CONCEPT-NOTULEN RONDETAFELGESPREK I GEMEENTE GULPEN-WITTEM Datum Tijd Locatie Notulering
1.
: 1 februari 2007 : 19.30 – 22.30 uur : raadzaal gemeentehuis te Gulpen : Tekstbureau Margriet
Raadsvoorstel PD/006 Verzoek aanwijzing pand Brouwerijstraat 15 te Wijlre als beschermd monument
Aanwezig namens de gemeente Mevrouw C.H. Schoeren-Langenkamp, voorzitter; de heer S.W.J. Amkreutz, griffier; de dames G.A. Dautzenberg-Kleijkers (PvdA) en M.C.P.J. Mordang-Vluggen (Balans) en de heren E.J.M. Magermans (Fractie Franssen), R.P.H. Sangers (CDA) en J. van de Walle (GroenLinks), raad/burgerleden; de heer J.R.M. Bormans, wethouder. Aanwezige gesprekspartners De heer Eggen, namens belanghebbende de heer Degens Publiek: 7 Pers: 1 De voorzitter heet iedereen van harte welkom Ze geeft de heer Van der Walle het woord. De heer Van de Walle meldt dat iedereen in het kader van het veranderende klimaat en de milieuproblematiek wordt opgeroepen deze avond tussen 19.55 en 20.00 uur het licht uit te doen. Hij verzoekt de aanwezige leden dit voorstel serieus te nemen en waar mogelijk de lichten in het gemeentehuis te doven. Hij nodigt daarnaast alle aanwezigen uit om samen met GroenLinks de film An Inconvenient Truth gratis in filmhuis Lumière te gaan bekijken. Mevrouw Dautzenberg heeft gehoord dat tegenwicht wordt gegeven aan dit voorstel omdat men vreest voor problemen binnen de elektriciteitscentrales als iedereen tegelijkertijd het licht uit en weer aan doet. Ze is er daarom geen voorstander van dit te doen. De heer Magermans gaat akkoord met het voorstel om alleen het licht te doven en de rest van de elektriciteitsgebruikende apparatuur aan te laten. Mevrouw Mordang vindt het een sympathiek signaal, maar sluit zich toch aan bij mevrouw Dautzenberg. De heer Sangers is het hier ook meer eens. Bovendien moet een ieder voor zich zelf zijn eigen verantwoordelijkheid hierin nemen. De voorzitter concludeert dat de meerderheid de zorgen deelt maar niet wil meegaan in het voorstel het licht uit te doen. Vervolgens geeft ze het woord aan de heer Eggen, voor de behandeling van agendapunt 1. De heer Eggen spreek namens de heer Degens, zij het op onafhankelijke basis. Daarnaast is hij initiatiefnemer Provinciale Boerderijenstichting, waardoor hij op een intensieve manier naar deze materie kijkt. Hij heeft het verzoek van de heer Degens om het pand op de monumentenlijst op te nemen in een rapport proberen te onderbouwen. Het is een karakteristieke boerderij, maar niet op de manier waarop vroeger naar boerderijen werd gekeken. Op het moment is er in Nederland veel aandacht voor boerderijen die niet voldoen aan het klassieke plaatje. In de tweede helft van de 19e eeuw is het woonhuis naar de voorkant geplaatst, waardoor de boer burger is geworden. Bovendien past het pand in de context van de straat, er zijn allerlei soorten huizen te vinden. Mevrouw Medy van der Laan heeft weliswaar aangegeven geen nieuwe panden meer aan de lijst toe te willen voegen, maar in het nieuwe reageerakkoord wordt extra aandacht aan monumenten geschonken.
Ook de Provincie wil meer aandacht geven aan boerderijen in het kader van monumentenzorg en ruimtelijke ordening. De heer Sangers vraagt het volgende. 1. Op welke gronden is het pand in eerste instantie van de monumentenlijst geschrapt? 2. Wat zijn de concrete argumenten om het nu alsnog aangewezen te krijgen door de Rijksdienst? 3. Waarom wil de eigenaar het pand op de lijst opvoeren? Als hij er in woont en het zo goed vindt, dan kan hij het toch zo houden? De heer Eggen antwoordt als volgt. 1. De Monumenten Selectie Procedure had alle panden op het oog tussen 1850 en 1940. Er is toen vrij ruim geselecteerd. Toen is er genormeerd in aantallen omdat eerst kritisch moest worden gekeken of de bestaande monumenten nog op de lijst moesten blijven staan. Daarna zou er wat lucht komen om andere monumenten toe te voegen. Voor de hele Brouwerijstraat gold dat vanwege de dominantie van de brouwerij in de straat, er voor is gekozen het niet op te nemen. Nu is de brouwerij echter aan de sloop begonnen en deze zal waarschijnlijk ooit helemaal verdwijnen. De oude Dorpsstraat zou er dan nog wel moeten zijn, het is de hoop dat de gemeente daar serieus naar wil kijken. 2. Er wordt anders gekeken naar boerderijen, meer contextueel en los van aloude typologieën. Vooral het aspect ‘van boer naar burger’ is een fenomeen waarvan de Rijksdienst nu erkent dat ze dat onvoldoende tot niet in beeld had en in die zin de monumentenlijst wil aanvullen. 3. Dat heeft met persoonlijke betrokkenheid te maken. Hij is als restauratie-aannemer meer dan gemiddeld berokken bij de materie. Los daarvan zou een reden kunnen zijn dat men er een lagere WOZ/waarde en andere faciliteiten voor krijgt. De heer Van der Walle vraagt het college of het mogelijk is het gebouw op een gemeentelijke monumentenlijst te zetten. Wethouder Bormans antwoordt dat de heer Van der Walle vooruitloopt op iets dat in onderzoek is. Mevrouw Dautzenberg vraagt of als de tijdelijke beleidsregeling ‘aanwijzing en beschermen monumenten’ per 1 jul 2007 vervalt, het wel mogelijk is via het Rijk De heer Eggen antwoordt hierop bevestigend. De heer Sangers vraagt wat het verschil is tussen een aanwijzing voor een gemeentelijke of een rijkslijst. Wethouder Bormans zegt dat nu wordt onderzocht welke criteria zouden moeten gelden voor een eventuele gemeentelijke monumentenlijst. De heer Sangers vraagt de gastspreker of de eigenaar genoegen neemt met een gemeentelijke aanwijzing. De heer Eggen geeft aan dit niet te weten, daar is niet over gesproken. De bezorgdheid van hem gaat ook over de boerderij in een groter ensemble. Wethouder Bormans antwoordt dat het ernaast gelegen pand dat nu in eigendom is van de Brouwerij, bij hen op de lijst van sloop staat. Daardoor is er in de toekomst waarschijnlijk geen sprake meer van een ensemble. De heer Eggen antwoordt dat er toch nog genoeg panden voor een ensemble overblijven. De voorzitter concludeert dat de aanwezige vertegenwoordigers vanuit de fracties het voorstel geschikt achten om door te leiden naar de meningvormende raadsvergadering. 2.
Raadsvoorstel BP/032 Herziening uitgifteprijzen bouwgrond
Aanwezig namens de gemeente Mevrouw C.H.Schoeren-Langenkamp, voorzitter; de heer S.W.J. Amkreutz, griffier; mevrouw M.C.P.J. Mordang-Vluggen (Balans) en de heren R.J.P. Bemelmans (P.v.d.A.), E.J.M. Magermans
(Fractie Franssen), R.P.H. Sangers (CDA) en F.G. Disse (GroenLinks), raads/burgerleden; de heer J.R.M. Bormans, wethouder.
Aanwezige gesprekspartners: Publiek: 14 Pers: 1 De heer Bemelmans stelt de volgende vragen betreffende de beslispunten. 1. Bij 2 punt b wordt melding gemaakt van nadere voorwaarden. Moet er naar deze genoemde voorwaarden nog nadrukkelijker worden gekeken? 2. Er wordt in het stuk gesproken over een maximale leeftijd voor kopers, maar ook over het feit dat een starter iemand is die voor het eerst een woning koopt. Dat kan ook een 55-plusser zijn. Is dat een tegenstrijdigheid in het verhaal? 3. Punt d en e: wie gaat beoordelen wanneer een kavel van bijzondere kwaliteit is, wat zijn de criteria en hoe strak worden ze benoemd? 4. Als er sprake is van een project met meeropbrengst, moet deze opbrengst dan in ditzelfde project worden gebruikt of komt het in een pot waar ook andere projecten uit kunnen worden gefinancierd? Wethouder Bormans antwoordt als volgt. 1. De nadere voorwaarden moeten nog tot in detail worden uitgewerkt. Vooral voor de starterswoningen wordt het een flink keurslijf, om misbruik te voorkomen. 2. Een 55-plusser is inderdaad mogelijk, maar dat ligt weer aan de aanvullende voorwaarden. Er moet hierover nog worden gediscussieerd. Voor alle categorieën die gebruik gaan maken van de starterswoningen geldt dat zij het gemeenschapsgeld dat daar naar te vloeit, niet mogen misbruiken of op een andere manier gebruiken. 3. Het zal eerst via een ambtelijk advies richting college gaan. Het kan van project tot project en van kavel tot kavel verschillen, dat moet ter plekke worden bekeken. De criteria moeten nog precies op papier worden gezet om willekeur te voorkomen. 4. Revenuen komen in de algemene reserve, de raad kan dan beslissen wat ze er mee doet. Mevrouw Mordang stelt de volgende vragen. 1. Pagina 3, financiële aspecten: betekent dit dat er geen basisprijs wordt afgesproken en heeft het college de bevoegdheid om dit aan te passen als blijkt dat dit moet? En wat is de relatie tussen beslispunt c en i. Betekent dit nu wel dat er prijzen worden afgesproken? 2. Bij beslispunten d, e en f: wie gaat bepalen welke kwaliteit welke grond heeft en aan de hand van welk kader wordt dat bepaald? Had het niet voor de hand gelegen dat dit al in dit stuk zou zijn verwerkt in het kader van transparantie? 3. Bij punt e wordt gesproken over twee mogelijkheden betreffende kavels met bijzondere kwaliteiten. Waarom wordt er niet voor gekozen de kavel eerst via de gemeentelijke uitgiftecriteria verkocht te krijgen en als dat niet lukt, dan alsnog via inschrijving? 4. Hoe denkt het college met de nieuwe prijzen en voorwaarden te garanderen dat met het voorliggende stuk er wel voor kan worden gezorgd dat de nieuwe huizen tegen gereduceerde tarieven bij de eigen inwoners terecht komen? Welk instrument is ingebouwd om het meest maximale daaruit te halen? 5. De datums van eerdere besluitvormingen die in het stuk worden genoemd kloppen niet. De tijdelijke adviescommissie was op 10 mei 2006. Toen werd door de heer Hendriks gesproken over een model waarbij alleen doelgroepen die tevens burger van Gulpen-Wittem zijn, met een subsidie wel zouden kunnen worden bereikt. Door die subsidie komen zíj alleen in aanmerking voor de grond. Dit voorstel is niet verder uitgewerkt. Kan dat alsnog? 6. Op pagina 4, nadere voorwaarden: er staat niet expliciet wat er nu moet worden besloten. Is daar een reden voor om dat zo te stellen of kunnen er duidelijkere afspraken worden gemaakt? Als er ‘bijvoorbeeld’ staat is het geen beslispunt meer. 7. Geldt de verkoopprijs voor startersbouwgrond voor zowel eigenbouw als projectbouw? Wethouder Bormans antwoordt als volgt. 1. Er worden prijzen afgesproken. Maar als blijkt dat een project niet rendabel draait, dan moeten er misschien meer marktconforme prijzen worden gevraagd, die doorgaans hoger liggen. Hij spreekt
2.
3. 4.
5. 6. 7.
af om in dat geval terug te komen naar de raad. Het is nog steeds de bedoeling voor de eigen inwoners te bouwen. Er moet een duidelijke checklist worden aangelegd. Verder is het een uitvoeringszaak en het college moet snel kunnen reageren. Het gaat maar om marges en het is de bedoeling dat de bestuurder daar flexibel in kan zijn. Vertragingen kosten in de bouw ook rente. De checklist kan naar de raad worden gestuurd. Als het een heel bijzondere kavel is, dan wil de gemeente die kavel zo duur mogelijk verkopen. Het geld dat dan over blijft kan dan voor andere doeleinden worden gebruikt. Dat kan niet worden gegarandeerd. De gedifferentieerde prijzen gelden voor verschillende groepen, zo is er voor elk wat wils. Maar of de markt ook zo reageert is onduidelijk. Zo is in Slenaken bijvoorbeeld minder dan gehoopt voor eigen burgers gebouwd. De wethouder zegt toe deze mogelijkheid alsnog te kunnen onderzoeken. De voorwaarden voor sociale woningbouw en starterwoningen bestaan uit een heel uitgebreid pakket. Er zijn minimale voorwaarden maar ook aanvullende voorwaarden. Als iemand voldoet aan de criteria die geldt voor starterswoningen, dan zijn er mogelijkheden.
De heer Sangers stelt de volgende vragen. 1. Welke indexering is correct? 2. Was het niet goed geweest om de motie van de PvdA (tijdens de begrotingsvergadering) met betrekking tot de startersleningen in dit voorstel te betrekken? 3. In het voorliggend stuk stelt de gemeente dat “meeropbrengsten in wisselende mate aangewend worden ter compensatie van minderopbrengsten ingeval van uit te geven gronden voor s ociale woningbouw en starterswoningen”. Geldt dit ook tussen de verschillende bouwprojecten? 4. Legt u een eventuele verhoging van de uitgifteprijzen voor aan de raad, indien blijkt dat een in ontwikkeling te nemen plan niet rendabel is ? 5. In hoeverre kan dit systeem worden toegepast op het moment dat de grond niet van de gemeente is? 6. Pagina 3, beslispunt d en f staat ‘meer dan gemiddelde of standaard kwaliteit’. Wat moet het zijn? De redactie moet daar nog maar eens goed naar kijken. 7. Is het niet handig om leeftijden te koppelen aan de definitie voor starterswoningen? Dan is het voor iedereen duidelijk. 8. De risico’s op pagina 4 zijn geen andere risico’s dan in het huidige uitgiftesysteem. Klopt dat? 9. Beslispunt e: hoe wordt daar mee omgegaan als er twee inwoners voor in de race zijn? 10. Kan inzichtelijk worden gemaakt wat het huidige systeem betekent voor bijvoorbeeld het plan in Wahlwiller ten opzichte van de ‘oude (=huidige) criteria’. Wethouder Bormans antwoordt als volgt. 1. Hij komt hier later op terug. 2. Hij had dit heel graag gedaan maar hij is door personele krapte en enorme drukte er nog niet toe gekomen in detail te kijken en met de Provincie hierover te overleggen. 3. Vooral richting de sociale woningbouw en starterswoningen is het een must dit nader uit te werken omdat het gemeenschapsgeld betreft en om te voorkomen dat gelden op verkeerde plekken of bij verkeerde mensen terecht komen. Ook speculaties moeten worden voorkomen 4. Er wordt gepleit voor een actief terughoudend grondbeleid. Er moet rekening worden gehouden met het contourverhaal en er zit een VOR-pilot aan te komen. 5. Het voorbeeld Eys is hier te noemen. De grond was niet van de gemeente, maar de grond was in goed overleg met de grondontwikkelaar te besteden voor starterswoningen. 6. Dit moet minimale standaard kwaliteit zijn. 7. Dit is een aanvullend document dat nog nader moet worden uitgewerkt. Daar zit ook leeftijd bij. 8. De risico’s zijn hetzelfde maar ze moeten wel worden genoemd. 9. Dan wordt waarschijnlijk van de eerste inschrijver uitgegaan. De gemeente probeert de gemeentelijke uitgiftecriteria nog te hanteren, maar officieel mag het niet volgens de Woningwet. Tot nu toe konden er met projectontwikkelaars goede afspraken worden gemaakt, maar de gemeente mag zelf niets toevoegen aan de Woningwet, dus ook geen uitgiftecriteria. De systematiek is geoorloofd zolang er niemand tegen in protest gaat. Het is een eerlijke systematiek voor de doelgroep, de inwoners van Gulpen-Wittem.
10. Hij zegt toe daar in een later stadium een toelichting op te kunnen geven. De heer Disse vraagt het volgende. 1. Werkt de gemeente nu marktconform met betrekking tot de grondprijs en zit ze nu op het niveau van omringende gemeenten? 2. De kavelprijzen voor sociale woningbouw zijn nu € 85,= maar worden opgetrokken tot € 100,=. Klopt dat? 3. Als de grond relatief minder ligt, wordt 5% korting gegeven. De gemeente haalt zo meer naar binnen dan dat ze kwijt is en dat heeft niets met gemiddelden te maken. 4. Zou de gemeente er niet verstandig aan doen eerst een algemene discussie te voeren hoe met starters om te gaan? 5. Met betrekking tot punt i: wordt met het sluitend maken van de exploitatie niet de gedachte verlaten dat de grondprijzen in de hele gemeente hetzelfde moeten zijn? 6. Wat voor effect heeft dit bouwuitgifteverhaal op de snelheid waarmee de gemeente kan bouwen en wat kan de gemeente doen om die snelheid te verhogen? Wethouder Bormans antwoordt als volgt. 1. De gemeente zit nog niet aan het prijsniveau van de omringende gemeenten, maar dat kan niet in één klap worden rechtgetrokken. Dat betekent een prijsverhoging van 20%. Het is ook nog niet marktconform. Het is wel de bedoeling dat in te halen, in ongeveer drie jaar, afhankelijk van wat de raad toestaat. 2. Hier wordt het verschil gemaakt tussen inclusief en exclusief BTW. 3. Dat klopt. 4. Spreker geeft aan echt iets voor starters te willen doen. Hij wil de discussie wel aangaan, maar dat mag niet inhouden dat het voorstel weer moet worden geparkeerd. Anders duurt het nog weer maanden of langer. Het stuk over startersleningen komt er aan. Als de raad er over wil discussiëren, dan is dat geen probleem. 5. Mocht dit gebeuren, dan wordt dat aan de raad voorgelegd. De raad bepaalt dan of de exploitatie sluitend moet worden gemaakt. Het is absoluut niet zo dat inwoners in Mechelen meer zouden moeten betalen dan in Wijlre. Maar als de exploitatie niet rond komt, zal hij verschillende opties aan de raad voorleggen. 6. Dit verhaal heeft geen invloed op de snelheid. Om deze te verhogen is er meer mankracht nodig en constante controle. De prijzen leiden niet tot vertraging of versnelling. De heer Magermans vraagt of de mogelijkheid bestaat of als er een tekort ontstaat, de prijzen voor dat specifieke plan kunnen worden verhoogd. Kan hiervoor niet uit de algemene reserve worden gehaald? Wethouder Bormans antwoordt dat dit aan de raad is. Het moet per project worden bekeken. Als er teveel tekort ontstaat, zou er zelfs voor kunnen worden gekozen niet te exploiteren. De voorzitter concludeert dat de aanwezige vertegenwoordigers vanuit de fracties het voorstel geschikt achten om door te leiden naar de meningvormende raadsvergadering. 3.
Raadsvoorstel BP/033 Vaststelling grondexploitatie van het bestemmingsplan Wahlwiller Aan de Beek
Aanwezig namens de gemeente Mevrouw C.H. Schoeren-Langenkamp, voorzitter; de heer S.W.J. Amkreutz, griffier; mevrouw M.C.P.J. Mordang-Vluggen (Balans) en de heren R.J.P. Bemelmans (P.v.d.A.), E.J.M. Magermans (Fractie Franssen), F.J.G. Lambermont (CDA) en F.G. Disse (GroenLinks), raads/burgerleden; de heer J.R.M. Bormans, wethouder.
Aanwezige gesprekspartners: Publiek: 14 Pers: 1
De heer Disse stelt de volgende vragen. 1. Er wordt gesproken over afspraken die zijn gemaakt tussen de oude gemeente Wittem en Van Kan-Jongen. Liggen er nog meer van dit soort zaken en zit de gemeente daaraan vast? 2. Voorlopig houdt de gemeente acht ton over aan de exploitatie van het voormalige voetbalveld. Is het zo dat hiermee de bebouwing van het terrein kan worden versneld? Wethouder Bormans als volgt. 1. Dit geldt wel nog voor wat betreft het project Wahlwiller. 2. Nee De heer Lambermont stelt de volgende vragen. 1. Hoe wordt het nieuwe systeem in dit specifieke geval toegepast? 2. Is het mogelijk om op opgevulde grond te bouwen? 3. In hoeverre is rekening gehouden met speelgelegenheden en straatmeubilair? 4. In hoeverre is rekening gehouden met de groenvoorzieningen, binnen en buiten het plan. Zijn daar specifieke ideeën over? 5. Is het mogelijk om naar starterswoningen en bouwkavels te switchen van seniorenwoning of sociale woningbouw als de vraag veranderd? 6. Mocht die switchmogelijkheid er zijn, wat is dan het gevolg voor het saldo? Wethouder Bormans antwoordt als volgt. 1. Er is met een aantal mensen ter plekke gekeken en daar zijn de bouwkavels gecategoriseerd. 2. Technische mensen zeggen dat dit kan. 3. Op dit moment is er nog geen enkele speelgelegenheid, maar dat kan wel worden toegevoegd, richting het terrein van de hondenvereniging. 4. Tot nu toe worden in de gemeente alle wijken sober ingevuld, met name onderhoudsvriendelijk. 5. Gezien het financiële resultaat moet die mogelijk zeker worden opengehouden. Als er specifiek in Wahlwiller meer starters zouden willen bouwen dan nu voorzien, dan moet de vraag worden gesteld of er niet meer ruimte voor starterwoningen moet worden ingepland. Dan is er daar meer behoefte aan. 6. Dat zal iets zakken. Overschot gaat naar de algemene reserve. Mevrouw Mordang vraagt het volgende 1. Is er al geïnventariseerd welke behoefte aan woningbouw er in Wahlwiller is? 2. Hoe is in te schatten of de behoefte er is om het plan in één keer te realiseren? Wethouder Bormans antwoordt als volgt 1. Dat is nog niet exact geïnventariseerd, maar dat is afgeleid uit de gegevens van de laatste jaren. Als de zaak helemaal rond is, wordt er zeker nog geïnventariseerd om het tot in detail in te kunnen vullen. Er is nog veel mogelijk, zolang er maar eenheid blijft in het uitbreidingsplan. Er blijft flexibele invulling mogelijk. 2. Dat is nog niet geïnventariseerd. Het zou kunnen dat er moet worden gefaseerd, dat heeft wel financiële consequenties en het duurt dan langer. De heer Bemelmans vraagt het volgende 1. Er zitten geen starterskavels tussen, ze zijn daarvoor te groot. Waarom zitten er geen kleinere tussen? Een kavel van 700 m2 kan best door tweeën worden gedeeld en dan kunnen er twee starterwoningen op worden gebouwd. Waarom zijn er zoveel grote kavels? 2. Zit er seniorenbouw in dit project? 3. De kavels zijn nu beoordeeld op criteria die de raad niet kent. Graag inzage daarin. Wethouder Bormans antwoordt als volgt 1. Als blijkt dat in Wahlwiller veel vraag is naar starterswoningen, dan moet dat op de een of andere manier worden ingevuld. Dat zou door splitsing van kavels kunnen, maar ook door een totaal andere indeling. Waarom voor zoveel grote kavels is gekozen, is hem niet bekend. Als de behoefte totaal anders blijkt, dan wordt de zaak gewoon anders ingedeeld, het moet een dynamisch geheel zijn.
2. Er zit geen seniorenbouw in het project. 3. Er moet worden gestreefd naar zo objectief mogelijke criteria, maar er zal altijd een gevoel bij blijven. Er wordt wel een checklist worden gemaakt met gedetailleerde objectieve criteria. De heer Magermans vraagt waarom er niet eerst is geïnventariseerd naar de behoefte voordat het plan moet worden goedgekeurd, dat lijkt toch handiger. En hoe zit het met de wensen van de politiehondenvereniging? Kunnen die worden ingepast? Wethouder Bormans antwoordt dat de politiehondenvereniging goed is geïnformeerd, met hen zijn gesprekken geweest. De vereniging blijft functioneren op exact hetzelfde terrein als waar ze nu zitten en dat weten ze ook. Mevrouw Mordang vraagt waar de speeltuin dan komt. Wethouder Bormans antwoordt dat deze nog voor ‘de druppel’ kan worden geplaatst. Mevrouw Mordang adviseert de wethouder om in het plan meteen een bestemming speelplekvoorziening op te nemen, zodat dat dit niet achteraf – met alle bezwaren van omwonenden van dien – alsnog moet worden geregeld. De voorzitter concludeert dat de aanwezige vertegenwoordigers vanuit de fracties het voorstel geschikt achten om door te leiden naar de meningvormende raadsvergadering. Pauze van 21.00 tot 21.15 uur 4.
Raadsvoorstel BP/034 Stedenbouwkundige visie oostelijke entree kern Gulpen
Aanwezig namens de gemeente Mevrouw C.H. Schoeren-Langenkamp, voorzitter; de heer S.W.J. Amkreutz, griffier; mevrouw M.C.P.J. Mordang-Vluggen (Balans) en de heren R.J.P. Bemelmans (P.v.d.A.), E.J.M. Magermans (Fractie Franssen), F.J.G. Lambermont (CDA) en J. van der Walle (GroenLinks), raads/burgerleden; de heer J.R.M. Bormans, wethouder; de heer R. Defaux, ambtelijke ondersteuning.
Aanwezige gesprekspartners: de heer P. Wauben, Buro 5 Maastricht Publiek: 14 Pers: 1 De heer Wauben van Buro 5 Maastricht houdt een presentatie via de beamer betreffende de oostelijke entree van Gulpen. Zie hiervoor bijlage. Naar aanleiding hiervan worden de volgende vragen gesteld: De heer van der Walle: 1. Er wordt erg geconcentreerd op postmoderne carréhoeves in de bocht van de Rijksweg. Is daarvoor al een bestemming? De functies daarvoor lijken beperkt. 2. Is het geen mooie gelegenheid om het gebouw architectonisch aan te besteden? 3. Is er al iets bekend omtrent de oude zoutloods, hotel de Oude Geul, plaatsing van de jeugdgezondheid enz.? 4. In hoeverre is de jeugdgezondheidszorg te rijmen met de ontwikkeling van de bundeling van voorzieningen van de middenscholen in de regio? 5. Er wordt gesproken over een ‘klein slank gebouwtje’ aan de Noordkant van vijf bouwlagen hoog. Dit zou eventueel voor welness-doeleinden kunnen worden gebruikt. Is daarvoor een markt? Hoe concreet is het? De heer Defaux antwoordt als volgt. 1. Er is gedacht aan kantoorachtige ontwikkeling met eventueel verbreding naar dienstverlening/horeca toe. Er zijn voldoende opties open om daar invulling aan te geven. Er is gestreefd naar hoogwaarde kwaliteit en daar zal de functie wel bij aan moeten sluiten. 2. De stedenbouwkundige visie vormt het kader voor de architecten, daar zullen zij zich aan moeten houden. Bakstenen en voegwerk is flexibel, maar de kaders liggen vast. Aanbesteden kan als alle
gebouwen tegelijkertijd kunnen worden ontwikkeld, maar dat is niet het geval omdat niet alle gronden van de gemeente zijn en de eigenaren het zelf kunnen uitbesteden. Daarbij wordt niet alles tegelijk uitgevoerd en kan het dus niet samen worden ontwikkeld. 3. Wethouder Bormans antwoordt dat de ontwikkeling van de zoutloods bekend is, dat wordt kantoorontwikkeling. De jeugdgezondheidszorg is in onderhandeling om ook in dat gebouw ondergebracht te worden, inclusief ambulance. Verder zijn er nog geen daadwerkelijke ontwikkelingen op dat terrein. 4. De wethouder kan hier op dit moment geen antwoord op geven. De heer Lambermont vraagt het volgende 1. Wordt in het meerjarenplan van de Waterschappen met de openstelling van de oude Geul rekening gehouden? 2. In hoeverre is rekening gehouden met het uitzicht van de woning aan de Oude Rijksweg 198, de woning van mevrouw Schepel? Die woning ligt iets dieper. 3. Wordt het verkavelingsplan nog nageleverd? Het is nu een blanco vel. 4. Past het moderne gebouw wel in het vijfsterrenlandschap? 5. Hoe kunnen mensen vanuit de twee nieuwe gebouwen tot aan het park komen? Kunnen ze onder de weg door? Een zebra? De heer Defaux antwoordt als volgt. 1. Herstel van de oude waterloop zal in overleg moeten gebeuren met het Waterschap. 2. De heer Wauben antwoordt dat zoveel mogelijk met alle afzonderlijke gebouwen rekening is gehouden met transparantie richting het gebied, maar dat lukt niet voor elk gebouw en ook niet voor elke locatie. Waarschijnlijk ook niet voor deze woning. Volgens wethouder Bormans ligt de woning van mevrouw Schepel achter een begroeide heuvel. Verschillende commissieleden spreken hierover hun onzekerheid uit 3. De heer Defaux antwoordt dat dit met de druk te maken heeft, er is toevallig een blanco vel tussen gekomen. Er hoeft niets meer te worden nageleverd, voorliggend stuk is de visie in zijn totaliteit. 4. De heer Wauben antwoordt dat de architect zoekt naar een voor de omgeving passend gebouw, naar elementen die bij de omgeving te horen. Die worden niet gekopieerd, maar verwerkt op een moderne manier. Dit komt ook de welstandscommissie nog aan de orde. 5. De heer Defaux antwoordt dat het park een toekomstige ontwikkeling is. Nu liggen er nog voetbalvelden. Mocht het park er in de toekomst komen, dan zal er ook een voetgangersoversteek komen. Het is echter nog niet zeker of het park er komt, het gaat nu over de invulling van ‘de druppel’. De overzijde is een toekomstverhaal. Mevrouw Mordang vraagt of het sportcomplex zoals het er nu ligt binnen of buiten de rode contourbouw ligt. En is er nog mogelijkheid tot het creëren van woonruimte? De heer Defaux antwoord dat het sportcomplex helemaal buiten de rode contour ligt. De heer Bemelmans vraagt wat er met deze visie daadwerkelijk wordt vastgelegd en welke marges er nog zijn. De heer Defaux antwoordt dat met de visie het stedenbouwkundig kader wordt vastgelegd. Het gaat om massa, verhoudingen tussen de elementen onderling, locaties van gebouwen, maar nog niet over de aard en vormgeving van de gebouwen zelf. De plek ligt nagenoeg vast. De ruimte en het groen tussen de gebouwen in wordt gerespecteerd. De achterliggende filosofie achter het plan moet gehandhaafd blijven. De heer Lambermont vraagt in hoeverre er een dialoog is tussen de gemeente en de particulieren omtrent de bouwstijl. De heer Defaux antwoordt dat er ontwikkelingen te verwachten zijn bij twee panden, hotel De Oude Geul en de locatie Bogers. Deze hebben dergelijke specifieke bestemmingen dat ze altijd terug moeten naar de gemeente om te kijken of het mag en mogelijk is. De heer Bemelmans vraagt of de vorm van het gebouw en de massa vastgelegd worden. De heer Defaux antwoordt dat dit de uitgangspunten zijn, niet voor 100% vastgelegd, maar het zijn wel de hoofdgedachten, zoals het vastleggen van een hoevevorm, de verbinding naar het Geuldal en het landschap. De goothoogtes zijn de maxima.
Wethouder Bormans antwoordt dat er nu bijvoorbeeld geen twee grote ronde gebouwen meer mogen worden neergezet. De heer Wauben zegt aanvullend dat een visie een ambitie is om het op deze manier te gaan doen, met randvoorwaarden voor een bestemmingsplan. Heel erg vastleggen zorgt ook voor starheid. Het voordeel van een visie is een minimaal te bereiken basis te hebben, die altijd open staat voor een betere versie. De heer van der Walle vindt het eventueel weghalen van een voetbalveld en woonwagenkampje geen detail. Hoe zit dat precies? De heer Defaux antwoordt dat de visie uitgaat van het plangebied, de druppel, met een doorkijk naar de overzijde van de weg omdat het gebied in zijn totaal moet worden bekijken. In die totaalvisie is gekeken hoe de sportvelden en het kamp zouden kunnen worden aangesloten op eventuele toekomstige ontwikkelingen. Het zijn dus uitspraken gebaseerd op een bepaalde ambitie, het is nog niet concreet. Wethouder Bormans zegt als laatste dat de huisvesting van de jeugdgezondheid in de zoutloods tijdelijk is. Het wordt later overgeheveld naar het gebouw aan de Looierstraat. De voorzitter concludeert dat de aanwezige vertegenwoordigers vanuit de fracties het voorstel geschikt achten om door te leiden naar de meningvormende raadsvergadering. 5.
Raadsvoorstel BP/036 Notitie woningbouw in de gemeente Gulpen-Wittem
Aanwezig namens de gemeente Mevrouw C.H. Schoeren-Langenkamp, voorzitter; de heer S.W.J. Amkreutz, griffier; mevrouw M.C.P.J. Mordang-Vluggen (Balans) en de heren R.J.P. Bemelmans (P.v.d.A.), E.J.M. Magermans (Fractie Franssen), J.M.G.H. Hendriks (CDA) en J. van der Walle (GroenLinks), raads/burgerleden; de heer J.R.M. Bormans, wethouder; R. Defaux, ambtelijke ondersteuning.
Aanwezige gesprekspartners: Publiek: 10 Pers: 1 Mevrouw Mordang vraagt het volgende. 1. Waarom is de inbreng uit de commissievergadering van 10 mei 2006 niet terug te vinden is in dit stuk? 2. Kan er een toelichting worden gegeven op de voorstellen die kennelijk niet doorgevoerd mogen worden? 3. Waarom komen de starters zo weinig naar voren? 4. Waarom zijn er geen instrumenten opgenoemd die wel voor starters bruikbaar zijn, zoals het model Bladel (starterscollectief dat samen bouwt)? 5. Er staan geen uitgangspunten over het kwaliteitsniveau voor wonen, openbaar groen, speelplekken enz. Had dat niet in het stuk moeten worden opgenomen? De heer Defaux antwoordt als volgt. 1. Er is wel rekening gehouden met de inbreng, de notitie is daarop ook aangepast. Beleid kan echter alleen worden aangepast binnen de kaders die worden aangereikt door de Provincie, het Rijk en de Inspectie. Een aantal voorstellen van destijds kan in deze kaders niet worden verantwoordt, de gemeente kan geen beleid voeren dat in strijd is met hoger kaderbeleid. 2. Er werd geopperd om in linten en clusters buiten de rode contouren te bouwen. Die mogelijkheden bestaan, maar conform de regelingen die de Provincie daarvoor biedt, binnen ‘ruimte voor ruimte’ en ‘rood voor groen’. In 2008 wordt geëvalueerd of het beleid kan worden gehandhaafd of moet worden bijgesteld en in hoeverre de krimp van de bevolking hierop van invloed is. 3. Dit is in de nota is toegelicht en sluit aan bij de discussie eerder deze avond. Het is bovendien moeilijk projectontwikkelaren te vinden die woningen voor € 160.000,= willen bouwen. Het is een utopie om binnen herstructureringslocaties die dure sanerings- en ontwikkelingskosten met zich meebrengen, starterswoningen te realiseren.
4. Dit plan werkt op basis is van startersleningen. 5. Dit stuk gaat over het woningbouwbeleid en niet over speeltuinbeleid. De heer Hendriks stelt de volgende vragen. 1. Is onderzocht of er voldoende doorstroom is en dat er voldoende betaalbare woningen vrij komen voor starters? Waarop is die stelling gebaseerd? 2. Is er gekeken wat het effect hiervan is in kleine kernen? Op grote schaal zal dit wel kloppen, maar klopt dat ook binnen de kleine kernen? Veel huizen liggen daar in het middenklassesegment en niet in het lage segment. Kan die beleidsregel wel worden onderbouwd? 3. Spreker mist de relatie tussen de beide voorstellen die deze vergadering zijn behandeld. Waarom is daarin geen link gelegd? Nu spoort dit voorstel niet met het andere voorstel. 4. Er wordt geen aandacht besteed aan de constatering dat het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt. Dat is een gemis. Vervolgens wordt gesteld dat senioren langer in hun eigen woningen blijven wonen. Hoe zit dat dan met de doorstroming? 5. Is de nota niet veel te negatief? Moet de gemeente niet proberen zoveel mogelijk eigen beleid te voeren en niet zo sterk kijken naar wat anderen de gemeente opleggen? De heer Defaux antwoordt als volgt. 1. Dit is gebaseerd op het principe dat als voor senioren wordt gebouwd, dat betekent dat op de woningmarkt mensen hun huis daarvoor verlaten en dus woningen vrij maken. 2. Daar waar exploitatietechnisch mogelijk wordt ingezet op bouwen voor starters. Anderzijds is het zo dat alleen in de kern Gulpen op grotere schaal starterswoningen beschikbaar zijn. In andere kernen is het moeilijk, maar er wordt wel op ingezet. 3. Spreker ziet wel een verband. Daar waar mogelijk wordt op starters ingezet, het eerdere voorstel ging over de mogelijkheden wanneer voor starters kan worden gebouwd. 4. Er staat dat ouderen langer in hun eigen woonomgeving blijven wonen, niet in hun eigen woning. 5. Dat is de constatering die in de notitie verwoord staat. De gemeente heeft een bepaalde bandbreedte beschikbaar, die ze eigenlijk al ver te buiten gaat. De gemeente gaat door met ontwikkelen en evalueert achteraf. Op voorhand wordt niets afgehouden. De nota biedt juist perspectieven en is dus niet negatief. De heer Van der Walle stelt de volgende vragen. 1. Hij mist de huursector in de notitie. Kan daar een toelichting op worden gegeven? 2. Hoe zou de gemeente weer boven de 15.000 inwoners kunnen komen? Kan het bouwprogramma worden versneld? 3. Ligt de gemeente op schema met de bouw van zorgwoningen? 4. Er zou geen woningbouw plaatsvinden op het binnenterrein van Mechelen. Wat is dan wel de bestemming van dat terrein? 5. Op pagina 5 staat dat het minder wenselijk geacht wordt te bouwen voor mensen buiten de gemeente. Waarom? En wat zijn de verhuisbewegingen vanuit en naar Gulpen-Wittem? 6. Zijn er onderzoeksgegevens over de wens voor een eigen aangepaste woning dan wel voor verhuizing naar een seniorenwoning? De heer Defaux antwoordt als volgt. 1. Dit is woningbouwbeleid in zijn algemeenheid, de plannen hebben dus betrekking op zowel het koop- als huurbeleid. Er zijn drie woningbouwverenigingen die bouwen voor het huursegment. Er staan ook verschillende projecten voor deze verenigingen op. 2. Het is bekend dat de het aantal inwoners krimpt. Niet alleen de woningbouwvoorraad is daarin bepalend, het zijn toch vooral economische factoren en werkgelegenheid die bepalen of mensen ergens gaan wonen. 3. Er is in de planning in zorgwoningen voorzien. De gemeente heeft hierin een taak, vandaar een prioriteit in de ouderenhuisvesting. 4. In de notitie staat dat een aantal locaties landschappelijk heel gevoelig zijn. Dat wordt enorm duur als daar iets moet worden gebouwd, waardoor het voor de gemeente niet meer interessant is. Het heeft nu ook nog geen bouwbestemming.
De heer Bemelmans merkt op dat het bestuursakkoord input is geweest voor de herziene versie, maar daar is weinig van terug te vinden, vooral als het gaat om het betaalbaar houden richting starters. Graag een toelichting daarop. Er moet veel concreter naar worden gekeken. Verder mist hij in de herziene nota het onderdeel grondbeleid voor woningbouw. Komt dat nog aan de orde? De heer Defaux antwoordt dat starters als prioritaire doelgroep worden beschouwd, maar het kan alleen daar waar mogelijk. Het is nu nog niet bekend of de gemeente meedoet aan de startersregeling en of de gemeente akkoord gaat met de uitgifteprijzen van de bouwgronden. Als hiertegen ‘ja’ wordt gezegd, dan kan gematigd positiever tegen het verhaal worden gekeken dan nu de indruk wordt gewekt. De heer Magermans vraagt of de acht ton exploitatieoverschot op het project in Wahlwiller geen mogelijkheden biedt voor de starters. Wethouder Bormans heeft dit al uitgelegd. Als in Wahlwiller behoefte is aan veel starterswoningen, dan worden die gebouwd. Na een korte discussie concludeert de voorzitter dat de aanwezige vertegenwoordigers vanuit de fracties het voorstel in feite onvoldragen vinden, aangezien er nog te veel vragen en onduidelijkheden zijn en er geen linken gelegd zijn naar andere beleidsstukken, maar dat het stuk wel doorgeleid wordt naar de meningvormende raadsvergadering, en daar aan te geven wat ten aanzien van het stuk verwacht wordt.
