COLLECTIEF PARTICULIER EIGENDOM

COLLECTIEF PARTICULIER EIGENDOM in Zeeland een onderzoek

haalbaarheid kwaliteit betaalbaarheid

CPOZ Catrinus Tuinstra Fokje Bosma

December 2014, Mei 2015 Aardenburg

Inhoudsopgave Hoofdstuk I. AANLEIDING ................................................................................................................ 4 I.1 Onderzoeksvraag ..................................................................................................................... 5 Hoofdstuk II. CPE, CONTEXT ........................................................................................................... 6 II.1 Ontwikkelingen uit het CPOZ-veld ....................................................................................... 6 II.2 Achtergrond, collectief wonen.............................................................................................. 9 II.3 Veranderingen in de markt ................................................................................................. 11 Hoofdstuk III. CPE VOOR LAGE EN MIDDENINKOMENS........................................................... 12 III.1 Rechtsvormen...................................................................................................................... 12 III.1.1 (A) Coöperatieve Vereniging, een bijzondere verenigingsvorm. .......................... 12 III.1.2 (B) Stichting ................................................................................................................. 13 III.2 Financierings- en Deelnamemodellen.............................................................................. 14 III.2.1 Twee financieringsvormen parapluhypotheek gangbaar ...................................... 14 III.2.2 Twee deelnamemodellen parapluhypotheek ........................................................... 14 III.3 Praktijk Collectieve Financiering ....................................................................................... 15 III.3.1 Coöperatieve woningbouwvereniging Daal en Berg Den Haag ............................ 17 III.3.2 Coöperatieve vereniging ‘Park Rodichem’ UA Zeist ................................................ 19 III.3.3 Stichting Co-op huurwonen Amsterdam .................................................................. 21 III.3.4 Coöperatieve Woonvereniging Waalwijk Wonen UA .............................................. 22 III.3.5 Commerciële financiering groepswonen bestaand object .................................... 23 III.3 6 Cohousing en Community Land Trusts over de grens ........................................... 25 III.4 Erfpacht in Zeeland ........................................................................................................... 29 Hoofdstuk IV. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN ........................................................................ 30 BIJLAGE 1 Brief Minster Blok d.d. 14 oktober 2015 ‘Oprichten nieuwe kleinschalige wooncorporaties’

CPOZ

2

CPO CPE Samen Bouwen

CPOZ in Zeeland

Vinderhoute, België Samen

Ontwikkelen Samen

Bouwen Samen

Beheren Samen

Wonen

Daal en Berg, Den Haag

CPOZ

3

Hoofdstuk I. AANLEIDING In 2009 besloot de Provincie Zeeland tot actief beleid voor het stimuleren van collectieve en duurzame woningbouwprojecten voor en door particulieren: collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), met duurzame kaders. Stichting CPOZ kreeg een rol als coördinerend en initiërend lichaam toebedeeld in de provincie.

Zie www.cpoz.nl Waarom CPO? – Grote betrokkenheid van de toekomstige bewoners bij hun woning en hun buurt – Bouwen op maat – Een woning die qua duurzaamheid en volume gunstig uitpakt – Afhankelijk van de aard en de omvang van het project leidt het tot een kostenbesparing van gemiddeld 27% onder de marktprijs – Grotere diversiteit in wonen – Bouwvrijheid, dit trekt ondernemingsgerichte mensen aan – Ideale mogelijkheid voor starters op het bezit van een eigen woning

Sindsdien zijn verschillende succesvolle projecten gerealiseerd, zie www.cpoz.nl. Initiëren collectief verband ontwikkelfase In het ontwikkel- en bouwproces vormen toekomstige bewoners gezamenlijk een kopersvereniging waarmee zij zich committeren aan een ontwikkeling binnen gezamenlijk overeengekomen kaders. CPOZ adviseert bij het inrichten van die kopersvereniging en werkt vervolgens in opdracht van die kopersvereniging – hierbij is sprake van een collectief belang waar het gaat om vergunningen, kwaliteit en prijs van de te ontwikkelen woningen en infrastructuur maar tevens een individueel belang waar het gaat om de individuele financiering en woonwensen. De lopende praktijk is dat de kopersvereniging na realisatie van de woningen wordt opgeheven. Er zijn nu echter voorbeelden waarbij de eenmaal opgerichte kopersvereniging verder gaat als bewonersvereniging omdat er een gemeenschappelijk belang behartigt moet worden.

Behartigen collectief belang gebruiksfase Vaak zit in CPOZ-projecten wel een element waarbij collectief eigendom en beheer aan de orde komt: een groenstrook die aan alle tuinen grenst, een gemeente die een stuk extra grond aan de groep aanbiedt, bewoners die een gezamenlijk achterom hebben, enz. In al deze gevallen ontstaat noodzaak een collectief belang in de gebruiksfase te beheren. Collectieve particuliere ontwikkeling (CPO) gaat over in collectief particulier eigendom (CPE) en collectief particulier beheer. Individuele financiering De financiering van aspecten van collectief eigendom is vaak nog individueel.

CPOZ

4

Individuele financiering voor participanten in een CPOZ-project kan een struikelblok zijn. Voor de hand liggend is dan een huurmodel te onderzoeken. Gangbaar is ofwel 100% eigendom ofwel 100% huur, maar wat als we een tussenvorm bedenken als collectief particulier eigendom (CPE)? En hoe loopt dan de financiering van CPE? De vraag dringt zich op of collectieve financiering en daarop aansluitend collectief eigendom soms niet beter aansluit bij behoefte en oplossing. I.1 Onderzoeksvraag Bij gezamenlijk eigendom en/of financiering blijft er na realisatie van de woningen een collectief belang. De kopersvereniging (KV) moet worden omgezet in een rechtspersoon die (een deel van) de locatie in eigendom en beheer krijgt. Betekent dit voor CPO-projecten een meerwaarde in kwaliteit en haalbaarheid? Die vraag leidde eind 2013 tot een onderzoeksgedachte en -voorstel naar vormen van gemeenschappelijk eigendom, en naar de ervaringen en voor- en nadelen van Collectief Particulier Eigendom (CPE). Voor de uitvoering van het onderzoek heeft Provincie Zeeland middelen beschikbaar gesteld. Hierbij de bevindingen. Onderzoekskader CPE samenvat Doel: modellen onderzoeken, toetsen, ontwikkelen waarin het in CPO verband collectief aankopen door particulieren van bestaand en nieuw te ontwikkelen vastgoed, bestemd voor wonen/vormen van co-housing centraal staan Onderwerpen: Specifieke eigendomsvorm (S), Model is uitgeschreven/omschreven (M), Fiscaal getoetst (A), Doorgerekend, test Pilots (R), Opgeleverd 1 september 2013 (T) Veldwerk: er is onderzoek naar voorbeeld constructies zoals Stichting Park Rodichem Zeist, Wooncertificaten Antwerpen, CLT Brussel, en juridisch, financieel en fiscaal advies nodig, zowel ontwikkelend als toetsend om CPE model te creëren. Als 2e stap implementatie in pilotproject. Evaluatie: (P) onderzoeksevaluatie collectieve eigendomsmodellen in Rapportvorm + uitdragen via website, zo mogelijk een operationeel CPE model, uitwerking in Pilot projecten, bijvoorbeeld Bouwblok Hyacinthenlaan Vlissingen, Co-housing 50plus met zorgmodel. Doelresultaat: Onderzoeksdocument, Bedrijfsmatig CPE model, Inspanningen implementatie genoemde pilotprojecten. Doelgroepen: alle huishoudens die in gezamenlijkheid een eigen woning wensen te realiseren, specifiek die huishoudens die over collectief particulier eigendom willen nadenken.. Verspreiding: resultaten CPE onderzoek worden uitgedragen via Evaluatieverslag, via website CPOZ, en direct naar alle CPO belangstellenden en relevante CPO projecten in Zeeland Verdiepen: Confident communities, co-onderzoek CPE modellen + vertaalslag naar zorgmodellen 50+ groep + werven/voorlichten/begeleiden doelgroep

CPOZ

5

Hoofdstuk II. CPE, CONTEXT Bij projecten van CPOZ doen zich ontwikkelingen voor waarbij een koppeling van collectieve belangen en ingrepen aan individuele woonbehoeftes juist plannen en projecten haalbaar maken. Dan blijkt groepsfinanciering het plan haalbaar te maken, collectief eigendom samen te gaan met individueel eigendom, vrije verkaveling maatoplossing te bieden. II.1 Ontwikkelingen uit het CPOZ-veld 1. In een kern op Walcheren heeft de groep bijgedragen aan de noodzakelijke verwerving van een restkavel, die het vervolgens voor een van de deelnemers mogelijk maakte de restkavel te bemachtigen daarbij geholpen door een financieringsafspraak met de gemeente. De financieringsconstructie is opgezet door CPOZ. Zonder de groepsbijdrage was het project niet doorgegaan. De oplossing van gemeenschappelijk eigendom en beheer is voorgelegd maar om praktische overwegingen door de Kopersvereniging afgewezen. 2. In Middelburg heeft de groep bijgedragen aan verwerving van de duurste kavel. De kavel ging individuele verwerving te boven en blokkeerde daarmee het doorgaan van het project. De gemeentelijke bijdrage is na een bindende uitspraak van de kopersvereniging geheel ten gunste gesteld van de verwerving van bedoelde kavel, waarna het project voortgang kon vinden. 3. In Goes wordt Kopersvereniging CPO Mannee I gezamenlijk eigenaar van de ontsluitingsweg. Na enige aarzeling en zelfs aanvankelijke afwijzing wordt de weg toch in eigen beheer genomen. De financieel-juridische oplossing is die van ‘onverdeeld eigendom’ als tegenhanger van het veel meer toegepaste ‘mandelig eigendom’. Bij ‘onverdeeld

eigendom’ wordt het aandeel in de ontsluitingsweg naar rato in eigendom verworven, maar qua beheer verplicht ondergebracht in een gezamenlijk zelfstandig beheerscollectief. De kopersvereniging blijft bestaan en fungeert als overleg- en besluitvormingsorgaan. Inmiddels wordt aansluitend aan de ontsluitingsweg verder gekeken naar grond voor speelmogelijkheden en verbouw van groenten, wederom in collectief verband. Bij ‘mandelig

eigendom’ wordt de grond naar rato verworven maar niet ondergebracht in een aparte entiteit met rechtsvorm 4. In Pauwenburg Vlissingen wordt de centrale vraag of de door het project gefinancierde ontsluitingsweg in eigendom van de deelnemers blijft of om-niet wordt teruggegeven aan de gemeente. Het is een risicovraag- en analyse van ondergrondse infrastructuur en bovengronds beheer en wegdek verantwoordelijkheid. Is de investering in aanleg een afkoop van verantwoordelijkheid? Of draagt het collectief eigendom juist bij aan betere controle, groter gebruiksgemak, hogere toekomstwaarde? CPOZ is positief voor een

CPOZ

6

domeinmodel met verwering van niet-bouwrijpe grond, met daaraan gekoppeld het voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp maken. CPOZ heeft de consequenties doorgerekend. Toch blijken belangstellenden gereserveerd voor een model waarin meer privaat risico moet worden genomen. 5. In de pilot Hyacinthenlaan Vlissingen onderzoekt CPOZ de format van het bouwblok en de opties van collectief energiemanagement. Het bouwblok staat voor veel zelfbouw, en voor aanbesteding in onderdelen, waaronder alleen het casco. Maar ook het gezamenlijk aantrekken van een aannemer onder regie van en in opdracht van de kopersvereniging. En de wijze waarop zelfwerkzaamheid van de groep verrekend kan worden. Energiemanagement richt zich op het hebben van alleen elektriciteit als energiebron (‘all

electric’) en op het hebben van 1 hoofdmeter dus gezamenlijke aansluiting op infrastructuur met verrekening van het individueel verbruik via tussenmeters, onder verantwoordelijkheid van de kopersvereniging. Daarbij worden aanzienlijke kosten bespaard in investering en in exploitatie, maar is het dilemma ‘wie betaalt en is verantwoordelijk voor de rekening’! Voor de Pilot Hyacinthenlaan is uiteindelijk onvoldoende belangstelling gebleken en het project ia afgevoerd. 6. In Zoutelande bij realisatie van starterswoningen heeft de gemeente flexibiliteit in het bestemmingsplan toegestaan. Hierdoor werd het mogelijk dat het collectief kan schuiven met de kavels binnen het totale terrein. Zo kon worden voldaan aan de individueel verschillende wensen en financiële mogelijkheden en is het totaal naar ieders maat gerealiseerd. De haalbaarheid van CPO-projecten komt dichterbij als de grond op voorhand meer vrijelijk kan worden ingevuld met als ultimo een grondstuk dat vrij verkaveld kan worden en wellicht als één kavel aan de CPO-groep wordt uitgegeven. En verkocht?

7. In Goes heeft de gemeente een moderne vorm van eeuwigdurende erfpacht uitgewerkt. De grond blijft in eerste instantie eigendom van de gemeente, maar kan ten allen tijde worden verworven tegen de prijs die ze nu kost, en tegen lagere kosten. De erfpachter betaalt een concurrerende canon die slechts geïndexeerd wordt. Het voordeel is dat de grond buiten de hypotheek blijft, en er hoeft niet op te worden afgelost. Andere Zeeuwse gemeenten waaronder gemeente Borsele volgen het Goese model.

8. In meerdere projecten blijkt financiering voor met name middeninkomens lastig. De verhouding prijs-product is (te) hoog. In Nederland vindt inmiddels een discussie plaats over moderne woningcoöperatiemodellen die financiering voor en dus participatie door lage en middeninkomens realistisch maken. Hoe kan CPOZ met coöperatiemodellen aan de slag?

CPOZ

7

CPOZ

8

II.2 Achtergrond, collectief wonen Lokale context In Zeeland bestaat een levend gemeenschapsgevoel. Dit wordt gestimuleerd door aard en kwaliteit van het landschap, zowel de aloude noodzaak van bescherming, als ook het nieuwe 'campinggevoel achter de duinen' (CT). We zien die drive terug in de vele ateliers (samen dingen doen) en in de landgoederen filosofie bij initiatieven als 'Rood voor Groen' in Veere en 'Wie maait morgen het gras' op Schouwen. Ondanks deze gunstige lokale omstandigheid zien we nieuwe initiatieven verzanden door financiële, juridische en/of organisatorische problemen. Vlak over de grens in België ziet CPOZ wel succesvolle initiatieven in de vorm van ‘cohousing’, die gezamenlijke ontwikkeling en gedeeld individueel en gemeenschappelijk eigendom als uitgangspunt hebben gecombineerd met gemeenschappelijke activiteiten. Daar leidt de meerwaarde van het aanwezige gemeenschapsgevoel wel tot resultaat: zie Vinderhoute, Gent. Belangrijk hier voor het succes blijkt dat er eerst werd begonnen met de bouw van het gemeenschapshuis. Werken aan en vanuit een gevoel van gemeenschappelijk eigendom blijkt het collectieve proces positief te beïnvloeden. De Belgische context is in die zin afwijkend en bijzonder, omdat de groep ook de stedenbouwkundige indeling zelf heeft gemaakt, en zelf verantwoordelijk is voor ontwerp, aanleg, en beheer van de nutsinfrastructuur op het terrein. Vervolgens zijn de kavels en woningen individueel eigendom, en de buitenruimte, gemeenschapsgebouw, enz. gemeenschappelijk eigendom. Historische en sociale context Aan het begin van de 20e eeuw was er veel aandacht voor wat we nu zouden noemen 'leefbaarheid'. Verstedelijking en armoede dwongen tot nadenken over de woonsituatie en de sociale omgeving. Dit leidde tot nieuwe samenlevingsvormen, en anders nadenken over woonwijken. In Groot-Brittannië ontstaan dan de Community Land Trusts, (CLT’s): een vereniging verwerft grond en gebouwen ten behoeve van de gemeenschap en om woningen toegankelijk te houden voor de laagste inkomens. 'Eeuwigdurende betaalbaarheid' en 'scheiding van eigendom' van grond en gebouwen staan centraal. Dan ontstaan ook tuinwijken. 'Letchworth Garden City' nabij Londen in 1903: de grond als gemeenschappelijk bezit wordt (nog altijd) geleased door de bewoners – de opbrengst wordt volledig geherinvesteerd in de Garden City. In Nederland is dit de begintijd van de woningcoöperaties. In 1917 wordt in Den Haag de coöperatieve woningbouwvereniging Daal en Berg opgericht (zie ook bijlage). Het waren vaak rijke notabelen of industriëlen die voor specifieke groepen goede en betaalbare woningen in een gezonde omgeving wilden realiseren. Fabrikant Philips sticht hele wijken in het belang van gezonde

CPOZ

9

en dus productieve werknemers (verhuur via de Philips Woningbouwvereniging). Tijdens de jaren van wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog worden in hoog tempo woningbouwprojecten ontwikkeld vanuit het coöperatieve model met middelen vanuit de overheid. Sociale woningbouw in verschillende vormen. ‘Park Rodichem’ is echter een particulier initiatief met private middelen. Rijke lieden uit Den Haag die een stichting oprichten om voor ongetrouwde, gepensioneerde vrouwen een goede oude dag zeker te stellen via het realiseren van (kleine) woningen op een landgoed in Zeist (bijlage). De recente economische crisis zette opnieuw aan tot nadenken over betaalbaar wonen – in de bijlage twee voorbeelden. In het hele land woedt de discussie over nieuwe, moderne, kleine coöperaties waarin particulier initiatief leidend is. Dit als tegenhanger van de coöperaties oude stijl met een professioneel management en ook bedoeld om de ‘ruimte’ te vullen die vrijkomt nu deze coöperaties zich terugtrekken op hun sociale kerntaak. In België blijkt niet alleen de vorm ‘cohousing’ aan te slaan, maar ook het model van de ‘CLT’s’ welke in Brussel inmiddels de eerste projecten heeft opgeleverd.

Cohousing is een manier om het oude dorpsgevoel te doen herleven, een gemeenschapsgevoel met gemeenschappelijk bezit en daarmee gemeenschappelijk eigendom: iedere bewoner is eigenaar van de eigen woning; in eigendom van een vereniging van eigenaars komen gemeenschappelijke voorzieningen als tuin, gemeenschapsruimte, gemeenschappelijke keuken etc. Het is een volledig privaat gefinancierd initiatief. Het principe van CLT* is dat er gemeenschapsgeld mee gemoeid is, dat primair in de grond gaat zitten, waarbij de grond eigendom blijft van de CLT (beheerinstituut van financiers, aangevuld met gemeente, wijkorgaan, zelfs, bewonersplatform, enz.), terwijl de woning particulier eigendom wordt en op de markt kan worden doorverkocht. Als de CLT ook heeft bijgedragen in de realisering van de opstal wordt ook daar een afroomprincipe van de overwaarde toegepast bij doorverkoop. In Burlington in de VS zien we mengvormen van coöperatieve verenigingen en co-housing. Daar met name een mix van hogere en lagere inkomens en een combinatie van wonen, werken en ontspannen (bioscopen en gemeenschapsruimtes). Basis van deze ontwikkelingen is onder andere te vinden in de industriële revolutie met urbanisatie, veranderde sociale structuren en meer vrije tijd als gevolg. Het voert te ver om hier in de context van dit onderzoek verder op in te gaan. *Met dank aan Geert de Pauw, VZW Platform Community Land Trust Brussel

CPOZ

10

II.3 Veranderingen in de markt Naast de trends die in 2009 leidden tot de oprichting van CPOZ en die CPO tot een reële ontwikkeling in de woningmarkt maakten, zien we anno 2013 (landelijk) maatschappelijke ontwikkelingen die de zoektocht naar alternatieve, coöperatieve woonvormen met meer of minder collectief eigendom en gemeenschappelijk beheer in gang hebben gezet.

Ontwikkelingen in de huursector: – corporaties mogen minimaal 90% van vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan inkomens tot € 34.678,-- (inkomensgrens 1-1-14). – middeninkomens (€ 34 tot 43.000) komen niet in aanmerking voor sociale huurwoning. Behoefte aan betaalbare huisvesting voor middeninkomens groter dan aanbod

Sociaal-culturele ontwikkelingen: – gebruik wordt belangrijker dan bezit. – kritische woonconsumenten willen meer eigen regie. – vergrijzing stimuleert vraag naar gemeenschappelijk wonen en naar collectieve inkoop betaalbare zorg. – arbeidsmarkt leidt tot groei van klein ondernemerschap en stimuleert de vraag naar woon- werkcombinaties en complexen waar mensen wonen, werken, recreëren en samenleven. – energiemarkt verschuift naar coöperatief energie inkopen en produceren.

CPOZ

11

Hoofdstuk III. CPE VOOR LAGE EN MIDDENINKOMENS VRAGEN 1, 2 en 6 uit Hoofdstuk 2. Goede betaalbare huisvesting is een probleem dat al enkele jaren wordt (h)erkend door eigenlijk alle partijen in de woningmarkt. Zo ook de gemeente Rotterdam. Zij gaven Platform31 opdracht om te onderzoeken of Collectief Particulier Eigendom, i.e. het heruitvinden van de woningbouwcoöperatievorm, een oplossing kan bieden. In februari 2014 publiceerde Platform 31 de analyse van voor- en nadelen van CPE. Platform 31 ziet kansen voor zowel potentiële doelgroepen als voor marktpartijen: “...Sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen, de huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt en ook de perspectieven voor de toekomstige financiering van het eigenwoningbezit bieden echter kansen voor het opnieuw uitvinden c.q. herontdekken van het coöperatieve model. ”

We gebruiken de analyse van Platform31 als basis voor de behandeling van VRAAG 1 . Voor het volledige rapport zie

www.platform31.nl of de link op www.cpoz.nl.

III.1 Rechtsvormen III.1.1 (A) Coöperatieve Vereniging, een bijzondere verenigingsvorm.

Bewoner koopt lidmaatschapsrecht en daarmee woonrecht. Coöperatie behoudt eigendom van grond, gemeenschappelijke delen, en de woningen. Belangrijkste kenmerken: 

De Coöperatie kan opkomen voor de economische belangen van de leden.



Het gezamenlijk belang staat centraal (anders dan bij een VvE waar individueel belang centraal staat).



Lidmaatschap betekent recht van bewoning, niet het eigendom van de woning 

dit woonrecht is niet vrij overdraagbaar, instemming vereniging is nodig;



het woonrecht kan wel (marktconform) worden verkocht, onder voorwaarden gesteld door de coöperatieve vereniging;



eigendom van woonrecht staat fiscaal gelijk aan eigenwoningbezit; bij aankoop is overdrachtsbelasting verschuldigd; banken verstrekken geen hypotheek (want geen 'stenen' als onderpand) maar zoeken wel financieringsvormen;

CPOZ

12

 

verplichte bijdrage aan de coöperatie t.b.v. bv groot onderhoud is mogelijk.

Juridisch eigendom van de woning en gemeenschappelijke delen zijn in handen van de coöperatieve vereniging 

de algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan, benoemt bestuur en eventuele commissarissen, stelt jaarrekening vast;



leden/bewoners hebben een al dan niet gewogen stem (bijvoorbeeld gekoppeld aan woonoppervlak of aan een verplichte bijdrage (statutair te regelen);

 

privé vermogen van de leden en van de coöperatie zijn strikt gescheiden.

De coöperatieve vereniging kan externe financiering verwerven (subsidie, sponsoring, hypotheek).



Afdracht van vennootschapsbelasting en BTW-plichtig; onderhoudsreserveringen worden niet belast.

Nadelen: 

Geen Nationale Hypotheekgarantie mogelijk



Geen WSW-borging op de financiering



Onderhoud en beheer zijn afhankelijk van het functioneren van de vereniging.

III.1.2 (B) Stichting

Bewoner huurt de woning of koopt woonrecht (contract met stichting). Stichting heeft eigendom van grond, gemeenschappelijke delen, en de woningen. Belangrijkste kenmerken: 

De stichting is eigenaar van woningen, grond en gemeenschappelijke zaken;



Het dagelijks beheer, mutaties, onderhoud, financiën, is in handen van een bestuur;



Betrokkenheid van bewoners wordt georganiseerd in een Contractantenvergadering;



Bewoners kopen een woonrecht dat wordt geregeld in een contract;



Het woonrecht is verhandelbaar (statutair kan een recht van 1e koop voor de stichting worden vastgelegd).

Nadelen zijn dezelfde als bij de coöperatieve vereniging.

Noot: In deze beide rechtsvormen voor CPE staat het collectieve belang centraal. Dit verschilt wezenlijk van de vorm 'Vereniging van Eigenaren' waar het individuele belang centraal staat.

CPOZ

13

III.2 Financierings- en Deelnamemodellen Los van de voor de wooncoöperatie gekozen rechtspersoon (coöperatieve vereniging of stichting) zijn verschillende financieringsvormen mogelijk en kan de participatie van de bewoners op verschillende manieren (financieel) worden geregeld.

III.2.1 Twee financieringsvormen parapluhypotheek gangbaar –

Parapluhypotheek: total funding: hierbij sluit de wooncoöperatie een hypotheek af voor het verwerven of ontwikkelen van het volledig vastgoed; de wooncoöperatie wordt daarmee eigenaar van het vastgoed. Bij deze financieringsvorm zijn verschillende deelnamemodellen denkbaar, hieronder bespreken we de twee uitersten – tussenvormen zijn mogelijk.

–

Parapluhypotheek: mixed funding: een model waarbij de parapluhypotheek niet het volledig vastgoed dekt maar wordt aangevuld met het vermogen van particulieren en institutionele participanten (beleggers, ontwikkelaars)1. In dit model loopt de bank minder risico en zal daardoor eerder in een coöperatief project stappen. 

Participatie in de coöperatie betekent zeggenschap over het beheer, zowel bewoners als institutionele beleggers hebben daarmee zeggenschap.



Een voorkomende vorm is ook dat het eigendom van het vastgoed wordt ondergebracht in een Commanditaire Vennootschap waarin de coöperatie (vereniging of stichting) participeert. Bewoners participeren dan alleen indirect. Deze vorm is met name gericht op professionele borging van (reserveringen voor) groot onderhoud.

III.2.2 Twee deelnamemodellen parapluhypotheek A. Contributiemodel a. de bewoner betaalt een maandelijks bedrag (contributie) voor dekking van kosten: van aflossing parapluhypotheek, rente, onderhoud, administratie en eventueel winstopslag voor participerende partijen, b. de bewoner kan verhuizen zonder financiële relatie met de coöperatie en bouwt geen vermogen op via aflossing hypotheek, c. er kan winst terugvloeien naar de reserves, participanten of aflossing.

1

Waar een direct rendement van vier tot vijf procent per jaar op woningbeleggingen traditioneel niet aantrekkelijk was, is het

denkbaar dat dit door de veranderende marktomstandigheden wel het geval zou kunnen zijn. Een geringe leegstand in combinatie met stabiele huurprijzen (die gecorrigeerd worden voor inflatie) zorgen voor een zeer beperkt (verhuur)risico tegen een redelijk rendement. [Bron: Platform31]

CPOZ

14

Nadeel: geen profijt van - kosten drukkende regeling voor - hypotheekrenteaftrek Voordeel: statutair veel te regelen, bijvoorbeeld m.b.t. inkoop voor onderhoud, energie en zorg. B. Gebruiksrechtenmodel a. de bewoner koopt het gebruiksrecht van de woning, b. de bewoner sluit voor dit recht een lening af of participeert met een evenredig deel in de parapluhypotheek, c. juridisch gebruiksrecht bij bewoner, economisch eigendom bij coöperatie, d. bij verhuizing wordt gebruiksrecht verkocht aan nieuwe bewoner of teruggekocht door coöperatie (veelal recht van eerste koop voor coöperatie). Nadeel: geen hypotheek (geen kadastraal bezit, daardoor geen pandrecht voor banken), en daardoor geen NHG mogelijk. NB Participatie van marktpartijen is overigens wel mogelijk, daarbij moeten visie en missie goed geborgd worden, bijvoorbeeld door deze te laten onderschrijven. Voordelen: a. de bewoner heeft recht op hypotheekrenteaftrek als hij/zij >50% van het gebruiksrecht verwerft, dit drukt de maandlasten. NB De vraag is of deze betiteling juist is, omdat bij een gebruiksrecht geen hypotheek kan worden verkregen. Het is wellicht wel mogelijk om de lening voor het gebruiksrecht fiscaal af te trekken. Zie case Daal en Berg. b. deelkoop is mogelijk zodat ook lagere inkomensgroepen kunnen meedoen c. onderhoud kan worden ondergebracht bij een aparte, professionele, partij (financierder, participant) waardoor kwaliteit gewaarborgd kan zijn. III.3 Praktijk Collectieve Financiering Hieronder worden een aantal cases beschreven van bestaande en nieuwe vormen van kleinschalige coöperaties. In een brief heeft minister Blok aangegeven dat het Ministerie de zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gemeenschappelijke doelen betreffende het wonen wil steunen. Zie bijlage. Het gaat dan om kleinschalige wooncorporaties, met de klemtoon op woon, en niet op woningcorporaties, de grote zogenaamde toegelaten zusterinstellingen. De aanleiding van de brief is overigens de moeilijke financierbaarheid van dit soort initiatieven. Dat financiering met vreemd vermogen of anderszins van groepsinitiatieven niet gemakkelijk is bewijst de case WaalwijkWonen, en de onderzoekssteekproef van CPOZ in het kader van hergebruik van een bestaande pastorie voor groepsdoeleinden.

CPOZ

15

Cases kort samen gevat Coöperatieve vereniging Daal en Berg Den Haag Coöperatieve vereniging Huurwoningen + woningen met woongebruiksrecht Houders woongebruiksrecht leningfaciliteit bij vereniging, leningfaciliteit fiscaal aftrekbaar IB Huurders en eigenaren woongebruiksrecht naar rato stemrecht in Algemene Ledenvergadering Park Rodichem Zeist: van Stichting naar Coöperatieve vereniging Stichting in overgang naar Coöperatieve vereniging Woningen met woongebruiksrecht Woongebruiksrecht geen pandrecht, en daardoor geen hypotheek, in feite cashbetaling Wooncontracten naar rato stemrecht in jaarlijkse Contractenvergadering (2x) Amsterdams model Coöperatieve vereniging voor de huurders-deelnemers Eigen maatschappelijk kapitaal in vorm van 1x jaarhuur per deelnemer + externe financiering Commanditaire vennootschap voor het vastgoed, externe financiering, professioneel onderhoud Huurwoningen Kleinschalige wooncoöperatie Waalwijk Wonen UA Coöperatieve vereniging met uitgesloten aansprakelijkheid Vorm zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen Wooncoöperatie collectieve organisatievorm als eigenaar woningen; afzet via verhuur en woongebruiksrecht. Herbestemming en of hergebruik pastoriewoning voor groepsdoeleinden Beperkt onderzoek naar herbestemming en herfinanciering van voormalige pastoriewoning voor groepsdoeleinden. Steekproef onder enkele financiële instellingen naar acceptatiebeleid en beschikbaarheid extern kapitaal.

CPOZ

16

III.3.1 Coöperatieve woningbouwvereniging Daal en Berg Den Haag Coöperatieve woningbouwvereniging Daal en Berg Den Haag

opgericht 1917-1919 

Opgericht als Coöperatieve verenigingsvorm (huurwoningen)



Sinds 2005 Stichting met combinatie huur (vastgoed) en eigendom (gebruikswoonrecht, dit is toegevoegd in 2005, voordien alleen huur)



Gebruikswoonrecht toegevoegd om huurders mogelijkheid te bieden te profiteren van renteaftrek mogelijkheden (door zeer langdurige huur, generaties lang bouwden huurders geen eigen vermogen op)



Huurders + kopers vormen het bestuur + Raad van Commissarissen.



Stichting valt als woningbouwvereniging binnen het Statuut van de Eigen Bewoningsregeling (Belastingdienst Amsterdam).

Woningen en exploitatie 

145 eenheden waarvan 60 appartementen (alle gerenoveerd in 1989)



Kleine woningen (2 slaapkamers) en veel collectieve openbare ruimte



Eigendom (mogelijk sinds ca. 2005) en bestaat uit: 

gebruiksrecht van de woning (geen kadastraal bezit, dus geen hypotheek)



erfpacht ondergrond ('eeuwigdurend')



eigendom bestaat uit 65% gebruiksrecht en 35% onderhoudsfonds (samen 100% aankoopwaarde).



bij huur wordt geen marktconforme prijs gerekend maar een vastgesteld bedrag (heden ca. € 520/mnd).

Financieel/fiscaal 

Lening voor koop gebruiksrecht wordt afgesloten bij de Woningbouwvereniging Daal en Berg (eigen vermogen van de Stichting nadat de oorspronkelijke parapluhypotheek werd afgelost) en de rente is via een regeling van de Stichting met Belastingdienst Amsterdam fiscaal aftrekbaar



Koopprijs gebruiksrecht is ca 75% van getaxeerde waarde van woning en grond



Bij verkoop heeft de stichting de plicht tot terugkoop tegen vooraf vastgestelde waarde en het recht van eerste koop. 

‘Koop’: WOZ-waarde circa € 110 – 130.000, - versus een marktwaarde van € 240.000, - voor een woning van 105 m2 woonoppervlak



Bij terugverkoop betaalt men de taxatiewaarde + meerwaarde van gepleegde investeringen afgelopen 10 jaar

Bron Interview Daal en Berg Den Haag door Catrinus Tuinstra (CPOZ)

CPOZ

17

Daal en Berg Den Haag

Hof woningen: 68

Portiekwoningen: 60

CPOZ

18

III.3.2 Coöperatieve vereniging ‘Park Rodichem’ UA Zeist Coöperatieve vereniging ’Park Rodichem’ UA Zeist

opgericht 1951 

De Coöperatieve vereniging UA (v/h stichting) is eigenaar van het park (4 ha) en de daarop gelegen 107 woningen



Doel van de vereniging is tweeledig: beheer park en ouderenhuisvesting (55+)



Dagelijks beheer bij het bestuur van de vereniging (vrijwilligers/bewoners): begroting, onderhoud, mutaties (kennismakingsgesprek met bestuur is bepalend voor toestemming tot koop woonrecht), contractantenvergadering



Betrokkenheid bewoners (contractanten) door Contractantenvergadering (2x/jaar); deze vergadering sanctioneert het bestuur en de begroting.

Overwogen wordt overgang van Stichting naar Coöperatieve Vereniging omdat de huidige stichting juridisch al als vereniging functioneert. Enkele leden wilden naar Vereniging van Eigenaren om waarde park te verkapitaliseren bij vererving. Maar dit wordt afgewezen op basis principiële doelstellingen. Coöperatieve vereniging inmiddels geformaliseerd. Onveranderd bij Coöperatieve Vereniging blijft dan: 

Contractant is eigenaar van het 'recht van bewoning'



Contractant bezit binnenkant woning, en heeft naar rato aandeel in het eigendom van park en casco’s



Dat recht is verhandelbaar (marktwaarde), maar verhuur aan derden is niet toegestaan



Op het recht rust geen pandrecht en dus is er geen sprake van hypotheek 



Contractant moet woonrecht ‘cash’ privaat betalen

Bij de notaris wordt vastgelegd: bereidverklaring woonrecht en woonvergunning van de gemeente (bij akte van overdracht)



Bewoner/eigenaar betaalt woonrecht – afhankelijk van woningtype en comfortverbeteringen thans tussen € 75.000 - € 125.000, - - aan voormalig bewoner/eigenaar + 

een entreefee van € 1600 aan de stichting



maandlast € 190 voor onderhoud/gemeenschappelijke zaken aan stichting



kosten gemoeid met verkrijging woonrecht (overdracht, rente, aflossing).

Bron www.rodichem.nl en interview CPOZ met Erik Veldhuizen (bestuurslid)

CPOZ

19

Park Rodichem

Thans Zeist

CPOZ

20

III.3.3 Stichting Co-op huurwonen Amsterdam Stichting Co-op Huurwonen Amsterdam

Stichting die is opgericht in september 2013 om de oprichting van woonverenigingen in Amsterdam te stimuleren en faciliteren. 

Zodra randvoorwaarden voor een locatie zijn geregeld wordt voor dat project een coöperatieve vereniging opgericht.

Coöperatieve vereniging 

Toekomstige bewoners worden aspirant lid van de vereniging



Leden huren de woning



Zodra woning wordt betrokken stort de bewoner maximaal 1x jaarhuur; op deze inleg ontvangt bewoner jaarlijks een vergoeding



Leden zijn vertegenwoordigd in ledenraad en hebben zo invloed op onderhoud en dagelijkse gang van zaken.

Financiering 

Externe financiering via belegging en bancaire financiering



Commanditaire Vennootschap waarin ook de Coöperatieve vereniging participeert



de CV borgt bijvoorbeeld invloed van investeerders op professioneel onderhoud en reservering daartoe.

Bezit 

Woningen zijn eigendom van de CV



Coöperatieve vereniging regelt de dagelijkse gang van zaken, inning huur, mutaties.



Ook andere vormen van samen delen kunnen in de coöperatieve vereniging worden ondergebracht (auto delen, gezamenlijke voorzieningen, energie).

Woningen 

Maximaal 100 eenheden per project



Woonvloeroppervlak 65-85m2 in de binnenstad, 75-100m2 in buitengebied (sluit aan bij behoefte)



Middenhuur segment, maximaal € 1000/mnd.



Deelnemers, 1- en 2-persoonshuishoudens, actieve ouderen (minimaal inkomen 3xkale maandhuur).

Bron www.co-op-adam.nl

CPOZ

21

III.3.4 Coöperatieve Woonvereniging Waalwijk Wonen UA Coöperatieve woonvereniging Waalwijk Wonen UA

Opgericht in 2012 als project van gemeente Waalwijk om collectief particulier opdrachtgeverschap voor huurders (CPO-H) via/in collectief eigendom te realiseren. Vorm 

Coöperatieve vereniging met uitgesloten aansprakelijkheid



Inspelend op zelforganisatie van kopers en huurders in wooncoöperaties betreffende Rijksbeleid kleinschalige wooncoöperatie anders dan toegelaten instelling woningcoöperatie



Wooncoöperatie is eigenaar woningen en verhuurt of geeft gebruiksrechten uit.

Doel 

Groepen burgers die huurwoningen willen realiseren ondersteund door gemeente Waalwijk 

Initiatief om bewoners te betrekken bij de gemeente (eigen regie woonbehoefte)



Zelf opzetten, eigen verantwoordelijkheid nemen



Betaalbaar (via zelfwerkzaamheid) en duurzaam wonen via huren in collectief eigendom (betaalbaar, duurzaam, collectief); gat vullen tussen sociale huur en vrije sector huur



Samen met gemeente wordt naar locaties gezocht



Samen met gemeente (en woningcorporatie en RABO) wordt naar financiering gezocht en businessplan uitgewerkt.

Financiering 

Leden/huurders leggen bij sluiten huurovereenkomst per deelnemer (voorlopig) maximaal € 10.000 in als startkapitaal (renteloze lening); bedrag komt weer vrij bij beëindigen huurovereenkomst



Rabo financiert tot max. 60%, Beleggers benaderd; lobby bij Svn over revolverend fonds deel financiering: gemeente zelf wil geen lening verstrekken (geen bancaire rol)



Gesprekken met Woningcorporatie over achtervang bij leegstand



Batig saldo direct ten goede aan Vereniging na besluit Ledenraad.

Woningen en doelgroep 

Maximaal 20 eengezinswoning + appartementen



Doelgroep: middeninkomensgroepen > € 34.500, - (voornamelijk groep 55+ heeft belangstelling getoond, maar er wordt niet specifiek voor deze doelgroep gebouwd)



Streefprijs: huur 650-800/mnd.

Gemeente en Woningbouwcorporatie geven aan maatschappelijke verantwoordelijkheid te hebben voor huishoudens in middengroep huurders, voor hen weinig alternatieven op woningmarkt.

Bron www.waalwijk.nl/wonen

CPOZ

22

III.3.5 Commerciële financiering groepswonen bestaand object Test pilot financiering groepswonen bestaande woning CPOZ heeft namens eigenaar een onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om een al lang te koop staande pastoriewoning voor een collectieve functie in te zetten. Bevindingen: Functiewijziging Het omzetten naar een hospitalityfunctie (B&B, Zorg, Herstelhotel) is lastig. Het betekent kapitaalvernietiging omdat bij functiewijziging nieuwe eisen hoge kosten met zich meebrengen voor hygiëne, toegankelijkheid, brandveiligheid, vluchtroutes, terwijl het gebouw in zeer goede staat verkeerd, en aan kapitaalvernietiging wordt gedaan. Om die reden en mede omdat het gebouw te kleinschalig is, ziet CPOZ geen heil in functiewijziging. Alleen bij een bepaalde schaal en volledig strippen is bestemmingswijziging financieel gezond te krijgen. Groepswonen achter 1 voordeur De mogelijkheid van groepswonen achter 1 voordeur bestendigt de huidige functie. De vraag is hoe je dat organisatorisch, financieel, juridisch, gestalte geeft. Of sprake is van permanent verblijf, of sprake is van eigen gebruik, of dat er zelfs verhuurd wordt. Het is bovendien mogelijk in het pand 3 zelfstandige wooneenheden te vestigen met behoud van enkele gemeenschappelijke ruimten. De doelstelling is dat het groepswonen geformaliseerd wordt in een woongroep als rechtspersoon. De leden van de woongroep dienen wel over voldoende eigen vrijgemaakt kapitaal te beschikken, zowel voor de aankoop als voor de bouwkundige ingreep. Als dat niet geval is, bestaat de optie om vreemd vermogen aan te trekken (bancaire lening). Vreemd vermogen CPOZ heeft bij 3 banken (coöperatief/groen/duurzaam) geïnformeerd over een lening op het onroerend goed, waarbij uitgangspunt is dat de leden van de woongroep meer dan 50% van het benodigd kapitaal zelf inbrengen. Het is dan teleurstellend dat bij alle 3 banken thans geen krediet op onroerend goed wordt verstrekt. Opmerkingen: - Ook bij eigen gebruik is dit een vorm van commercieel onroerend goed. Markt voor commercieel og-krediet wordt afgebouwd. Alleen binnen een bestaande portefeuille kan worden geherarrangeerd en geherfinancierd - Wij zien dit bij eigen gebruik niet als zakelijke financiering, en zien kansen voor of het vestigen van pandrecht (indien gesplitst kan worden). Of van

CPOZ

23

financiering ‘van een woning in coöperatief eigendom’. Er is thans echter een directiebesluit van non-acceptatie beleid voor dit soort categorie financieringen - Coöperatieve financiering is alleen aan de orde voor duurzaamheidsprojecten met een profit karakter, waar het wonen een ondergeschikte rol speelt. Deze kleine steekproef maakt duidelijk dat het voorzien van collectieve of coöperatieve initiatieven van vreemd vermogen in de vorm van bancair krediet niet eenvoudig zal zijn. Eigenlijk is de boodschap ’loket voorshands gesloten’. Wellicht dat nieuwe vormen van crowd funding bij verschillende stakeholders (particulier kapitaal) meer kans van slagen biedt. Splitsen (appartementsrecht) voor vestigen pandrecht Bij handhaven van de woonfunctie kan gedacht worden aan het splitsen van de woonfunctie in verschillende appartementsrechten. Het voordeel daarvan is dat kopende partijen wel een hypothecaire lening kunnen afsluiten omdat pandrecht kan worden gevestigd. De betreffende gemeente laat echter weten niet aan splitsing mee te werken omdat men een krimpgemeente is, en geen uitbreiding van het woonquotum zal toestaan.

CPOZ

24

III.3 6 Cohousing en Community Land Trusts over de grens Cohousing Vinderhoute Gent In Vinderhoute onder de rook van Gent heeft een groep huishoudens het initiatief genomen een bestaande site met een boerderij als opstal aan te kopen. Men heeft zelf de stedenbouwkundige inrichting bepaald, en het gebied bouw- en woonrijp gemaakt alsmede de infrastructuur aangelegd. De woningen zijn steeds opgedeeld in bouwblokken van 3 of 4 woningen van verschillende breedtemaat. Er is duurzaam gebouwd (HSB). In het concept van cohousing hebben de huishoudens de eigen kavel en woning in eigendom en is er gemeenschappelijk eigendom van de ontsluitingstructuur, de groene ruimte, gemeenschapsgebouw (centrum), enz. Er zijn verplichte gemeenschappelijke activiteiten. In Vinderhoute is de strategie toegepast om eerst het gemeenschapscentrum te bouwen, en dan pas de woningen. Op deze wijze is de bouw van het centrum financieel geborgd, en beschikte men direct over een onderkomen op de site voor o.a. overleg en bouwvergaderingen. In het gemeenschapsgebouw zijn ondergebracht de kindercrash, logeerkamers, flex werkplekken, gemeenschappelijke keuken, en centrale technische ruimte met o.a. wasmachines. Tot de collectieve middelen behoren o.a. een gemeenschappelijke parkeerplaats voor auto’s direct bij de entree (zodat er geen auto’s op het terrein staan geparkeerd), centrale brievenbus, nuts infrastructuur, en per woonblok gemeenschappelijke fietsenstalling en berging.

CPOZ

25

Vinderhoute

Cohousing

Nabij Gent

Identiteit

Collectief parkeren rand

Gemeenschappelijk postbus

Gemeenschappelijk centrum

Duurzaam (HSB)

Verschillende breedte

Gemeenschappelijke stalling

Verschillende afwerking

Warmtebronnen

Gemeensch. buitenruimte

Stucwerk

Gemeenschappelijk oprit

CPOZ

26

Community Land Trust ‘L’Espoir’ Brussel In Brussel is met financiële behulp van verschillende instellingen en organisaties (gelieerd aan overheid, vzw’s, enz.) grond aangekocht voor de bouw van een appartementencomplex voor kansarme huishoudens op de woningmarkt. Er is ook geld vrijgemaakt voor planvorming en voor de bouw van de appartementen. De grond blijft eigendom van een Trust – de CLT - waar de verschillende instellingen en organisaties in deelnemen, inclusief wijk- en buurtorganisaties, en bewoners. Bij verkoop wordt alleen het appartement verkocht. Als de Trust ook heeft geparticipeerd in planontwikkeling en bouw wordt bij verkoop een deel van de investering vrijgemaakt voor teruggave.

CPOZ

27

Bron: Geert de Pauw Brussel

VZW Platform Community Land Trust Brussel

CPOZ

28

III.4 Erfpacht in Zeeland VRAGEN 2 en 3 uit Hoofdstuk 2. De gemeente Goes heeft in 2013 een moderne vorm van erfpacht ingesteld die succesvol lijkt en in Zeeland inmiddels door andere gemeentes wordt overgenomen: De realisatie van een eigen woning op een kavel bouwgrond wordt voor een particulier laagdrempelig2 doordat de grond voorlopig gemeentelijk eigendom blijft, maar ten allen tijde voor een vooraf afgesproken vaste prijs in de toekomst kan worden overgenomen in eigendom.

GEMEENTE GOES, november 2013 Erfpacht als oplossing om de bouw te stimuleren Om de woningmarkt een handje te helpen heeft het college van de gemeente Goes in november 2013 besloten om een gemoderniseerde vorm van erfpacht mogelijk te maken voor woningkavels. In maart 2014 heeft het college besloten erfpacht ook voor bedrijfskavels aan te bieden. Hiermee moet het voor particulieren en bedrijven gemakkelijker worden om een woning- of bedrijfskavel in gebruik te nemen. Hieronder een rekenvoorbeeld voor een bouwkavel van een rijenwoning gebouwd door een ontwikkelaar. Het uitgangspunt is een afgeronde grondprijs van € 40.000,- excl. btw. Bij een erfpacht percentage van 3,5% komt de jaarlijkse canonvergoeding voor de erfpachter op € 1.400,- bruto per jaar ofwel € 117,- per maand. Deze canon is volledig aftrekbaar voor de Inkomstenbelasting. De gemeente sluit hiervoor een eeuwig durend recht van erfpacht met de bewoner. De ontwikkelaar laat de woning bouwen. Voordeel is daarbij dat de klant niet de grondprijs, zijnde € 40.000 hoeft te betalen, maar alleen een vergoeding voor het gebruik hiervan. Natuurlijk wordt de woning wel het eigendom van de klant. Op deze wijze kan de ontwikkelaar de woningen vanaf € 139.000 vrij op naam aanbieden in de erfpachtvariant. Natuurlijk kan ook een vrije kavel in erfpacht van de gemeente worden verkregen, waarvoor de koper zelf op zoek gaat naar een architect en een aannemer.

Denkpiste Is er extra meerwaarde te realiseren als het collectief, de CPO-groep, grond en eventueel casco van de woningen in collectief bezit neemt, zo mogelijk in erfpacht? De lasten voor de (toekomstige) bewoner zullen dan op korte termijn laag blijven en financiering wordt mogelijk voor lage en midden inkomens. Het voordeel wordt op twee manieren tastbaar: de grond kan onderling verdeeld worden naar woonwens én draagkracht, plus de voordelen van financierings- en deelnamemodellen uit de vorige paragrafen.

2

Bijkomend voordeel in de regeling van Goes was: bij afsluiten van de erfpachtovereenkomst wordt niet 21% BTW berekend maar 3% overdrachtsbelasting. Deze regeling is gewijzigd per 1 juli 2015 onder invloed van wijziging in het rijks BTW-stelsel. De gevolgen van de wijziging moeten nog worden verkend.

CPOZ

29

Hoofdstuk IV. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN 1. Gezamenlijk eigendom, CPE, kan zeker een meerwaarde betekenen voor de haalbaarheid van CPO-projecten. 2. De meerwaarde is tweeledig: realisatie van woonwensen en financierbaarheid. 3. Maatwerk is geboden wat betreft organisatie, financierings- en deelnamemodel. 4. CPOZ kan zeker een adviserende rol spelen. 5. Dat betekent uitbreiding van het huidige CPOZ-aanbod waarvoor een apart verdienmodel moet worden geformuleerd. Namelijk in contract met het collectief en niet (alleen) met de individuele eigenaar/bewoner. 6. Meerwaarde van (elke vorm van) CPE slechts dan reëel als dit vanaf de start wordt ingebracht. Als op voorhand door een CPO-groep wordt vastgesteld ‘wat willen we samen doen en wat niet’. Bewoners die later instappen weten dan waar ze aan beginnen. Bijkomend positief aspect is dat er vanaf het begin een gevoel van collectiviteit en eigendom van het proces ontstaat. Starten met de realisatie van iets gemeenschappelijks op de locatie versterkt dit proces enorm (krachtige bewijzen hiervan zijn Vinderhoute in Gent, België en SpaceS van woningbouwcorporatie Woonbedrijf in Eindhoven). CPOZ stelt voor een vervolgonderzoek in te stellen: 

Kunnen erfpachtcontracten worden gesloten met collectieven van bewoners?



Zijn er, wat zijn mogelijke afspraken met financiers (banken, anderen) voor funding van collectieven in de investeringsfase?



Zijn er, wat zijn noodzakelijke spelregels en afspraken in de gebruiksfase die bijdragen aan het succes van een collectief?



Biedt collectieve aansluiting op het (Energie)net voordelen en wat zijn de voorwaarden voor een goed functioneren van een collectieve aansluiting? VRAAG 6 uit Hoofdstuk 2 

Gemeenschappelijke aansluiting lijkt voordelig, maar we hebben de voor- en nadelen en de mogelijkheden nog onvoldoende in beeld. Welke eisen stellen leveranciers en netbeheerders aan collectief eigendom van aansluitpunten?

CPOZ

30

BIJLAGE 1 Brief Minster Blok d.d. 14 oktober 2014 ‘Oprichten nieuwe kleinschalige wooncorporaties’

CPOZ

31