

Wooncultuur

10%

Ook culturele aspecten spelen een rol in de ontwikkeling van de woningmarkt. Wie in Duitsland een woning koopt, doet dat vaak op hogere leeftijd (vanaf 35 jaar), omdat er een relatief forse hoeveelheid eigen kapitaal moet worden meegebracht (20 procent). Duitsers zijn voorzichtig in het aantrekken van hypothecair krediet en zijn traditioneel gewend jaarlijks een vast percentage van hun hypotheek af te lossen. Aflossingsvrije hypotheken bestaan nauwelijks; hypotheekrenteaftrek kent men in Duitsland niet.

9% 8% 7% 6%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

In Duitsland wordt een tweede woning vaak als appeltje voor de dorst gekocht: het dient als beleggingsobject c.q. als aanvulling op het huishoudinkomen of om later zelf in te gaan wonen. De cultuur van het land is ook afleesbaar in de mening van Duitsers over duurzaamheid in relatie tot het wonen. Duurzaamheid is in dit land ‘standaard’, want het maakt simpelweg deel uit van wat een Duitser verstaat onder een goede woning. Anders gezegd: het sluit naadloos aan bij de kwaliteitseisen van de consument.

1.8 Duitsland: werkloosheid grote steden 2004-2012 Bron: Oxford Economics werkloosheid Baden-Württemberg Beieren Berlijn Hamburg Hessen Noordrijn-Westfalen

20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0%

Ruimtelijk beleid

10,0%

De Duitse nationale overheid voert geen landelijk ruimtelijk beleid. Deelstaten doen dat nauwelijks, het enige regionale beleid dat wordt gevoerd heeft betrekking op de ondersteuning van de krimpregio’s. Vooral in de oostelijke deelstaten, maar ook in Noord-Hessen, is de krimp duidelijk merkbaar. De overheid voert hier een sturend beleid, bijvoorbeeld door voorzieningen in één kern te concentreren en andere dorpen bewust leeg te laten lopen.

8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2004

2005

2006


2007

2008

2009

2010

2011

2012

In Duitsland wordt een tweede woning vaak als appeltje voor de dorst gekocht. Duitse gemeenten zijn geen dominante partij, zoals in Nederland wel het geval is, bij de ontwikkeling van nieuwe plannen. Gemeenten, Regierungsbezirke en Landkreise beperken zich tot het opstellen van ruimtelijke structuurplannen, waarbij verschillende thema’s als wonen, werken en verkeer worden geïntegreerd. Er wordt hier veel meer overgelaten aan marktpartijen, mede omdat gemeenten nauwelijks zelf over grond beschikken. Bij de ontwikkeling van nieuwe woon- en werkgebieden sluiten gemeenten contracten af met ontwikkelaars en grondeigenaren, waarin privaatrechtelijk afspraken worden gemaakt over de noodzakelijke aanleg van infrastructuur en voorzieningen.


Demografie, economie en cultuur — Frankrijk

Frankrijk Demografie, economie en cultuur

1.9 Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling 2010-2020

1.12 Frankrijk: verandering huishoudenstructuren 2010-2020

Bron: BIPE

Bron: BIPE

2010 2015 2020

Loop van de bevolking In Frankrijk is de bevolkingsgroei in absolute zin nog niet aan het einde. Het huidige inwoneraantal van 65 miljoen groeit tot 2020 met 2 procent. [kaart 1.9 en 1.10] Het aantal huishoudens neemt fors toe met drie miljoen. Na 2030 neemt de bevolkingsgroei hier echter ook af. De regio Parijs en de aantrekkelijke kustgebieden (west en zuid) profiteren het meest van de groei door migratie vanuit andere delen in Frankrijk; het zijn de gebieden waar het – mede door landschap en klimaat – aangenaam wonen en werken is. Daarentegen krimpen het binnenland en delen van Noord-Frankrijk. Net als Duitsland doen binnen de sterke regio’s de grote steden het extra goed. Parijs als metropool blijft sterk groeien, maar dat geldt ook voor steden als Lyon, Bordeaux en Toulouse. De verwachting is dat de trek naar de steden ook in Frankrijk de komende jaren alleen maar verder doorzet. Het aandeel van gezinnen in de bevolking daalt in Frankrijk (in 2020 leeft nog maar 22 procent als het klassieke gezin), er komen meer alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen. Vergrijzing en ontgroening zorgen voor meer ouderen en minder jongeren. [grafiek 1.11 en 1.12].

35% 30% 25%

% > 1,0 0,5 – 1,0 0,25 – 0,5 0 – 0,25 -0,25 – 0 -0,5 – -0,25 -1,0 – -0,5 < -1,0

20% 15% 10% 5% 0% Alleenstaande

1.10 Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling 2010-2020

1.13 Frankrijk: bruto binnenlands product 2000-2012

Bron: BIPE

Bron: Insee

Samenwonende zonder kinderen

Samenwonende met kinderen

Eénoudergezin

Andere types gezinnen

x 1 miljoen euro 1.850.000 1.800.000 1.750.000 1.700.000

Economische ontwikkeling De Franse economie leefde in 2010 op na een aantal relatief magere jaren. Die positieve ontwikkeling zette door in 2011 maar naar verwachting zal in 2012 het bruto binnenlands product zich stabiliseren op 180 miljard euro. [grafiek 1.13 en 1.14] De werkloosheid in Frankrijk is in de periode 2006-2008 gedaald van 9,5 procent naar 8 procent, maar in de laatste twee jaren weer gestegen naar 10 procent. De grote steden vertonen dezelfde trend, maar er zijn wel grote verschillen tussen bijvoorbeeld Marseille aan de ene kant (12 procent) en Rennes, Nantes en Parijs aan de andere kant (7-8 procent). [grafiek 1.15 en 1.16]

40%

1.650.000

% > 2,0 1,5 – 2,0 1,0 – 1,5 0,5 – 1,0 0,0 – 0,5 < 0,0

1.600.000 1.550.000 1.500.000 1.450.000

1.11 Frankrijk: verandering in leeftijdsopbouw 1995-2020

1.14 Frankrijk: jaarlijkse economische groei 2001-2012

Bron: BIPE

Bron: Insee

2000 2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

aantal inwoners 3,0%

14.000.000 1999 2010 2020

12.000.000 10.000.000

2,0% 1,0%

8.000.000 0,0% 2001

6.000.000 4.000.000

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,0%

2.000.000

-3,0%

0

< 14 jr


2002

-1,0%

15-24 jr

25-39 jr

40-54 jr

55-64 jr

65-79 jr

> 80 jr




Wooncultuur

1.15 Frankrijk: werkloosheid 2001-2011 Bron: Insee 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1.16 Frankrijk: werkloosheid grote steden 2002-2011 Bron: Insee Nice Marseille Bordeaux Toulouse Rennes Nantes Lyon Parijs

14% 12% 10% 8% 6%

Opvallend is dat 31 procent van de bevolking een tweede huis heeft. Op het terrein van duurzaamheid kent het beleid ruwweg twee peilers: gebouwen realiseren met een lager energieverbruik en het duurzaam opwekken van energie. Dit werkt ook door in de woningmarkt; de Fransen zijn hierin verder dan de Nederlanders. Zo speelt in Frankrijk wel degelijk het energielabel van woningen een belangrijke rol. Hierin speelt mee dat de Fransen naast stookkosten in de winter ook de nodige kosten voor koeling in de zomer hebben. Energieverbruik en energieopwekking is daardoor een belangrijk thema. De uitslag van de Franse verkiezingen zal ongetwijfeld gevolgen hebben voor de woningmarkt. Verwacht wordt dat de betaalbare woning een thema wordt.

Ruimtelijk beleid

4% 2% 0%

De hypothecaire financieringsmogelijkheden in Frankrijk zijn niet ongunstig. De rente is laag, er is een sterke concurrentie tussen hypotheekverstrekkende banken, en de hoogte van de kredietverstrekking is de afgelopen jaren versoepeld. Ook is er gedeeltelijk sprake van hypotheekrenteaftrek. En hoewel het kopen van een woning hierdoor populair is, zijn Franse huishoudens over het algemeen terughoudend in het aangaan van leningen voor aankoop van een eigen huis. Opvallend is verder dat maar liefst 31 procent van de bevolking een tweede huis heeft. Hier is het verschijnsel ‘bi-residentialiteit’ een bekend fenomeen, met name in de regio Parijs. Door de week woont men in de stad, in het weekend neemt men de wijk naar la campagne – het beste van twee werelden. In Frankrijk is verder sprake van een grote acceptatie van duurzaamheid, wanneer het gaat om het wonen. De grote belangstelling voor ‘groen’ wonen wordt nog eens aangewakkerd door de landelijke overheid met belastingvoordelen en goedkope leningen. Makelaars laten niet na om in advertenties te wijzen op het duurzame energieverbruik van nieuw gebouwde woningen.

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Lyon - Lyon Islands Eén van de meest ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten in Europa met 291 appartementen, winkel- en kantoorruimte en 411 parkeerplaatsen.

2009

2010

2011

Frankrijk laat een gemengd beeld zien op het gebied van overheidsbeleid rond ruimtelijke ordening. Het beleid is in handen van de rijksoverheid, regionale overheden en lokale overheden. Ook is er een aantal semioverheidsinstanties bij betrokken, bestaande uit regionale en lokale samenwerkingsverbanden en instanties die in het leven zijn geroepen om economisch beleid uit te voeren. Het ruimtelijk ordeningsbeleid in Frankrijk is daarmee een complexe aangelegenheid. Er bestaan talloze overlappingen tussen de verschillende vormen van beleid en overheidsingrijpen, wat het geheel soms ondoorzichtig maakt. Het verklaart de roep om de regeldruk te verminderen en de effectiviteit van beleid te verhogen. Verder wordt in Frankrijk vooral ruimtelijk-economisch structuurbeleid gevoerd, gericht op het versterken van bepaalde regio’s. Zogenaamde clustergebieden (71 in totaal) worden aangejaagd, onder meer door goede openbaar verbindingen (TGV) aan te leggen (o.a Toulouse – vliegtuigindustrie – ; Lyon – biopole –; Bordeaux – laserindustrie –). Daarnaast krijgen de zwakkere stedelijke gebieden (Zones Urbaines Sensibles) steun van de overheid. Een uitzondering op dit regionale beleid vormde de stimuleringsregeling uit 2009 waarmee de overheid probeerde 500.000 nieuwe woningen te realiseren. Dit beleid werd ondersteund met leningen en fiscale maatregelen.


Demografie, economie en cultuur — Nederland

Nederland Demografie, economie omie ie en cultuur

1.17 Nederland: prognose huishoudensontwikkeling 2010-2020

1.20 Nederland: bruto binnenlands product 2000-2012

Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling

Bron: CBS

Economische ontwikkeling In Nederland lijkt de economische situatie het minst rooskleurig van de drie landen. Na twee kwartalen met krimp op rij (-0,4 en -0,7 procent) is dit land wederom in een recessie beland, over heel 2011 is er sprake geweest van een lichte groei van 1,2%. Het gevreesde ‘double-dip’scenario komt daarmee uit. Voor 2012 als geheel wordt een krimp van een half procent verwacht. [grafiek 1.20 en 1.21] De werkloosheid bleef in 2011 op een relatief laag niveau, met 5,4 procent van de beroepsbevolking (evenveel als in 2010). De eerste maanden van 2012 lieten echter een stijging van de werkloosheid zien, tot 6 procent. [grafiek 1.22 en 1.23]

580.000

< 0% 0,01% – 0,25% 0,26% – 0,5% 0,51% – 0,75% 0,76% – 1,0% 1,01% – 1,5% > 1,5%

Loop van de bevolking In Nederland neemt de bevolking in omvang nog toe, met een stijging tot 17,2 miljoen mensen (nu 16,7). Na 2030 daalt de bevolkingsgroei ook hier. Het aantal huishoudens, in belangrijke mate bepalend voor de vraag naar nieuwe woningen, neemt in Nederland met 0,6 miljoen toe. De groei concentreert zich voornamelijk in de Randstad, met een accent op het noordelijk deel. [kaart 1.17] Nederlandse groeisteden liggen voornamelijk in de A2-Corridor: Amsterdam-Utrecht-Eindhoven. Zowel de groep jongeren tot 30 jaar als de medioren (45 – 64 jaar) nemen in Nederland nog licht toe, terwijl de groep 65-plussers sneller groeit. [grafiek 1.18] In Nederland blijft het aandeel van gezinnen in de huishoudensopbouw gelijk; wel neemt ook hier het aantal alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen toe. [grafiek 1.19]

x 1 miljoen euro

560.000 540.000 520.000 500.000 480.000 460.000 440.000

2000 2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

1.21 Nederland: jaarlijkse economische groei 2001-2012 1.18 Nederland: verandering in leeftijdsopbouw 2010-2020 Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling

Bron: CBS 5,0% 4,0%

2010 2015 2020

aantal inwoners

3,0% 2,0% 1,0%

6.000.000

0,0%

5.000.000

-1,0%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,0%

4.000.000

-3,0%

3.000.000

-4,0%

2.000.000

1.22 Nederland: werkloosheid 2001-2010

1.000.000

Bron: CBS

0 < 14 jaar

7%

15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar > 75 jaar 6% 5%

1.19 Nederland: verandering huishoudenstructuren 2010-2020 Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling

4%

2010 2015 2020

aantal huishoudens

3% 2%

3.500.00

1%

3.000.00

0%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2.500.00

De werkloosheid bleef in 2011 op een relatief laag niveau.

2.000.00

1.23 Nederland: werkloosheid grote steden 2002-2010

1.500.00

Bron: CBS

1.000.00 500.00

Utrecht Amsterdam Rotterdam Eindhoven

10% 9% 8% 7%

0 Samenwonend met kind

Samenwonend zonder kind

Alleenstaanden

Eénoudergezin

Overig

6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%


2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010


1.24 Bevolkingsgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Bevolkingsgroei per jaar 2010-2020 < -0,25% -0,25 - 0,00% 0,00 - 0,25% 0,25 - 0,50% > 0,50%

1.25 Huishoudensgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Huishoudensgroei 2010-2020 Den Haag – Wateringse Veld – Parkzicht In het hart van het Haagse Wateringse Veld is een nieuwe wijk ontwikkeld die doet denken aan een dorp. 117 woningen, 12 appartementen.

In Nederland ontbreken de financiële prikkels om het verduurzamen van woningen aantrekkelijk te maken. Wooncultuur In Nederland is het kopen van een woning lange tijd zeer populair geweest, mede door het financieringsbeleid van hypotheekverstrekkers. Vooral in Nederland werd door banken tot 110 procent van de waarde van de woning geleend. De aflossingsvrije hypotheekvorm is een populair product en leidt ertoe dat de consument nauwelijks schulden aflost. Bovendien biedt het fiscale beleid een extra stimulans voor deze variant. Het overheidsbeleid (Autoriteit Financiële Markten) is sinds medio 2011 stringenter geworden en de regels voor de verstrekking van (aflossingsvrije) hypotheken zijn aangescherpt.

< -0,5% -0,5 - 0,0% 0,0 - 0,5% 0,5 - 1,0% > 1,0%

vergelijkt de kosten van de hogere investering tegen de te verwachten lagere energiekosten en kiest dan eerder voor het korte termijn effect. In Nederland ontbreken de financiële prikkels om het verduurzamen van woningen aantrekkelijk te maken.

Ruimtelijk beleid In Nederland heeft de overheid zich de laatste jaren steeds verder teruggetrokken uit het ruimtelijk beleid. De overheid concentreert zich op de hoofdlijnen van het beleid, waarin onder meer de integratie van ruimtelijke ordening met infrastructuur centraal staat. Een vanouds belangrijk beleidsterrein als woningbouwprogrammering is losgelaten en op het bordje van provincies, gemeenten en marktpartijen neergelegd. In feite beperkt de overheid zich steeds meer tot visievorming. Mede door de economische crisis staan veel gebiedsontwikkelingen van de afgelopen jaren onder druk. De financiering is complexer geworden en ontwikkelaars kampen met vraaguitval bij de consument. Dat heeft gevolgen voor alle betrokken partijen, niet in de laatste plaats voor gemeenten die een actief grondbeleid hebben gevoerd en nu geconfronteerd worden met tekorten op de grondexploitaties. o de p o tat es.

Conclusie: groei, maar met duidelijke verschillen Drie landen die geografisch dicht bij elkaar liggen, maar toch aantoonbare verschillen tonen. Het grootste land (Duitsland) heeft een dalende bevolking, maar een groeiende economie. In het kleinste land (Nederland) neemt de bevolking nog licht toe, maar zijn de economische vooruitzichten slechter. Een lichtpunt is hier (nog) de lage werkloosheid. Het middelgrote land (Frankrijk) kent een fors stijgende bevolking en gematigd positieve economische vooruitzichten, met daarentegen weer slechtere werkgelegenheidsontwikkelingen. Kortom, de uitgangssituatie voor de woningmarkt is in elk land verschillend. Hiernaast vertoont de cultuur van het wonen en bouwen verschillen in de drie landen. In Nederland is de overheid lange tijd dominant geweest bij het uitzetten van ruimtelijke ordenings- en volkshuisvestingsbeleid, in Duitsland en Frankrijk zijn marktpartijen en particulieren veel meer zelf aan zet. De woning als investeringsproduct biedt in deze beide landen gunstige perspectieven voor de woningproductie, terwijl in Nederland de perceptie van de woning als zekere investering minder wordt. Het bezit van twee woningen is in Frankrijk en Duitsland een normaal maatschappelijk en economisch gegeven, in Nederland is dit een uitzondering. Opvallend tenslotte is de verschillende manier waarop in de drie landen tegen duurzaamheid wordt aangekeken: in Nederland is dit vooral een discussie over regeltjes, in de andere twee landen is een duurzame woning bijna de standaard, mede door de attitude van de consument als het gaat om duurzaamheid.

1.26 Werkgelegenheidsgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Werkgelegenheidsgroei 2010-2020 < -0,50% -0,50 - 0,00% 0,00 - 0,25% 0,25 - 0,50% > 0,50%

Het duurzaamheidsgehalte van woningen speelt in Nederland bij de consumenten minder. Er worden hier al langer energiezuinige woningen gebouwd, maar duurzaamheid speelt (nog) geen beslissende rol in de aankoopbeslissing van de consument. De Nederlander


19

02 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Uit de analyse van de drie landen bleek al dat er de afgelopen eeuw heel verschillend met ruimtelijke ordening en woningbouw werd omgegaan. In Nederland heeft de overheid een belangrijke vinger in de pap, in Duitsland en Frankrijk is de markt traditioneel meer aan zet. Dat verschil heeft zich vertaald in een andere samenstelling van de woningvoorraad en woningmarkten die door andere prikkels worden gestuurd. Waar in Duitsland en Frankrijk momenteel groeicijfers in de woningbouwproductie te noteren zijn, is deze in Nederland fors teruggevallen.



Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Duitsland

Duitsland Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie In Duitsland is het huren van een woning algemeen geaccepteerd en populair. Het aantal huurwoningen is hier het grootst (60 procent), met het overgrote deel in de particuliere sector (54 procent). In Duitsland is huren zeker geen ‘tweede keus’: een mooie huurwoning geeft net zoveel status en huurwoningen zijn – in vergelijking met koopwoningen – ook zeer goed betaalbaar. De afgelopen jaren is de totale Duitse woningvoorraad gestaag maar langzaam gegroeid: van 38,4 miljoen woningen in 2003 tot 39,5 miljoen woningen in 2010. De bouwproductie nam tussen 1995 en 2009 steeds af; van 500.000 nieuwe woningen naar circa 135.000. De economische crisis en de samenvoeging van de twee Duitslanden hebben hierin een rol gespeeld, evenals het terugbrengen van het aandeel sociale woningbouw. In 2010 vond evenwel een lichte opleving plaats en deze heeft zich doorgezet in 2011. [grafiek 2.1 en 2.2.] Het aantal bouwvergunningen steeg in 2011 tot ruim 200.000; dit leidt in 2012 en de jaren erna tot extra productie. Prognoses wijzen op een verdere groei. Zo voorspelt het IFO-instituut een toename tot 300.000 woningen in 2017. In de projectmatige nieuwbouw maken appartementen een fors deel uit van de productie. Daarnaast kent Duitsland een omvangrijke markt voor particuliere bouw op individuele kavels.

Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen De beschikbaarheid van bouwgrond is een eerste belangrijke variabele wanneer het over de kostprijs van woningen gaat. Van groot belang is de vraag wie eigenaar van de grond is. In Duitsland is de meeste grond in het bezit van particulieren en bedrijven. De prijs weerspiegelt daar behoorlijk zuiver de druk op de markt. Is er veel vraag naar woningen, dan stijgt de prijs. Bij krimp (zoals in de grensgebieden met Nederland) daalt deze. De bandbreedte in grondprijzen, als onderdeel van de vrij op naam prijzen, is in Duitsland extremer. Afhankelijk van de marktsituatie bedraagt deze 20 tot 40 procent. In München worden zelfs grondquotes van 50 procent genoteerd, bij verkoopprijzen van 6.000 euro per m2 bruto vloeroppervlak. De bouwkosten in Duitsland, waar kopers veel kwaliteit krijgen en een hoog afwerkingsniveau verlangen, bedragen bij appartementen tussen de 1.100 en 1.400 euro per m2. Deze prijzen staan de laatste tijd opwaarts onder druk. In Duitsland zijn de portefeuilles van de bouwbedrijven goed gevuld door de grote vraag naar woningen in de steden, infrastructurele projecten en commercieel vastgoed. Het gevolg: stijgende prijzen door een tekort aan bouwcapaciteit. In termen van woningprijzen is sprake van een behoorlijke variatie. Een vergelijkbaar appartement van 80 m2 kost 210.000 euro in Neurenberg, 300.000 euro in NordrheinWestfalen en 450.000 euro in München. Voor een ruime eengezinswoning moet tussen de 300.000 en 600.000 euro worden betaald. Ook hier is sprake van een opwaartse ontwikkeling: de woningprijzen trekken behoorlijk aan. De woningmarkt in een aantal populaire stedelijke regio’s is booming; het wonen in en nabij de stad is daar steeds meer in trek.

2.1 Duitsland: verleende bouwvergunningen 2000-2011 Bron: Statistisches Bundesamt

totaal grondgebonden appartementen

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2008

2009

2011

2.2 Duitsland: opgeleverde woningen 2000-2010 Bron: Statistisches Bundesamt

ontwikkelaars private bouwers sociale woningbouw

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

Financiering eigen woning

2000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2010

De financieringsmogelijkheden bepalen in belangrijke mate of een woning kan worden gekocht en zo ja: tegen welke condities. Anders gezegd: de structuur van de woningmarkt is sterk verbonden met de structuur van de nationale hypothekenmarkt. In Duitsland wordt een conservatieve, voorzichtige aanpak gevolgd. Voor het verkrijgen van een hypotheek van een eigen woning moet bijna altijd 20 tot 30 procent van de koopsom met eigen vermogen worden betaald. Duitsers sparen daarom ook langer, al dan niet via speciale constructies zoals Bausparen. Zij kopen hun eerste huis op latere leeftijd, vanaf 35 jaar. De investering in de eigen woning wordt als een goed aanvullend pensioen gebruikt; men lost jaarlijks minimaal twee procent af en de woning mag belastingvrij aan erfgenamen worden overgedragen. Veel Duitsers met een hoger inkomen investeren in de aanschaf van een tweede woning, om deze vervolgens te verhuren. Het betekent een waardevaste belegging met een goede inkomensstroom. Juist in deze economische turbulente tijden grijpen de Duitsers deze vorm van zekerheid aan.



Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Frankrijk

Frankrijk Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie Frankrijk kent met een kleine 60 procent een groot aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad van 33 miljoen woningen. De particuliere huursector maakt met 24 procent eveneens een groot deel uit van de totale woningvoorraad; de sociale huursector heeft een aandeel van 16 procent. 57 procent van alle Franse woningen is een eengezinswoning, 43 procent is gestapeld. Frankrijk spande de kroon wat betreft de bouw van nieuwe woningen in het afgelopen decennium. Tussen 2001 en 2008 steeg het aantal opgeleverde woningen voor eigen gebruik jaarlijks naar circa 300.000. In de jaren erna volgde een daling, met vanaf 2010 weer een stijging – in lijn met de economische opleving. [grafiek 2.3 en 2.4] Voor de komende jaren is de verwachting dat de productie op dit niveau blijft. Opvallend is overigens dat de woningvoorraad in ZuidFrankrijk – een geliefde woningmarktregio – de laatste jaren is gekrompen. Het vermoeden bestaat dat hier wel veel nieuwbouwprojecten zijn gestart, maar waarvoor eerst verouderde woningen gesloopt moesten worden. [kaart 2.5] De prognoses wijzen voor de komende jaren op een groeiende vraag naar woningen in de kustgebieden, de Alpen en Parijs. [kaart 2.6]. In de projectmatige nieuwbouw worden veel appartementen gerealiseerd, met name in de stedelijke regio’s. Daarnaast kent ook Frankrijk een omvangrijke markt voor particuliere bouw op individuele kavels. De bouw van tweede woningen kent een productieniveau van circa 28.000 woningen per jaar.

Financiering eigen woning Frankrijk heeft een gezonde, sterk concurrerende hypotheekmarkt. Een lage rente, een sterke concurrentie tussen hypotheekverstrekkende banken en een versoepeling van de hoogte van kredietverstrekking zorgden de afgelopen tien jaar voor een stimulans op de woningmarkt. Voor de meeste hypotheekvormen moet de consument tussen de 10 en 20 procent eigen vermogen meebrengen, maar de bank is soepel met de hoogte van de financiering. Vaste rentetarieven hebben de voorkeur.

2.3 Frankrijk: jaarlijkse opgeleverde (eerste) woningen 1968-2020 Bron: BIPE/Insee

x 1.000 woningen 350

gerealiseerde woningen prognose opgeleverde woningen

300 250 200 150 100

Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen Afhankelijk van de marktsituatie bedragen in Frankrijk de grondkosten 20 tot 40 procent van de vrij op naamprijzen. De bouwkosten kennen een bandbreedte tussen de 1.200 en 1.600 euro/m2 bruto vloeroppervlak; deze prijzen stijgen de laatste tijd licht. Vertaald naar verkoopprijzen: in Frankrijk begint een studio van 30 m2 bij 150.000 euro, tot 600.000 euro voor een groter appartement. In Parijs worden vierkante meterprijzen van 10.000 euro betaald, in steden als Bordeaux en Marseille rond de 3.000 euro. Franse consumenten betalen tussen de 250.000 euro (regio Toulouse) en 500.000 euro (rondom Parijs en langs de Middellandse Zeekust) voor een grondgebonden woning. Deze situatie is vrij stabiel.

50 0

1968-1975

1975-1982

1982-1990

1990-2000 2000-2010

2010-2015

2015-2020

2.4 Frankrijk: opgeleveringen/in aanbouw genomen/verleende vergunningen voor (eerste) woningen 2001-2010 Bron: Insee opleveringen vergunningen in aanbouw genomen

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2.5 Frankrijk: ontwikkeling woningvoorraad gemiddelde jaarlijkse verandering 2010-2020 Bron: Insee aantal woningen 3000 – 4390 1500 – 3000 750 – 1500 0 – 750 -750 – 0 -1500 – -750 -3000 – -1500 -4350 – -3000

2.6 Frankrijk: jaarlijkse vraag naar eerste en tweede woningen 2010-2020 Bron: Insee

aantal eerste woningen 10000 – 12320 5000 – 10000 2500 – 5000 0 – 2500 -750 – 0 10000 – 12320 5000 – 10000 2500 – 5000 0 – 2500 -750 – 0


aantal tweede woningen 1000 – 2470 500 – 1000 250 – 500 0 – 250 -250 – 0 -440 – -250

00 – 2470 00 – 1000 50 – 500 0 – 250 50 – 0 40 – -250


Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Nederland

Nederland Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie Nederland kent net als Frankrijk een fors aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad, met een kleine 60 procent. De Nederlandse huursector wordt zwaar gedomineerd door sociale woningbouw; de particuliere huursector is hier nauwelijks ontwikkeld. Door de huidige onzekerheid op de koopwoningenmarkt raken huurwoningen momenteel steeds meer in trek bij de Nederlandse consument. Na 1995, toen de woningcorporaties financieel werden verzelfstandigd, is het woningbouwbeleid steeds meer op een marktconforme leest geschoeid. Subsidies zijn verminderd en woningcorporaties hebben een minder preferente positie als woningbouwer gekregen. Hiernaast is het ruimtelijk ordeningsbeleid van de Rijksoverheid gedecentraliseerd naar de provincies en gemeenten. De eengezinswoning vormt in Nederland de standaard in het wonen; 71 procent van de in totaal 7,2 miljoen Nederlandse woningen heeft deze bouwvorm. De situatie op de bouwmarkt is niet rooskleurig. Het aantal projectmatig ontwikkelde koopwoningen is de afgelopen jaren door de crisis sterk gedaald (van 40.000 naar 15.000 per jaar) [grafiek 2.7] en het aantal onverkochte leegstaande woningen nam juist toe. Ook de outlook voor de Nederlandse woningmarkt is aan de sombere kant: het consumentenvertrouwen is op een dieptepunt beland en van een opleving in de markt is vooralsnog geen sprake. Door de ingezakte nieuwbouwproductie neemt de schaarste aan woningen wel weer toe. Het perspectief voor de woningmarkt in de economisch sterke delen van Nederland is dan ook positief. Qua typologie worden in Nederland, in tegenstelling tot de andere twee landen, voornamelijk grondgebonden woningen verkocht. [grafiek 2.8] De markt van particulier opdrachtgeverschap op vrije kavels wordt de laatste tijd in Nederland schoorvoetend ontdekt, maar een groot deel van de woonconsument heeft nog steeds de voorkeur voor een meer ‘kant en klare’ woning.

het inkomen van de partner mee te tellen. Hierin werden zij gesteund door het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert. Met de NHG kunnen kopers in aanmerking komen voor een lagere rente, omdat het Waarborgfonds garant staat. Door het ruimhartige financieringsbeleid van de geldverstrekkers bedroeg de totale waarde van de hypothecaire leningen in Nederland eind 2009 ruim 600 miljard euro. Daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard euro tegenover. Het feit dat in Nederland de hypotheekrente aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting, maakt het aantrekkelijk een hoge hypotheek af te sluiten. Dit heeft de koopwoningenmarkt een belangrijke stimulans gegeven.

2.7 Nederland: nieuwbouwproductie naar financieringssoort 2001-2010 Bron: ABF Research B.V. Syswov 2010

huur (sociaal) huur (particulier) koop

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen In Nederland werkt het grondprijsmechanisme anders en vooral langzamer: de grondprijzen, meestal tot stand gekomen via de residuele waardeberekening, blijven langer op een (te) hoog niveau bij dalende huizenprijzen. Bovendien heeft de overheid in Nederland meer invloed op de grondprijzen, omdat ze vaker grondeigenaar is en de plan- en ontwikkelingskosten geheel in de grondexploitatie verdisconteert. Gerelateerd aan de verkoopprijzen van woningen (de zogenaamde grondquote) komt Nederland gemiddeld uit op 25 tot 35 procent. In Nederland liggen de bouwkosten bij appartementen tussen 1.300 en 1.500 euro per m2. Het bouwen van grondgebonden huizen is hier duidelijk goedkoper dan in Duitsland en Frankrijk: 1.000 euro per m2. Oorzaak: de Nederlandse traditie in het bouwen van grotere series aan grondgebonden woningen, die met gespecialiseerde bouwtechniek is geoptimaliseerd. Door vraaguitval staan deze prijzen de laatste tijd neerwaarts onder druk. Dat geldt evenzeer voor de verkoopprijzen van nieuwe woningen. Nieuwbouwappartementen blijken in Nederland het meest betaalbaar, met gemiddelde prijzen tussen de 250.000 en 295.000 euro. Voor een eengezinswoning noteert Nederland een bandbreedte tussen de 265.000 en 335.000 euro. Er zijn echter regionale verschillen: in Amsterdam en Utrecht kost een appartement ruim boven de 300.000 euro, terwijl in Eindhoven en Rotterdam nauwelijks de 250.000 euro wordt bereikt. Ook de prijzen van een grondgebonden woning zijn regionaal verschillend: in Den Haag al snel 350.000 euro, terwijl in Zwolle 250.000 euro het maximum is.

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2.8 Nederland: nieuwbouwproductie naar woningtype 2001-2010 Bron: ABF Research B.V. Syswov 2010

woning appartement

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001

Financiering eigen woning De Nederlandse hypotheekmarkt wijkt sterk af van die in Duitsland en Frankrijk. Het meebrengen van eigen geld is niet noodzakelijk en ook aflossen was tot voor kort geen issue. In het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw besloten geldverstrekkers om bij de beoordeling van de maximale hypotheeksom per huishouden ook



regio Zwolle Appartementen Grondgebonden

Woningprijzen Duitsland, Frankrijk en Nederland Gemiddelde v.o.n.-prijzen per stedelijk gebied in 2010 in Duitsland, Frankrijk en Nederland van nieuwbouw appartementen en grondgebonden woningen

239.700 240.700

regio Amsterdam Appartementen 280.700 Grondgebonden 336.400 regio Utrecht Appartementen Grondgebonden

296.000 320.800

regio Nijmegen Appartementen Grondgebonden

287.800 256.400

regio Den Haag Appartementen Grondgebonden

254.500 351.300

regio Hamburg-Lüneburg Appartementen 432.060 Grondgebonden 296.658

regio Rotterdam Appartementen Grondgebonden

241.900 295.800

regio Berlin-Potsdam Berlin Potsdam Appartementen 419.750 Grondgebonden 300.101

regio Eindhoven Appartementen Grondgebonden

243.000 322.000

regio Münster-Osnabrück Appartementen 259.749 Grondgebonden 269.318 regio Düsseldorf Appartementen 349.128 Grondgebonden 329.547 regio Köln-Bonn Appartementen 310.500 Grondgebonden 331.832 regio Rhein-Main-Gebiet Appartementen 325.270 Grondgebonden 345.597 regio Rhein-Neckar-Gebiet Appartementen 258.100 Grondgebonden 310.681 regio Nürnberg Appartementen 254.980 Grondgebonden 344.913

regio Île-de-France incl. Parijs Appartementen 297.100 Grondgebonden 433.000 regio Ille-et-Vilaine (Rennes) Appartementen 160.520 Grondgebonden 200.360 regio Loire-Atlantique (Nantes) Appartementen 171.610 Grondgebonden 229.020 regio Gironde (Bordeaux) Appartementen 184.760 Grondgebonden 229.420 regio Rhône (Lyon) Appartementen 205.860 Grondgebonden 277.440 regio Alpes-Maritimes (Nice) Appartementen 261.180 Grondgebonden 633.880 regio Var (Toulon) Appartementen 227.100 Grondgebonden 406.900 regio Bouches-du-Rhône (Marseille) Appartementen 194.450 Grondgebonden 265.150

regio Stuttgart Appartementen Grondgebonden

Samenstelling naar type woningvoorraad in 2010 256.856 336.039

regio Regensburg Appartementen 216.234 Grondgebonden 290.791 regio München Appartementen 465.766 Grondgebonden 603.313

Nederland

29% 71%

regio Bodensee-Konstanz Appartementen 289.896 Grondgebonden 330.098

Duitsland Bron Nederland: Monitor Nieuwe Woningen (2Q 2011) Bron Duitsland: Statistisches Bundesamt (2011) Bron Frankrijk: Le BIPE (juni 2011)

53%

47%

regio Haute-Garonne (Toulouse) Appartementen 182.500 Grondgebonden 215.770 regio Hérault (Montpellier) Appartementen 182.390 Grondgebonden 259.480

Frankrijk 43% 57%

Grondgebonden woningen Appartementen



Conclusie: de woningmarkten in drie landen vergeleken De drie woningmarkten in Duitsland, Frankrijk en Nederland overziend, kunnen we constateren dat de verschillen groot zijn. Zo wonen in het kleinste land met de minste ruimte (Nederland) de meeste mensen in grondgebonden eengezinshuizen. Nederland heeft tevens de hoogste woningbezetting (het aantal mensen dat gemiddeld in een woning woont). De twee andere landen vallen op door andere zaken. Duitsland kent bijvoorbeeld een veel lagere eigendomsquote, omdat hier een gezonde professionele particuliere huurmarkt aanwezig is. De sociale huursector is hier beperkt, wat niet gezegd kan worden van Nederland: het aandeel van de sociale huursector is hier twee zo groot als in Frankrijk en maar liefst vijf keer zo groot als in Duitsland. Hoewel de koopwoningenmarkt in Nederland net zo groot is als in Frankrijk, is de hypothekenmarkt hier een last voor de consument. In Duitsland en Frankrijk is sprake van een lust: door scherpe concurrentie zijn de renteniveaus twee keer zo laag als in Nederland.

De nieuwbouwproductie in Nederland lag het afgelopen decennium, in vergelijking met de buurlanden, op een laag niveau. Per duizend inwoners werden gemiddeld 2,9 woningen nieuw gebouwd (Duitsland 3,4 en Frankrijk zelfs 4,7). De cijfers weerspreken hiermee het beeld dat in Nederland de afgelopen tijd volop is gebouwd. Het is een situatie waarin naar verwachting de komende jaren weinig verandering optreedt. De woningbouwproductie in Duitsland en Frankrijk zal in de komende drie tot vijf jaar verder groeien, terwijl de economische en politieke omstandigheden in Nederland in 2012 en 2013 nog niet tot een groeiende productie leiden. Daardoor wordt wel een stuwmeer van uitgestelde woningvraag veroorzaakt, dat na 2013 tot extra productie moet leiden. Dit wordt mede veroorzaakt doordat bevolkingskrimp de komende tien jaar in Nederland nog nauwelijks een probleem is (vergeleken met Duitsland en Frankrijk), mede door de snellere vergrijzing. Tenslotte de verkoopprijzen van woningen. Deze zijn in Nederlandse steden in vergelijking met steden in Duitsland en Frankrijk relatief laag: de Fransen en de Duitsers willen graag in de stad wonen en zijn bereid voor goede kwaliteit ook een hogere prijs te betalen. De bouwkosten verschillen overigens niet wezenlijk tussen vergelijkbare steden als Keulen, Hamburg, Utrecht, Den Haag, Marseille en Bordeaux. De hoogte van de grondprijzen in Frankrijk en Duitsland reageert veel sneller dan in Nederland op de actuele marktsituatie. Door het stringente ruimtelijke ordeningsbeleid in Nederland en de overheidsbemoeienis met de woningmarkt in brede zin is in dit land te weinig marktwerking.

Een ander markant verschil heeft betrekking op de tweede woning. In Nederland nog geen wijd en zijd verspreid verschijnsel, maar in Duitsland en Frankrijk is het bezit van een tweede woning als belegging, financiële zekerheid en/of weekend/vakantiehuis breed in de maatschappij verankerd. Er wordt in deze landen ook anders tegen duurzaamheid aangekeken. In Nederland wordt het als iets extra’s gepresenteerd, waar de consument in moet investeren, in Duitsland en Frankrijk behoort duurzaamheid tot de standaarduitrusting en is het geen probleem.

NIEUWBOUWPRODUCTIE

Nederland

Duitsland

Frankrijk

2000-2010 per jaar

50.000

250.000

300.000

Per 1.000 inwoners

2,9 woningen

3,4 woningen

4,7 woningen

Nederland

Duitsland

Frankrijk

Totale woningvoorraad

7,2 miljoen

40,2 miljoen

33 miljoen

Aantal woningen per 1.000 inwoners

432

491

513

Eengezinswoning

71%

47%

57%

Meergezinswoning

29%

53%

43%

59%

40%

58%

Particulier

10%

54%

24%

Sociale huursector

31%

6%

16%

Samenstelling naar type

Samenstelling naar eigendomsstructuur Koopwoning Huurwoning waarvan:

Amsterdam - IJside


03 De consumenten aan het woord Verschillen de woonwensen van Duitse, Franse en Nederlandse burgers? Het bestuderen van economische, demografische en culturele ontwikkelingen is belangrijk om woningmarktstructuren en -ontwikkelingen te kunnen duiden. Dat is in de voorgaande twee hoofdstukken gebeurd. Resultaat: de drie landen kennen overeenkomsten, maar ook grote verschillen – hun geografische nabijheid ten spijt. Wie als gebiedsontwikkelaar echt wil weten wat er in de drie landen op dit moment leeft, moet echter ook de consument bevragen. Hoe kijken bewoners in Duitsland, Frankrijk en Nederland tegen thema’s als locatie, woning, verhuizen en betaalbaarheid aan? Bouwfonds zette een uitgebreide steekproef uit: in totaal werden 3.000 mensen ondervraagd, per land namen 1.000 respondenten deel. Conclusie: er zijn forse verschillen in verhuisgeneigdheid en locatievoorkeuren.



De consumenten aan het woord – locatievoorkeuren

De consumenten aan het woord Het was een hele onderneming: in juni 2011 werden duizenden mensen in Duitsland, Frankrijk en Nederland tegelijkertijd benaderd om deel te nemen aan een onderzoek inzake woonvoorkeuren. In Nederland gebeurde dat via internet, in de twee andere landen via de telefoon omdat in Duitsland en Frankrijk de internetdichtheid minder hoog is. Het resultaat was indrukwekkend: 1.000 geslaagde gesprekken per land, een hoog responspercentage (Frankrijk 48 procent, Duitsland 49 procent en Nederland 20 procent). De uitkomsten zijn landelijk representatief. De vragenlijst die de respondenten werd voorgelegd omvatte 22 vragen en gemiddeld werd een gespreksduur van 11 minuten geklokt. Een typering van de respondenten vooraf: tweederde van de ondervraagden woont nu in een eigen woning, een derde woont in een huurwoning. In dit hoofdstuk zetten we de belangrijkste uitkomsten op een rij. Achtereenvolgens passeren de verhuiswensen in termen van locatievoorkeuren de revue, gevolgd door de afweging van huren versus kopen, een appartement versus een grondgebonden woning en de indeling en grootte van de woning. We eindigen met de – zeker in deze tijden van economische crisis – niet onbelangrijke factor betaalbaarheid.

3.1 Op welke termijn wil men verhuizen De huidige woonsituatie speelt in de woonwensen zeker ook mee. Zo wil 40 procent van de Duitsers die nog landelijk woont in de toekomst naar de stad verhuizen. De landelijk wonende Nederlanders kunnen zich dat echter nauwelijks voorstellen: tweederde van hen kiest juist weer voor een woning in hetzelfde landelijke woonmilieu. Andersom bekeken zoekt het overgrote deel van de Duitsers en Fransen die nú in de stad wonen in de toekomst daar ook weer een woning. Nederlanders blijken minder gehecht aan de stad: een derde van de huidige stedelingen onder de respondenten geeft aan de stad te willen verlaten; een markant verschil. [grafiek 3.3.1 en 3.3.2]

Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

nog niet bekend > 10 jaar 5-10 jaar 3-5 jaar 1-3 jaar < 1 jaar

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Voorzieningen De betekenis van voorzieningen is eveneens voorgelegd, waaronder de nabijheid en ontsluiting van woongebieden met openbaar vervoer. Dit blijkt in Nederland minder belangrijk te worden gevonden dan in Frankrijk en Duitsland. De Fransen hechten weer minder belang aan de afstand tot stadscentra en supermarkten. Men doet de dagelijkse boodschappen met de auto, in een van de grote hypermarché’s – of men kiest bewust voor het wonen in de stad, met winkels en cultuur op loopafstand. De nabijheid van scholen en kinderdagverblijven is in alle drie de landen een factor van afnemend belang; hier weerspiegelt zich de daling van het aantal huishoudens met kinderen in de samenleving. [grafiek 3.4.1 en 3.4.2]

Duitsland

Frankrijk

Nederland

3.2 Locatievoorkeur (meerdere antwoorden mogelijk) Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

Landelijk wonen Duitsland Frankrijk Nederland

Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad

Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad

Binnenstedelijke locaties Waar willen deze ‘verhuisgeneigden’ naar toe? [grafiek 3.2] De echt binnenstedelijke locaties (centrumgebieden) zijn vooral bij de Fransen in trek; ruim een kwart van de ondervraagden heeft dit type locatie het hoogst op de wensenlijst staan. Bij Nederlanders (21 procent) is dit al minder, de Duitsers zijn met 16 procent het minst geporteerd van een centrumlocatie. Het gaat bij de groepen met een positieve voorkeur voor de binnenstad voornamelijk om huurders en groepen met een bovenmodaal inkomen. Voor de wijken rondom het centrum hebben vooral de Fransen en de Duitsers een voorkeur. De Duitsers en Fransen hebben weinig op met grotere nieuwbouwgebieden aan de randen van de steden. Van de Nederlanders wil 18 procent hier graag wonen (de Vinex-fans) en 30 procent kan zich goed voorstellen daar te wonen. Het zijn vooral lagere en middeninkomens die een voorkeur voor dit type locatie uitspreken.


Stadscentrum 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

3.3.1 Locatievoorkeur ten opzichte van huidige woonlocatie: buiten het centrum en stadscentrum (meerdere antwoorden mogelijk) Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

Huidige woonlocatie: woonwijk buiten het centrum

Van alle ondervraagden wil 20 procent binnen de komende vijf jaar verhuizen. Dit getal is vrijwel gelijk in alle drie de landen. Nederlanders lijken iets mobieler; 26 procent geeft aan te willen verkassen. In Frankrijk is een grote groep (25 procent) die aangeeft op de wat langere termijn te willen verhuizen, tussen de vijf en tien jaar vooruit. [grafiek 3.1]

Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw)

Huidige woonlocatie: stadscentrum

De verhuiswensen 1: locatievoorkeuren

Makelaars blijven het zeggen en er zit ook een grote kern van waarheid in: de locatie is van grote invloed op de woningkeuze van de consument. Ook in dit onderzoek wordt deze stelling onderstreept. Voor de Fransen is de ligging van het woongebied iets belangrijker dan de woning, de Nederlanders en Duitsers vinden beide zaken even belangrijk. De afstand tot de werkplek is voor Fransen en Duitsers belangrijker bij de locatiekeuze als bij de Nederlanders. Tenslotte is opvallend hoe de respondenten aankijken tegen de stelling ‘Ik wil graag in het centrum van de stad wonen, maar ik kan het me financieel niet permitteren’. Voor de Duitsers blijkt deze stelling in het geheel niet op te gaan en ook de Fransen en Nederlanders zijn het er in meerderheid niet mee eens. [grafiek 3.5]

Duitsland Frankrijk Nederland

Landelijk wonen Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw) Stadscentrum Landelijk wonen Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw) Stadscentrum 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


De consumenten aan het woord – locatievoorkeuren

De consumenten aan het woord – huren of kopen

3.6 Voorkeur koop of huur



Huidige woonlocatie: landelijke omgeving

3.3.2 Locatievoorkeur ten opzichte van huidige woonlocatie: landelijke omgeving en woonwijk stadsrand

De verhuiswensen 2: huren of kopen

Landelijk wonen 100%


90% weet niet kopen huren


Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw)

In hoofdstuk twee over de woningvoorraad en de status van huren versus kopen kwam al naar voren dat de drie landen hier zeer verschillend op scoren. De navraag bij consumenten wijst hetzelfde uit: tweederde van de Fransen wil het liefst de woning kopen, tegenover de helft van alle Duitsers en Nederlanders. [grafiek 3.6] Het huishoudinkomen speelt hierbij een belangrijke rol. In Duitsland leeft de koopwens pas bij een bovenmodaal inkomen, in Frankrijk en Nederland hebben ook huishoudens met een modaal inkomen een voorkeur voor een koopwoning. Opvallend is het verschil in ‘doorstroomgeneigdheid’ in de drie landen. Zo wil de helft van de Franse huurders graag kopen, tegenover een kwart van de Duitse huurders. De Nederlandse huurders sluiten de rij: slechts 19 procent wil de komende jaren kopen. De omgekeerde wens speelt overigens ook. Een derde van alle Duitsers wil graag de overstap van koop naar huur maken. In Nederland is dat percentage lager (19 procent) en in Frankrijk leeft deze wens het minst (10 procent). [grafiek 3.7]

80% 70% 60%

Stadscentrum

Huidige woonlocatie: woonwijk aan de rand van de stad

50% Landelijk wonen

40%


30%

Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad

20% 10%

Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw)

0%

Duitsland

Stadscentrum 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Frankrijk

Nederland

90%

3.4.1 Belang voorzieningen omgeving die als (zeer) belangrijk worden ervaren Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 Duitsland Frankrijk Nederland

Nabijheid van stadscentrum (cultuur en shopping) Parkeerplaatscapaciteit in de wijk

3.7 Voorkeur koop of huur naar huidige woonsituatie

Nabijheid van winkels voor dagelijkse goederen


Nabijheid van scholen Kwaliteit openbaar vervoer

Duitsland

Bevolkingsstructuur woonwijk 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Frankrijk

Nederland Duitsland Frankrijk Nederland

Vorm en grootte van balkons

eigenaar

eigenaar huurder 0%

11 6

26

16

74

10

41

51

huurder

huurwoning koopwoning weet niet

Energieverbruik

68

huurder

3.4.2 Belang woningvoorzieningen die als (zeer) belangrijk worden ervaren Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

57

32

eigenaar

9

68

19 67

13 19

15

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

In hoeverre speelt de huidige woonplek een rol in deze afweging? In Nederland blijkt een dergelijk verband niet aantoonbaar, in Frankrijk en Duitsland is dat wel het geval. De koopwens is hier sterker in landelijke woonmilieus en aan de randen van de steden. In meer binnenstedelijke gebieden prevaleert de huurwens. Dit heeft te maken met de prijzen van koopappartementen in Duitse en Franse steden, die in vergelijking met Nederland duurder zijn en de hoge kwaliteit van huurwoningen door een professionele particuliere huurmarkt.

Architectuur 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

3.5 Stellingen: percentage respondenten met score ‘(zeer) mee eens’ Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011


Ik wil graag in het stadscentrum wonen, maar ik kan het me niet permitteren De architectuur/uitstraling van mijn woning is belangrijker dan de plattegrond

80 procent van de Duitse en Franse bewoners laat toekomstige energiekosten een grote rol spelen bij de woningkeuze.

De toekomstige energiekosten spelen een grote rol bij mijn woningkeuze De afstand tot mijn werkplek is het belangrijkste criterium voor de woonlocatiekeuze Verslechtering van de sociale structuur is voor mij aanleiding om te verhuizen De locatie vind ik belangrijker dan de woning Voor een goede woonkwaliteit wil ik een derde van mijn netto inkomen uitgeven 0%

20%


40%

60%

80%

100%


Xxx Alphen xx aan den Rijn – Burggooi Xxxxxxxxxxxxxxx xxxxx xxxxxx xxx Xxx x xxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx In Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx het ruim opgezette en Xx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx groene villapark Burggooi worden 780 vrijstaande en deels geschakelde woningen gerealiseerd.

De consumenten aan het woord – appartement of grondgebonden

De verhuiswensen 3: appartement of grondgebonden woning

De verhuiswensen 4: indeling en grootte van de woning

Hoe kijken de respondenten aan tegen het woningtype? [grafiek 3.8] Ten aanzien van nieuwbouw versus bestaande bouw zijn er geen grote verschillen te noteren. In alle drie de landen heeft ongeveer een derde van de aspirant-kopers een voorkeur voor nieuwbouw. Wel valt de grote voorkeur van Duitsers op voor gerenoveerde appartementen. Waarschijnlijk hangt dit samen met de aantrekkelijke binnenstedelijke locaties waar deze woningen in Duitse steden te vinden zijn.

De indeling en grootte van de woning blijkt eveneens voor verschillen tussen de bewoners in de drie onderzochte landen te zorgen. Een eerste opvallende uitkomst is het al dan niet denken aan de toekomst. De Duitsers en Fransen willen op jongere leeftijd (vanaf 25 jaar) voorbereid zijn op het ouder worden. Zij hebben daarom een voorkeur voor een levensloopbestendige woning, die ook nog goed bruikbaar is op seniorenleeftijd. De Nederlander wil hier pas na zijn 45e over nadenken.

Een woonvorm die op beperkt enthousiasme kan rekenen is de kavel met zelfbouw. Nederland en Duitsland scoren beide vijf procent, de Fransen zitten iets hoger met zeven procent. Appartementengebouwen met meer dan acht verdiepingen doen het nog slechter; hier wil vrijwel niemand wonen, behalve een aantal huurders in Nederland. Daarentegen doen in alle drie de landen kleinschalige appartementengebouwen met minder dan vier verdiepingen het wel goed. Fransen en Duitsers hebben daarbij de vrij indeelbare loft hoog op de wensenlijst staan, het penthouse doet het goed in Nederland en Duitsland.

De Nederlander wenst met voorsprong de grootste woningen: ruim een derde, en dat zijn dan vooral de huizenbezitters, heeft de zinnen gezet op een woonoppervlakte van meer dan 150 m2. [grafiek 3.10] In Duitsland is dat 14 procent en in Frankrijk 20 procent. Met hierbij wel de kanttekening dat deze vraag in Nederland niet inkomensgerelateerd was; het kan duiden op een groot aantal ‘dromers’ onder de respondenten. Andersom kijkend wil de helft van alle Duitsers kleiner wonen dan 99 m2. 40 procent van de Fransen wil dat ook, tegenover slechts 29 procent van de Nederlanders. Dit weerspiegelt zich ook in het gewenste aantal kamers. 20 procent van de Duitsers is tevreden met een 1-2 kamerwoning, in Nederland is dat 8 procent. In de koopsector wil 40 procent van de Nederlanders een woning met minimaal 5 kamers. De minimale grootte van de woonkamer geeft hetzelfde beeld: in Nederland is dat 35 m2, in Frankrijk 30 m2 en in Duitsland 25 m2. Nederlanders houden van ruimte, zoveel is duidelijk. Tenslotte iets over de afweging van aspecten: de plattegrond van de woning wordt in alle landen hoger gewaardeerd dan de architectuur en uitstraling. Vooral de Duitsers zetten de kwaliteit van het interieur voorop.

Hoogste score Een groot verschil bestaat er in de perceptie van het rijtjeshuis. In Nederland is dit type onverminderd populair (60 procent spreekt hier de voorkeur voor uit), in Duitsland en Frankrijk is dit veel minder het geval. Bij de andere grondgebonden woningtypen liggen de voorkeuren dichter bij elkaar, maar zijn er toch ook weer verschillen in appreciatie. Zo zijn twee-onder-een-kap woningen in Nederland geliefd (71 procent is vóór, waarvan 40 procent heel graag), maar in Frankrijk is dit slechts 37 procent. De Duitsers houden hier het midden met 58 procent (waarvan 14 procent heel graag). Ten aanzien van de vrijstaande huizen: deze halen overal de hoogste score. Fransen spannen de kroon met 81 procent voorkeur, in Nederland is dat 61 procent. [grafiek 3.9]

De consumenten aan het woord – indeling en grootte

3.8 Voorkeur woontype Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

100% kavel voor zelfbouw nieuwbouw huis 90% gerenoveerd huis 80% niet-gerenoveerd huis 70% nieuwbouw appartement gerenoveerd appartement 60% niet-gerenoveerd appartement 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Duitsland

Frankrijk

Nederland

3.9 Woningtypen, waarin men zeer graag wil wonen Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

een vrijstaand huis twee-onder-één-kap


rijtjeshuis seniorenwoning met zorgcomponent seniorenwoning zonder zorgcomponent penthouse loftwoning appartement in een gebouw > 8 etages appartement in een gebouw met 5-8 etages appartement in een gebouw met 2-4 etages 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

3.10 Gewenste grootte woning (m2 woonoppervlak)

40 procent van de Nederlanders wil een woning met minimaal vijf kamers en 150 m2 oppervlakte.


> 150 m2 100-150 m2 60-99 m2 < 60 m2

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%


Duitsland

Frankrijk

Nederland


De consumenten aan het woord – woonlasten, huur- en koopprijzen


De verhuiswensen 5: woonlasten, huur- en koopprijzen

3.11 Gewenste koopprijs appartement Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

> 300.000 euro 250.000-300.000 euro 200.000-250.000 euro 150.000-200.000 euro 100.000-150.000 euro < 100.000 euro

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Duitsland

Frankrijk

Nederland

Woonlastenquote

3.12 Gewenste koopprijs grondgebonden woning Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

> 300.000 euro 250.000-300.000 euro 200.000-250.000 euro 150.000-200.000 euro 100.000-150.000 euro < 100.000 euro

Wensen zijn mooi en geduldig, de grootte van de portemonnee is evenzeer van belang – om die wensen ook daadwerkelijk te kunnen effectueren. Wat blijkt uit het onderzoek: de Nederlanders willen het meest betalen voor wonen. Zij zijn bereid het meeste voor een appartement uit te trekken. Gemiddeld gaat het om een bedrag van 240.000 euro, tegenover 200.000 euro voor de Fransen en 150.000 euro voor de Duitsers. [grafiek 3.11] Wel moet gezegd dat er in Nederland een minder sterke relatie bestaat tussen deze uitspraak en het eigen inkomen; er kan opnieuw sprake zijn van ‘dromen’. Ook kan de Nederlandse hypotheekrenteaftrek hier een opstuwende werking hebben.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Duitsland

Frankrijk

Nederland

Voor een grondgebonden woning willen de Nederlanders eveneens het meeste betalen: 300.000 euro. [grafiek 3.12] De Fransen en Duitsers komen op een gemiddeld bedrag van 250.000 euro uit. Het is een cijfer dat maar ten dele wordt weerspiegeld in de woonlastenquote, oftewel het percentage van het huishoudensinkomen dat aan wonen wordt uitgegeven. Nederlanders zijn bereid tot 30 procent te gaan, de Fransen tot 28,5 procent, maar de Duitsers gaan tot 33 procent. In Nederland ambiëren inwoners van de steden een lagere quote dan daarbuiten, in Duitsland en Frankrijk bestaan op dit punt geen verschillen. In kwalitatieve termen bekeken valt op dat de Duitsers meer voor woonkwaliteit willen uitgeven dan de Fransen en Nederlanders. [grafiek 3.13] Een vergelijking tussen de werkelijke woonlastenquotes in de drie landen is moeilijk

door onvolledige data: in Nederland bedraagt deze quote circa 31 procent, in Duitsland 28 procent en in Frankrijk circa 20 procent, maar het is niet duidelijk wat wel en niet wordt meegenomen in het begrip woonlasten. Daar komt bij dat de toekomstige energiekosten voor 85 procent van de Duitsers en Fransen een belangrijke rol speelt bij de aankoop van de woning. In Nederland is dit slechts 51 procent; hier is nog een lange weg te gaan. Een ander verschil tussen de drie landen heeft betrekking op het fenomeen van de tweede woning (zie ook hoofdstuk 1). 9 procent van de Duitsers en 11 procent van de Fransen overweegt de aanschaf van een tweede woning; hetzij als belegging, hetzij als vakantiewoning. In Nederland is dit veel minder het geval (5 procent). De respondenten is ook gevraagd naar de rol van de ontwikkelende partij. In Duitsland speelt het imago van de ontwikkelaar een zeer belangrijke rol bij het besluit een woning te kopen. 76 procent geeft dit aan, tegenover 65 procent bij de Fransen en 43 procent bij de Nederlanders. [grafiek 3.14]

Geen concessies Tenslotte de reactie in de drie landen op de economische crisis: het beeld is divers. [grafiek 3.15] De Fransen zoeken een goedkopere woning, verlagen hun kwaliteitseisen of stellen de aankoop uit. Niettemin gaan ze eerder kopen dan huren. Er zijn twee typen Duitsers: de ene groep (42 procent) gaat eerder kopen in plaats van huren (zekere investering voor de toekomst). De andere groep (36 procent) gaat eerder huren in plaats van kopen (om geen financiële verplichtingen aan te hoeven gaan). Maar beide groepen doen geen concessies aan de kwaliteit of prijs. De Nederlanders stellen de verhuizing uit of nemen helemaal geen besluit. Ze gaan eerder huren of zoeken een woning met een lagere prijs en een mindere kwaliteit.

Düsseldorf - Lörick Het woongebied biedt de voordelen van een centrale ligging in de stad en de rust van een plattelandsomgeving.

3.13 Maximaal gewenste woonlastenquote: aandeel netto-huishoudensinkomen als maximale uitgave voor wonen (huur: incl. servicekosten; koop: incl. rente- + onderhoudskosten) Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

33% 32% 31% 30% 29%

32,5%

28%

30,1% 28,7%

27% 26%


Duitsland

Frankrijk

Nederland



Conclusie: drie landen, drie woonculturen

3.14 Belang imago ontwikkelaar Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

100%

onbelangrijk niet zo belangrijk belangrijk zeer belangrijk

90%

Ook uit het onderzoek onder 3.000 respondenten komt naar voren dat de woonculturen in Duitsland, Frankrijk en Nederland sterk uiteenlopen. Dit onderzoek is vorig jaar juni gehouden, toen de crisis Nederland begon te raken. De Nederlanders zijn in 2011 het meest verhuisgeneigd. In de komende vijf jaar verwacht 35 procent te gaan verhuizen, terwijl in Duitsland en Frankrijk slechts een kwart van de huishoudens dit van plan is. Over een langere tijdsperiode van tien jaar zijn het juist de Fransen die het meest willen verhuizen (meer dan 50 procent en vooral de hogere inkomensgroepen). Een ander significant verschil betreft de locatievoorkeuren, met de Duitsers aan de ene kant en de Fransen en Nederlanders aan de andere kant. 75 procent van de Duitsers wil graag in de stad wonen

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Duitsland

Frankrijk

Nederland

3.15 Gewijzigd gedrag als gevolg van economische situatie Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011

(30 procent in een kleine stad, 40 procent in een (middel)grote stad), terwijl de helft van de Fransen en Nederlanders een landelijk woonmilieu prefereert. De Fransen, die een voorkeur voor stedelijk wonen hebben, willen dan juist in een echt stadscentrum wonen; de Duitsers willen liever in een wijk buiten het centrum wonen. Meer specifiek wil de helft van de Duitsers die nu in een dorp wonen naar de stad verhuizen. Franse burgers kennen die behoefte in mindere mate; hier gaat de voorkeur van huidige landelijk wonenden vooral uit naar een kleine of middelgrote stad. Nederlanders die nu landelijk wonen houden het meest vast aan dorpse milieus, dat gezien de relatief korte afstanden tot steden wel binnen stedelijke agglomeraties kunnen liggen.

Door de huidige economische situatie…


... zal ik een goedkopere woning zoeken met minder kwaliteit ... zal ik eerder gaan huren in plaats van kopen ... zal ik mijn verhuizing uitstellen ... zal ik eerder gaan kopen in plaats van huren ... zal ik niet gaan verhuizen ... overweeg ik juist een woning te kopen 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Nantes - Ilôt Boucherie Het gebouw biedt ruimte aan 35 appartementen, parkeerplaatsen en winkelruimte en draagt bij aan de levendigheid van de wijk.



04 Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s benoemd Bevolking en economie zijn leidend Met de toenemende verschillen in economische en demografische ontwikkeling binnen landen is het steeds minder zinvol om het nationale schaalniveau te hanteren. Zowel voor marktonderzoek als voor de investeringsbeslissingen die daaruit voortvloeien geldt: de regio staat centraal. In de visie van Bouwfonds wordt de komende jaren gekoerst op verstedelijkte gebieden, waar de bevolking en de economie verder groeien. De trek naar de stad zet onverminderd door. In stedelijke regio’s liggen de beste kansen voor nieuwe woningbouwontwikkelingen.



Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s – Bevolking en economie zijn leidend

Op zoek naar kansrijke regio’s Woningmarkten zijn van oudsher lokale en regionale business. Daar maken woonconsumenten en bedrijven hun keuzes en daar haken overheden en marktpartijen met hun investeringsbeslissingen op aan. Zelfs binnen een klein land als Nederland nemen de contrasten tussen de randen van het land – waar de krimp al manifest wordt – en het economisch kerngebied toe. In Duitsland en Frankrijk spelen vergelijkbare ontwikkelingen. Landelijke cijfers en gemiddelden hebben daarom steeds minder betekenis: het is zaak in te zoomen op een lager schaalniveau. Reden voor Bouwfonds Property Development (BPD) en Bouwfonds Real Estate Investment Management (REIM) om de regio’s in de drie landen gedetailleerd te onderzoeken. Met een analysemodel, ontwikkeld door Bouwfonds, zijn 229 regio’s doorgelicht. Het eigen onderzoeksinstrument stoelt op de ontwikkelingskennis van Bouwfonds Property Development en de beleggingsexpertise van Bouwfonds REIM. Beide ‘brillen’ zijn gecombineerd in één regionaal analysemodel, gebaseerd op gegevens van Experian. BPD en REIM hebben hieruit een eigen combinatie van economische en demografische variabelen samengesteld. Belangrijkste doel van het model is het voorspellen van de kansrijkheid van een regio voor nieuwe projecten gebiedsontwikkelingen.

De volgende criteria zijn meegenomen in de analyse: - werkgelegenheidsgroei; - bruto nationaal product; - bruto nationaal product per hoofd bevolking; - werkgelegenheidsclusters; - huishoudensgroei 2010-2020; - aantal huishoudens; - bevolkingsgroei 2010-2020; - bevolkingsdichtheid; - aandeel 60-plussers.

Kansrijke stedelijke regio’s Bron: Bouwfonds Ontwikkeling / Bouwfonds REIM

Hieruit kwamen 22 topregio’s naar voren, die individueel aan een nader onderzoek zijn onderworpen. Het resultaat is een omvangrijke hoeveelheid regionale marktgegevens, die op een uniforme manier zijn opgebouwd en daarom goed onderling vergeleken kunnen worden. De beschrijving van de gebruikte selectiemethodiek is te vinden in de bijlage van dit rapport.

5

6 1 1

7 3

2

7

4

2 8 9

Landelijke cijfers en gemiddelden hebben steeds minder betekenis.

10 12 11 17

Kansrrijke regio’s

14

18

16

Nederland Groot-Amsterdam

Amsterdam

2

Zuidvleugel Randstad

Rotterdam, Den Haag

3

Provincie Utrecht

Utrecht, Amersfoort

4

A50-as

Eindhoven, Den Bosch, Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn, Zwolle

15 15

Belangrijkste steden

1

13

Duitsland 5

Hamburg

Stadt Hamburg, Landkreise Harburg, Lüneburg

6

Berlin

Berlijn, Potsdam

7

Münster/Osnabrück

Münster, Osnabrück

8

Düsseldorf

Düsseldorf, Mettmann, Rhein-Neuss, Essen

9

Köln/Bonn

Keulen, Leverkussen, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis

10 Rhein-Main-Gebiet

20

19

Mainz, Wiesbaden, Frankfurt, Darmstadt, MainTaunus, Hochtaunus, Offenbach, Main-Kinzig, Groß-Gerau, Aschaffenburg

11 Rhein-Neckar-Gebiet

Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Rhein-Neckar, Karlsruhe

12 Nürnberg

Nürnberg, Erlangen, Fürth

13 Regensburg

Regensburg

14 Stuttgart

Stuttgart, Ulm, Böblingen, Esslingen, Tübingen, Ludwigsburg, Reutlingen, Alb-Donau, Neu-Ulm

15 München-Augsburg

München, Augsburg, Starnberg

16 Bodenseekreis/Konstanz

Bodensee, Konstanz

21

22

22

Frankrijk 17 Ile-de-France

Parijs

18 Loire-Atlantique & Ille et Vilaine

Rennes, Nantes

19 Gironde

Bordeaux

20 Rhône

Lyon

21 Haute-Garonne

Toulouse

22 Côte d’Azur

Montpellier, Marseille, Nice



Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s – Duitsland

4.1 Duitsland: kansrijke regio’s

4.3 Duitsland: netto inkomen/inwoner 2010

Bron: Bouwfonds Ontwikkeling / Bouwfonds REIM


In Duitsland heeft Bouwfonds twaalf kansrijke regio’s geïdentificeerd, die sterk verschillen van omvang en structuur: een aantal grootstedelijke agglomeraties (Hamburg, München, Berlijn/Potsdam, Köln/Bonn, Düsseldorf, Stuttgart en Nürnberg/Erlangen) twee kerngebieden met meerdere steden (Rhein-MainGebiet met Frankfurt/Mainz/Wiesbaden en RheinNeckar-Gebiet met Mannheim/Karlsruhe/Heidelberg); drie kleine stedelijke regio’s: Bodensee-Konstanz, Regensburg en Münster/Osnabrück.

1

2 3 3

0

Bruto nationaal product

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

4 5

4.4 Duitsland: werkloosheid 2004-2010

6

Bron: Statistisches Bundesamt 8 7

2004 2007 2010

9

20% 18% 16% 14%

10

11

12%

11

10%

12

8% 6% 4% 2%

1. Hamburg, 2. Berlin, 3. Münster/Osnabrück, 4. Düsseldorf, 5. Köln/Bonn,



nd la

rg bu

its Du

m m

ts re

gi

o

Ha

Po n-

Be

rli

sn -O er

st

da

rü ab

-B en ul

Ke

ün

o M

gi

ck

n

se

on

n

d

Es rf-

el ss

Dü

nre g

io

ei

re

M

do

nai

ar ck Rh

n-

eb

ie

G

eb -G

ut Ne

gi re

ei

ie

d

t ar

z

tg

an o

St

on

ns de

Bo io re g

4.5 Duitsland: gemiddelde jaarlijkse bevolkingsgroei 2000-2010

Bruto Nationaal Product/inwoner (2009)

Bevolkingsgroei

% Groei 2000-2009 regio Hamburg

27,7%

€ 60.000

Berlin-Potsdam Münster-Osnabrück

€ 50.000

regio Keulen-Bonn

12,4%

16,9%

15,1%

15,9%

17,3%

13,6%

16,6%

€ 10.000

4,9%

€ 20.000

10%

€ 30.000

16,1%

17%

€ 40.000 12%

regio Düsseldorf-Essen Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied regio Stuttgart regio Bodensee-Konstanz regio München regio Regensburg regio Neurenberg 0

5.000

10.000

15.000

20.000

gi

o

-5.000

re

gi o

Ne ur en R b re e gi ge erg r o eg n Bo s i de o M bur ns ün g ee c -K he Rh reg on n s ei n- io S tan N tu z Rh eck ttg ar ar e re in t gi -M Ge b o Dü ain ied -G s re seld ebi gi ed o o r M Ke f-Es ün ul se st en n er -O -Bo n Be sna n br rli n ü re -Po ck t gi o sda Ha m m b Du urg its la nd

€0

re


st

ch ee

-K

M o gi

re

Re o gi

4.2 Duitsland: Bruto Nationaal Product/inwoner (2009) en groei 2000-2009

Ook op het gebied van de bevolkingsgroei zijn de verschillen groot. [grafiek 4.5] De afgelopen tien jaar groeide München jaarlijks met circa 17.000 inwoners, terwijl Hamburg slechts met 6.500 personen toenam. In de regio Düsseldorf bedroeg de groei slechts 600 inwoners per jaar, veroorzaakt door de trage ontwikkelingen van nieuwe woningbouwlocaties door de gemeente. Het gehele Rhein-Main-Gebiet liet een jaarlijkse groei van 7.700 inwoners zien. Berlijn is weer helemaal terug in de race: sinds 2001 groeide de regio met bijna 10.000 inwoners per jaar.

Rh

rg ün

ns ge

ur Ne o gi

bu

rg be en

10. Stuttgart, 11. München-Augsburg, 12. Bodenseekreis/Konstanz

en

0%

6. Rhein-Main-Gebiet, 7. Rhein-Neckar-Gebiet, 8. Nürnberg, 9. Regensburg,

re

In alle regio’s groeide het bruto national product per hoofd van de bevolking tussen 2000 en 2009. Echter het sterkst in Düsseldorf (+27%), Regensburg en Münster (+17%), Keulen/Bonn en Bodenseekreis (+16%) en het Rhein-Neckargebied (+16,5%). [grafiek 4.2] Absoluut gezien is München met 59.000 euro bnp/hoofd de topper onder de grote steden, maar ook kleinere regio’s, die zich sterk gespecialiseerd hebben in kenniseconomie en toepassingen daarvan in de industrie, doen het goed. Voorbeelden zijn Münster met 43.000 euro bnp/hoofd en Regensburg met 74.000 euro bnp/hoofd. De koopkracht (netto inkomen na betaling van belasting en premies) van de inwoners nam de afgelopen vijf jaar in alle kansrijke regio’s toe. Er zijn wel verschillen: zo ligt de koopkracht in Berlijn rond de 17.600 euro, tegen 22.000 euro in het Rhein-Main-Gebiet en 25.000 euro in München. [grafiek 4.3] Een aantal stedelijke regio’s heeft de werkloosheid in de laatste vijf jaar sterk zien dalen: München en Rhein/ Neckar/Gebiet ligt nu bij 5,5 procent, Konstanz en Regensburg bij 4,5 procent, Stuttgart bij 5 procent, terwijl Berlijn (13 procent), Keulen (10 procent) en Düsseldorf (9 procent) nog een hoog aandeel werklozen kennen. [grafiek 4.4]

Duitsland regio Hamburg Berlin-Potsdam Münster-Osnabrück regio Keulen-Bonn regio Düsseldorf-Essen Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied regio Stuttgart regio Bodensee-Konstanz regio München regio Regensburg regio Neurenberg

re

Duitsland kansrijke regio’s



Bron: Statistisches Bundesamt 1995 2000 2005 2010

25% 20% 15% 10% 5% 0%

Ne ur

o

o

gi

re

In de grote steden is 40 procent van de aangeboden nieuwe appartementen duurder dan 3.000 euro per vierkante meter. [grafiek 4.11] 15 procent van de appartementen kost meer dan 4.000 euro per m2, maar ook hier zijn de regionale verschillen groot en worden in steden als München en Hamburg ook appartementen verkocht voor méér dan 8.000 euro. Bij de grondgebonden woningen zijn de regio’s München, Bodensee/Konstanz en Heidelberg/Karlsruhe het duurst. De helft van de nieuwbouw rijwoningen kost hier meer dan 450.000 euro. Relatief goedkoop zijn Münster, Berlijn, Mannheim. Twee-onder-een-kap woningen zijn in München nagenoeg onbetaalbaar. Maar ook in Berlijn, Hamburg en Zuid-Duitsland kost een aanzienlijk deel van het nieuwe aanbod meer dan 350.000 euro. [grafiek 4.12]

4.6 Duitsland: aandeel 65-plussers in totale bevolking 1995-2010

en be rg Re ge ns re bu re gi gi rg o o M Bo ün de ch ns en ee -K on st re an gi z o Rh St ei ut ntg Ne ar ck t ar Rh G ei e nbi M ed re ai gi no G Dü eb ss ie el d do re r f-E gi o ss Ke en ul M e nün Bo st er nn -O sn ab Be rü ck rli nPo ts re da gi m o Ha m bu rg Du its la nd

De jaarlijkse woningbouwproductie liep de afgelopen vijf jaar in nagenoeg alle regio’s licht tot matig terug, zoals in heel Duitsland (zie ook hoofdstuk 2). [grafiek 4.8] In 2011 en 2012 worden de eerste effecten op de positieve economische ontwikkelingen in Duitsland in de bouwproductiecijfers zichtbaar. Vanuit het tijdvak 20052010 bekeken is München de positieve uitschieter, samen met het Rhein-Main-Gebiet: jaarlijks circa 8.000 gereedgekomen woningen. Ter vergelijking: Amsterdam realiseerde in de goede tijd circa 3.000 woningen per jaar. Maar ook een kleine stad als Nürnberg realiseerde jaarlijks méér dan 2.000 woningen en Regensburg 1.500. In Berlijn was de daling extra groot door het wegvallen van gesubsidieerde woningbouw: het aantal nam af van 8.500 naar 3.000 woningen. De bouwproductie in de afgelopen vijf jaar verschilde per regio sterk naar typologie (grondgebonden huizen of appartementen). München, Stuttgart en Frankfurt realiseerden meer dan 85 procent in gestapelde vorm. Daarentegen zijn er méér rijwoningen en twee-onderéén-kap woningen gebouwd in Hamburg (40 procent), Berlijn (65 procent), Münster en Bonn (50 procent) en Nürnberg (60 procent). In de komende jaren is er in alle kansrijke regio’s een enorme vraag naar nieuwe woningen: 11.000 per jaar in de grootstedelijke regio Stuttgart, 8.500 in Hamburg, 7.000 in München en 10.000 in Rhein-Main-Gebiet. [grafiek 4.9]

De prijsverschillen tussen bestaande bouw en nieuwbouw zijn groot en dat is dus een opvallend verschil met de situatie in Nederland, waar de prijzen dichter bij elkaar liggen. Gemiddeld is de vierkante meter prijs van een nieuw appartement 40 procent hoger dan van bestaande bouw. [grafiek 4.10] De absolute prijsniveaus voor nieuwe appartementen liggen in Duitsland hoog: per vierkante meter gemiddeld in München 5.000 euro, Hamburg 4.200 euro, Düsseldorf 3.700 euro en in Frankfurt en Heidelberg 3.500 euro. Ook in Berlijn kost een nieuw appartement al méér dan 3.000 euro per vierkante meter.

gi

Woningbouwproductie

Prijsverschillen

re

Gemeten naar leeftijdscategorieën valt op dat in de meeste regio’s het aantal mensen tussen 30 en 50 jaar de laatste vijf jaar af nam, behalve in Hamburg en München. Hier staat in alle regio’s een verdere vergrijzing tegenover. [grafiek 4.6] Alle kansrijke regio’s verwachten in de komende vijf jaar een verdere huishoudensgroei, onder andere door de trek naar de stad van ouderen en jongeren. De woningvoorraad in de steden van de kansrijke regio’s bestaat voor 80-90 procent uit appartementen. Het gemiddelde woonoppervlak per inwoner is in heel Duitsland gestegen van 38 m² naar 42 m² in de periode 1995-2011. In de kansrijke steden met hoge prijsniveaus is deze welvaartsindicator stabiel gebleven of zelfs gedaald (München nu 37,5 m², Stuttgart, Hamburg en Frankfurt 36 m²) omdat de m² prijzen zo hoog zijn gestegen, kiest de klant voor kleinere woningen. [grafiek 4.7]


4.7 Duitsland: woonoppervlakte per inwoner in m² 1995-2009 Bron: Statistisches Bundesamt 1995 995 2009 009

Duitsland regio Hamburg Berlin-Potsdam Münster-Osnabrück regio Keulen-Bonn regio Düsseldorf-Essen Rhein-Main-Gebied

In de meeste kansrijke regio’s liggen ook de huurprijzen voor nieuwe appartementen hoog: gemiddeld rond 12 euro per vierkante meter. Een tweekamerappartement kost dus al gauw méér dan 700 euro per maand. In München en Hamburg ligt de prijs al snel boven de 1.000 euro. [grafiek 4.13] Deze regio’s bieden ook voor particuliere en institutionele beleggers interessante investeringskansen.

Rhein-Neckar-Gebied regio Stuttgart regio Bodensee-Konstanz regio München regio Regensburg regio Neurenberg 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

4.8 Duitsland: woningbouwproductie gemiddeld per jaar 2005-2009 Bron: Statistisches Bundesamt

appartement eengezinswoning

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

nz ta

Rh e

re

gi

o

St

on s -K

ee ns

Bo de o

re

gi

ut in tg -N ar ec t ka r Rh -G eb ei nie M d re ai ngi o G eb Dü ie ss d el do rfre Es gi o se Ke n ul e M n ün -B on st er n -O sn ab rü Be ck rli nPo ts da re m gi o Ha m bu rg

n ch e

g gi o

M

ün

ns bu r

ge re

Re

re

gi o

Nü r

nb e

rg

0

re gi o

München, Stuttgart en Frankfurt realiseerden meer dan 85 procent van de bouwproductie in gestapelde vorm. 52 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief




4.9 Duitsland: vraag naar nieuwbouwwoningen gemiddeld per jaar 2012-2016

4.12 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs (rijtjeshuis) 2011

Bron: Trimag/Bouwfonds Marktonderzoek

Bron: Trimag/Immoscout nieuw bestaand d

regio Hamburg Berlin-Potsdam

regio Hamburg Berlin-Potsdam Münster-Osnabrück

Münster-Osnabrück regio Keulen-Bonn

regio Keulen-Bonn

regio Düsseldorf-Essen


Rhein-Main-Gebied

Rhein-Main-Gebied

Rhein-Neckar-Gebied

Rhein-Neckar-Gebied

regio Stuttgart

regio Stuttgart

regio Bodensee-Konstanz


regio München

regio München

regio Regensburg regio Neurenberg

regio Regensburg regio Neurenberg 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

0

12.000

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

4.13 Duitsland: gemiddelde huurprijs/m² per maand (appartementen) 2011 Bron: Trimag/Immoscout nieuw bestaand

4.10 Duitsland: gemiddelde verkoopprijs/m² (appartementen) 2011

Berlin-Potsdam Münster-Osnabrück

Bron: Trimag/Immoscout nieuw bestaand

regio Hamburg

regio Keulen-Bonn regio Düsseldorf-Essen

regio Hamburg d

Rhein-Main-Gebied

Berlin-Potsdam

Rhein-Neckar-Gebied

Münster-Osnabrück

regio Stuttgart

regio Keulen-Bonn



regio München

Rhein-Main-Gebied

regio Regensburg

Rhein-Neckar-Gebied

regio Neurenberg

regio Stuttgart

0,00


2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

16,00

regio München regio Regensburg regio Neurenberg 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

4.11 Duitsland: spreiding koopprijzen appartementen in € per m² (2011) Bron: Trimag/Immoscout < 2.000 2.000-3.000 3000-4.000 4.000-5.000 > 5.000

regio Hamburg Berlin-Potsdam Münster-Osnabrück regio Keulen-Bonn regio Düsseldorf-Essen Rhein-Main-Gebied Rhein-Neckar-Gebied regio Stuttgart regio Bodensee-Konstanz regio München regio Regensburg regio Neurenberg 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hamburg voorbeeld van een sterke Duitse regio Hamburg is met voorsprong de belangrijkste stad van Noord-Duitsland. Veel groeicijfers staan hier in de plus. Zo nam de bevolking de afgelopen tien jaar met jaarlijks 6.500 mensen toe. Ook het bruto binnenlands product nam toe, met 8 procent tot 50.000 euro, evenals het besteedbaar inkomen (van 19.000 naar 22.000 euro per jaar). De bouwproductie bedroeg de afgelopen vijf jaar ruim 3.200 woningen per jaar. Nieuwe appartementen zijn hier duur (23 procent kost meer dan 5.000 euro per m2). Dat geldt ook voor grondgebonden woningen, een nieuwbouwrijwoning kost gemiddeld 350.000 euro. De komende jaren bedraagt de behoefte aan nieuwbouwwoningen 7.000 per jaar. De ruimte hiervoor wordt onder meer in ontwikkelingsgebieden als Hafencity, Neue Mitte Altona en Harburg gevonden.

Hamburg - Alster Ensemble Op het voormalige terrein van een steenhouwersbedrijf realiseert Bouwfonds


47 koopwoningen inclusief ondergrondse parkeergarages.

Amsterdam - Olympisch Kwartier Met bijna duizend nieuwe woningen is het Olympisch Kwartier de grootste nieuwbouwlocatie binnen de Amsterdamse Ring.

Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk

Frankrijk kansrijke regio’ss

4.14 Frankrijk: kansrijke regio’s

4.15 Frankrijk: verandering bevolkingsomvang naar leeftijdsgroep (2010-2020)

Bron: Bouwfonds Ontwikkeling / Bouwfonds REIM

Bron: Insee/Prognose BIPE 400.000

0-14 jr. 15-39 jr. 40-64 jr. 65+ jr.

In Frankrijk zijn zes regio’s door Bouwfonds aangewezen die een kansrijke woningmarkt kennen: Bordeaux, Lyon, Nantes/Rennes, Paris/Île de France, Alpes Maritimes/ Côte d’Azur en Toulouse. [grafiek 4.14] De selectie van regio’s maakt duidelijk dat de overall beweging in de Franse markt richting het zuiden en het westen verloopt: naar de kust. Parijs blijft hét centrum, maar ook andere regio’s hebben goede papieren. Vooral regio’s langs de Atlantische en Mediterrane kust zijn kansrijk, zowel voor eerste als tweede woningen. Dit hangt samen met een migratiebeweging van koopkrachtige ouderen naar het zuiden. De kansrijke regio’s zijn gelegen rond grote, sterke steden met een dito uitstraling en aantrekkingskracht. Rond een aantal van deze steden zijn economische ‘concurrentieclusters’ gevestigd, die kunnen rekenen op extra steun van de Franse overheid. In Toulouse is dat bijvoorbeeld de luchtvaartindustrie rond Airbus. Enige uitzondering hierop is de regio Côte d’Azur, een gebied dat het gemis aan een grote stad of economisch cluster compenseert met een zeer aantrekkelijk klimaat en een prachtig landschap.

300.000 200.000 100.000

1

0 -100.000

2

-200.000 -300.000 Paris/Ile de France Côte d'Azur 4

Rhône

Ile et Villaine/ Loire Atlantique

Gironde

Rhône


Gironde

Haute Garonne

Rhône


4.16 Frankrijk: verandering huishoudensstructuur (2010-2020)

3

Bron: Insee/Prognose BIPE 300.000 250.000 5

6

Alleenstaanden Eenoudergezinnen Twee personen zonder kinderen Tweepersoons met kinderen Overig

6

200.000 150.000 100.000 50.000

1. Ile-de-France, 2. Loire-Atlantique & Ille et Vilaine, 3. Gironde,

Groei huishoudens

Haute Garonne

0

4. Rhône, 5. Haute-Garonne, 6. Côte d’Azur

Kijkend naar de groei van de huishoudensontwikkeling in de komende acht jaar (die sterk bepalend is voor de vraag naar nieuwe woningen), kan geconcludeerd worden dat in alle zes regio’s sprake is van een continue toename. In vrijwel alle leeftijdsgroepen wordt tot 2020 een groei verwacht, in Parijs en aan de Côte d’Azur groeit de 65-plus generatie zeer sterk. [grafiek 4.15]. Opvallend is een aantal regio’s met een overwegend jonge bevolking: in Rhônes (Lyon) is 55 procent jonger dan 40 jaar, in Bouches-Du-Rhônes (Marseille) en Gironde (Bordeaux) is 50 procent jonger dan 40 jaar, in Toulouse (Haute-Garonne) en Ile-et-Vilaine (Rennes) is 54 procent jonger dan 40 jaar. De alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen zullen het sterkste groeien in alle regio’s [grafiek 4.16]. In de regio Parijs stijgt het aantal alleenstaanden met 25.000 per jaar. Een belangrijke drijvende kracht achter de groei van de regio is de koopkracht van de huishoudens. Het inkomen per hoofd van de bevolking stijgt fors in deze zes gebieden. Een voorbeeld is de regio Côte d’Azur (rond Nice/Marseille); het inkomen neemt hier de komende acht jaar toe van 28.000 naar 38.000 euro per jaar. In Parijs wordt een groei verwacht van 43.000 naar 55.000 euro, in Rhône (Lyon) van 36.000 naar 44.000 euro. [grafiek 4.17] De woningvoorraad nam de afgelopen jaren in alle kansrijke gebieden toe, in de regio Parijs van 4,7 naar 5,5 miljoen woningen (periode 1999-2010), dus circa 70.000 per jaar. [grafiek 4.18]. Maar ook aan de Côte d’Azur zijn jaarlijks ruim 50.000 woningen gebouwd.

-50.000 -100.000 -150.000 Côte d'Azur

Paris/Ile de France

4.17 Frankrijk: netto besteedbaar inkomen per jaar Bron: BIPE 2010 2020

€ 60000,0 € 50000,0 € 40000,0 € 30000,0 € 20000,0 € 10000,0 € 0,0 Paris/Ile de France Côte d'Azur

4.18 Frankrijk: ontwikkeling van de woningvoorraad gvoorraad

Gironde

Bron: Insee/Prognose BIPE 1999 2010 2020

Gironde Ile et Villaine/Loire Atlantique Rhône Haute Garonne Côte d'Azur Paris/Ile de France 0


Haute Garonne

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000


Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk In een aantal regio’s is de groei vooral in de grondgebonden huizen gerealiseerd (Côte d’Azur, Île-de-France en Rhône), in de andere regio’s is vooral het appartementensegment enorm gegroeid. [grafiek 4.19] Het aandeel huurwoningen verschilt niet veel tussen de regio’s: het beweegt zich tussen 48 procent in de regio Parijs tot 65 procent in de regio Loire-Atlantique/Ile-et-Villaine (met de steden Nantes en Rennes. [grafiek 4.20]

Forse groei De woningbouwprognoses voor de komende jaren wijzen op een forse groei: minimaal jaarlijks 10.000 woningen, met ruim 40.000 woningen in de regio Parijs (bijna evenveel als de complete Nederlandse bouwproductie). In stedelijke regio’s als Bordeaux (10.000 woningen per jaar), Toulouse (9.000 woningen) is de productie hoog en zal de jaarlijkse nieuwbouwvraag tot 2020 nog iets toenemen. [grafiek 4.21] In deze groeiregio’s is verder sprake van een grote dynamiek in termen van transacties op de woningmarkt. Parijs spant hierbij opnieuw de kroon: de afgelopen vijf jaar wisselden hier circa 35.000 woningen per jaar van eigenaar. Een stad als Lyon doet het naar verhouding ook prima, met circa 10.000 transacties per jaar.

Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s – Frankrijk

Woningprijzen De groeiende populariteit van de regio’s is eveneens afleesbaar aan de prijzen van de woningen. Nieuwe appartementen hebben een vierkante meterprijs die uiteenloopt van 3.000 euro (Rennes) tot 8.000 euro (Parijs). [grafiek 4.22] Het prijsverschil met bestaande appartementen bedraagt 15 tot 20 procent. De gemiddelde verkoopprijzen zijn in de laatste tien jaar fors gestegen: in Parijs van 3.000 naar 5.500 euro/m², in Bordeaux (Gironde) van 1.800 naar 3.200 euro/m². De meeste woningen worden in Parijs en omgeving gebouwd, ook de komende tien jaar. De vraag naar woningen blijft hier groot. De enige belemmerende factor in dit gebied is de beschikbaarheid van bouwgrond.

4.19 Frankrijk: verhouding grondgebonden woningen/ appartementen Bron: Insee/Prognose BIPE 1999 80% 2010 70% 2020 EGW = woning 60% MGW = appartement

50% 40% 30% 20% 10% 0% EGW MGW

EGW

MGW

Paris/Ile de France Côte d'Azur

EGW

MGW

Haute Garonne

EGW MGW

EGW

MGW

EGW

MGW

Rhône


Gironde

Rhône


Gironde

4.20 Frankrijk: woningvoorraad uitgesplitst naar koop / huur (2010) Bron: Insee/Prognose BIPE huur koop

De afgelopen vijf jaar wisselenden in Parijs 35.000 woningen per jaar van eigenaar.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Paris/Ile de France Côte d'Azur

Haute Garonne

4.21 Frankrijk: jaarlijkse nieuwbouwproductie woningen (alleen 1e woningen) Bron: Insee/Prognose BIPE 2000 - 2010 2010 - 2020

Bordeaux (Gironde) een kansrijke regio

45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000

Bordeaux is met ruim een miljoen inwoners veruit de grootste stad in het departement Gironde; Arcachon volgt op eerbiedwaardige afstand met een kleine 60.000 inwoners. De regio is goed ontsloten met infrastructuur (waaronder de TGV Atlantique). De bevolking van Gironde neemt tot 2020 toe in een tempo dat twee keer zo hoog als is het Franse gemiddelde. Oorzaken zijn natuurlijke groei en migratieoverschotten in bijna alle leeftijdscategorieën. De woningmarkt kan als ‘gespannen’ worden getypeerd; tussen 2000 en 2010 nam de leegstand af met 1,2 procent. Er is dan ook volop vraag naar nieuwe woningen, circa 12.000 per jaar.

15.000 10.000 5.000 0 Paris/Ile de France Côte d'Azur

Haute Garonne

Rhône


Gironde

Haute Garonne

Rhône


Gironde

4.22 Frankrijk: gemiddelde verkoopprijs/m2 van nieuwbouw appartementen Bron: BIPE 2000 2005 2010

€ 6.000 € 5.000 € 4.000 € 3.000

Toulouse - Les Mélodies de Pech-David € 2.000 € 1.000 € 0,0 Paris/Ile de France Côte d'Azur

60


Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio’s – Nederland

Nederland kansrijke groeiregio’s eiregio’s ’

4.23 Nederland: 4.2

4.25 Nederland: bevolkingstructuurverandering naar leeftijd

Bouwfonds Ontwikkeling / Bouwfonds REIM Bou

Bron: CBS / ABF Research – Primos 2011

In Nederland worden door Bouwfonds vier regio’s als kansrijk aangemerkt: de metropoolregio Amsterdam, de regio Utrecht-Amersfoort, de A50-as (van Eindhoven en Den Bosch noordwaarts naar Apeldoorn en Zwolle) en de metropoolregio Den Haag-Rotterdam, waarbij Rotterdam duidelijk een zwakkere positie inneemt. Tezamen vormen deze gebieden de kernregio’s van Nederland: de economische groei (potentie) en vastgoed(prijs) ontwikkeling zijn hier het grootst. Ook is de demografische druk hier het hoogst. [kaart 4.23] Het aantal huishoudens in de vier Nederlandse kansrijke regio’s is in de afgelopen sterk toegenomen. [grafiek 4.24] In Utrecht was de groei het sterkst (14 procent in de laatste tien jaar, maar ook de metropoolregio Amsterdam (10 procent) en de A50-as (11 procent) zijn fors gegroeid. Deze huishoudensgroei zal tot 2020 in de vier regio’s licht afvlakken. De prognoses tot 2020 wijzen op een jaarlijkse groei van circa 6.000 huishoudens in de regio Amsterdam en 5.500 in de regio Amersfoort/Utrecht. De leeftijdsstructuur gaat de komende tien jaar veranderen: het aantal 65-plussers zal in alle vier de regio’s toenemen, terwijl de leeftijdsgroep 30-44 jaar gaat dalen. [grafiek 4.25] Het procentuele aandeel van de ‘ouderen’ groeit in Amsterdam naar 15 procent in 2020, maar in de regio A50-as naar 20 procent. [grafiek 4.26] Deze structuurverandering heeft invloed op de woningmarkt: de daling van de huishoudens tot 45 jaar kan een verminderde vraag naar goedkopere grondgebonden huizen betekenen.

2000-2011 2011-2020

Groot-Amsterdam

Utrecht

2000-2011 2011-2020

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

0%

0%

1 1 2

3

4

2

-10%

-10% <14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar >75 jaar

<14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar >75 jaar

1. Groot-Amsterdam, 2. Zuidvleugel Randstad, 3. Provincie Utrecht, 2000-2011 2011-2020

4. A50-as

4.24 Nederland: groei percentage huishoudens Bron: CBS / ABF Research – Socrates

2000-2011 2011-2020 16%


50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

0%

0%

-10%

-10%

-20% <14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar >75 jaar

14%

A50-as

2000-2011 2011-2020

<14 jaar 15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar >75 jaar

12% 10% 8%

Het aantal 65-plussers zal in alle vier de regio’s flink toenemen.

6% 4%

4.26 Nederland: aandeel 65+

2%

Bron: CBS / ABF Research – Primos 2011

0% Groot-Amsterdam

Utrecht


A50-as

Groot-Amsterdam Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as

25% 20% 15% 10% 5% 0% 2000


2011

2020




4.27 Nederland: jaarlijkse economische groei

4.30 Nederland: gereedgekomen woningen 2000-2011 en prognose tot 2020


Bron: CBS / ABF Research – Socrates Crisis Scenario


Economische groeicijfers De economische groeicijfers voor de afzonderlijke regio’s zijn in grafiek 4.27 weergegeven: we zien de enorme economische groei in de A50-as tussen 2002 en 2006, daarna de harde val in 2009 en nu een trend op de nullijn. Amsterdam heeft dezelfde ontwikkeling doorgemaakt, maar wist in 2010 meer groei te realiseren en is in 2011/12 naar de nullijn gezonken. Het netto besteedbaar inkomen heeft zich in de laatste tien jaar in de vier regio’s identiek ontwikkeld. [grafiek 4.28], waarbij het gemiddelde huishoudensinkomen in Utrecht/Amersfoort absoluut gezien het hoogst is.

6% 2000-2011 2012-2020

4%

EGW = woning MGW = appartement

14.000

2%

12.000

0% 10.000

-2%

8.000

-4%

6.000 4.000

-6% 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012 2.000 0 EGW MGW Tot

EGW MGW Tot

Groot-Amsterdam (CR)

Utrecht (CR)

EGW MGW Tot

EGW MGW Tot


A50-as

4.28 Nederland: netto besteedbaar inkomen (per huishouden)

4.31 Nederland: verkoopprijzen (nieuwbouw) in 2011


Bron: BZK WWI / NEPROM – Monitor Nieuwe Woningen

euro x 1000 Groot-Amsterdam Utrecht Zuidvleugel Randstad A50-as

50


45

EGW = woning MGW = appartement

40

€ 400.000

Gemiddelde verkoopprijs

€ 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000

35

€ 150.000 € 100.000

30

€ 50.000

25

€0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

EGW

MGW

4.29 Nederland: woningvoorraad

4.32 Nederland: woningprijs (bestaande markt) in 2010

Bron: ABF Research B.V. Syswov 2010

Bron: ABF Research – Vastgoed Monitor

woning appartement

Groot-Amsterdam Utrecht Zuidvleugel Randstad d A50-as

Groot-Amsterdam

Utrecht

€ 300.000 € 250.000 € 200.000

De woningvoorraad in de vier kansrijke regio’s vertoont onderling grote verschillen: de metropoolregio Amsterdam bestaat voor 70 procent uit appartementen, terwijl de regio Utrecht/Amersfoort 70 procent grondgebonden woningen kent. [grafiek 4.29] De nieuwbouwproductie in de regio Amsterdam en Utrecht bedroeg jaarlijks circa 6.000 woningen, waarvan in Amsterdam het aandeel appartementen veel hoger was dan in Utrecht/Amersfoort. [grafiek 4.30]. In de Zuidvleugel lag de jaarlijkse productie veel hoger (12.000), maar deze regio is groter. De prognoses op basis van de woonbehoefte tot 2020 wijzen op een gemiddeld grotere productie in de metropoolregio Amsterdam (jaarlijks 6.100 stuks). In de overige drie regio’s neemt de behoefte iets af.

De gemiddelde verkoopprijs van een grondgebonden nieuwbouwwoning in de metropoolregio Amsterdam en Utrecht lag in 2011 bij 350.000 euro, in de Zuidvleugel was dat ruim 50.000 euro lager. Langs de A50-as werd een gemiddelde prijs van 260.000 euro gerealiseerd. [grafiek 4.31] De gemiddelde verkoopprijs voor appartementen is voor alle regio’s vrijwel gelijk (250.000 euro), behalve in Amsterdam, waar gemiddeld 50.000 euro méér betaald wordt. De prijsniveaus voor bestaande woningen liggen circa 15 tot 20 procent lager. [grafiek 4.32]

Het gemiddelde huishoudensinkomen in Utrecht/Amersfoort is absoluut gezien het hoogst.

€ 150.000

Zuidvleugel Randstad € 100.000

A50-as

0%


€ 50.000

20%

40%

60%

80%

100%

€0



Babyrompertje Als we verder inzoomen op de vier kansrijke regio’s dan komt de vorm van een ‘babyrompertje’ te voorschijn. [kaart 4.33] Met daarbij de kanttekening dat het om een grove, schematische weergave van de werkelijkheid gaat. Binnen het rompertje bevinden zich ook zwakkere gebieden, zoals het Rivierengebied. De positie van Rotterdam is bijzonder: qua havenbedrijvigheid mag de stad hoog scoren, maar verder is er weinig kenniseconomie aanwezig. De werkgelegenheidsontwikkeling, bevolkingssamenstelling en sociaaleconomische problemen in Rotterdam vormen een zwakkere basis voor een welvaartsgroei. Bovendien zal de groei van het aantal huishoudens in de regio Den HaagRotterdam tot 2020 afnemen naar circa 5.000 per jaar (in de afgelopen tien jaar telden we circa 6.000 huishoudens). Dat heeft een negatief effect op de vastgoedprijzen en daarmee op het investeringsklimaat voor marktpartijen.

4.33 Nederland: kerngebied kansrijke regio’s ‘babyrompertje’ Bron: Bouwfonds Ontwikkeling

Van 229 potentieel interessante regio’s naar 22 stedelijke agglomeraties waar voor Bouwfonds de komende jaren de grootste ontwikkelkansen liggen: het was een eliminatieproces dat de nodige kennis en kunde vergde. Aan de hand van een in eigen huis ontwikkeld analysemodel is de klus geklaard. Het model stoelt op de ontwikkelingskennis van Bouwfonds Property Development en de beleggingsexpertise van Bouwfonds Real Estate Investment Management. Beide ‘brillen’ zijn gecombineerd in één regionaal analysemodel, gebaseerd op gegevens van Experian. BPD en REIM hebben hieruit een eigen combinatie van variabelen samengesteld, met economie en bevolkingsontwikkeling als voornaamste onderdelen. Belangrijkste doel van het model is het voorspellen van de kansrijkheid van een regio voor nieuwe projecten gebiedsontwikkelingen. Daarnaast kan met terugwerkende kracht worden gekeken in

Kerngebied Inzoomend op dit kerngebied kunnen we verschillende conclusies trekken. In de metropoolregio Amsterdam en Utrecht zien we de hoogste prijsniveaus in de woningbouw. Dit hangt ook samen met de inkomensontwikkeling, die vooral in Amsterdam en Utrecht sterk toe zal nemen. De prijzen zijn hier ook relatief het sterkst gestegen in de afgelopen tien jaar. In de regio Amsterdam doen nieuwbouweengezinswoningen het erg goed, in Utrecht geldt dat voor de nieuwbouwappartementen. De regio Utrecht (en daarbinnen vooral de stad Utrecht) vormt een kleine markt, maar wel een bijzonder sterke. Niet voor niets liet deze regio een krachtig herstel zien in de eerste jaren direct na de crisis. Ook de druk op de metropoolregio Amsterdam blijft hoog. De komende jaren blijft het aantal huishoudens hier sterk groeien en ook de economische pijlers (financiën, toerisme) zijn sterk. Een belemmering in deze sterke regio’s wordt gevormd door de schaarste aan bouwgrond. Projecten komen hierdoor minder gemakkelijk van de grond. Langs de A50-as doen vooral ’s-Hertogenbosch en Eindhoven het goed.

66

Conclusie: 22 regio’s met ontwikkelmogelijkheden hoeverre de eerdere voorspellingen van Bouwfonds klopten, waar het de investeringen in regionale woningmarkten betreft. Conclusie van dat retrospectief: ook achteraf gezien zijn door Bouwfonds de juiste focusgebieden gekozen. Met vertrouwen kunnen daarom ook toekomstige beslissingen voor de internationale strategie hierop worden gebaseerd. De 22 geselecteerde regio’s zijn aan een nader onderzoek onderworpen en dat heeft een schat aan gegevens opgeleverd. De regio’s mogen dan als gemeenschappelijk kenmerk hebben dat ze groeien en de wind in de zeilen hebben, toch zijn de verschillen groot. Geen regio is gelijk en dat maakt het vak van gebieds- en projectontwikkelaar ook zo interessant. Wie succesvol in een regio wil opereren, moet oog hebben voor de specifieke kenmerken. Niet alleen sociaal-economisch, maar zeker ook in cultureel oogpunt.

Utrecht - Leidsche Rijn - Langerak


05 Leren van de buren In het laatste hoofdstuk van dit rapport is er plek voor reflectie. Wat kunnen de landen nu van elkaar leren? Voor Nederland kan de Duitse en Franse ontwikkelingspraktijk belangrijke lessen opleveren voor de eigen manier van werken. De ervaringen in de beide andere landen houden als het ware een spiegel voor: zo kan het ook. Het helpt om hier en daar ingesleten tradities en dogma’s in de wereld van de projectontwikkeling kritisch tegen het licht te houden. De laatste vraag die we in dit rapport stellen is er een van strategische aard: hoe interpreteert de Bouwfondsdirectie de resultaten? Walter de Boer, directievoorzitter van Bouwfonds Property Development, geeft – afsluitend – zijn visie.



Leren van de buren

Hier heeft het product appartement nog niet of nauwelijks een snaar bij de consument weten te raken. Qua belevingswaarde scoren Nederlandse appartementen niet hoog. Verder kan Nederland veel leren van de kwaliteit, inrichting en het beheer van (semi-)openbare ruimtes in woongebieden. Deze beweegt zich in Duitsland en Frankrijk op een hoger niveau dan in Nederland. Wellicht dat het meer overlaten aan privaat initiatief in Nederland tot een kwaliteitsverbetering kan leiden.

Invloed overheid

Vauréal - Le Parvis 69 appartementen, bekroond met de Pyramide d’Argent du logement durable 2007.

Algemene lessen De resultaten van het DuNeFra-onderzoek leiden tot vier algemene conclusies. De eerste daarvan is geen verrassing voor de lezers van het onderzoek: de woningmarkten in de drie onderzochte landen verschillen sterk van elkaar. Duitsland en Frankrijk mogen zich dan praktisch ‘om de hoek’ van Nederland bevinden, het gaat er op de woningmarkt fundamenteel anders aan toe. Het belangrijkste verschil zit hem in de marktwerking: deze kan in de beide andere landen redelijk ongestoord zijn werk doen en wordt in Nederland gedempt (om het woord verstoord niet te gebruiken) door de interventies vanuit de overheid. Nederland kampt met de traditie uit de wederopbouwtijd waarin op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting allerlei zaken door de overheid werden voorgeschreven. Ook zijn de koop- en huursector sterk verbonden met de staatskas en -begroting. In Duitsland en Frankrijk is die relatie een stuk losser. Tweede bevinding: de regionale verschillen binnen de landen zijn groot. Er zijn absolute topregio’s bij, met een forse stijging in huishoudensaantallen en woningprijzen en regio’s die een stuk geleidelijker groeien. De verschillen tussen vergelijkbare stedelijke regio’s tussen de drie landen zijn soms nog groter. Zo ontwikkelen de drie havensteden Hamburg, Marseille en Rotterdam zich heel verschillend. Hamburg en Marseille laten hoge groeicijfers zien, Rotterdam blijft achter. Ten derde zijn er ook parallellen te trekken. De drie hoofdsteden Amsterdam, Berlijn en Parijs ontwikkelen zich bijvoorbeeld positief. Parijs weet daarbij de hoogste woningprijzen te realiseren, terwijl Amsterdam het hoogste prijsniveau kent binnen Nederland. Berlijn laat eindelijk een groei in de prijzen zien en gaat de Nederlandse hoofdstad qua prijsniveau voorbij.

De enorme vraag in stedelijke gebied heeft geleid tot kwalitatief hoogwaardige appartement-concepten.

Een ander leerpunt heeft betrekking op de rol van de overheid, hierboven al even aangekaart. In Duitsland is de invloed van de overheid op de woningmarkt praktisch minimaal geworden. Dit heeft tot een kalme, stabiele marktsituatie geleid. Er vindt geen grote sociale woningbouwproductie meer plaats, van fiscalisering van financieringen is geen sprake en er zijn slechts beperkte subsidiemogelijkheden voor de aankoop van een woning. In hoofdzaak zijn deze beschikbaar voor de lagere inkomens. Door de ontwikkeling van een grote, professionele commerciële huurmarkt kan de Duitse consument rustig een groot aantal jaren sparen voor een eigen huis. Pas op een leeftijd van 35-40 koopt men vervolgens het eerste huis. Scheefwonen in sociale woningbouw komt in Duitsland minder voor. In Frankrijk is de invloed van de overheid op de woningmarkt groter, door een sterkere politieke invloed op financiering en fiscalisering. Hier vormen huurwoningen een interessante beleggingsmogelijkheid voor particulieren, wat zorgt voor een uitstekend aanbod aan hoogwaardige huurwoningen in de stedelijke gebieden. Hamburg - Bergedorf

Tenslotte is opvallend dat zowel in Duitsland als Frankrijk een noord-zuid tegenstelling geldt. De sterkste groei in economie, werkgelegenheid en woningmarkt vindt in het zuiden plaats: de mediterrane en zuidwestelijke kustregio’s in Frankrijk en de deelstaten Beieren en BadenWürttemberg in Duitsland.

Leren van Duitsland en Frankrijk Welke lessen kunnen de ontwikkelaars en beleidsmakers in de Nederlandse woningmarkt nu trekken uit de ontwikkelingen over de grens? In de eerste plaats is er een les op het gebied van concepten productontwikkeling. De enorme vraag naar woningen in stedelijk gebied heeft in Duitsland en Frankrijk geleid tot de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige appartement-concepten, waarin de consument graag wil wonen en die de bewoners veel status verlenen. De kwaliteit van buitenruimtes, gebouwde parkeeroplossingen, dubbele sanitaire ruimtes en fraaie entrees vormt een voorbeeld voor de Nederlandse markt.


Duurzaamheid Dan het thema duurzaamheid: in Duitsland en Frankrijk is het feitelijk geen issue. De klant koopt hier alleen duurzame producten, omdat kwaliteit bij een aankoopbeslissing nu eenmaal zwaar meeweegt. Ook krijgt men soms subsidie van de overheid voor speciale energiespaarconcepten. Belangrijker misschien nog is dat duurzaamheid in beide andere landen niet geproblematiseerd wordt zoals in Nederland. Regelgeving wordt in ons land belangrijker gevonden dan consumentenacceptatie. Tot slot nog enkele markante verschillen tussen Duitsland en Frankrijk aan de ene kant en Nederland aan de andere kant. Verschillen die aan het denken zetten: De dalende bevolkingsaantallen leiden in veel Duitse regio’s tot een grote krimpproblematiek. Er zijn inmiddels veel ervaringen opgedaan met forse herstelingrepen (sloop van duizenden woningen en het opheffen van complete dorpen). Nederland kan hiervan leren in de toekomst. De tweede woning als belegging en/of vakantieverblijf geldt in Frankrijk en Duitsland veel meer als usance dan in Nederland. Dit kan kansen bieden voor de Nederlandse markt, mits de Nederlander vertrouwen terugkrijgt in vastgoed als beleggingsproduct. De Fransman en Duitser kiezen voor maximale kwaliteit in de woning en niet voor maximale ruimte, kleine woningen in binnensteden worden veel gevraagd en bieden als product ook in Nederland wellicht kansen (de compacte stadsstudio). De vrije hypothekenmarkt waarin Franse en Duitse banken opereren, is een verademing vergeleken met de AFM-opvoedingspraktijken voor de Nederlandse banken. Deze laatste hebben nauwelijks nog speelruimte om klanten goed te kunnen bedienen. De hoge investeringen door de Duitse en Franse overheden in bereikbaarheidsconcepten van stedelijke gebieden (metro’s, trams, hoge snelheidstreinen) lijken zich ook in vastgoedwaardes uit te betalen. Daarentegen is in Nederland het openbaar vervoer een ondergeschoven kindje en wordt de relatie met waardecreatie en gebiedsontwikkeling al helemaal niet gelegd.

De vrije hypothekenmarkt waarin Franse en Duitse banken opereren, is een verademing. Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 71

Bijlage: Selectiemethodiek kansrijke regio’s in Nederland, Frankrijk en Duitsland

Bijlage: Selectiemethodiek kansrijke regio’s in Nederland, Frankrijk en Duitsland Omdat woningmarkten altijd een lokaal verschijnsel zijn, worden de woningmarkten van een aantal grote stedelijke regio’s met elkaar vergeleken. Per land gaat het hierbij om de meest kansrijke regio’s, in de ogen van zowel Bouwfonds Ontwikkeling als Bouwfonds REIM. Om tot een selectie van meest kansrijke Duitse, Franse en Nederlandse regio’s te komen, is een regionale analyse uitgevoerd. Deze regio’s zijn in het vervolg van het DuNeFra-onderzoek verder onderzocht. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de belangrijkste kenmerken van de woningmarkten, maar ook naar de woonbehoeften van consumenten.

Rankingscore Rankingscore: De variabelen 1 t/m 9 (behalve Group ID) zijn van hoog naar laag gesorteerd. De hoogste score krijgt rang 1, de laagste score krijgt rang 229 (de drie landen omvatten in totaal 229 regio’s). Ratingsscore: De regio’s krijgen eveneens een score naar hun rating:

Rating

Score

A1+

10

A1

15

A2+

20

Methodiek rating en rankingscore

A2

25

A3+

30

Voor de 229 regio’s in Nederland, Duitsland en Frankrijk is een selectie gemaakt van de meest kansrijke regio’s. Om tot deze selectie te komen is een methodiek ontwikkeld. Deze methodiek maakt gebruik van twee scoringsmodellen. De eerste is een ratingmodel dat regio’s indeelt naar een rating van A1+, A1. A2 etc. tot D2. De tweede methodiek is een rankingsmodel dat de regio’s een score geeft van 1 (hoog) tot 229 (laag). Beide modellen worden hier kort uitgelegd.

A3

35

B

40

C

50

D1

60

D2

70

Variabelen Voor het model zijn de volgende negen variabelen gebruikt:

Combinatie ranking en rating: 1. FTE Employment_Growth (%)

Gemiddelde jaarlijkse werkgelegenheidsgroei in de periode 2010 – 2020. De werkgelegenheid is uitgedrukt in Full Time Equivalent (FTE). Alle parttime banen zijn omgerekend naar fulltime varianten.

2. GDP (€1,000,000)

GDP in 2010 (€1,000,000)

De rankingscore en ratingscore worden per variabele gecombineerd tot één getal en vervolgens opnieuw gerangschikt. Enkele voorbeelden: Een regio met rating A1+ en een ranking van 46 krijgt de score 10046 (10 en 046 samengevoegd). Een regio met rating A3 en een ranking 112 krijgt de score 35112 (35 en 112 samengevoegd).

3. GDPCapita (€)

GDP per hoofd van de bevolking in 2010 (in €)

Toekennen ranking

4. Group ID

Werkgelegenheidsclusters. Geeft aan of een regio een specialisatie heeft in een bepaald cluster.

De gecombineerde score van de acht variabelen wordt opgeteld. Het resultaat van deze optelsom wordt vervolgens van laag naar hoog gesorteerd. De laagste waarde krijgt rang 1, de hoogste waarde rang 229.

ClusterID 0,5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Cluster Diversified Agri-Industrial Industrial Tourism Mixed Tourism Logistics Business Trade Business Services Financial Business Public Services Government business

5. Household Growth (%)

Gemiddelde jaarlijkse huishoudensgroei 2010 – 2020 (in %)

6. Households (1.000)

Aantal huishoudens in 2010 (*1.000)

7. Population Growth (%)

Gemiddelde jaarlijkse bevolkingsgroei 2010 – 2020 (in %)

8. Population Density (km2)

Aantal inwoners per km² in 2010

9. Population Share6099 (%)

Aandeel 60 plussers in 2010





Scores regioanalyse (2010 – 2020)

Kansrijke regio’s

Op basis van de methodiek is een kansrijkheidsanalyse gedaan voor de regio’s in de landen Frankrijk, Duitsland en Nederland voor de periode 2010 – 2020. Uit deze analyse komen de volgende resultaten. De resultaten zijn gesorteerd aan de hand van de ratings.

Door middel van de regionale analyse zijn uiteindelijk de volgende regio’s geselecteerd, om verder onderzocht te worden. NUTS 3 regio

Belangrijkste stad/landkreise

Land

Regio

Stad

Rank 2010-2020

Rating 2010-2020

France

Rhône

Lyon

1

A1+

1

Groot-Amsterdam

Amsterdam

France

Haute-Garonne

Toulouse

2

A2+

2


Rotterdam, Den Haag

France

Essonne

Evry

3

A2+

3

Provincie Utrecht

Utrecht, Amersfoort

France

Yvelines

Saint-Quentin-en-Yvelines

4

A2+

4

A50-as

Eindhoven, Den Bosch, Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn, Zwolle

France

Bouches-du-Rhône

Marseille

5

A2+

France

Ille-et-Vilaine

Rennes

6

A2+

5

Hamburg

Stadt Hamburg, Landkreise Harburg, Lüneburg

France

Paris

Paris

7

A2

6

Berlin

Berlijn, Potsdam

France

Loire-Atlantique

Nantes

8

A2

7

Münster/Osnabrück

Münster, Osnabrück

France

Gironde

Bordeaux

9

A2

8

Düsseldorf

Düsseldorf, Mettmann, Rhein-Neuss, Essen

Netherlands

Utrecht

Utrecht

10

A2

9

Köln/Bonn

Keulen, Leverkussen, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis

Netherlands

Groot-Amsterdam

Amsterdam

11

A2

10

Rhein-Main-Gebiet

Mainz, Wiesbaden, Frankfurt, Darmstadt, MainTaunus, Hochtaunus, Offen bach, Main-Kinzig, Groß-Gerau, Aschaffenburg

11

Rhein-Neckar-Gebiet

Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Rhein-Neckar, Karlsruhe

12

Nürnberg

Nürnberg, Erlangen, Fürth

13

Regensburg

Regensburg

14

Stuttgart

Stuttgart, Ulm, Böblingen, Esslingen, Tübingen, Ludwigsburg, Reutlingen, Alb-Donau, Neu-Ulm

Germany

München

München

12

A2

Germany

Osnabrück

Osnabrück

13

A2

Netherlands

Arnhem/Nijmegen

Nijmegen

14

A2

Germany

Donau-Wald

Passau

15

A2

Nederland

Duitsland

Germany

Hamburg

Hamburg

16

A3

Netherlands

Groot-Rijnmond

Rotterdam

17

A3

15

München-Augsburg

München, Augsburg, Starnberg

Netherlands

Agglomeratie 's-Gravenhage

’s-Gravenhage

18

A3

16

Bodenseekreis/Konstanz

Bodensee, Konstanz

Germany

Mittlerer Oberrhein

Karlsruhe

19

A3

Germany

Köln

Köln

20

A3

17

Ile-de-France

Parijs

Germany

Unterer Neckar

Mannheim

21

A3

18

Loire-Atlantique & Ille et Vilaine

Rennes, Nantes

Netherlands

Zuidoost-Noord-Brabant

Eindhoven

22

A3

19

Gironde

Bordeaux

Netherlands

Veluwe

Apeldoorn

23

A3

20

Rhône

Lyon

Germany

Bonn

Bonn

24

A3

21

Haute-Garonne

Toulouse

Netherlands

Noordoost-Noord-Brabant

Den Bosch

25

A3

22

Côte d’Azur

Montpellier, Marseille, Nice


Frankrijk


De strategie van Bouwfonds Een uitgebreid en vergelijkend onderzoek doen is één, de strategie als internationaal opererende gebiedsontwikkelaar daarop aanpassen is twee. Hoe interpreteert Bouwfonds de uitkomsten? Directievoorzitter van Bouwfonds Property Development Walter de Boer geeft zijn visie en focust daarbij op de Nederlandse markt, met hier een daar een leerzaam uitstapje over de grens.

Kansen gebiedsontwikkeling Zelfs in een klein land als Nederland wordt het steeds meer zichtbaar: de verschillen tussen regio’s groeien. Aan de randen vindt krimp plaats en ontspant de woningmarkt, in de economische kerngebieden zet de groei versterkt door. Stedelijke agglomeraties die het goed doen blijven bewoners aantrekken, in hun kielzog volgen bedrijven die op zoek zijn naar een goed opgeleide beroepsbevolking. Het is een ontwikkeling die in Duitsland en Frankrijk al langer manifest was, maar ook hier de afgelopen jaren voor dynamiek in de markt zorgt. In Nederland bevindt de grootste groei zich in steden als Amsterdam en Utrecht, met een uitloper naar de Brabantse stedenrij. Als geheel kampt Nederland met een vraaguitval, maar Walter de Boer is niet pessimistisch gestemd: “Er is en blijft een substantiële vraag naar woningen, ook al komt deze op dit moment niet tot uiting. Maar van uitstel bij de consument komt geen afstel, daar ben ik van overtuigd. Wel is het zo dat thema’s als financierbaarheid en

betaalbaarheid de komende jaren veel zwaarder zullen wegen bij de consument.” Net zo goed blijft De Boer ook geloven in de kansen voor gebiedsontwikkelingen, zeker in de groeigebieden: “Er zijn mensen die zeggen dat gebiedsontwikkeling in een samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen ten einde is, maar ik denk dan: wie doet dan het werk en wie neemt de risicodragende investeringen voor zijn rekening? Dat zullen niet de bedrijven uit de zorg of de energiesector zijn. Nee, het antwoord moet uit onze sector zelf komen.” Kijkend naar de regio’s in de andere twee landen vindt De Boer het overigens opvallend dat de lokale binding daar veel sterker is dan in Nederland: “Je moet daar echt lokaal aanwezig zijn. Een ontwikkelaar in Bremen heeft in Hamburg niets te zoeken. In Nederland is dat idee al langer afgeschaft.” De regionale ‘hittegebieden’ in de drie landen kunnen binnen Bouwfonds op veel belangstelling rekenen. Sterker nog: ze zijn leidend in de strategie voor


de komende jaren. In Nederland staan de verstedelijkte regio’s eveneens boven de lijst, hoewel Walter de Boer wel een nuance aanbrengt: “Prima die onderzoeken van het Planbureau van de Leefomgeving waaruit blijkt dat Amsterdam kan groeien naar 900.000 inwoners, maar je moet je wel afvragen: hebben we de locaties ervoor en worden daar vervolgens de goede woonmilieus gemaakt? Alleen dan kun je die vraag ook echt accommoderen. In het verleden had de overheid subsidies om de moeilijke binnenstedelijke locaties van de grond te krijgen; die tijd is voorbij.” Het DuNeFra-onderzoek heeft ook veel kennis opgeleverd over de levensstijlen en woonvoorkeuren van consumenten. Dat uit het onderzoek blijkt dat Nederlanders gek zijn op grote woningen, is iets wat Walter de Boer niet verbaast: “Duitsland volgt ons daarin wel enigszins, maar het is in Nederland dat onze woningen de laatste jaren zeker 15 procent groter zijn geworden. Wij zijn het land van de Blokker en de C&A: onze kopers hechten minder aan zaken als interieurkwaliteit, installaties en

Walter de Boer, directievoorzitter Bouwfonds Property Development.

Wat blijkt: de woningprijzen bevinden zich in de stedelijke regio’s op vergelijkbaar niveau.

veel goedkoper’, wordt er dan gezegd. Wat blijkt: de prijzen bevinden zich op een vergelijkbaar niveau. Daar is dit onderzoek ook goed voor, om allerlei ingesleten beelden eens even scherp tegen het licht te kunnen houden.”

Echte Europeanen materiaalgebruik. In Duitsland en Frankrijk is dat anders.”

Prijzen op vergelijkbaarniveau De regio’s mogen dan centraal staan in de Bouwfonds-strategie, het laat onverlet dat het DuNeFra-onderzoek ook laat zien waarin de drie landen als geheel verschillen – en overeenkomen. Walter de Boer viel het in ieder geval op hoe verschillend er met ruimtelijk beleid wordt omgegaan: “In Nederland heeft de overheid altijd een dominante rol gespeeld in de ruimtelijke ontwikkeling; dat wordt nu snel minder, waardoor we meer op Duitsland en Frankrijk gaan lijken. Maar nog steeds geldt dat allerlei partijen zich hier met de woningbouw bemoeien. We hebben er een enorm circus omheen gebouwd, het is af en toe een echte kakafonie.” Ook de

invloed van de overheid op het voorzieningenniveau is volgens De Boer significant anders: “In Nederland hebben gemeenten traditioneel daar veel geld aan uitgegeven. Daardoor hoef je hier niet per se naar een grote stad als je een voorziening nodig hebt. Hier kun je je kinderen prima buiten de stad laten opgroeien. In Duitsland en Frankrijk is dat beeld veel extremer. Het contrast tussen de stedelijke agglomeraties en het platteland is stukken groter. Het platteland ontvolkt daar echt. Dat kun je van Maarssen en IJsselstein niet zeggen.” Een belangrijke overeenkomst tussen de drie landen vindt De Boer het prijsniveau van de woningen in de stedelijke regio’s: “In Nederland, bijvoorbeeld in de Tweede Kamer, wordt daar altijd veel over gekakeld. ‘In Duitsland is het wonen

Het geheel overziend is Walter de Boer content met de internationale verankering van Bouwfonds, zeker ook als hij naar de toekomst kijkt: “Je ziet het aan de jonge generaties: grenzen spelen steeds minder een rol voor hen. Ik geloof – een beetje tegen de huidige tijdsgeest in – nog steeds dat er op termijn echte Europeanen zullen ontstaan. We gaan toe naar een Europa waarin zaken als financieringen en hypotheken steeds meer op elkaar gaan lijken. Daarmee wordt het steeds makkelijker om je op een andere plek te vestigen. En dan is het voor ons als ontwikkelaar een voorsprong om te weten wat daar de plaatselijke wooncultuur is. Want ontwikkelen blijft altijd lokale business.”


Profiel Bouwfonds Property Development

Nieuwe vestigingen Internationale spreiding is voor Bouwfonds Property Development een zeer bewuste keuze. Onze ruimtelijk en regionaal gediversifieerde projectenportefeuille is een solide basis voor de productie de komende jaren. We beschikken momenteel over 30 regionale vestigingen die zich allen in de groeiregio’s van de drie kernlanden bevinden. Hierdoor kennen we de lokale klanten en markten goed en kunnen we onze uitgebreide kennis en ervaring vertalen in regionaal maatwerk. Bouwfonds wil de leidende rol in de economische sterke gebieden in Europa verstevigen. We hebben het voornemen om binnen afzienbare tijd het aantal vestigingen uit te breiden met nieuwe kantoren in Bordeaux en Berlijn.

Bouwfonds Property Development, 100% dochter van Rabobank en onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, is een van de grootste gebiedsontwikkelaars in Europa. We ontwikkelen integrale woongebieden en kleinschalige multifunctionele projecten. De organisatie is opgericht in 1946 vanuit de Nederlandse gemeenten en is al jarenlang marktleider in Nederland. Ruim twee decennia geleden werd het besluit genomen om uit te breiden naar andere Europese markten met een focus op de kernlanden Duitsland en Frankrijk. Ook hier heeft Bouwfonds Property Development inmiddels een sterke positie opgebouwd met een plaats in de top 5 in Duitsland en een plaats in de top 10 in Frankrijk. De komende jaren wil Bouwfonds beheerst doorgroeien in deze landen en nieuwe vestigingen in de economisch sterke regio’s openen. In Nederland staat behoud van het kwantitatief- en kwalitatief marktleiderschap centraal.

Duurzame toekomst

Jaarlijks realiseert Bouwfonds Property Development meer dan 8.000 woningen, die aansluiten bij de wensen en de financiële mogelijkheden van alle denkbare doelgroepen. Van appartementen in de stad tot eengezinswoningen en vrijstaande villa’s in een groene omgeving. We doen uitgebreid onderzoek naar de wensen van consumenten en betrekken hen bij de ontwikkeling van duurzame en innovatieve woonconcepten.

Bouwfonds Property Development is onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep, één van de grootse Europese vastgoedorganisaties. Als onderneming van de Rabobank Groep beschikt Bouwfonds over een uitermate sterke financiële positie en ruime internationale kennis en ervaring. Rabobank staat daarbij door haar coöperatieve structuur midden in de maatschappij. Door 55 jaar aandeelhouderschap van de Nederlandse gemeenten zit maatschappelijk verantwoord ondernemen ook diepgeworteld in het denken en doen van Bouwfonds Property Development.

Frankfurt am Main - Riverside

Bouwfonds Property Development kiest voor duurzame oplossingen boven snel rendement; voor kwaliteit boven kwantiteit. De bewoner staat hierin centraal. De bewoner die bijdraagt aan het milieu door lage energielasten en die tegelijkertijd comfortabel wil wonen. We streven in al onze projecten naar een optimale balans tussen milieu, ruimtelijke kwaliteit en economische haalbaarheid. Onder duurzaamheid verstaan we ook langdurige, stabiele samenwerkingsrelaties aangaan en daarin een betrouwbare, integere partner zijn.

Financiële soliditeit


Cijfers - realisatie en prognose Omzet in 2011: € 1,4 miljard Aantal verkochte woningen in 2011: ruim 8.000 Meer dan 250.000 woningen verkocht sinds oprichting Ruim 100.000 woningen in portefeuille Meer dan 750 medewerkers Bouwfonds Property Development bestaat uit: Frankrijk – Bouwfonds Marignan Immobilier Gemiddeld 3.000 - 4.000 verkochte woningen per jaar 5 regionale vestigingen en 14 lokale agentschappen Oprichtingsjaar 1970

Duitsland – Bouwfonds Immobilienentwicklung Gemiddeld 850 - 1.100 verkochte woningen per jaar 6 regionale vestigingen Oprichtingsjaar 1993 Nederland – Bouwfonds Ontwikkeling Gemiddeld 4.000 - 7.000 verkochte woningen per jaar Hoofdkantoor BPD en 5 regionale vestigingen Oprichtingsjaar 1946

Cumultatief aantal verkochte woningen in Europa 2000-2011

110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Reutlingen – Negelerstrasse

Bouwfonds Property Development

MAB Development

FGH Bank

Bouwfonds REIM

Fondsenbeheer Nederland


Bouwfonds Property Development vestigingen Duitsland

Nederland

BOUWFONDS IMMOBILIENENTWICKLUNG

BOUWFONDS ONTWIKKELING

Frankfurt Franz-Josef Lickteig voorzitter van de directie Bouwfonds Immobilienentwicklung Frankfurt Stefan Messemer regiodirecteur Rhein-Main Hamburg Marcus Keller regiodirecteur Hamburg Köln en Düsseldorf Christoph Gaspers regiodirecteur Köln en Düsseldorf München Achim Kleinert regiodirecteur München Stuttgart Antonius Kirsch regiodirecteur Rhein-Neckar

Hoevelaken Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Property Development Amersfoort Patrick Joosen regiodirecteur Midden Delft Eric van Winsen en Wim de Haas regiodirectie Zuid-West Eindhoven Paul Hoen en Carl Smeets regiodirectie Zuid Haarlem Rein Willems en Harm Janssen regiodirectie Noord-West Zwolle Frans Holleman regiodirecteur Noord-Oost

Frankrijk BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER Paris Jean-Philippe Bourgade voorzitter van de directie Bouwfonds Marignan Immobilier

Marseille Pierre-Alexandre Pernot directeur vestiging Provence

Paris Charles-Antoine Corre directeur vestiging Seine-et-Marne / Val-de-Marne

Montpellier Frédéric Rouvier directeur vestiging Languedoc

Paris Olivier Mercier directeur vestiging Seine-Saint-Dennis / Val-d’Oise

Nantes Michel Niederlender directeur regio’s Pays-de-Loire / Bretagne / Centre

Rennes Denis Sancet directeur vestiging Bretagne

Nantes François Legros directeur vestiging Pays-de-Loire

Rouen Emmanuel Carron directeur vestiging Haute-Normandie

Nice Cyrille Nottet directeur regio Côte d’Azur

Strasbourg Hervé Meyer directeur vestiging Alsace

Lyon Jean-Xavier Bonnet directeur regio’s Rhône-Alpes / Savoie / Midi-Pyrénées

Paris Jean-Claude Szaleniec directeur regio’s Parijs / Ile-de-France

Toulouse Benoit Michaud directeur vestiging Midi-Pyrénées

Lyon Pierre-Marie Le Gloanec directeur vestiging Grand Lyon

Paris Thierry Barbier directeur vestiging Parijs / Hauts-de-Seine

Tours Jérôme Bois directeur vestiging Centre

Marseille Pierre-Edouard Berger directeur regio’s Provence / Languedoc / Var / Côte d’Azur

Paris Luc Bonnardot directeur vestiging Yvelines / Essonne

Annecy Hubert Dubois directeur vestiging Savoie Hyères Malika Boutahra directeur vestiging Var Lille Gildas Robic directeur regio’s Nord-Picardie / Haute-Normandie / Alsace


Hamburg Zwolle

Haarlem Delft

Hoevelaken

Berlijn (i.o.)

Amersfoort

Eindhoven Düsseldorf Lille

Köln

Rouen

Paris

Rennes Nantes

Frankfurt Strasbourg

Tours

Stuttgart München

Annecy Lyon Bordeaux (i.o.)

Toulouse

Montpellier Marseille

Nice Hyères

Colofon Bouwfonds Property Development Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Nederland

Nederland Bouwfonds Ontwikkeling Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken +31 33 253 9700 www.bouwfonds.nl

Duitsland Bouwfonds Immobilienentwicklung Lyonerstrasse 15 60528 Frankfurt +49 692 197 980 www.bouwfonds.de

Frankrijk Bouwfonds Marignan Immobilier 70, rue de Villiers F-92532 Levallois-Perret Cedex +33 1 4 96 41 515 www.bouwfonds-marignan.com

Tekst Afdeling Marktonderzoek BPD: contactpersoon Han Joosten Kees de Graaf, Renate Voormolen Fotografie Jan de Vries, Jacques Damez, Rob ‘t Hart Vormgeving en Productie Volta_ontwerpers, Utrecht Het DuNeFra-onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met Bouwfonds REIM. Marktonderzoekbureaus Le BIPE - Frankrijk, Trimag - Duitsland, Usuma - Duitsland

Het rapport Woningmarkten in perspectief is geschreven in opdracht van Bouwfonds Property Development. Ondanks dat de weergegeven informatie met de grootste zorg is samengesteld, staat Bouwfonds niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Er kunnen dan ook geen rechten aan het rapport worden ontleend. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan om kopieën of delen van de inhoud beschikbaar te stellen aan derden, zonder toestemming van Bouwfonds Property Development. Dit rapport is verkrijgbaar bij de afdeling Communicatie van Bouwfonds Property Development in Hoevelaken ([email protected]). © Bouwfonds Property Development mei 2012

Duitsland, Frankrijk, Nederland. Woningmarkten in perspectief

Recommend Documents