Consultatieversie. Woonvisie Lelystad. Samen aan de slag

Consultatieversie

Woonvisie Lelystad Samen aan de slag

Gemeente Lelystad November 2015

Inhoudsopgave

2

Begrippenlijst

3

1. Inleiding 1.1. Waarom een actualisatie van de woonvisie? De vorige woonvisie, de publieksnotitie ‘Lelystad, een vitale woonstad’ dateert van 2009 en had een looptijd van vijf jaar. Niet alleen het aflopen van deze woonvisie maakt dat het tijd is voor een actualisatie, er is in deze vijf jaar ook veel veranderd op het gebied van het wonen. De Nederlandse woningmarkt beleefde in de jaren 2008-2014 de diepste crisis van na de Tweede Wereldoorlog. De nieuwbouwproductie is landelijk gehalveerd en er kwam een einde aan almaar stijgende verkoopprijzen van woningen. Sterker, ze daalden aanzienlijk. De prijs van koopwoningen zakte uiteindelijk landelijk met meer dan 20 procent. De verkoop van woningen stokte. Het aantal huishoudens dat een beroep deed op de huurtoeslag steeg tussen 2010 en 2014, onder meer door de stijgende werkloosheid, met ruim 20% tot ruim 1,4 miljoen huishoudens in 2014. Een ding is duidelijk. De crisis heeft voor veranderingen in de markt heeft gezorgd. Een geactualiseerde woonvisie is ook gewenst omdat er vanuit het rijk, eveneens naar aanleiding van de crisis, nieuwe beleidskaders zijn. Zo zijn de Huisvestingswet en de Woningwet onlangs geactualiseerd en in werking getreden. In de nieuwe woningwet is bepaald dat corporaties geen bijdrage aan het woonbeleid hoeven te leveren als de gemeente niet beschikt over een actueel en vastgesteld woonbeleid, zoals een woonvisie. Daarnaast gelden er nieuwe regels ten aanzien van de woonruimteverdeling, verandert het speelveld van de corporaties en de rol van de huurders en de gemeente daarbinnen en dienen lokale woningbouwplannen regionaal te worden afgestemd. De maatschappij verandert van een verzorgingsstaat in een participatiemaatschappij en gemeenten zien zichzelf als maatschappelijke partner en nemen steeds meer een (op onderdelen) faciliterende en regio voerende rol in. Voor de uitvoering van haar beleid zal zij steeds meer de maatschappelijke partners opzoeken. Kortom, genoeg redenen om de woonvisie te actualiseren. Hoe de woningmarkt zich de komende tijd verder gaat ontwikkelen, kent een grote mate van onzekerheid. Gemeente Lelystad werkt om die reden met vier mogelijke scenario’s. De vier scenario’s heten ‘groeien met gedoe’, ‘gezamenlijk gedijen’, ‘slinken met sores’ en ‘krimpen met kwaliteit’ en hangen af van de mate van urbanisatie en de kracht van de maatschappij. De scenario’s worden bij het tot stand komen van het definitief concept van deze woonvisie gebruikt om handelingsperspectieven (denkrichtingen, ideeën, mogelijke acties) te toetsen. Zo wordt duidelijk welke opties het goed doen in elk scenario (de ‘robuuste’ opties) en welke minder. Het definitief concept van de woonvisie biedt het kader voor het gemeentelijk woonbeleid en sluit aan bij ambities van het Lelystads bestuur zoals verwoord in de bestuurlijke visie op Lelystad 2014 -2018. 1.2. Bestuurlijke visie De kern van de bestuurlijke visie zoals verwoord in het raadsprogramma is dat de gemeente zich opstelt als partner van burgers en maatschappelijke organisaties binnen een participerende samenleving. In het raadsprogramma wordt hierover het volgende gezegd: “We gaan uit van zelfredzame inwoners die weten wat goed voor ze is. Als gemeentebestuur willen we veel meer gebruik maken van de kracht van de samenleving en daarmee energie vrijmaken en nieuwe ideeën ophalen. Daarbij leveren we meer maatwerk in plaats van blauwdrukken en letten we scherp op hen die minder zelfredzaam zijn. We stellen daarbij weliswaar kaders, maar bieden vooral ruimte voor ontwikkelingen die de samenleving zelf doormaakt of wil doormaken.”

4

In het raadsprogramma staat de ambitie verwoord dat Lelystad in 2018 op de kaart staat als aantrekkelijke woon- werk- en recreatiestad. Er is veel aandacht voor de duurzame ontwikkeling van de stad. ‘Duurzaamheid richt zich daarbij niet alleen op energieopwekking of –besparing. Nodig is een bewuste houding die gericht is op zorgvuldig gebruik en hergebruik van materialen en op het voorkomen van verspilling. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie’. Specifiek ten aanzien van wonen en leefbaarheid is een belangrijke richtinggevende uitspraak uit het raadsprogramma dat ingezet wordt op vitale woonwijken met kwalitatief goede woningen en een prettige woonomgeving. Daarnaast vindt het bestuur het van belang dat we de ligging van de stad benutten en blijven werken aan ons imago. In relatie tot de opgave voor wonen, welzijn en zorg is een belangrijke uitspraak uit het raadsprogramma dat “voorop staat dat iedereen verzekerd is van noodzakelijke hulp en -waar nodig- van ondersteuning”. Het woonbeleid zoals verwoord in deze woonvisie sluit aan en draagt bij aan de ambitie en doelstellingen uit het raadsprogramma 2014-2018. 1.3. Leeswijzer Na de inleiding, die vooral ingaat op het ‘waarom’ van de nieuwe woonvisie, volgt een hoofdstuk met de titel ‘samen aan de slag’. In dit hoofdstuk benadrukt de gemeente dat de woonvisie nadrukkelijk een visie ‘van’ en ‘voor’ alle bij het wonen in de stad betrokken partijen is. Daarna volgt een hoofdstuk met de belangrijkste en actuele cijfers en feiten over het wonen in Lelystad. Op basis van deze feiten en cijfers beschrijft het volgende hoofdstuk de visie op het toekomstige wonen in Lelystad. De visie wordt uitgewerkt in twee thema’s: ‘kwalitatief goede en betaalbare woningen voor iedereen’ en ‘prettige en gewilde woonwijken’.

5

2. Samenvatting

6

3. Samen aan de slag 3.1. Een visie van en voor de stad In deze woonvisie presenteren wij ons woonbeleid voor de komende jaren. Het koesteren en toevoegen van kwaliteit is de komende tijd onze centrale doelstelling. Naast een visie van de gemeente beoogt de woonvisie ook een visie ‘van’ en ‘voor’ alle bij het wonen in de stad betrokken partijen te zijn. Om te komen tot deze visie zijn zowel inwoners van Lelystad als vele maatschappelijke partners in het wonen betrokken geweest. De volgende partijen hebben een actieve rol gehad: woonstichting Centrada, huurdersvereniging HVOB, makelaars, de OBL (Overlegorgaan Bouwnijverheid Lelystad), Stichting Harmonisch Wonen, diverse zorgpartijen, een bank en het ministerie van BZK. Daarnaast zijn ook de inwoners van Lelystad via het LelyStadsPanel gevraagd naar hun visie op het wonen anno nu, naar hun gewenste beeld van het wonen in Lelystad en naar de in hun beleving sterkste en zwakste kanten. Een belangrijke constatering is dat inwoners het ‘wonen’ zeer breed interpreteren. ‘Wonen’ is voor hen bijna synoniem aan ‘leven’. Zie hiervoor ook bijlage 1. De inbreng van deze partijen en de inwoners van Lelystad zijn een must geweest om te komen tot de Lelystadse visie op wonen en de ambities en maatregelen die daar bij horen. 3.2. Ondersteunen en stimuleren De gemeente heeft de verantwoordelijkheid goed wonen te bevorderen. De gemeente kan dit allesbehalve alleen. Wij hebben geen woningen in eigendom en bouwen of renoveren ze ook niet zelf. We hebben onze partners hard nodig om de doelstellingen uit deze woonvisie te realiseren. Dit was al zo, maar recente veranderingen en nieuwe omstandigheden op de woningmarkt vragen om een nog intensievere samenwerking met partners en inwoners. Wij zien de uitvoering van de woonvisie dus als een verantwoordelijkheid van alle partners samen. De gemeente wil binnen de kaders van de woonvisie de plannen en initiatieven van anderen zo goed mogelijk ondersteunen en stimuleren. Het stimuleren en ondersteunen kan op verschillende manieren: met gerichte (kleine) investeringsbijdragen, door middel van lobbyen richting het rijk, het beschikbaar stellen van benodigde kennis en kunde, als ook adequate regelgeving en het voeren van snelle en zorgvuldige procedures. Van onze partners verwachten we dat zij binnen hun mogelijkheden meewerken aan het behalen van de doelstellingen. We zien deze woonvisie dan ook meer dan ooit als een uitnodiging aan onze partners om samen met ons op te trekken om ons woonbeleid vorm te geven. 3.3. De woonvisie en dan? De woonvisie geldt als vertrekpunt en inhoudelijke basis voor alle bij het wonen in de stad betrokken partijen. De visie vormt de basis voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met de corporaties. In de prestatieafspraken gaat het primair om afspraken over het in de toekomst zo goed mogelijk waarborgen van de woonbehoeften van huishoudens die zelf niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien vanwege een laag inkomen en/of zorgbehoeften. De visie vormt ook de basis voor het meerjarenbouwprogramma zoals jaarlijks verwoord in het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf. Daarnaast wil de gemeente met de woonvisie ook marktpartijen uitnodigen om met goede bouwplannen en/of renovatieplannen te komen. Wij voeren op reguliere basis overleg met de verschillende partners om te bespreken hoe het gaat met de uitvoering van de in deze visie benoemde maatregelen of om aanvullende afspraken te maken. Uiteraard gebruiken we dit overleg ook om te horen waar onze partners eventueel tegenaan lopen en hoe de gemeente daarin zou kunnen faciliteren. Elk jaar zullen we prioriteiten uit de woonvisie met de betrokken partners langs de lat leggen en verwerken in een voortgangsrapportage. Zitten we op de juiste koers? Dragen de inspanningen bij tot 7

het gewenste doel? Zijn er bijstellingen op uitvoeringsniveau nodig? We zullen dit doen met behulp van de vier scenario’s. Het eerste toetsingsmoment zal plaatsvinden na het verschijnen van de resultaten van het WoON 2015, in de eerste helft van 2016. De raad wordt jaarlijks in een raadsbrief over de voortgang geïnformeerd. Over vijf jaar wordt de woonvisie als geheel geëvalueerd en vernieuwd.

8

4. Feiten, cijfers, trends en ontwikkelingen

4.1. SWOT-analyse wonen in Lelystad Sterke punten Over het algemeen goede prijskwaliteitverhouding woningen; in Lelystad krijg je veel woonkwaliteit voor relatief weinig geld Sterke lokale woningcorporatie

Zwakke punten Eenzijdige woningvoorraad; voorraad vooral afgestemd op gezinnen met kinderen. Delen van de sommige oudere woonwijken (verouderde woningen en openbare ruimten). De particuliere woningvoorraad is vaak matig tot slecht onderhouden en voldoet in de toekomst niet goed meer aan de woonwensen. Te weinig diversiteit in woonmilieus

Een kwalitatief en kwantitatief goede sociale woningvoorraad Centrale ligging van Lelystad in Nederland Onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) Kansen Ruimte voor uitbreiding, dus ruimte voor kansrijke woonmilieus Leegstand woningen

kantoren

en

transformatie

Bedreigingen Verouderde wijken en toenemende leefbaarheidsproblematiek maakt Lelystad als geheel minder aantrekkelijk als vestigingsplaats Nieuwbouw met een goede prijskwaliteitverhouding elders kan leiden tot het wegtrekken van hoogopgeleide en/of koopkrachtige inwoners Door het ruime aanbod van woningbouwlocaties in Lelystad bestaat het risico dat er onafgebouwde wijken/buurten blijven bestaan

naar

Bestaande voorraad is relatief makkelijk aan te passen aan de behoeften van langer thuiswonende ouderen Onvoldoende woningen voor jongeren en ouderen Woningvoorraad weliswaar wat eenzijdig, maar eengezinswoningen zijn een gewild woonproduct en geschikt voor bewoning door verschillende typen huishoudens 4.2. Woningvoorraad

Algemeen De woningvoorraad van Lelystad bestaat uit ongeveer 32.000 woningen en kent door de ontstaansgeschiedenis van de stad een specifieke opbouw en kwaliteit. Onder invloed van het gevoerde groeikernenbeleid (gebundelde deconcentratie) vanuit het Rijk zijn in korte tijd in een beperkt aantal segmenten grote hoeveelheden woningen op de markt gebracht. Hierdoor is er een eenzijdige voorraad aan woningen ontstaan die met 86 procent gedomineerd wordt door grondgebonden eengezinswoningen. De overige 14 procent bestaat uit meergezinswoningen. Ter vergelijking: landelijk bestaat de woningvoorraad gemiddeld voor 71 procent uit grondgebonden woningen en voor 29 procent uit appartementen. Andere groeikernen als Alkmaar, Almere, Haarlemmermeer, Hoorn, Purmerend en Zoetermeer zitten onder of rond dit landelijke gemiddelde. Bovengenoemde ontwikkeling is dan ook 9

goed terug te zien in de verdeling over de segmenten en de bouwjaren van de huidige woningvoorraad. Zo is tussen 1970 en 1990 tweederde (67 procent) van de huidige voorraad tot ontwikkeling gekomen.

Tabel 1: Procentuele verdeling per segment Segment Rij / hoek / overige Twee-onder-een-kap Vrijstaand Patiowoningen Appartementen

Percentage totale voorraad 69% 7% 10% <1% 14%

Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015

Tabel 2: Bouwjaren huidige woningvoorraad Bouwjaar < 1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2010 > 2010

Percentage totale voorraad

4% 38% 29% 14% 14% 1%

Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015

Lelystad heeft nog steeds te maken met een fysieke structuur die gevormd is door haar ontstaansgeschiedenis. De oudste delen van de stad worden gedomineerd door voor die tijd grote laagbouwwoningen. In de jaren negentig is er een omslag te zien in het type woningen dat toegevoegd is aan de voorraad. Op diverse uitleglocaties aan de rand van de stad is via het Masterplan Versnelde Groei geprobeerd de woningvoorraad meer in balans te brengen door woningen in de hogere segmenten toe te voegen. Tabel 3: Bouwjaren per segment Segment Rij / hoek / overige Twee-onder-een-kap Vrijstaand Patiowoningen Appartementen

< 1970 5% 1% 1% 0% 3%

1971-1980 47% 18% 20% 15% 18%

1981-1990 29% 17% 5% 0% 51%

1991-2000 11% 32% 36% 1% 7%

2001-2010 7% 30% 38% 84% 20%

> 2010 1% 1% 2% 0% 1%

Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015

Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad is hoger dan het landelijk gemiddelde. De voorraad bestaat voor 66 procent uit koopwoningen en voor 34 procent uit huurwoningen. De huurwoningen bestaan voor 28 procent uit sociale huur en 6 procent particuliere huur. Landelijk zijn deze percentages respectievelijk 60 en 40 procent. De omvang van de sociale huursector ofwel de ‘kernvoorraad’ ligt met 28% onder het landelijk gemiddelde van 30 procent en is daardoor relatief klein te noemen. Ook de particuliere huursector blijft met 6 procent achter bij het landelijke gemiddelde (10 procent). Binnen de 10

koopsector zijn vooral de grondgebonden woningen sterk meergezinswoningen vooral in de huursector worden aangeboden.

vertegenwoordigd,

terwijl

de

Tabel 4: Koop- en huursector per segment Segment Rij / hoek / overige Twee-onder-een-kap Vrijstaand Patiowoningen Appartementen

Koop 66% 95% 92% 93% 18%

Sociale huur 26% 0% 1% 0% 70%

Particuliere huur 9% 5% 7% 7% 12%

Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015

Inventarisatie van de WOZ-waarden van de voorraad laat zien dat meer dan 60 procent van de voorraad een WOZ-waarde heeft die lager is dan €150.000,-. Tabel 5: Verdeling woningvoorraad o.b.v. WOZ-waarden WOZ-waarde Goedkoop (< €150.000) Midden (€150.000 – €270.000) Hoog ( > € 270.000)

Percentage van voorraad 62% 28% 10%

Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015

Koopsector Door de crisis is het aantal transacties (ofwel aantallen verkochte woningen) op de woningmarkt in de jaren vanaf 2009/2010 gehalveerd ten opzichte van de jaren voor de crisis. Zo werden er in 2006 en 2007 nog bijna 1200 woningen per jaar verkocht. In 2013 waren het er slechts 455. Ook het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nam drastisch af. In 2007 werden er nog 540 nieuwe woningen opgeleverd, in 2014 slechts 61. In het jaar 2002 kreeg Lelystad er zelfs 937 nieuwe woningen bij. De gemiddelde verkoopprijs is behoorlijk gedaald van € 193.643 in 2010 naar € 162.213 in 2013. Na 2013 zien we weer een lichte stijging. Grafiek 1 Aantal verkochte woningen in Lelystad 2000-2014

Aantal verkochte woningen 2.000 1.500 1.000 500 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Bron: Kadaster, bewerking gemeente Lelystad

11

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Grafiek 2 Gemiddelde verkoopprijs verkochte woningen Lelystad 2000-2014

Gemiddelde verkoopprijs 225.000 200.000 175.000 150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Kadaster, bewerking gemeente Lelystad

Sociale huursector De sociale huursector is vrijwel geheel (97 procent) in het beheer van Centrada. De andere 3 procent is in beheer van Stichting Harmonisch Wonen. Uit het ondernemingsplan van Centrada blijkt dat haar portefeuille van ongeveer 8600 woningen voor het grootste deel (59 procent) bestaat uit eengezinswoningen. De meeste eengezinswoningen hebben drie of vier kamers. Het overige deel (37 procent) bestaat uit appartementen, waarbij twee- en driekamerappartementen goed vertegenwoordigd zijn. Vrijwel de hele voorraad is beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot € 34.911,-. De woningbezettingsnormen bepalen wie voor welke woning in aanmerking komt om te voorkomen dat kleine huishoudens hun intrek nemen in grote (schaarse) eengezinswoningen. Centrada heeft een deel van haar voorraad gelabeld: voor jongeren in de leeftijd van 18 tot 23 jaar is ongeveer 6 procent (ongeveer 500 woningen) van de voorraad beschikbaar, 15 procent (ongeveer 1300 woningen) van de woningen is gelabeld voor senioren van 55 jaar en ouder. De overige 6800 woningen (79 procent) zijn niet specifiek gelabeld en beschikbaar voor alle woningzoekenden vanaf 18 jaar indien zij aan de verschillende toewijzingsnormen voldoen. Tabel 6: Verdeling woningvoorraad Centrada Type woning Appartement Jongerenappartement Seniorenappartement Seniorenwoning Eengezinswoningen Kamer

Percentage 20 6 11 4 59 0 (nihil)

Bron: Centrada, Ondernemingsplan 2015-2019

In 2014 staan er bij Centrada 9425 woningzoekenden ingeschreven. Van de vrijkomende woningen wordt een deel verdeeld op basis van inschrijftijd (85%) en een deel wordt verloot (15%). Van de woningzoekenden die staan ingeschreven bij Centrada komt 85% uit Lelystad. Een groot deel van deze woningzoekenden staan uit voorzorg ingeschreven; 20% van alle ingeschreven was in 2014 actief op zoek naar een (andere) woning, 64% van het totaal aantal woningzoekenden heeft zelfs nog nooit op een woning gereageerd. Dit zijn de zogenaamde passief woningzoekenden. In 2014 bedroeg de gemiddelde totale wachttijd 3,2 jaar. Dit is al een aantal jaren behoorlijk stabiel. Bij het monitoren van 12

de wachttijden maakt Centrada onderscheid in passieve en actieve wachttijden. De passieve wachttijd is de tijd tussen het moment van inschrijven en de datum van de eerste reactie op een woning. Vanaf de eerste reactie is een woningzoekende een actief woningzoekende. De tijd vanaf de eerste reactie tot en met datum huurcontract wordt ‘actieve wachttijd’ genoemd. De wachttijden verschillen per doelgroep. Grafiek 3 Aantal ingeschreven woningzoekenden en hun activiteit

Bron: Centrada

13

Grafiek 4 Woningbezit Centrada per categorie per 31-12-2014

Bron: Centrada

Grafiek 5 Gemiddelde wachttijd in jaren

Bron: Centrada

Kwaliteit woningvoorraad Het merendeel van de Lelystadse woningvoorraad is in een prima staat. De meeste inwoners waarderen hun woning zeer. Wel hebben wij grote zorgen over de kwaliteit en daarmee toekomstbestendigheid van een deel van de goedkope koopvoorraad. Een deel van deze woningen voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd voor comfort en uitstraling. Financiële ruimte om de woning op te knappen is er vaak niet. Veel koopwoningen staan om deze redenen dan ook lang te koop. Een groot deel van de Lelystadse koopwoningvoorraad was aanvankelijk sociale huur. Bij de start van gemeente Lelystad in 1980 was circa 75% van de woningen een sociale (eengezins)huurwoning. Omdat de rijkstaakstelling voor het bouwen van woningen begin jaren 80 nog doorloopt, terwijl de instroom door de economische teruggang stagneert, loopt de leegstand van woningen in Lelystad snel 14

op. De twee woningbouwverenigingen hebben daardoor te maken met teruglopende inkomsten en door de weinig draagkrachtige bevolking en relatief dure huurwoningen ook met grote huurachterstanden en incassoproblemen. De twee corporaties worden door het Rijk gedwongen te fuseren tot een woonstichting (Centrada) en moeten gedwongen een groot deel van het bezit verkopen. In de periode 1999-2005 worden ruim 3650 sociale huurwoningen verkocht, bovenop de bijna 1000 sociale huurwoningen die Centrada en haar twee rechtsvoorgangers al in de periode 1990-1998 hebben verkocht. Omdat dit snel moet, verkoopt Centrada door het hele bezit heen, met uitzondering van appartementencomplexen. Ruimte voor het voeren van een strategisch verkoopbeleid is er niet. In de wijken Atolwijk, Boswijk en de Bolder worden de meeste woningen verkocht. Deze manier van verkoop heeft geleid tot een sterk versnipperd bezit op straat- en hofjesniveau. Vanaf 2005 hebben gemeente en Centrada besloten te stoppen met de grootschalige verkoop van woningen. Vanaf die tijd begonnen er ook wachtlijsten voor sociale huur te ontstaan. De verkochte woningen hadden ten tijde van de verkoop een leeftijd van gemiddeld tussen de 20 en 30 jaar oud. Een deel van de verkochte woningen had inmiddels achterstallig onderhoud en/of was toe aan renovatie. Centrada had geen middelen voor een ingreep voordat de woningen werden verkocht en verkocht de woningen dus onverbeterd, voor een bijpassend lage prijs. Er zijn bij de verkoop ook geen voorwaarden gesteld voor onderhoud of beheer. Vele kopers van een woning van Centrada waren voormalig huurders, vaak met een zwakke sociaaleconomische achtergrond. Men werd min of meer ‘verleid’ tot koop door lage hypotheeklasten (in tegenstelling tot alsmaar stijgende huren) en gemakkelijk te verkrijgen financiering. Voor het opknappen en onderhouden van de woning was vaak geen geld en aandacht. Mensen die dit wel hadden, verkochten hun woning in de economische bloeiperiode eind jaren 90- begin 2000 met grote winst en vertrokken naar nieuwe wijken als de Landstrekenwijk en de Landerijen. Veel nieuwe eigenaren van de ex-sociale huurwoningen hebben een andere culturele achtergrond en besteden niet veel aandacht aan de buitenkant van de woning. De nieuwe eigenaren hebben vaak ook een hoge (top)hypotheek. Vanaf 2008 zijn de prijzen gedaald waardoor er nu veel hypotheken ‘onder water’ staan. Ook veel eigenaar-bewoners die de woning destijds van Centrada kochten hebben een hypotheek die onder water staat, ondanks dat de huizenprijzen aanvankelijk alleen maar stegen. Zij hebben vaak hun theoretische overwaarde omgezet in een verhoging van de hypotheek om daarmee allerlei consumptieve uitgaven mee te financieren. Recent hebben we pogingen gedaan om huiseigenaren beter in staat te stellen om hun woning op te knappen en energiezuiniger te maken met behulp de duurzaamheidslening en de lening particuliere woningverbetering (de laatstgenoemde alleen in Zuiderzee- en Atolwijk). Dit heeft geleid tot 57 renovaties aan woningen van eigenaar-bewoners gerealiseerd met behulp van de lening particuliere woningverbetering en 82 leningen voor duurzaamheidsingrepen. Deze mogelijkheden blijven openstaan. Ook hebben we de verordening starterslening uitgebreid zodat de regeling ook openstaat voor kopers van bestaande koopwoningen in handen van een handelaar/belegger die de woning opkoopt en vervolgens opknapt en weer te koop aanbiedt. Dit soort initiatieven dragen, net als de duurzaamheidslening en de lening particuliere woningverbetering, bij aan het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Toch is niet iedereen die dit wil in staat om hier gebruik van te maken. Sommige huiseigenaren staan zo ver met hun hypotheek onder water of hebben een dusdanig laag inkomen dat er geen extra ruimte is om geld te lenen, zelfs niet als de lening zachte voorwaarden biedt zoals de duurzaamheidslening en de lening particuliere woningverbetering. Voor het aanpakken van de problemen in de oudere wijken, zowel op fysiek als sociaal gebied, is er sinds 2013 de aanpak ‘stedelijke vernieuwing op uitnodiging’. Een van de doelstellingen van deze aanpak is het verbeteren van de particuliere koopvoorraad in de oudere wijken. De gemiddelde kwaliteit van de woningen van Centrada is goed. Tien jaar geleden was sprake van veel achterstallig onderhoud. Sindsdien zijn ruim 5.000 woningen gerenoveerd. De kwaliteit van de woningen kan nu op peil gehouden worden middels normaal periodiek onderhoud. Ten aanzien van de energieprestatie en de geschiktheid voor ouderen wil Centrada de kwaliteit de komende jaren nog

15

verder verhogen. De situatie van gespikkeld bezit in combinatie met onderhoudsachterstanden in het particuliere deel levert ook voor Centrada problemen op. Het raakt de leefbaarheid voor de huurders en heeft daarnaast een negatieve invloed op de waardeontwikkeling van de huurwoningen. Uiteindelijk kan het mogelijk de verhuurbaarheid negatief beïnvloeden. Betaalbaarheid In 2012 woonden er in de gemeente Lelystad 15.700 huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens sociale huur (in 2012 was dit € 34 085) (bron: RIO). Dit is 49% van het totaal aantal huishoudens. Bijna een op de twee huishoudens in Lelystad valt dus in de doelgroep voor sociale huur. Als we de categorie huishoudens met een inkomen tussen de € 34.085 en de € 38.000 bekijken, zien we dat dit nog eens 5,9% is, zie tabel 7. Een groot deel van deze huishoudens is aangewezen op de sociale huursector. Toch kan ook een deel van deze huishoudens in Lelystad prima terecht in de koopsector. De koopwoningen in Lelystad hebben relatief lage prijzen en zijn daardoor ook voor deze groep betaalbaar. Vaak is de netto-maandlast, mede door de huidige lage hypotheekrente, zelfs lager dan de huur van een sociale huurwoning in Lelystad. Toch zegt het feit dat deze woningen in theorie betaalbaar zijn nog niets over de bereikbaarheid ervan voor deze inkomensgroep. In de afgelopen jaren zijn de hypotheeknormen behoorlijk aangescherpt, waardoor een deel van deze doelgroep niet meer in staat is om een hypotheek te krijgen. Als voorbeeld: om een woning te kunnen kopen van € 140.000,is een gezamenlijk huishoudinkomen nodig van circa € 35.000 (oktober 2015). Tabel 7 Aantal huishoudens en inkomensverdeling Inkomen per huishouden tot € 34.085 €34.085-38.000 €38.000-43.602 >€43.602

2012 % 15.700 49,0% 1.900 5,9% 2.420 7,5% 12.040 37,6%

Totaal huishouden

32.060

Bron: RIO 2012

Alle sociale huurwoningen hebben een huur onder de € 710,68 (prijspeil 2015) en vallen daarmee in de categorie ‘betaalbaar’. Toch is een huur van € 710,68 lang niet voor alle huishoudens in de doelgroep betaalbaar, ook niet als rekening wordt gehouden met huurtoeslag. We weten dat de groep huishoudens met de laagste inkomens het moeilijk heeft. De laatste jaren zijn er behoorlijke huurverhogingen doorgevoerd als gevolg van rijksbeleid en zijn ook de prijzen van ander noodzakelijk levensonderhoud (waaronder bijvoorbeeld de energielasten) gestegen. Mensen in deze groep zijn ook gezien het inkomen kwetsbaar; de lage inkomens zijn vaak niet meegestegen met de inflatie en werkloosheid komt regelmatig voor. Uit onderzoek van het PBL blijkt dat in 2012 landelijk circa 384.000 huurders (13% van alle huurders) een besteedbaar inkomen hadden dat ontoereikend was om de netto huurlasten en de minimale kosten voor levensonderhoud te betalen. In 2002 was dit nog 5%. Bij eigenaar-bewoners is dit percentage al jaren stabiel rond de 3% en is recent niet gestegen; deze groep heeft vaker een hoger inkomen. Deze huishoudens lopen het risico dat ze op een gegeven moment de huur of hypotheek niet meer kunnen betalen. Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad is dan ook een belangrijk thema de komende jaren. Sinds 1 juli 2015 zijn corporaties verplicht minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan de groep tot € 34.911 (prijspeil 2015) en mogen zij maximaal 10% toewijzen aan de huishoudenscategorie met inkomens tussen de € 34.911 en € 38.950. De overige 10% mag toegewezen worden aan inkomens boven de € 38.950 met voorrang aan personen die door

16

omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Dit geldt bijvoorbeeld voor mensen met fysieke of psychische beperkingen. Tot nu toe heeft Centrada vrijwel alle vrijkomende woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911. Alleen voor urgenten werden uitzonderingen gemaakt tot maximaal een inkomen van € 43.000. Daarnaast moeten corporaties vanaf 1 januari 2016 95% van de huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrenzen een woning toewijzen tot aan de aftoppingsgrenzen. Dit heet ‘passend toewijzen’. Dit betekent dat ten minste 95% van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€ 21.950 voor eenpersoonshuishoudens; € 29.800 voor twee- of meerpersoonshuishoudens) in een woning met een huur tot de aftoppingsgrens moet worden gehuisvest (€ 577 voor een- en twee persoonshuishoudens en € 618 voor gezinnen, prijspeil 2016) Uit onderzoek blijkt dat Centrada, gezien haar relatief grote voorraad betaalbare woningen (zo’n 86%), zonder al te grote beleidswijzigingen aan de eis van passend toewijzen kan voldoen. Tabel 8 Aantal woningen per huurprijscategorie per 31-12-2014

Aantal woningen in bezit/beheer Centrada

Goedkoop (< €389,05)

Betaalbaar (€389,05€596,75)

612

6855

Duur tot huurtoeslaggrens (€596,75€699,48) 1117

Vrij sector > €699,48

Totaal

61

8645

Bron: Centrada

Koopwoningen zijn in Lelystad, gezien het grote aantal woningen met een waarde tot € 150.000,-, zeer betaalbaar. Van de totale voorraad te koop staande woningen valt circa 33% in de categorie met een vraagprijs tot € 150.000,-. Veel van deze woningen staan in de oudere wijken van Lelystad. Woningen met een vraagprijs boven de € 220.000,- zijn vooral te vinden in de recente nieuwbouw aan de randen van de stad. Zeker in vergelijking met Amsterdam en directe omgeving is de prijs-kwaliteitverhouding in heel veel gevallen zeer goed te noemen. Dit is enerzijds een kans voor het wonen in Lelystad. In Lelystad kun je in een woning met tuin (en een gratis parkeerplaats voor de deur) op circa 40 minuten afstand van Amsterdam wonen voor netto € 400,- per maand (hypotheeklasten). Dit is exclusief kosten voor onderhoud et cetera. Anderzijds is het grote aanbod van goedkope woningen een teken van een kwetsbare woningmarkt. Kwantitatief gezien achten wij de voorraad goedkope koop dan ook meer dan voldoende. In de oudere delen van de stad is het vaak juist de kwaliteit van de koopwoningen en de woonomgeving die te wensen overlaat. De kwaliteit en betaalbaarheid van de woning hangt ook samen met de mate van duurzaamheid van de woning. Immers, de energierekening maakt een steeds groter deel uit van de woonlasten en een duurzame woning is vaak van goede kwaliteit. Hoe zuiniger de woning, hoe minder geld men kwijt is aan de energierekening. Sinds 2011 stimuleert de gemeente Lelystad particulieren om hun woning duurzamer en energiezuiniger te maken met behulp van de duurzaamheidslening. Dit heeft geleid tot 82 verstrekte leningen. Een ander instrument dat we de afgelopen jaren hebben ingezet om een bijdrage te leveren aan de duurzaamheid is betere informatieverstrekking aan inwoners over de voordelen van een energiezuinige woning en de mogelijkheden om energie te besparen in de woning. Hier hebben we ook afspraken over gemaakt met de corporaties. De komende jaren willen we hier mee doorgaan.

17

Om woningen in de bestaande stad meer financieel bereikbaar te maken voor starters met groeipotentie biedt Lelystad de starterslening aan. Met behulp van de starterslening kunnen starters een woning kopen in de bestaande stad (tot maximaal € 150.000) die ze normaal niet zouden kunnen financieren. Ook starters van buiten Lelystad kunnen hier gebruik van maken. In de afgelopen tijd hebben we gezien dat de starterslening in een behoefte voorziet. De verordening starterslening is medio 2013 ingevoerd en tot nu toe zijn er in totaal zo’n 60 leningen verstrekt. Er worden met behulp van de starterslening in de gehele bestaande stad woningen gekocht, ook in de minder populaire wijken. De starterslening is alleen in te zetten voor de aankoop van een woning in de bestaande stad om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Door de crisis was er weinig doorstroming op de koopwoningmarkt en weinig doorstroom van huur naar koop. Met behulp van de starterslening hopen we hier meer beweging in te krijgen. Starters hoeven immers geen woning te verkopen. Het instrument is dus meer ingezet als instrument tegen nadelige effecten van de crisis (doorstroming bevorderen) dan als volkshuisvestelijk instrument (starters op de woningmarkt helpen). Uit de evaluatie van de starterslening is gebleken dat dit voorziet in een behoefte. Op dit moment signaleert SVn dat het aantal startersleningen landelijk terugloopt. In Lelystad zien we dit op dit moment niet. Er is op dit moment (oktober 2015) een toenemende interesse, afgaande op het aantal telefonische vragen. Als reden voor de interesse noemen mensen het intrekken van de starterslening in omliggende gemeenten. In mei 2015 is het rijk gestopt met haar bijdrage. Tot dan toe financierde het rijk 50% van elke lening. De gemeente financierde de andere helft. Op dit moment financiert gemeente Lelystad 100% van elke starterslening. De raad heeft begin 2015 besloten het kredietplafond te verhogen tot € 2 miljoen. Naar verwachting is dit voldoende om tot en met het eerste kwartaal van 2016 startersleningen te verstrekken. Beschikbaarheid en bereikbaarheid Koopwoningen in de laagste prijsklasse zijn in Lelystad in voldoende mate aanwezig. Er is al geconcludeerd dat deze koopwoningen niet voor iedereen bereikbaar zijn i.v.m. steeds strenger geworden hypotheekeisen. Ook bij de sociale huur zegt het totaal aanbod aan woningen in verhouding tot de grootte van de doelgroep voor sociale huur niets over de bereikbaarheid van de woningen. In alle woningen wonen immers mensen. Toch hebben gemeente en Centrada tot nu toe geconcludeerd dat de voorraad voldoende is in verhouding tot de doelgroep. Zeker als we daarbij bedenken dat een deel van de doelgroep ook in de betaalbare koopvoorraad terecht kan. We monitoren de druk op de sociale huurvoorraad in samenwerking met Centrada aan de hand van wachttijden.

18

Grafiek 6 Wachttijd per doelgroep 2010 - 2014

Bron: Centrada

Voor de groep spoedzoekers heeft Centrada een aantal jaren geleden het loten geïntroduceerd. Van het vrijkomende aanbod sociale huurwoningen wordt 15% door Centrada verloot. Het verloten van woningen is een manier om de bereikbaarheid van de sociale huur voor woningzoekenden met korte wachttijden te vergroten. Op deze manier maken zij meer kans op een woning dan wanneer er enkel woningen op basis van wachttijd zouden worden verdeeld. Ondanks de maatregelen die Centrada heeft getroffen ten aanzien van de groep ‘spoedzoekers’ signaleren wij op dit moment een toenemende vraag naar tijdelijke, snel beschikbare, goedkope woonruimte. Deze groep bestaat veelal uit jongeren en dertigers en veertigers die een relatie verbroken hebben en/of werkloos zijn geworden. Kamerverhuurders in Lelystad bevestigen dat zij in toenemende mate kamers verhuren aan dertigers en veertigers. Dit kan leiden tot verdringing van andere groepen, zoals (kwetsbare) jongeren. Vanwege de grotere kans op overlast bij kamerverhuur en woningsplitsing hebben wij de regels hiervoor begin 2015 aangescherpt. Dit beperkt de mogelijkheden voor nieuwe kamerverhuurpanden, sommige wijken zitten hierdoor ‘vol’. We zien in toenemende mate dat eigenaren van bijvoorbeeld kantoorpanden woonruimte voor mensen die snel beschikbare, goedkope woonruimte zoeken, willen realiseren. 4.3. Bevolkingsontwikkelingen Algemeen In Lelystad wonen op 1 januari 2015 76.466 mensen. Uit de meest recente bevolkingsprognose (uit 2015) blijkt dat tot 2030 de bevolking met 4.000 inwoners toeneemt tot 80.000 inwoners. Deze groei is op korte termijn (de komende vijf jaar) het gevolg van een hogere ‘natuurlijke aanwas’ (een hoger geboortecijfer dan sterftecijfer) dan het vertrekoverschot (meer vertrekkende dan vestigende inwoners). Deze autonome groei zal als gevolg van vergrijzing echter geleidelijk afnemen, waardoor de groei van Lelystad op de lange termijn afhankelijk wordt van een vestigingsoverschot: meer vestigende inwoners dan vertrekkende inwoners. Indien dit vestigingsoverschot niet optreedt zal naar verwachting de

19

bevolkingsgroei op lange termijn stabiliseren en vervolgens af gaan nemen. Grafiek 7 geeft een prognose met en zonder vestigingsoverschot. Grafiek 7: Bevolkingsontwikkeling 2006-2030 82000 80000 78000 76000 74000 72000 70000 68000

Bevolkingsprognose

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

66000

Natuurlijke groei

Bron: Gemeente Lelystad, Bevolkingsprognose 2016-2031; bewerking BLD

Grafiek 8: Samenstelling bevolkingsgroei 800 600 400 200 0 -200 -400 natuurlijke aanwas

migratie saldo

Bron: Gemeente Lelystad, Bevolkingsprognose 2016-2031, bewerking BLD

De gemiddelde woningbezetting is in Lelystad hoger dan in Nederland. Deze daalt de komende jaren in Nederland relatief sterk. Deze daling is een gevolg van de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Er komen steeds meer een- en tweepersoonshuishoudens, bijvoorbeeld eenoudergezinnen en alleenstaanden (echtscheidingen) en door de verweduwing (sterfte van partners) 20

wonen steeds meer ouderen alleen. Voor Lelystad wordt ook een daling verondersteld. In 2015 was de gemiddelde woningbezetting in Lelystad 2,40 en de bevolkingsprognose voorspelt een gemiddelde woningbezetting van 2,34 in 2031. Minder groei leidt dus niet automatisch tot minder vraag naar woningen. Vergrijzing Het aantal ouderen (65+) dat zich begeeft op de woningmarkt neemt toe, waardoor de woningvoorraad steeds meer ‘senioren proof’ en/of ‘levensloopbestendig’ zal moeten worden. De behoefte aan ‘levensloopbestendige’ woningen die ontstaat door de vergrijzing wordt versterkt door de tendens om wonen en zorg van elkaar te scheiden. Grafiek 9: Ontwikkeling vergrijzing 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 65-74

75-84

85+

Bron: Gemeente Lelystad, Bevolkingsprognose 2016-2031

Ten aanzien van de woningbehoefte van deze groep kan in zijn algemeenheid gesteld worden dat het merendeel van de senioren helemaal niet wil en niet gaat verhuizen. Van de 55-64-jarigen en 65-74jarigen woont in 2011 99% zelfstandig. Van de categorie senioren tussen de 75-84 woont 5% in een verzorgings- of verpleeghuis, de rest woont zelfstandig. Van de 85-plussers is dit 22% (Bron: PBL). Deze tendens wordt verstrekt door het rijksbeleid dat er op gericht dat mensen steeds langer zelfstandig blijven wonen. In 2012 is 48% van alle 65-plus-huishoudens huiseigenaar en dit aandeel neemt gestaag toe. Van de ouderen die een woning huren, huurt het grootste deel (80%) een sociale huurwoning; 20% van de huurders huurt in de particuliere sector (WoON 2012). In combinatie met het gegeven dat ze liever niet willen verhuizen en ook niet meer zullen verhuizen naar bv. verpleeg- en verzorgingshuizen betekent dat, dat deze woningen pas veel later (weer) beschikbaar komen voor de sociale woningbouw c.q. “nieuwe” huurders. In vergelijking met 65-74-jarigen, wonen 75-84-jarigen en 85-plussers vaker in een meergezinswoning en wonen zij gemiddeld genomen kleiner. Dit is maar ten dele te verklaren doordat zij in de laatste fase van de wooncarrière ‘neerwaarts’ zijn verhuisd. Veel vaker hebben zij tijdens hun wooncarrière een minder ruime woning bemachtigd dan de nieuwere generaties ouderen. In de wetenschap dat veel ouderen in hun eigen woning (en woonomgeving) willen blijven wonen, ook wanneer zij minder mobiel worden en hun vitaliteit afneemt (WoON 2012), lijkt de voornaamste opgave daarom meer een aanpassingsopgave dan een nieuwbouwopgave. Ook eengezinswoningen kunnen met beperkte ingrepen levensloopbestendig worden gemaakt (VROM-raad 2005). Het RIGO heeft dit ook voor Lelystad geconcludeerd. Het opplussen van bestaande voorraad zal meer aandacht moeten 21

krijgen. In veel van de woningen in Lelystad zullen ouderen met wat kleine aanpassingen in staat blijken in deze woningen te kunnen blijven wonen. De toekomstige senioren zijn vaker huiseigenaar dan de huidige ouderen. Dit betekent dat de aanpassingsopgave in toenemende mate gaat verschuiven van de corporaties naar de oudere huiseigenaren zelf. Als senioren er voor kiezen om te verhuizen of daartoe genoodzaakt zijn, verhuizen ze naar een woning die geschikt is om oud in te worden en waar zorg aan huis geleverd kan worden. Meestal gelijkvloers dus. Het liefst blijven ze in hun eigen vertrouwde woonomgeving. Dit pleit er voor dat als er nieuwbouw voor senioren wordt toegevoegd, dit in de vergrijsde wijken plaatsvindt. Bij voorkeur op een manier, zodat deze woningen ook geschikt zijn (te maken) voor andere doelgroepen. Met het stijgen van de jaren, hebben senioren steeds meer interesse in het huren van een woning. Dit wordt mede gevoed door het feit dat het voor senioren steeds moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen. Daarnaast is er ook een groep senioren met een verminderde mobiliteit en/of zorgvraag. Dit vraagt om voldoende aanbod van combinaties tussen wonen en zorg, bij voorkeur op locaties in de nabijheid van voorzieningen voor de eerste levensbehoeften. Kortom, een groot deel van deze 65-plus huishoudens zal niet gelijk de behoefte hebben om te gaan verhuizen naar een andere, gelijkvloerse, woning, maar een deel zal, naarmate men de 75 nadert wel degelijk behoefte krijgen aan aanpassingen in de eigen woning of zelfs andere woonruimte. Het is dus, ondanks de lage verhuisgeneigdheid van deze groep, wel degelijk van belang om voldoende en passend aanbod te hebben. Taakstelling vergunninghouders Iedere gemeente krijgt van de rijksoverheid een taakstelling vergunninghouders opgelegd. Elke gemeente is verplicht een specifiek aantal vergunninghouders (verblijfsgerechtigde asielzoekers) te huisvesten. Wij spannen ons in om dit ook daadwerkelijk te doen. Over de huisvesting van vergunninghouders hebben wij afspraken gemaakt met de corporaties Centrada en Stichting Harmonisch Wonen. Centrada huisvest 97% en Stichting Harmonisch Wonen 3%. De taakstelling is in 2015 ten opzichte van 2014 nagenoeg verdubbeld. Dit levert een knelpunt in de huisvesting op. Met Centrada hebben wij afspraken gemaakt over oplossingen voor dit knelpunt. Inmiddels is het aantal urgenties aan deze doelgroep verdubbeld naar twee per week. Op de middellange termijn zal Centrada het aanbod voor kamerverhuur uitbreiden en zullen meerdere vergunninghouders in een woning worden gehuisvest. In 2015 hadden we te maken met een taakstelling van in totaal 130 vergunninghouders. In 2016 wordt een totaal aantal van 195 tot 270 vergunninghouders verwacht. We verwachten hiervoor, op basis van resultaten uit het verleden, tussen de 75 en 135 woningen nodig te hebben. 4.4. Trends Naast de ontwikkelingen in het aanbod (de woningvoorraad) en de vraag (bevolkingsontwikkelingen) is er een aantal trends van invloed op de toekomstige ontwikkelingen. Verschuiving van koop- naar huursector De laatste jaren is er sprake van een afname in de voorkeur van de woonconsument voor de koopsector en toename van aandacht voor de huursector. Deze trend is ontstaan als vervolg op een aantal ontwikkelingen. Ten eerste verandert de huurmarkt zelf. De corporaties richten zich steeds meer op hun kerntaak en hanteren strengere toewijzingseisen. Daarbij hebben zij minder investeringsruimte gekregen, waardoor zij zich op de korte termijn vooral inzetten op het beheer van de bestaande voorraad. Andere investeerders lijken hier op korte termijn op in te spelen door bestaand (leegstaand) vastgoed geschikt te maken voor huisvesting van doelgroepen die moeilijk aan woonruimte kunnen komen via de

22

corporaties. In Lelystad is een toename van aanvragen voor kamerverhuur, woningsplitsing en transformatie van vastgoed naar woningen waarneembaar. De doelgroep waar deze aanvragen zich op richten valt voor een groot deel binnen de doelgroepen die een corporatie van oudsher bedient. Een andere opgave waar de gemeente in samenwerking met de corporaties voor staat is de taakstelling tot huisvesting van statushouders die zij vanuit het Rijk opgelegd krijgen. Ontwikkelingen in de wereld zorgen ervoor dat er steeds grotere groepen mensen hun toevlucht zoeken in het stabielere en welvarende westen. De verwachting is dat deze taakstelling naar de toekomst toe zal toenemen en voorlopig op een hoog niveau zal blijven. Daarnaast is de financiering van koopwoningen de laatste jaren steeds lastiger geworden door een aanscherping van leeneisen en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Doordat er steeds meer gewerkt wordt met flexibele arbeidscontracten wordt het verkrijgen van een hypotheek problematisch. Een gevolg hiervan kan zijn dat binnen de koopsector de vraag iets afneemt. Uit de analyse van de woningvoorraad is af te leiden dat er voor de lage middeninkomens in principe voldoende aanbod is in de goedkope koopsector, echter zorgen de strengere financieringseisen zorgen ervoor dat deze groep niet voor een hypotheek in aanmerking komt en toch op de huurmarkt aangewezen is. De verwachting is dat de financieringseisen in de toekomst verder aangescherpt worden. Daar bovenop kent Lelystad een groot aantal huishoudens die met een restschuld kampen indien zij nu hun woning zouden verkopen. Die waardedaling heeft invloed op de mindset van deze woonconsumenten, waardoor een deel van deze groep na verkoop (al dan niet gedwongen) kiest voor huur, veelal in het hogere segment. Strengere financieringseisen, onzekerheid over inkomen, de flexibele arbeidsmarkt en het onzekere perspectief van waardestijging van koopwoningen zorgt ervoor dat de huurmarkt als een aantrekkelijker alternatief wordt gezien dan voorheen. Verder zien we een afname van de gemiddelde huishoudensgrootte. Mensen blijven langer alleen wonen, omdat zij later een relatie aangaan of omdat zij ervoor kiezen eerst op zichzelf te wonen alvorens samen te gaan wonen. Daarbij is er ook een steeds grotere groep mensen die door omstandigheden (vergrijzing of scheidingen) alleen komt te wonen. Een groot deel van deze groep doet een beroep op de huursector. In landelijk perspectief herbergt Lelystad minder alleenstaanden, maar dit aantal neemt wel toe. De verwachting is dat deze ontwikkeling zich doorzet. De aangepaste bezettingsnormen bij de corporaties hebben een negatief effect op de keuzevrijheid van 1persoonshuishoudens tussen de 18 en 55 jaar en zorgen ervoor dat er een beperkter aanbod is voor dit type huishoudens. Uit de Rapportage Woonruimteverdeling van Centrada van vorig jaar blijkt dat de wachttijden voor 1- en 2-persoonshuishoudens tussen de 23-55 jaar zijn toegenomen. Tevens wordt de mogelijkheid voor loten het meest door deze groep aangegrepen. Als laatste lijkt er een maatschappelijke of consumptieve trend die een verschuiving van bezit naar gebruik laat zien. Initiatieven als Airbnb, Uber en apps waarbij maaltijden en auto’s gedeeld worden laten zien dat mensen dingen steeds meer als gebruiksvoorwerp zien en niet meer zozeer als bezit. De vraag is in hoeverre dit ook voor de woningmarkt geldt en mensen het gebruik van een woning (huur) prefereren boven het bezit (koop). Ook hier geldt dat dit ingegeven is door de hoeveelheid geld dat iemand te spenderen heeft. Aangezien Lelystad landelijk gezien een relatieve grote koopsector kent, zal naar de toekomst toe rekening gehouden moeten worden met de toenemende vraag naar huurwoningen in zowel de goedkopere als duurdere segmenten. Dit lijkt zich gezien de toegenomen aanvragen voor kamerverhuur, woningsplitsing en transformatie van ander vastgoed naar wonen al op korte termijn voor te doen. Van aanbod- naar vraaggestuurd Onder invloed van de crisis en individualisering van de maatschappij is de woningmarkt de laatste jaren veranderd van een aanbod- in een vraaggestuurde markt. In veel regio’s is er een ruime woningmarkt

23

ontstaan, waarbij de koper het voor het zeggen heeft. In het verleden werd er door ontwikkelaars grootschalig gebouwd en zocht men er vervolgens een koper voor. In de huidige tijd, wordt er in toenemende mate direct vanuit de behoefte van de koper in kleinschalige projecten gebouwd en wordt er bijna niet meer op risico ontwikkeld. Het gevolg van deze overgang is dat er meer en meer naar de woonbehoefte van de woonconsument dient te worden gekeken om zo goed bij die behoefte aan te kunnen sluiten. Dit draagt bij aan een meer kwalitatieve benadering van de woningmarkt. Het zijn niet alleen aantallen, maar vooral typen woningen die van belang zijn en de woonconsument aanspreken. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (2014) dient het woonbeleid dan ook meer te verschuiven in de richting van marktwerking. Dit alles zorgt er voor dat het niet alleen voor de lange termijn, maar zelfs ook voor de korte termijn lastig is om in te schatten aan welk type woning er behoefte is. Om deze reden heeft monitoring van voorkeuren van de woonconsument aan belang toegenomen. Onder andere door middel van het WoON-onderzoek is het mogelijk om deze voorkeuren in kaart te brengen. Begin 2016 komen de resultaten van dit onderzoek gereed op basis waarvan dieper ingegaan kan worden op de specifieke woonvoorkeuren van de inwoners van Lelystad. Door uit dit onderzoek indicatoren af te leiden en deze blijvend te monitoren kan periodiek bepaald worden of het beleid, en daarmee ook het bouwprogramma, nog aansluit op de voorkeuren van de woonconsument of dat dit aanpassing behoeft. Afname ‘roltrapfunctie, toename urbanisatie Recent zien we dat er landelijk meer jongeren naar de steden trekken dan voorheen, terwijl het vertrek van gezinnen uit de stad naar omliggende gemeenten is afgenomen. Het lijkt er op dat (vooral hoogopgeleide) stellen er vaker voor kiezen om in de stad te blijven en daar een gezin te stichten. Waarschijnlijk voor een deel doordat zij hun verhuiswens uitgesteld hebben, bijvoorbeeld vanwege de crisis. Echter, de mogelijkheden om in de stad te blijven wonen zijn de laatste jaren ook sterk verbeterd door meer passend aanbod. Hierbij lijken vooral de voormalige groeikernen aan populariteit te hebben ingeboet en is de overloop steeds meer in de Vinex-wijken, herstructureringsprojecten in de grote steden en in omliggende gemeenten als Haarlem, Zaanstad, Amstelveen en Hilversum terecht gekomen. De vraag is of deze ontwikkeling structureel is. Voor de korte termijn lijkt deze ontwikkeling inderdaad werkelijkheid te zijn: het vestigingsoverschot uit deze regio naar Lelystad is afgenomen. Op de langere termijn zou deze instroom echter weer op gang kunnen komen. De gezinnen die door de crisis hun verhuiswens uitgesteld hebben, zouden deze de komende jaren, nu economisch herstel optreedt, in kunnen gaan halen. Uit onderzoek blijkt dat vooral mensen met een culturele oriëntatie het liefst hoog stedelijk wil (blijven) wonen. Niet alle jongvolwassenen en jonge gezinnen hebben een voorkeur voor een stedelijke woonomgeving. Daarbij kunnen ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de luchthaven en Flevokust voor een economische impuls zorgen en meer werkgelegenheid met zich meebrengen. Bij interregionale verhuizingen speelt de bereikbaarheid van werk een belangrijke rol. Deze ontwikkelingen zorgen er dus niet alleen voor dat de eigen inwoners aan het werk kunnen blijven, maar zou ook de instroom op gang kunnen brengen. Verder neemt de druk op de stedelijke woningmarkt als gevolg van de beperkte uitlegen uitbreidingsmogelijkheden voor de stad Amsterdam toe, waardoor de prijzen stijgen. Hierdoor zou uitsortering plaats kunnen vinden naar omliggende gemeenten. Dit maakt duidelijk dat er voor Lelystad een uitdaging ligt om onderscheidend genoeg te zijn om die groep die niet binnen de Metropoolregio Amsterdam in de woonbehoefte kan voorzien aan zich te binden. 4.5. Gevolgen bevolkingsontwikkeling en trends voor de vraag Traditioneel wordt bij onderzoek naar de woningbouwbehoefte in eerste instantie gekeken naar de (toekomstige) omvang van de bevolking. Prognoses zijn echter afhankelijk van een nauwkeurige inschatting van het bouwprogramma naar de toekomst toe. Het inschatten van dit programma is naar de lange termijn toe erg lastig gebleken en met de tijd neemt de onzekerheid van de prognoses dan

24

ook toe. Bevolkingsprognoses, zowel lokaal als regionaal, geven richting en kunnen op slechts die manier gebruikt worden. Uit de bevolkingsprognose 2016-2031 van de gemeente Lelystad kunnen een aantal belangrijke richtingen gedestilleerd worden die van belang zijn voor de toekomstige woningbehoefte. De prognose geeft onder andere aan dat verwacht wordt dat tot 2030 de bevolking met 4.000 inwoners toeneemt tot 80.000 inwoners. Deze groei is op korte termijn (de komende vijf jaar) nog het gevolg van een hogere ‘natuurlijke aanwas’ (een hoger geboortecijfer dan sterftecijfer) dan het vertrekoverschot (meer vertrekkende inwoners dan vestigende). Deze autonome groei zal als gevolg van vergrijzing echter geleidelijk afnemen, waardoor de groei van Lelystad op lange termijn afhankelijk wordt van een vestigingsoverschot: meer vestigende inwoners dan vertrekkende inwoners. Of Lelystad in de toekomst weer te maken krijgt met een grote instroom van buitenaf is onzeker en moeilijk te beïnvloeden. Indien dit vestigingsoverschot niet optreedt zal naar verwachting de bevolkingsgroei op lange termijn stabiliseren en af gaan nemen. Een vestigingsoverschot is deels afhankelijk van het vermogen om nieuwe inwoners aan te trekken. Uit de verhuisstromen van en naar Lelystad blijkt dat de meeste interactie bestaat tussen Lelystad en de regio Amsterdam en de andere gemeenten in Flevoland. Minder grote verhuisstromen bestaan er tevens tussen Lelystad en de provincies Gelderland en Utrecht. Op basis van die verhuisstromen kan opgemaakt worden dat de Metropoolregio Amsterdam, evenals in het verleden, nog steeds een belangrijk donorgebied is voor nieuwe inwoners. Ontwikkelingen betreffende de woningmarkt in deze regio hebben dan ook effect op de lokale woningmarkt. Bovenstaande geeft aan dat de toekomst van Lelystad in enige mate afhankelijk is van de positie die de stad weet te verwerven binnen de regio. Profiteert Lelystad van de regio en gaat zij weer fungeren als “overloop” voor de stad of als “voorportaal” vanuit andere delen van het land die nabij de MRA willen wonen of zal Lelystad geen positie weten te verwerven en zal zij afhankelijk worden van haar autonome groei. Een ontwikkeling die een grote mate van onzekerheid kent en moeilijk te beïnvloeden is. Op basis van bovenstaande kunnen de volgende conclusies voor de lange en korte termijn getrokken worden: Korte termijn (5 jaar) Op basis van de bevolkingsprognose (2015) zijn er de komende vijf jaar nog woningen nodig om de groei van het aantal inwoners te huisvesten. Volgens deze prognose groeit de bevolking per saldo de komende vijf jaar met ongeveer 875 inwoners. Met een gemiddelde woningbezetting van 2,38 betekent dit dat er rond de 75 woningen per jaar nodig zijn om deze groei te huisvesten. Hierbij is rekening gehouden met een eventueel vertrekoverschot, maar niet met andere trends als huishoudingsgrootte. Indien het migratiesaldo (vertrek- of vestigingsoverschot) buiten beschouwing wordt gelaten groeit de bevolking de komende vijf jaar met ongeveer 1450 inwoners. Met dezelfde woningbezetting van 2,38 betekent dit dat er 120 woningen per jaar nodig zullen zijn om deze groei te kunnen huisvesten. Bovenstaande geeft aan dat er op korte termijn een kwantitatieve behoefte aan nieuwbouw is tussen de 75 en 120 woningen per jaar om de groei van de bevolking te kunnen huisvesten. Gezien bevolkingsontwikkelingen als vergrijzing en de toename van het aantal vergunninghouders en trends als grotere (tijdelijke?) interesse in huren en afname van de huishoudensgrootte, verwachten wij een lichte toename van de vraag naar sociale huurwoningen. Op dit moment is de ruimte voor het toevoegen van meer sociale huurwoningen er niet. In deze woonvisie wordt voorgesteld om meer ruimte voor groei in het sociale huursegment te bieden, zonder dat dit een doelstelling op zich wordt. Periodiek zal, aan de hand van een aantal indicatoren, worden gekeken hoe de druk op de sociale huurvoorraad zich ontwikkelt en of er uitbreiding nodig dan wel wenselijk is.

25

Lange termijn (10 jaar en verder) Zoals uit de bevolkingsprognose blijkt wordt Lelystad op de lange termijn steeds meer afhankelijk van een vestigingsoverschot en worden de groeimogelijkheden niet meer zo zeer bepaald door de autonome ontwikkeling van de stad, maar door de positie die de stad inneemt in de ruimtelijke netwerken (met name de MRA). Kwantitatief is deze groei dan ook erg onzeker en afhankelijk van de positie die Lelystad weet in te nemen binnen de regio. Duidelijk is dat er sprake is van een wederzijdse afhankelijkheid tussen steden en omliggende gemeenten. Profiteert Lelystad van de regio in de zin dat zij weer als “overloop” voor de stad of als voorportaal vanuit andere delen van het land gaat fungeren voor die mensen die nabij de MRA willen wonen. Of zal Lelystad krimpen omdat zij niet de positie binnen de MRA heeft weten te verkrijgen, waardoor omliggende gemeenten meer mensen trekken en Lelystad zelfs leegtrekken. 4.6. Leefbaarheid en woontevredenheid In vergelijking tot de grotere steden zijn er in Lelystad geen enorme problemen met de leefbaarheid. Sinds 2001 is elke twee jaar de leefbaarheid van de buurt en stad als geheel onder de inwoners van Lelystad gepeild. Gevraagd is naar de beleving van zeven buurtvoorzieningen, de beleving van de woonomgeving, de veiligheid in de buurt en de leefbaarheid, buurtbinding en betrokkenheid en stadsbinding en waardering van Lelystad.

Kaart 1 Wijkindeling Lelystad Er zijn verschillende gebieden die aandacht nodig hebben. Het gaat dan om de oudere wijken, Atolwijk en Zuiderzeewijk, delen van Boswijk en Waterwijk en delen van de Bolder, Havendiep en Kustwijk. Vooral in die gebieden waar nu veel ouderen wonen, zal de komende jaren door sterfte dynamiek ontstaan. Als die gebieden nu ook al kampen met leefbaarheidsproblematiek, moeten we waakzaam zijn. Atolwijk is een wijk waar zowel veel vergrijzing plaatsvindt, de woningen wat moeilijker aanpasbaar 26

zijn aan wonen met zorg en waar leefbaarheidsproblemen voorkomen. De woningen die vrijkomen en de woonomgeving zullen als we niets doen, weinig aantrekkelijk gevonden worden. Hier komen vervolgens de meer kwetsbare huishoudens te wonen. Of er ontstaat in het uiterste geval leegstand. Dit kan de leefbaarheid verminderen. Ook in een deel van de Jol spelen leefbaarheidsproblemen. Op dit moment zijn we samen met Centrada bezig om te kijken hoe we er voor kunnen zorgen dat we de instroom in leegkomende woningen van Centrada kunnen sturen. Uit het onderzoek onder bewoners over de woontevredenheid in 2013 blijkt dat inwoners van Lelystad hun woning gemiddeld een 8 geven. Bewoners van een appartement zijn het minst tevreden en bewoners van een vrijstaande woning het meest. Ook zijn eigenaar-bewoners meer tevreden over hun eigen woning (8,5) dan huurders (6,9). Bewoners van een huurappartement zijn gemiddeld het minst tevreden. Over het geheel genomen zijn de inwoners van Lelystad behoorlijk tevreden over de woning. Bijna een kwart van de inwoners wil binnen vier jaar verhuizen. Een verhuiswens leidt tot een hogere verhuiskans, maar de meerderheid van de mensen met een verhuiswens is vier jaar later uiteindelijk niet verhuisd (59%). Meer huurders dan huiseigenaren willen verhuizen (33% vs 20%). De meeste mensen die aangeven te willen verhuizen naar een andere woning willen dit omdat ze groter en/of luxer willen gaan wonen. Ook privéomstandigheden worden vaak als reden voor de verhuiswens gegeven. Toch staat de woonomgeving ook hoog op het lijstje van redenen om te willen verhuizen. In 2013 werd deze reden vaker genoemd dan in de voorgaande onderzoeken. De afgelopen jaren is de belangstelling voor een kleinere/goedkopere woning gestegen. Ook de voorkeur voor een appartement is toegenomen. Daarnaast zien we meer belangstelling voor het (blijven) huren. De vraag is of dit tijdelijk is, vanwege de economische ontwikkeling, of meer structureel van aard. De woonomgeving wordt gemiddeld gewaardeerd met een 7,3, de leefbaarheid met een 7,2 en de veiligheid in de buurt met een 7,1. Inwoners van Lelystad-Haven en Schepenwijk-Midden zijn het meest tevreden over hun wijken. In de Zuiderzeewijk zijn de mensen het minst positief. Over de ontwikkeling van de stad als geheel zijn de mensen gemiddeld pessimistischer dan enkele jaren geleden. Ongeveer een vierde van de inwoners vindt dat de stad er op vooruit is gegaan. In 2011 was dit nog ongeveer de helft.

27

5. Visie op wonen in Lelystad 5.1.Lelystad woonstad Lelystad ligt centraal in Nederland in een overgangsgebied tussen de Randstad en Noord- en OostNederland. De stad is vooral een woonstad. Lelystad kenmerkt zich door het vele groen in en om de stad. Tegelijkertijd genieten de Lelystedelingen van de voordelen van een stad als het gaat om voorzieningen, cultuur en recreatie. In de toekomst wil Lelystad, als voorportaal van de Randstad, een prettige woonstad blijven. De inwoners van Lelystad wonen in een comfortabele, goed onderhouden woning die bij hem of haar (gezinssituatie) past. De woning staat in een kwalitatief goede omgeving met goede voorzieningen. We streven dan ook de volgende ambitie na: ‘Lelystad biedt het beste van twee werelden. Door haar centrale ligging en de goede bereikbaarheid kunnen inwoners optimaal gebruik maken van alle voordelen van de nabijheid van de grote stad. Aan de andere kant biedt Lelystad haar inwoners de aantrekkelijkheid van een rustig en betaalbaar woonmilieu met ruimte, groen en water in de directe omgeving’. Het koesteren en toevoegen van kwaliteit staat voorop en we blijven streven naar een goede balans tussen bebouwing, groen en recreatie. 5.2.De stad is nooit af Een stad, dus ook Lelystad, is nooit af. Afgezien van de onafgemaakte stukken die er nog in de stad zijn en om een invulling vragen, veranderen door de tijd heen behoeften, raken gebouwen of woningen verouderd en komt er mede hierdoor ruimte voor andere functies. Voor het wonen blijft het van groot belang dat de woningvoorraad blijft aansluiten bij de behoeften van de woonconsument. Vernieuwing en verandering blijven noodzakelijk. Alleen dan kan Lelystad een aantrekkelijke woonstad blijven. De bevolkingssamenstelling blijft immers veranderen. De woningvoorraad zal hierdoor in beweging moeten blijven om aan de (specifieke) vragen van de bevolking te kunnen voldoen. Op dit moment wonen veel Lelystedelingen met veel plezier in de stad. Hun woning en woonomgeving geven zij een mooie voldoende (gemiddeld 8 en 7,3) en ook uit de antwoorden op vragen aan het Lely Stads Panel over hun visie blijkt dat velen het wonen in Lelystad als prettig ervaren (zie bijlage 1). In Lelystad is het over het algemeen goed wonen. Ook geven de bewoners aan erg blij te zijn met de ruimte en het groen en het water om hen heen. Lelystedelingen hebben de keuze uit diverse woningtypes in verschillende wijken en buurten. Deze kwaliteiten koesteren we. Toch zijn er plekken in Lelystad die om aandacht vragen en waar de woonkwaliteit verbeterd kan worden. De analyse van de woningvoorraad laat zien dat het merendeel van de voorraad in een korte periode gebouwd is. We willen zo veel mogelijk voorkomen dat de kwaliteit van de oudere wijken achteruit gaat. De woonconcepten die in die korte periode aan de voorraad zijn toegevoegd raken deels achterhaald en voldoen niet meer aan de kwaliteitsvraag van vandaag. Er ontstaat druk om de woningvoorraad te verduurzamen op zowel het gebied van energieverbruik als levensduur. Kwaliteit en comfort van de woning zijn van belang voor de verhuur- en verkoopbaarheid. Zeker in combinatie met de tendens om langer thuis te blijven wonen, dienen de woningen meer toekomstbestendig en voor bredere doelgroepen geschikt te zijn. De afgelopen jaren hebben al in het teken gestaan van grootschalig onderhoud aan huur- en particuliere woningen in diverse wijken. Dit proces zal voortdurend om aandacht blijven vragen.

28

De toekomstige ontwikkelingen zijn onzeker, maar we verwachten dat de druk op de sociale voorraad de komende jaren iets toe zal nemen. Anno 2015 is het percentage kernvoorraad (sociale huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens) 28%. We willen dat iedereen in Lelystad kan wonen in een woning die past bij het inkomen. In Lelystad heeft 49% van de huishoudens een inkomen tot € 34.911. Als we kijken naar de grens van € 38.950 komt daar nog eens 5,9% bij op. Een groot deel van deze huishoudens woont in een sociale huurwoning. Een deel van deze huishoudens woont in een goedkope(re) koopwoning. Een klein deel van de sociale huurvoorraad wordt bezet gehouden door scheefwoners: huishoudens met een relatief hoog inkomen. Zij worden gestimuleerd om door te stromen naar een woning op de particuliere markt. Deze verhouding is een goed uitgangspunt. Toch verwachten wij dat de druk op de sociale huurmarkt toeneemt vanwege een aantal bevolkingsontwikkelingen. Landelijk is het percentage circa 30%. De verhouding 30% sociale huur en 70% particulier bezit wordt landelijk als goede mix gezien. We willen ruimte bieden om aan de verwachte toename van de vraag naar sociale huur tegemoet te komen. Meer dan 30% sociale huur zien wij echter als niet wenselijk voor Lelystad als geheel. Uitbreiding van de voorraad sociale huur heeft invloed op de wachttijden (die worden daardoor korter) en we willen voorkomen dat Lelystad daardoor een (nog) aantrekkelijk(er) alternatief wordt voor mensen die elders lang op een sociale huurwoning moeten wachten. De 30% is richtinggevend, geen doel op zich. Daar waar de stad substantieel groeit, zoals in de uitbreidingswijken, willen wij dat de kernvoorraad in verhouding meegroeit. Dit vragen we dan ook aan de corporaties. We willen in ieder geval niet dat het huidige percentage afneemt. Omdat 30% sociale huur geen doel op zich is, maar een richtlijn, willen we in de bestaande stad steeds per wijk of buurt kijken wat de buurt nodig heeft en aankan. In sommige gevallen kan dit prima een toevoeging of vervanging in de sociale huur zijn, terwijl op andere plekken het toevoegen of vervangen van het lagere segment niet wenselijk is gezien de kwaliteit van de wijk. In het laatste geval streven we naar een toevoeging in het koopsegment of het iets hogere huursegment. Maatwerk dus. Lelystad groeit op termijn steeds minder door natuurlijke bevolkingsgroei (meer geboorten dan sterften) en wordt dus meer en meer afhankelijk van vestigers. Om te blijven groeien is het van groot belang dat we mensen van buiten Lelystad weten te trekken, maar even zo belangrijk is het dat we de huidige bewoners niet verliezen doordat zij uit Lelystad wegtrekken. We moeten er voor zorgen dat we aantrekkelijk blijven voor zowel de huidige bewoners als de toekomstige bewoners. We gaan er hierbij vanuit dat als onze huidige inwoners prettig wonen en zich thuis voelen, Lelystad ook aantrekkelijk is voor mensen die er nu nog niet wonen. We zien onze huidige inwoners als de beste ambassadeurs van de stad. Wij hebben speciaal oog voor de categorie jongeren. Een deel van de jongeren die in Lelystad opgroeit zal de stad verlaten vanwege studie of werk. Deze groep houd je niet tegen. De ervaring leert echter dat een deel van deze jongeren in de gezinsvormende fase terugkeert naar Lelystad. Voor de jongeren die Lelystad niet hoeven en willen verlaten, willen wij een aantrekkelijke woonstad zijn met passende huisvestingsmogelijkheden. Voor de groep in de gezinsvormende fase, of ze nu in Lelystad opgegroeid zijn of niet, willen wij een goed alternatief zijn als woonstad. Om de stad aantrekkelijk te houden voor een brede groep mensen is het belangrijk dat Lelystad uitgaat van een goede mix van woningtypen en woonmilieus. We willen kansen op het aantrekken van nieuwe, misschien nog niet zeer draagkrachtige maar wel jonge en talentvolle inwoners niet missen. Het is daarin belangrijk dat we zoeken naar mogelijkheden om de aantrekkingskracht van de gehele stad te vergroten en die te koppelen aan specifieke kansen en opgaven op buurtniveau. Zo wordt bereikt dat de verbetering van de oudere woonbuurten niet alleen goed is voor de buurt zelf en haar bewoners, maar ook voor de stad als geheel. Belangrijk is ook dat er oog is voor de vergrijzing, vooral in de sociaal-economisch wat zwakkere wijken. Op korte termijn moet er ingezet worden op de leefbaarheid, op langere termijn komen in deze wijken woningen leeg vanwege de vergrijzing. De grote vraag is hoe je deze wijken aantrekkelijk houdt.

29

5.3. Thema’s Ons woonbeleid is er op gericht dat er in aantal en kwaliteit voldoende woningen zijn in een prettige woonomgeving voor onze (toekomstige) inwoners en dat er keuzemogelijkheden zijn. Om de komende jaren daadwerkelijk de woonkwaliteit van de stad te koesteren, te verbeteren en kwaliteit toe te voegen werken we de komende tijd aan twee hoofdthema’s: De thema’s zijn: 1. Kwalitatief goede, betaalbare woningen voor iedereen 2. Prettige en gewilde woonwijken In de hierna volgende hoofdstukken worden deze twee thema’s uitgewerkt. 5.4. Randvoorwaarden Uit de visie van bewoners op wonen in Lelystad blijkt dat voor de inwoners van Lelystad wonen veel meer is dan alleen hun woning en directe woonomgeving. Om te bereiken dat Lelystad een aantrekkelijk woonstad blijft, is er dus ook een aantal randvoorwaarden die van cruciaal belang zijn. De eerste randvoorwaarde is de economische ontwikkeling van Lelystad en de daarmee gepaard gaande ontwikkeling van de werkgelegenheid. De werkgelegenheid moet groeien. Er moeten banen bij komen, niet alleen in het lagere segment, maar zeker ook voor hoger-opgeleiden. Zonder groei van werkgelegenheid is het lastig de genoemde ambities te realiseren. De ontwikkeling van Lelystad Airport, de ontwikkeling van bedrijventerreinen OMALA/Larserknoop en de binnenhavenontwikkeling Flevokust is hierin van groot belang. Ook het imago van Lelystad is een belangrijke randvoorwaarde. Het imago is in de afgelopen jaren veranderd naar sterk negatief naar licht negatief/neutraal. Hier moet blijvend aan gewerkt worden om het imago van Lelystad positiever te maken. Een positief imago zal immers bijdragen aan de wil van bedrijven en inwoners om hier te blijven of zich hier te vestigen. Een derde randvoorwaarde die van belang is, is de kwaliteit en beschikbaarheid van voorzieningen met de nadruk op het Stadshart. Een kwalitatief goed voorzieningenniveau draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Gezien de reikwijdte van de woonvisie zal alleen daar waar deze randvoorwaarden het wonen raken hier verder op ingegaan worden.

30

6. Kwalitatief goede en betaalbare woningen voor iedereen Prettig, goed en betaalbaar wonen is een belangrijke levensvoorwaarde voor vrijwel iedereen. Onze doelstelling is dat iedereen in Lelystad woont in kwalitatief goede woonruimte passend bij zijn of haar inkomen. Een kwalitatief goede woning is veilig, goed onderhouden en geïsoleerd en comfortabel. Maar kwaliteit heeft ook te maken met er zo lang mogelijk kunnen blijven wonen. Kortom, de ‘duurzaamheid’ van de woning wordt steeds belangrijker. Duurzaamheid gaat niet alleen over het gebruik van goede materialen en de toekomstbestendigheid van de woning. Het gaat ook over het comfort en de betaalbaarheid ervan. Een duurzame woning is immers ook energiezuinig. We hebben in hoofdstuk 3 al geconcludeerd dat veel woningen in Lelystad van een goede kwaliteit zijn en daarnaast ook nog eens erg betaalbaar. Toch valt er het een en ander te verbeteren. Daarover gaat dit hoofdstuk. Bij de betaalbaarheid gaat onze aandacht specifiek uit naar huishoudens die niet zelfstandig in hun eigen woonruimte kunnen voorzien. Ook zij moeten in Lelystad een goede en betaalbare woning kunnen vinden. Het gaat hier om de zogenaamde primaire doelgroep (huishoudens met recht op huurtoeslag) en de secundaire doelgroep (huishoudens zonder recht op huurtoeslag met een inkomen tot € 34.911). We zorgen voor goed en betaalbaar wonen door afspraken te maken met de corporaties en andere partijen die op de Lelystadse woningmarkt actief zijn te faciliteren. 6.1. Kwaliteit sociale huurvoorraad Centrada heeft de afgelopen jaren ruim 5000 huurwoningen ingrijpend gerenoveerd, met name in de Zuiderzeewijk en de Atolwijk en een tijd daarvoor in de Boswijk. Op middellange termijn is aandacht nodig voor huurwoningen in andere wijken in de stad. Centrada wil daarom in samenwerking met de gemeente een langere termijnvisie voor deze wijken opstellen. De herstructureringsopgave maakt hier onderdeel van uit. Op kortere termijn willen we met Centrada afspraken maken over kleinschalige sloop/nieuwbouw (acupunctuur aanpak) met als doel de wijk een positieve impuls te geven. Daar waar plannen ontstaan voor inbreidingen en sloop-nieuwbouw worden de mogelijkheden en de wenselijkheid voor het toevoegen van meer differentiatie in het woningaanbod meegewogen. Uiteraard geldt hierbij het uitgangspunt dat de kernvoorraad op peil moet blijven. Daarnaast willen we met Centrada afspraken maken over het gericht aan- en verkopen van woningen met als doel dat er minder versnipperd bezit ontstaat. Ook gaan we door met de regeling particuliere woningverbetering zodat eigenaar-bewoners in de Zuiderzee- en Atolwijk hun woning met behulp van een zachte lening kunnen opknappen. De staat van de particuliere woningen raakt, zeker in situaties van gemengd eigendom, ook de kwaliteit van de sociale huurwoningen. Actiepunten 1. Samenwerking bieden aan Centrada om te komen tot een langere termijnstrategie voor het bezit van Centrada in de diverse wijken. Uitgangspunt is dat er kleinschalige ingrepen gedaan worden die de kwaliteit van de woningen en woonomgeving verbeteren. 2. Afwegen uitbreiding regeling particuliere woningverbetering over andere wijken 6.2. Duurzaam bouwen en renoveren Lelystad wil een duurzame stad worden. In het raadsprogramma 2014-2018 heeft de raad uitgesproken in 2025 energieneutraal te willen zijn (exclusief mobiliteit). Dit doel is een speerpunt van het duurzaamheidsbeleid. De andere speerpunten zijn: afval, voedsel, fysieke leefomgeving, mobiliteit en onderwijs en ondernemen. Voor het thema wonen betekent dit dat er een grote uitdaging ligt om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen en de nieuwbouw te laten voldoen aan hoge energieprestatienormen. Hierbij ligt een relatie met de speerpunten energie en fysieke leefomgeving (gebiedsontwikkeling). Hoewel veelal prioriteit gelegd wordt bij energie omvat duurzaam bouwen en 31

wonen meer dan dat. Ook elementen als het gebruik en hergebruik van materialen, gezondheid, bereikbaarheid van het openbaar vervoer en voorzieningen, waterverbruik en efficiënt grondgebruik en ecologie zijn van belang om meegenomen te worden (zie bijvoorbeeld BREAAM.nl). Voor wat betreft de energie-opgave geldt dat vanaf 2020 alleen nog maar zo goed als energieneutraal gebouwd mag worden. Deze verplichting vloeit voort uit Europees beleid en regelgeving voor klimaatadaptatie en -mitigatie. Dat beleid wordt onder andere uitgevoerd via de Richtlijn Energieprestaties gebouwen uit 2010. Deze richtlijn is in 2012 via het Bouwbesluit geïmplementeerd. Gemeentelijke beleidslijn is hierbij het rijksbeleid te volgen, tenzij uit voorbeelden in het land blijkt dat dat de markt dit eerder kostendekkend kan uitvoeren. Voor de bestaande voorraad, met name de 70er en 80er jaren woningen ligt er nog een grote opgave. Centrada heeft de afgelopen jaren al veel aan haar voorraad verduurzaamd. Het gemiddelde label is nu C (landelijk is dit gemiddeld label D voor de corporatiesector). Op basis van het landelijk energieakkoord moet de sociale huurwoningvoorraad in 2020 verduurzaamd zijn tot gemiddeld label B. Dit is in Lelystad lastig haalbaar. Door hoge kosten de afgelopen jaren in groot onderhoud is het niet reëel om hier op korte termijn opnieuw grootschalig in te investeren. In de nieuwe prestatieafspraken zal worden aangegeven wanneer Centrada label B kan bereiken. Wel is in het kader van stedelijke vernieuwing op uitnodiging door een samenwerkingsverband van vier bouwbedrijven in een door Centrada beschikbaar gestelde woning een pilot van een Nul-op-de-meter-woning gerealiseerd. Bij een Nul-op-de-Meter-woning is een woning dusdanig verduurzaamd dat de gebruiker een energierekening van 0 euro heeft. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de investering voor deze verduurzaming betaald kan worden uit de gekapitaliseerde kosten van de energierekening. Op deze wijze wordt bijgedragen aan kostendekkende concept-ontwikkeling. Naast de opgave om de sociale huursector te verduurzamen is er een zeer grote opgave om de woningen van eigenaar bewoners te verduurzamen. Sinds 2011 worden eigenaar-bewoners gestimuleerd om hun woning duurzamer te maken met behulp van de duurzaamheidslening. Er zijn sinds 22 maart 2011 82 leningen verstrekt (peildatum 21 oktober 2015). Daarnaast wordt proactief gewerkt aan de ontwikkeling om meer bestaande woningen energiezuiniger en/of energieneutraal te maken. Hierin komen een aantal lijnen en initiatieven samen zoals het landelijk programma Stroomversnelling, het project Labelsprong van Natuur en Milieu Flevoland en mogelijk een systeem van woonabonnementen. Het concept van energie neutrale woningen (ook wel 0 op de meter genoemd) zal de komende jaren nog verder doorontwikkeld moeten worden. De investeringen zijn nu nog te hoog voor veel particuliere eigenaren, maar de markt ontwikkelt zich snel. De gemeente pakt bij het verduurzamen van de woningvoorraad een stimulerende rol door het proces aan te jagen (bijvoorbeeld door voorlichting te geven, partijen bij elkaar te brengen en financieringsconstructies te ontwikkelen) . Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een meerjarig proces, zeker wanneer het de particuliere voorraad betreft. Ook kunnen we het niet alleen. Langdurige samenwerking met verschillende (markt)partijen is hierbij een must. Daarbij kunnen we met andere overheden en kennisorganisaties ervaringen en kennis delen. Om de verduurzaming van woningen te versnellen willen we in een regiotafel hierover in gesprek met lokale en regionale bouwbedrijven en kennisinstituten. Het gaat daarbij om zowel energiebesparing (isolatie) als het opwekken van duurzame energie. De aandacht gaat uit naar het stimuleren van en samenhang zoeken in marktinitiatieven. Van belang is aansluiting te zoeken bij de wensen en mogelijkheden van de particuliere eigenaren. Verduurzaming in kleine stappen en zelfwerkzaamheid spelen daarbij ook een rol. Actiepunten 1. Uitwerken projectplan Verduurzamen particuliere woningvoorraad. Onderdelen hiervan zijn:

32

2. 3. 4. 5.

6.

a. deelname aan het landelijke project ‘De Stroomversnelling koopwoningen’. In dit project worden rendabele en economische verantwoorde Nul op de Meter renovaties voor particulieren ontwikkeld b. ontwikkelen concept van woonabonnementen voor Lelystad c. afwegen uitbreiding van de regeling lening particuliere woningverbetering over andere wijken Continueren van de duurzaamheidslening. Continueren van de subsidieregeling Duurzaam bouwen Uitwerken kader voor duurzame gebiedsontwikkeling Alle inwoners van Lelystad kunnen voor vragen over besparingsmogelijkheden terecht in de duurzaamheidswinkel. De duurzaamheidswinkel is een ontmoetingsplek en inspiratiebron voor iedereen die iets met duurzaamheid wil of kan. Afspraken met de corporaties over verdere verduurzaming van hun bezit meer dan alleen op het gebied van energie.

6.3. Betaalbaarheid Aan een kwalitatief goede woning heb je niets als je deze niet kunt betalen. De koopvoorraad in Lelystad is relatief goed betaalbaar, maar als gemeente hebben wij daar beperkt invloed op. Het is vooral marktwerking. Wij zien de betaalbaarheid wel als een kans voor het wonen in Lelystad! Op dit moment voeren wij de verordening ‘Startersleningen Lelystad 2015’ uit. Er is hiervoor nog budget om tot circa eerste kwartaal 2016 startersleningen te verstrekken. Kort hiervoor zullen wij de werking van de starterslening evalueren en de raad te vragen op basis van de evaluatie een besluit te nemen over voortzetting of intrekking van de verordening. De verwachting op dit moment is dat het doel van de starterslening (de woningmarkt een impuls geven in de hoop deze vlot te trekken) begin 2016 gehaald is. Het revolverend fonds kan dan op een andere manier worden ingezet, bijvoorbeeld voor restschuldfinanciering, waarover later meer. Op de betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad heeft vooral het Rijk via de huurtoeslag, maar ook Centrada en indirect de gemeente, via bijvoorbeeld deze woonvisie en het maken van prestatieafspraken, invloed. Centrada heeft in haar ondernemingsplan ‘betaalbaar wonen’ als speerpunt genoemd. We willen graag dat Centrada gaat onderzoeken of er mogelijkheden zijn om meer differentiatie in het huuraanbod aan te brengen met als doel het aantal betaalbare huurwoningen te vergroten. Ook willen we graag dat het aanbod tot aan de aftoppingsgrenzen wordt vergroot. Op deze manier kunnen huishoudens optimaal gebruik maken van de huurtoeslag en is het ook voor de laagste inkomens betaalbaar. Ook worden er naar verwachting landelijke regels gesteld om de mogelijkheid te bieden aan corporaties om tijdelijk de huur te verlagen. Dit kan uitkomst bieden aan huurders die te maken krijgen met een plotselinge, maar waarschijnlijk tijdelijke inkomensdaling. Nu is het volgens het huurrecht praktisch onmogelijk om op het moment dat het inkomen weer gestegen is, de huur weer te verhogen. Op het moment dat hier instrumentarium voor beschikbaar komt, zullen we Centrada vragen dit in te zetten. Daarnaast willen wij afspraken maken met Centrada over de 10% ruimte voor huishoudens met een inkomen tussen de € 34.911 en de € 38.950. Deze groep huishoudens mag reageren op woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen (afhankelijk van de samenstelling van het huishouden circa 600 euro) zodat zij niet concurreren met de primaire doelgroep (huishoudens met recht op huurtoeslag). Hierdoor bieden we onder meer een oplossing voor de groep senioren in deze inkomenscategorie. Deze groep wordt vanwege de vergrijzing groter en een deel van deze groep heeft, vanwege hun leeftijd, moeite om een nieuwe hypotheek te krijgen om het moment dat ze zouden willen verhuizen naar een meer geschikte woning. Markthuur is voor deze groep vaak net te duur. De 10% -ruimte die geboden wordt om huishoudens met inkomens hoger dan € 38.950 te huisvesten willen we uitsluitend inzetten voor de huisvesting van urgenten volgens het urgentiereglement van Centrada. Hun maximale inkomen blijft, net als nu, € 43.000 (prijspeil 2015).

33

Voor wat betreft het verlagen van de energielasten (en daarmee de woonlasten) hebben we met Centrada afgesproken dat zij, voor zover mogelijk gezien de verhuurderheffing en energiesubsidies, haar voorraad naar gemiddeld label B gaat brengen in 2023. Uitgangspunt is dat de verbeteringen leiden tot netto lagere woonlasten. Zie hiervoor ook de vorige paragraaf.

1. 2. 3.

4.

5.

Actiepunten Het verduurzamen van de woningvoorraad ook inzetten als belangrijk instrument om de betaalbaarheid van het wonen te waarborgen/verbeteren. Gemeente Lelystad kijkt hoe zij kan bijdragen aan het betaalbaar houden van het wonen De verordening ‘Startersleningen Lelystad 2015’ kort voor de verwachte uitputting van het vastgestelde budget (circa eerste kwartaal 2016) evalueren en de raad vragen om op basis van de uitkomsten van de evaluatie te besluiten de starterslening voort te zetten of in te trekken. Bij intrekken de middelen die terugvloeien in fonds betrekken bij verordening restschuldfinanciering. In het Lokaal Akkoord en de jaarafspraken met Centrada afspraken maken over: a. Het monitoren van de effecten van de herinvoering van de huurinkomentabel (in het kader van het ‘passend toewijzen’) b. De omvang van het aanbod van woningen onder de aftoppingsgrenzen c.q. de beschikbaarheid voor de primaire en secundaire doelgroep in het kader van ‘passend toewijzen’. c. Over de inzet van de 10%-ruimte voor huishoudens met een inkomen tussen de € 34.911 en € 38.950 en boven de € 38.950 tot € 43.000. d. Mogelijkheden om het huren voor mensen die langdurig in de bijstand zitten zo betaalbaar mogelijk te houden. Monitoren van de beschikbare voorraad betaalbare woningen, ook in relatie tot ontwikkeling leencapaciteit woonconsumenten

6.4. Beschikbaarheid en bereikbaarheid We willen dat de woningen in Lelystad niet alleen kwalitatief goed en betaalbaar zijn, maar ook dat ze bereikbaar zijn. Bereikbaarheid heeft te maken met de beschikbaarheid (het totaal aantal woningen) maar ook met het vrijkomen van deze woningen, dus met de doorstroming op de woningmarkt. In de koopvoorraad zijn er kwantitatief gezien voldoende woningen beschikbaar en bereikbaar. Dit is ook vooral marktwerking. De bereikbaarheid hangt echter ook af van de leencapaciteit van woonconsumenten. Dit willen we periodiek monitoren. De bereikbaarheid van de sociale huurvoorraad heeft ook een wisselwerking met de bereikbaarheid van de koopvoorraad. De sociale huurwoningen van Centrada maken 27% van de totale voorraad uit. Daarbij opgeteld de woningen van Stichting Harmonisch Wonen dan kom je op circa 28%. De raad heeft in 2013 besloten het percentage sociale huurwoningen te willen beperken tot globaal het aandeel van destijds (28%). De raad wil de nadruk leggen op renovatie en vernieuwing van de voorraad in plaats van uitbreiding. Recente ontwikkelingen als vergrijzing, toename aantal urgenten als gevolg van de verhoogde taakstelling huisvesting vergunninghouders, de relatief hoge werkloosheid, strengere hypotheekvoorwaarden, de groeiende vraag naar passende en zorggeschikte woningen en de mede door de crisis ingegeven grotere belangstelling voor het huren van een woning maken dat een heroverweging wenselijk is. We verwachten dat de vraag naar sociale huur de komende tijd licht stijgt. Aan de ene kant willen we niet dat de wachttijden voor een sociale huurwoning in Lelystad drastisch oplopen. Aan de andere kant willen we vooral ook als woonstad aantrekkelijk zijn voor een brede doelgroep. Dit betekent dat we veel diversiteit in het woningaanbod nodig hebben. We denken dan ook dat maximaal 30% sociale huur een goede norm is voor Lelystad als geheel. Jaarlijks monitoren we de beschikbaarheid en bereikbaarheid van de kernvoorraad aan de hand van onder meer de wachttijden voor een sociale huurwoning. We inventariseren op basis daarvan of een uitbreiding van de kernvoorraad noodzakelijk of wenselijk is. Vervolgens kijken we waar dit mogelijk en wenselijk is, waarbij we de draagkracht van de wijk, naast het maximale percentage van 30% over de stad als

34

geheel, meewegen in het besluit. We streven zo veel mogelijk naar gemengde wijken. Concluderend brengt dit ons tot de volgende uitgangspunten voor de komende vijf jaar: 1. Het percentage sociale huurwoningen in beheer en bezit van corporaties in Lelystad mag de komende 5 jaar groeien tot maximaal 30% van de totale woningvoorraad. Groei naar 30% is uitdrukkelijk geen doelstelling op zich. 2. We willen niet dat het huidige percentage (28%) sociale huur afneemt. We willen dus dat de sociale huurvoorraad meegroeit met de groei van de particuliere voorraad. Sloop-nieuwbouw of verkoop van bezit is mogelijk als er maar tegelijkertijd een uitbreiding van de sociale huurvoorraad tegenover staat. Ook voor gerichte aan- en verkopen in situaties van gemengd bezit staan wij open. 3. Het toevoegen van kwaliteit staat voorop. 4. Jaarlijks bepalen we aan de hand van de bereikbaarheid en beschikbaarheid van de sociale huurvoorraad, waarbij we onder andere de wachttijden als indicator gebruiken, of uitbreiding van de kernvoorraad noodzakelijk dan wel wenselijk is. Afspraken hierover worden vastgelegd in de prestatieafspraken. 5. Bij uitbreiding van de kernvoorraad wordt de draagkracht van de wijk meegewogen bij het besluit waar toegevoegd wordt. Gemengde wijken zijn uitgangspunt. Naast het uitbreiden van de voorraad sociale huur zijn er meerdere manieren om de bereikbaarheid van deze voorraad te verbeteren. Centrada verloot al woningen, op dit moment 15% van het vrijkomende aanbod. Wij willen afspraken maken met Centrada over het verhogen van dit percentage. Daarnaast willen wij samen met Centrada kijken hoe de doorstroming gestimuleerd kan worden. Bereikbaarheid van sociale huurwoningen hangt namelijk ook af van de vraag en de doorstroming op de markt. Hoe meer vraag en hoe minder doorstroming, hoe meer concurrentie van andere woningzoekenden op de woningmarkt. Centrada heeft in het recente verleden al eens met geëxperimenteerd met het verleiden van huishoudens om door te stromen naar een andere woning. Aanvullend aanbod in het middel dure huursegment kan hier uitkomst bieden. Dit segment is op dit moment nog ondervertegenwoordigd in Lelystad. Dit kan door het bijbouwen in dit segment, maar ook door huurliberalisatie kunnen woningen in de in het ‘vrije sector’ segment terecht komen. Het toevoegen van vrije sector huur door huurliberalisatie is wat ons betreft mogelijk zolang de totale omvang van de kernvoorraad (sociale huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens) maar niet afneemt tot minder dan het huidige percentage van 28%. Om tegemoet te komen aan de toenemende vraag naar tijdelijke, snel beschikbare en goedkope woonruimte willen wij initiatiefnemers die panden, bijvoorbeeld leegstaande kantoorpanden, om willen bouwen tot sociale huurwoningen of kamers faciliteren. Dit doen we door zo veel mogelijk belemmeringen weg te nemen, uiteraard binnen onze mogelijkheden en rekening houdend met de draagkracht van de omgeving. In 2016 herijken we de beleidsregel kamerverhuur en de beleidsregel woningsplitsing. De (on)mogelijkheden voor het omvormen van leegstaande panden zullen wij hier in meenemen. Daarnaast is er een groep kwetsbare jongeren die de weg naar de sociale huursector niet vindt en daardoor extra aandacht nodig heeft. Op dit moment brengen we in kaart hoe deze groep er uit ziet, wat hun huisvestingsbehoefte is en hoe we hier aan tegemoet kunnen komen. We hebben met Centrada de afspraak gemaakt dat we in gesprek gaan over mogelijke oplossingen hiervoor. We gaven al eerder aan dat we verwachten dat begin 2016 het doel van de herintroductie van de starterslening bereikt is. Door prijsdalingen zijn starters veel beter in staat zijn een woning te kopen dan voor de crisis. Om de doorstroming op de koopwoningmarkt te bevorderen willen we de restschuldlening introduceren. We zien dit als een goed instrument om beweging op de koopwoningmarkt te blijven genereren. Kopers, waaronder veel starters, die tussen circa 2003 en 2011 een woning hebben gekocht, hebben hun onderpand tijdens de crisis in waarde zien dalen. Hun hypotheken staan onder water, de waarde van de woning is lager dan het hypotheekbedrag. Deze restschulden zijn niet alleen ontstaan door prijsdalingen, maar ook financieel beleid heeft hier aan

35

bijgedragen. In de tijd dat deze hypotheken zijn afgesloten, mocht nog 12% extra worden meegefinancierd. Op dit moment (2015) is dit nog maximaal 3%. Actiepunten 1. Marktinitiatieven om leegstaande (kantoor)panden om te bouwen tot betaalbare woonruimte worden zo veel mogelijk gefaciliteerd. 2. Meer ruimte bieden aan ontwikkelaars en/of beleggers die zich richten op het middel dure huursegment voor (lage) middeninkomensgroepen: woningen met een huurprijs tussen de € 710 (huurprijsgrens sociale huurwoningen) en circa € 850. 3. In het nieuwe Lokaal Akkoord met Centrada op nemen afspraken over: a. Het percentage te verloten woningen b. De ontwikkeling en monitoring van de wachttijden tijdens de looptijd van het Lokaal Akkoord (als indicator voor bereikbaarheid) c. Het bevorderen van de doorstroming om zo woningen vrij te spelen voor de doelgroep met behulp van bijvoorbeeld het landelijke huurprijsbeleid, de nieuwe wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en het verleiden van senioren om van een eengezinswoning naar een seniorenwoning of appartement te verhuizen. d. Huisvesting kwetsbare jongeren 4. Instellen verordening restschuldfinanciering 6.5. Wonen met zorg De gemeente Lelystad heeft als ambitie om Lelystedelingen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen (vertrouwde) woonomgeving te kunnen laten wonen, ook op hogere leeftijd en/of als zij een beperking krijgen. Behalve om een passende woning vraagt dit ook om een geschikte woonomgeving met een aantrekkelijk en toegankelijk openbaar gebied, nabijheid van winkels voor dagelijkse levensbehoeften, basisvoorzieningen voor welzijn en zorg en openbaar of aangepast vervoer naar verder weg gelegen voorzieningen. Zelfs wanneer aan al deze randvoorwaarden wordt voldaan, zal een beperkt (en afnemend) aantal mensen toch moeten worden opgenomen in een verzorgings- of verpleeghuis. De verblijfseenheden in deze voorzieningen worden niet als (zelfstandige) woningen beschouwd en vallen daarom buiten de scope van deze woonvisie. Meerjarenprogramma wonen, welzijn en zorg Om in te spelen op de toenemende vergijzing en de behoefte om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen, heeft de gemeenteraad al in 2005 het visiedocument en het meerjarenprogramma ‘wonen, welzijn en zorg in Lelystad 2015’ vastgesteld. De afgelopen tien jaar is dit programma de leidraad geweest voor de ontwikkeling van woonzorgzones in Lelystad. Rondom de bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen zijn zogenaamde ‘sterrenzones’ ontwikkeld met een divers aanbod van woonvormen en voorzieningen die het langer zelfstandig wonen ondersteunen. Het programma is ook gebruikt als input en toetsingskader bij de ontwikkeling van ontmoetingsactiviteiten en multifunctionele accommodaties in de wijken. Zowel op het gebied van wonen als op het gebied van zorg (en in mindere mate welzijn) is er de afgelopen jaren zoveel veranderd dat het huidige programma niet meer voldoet. Daarom is inmiddels een nieuw beleidsplan wonen, welzijn en zorg opgesteld voor de periode tot 2020. Centraal hierin staan de effecten van de extramuralisering in de zorg: de afbouw van het aantal verblijfplaatsen in zorginstellingen. Zelfstandig wonen met zorg en begeleiding aan huis De extramuralisering van de zorg heeft gevolgen voor de reguliere woningvoorraad, omdat meer mensen met zwaardere zorgbehoeften hierdoor langer zelfstandig (moeten) blijven wonen.

36

Met name onder ouderen is er een duidelijke trend om langer zelfstandig te blijven wonen, liefst in de huidige woning. Dankzij het toegenomen aanbod van betaalbare woningaanpassingen en zorg- en dienstverlening aan huis is dit ook steeds vaker mogelijk. De behoefte om te verhuizen naar een gelijkvloerse woning is daardoor in de praktijk veel kleiner dan aanvankelijk werd gedacht. En áls ouderen verhuizen, dan verkiezen zij veelal een geschikte woning met een neutrale uitstraling (zoals een regulier appartement) boven een typische seniorenwoning. Het feit dat ouderen minder vaak verhuizen, brengt met zich mee dat er de komende jaren meer woningen moeten worden aangepast aan beperkingen van de gebruikers. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het plaatsen van een traplift of het verwijderen van drempels. Voor woningaanpassingen kán een beroep worden gedaan op de Wmo, maar het standpunt van de rijksoverheid is dat de eigenaar van de woning (verhuurder of eigenaar-bewoner) hier primair zelf voor verantwoordelijk is. Er zijn daarom ook geen subsidies meer beschikbaar voor het ‘opplussen’ van bestaande woningen. Wel wordt er gewerkt aan een zogenaamde ‘blijverslening’, waarmee eigenaarbewoners kleine aanpassingen kunnen financieren. Deze zou het probleem ondervangen dat oudere huiseigenaren de overwaarde op hun woning niet kunnen verzilveren zonder de woning te verkopen, omdat financiële instellingen op basis hiervan geen aanvullende financiering meer willen verstrekken. Wanneer (oudere) zorgbehoevenden in hun eigen omgeving blijven wonen, kan dit een positief effect hebben op de instandhouding van hun sociale netwerk en de beschikbaarheid van informele hulp en mantelzorg in de buurt. Gezien de beperktere beschikbaarheid van professionele hulp kan dit essentieel zijn om zelfstandig te blijven. Wanneer iemand zeer intensief verzorgd moet worden, kan het wenselijk zijn om een zogenaamde ‘mantelzorgunit’ bij de woning te plaatsen. In Lelystad is dit in principe mogelijk via de Wmo. Voor de huisvesting van kwetsbare bijzondere doelgroepen heeft de gemeente een rol als bemiddelaar tussen vraag en aanbod. Hieronder vallen mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking, een psychiatrische stoornis of dementie, maar ook daklozen, ex-gedetineerden en slachtoffers van huiselijk geweld. In het Lokaal Akkoord hebben we afspraken gemaakt met Centrada over de zelfstandige huisvesting van kwetsbare personen die uitstromen uit zorg- en opvangvoorzieningen. Onderdeel van deze afspraken is de zogenaamde 6% regeling, die inhoudt dat 6% van het vrijkomende aanbod van sociale huurwoningen beschikbaar wordt gesteld aan maatschappelijke organisaties ten behoeve van de doorstroming in hun voorzieningen. Deze afspraak wordt gehandhaafd, eventueel in iets gewijzigde vorm. De wijziging kan gaan over uitbreiding van het percentage of uitbreiding met afspraken over de toenemende groep mensen die niet meer wordt opgenomen en ambulant wordt behandeld. Verhuizen naar een ‘levensloopbestendige’ woning Ondanks de beperkte verhuisgeneigdheid van ouderen, verwacht het Kenniscentrum Wonen en Zorg dat de helft van alle 65-plussers voor het overlijden nog één stap op de woningmarkt gaat zetten. Aan deze ‘laatste woning’ worden vaak hoge kwaliteitseisen gesteld, waardoor men meestal pas daadwerkelijk gaat verhuizen als er een woning beschikbaar is die aan (vrijwel) alle wensen voldoet. Meestal is dat een gelijkvloerse woning, bijvoorbeeld een (patio)bungalow of appartement. Dit woningtype is in Lelystad nog ondervertegenwoordigd. In de vrije sector zien lokale makelaars vooralsnog geen toename van de vraag naar gelijkvloerse woningen. In de sociale sector is er wel een duidelijke behoefte aan dit type woningen, maar vanwege de inkomenseisen zijn woningen in dit segment in principe niet toegankelijk voor huishoudens met een hoger inkomen. Op wijk- en buurtniveau willen we de kansen die er zijn benutten om gelijkvloerse woningtypen toe te voegen. Hierdoor ontstaan meer gemengde wijken, wat het voor zorgbehoevenden en mantelzorgers eenvoudiger maakt om bij elkaar in de buurt te (blijven) wonen. Bij de uitbreiding van het aanbod van gelijkvloerse woningen is behalve voor de woningcorporaties ook een rol voor de vrije sector

37

weggelegd. Wij willen marktpartijen dan ook stimuleren om voor dit segment een passend en voor de doelgroep bereikbaar aanbod van vrije sectorhuurwoningen en koopwoningen te realiseren. Ouderen die willen verhuizen lopen soms tegen een aantal specifieke beperkingen aan. Naast het eerdergenoemde probleem dat oudere huiseigenaren geen (aanvullende) hypotheek meer krijgen, speelt hierbij een rol dat de maandlasten bij verhuizing vaak fors stijgen. Dit komt omdat ouderen vaak al lang op hun huidige adres wonen en daardoor ofwel de hypotheek grotendeels hebben afgelost, ofwel een betrekkelijk lage huur betalen. De stijging van de maandlasten bij verhuizing staat dan in de beleving van de betrokkenen vaak niet in redelijke verhouding tot de extra kwaliteit van de nieuwe woning. Landelijk is inmiddels een aantal strategieën ontwikkeld om dergelijke belemmeringen weg te nemen, zoals huurgewenning en de inzet van een ‘seniorenmakelaar’. Samen met onze partners willen wij nagaan of we deze strategieën ook in Lelystad succesvol kunnen inzetten. Beschut wonen Ondanks de toegenomen mogelijkheden voor zorg en ondersteuning aan huis, is er een groep zorgbehoevenden die zich in een reguliere woning niet comfortabel voelt en een vorm van begeleiding en bescherming nodig heeft om zelfredzaam te kunnen worden of blijven. Dit geldt zowel voor zorgbehoevende ouderen als voor andere doelgroepen, zoals verstandelijk beperkten, psychiatrisch patiënten en jongeren met psychosociale problematiek. Deze groepen kunnen geholpen zijn met een beschutte woonvorm, bijvoorbeeld in de vorm van een hofje waar medebewoners een vergelijkbare achtergrond hebben en zorg en ondersteuning dichtbij zijn. Beschut wonen mag worden beschouwd als een vorm van zelfstandig wonen omdat de bewoners een individueel huurcontract hebben en de zorg los daarvan wordt geregeld. Afgezien hiervan is beschut wonen een lastig te definiëren woonvorm waarvoor landelijk geen specifiek beleid of regelgeving bestaat. In de praktijk wordt beschut wonen daardoor ook wel aangeduid met termen als begeleid, beschermd of verzorgd wonen. Dit draagt bij aan de verwarring over wat beschut wonen nu precies is. Ook de verdere ontwikkeling van deze woonvorm is lastig in te schatten. Het gevoel leeft dat deze de komende jaren aan populariteit zal winnen en dat het aantal initiatieven om beschut wonen te realiseren zal toenemen. Dit gevoel is echter lastig met cijfers te onderbouwen. De bovenbeschreven ontwikkelingen worden in het beleidsplan wonen met welzijn en zorg in Lelystad 2016-2020 uitgebreider toegelicht. Actiepunten 1. bestaande woningen zullen vaker (preventief) moeten worden aangepast aan beperkingen van de bewoners. Met het oog hierop willen wij: a. afspraken maken met Centrada over het ‘opplussen’ van bestaande woningen b. de verordening duurzaamheidslening uitbreiden met een component ‘levensloopbestendig’ (de zogenaamde ‘blijverslening’) zodra deze landelijk beschikbaar is c. onderzoeken of er belemmeringen zijn bij het ontwikkelen van mantelzorgwoningen en deze zoveel mogelijk wegnemen d. samen met de betrokken organisaties de ‘6% regeling’ evalueren en waar nodig aanpassen 2. ouderen en zorgbehoevenden wonen in toenemende mate in ‘gewone’ woningen. Een beperkt deel wil graag verhuizen naar een levensloopbestendige gelijkvloerse woning, zoals een (patio)bungalow of appartement. Dit woningtype is in Lelystad nog ondervertegenwoordigd. Met het oog hierop willen wij: a. een inventarisatie maken van locaties in Lelystad die zich lenen voor realisatie van (gestapelde) gelijkvloerse woningen, waarbij we nadrukkelijk ook kijken naar de mogelijkheden in bestaande wijken b. de potentie van deze locaties actief onder de aandacht van ontwikkelaars brengen c. het lokaal akkoord met Centrada uitbreiden met afspraken over realisatie van woningen die geschikt zijn voor mensen met beperkingen. Er komt een lijst met voorzieningen waaraan bij

38

levensloopbestendig bouwen of aanpassen standaard wordt voldaan. Op diezelfde lijst komen de voorzieningen te staan waarvoor een beroep op de Wmo gedaan kan worden. Het uitgangspunt is dat deze woningen flexibel gebouwd worden, dus (op termijn) ook geschikt voor andere doelgroepen d. het lokaal akkoord uitbreiden met afspraken over voorrang voor mantelzorgers en ontvangers in de woonruimteverdeling e. samen met lokale partners nagaan hoe specifieke belemmeringen voor ouderen om te verhuizen naar een geschiktere woning kunnen worden weggenomen 3. We houden er rekening mee dat de vraag naar beschut wonen de komende jaren toeneemt. In dat verband willen wij: a. Centrada vragen in beeld te brengen welke woningen in haar bezit geschikt zijn om te clusteren voor ouderen of andere specifieke doelgroepen die ‘beschutting’ nodig hebben. In samenwerking met de zorgpartijen stellen we een programma van eisen op waar deze woningen aan moeten voldoen b. initiatieven voor beschut wonen individueel beoordelen aan de hand van het afwegingskader dat is opgenomen in het beleidsplan ‘wonen, welzijn, zorg 2016-2020’ en op basis hiervan bepalen of bestuurlijke medewerking wordt verleend aan realisatie. 6.6. Consument gericht bouwen Gemeente Lelystad heeft de ambitie om te groeien in de richting van de 80.000 inwoners. Op de langere termijn worden we steeds afhankelijker van vestigers om te kunnen groeien. Om te kunnen groeien, moeten we een aantrekkelijk alternatief als woonstad zijn voor mensen die nu nog niet in Lelystad wonen. We willen de groei gebruiken om de sociaaleconomische samenstelling van de bevolking te verbeteren en het draagvlak voor voorzieningen te waarborgen/creëren. Op haar beurt maken deze voorzieningen de stad als geheel aantrekkelijker als woonstad. Tot aan de crisis in 2008 heeft het accent in het gemeentelijk woningbouwprogramma gelegen op de bouw van woningen voor het middenen hoger segment. Doel was om vooral bemiddelde huishoudens van buiten de gemeentegrenzen te trekken. Aanvankelijk werd gebouwd in de Landstrekenwijk en De Landerijen, meer recent in Hanzepark en Warande. Ten tijde van ontwikkelingen in de laatst genoemde wijken brak de crisis uit. Het aantrekken van meer bemiddelde huishoudens van buiten Lelystad is aanvankelijk succesvol geweest. De bouw van de Landstrekenwijk en De Landerijen heeft gezorgd voor meer bemiddelde en hogeropgeleide huishoudens in Lelystad. Deze wijken zijn echter ook relatief eenzijdig van samenstelling. Het zijn geen gemengde wijken. Het segment ‘sociaal’ ontbreekt hier nagenoeg. In Hanzepark en Warande wordt een mix van inkomensgroepen nagestreefd. In Warande gaan we uit van 30% sociale huur. De voorraad sociale huur groeit mee in het tempo van de marktsector (vrije sector huur en koop). Om in de wijken een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling te krijgen zullen we kansen in de wijken moeten benutten om variatie in het woningaanbod aan te brengen. Door het creëren van een gedifferentieerd woningaanbod en aantrekkelijke woonmilieus bereiken we dat de wijken aantrekkelijker worden voor nieuwe doelgroepen met meer draagkracht en/of potentie. Ook houden we de wijken aantrekkelijk voor de huishoudens die er nu wonen zodat zij niet snel zullen vertrekken vanwege de woonomgeving of het gebrek aan doorstroommogelijkheden. Daarnaast kan gekeken worden welke open ruimtes in de bestaande stad gebruikt kunnen worden voor het toevoegen van een ontbrekend segment woningen. Dit is ook een wens van veel bewoners, dat de stad ‘af’ is. Wat we in ieder geval niet willen in de bestaande stad is het toevoegen van meer woningen in het goedkope segment met een koopprijs tot € 150.000,-. Woonconsumenten zijn kritisch en willen invloed hebben op het type woning, de indeling en uitstraling van de woning. De kunst is dus om in te spelen op de vraag vanuit de consument en de markt te faciliteren deze woonwensen uit te voeren. Dit betekent dat alle partijen, inclusief wijzelf, maatwerk

39

moeten leveren. Ons uitgangspunt hierbij is dat de woningvoorraad wordt aangepast met projecten, zowel nieuw- als verbouw, die zorgen voor een goede, onderscheidende prijs-kwaliteitverhouding. Men krijgt in Lelystad ‘value for money’. Dit maakt Lelystad aantrekkelijk voor zowel uitstroom uit de steden als mensen uit de periferie die nabij de grote stad willen wonen. Om Lelystad meer op de kaart te krijgen als aantrekkelijke woonstad waar je ‘value for money’ krijgt is deelname aan het informele bestuursorgaan van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) essentieel. Op die manier kunnen ontwikkelingen binnen deze regio van dichtbij gevolgd worden. Het biedt tevens kansen om binnen de regio een duidelijk en complementair profiel betreft het wonen te definiëren en uit te dragen. Dit zal aan moeten sluiten bij de sterke kanten die Lelystad te bieden heeft. Binnen de regio wordt de gehele woningvoorraad in Lelystad getypeerd als “groen stedelijk”. Het lijkt verstandig om naar de toekomst toe niet van deze typering af te wijken, maar hierbinnen diversiteit te creëren door middel van prijsklasse en woningtype. Vanuit de Woningwet wordt van ons gevraagd lokale woningbouwplannen regionaal af te stemmen. Ook in dit verband is onze deelname aan de MRA belangrijk. Bij nieuwbouw hanteren de volgende uitgangspunten: 1. Er wordt vraaggericht gewerkt. De gemeente faciliteert initiatieven. Waar nodig probeert de gemeente te sturen. Uitganspunt is dat de inbreng van de toekomstig bewoners op de vormgeving en het ontwerp van zijn/haar toekomstige woning substantieel vergroot wordt. Dit om (nog) beter in te kunnen blijven spelen op de behoeften van de woonconsument. Mede hierdoor blijft Lelystad een aantrekkelijke woonstad. Diverse (bewezen) concepten zijn hiervoor toepasbaar: (collectief) particulier opdrachtgeverschap, medeopdrachtgeverschap en consument gericht bouwen. 2. Ruimte bieden op bouwlocaties aan particuliere initiatieven die voorzien in goede woonvormen voor kwetsbare huishoudens, bijvoorbeeld in combinatie met mantelzorg. 3. De groei van de stad draagt bij aan het in evenwicht brengen van de sociale structuur en het vergroten van de koopkracht van de Lelystadse bevolking, hierdoor vindt nieuwbouw vooral plaats in het midden (WOZ-waarde € 150.000 - € 270.000) en hogere segment (WOZ-waarde meer dan € 270.000). 4. Er wordt prioriteit gegeven aan het invullen van geheel of gedeeltelijk bouwrijpe gronden. Het afbouwen van Hanzepark, Warande deelgebied 1, Kust en Parkwijk hebben daarbij de hoogste prioriteit gevolgd door onafgemaakte plekken in de bestaande stad en rond bestaande voorzieningen. Voor bijzondere initiatieven of niches die hier niet passen, maar wel een kwalitatieve toevoeging zijn voor de stad, kan een uitzondering worden gemaakt. 5. Er wordt organisch ontwikkeld. Elk stadium kan in principe het eindstadium zijn. 6. De grens voor een sociale koopwoning is € 150.000 vrij op naam. In ieder geval wordt tot en met 2016 gestopt met het faciliteren en subsidiëren van sociale koopwoningen. Uitzonderingen hierop zijn mogelijk via een apart raadsbesluit bijvoorbeeld bij de omvorming van kantoorpanden. Eind 2016 wordt bekeken op basis van de marktomstandigheden of we hier mee doorgaan of de bouw van sociale koopwoningen weer gaan faciliteren en in welke mate. 7. Kwaliteit gaat voor kwantiteit. Kwaliteit uit zich in een bepaald architectonisch en bouwtechnisch niveau, bijpassende prijsstelling, locatie en omgevingsfactoren Actiepunten 1. Met marktpartijen in gesprek blijven om de doorstroming in de bestaande stad en kansen voor nieuwbouwprojecten in relatie tot de vraag op de Lelystadse woningmarkt te bevorderen 2. De kavelwinkel c.q. het nog te realiseren woonadviescentrum zichtbaarder te maken en beter te positioneren als instrument in de woonmarketing en van de servicegerichte klantbenadering. Een optimale bereikbaarheid en kwalitatief en kwantitatief structurele bemensing hoort hierbij. 3. De gemeente Lelystad gaat, waar mogelijk in samenwerking met marktpartijen, actief de woonkwaliteiten van Lelystad etaleren en met als doel daarmee nieuwe doelgroepen te interesseren voor vestiging in Lelystad.

40

4. Onderzoeken of de kavelwinkel (als woonadviescentrum) onderdeel kan worden van het Servicecentrum Lelystad zodat het een verlengstuk van de inspanningen op woonmarketing wordt. De geïnteresseerde woningzoekende kan hier dan zowel fysiek als digitaal geholpen worden aan de gewenste informatie en worden begeleid in een eventueel proces van kavelaankoop en de daarop te bouwen woning. 5. Eens per drie jaar een woonanalyse/woonbehoefteonderzoek op basis van het WoON uitvoeren 6. Initiatieven voor het toevoegen van markthuur in het lage middensegment (700 – 900 euro per maand) willen we faciliteren 7. Actieve deelname aan het informele bestuursorgaan Metropoolregio Amsterdam (MRA)

41

7. Prettige en gewilde woonwijken Niet alleen de woning draagt bij aan het ‘prettig wonen’, ook de woonomgeving is daarbij erg belangrijk. Een fijne woonomgeving heeft te maken met de ervaren leefbaarheid in een wijk of buurt. In dit hoofdstuk wordt de bijdrage vanuit het woonbeleid aan leefbare wijken uitgewerkt. 7.1. Stedelijke vernieuwing op uitnodiging De problematiek van de 70-er en 80-er jarenwijken blijft een grote opgave ondanks alle investeringen van de afgelopen jaren door Centrada en gemeente. De inzet de afgelopen jaren was vooral fysiek getint. In de uitwerking van de kadernota duurzaamheid wordt geconcretiseerd hoe de bestaande voorraad de komende tijd verduurzaamd en toekomstbestendig gemaakt wordt. Deze oudere wijken kennen echter ook een cumulatie van sociaaleconomische problemen. De huishoudens hebben niet alleen vaak een laag inkomen, maar ook een laag opleidingsniveau, veel schulden en zoals in de vorige paragraaf beschreven vaak een (te) hoge hypotheek. Sociale problemen en problemen in de fysieke leefomgeving gaan vaak hand in hand. De bewoners van deze wijken zijn vaak niet of onvoldoende zelfredzaam. In 2013 zijn gemeente en Centrada gestart met een nieuwe wijze van werken waarbij alle betrokken partijen in de wijk uitgenodigd zijn om met initiatieven te komen ter verbetering van de woning en directe woonomgeving. Deze nieuwe werkwijze heet ‘stedelijke vernieuwing op uitnodiging’. Deze werkwijze is in 2015 door raad bekrachtigd en zal de komende jaren worden doorgezet. Het is een manier van werken door samenwerken met bewoners en vele andere betrokken partijen, zoeken, terugblikken en leren uit de ervaringen en op basis daarvan verder werken aan de toekomst. Er is weinig staand beleid en wet- en regelgeving. De ambitie van ‘stedelijke vernieuwing op uitnodiging’ is: ‘versterking van de sociale cohesie en fysieke leefbaarheid van de oudere wijken. Vitale wijken door en voor de bewoners met een betrouwbare en betrokken gemeente als partner’. Concrete initiatieven zijn een kluswinkel, de gereedschap uitleen, het per hofje gezamenlijk schilderen van woningen, een initiatief van MILA (Met Inzet Lukt Alles), het initiatief ‘oog voor de buurt’ van de rijksbouwmeester, waarbij gekeken is naar het vakmanschap in de buurt en dat in september 2015 heeft geresulteerd in een eerste huis, tuin en keuken festival in de Zuiderzeewijk, mede georganiseerd door bewoners., moestuin projecten en een aantal ISV-projecten en het project ‘Mensen maken de buurt’. Ontwikkelingen in het kader van stedelijke vernieuwing op uitnodiging tot nu toe leren dat initiatieven niet vanzelf tot stand komen. Zeker in wijken waar veel problemen zijn. Veel bewoners zijn heel betrokken bij hun woon en leefomgeving en hebben goede ideeën en tonen veel inzet. Stimuleren , verbinden en ondersteunen van gemeente, Stichting Welzijn en Centrada blijft echter nodig. Actiepunten 1. Het programma ‘Stedelijke vernieuwing op uitnodiging’ continueren 2. Met Centrada prestatieafspraken maken over de wederzijdse inspanningen voor stedelijke vernieuwing. Hieronder vallen onder meer afspraken over de kluswinkel. De kluswinkel is een belangrijke steunpilaar voor verbetering van de leefbaarheid in de wijken 7.2. Groot onderhoud en herstructurering Grootschalige sloop/nieuwbouwprogramma’s zijn de komende vijf jaar niet aan de orde. Sloop kan alleen plaatsvinden in het sociale huursegment en Centrada heeft net een grootschalig renovatieprogramma achter de rug in de bestaande stad. De financiële middelen voor dit soort grootschalige ingrepen ontbreken simpelweg. Echter, op kleine schaal (acupunctuur) is het wellicht wel mogelijk iets te slopen en iets nieuws in een ander segment terug te bouwen. Centrada heeft dit de afgelopen jaren een aantal keer met succes gedaan. Goed inzicht in deze kansen is dan dus noodzakelijk. De komende periode is het zaak om verder te kijken dan de komende vijf jaar om op langere termijn grootschaliger sloopprogramma’s te kunnen laten plaatsvinden. We zullen Centrada

42

vragen dit de komende periode in samenwerking met ons in beeld te brengen en de noodzakelijke voorbereidingen hiervoor te treffen. Als gemeente zijn wij ook verantwoordelijk voor een basiskwaliteit van de openbare ruimte. De leefbaarheid kunnen we ook via de groot onderhoudsprogramma’s beïnvloeden. Dit valt buiten het directe bereik van het woonbeleid, maar heeft hier uiteraard wel raakvlakken mee. Zo kunnen we aanpassingen in de openbare ruimte die nodig zijn als gevolg van de vergrijzing meenemen bij de groot onderhoudsprogramma’s. Actiepunten 1. Afspraken maken over samenhang onderhoudsprogramma’s corporaties en gemeente en daarin specifieke kenmerken van de bevolkingsopbouw hierin meewegen. 2. In samenwerking met Centrada komen tot een langere termijnstrategie met herstructureringsopgave voor de (middel)lange en langere termijn. 3. Goede initiatieven voor renovatie vanuit de markt stimuleren en faciliteren 7.3. Leefbaarheid Naast het programma stedelijke vernieuwing op uitnodiging en de fysieke opgave zijn er nog een aantal andere maatregelen die de leefbaarheid in wijken en buurten positief kunnen beïnvloeden. Zo zijn we op dit moment bezig met het realiseren van een project Skaeve Huse. Hier worden een aantal notoire overlastgevers gehuisvest zodat de overlast in hun oude omgeving wordt verminderd. In de onlangs vastgestelde kadernota veiligheid zijn een aantal actiepunten ten aanzien van leefbaarheid opgenomen. Een van de actiepunten is het verminderen van overlast door kamerverhuur. We willen samen met Centrada onderzoeken, onder meer op basis van hun experiment ‘toewijzen op leefstijl’ bij het complex Rode Klif, of toewijzen op leefstijl leidt tot meer sociale samenhang en minder leefbaarheidsproblemen. Mocht dit experiment hebben geleid tot positieve effecten, dan willen we kijken of dit op meer plaatsen in Lelystad kan worden toegepast. Bijvoorbeeld in de wijken die nu sterk vergrijzen en waar de komende periode dus naar verwachting relatief veel woningen van huurder zullen wisselen. Daarnaast kijken we gezamenlijk of er woonruimteverdelingsmaatregelen zijn die ingezet kunnen worden om de leefbaarheid in een woonbuurt te verbeteren. Corporaties spelen een belangrijke rol bij het leefbaar houden van de wijken waar zij bezit hebben. In de nieuwe Woningwet worden strengere voorwaarden gesteld aan deze rol, om te voorkomen dat corporaties zich te veel begeven op terreinen waar niet hun kerntaak ligt. Gemeente Lelystad verlangt van de corporaties dat zij zich, binnen de wettelijke kaders, blijven inzetten voor de leefbaarheid in de buurten waar zij bezit hebben. Voorbeelden hiervan zijn het beschikbaar stellen van maatschappelijk vastgoed ter bevordering van de leefbaarheid en de afspraken met Centrada over de kluswinkel (zie paragraaf 7.1.). Afspraken hierover worden vastgelegd in de prestatieafspraken. Actiepunten 1. Met Centrada afspraken maken over kleinschalige sloop/nieuwbouw (acupunctuuraanpak) op de korte(re) termijn 2. Bij sloop/nieuwbouw in de wijk te streven naar een meer gedifferentieerd woningaanbod 3. Met Centrada afspraken maken over het experimenteren met toewijzen op leefstijl 4. In samenwerking met Centrada woonruimteverdelingsmaatregelen invoeren die de leefbaarheid en woonkwaliteit van een buurt bevorderen. 5. Kleinschalige nieuwbouw en sloop/nieuwbouw mogelijk maken als dit soort projecten de leefbaarheid en de woonkwaliteit van een buurt ten goede komen. Daarbij met name inzetten op woningtypen die inspelen op de specifieke behoeften van de buurt.

43

6. Samen met Centrada een experiment te starten om de instroom in de huurwoningen in de oudere, vergrijsde wijken positief te beïnvloeden (bijvoorbeeld met behulp van leefstijl).

44

Bijlage 1 Visie van bewoners In mei 2014 is aan 401 leden van het LelyStadsPanel gevraagd naar hun woonvisie voor Lelystad. 239 panelleden hebben in hun eigen woorden hun woonvisie voor Lelystad beschreven. De vragen in het onderzoek waren verdeeld over een viertal onderwerpen. Deze onderwerpen waren: 1. Wonen in Lelystad op dit moment 2. Wonen in Lelystad in 2025 3. Sterkste punten van het wonen in Lelystad 4. Zwakste punten van het wonen in Lelystad De omschrijvingen van de panelleden zijn vervolgens gecategoriseerd. Deze categorieën zijn in ronde twee voorgelegd aan alle leden van het LelyStadsPanel. 65% van het digitale panel heeft aan deze ronde meegedaan. Per vraag zijn omschrijvingen van de meest genoemde categorieën voorgelegd met de vraag: welke omschrijving vindt u het beste bij Lelystad passen? In ronde drie werden per vraag de vijf omschrijvingen met de meeste instemming voorgelegd. De respondenten mochten per vraag 100 punten verdelen. De omschrijving die zij het beste vonden passen kreeg de meeste punten. De omschrijving die volgens hen het minst paste geen of slechts weinig punten. Aan ronde drie heeft 66% van het digitale panel meegedaan. Visie op wonen in Lelystad anno 2014 Als we vragen naar het beeld van Lelystad vandaag de dag noemen veel bewoners Lelystad een prettige stad om in te wonen met voldoende voorzieningen op gebied van sport en recreatie. Ze noemen de rust, ruimte, het groen, het water en de ligging van Lelystad aan de kust en ten opzichte van de Randstad als goede punten. De woningen en hun prijs-kwaliteitverhouding worden ook vaak als positief punt ervaren. Toch noemen de inwoners ook vaak de ongezelligheid, de grote leegstand in het Stadshart en sommige achterstandswijken. Ook het gebrek aan een identiteit en warmte en wordt genoemd. ‘Lelystad heeft geen ziel’. Wat ook opvallend is, is dat inwoners aangeven het een prettige stad vinden om in de wonen omdat ze in de fijne wijk wonen. Als ze in een minder fijne wijk zouden wonen, zou het beeld dus compleet anders kunnen zijn. Ook geven een aantal inwoners aan Lelystad vooral een ‘slaapstad’ te vinden en de stad voor het uitgaan of het bezoeken van culturele activiteiten te verlaten. De goede treinverbindingen met bijvoorbeeld Amsterdam en Zwolle maken dit mogelijk. Het beeld van Lelystad is dus niet louter positief. Inwoners van Lelystad hebben geen eenduidig beeld over de veiligheid. De een ervaart Lelystad als zeer veilig, de ander noemt Lelystad onveilig. Enkele visies van bewoners: ‘Een stad met veel groen en daardoor ook relatief veel rust. Ook een stad die door de samenstelling van de bewoners kwetsbaar is, n.l. veel laagopgeleide mensen, waardoor er ook veel werkeloosheid is. Toch is het ook een stad waar ik het prettig wonen vind. Kinderen hebben veel speelruimte. Het winkel aanbod is breed, alles is in Lelystad te vinden’. ‘Goed betaalbare koopwoningen (ben niet bekend met de huursector in Lelystad) voor iedere portemonnee. Dat is een groot pluspunt voor de stad. Dichtbij de Randstad, goed bereikbaar. En de stad is aangenaam ruim opgezet en er is veel groen om woningen en in de nabijheid, ook dat is zeker een pluspunt van het wonen in Lelystad’. ‘Prima woonstad. Goede en betaalbare woningen in over het algemeen prima wijken. Voorzieningen voldoende voor wonen. Bereikbaarheid in principe in orde. Lelystad heeft echter wel een paar uitdagingen, enerzijds om de bewoners binnen te houden en anderzijds om nieuwe bewoners aan te trekken. Zo is er op veel vlakken weinig méér dan de basis. Echt goede winkels zijn er nauwelijks (zeker niet in het centrum), gezelligheid ontbreekt, relatief weinig mogelijkheden voor vertier (zeker niet in

45

combinatie met winkels/centrum/gezelligheid). Lelystad is geen bruisende stad. Bereikbaarheid moet in de gaten worden gehouden. Dichtslibbende A6/Larserweg’. ‘Een fijne, frisse, groene stad waarin je goedkoop een ruime woning hebt. Lelystad blijft wel een slaapstad: voor lekker eten, leuk uitgaan, goede concerten of andere culturele activiteiten ga ik regelmatig de stad uit. De reistijd neem ik daarmee voor lief. De goede treinverbindingen met de randstad zijn een randvoorwaarde om hier met plezier te blijven wonen’. ‘Ik heb het hier erg naar mijn zin, maar dat is niet alleen omdat ik in Lelystad woon, het komt voornamelijk omdat ik in een bijzonder fijne wijk in Lelystad woon. Ik kan de vraag niet beter beantwoorden. ‘Lelystad is -nog steeds- een groene stad, waar ik zie dat met name rondom het centrum veel wordt gedaan aan modernisering van de stad. De oude wijken lijken daarbij wat vergeten te worden; ik heb het idee dat deze wijken sterk verpauperen. Daarnaast is het jammer dat de gemeente niet in staat lijkt te zijn (of er niet voor kiest) om de winkelstraten in gebruik te houden. In de Promesse is veel leegstand, daarnaast is er een duidelijke trek van winkels van de oostkant van het centrum die zich verplaatsen richting De Wissel en het Stadhuisplein. Verder is de stad qua wonen prettig en ontspannen. Het helpt dat voorzieningen eigenlijk altijd nabij zijn en dat er nu de treinverbinding met Zwolle is die helpt om forenzen naar de stad te trekken. Een gunstig woonklimaat in combinatie met relatief lage huizenprijzen en voldoende voorzieningen zou een gouden combinatie kunnen zijn. Ik ben alleen niet overtuigd of de gemeente in staat is dit te verzilveren. Wat ik wel heel een positieve ontwikkeling vind van de afgelopen jaren is de invoering van LelyStart, de muziekavond in samenwerking met de Underground aan het begin van het cultureel seizoen. Dit zorgt voor een goede sfeer en het is altijd een leuke avond’. ‘Lelystad was op zich een rustige stad, alleen de wijk waar wij wonen wordt naar mijn idee een beetje een afvallige buurt. Er komen steeds meer mensen wonen die niets geven om een rustige leefomgeving. De buurt verloedert, mede door het slechte onderhoud van de gemeente qua infrastructuur. De mensen geven niet meer om elkaar en leven hun eigen leven. Er is ook geen sociale controle meer, zoals voorheen. Ook onze hier geboren kinderen (4) vinden Lelystad niet een stad waar ze een gezin zouden willen stichten, 3 zijn er al verhuisd en de vierde wil ook weg. Ouderen kwijnen weg in de wijken, omdat er onvoldoende mogelijkheden zijn om te verhuizen naar een passende omgeving. Er wordt daarentegen wel veel geld uitgegeven om Lelystad te promoten, vooral het kustproject, waar alleen de rijken onder ons van kunnen profiteren’. Uit bovenstaande visies op het wonen blijkt wel dat voor veel mensen ‘wonen’ synoniem is voor ‘leven’. We hebben de inwoners van Lelystad ook gevraagd naar de volgens hen sterkste en zwakste kanten van het wonen in Lelystad. Ook hier omvatten de antwoorden die gegeven zijn bijna alle aspecten van het ‘leven’. Als het gaat om de sterke kanten van het wonen en Lelystad worden het groen in de stad en de natuur om Lelystad heen erg vaak genoemd. Ook de recreatiemogelijkheden in en om Lelystad worden als sterk punt gezien. Ook de ligging aan het water en de kust zijn vaak genoemd als sterke punten net als de centrale ligging van Lelystad in Nederland en de daarmee gepaard gaande goede bereikbaarheid van werk en allerlei voorzieningen. Ook de rust en de goede interne bereikbaarheid per fiets zijn vaak genoemd. Bewoners zien de woningen zelf en haar prijs-kwaliteitverhouding ook als sterk punt. Ook de aanwezigheid van frisse lucht wordt vaak genoemd, evenals het cultuuraanbod en de bibliotheek. De top vijf van best passende omschrijvingen van Lelystad volgens de inwoners in 2014 ziet er als volgt uit:

46

1. Lelystad heeft een onaantrekkelijk centrum door de grote leegstand, het uniforme winkelaanbod en beperkte uitgaansmogelijkheden. Na sluitingstijd is het zeer ongezellig, omdat er niets meer te doen valt. 2. Mijn eigen woonwijk is een bijzonder prettige woonwijk, daardoor is Lelystad fijn om in te wonen. Er zijn genoeg delen van Lelystad waar ik nooit zou willen wonen. 3. Lelystad is goed bereikbaar met auto en met het openbaar vervoer. 4. Lelystad is een uitstekende fietsstad. 5. Lelystad heeft een mooie groene woonomgeving maar is nog altijd niet echt een stad met een ziel, het is meer een mooi gelegen nieuwbouwwijk. Het meest gegeven antwoord op de vraag wat men het zwakst vindt aan het wonen in Lelystad is het ongezellige Stadshart met haar leegstand en gebrek aan diversiteit aan winkels. Ook het dure parkeren en slechte mogelijkheden om de fiets veilig te parkeren worden hierbij genoemd. Ook het feit dat er drie centra zijn, wordt gezien als zwak punt. Ook veel genoemd zijn de hoge werkloosheid en armoede en het gebrek aan werkgelegenheid binnen de gemeentegrenzen. Ook het imago wordt als zwak punt van het wonen ervaren. Anderen vinden juist dat veel inwoners zelf weinig betrokkenheid tonen en zien dit als zwakte. Ook vinden veel respondenten Lelystad kleurloos, onzichtbaar. Veel respondenten noemen de vele onafgemaakte, open plekken in de stad als zwak punt. Ook de eentonigheid en eenvormigheid van sommige (delen van) wijken en de verpaupering in delen van de stad worden genoemd. In tegenstelling tot de fietsverbindingen vindt men de loopverbindingen in de stad zwak. Hoewel de recreatievoorzieningen vaak als sterk worden ervaren, is dit bij de uitgaansmogelijkheden niet het geval. Ook onveiligheidsgevoelens en criminaliteit, vooral woninginbraken, worden genoemd. Ook de beschikbaarheid van betaalbare, gelijkvloerse woningen dichtbij een centrum voor dagelijkse voorzieningen wordt gemist. Viezigheid en rommel op straat en de onderhoud van het openbaar groen worden ook als antwoord gegeven op deze vraag. De top 5 sterke punten van het wonen in Lelystad is volgens bewoners: 1. Veel natuur in en om Lelystad 2. In Lelystad heb je de ruimte 3. Lelystad ligt centraal in Nederland 4. Lelystad heeft schone lucht 5. De fietsverbindingen zijn goed De top 5 van zwakke kanten van het wonen waar volgens inwoners de komende vijf jaar hard aan gewerkt moet worden zijn: 1. Het sfeerloze stadshart 2. De hoge winkelleegstand 3. Tekort aan arbeidsplaatsen 4. Slechts 50 km/uur morgen rijden op vierbaans dreven 5. Het negatieve imago van Lelystad De antwoorden gaan bijna allemaal over zaken die het beleidsterrein wonen weliswaar raken, maar wat buiten het bereik van de woonvisie staat. Een belangrijke constatering is dat deze zaken allemaal wel degelijk van invloed zijn op het woonplezier. Visie van inwoners op het wonen in Lelystad anno 2025 Als we vragen hoe bewoners Lelystad als woonstad het liefste zien in het jaar 2025 krijgen we uiteraard diverse antwoorden. Wat de meeste mensen erg belangrijk vinden is dat de rust, de ruimte, het groen in de stad en de natuur om de stad behouden blijven. Men ziet het liefst een veilige stad en werk voor iedereen. De inwoners willen wel graag meer uitgaansgelegenheden en een gezellig en bruisend Stadshart met een diversiteit aan winkels en gezellige terrasjes. Ook zouden de inwoners over het algemeen graag zien dat het aan de kust goed vertoeven is met recreatiemogelijkheden, goede en

47

gezellige horeca en stranden. De meeste inwoners dromen niet van een groter Lelystad, de huidige omvang wordt vaak als ideaal genoemd. Echter, er wordt ook wel ingezien dat meer werkgelegenheid waarschijnlijk ook gepaard zal gaan met wat groei. Het is zeker niet de visie van bewoners om qua grootte op Almere te gaan lijken. De inwoners zien in 2025 ook graag een stad die ‘af’ is, dus geen kale onbebouwde stukken meer in de bestaande stad. Ook zou men graag willen dat de stad wat meer warmte en sfeer uitstraalt en dat de wijken er fris en verzorgd uitzien. Wat betreft de woningen wordt genoemd dat er een voor verschillende doelgroepen kwalitatief goed aanbod moet zijn, dus niet alleen op traditionele gezinnen gericht. Het wonen moet wel betaalbaar blijven. Inwoners vinden het belangrijk dat het voorzieningenniveau op peil is. Ook hebben een aantal bewoners de wens dat de kust meer een centrumfunctie voor de stad gaat vervullen. Ook droomt men van een betere beschikbaarheid van sociale huurwoningen Over de uitbreiding van het vliegveld zijn de meningen sterk verdeeld. De een juicht dit toe vanwege de toename van de werkgelegenheid en impuls voor de lokale economie en de mogelijke spin-off hiervan, de ander vreest voor lawaai- en stankoverlast. Wat wel naar voren komt is dat de bewoners zouden willen dat Lelystad visie en daadkracht vertoont. Enkele toekomstvisies van bewoners op het wonen in Lelystad in 2025: ‘Gezellige winkelcentra met meer exclusieve mode zaakjes. Meer ontmoetingsplekken in het centrum en meer groen, bloembakken, bankjes. Strenger optreden tegen bijv. troep in de tuinen, verwaarloosde schuttingen, vieze groene schuurtjes’. ‘Zoals het nu is, maar dan met een bruisender stadshart. Meer uitgaansmogelijkheden, studiemogelijkheden en een beter imago in Nederland’. ‘Ik hoop dat er ook in media of door oud-Lelystedelingen minder negatief over Lelystad wordt gesproken en gedacht’. ‘Meer gericht op het water. Meer horeca en winkels aan water. Minder mensen met een laag inkomen of uitkeringen’. ‘De ruimte, het groen en de korte afstand tot natuur is er nog steeds. Er is een stadscentrum waar je niet alleen ketens en discounters hebt, maar ook gespecialiseerde en 'eigen' zaken. Helaas is de functie van het Lelycentre beperkt tot levensmiddelen, maar dat heeft de Gordiaan wel meer levensvatbaar gemaakt. Er is ruimte voor 'gekke dingen' (zoals de Zilverparkkade, maar dan op kleinere schaal). De Lelystedelingen zijn er trots op in Lelystad te wonen, niet alleen omdat er allerlei problemen zijn overwonnen (water, klei, meer klei, nog meer klei, moeilijke bevolking) maar ook omdat er leuke dingen gebeuren en we het goed hebben met elkaar’. ‘De kale plekken dicht gebouwd. Nog steeds een kleinschalig vliegveld. Een gezellig winkelcentrum, waar het oude gedeelte afgebroken is en er een groter park is gekomen. De economie is aangetrokken en dat heeft ook invloed gehad op onze stad in positieve zin’. ‘Dat het warm aanvoelt wanneer je hier binnenkomt, zonder dat je steeds aankijkt naar slecht onderhouden tuinen e.d. Wat mij betreft mogen daar sancties op komen te staan. Het hoeft geen plaatje te zijn, maar je gras maaien en rotzooi weghalen zou al de helft schelen’. ‘Niet te groot, beter Stadshart’ ‘Veel groen, goed onderhouden huizen met klimaat besparende maatregelen, winkels voor elk soort publiek, veiliger verkeer, veel aandacht voor kunst en cultuur - zowel voor kunstenaars en hun projecten

48

als voor verenigingen/vrijwilligersorganisaties die Lelystedelingen bij elkaar brengen en houden, zoals Radio Lelystad en Stip GGZ. En vooral: Lelystad is een stad. Geen product. Er mag best wat minder aan City marketing worden gedaan en meer aan het tevreden houden van bestaande inwoners. Dat levert uiteindelijk veel meer op’. ‘Wij zouden Lelystad graag zien als een bruisende en levendige stad met voldoende werkgelegenheid. Een goed lopend winkelcentrum en een stadshart vol terrassen en een kuststrook waar je kan winkelen, uitwaaien en terrasjes pakken plus een Bataviamarkt die heel Europa kent’. ‘De stad dient duidelijker richting het water toe getrokken te worden. Er dient een breed belang voor het merk Lelystad te komen en de pluspunten dienen verder versterkt te worden. Tevens dient Lelystad zich ook op het gebied van duurzaam onderhoud en beheer van infrastructuur, vastgoed en recreatie gebieden te richten’. ‘Een bruisende stad met een goed centrum. En nog altijd de mooie natuur en rust (geen vliegveld uitbreiding dus). Voldoende winkelaanbod om het winkelende publiek binnen de stad te houden en voor de jongeren ook mogelijkheden en werkgelegenheid, waardoor zij niet meer wegtrekken. Verder een bredere bevolkingsopbouw waardoor er meer geld in de stad komt!’. ‘Ik ben dan 80. Nou, als dan de centrumzone nog niet compleet is, ga ik beslist nog verhuizen’. ‘Het zou mooi zijn dat de stad zou door groeien naar ca. honderdduizend inwoners. Dat betekent meer inwoners en dus meer potentiele kopers. Zodat de middenstand een goede bestaansmogelijkheid heeft. En winkels die nu noodgedwongen kennelijk weer hun deuren moeten sluiten kunnen terug keren’. De top vijf van best passende omschrijvingen van Lelystad in 2025 ziet er als volgt uit: 1. Een stad met een groen, gezellig stadscentrum. Veel diversiteit in het winkelaanbod en leuke cafés en restaurants. 2. Een stad waar inwoners zowel met de fiets als met de auto prettig naartoe kunnen. Dus: goede fietspaden, veilige fietsstallingen, gratis parkeren en niet zo veel leegstaande winkels. 3. Lelystad is nog steeds een hele groene stad. Het openbaar groen wordt zichtbaar goed onderhouden. 4. De fietspaden en dreven zijn goed onderhouden. Verder zijn de dreven weer 70 km/uur en het probleem van files rond het centrum is opgelost. 5. Lelystad Airport is de tweede luchthaven van het land.

49

50