Nederland in internationaal perspectief

Nederland in internationaal perspectief

Robert Lie &

Arne Bongenaar

ISBN 90-73440-04-1 foto: Jones Lang Wootton Australia Pty. Ltd, Sydney CHD

Van de auteurs

De auteurs willen \,~nafdeze pla'tts de volgende personen danken vooi hiin w,i,irde\olle con~rnerit,i:lrop het concept-rapport: Prof dr H Kruilt, Prof dl \ P.P Kohnst'iinm. Prof. dr J.G. Lambooy, drs II Olclen ei1 drs ing L H l ~ittenbog~i~uci

De Stichtingvoor Beleggings- en L zihtgoedburide (SP,\3 is in 1989 met haxr activiteiten gestart en hecft als doelstelling het oriclerwijs en onderzoek in de vastgoedkunde te bevorderen. Daartot. onderhoudt de SBV aan dt. Universiteit van Amstcrd'un d11bijzondert leerstoel Vastgoedkuride. In de SBV participeren de Uni\ tniteit Kin .$nisterdam, de beclrijfstak en de overheid. Tot het werkterrein van de SBV behoren: het organiseren van de postdoctorale opleiding Vastgoeclkuncle, het participeren in het onderwijsprogramma van de Econornische Faculteit v,ln de Universiteit van Amsterdam, het verrichten van onclerzoek en het onderhouden van een documentatiecentrum op het gebied van corninercieel onroerend goed. Daarnaast publiceert cie SBV regelmatig - in cle zogenaamde SIN-reeks - onclerzoeksresultaten en studies omtrent vastgoedvraagstukken.

Reeds verschenen in de SBV-reeks: in Netlc~rlcl~zd?(Oratie). 1. Kohnst'lmm, P.P. (1990), K7aai-tc.bou~i't~~z 2.

Kruijt, H , R. Needham O: T. Spit ( 1990). Ecorzonzis~heGrondsl~lgcn r jan hc~t(;rondbcloid.

3.

Lctrribooy,J.(; & E J . Prins (1990) honlcvzh~~fzg cJul O?~twzkkcling

Lie, K T S: A BongenLiLu (1900), Top1o~~ítlt.s prodl~kti~~m~litu Cfz ~nrlcr\ttjrz ?r,i>siil iliu 1 Ait>~lc>l^lc/uz~i 11.2 ~ntt~~.i.~~~t~on~~~~lpc~~spt~ctic

'rabellen en figurcn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Voorwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 l

Inleiding

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2 Wat is een toplocatie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.2 Toplocatit.5 als produktiemilit~i . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 1.3 Toplocaties :lis investeringsiliilit-u . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Toplocatie in het buitenland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3.2 Toplocatie:, als produktiemilie~~ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3.3 Toplocatit~sals investeringsmilieu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 3

Kantorenloc,aties in Nederlantl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 4.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39 2 Al-locaties als produktieniilieu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 4.3 Al-locatie als investeringsniilieii . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

4

5 Beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 5.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 5.2 Jaren zeventig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47 5.3 Jaren tachtig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 5.4 Huidig heleicl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 5.5 Instnimenten voor nieuw heleicl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

Mogelijkheden en nut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 6.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57 2 Mogelijkheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 (7.3 Het nut van een concentratiebeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . GO (1

Bijl.ige L Tophii1iini.ieciLi 1990 o p 111-loc'itles op Lilternatieve(tweede keus) loccitics en in de peiiferie in enkele .igglomei.iiies. in gultiens per m2per jaar

3'

TABELLEN EN FIGUREN Indien ondt r de t,:btllen en figurt n geer1 bronvc rinelding 15 geplaatst, betreft het eigen, gecompileer
Tabellen Tabel 1

kantooroppervlak agglomc~~itit cn CKD in Europa, Verc riigde Staten en Izie/P,tiific 1qOO

25

T.~bel2

Topl~~irc n o p Al-loc tie, si ci~nd~lirt iocatie en in pc riferie in gulclens/m-/j'i,lr (1030)

Tabel 3

Leegstand totale markt en A l , eintl 1989 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Tabel 4

Huurstijgingen Al-locaties íAninflatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Tabel 5

Netto Aanvangsrendementen op enhelt Al-loc.lties en effectief rendement o p 1,lnglopende staatsleningtbn(ultiino 1989)

38

Tabel 6

Aantal t~uitenlandsebanken, 1989 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Tabel 7

Werkgelegenheid in zakelijlie en overige diensten in de Randstad in 1387. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41

Tabel 8

Kantorenvoorraad en opn'lme (ecnheclen van'lf 500 m21in de grote agglomer,itit~~

Fzh>u?*en Figuur 1

Kantoorvloeroppervl~ikaggloine~ltie,CBD, 1930 . . . . . . . . . . . . 20

Figuur 2

Ruimtelijke structuur Greater London en Randst,ici

30

Figuur 3

Onta ihheling netto .~,inv~ingsrentlemet1ten eerstehl~s h,intoirn o p A l - l o ~ ~ i t1080-1989 i~~~,

3(1

l .wgste netto aanvangsrendenieiiten ooi eerstekl,i\

h,intorcn op Al-loc,ltie\ ultimo 1980

3-

Mcest voorkomende liiiiiipril/en voor eersteli1,~s kziiitoor i iiinite in de .~ggloii~ci 'itie5 kinsterd,iiri, Den H:i,cg en Rotterd,iin 1990 Nt.derl,indhc aoning~ooir~i~icl begin 1383 n,r,li fin'inc ieringsc:itcgc)ric.i 0 o ì Figuur '

Necler1;inclsewoningvoorr:i;icl begin 1989, n:i;ir \f-oningtypc(?/o J . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. l

IIet toenemende btllzing clat de laatstc j,~rcnwordt gehecht aan het con<entreren van kantoo~ictiviteitenin (ie grote steden, heeft ook de cliscussie over toplocaties :iangewakkertl Eén van de belangrijkste pijlers van &;.e discussie is het voornemen van het Rijk het zwa,trtepunt van het beleicl ten aanzien van de ruimtelijke ordening te leggen bij de stedelijke knooppunten. Daarnaast vert.ist de toenemende verkeerscongestie en de milieuvervuiling een clustering van kantoor,ictiviteiten. Het besef is gegroeid dat op zijn minst de groei van cle automobiliteit afgererncl dient te worden. Ook de grotere gemeenten laten zich - in hun streven naar het aantrekken v:in b?drijvigheid binnen hun stadsgrenzen - in deze discussie niet onbetuigd. De institutionele beleggingsinstellingen mengen zich in deze tiiscussie vanuit hun streven beleggingsobjectente verwerven met lage leegstandsrisit o's en goede rendemer~taverwachtingen.Ten slotte hebben ook cle gebruikers van kantoren belmg bij kwalitatief hoogw'iardige locaties. Nog .t1 eens wordt de invlocd van de vestigingsplaats op de efficiency van de beclrijfsvoering oncierschat. MLi,lrwat is een toploccttie> In de v,istgoeclbrLinche worden gewoonlijk tie be5te locaties in Necler1,incl als "Al' gel\w,llificeerd.Dit is een riiet afgebakend, enigszins subjectief bcgrip cl'it toegekend wordt 'i'in loc'tties ciie - w,tt vr;~'ig-en prijsni~ea~i betieft - clc. beste positie in cle v,lstgoedmaikt innemen. Criteri'i voor een Al-1oc:uit. /ijn er niet en \celal \erst,l,lt een investeercler in onioelencl goecl ei iets ancleri, onder tLin een gebruiker of de overheicl Omt~t.nthet begrip "toploc,ltie ' heent clezelfde onduidrlijhhrid Criteri'i ontbreken en cl? term aorclt te pas en te onp'is gebi iiikt FIoe nlen eíli~eide k\v~liteitvan een locCrtieook wil kwalificeren.

duiclelijk is dat geen Nederlandse stad een "Centra1 Bilsiness District" kent ~ o a l sde grootsiy westerse stedt n CBDs kenmerken zich door een huurprijsniveau cldt ver boven dat i11de periferie ligt. Blijkb'rar is de ma'trdering bij potentiële huurders voor de kwalitatieve aspecten, en niet te vergeten de status van dergelijke locaties 7odanig dat van blijpende grote vraag gesproken kan worden. Deze conclusie roept cle vraag of het oorgenomen beleid van de hogere en lagere overheid uitzicht biedt op clustering van hoogwaarciige kantooractiviteiten op hoogwaardige locaties. De auteurs van voorliggende studie - drs. R.T. Lie en drs. A. Bongena'lr - gaan op bovengenoemde twee vragen in. Zij beogen met dit boek de discussie over het locatiebeleid v,ln een bruikb:lre definitie te voorzien, waarbij zij :landacht schenken ,lan zowel de invalshoek v,ln kantoorgebniikers al5 die van investeerders in commercieel onroerend goect. Met het oog op de "Vierde n o u over de ruimtelijke ordening Extr'i" bezien zij voorts de positie vcln Nederland en Nederl'lndse locaties voor hoogwa'udige k:lntooracti~iteitenvanuit internationa,il perspectief Tenslotte plaatsen zij enkele kmtteheningen bij het \Jeclerl~tnclselocatiebeleici. Drs. R T Lie is assistent in opleicling a:in cle E( onomisclie Faculteit van de Univer4iteit van Ariistercl:ini en is ierl-loriden .ian Iiet Tinbergen Instituut ei1het NE7'HllK Drs. A Bongenaai i\ 1' 1s onderzoeker/;id~iseiir werhzn'lrn bij de sector Stedelilk 0ntwihkeliilgsman:igement (SOM) v,in het Instituilt oor Ruimtelijke Org,lnis,ttie TNO.

Prof. drs. P P Kohn~t~iinrn

Toplocaties voor kantoren staan sinds enkele jaren volop in de belangstelling. Het besef is doorgedrongen dat er in Nederland geen kantoorlocaties zijn die de vergelijking met buitenlandse toplocaties kunnen doorstaan. Vanuit de overheid, de wetenschap en de vastgoedsector wordt de discussie gevoerd of, en op welke manier in Nederland toplocaties tot stand moeten worden gebracht en welke rol het beleid hierbij kan spelen. De cleelnemers aan de discussie redeneren allen vanuit een specifieke achtergrond met een eigen opvatting over het begrip toplocatie. Dit heeft tot verwarring geleid, die de kwaliteit van de gedachtewisseling aantast. In deze studie wordt op beknopte wijze de relevante literatuur behandeld en wordt een poging gedaan het begrip toplocatie te definiere11aan de hand van theorie en buitenlandse voorbeelden. Daarbij is het begrip zowel vanuit de kantoorgebruiker als vanuit de belegger bezien. Ile opbouw van deze studie is als volgt: In hoofdstuk L wordt aandacht geschonken xin de definikring van het begrip toplocatie,waarbij zowel naar gebr~iikerskenrnerkenals n,i,ir inve5teringseigenschappenwordt e in hoofcistuk 3 geïllusgekeken. Vervolgens worden d c ~ definities treerd aan dc kind van voorbeelclen uit het buiten1:lncl. Gekeken wordt in welke m'ite de btasproken locaties voldoen .lal1 de produktiernilieukenmerken en de investeringsl\enmerken die voor toplocaties rele\ .int worden geacht. De .in,ilyse ,111 karitorenrnarktgegeens ban huiten1:indse loc,ities h,in cl,~,lrnaastinzicht ge\ en in de v o o r ~ ~ i a r d e n voor toploc,itle-ontwikkeling, clie onder meer betrekking hebben op orn\:ing, economische ontwikkeling. \tedelijhe structuur en infr'istructuiii

Enkelt voorlopige resultaten van een vergelijkend onclerzot.li naar grootstedelijke kantorenmarhten wereldwijd zijn evenet ns in hoofdstuk 2 opgenomen. De aandacht richt zich hierbij zowel op Central Business Districts (CBDs) als op deelmilieus hiervan, de Al-locaties, die in een aantal gevallen als toplocatie kunnen worden aangeduid. In hoofdstuk 4 worden de Al-locaties in Nederland besproken en wordt tie vergelijking rnet het buitei~landgemaakt. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het Nederlandse locatiebeleid en op de recente discussie over de beleidsinstrumenten in het licht van de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 aandacht besteed aan de haalbaarheid van toplocatie-ontwikkeling in Nederland en aan het maatschappelijk belang van een beleid dat hierop is gericht. In hoofdstuk 7 worden de samenvatting en de conclusies gepresenteerd.

2 WAT IS EEN TOPLOCATIE? 2,1 Inleiding EIet begrip 'top1oc:~tie'i\ betrthhkelijk nieuw en js in cle literatuur nog niet op bevredigende wijze gedefinieerd. IHet wordt op verschillende schaalniveau's toegepast en met -cerschillentie bedoelingen gebruikt. I>eoverheid, zoa el de rijksoverheid als de gemeentelijke overheden, gaan uit van verbetering van het produktit,milieu en daarmee van het ,i:intrekken van hoofdkantoren en bedrijven in de nkelijke dienstverlening. Ook in diverse stuclies worclt van deze benaclering uitgegaan. &ast de benoeming v,ln een proclriktiemilieu is ook de aanduiding toplocatie voor een segment Kin tie ~~lstgoedmarkt gingbaar. Voorts mordt het begrip in tle inonti genomen m'lnneer na'ir potenties van gebieden wordt gekeken in p l a t s vLlnn,l;tr huiclige eigenschappen. Ter illustratie enkele voorbeelclen v,tn verschillende interpretaties ten 'i'inzien van het sch,r:llniveau v,in het begrip toplocLitie.De voorbeelden hebben voornamelijk betrekking op cie Amstercbnise situatie De Vierde Nota obes de Kiiimtelijke Ortlening stelt (1988 p. 116): "Voor cle drie grote steden n i1 tie iegerii~geen oncler\teunencl beleid voeren dat 7ich vooral richt op het tot \t:rncl brengen .I.in enhtlle toploc'tties voor hmtoren L 1 Onder toploc.itie worclt een internation:ial concurreiend stedelijh .\ estigingsinilieu .cerstctLin. ver cler ivordt het begrip niet gedefinieerd.In cle nota u ordt erv'in uitgeg:i,in cl'it Vederlancl p1,i:its k,ln bieden :i:m minim:i,il ta et. toploc.~tiesen dat cleze cioor overheicisbeleicl tot stcinclk~rnnenkomi'n. Eiei Arnsterdarrise 'Progr'lmma voor de K~ii~ntelijke \ ernieuu ing" ( 1989) clr,i,igt als ondet titel: "Amsterc1,im 'Ioploc 'itie" Fr noiclt gesprohen over Ain\terd,lm .LIS intern,ition:~le toploc'itie, een beeld d,it 'I3eriist op het uitgangspunt dat Amstercl'lm .ils geheel een onc ents'ltit. 1s \.i11 interii,ition,lle fiincties en bezoekers '

en vervolgens wordt er gesproken over de combinatie van binn~nstad en centrale IJ-oe1ers :ils toplocatie in engere zin (p. 33-34). Dele omschrilving strookt met die van Boekema en Van Hout~im(1990, p 210) die een toplocatie omschrijven als 'een groot verstedelijkt gebiecl . Bakker (1990) da~rentegenbeschouwt een gebouw, het World Tr:lde Center in Amsterdam, als een toplocatie. Ook ten axnzien cle maalrbaarheici win toplocaties bestaan verschillen van inzicht. Wordt in de Vierde Nat-t nog gesproken over het creëren van toplocatic.s, in de Concept-Not'i van Uitgangspunten voor de IJ-oevers (Gemeente Amsterclam 1989,p 21) komt de uitgifte win toplocatie s ter sprakt.. Flet gaat hier om nog te ontwikkelen gebieden, zoals de kop van de Oostelijke Handelskdde. Beleggers bekijken toplocaties vanuit de tastgoedmarkt. Van L'immeren ~erwoordtdit als volgt (1987, p. 285): "De grote internationale beleggingsinstellingen zijn [. . l geneigd hun investeringen te bepet ben tot steden w:i,rr dure 'eersteklas' locatieb kunnen worden verworven; dat yijn de enige locaties waarvan de reele waarde (van de groncl,KL/ AB) behouden blijft of stijgt. Alle andere steden brengen een hoger risico met zich mee [...l." Beleggers stellen dus waardestijging en risic o van investeringen centraal. In wetenschappelijke stuclies is de definitiekwestie vermeden Dw:irkasing e.a.(1989) const:iteren dat het begrip aanleiding geeft tot vera:iiring, maar volst,ian met cle besclirijving van locLitiekarakteristieken. Het feit dat procluktieiliilieu en investeringsmilieu met elkaar sarnenhangen maLikthet m'lken vat1 een alomnvattende analytische of verwordt op b'tsis van d e ~ e klarende definitie miloeilijk.In het onderstLiL~ncle studie ei1 in riatolging van Lie (1090) het begrip v'lnuit deze taee invalshoeken omscliret en D,i,irbij is gebruik gem,l,ikt vLininzichten irit de loc,itietheorie en cle va5tgoedeconomie Bij een toploceltie als produktiemilieu st,i,it de aantreklrelijkheict \,in een locatie .iI\ bestiging~pla~lts centsLial Hij het beg1 ip produktiemilieu moet gecl,lcht woi-clen .i,-in het profiel' van typereii(1e en voor het beclrijt externe kennierken clie rele\ ,int lijn -L ooi het produktiept oces (I,,imboo\, 1980, p 193) Voor de hoog\\ ardi di ge k;intoor,lcti\iteiten is cle prodirktiestructuur en cl'in iliet ti,itne de n,ihijheicl v,in een eel;.ijclige /:ikelijkc

13

14

dienstverlening van grote betekenis. Voorbeelden van dergelijke toplocaties zijn Manhattan en het centrum van Londen. Voor een toplocatie als investeringsmilieu staat de vraag en aanbodverhouding op de stedelijke vastgoedmarkt centraal. De omvang van de vraag hangt sterk samen met de aantrekkelijkheid van de locatie als produktiemilieu De mate waarop het aanbod aan de vraag tegemoet kan komen k m echter per stad en per deelmarkt sterk verschillen. De mate van schaarste op een kantorenlocatie komt tot uiting in het huurprijsniveau Aan een toplocatie als investeringsmilieumoeten dus andere eisen gesteld morden dan aan t e n toplocatie als produktiemilieu. Gebruik van het begrip toplocatie dient daarom gepaard te gaan met de aanduiding 'voor hoogwaardige kantooractiviteiten' of 'voor vastgoedinvesteringen'.

2.2 Toplocaties als produktiemilieu Definitie Op basis van nog toe te lichten literatuur k'in een toplocatie als produktiemilieu als volgt gedefinieerd worden: een toplocatie is een gebied in een metropool met een hoog ontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverleningwaar zich een sterke concentr~tievan hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. De hoge gebr~1iksw:iardevan een toplocatie is grotendeels het gevolg van deze sterke concentratie en komt tot uiting in een goede interne bereikbaarheid en een hoge status van de locatie. In ~estigingspla~xtsstudies en in cle Vierde Nota wordt de n,iclruk eveneens gelegd op de gebruiker 'tn kantoorriiimte (zie bijvoorbeelct Dwarh'tsing e.a 1988 en 1989 en Vtn der Mark & Ile Smidt lC189)Een toploc'itie is in die visie een gebied met een optimale gebruik\m~a,irde voor lioogwaardige. liefst internationaal georienteerde, kantoorxtiviteiten op het gebied van de zakelijke dien5tverlening ei1 topmanagement. In het onderst,i,inde a-orden de begrippen hoogmci:irciige k,~ntoor,ictiviteitcn,gediversifieerde stedelijke economie, bereikbaarheicl e11orngevingskw,iliteit (representLiti\iteit, \t,lt~is,atnlosfeer, oor7ieriingen) en m'issa toegelicht

Hoogwaardige kantooractzviteiten Onder hoogwaardige kantooractiviteiten moeten \\orden verstaan cle managcmctlt- en staffuncties van grote ondernemingen en kennisintensieve ti~nctiesop het gebied van financiele en zakelijke dienstverlening 7o'lls managementservices, databanken. gespecialiseerde advocatenbantoren, accountants, logistieke diensten e.d. (Tordoir W d<.Haan 1987).Veel van deze bedrijven maken deel uit van een inttrnationa:il netwerk, zoals de vestigingen van McKinst.y en Ric hard Ellis Gc~dive~sijìoerck stedelqke economie Dit toplocatiecel hoofdkantoren van internationa'll opererende ondernemingen en da,ira,in gerelateercl een ge,lv,inceerde infrastructuurvan 'producer services' Slechts in die steden zijn de agglomeratievoordelen van dien aarcl d,it ze aantrekkelijk worden als vestigingsplaats voor internationaal opererende ondernemingen. Noyelle & Stanback spreken in dit verband o\ er "the rise of the complexe5 of corporate activities" in dergelijke steden. Dit proces van internation,~liseringen concentr'itie is het duiclelijkst zichtbaar in de f1n:rnciële clienstverlening, waar sprake is van fin:inciele centra van de eerste orde, namelijk Tokio, New York en Londen. (,entra van de tweede orde 7ij11bijvoorbeeld Frankfurt en Chic:igo ITitgaande .c an de definitie aan het begin van het hoofcfxt~ikspelen voor twee filctoren een rol. cle ligging in een stacl met de gebruik~vv~~arde een hoog oiltwikkelde en gedil ersifieercle stedelijke economie (het iiieso-niveau) en de clustering \-ai1hoogw:lardige kantoorf~incties(het nlici-o-ni\ NI)

15

6

Aangaancle het meso-niveau kan geiteld worden ckit een toplocatie voor kantoren een ruimtelijke uitwerking is van steclelijke economische ontmikheling. Een stedelijke economie met een hoog ontwikkelde dienstensector en een internationale oriëntatie, rnet mime de aanwezigheid v~lninternationale schakelpunt-functiebl', is een voorwaarde voor het best'lan van een toplocatie en niet een get olg Een goed bereikbLirepltk met een paar mooie gebouwen is nog geen toplocatie, het zou er op lijn gunstigst een kunntm morden :ils er tAeneconomische basis voor bcstaat. Of ethntoploc 'itie op zichzelf een relt vante vestigingsp1,iatsfactoris voor de hoowi6trclige zakelilke dienstverlening en cla,irnice een middel kan zijn bedrijvigheid aan te trekken en om interti,ttiona:il 'mee' te kunnen. zoals de Vierde Nota stelt, is in de literatuur nog niet a~tngetoond. Dit vr'lagstuk wordt in hoofdstuk 6 verder behandelcl. waarbij tevens aan de betekenis t,in een toplocatie voor de nation& economie aandacht worclt geschonken De gebruikswa:ircle van een top1oc:itie op micro-niveau is het gevolg van goede bereikbaarheid op verschillende schaalniveaus en de kwaliteit van de omgeving. Bereikbaurhr~zd Inzake de bereikbaarheid spelen ctsi? z,lken een rol. 'Ten eerste de bereikb;i,rrheicl ten opzichte van kltlnten en re1;ities in de st'id, ten tweecle het woon-werk verkeer en ten clerde tie \,erbindingen n:i,u andere steden. Deze verbindingen rijn v,ln belang voor personeel en voor de hereikb:larheid ten op~ichtevLlnz'lkelijke relbities.Voor de 7akelijke clienstverlening en het hogere management, cle top1oc:itiedoelgroep, is \oor,il de eerste f,ictor van grote betekenis Men moet in korte tijd een z,~henrelatiekunnen be~oeken.I > e xvorni :in hereihb'l'trheicl m oldt wel 'langeduid '11s interne bereikbGi'irheicl Het belmg v'in de interne bereikba,irheid hangt samen niet cle functionele kenmerken an een toploccltle I>efunctionele relaties worclen

I ) Inici-n.itii~n:ilïsch:ikt,ll)iint-liin(iiri /ijn \ r r I ~ i r i c l i i i g ~ ~ ~iir i ~tie ~ ~ inr~sri:itioii,iie t~'ir heiirii\ ighcici, k < > . i i i reii I : i i i o ~hoi~fiik.intoos ~ ~ ~ I .in c.i,ii 1nit.i-ih.i;iiii I>i~ ~ \ o r < imeiyii.il r g c b ~ i i i i i[<-no p ~ i c h t c\.i11 iiitiin:ition~ilïbegiiipiint-tiinctic,\, / i i . i l i 11i.i h<)ot~li<~intoor \,:in Vc~cIcil.i~~~lic~ ~ n ~ i l r ~ n , i t i ~c11 ~ ~ir~icsn:~t~~)ri~ilC' r.iI, einci~)iini-ftinc~ir~, /osl\ c,cn f ~ I ~ : ~ ~ i l k ' il.in i~to~~r v i n hiiiteniaiiti\e oniieiiieinirig i11 c,c,ii iinpi~iilri~clrilf c'iorciiiir X (Ie l l.i.in lOS7,ì

uitgebrt id behandeld in de omv,tngrllL.e hoeveelheid coi~tactstudie\ waarvan de bsiv is gelegd door Vcrnon ( 1?59), Goddard ( 1068; lg75) en 'Torrlqvist (1908). In deze studies het belang van f'lce-to-fxe cont'icten ben,tdri~kten wordt aangttoond clat voor veel hoogw:iardige activiteiten de functionele. omge\ ing t.en locatiefactor van betekenis is. f Ioea el veel contacten telefonisch of per fax worden gelegd, blijft voor per$oonlijkecontactt n t en belangrijke rol weggt lcgd. Codt (1983) benadrukt in zijn studie over 'I'oronto dat, hoewel het aancleel van cle f;ic e-to-fxe contacten in cle r q e l gering is, de kwaliteit van de infor tnntit -uitwisseling hoog is. Ook clt. Tokyo Metr~polit~in (~ ' ovt~rnment (1087, p. $7)concludeert dat "\t~ththe progreiis of 1nform;~tion technology ancl the sophi~tic~ltion of iridustry. greater important e wil1 be '~ttachedto clirect person-to-person cont,icts". Rtnwege de functionele samenhang tussen deelmilieus binnen een kantorengebied, is het zinvol bij de gebniikersbenadering een ruiine geografische opvatting van het begrip toplocatie te hanteren en niet alleen naar het ciuurste marktsegment te kijken. De functionele relaties tussen becirijven binnen het kantoorgebied ciat als CBD kcinworden aangedilid spelen immers een hclangrijke rol (Goddard 1968). Inz'tke het woon-werkverkeer n'iar en ro~idtoploc,~ties.cie tweede factor, is cle btincleling van ven oer5stromen van belang, die efficient openl>a,irvervoer mogelijk maLikt(/ie bijvoorbeeld Van Witsen 1981, p. 11). Voor de internationaal en intr'i-metropolit:i.in georienteerde hoofdkantoren en de 7,ikelijke dienstverleningis cle cierde factor, de kwnliteit weg-, r,ill- en luchtverbindingen, van cie nLltioiialeen inte~nation~ile eveneeni van groot belang (Iliitlning & Norrnan 1983; Torcioir S Ile Hain 1087) Een toplocatie behoort dtis, gelien het mohiliteit\profiei var1 hoogm:icirciigeinternatiox~ilgeot ienteerde kantooracti-\iteiten '1.111 de genoeiilcle drie bereiliha;~rheiclsei\t'nte voldoen. 011~~~1~iizg.~ktut~lit01t

De onige\i~igsku,~liteit I .in een loc,itre is voor eel bedrijveil een l x langrijke vestiging\pl'i,it\f-'ictor I)e ori~gevingsliualiteit best,i,it uit een ,i,~nt,ilsterk inet elk:i,lr s,ln~enli,lngei~de elementen, namelijk repre~ent~itibiteit, \ t , ~ t u i ..111nosfeeren voorzieningenniteaci IIet is opv,illencl d'it cleze f'ictoreil LO ueinig .l,i~id,ichtin het loc,itit~oncler7oek hebben gekregeli, \ ooral ook onicl,xt de meeth,irc f,tctoreri 7o.11~ de

17

18

bereikbaarheid het locatiepatroon vaak slecht verkl'iren (7ie Jansen 1987,p. 133;Archer & Smith 1990). In sommige ve~tigingspl~~~itsstudiei wordt er zijdelings aan gerefereerd als moeilijk meetb:ire f:tctoren die ook een rol spelen (bijv. van Dinteren 1989, p.86; Cl'lpp 1980, p. 398). Het is nuttig de begrippen representativiteit, status en atmosfeer van elka'lr te ondersi heiden. Representativiteit hangt \amen met het uiterlijk van het gebouw en de omgïving en is niet alleen voorbehouden :ian toploc 'ities. Ook perifere locaties kunnen door hiin ligging en architectuur w r r representatief zijn. EIierbij kcrn gedacht worden aan de office parh., die in de jaren zeventig in de Verenigde %atenpopulair werden of a:m de ~ichtlocaties van tegenwoordig. Status is het aanrien dat een locatie geniet. Een adres in de City van Londen of in Mcirunouchi in Tokio geeft een bedrijf st'ltus, ongeacht de representativiteit van ].iet pand of directe omgeving In cle City van Lonclen worden voor moderne kantoren rond binnenpla'itsen of in stegen tophuren betaalcl. De locatiefactoren status en re~resent~itiviteit hebben (volgens de gebruikers) invloed op de bedrijfsresultaten doortlat ze bijvoorbeeld de onderneming een betroi~wbaarimago geven. Bij atmosfeer, de minst grijpbare van de vestigingspld,~tsf,ictoren, is dit verband moeilijker te leggen. Jansen (1987, p. 139) merkt op dat het begrip atmosfeer moeilijk te omschrij~enis en da'irom cloor de wetenschap is 1eronachtzaamcl.Het is echter een concreet versc hijnst.1. Jansen schrijft: "ledereen bemerkt [...l dat cle atmosfeer vLinde binnenstad van Amsterdam anders is dan die L ,in Rotterdam. Dilsseldorf. Brussel, Frankfurt, etc." Het is aannemelijk cldt ;itrnosfee~bij loc 'itiebeslissingen een rol jpeelt. Tenslotte is het L oorzieningennive,iuvan bt~l~ing. De .i,ina ei.iglieid van remurants, cafes en winhel\, w,l,ir hyt personeel iii de lunchpauze inkopen L:in doen, clraagt sterk hij tot de .t,intrekhelijliheid v,ln een loc'itie voor het personeel (Loe\e 1989, p 202). lle w,r,trde die 'ian bovenst,i,lncle toploc,tiie-eigmh'ippen woiclt t [rit marktongehecht kctil per beclrilfstak en per cultiiur ~ e r shillen derzoek betreffende cle City ,111 Lonclen \.in Kich:ircl Ellis ( 1988)hlijkt hijvooi beeld d,~tbuitenl'lndse b'inken bijzonder grott' L\ 'i,lrcIe hechten ,idn cle st'iti~hI.LII een iiclres in de City. tern~ll1 oor cle ~:~ht~lilhe clienst-

verlening de nabijheid ten opzichte van klanten de belangrijkste locatiefactor is.

Massa Één van de sleutelbegrippen in de discussie over toplocaties is het begrip massa. Uit oogpunt ban interne bereikbaarheid is een concentratie van o p elkaar gerichte, hoogwaardige kantooractiviteiten noodzakelijk. Ook voor het bereiken van een hoge status van een locatie is een zekere massa nodig. De enorme hoeveelheid hoofdkantoren ('front offices') in Parijs-centrum draagt sterk bij aan de hoge status. Als derde factor die massa nood~akelijkmaakt gelden de externe schaalvoordelen. Gevarieerdt. voorzieningen en ondersteunende diensten kuririe~iop locatieniveau dechts bij een bepaalde omvang functioneren. De eisen die aan de omvang gesteld worden verschillen per factor: waar, bijvoorbeeld, de status van een locatie bij de aanwezigheid van een tiental internationale banken al is gegarandeerd, is voor de interne bereikbaarheid een grotere massa nood~akelijk.Het is niet mogelijk om de precieze omvang, ofwel de 'kritische massa', van een toplocatie aan te geven. Ook de literatuur biedt hier onvoldoende aanknopingspunten. Wel blijkt uit de buitenlandse voorbeelden in het volgende hoofdstuk dat de hoeveelheid kantooroppervlak op toplocaties nooit onder de 1mln. mZuitkomt.

2.3 Toplocaties als investeringsmilieu In de vastgoedsector wordt het begrip toplocatie vaak gebruikt als synoniem voor het Engelse 'prime location' of voor de gangbare term Al-locatie, hoewel met name dit laatste begrip erg onzorgvuldig gebruikt wordtL' A l of prime location zijn relatieve begrippen, die staan 1 oor het topseginent van geografisch te onderscheide11 steclelijke cleelmarkten, ongeacht of het gaat om Almelo of Amstercbm. Het zijn die locaties, die iti een steclelijk gebied het best in de markt liggen en

2 i Dit wi~rdtin de h:iil(l gi.werht clooi. de \,:i:igheid v;iri liel begrip. ijc. i<.i-ni5iiggerrei.t (kir \pr.il<e i h van

ecn tiliidelijk oiiihclii-i,\en c.laisific,itie\iireeiii. Dit i\ eclitei- voor h.iiiioi-c,n (in t(-gcii\telIingtot i\ inkeli) niet hct gei al In ngels.ik\ihc tic, l.intien rprecl\t men \\,el .in A.ti en (: k,itit~~reii, a .i:irhij (ie intleling hi'trehhiiig lieeft op /omel i(1c'itie :LI\ gehou\\ Zit. Iiivi-voos t>ij\oc~rheïlci(..irri e .I (10881 lje :l13- . ?n ('-c~l:ci\itic,itiei ,111 h~reil.i.irhcicIs~)r(~f~t~l~~n \ .in het Miniiterit \.in VoIl\~tiiiihvciri~ig, Rliiintclilkc Orclciiiiig c n Miliecih)giine i\KOM)( IOOOc) ii.r$ro»t tle \i.i-iv;ii~ingnog Oic p.ii..igr,i~ii5.5 i .

19

2O

daarom gekenmerkt worden cloor het hoogste huurprijsniveau. De tendens A 1-locaties zonder mver op te vatten als toplocaties is vanwege het relatieve karakter van de teirri Al niet zinnig. Het begrip toplocatie verliest d,tn zijn waarde. Naast het relatieve prijsniveau moet gekeken worden naar de specifieke kenmerken die aan een investering op een bepaalde locatie zijn verbondtn. Hiertoe behoren clt. macro-economische situatie, het belastingniveau, de transac~tiehosten,het juridisch kader, bepalingen over ruimtelijke ordening, etc Fchn landenanalyse waarin deze factoren aan bod komen gaat altijd vooraf aan een investeringsbeslissing.Vervolgens wordt, indien een land :wn de gestelde criteria voldoet3)een marktanalyse uitgevoerd m/,icirinde vraag- en aanbodsituatie op een markt wordt geanalyseerd (Roclewes 1990). De marktsituatie is bepalend voor het rendement op de investering. Grote verschillen kunnen optreden tussen deelmarkten binnt~neen land en binnen een agglomeratie. Het is de marktsitu,~tiedie centraal staat in de investeringsbenadering van het begrip toplocatie.

Llefin ltie Een toploccttievoor vastgoedinvesteringen is op te vatten als een honiogeen gebied dat zich kenmei ht door perminente scha'irste en bijgevolg gunstige verwachtingen in7ake huur- en waardestijgingen. Met permanente schaarste worclt nict bedoeld dat de vraag- en aanbodverhoudingen geen verandering onclergaan, maar dat cle 'iantrekkelijkheicl v'in de locatie op cle l'inge termijn geen fundainentele wijziging z11 onclergaan en dat d:i.irdoor op de lange termijn v'in schaarste sprake zal zijn Deze schaarste is in cle eerste p1,iats een gevolg van het feit dat cle orrivang van het g~lnied.ian grenzen is gebonden door de eis \,in iritcrne bereikk),iarheicl I>eseeldrestricties ten a,liizien van boumhoogte en meinig :iantrehbelijke '11tern:~tievelocaties. Al:, gevolg van cle sch,l,trste -c inden wLiarcit.\ttjgingenplaats, die -c olgetls de residuele w,t,~icleben,ideringin het c ~ l g e i ~ ~.i,tn e e nde gioricl kunnen worden

toegeschreven *) Een groot deel van de waarde van investeringen op vasrgoedtoplci( aties zit dus in de grond Afschrijvingen hoeven alleen op het gebouw pl'lats te vinden, hetgeen gunstig is voor het rendement op lange terniijn. Op een groot deel v'in de investering (cle grond) behoeft immers niet te worden afgeschreven.De aanvangsrenclementen zijn vanwege cle verwachting van huur- en waardestijgingen vaak aanmerkelijk lager d,in de rendementen P .m vergelijkbare objecten op anclere locatirs (E'raser 1984). Op de langt. te rmijn is het totaalrendemerit vanwege de w;i,~rdcstijgingenvan de grond echter goed (rilaar niet noodzakeIijkr.rwij~beter dan elders). De venvachtingeri inzake toekomstige huur- en waardestijgingen koHoe men tot uiting in (ie hoogte van het netto aan~angsrendernent.~' aangaande huur en waardestijgingen, hoe hoger de ver~x~chtingen lager het aanvangsrendement z,il zijn, of hoe hoger de prijs zal zijn die een investeerder bereid is te betalen. De permanente (lange termijn) schaarste betekent niet dat op korte termijn per defini~iesprake is van een la'ig risico. Bij een inelastisch aanbod kunnen schommelingen aan tle vraagkant voor een hoge standaarddeliatie pan de huurinkomsten Torgen. De conjunctuurcycli teisteren ook toplociities. Het leegstandsrisico door overaanbod z:~l daarentegen gering zijn. Ook het kwaliteitsrisico is geringer dan op niettoplocaties door clt. goede kwaliteit van cle huurders en de instandhouclings- en Perbeteringsprocessen die ~ i c hv o ~ r d o e n .De ~) ~ekerheicl van een helegging op ?en toplocatie is daarmee groot. Dit brengt t een grote (beleggers)vr,~,igis naar objecten op met zich mee c i ~ er toplocaties. De verhanctelb,iarheid is diis groot en een dergelijke belegging is dnarrriee rtdeli jh liquicle.

i)

/ie \ o o r c c n uiilrg v.111di. n ~ i i i l i i t ~\~~.i.iici~~int~tliode lt~ bijvi~i~il~celii iiriiijr i. :i. 11900)

i)Ilet ni,tic>. i : r n ~ ~ i n g ~ i i ~ n i l i@/o). ~ m i o~ in~t L\\-?l .i.iiigeduiri als (li. (1.t.iit.11)) ielii <>fi:ip i.itc is gclijl.. ,i:in

nc-tto h u i i i i i i I < ~ ~ i i i h t ii(,U ~, \ i.rnrogeri\\\ zi:i~clv Ilet hiv.iliri.iriiisici~ of\\i.l lic.? i~~ijní~iïiihiii oiyei trisico komt m>i>riiiit (;ri/i.hc.ihc.i /i~i ~ n\ \.t i.1i1 LIC. fv\ii.hc \fier bij\oorhcelci .]l, gi'\'oIg I .in \ ~ ~ : r i i ~ l i . r i\.i11 ng di. irifr.i~[iii~tiiiii. . i 1 iii~iitiitii~iii~i~l. I~ijvi~i~i.i>ci~l~i iIrii>r wij?igitig i..iii bv~j.i.il(li.\vrtii.n <,i c.r>:iiniiirig~.ri Oii. (;:iris 1 ' ) S i,n t r i , / cii 1.111 \bitriiiii 1')SS)

21

Investeringen op toplocaties verschillen dus van andere investeringen, omdat in de eerste plaats de grond een groot deel van de waarde van cle investering vertegenwoordigt waarop niet behoeft te worden afgeschreven en in de tweede plaats doorclat het kwaliteitsrisico gering is door instandhoudingsprocessen. Yn de derde plaats door de grote verhandelbaarheid van een object op een toplocatie en, tenslotte, in de vierde plaats door cle kwaliteit van de g~l~ruikers.

In het voorgaande hoofdst~ikis het toplocatiebegrip vanuit twee invalshoeken in abstracte termen beschreven. In dit hoofdstuk wordt naar buitenlandse voorbeelden gekeken, waarbij eveneens onderscheid tussen produktiemilieu en investeringsmilieu gemaakt wordt. Er wordt aandacht besteed aan die loc:ities, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoor:~ctiviteitenvoordoet, en aan 10caties die zich kenmerken door hoge onroerend goedprijzen en stijgende huren. Kenmerken van beide inilieutypen worden daarbij behandeld.

3.2 Toplocaties als produktiemilieu Alvorens naar de specifieke locatiekenmerken van toplocaties te kijken is het zinvol eerst bij de economische basis van steden stil te xtlian. In cle gebruikersbenadering kan een toplocatie immers beschouwd worden als een ruimtelijke uitwerking v'in ontwikkelingen in de stedelijke economie. Sterke concentraties van hoogwaardige k:lntoor'~ctiviteitencloen zich slechts in die steden voor waar een volcloende clr'i'igvlak aan~vezigis boor een dergelijke ontwikkeling.Dit zijn steden w,t,ir de zakelijhe dierist.~erleningen internation~ialgeoriclilteerde ondernemingen sterk vertegenwoordigd zijn en die van supra-regionale hetekenis ~ i j nIn de eerste plaats zijn clit Londen, New York en Tokio, steden clie '11s fiil'lnciele centra al een dominante positie i11 de \verelcl hebben verm orben en clie zich ent\\ ihhelen tot ware 'g1c)b:ll cities (Ter Kirt & I,,lii?booy 1989, p 10(7) Door cie beperkte bes~hikt~a~irheid. en dechte ergeli~hb~~~trhe~ci b .m statistihche gegel ens op stedelijk nib e'lu kvorclt hiel bij cle typering steden .i,tiigesloten op onder~oek ,lil

24

Brunet (1989) en Noyelle & Stanback ( 1984) Rrunet komt in een vergelijkende stutlie 01 er Eliropese steden op ba\avan 16 indicatoren, waaronder de a,inwe~igheidvan multinationale ondernemingen en de sterkte v'in de Iin:incielt sector, tot epn algemene rangorde met in klasse één Lontlen er1 P:uijs. Milaan bezet ali enige klasse twee. Klasse drie bestaat uit cle steclen Madrid, Munchen. k rankfust, Rome Bsussel, Barcelona en Ainstt rcl'lm waarbij echter moet worden aangetekend dat Romt*,Maciritl en Risrcelona re1atit.f laag scoren op het aantal mu1tination:ile onderneirringen. Noyelle en Sttinl)ackkomen in et n stuclic n,i;ir tle c~conosnischestructuur vdn de grootste 140Amerikaanse htarid'ird Met1opolitan St'ltistical Areas op basis van clusteranalyse tot ?en selc~tit-,in steden die getypeerd worden als 'national nodal', namelijk New York, Chicago, Los Angeles en San Francisco. In deze steclen is spr:ike van een omvangrijke en zeer sterk gediversifieertie zzihelijke dienstverlening en een groot '~antalmultinationale ondernemingen l>a,trnavolgt een groep steden die getypeerd wordt als 'region,il nodal' met onder andere Boston, Dallas en Atlanta. Toplocaties kunnen alleen voorkomen in steden niet een hoog ontwihkelde diensteiisector en internationale sch'ikelpunt-functies*zoals in de genoemde categorieen van steden. FIet zijn irrimeis deze functies clie een toplocatie maken tot wat hct is ven ;.eer hoogw,ì,irdig prociuktiemilieu. l>eaanwezigheid van deze functies in een stadsgewest is echter geen garantie voor de ruimtelijke concentr,itie van deze f~inctics. Het meest .i,irisprekende voorbeeld \:in lustering van k,intooractiviteiten is Manhattan in Neov York (t:lF)el 1 ) -'Sl,inhatlan Midtown, niet een l\,intorenoppervlak van 19,5 mln in- is iterk gediversifieerd ;.,lkelijhe clieilitvcrlening. banken, atl~oc,itenk,rtltort'~~, broker \ en industriele ondernemingen zijn gezamenlilk ver ,lntwoortlelijk voor Dowiltown sneer clan 10 procent van het 1 loeroppen 1:lk In M,inh,~tt~ln ( 9 , 5 mln m 3 is, na'ist ïakelijke clienstverlen~tigen overheicl, de fin,ln-

ciële sector sterk vertegenwoordigd (Wallstreet). De/e sector neemt ongeveer 2,5 mln. m' voor zijn rekening (Jones Lmg Wootton USA Investment Research (JLWI VR) 1000 ). In Tokio zijn pl'lnnen ontwikkeld het kantooroppervlak in Marunouchi uit te breiden van 4 mln. mZ naar meer dan 8 mln. m2(Bongenaar 1990a,p. 29). T~bt~l1 kdntooioppervlak agglonl

I

ltie en CBD in E ui op,^, Verenigde S1 L~en n 4zie/PaciCic, 1990

m. tot.~al .-

-

J

rn2C*D

Parijs Londen Brussel Amsterdam Madrid --

New York Los Angeles Chicago

p

10.000.000

Tokio Hongkong Singapore Sydney Kuala Lumpur

"Hij dit cijfer, akomsrigvan Joriti Lang ïI ootton. lij11(IC ~ e l loc..ities e 1:ingh cie ML? niet inccgrteld. ** t.;ilusief overheidigri~ou.rven.

Los Angeles, e\ eneens cloor Noyelle ei1 Stanbiich getypeerd als een nnion,il nodal city, kent een dergelijke c lustel ing niet Gt.7ien het to-

tale kantooroppervlak ss het CBD voor Arnerih't'inw begrippen opmerkelijk klein (figiiiii 1)

25

jiguur 1 k,intoolvloc roppen 1 lk .igglomeratie i n ( Bl), 1990

In Amsterclrirn worclt hct gebicd Amsterd:irn-Zuid als het CBTi I-~eschou\vci,in Kr~isselQuartier Lé»pold. Gegeven over tie iot:ile Loridenst. ;iggloiner;itic ~ i j r niet i bes[ hikbaar. Bij ile schatting van 25 inlii. m' ULWtIJR 1930)zijn niet tie l(>c.aLics:van de M25 gerekend.

Hoogw:i,~rdigekantooracti~iteiten zijn hier niet voorl->ehoiiclenaan het CBD. Er is een :i'int:ll suburbane kantorenlocaties ~ ~ ' ieveneens ar veel van deze acthiteiten gehuis1est is (TLWUJK 1990)en wLi;lrin sommige gevallen hogere huren betaald worden d,in in het CE311 (The Office Networli 1389) In Europctzijn cle centrLlt .in Londen en P,irijs de toploc'itie\ bij uitstek In cle hCintosenmxrktv'in Central Lonclen 7ijn cluidelijli te onclerscheicien clusters 'Ian .litiviteite11 ,i,ina e a g Ile C i t j , met een kantooroppervlak van +,Zniln m?, bvorclt gedomincercl door de fin,incit.le 5ector In I-Iolborn ligt het .Icceiit op cle zakelijhe diet~stverlening,terwijl West End ook veel hootclh'intoren binnen de grenxn heeft In veel geballen g.i.xt het hierbij oni front offices Grote ondernemingen in Engeland boelen zich vecl'il inin of inees verplicht met hun hoofclkantoor in het centrum \.l11 1,onclen te ;Jetelen IIet7elfde gelclt koor Fr'lnse onderi~emingenten opzichte v,in het centrum 'in P,irijs ot L,i DCfense

De omvangrijke kantorenmarkt van het centrum vLìnParijs kent een minder sterke segmentering dan Londen. In het gebied hij de beurs en Opera ligt de nadruk op ondernemingen in de financiele sector. De overige Europese steden met een economis
2;

28

heeft geresulteerd in hoge opi1;imecijfers en sterk gestegen huren in het CBD. In de meeste steden met een sterk gediversifieerde dienstensector en internationaal georienteerde economie is sprake van een CBD waar hct overgrote deel van de hoogwaardige kantooractiviteiten is gecone als banken en Iioofclcentreerd. De meeit p r e s t i g i ~ u ~activiteiten kantoren van grote ondernemingen, wa,jrvoor de h~iisvestingskosten niet van primair belang zijn, zijn veelal op de Al-locaties gevestigd. Br clrijven in d t zahtlijke dienstverlening, waarvoor zowel de hosten nabijheid tvn opzichte van de klanten, vestigen van belang zijn als d t ~ zich vaak buiten de Al-locatie, maar binnen het centrale kantorengebied. Deze locaties kunnen evn vrij groot gebied bestrijken. Zo is de oppervlakte van het centrum v,in Londen of Parijs van dezelfde orde van grootte als de tot'lle oppervl'rkte van een van de Nederlandse grote steden (zie figuur 2). I k Al-locaties binnen cle CBDs daarentegen, waar de meest prestigieu~t.activiteiten zijn gevestigd zijn meestal beperkt v'in omvang. Door intensivering van het grondgebruik kan het vloeroppervlak op de Al-locaties echter aanzienlijk zijn. De City van Londen beslaat een vierkante mijl, Marunouchi in Tokio beslaat ruim 1km2,het Al-gebied roncl Piazza Duomo in Milaan is ongeveer 1,5 km2,en cle b'inkenwijk rond H,ihnhofstrasse in Zurich bedraagt 0,5 km2.De Allocatie in P,~rijsis aanmerkelijk groter en bedraagt 8 km2.De Amerik,l,~n\eloc,ities zijn in veel gev'illen een verhaal apart. De CBDs bedr'lgen vaak meer cl'in tien km'en kennen geen duidelijke ruimtelijke segmentering zoals die op cle Friropese ni:irkten is w:iar te nemen. Onc1,inks het feit dat cle huren op de CBI>sen ;leker op de Al-1oc:ities v;i:~k.i:iinzienlijk hogei zijn clan op 'ilternatieve locatie5 oefenen 7e een sterhe aantrekkingskr,~chruit op lio~gw'l~irdige actiwteiten. Ze hu11nen cl,iarom als toploc.ities voor h;intoorgebruikess ~vorden.tangectuicl Op basis v,in de ergelilking van eeii groot .l,in~,ilv,tn cleye toplocLitiei wordt een .i,int,il kenmerken v~iridele locaties gegeven: ligging De toplocLitieszijn /oncIer riit/oncleiing centi urnlocatitxi K,intooiloc,itie5 clie t~iiitenliet centruin /iln gelegen, mals Qu,irtiei Léopold in Hnissel, rijn niet in st;i,lt een dornin'inte po5itie op de m'lrkt te verkrijgen Dit hl1jht uit het ontbrehen vLtneen hu~irprils~ erschil tLi5sen d e ~ loc'itie e en .iltern,itie\ e loc.~tiesen uit bedrijtaterpl,~atsingen111

Quartier Leopold vertlekkeii veel financikle instellingen ri'iar Avenue Louise en high-tech bedrijven naar locaties nabij de luchthaben (Richard Ellis Property Report Hclgiilmi 1990). historische onwikkeling De toplocaties zijn in cle nieestc gevallen het resultaat I .in een lange historische ontwikkeling. In veel hteden waren in het centnim al in het hegin van de 19e etilw clusttrs fan financiële clienstvtxrlening t.n administratieve activiteiter-i,zo:ils in de City van Londen (Carter 1981,p. 215). Door hun grote rent paying capacity' waren dezt functies in staat steeds meer functies in het cclntrutn te verdringen (,ityvormingwas hiervan het gevolg. In de steden New York (Lower M'trihattan) en T'okio is dit proces van cityvorming eind vorige eeuw begonnen. In Tohio ontwikkelde Marunouch zich tot de centrale kantorenlocatie, omdit het in de directe nabijheid van cle keizerlijke complexen lag. Nadat het centraal station van 'I'okio in 1914 het gebied bovendien tot de best ontbloten locatie van J'tpan maakte, lag de dominante positie van Maninouchi onwrikbaar vast (Seidensticker 1983, p. 78). Voorbeelclen van gecreeerde toplocaties, toploc'~tiesals resultaat van o~erheidsbeleid,zijn ~eldza,im.De voorbeelden die veel genoemd worden zijn La Défense in Parijs en -in mindere mate- de London Dockl'inds floewel La Défense zeer succesvol 1s moet de locatie gezien worden als een alternatief oor het centrum van Parijs. De huurprijzen liggen duidelijk onder clie v'in het centrum. massa I)e kantorenvoorrand in toplo~~ttiegebieden bectra'lgt meer d t n een miljoen rnLen in veel ge\ .lllen meer dan 2 miljoeii ni2(zie figuur 1).

Dit cijfer sta'rt voor de k,intorengebieclen als geheel (CBI)) Met name ë er binnen het CBD sprake I.meen huurprijsgracliënt in Europa ei?A ~ i is wa:irbij de nieuwste delen (de 'fringes') een lagei huurprijsriiveau kennen dan clc 'core', het h,iri v,in het CBD. functioneel-ruimtelijkeconcentratie Op de meeste toploc,lties is

cliistering L :in gelijksooi tige oriiien v'tn bedrijvigheid w , i r te nemen Ilit gelclt het sterkst voor cle tinanc iele sector. Banhen /ijli in cle regel op cle tneest prestigleu~esite,s gevestigcl.

21

figuur2 Ruimtelijl<estructuur Greater Lontlon cn Randstad

D

Utrecht

bereikbaarheid Toplocaties zijn per definitie locaties waar het mana-

gement v.in grote ondernemingen en de zakelijke dienstverlening is gevestigd. Veel face-to-face contacten kunnen binnen het gebied met gering tijdverlies worden afgehandeld. Dit voordeel is groter naarmate het stedelijk gebied groter is, zoals in Londen en Parijs. De centrale locatie maakt dat toplocaties tevens knooppunten zijn van openbaar vervotr. De Amerikaanse locaties zijn door hun ruime opzet redelijk met de auto te bereiken, maar slecht met het openbaar vervoer. De office parks zijn zeer goed met de auto te bereiken, hetgeen hun populariteit verklaart (Ter Hart 1981).Toplocaties in steden als Ncw York en Chicago d~arentegenzijn, evenals de meeste in Europa en Alik, door ondergronds openbaar vervoer ontsloten. Steden als Tokio, Londen, Parijs en New York zijn met de auto zeer slecht bereikbaar. Er is bovendien een groot tekort aan parkeerplaatsen. Op de toplocaties in Londen en Tokio gaat minder dan 5% van de werknemers met de auto naar het werk. omgeving De centrale ligging van toplocaties brengt met zich mee dat gebruik kan worden gem'takt van de grote variatie van binnenst,lclvoorzieningen, zoals restaurants en winkels en hotel-, congres-, en culturele voorzieningen. Samen met de aanwezigheid van institutionele besluitvormingscentra dragen deze voorzieningen bij 'lan de status en atmosfeer van de locLitie.

T/i~rschzllen N'iast deze gemeenschappelijke eigenschappen bestaan er ook veel veischillen, met name tussen Amerikaanse en Europese locaties. Arneiik'lanse toplocaties kenmerken zich door hoogbouw en een ruime op7et, wa'iïdoor v,in belooph'iarheid vaak geen sprake meer is Een groot deel v,iii de kantorenboorraad is in de CBDs gelegen In de Europew \teden zijn de kmtoren ingebed in of onderdeel s .in het historisch centrilm. Een 'incler verschil is dat binnen de Europe5e toplocatie5 beeld verschillencie m,ii-kt5egmenten /,ij11 te onderscheiden, soms s3mengLi,lnd met complexvorming In Furop'i ei1 Azie is vci,ik sprake van een ,sterke huurprijsgr:~ciientin het c entr'ile k,intorengebiecl In de Verenigde St'iten 7ijn huiirverschillen tu\sen gelijksoortige gebouwen binnen locLities gering ei1 7ijn de L erschillen Loorn,lmelijk toe te schrijven ,i,in cle

31

32

kwaliteit van gebouwen. Locationele verschillen binnen kantorengebieden hangen samen met dt.stedelijke structuur. Hierbij moeten de kwaliteitsverschillen tussen locaties in een steclelijk gebied geringer geacht worden in steden met een gridstmctuur, clan in steden inet een concentrische structuur, zoals veel Europese steden. Vooral de verschillen in bereikbaarheid tuisen locaties zijn geringer bij een gridstructuur (Brouwer 198910). Soms kamer hoog gebouwcl worden zoals in de City van Londen en in Frankfurt, soms gelden er wat houwhoogte en architectuur betreft strenge restricties, zoals in Mayfiiir, Londen of in Parijs. C>psommige locaties is spr,ike vLineen monocultuur, zoals in de City, op andere zijn verschillende soorten bedrijven gevestigd, ~ o a l sin Manhattan Midtown en is sprake van functiemenging zoals in het centrum van Parijs of West End in Londen. Op dele locaties worden kantoren afgewisseld met (luxe) winkels, horeca- en culturele voorzieningen en woningen. Functiemenging heeft het voordeel dat er geen mgenaamde 'dead mass' ontst:l:lt: een centrLi,1lgelegen, on1v;ingrijk kantorengebied dat er buiten kantooruren verlaten bijligt. Deze verschillen geven aan dat een eensluidende omschrijving van een toplocatie moeilijk is te geven Voor een beleid, gericht op de ontwikkeling en realisering van toplocaties is dat uiteraard een handicap (zie hfst. 5 en 6).

3.3 Toplocaties als investeringsmilieu Bij het nemen van een investeringsbeslissing is kennis van de vrmgen aanbodverhoudingen es\entieel Top1oc:ities '11s investeringsmilieu onderscheiden zich van toploc .ities als produlitieinilieu omclat n a s t een sterke vraag eveneens spr'lke is ban perrn,\iiente 4cha:uste kantooriuimte. Locaties clie .tan dere eisen 1 oldoen 7ijn onder mdere M,irunouc hi in Tokio, de City en West Encl in Lonclen", het centrum 1 an I',irijs, het Bankenviertel/Westend in Fr,tnkfurt en het centrum Kin

8)

c.istgi;ciIt~i:irktin tic ( iiy t.in I.c>ntieiini.i.ilir ii:i i!? I i . i i i i \ ~ -$.i11 I')Hinarii.i cc,n iti/ahkimilc \ r.i.ig cn t,t.ii grciot .i:inl>oclíoi~ilrr.inclt5ii>tiooi l i i ~ \vi.g<.ilIcri \ .i11 rnkcle pl.inniiig\ieitricti~~i) hei.tt iit, huren e11 ile w.t.li-de ,111 LIP geIhou\v('il ili)cn cI:iirn (;c/ieri ile p
Madrid. Locaties die op deze punten minclcr goed scoren zijn Quartier Leopold in Brussel, de meeste Amerikaanse CHDs en Amsterdam-Zuid. In hoeverre op een locatie aan de effecti~vevraag tegemoet kan worden gekomen is dhankelijk van een veelheid van factoren, zoals boum hoogteverordeningen,bestemmingsplannen,natuurlijke barrières etc Het gaat een belegger om de huidige en toekomstige schaarste, leidencl tot huur- t n waarde-stijgingen. Om clc gevolgen van schaarste in i nkele steden te illustreren kijken wtAnaar de vastgoeclontwikke1ingt.n op Al-locaties in enkele steden. De scki iarste aan kantoorruimte op Al-1oc:ttics komt tot uiting in het verschil in huurprijsniveau tussen vergelijkb,ire panden op Al-locaties en secundaire of perifere locaties. Onder secundaire locaties worden loc'ities verstaan die als het beste 'llternatiet gelden voor de Al-locatie. In Londen is dit bijvoorbeeld overig Centr'il London (exclusief de City en Mayfair/St.James') en in Amsterdam k m Amstelveen/Buitenveldert als secundair worden gezien. Perifere locaties zijn locaties aan de st,idsrand of in de suburbs, zoals de M25-locaties in Londen of Amsterdam-Zuidoost en Hoofddorp in de Amsterdamse regio. In tabel 2 is te zien dat de toph~irenin steden als Ziirich, Loncien en Madrid zich op ecn zeer hoog nibeau bevinden, zowel absoluut als in vergelijking met secundaire en perifere loc,ities. Zurich is het economisch en financieel centrum van Zwitser1;intl De vraag naar kantoorruiinte in het oude centrum van cle stad is Leer groot, het aanbod sterk ine1:lstisch.

33

34

Tabel 2 Tophuren op A l locatie, stc iind,lilt locatie en in periferie in guldc iis/in2/jaai (1990) *

A

c n d a i

%A1 --

Tokio Zurich Londen New York Madrid Washington Frankf~lrt Brussel Amsterdam * Zie ~ O O overige I gegevens b i j l : ~? ~ ~

In Madrid is de vraag n'iar k'lntoren door de sterk groeiende economie en de toetreding tot de EEG de laatste jaren zeer sterk toegenomen. De strenge planningsvoorschriften maken grootschalige kantoorontwikkeling in het centrum onmogelijk. Het ,ianbod '11s resultaat van renovatie is lang niet volcfoende om aan de sterk gestegen vraag te voldoen. Sterk stijgende prijzen zijn het gevolg van deze schaarste. In Amerikaanse steden komt ~ u l k extreme e schlarste in cle CBlls niet voor. De ruime structuur van veel CBDs, de hoogbouw en de veelal soepele planningsvoorschriften maken betere a,tnp:isaing van het 'lanbod aan de vra'lg mogelijk. Bovenclien heeft de eerclergenoemde gridstructuur van de steclen tot gevolg d ~kw:tliteitsverschillen t tussen locaties geringer zijn dan in steden met een oncentrischc structuur. Schaariie komt ook tot uiting in l'ige leegstanclscilfeii.zo'ils in tabel 3 v ~ l ct ~te f lezen. In het centrum van Ziirich, Maclrici en Frankflirt is oncl'inks cte sterk gestegen hiiren naiimelijks leegstancl. Opwdartse druk op de l.luren is hiervxn een ge-colg In de City v,111 Lonclen bedroeg de leegstand de 'ifgelopen jaren enkele procenten Iloor het v'irkenscyclui-effect en cle toegenonien bou~mogelijkhedenis de leegstancl in tn. ee jLlL1rge\tegen .L an 2 n ~ a '1r procent. In de City core is de leegst'ind echter a,inmerkelijk lager Het \. erschil inet de rLind\..:in de City

wordt in de recessie geaccentueerd. In de Amerikaanse CBDs is geen sprake van grote schaarste, getuige de zeer hoge leegstandscijfers. Binnen de Amerikaanse CBDs doen zich geen grote verschillen tussen gebiedsdelen voor zoals in Londen.

Tabcl 3 Leegstand totale maikt en Al, eind 1989

Zurich Londen New York Madrid Washington Frankfurt Amsterdam

Totaal

Al-locatie

2,4 % 15,l % 2,5 % 14,4 % 2,9 % 8,5 %

0,O % 9,O % 14,s% 1,6 % 10,O% 0,8 % 5,0 %

In tabel 4 wordt voor enkele steden de stijging van de huren weergegeven sinds 1975. In al deze steden is de huurstijging groter geweest dan de inflatie. Tussen de steden bestaan echter aanzienlijke verschillen. In Frankfurt zijn de huren vooral de laatste vijf jaar sterk gestegen met de ontwikkeling van Frankfurt tot financieel centrum. In Madrid was dit eveneens het geval. In de andere steden was van een meer geleidelijke stijging sprake.

Tabel 4 Fluursiijgingen Al-1oc:itics en inflatie

huur 1975 huur 1990 (m2ij:lar) (mlijaar) Lonclen Parijs New York Madrid Frankf~irt Amsterdam

.& 125

FF 1000 $140 Pts 6600 DM 360 F1 200

inflatie (1975=100)

35

36

Hoge huurprijzen rebulteren in hoge grondprijzen. In steden als Londen en Parijs is het indeel van de grond in de totale investering ongeveer 75%. In Toliio, waar tle grondprijzen de pan uit zijn gereztm is het aandeel van dt grond in sommigt. delen van de stad meer dan 30%. In Nederland bedr;l;lgt dit aandeel zelden meer dan 25%. In figuur .j is te zien dat de aanvangsrendcmenten in dc City van Londen zich op een c (instant laag nivt au bevindt n als gevolg van de aanhoudende sch,i:lnte. In Amst~rdamliggen de aanvangsrendenienter1 gtmicltleld ovtr tle laatste tien jaar ongeveer 1,5% hoger. Madrid get.ft met tie toen'lm~.van tle vr:lag en d(. stijging van de huren t.en stelselmatige daling van de aanvangsrenclementc~nte zien. In 1990 wordt het niveau van Londen en Pasijs geëvenaard. Hierbij moet worden opgemerkt dat achter kleine verschillen in het netto :t,invangsrendement

figuu' 3 Ont~vikkiIing ntttr I aanv,ing,~t n d e m ~nten et n t t lclai hnntot~n op A l lo~ati< 5 , 19h0-1989

grote prijsverschillen schuil g ; ~ ~Bij n .een jaarlijkse netto opbrengst van 1mln. gulden en een gebouwprijs van 16,67rriln. gulden bedraagt het netto aanvangsrendement 69~1. Bij dezelfde j,~;il-lijkse opbrengst er1 een gebouwprijs van 20 mln. i$ het aanv,~nghrenclement5%. In steden zoals Tokio, Londen Parijs, Madricl en E'rankf~~rt worden op de Al-locaties zeer lage rendc>mentt.ngeaccepteerd In steden waar cle verwachtingen minder llooggespannen lijn liggt n de aanvmgsrendenmenten op een h o p r niveau, zoals itl figuur 4 is te zien.

,figlhu'4 Liagste netto a:inv:iri~:srenc~crnenienvoc~rc erstelrl;~~ l<;intort.nc ~ 11-locaties, p ultimo 1089.

.~;inv,in,qircricli rnt ntt

11

(' O )

De 're\ er ie yield g'ip', het vet schil tiisichritit. renderric,nten op st,i,~t\ob1ig:ities e11 tie acrnvLingareí~c1en1enten op v,istgot.clin~eiteringen, T ~ V . Lt)ij ~ LCIC' I lit<~t~tt.n ~ncierhet nive,~ii1 Lmcit. ri\ico\ I ije st:i,~~soblig,iiies liggen is een Ierichilnsel d ~/iet h op 41 -locLitie\iíl steclen '11s 1,onden en 1-',irilsin stel Lt.mite 'voor(1oet In l,ontlei?becli.i,lgt dit vcrichil va,ik incei cl'ln diie, procvnt In hi,iclritl etznit'id L\ .l,ir de I-iiiren clt. 1 , ~ l t i t t . j,ticn x t . 1 htei k 7ijn gestegen ei1 tie ~elm.tchtirigen hoog gt.ip.inncxn

37

38

zijn, bedraagt het verschil tussen de laagste aanvangsrendementen en staatsobligaties zelfs 8,5% (zie tabel 5). Tabel 5 Netto Adnv.ingsrendementenop enkele Al-loc,ities en effectief rendement op langlopende staatsleningtn (iiltimo 1989) - --

Aanvangs rendement

P -

rendement staatsl.

reverse yield gap

9,8% 8,6% 9,0% 13,5% 7,2% 8,0%

4,3% 4,1% 2,5% 8,5% 2,95% 1,75%

-.

Londen Parijs New York (Midtown) Madrid Frankfurt Amsterdam

5,5% 4,5% 6,50/0 5,0% 4,25% 6,25%

4.1 Inleiding In studies wLiarinde economische structuur van de Randstad vergeleken wordt met andere grote Europese steden komt de Randstad er over het algemeen goed van af (zie Nederlands Economisch Instituut 1987; Dwarkasing e.a. 1989; Brunet 1989; De Smidt 1990). De tertiarisering v,in de economie is ver doorgevoerd, er zijn veel hoofdkantoren van grote ondernemingen gevestigd, alsmede veel vestigingen van buitenlandse ondernemingen. De kantorisering is met name in Amsterdam en Den Haag :i:inzienlijk, hetgeen onder meer blijkt uit de verhouding tussen kantooroppervlak en inwoners van de 'lgglomeratie: in beide steden ligt de ratio boven de vier, wat internationaal gezien redelijk hoog is (zie hijlage 1). Er zijn echter ook schaduwzijden. Tordoir en cie Haan (1987) stellen eveneens dat de Randstad als geheel een wereldstad genoemd kan morden, zij het met een polynucleaire structuur. Wanneer echter de internationazil georienteerde kantorensector onder de loep wordt genomen, concluderen zij d'it noch de grote steden in de RCindstad,noch de Randstad .ils geheel een zeer grote diversiteit \:in kantooractiviteiten herbergen, ~o'tlsLonden, Pctrijs en 13russel drit doen. De Ii~ndstad verschilt van de;.? sted?n dooi 'net oi~tbreken\,in ;.akt.lijke diensten met een 'iutonome. iiite~ri,ition:r,llverzorgende f-unctiecl \Y.L niet alleen gebonclen ,l,in Nederlandse industrie en handel m u r ook gericht op liet buitenland Voorts ontbreken schxhelpunt-functia zo'lls zakelijhe diensten met iiltern:ltionale netwerken en regionale hoofclk,intoren t an biiitenl,lncl\e ondernemingen, even'ils functionele specia1is:lties Alleen A~nsteld,imheeft een aekese specia1is:ltie op het gebied van cle financiele dienst1erlening, .i1 blijft Amsterckiin 1' 1s fin,incieel centrum sterk :ichter bij steden ,115 1,oncien en T:r,inkt~irt1lit ocordt geillristreerd

4O

door het ;iLtntalciL~nwezige buitenl,tn
Amsterdam Brussel Parijs Frankfurt Londen ~

- -

i-2 47

127 &ih -

Bron Gemcc ntc Amstc rclam, ,ifdeling Economi5ch Ontlti/ot k

Ondanhs deze tekortkomingen m:ig L eiondersteld worden dat de Randstad voldoende economisc h dr:i:tgï 1,ih heeft voor toplocatieontwikkeling. Of een toplocatie ook daaciwerkrlijk tot stand kan komen is gezien cle ruimtelijke structuur van de R'rndstad echter zeer twijfelachtig. I-Ioewel de kcintorensector in de agglomeratie Amsterdam zich naar omv'lng, diversiteit, internat1on:ile orientatie en voorzieningennive'iu onclerscheiclt v,in de overige steden (Ilwarkasing e.a. 1988; Tordoir K de Hadn 1987), is geen spr'ike van een sterk overheersend centrum. Wel bieclt Amsterdam-Zuid, gelet o p het type bedrijven dat zich cia'ir in d e loop cler tijd heeft gevestigcl, de ambiance en de uitbreidingsmogelijkheden het meeste perspectief o p echt h o o g ~ ~ t a r dige loccttie-ontwihhelingin Necier1:ìnd 1,atnbooy& Van Geuns (1985, p. 34) stellen dat cloor de eigenschappen v'in de buurt Amsterdam-Zuid niet name boor cle /,lkelijke dietistverlening een zeer 'ittractieve vestigingap1:i;its is iClakt.l:iars ,di I l t x t2oei 1)en FI'irtog Flooft (1990 p. 05) Lijn een /elfde mening toegt.ci,r,m "VIT,rsArnsterdani-luid eigenlijk '11 van ouclsher een sterk gewa,lrclt,ercle h,intorenlocLttie,in het rec ente verleden heeft dit gebied Ach ontnihheld tot het bij ~ o ~ vkleine el '11s grote h'intoren meest in treh zijncie vestigingsgebieci. ' Den EI,r,ig tnoet geyien de hoe\ eelheicl k,intooiruinite, 211s tweecle k'intorenst'id v,in Necler1:intl bes( hoiiuci \vorclen I>e /,ikelijkY dienstberlenitig i h n,l,ist de overheicl in Ilen fT,~,iggoccl vertegenwootdigd Hoewel in Rotterdclin cie k,intoicnsector is onder-

vertegenwoordigd is er toch een belangrijli cluster van hoofdkantoren gevestigd. Utrecht laat een relatief sterke vertegenwoordiging van de zakelijke diensten zien (tabel 7).

Tabel 7 werkgelegenheid in zakelijke en overige diensten in tlc Randstad in 1987

1

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht N s . % a a s % ibs.

1 Zakelijke dienst.

99000 33 29

1 Overige diensten 1 81000

39000 20

1 X3000

i3

37000 14 27

1 72000

35000 28 48000 39

bron: U ~ ~ i r k a s i ne.a. g 1989

In het onderstaande worden de Nederlandse Al -loc aties geanalyseerd vanuit respectievelijk het perspectief van de h'intoorgebruiker (4.2.) en dat van de investeerder (4.3.).

4.2 Al-locaties als produktiemilieu De totale kantorenvoorraad in de vier grote steden vdn de Randstad e is dan de wordt geschat op 1 1 , O m2(zie tabel 8 ) wd:lrmee d e ~ groter voort :iad van bijvoorbeeld Boston, Frankfurt en Hn~ssel.f Iet aanwezige vloeroppervlak in Parijs, Londen of New York is weer .ian/;ienlijkgroter dan dat in de Randsr'ld. De kantoorloc,ities /ijn zowel binnen tle Rantlstad als binnen cle agglornerrities in cle Randstad sterk vt'rsprei~l. Een sterke concentratie van hoog~i,i,\rdigeI\,ri~toosfunctiescloet zich nergen5 voor Wel is sprakt. van een zekcre segmvntei 111g n'rar type karitoormilieiis. DwarL,ising e ;i (1088) komen op b'isis v,ln een ondermek naar 1ocatit.s T c tor hoijga ,i,irdlge l\iintol e11 in nieclet 1:liid tot /ich c1ii.i .~.irclvan cle bede opinerkelijke tonc lusie ckit twee 1o~~ltic.i drijvigheid positief onderscheiclen Amstercl,~m-Zuidoosten IirjswijkP1,ispoelpolder I),i,lrn,i,lst nordt gtasteld cl:it dc. hintlensteclen h a n cle giote steden h o o r segmenten l.in
41

Tabel 8

42

I
Voorr:i,id 1989 --

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

4,2 mln 3,3 mln 2,6 mln 1,s mln

l

L

0pn:~rne 1989

gem. opname 1980-1989

1 1 p . -

Totaal

l

11,9mln

1

343.000

;:#6;;

169.000

-

1

-

686.000

84.000 l;:61.000

- -

399.000

Bron VastGoedMarkt, Zadclhoff Makelaars (1990).

De locaties Amsterdam-Zuidoost en Rijswijk-Plaspoelpolder verschillen sterk van de toplocaties in het buitenlancl, zowel wat betreft entourage als de aard van de kantoren. Het zijn typische perifere kantorenlocaties zonder flinctiemenging, grenzend aai1 een industrieterrein en in het geval Rijswijk-Plaspoelpolder slecht bereikbaar niet liet openbaar vervoer. Er zijn voorn;imelijk grote kantoren gevestigd. Voor de zakelijke dienstverlening,die meer behoefte heeft aan kleinschalige kantoorruimte, is slechts een bescheiden rol weggelegd (Dwarkasing 1988,p.72). Van een scheiding tiissen 'front' en 'back offices' ofwel van management en routinematige functies is geen sprake. Amsterclam-Zuid en Den EIaag-Centrum L ertonen door hun ligging en karakter meer gelijkenis met buitenlandse toplocaties. De omgeving en de bedrijvigheid, wordt als hoogwaarclig en represent'itief erv,~rei~ waaronder 1 eel zakelijke clienat~erlening, is over het Lilgerneen hoogwaardig van a:ird. De waardering v:in deze loc:itie\ cloor de m:ukt blijkt uit het relatief hoge huurprijsniveau. In Amsterclatn-Zuid,met ndme in het gebied roncl NS St'ition Zuid met het WTC en het Atrium gebouw, u orden huren bet,l,iltl pan 400 gulden per rn' Het gebied ten noorden van het WTC, inet n'iine het gebied tussen de ani stel^ eense weg. Vontlelpark en EIohbem,ik,ide, is eveneens 7eer in trek .ils k,intoorloc:itie Gezien de .i,rrd kcin de be-

bouwing hebben voornamelijk kleine en middelgrote kantoren in de representatieve panden een aantrekkelijk onderkomen gevonden. Huren voor kwalitatief goede panden bevonden zich begin 1990 rond de 300 gulden. In Den fldag in het historisch centrum en rond CS ligt het huurniveau voor kwalitatief goede kantoren eveneens rond de 300 gulden per m2 Hetzelfdt huurprij~nive~iii wordt gehaald in de omgeving v'in het congresgebouw. Op de ov~rigekantorenlocaties is het huurniveau lager, zoals in figuur 5 is te zien. Veel bedrijven in de k,lntoiensector hebbrn de afgelopen 10-15 jaar de binnen5teden verlaten oin zich op de goed bereikbare perifere locaties te vestigen. Gebrek aan voldoende huisvestingsmogelijkheden in de binnensteden en de slechter wordende toegankelijkheid van de centra gaven de doors1;ig. De Randstad wordt nu gekenmerkt door een groot aantal perifere kantorenlocaties die in kwditeit niet veel voor

?guur5 Met-st voorhomende huurprijzen voor eersteklas kantuorruirntc in cle agglomeratiesAmsterd'im (A) Den H.i.ig (D) en Rotteidam (R), 1990 A, Station 7uid A, Zuid A, A'veen/Bilitenv A Centrum A %uicl-Oost A I>iernen

D (:?ntiiim I), Oing

(

ongrt-q'b

D, Kij5&11l< R, Centriini R, Centiiiin-C)05t

R 7uid O

i0

100

li 0

2nO ( iiiltlcns pel

Bron V.~itGoe(li\/l,irki

L50

m-,1.1-II

100

i5U

400

t50

4:

44

elkaar onder doen. Dt. Amsterdamse perifere locaties bijvoorbeeld liggen allemaal aan de ringweg en zijn allemaal met de auto got.cl bereikbaar, wat dooi clt. k;intoorgebruikers hoog wordt gewaarilcc.rd (Dwarkasing e.a. l9tlh; E-Tessels 1990). Het ontbreken van kw'lliteitsverschil tussen de diverse locaties wordt bevestigd door de gerulge huurprijsverschilleri. < )p de meeste locaties bevinden de huren 7ic h tussen de 200 en 250 b,ulden. Relatlef gezit n lijken de verschillen rt delilh groot. De huurprijsve~achillentussen locaties bt~dr~igen immei: v,i,~k 20 tot 50%. Absoluut gezien gaat het slechts om enkele tientallen guldens per meter per j.131 terwijl in buitenlandse stede n de vers(.hilltm vaak oplopen tot vtle honderden guldens (zie bijlage 2). De eriige locaties die zich qua huurniveau enigszins van dt. rest onderscheideri zijn Amsterdam-Zuid t.n Ilen Haag-Centrum. Deze hunnen als de Allocaties van Amstertl,sn~en Den Haag worden beschouwd. Ze kcnmerken zich door een hoge status, dankzij de kwaliteit van de omgeving en door de goede l~ereikbaarheid,zowel met de auto als niet liet openbaar vesvoer. %.it betreft massa en structuur v,in de bedrijvigheid zijn zij echter zeker niet le vergelijken met toplocaties in het buitenl'ind.

4.3 Al-locaties als investeringsmilieu De beoordeling van de Al-locaties in de Randst'icl ,~lsinvestering\milieu leidt eveneens tot cle conclusie dat de kwalific,~tictoplocatje niet op zijn plaats is. V,ln sch'iarste op de Al-locatiea in cle Randsr.ici i\ nauwelijks sprake, getuige het zeer geringe absolute huurverichil rnet kantoren op andere 1oc:ities. De huren op Al-locaties in de Kanclst,~d behoren tot de la'igste ter wereld (/ie bijlage 2). Reele huur- en w;~,ìrdcstijgingeiiheblwn nauwelijk:, pl,~,it:,gevonclcn De huiirstijgingen in i\nisterdarn-2'uitl hebben v,ln,if 1075 de int7,ltie net kunnen bijhoiiclen (V,ist(;oedbfarkt 13-4-00 Rit h'ircl Ellii 1990) Wanneer de cijferi L 'in cle l;r,itstt>tien ja,u als m,i:ltst,if. m c )relen genomen blijkt xlfs d,it tie Iiurirxtijgi~-ig~n op de A 1 -1ocatic.s :ichtei n j r i gel>leven bij de inflatie Fen be1eggt.i gaLiterv,ln uit clat cen gt~iriga,tn>,ingsrendernent cloor et.11 netto ~v,~,~idestilging (miri~is.[f-sclirijvingop:,tcil) woicit ,t,tnge\ ulcl tot een tot,i,iltt'nclt~rnentclat enhele ptocentei1Ihovt.n het senclt.ment op ir,i,~tsleriir-igt~ri uithornt Op iiit/oridvrirrgen n,i /ijli clere ~\.,i,~rclestijgingen op tle Nederl,inche 4 l-loc,itie\ iittgelr)leven

De venvachtingtn inzake toekomstige huur- en a aarde5tijgingen ~ i j n eveneens bescheiden, hetgeen blijkt uit cle hoge aanvangsrendeineritc'n. De zogenaamde reverse yield gap, een aanvangsrendenient dat hger is dan het rendement op staatsobligatiei,is in Nederland 1oor de btltere objecten in de rt.ge.1gering." Op toplocaties in het buitenland bedr'i'tgt dit rendeinentsverschil enkele procenten (tabel 5). Gezien d t ~ zt.thrgeringe huurstij~ir~gtn en de hoge afst hrijvingen v a n ~ ~ e gdt c lage grondwaarde in Nederland, is het vt.rb;izingwekkend dat er spr'rkc. is van et.n reverst. yield gap. De let 2stand op investerings-toploc'itits is in het 'ilgeineen zeer laag. In veel Europese e11 Aziatische steden bedraagt de leegstand op A l locaties minder clan 3%.In Marunouchi tn Tokio is de leegstand zelfs bijna nihil. Eeri uitzondering is de City van Lonclen, waar door het varkenscyclus-effect en de toegenomen bouwrnogelijkheden cle leegstand in 2.5 j;i;it tijd van 2% naar meer dan 10941gestegen. A:ingt.nomen mag worclen dat deze situatie tijdelijk is. In Amsterd:rm-Zuid, de Randstedelijke Al-locatie, is de leeg5tand ongeveer 5%. Dit is weliswaar onder het agglomeratiepercentage(*8,5%) gezien het lage prijsniveau, de rniilimale uitbreiding v,tn de voorraad op de locatie en de hoge Amster(1:irnse opname van cle laatste paar jaar toch nog aanzienlijk. Kennelijh is de druk op d e ~ meest e voor,i:~nst:l~inde Nederlandse locatie in I ergelijking nlet buitenlxndse Al-loc 'ities niet t>ijzonder groot Het a:indeelv.rn tie grond in vastgoeclinvesteringen is in de Kand5~acl bijzont1er klein, 20 'i 25%. In Lonclen en P:lrijs is dit enge\ eer 75C1h,en in Tohio zelfs rneer cl;in 90%. Voor cle belegget heeft de Ranclstad getm h,intorenlocaties clit. al\ toploc 'itie besterripelci kunnen worden F1 rijn geen locaties m L,II cloor jaren v'in sch:i'lrate de huiir- en gronclprijzen tot ecn hoog ni1e:iu ~ i l n gestegen. Fier ~i~tlr)lij~en \.m liuilt- en w,i:ildeitijgingen heïft in cle j,r-

')i \.in\ iirlg~~i,nileii~r~iti.~i ,117 \ i l i ~ .itic,i < i.11~ ~ ~ ! i t I c , t ~ l 01) ~ . n~L.i.ii\oiil~g.itiili ti~tl otiiiopi~n~.l!,.i.iii i i hjc,~Ic~-l.inil i i i tic.n i. .in liogi. imrc i\iiiincii L!? i'i.ri(iiil!~~ii ixhii.i rijiiililh locilc.l~lc~l111 10Sl b i , ~ ~ tiri , n .111i~r~~ril,i111 LI<, lo~~,~,~n~~,~tig~rc.~~~Ic~i~c neen ori>;c~! 5')') ter!! i)! I r [ ~ v r ! ( ' i ~ t ~1111 ~ c b~ tr .~~r . i ~ ~ l ~ ~I ~nLiI iI I~IL gI C ~ ~t#)n~ ~ I r o i , g ,

45

46

ren tachtig tot tegenvallende resultaten bij beleggers geleid.lO'Wel zijn er tekenen die erop wijzen dat hier in de nabije toekomst enige verandering in kan komen. Stijgende huren en kilende aanvangsrendementen op sommige Al-locaties duiden hierop.

10) L'olgeiis Ilocl:iiii
5.1 Inleiding In het Nederlandse riiimtelijke en regionaiil-economischebeleid hebben zich in de afgelopen decennia belangrijke beleidswijzigingen voltrokken. Deze beleidswijzigingen hebben invloed uitgeoefend op het vestigingsklimaat voor bedrijven en bijgevolg op de locatiekeuzen. Voor de discussie over het huidige (top)locatie-beleid van de overheid is het zinvol een korte schets te geven van enkele algemene karakteristieken van het beleid uit de periode 1970-1990, die van belang zijn voor het vestigingsklimaat van hoogwaardige kantooractiviteiten.

5.2 Jaren zeventig In de jaren zeventig speelde het begrip gebundelde deconcentratie een sleutelrol in de ruimtelijke ordening van Nederland. Aandacht ging uit naar groeisteden als Groningen, Zwolle, Breda en Helmond en naar groeikernen als Zoetermeer,Spijkenisse en Almere. De Derde Nota over de Ruimtelijke Ordening stelde het voorkomen van congestie in de sterk verstedelijkte gebieden voorop (deel 2d 1977, p. 5). Door middel van een zekere nute van spreiding kon tevens de onevenwichtige verhoucling tussen de R,indst,id en de rest \ an Nederland inzake inkomensniveau, scholingsinogelijkhec1en en voorzieningen worden teruggedrongen. Regionale sociaal-econocriische onevenwichtighoden clienclen te worden tegengega'in het beleid richtte zich op beinvloeding \:in de region'lle procluktie- ei1 werkgelegenheicissti~ict~~~ir en op cle benutting v'rn compardtieve voorclelen an regio's (Ministerie van Economische Z'lken (EZ)1977, p H) Met behulp v'lii intenslekere toe~xlssingvan de sinds 1968 functionerende Investeringspremieregeling ([PR) trachtte de overheid ernstige onevenwichtigheden i11 de

48

sociaal-econc)mischestruct~iurvan met name htht noorden, oosten en zuiden van het land tegen te gaan. Ikdrijven wcrdcn ertoe aangeyet zich in perifere gebieclen te vestigeti. De verpl:i;~t>ing v'in rijksdiensten en semi-overheidsinstellingen '11s het Centr'l'il Buieau voor de Statistiek, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds en cle PTT n'iar Groningen en Limburg werd sroortiereid De Selectie~eInvesteringsregeling (SIR) uit 197 r was eveneens ht doeld om dt congestie binnen het westen des la~idstegen te gaan. ICegion,ile ec.onomische a( tiviteiten in het westen werden afgc,rcnid of 'geleicl' Ook verbetermg en aanp;issing van de infrastnictuur blrlef ec .n belangrijk instniment voor de stimulering van de econoniischt ontwikkeling van regio's buiten de Randstad (Ministerie van EZ 1977, p. i6,32). 'len a:inzien van de ontwikkeling van groeikernen werd eronderstelcl dat te ~ijnertijd cle werkgelegenheid de bewoners zou volgen.

5.3 Jaren tachtig In het begin van de jaren tachtig vond in het beleicl een kentering pla'its. Het verslechterende (inter-)nationale economiscl.ie kliin'i'it deed zich voelen. In het bijzonder in het westen van het lanci c1ienclen zich problemen a.tn ten aanzien van de :~fstemmingtussen sociadl-economische, ruimtelijke en arbeidsmarktontwikkelingen. Genoemcl werden met name de hoge absolute werkloosheid, de ongunstigy kwalitatieve Astemming van beroepsbevolking en werkgelegenheicl, de zwakke positie van bedrijven in stadsvernieuwingsgebieden,gebrek adn bedrijfsterreinen, slechte bereihbaxhesd en hoge inkomencle pencielsaldi (Ministerie van EZ 1081, p. 204) De verpciiiperingvan de grote steclen, w'l'ir de woningvoorra:ld ercier ~erouclerdehreeg ineer a:Lndacht, e\enali het als gevolg v,ln lict n egtrekken i,in dr,l:~gkrachtige bevolkingsgroepen vericliraletide clr,~,igtlakv'ul vooirreningen '11s winheli, \ei-ioleri,ziekenhui~ene d I)e economie in cle grote st,icl\gen estcn kreeg rnt3ere11 nieer een du'ile structuiir, wcintliedrijvigheici uit segnienten ali cle fin:iiiciele en de z,lkelijke clienst>erleningbleven geloh,iliscercl in centr'ile stacl, sub( entr'i en randgenieenten De dot~lstellirige~i L 'in het ruiintelijlie en regiona'il soc~,~,tl-econoinisc he beleid ver,indeiclen I>eontwtwiste prsoritt~itv,in cle gelijk\\ .i,itcligheid v,in region,ile \L el\ a,irtssitii,tties s ïrciween, een tweecle doelstelling. .Iergroting \,in de hijdi-,{gev,in regio s 'idn cie n,itioii,~le\vel\,i,trts-

ontwikkeling', werd belangrijker (Ministerie van EZ 1981, p.193). De vraag werd gesteld of het gelet op de grote beleidsinspanningen en op de problemen in de Randstad nog zinvol wa\ bedrijven naar de landsdelen buiten de Randstad te lokken. Voor het eerst kregen de grote stedelijke agglomeraties in het regeringsbeleid een eigen herkenbare plaats en werd aangedrongen op integrale probleetnbenadering en afstemmingvan de beleidsinspanningen (Ministerie v'tn EZ 1981,p. 205). Het door de grote stedcn geïnitieerde compacte-stadbeleidwerd begin jaren '80 het antwoord op het spreidingsbeleid cm het beleid van gebundelde deconcentr'itie. Binnen de gemeentegrenzen gclegen, in onbruik geraakte fabrieksterreinen, rangeerterreinen, verouderde waterleidingbedrijven e.d. kregen na herstructurering een nieuwe functie. Grote woningbouwlocaties aan de stadsranden werden ontwikkeld. In de StnictuurschetsStedelijke Gebieden uit l985 is dit beleid volgens het drie-stappen-stelselgeformuleerd:prioriteit worclt gegeven aan het bouwen in de stad, vervolgens aan het bouwen aan de stadsranden, en clan pas aan het bouwen in groeikernen (Ministerie van VROM 1985:12,lS).Op cle open gaten vond vooinarnelijk woningbouw plaats in een poging de inmiddels als rigide ervaren scheiding tussen wonen en werken terug te dringen en het bevolkingsdraagvlak te versterken. In het regionaal sociaal-economisch beleid werclen de accenten verder verlegd. Voort'ian werd uitgegaan van de eigen mogelijkheden van een regio. Voor de vier grote steden werd een specifiek, regionaal discrin~inerendinstnrmentarium aangekondigd (Ministerie van EZ 1986,p. 50). IIet s,imenx~allenv'in de traditionele stadsvernieuwing en cie bouwinspanningen in liet k'icler van de compacte-stad-gedachte heeft de dreigende verpaiipering een h,~lttoegeroepen. IIet -i~e\tigingsklim:i~~t \oor bedrijven in de giote steden, met het oog op de toplocatiecliscu~e de primaire invalshoek in dit betoog, is cloor het gevoerde ruimtelijke beleid echter nlet be1,rngrijh verhetercl De en regio~i~lal-econoniische Wetenschappelijke R,i,lcl voor het Regeringsbeleid (WKR )concludeert in dit verb'incl op groiici \ ,in gegevens over de toegel oegde wa;irde en de merkgelegenheict d,it de ontn ikheling ban cle clrie grote steden in neg'itieve zln .ifwijkt :in cle ont\%ikkelingenin Neclerl,~ncl Dit gelclt 7owel boor cle industrie als voor de teri'iire en (lu,trtaire cliensten,

49

hoewel juist voor de dienstensec toren wordt veronderstelcl dat grote steden een aantrekkelijke vestigingsplaatst ormen. De drie grote steden hebben in de periode 1970-1986blijkbaar niet het vereiste \ estigingsprofiel gehad" (1990, p.46). Twee factoren spelen hier een belangrijke rol: Ten eerste het locatiebeleid van de overht den in Nederland. Vrijwel overal zijn locaties aangeboden wa:rr voor lage prij~enh-antoorgebc~uwenkondtan worden ontwikkeld. 'Talrijke bedrijven kozen met het oog op de bereikbaarheid voor staclsrancllocaties. Zoals al is gememoreerd is rrivtle onder invloed van het a oningbouwbeleid van dtl grote steden een g o o t deel van de beroepsbevolking niet meer afkomstig uit de centrale stad. Stadsrandlocaties ~ i j nin principe voor forensen uit alle windstreken goed bereikbaar. Ook buiten de steden worden langs de snelwegen locaties ontwikkeld. Deze i ogen aam de zichtlocaties bieden de gebruikers van de gebouwen tevenh unieke, gratis reclame-mogelijkheden. De sterk toegenornen automobiliteit in Nederland m,lakt(e) de ontsluiting van k:intoren per openbaar vewoer van ondergeschikt belang. Naast pull-factoren van dit type locatie kan gewezen worden op push-factoren in de oude binnensteden: geen ruimte om uit te breiden en een slechte bereikbaarheid voor het autoverkeer. De erosie van werkgelegenheid in cle binnensteclen van de grote steden is om een aantal redenen als negatief ervaren. Te noemen zijn de dreigende, verdere afkalving van het voor~irningen-app'iraatc h t gelet op de spreiding c ~ t iveisnippering elders niet in gelijkt. mite wordt kw'iliteit van de gebouwcle omgeving. opgebouwd en de .~f-nemencle Het grote voordeel L ,in snelweglocaties. de bereikbaarheid, sta~it d,iarn,iast ter cliscusxe. De massale toenLimevan cle 'tiitomohilitt.it heeft tot een overbelasting L.in het wegennet geleid, w,i,irmee cle bereikloLtarheidjuist op cle tocht is gezet. De belasting \,tri het miliru door cle uitlaatgassen L .in het 'lutoverkeer m orclt ook in toenemende tnate 31% negatief ervaren cvena el nog altijcl :i15 éCn Veel hedrij.ven Lien cle ,~iitobereikb~i~~rheicl v,in de belangrijkste vestigingspl,i,itstactoren ( / i t . oncier meer Ruck 1990, p lO,lt,f'in'inc ieel Economiscli M'igazine 1990,p 24 en Hessels 1900)

Een tweede factor waaronder het vestigingsklimaat in de grote iteden lijdt heeft betrekking op de ?norme nadruk, met name in cle p o t e steden, op het realiseren van sociale woningbouw. Er zijn in de grote steden jaren geweest waarin bijna uitsluitend sociale woningbouw is gerealiseerd.In de karakteristieken van de Nederlands woningvoorraad komt dit naar voren, zoals in figuur 6 en 7is te zien.

Figuur 6

f7iguur7

Nederlandse woningvooiraad bt gin 19h9, naar firiancierings-categorie (%)

Nederlandse wonln,mrtioilddd'»c$,in1089, n,iar woningtype (%)

Bron Mmistcrie v.In VROM 1989

In buiten1,lndse steden als I'arijs, Londen, New York en Tokio is onder miclclen- en hogere inkomensgroepen de wa'lrdering voor het stedelijk wonen .t1 1,inger ~~iarneesnbaar. Mecle als gew~lgv,ln cle stijging van het aantal %n- en tweepersoonshuishoucleiis (wLiclronder veel tweeverdieners) is ooh in Nederlancl de vra'lg naar :ipp,irtementen sterk gestegen even'ils cie t r a q 11'13s eengezinswoningen .i,in cle r,md \,in cle stad Ile stedelijke hi~i/enm,irkt sta'it in cle Kclnclst'id '11 ?en .iantLiljaLironder 7wLi1eclnik. De boum T .in vrije sector-~\oningenheeft in de randgemeenten een grote vlucht genomen. in,i,ir ciat hwft de druk niet geheel kunnen wegnemen Z o geven met niiine de pro\.incies litrecht en Noord-FIol1,ind hoge getnidclelcle hoopprijzen te ;.ien. respectievelilk l94 O00 en 185 000 gulclen per huis, ten?.111 het lanctelijk gemiddelde op 171.600 gulclen ligt (De oonconsurnerit 1790, p L l ,12 1 Kepresent,ltieve huis\ esting in goede hiiurten is inmidclels een tt~stigingspl:~,itsfLictor v~i1-1bel:ing ge-

51

52

worden. Van verschillende kanten wordt dan ook aangedrongen op meer aandacht voor dit punt (zie onder meer WRR 1990, p. 100; De Jong en De Ruiter 1990, p. 59).

5.4 Huidig beleid Locatie-ontwikkeling en -beperking staan e venals woonmilieus als vestigingsp1;iatsfactormomenteel sterk in de bc langstelling.In de Vierde Nota Extra ('Vinex' 1990d) en in de Nota Regionaal Sociaal-Economisch Beleid 1991-1995wordt met name (lat eerste punt gespecificeerd. Onder meer wordt gepleit voor een programma van eisen voor het internationaal vestigingsmilieu (Ministerie van EZ 1990, p. 50). Eerder al maakte de Vierde Nota melding van het voornemen een internationaal concurrerend vestigingsmilieu te creëren in de steden Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Het streven is erop gericht de versnippering van locaties tegen te gaan. Letterlijk staat er (deel A 1988, p. 116): 'Voor de drie grote steden wil de regering een ondersteunend beleid voeren dat zich vooral richt op het tot stand brengen van enkele toplocaties voor kantoren en van woonmilieus met topkwaliteit'. In de Vinex gaat met name aandacht uit naar het instrumentarium en cle middelen die de overheid ten dienste staan voor het stimuleren van de ontwikkeling van centraal gelegen, uitstekend met het openbaar vervoer ontsloten, hoogwaardige 1oc:ities in de grote en rriiddelgrote steden enerzijds en het tegengaan Kin de ontwikkeling 1 an snelweglocaties anderzijds. Het werkdocument 'Geleiding van cle mobiliteit door een locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen' (1990~)van de ministeries van VROM, Verkeer en Waterst'iat en Econo~nischeZ'iken ligt hieraan ten grondslag. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Inter Provinciaal Overleg (Ir01 a aren bij de opstelling .L an het document betrokken. Ook elclers in de samenleving wordt op een stringenter locatiebeleict a'mgedrongen. In toenemencle mate lijkt ~ i c honcler beleggers, projectontmikkelaarsen inahela'irs over dit ondenverp een consensus te ormen (zie onder meer S'I'EC 1989:klad v'ln Advies voor de Ruinitelijhe Ordening 1990 en Rooilijn 1990, p 120-123). In het Structiiurschein,i Verkeer en Vervoer (19901i5 bijstelling v,in de 'mot1,il ,plit'. de erhouding tussen 'tutoverheer enerzijcls en voet- fietsen openbaar verboer .inclerzijcls, ten gunste \ ,in cle la'ttste categorie

één van de uitgangspunten. Instrumenten zijn onder meer spitsvignetten, verhoging van de benzineaccijns en reseweren van rijstroken in tunnels voor openbaar vervoer. Uitbreiding van de railinfrastructuur en kwaliteitsverhoging van het produkt openbaar vervoer passen da'rr eveneens bij. De Nederlandse Spoorwegen, redenerend vanuit de primaire vervoerstaak, benadrukken het belang van intensivering van het ruimtegebruik in en om stations. Verdenius (1989, p.8) geeft aan dat intensiever ruimtegebruik rond stationslocaties hoge kosten met zich mee brengt in verband met sanering van vervuilde grond, herstructureringvan de oudt. bedrijfs- en rangeerterreinen, geluidshindervoorschriften, gecompliceerde bouwopgaven langs het spoor er1 zigzagbeleid van gemeenten Terugdringing van de overmaat aan kmtoorlocaties met de prijsdrukkende effecten voor de huren voorkomt stagnatie in de ontwikkeling van stationslocaties. Ook de ontwikkeling van 1.ioogwaardige woonmilieus in dta grote steden krijgt meer en meer aandacht. In de door de Kamer vastgestelde nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig' (1990a) ligt de nadruk op het bevorderen van het eigen-huisbezit en het realiseren van een meer evenwichtige woningvoorraad in de grote steden. Projectontwikkelaars, beleggers en bouwbedrijven springen op deze ontwikkeling in, hetgeen onder meer mag blijken uit het initiatief vLmmarktpartijen tot planvorming voor de ontwikkeling van de bouwlocatie Nieuw-Oost in het IJ-meer (Consortium Nieuw Oost 1990) De koer>wijzigingin het heleid ten aanzien van de l->oirwvan ineer woningen voor de midclenen hogere inkomensgroepen komt in cle grote steden komt in cle pr:~ktijkechter schoorcoeterid op gang (WRR 1990, p. 113).

5.5 Instrumenten voor nieuw beleid In de afgelopen jaren is het clenken over vol-inen v,in :~gglomer,ltie-of stadsgewestelijk bestuui, vLlngroot belmg voor het voeren van ver'intwoord loc'itiebeleid op hovengenieentelijk niveau, in een stroomv ersnelling terechtgekon~en.In opdr'rc ht v 'in de regering heeft cle Externe Cornrnwsie Grote Stedenbeleid (cle 'c omnlissie-hlontijn ) begin 1989 eer1 visie gepresenteerd op de toekoinst .i.in de grote steclen Iiitg,ingspunt clLiarbiju ,is cle nooci7,l,ik een intern,itiona,il coiicurrerei~dvestigingsniilieu te creeren in de K,inclst,ici ( 1989, p 47.-t8) I7or-

53

54

ming van vier agglomeratie-gemeenten in de Randst,icl rond de grote steden acht de commissie onontkoombaar. Ooh cle Raad voor het Binnenlands Bestuur (RBE-I) is van mening dat best'iande overlegstructuren in de grote stadsgewesten op basis van cle \Vet Gemeenschappelijke Regelingen niet functioneren. Het in de pr'iktijk vrijwillige karakter van de regeling en het ontbreken van een clemocratische basis op agglomeratit - of stadsgewestelijk niveau zijn hiervan cle bel'ingrijkste oorzaken. In h t algemeen ~ is dit terug te voeren op evn discrepantie tussen de schaal van het bestuur en de schaal van de problemen (RBB (achtergrondnota) 1989, p. 15). Ten aanzien van z:lken als infrastructuur, woningbouw, bedrijfslocatie-ontwikkeling en de t~estrijdingvan werkloosheid is een slagvaardige aanpak op stadsgewzstelijk niveau een vereiste. Hoewel de RBB beducht is voor de instelling van een vierde bestuurslaag worden wel voorstellen gedaan voor de instelling van stadsprovincies en agglomeratiegemeenten. Per regio zal moeten worden bezien wat het beste functioneert. Ook Uerksen en Pronk (1990, p. 109 e.v.) pleiten voor gedifferentieerde, bestuurlijke vernieuwing. In een voorlopig advies van de RBB wordt onder meer liet begrip 'agglomeratie-autoriteit' gepresenteerd (RBB 1990, p. 25). Het Ministerie dringt er in de definitieve regeringsreactie op het rapport van de commissie-Montijnbij de regio's rond Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven, Arnhem-Nijmegen en Enschrde-Hengelo op aan binnen een half jaar een plan voor een vorm van 'igglomeratiebestuur in te dienen. Slagen de regio's daar niet in dan z,ll het Rijk een en ander afdwingen met behulp van een actievere interpretatie van cle Wet Gemeensch:~ppelijkeRegelingen (Ministerie van Binnenlandse Zaken 1990). De WRR, tenslotte, is voorstander van de instelling v:in niet-gekozen regioverbanden met de kernstad en r:inctgeineenten als participanten. Over strategische zaken worden de gemeentelijke bevoegdheden aan het regioverband overgedragen, \\ .r,lrinee het basisstramien v'tn de drie bestuurslagen geen geweld is a;ingctl:iLin'(WKR 1990, p. 239-240). Een stadsgewestelijkc o~ganisatievan het loc atiebeleicl is ook terug te vinclen In een L .in de toorstellen uit eerdergenoemcl n erkdocument (Ministerie v,in VROM e .i 1970~)flieriil li, het pleldooi boor liet opstelle11 v,ln it,iclsgev~estelijkein\tLnt,irisaties1,tn loc,~tiesdie 'lan de nieuwe beleidslijnen voldoen opgenomen. St,iclsgeu esten dienen t o

zelf prioriteiten a,tn te geven voor de ontwikkeling Kin kantoorlocaties. Voorts kunnen financiele middelen voor de infr:iatructurele ingrepen voor de ontwikkt.ling v:m deze locaties afhankelijk worden gestelct van de mate waarin clc voorstellen passen in het rijksbeleid Een tweede punt van wezenlijk belmg is cle vorming van een regionaal parkeerbeleid. De normen ten aanzien van het aantal pc~rkeerplaatsenper werknemer dit n t n te worden teruggeschroefd, zodat de concurrt ntie tussen centraal gt"ltgen locaties en snelweglocatieh nitat in het nadeel van het eerste type 1oc:ities worclt beslecht. I>ewqicATbaarop bep,iald wordt wclk bedrijf op welkt loc tie thuishoort wc)r
55

56

rijhs1,eleid kan zo de ontwikkeling van met name kantorenparken langs snelwegen worden aangevochten. In de verhouding tussen rijk en provincie geldt ten aan~ienvan strvekplannen hetzelfde. S a n e ~ ~ nvan g slecht ontsloten kantorenlocaties waarvoor in cle planvorniingsfase en in de fase van het bouwrijp maken kosten zijn gemaakt is mi,i:irschijnlijk noodz,iltelijk. De zogenaamde pijplijnplannen betreffen volgens Vastgoecln~~irkt (1969) ruim l mln. m2.De sit~i~itie ten aan;.ieii van de ontwikkeling van hantorenparken conform een bestemmingsplan en streehplan ligt gecompliceerder. Hier rest voor de rijksoverheid nog de 'opdracht en aanwijzings-bevovgdheid' (Brussa'lïd 1987, p. 22 C.V. ). Met behulp van een opdracht \ oor een pro\ incit. of gemeente dient een streek- of bestemmingsplan gewijzigd te mioselen, waarbij het rijk zich over de aard van de wijziging niet uitlaat. Met behulp van een a,lnwijzing kan het rijk ook aangeven wát er in een streek- of bestemmingsplanveranderd dient te worden. In geval van het weigeren van medewerking kunnen gewijzigde plannen op kosten v,in de provincie of gemeente worden opgesteld. Van cSe .ianwijzingsbevoegdheid is sinds de inwerkingtreding van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in 1965 slechts acht keer gebruik gemaakt. Ll'it heeft onder nieer te m'iken met eventuele schacleloosstellingen \oor te goeder trouw zijncle gemeenten en provincies die de conforrn de streek- en/of bestemmingsplannen ingezette planvortning voor een locatie na een aanwijzing dienen te staken De kosten die hieniit +oortvloeienworclen voor een niet vaststaand cleel door het rijk gedr'lgen (zie Bongenaar 1990b). Erfp'ichtiregelingen die in het verleden v,lak als struikelblok werden gezien voor vastgoedint eiteringen in de grote steden en da'lrdoor spreiding in cle hand werkten, zijn in iominige gemeenten aangepast. Het F I,i,igse model van de ee~iwigclurendeerfpachtvindt in toenemende mate n'ivolging en wordt c i o o t beleggers gewaardeerel.

6 MOGELIJKHEDEN EN NUT 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk s t a n de mogelijkheden en het nut van toplocatiebeleid in Nederland centraal. De vraag is wat het beleid vermag gezien het diffuse Nederlandse locatie-patroon. Hierbij wordt tevens ingegaan op de vraag in hoeverre het beleid toplocaties, zoals gedefinieerd in hoofdstuk 2, kan creëren. Vervolgens wordt ingegaan op de wenselijkheid van een beleid dat gericht is op concentratie van hoogwaardige kantoor-activiteiten.

6.2 Mogelijkheden Anno 1990 zijn er in Nederland geen locaties die de kenmerken van toplocaties vertonen zoals we die uit het buitenland kennen (zie hfst. 3). De locaties die zich enigszins onderscheiden van de rest, Amsterdam-Zuid en Den Haag-Centrum, ~ i j goed n bereikbaar en hebben een omgeving die zich kenmerkt door een goede ambiance, een zekere status en een goed voorzicningenniveau. Het volume van hoogwaar dige activiteitenis echter gering, en er is geen sprake van specialistische clusters, zoals van financiele dienstverlening of van een groot aantal front office hooftikantoren, waardoor de status van deze locaties achterblijft bij die van buitenlandse toplocaties. De vraag n u r kantoren op deze locaties is claardoor relatief gering, waardoor ze ook als investerings1oc;ttie niet aan de toplocatie-criteriavoldoen. het overheidsbeleid is verbetering van het produkDe doelstelling tie~nilieu.oni zodoende de economische basis van de R'indstud in het licht L ,in de toenemende intern'itioriale concurrentie te behoiiden en te verbeteren Het creereii van een toploc'ities, 7o'ils clie in het biiiten-

58

land bestun, moet als onmogelijk worden beschouwd. Dit zou in de eerste pla'lts een aanzienlijk sterkere concentratie van de hoogwaardige kantoorfuncties in t>enstad noodzakelijk maken dan nu in Amsterdam het geval is. In dtl tweede plaats zou concentratie van deze functies op één locatie binnen die stad moeten plaatsvinden. Sterke concentr,ltit in 6t.n stad (logischerwijs Amsterdam) gaat tegen de belangen van , d e anclere steden in en is in de Nederlandse verhoudingen te dr:istisch om zelfs op de lange termijn kans van slagen te hebben Graduele verandering van de huidige, ongebundelde, polynucle,~irestructuur 1an de Randstad in een gebundelde structuur behoort miellicht tot de mogelijkheden. In dat geval worden de hoogwaardige k;intooractiviteiten geconcentreerd op één locatie in elk van de grote steden Dwarkasing e.a (1989, p. 45) gaan op deze beleidsoptie in. Bij dit scenario v,in beperkte spreiding', wordt gekozen voor een beleid waarbij de kantoorontwikkeling gedurende een lange periode in een beperkt aantal gebieden geconcentreerd wordt. Een omvang van 1 à 2 mln. m2vloeroppervlak wordt genoemd. Een dergelijke strategie past in het huidige beleid zoals geschetst in paragraaf 5.4. Op Randstedelijk niveau zou dan gesproken kunnen worden van een 'gebundelde, polynuc1e:iire strrict~iur'.In Den Haag, Rotterdam en Utrecht zijn rond de centrale skitions aanzetten tot een dergelijke structuur duidelijk waarneemln:lar. Niettemin worden door de ontwikkeling v:in concurrerende 1oc;ities. cle mogelijkheclen tot intensivering onvoldoende benut. In Rotierdam (Kop van Zuicl) en in Utrecht (Oude Rijn) gebeurt dit, nota bene, op grondget~iedvan de gemeente. Uitbreiding op locLitie\inct rnoniimenten en beschermd st:ldsgezicht in de binnenst;ld v:tn An~stercl:~m en in het oucle gecleelte van Amsterdam-%uiclen in het historisch centrum van Den fIaag is n:igenoeg uitgesloten. Bovendien ~ i j ndeze loc'lties niet optimaal met de auto beseikbLiLir. temijl k,intoorgt~bruiherhin Nederl'lnd deze vorm van bereikt),l,lrheicl Jeer eel w'i'lrcle :i,in hechten (Pal-'lgraaf 5.3) In de directe omgebing v'in clex 1oc:ities zijn echter wt'l uitbreidingsinogelijhheden t oorh,inclen, /;o,ils in het geb.11 va11 het flaagse B:~nligehiecl en in het nieuwe gecleelte v,ln Am5tercl'tm-Zuicl. In principe is er in Amsteid,irn ruimte oiii langs de X- I O en cle \poon erbinciing Am-

sterdam-RAI-Schiphol vele honderdduizenden m' kantoorruimte te ontwikkelen. Het Ministerie van VROM en d ~ban t Verkeer en Waterstaat hebben deze laatste optie in een st~dienot~i n'iar voren gebracht (1990b, p 41). De markt toont een duidelijke interesse in dit gebied, hetgeen in hoofdstuk 4 al naar voren kwam. Het gemeentelijk beleid vormt hier echter het struikelblok. Locaties als Zuicl, Zriidoost, Sloterdijk, Amstel en Riekerpo1dt.r en in de nabije toekomst dt [l-oevers zijn door de gemeente alle voorbestemd voor hoogwaardige kmtooractiviteiten, hetgeen concentratie van deze activiteiten belemmert. Uiteraard gaat een co~icentratiebeleidgepaard met negatieve effecten. Zo kost de voor dit beleid noodzakelijke, drastische sanering van nog te ontwikkelen snelu eglocaties zeer veel geld. Bestaande locaties boeten na verloop van tijd aan kwaliteit in, hetgeen tot kapitaalverliezen voor overheid en beleggers zal leiden.

Mogelijkheden voor beleggers Beleggers zien zich voor de taak om schaarste te creQen In Nederland zijn wellicht mogelijkheden voor een centraal gelegen locatie van beperkte omvang, met kwalitatief zeer goede gebouwen, hoogwaardige gebruikers en, als gevolg van deze factoren, stdtus Er zouclen zich op een dergelijke locatie huur- en waardestijgingen kunnen voordoen. Wil het creeren van een clergelijke locatie kans van sl'lgen hebben dan zal a,in een amtal voorwaarden moeten worden volda,ln. Zowel op gemeentelijk niveau, op regionaal niveau, als op n'ltionaal niveau gelclt dilt afstemming en beperking van locaties de eerste voonvclLlrdeis om tot kwaliteitsverhoging in algemene zin te komen In dit op~ichtlopen de belangen van cle rijksoverheid en belegger5 parcdlel. I>ebeleggers in de hand gen erkt door op grote hebben o\ erigens de huidige sit~i~itie schaal te investeren in de vele locLitie\die dc gemeenten voor k'rntoorontwihkeliiig a'inboclen liegen cleze achtergroncl doen zij nu een beroep op de overheid om bouwbeperkingen at te koncligen, teneinde het ovei-,~'xiibodtegen te gailn en schaarste te creeren. In aanvulling hierop t-r~,igook tan (grote) beleggers initi'ttief verwacht nrorclen om in onderling overleg tot vorrnen van locatiebeperking tv honien (zie ook Wei hgroep Toel\oinstige Ontu~ikkelingen1988)

59

60

Op grond van de gegevens uit de eerdere hoofdstukken kan geconcludeerd worden dat een (verder) te ontwikkelen, ka'ilitatief hoogwaardige locatie in Nederland zowel met het openbaar veivoer, als met de auto goed bereikbaar dient te ijn n. Bovendien dient zowel zeer hoogwaardig als in hoge dichtheden gebouwd te worden. Dit betekent dat, gezien het grote a'lndet.1 kan de bouwkosten in de totale kosten, de huren op een n,i,ir Neclerlandse begrippen hoog niveau komen te liggen. Aangezien men n,luwelijks ervaring heeft met huren van 500 à 600 gulden per m' brengt dit voor de investeerder grote onzekerheid met zich met.. Dt. veelgehoorde bewering dat kantoorgebruikers in Nederland niet bereid zijn dergelijke hurt n te betalen is echter nooit bewezen: Er zijn immers geen kantorenlocaties die zich in kwalitatief opzicht werkelijk onderscheiden. 'Location leaders', zoals hoofdkantoren van multinationals, zijn voor de ontwikkeling van een hoogwaurclige locatie noodz,ikelijk. Het is echter de vraag of er volcloencle bedrijven te vinden zijn die een front n willen vestigen. Xa de verhuisgolf die Nederland office op ~ o ' locatie de laatste jaren heeft gekencl kan dit een probleem vorinen. Wellicht bieden de grote fusies in Nederlanti mogelijkheden voor de ontwikkeling van een complex van financiele dienstverlening en andere hoogwaardige activiteiten op een centraal gelegen locatie.

6.3 Het nut van een concentratiebeleid In hoofdstuk 2 is gesteld dat cle gehruikskwaliteit 'vdn een toplocatie als produktiemilieu naar boren komt in de bereikb's'irheid en in de kw'xliteit \.m de oiiigeving. In Nederland za1 de uitkomst van een conc entratiebeleid wat d e ~ f-'ictoren e betreft niet optim,i:xl ijn n. Het l zijn In de eerste pl:i;~tsdoordat de bereikbaarheidsvoordeel z ~gering polyni~cle~~ire structuur geh'tndhaaf-cl 7'11 blijven. Functionele relaties tussen hoogwaardige kantooractiviteiten in de versc hillencle agglomeratie\ in de Randst,id 7ullen een belangrijke rol blijven spelen I11 de tweede pla'its door cle geringe oniv'ing van tie R:inclitadsteden. wa,ircioor concentr'itie nooit t o t bereikb,i,irheidsvoorcieIen leidt als iri steclen als Londen of P'irijs Binnen cle ,lgglomer,itie\ Amsterd'iin, Kotterdarri en Den Haag zijn alle kL~iitorenloc,ltie,4trenlcsties immers binnen korte tijtl te beieiken, i11 tegenstelling tot genoemde buiten1,inclse \teden (zie

figuur 2). De status van de locaties zal geringer zijn dan wanneer sprake zou zijn van één echte toplocatie. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat een locatie aan status en allure wint naarmlite de concentratie van hoogwaardige kantooractiviteiten groter is. Een concentratiebeleid kan niettemin de kwaliteit van locaties verbeteren. De bereikbaarheid en kwaliteit van de omgeving neemt tot en er zullen zich eerder vernieuwings- en verbeteringsprocessen voordoen. Wat (Ie effecten van een concentratiebeleid voor de Nederlandse economie zullen zijn is daarbij een essentiëlt., maar nog niet op bevredigende wijze beantwoorde vraag.

Economzsch nut In de Vierde Nota wordt ervan uitgegaan dat een concentratiebeleid, waarbij locaties met een hoog kwaliteitsniveau moeten worden gecreëerd, een middel is voor de totstandkoming van een internationaal concurrerend vestigingsmilieu. Met andere woorden: het ontwikkelen van enkele kantorenlocaties van een hoog kwaliteitsniveau is een middel om hoogwaardige kantooractiviteiten,met name internationale schakelpunten in de zakelijke dienstverlening, voor de Randstad te behouden en aan te trekken. Deze mening wordt door Prins en De Kreij gedeelcl (STEC 1989, p. 65): Door de huidige versnippering blijven synergie-effecten en een hoog voorzieningenniveau in de steden iiit en mist Nederland economische groei. Gesproken wordt in dit verband van 'Cl~lifornisering'van cle Randstad. Uit vestigingsplaatsstudies komt echter een :inder beeld naar voren. Wanneer het g,l,it om het aantrekken van (hoogwa;irdige) bedrijvigheici blijken voor'il overwegingen als de omvang van de nationale markt, fi5cale en hoc i,l,tl-economische ?aken, infr~structiiuren internation:ile orikntatie een voorname rol te spelen (McKinsey 8: Con~pany1988) Kohnst'lmm (1 989) wijst er eveneens op dat de concurrentiepositievan Necler1,tnd niet 'ifhankelijk is van toplocaties Als :i,tn eisen op het gebied v'in bereikbailrheicl. tr:insport en wonen wordt voldaan zijn de gevolgen vL1nhet ontbreken vLlntoplocaties beperkt. Loe~e (1989, p. 202,213) komt in zijn onderzoek n u r vestigings,str,lregiee~~ v'ln buitenl'lndse beclrilven in Neder1,iiid tot een zelfde conclusie.Riiitenlancise h'incfels- ei1 dienstverlenende bestigingen in cie Kdnditacl noemen cle

61

62

afzetmogelijhheden op de Nederlandse m'ukt en de centrale ligging van de EEG-rnarkt als belangrijkste reden voor vestiging in Nederland. Motieven voor vestiging in het stadsgewest Amsterdam zijn het grootstedelijk kxakter van Amsterdam en de nabijheid van Schiphol. Voor dienstverlenende bedrijven is ook de 'representativiteit van Amsterdam' een f:ictor. De vestiging~pl~iatskeuze lijkr zich in twe? stappen af te spelen: Pas na de keuze Trooreen bepaalde stad wordt voor een specifieke locatie in die stad geho~en.De aanwezigheid van een hoogwaardige locatie met allure is diarbij een gunstige bijkomstigheid, mdar is niet bepalend voor de keuze v,in de stad. Indien een dergelijke locatie aanwezig is, kan het voor sommige bedrijven evenwel een must zijn zich daar te vestigen. Voor de beleggers kan een concentratiebeleid schaarste in de hand werken en het kwaliteitsrisico op de betere 1oc;ities sterk doen verminderen. Wellicht zullen de huur- en w,t,irdestijgingen, waar in het verleden bij investeringen op Al-locaties vaak ten onrechte op is gerekend, zich d:in wel gaan voordoen. Op macro-economisch niveau heeft dit tot gevolg dat de grote kapitaalvernietiging door tegenvallende resultaten op beleggingen in kantoren in Nederland kan worden tegengegaan.ll)Tevenskan dit tot gevolg hebben clat de omvlingrijke kapitaalvlucht van de beleggingsinstellingen en pensioenfondsen in buitenlands vastgoed kan worden verminclerd ten gunste van investeringen in de Nederlandse gebouwde omgeving.

Maatschappel[~km ~ t Naast economische overwegingen zijn maatschappelijke ovemegingen mogelijk v,tn groter belang oor het voeren v:ln een concentratiebeleid In het Werkdocument van het Ministerie vLinVROM e.a. (1990c, p. l ) worden in dit verb:tnd de v olgencle OT.ei-wegingen :r,~ngevoerd: Een goede bereikbaarheid en een goede kwaliteit van het milieu zijn v~ingroot belang voor het econon~ischen miatsch,~ppelijkflinctioneren van Nederlantl 0111die redenen is het beleid gericht op het geleiden ,In cle mobiliteit, ddt wil zeggen meer naciriik op het openba'ir ver-

l i i \'.in L.iii~inerc,n5ch.11 d,it. i ijtili: piciceiit v,in her in (otninei-cierl \.istgí~t.ilbcleg~li.ircArniiIgciiv.in 2.3 mill:inl inort TVOIC~L'II .ifg~\ctli~\.i.n 0111 tilt i.vn hchoorlijh n.nclt.mc.iit rt. ki~ioeii Ffit.r
voer. Rond hnooppunten van openbax vervoer dient intensiveringvan het ruimtegebruik plaats te vinden Ontwikkeling van slecht door openbaar esvo voer ontsloten snelweglocaties voor kantooractiviteiten dient te woiden tegengegaan. In een situatie van volledige spreiding en vrijwel identieke (aut0)bereikbaarheid behoort openbaar vervoer niet tot de mogelijkheden ('Californisering').Hoewel Californit. één van de meest welvarende staten van de Verenigde Staten is, beginnen de congestieproblerrien die voortkonicri uit de spreiding steeds grotere vormen aan te nemen (NRC-Handelsblad 1988). Intf nsivering van ruimtegebruik betekent voorts dat aan verdere uitdijing van de stadsgewesten een halt wordt toegeroepen waardoor in de Randstad het Groene Hart voor recreatieve doeleinden behouden blijft. Parallel met c1e discussie over locatiebeperking loopt de discussie over stedelijke b ernieuwing. Ontwikkelingsprojecten als de IJ-oevers in Amsterdam, de 'Kop van Zuid' in Rotterdam, het BANK-gebied in Den Haag, het Utrecht-City-project,en projecten rond de stations 6 an (onder 'indere) Eindhoven, Amersfoort, Leiden en Groningen zijn in de toekomst met het openbaar vervoer goed tot uitstekend bereikbaar. Inpassing van dergelijke grootschalige projecten in het stedelijk weefsel is een van de belangrijkste vraagstuklien van dit moment. De aandacht ga'lt naast stedebouwkiindige aspecten ook uit naar maatschappelijke inp'issing. Ile vraag is of een 'positieve uitstraling' van de revitaliseringsprojecten nai~rde nabijgelegen, verarmde stadsvernieuwingsbuurten is te realiseren iii plaats van een proces van 'negiitieve uitzuiging' (RIO 1989, p 11) Als voorontierstelling en als absolute voorw'i'irde gelclt hierbij dat een bepaald gebied in een stad een zeer hoge potentie be;.it en eigenclom is van een overheids-instantie Alleen dan kunnen aan marktpartijen hoge eisen worden gesteld. Dele v'lrieren van de verplichting voor de oberheid een bep'ialtl deel v;in de hoogst denkbare grond-opbrengst te bestemmen voor, bijvoorbeeld, de bestrijding van de werkloosheid in de ornringende buurten, \ia de vertot het insch,ikelen van plichting voor de c~,innemer/ontwikliell~Iir m erhloze boilwv'lkkers uit de regio hij de boum, tot de verplichting voor cle ontnikke1,iar goetlkope u or~ingenin cte omgeving te re'ilisere11. Ook woiclen, nlet behulp v'in bljdr'igen \,in ~II,I~-ktpartijen en/of overheden wijk- of b~iurtontaihkelings-m;i,itsch,ipptjen opgericht (zie

63

64

Seinpost 1989, en Wijkopbouworgaan Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt 1989). Ook kunnen ontwikkelaars met regulering van bouw- en p1,innings-voorschriften worden aangezet tot bepaalde stedebouwk~~ndige ingrepen. Voor investeerders kan het voor de kwaliteit en de waardevastheid van het vastgoedobject op een goede locatie zinvol zijn om rel'itief geringe investeringen in de omgeving te plaatsen. Het deriken over verbindingsprojecten is het verst gevorderd in de Verenigde St,ltïn (zie onder meer Meijer 1990, Cohen 1990, en Rossley 1989).

3 SAMENVATTING EN CONCLUSIES Het begrip toplocatie dient vanuit twee invalshoeken te worden gedefinieerd: vanuit de 'hoogwaardige' kantoorgebruiker en vanuit de belegger. Voor de hoogwaardige kantoorgebruiker zijn de kenmerken van het produktiemilieu v,ln belang, waarvan de belangrijkste zijn de optimale bereikbaarheid, de nabijheid ten opzichte van klanten en relaties en de status en atmosfeervan de locatie. Deze elementen komen grotendeels voort uit de omvangrijke concentr:itie van hoogwaardige activiteiten als zodanig. Een dergelijke concentratie kan .illeen voorkomen in zogenaamde 'nodal cities',steden met een hoog ontwikkelde en zeer gediversifieerde dienstensector en een supra-regionale orientatie. Een toplocatie als produktiemilieu kan '11s volgt gedefinieerd worden: een gebied in een metropool met een hoog ontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieercle zakelijke dienstverlening waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige Itantoorfuncties voordoet. Voor de belegger is een toplocatie als investeringsmilieu een homogeen gebied waar sprake is van permanente schaarste aan kantoorruimte waardoor huur- en wa'lrdestijgingen plaatsvinden, waar zich verbeteringsprocessen voordoen en miaar de verhandelbaarheicl van de panden groot is. t studie komt Uit de internationale vergelijking van toplocatitas c ~ ideze naar voren dat het gemiddelcle tota,llvolui~ievan dergelijke locaties op minimaal 1 mln m' kan worden geschat Roven c1ei.e kritische m,iss;t komen de :~gglomeï,itievoordelenen de bereikb:iLirheidsvoordelentot uiting. De combinatie \7,1n n1ass:i en bereikbaarheid iinpliceert dat het woon-werkverkeer ei1 het z'xkelijk verkeer in, n:ur en rond toploc,lties ~ich voorn:lmelijk met bel.iulp v'in het openb'i'ir vervoer .ihpeelt. Telrens hlijkt uit de intern;ition,~levergelilking dat in bijna Ale gev'illen cle t o p l ~ c ~ iin t ~ofe nabij het (historist he) it,~clsce~~trum is gelegen Ile

66

ontwikkeling van de toplocatie vertoont in de regel een autonoom karakter en is niet het gevolg van overheidsbeleid. Nederland In Nederland bestaan geen toplocaties voor beleggers, noch voor gebmikers. A-l-locaties,gedefinieerd 1' 1s het topsegment in een bepaalde geografische inarkt, bestaan in Nedt rland uiteraard wel. Voor beleggers en voor kantoorgebruikers kan op dergelijke locaties de kwaliteit van respectievelijk het investeringsmiliï~ien het produktiemilieu acceptabel zijn Voor belegger5 ontbreken echter de 'zekere' verhuurbaarheid en de instandl~o~idingsen verbeteringsprocessen, zaken die evenals massa en bereikbaarheicl kenmerken zijn van toplocaties. Veel beleggers hebben, anticiperend op verwachtte huur en waardestijgingen, in het verleden te lage a,invangsrendementen gedccepteerd, waardoor de totaalrendementen in veel gevallen 1:iag zijn uitgevallen. Dit heeft twee gevolgen: kapitaalvernietiging door de tegenvallende beleggingsresultaten op cle Nederlandse kantorenmarkt en kapitaalvlucht van Neder1,tndse beleggers in buitenlands vastgoed. Voor kantoorgebniikers brengt de bescheiclen clustering van activiteiten op Nederlandae A-l-locatiesminder schaal~~oordelen met zich mee dan de clustering op buitenlandse toplocaties. Het belang van clustering van de hoogwaardige k'intooracti-c iteiten neemt immers uit oogpunt van bereikbaarheid sterk toe n:iarrn:lte het stedelijk gebied groter is. De polynuc1e:iire structuur van de R'lndstad en tle versnippering van locatiea in de steden heeft de ontm ikkeling v;ln een toplocatie met internationaal verzoigende kantoren, zeer gespecialiseerde zakelijke dienstverlening en bijgevolg een hoge status tegengewerkt. Of Netlerlancl door het ontbreken v,m een toplocatie voor kantoorgebniikers schade ondenrincit, of meer concreet, de RLìndst,idstedende concurrentiestrijd met 'indere steden veiliï7en, m0t.t echter betwijfeld worclen. Een toplocLitiei\ slechts één element m de mix van vestigingsplaatsfactoren die voor hoog\-ca,~rdigekantooractiviteiten belangrijk zijn Bckciri! In cle Nccler1,inclse conteut kan een con~ent~~itiebeleici in cfe ruimtelijke orcleniilg niettemin hijclr,igetl .i,in Ir\v,~liteit\\ei-beterii~gIr,in het

stedelijk produktiemilieu. Het diffuse locatiepatroon in combinatie met leegstand heeft de kantorenmarkt tot een verplaatsingsmarktgemaakt waar verbeteringsprocessen iiitblijven. Huur- en waardestijgingen blijven uit, waardoor gezien Se tamelijk lage aanvangsrendementen de totaalrendementen op kantoorinvesteringen in de regel laag zijn. Voortzetting van cle versnippering van locaties in combinatie met het overaanbod aan li~ntoc)rruimteverhindert ook op lange termijn de totstandkoming v:tn een toplocatie voor gebruikers. De extra omgevingskwaliteit, die kenmerkend is voor locaties met een hoge status kan dan nergens gerealiseerd worden. Het belang dat in Nederland gehecht wordt aan ~ichtlocatiesis mede het gevolg van het ontbreken van locaties met een hoge status. De veronderstelling dat Nederlandse kantoorgebruikers niet bereid zijn meer dan 400 gulden per jaar huur te betalen voor hoge statuslocatiesvan enige omvang is, bij ontstentenis van dit type locatie, niet bewezen.

67

Concentratiebeleicl dient zich te richten o p de met name via het openbaar vervoer goed bereikbare centra van de grote steden. Terugdringen van het autogebruik in het woon-werk verkeer kan zo hand in hand gaan met cle vorming van kwalitatief hoogwaardige locaties rond stations. De ontwikkelingen ten aanzien van intensivering van de ruimte rond de stations Den Haag CS, Utrecht CS en met name Rotterdam CS zijn uitstekende voorbeelden van wat verdichtingsbeleid vermag. Aan menging van de k,intoorfunctie met functies als wonen, winkelen en recreeren dient in deze gebieden zeer veel aandacht te worden besteed. Een dergelijk beleid dient gepaard te gaan met locatiebeperking. Initiatieven hiertoe dienen niet alleen vanuit de overheid ontplooid te worden Ook cle beleggers hebben hierin een taak Helclere besluitvoiiningsstructuren op het niveau van bij voorheur staclsgewesten of op het nive'iu v,in agglomeraties zijn hiervoor noodzakelijk. Amsterdam-Zuicl biedt, gelet op de marktontwikkelingen, de b e perspectieven voor de ontwikkeling v'ln een hoogwaardige 1oc:itie die zich driiclelijk onclerscheidt v:in overige locaties in Neclerland. Terugdringing van de versnippering van kantoorlocaties in de Rdildst'id is daarbij vereot De ont\vikkeling v'ln min of meer perifeer gelegen

~

68

'toplocaties' binnen de grote steden, zoals de Kop van Zuid in Rotterdam en eigenlijk ook cle Amsterdxmse IJ-oevers, kan \tedebouwkundig van belang zijn. Uit oogpunt v:ln locatie-ontwikkeling voor hoogwaardige kantooractib iteiten kunnen hierbij echter vraagtekensworden gezet. Voorbeelden van hoogwaardige locaties, die feitelijk vanuit het s decennia het volume bereiken dat niets worden ontwikkeld en p ~ n;i bij een dergelijke locatie past, zijn schaars. Ten behoeve van het (top)loc:itiebeleid in Nederland is het zinvol een inventarisatie te maken van de vestigingsplaats en eventuele verhuiswensen van grote, internationaal gvoriënteerde bedlijven uit de zakelijke en financiële dienstverlening.Nader onderzoek naar het belang van een toplocatie voor een relatief klein land als Wederland kan hiermee hand in hand gaan.

DE DATA Enigt opmerkingen vooraf over dt gegevens over stedelijke economieen en kantorenmarktgegeveila die hier gepresenteerd worden zijn noodzakelijk Tussen landen bestam vaak verschillen in de manier waarop economische statistische clat'i wordc n ingewonnen en wc ergegeve n en tussen de manier waarop stedelijke gebieclen worden afgebakend Gegevens over de economist he stnictuur v'in stiden zijn, voc )r.zoveraanwezig, claarom onderling slecht vergelijkbaar I-let valt buiten het btcteli van deze studie oir1 elf een tijdroven
Bevolkingsaantal en kantooroppervlak 1989 in wereldstyden (agglomeratieniveau). --

p

Tol,io Pdfljb N( v rYorli') Londen2' Lo. Angeles V \ ishington Chic'igo Houston D.111is Tcironto Munchen H.iinbulg Atl,inta Bosion Stoc hholm Bruiiel Fr,inkfuil S Er,tncisc o Hongkong Amiti rdarn Wt n i t i Lyon Madritl Den Haag Sinq,ij>ori Syclncy Du\icldorf Rottc I dam Bditiniort Bare t1on.i 1Cu.11~1 L~impur Mdnehc stci ) Gl,~iqow" Uticcl11 Lis\ ihon Dublin B tngkoh ALKk1,inii

Hionntn Iln~titiN~itioni l)ciiioq~,~phie Yearbooh 1%- [onii L,iiiq Wootton KI< l-i,irtiF liis tIc,ilcv b B,thei Voytllc i\ Srdnh'ich Tht OElici 'Vemork C iiihiri.in hVc .ihtliclci, lrii111ici 1 c i ~ i ~ ~ o clikt clhl

/~iiklhotI I ~ ~ Ll
Tophuurniveau 1990 op Al-locaties, op alternatieve (tweede keus) locaties en in de periferie in enkele agglomeraties, in giilclen\ per m2 per jaar.

Ilronntri Kiih,irti f lli\ lIcalt\ c\ K,ihcr V . i ~ i ~ ~ o ~ d l \ I C»ci i IIioc'l \ r Den I1,rrioq Flooft Leidclhofl hl.ike1.1~11\ (i(>OO) Rcw.iiih \ o o r KcI~iii(1989)cii rhc Otfitt hitwoik (19S9)

Archer, W.R. & M.T. Sinith (1990), DistanceandNon-distanceMotivationsin Suburban Oflice Pa7,ks, ARES paper. (19901, Het World Trade Centre.Meerwoorden dan daden, Rooilijn 5, pp. Bakker, 0. 142-146. Bodewes, D. (1990), Beleggen in We.st-Europeesonroerendgoed. Een toepassing van de moderneportefeuille-theorie, Nijmegen/Rotterdam: Katholieke Universiteit Nijmegen/Rodamco Continental Europe BV. Boekema, F. & H. Van Houtum (1990), Toplocaties in Eu?*opeesperspectiein: Kooilijn, nr.8, pp. 219-224. Boer, De, Den Hartog, Hooft (1990), Kantorenmarkt regio Amsterdanz 1990, Amsterdam: De Boer Den Hartog Hooft B.V. Bongenaar, A. (199Oa), Tokio in de 2lste eeuw. Concentratie ofspreiding, langs ringen of faadialen,Amsterdamse Sociaal-Geografische Studies, Nr. 26, Amsterdam: Instituut voor Sociale geografie/Universiteit van Amsterdam. Bongenaar, A (1990b), Kantoor bzj hetspoor, in: Intermediair, Jrg. 26, nr. 37, 14-9 Brouwer, H J. (1989a), Toploc~~ties voor kanloren, Plan 3 / 4 , pp. 26-27. Brouwer, H J (1989b), 71~eSpatial Kestructurzng of the Imcterdam Oflzce-Market, Neiherlands Journal of Huusing 'ind Fnviionmental Rese'rch, Vol 4 No 3, p p 257274 Brunet, R (1C)ti9), LP\ Vzllc~sh~rroq~Pcnness Rappottpour la DATAR, Montpelier Grorrpeinent d'Intéiet Public RF( LIIS Briis\,i,ird, W (198;) Ljc \p~>lic>gelt van de ruzmrelz7k.e o~denzng1986 Rilksplanologi\che Dienst, publih,itit. 87-3, Den Haag Distributiecentrum O>erheldspublih,~tie\ Buik Ii ( 1900) t oilomiac he])oicr17tzc,cI (inhedrzufslokrrtze.c,Congresbundel Weg v,ln dtl \nc.l-vleg, Vl.i,iitlrngen Nedeil,intI~\tiiciit. C entruin

Carn, N , J Rabianski, R Rdcster d M Seldin (1988), Real FstateMarketA~zcllyszs, Technzques andilpplzcatzons, Englem ood Cliffs NJ Prentice I-Lr11 Cldpp, J M (19&01, ï h e Intramt7tropolztan Localzon of Officc Actzvztzes, Journ'il of Regional Science Vol 20, No 3 Carter, H. 19811, 7kt.Studyof Urban Gt~ography,ThzrdEditio~z,London: Edward Arriold. Code, W R (1983), ï h e strength of the cenlre Downtown oJices and metropohtan decentmlzzatzonpolzcy zn Tof-onto,Environment and Plannin~A, Vol 15 Cohen, R (1990), E conomic Developmtnt and Linkdge in Jersey ( ity, NewJersey (l )SA), in Campen, J van, 1 Hereijgers en D Schuiling (19901, Fznan~zerzng GMaatsch~ijpzj langs het& p p l 3-23, Amsterdam P1,inologisch Deinogrdfisch Instituut/Universiteit van Amsterdam Consortium Nieuw Oost (1990), Het Amsterdams verlangen naar het IJ-meer Een przuate uzsze op de ~uonzngbouwloX.~tzt~ Aizeuw Oost, Zoetermeer CNO Derksen, W en J Pronk (1990), Bcstuu~lqketërnzeuwzng rond degrotestad Ovorde noodzaak valz een jiedzfferentzetllïle bestuu?lqkeo-anzsatze: Amsterddm Wiarda Iieckinan Stichting/ Centruin voor Lok,i,il Bestuur Dinteren, J.H.J. van (1989). Zakelijke diensten en middelgf,ote.rttlden, Meppel: Krips Repro (Diss.). Dunning J H & G Norman (1983), 7be theory of the multzncztzonal enterp7,zse a n ~lpplzcat~on to nzultzi~atzonaloffice locatzon, Fnvironment & Pl'inning A, Vol 15 Dwarkasing, W , D Hanemaayer, M de Smiclt W P P 'Iordoir (1988), Ruzmte voor hoogwaardzge kantoren, Nederl'inclse Geografische Studies, Nr '1, IJtreclit Geogr'ifisch Instituut Riiks Ilniversiteit Utrecht Dwarkasing, W , D klanemaayer K van der M,irk & M de Smidt (1989), Kantolcn in nzetropolc~)~ Internatzonaal vcvgc~lykrndotzderzoek naal toplocatzes voor (Ie k~rntoren\ector,Leidrn/Utrecht Kese'irch voor Rcleid/Geogr,lfi\ch Instituut Rijhsuniversiteit IJtrecht Exteine Co~ninisiieGiote Stedenheleid ( L089), Lro/cJ\tedcw, grott~kaw\en, Den fI'idg Miniiterie 1 .in Binncnbndie L,~l<en

(;,in\ M P ( 19571 Brlc~#zn,q,~lecrer1 I)~lc~~i>z~~g\fo~~~/~t~ti. (Di\\ ). Leiden Veiiteri kioe\r

76

Gemeente Amsterdam (lCì89), Cowcept-nota van uztgangspunlen voor de IJ-oevers Plannen zioorIJ-centraal(.nIJwesl Mei 1989 Gemeente Amsterdam r)KO (1989 J , Pi-ogramma voor de Ruim1elijk.o Vernzeuwing, Anlsterdam Toplocatie Goddard, J (19681, Multzu(~rzaleAnnlyszsof OfzceLocatzon Patterns zn the Czty Centre A London Exanzple, in R: iional Studies, Vol 2 Goddard,J (19751, Ofzec.kicatzon z ì z urban and regzonal development, (jxford Oxford Univcrbity Press Hart, H W Ter (19811, Kmtoren, c t n stedelijk fenomeen, in Lambooy, J G (1981) Economze en Ruzmte Dec l II , Assen Van Gorcum Hart, H.W. Ter & J.G. Lambooy (1989), Stedelqke EconornischeDyna~~ziek. Een inleiding in de economischegc~ografie,Muiderberg: Coutinho. He.iley & Baker Diverse r'ipporteii Hessels, M (1990), Zakclyke dzenaten en stadsgeluestelgke dqyerentzcrtze, in Economiscli Statistische Berichten, 18-7-1990, pp 142-1-t6 Jamen, A C M (19871, 0~.1twzfzke1z~z~qt~1z van deecoi~omzschestmctz~urzn de bznnenstad va17Amstefdarn uztstralzng en ati?zosfeerals vestzgzngsplaatsfactore~zin K N A G Geografiscli Tijdschrift XXI (1987) Nr 2 Jones Lang Wootton USA Investinent Keiearch (1989), Peqpectives on Propel-ty Lookzng to the 1990s, Londen Jonei Lang Wootton Di~erseRapportrn Jong, M W de K p A de liuiltei (red) ( 1990))Logzstzc~k,znfrastructuure~~ degrotestad, Den fla'lg Weterischappelijke R a d I oor liet Regeringsbeleid Kohnitamrn, P P (1989) I>e 'Uecleil,lnclic vastgoetlinarkt, nu en in dc. toc~komst,in m(,/Uc~lozrl,/li/inl~tdzfkeo)~/c~ic.nzng, va.stgoedrnnrki c3iiof~erheìd, STI C ( 1989), Bt*k;qg~>n Vilmegen STEC Kohnstainnl, P P IOOO), U uc~rto Ooirrt 017 zit lVc~rtc~rland' (Oratzc)) Ain5terdain IJni\ ersitei 1 .m 4nl\rerd,iiil/Stic hting vooi Belt.gging5- en Vastgoedk~incie Kiiiijt H B Veeclh,ii~i8 r spit ( 1090) t'coi~o~~~z\che qroncltla~qc.~~ i~a~zg~oiìrZbelercl, 4initerti.im I'riivei\itrit \,i11 i-\initeril,iin/b ~ i chting t ooi Heleggirigi- c11 \ ,iitgoeclkunde

Lambooy, J G & R C van Geuns (1985), De kantomnnztn%t zn Amsterdam-Zuzd, dynarnzcvk en seqmenterzng, kmsterdam Universiteit vcln Amstetdam/Economisch Geog~'ifisch In5tituut Lammtren, C A van (1987), Beleggen zn comrnerczeol onroerendgoed, ln ESB 25-3 1987, pp 284-285 Lammraren, C A van (19891, Kuntoren zn Nede~la~zdslt~chhtdenkbare bc leggzng,in Findncieele D'i~blad,7-9-89

int t

Lie, R T (1990) Geen toplocatzes zn de Randstad, Papt I voor Stadsdag 1990, Stedelijk Netwt rken Loeve A (1989), Buztenlandse o~zderncmzngen zn rc~qzonaalperspoctieJ: VestzgzngsstrategztJencn I c:qzoizale eficten van buztenlnndse hc~lmjuenzn Nc>dt~i,land, Nederlandie (,eografi\che Studies nr 84 Amsterdam/Utiecht KNAG/Geografisch Instituut Riiks Univer5iteit Utrecht Mdrk, R van der & M de Smidt (1989), Deposztze I an (/eRandstad als kantorencentmlin znEuropa, in Economisch Statistische Betichten, 9-8-1990, p p 764-767 Meiler H (1990), Sociaal profijt van grootschalige investeringen in de g ~ o t estad, in Rotterd'ims Instit~iutBewonersondersteuning (19901, Uc,h'c,pvanZuzcien omlzggende stadsvt~rulreuw~n~szuqk~~n nuar eerzprograrnrna van wt~tic~rzgdsprojjt Rotterdain RIO Ministerie van Binnenlandse Zalten (19901, Bestuur nisterie van HiZd

011 boog

nzvealr Den Maag Mi

Ministei ie van bconomische Zaken (1977), Nota regzoncirll \oezaal-economzschbelezd 1977-1980,Ilen fIdag Staatsuitgeverij Ministerie van Economische Zaken (19811, A1otaregzonarclsoczaal-ecoizomzsch belezri 1981-1985,Ileii 1L1,rg SLciLitsuitgeverij Ministerir T an Fconomi5c he Laken (1986). Nota regzonntrl \o( laal-econornzst h beleztl 2986-1090,Den Fl,i,ig it.i,its~iitgeveiil Ministerie van Icoiioninciie /aken ( 1990) Kcg~o'sz o n ~ k ,i>rcJnzen, ~i n10/O reqzonarrl \oczaal-c~~ononzis(/3 i',ek?ztl 1992-1995 Den f Iddg St,idt5uttget erij

LJini\terir L.in Volh5huis~esting K~~iriitelill\e (lrclcning ei1 Milie~ibeheei(1085) \tnrttriirt \chcB', \ter/r~lzlkc> (rt~hcc~cle~~ 19A"i' Den H,r,ig hlinisteiie \),in KOM

7;

78

Ministerie van Volksliuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieubeht t r (198h), Vzerde notcl overde nun~te1z;lk.c. ordc~izzng,deela be/ezdsvoo~+nemen,Den Ha,lg Ministerie van VROM Mini\teiie van Volkshuisvt~ting,Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (1989), Volkrhuzsuestzngzn Cziers 1989, Den Haag Ministerie van VROM Minlstt rie van Volkshuisve,ting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (1990a1, Volkshuzsvestzng zn dejaren negentzg, Den Hadg Ministerie van VROM Ministtrie van Volkshuisvestirig, Ruimtelijkc oiden~nge n Milieubeher r/Mini\terie van Verkeer en Watt rsta'it (1990b1, De Randstrld op weg naar2015 Studzenota verstedelykzng Randstad 1995-2005 Werkdocumc~izt,Den Haag Ministerie v,ln VROM Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening e n Milieubeheer, Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Ministerie van Economische Zaken (l990c), Werkdocumen1 Geleiding van dc mobiliteit dooreen locatieheleid voor hediven en voorzieningen, Den Haag: Ministerie van VROM. Mini5terie van Volk\huisvesting, R~iimtelijkeordening en Milieubeheer (1990d), Vzerde nota ovt~rderuzmklzlke ordc~nzngExtra, Den Haag Ministerie van VROM Netlerl'inds Economiscli Instituut (1987), Plaats en functze van dcl Randstad zn de

Nedc.r%a~zdseeco~~«rraze Rotterdam N E I Noycalle SJ &T M ht'lnback (1984), TheEconomzc Transformatzon ofiimentan Cztzes Totow,~Rowman M Allenheld NRC-H,~nclelsblad( 1988), 18 mei Prins , E J (1989) Als het e l e n mee zit beieiken we onze toploc,itie nog net voor het donher In STEC (19891, Belcxgen metBrlrz~IRuzmte1r;lkeordenz-it,?,f as tg oe cl markt en ovei hc~ccl,Nijmegen STEC Raad 'In aclvies voor de ruimtelijke ordening (1990) ZKht opzzchtlotatze,\/Zzzchtlocatzes op zzcht Den I-l,l,ig KAR0 Raacl vooi het biiinen1,iiids hestuur (1989), dcn'zues 07 gebzc~ck~~r (plus ac htergi-ondnota), Den H ~ a IIBB g

ei

hc~tbestniz~~ I ~ gioot~k~~lclgke I

Raad voor het binnenlands bestuur (1900), Hc~\tuurzntoc~komstC'oorlopg ciclvzc:\ ozlc.r bc~st~lurlillzc~ 11eric?r6ke1 i i Den ~ Hadg RBH

Rooilijn (1990),RO-beleid met de subsidiekraan. NEPROM reikt zichtbare hand aan ovef*hcid,Interview met NEPROM-voorzitter drs. ing. S. de Graaf, pp.120-123, nr.4. Rosslt y B P (1989), 'Boston'sNew DevelopmrrztAgenda andplannzng zn responscl to thezrPriorztz~~i~ in Final Report on the 3 Cltie\, 3Developments Symposium, pp 95 99,Anisterd'lin Dienst Ruimtelijke Oidening Rottertl,iins Instituut Bt wonersondersteuning (1990) De Kop vanzuzdelz omlz
( 1959)

ï h r Chtiligzng Fu?zctcoii of tbr Cel~trcllCity

Verroen, F j , h l 4 tle long W koner h ( r K hl J,ir-isen Lloiizl~t~~t~~~vuJic~lc~ii I a11 hc>drzlz C'IL ( > T I ~~z~it~llziig(~ii J OYZ on~/c~rzoek 11tiu1(k rnogelijkht~ir?~ tot crf~tet?litzriz,q r nti ~noOzlitc~~t~ke~~nic~~ki~vi r (172 hc~ti'ir~ltrir e11heic~ikb~rnrbczcl\kci~~ne~k~~n 1ail7 bc~~lri~fvlotnt~c~r R'ippoit nr 3 Tltiltt I W R O r h 0

79

80

Weisz, R M & R van Wetturn (1088) Onroerenci goc~dbe1~:qgfngsmaatschappz~c >z Ouewzcht en analyse, Leiden/Anhveipc.n Stenfert Kroese Werkgroep Toekomstige Ontx+ikhelingen(1088), I)e vlopendo houwopgave, Amstrrdam SISWO Wetenschappelijke Raad voor het Reqtringsheltid (1 9901, 1. a n de stad en de Rand Rapporten aan de regering nr i' L)< n Haag WRR Woonconsument, de (19901, lfuzrc n p v e n stzjlgt n ~cogsteeclc nr 7/8, Amersfoort Vereniging Eigen Huis Wijers, P J (19881, Land Pmcc c zn T0kvo1 Cauces cund ifects, g(,i i~~xmentpolzczes uantl zmplzcatzons for the real estaic. zntiz/itry, N e ~ l e r l ~ l n dGeogr,itiiche ~t Studies nr 73 Amsterdam KNAG/Economisch Geogr,ifisch Instituut Univer5iteit van Amsterdam Wilkopbouworgaan Spaarnd:immei- en Zeeheldrilhuurt (1983) De buurtontwikkelzngsmaatschappg Am\terdClm Wit\en, M van (19811, Openbrire vc~r710c1rtuoorzze~~znnqt~n fuirktzc. en kenmelpken uun het openbaar vemioer, Delkt Tet lini5c he klogeschool Delft Zadelhoff Makelaars (1990), Viszc~s~ac.htt~rcle~zten 1989-1990,Marktrapport kantooren bed~rfssrmzmtebeleggzngsmarkt Anutc,rdam