CONCEPT Wijkplatform Vreeswijk: Exploitatieplan Fort Vreeswijk
Versie Datum Auteur
1
3.2 19 september 2014 WPV
Inhoudsopgave 1. Organisatie
2
2. Marketingplan
4
3. Indelingscenario´s
8
4. Begroting
10
Bijlagen
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Organisatie Belasting, Wetgeving en vergunningen Zorg en Welzin Concept Huurtarieven Huuropbrengst Haalbaarheidsonderzoek met 2 bijlagen (installatie Advies en Raming Bouwkosten) Interview Huis van Afscheid 8. Intentieverklaring Hoofdgebruikers
De Telegraaf, 17 juli 2014 Burgerinitiatief houdt ouderen langer thuis Het aantal burgerorganisaties met als doel ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen, heeft een enorme vlucht genomen. Op dit moment telt ons land al 101 initiatieven in wonen, zorg en welzijn. Vorig jaar waren dat er nog dertig. Dat blijkt uit een onderzoek van het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg in samenwerking met de Universiteit Utrecht. Van de 101 initiatieven kunnen er 85 echt worden gezien als burgerinitiatief. Bij een burgerinitiatief zijn inwoners van een stad of dorp de initiatiefnemer en gaat het om vrijwillige inzet voor de directe leefomgeving. De reden dat mensen steeds vaker zaken zelf regelen, heeft er onder meer mee te maken dat de overheid heeft gezegd en burgers dat ook zelf willen dat mensen op oudere leeftijd langer zelfstandig moeten blijven wonen , licht een woordvoerster van Actiz, brancheorganisatie voor zorgondernemers, toe. Soms willen ouderen beschermder wonen en richten ze met elkaar een woongroep op. De zelf opgerichte woongroep die de woordvoerster noemt, is één van de vele voorbeelden. Wat de onderzoekers is opgevallen, is de grote variatie van de gevonden initiatieven. Het doel is overal hetzelfde maar telkens wordt het nastreven hiervan anders ingevuld. Ook zorgen lokale verschillen ervoor dat geen enkel voorbeeld identiek is aan een ander. Het langer thuis wonen kan op diverse manieren worden gefinancierd. Soms wordt er gebruik gemaakt van pgb-gelden of wordt een beroep gedaan op de AWBZ. Ook wordt de zorg betaald door ouderen die hun huis verkopen en van de opbrengst zorg inkopen. En soms haken gemeenten aan.
2
1 De organisatie 1.1
Gegevens
Naam Adres E-mailadres Website
1.2
Wijkplatform Vreeswijk (WPV) Rijnlaan 2, 3433 ZL, Nieuwegein
[email protected] www.nieuwegeinsewijken.nl/vreeswijk/
Achtergrond, visie en missie
Per 1 januari 2014 is de huurovereenkomst tussen MOvactor en de gemeente Nieuwegein m.b.t. Fort Vreeswijk gestopt. Hierdoor beëindigt MOvactor de huurovereenkomst met gebruikers per 1 januari 2014 en stoppen alle activiteiten op het Fort. Hiermee zouden alle zorg- en welzijnsactiviteiten die op het Fort plaatsvinden verdwijnen. Het Wijkplatform Vreeswijk, als bewonerscollectief, vindt dat iedere bewoner zo lang mogelijk zelfstandig in de wijk moet kunnen blijven wonen en bepleit een levensloopbestendige wijk. Dat kan alleen als de basisvoorzieningen voor zorg en welzijn voor iedereen toegankelijk en goed bereikbaar aangeboden worden. Hiermee wordt bovendien aangesloten bij de veranderingen in het sociale domein van de gemeente. Vreeswijk staat bekend om haar grote mate van sociale cohesie. Bewoners hebben zorg voor elkaar en ervaren een grote mate van veiligheid. Het Wijkplatform Vreeswijk is daar, net als de bewoners, trots en zuinig op. Het Wijkplatform Vreeswijk maakt zich daarom sterk voor het behoud van voorzieningen die het mogelijk maken dat bewoners de gelegenheid houden om elkaar te ontmoeten en om met elkaar activiteiten te ondernemen. Het Wijkplatform Vreeswijk wil daarom Fort Vreeswijk behouden met laagdrempelige wijkactiviteiten en sociaal-, medische-, maatschappelijke- en culturele voorzieningen (conform het in 2012 opgestelde 10 punten plan bij 25 jarig bestaan Wijkplatform Vreeswijk). Daarnaast wil het Wijkplatform in samenwerking met de gemeente Nieuwegein het Fort als Cultureel Erfgoed actief in gebruik houden en daarmee verloedering van het Fort en de omgeving tegengaan. Op 26 februari 2013 zijn bovenstaande uitgangspunten voorgelegd tijdens de bewonersavond die was georganiseerd om de ontstane situatie door het beëindigen van de huurovereenkomst door MOvactor te bespreken. Ook is in maart een aparte avond georganiseerd voor organisaties en ondernemers. Op de bewonersavond van 26 november 2013 hebben de bewoners van Vreeswijk gereageerd op de plannen van het Wijkplatform Vreeswijk om Fort Vreeswijk open te houden. Er werden aan de bewoners twee toekomstvisies gepresenteerd: een dorphuis met nadruk op zorg en welzijn en een dorpshuis met een meer toeristisch karakter in het kader van de Waterlinie als Wereld Erfgoed. Het Exploitatieplan is het resultaat van bovengenoemde bewonersavonden en is opgesteld om te komen tot een zelfstandige beheerorganisatie. Het Exploitatieplan dient als basis om het maatschappelijk vastgoed van de gemeente Nieuwegein effectiever en kostenneutraal te kunnen gaan exploiteren. Missie Fort Vreeswijk Fort Vreeswijk dient als middelpunt van de buurt met alle voorzieningen binnen handbereik, door: Behoud van de zorg- en welzijnsfunctie voor de huidige gebruiker. Versterken van de maatschappelijke betekenis voor de wijk. Versterken van de cultuur-historische betekenis voor Nieuwegein e.o. Waardecreatie maatschappelijk vastgoed
3
Fort Vreeswijk heeft een maatschappelijke bestemming en alle economische activiteiten zijn er op gericht om de geschetste maatschappelijke en culturele doelen te bereiken. Vanaf 1 januari 2014 is Fort Vreeswijk in operationeel beheer bij Stichting Platform Vreeswijk (bewonerscollectief). Het doel is dat Fort Vreeswijk in zijn geheel overgaat naar bewonerscollectief. Gezien de complexiteit van het Fort met verschillende (monumentale) gebouwen en diverse gebruikers, wordt in dit plan alleen het gebruik, de indeling en de renovatie opgenomen voor het hoofdgebouw (gebouw G)en kruitgebouw (gebouw D).
1.3
Sterkte zwakte
Sterk
Zwak
Sterke motivatie vanuit de wijk voor behoud van accommodatie. Sociale cohesie binnen de wijk Veel lagen van bevolking en breed netwerk aanwezig in Wijkplatform Grote mate van vakkundige kennis aanwezig Plan past in huidig en toekomstig tijdsgewricht m.b.t. decentralisatie zorg- en welzijn taken Plan past in beleid gemeente Nieuwegein wat betreft satellietfunctie Buurtplein Zuid
Bestuur en rechtsvorm Waarborg continuïteit Geen eigen vermogen Beleid Gemeente Nieuwegein
Dit plan houdt rekening met de zwakke punten en biedt daar oplossingen voor.
1.4
Beheersorganisatie
Een nog nader te bepalen rechtspersoon zal uiteindelijk verantwoordelijk zijn voor het besturen en bewaken van de doelen van Fort Vreeswijk. Vooralsnog ligt de verantwoordelijkheid bij het Wijkplatform Vreeswijk (WPV) als onderdeel van de Stichting Platform Vreeswijk. De basis in deze fase van het ontwikkelingsproces voor Fort Vreeswijk wordt gevormd door de vrijwilligers die vallen onder de paraplu van de Stichting Platform Vreeswijk. Om continuïteit en kwaliteit te waarborgen is het noodzakelijk dat het vrijwilligersbestand wordt ondersteund met een beperkte professionele bezetting. De taken van de professionele bezetting kunnen eventueel gedifferentieerd worden in een algemeen coördinator voor beheer en een programma-coördinator voor activiteitenaanbod en verhuur. De totale personeelsbehoefte wordt geschat op 1,2 fte. Zie verder bijlage 1 Organisatie en hoofdstuk 3 begroting van dit Exploitatieplan. De gemeente Nieuwegein is eigenaar van Fort Vreeswijk. In de definitieve fase zal de gemeente blijven sturen op de bestemming van het Fort t.b.v. maatschappelijke en culturele doelstelling. De gemeente Nieuwegein faciliteert in het onderhoud van het Fort, publiciteit en in het aanvragen van subsidies en projectgelden. Deze taken kunnen waar mogelijk ook isn samenspraak met vrijwilligers worden uitgevoerd.
1.5
Tijdpad
Tussenfase met partieel zelfbeheer bewoners: Tussenfase met partieel gemeentelijke bijdrage: Planning realisatie renovatie: Volledig zelfstandig:
4
1 januari 2014 tot 1 september 2015 1 september 2015 tot 1 januari 2017 ultimo 2015 ultimo 2017 (afhankelijk realisatie)
2 Het marketingplan 2.1
De organisatie
Naam Inschrijvingsnummer Kvk Rechtsvorm
Fort Vreeswijk
Administratie Tarief omzetbelasting BTW nummer Vergunningen/Verzekeringen
Zelf 0 %, geen n.v.t. Zie bijlage Belasting, Wetgeving, Vergunningen (Horeca A aanwezig)
2.2
Stichting
Toekomstconcept
Het Wijkplatform Vreeswijk heeft een concept aan de bewoners voorgelegd voor invulling van de toekomstige activiteiten. Dit concept behelst 2 pijlers die passen binnen de bestemming van het Fort. Pijler 1: Zorg en Welzijn Pijler 2: Nieuwe Hollandse Waterlinie: toerisme Zorg en Welzijn Er is voor gekozen om Pijler 1 in eerste instantie uit te werken vanwege urgentie m.b.t. dit domein en de gerelateerde financiële dekking. Meer informatie over Zorg en Welzijn Concept staat in bijlage 3 Zorg en Welzijn Concept. Door het aanbieden van basale, collectieve zorg en activiteiten wordt bijgedragen aan het zo lang mogelijk zelfstandig thuiswonen van buurtbewoners. Op Fort Vreeswijk is een zelfstandige huisartsenpraktijk gevestigd die het merendeel van de Vreeswijkse bevolking bedient. De huisarts wil graag het zorgaanbod vergroten. Toerisme De pijler Nieuwe Hollandse Waterlinie is vooral gericht op activiteiten met een toeristisch karakter en concentreert zich op de cultuur- historische waarde van Fort Vreeswijk en op Fort Vreeswijk als onderdeel van de Hollandse Waterlinie. Daar waar mogelijk wordt pijler 2 in het concept betrokken omdat deze pijler tevens kan worden ingezet om de levendigheid op het Fort te bevorderen en voor de economische positie van Vreeswijk van belang kan zijn. Mogelijkheden tot toeristische profilering: Het historische Fortwachtershuisje op het Fort vormt een aantrekkelijke locatie voor een B&B en naast de Fortgracht zou een trekkerscamping kunnen worden gerealiseerd. Deze kampeergelegenheid zou de eerste zijn in Nieuwegein. Deze markt is (deels) seizoensgebonden, maar maakt ook deel uit van een groeipotentieel (toerisme in eigen land). Het buitenterrein van Fort Vreeswijk leent zich uitermate goed voor het creëren van een ‘avontuurlijke en natuurlijke buitenspeelplaats’ voor kinderen. Een museum in het kader van de historie van de Hollandse Waterlinie. Aansluiting met fietsroute en theetuin (met oplaadpunt voor elektrische fietsen) bij het Streektransferium Linieland. Een aanvullende functie vervullen bij de grootschalige activiteiten zoals die in Vreeswijk worden georganiseerd. Seizoensactiviteiten in en om het Fort; waaronder: streekmarkt, biologische markt, kerstmarkt, oogstfeest, lentefeest. Educatieve kinderactiviteiten met accent op historie en natuur. Start- en eindpunt fietsroutes Hollandse Waterlinie in Nieuwegein en omgeving.
5
2.3 2.3.1
De markt: Vreeswijk Vreeswijk in beeld
Er is een wijkanalyse uitgevoerd door gemeente Nieuwegein. Belangrijke gegevens hieruit zijn: Leeftijdsgroep 0-2 3-11 12-17 18-54 55+ Totaal
Vreeswijk 129 327 191 1632 1148 3427
Nieuwegein 1978 5947 4041 29830 19048 60844
Percentage 6,5 5,50 4,73 5,47 6,03 5,63
Het gemiddeld inkomen in Vreeswijk is met €17.100,- aan de lage kant. Echter zijn er minder mensen dan gemiddeld met een bijstandsuitkering. 72% van de inwoners van Vreeswijk heeft werk. Psychische gezondheid Depressie klachten Angstklachten
Eenzaamheid
Vreeswijk Mannen Vrouwen Totaal Mannen Vrouwen Totaal Matig (zeer) ernstig Totaal
11% 13% 12% 9% 4% 6% 37% 5% 42%
Hoog-Zandveld / Lekboulevard 10% 22% 23% 2% 4% 3% 30% 7% 37%
Fokkesteeg
Nieuwegein
7% 22% 14% 7% 5% 6% 36% 7% 43%
13% 23% 18% 9% 10% 10% 38% 8% 45%
De wijk Vreeswijk is specifiek en niet te vergelijken met de andere wijken in Nieuwegein. Het woongenot in de wijk wordt gemiddeld beoordeeld met het cijfer 8,o ten opzichte van 7,4 van Nieuwegein als geheel. De gehechtheid aan de wijk is erg hoog, de meeste bewoners voelen zich meer Vreeswijker dan Nieuwegeiner. De psychische klachten van de inwoners van Vreeswijk scoren lager dan gemiddeld. Mogelijk ligt hier een relatie met de organisatiegraad en de activiteiten in het Dorpshuis. Toch is er volgens de huisarts veel verborgen eenzaamheid en sociaal gerelateerde gezondheidsklachten. Een mogelijke verklaring is dat door aard en trotsheid van de gemiddelde Vreeswijker de formele cijfers een te rooskleurig beeld weergeven. Gemeentelijk beleid zorg en welzijn De Gemeente Nieuwegein heeft besloten dat er 5 zogenaamde buurtpleinen moeten komen voor de 1e lijnszorg en welzijnsactiviteiten. De dichtstbijzijnde locatie bevindt zich in de wijk Hoog-Zandveld, een kleine 2 kilometer van het Fort Vreeswijk. Met name voor ouderen is het onmogelijk om zelfstandig deze faciliteit te bereiken. Bovendien is het nationale overheidsbeleid steeds meer gericht op het organiseren van zorg dicht in de buurt. Gemeentelijk beleid toerisme De Gemeente Nieuwegein heeft als beleid om het toerisme in de gemeente beter vorm te geven en de verschillende verdedigingswerken meer met elkaar te verbinden. De gemeente Nieuwegein is voorstander van het creëren van een voorziening als een minicamping en bepleit uitbreiding van de B&B-capaciteit in Nieuwegein. De gemeente Nieuwegein zou graag zien dat het Museum Vreeswijk verplaatst wordt naar het terrein van de Museumwerf in Vreeswijk. Vreeswijk als dorp is van oudsher de locatie voor de grotere activiteiten binnen de gemeente, bijvoorbeeld Koningsdag, maritiem Nieuwegein en Vreeswijk bij Kaarslicht. Deze activiteiten trekken veel publiek uit heel Nieuwegein en omgeving.
6
2.3.2 Doelgroepen De doelgroep van de pijler Zorg en Welzijn zijn alle wijkbewoners van Vreeswijk. Voor jonge gezinnen is het praktisch om huisarts en fysiotherapie in de buurt te hebben. Vanuit preventief oogpunt is er de wens om voor de doelgroepen kinderen en jeugd specifieke activiteiten te ontwikkelen. De groep bewoners die behoren tot de categorie 55+ en bewoners die door een fysieke beperking en/of psychische klachten in een isolement dreigen te raken worden bediend met een aantal sociale activiteiten en dagbesteding. Vanuit de bewoners is de wens geuit om meer aandacht te besteden aan activiteiten voor jeugd en jongeren. Dit wordt nader uitgewerkt, ondermeer door het organiseren van kindgerichte activiteiten in de voorbereidingsfase en in samenwerking met de basisschool in Vreeswijk. Eén van de concreet geformuleerde wensen is het behoud van een peuteropvang. De doelgroep van de Pijler Hollandse Waterlinie is breed: met name de dagtoeristen en/of kort verblijf toeristen in de leeftijdscategorie 30+ en met kinderen. Deze doelgroep moet gevonden worden in Nieuwegein, de provincie en op landelijk niveau. Belangrijke aandacht gaat uit naar fietsers, wandelaars en watersporters, die nu al veelvuldig Vreeswijk passeren. 2.3.3 Concurrentie De Pijler Zorg en Welzijn wordt door een enkeling als concurrent van de welzijnsstichting MOvactor beschouwd. MOvactor beheert, conform het Nieuwegeinse gemeentelijke beleid de 5 buurtpleinen in Nieuwegein. MOvactor ontvangt hiervoor subsidie van de gemeente. Fort Vreeswijk kan echter als een ‘satelliet’ van de 5 buurtpleinen prima naast Buurtplein Zuid bestaan.
2.4
De marketing mix
2.4.1 Product Zorg en Welzijn: Verhuur:
verhuur aan 1e lijns zorg en welzijn organisaties Verhuur accommodaties aan maatschappelijke en culturele organisaties
2.4.2 Prijs Zie bijlage 4 Huurprijzen 2.4.3 Promotie Er wordt gebruik gemaakt van huis aan huis berichten (de Beugelaer in nieuwe uitvoering), lokale- en regionale media, mond-tot-mondreclame en social media. Fort Vreeswijk grijpt zoveel mogelijk kansen aan om haar netwerk uit te breiden en zich bekend te maken. Het regelmatig aanbieden van bijzondere activiteiten zal publiciteit via verschillende kanalen genereren. Standaard zal Fort Vreeswijk zicht inschrijven op de pagina van de gemeente Nieuwegein en op diverse boekings- en toeristische sites. Fort Vreeswijk maakt gebruik van haar eigen website en haar website op Facebook.
2.5
Doelstellingen kwaliteit en kwantiteit
Kwantiteit: Het behouden van minimaal het huidige niveau van diverse activiteiten m.b.t. sociale onderwerpen. Daar waar mogelijk meer activiteiten voor doelgroepen. Kwaliteit: Het behouden van minimaal het huidige niveau van tevredenheid bij inwoners Vreeswijk m.b.t. sociale onderwerpen. Het verhogen van de kwaliteit van aanbod en beheer van Fort Vreeswijk. Zie verder bijlage 6 Haalbaarheidsonderzoek.
7
3 Indelingscenario’s Door de verleende subsidie van OC&W t.b.v. Herbestemming Fort Vreeswijk heeft er een degelijk en onafhankelijke Haalbaarheidsstudie kunnen plaatsvinden (zie bijlage 6 Haalbaarheidsonderzoek). Het WPV verzoekt het Fort volledig te renoveren en een volledige garantstelling voor de kosten hiervan. Alle details met voor- en nadelen staan in de Haalbaarheidsstudie beschreven. De verschillen in investering en tussen de verschillende scenario’s zijn miniem (zie bijlage 6 Haalbaarheidsonderzoek, hoofdstuk 9). De conclusie van het haalbaarheidsonderzoek is scenario 3 met een doorgroei naar scenario 4 (zie bijlage 6 Haalbaarheidsonderzoek, hoofdstuk 10). In dit Exploitatieplan is de Fortwachterswoning buiten beschouwing gelaten aangezien het WPV niet beschikt over gegevens m.b.t. baten en lasten in relatie tot de verschillende functies. In een later tijdstip kan de Fortwachterswoning nog bij de uitvoering van de plannen worden betrokken. De functie zal dan gerelateerd moeten zijn aan de beschreven concepten in dit Exploitatieplan. Het WPV heeft altijd het uitgangspunt geformuleerd om de huidige activiteiten van het Fort zoveel mogelijk door te laten gaan. Dat betekent dat zoveel mogelijk met alle belangen van de huidige gebruikers rekening wordt gehouden. De definitieve keuze voor indeling zal waarschijnlijk niet alleen worden gebaseerd op de investeringskosten maar ook op de potentiële inkomsten die de m2´s kunnen creëren. Dat bepaalt immers de financiële haalbaarheid van het Exploitatieplan, uitgaande van het feit dat er op dit moment geen ruimte is voor een politiek besluit voor een investering van extra publieke middelen. Op basis van de huidige informatie en onderliggende stukken, lijkt op dit moment Scenario II ‘Barabcane´ het meest realistisch met mogelijk Scenario III ‘Acces’ als er ander gemeentelijk beleid komt m.b.t. locatie Museum Vreeswijk (zie bijlage 6 Haalbaarheidsonderzoek, hoofdstuk 8). In deze keuze is ook een locatie opgenomen voor een ‘Huis van Afscheid’(rouwcentrum PCB). Er wordt door PCB voor deze locatie een specifiek kleinschalig concept ontworpen. Gezien de gevoeligheid van deze activiteit is dit met de andere ondernemers binnen het sociaal/welzijn domein besproken en ook geïnventariseerd bij deelnemers aan de sociale activiteiten (zie bijlage 7 Interview Huis van Afscheid) Er zijn drie organisaties die nog (gedeeltelijk) bedenkingen hebben m.b.t. de renovatie van het Fort en/of de voorgestelde indelingen. o Museum Vreeswijk hecht aan de huidige locatie en het huidige niveau van de huurprijzen. Optie van andere locatie is wel bespreekbaar maar Museum Vreeswijk attendeert WPV op afspraken met de gemeente en de afgesloten huurovereenkomst. o HSV De Vaart-Poscar rekent op een eigen verenigingsruimte. In het plan is zoveel mogelijk uitgegaan van de huidige gebruiksconstructie. Opties zijn bespreekbaar maar de HSV attendeert WPV op eerder gemaakte afspraken met de gemeente. o Scouting Vreeswijk maakt om niet gebruik van het Kruithuis voor opslagdoeleinden. Hier moet nog een oplossing voor worden gevonden en Scouting Vreeswijk heeft afspraken met de gemeente over gebruik Kruithuis. Overigens kunnen waarschijnlijk gaandeweg het renovatietraject van Fort Vreeswijk nog wijzigingen in de voorgestelde indeling worden aangebracht. Voor verdere details en argumentatie zie bijlage 6 Haalbaarheidonderzoek ´Herbestemming Fort Vreeswijk´
8
9
4 De Begroting 4.1 # 1 2 3
Exploitatiebegroting BATEN Exploitate subsidie Subsidies Activiteiten Subsidies *)
€/item
€/rubriek -
-
Toelichting Museum Vreeswijk 28 k€ zie #5 Lasten Vermindering kapitaal lasten, zie lasten #1
4 Exploitatie Vastgoed Service Vastgoed 5 Exploitatie Dorpshuis
47.000 28.000 100.000
huurders maatschappelijk domein huurders maatschappelijk domein 175.000 zie bijlage Huuropbrengst Dorpshuis
8 Kantine opbrengst 9 Incidentele opbrengst 10 Inkomsten projecten TOTAAL BATEN
30.000 10.000 pm 215.000
zie #4 lasten, factor 2 voor servicekosten Verhuur, Camping etc. 40.000 zie #8 Lasten 215.000
# LASTEN 1 Vergoeding gemeente
€/item 67.500
€/rubriek Toelichting 67.500
2 Personeelskosten 3 Onkostenvergoedingen
60.000 7.500
Beheer Fort Totaal 67.500 5 * 1500€
4 Kantine inkoop 5 Projectkosten
15.000 pm
zie #8 Baten 15.000 zie #2 Baten
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Energiekosten Verzekeringen Belastingen BHV Beveiliging Automatisering Cursussen vrijwillligers Kantoor Administratie Schoonmaak Onvoorzien TOTAAL LASTEN 1 Exploitatieresultaat 2 Toevoegen EV
15.000 3.000 1.000 1.500 3.000 5.000 3.000 4.000 2.000 7.500 pm 195.000
Energiekosten Bestuur, WA, Inboedel etc. Opleiding, instructie, apparatuur etc. Fort Vreeswijk totaal, inhuur, hek etc. Aansluitingen, onderhoud etc. Professionalisering PC, papier, copier, telefoon etc. Inhuur kantoor, juridisch advies etc. Inclusief afvalbeheer 45.000 195.000 20.000 5% à 10% van lasten per jaar: 10-20 k€ 20.000 max grootte EV 1x jaaromzet: 200 k€
Zie verder Bijlage 4 Huurprijzen Zie verder Bijlage 5 Huuropbrengst Zie verder bijlage 6 Haalbaarheidsonderzoek met bijlagen
10
4.2
Toelichting financiën en risico’s
Het exploitatieresultaat kan gezien worden als een buffer voor mogelijke financiële tegenvallers. De personeelskosten zijn op dit moment geen verplichting en kunnen op een later tijdstip worden geïnitieerd als de organisatie en de financiële dekking geregeld is. Door de renovatie van Fort Vreeswijk en de investering wordt de waarde van het maatschappelijk vastgoed verhoogd. Dit heeft echter geen positief gevolg voor de kredietwaardigheid van de beoogde beheersorganisatie in burgerzelfbeheer aangezien de gemeente eigenaar van de opstallen is. Hierdoor zal de beheersorganisatie ook een eigen vermogen moeten opbouwen. Dit kan ook gezien worden als een reserve in het Exploitatieplan. Door de potentiële huurders van het maatschappelijk domein is een intentieverklaring afgegeven (zie bijlage 8 Intentieverklaring). Dit geeft zekerheid over de haalbaarheid van de exploitatieinkomsten. Door de verleende subsidie van OC&W t.b.v. Herbestemming Fort Vreeswijk heeft er een degelijk en onafhankelijke haalbaarheidsstudie kunnen plaatsvinden. Hierdoor worden de risico’s van de verschillende scenario’s en aannames ingeperkt. In een ‘worst case scenario’ kan met deze investering en de nieuwe indeling van het maatschappelijk vastgoed in de toekomst veel makkelijker kostendekkend worden verhuurd of verkocht dan nu het geval is. Daardoor kan er geen desinvestering optreden. Mogelijke besparingen in AWBZ-gelden en gemeentelijke budgetten gerelateerd aan het Zorg en Welzijn Concept (zie bijlage 3 Zorg en Welzijn), zijn vanwege de complexiteit buiten beschouwing gelaten. In de huidige situatie van het Fort zijn er ook financiële risico’s. het is aannemelijk dat deze risico’s met dit plan niet veel groter worden. Dit zal ambtelijk worden uitgezocht. Indien de renovatie gefaseerd kan worden uitgevoerd dan worden de financiële risico’s geminimaliseerd. Deze mogelijkheden zullen verder worden uitgezocht.
Zie voor verdere inschatting van de financiële risico’s ook bijlage 6 Haalbaarheidsonderzoek.
4.3
Subsidies
Het Wijkplatform Vreeswijk heeft al in deze aanloopfase de volgende subsidies geïnitieerd. - Ministerie OC&W: subsidie Herbestemming Fort Vreeswijk (begroting € 22.000 en gesubsidieerd € 14.000) - Arcadis: advies en realisatie invaliden toilet (subsidie € 9.000) - Advies van Lions en andere organisaties (niet gekapitaliseerd) Gezien de ervaring van het afgelopen jaar en de opgedane expertise lijkt het zeer reëel dat de gemeente in samenwerking met de organisatie Fort Vreeswijk diverse subsidies kan gaan binnenhalen voor Fort Vreeswijk. Waar mogelijk zal de organisatie Fort Vreeswijk dit ook zelfstandig als rechtspersoon doen. Mogelijk dat ook enkele kostenposten in de renovatiebegroting van door burgers zelf kunnen worden uitgevoerd. Dit zal nader worden uitgezocht en gekapitaliseerd. Hiermee en met de subsidies wordt de waarde van het maatschappelijk vastgoed verhoogd zonder kosten voor de gemeente.
11
