Gemeente Amersfoort
Collegebesluit
Org. onderdeel: Opsteller: User-id:
MO/VW M.C. van Loon LOOM
Tel:
4779
Onderwerp:
MAATSCHAPPELIJKE OVERNAME 'T MIDDELPUNT Toelichting:
Op 14 februari 2012 hebben wij de uitgangspunten vastgesteld voor de maatschappelijke overname van (onder meer) buurtcentrum 't Middelpunt. De Alevitische Bektasi Culturele Vereniging (ABCV) heeft de intentie een maatschappelijk en cultureel centrum te realiseren, zowel voor eigen gebruik als voor sociaal-maatschappelijke activiteiten in de noordelijke wijken. De ABCV en de bewoners in noord hebben zich verenigd in Het Nieuwe Middelpunt (HNM) en hebben op 30 september 2012 een exploitatieplan ingediend. ABCV wenst het pand door middel van huurkoop te verwerven. De koopsom is, na onderhandelingen, bepaald op 400.000 euro.
Reg.nr. Datum
Het college besluit:
Controller
1. Op basis van het exploitatieplan HNM onder voorwaarden - waaronder de positieve besluitvorming over het aangaan van de lening (huurkoop) - akkoord te gaan met de maatschappelijke overname van wijkcentrum 't Middelpunt door HNM per 1 januari 2013; 2. de raad voor 1 januari 2013 te horen over het, in afwijking van het treasury statuut, aangaan van een lening (huurkoop) met de door de ABCV op te richten eigendom stichting.
4236437 07-11-2012
Verantwoordelijk Ambtenaar
Datum
Paraaf
Afdelingshoofd
GMT ……
juridisch advies gemeentecontroller Staf vergadering WELZ
datum d.d.
agd.pnt paraaf 1-11-2012
secretaris
Collegebehandeling agenderen voor datum: agendastuk hamerstuk geheim embargo
datum:
Verantwoordelijk Portefeuillehouder
tijd:
Datum
Paraaf Akkoord
burgemeester weth. Van den Berg weth. Boeve weth. Buijtelaar weth. Van 't Erve weth. Tigelaar weth. 7
Advies De Raad De Ronde
Collegebesluit d.d.: 6-11-2012
conform aangehouden vervallen
Het Besluit Raadsinformatiebrief geen
Peiling Voorbereiding besluit
Gemeente Amersfoort
Collegevoorstel
Sector
:
Opsteller
:
Telefoon
:
User-id
:
MO M.C. van Loon (033) 469 47 79 LOOM
Reg.nr. :
4222665
Datum
1 november 2012
:
Onderwerp
Maatschappelijke overname van wijkcentrum ’t Middelpunt Voorstel:
Voorgesteld wordt: 1.Op basis van het exploitatieplan van Het Nieuwe Middelpunt (HNM) onder voorwaarden - waaronder de positieve besluitvorming over het aangaan van de lening (huurkoop) - akkoord te gaan met de maatschappelijke overname van het wijkcentrum ’t Middelpunt door HNM per 1 januari 2013; 2. De raad voor 1 januari 2013 te horen over het, in afwijking van het treasury statuut, aangaan van een lening (huurkoop) met de door de Alevitische Bektasi Culturele Vereniging (ABCV) op te richten eigendom stichting;
AANLEIDING Op 14 februari 2012 hebben wij de uitgangspunten vastgesteld voor de maatschappelijke overname van (onder meer) buurtcentrum ’t Middelpunt. De Alevitische Bektasi Culturele Vereniging (ABCV) heeft de intentie een maatschappelijk en cultureel centrum te realiseren, zowel voor eigen gebruik als voor andere sociaal-maatschappelijke activiteiten in de noordelijke wijken. De ABCV en de bewoners in noord hebben zich verenigd in Het Nieuwe Middelpunt (HNM) en hebben op 30 september 2012 een exploitatieplan ingediend. HNM wil graag op korte termijn duidelijkheid ontvangen van de gemeente over de verdere voortgang van de maatschappelijke overname, omdat zij de overname op 1 januari 2013 willen laten ingaan. Dit is nodig om concrete afspraken te kunnen maken met potentiële huurders. Na dit besluit kan gestart worden met het opstellen en uitwerken van de huurkoopovereenkomst met de ABCV.
BEOOGD EFFECT Door exploitatie en beheer van wijkcentrum ’t Middelpunt door Het Nieuwe Middelpunt te laten organiseren voor de drie noordelijke wijken Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst kan het wijkcentrum worden behouden en daarbij ook een bijdrage leveren aan de bezuinigingsopgave.
ARGUMENTEN 1.1 Het exploitatieplan van het Nieuwe Middelpunt past binnen de “Visie op Welzijn” Het exploitatieplan sluit aan bij de doelstellingen zoals verwoord in “Welzijn in Amersfoort 2010-2015”. De ABCV wil eigenaar worden van het pand via een huurkoopregeling. Het pand wordt vervolgens verhuurd aan (commerciële) maatschappelijke partijen. Bewonersgroepen kunnen tegen een lager tarief
-1-
Collegevoorstel Reg.nr : 4222665 Datum :
Gemeente Amersfoort
1 november 2012
gebruik maken van ’t Middelpunt. Het beheer van het pand komt in handen van een nog op te richten stichting met vrijwilligers uit de drie noordelijke wijken Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst. 1.2 Exploitatieplan is getoetst aan onze uitgangspunten van 14 februari 2012. Voorlopig alleen huur In het exploitatieplan wordt uitgegaan van een huurkoop regeling. In ons besluit van 14 februari 2012 is sprake van “voorshands alleen huur”, maar kopen is niet uitgesloten. We hebben daarom geen belemmeringen gezien om in te stemmen met het verzoek om een huurkoop regeling. Huurkoop houdt koop op afbetaling in, waarbij partijen overeenkomen dat de eigendom niet bij de levering overgaat op de koper, maar pas als het hele verschuldigde bedrag is betaald. Voor de huurkoop van onroerend goed geldt een aparte wettelijke regeling, die wij hierop toepassen. Maatschappelijke functie is voorwaarde Het doel van het samenwerkingsverband Het Nieuwe Middelpunt is het pand zowel voor eigen gebruik als voor andere sociaal-maatschappelijke activiteiten in de noordelijke wijken te verhuren. De in het exploitatieplan opgenomen activiteiten passen bij die doelstelling. Van potentiële maatschappelijke gebruikers en huurders zijn intentieverklaringen bij het exploitatieplan gevoegd. Daarmee is de maatschappelijke functie geborgd. Financiële haalbaarheid en financiële randvoorwaarden In het exploitatieplan is gerekend met uitgangspunten die aangeleverd zijn door SWA en SRO gebaseerd op de huidige financiële situatie van ’t Middelpunt. We beoordelen dit als een realistisch exploitatieplan dat haalbaar is. Dit mede gebaseerd op het feit dat het huurkoopbedrag door de leden van ABCV ingebracht wordt. Gemeentelijk beleid De in het exploitatieplan genoemde activiteiten passen alle binnen de bestemming van het Spinetpad 2. De wens is om een peuterdagverblijf te huisvesten. Hiervoor moeteen buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan worden goedgekeurd. Omdat in de huidige situatie sprake is van een gedoogsituatie, zijn wij bereid zelf de wijziging te bekostigen. Draagvlak in de wijk. Het Nieuwe Middelpunt is een samenwerking tussen de ABCV met actieve bewoners van de noordelijke wijken. Er is draagvlak bij bewoners en huidige gebruikers om ’t Middelpunt open te houden. Daarnaast zijn intentieverklaringen bij het exploitatieplan gevoegd van groepen die de intentie hebben om ruimte bij Het Nieuwe Middelpunt te gaan huren.
2.1 Huurkoopovereenkomst geeft beide partijen duidelijkheid en zekerheid Gemeente en ABCV hebben na vaststelling van dit besluit nog tot 1 januari 2013 de tijd om een definitieve huurkoop overeenkomst op te stellen en te ondertekenen. Het pand zal via een huurkoopconstructie verkocht worden aan de ABCV. Dit is de nadrukkelijke wens van de ABCV. Koopprijs wordt € 400.000,-. Alle zakelijke lasten zoals onderhoud, opstalverzekering en rentelasten en verdere lasten zullen voor rekening van de koper zijn. Over het bedrag dat nog niet is afbetaald zal een marktconforme rente verschuldigd zijn van 5%. Omdat een huurkoopregeling een lening is, zal de raad voor 1 januari 2013, conform het treasury statuut, gehoord worden over de vraag of zij instemt met deze lening.
2.2 Een lening voor ‘t Middelpunt dient het openbaar belang Bij de invoering van het accommodatieloos welzijnswerk hebben we aangegeven, aanspreekbaar te zijn op de aanwezigheid van een adequate (fysieke en sociale) infrastructuur waarop initiatief, participatie en welzijn kan gedijen. Het initiatief van de ABCV om ‘t Middelpunt als publieke ruimte beschikbaar te houden dient een openbaar belang: het welzijn in de drie wijken Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst. De financiering van de koopsom binnen de ABCV geschiedt door bijdragen van individuele leden van ABCV en bijdragen van de landelijke Alevitische vereniging. Een hypotheek wordt, mede gelet op het innovatieve karakter van de exploitatie en het huidige economische klimaat, niet verstrekt. Vanwege het belang van de voortgang van de welzijnsactiviteiten in ’t Middelpunt, het kunnen benutten en stimuleren van de kracht van de stad (de inzet van vrijwilligers en ABCV) achten wij deze lening, feitelijk het sluiten van een huurkoopconstructie, van openbaar belang.
-2-
Collegevoorstel Reg.nr : 4222665 Datum :
Gemeente Amersfoort
1 november 2012
KANTTEKENINGEN 1.1 Een maatschappelijke overname is pionieren Gemeente en organisaties in de stad hebben nog weinig ervaring met maatschappelijke overname. Het Nieuwe Middelpunt het tweede initiatief dat een exploitatieplan heeft ingediend.
1.2 De koopsom komt niet overeen met de getaxeerde waarde De getaxeerde waarde bij maatschappelijke bestemming bedraagt 600.000 euro. In onze onderhandelingen met ABCV bleek 400.000 euro de maximaal haalbare koopsom te zijn. 1.3 Eigendom wordt niet volledig verkocht Een gedeelte van het pand blijft gemeente eigendom. Dit gedeelte is bouwkundig goed te splitsen van het te verkopen deel. Dit gebouwdeel wordt nu gebruikt door SWA voor jongerenwerk (jongerencentrum So What). Dit betekent nog het beheer van een klein deel van het gebouw voor rekening van de gemeente (dekking via subsidie jongerenwerk).
FINANCIËN Het pand is begin 2012 getaxeerd door een makelaar voor het bedrag van € 600.000,-. De koopsom bedraagt € 400.000,-. De koopprijs is het resultaat van de door ons gevoerde onderhandelingen. De gemeente verplicht de koper om maatschappelijke activiteiten in het pand toe te staan. Daarnaast rekent de gemeente een marktconforme rente van 5% over het bedrag dat nog niet is afbetaald. ABCV voert typische overheidstaken zonder economisch karakter uit (welzijnstaken). Daarmee is er geen sprake van ongeoorloofde staatssteun. Bij huurkoop voor het bedrag van € 400.000, rekening houdend met kosten voor verkoop, leegstand, aanpassing installaties etc., is de netto verkoopopbrengst ca € 355.000,-. De huidige boekwaarde is nihil (nul euro). Hoewel de uiteindelijke koopsom pas over 8 jaar volledig betaald is kan in de berekening met de totale koopsom gerekend worden omdat over de nog niet ontvangen bedragen rente vergoed wordt. Indien de rentevergoeding over de nog niet betaalde termijnen lager wordt, daalt ook het bedrag waarmee rekening gehouden mag worden als netto opbrengst. Door de verkoop vervallen de huidige structurele huuropbrengsten ad € 63.365,-. Daar staat tegenover dat er ook voor een bedrag van € 27.500 aan kosten voor beheer en onderhoud vervallen. Per saldo blijft een structurele inkomstenderving over van ca € 36.000,-. De netto incidentele verkoopopbrengst betekent een structurele renteopbrengst ca € 15.000. Hierdoor wordt de structurele inkomstenderving teruggebracht naar ca € 21.000 (€ 36.000 min € 15.000). Dekking van dit structurele tekort kan plaatsvinden door het krediet “aanpassing wijkaccommodaties” met rond € 190.000 te verlagen. Dit krediet kan worden verlaagd omdat een aantal accommodaties wordt verkocht en er dus ook geen aanpassingen meer aan gepleegd hoeven te worden. Daardoor dalen de kapitaallasten in de begroting met een bedrag van € 21.000. Risico 1. Het Nieuwe Middelpunt (HNM) heeft uitsluitend intentieverklaringen van potentiële huurders. Omdat Het Nieuwe Middelpunt nog geen eigenaar is van het pand, zijn er nog geen contracten vastgelegd tussen HNM en potentiële huurders. Het is een risico dat potentiële huurders niet overgaan tot een huurcontract. HNM kan dan niet aan haar maatschappelijke doelstelling voldoen. Dit risico zal in de huurkoopregeling afgedekt moeten worden. 2. Huurkoop regeling heeft veel gesprekstijd en energie gekost. ABCV heeft er met nadruk op aangedrongen om het gebouw via een huurkoop regeling in eigendom te krijgen. Dit is niet onmogelijk, maar wel nieuw voor de gemeente Amersfoort. De afgelopen maanden heeft dit veel van de gesprekstijd tussen gemeente en de ABCV in beslag genomen. Nu is Het Nieuwe Middelpunt weer aan zet om een vrijwilligersstichting op te zetten met voldoende vrijwilligers voor het beheer van het pand. Het risico is dat er zich te weinig vrijwilligers melden voor het beheer van het pand.
-3-
Collegevoorstel Reg.nr : 4222665 Datum :
Gemeente Amersfoort
1 november 2012
3. Financiering van huurkoop door ABCV rust op vermogen van leden van ABCV ABCV kan de huurkoop financieren door oa. de inbreng van middelen door de individuele leden van ABCV. In de huurkoopovereenkomst dienen clausules opgenomen te worden wat de consequenties zullen zijn bij achterstallige betaling en wat het effect zal zijn op het maatschappelijk gebruik van het pand.
VERVOLG Na het nemen van dit besluit wordt met de door ABCV op te richten eigendom stichting de huurkoopovereenkomst opgesteld. De gemeenteraad wordt voor 1 januari 2013 gevraagd of zij bedenkingen heeft tegen het aangaan van een lening (huurkoop) met ABCV. Daarnaast dient Het Nieuwe Middelpunt de volgende stappen te nemen: - Oprichting van een stichting voor de exploitatie van het pand; Voor 1 januari 2013 dient de gemeente een kopie van de akte te ontvangen; - Aanvragen van vergunningen: exploitatie- en gebruikersvergunning; Voor 1 januari 2013 dienen de aanvragen bij de gemeente ingediend te zijn; - Huurcontracten met onderhuurders afsluiten en ter inzage geven. Dit om te borgen dat het gebouw een brede maatschappelijke functie behoudt; - Verzekeringen regelen; - Contracten voor leveranciers afsluiten (gas, water, licht, internet, telefoon, afval, horeca etc) - SWA en SRO en de ABCV zullen toewerken naar een warme overdracht.
COMMUNICATIE Na ons besluit zullen we ABCV en HNM op de hoogte brengen opdat zij hun achterban kunnen inlichten. Bijlage :
Exploitatieplan Het Nieuwe Middelpunt
-4-
Het nieuwe Middelpunt
1
Exploitatie-opzet
Werkgroep Het Nieuwe Middelpunt (bestaande uit Alevitische Vereniging Amersfoort en bewoners uit Amersfoort-Noord) Concept 4.0 d.d. 30-9-12 Amersfoort, 30 september 2012
#4236962
HOOFDSTUK 1: INLEIDING In het kader van de bezuinigingen heeft de gemeente Amersfoort besloten om ook op het welzijnsbudget drastisch te bezuinigen. De gemeente is van mening, dat er bezuinigd en bespaard kan worden op de fysieke accommodaties (zoals gebouwen) en dat de uitvoering van het eigenlijke welzijnswerk meer door de burgers opgepakt kan worden. Als gevolg van deze ontwikkelingen heeft de gemeente besloten om alle buurt- en clubhuizen binnen enkele jaren te sluiten en een belangrijke deel van de gebouwen, te verkopen, te verhuren aan burgerlijke initiatieven of een andere bestemming te geven. Ook is ervoor gekozen om het welzijnsbudget te verminderen en directer in te zetten. Wijkcentrum het Middelpunt in Zielhorst is begin 2012 in het traject van maatschappelijke aanbesteding geplaatst. Belangstellenden konden zich tot 1-4-2012 registreren, daarna dient uiterlijk 1-10-2012 een exploitatieplan te worden ingeleverd. De Alevitische Vereniging Amersfoort (ABCV) heeft al geruime tijd de intentie een maatschappelijk en cultureel centrum te realiseren, zowel voor eigen gebruik als voor andere sociaal-maatschappelijke activiteiten. Ook was de actiegroep RDBZ (Red de Bieb Zielhorst) opgezet om de bibliotheekfunctie te behouden in Zielhorst. De ABCD en een aantal bewoners van Amersfoort-Noord, betrokken bij RDBZ, hebben de krachten gebundeld in de initiatiefgroep Het Nieuwe Middelpunt. Op 17 maart jl. heeft de ABCV bekendgemaakt het Middelpunt te willen kopen van de gemeente. De belangstellingsregistratie van de beide partners is eind maart gedaan. Met deze exploitatie-opzet voldoet de initiatiefgroep aan de voorwaarde die de gemeente stelt aan maatschappelijke overname van het Middelpunt. De initiatiefgroep stelt met nadruk dat dit plan wordt ingediend, terwijl de onderhandelingen hierover nog niet formeel zijn afgerond. Met name op het punt van rentelasten, onderhoud en opstalverzekering zijn nog gesprekken gaande. Het laatste standpunt van het College betekent per saldo een forse lastenverzwaring, die drukt op het Nieuwe Middelpunt. Dit plan is dus formeel geen finaal financieel aanbod in de onderhandelingen, maar legt met name de gewenste maatschappelijke bodem onder de plannen.
#4236962
2
HOOFDSTUK 2: DOEL EN CONCEPT VAN HET NIEUWE MIDDELPUNT Het Nieuwe Middelpunt wil een centrum van ontmoeting, welzijn, kunst, cultuur en educatie bieden aan de inwoners van de drie Amersfoortse wijken Zielhorst, Kattenbroek en Schothorst. In het concept van de initiatiefgroep zijn de volgende onderdelen opgenomen: maatschappelijke ontmoeting: het centrum zal een ontmoetingsplaats worden voor de wijkbewoners, die daar voor de individuele ontmoeting en kleinschalige activiteiten komen.
3 Zorg en Welzijn: in het kader van zorg en welzijn kan het centrum gebruikt worden voor WMO groepen, groepen ouderen (waaronder de Alevitische ouderen), expsychiatrische patiënten, creativiteitsactiviteiten, achterstandsgroepen (gehandicapten of initiatieven tegen huiselijke geweld). Cultuur: Het mogelijk maken van muzieklessen aan kinderen in individuele en groepsvorm, literaire lezingen of ontmoetingen van schrijvers met de wijkbewoners, boekenverkoop van de bibliotheek; boekenruil van de wijkbewoners via een ruilsysteem en andere activiteiten zoals een keramiekcursus, of het aanbod van scholen in de kunst.. Kunst: tentoonstellingen van (amateur)kunstenaars in het gebouw. Kunst rondom het gebouw, lezingen, tentoonstellingen en cursussen op het terrein van kunst en kunsteducatie. Cursussen voor ouderen, vrije tijdsinvulling met kunstzinnige activiteiten. Educatie: cursussen, trainingen voor verschillende groepen, waarbij de ontwikkeling van de deelnemers op het gebied van educatie voorop staat, leerwerkprojecten, zoals projecten met het ROC, of de opvang van nieuwkomers (vluchtelingen), het creëren van maatschappelijke stageplaatsen. Broedplaats voor wijkinitiatieven: ruimte bieden aan wijkinitiatieven, actiegroepen, creativiteitsgroepen. Podium voor het maatschappelijke middenveld: centrum waar de overheid en de burgers elkaar kunnen ontmoeten, plannen bespreken, discussies voeren of de burger van informatie voorzien.
#4236962
HOOFDSTUK 3: GEBRUIKERS De initiatiefgroep heeft gesprekken gevoerd met (bijna) alle gebruikers van het huidige wijkcentrum. Inzet is met de gebruikers, ook na 1 oktober 2012, door te gaan. Het merendeel van de gebruikers heeft aangegeven, in een verhuurder/huurder relatie door te willen gaan. De belangrijkste huidige gebruikers zijn: ABCV .De vereniging wil maximaal een derde deel van de ruimte gebruiken, met name in het weekend, en incidenteel op doordeweekse dagen. De vereniging zal, op het gebruik van een eigen bestuurskamer na, geen beroep doen op privileges ten aanzien van het gebruik van het gebouw.
4 Drum- & Gitaarschool Amersfoort: zes dagen per week zijn zij aanwezig! Jong en ouder publiek uit omliggende wijken leren muziek maken. Aangenaam kabaal van enthousiaste docenten en ruim 100 studenten. Seniorensport SRO: Twee gymgroepen van elk vijftien personen maken sinds jaar en dag op donderdagmorgen gebruik van de grote zaal, voor lijf, leden en contacten. Evangelische gemeente de Aar: een kleine geloofsgemeenschap gebruikt iedere zondagmorgen het gebouw voor haar bijeenkomsten. Een liefde voor tango: wekelijkse danslessen in klein verband in een cyclus van acht weken maal drie perioden per jaar. Saltro (tot eind 2012): ‘het bloedprikpunt’ maakt gebruik van opslagruimte en mogelijk in de toekomst opnieuw als ‘prikpunt’. Scholen in de kunst: wekelijks ontdekt een groep jonge kinderen de beginselen van muziek. Een andere groep jonge kinderen leert handvaardig te worden. Keramiek uit de Hoge school: twee groepen van tien mensen komen een dagdeel per week bijeen om keramieklessen te volgen. Zeventien lentes lang’. Popkoor Pebbels: wel het ‘wijkkoor van Zielhorst’ genoemd. Vijftig zangers zingen wekelijks. Wijkactiviteiten werden door hen belangeloos opgeluisterd; daarmee immateriële waarde toevoegend aan de wijk. Bridgeclub Middelpunt: wekelijks terugkerend denk- en kaartfestijn voor een groep van dertig personen. Kaartspelen en ontmoeten gecombineerd. Healing Tao: twee maal per week cursus voor groepen van tien tot vijftien personen gericht op gezondheid. Daarnaast is er veel belangstelling van potentiële gebruikers. Een aantal partijen heeft aangegeven zeer geïnteresseerd te zijn: Volksuniversiteit Amersfoort: Aanbod van betaalbare cursussen en lezingen voor volwassenen. Wellicht op diverse dagdelen gedurende de week, voor groepen van tien tot twintig personen vanuit het Nieuwe Middelpunt.
#4236962
Servicepunt Gemeente Amersfoort: helpt burgers bij het vinden van de juiste voorzieningen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Mogelijk vindt een kleine groep medewerkers in het Middelpunt haar werkplek. Beweging 3.0/SWA het Pluspunt: divers aanbod van cursussen en ontmoetingsactiviteiten voor senioren op bijna elke dag van de week. Groepsgrootte varieert van tien tot twintig personen. Beweging 3.0: nieuw te formeren gebiedsteams NVA centrum voor duurzame inburgering: biedt individuele en groepsgerichte bijeenkomsten voor inburgeraars. Stg Indra: steunpunt voor Hindoestaanse ouderen, bieden gedurende een hele dag per week ontmoeting, samen koken en eten aan. Schaakclub Amersfoort: honderd schakers gaan iedere vrijdagavond met elkaar de strijd aan. Ook wordt het Middelpunt nu voor losse verhuur gebruikt en zijn ook hiervoor aanvragen van nieuwe gebruikers binnengekomen. Tom Cramer Groepsmeditatie: een maal per week cursus voor groepen van tien tot vijftien personen gericht op gezondheid Deels voor activiteiten van het Pluspunt ZZP ‘ers Tenslotte kan nog gezegd worden dat de huidige gebruikers van de Trefhorst een interessante doelgroep vormen, waarmee al de eerste contacten zijn gelegd (reeds ten tijde van het haalbaarheidsonderzoek in het kader van red de Bieb Zielhorst) Omdat de Trefhorst ook op de nominatie staat gesloten te worden en er nog gen signalen zijn van een maatschappelijke overname, zoeken deze groepen alternatieve ruimte. Er is contact gelegd met Ravelijn m.b.t. het inschakelen en organiseren van vrijwilligers. Ravelijn heeft aangegeven te gaan nadenken over de mogelijkheid een ‘ vrijwilligersloket’ op te zetten in het Middelpunt. Op dit moment kunnen vanzelfsprekend nog geen huurcontracten worden overlegd, aangezien de ABCV/wgr Het Nieuwe Middelpunt geen titel heeft deze af te sluiten en huidige en potentiële gebruikers nog in onzekerheid verkeren over de ontwikkelingen. Via SWA en eigen communicatie worden gebruikers geïnformeerd over deze tussenperiode. In de bijlage treft u van de meeste partijen een intentieverklaring aan, waarmee wij duidelijk maken dat de invulling van het Nieuwe Middelpunt aan de voorwaarden van maatschappelijke overname tegemoet komt.
#4236962
5
HOOFDSTUK 4. AANKOOP GEBOUW EN BETALINGSSCHEMA De ABCV wil het gebouw overnemen van de gemeente Amersfoort in een huurkoopconstructie. Momenteel lopen de onderhandelingen over de vraagprijs en over voorwaarden. De gemeente Amersfoort heeft meegedeeld aan de ABCV dat de koopprijs van het gebouw €400.000,= bedraagt. Onderhoud en rentelasten zijn voor rekening van de koper. Bij een contractsperiode van 5 jaar bedraagt de jaarlijks af te dragen vergoeding incl. rente € 92.390,=, waarbij meer/sneller mag worden afgelost.
6 Onder voorbehoud van afronding van de onderhandelingen en overeenkomst over de koopprijs hebben wij het volgende schema voor ogen: Overdracht op of zo snel mogelijk na 1 oktober (waaarbij de SWA zal zorgdragen voor een warme overdracht) Ingaan van de huurkoopovereenkomst per 1-1-13 Aflossingsschema o,b,v tot op heden door ABCV gehanteerde temrijnen en bedragen (zie eerdere brieven en notities aan College en Raad hierover) Betaaldatum
01-10-12 01-11-12 31-12-12 31-12-13 31-12-14 31-12-15 31-12-16 31-12-17 31-12-18 31-12-19 31-12-20 31-12-21
aflossing
€ 20.000 € 20.000 € 160.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000
restbedrag
rente
Vergoeding op betaaldatum (rente + aflossing)
€ 400.000 € 380.000 € 360.000 € 200.000 € 175.000 € 150.000 € 125.000 € 100.000 € 75.000 € 50.000 € 25.000 €-
€ 1.667 € 3.167 € 18.000 € 10.000 € 8.750 € 7.500 € 6.250 € 5.000 € 3.750 € 2.500 € 1.250
€ 21.667 € 23.167 € 178.000 € 35.000 € 33.750 € 32.500 € 31.250 € 30.000 € 28.750 € 27.500 € 26.250 € 467.833
Met nadruk stellen wij hier, dat dit het rente- en aflossingsschema is, zoals opgesteld op basis van onze aflossingstermijnen en de rentevoorwaarden van de gemeente. De onderhandelingen hierover zijn nog niet definitief afgerond.
#4236962
HOOFDSTUK 5. EXPLOITATIEMODEL
Het Middelpunt bestaat uit een grote centrale ruimte en een zestal afzonderlijke ruimtes. De centrale ruimte bieden wij aan als vrije ruimte, een voor iedereen vrij toegankelijke plek voor ontmoeting. Voor deze ruimte rekenen wij geen huur. De zes afzonderlijke ruimtes omvatten bijna 270 m2 verhuurbare ruimte. De ruimte, die tot voor kort werd gebruikt als kinderopvang, is afzonderlijk toegankelijk en wordt bij voorkeur op vaste basis verhuurd aan een grote gebruiker. Inkomsten uit verhuur willen wij halen uit de volgende categorieën huurders:
7 Vast op jaarbasis per dagdeel tegen commercieel tarief. Afhankelijk van de te huren ruimte zal de huurprijs € 25-50 bedragen. Vast op jaarbasis per dagdeel voor sociaal-maatschappelijke doeleinden: € 12,5025. Los per uur tegen commercieel tarief: € 6,25 – 12,50 Los per uur voor sociaal-maatschappelijke doeleinden: € 4-8. Deze tarieven zijn gebaseerd op marktonderzoek bij soortgelijke centra en vergelijking met de huidige tarieven van SWA. Wij zullen zo veel mogelijk uitgaan van de omschrijving van huurderscategorieën zoals de SWA die momenteel ook hanteert. Voor commerciële vaste huur (van de ruimte met eigen opgang bv) weten we uit referentie-onderzoek dat € 160,- /m2/jaar een goede richtprijs is. Het door in samenwerking met Willem van der Craats van de Expertgroep ontwikkelde huurmodel geeft ons de mogelijkheid met bezettingsgraad en huurprijzen te variëren om de effecten op de inkomsten te kunnen bekijken. Tevens is er een meerjarenexploitatie opgesteld in samenwerking met de expertgroep. Dit model wordt geactualiseerd aan de hand van de onderhandelingen met de gemeente . Omdat het moel nog uitging van een huursituatie en tevens niet uitging van een model waarin een stichting beheert in opdracht van de eigenaar (de ABCV), kan dit model niet 1-op-1 worden toegepast en behoeft bijstelling. Het volgende kan worden gezegd op dit moment: •
Rekening moet worden gehouden met een aanvankelijke omzetdaling door de langdurige onzekerheid voor gebruikers en het feit , dat nieuwe belangstellenden afwachten hoe de situatie gaat worden
•
Uit de huidige exploitatie van het Middelpunt blijkt een uitermate lage baromzet. Veel inspanningen meten worden gepleegd om hier de omzet te verhogen.
•
Tevens blijken de huidige exploitatiekosten hoog te zijn. Er kan veel bespaard worden op onderhoud, telefoon, porto, representatie, energie.
•
Uit de jaarcijfers van het Middelpunt van de afgelopen jaren is bekend dat de jaarlijkse exploitatielasten ongeveer € 108.000 bedragen. Deze moeten aanzienlijk worden teruggedrongen.
#4236962
Wij verwachten een gemiddelde bezettingsgraad van de per dagdeel te verhuren ruimtes van 50%. Een van de ruimtes kan volledig op jaarbasis worden verhuurd aan de Drum- & Gitaarschool Amersfoort (waarbij gedacht wordt aan een jaarhuur van €8.000,=. De afzonderlijk toegankelijke ruimte zal naar verwachting € 16.000,- per jaar opbrengen bij volledig vaste verhuur (Volksuniversiteit, gebiedsteams welzijn etc.) De initiatiefgroep Het Nieuwe Middelpunt stelt met nadruk dat zij zeer grote waarde hecht aan het accommoderen van een breed palet aan gebruikers, waarbij de drempel voor sociaal-maatschappelijke groepen zo laag mogelijk moet zijn. Aangezien de gemeente aangeeft geen exploitatiebijdragen te verstrekken, is het exploitatierisico volledig voor de eigenaar/exploitatiestichting. Tegelijkertijd neemt zij dit risico ook bewust. Een volledig overzicht van de te verwachten jaarlijkse exploitatiebaten en -lasten kan dan ook niet worden verstrekt. Dit doet naar onze mening ook geen recht aan de eigen verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. De onderhoudslasten en opstalverzekering zijn nog onderwerp van onderhandeling tussen gemeente en de initiatiefnemers. De gemeente stelt zich op het standpunt, dat deze in een huurkoopconstructie per definitie voor de huurder zijn. Wij zijn in afwachting van juridisch advies hierover en jurisprudentie.
#4236962
8
HOOFDSTUK 6. EIGENDOM, EXPLOITATIE EN BEHEER
Omdat de gemeente aangeeft de spelregels van maatschappelijke aanbesteding te willen en moeten respecteren, is in het geval van huurkoop ook een model nodig dat recht doet aan dit beleid en voorwaarden en evenzeer aan de eisen en wensen van de vereniging. Hieronder wordt weergegeven welk eigendom-, beheer- en organisatiemodel de initiatiefgroep voor ogen staat. Voor beide partijen moet zo’n model voldoende waarborgen kennen Financiering: gebeurt volledig door de ABCV. Zij fourneert de gelden uit eigen middelen en via haar leden. Er wordt geen beroep gedaan op externe financiers. Eigendom: ligt niet bij de vereniging ABCV, maar gaat berusten bij een rechtspersoon (BV of stichting), waarbij het bestuur of RvC wordt gevormd door het bestuur van de ABCV. De ABCV is enig eigenaar/aandeelhouder en financier van de entiteit. De beheerentiteit regelt verhuur en onderhoud van het gebouw. Gebruik: alle activiteiten, die te maken hebben met het gebruik, ,het maatschappelijk belang en het werken met vrijwilligers, worden ondergebracht in een aparte stichting. Hiervoor kiezen wij bewust om de belangen en geldstromen m.b.t. eigendom en gebruik gescheiden te houden. Hiertoe zal een groep buurtbewoners een stichting oprichten die het gebruik van het gebouw en de activiteiten die vanuit het gebouw plaatsvinden gaat aansturen. Het bestuur van de stichting zal bestaan uit bestuurlijk ervaren wijkbewoners en (vertegenwoordigers van) de ABCV en gebruikers. Deze stichting zal als doelstelling hebben: o Organisatie en management van het gebruik van Het Nieuwe Middelpunt als centraal ontmoetingspunt voor de mensen die in Amersfoort-Noord (d.w.z. de wijken Kattenbroek, Schothorst en Zielhorst) wonen en/of werken – in overleg met de eigenaar. Daarbij opzetten en in stand houden van een organisatie van vrijwilligers. (Het is mogelijk dat er één of twee [parttime] medewerkers in loondienst nodig zijn voor het organiseren en aansturen van de vrijwilligers.) o Bestuurlijke facilitering van wijkgerichte of algemeen maatschappelijke en welzijnsactiviteiten in Amersfoort-Noord, die (kunnen) plaatsvinden in, rond of vanuit Het Nieuwe Middelpunt – in samenspraak met andere organisaties die actief zijn op dit gebied. o Desgewenst en in voorkomende gevallen fungeren als contactorgaan voor overheids- en andere organisaties op het gebied van maatschappelijke, welzijns- en culturele activiteiten in Amersfoort-Noord. o Verkrijgen van bijdragen (in geld of in natura) uit alle mogelijke wettelijk toegestane bronnen voor de financiering van activiteiten die passen in de doelstelling. Wij zijn met de notaris in gesprek om deze rechtspersonen verder vorm te geven. #4236962
9
Er zijn we verbindingen gelegd met de oude wijkbeheerteams en de beheerders van de buurtbudgetten. Ook in die contacten is enthousiast gereageerd op de plannen m.b.t. de centrale functie van Het Nieuwe Middelpunt.
10
#4236962
HOOFDSTUK 7. OVERDRACHT
In de afgelopen periode zijn er meerdere gesprekken geweest met het SWA. De SWA heeft toegezegd, daar waar men binnen hun mogelijkheden de komende eigenaar en gebruikers kunnen adviseren, te ondersteunen of te begeleiden, dat ook zullen doen. Er is een duidelijke intentie uitgesproken, maximaal te willen bijdragen aan een warme overdracht van het gebouw, om leegstand en verlies van gebruikers te voorkomen. Het draaiboek, dat is opgebouwd bij de overdracht van het Klokhuis, zal worden ingezet. SWA is met de gemeente in overleg om de overdrachtsperiode te kunnen faciliteren.
11 Ook heeft de SWA toegezegd de inventaris van het gebouw, bij een succesvolle overname, over te willen dragen aan de koper (de ABCV). Nadat Het College van B&W in de eerste helft van oktober 2012 akkoord heeft gegeven op onze plannen en de overname kan worden geformaliseerd, moeten in hoog tempo een groot aantal activiteiten worden uitgevoerd. Met de gemeente en SWA zal gezamenlijk een plan van aanpak worden opgesteld om het gebouw over te dragen onder de juiste condities, d.w.z. zodanig dat aan alle wettelijke voorwaarden kan worden voldaan, zoals vergunningen etc. Begin oktober vindt reeds het eerste overleg plaats. De stichting zal alle vergunningen en verzekeringen, alsmede alarmeringen moeten regelen De notariële oprichting van de benodigde stichtin(en) voor beheer en gebruik De inrichting van de verschillende organisaties Communicatie Vrijwilligersorganisatie Verhuurbeleid Etc etc.
#4236962
