STARTDOCUMENT
COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVER-
DOE MEE
SCHAP ZONDER RISICO De vroege betrokkenheid van de toekom-
sche) details nog niet definitief beschikbaar
Het voormalige stadsdeelkantoor Zuider-
Op deze wijze kan je als toekomstige
stige kopers wordt geaccommodeerd door
zijn, willen we met de optie toch alvast de
Amstel aan het President Kennedyplant-
bewoner in een vroeg stadium meedenken
bewoners in deze fase een optie te laten
betrokkenheid van de toekomstige kopers
soen 1-3 in Amsterdam is door het Stadsdeel
over het duurzame casco ontwerp van JFK
nemen. Door middel van de optie ben je
zo vroeg mogelijk in het proces stimuleren.
Zuid, door middel van een openbare selec-
en ben je volledig vrij om het ontwerp en de
onderdeel van de bouwgroep en ben je
tieprocedure, gegund aan Bouwgroep JFK.
realisatie van je Smartloft zelf te verzorgen.
van harte welkom om mee te denken in het
Met de optie en toewijzing van een Smart-
ontwerpproces van JFK.
loft in JFK maakt space&matter op basis
Het gebouw wordt samen met toekomstige bewoners herontwikkeld naar JFK Smartlofts
Risicodragende partner voor de transfor-
(hierna: JFK) conform het principe Collectief
matie van het voormalige stadsdeelkantoor
Op basis van het gewenste type Smartloft
(indeling) inclusief een toets op de belang-
Particulier Opdrachtgeverschap Plus (CPO+).
naar JFK is JFK Smartlofts BV; een samen-
en de voorkeurslocaties in JFK zal door
rijkste eisen van het bouwbesluit. Voor het
Dit ontwikkelingsmodel heeft voor toekom-
werking tussen CPO+ ontwikkelaar OPEN
JFK Smartlofts BV een passende Smartloft
uitgeven van deze optie vraagt JFK Smart-
stige bewoners een aantal voordelen ten
Development BV (OPEN) en aannemings-
toegewezen worden indien nog beschikbaar.
lofts BV aan de kopers een optievergoeding.
opzichte van een ‘normale’ CPO ontwikke-
bedrijf Vink Bouw Nieuwkoop BV (VINK).
Na toewijzing van de Smartloft kan je ook
De vergoeding is afhankelijk van de omvang
ling, te weten:
Beide organisaties hebben veel ervaring
gericht gaan nadenken over het ontwerp
van de Smartloft (zie pagina 3).
van jouw wensen een functioneel ontwerp
met CPO-ontwikkelingen in Amsterdam.
van je eigen Smartloft. Indien het niet
G een voorinvesteringen om het Definitief
De architect van deze herontwikkeling is
mogelijk blijkt om aan je woonwens tege-
Het doel is om het VO voor het casco voor
Ontwerp uit te werken en een bouwver-
space&matter; een jong en succesvol bureau
moet te komen, wordt je op de reservelijst
december 2014 uit te werken tot een Defini-
gunning in te dienen.
uit Amsterdam.
geplaatst.
tief Ontwerp (DO). Hierna wordt de koop- en
G een risico’s lopen om zelf een woning te
Aanspreekpunt voor de ontwikkeling is
Ondanks dat er in dit stadium van de
ontwikkelen en bouwen, maar toch veel
OPEN. Zij zullen de ontwikkeling ter hand
ontwikkeling nog veel uitgezocht moet
vrijheid behouden om binnen het casco
nemen door toekomstige bewoners zo vroeg
worden, en dus veel (ontwerp- en techni
een specifieke woonwens te realiseren.
mogelijk te betrekken in een helder en
aannemingsovereenkomst aangeboden en kan de casco Smartloft gekocht worden.
transparant proces. We geloven dat op deze Professionele ondersteuning genieten bij
wijze de beste en mooiste woongebouwen
de ontwikkeling van het casco van JFK
tot stand komen. In dit document wordt
Smartlofts.
uitgelegd hoe de vroege betrokkenheid en inzet van kopers wordt georganiseerd.
Kopen voor de kostprijs. Woonwens formulier
Reservering
Is je wens nog beschikbaar?
Kan je de gewenste Smartloft financieren?
Achtervang onverkochte woningen
Optieovereenkomst
Koop-en aannemingsovereenkomst
Eerste recht van koop specifieke Smartloft
Na goedkeuring DO door stadsdeel Zuid
Start bouw
70% verkochte woningen
Het proces van reservering tot bouw
1
2
WAT IS EEN OPTIE (TOT KOOP)?
loft minimaal aan voldoet.
Middels een optieovereenkomst voor een
WANNEER KOMT DE KOPER IN
specifieke Smartloft en indien gewenst een
AANMERKING VAN EEN OPTIE?
parkeerplaats verkrijgt de optant het eerste
MAG DE KOPER AFSTAND DOEN
A ls blijkt dat de koop/aannemingsover-
VAN DE OPTIE?
eenkomst niet ter ondertekening is aangeboden uiterlijk in Q2 2015, mag de
Het sluiten van de optieovereenkomst
koper uitstappen en krijgt zijn volledige
betekent niet dat de woning definitief is
optievergoeding terug;
recht van koop van het betreffende appar-
Indien koper redelijkerwijs kan aantonen
gekocht. Er kan dus nog afstand gedaan
tementsrecht in de op te richten vereniging
in aanmerking te komen voor financiering
worden van de optie en de optievergoeding
A ls blijkt dat de start van de bouw niet
van eigenaren voor het gebouw JFK.
van de gewenste casco+ Smartloft, afbouw
wordt dan weer teruggestort. JFK Smartlofts
uiterlijk is aangevangen in Q3 2015,
Op basis van de optieovereenkomst werkt
van de Smartloft en indien gewenst een
BV heeft hieraan wel een aantal spelregels
kan de koper de optieovereenkomst
space&matter in samenspraak met de koper
parkeerplaats wordt de optieovereenkomst
verbonden, die hieronder worden toegelicht:
ontbinden en krijgt de volledige optie-
(twee gesprekken) een Functioneel Ontwerp
door JFK Smartlofts BV ter ondertekening
uit waarbij de indeling van de Smartloft
aangeboden.
vergoeding terug; A ls blijkt dat JFK Smartlofts BV niet kan
(wanden, deuren, positie badkamer en
leveren conform TO-VO JFK dan krijgt
Koper kan de optie verkopen aan een
WAT IS HET BEDRAG VAN DE
de koper zijn volledige optievergoeding
derde. De optie dient eerst aan JFK Smart-
OPTIEVERGOEDING?
terug.
lofts BV aangeboden te worden;
1:50 inclusief enkele referentiebeelden ter
Afhankelijk van de omvang van de Smartloft
A ls blijkt dat de totale casco+ kostprijs
K oper heeft het recht de optieovereen-
inspiratie. Ook worden kengetallen voor een
betaalt de koper een optievergoeding:
5% hoger ligt per m2 GBO bij de koop-
komst zonder opgaaf van reden op te
en aannemingsovereenkomst dan de
zeggen. Maakt hij van dit recht gebruik,
begrootte casco+ m2 GBO prijs voor de
dan ontvang hij €0 retour van de
specifieke Smartloft, dan kan de koper
optievergoeding.
keuken) wordt bepaald. De koper krijgt een plattegrond op schaal
kosteninschatting verstrekt teneinde het afbouwbudget te bepalen. Tot slot verzorgt
Smartloft <47m2: €750,- excl. BTW
space&matter een advies in relatie tot de belangrijkste eisen die aan de Smartloft
Smartloft 47m <75 m : €1.000,- excl. BTW 2
2
gesteld worden door het vigerende Bouwbesluit en de uitwerking van het Definitief
zich terugtrekken en krijg zijn volledige optievergoeding terug;
Smartloft 75m <95m : €1.250,- excl. BTW 2
2
Ontwerp (materialisering, keuze keuken en sanitair, uitwerking specifieke (kast)
Smartloft > 95m2: €1.500,- excl. BTW
meubels, etc.) van de Smartloft. Voor de parkeerplaats is de optie-vergoeWAAR NEEMT DE KOPER DE OPTIE OP?
ding: €750,- excl. BTW
Een optieovereenkomst wordt aangegaan
Zodra het Definitief Ontwerp is goedge-
met JFK Smartlofts BV voor een specifieke
keurd door de gemeente is de optant 1%
Smartloft en indien gewenst een parkeer-
van de beoogde koopprijs minus de reeds
plaats op basis van de plattegronden uit het
betaalde optievergoeding aan JFK Smart-
vastgestelde Voorlopig Ontwerp
lofts BV verschuldigd. Deze vergoeding wordt teruggegeven op het moment de
De definitieve locatie en maatvoering van
beoogde woning niet door JFK Smartlofts
schachten, trapgaten en balkons wordt in
BV kan worden geleverd of wordt verrekend
het Definitief Ontwerp bepaald. Ook de
met de koopprijs na het sluiten van de koop/
vierkante meters zijn nog niet definitief en
aannemingsovereenkomst.
kunnen in de Definitief Ontwerp fase nog wijzigen. JFK Smartlofts BV heeft een Technische Omschrijving (TO JFK-VO) opgesteld waarin is vastgelegd waar een casco+ Smart-
3
4
PLANNING
2014 Q1
2015 Q2
Q3
Q4
2016
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Tijdens deze fase moet de koper ook gaan
omschreven. Ook de TO JFK-VO maakt
nadenken over het afbouw-ontwerp.
onderdeel uit van deze optieovereenkomst.
Space&matter helpt je op weg met een
Binnen 10 dagen na ondertekening van de
Functioneel Ontwerp en advies over het
optieovereenkomst dient de optievergoe-
ontwerp in relatie tot het Bouwbesluit.
ding betaald te zijn.
Uitwerking van het Functioneel Ontwerp tot een Definitief Ontwerp kan met eigen
DEC ‘14 - FEB ‘15: BOUWVERGUNNING EN
architect, maar ook met space&matter.
KOOPCONTRACTEN
Voor deze werkzaamheden zullen indivi-
Programma van eisen & voorlopig ontwerp Definitief Ontwerp Optie
dueel aanvullende financiële afspraken met
JFK Smarlofts BV beoogd de koop/
space&matter gemaakt dienen te worden.
aannemingsovereenkomsten te onder-
Hoe eerder de koper weet wat hij precies
tekenen eind 2014 – begin 2015. Na onder-
wil, hoe makkelijker het is om daar in het
tekening wordt zo snel mogelijk toegewerkt
cascoontwerp rekening mee te houden.
de (onverbouwde) Smartloft te leveren. Dit
Omgevings vergunning
gebeurt op het moment dat: De betrokkenheid wil JFK Smartlofts BV als
Erfpachtaanbieding
D e splitsingsakte door de notaris zijn ingeschreven in het openbare register.
Koop & Levering Bouw (Casco)
JULI ‘15 - OKT ‘14: UITWERKING VO NAAR
Hierbij hoort ook het concept huishoude-
EEN DEFINITIEF ONTWERP (DO) + TO-DO-JFK.
lijk reglement inclusief voorstel voor de hoogte van de servicekosten;
Afbouw
De kopers kunnen in deze periode een formele optie nemen op een Smartloft en
D e erfpachtcontracten van de apparte-
het functioneel en afbouwontwerp reali-
mentsrechten gereed zijn;
seren. Op basis van het casco+ DO en het TO
AUG ‘14 - OKT ‘14: PLANVORMING JFK Smartlofts BV gaat het VO samen met
Iedere koper sluit een individuele aanne-
de architect verder uitwerken tot een DO.
mingsovereenkomst met de casco aannemer
Ook gaan de contractdocumenten opge-
voor deze werkzaamheden. De kopers
steld worden. Op basis van onderstaande
kunnen de afbouwwerkzaamheden ook door
stukken maakt de koper tenslotte de keuze
de casco aannemer laten uitvoeren, maar
de optie te verzilveren (dit is min of meer
zijn vrij een andere aannemer hiervoor in te
gelijk aan het verkoopproces van een
schakelen (en de klussers natuurlijk zelf aan
nieuwbouwwoning):
de slag!);
Koopcontract, waarin de prijs voor de
D efinitief Ontwerp casco+ en algemene
aankoop van de onverbouwde Smartloft
ruimten;
(het appartementsrecht) is vastgelegd + de bijkomende kosten.
volgt regelen:
T echnische Omschrijving DO-JFK (TO DO-JFK): deze is meer in detail uitge-
D e aannemingsovereenkomst, waarin de
werkt dan de TO JFK-VO en geeft ook een
bouwkosten zijn vastgelegd (dus exclusief
beschrijving van het opleverniveau van de
afbouw, tenzij de casco aannemer ook de
algemene ruimten.
JFK-DO wordt definitieve prijsovereenstem-
D e koper de financiering van alle kosten
ming bereikt voor de casco+ Smartlofts en
(inclusief afbouw) van de Smartloft rond
de algemene ruimten.
heeft;
Voor de afbouwkosten kunnen kopers even-
D e onherroepelijke bouwvergunning (en
eens prijsovereenstemming bereiken met
bestemmingswijziging) binnen zijn;
de casco aannemer of een externe bouwer. Hierdoor weet de koper bij ondertekening
V oorverkooppercentage is bereikt.
van de koop/aannemingsovereenkomst hoeveel zijn individuele Smartloft gaat
Dit betekent dat de koper vanaf dat moment
kosten.
gezamenlijk eigenaar is van JFK en individueel van zijn Smartloft, weliswaar nog niet
Q3-Q4 ‘14: OPTIEOVEREENKOMST
verbouwd. Bij de levering betaalt de koper het bedrag van het appartementsrecht
De koper sluit een optieovereenkomst
(tenzij er jaarlijks canons betaald worden) +
met JFK Smartlofts BV in Q3-Q4 2014. In
de bijkomende kosten.
de optieovereenkomst worden de voor-
Uiteraard wordt dit verrekend met de reeds
waarden vastgelegd zoals in dit document
betaalde optievergoeding.
afbouw werkzaamheden uitvoert). 5
6
BOUW
dus vooraf goed te informeren om er zeker van te zijn dat financiering van de Smartloft
Zodra gestart wordt met de bouw, dient
–ook na het ondertekenen van het koopcon-
ook de casco-aannemer betaald te worden.
tract – niet tot ontbinding zal leiden. Om de
Dit zal in een aantal termijnen gebeuren,
kopers hierbij van dienst te zijn, heeft JFK
naar rato van de voortgang van de bouw.
Smartlofts BV het project kenbaar gemaakt
De casco+ bouwperiode wordt geschat op
aan de Triodos Bank zodat de aanvraag van
circa zeven maanden. De afbouwperiode is
de financiering wordt vergemakkelijkt.
afhankelijk van je eigen planning, ontwerp en (externe) uitvoerder(s).
RESERVELIJST
AFBOUW
JFK Smartlofts BV houdt een reservelijst bij van geïnteresseerden. Mocht een koper
Om overlast voor buren te voorkomen is
besluiten uit te stappen, dan dient
de afbouwperiode bepaald op maximaal 4
de optie allereerst aan JFK Smartlofts BV
maanden. Deze afspraak dient in de op te
aangeboden te worden. JFK Smartlofts BV
richten statuten van de V.v.E. opgenomen
houdt als spelregel aan dat de optie eerst
te worden. Indien de casco-aannemer
aan de overige bewoners aangeboden
(delen van) de afbouw verzorgt, zullen
moet worden, voordat een externe (van de
veel afbouwwerkzaamheden geïntegreerd
reservelijst) betrokken wordt. Kopers dienen
kunnen worden in de planning van de
dus aan te geven voor welke Smartloft zij
casco bouw. Indien je zelf wil klussen of
eventueel ook in aanmerking willen komen
je eigen aannemer opdracht geeft voor
als deze vrijvalt (dit gebeurt in het Woon-
de afbouw kan, na oplevering van de
wensfomulier, maar ook bij formeel aangaan
casco-aannemer, gestart worden met de
van een optieovereenkomst).
afbouwwerkzaamheden. VOORVERKOOP PERCENTAGE JFK Smartlofts BV zal niet starten met de casco verbouw als minder dan 70% van het totaal aantal m2 GBO in het gebouw (exclusief het metrage voor collectieve ruimten) is verkocht. FINANCIERING Theoretisch kan het zijn dat kopers na het tekenen van het koopcontract de financiering niet rond krijgen en moeten ontbinden (voorbehoud van financiering zal een ontbindende voorwaarde zijn in het koopcontract). Pas na levering is de verkoop onomkeerbaar. Kopers dienen zich
7
8
MEER INFORMATIE www.smartlofts.nl +31 (0)20 630 6599 Bouwgroep JFK
Aan de informatie uit dit document kunnen geen rechten ontleend worden. De planning is indicatief.
