Competitie voor ontwikkelaars als onderdeel van het programma ikbouwmijnhuisinalmere
Staalkaart van Opdrachtgeverschap Homeruskwartier Met ikbouwmijnhuisinalmere is per 20 december 2006 een nieuw hoofdstuk begonnen in de ontwikkeling van Almere tot een volwassen en veelzijdige stad. Het doel is om bij de verdere uitbouw van de stad in de eerste plaats de burgers zelf de stad te laten maken. Daarvoor is zeggenschap over de bouw van hun eigen woon- en leefomgeving een voorwaarde. Dankzij ikbouwmijnhuisinalmere zullen in de toekomst tienduizenden mensen hun eigen huis in Almere kunnen bouwen, op eigen grond en naar eigen inzicht, individueel of samen met een groep mensen die zij zelf hebben gekozen. Het gaat om tenminste een derde van de bouwproductie, oftewel duizend woningen per jaar. Een belangrijk onderdeel van ikbouwmijnhuisinalmere is de manifestatie ‘Staalkaart van Opdrachtgeverschap’, die de gemeente in de periode 2006-2010 in het Homeruskwartier in Almere Poort organiseert. De Staalkaart is bedoeld als een laboratorium waarin een grote verscheidenheid van particulier, collectief en medeopdrachtgeverschap kan worden beproefd. De kennis die in het Homeruskwartier wordt opgedaan, zal later worden benut in Almere Hout en Almere Pampus. De gemeente onderscheidt in ikbouwmijnhuisinalmere drie vormen van opdrachtgeverschap: - Bij ‘particulier opdrachtgeverschap’ is de (individuele)
burger zelf de opdrachtgever voor zijn of haar eigen woning op een zelfstandig verworven bouwkavel. Het fundamentele kenmerk is dat de toekomstige bewoner al eigenaar is van de grond voordat het ontwerpproces begint. - Een variant hierop is het ‘collectief opdrachtgeverschap’ waarbij meerdere particulieren zich organiseren om gezamenlijk een plan te ontwikkelen. - De gemeente wil daarnaast dat de burger ook meer zeggenschap krijgt in de woningbouw die door professionele ontwikkelaars en woningcorporaties wordt gerealiseerd. Deze ontwikkelaars worden aangemoedigd om intensiever samen te werken met de (toekomstige) bewoners in vernieuwende vormen van ‘mede-opdrachtgeverschap’. Homeruskwartier zal bestaan uit circa 3.000 woningen met bijhorende bedrijvigheid en voorzieningen, verdeeld over grotere en kleinere deelgebieden. Voorlopig wordt ervan uitgegaan dat er voor particulier opdrachtgeverschap circa 1.200 kavels beschikbaar komen, voor collectief opdrachtgeverschap is er ruimte voor circa 600 woningen en circa 1.200 woningen worden door ontwikkelaars gerealiseerd in verschillende vormen van consumentgericht bouwen en medeopdrachtgeverschap. Afhankelijk van de belangstelling kan uitruil tussen de verschillende gebieden plaatsvinden. De uitgifte gebeurt in twee fasen: de helft van het aantal kavels wordt uitgegeven in 2007 en de andere helft in 2009.
Wie de 1.200 woningen in de categorie medeopdrachtgeverschap zal ontwikkelen, en hoe, en welke woningen dat zullen zijn, is het onderwerp van de openbare competitie voor ontwikkelaars ‘Staalkaart van opdrachtgeverschap Homeruskwartier’. Ook deze competitie krijgt twee afleveringen, in 2007 en 2009. In deze folder worden de regels, voorwaarden en omstandigheden van de competitie uiteengezet, toegespitst op de eerste aflevering. De tweede aflevering, in 2009, zal in beginsel op eenzelfde wijze verlopen als de eerste. De vereniging van projectontwikkelaars, NEPROM, is met de gemeente medeorganisator van de competitie. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is betrokken bij de algehele ontwikkeling van de wijk. De gemeente draagt de Staalkaart van Opdrachtgevers voor bij de minister van VROM als grootschalige pilot voor particulier opdrachtgeverschap. Floris Alkemade, partner van Office for Metropolitan Architecture, is als supervisor en stedenbouwkundige verantwoordelijk voor de plankwaliteit van het Homeruskwartier. Voor meer achtergrondinformatie over ikbouwmijnhuisinalmere wordt de lezer verwezen naar de publicatie ikbouwmijnhuisinalmere; Particulier opdrachtgeverschap, de Almeerse aanpak en naar de website www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl.
Pampushout Pampushout
ne
o oz Ec
Columbuskwartier Hogekant Homeruskwartier Middenkant
Cascadepark
Europakwartier
IJmeer
Lagekant
Kustzone Olympiakwartier
Gooimeer
N
Ligging van het Homeruskwartier in Almere Poort.
Stedenbouwkundige opzet Homeruskwartier Homeruskwartier maakt deel uit van Almere Poort. De wijk meet 106 hectare. Het gebied wordt begrensd door de spoorlijn en het bedrijventerrein Middenkant (zuidoost), het Cascadepark en het Europakwartier (zuidwest), het Cascadepark en het Columbuskwartier (west), het Pampushout (noord) en de Ecozone (oost). Het gebied ligt ongeveer een kilometer van de IJmeerkust. Iedere tranche van uitgifte omvat circa 1.500 woningen. Tijdens de eerste tranche krijgt de uitgifte voor medeopdrachtgeverschap een groter aandeel, tijdens de tweede tranche geldt dat voor de uitgifte voor particulier opdrachtgeverschap. De uitgifte gebeurt volgens een stedenbouwkundige opzet waarin het Homeruskwartier in een groot aantal kleinere gebieden is opgedeeld. Gestreefd wordt naar een zo breed mogelijk scala van particulier en mede-opdrachtgeverschap volgens de drie genoemde categorieën. Het gaat niet alleen om traditionele ‘vrije kavels’, maar ook om bijvoorbeeld bouwen in een rij. Er zal sprake zijn van een grote variatie in de vorm en grootte van de kavels. Bewoners kunnen individueel opereren, of gezamenlijk een stedenbouwkundig plan voor hun buurt laten uitwerken, architecten inhuren en bouwbegeleiding organiseren. Onder de noemer mede-opdrachtgeverschap kunnen professionele ontwikkelaars in samenwerking met bewoners en gebruikers verschillende vormen van consumentgericht bouwen ontplooien. Tezamen levert dit een breed en gevarieerd palet aan opdrachtgeversvormen op waarbij steeds de bewoners een zo groot mogelijke zeggenschap en keuzevrijheid hebben. De stedenbouwkundige opzet biedt ruimte aan deze variëteit van woonvormen, en zorgt tegelijkertijd voor de ruimtelijke samenhang van de wijk. Enkele kenmerken van de stedenbouwkundige opzet zijn: - De gemiddelde woningdichtheid over het gehele Homeruskwartier gerekend is circa 35 woningen per hectare, met een verschillende uitwerking per deelgebied. In het woningbouwprogramma wordt uitgegaan van de realisatie van 30 procent sociale woningbouw (huur en/of koop). De menging van wonen en werken is mogelijk. Aan kleinschalige bedrijvigheid zal daarom volop ruimte worden gegeven. - De ontsluiting van het Homeruskwartier bestaat uit maximaal twee ‘inprikkers’ voor autoverkeer vanuit de Pampushoutweg aan de zuidzijde van Pampushout. Daarnaast zijn er directe autoverbindingen met Colombuskwartier, Europakwartier en Middenkant. Door het plangebied lopen twee vrije busbanen. De fietsroutes sluiten aan op het fietsroutenet van Almere Poort. - Bij archeologisch onderzoek is in de ondergrond de rand van een zandrug ontdekt die reeds 10.000 jaar geleden werd bewoond. Deze vindplaats is bepalend voor de
TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN
AMSTERDAM
ALMERE LO
TIE CA
Ligging van het Homeruskwartier in de studie Atelier Ijmeer 2030+.
ligging en de vormgeving van het park in het noordelijk deel van de wijk. Aan de grens met Pampushout is een wettelijk beschermd scheepswrak aanwezig, omgeven door een watergang.
kavels in 2009, zal in beginsel op eenzelfde wijze verlopen als de eerste. De competitie valt in drie fasen uiteen, te weten de oproep tot het leveren van visies, de planuitwerking, en de planrealisatie.
Principes van de competitie ‘Mede-opdrachtgeverschap’ is interessant voor burgers die meer zeggenschap en keuzevrijheid willen over hun wonen dan in de reguliere woningbouw gebruikelijk is, zonder dat ze de volle verantwoordelijkheid voor het opdrachtgeverschap willen dragen. Daarom delen zij het opdrachtgeverschap met een professionele partij, zoals een projectontwikkelaar of een woningcorporatie. Van de circa 3.000 woningen in het Homeruskwartier worden circa 1.200 woningen een proeftuin voor mede-opdrachtgeverschap. Daarbij gaat het vooral om een vernieuwing van het consumentgericht bouwen. Ontwikkelaars (profit en non-profit) krijgen hier de mogelijkheid om te laten zien hoe zij met hun woonconcepten de toekomstige bewoners daadwerkelijk zeggenschap kunnen geven. De grootte van de 7 deelgebieden varieert tussen 1,5 en 3 hectare. Deze omvang maakt het mogelijk om per gebied een buurtje met een eigen karakteristiek woonmilieu te ontwikkelen. De keuzen van de toekomstige bewoners en gebruikers zijn uiteindelijk doorslaggevend in de bepaling welke van de deelnemende plannen worden uitgevoerd. In deze folder wordt ingegaan op de eerste aflevering van de competitie, die plaatsvindt in 2007 en zeven deelgebieden kent met in totaal circa 750 woningen. De tweede competitieronde, met een uitgifte van circa 450
De competitie is experimenteel in doel en vorm. De unieke competitievorm is in overleg met de NEPROM en de SEV uitgewerkt. Daarbij is zoveel als mogelijk in de geest van het Kompas Ontwikkelingscompetities van Architectuur Lokaal gewerkt. Gelet op het experimentele karakter is het Kompas echter niet van toepassing.
Eerste fase: visiedocument De eerste fase is gestart op woensdag 20 december 2006. Geïnteresseerde ontwikkelaars kunnen in deze eerste fase een visiedocument indienen waarin zij hun concept beschrijven. Het betreft een open uitnodiging om visies in te zenden voor de ontwikkeling van plangebieden van 1,5 tot 3 hectares groot. De inzendingtermijn sluit op vrijdag 30 maart 2007 om 14.00 uur. De opgave Gevraagd wordt voor eigen rekening en risico een concept te presenteren voor consumentgericht bouwen en opdrachtgeverschap. Het concept moet in ieder geval bevatten: - Een visie op het mede-opdrachtgeverschap. Indieners kunnen hierover de Zeggenschapsmeter van de SEV raadplegen. - Een visie op het woonmilieu, de doelgroep, en de duurzaamheid.
- Een visie op de stedenbouwkundige potentie. Deze visie kan ingaan op aspecten als de gewenste omvang van de locatie, de gewenste dichtheid, de gewenste menging van wonen en werken, de mogelijkheden van geschakelde bouw, en van gestapelde bouw, scheiding van privé en openbaar, alleen woningbouw of woningbouw in combinatie met maatschappelijke voorzieningen. Van de indieners worden dus geen uitgewerkte stedenbouwkundige deelplannen en gedetailleerde woningontwerpen gevraagd. Randvoorwaarden - 30 % van de woningen moet in sociale huur of koop worden gerealiseerd, in de zin van de daarvoor geldende rijksregelingen. - Het ontwerp-bestemmingsplan staat een bouwhoogte ten opzichte van peil toe van maximaal 14 meter, voor 10% is bebouwing tot 45 meter, mogelijk. Voorts vermeldt het bestemmingsplan: kantoren 10.000 m2
bvo (maximaal omvang per kantoor 1.500 m2 bvo), uitgeefbaar bedrijfsterrein 16.000 m2; detailhandel 28.000 m2 bebouwd grondoppervlak; horeca 1.000 m2; maatschappelijke voorzieningen 47.500 m2. Ontwikkelaars kunnen aangeven óf zij een deel van deze opgave (en zo ja, hoeveel) in hun concept willen inpassen. - Elke ontwikkelaar mag slechts één concept indienen, hetzij afzonderlijk, hetzij als combinatie. Aantal woningen Het uitgangspunt is een gemiddelde van 35 woningen per hectare. Het staat de ontwikkelaars vrij uit te gaan van een hogere dan wel een lagere dichtheid. Grondprijs De grondprijs per gebied wordt voorafgaand aan de tweede fase vastgesteld, op basis van een marktconforme prijs per vierkante meter voor de vrije sector en een vaste in Almere geldende prijs per woning in de sociale huur en koop.
E
AS EF D EE
N
institutioneel
TW
particulier/collectief centrum voorzieningen
EE
SE FA E T
RS
De competitie heeft betrekking op de rode deelgebieden, eerste fase. Stedenbouwkundige opzet plangebied Homeruskwartier ‘ Staalkaart van opdrachtgeverschap’. Aan deze verkavelingstypologie kunnen geen rechten worden ontleend.
bus lijn/stop
50m 100m
300m
Selectie De selectie uit de inzendingen in de eerste fase wordt gedaan door een onafhankelijke en deskundige selectiecommissie. De gemeente Almere en de NEPROM vragen aan de commissie om de selectie uit te voeren aan de hand van de volgende criteria: - De visie op het mede-opdrachtgeverschap. Zwaarwegend in de selectie is de wijze waarop burgers invloed hebben op de woning a) in hoofdlijnen, b) interieur en uitrusting, c) techniek en installaties, d) proces en woonomgeving. De commissie selecteert welke concepten het meest kansrijk en het interessantst zijn. - Ook betrekt de commissie de visie op het woonmilieu, de doelgroep en de duurzaamheid in haar selectie. - Vervolgens adviseert de supervisor over de te verwachten bijdrage van de inzendingen aan de stedenbouwkundige kwaliteiten van Homeruskwartier. - Het advies van de supervisor betrekt de commissie bij haar eindoordeel waarbij de commissie ieder afzonderlijk voorstel op zijn merites beoordeeld, maar ook op de bijdrage van het voorstel aan de waaier als geheel. De ‘Staalkaart van Opdrachtgeverschap Homeruskwartier’ is nadrukkelijk bedoeld als een experimentele setting om een grote diversiteit aan zeggenschap- en opdrachtvormen te genereren. Uitgaande van deze criteria stelt de selectiecommissie haar werkwijze vast. De werkwijze heeft in ieder geval deze kenmerken: - De commissie zal haar keuzen inhoudelijk motiveren in een verslag. Ze geeft in ieder geval een beschouwing over de geselecteerde concepten in de laatste schifting. Het verslag verschijnt bij de bekendmaking van de uitslag van de selectie. - Per deelgebied selecteert de commissie twee concepten. De supervisor wijst na selectie door de commissie de visies aan een plangebied toe. - De uitspraken van de selectiecommissie zijn bindend voor zowel de inzenders als de gemeente. Tegen de selectie van de commissie is geen bezwaar mogelijk. De commissie heeft in de tweede fase van de competitie een controlerende rol; zie hieronder bij ‘Technische toets en terugkoppeling visiedocument’. Samenstelling selectiecommissie De commissie bestaat uit: - Sybilla Dekker, voorzitter - Bob van Reeth, architect - Frank van Loon, directeur Vereniging Eigen Huis - Karin Laglas, algemeen directeur Rodamco Europe - René Scherpenisse, directeur SEV - Maggi van Eerd, VAC Almere - Arnold Reijndorp, stadssocioloog In te dienen bescheiden - Het aanbiedingsformulier. Dit formulier is
vanaf 5 februari 2007 te downloaden van www. ikbouwmijnhuisinalmere.nl. - Visiedocument. Het concept wordt gepresenteerd in een visiedocument dat bestaat uit maximaal 5 A4-tjes (inclusief - indien gewenst – illustraties), eenzijdig bedrukt, lettertype Arial nr. 10. Informatiebijeenkomst Voor de deelnemers aan de competitie wordt op maandag 12 februari 2007 een informatieavond bijeenkomst gehouden. Tijdens de bijeenkomst wordt een toelichting gegeven op Almere Poort, het stedenbouwkundige plan Homeruskwartier, en kunnen vragen worden gesteld ter verduidelijking van de competitie. Zie voor aanvangstijd en locatie vanaf begin februari: www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl Sluitingsdatum De bescheiden dienen uiterlijk vrijdag 30 maart 2007, om 14.00 uur, in het bezit van het secretariaat van het projectbureau Almere Poort te zijn. De inzending dient zowel per post als per e-mail te geschieden. Adres secretariaat projectbureau Almere Poort Gemeente Almere Projectbureau Almere Poort t.a.v. Joke Westerhof Postbus 200 1300 AE Almere
[email protected] Uitsluitingscriteria Criteria voor uitsluiting van inzendingen zijn: - Het niet voldoen aan een technische toets aan de randvoorwaarden. Deze toets wordt door de gemeente verricht. - Het niet voldoen aan de hierboven genoemde vereisten van de in te dienen bescheiden. - De constatering dat een onderneming meer dan één inzending heeft gedaan. - De constatering van onvolkomenheden in de solvabiliteit of het ‘goede gedrag’ van de indiener naar aanleiding van de aanbiedingsbrief. Recht op expositie en publicatie De gemeente houdt zich het recht voor om de bij haar binnengekomen inzendingen vrijelijk te publiceren en te exposeren. Bekendmaking geselecteerden eerste fase Voorzien is dat op donderdag 10 mei 2007 de geselecteerde ontwikkelaars bekend worden gemaakt, als ook de toewijzing van de gebieden. Dan is tevens een verslag van het oordeel van de commissie beschikbaar.
Tweede fase: planuitwerking In de tweede fase van de competitie (10 mei t/m september 2007) werken de geselecteerde ontwikkelaars hun concepten uit tot realiseerbare plannen. Voor ieder van de 7 gebieden worden twee concurrerende visies uitgewerkt. Bevestiging en realisatieplicht De geselecteerde ontwikkelaars bevestigen hun deelname aan de tweede fase schriftelijk. Met de bevestiging verklaren de geselecteerden zich in staat het in te dienen plan te realiseren. Het in te dienen plan is bindend. Indien van een gebied, na intekening, in de tweede fase uiteindelijk 50% of meer woningen is verkocht, dan ontstaat er een realisatieplicht, tussen de 25% en de 50% mág de indiener het plan realiseren, onder de 25% mag er niet gerealiseerd worden. Blijkt na afloop van de competitie dat er voor een bepaald gebied minder dan 25% inschrijvers zijn dan adviseert de commissie in overleg met de supervisor of een van de eerder afgevallen plannen in aanmerking komt voor realisatie. Informatieset voor de tweede fase De geselecteerde ontwikkelaars uit de eerste fase ontvangen bij aanvang van de tweede fase de informatieset die zij voor de uitwerking nodig hebben. Deze bevat onder meer informatie over: de grondprijs voor het betreffende gebied c.q. het uitgeefbare gebied, de uitgiftevoorwaarden (concept overeenkomst voor bouwplanontwikkeling), het minimaal te realiseren programma in relatie tot het ingediende visiedocument, stedenbouwkundige randvoorwaarden, randvoorwaarden uit het bestemmingsplan, milieutechnische randvoorwaarden, Atlas openbare ruimte, normen en spelregels voor inrichting, onderhoud en beheer openbare ruimte, eisen aan projectvoorbereiding, planvormingsproces en planning, en een overzicht van de in te dienen bescheiden. Verdere informatie voor de tweede fase - De gemeente levert de bouwrijpe grond volgens haar standaardnormen en voorwaarden. Indien de planontwikkeling hogere ambities kent, dan kan de ontwikkelaar deze slechts voor eigen rekening en risico realiseren. Voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte en/of voorzieningen gelden de (Europese) aanbestedingsregels. - Het woningbouwprogramma en het percentage uitgeefbaar gebied worden in feite door de ontwikkelaar zelf bepaald. - De competitie is gericht op het medeopdrachtgeverschap van het wonen. Andere, niet rechtstreeks aan het wonen gerelateerde planinvullingen, zullen door de gemeente aan haar beleid worden getoetst en beoordeeld. Ten aanzien van deze planinvullingen zijn door deelname aan de competitie geen rechten op uitgifte of toewijzing te ontlenen.
- Tijdens de uitwerking is de supervisor voor iedere ontwikkelaar eenmalig beschikbaar voor een informatieve toelichting op het stedenbouwkundig plan. - Gezien de hoge slaagkans van 1:2 is ook deelname aan de tweede fase voor eigen rekening en risico. Technische toets en terugkoppeling visiedocument Alvorens de plannen openbaar kunnen worden gemaakt, voeren de gemeente en de supervisor een technische toets uit, om te bepalen of de ingediende plannen voldoen aan de in de informatieset opgenomen voorwaarden. Zonodig worden de plannen door de indieners bijgesteld. De selectiecommissie ziet erop toe dat de kenmerkende onderdelen van de door haar geselecteerde concepten ook in de uitwerking behouden blijven. Voordat de gemeente positief beslist over de planuitwerkingen, zal de commissie hierover een advies uitbrengen. Indien naar het oordeel van de gemeente niet is voldaan aan de voorwaarden uit de informatieset en/of de commissie van mening is dat er is afgeweken van de kenmerkende onderdelen uit het concept, zal het plan worden uitgesloten van verdere deelname aan de competitie. Openbaarmaking De uitgewerkte plannen zijn vanaf begin oktober 2007 openbaar. Potentiële kopers en huurders kunnen zich dan op de plannen oriënteren. De SEV analyseert de plannen op basis van haar Zeggenschapsmeter. De uitgewerkte plannen worden samen met de analyse van de SEV aan het publiek gepresenteerd. De bewoners kunnen bij hun keuze desgewenst gebruik maken van deze analyse. Selectie Vanaf medio november, tijdens de landelijke ‘ikbouwmijnhuis’-manifestatie in de herfstvakantie, kunnen toekomstige bewoners en gebruikers intekenen op een van de projecten. De intekening sluit begin december 2007. De intekening is niet vrijblijvend. De procedure voor de intekening wordt nog nader ontwikkeld door de gemeente in samenwerking met de NEPROM en de SEV. De plannen met de meeste intekeningen zijn de winnende plannen voor het betreffende gebied. Deze plannen worden gerealiseerd, behoudens de voorwaarden die hierboven onder ‘Bevestiging en realisatieplicht’ zijn gesteld. Degenen die hebben ingetekend op de afgevallen plannen kunnen met voorrang alsnog intekenen op de winnende plannen. ‘ikbouwmijnhuis’-manifestatie De verkoop van de projecten vindt zoals gezegd plaats tijdens de landelijke ‘ikbouwmijnhuis’-manifestatie in de herfstvakantie 2007. Deze grote manifestatie staat geheel in het teken van het particulier, collectief en medeopdrachtgeverschap. Tijdens de manifestatie biedt de gemeente Almere ook de eerste tranche van particuliere kavels aan.
Derde fase: planrealisatie Vanaf december 2007 neemt de ontwikkelaar samen met de bewoners en gebruikers de uitwerking van het plan tot bouwplan ter hand. Dit gebeurt op basis van een te sluiten overeenkomst met de gemeente tot bouwplanontwikkeling.
Agenda competitie 2006
woensdag 20 december start eerste competitieronde voor ontwikkelaars. eerste fase: visiedocument
2007
5 februari 12 februari 30 maart, 14.00 uur april 10 mei 10 mei t/m september begin oktober herfstvakantie begin december begin december
aanbiedingsformulier beschikbaar op website informatiebijeenkomst uiterste inleveringdatum visiedocumenten selectiecommissie bekendmaking geselecteerde ontwikkelaars tweede fase: planuitwerking uitgewerkte projecten beschikbaar voor belangstellenden start intekening woningen tijdens landelijke ikbouwmijnhuis-manifestatie bekendmaking winnaars competitie herkansing intekenaars niet winnende projecten derde fase: planrealisatie planuitwerking door ontwikkelaars samen met bewoners/gebruikers
2008
2e kwartaal 4e kwartaal december
slaan eerste palen oplevering eerste woningen start tweede competitie ronde voor ontwikkelaars
2009
1e t/m 3e kwartaal 4e kwartaal
2010
2e kwartaal 4e kwartaal
tweede competitieronde planuitwerking tweede competitieronde door ontwikkelaars samen met bewoners/gebruikers slaan eerste palen tweede competitieronde oplevering eerste woningen tweede competitieronde
Colofon competitie Gemeente Almere in samenwerking met de NEPROM en de SEV. Postadres Gemeente Almere Projectorganisatie Almere Poort Postbus 200 1300 AE Almere www.almere-poort.nl Uitvoering Projectteam Homeruskwartier Patries Huberer en Jacqueline Tellinga Almere Poort, in samenwerking met Floris Alkemade, OMA
Versie FF 15-12
20 december 2006
