CONCEPT advies
Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail:
[email protected]
Onderwerp:
Overwegingen bij toestaan verplaatsing Vomar naar bedrijventerrein (039700.17302.00)
Datum:
13 augustus 2012
Referte:
drs. G. Welten
Vomar heeft bij de gemeente Heemstede aangegeven de vestiging in Heemstede te willen uitbreiden. Hiervoor heeft deze organisatie een locatie op het oog die zich bevindt op een binnenterrein tussen de Eikenlaan en de Binnenweg in het hart van het centrumgebied. De herontwikkeling van dit gebied tot supermarkt heeft gevolgen voor de omgeving. Momenteel onderzoekt de gemeente Heemstede in hoeverre deze gevolgen aanvaardbaar zijn. Als alternatief voor de vestiging van de vergrote Vomar in het centrumgebied kan gekeken worden naar vestiging op het bedrijventerrein (figuur 1). Deze memo gaat in op de overwegingen die spelen bij een eventuele realisatie van Vomar op het bedrijventerrein Cruquiusweg/Nijverheidsweg.
Figuur 1 Heemstede met centrumgebied en bedrijventerrein blz. 1
Conclusie Ons advies is om geen Vomar te realiseren op het bedrijventerrein. Hieraan liggen de volgende overwegingen ten grondslag. 1. Vestiging van een grote fullservice-supermarkt op het bedrijventerrein heeft een aantal ruimtelijke (financiële) voordelen – voor vooral de supermarkt zelf: de verkeersgeneratie kan in beginsel goed afgewikkeld worden zonder dat dit hinder oplevert voor de omgeving; ook de bevoorrading van de supermarkt kan prima plaatsvinden op een bedrijventerrein; er is over het algemeen voldoende ruimte om parkeergelegenheid te realiseren op een bedrijventerrein; de ligging aan de Cruquiusweg (N201) maakt dat de locatie goed bereikbaar is; de ruimtelijke uitstraling is minder van belang op een bedrijventerrein dan in een centrumgebied. De kosten voor het kopen van de grond en het realiseren van gebouw en het parkeren zijn substantieel lager dan in het centrumgebied 2. Bij vestiging van Vomar op het bedrijventerrein kan de detailhandel in het centrumgebied niet profiteren van de aantrekkingskracht van de verbeterde supermarkt en het combinatiebezoek tussen de supermarkt en de rest van het centrumgebied. 3. Er gaat precedentwerking uit van het toestaan van Vomar op het bedrijventerrein. Ook andere supermarkten in het centrumgebied zijn namelijk krap behuisd en hebben dure parkeeroplossingen nodig. 4. Bij het realiseren van een (of meer) grote supermarkt(en) op het bedrijventerrein ontstaat er een concurrent voor het centrumgebied. Bezoekers aan deze supermarkt(en) zullen vrijwel altijd per auto komen. Er ontstaat een concurrentievoordeel voor deze supermarkt omdat de bereikbaarheid en het parkeren relatief beter zijn dan in het centrum. Omdat mensen de supermarkt met de auto bezoeken zullen klanten nieuwe afwegingen maken over het bezoeken van speciaalzaken en andere winkels omdat deze niet in het zichtveld liggen (wat in het centrum wel het geval is) en omdat men toch altijd met de auto verder moet. De verwachting is dat het bezoek aan het centrum zal afnemen, waardoor ook andere winkels in omzet zullen teruglopen. 5. Mede om voorgaande redenen is vestiging van een supermarkt op een bedrijventerrein is in strijd met het rijks- en provinciaal detailhandelsbeleid. De gemeente mag niet handelen in strijd met dit beleid. In het navolgende worden deze overwegingen toegelicht.
1. Enkele ruimtelijke (financiële) voordelen Verkeer, parkeren en bevoorrading De beoogde Vomar in het centrumgebied van Heemstede krijgt een omvang van circa 2.000 m2 bruto vloeroppervlak. Een supermarkt met een dergelijke omvang heeft een behoorlijke verkeersgeneratie. Dit betreft klanten die met auto’s van en naar de supermarkt rijden. De wegen op het bedrijventerrein kennen doorgaans een ruimere opzet dan in het centrumgebied, waardoor dit verkeer gemakkelijk kan doorstromen. Ook wordt op een bedrijventerrein in beginsel niet gewoond, waardoor bewoners geen hinder kunnen ondervinden van het verkeer. De vraag naar parkeerplaatsen is bij een supermarkt hoger dan bij reguliere detailhandel. Op een bedrijventerrein is het doorgaans relatief gemakkelijk parkeerplaatsen op het maaiveld te realiseren, omdat er meer ruimte beschikbaar is dan in een centrumgebied – ook is de grond er goedkoper. Bereikbaarheid Het bedrijventerrein Cruquiusweg/Nijverheidsweg is goed bereikbaar vanaf de N201. Dit is de weg die Zandvoort, Heemstede en Hoofddorp verbindt met de A4. Een ligging aan deze route maakt dat dagelijks vele tienduizenden consumenten de locatie passeren. Deze hoeven slechts de N201 te verlaten om bij de supermarktlocatie op het bedrijventerrein te komen. In plaats van dat zij daarvoor het centrumgebied moeten doorkruisen. blz. 2
Ruimtelijke uitstraling Een supermarkt is doorgaans een ‘naar binnen gekeerd’ bedrijf met vaak langgerekte blinde gevels of bijvoorbeeld bestickerde ramen. Dat een supermarkt een dergelijke ruimtelijke uitstraling heeft is op een bedrijventerrein minder van belang dan in het centrumgebied. Dit maakt dat een dergelijk bedrijf gemakkelijker inpasbaar is op een bedrijventerrein dan in het centrum. Kanttekeningen Bij bovenstaande ruimtelijke voordelen zijn de volgende kanttekeningen te plaatsen. Hoewel een locatie op het bedrijventerrein gemakkelijk bereikbaar is en goed ontsloten kan worden voor het wegverkeer, geldt dit eveneens voor de beoogde locatie van Vomar aan de Eikenlaan. Deze locatie is via de Julianalaan namelijk gemakkelijk bereikbaar (op circa 150 m) vanaf de Heemsteedse Dreef, die het verlengde is van de N201 langs het bedrijventerrein. De Julianalaan / het Julianaplein kennen een ruime opzet, waar in beginsel verkeersmaatregelen mogelijk zijn om het verkeer zo snel en zo stil mogelijk te laten doorstromen van en naar de Heemsteedse Dreef. Het is met de juiste ingrepen prima mogelijk een supermarkt aantrekkelijk in te passen in een centrumgebied. Een supermarkt kan namelijk met de winkel- en magazijnruimte gemakkelijk naar achter worden gebouwd. Zelfs supermarkten die zich geheel op een verdieping bevinden worden momenteel gerealiseerd. Bij de beoogde Vomar in het centrumgebied, bijvoorbeeld, zouden winkelruimtes aan de Binnenweg behouden kunnen blijven en kan de eigenlijke supermarkt vooral op het binnenterrein enigszins van de winkelstraat af worden gerealiseerd. Alleen de in-/uitgang bevindt zich dan aan de Binnenweg zelf. Het grootste voordeel van vestiging van supermarkten op een bedrijventerrein is voor de supermarktorganisaties zelf. Voor deze bedrijven is het namelijk een stuk goedkoper om op een bedrijventerrein te gaan zitten: de grond is er goedkoper, de eisen aan de beeldkwaliteit zijn er lager, er kunnen goedkope opstallen worden gebouwd, er hoeven geen dure panden te worden gesloopt/herontwikkeld, parkeren kan op asfalt in de open lucht etc.
2. Het centrum heeft geen profijt van trekkracht Vomar De supermarkt zorgt voor ‘doorbloeding’ van het centrumgebied Het kernwinkelgebied van Heemstede (de Binnenweg en Raadhuisstraat) kent met een lengte van bijna 1 km een langgerekte structuur. In dergelijke winkelgebieden is het van belang om in het gehele gebied de 'doorbloeding' – de toestroom van consumenten – te borgen of te stimuleren. Weinig consumenten zullen namelijk te voet de gehele lengte bij hun in één keer afleggen; vaker bezoeken zij verschillende delen van het gebied al naar gelang hun bezoekdoel. In winkelgebieden met de omvang en samenstelling zoals Heemstede centrum zijn de supermarkten vaak het doel. Dergelijke bestemmingen waar consumenten hun winkeltrip beginnen en/of waar men de auto parkeert – zogenaamde bronpunten – zorgen voor de doorbloeding. Volwaardige fullservice-supermarkt heeft meer dan 10.000 klanten per week Supermarkten met bijbehorende (overmaat aan) parkeren zijn in kernen als Heemstede de belangrijke bronpunten, omdat volwaardige fullservice-supermarkten meer dan 10.000 transacties per week hebben. Dit betekent dat meer dan 10.000 consumenten wekelijks de kassa's van de supermarkt passeren. Circa driekwart bezoekt ook naastgelegen winkels Uit recent onderzoek (DTnP, januari 2011) blijkt dat winkels die binnen het zicht van een fullservicesupermarkt liggen door gemiddeld 75% van de supermarktklanten worden bezocht. Hoewel grote supermarkten producten verkopen die ook de speciaalzaak biedt, is een speciaalzaak toch beter af met een supermarkt naast zich. Een volwaardige supermarkt met een hedendaagse omvang trekt uiteraard meer klanten dan een krappe, verouderde vestiging. Het combinatiebezoek tussen de supermarkt en de overige winkels zorgt ervoor dat het gehele centrumgebied profiteert van de verbeterde doorbloeding van het gebied.
blz. 3
De geplande overmaat in de parkeergarage biedt ook aan overige bezoekers ruimte In de beoogde opzet van de vergrote Vomar in het centrumgebied is ook een gebouwde parkeergelegenheid met een overmaat aan parkeren opgenomen. Deze overmaat aan parkeren biedt ruimte aan bezoekers die de supermarkt niet bezoeken, maar wel de overige winkels in het centrumgebied willen bezoeken. Op deze wijze wordt de doorbloeding van het centrumgebied extra gestimuleerd. Werking als bronpunt valt weg Uiteraard is van bovenstaande positieve effecten op het centrumgebied geen sprake als Vomar wordt toegestaan zich te vestigen op het bedrijventerrein. Een extra overweging daarbij is dat de beide overige supermarkten op de ‘uiteinden’ van het winkelgebied gevestigd zijn. Het langgerekte gebied daartussen (600 meter) krijgt niet de beschikking over een bronpunt en extra parkeergelegenheid als de Vomar wordt toegestaan op het bedrijventerrein te vestigen.
3. Toestaan Vomar op het bedrijventerrein is precedent voor overige supermarkten De goede bereikbaarheid van het bedrijventerrein, het relatieve gemak waarmee parkeerruimte kan worden gerealiseerd en de lagere kosten voor de opstallen dan in het centrumgebied zijn uiteraard ook voor andere supermarkten dan Vomar aantrekkelijke aspecten. Dit betekent dat meer supermarkten uit Heemstede, maar ook geheel nieuwe spelers – willen verplaatsen naar / vestigen op het bedrijventerrein. Want ook de overige supermarkten in het centrum zijn krap behuisd en hebben dure parkeeroplossingen nodig. Een concentratiegebied met meerdere supermarkten op het bedrijventerrein is een sterke consumententrekker. Consumenten worden daar in staat gesteld efficiënt alle boodschappen te doen – one-stop-shopping. Er is voor hen dan ook weinig reden nog het centrumgebied te bezoeken. En voor het (recreatief) winkelen voor non-food gelden geheel andere overwegingen, waarbij Heemstede lang niet altijd de eerste keuze zal in de concurrerende omgeving, waarbij het centrum van Haarlem om de hoek ligt.
4. Vertrek van meerdere supermarkten ontwrichtend op de structuur
uit
het
centrumgebied
werkt
Goede bereikbaarheid en ruim parkeren op het bedrijventerrein is een concurrentievoordeel ten opzichte van de supermarkten in het centrumgebied Één of meer supermarkten die gevestigd zijn op het bedrijventerrein zullen een sterke aantrekkingskracht uitoefenen op consumenten uit de regio – niet alleen uit Heemstede. Het is dus een grote concurrent voor het centrumgebied. Consumenten zullen het centrumgebied niet meer bezoeken voor de boodschappen. In het voorgaande is al aangetoond dat hierdoor een groot deel van het combinatiebezoek met andere winkels zal wegvallen. Lang niet alle winkels in het centrumgebied zijn namelijk op zichzelf in staat klanten naar het gebied te trekken. En geen van de overige winkels in het centrumgebied heeft zoveel transacties per week als een supermarkt. Als extra drempel heeft het centrum ook nog betaald parkeren. Wegvallen combinatiebezoek is voor vele winkels een te grote klap Door het vertrek van supermarkten uit het centrumgebied zal het aantal bezoekers in het gebied zo ver dalen dat het aantal winkels in het centrumgebied sterk zal teruglopen. Wat weer tot gevolg heeft dat er nog minder consumenten reden hebben om het centrum bezoeken, waardoor meer winkels wegvallen. Deze negatieve spiraal kan voorkomen worden door het vasthouden of verder versterken van de bezoekersstroom in het centrumgebied door middel van, onder meer, een goede verdeling van volwaardige supermarkten. Goed functionerend centrumgebied is samenspel van factoren, waaronder supermarkten In het centrumgebied van Heemstede zijn supermarkten een cruciale factor in het aantrekken van consumenten. Overige factoren zijn de aantrekkelijke winkelmix met veel lokale specialisten, een blz. 4
aantrekkelijke openbare ruimte en een ruim voldoende parkeergelegenheid. Het succes van het centrum van Heemstede is een samenspel van deze factoren. Door een factor toe te staan om te verdwijnen uit het centrum zal het functioneren van het gehele centrumgebied daaronder lijden.
5. Vestiging van een supermarkt op het bedrijventerrein is strijdig met het beleid Conclusie beleidsanalyse De vestiging van een supermarkt op een bedrijventerrein is beleidsmatig ongewenst. Het provinciale beleid is gericht op versterking van de bestaande winkelcentra en behoud en versterking van bestaande bedrijventerreinen. Solitaire winkels zijn ongewenst, het clusteren van voorzieningen is het leidend principe. De gemeente moet zich houden aan de regels die gesteld zijn in de provinciale verordening ruimte. Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten is als een van de nationale belangen in het rijksbeleid opgenomen. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder is een procesvereiste. Dit houdt in dat bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder werkt met de volgende opeenvolgende stappen: 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en intergemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen waarin nog niet elders is voorzien. Naast de kwantitatieve beoordeling gaat het ook om kwalitatieve vraag op regionale, intergemeentelijke schaal. Het passende regionale schaalniveau wordt voornamelijk bepaald door het woon-werkverkeer; 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten; 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld. Provinciaal beleid Provinciale structuurvisie Noord-Holland Bedrijventerrein Cruquiusweg-Nijverheidsweg is in de structuurvisie aangeduid als bestaand bedrijventerrein. Het beleid is gericht op concentratie van bedrijvigheid, herstructureren, verdichten en innovatief ruimtegebruik (toepassen SER-ladder) en monitor van de vraag/aanbodontwikkeling. Provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie In de verordening ruimte van de Provincie zijn regels opgenomen ten aanzien van detailhandel. Hiermee moet rekening worden gehouden bij nieuwe ruimtelijke besluiten. Volumineuze detailhandel op bedrijventerreinen In Artikel 5, Lid 1 is opgenomen dat een bestemmingsplan niet voorziet in de mogelijkheid om detailhandel uit te oefenen op een bedrijventerrein of kantoorlocatie (zie ook figuur 2). Er wordt alleen uitzondering gemaakt voor een afhaalpunt ten behoeve van e-commerce en onzelfstandige detailhandel die behoort bij een toegestane bedrijfsuitoefening, daaraan nauw aansluit en zowel bedrijfseconomisch als ruimtelijk een ondergeschikt onderdeel uitmaakt van de bedrijfsuitoefening. blz. 5
Figuur 2 Uitsnede visiekaart Detailhandels- en leisurebeleid Noord-Holland, 2009 De provincie Noord-Holland heeft een positieve grondhouding voor nieuwe ontwikkelingen, innovatieve concepten, schaalvergroting, enzovoort, die versterkend kunnen zijn voor detailhandelstructuur in het algemeen, en kunnen bijdragen aan de vitaliteit en aantrekkingskracht. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen of uitbreidingen mogen niet leiden tot ernstige verstoring en duurzame ontwrichting van de bestaande winkelstructuur in de regio. De verdere ontwikkeling van de bestaande hoofdwinkelgebieden (de stadscentra, de grootschalige, perifere locaties, en bijzondere kleinere centra) heeft prioriteit. Nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen moeten bijdragen aan verbetering van het kwaliteitsniveau en versterking van het onderscheidend vermogen van winkelgebieden. Kwaliteitsaspecten moeten goed worden meegewogen in de afweging die leidt tot een planologisch besluit (zie ook het stroomschema op de volgende bladzijde) Detailhandelsontwikkelingen groter dan 1.500 m2 vloeroppervlak (buiten bestaande winkelcentra) en groter dan 5.000 m2 vloeroppervlak (binnen bestaande centra) zijn grootschalige detailhandelsontwikkelingen die regionale afstemming behoeven. De regionale afstemming vindt plaats in regionale adviescommissies. Gemeenten moeten grootschalige plannen ter advisering aan de commissie voorleggen. De plannen moeten voorzien zijn van een goede onderbouwing. De regionale adviescommissie kan extra onderbouwing vragen, bijvoorbeeld in de vorm van een distributieplanologisch onderzoek (DPO). De regionale adviescommissie adviseert gemeenten en provincie. Dit is opnemen in de provinciale verordening bij de structuurvisie. Solitaire winkelvestigingen zijn ongewenst, met name in de winkelcategorieën ‘doelgericht’ en ‘recreatief’, uitgezonderd tuincentra. Conform het locatiebeleid is het clusteren van voorzieningen het leidend principe. Afhaalpunten van internetwinkels kunnen zich op bedrijventerreinen vestigen. Deze afhaalpunten hebben opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit, en mogen zich niet ontwikkelen tot complete winkels met een uitgebreide etalagefunctie en productadvisering.
blz. 6
blz. 7
