Samenvatting consultatieversie ‘woonvisie Lelystad, samen aan de slag’ november 2015 Stand van zaken Lelystad ligt centraal in Nederland en is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De stad is vooral een woonstad. Lelystad kenmerkt zich door het vele groen in en om de stad. Tegelijkertijd genieten de Lelystedelingen van de voordelen van een stad als het gaat om voorzieningen, cultuur en recreatie. Op dit moment wonen veel Lelystedelingen met veel plezier in de stad. Hun woning en woonomgeving geven zij een mooie voldoende (gemiddeld 8 en 7,3). Ook geven de bewoners aan erg blij te zijn met de ruimte en het groen en het water om hen heen. Lelystedelingen hebben de keuze uit diverse woningtypes in verschillende wijken en buurten. Deze kwaliteiten koesteren we. Toch zijn er een aantal ontwikkelingen die om aandacht vragen: 1. Kwaliteit van de bestaande stad; delen van de met name oudere wijken hebben aandacht nodig, zowel op fysiek (kwaliteit en toekomstbestendigheid woningvoorraad), als sociaal gebied (leefbaarheid). 2. De te verwachten toename van de druk op de sociale huurmarkt door ontwikkelingen als: vergrijzing en het feit dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen woning moeten blijven wonen toename van het aantal vergunninghouders (asielzoekers die mogen blijven) individualisering en huishoudensverdunning (gemiddeld minder mensen per woning) (tijdelijke?) toename van de interesse voor huren als gevolg van de crisis (werkloosheid, aangescherpte hypotheekeisen 3. Betaalbaarheid van het wonen 4. Om te groeien in bevolkingsaantal wordt Lelystad steeds afhankelijker van vestigers (mensen van buiten Lelystad die in Lelystad gaan wonen). Aantrekkelijkheid van de stad is essentieel voor het aantrekken van mensen van buiten Lelystad. Wat willen we? In de toekomst wil Lelystad, als onderdeel van de MRA, een prettige woonstad blijven. De inwoners van Lelystad wonen in een comfortabele, goed onderhouden woning die bij hem of haar (gezinssituatie) past. De woning staat in een kwalitatief goede leefomgeving met goede voorzieningen. Dit vertalen we in de volgende ambitie: Ambitie Lelystad biedt het beste van twee werelden. Door haar centrale ligging en de goede bereikbaarheid kunnen inwoners optimaal gebruik maken van alle voordelen van de nabijheid van de grote stad. Aan de andere kant biedt Lelystad haar inwoners de aantrekkelijkheid van een rustig en betaalbaar woonmilieu met ruimte, groen en water in de directe omgeving. Centrale doelstelling: Het koesteren en toevoegen van kwaliteit De centrale doelstelling vertalen we in twee afgeleide doelstellingen: 1. Kwalitatief goede en betaalbare woningen voor iedereen 2. Prettige en gewilde woonwijken Randvoorwaarden: 1. Gunstige economische ontwikkeling en goede ontwikkeling werkgelegenheid (Lelystad Airport, Flevokust) 2. Positief imago
3. Kwalitatief goed voorzieningenniveau, waaronder goed functionerend Stadshart Wat stellen we voor om te gaan doen? Algemene uitgangspunten 1. Het percentage sociale huurwoningen in beheer en bezit van corporaties in Lelystad mag de komende 5 jaar groeien tot maximaal 30% van de totale woningvoorraad. Groei naar 30% is uitdrukkelijk geen doelstelling op zich. 2. We willen niet dat het huidige percentage (28%) sociale huur afneemt. We willen dus dat de sociale huurvoorraad meegroeit met de groei van de particuliere voorraad. Sloop-nieuwbouw of verkoop van bezit is mogelijk als er maar tegelijkertijd een uitbreiding van de sociale huurvoorraad tegenover staat. Ook voor gerichte aan- en verkopen in situaties van gemengd bezit staan wij open. 3. Het toevoegen van kwaliteit staat voorop. 4. Jaarlijks bepalen we aan de hand van de bereikbaarheid en beschikbaarheid van de sociale huurvoorraad, waarbij we onder andere de wachttijden als indicator gebruiken, of uitbreiding van de kernvoorraad noodzakelijk dan wel wenselijk is. Afspraken hierover worden vastgelegd in de prestatieafspraken. 5. Bij uitbreiding van de kernvoorraad wordt de draagkracht van de wijk meegewogen bij het besluit waar toegevoegd wordt. Gemengde wijken zijn uitgangspunt. Uitgangspunten bij nieuwbouw 1. Er wordt vraaggericht gewerkt. De gemeente faciliteert initiatieven. Waar nodig probeert de gemeente te sturen. Uitganspunt is dat de inbreng van de toekomstig bewoners op de vormgeving en het ontwerp van zijn/haar toekomstige woning substantieel vergroot wordt. Dit om (nog) beter in te kunnen blijven spelen op de behoeften van de woonconsument. Mede hierdoor blijft Lelystad een aantrekkelijke woonstad. Diverse (bewezen) concepten zijn hiervoor toepasbaar: (collectief) particulier opdrachtgeverschap, medeopdrachtgeverschap en consument gericht bouwen. 2. Ruimte bieden op bouwlocaties aan particuliere initiatieven die voorzien in goede woonvormen voor kwetsbare huishoudens, bijvoorbeeld in combinatie met mantelzorg. 3. De groei van de stad draagt bij aan het in evenwicht brengen van de sociale structuur en het vergroten van de koopkracht van de Lelystadse bevolking, hierdoor vindt nieuwbouw vooral plaats in het midden (WOZ-waarde € 150.000 - € 270.000) en hogere segment (WOZ-waarde meer dan € 270.000). 4. Er wordt prioriteit gegeven aan het invullen van geheel of gedeeltelijk bouwrijpe gronden. Het afbouwen van Hanzepark, Warande deelgebied 1, Kust en Parkwijk hebben daarbij de hoogste prioriteit gevolgd door onafgemaakte plekken in de bestaande stad en rond bestaande voorzieningen. Voor bijzondere initiatieven of niches die hier niet passen, maar wel een kwalitatieve toevoeging zijn voor de stad, kan een uitzondering worden gemaakt. 5. Er wordt organisch ontwikkeld. Elk stadium kan in principe het eindstadium zijn. 6. De grens voor een sociale koopwoning is € 150.000 vrij op naam. In ieder geval wordt tot en met 2016 gestopt met het faciliteren en subsidiëren van sociale koopwoningen. Uitzonderingen hierop zijn mogelijk via een apart raadsbesluit bijvoorbeeld bij de omvorming van kantoorpanden. Eind 2016 wordt bekeken op basis van de marktomstandigheden of we hier mee doorgaan of de bouw van sociale koopwoningen weer gaan faciliteren en in welke mate. 7. Kwaliteit gaat voor kwantiteit. Kwaliteit uit zich in een bepaald architectonisch en bouwtechnisch niveau, bijpassende prijsstelling, locatie en omgevingsfactoren
Actiepunten
1.Kwalitatief goede en betaalbare woningen voor iedereen 1.1. Kwaliteit sociale huurvoorraad 1.1.1. De kernvoorraad (sociale huurwoningen) mag maximaal uitbreiden tot 30% van de totale woningvoorraad (nu is 28% van de woningvoorraad sociale huur) 1.1.2. Het omkatten van kantoren naar sociale huurwoningen wordt gestimuleerd. 1.1.3 Samenwerking bieden aan Centrada om te komen tot een langere termijnstrategie voor het bezit van Centrada in de diverse wijken. Uitgangspunt is dat er kleinschalige ingrepen gedaan worden die de kwaliteit van de woningen en woonomgeving verbeteren. 1.1.4. Uitbreiding regeling particuliere woningverbetering over andere wijken 1.2. Duurzaam bouwen en renoveren 1.2.1. Uitwerken projectplan ‘Verduurzamen particuliere woningvoorraad’: a. deelname aan het landelijke project ‘De Stroomversnelling koopwoningen’. In dit project worden rendabele en economische verantwoorde Nul op de Meter renovaties voor particulieren ontwikkeld b. ontwikkelen concept van woonabonnementen voor Lelystad c. afwegen uitbreiding van de regeling lening particuliere woningverbetering over andere wijken 1.2.2. Continueren van de duurzaamheidslening 1.2.3. Continueren van de subsidieregeling Duurzaam bouwen 1.2.4. Uitwerken kader voor duurzame gebiedsontwikkeling 1.2.5. Alle inwoners van Lelystad kunnen voor vragen over besparingsmogelijkheden terecht in de duurzaamheidswinkel. De duurzaamheidswinkel is een ontmoetingsplek en inspiratiebron voor iedereen die iets met duurzaamheid wil of kan. 1.2.6. Afspraken met de corporaties over verdere verduurzaming van hun bezit meer dan alleen op het gebied van energie. 1.3. Betaalbaarheid 1.3.1. Het verduurzamen van de woningvoorraad ook inzetten als belangrijk instrument om de betaalbaarheid van het wonen te waarborgen/verbeteren. 1.3.2. Gemeente Lelystad kijkt hoe zij kan bijdragen aan het betaalbaar houden van het wonen 1.3.3. De verordening ‘Startersleningen Lelystad 2015’ kort voor de verwachte uitputting van het vastgestelde budget (circa eerste kwartaal 2016) evalueren en de raad vragen om op basis van de uitkomsten van de evaluatie te besluiten de starterslening voort te zetten of in te trekken. Bij intrekken de middelen die terugvloeien in fonds betrekken bij verordening restschuldfinanciering. 1.3.4. In het Lokaal Akkoord en de jaarafspraken met Centrada afspraken maken over: a. Het monitoren van de effecten van de herinvoering van de huurinkomentabel (in het kader van het ‘passend toewijzen’)
b.
De omvang van het aanbod van woningen onder de aftoppingsgrenzen c.q. de beschikbaarheid voor de primaire en secundaire doelgroep in het kader van ‘passend toewijzen’. c. Over de inzet van de 10%-ruimte voor huishoudens met een inkomen tussen de € 34.911 en € 38.950 en boven de € 38.950 tot € 43.000. d. Mogelijkheden om het huren voor mensen die langdurig in de bijstand zitten zo betaalbaar mogelijk te houden. 1.3.5. Monitoren van de beschikbare voorraad betaalbare woningen, ook in relatie tot ontwikkeling leencapaciteit woonconsumenten. 1.4. Beschikbaarheid en bereikbaarheid 1.4.1. Marktinitiatieven om leegstaande (kantoor)panden om te bouwen tot betaalbare woonruimte worden zo veel mogelijk gefaciliteerd. 1.4.2. Meer ruimte bieden aan ontwikkelaars en/of beleggers die zich richten op het middel dure huursegment voor (lage) middeninkomensgroepen: woningen met een huurprijs tussen de € 710 (huurprijsgrens sociale huurwoningen) en circa € 850. 1.4.3. In het nieuwe Lokaal Akkoord met Centrada op nemen afspraken over: a. Het percentage te verloten woningen b. De ontwikkeling en monitoring van de wachttijden tijdens de looptijd van het Lokaal Akkoord (als indicator voor bereikbaarheid) c. Het bevorderen van de doorstroming om zo woningen vrij te spelen voor de doelgroep met behulp van bijvoorbeeld het landelijke huurprijsbeleid, de nieuwe wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en het verleiden van senioren om van een eengezinswoning naar een seniorenwoning of appartement te verhuizen. d. Huisvesting kwetsbare jongeren 1.4.4. Instellen verordening restschuldfinanciering 1.5. Wonen en Zorg 1.5.1. Bestaande woningen zullen vaker (preventief) moeten worden aangepast aan beperkingen van de bewoners. Met het oog hierop willen wij: a. afspraken maken met Centrada over het ‘opplussen’ van bestaande woningen b. de verordening duurzaamheidslening uitbreiden met een component ‘levensloopbestendig’ (de zogenaamde ‘blijverslening’) zodra deze landelijk beschikbaar is c. onderzoeken of er belemmeringen zijn bij het ontwikkelen van mantelzorgwoningen en deze zoveel mogelijk wegnemen d. samen met de betrokken organisaties de ‘6% regeling’ evalueren en waar nodig aanpassen 1.5.2. Ouderen en zorgbehoevenden wonen in toenemende mate in ‘gewone’ woningen. Een beperkt deel wil graag verhuizen naar een levensloopbestendige gelijkvloerse woning, zoals een (patio)bungalow of appartement. Dit woningtype is in Lelystad nog ondervertegenwoordigd. Met het oog hierop willen wij: a. een inventarisatie maken van locaties in Lelystad die zich lenen voor realisatie van (gestapelde) gelijkvloerse woningen, waarbij we nadrukkelijk ook kijken naar de mogelijkheden in bestaande wijken b. de potentie van deze locaties actief onder de aandacht van ontwikkelaars brengen
c.
1.5.3.
het lokaal akkoord met Centrada uitbreiden met afspraken over realisatie van woningen die geschikt zijn voor mensen met beperkingen. Er komt een lijst met voorzieningen waaraan bij levensloopbestendig bouwen of aanpassen standaard wordt voldaan. Op diezelfde lijst komen de voorzieningen te staan waarvoor een beroep op de Wmo gedaan kan worden. Het uitgangspunt is dat deze woningen flexibel gebouwd worden, dus (op termijn) ook geschikt voor andere doelgroepen d. het lokaal akkoord uitbreiden met afspraken over voorrang voor mantelzorgers en -ontvangers in de woonruimteverdeling e. samen met lokale partners nagaan hoe specifieke belemmeringen voor ouderen om te verhuizen naar een geschiktere woning kunnen worden weggenomen We houden er rekening mee dat de vraag naar beschut wonen de komende jaren toeneemt. In dat verband willen wij: a. Centrada vragen in beeld te brengen welke woningen in haar bezit geschikt zijn om te clusteren voor ouderen of andere specifieke doelgroepen die ‘beschutting’ nodig hebben. In samenwerking met de zorgpartijen stellen we een programma van eisen op waar deze woningen aan moeten voldoen b. initiatieven voor beschut wonen individueel beoordelen aan de hand van het afwegingskader dat is opgenomen in het beleidsplan ‘wonen, welzijn, zorg 2016-2020’ en op basis hiervan bepalen of bestuurlijke medewerking wordt verleend aan realisatie.
1.6. Consument gericht bouwen 1.6.1. Met marktpartijen in gesprek blijven om de doorstroming in de bestaande stad en kansen voor nieuwbouwprojecten in relatie tot de vraag op de Lelystadse woningmarkt te bevorderen 1.6.2 De kavelwinkel c.q. het nog te realiseren woonadviescentrum zichtbaarder te maken en beter te positioneren als instrument in de woonmarketing en van de servicegerichte klantbenadering. Een optimale bereikbaarheid en kwalitatief en kwantitatief structurele bemensing hoort hierbij. 1.6.3 De gemeente Lelystad gaat, waar mogelijk in samenwerking met marktpartijen, actief de woonkwaliteiten van Lelystad etaleren en met als doel daarmee nieuwe doelgroepen te interesseren voor vestiging in Lelystad. 1.6.4 Onderzoeken of de kavelwinkel (als woonadviescentrum) onderdeel kan worden van het Servicecentrum Lelystad zodat het een verlengstuk van de inspanningen op woonmarketing wordt. De geinteresseerde woningzoekende kan hier dan zowel fysiek als digitaal geholpen worden aan de gewenste informatie en worden begeleid in een eventueel proces van kavelaankoop en de daarop te bouwen woning. 1.6.5 Eens per drie jaar een woonanalyse/woonbehoefteonderzoek op basis van het WoON uitvoeren 1.6.6. Initiatieven voor het toevoegen van markthuur in het lage middensegment (700 – 900 euro per maand) willen we faciliteren 1.6.7 Actieve deelname aan het informele bestuursorgaan Metropoolregio Amsterdam (MRA)
2.
Prettige en gewilde woonwijken
2.1. Stedelijke vernieuwing op uitnodiging 2.1.1. Het programma ‘Stedelijke vernieuwing op uitnodiging’ continueren 2.1.2. Met Centrada prestatieafspraken maken over de wederzijdse inspanningen voor stedelijke vernieuwing. Hieronder vallen onder meer afspraken over de kluswinkel. De kluswinkel is een belangrijke steunpilaar voor verbetering van de leefbaarheid in de wijken 2.2. Groot onderhoud en herstructurering 2.2.1. Afspraken maken over samenhang onderhoudsprogramma’s corporaties en gemeente en daarin specifieke kenmerken van de bevolkingsopbouw hierin meewegen. 2.2.2.In samenwerking met Centrada komen tot een langere termijnstrategie met herstructureringsopgave voor de (middel)lange en langere termijn. 2.2.3. Goede initiatieven voor renovatie vanuit de markt stimuleren en faciliteren 2.3. Leefbaarheid 2.3.1. Met Centrada afspraken maken over kleinschalige sloop/nieuwbouw (acupunctuuraanpak) op de korte(re) termijn 2.3.2. Bij sloop/nieuwbouw in de wijk te streven naar een meer gedifferentieerd woningaanbod 2.3.3. Met Centrada afspraken maken over het experimenteren met toewijzen op leefstijl 2.3.4. In samenwerking met Centrada woonruimteverdelingsmaatregelen invoeren die de leefbaarheid en woonkwaliteit van een buurt bevorderen. 2.3.5. Kleinschalige nieuwbouw en sloop/nieuwbouw mogelijk maken als dit soort projecten de leefbaarheid en de woonkwaliteit van een buurt ten goede komen. Daarbij met name inzetten op woningtypen die inspelen op de specifieke behoeften van de buurt. 2.3.6. Samen met Centrada een experiment te starten om de instroom in de huurwoningen in de oudere, vergrijsde wijken positief te beïnvloeden (bijvoorbeeld met behulp van leefstijl).
