PARTICULIER OPDRACHTGEVER- SCHAP

PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP Tussen droom en daad staan instituties in de weg

Auteur Anne Weike Noorman

Dit is een publicatie uit het SEV-programma Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 – 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

Particulier Opdrachtgeverschap

INHOUDSOPGAVE 1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 6 6.1 6.2 6.3 7 7.1 7.2 7.3

INLEIDING DE ROL VAN DE BEWONER Inzicht in de wensen van de bewoner Wat houdt de bewoner tegen? DE GEMEENTE AAN ZET Waarom gemeenten worstelen met particulier opdrachtgeverschap Aandachtspunten in SEV Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap WAAR EEN WIL IS, IS EEN WEG Betaalbaarheid Particulier opdrachtgeverschap op grote schaal organiseren Collectieve kwaliteit versus individuele vrijheid De mogelijkheden in de bestaande stad EN ALS JE NIET ALLES ZELF WILT DOEN? Mede-opdrachtgeverschap Consumentgerichte projectontwikkeling STIMULERINGSMAATREGELEN Grondexploitatiewet en grondprijsbeleid Afspraken regio’s en premieregeling Kennisoverdracht SAMENVATTING EN CONCLUSIES Waarom wel stimuleren? Wat kan de gemeente nu al doen? Aanvullende maatregelen PUBLICATIES EN GEBRUIKTE BRONNEN

S 4 7 8 9 12 13 15 16 16 20 23 27 30 30 31 33 33 34 35 36 37 38 39 42

2

SEV


S

3

SEV


S 1

INLEIDING

In Nederland bepalen instituties hoe mensen moeten wonen en mede daardoor zit de woningmarkt op slot. De SEV wil de woningmarkt weer in beweging krijgen door het wonen meer van mensen zelf te maken, door hen échte zeggenschap te geven bij de ontwikkeling en het beheer en te laten kiezen uit verschillende financieringsvormen. In het programma ‘Wat beweegt de woningmarkt?’ legt de SEV de nadruk op het zoeken naar oplossingen voor mensen met een middeninkomen, tussen pakweg 25.000 en 45.000 euro per jaar. Zij vallen nu precies tussen de wal van de sociale huursector en het schip van het onversneden eigen woningbezit. Wonen meer van mensen maken, impliceert ook een andere opstelling van gemeenten en ontwikkelaars. Zij zullen elkaar en bewoners zelf de ruimte moeten bieden om meer te bouwen wat mensen willen. Het vergroten van de verantwoordelijkheid en zeggenschap voor bewoners leidt tot een beter functionerende woningmarkt, omdat de diverse groepen beter hun vraag kunnen uitoefenen. De woningmarkt voorziet op dit moment onvoldoende in een passend en betaalbaar aanbod voor starters, lagereen middeninkomens. Een oplossing om weer een gepast aanbod te creëren voor die mensen, is het in eigen beheer realiseren van de woningen door de bewoners, als particulier opdrachtgever. De SEV heeft sinds haar oprichting bewonersinitiatieven ondersteund die woningen wilden realiseren, die niet op de reguliere markt te vinden waren. Al snel werd duidelijk dat het veel breder kan worden toegepast dan enkel op vrije kavels voor de happy few. In 2001 startte de SEV met de Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap. Gemeenten en enkele woningcorporaties met de ambitie bewoners meer zeggenschap en keuzevrijheid te bieden middels particulier opdrachtgeverschap konden deelnemen. Met discussies, themabijeenkomsten, excursies, voorstudies, experimenten en voorbeeldprojecten werd beoogd dilemma’s en problemen te signaleren en tegelijkertijd ook oplossingen te vinden. In diezelfde periode heeft de SEV ook een actieve rol gehad in het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing (IPSV), waarbinnen het thema particulier opdrachtgeverschap een prominente rol had. Aan de Proeftuin deden ook veel IPSV- gemeenten mee. Samen met Architectuur Lokaal en Vereniging Eigen Huis heeft de SEV het landelijk Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB) opgericht. In 2005 heeft de SEV een nieuwe start gemaakt en is de organisatie in tweeën gesplitst: SEV en SEV Realisatie. De programma’s ICEB en IPSV vallen inmiddels onder SEV Realisatie. Vanuit de Proeftuin is in 2002 de publicatie ‘Acht strategieën voor betaalbaar particulier opdrachtgeverschap’ uitgebracht. De publicatie geeft aanzet tot het opstarten van experimenten voor lagereen middeninkomens. Het ontwikkelen in collectief particulier opdrachtgeverschap bleek de meest kansrijke strategie. En het gaat ook daadwerkelijk om aanzienlijke besparingen, zo laten diverse inmiddels gerealiseerde experimenten en projecten zien. Er wordt voor 20 tot 40% onder de marktwaarde gebouwd (Stec Groep, 2005). Dat betekent dat het ook voor starters een uitgelezen mogelijkheid is, om in hun eigen vraagbehoefte te voorzien. Zonder op ruimte en kwaliteit in te boeten en bovendien een op maat gesneden huis te krijgen.

4

SEV


S

Er zijn momenteel in verschillende regio’s in Nederland interessante ontwikkelingen gaande. Zo is de provincie Noord-Brabant zich aan het ontpoppen tot de provincie waar starters zich op steeds grotere schaal via het collectief particulier opdrachtgeverschap een eigen weg weten te banen op de krappe woningmarkt. En in Rotterdam is het experiment ‘Wallisblok’ in Spangen zo succesvol dat het alweer navolging krijgt in een volgend soortgelijk project. Ook zijn er steeds meer gemeenten (bijvoorbeeld Almere, Lelystad, Rotterdam en Apeldoorn) die zich daadwerkelijk hard willen maken om het particulier opdrachtgeverschap een serieuze positie te geven binnen hun eigen gemeente.

In 1998 is met de motie van de Tweede-Kamerleden Duivesteijn en Verbugt c.s. de lat voor de te realiseren woningen via individueel opdrachtgeverschap op eenderde van de nieuwbouw op VINEX- locaties tussen 2005-2010 gelegd. Het particulier opdrachtgeverschap is in 2000 in de Nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ als rijksdoelstelling gekwantificeerd. Een ambitieuze doelstelling die tot op heden op landelijk niveau niet gehaald wordt. Er is zelfs sprake van een daling. Deze daling lijkt te zijn ingezet, sinds het ministerie van VROM maatregelen heeft genomen om het juist te stimuleren. Dat is op zijn minst een vreemde constatering. Dat heeft gedeeltelijk met de tegenvallende economische ontwikkelingen te maken, maar er is meer aan de hand. Particulier opdrachtgeverschap 1995-2005 100000 Niet-PO PO

90000

80000

70000

60000

50000

40000

30000

20000

10000

17% 16% 16%

14%

15% 17%

14% 15%

14% 13%

11%

0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Bron: RIGO/CBS

De generieke norm van eenderde, zoals dat door velen lange tijd is geïnterpreteerd, is in sommige opzichten haar doel voorbij geschoten. Er veel discussie ontstaan over wat wel en niet onder particulier opdrachtgeverschap valt. Het aantal woningen gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap werd het doel. Met als gevolg dat de te bereiken resultaten op de achtergrond verdwenen. Terwijl het daar juist om moet gaan.

5

SEV


S

De SEV heeft in de loop der jaren veel kennis en ervaring opgebouwd met het particulier opdrachtgeverschap en ziet hierin mogelijkheden om verschillende sociaal maatschappelijke gewenste ontwikkelingen en doelstellingen te realiseren. Voor verschillende locaties, zowel in dorpskernen in het landelijk gebied, als in achterstandswijken in de bestaande stad of nieuwbouwlocaties en verschillende doelgroepen, zoals ouderen, starters, maar ook midden en hogere inkomens. Via collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen starters en ouderen bijvoorbeeld heel goed betaalbare en op maat gesneden woningen realiseren. Op dit moment zijn er echter teveel obstakels en instituties op de grond- en woningbouwmarkt die de potentiële opdrachtgevers belemmeren uitvoering te geven aan het realiseren van hun ambities. Er is sprake van oneerlijke concurrentie, en de bewoners trekken aan het kortste eind. De bewoners moeten weer op de eerste plaats komen in het ontwikkelproces, en niet pas aan het einde van de rit. Om hier verandering in aan te brengen is er grote behoefte aan een extra impuls. Het in eigen beheer bouwen van een woning zou een normale gangbare manier van bouwen moeten worden. Hiervoor is het noodzakelijk dat het ook toegankelijk en eenvoudiger wordt voor mensen die dat willen. Pas wanneer die obstakels zijn geslecht en er daadwerkelijk voldoende ruimte wordt geboden aan bewoners om zelf te bouwen zal duidelijk worden of de vraag van de bewoners daadwerkelijk een percentage van 33% inhoudt.

6

SEV


S 2

SEV

DE ROL VAN DE BEWONER

De spil van dit rapport is in feite de bewoner. De bewoner die uit zijn vertrouwde passieve rol als woonconsument en in een nieuwe actieve rol als (mede-)opdrachtgever stapt. De toekomstige bewoner kan op verschillende manieren een rol spelen in de ontwikkeling van zijn of haar eigen woning. Dat varieert van een zeer actieve rol met veel eigen risico en verantwoordelijkheid, tot een passieve rol met weinig eigen risico en verantwoordelijkheid. Het betreft hierbij niet enkel kopers, ook huurders kunnen een rol in het ontwikkelproces van hun woning op zich nemen. Dit doet zich met name voor bij collectief particulier opdrachtgeverschap en mede-opdrachtgeverschap. In het schema hieronder worden de verschillende mogelijkheden toegelicht. De mate van zeggenschap 1 en daaraan gekoppeld het eigen risico is in onderstaand schema leidend . Traditionele eigenbouw of Individueel opdrachtgeverschap

Mede-opdrachtgeverschap

-

Å Zeggenschap Æ +

Collectief opdrachtgeverschap

Consumentgerichte projectontwikkeling

Seriematige bouw

Particulier koopt kavel en ontwikkelt, al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer een woning. Mogelijke invullingen zijn: zelfbouw, laten bouwen en zelf afbouwen en variaties hierop. Catalogusbouw en systeembouw vallen ook onder de mogelijkheden. De bewoners heeft optimale zeggenschap en draagt zelf het ontwikkelingsrisico. Een groep particulieren verenigt zich in een vereniging of stichting en verwerft bouwgrond en ontwikkelt met behulp van architect, begeleidend adviseur en aannemer een complex (rij-)woningen en/of appartementen. De bewoners hebben zeggenschap als vereniging of stichting voor het gehele complex en op het niveau van de woning individuele zeggenschap/keuzevrijheid. De risico’s worden door de vereniging/stichting gedragen. Veelal treedt een woningcorporatie of soms een ontwikkelaar op als achtervang. Collectief ontwikkelen met bewoners en professionele ontwikkelaar (woningcorporatie, ontwikkelende bouwer, architect, projectontwikkelaar). De professionele ontwikkelaar heeft bouwgrond of herstructureringslocatie (of krijgt die toegewezen op basis van verzamelde groep toekomstige bewoners) en werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. De zeggenschap voor het project wordt door beide partijen gezamenlijk ingevuld en ook de risico’s worden gedeeld. De projectontwikkelaar of corporatie koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De bewoner heeft op bepaalde aspecten invloed, bijvoorbeeld op de plaatsing van de wanden, de indeling en plaatsing van badkamer en keuken. De bewoners hebben keuzemogelijkheden in het door de ontwikkelaar ontwikkelde ontwerp. De risico’s voor de bewoners zijn beperkt en liggen voornamelijk bij de ontwikkelende partij. De ontwikkelende partij verwerft de grond en ontwikkelt en bouwt of laat de woningen bouwen. De bewoner koopt de woning van de tekening en heeft eventueel nog meer- en minderwerk keuzeopties. De bewoner heeft marginale keuzevrijheid en neemt geen risico in het ontwikkelingstraject.

1

Centraal in dit rapport staat het (collectief) particulier opdrachtgeverschap en het mede-opdrachtgeverschap voor kopers en huurders. De consumentgerichte projectontwikkeling wordt zijdelings besproken, omdat het bewoners enkel keuzemogelijkheden biedt, maar geen zeggenschap.

7


2.1

Inzicht in de wensen van de bewoner

S

Waar doen we het allemaal voor? Of liever gezegd voor wie? Willen de bewoners in Nederland wel zelf hun eigen huizen bouwen? Sinds particulier opdrachtgeverschap onderwerp van de politieke en rijksagenda is, werden verschillende onderzoeken uitgevoerd naar de vraag van bewoners zelf. Het ministerie van VROM heeft in 2001 een onderzoek door Companen laten uitvoeren, naar de vraag van mensen voor het bouwen van een eigen huis. Hieruit bleek dat maar liefst 1.043.000 huishoudens belangstelling hadden voor een bouwkavel in de komende vijf jaar. Een hardheidstoets op basis van realistische criteria (o.a. financiële draagkracht) brengt dat aantal terug tot 650.000 belangstellenden. Hetgeen neerkwam op 42% van alle verhuisgeneigden. Het ministerie zet in om eenderde van de nieuwbouw te realiseren in particulier opdrachtgeverschap vanaf 2005. Dat betekent bij de toen geldende aanname van 70.000 woningen per jaar in de periode 2005-2009 dat er zo’n 20.000 woningen per jaar door particulieren op een kavel gerealiseerd konden worden. Voor een periode van vijf jaar gaat het dan om 100.000 bouwkavels waarvoor ruim 650.000 huishoudens belangstelling tonen. Anno 2006 blijkt dat die aantallen bij lange na niet worden gehaald. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd door Bouwkennis.nl. Uit dit onderzoek volgt dat van de mensen die in de afgelopen vijf jaar een nieuwbouwhuis kochten, bijna de helft aangeeft een volgend huis in eigen beheer te willen doen. Ruim eenderde heeft hier geen behoefte aan. Bij de particulieren die in een woning ouder dan vijf jaar wonen zou 37% overwegen om ooit een woning in eigen beheer te laten bouwen. Dat geldt met name bij mensen met een koopwoning. Hoeveel en welke bewoners willen een woning in eigen beheer te bouwen (in %) Bewoners met woning > 5 jaar Huurwoning Koopwoning Totaal Bewoners nieuwbouw koopwoning Ja 29 44 37 49 Nee 42 37 39 36 Weet niet/ geen 29 20 24 16 mening Bron: Bouwkennis, december 2005

Ook vanuit het door het ministerie van VROM georganiseerde ‘Publieksagenda en bewonersinitiatieven’ kwam het advies van de bewoners: om meer te bouwen met burgers, in plaats van voor burgers; meer particulier opdrachtgeverschap; maar ook meer ondersteuning van bewoners. Onderzoeksbureau Trendbox heeft in haar jaarlijkse onderzoek en ten behoeve van het SEV congres ‘Bewoners bouwen: sneller en goedkoper’ (november 2005), de wensen van mensen omtrent particulier opdrachtgeverschap meegenomen. Uit een online enquête

8

SEV


S

onder 871 respondenten geeft de meerderheid (58%) aan dat ze zelf graag bepalen hoe en waar ze wonen, dus zonder tussenkomst van gemeente of projectontwikkelaar. De helft van de respondenten is het eens met de stelling het prettig te vinden om samen met mensen die men goed kent, de woonwensen zelf te realiseren. De interesse om de regie zelf in handen te nemen ligt iets hoger onder bewoners van een huurwoning (51%) in vergelijking tot degenen die een huis gekocht hebben (44%). De belangstelling om het heft in eigen hand te nemen als het gaat om de realisatie van de woonwensen wordt nog eens verder onderstreept door het gegeven dat ruim eenderde (36%) van de ondervraagden aangeeft direct met vrienden of familie een huis te bouwen als men daar de kans toe zou krijgen. Er lijkt dus een duidelijk verschil te zijn tussen houding en gedrag. De interesse om zelf meer de regie te nemen is aanwezig, maar dit wordt niet doorvertaald naar werkelijk gedrag. Het bouwen in eigen beheer vindt immers nog maar op kleine schaal plaats. De helft van de ondervraagde respondenten in het Trendbox-onderzoek is van oordeel dat het in Nederland bijna onmogelijk is om je eigen huis te bouwen. Terwijl bijna 40% er niet aan begint, omdat ze vermoeden dat er veel regels zijn. Het idee om terecht te komen in de bureaucratische molen van ambtelijke instanties of juridische strijd, lijkt voor velen dus een drempel te zijn om er niet eens aan te beginnen. 2.2

Wat houdt de bewoner tegen?

Ondanks de duidelijke interesse die er bestaat voor het in eigen beheer ontwikkelen van een woning, wordt er niet in diezelfde mate gebouwd. Daar zijn dan ook tal van redenen voor, obstakels en belemmeringen die het potentiële opdrachtgevers moeilijk, zo niet onmogelijk maken om hun ambities te realiseren. De grootste obstakels waar bewoners zich mee geconfronteerd zien, zijn: nauwelijks aanbod bouwkavels en daar waar ze wel worden uitgegeven, gelden vaak hoge prijzen (wisselgeld en bouwclaims geven ontwikkelaars een grote machtspositie); ondoorzichtige grondmarkt met stevige concurrentie; ondoorzichtige ontwikkelen bouwmarkt met onbekende mores; geen vertrouwensrelatie met of directe ingang bij gemeente; in veel gemeenten moeten bewoners keer op keer een pioniersrol vervullen; geen georganiseerd (landelijk) platform of belangenvereniging; gebrek aan kennis, knowhow en ervaring; veel onzekerheden met betrekking tot het proces (verwerven van locatie, vinden van een architect, verkrijgen van welstandsgoedkeuring, verkrijgen van bouwvergunning, etc.) aanloopkosten die bij een project spelen - zeker in collectief particulier opdrachtgeverschap kan dat snel en aardig oplopen - zijn lastig te financieren. De hypotheek wordt meestal pas in een later stadium gepasseerd. Tot die tijd moeten de bewoners het hebben van eigen vermogen of een persoonlijke lening; niet alle banken zijn bekend met het fenomeen en dat kan het lastiger maken een hypotheek af te sluiten; voor collectieven en mensen uit een lagere- of middeninkomensgroepen is een achtervangconstructie van belang en dat is niet altijd voorhanden;

9

SEV


S -

-

het kost veel tijd en energie om een woning te bouwen. Het kost echter binnen de huidige omstandigheden en hierboven geschetste obstakels zoveel meer energie en tijd, dat de drempel voor veel mensen eenvoudigweg te hoog ligt; de tijd die mensen hebben voor het ontwerpen en ontwikkelen van hun woning, is afhankelijk van hun eigen motivatie, huidige trede in hun wooncarrière en persoonlijk wisselende omstandigheden. De tijd die bewoners willen investeren in het realiseren van hun eigen woning is met andere woorden afgebakend. Ze zijn met andere woorden zeer gemotiveerd om snel te ontwikkelen en te bouwen. Uit onderzoek van het RIGO(2006) blijkt dat veel vertragingen bij projecten veroorzaakt worden door de gemeente. Hier zijn de bewoners dan vervolgens de dupe van.

Conclusie over de rol van de bewoner

Er is zeker vraag naar het bouwen in eigen beheer

Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er zeker vraag (35%-40%) is naar het bouwen in eigen beheer. Tegelijkertijd is duidelijk dat het voor veel mensen nog een te ingewikkeld en moeizaam te doorgronden proces behelst, waardoor de vraag niet wordt doorvertaald naar actie. De meeste mensen zullen, wanneer omstandigheden dat toestaan kiezen voor een woning middels het individueel opdrachtgeverschap. Collectief particulier opdrachtgeverschap ontstaat veelal daar waar de omstandigheden er niet naar zijn om het zelfstandig te doen (bijvoorbeeld het bestaand stedelijk gebied leent zich over het algemeen lastig voor individuele woningen), of wanneer er sprake is van gedeelde motieven en doelstellingen (zoals betaalbare woningen of om voet aan de grond te krijgen binnen een gemeenten). Voor het type woningen maakt het onderscheid tussen individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap in principe niets uit. Vrijstaande woningen kunnen heel goed in collectief particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd en rijtjeswoningen kunnen op hun beurt ook in individueel opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Bewoners hebben een enorme achterstandspositie op de grond – en woningbouwmarkt

Tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren, zo luidt het gezegde. In dit geval zijn het met name de gevestigde partijen en de structuren op de grond- en woningbouwmarkt die in de weg staan. Te stellen is dat bewoners een enorme achterstandspositie op de woning(bouw)- en grondmarkt hebben. Ze zijn daarmee in grote mate afhankelijk van de ruimte die wordt geschapen door professionele organisaties en overheden. En daar wringt de schoen, want die partijen zijn over het algemeen niet erg enthousiast over de particulier als opdrachtgever of onbekend met de mogelijkheden ervan. Wanneer die partijen hun medewerking niet willen verlenen, is er heel veel daadkracht en doorzettingsvermogen nodig om plannen te kunnen realiseren.

Bouwadvies en –begeleiding voor particulieren is een pre

Helemaal overgeleverd aan zichzelf zijn de bewoners ook weer niet. Uit experimenten blijkt dat waar het gaat om collectief particulier opdrachtgeverschap de ondersteuning van een ervaren en deskundig bouwadviesbureau in belangrijke mate bijdraagt aan het succes van een project. De meeste experimenten en voorbeeldprojecten hebben gebruik gemaakt van een bouwadviesbureau.

10

SEV


S

Enkele uitgezonderd zoals bijvoorbeeld de bewonersvereniging Marinus VolmarijnstraatWest, die het zonder een bouwadviesbureau tot een succesvol project hebben gerealiseerd. Ook voor individueel particulier opdrachtgeverschap is bouwbegeleiding een goede investering. In Roombeek, Enschede is hier op ingezet door buiten de gemeente een drietal bureaus te selecteren, waar de kavelkopers gebruik van konden maken en tot een bedrag van € 4.500,- een bijdrage konden krijgen vanuit de gemeente wanneer gebruik gemaakt werd van één van de geselecteerde bureaus.

Bewoners als opdrachtgevers zijn gedreven om snel te bouwen

Bewoners zijn bezig met hun woning en hebben tijdelijk dubbele woonlasten. Ze zijn zeer gedreven om binnen een relatief kort tijdsbestek hun woningen te ontwikkelen en te bouwen. Gemiddeld zal de planontwikkeling, wanneer een geschikte locatie is gevonden anderhalf jaar tot twee jaar in beslag nemen. De bouw duurt gemiddeld 11 maanden (RIGO, 2006). Als er een vergelijking zou worden getrokken met veel projecten in de reguliere ontwikkeling, houdt dat gelijke tred en zal de bouw in sommige gevallen eerder gerealiseerd worden.

Bewoners hebben behoefte aan ondersteuning en stimulering

Niettemin is het helder dat om hun ambities te realiseren, bewoners een evenwichtige positie op de grond- en bouwmarkt nodig hebben. Hiervoor is een externe stimulans noodzakelijk, zonder dat komen de bewoners er bijna niet tussen. De gemeente heeft hierbij de sleutelrol in handen. De gemeente kan grond toewijzen, vaste kavelprijzen vaststellen, zorgen voor vlotte procedures en duidelijke vooraf gestelde randvoorwaarden, begeleiding van bewoners, voorfinanciering subsidiëren en informatievoorziening regelen. Maar dat gebeurt nog nauwelijks.

11

SEV


S 3

DE GEMEENTE AAN ZET

In sommige delen van het land is het zelf bouwen van een eigen huis sinds jaar en dag een normaal verschijnsel. Denk hierbij aan Friesland, Limburg en Zeeland. Even over de grens heen is het zelfs voor veel mensen dé manier om aan een nieuwbouwwoning te komen. Zo niet in Nederland en dan met name in de meer verstedelijkte provincies, zoals de Randstad. Om tot een schaalvergroting te komen in met name ook de meer verstedelijkte regio’s heeft de gemeente een sleutelrol. Bewoners worden in plaats van aan het einde van de rit aan het begin in het proces betrokken. Dat gaat in tegen alle gevestigde tradities in de Nederlandse volkshuisvesting en vergt motivatie en het nodige lef en daadkracht van de gemeente om daar verandering in aan te brengen. Veel gemeenten worstelen met het particulier opdrachtgeverschap. Aan de ene kant is het voor veel gemeenten een kwestie van vrije, grote en vooral dure kavels uitgeven, met vaak ongewenste resultaten erop. Ongewenst, omdat de meeste mensen die een kavel kopen enkel hun eigen huis voor ogen hebben bij het ontwerpen realisatieproces en niet de gehele wijk. Dat betekent dat de samenhang tussen de individuele woningen soms ver te zoeken is. Hier ligt een rol en verantwoordelijkheid van de gemeente, maar die laten die vaak liggen. Aan de andere kant worden initiatieven veelal behandeld als ad-hoc projecten, die ambtenaren vooral veel extra werk verschaffen, omdat ze er als organisatie niet op zijn ingericht. De gewoonte is om grootschalige projecten in handen te geven van ontwikkelaars. Er is dan maar één onderhandelingspartner en niet honderd verschillende. Voor het op grotere schaal organiseren van particulier opdrachtgeverschap bestaat dan ook veel koudwatervrees en weerstand. Gemeenten in Nederland zijn grofweg op te delen in: 1. gemeenten die sinds jaar en dag vrije kavels uitgeven en niet zozeer op een schaalvergroting zitten te wachten. Zij willen wel meer knowhow en kennis omtrent het verbeteren van de resultaten op met name het vlak van stedenbouw en architectuur. Veelal zijn dit gemeenten waar voornamelijk vrije of geschakelde kavels worden uitgegeven en het collectief particulier opdrachtgeverschap nauwelijks van de grond komt (bijvoorbeeld gemeenten als Meppel en Drachten); 2. gemeenten die zich de afgelopen jaren hebben ingezet om een groter aantal particuliere opdrachtgevers de ruimte te geven, middels zowel collectief als individueel opdrachtgeverschap (bijvoorbeeld gemeenten Almere, Apeldoorn, Enschede); 3. gemeenten die per jaar een aantal kavels uitgeven en soms een opkomend initiatief ondersteunen (bijvoorbeeld gemeenten Amersfoort en Purmerend); 4. gemeenten die een enkele keer kavels uitgeven, maar er verder geen beleid op ontwikkelen of er uitvoering aan wensen te geven (bijvoorbeeld gemeente Nijmegen).

12

SEV


S 3.1

Waarom gemeenten worstelen met particulier opdrachtgeverschap

Om het particulier opdrachtgeverschap daadwerkelijk in te kunnen burgeren binnen de Nederlandse woningbouw heeft de gemeente de sleutelrol. Oorzaken waarom ze deze rol niet op zich nemen zijn divers. Uit onze ervaringen uit de Proeftuin en onderzoeken, zoals dat van De Regie (2005) en Finance Ideas (2005) zijn deze als volgt te benoemen:

-

-

-

-

-

-

-

Belemmeringen Het tot op heden gevoerde ruimtelijk beleid leidt in het algemeen tot een schaarste aan woningbouwlocaties. Er zijn te weinig bouwlocaties voorhanden. Veel gemeenten gaven in navolging van de oproep van voormalig staatssecretaris Remkes aan dat er geen mogelijkheid is om invulling te geven aan het realiseren van 33% in particulier opdrachtgeverschap. Zij hebben geen grondposities en alle bouwclaims dwingen hen tot zaken doen met ontwikkelaars. Er zouden dus onvoldoende locaties over zijn. In veel gemeenten heeft men te maken met ‘afspraken uit het verleden’. Of wordt er met grondeigendom gedeald om ontwikkelende partijen te bewegen. Ofwel in een onrendabele ontwikkeling te investeren of te verkassen en daarmee een andere ontwikkeling mogelijk te maken. Een andere vorm van wisselgeld is financiële compensatie. Wanneer in een ander project schade is gelopen ten koste van de ontwikkelaar en de schuld de gemeente aan te rekenen is, wordt er soms een alternatieve bouwlocatie aangeboden. Hoge grondkosten. Als de gemeente wel een project wil realiseren in particulier opdrachtgeverschap en dan voor het betaalbare segment, wordt er meestal niet gekeken naar welke prijs het eigen grondbedrijf er dan onder gaat leggen. Niet zelden worden hele hoge prijzen gevraagd. Dit maakt het voor mensen uit lagereen middeninkomensgroepen onmogelijk om een eigen woning te bouwen. Terwijl het heel goed mogelijk is om in de sociale- en middensector te bouwen wanneer de grondprijs navenant is. Dit is evenwel een politieke keuze. Algemene beperkingen die voor de gehele woningbouwproductie gelden. Denk hierbij aan milieuhinder, vervuilde grond, problemen bij het vestigen van een woonbestemming. Bijzondere verplichtingen gemeenten. Voor zover de gemeente zelf in bezit is van grondposities op (toekomstige) bouwlocaties, worden zij soms geconfronteerd met verplichtingen die door hogere overheden zijn opgelegd. Sociale huursector. Gemeenten en woningcorporaties hebben de taak om een bepaalde hoeveelheid woningen in de sociale sector te realiseren. Het is nog weinig bekend dat in projecten met collectief particulier opdrachtgeverschap in combinatie met duurdere woningen, sociale woningbouw gerealiseerd kan worden. Woonruimteverdeling. Er zijn gevallen waarin projecten met collectief particulier opdrachtgeverschap de eisen die aan de woonruimteverdeling worden gesteld doorkruisen. Door zelf initiatief te nemen omzeild men de wachtlijsten. Er zijn echter goede oplossingen voor dit probleem. De gemeente kan de initiatiefnemers van het project de gelegenheid bieden het programma zelf toe te wijzen. Die toewijzing moet dan aansluiten bij de lokale en/of regionale eisen.

13

SEV


S

Naast deze concrete belemmeringen, is er ook sprake van bepaalde vooroordelen of soms is men gewoon onvoldoende bekend met de mogelijkheden van het particulier opdrachtgeverschap. Dit belemmert de kansen voor bewonersinitiatieven niettemin net zo sterk als de hierboven genoemde belemmeringen.

-

-

-

-

Vooroordelen Ongewisse en ongewenste eindresultaten Een van de grootste misvattingen is dat een keuze voor particulier opdrachtgeverschap er één tegen kwalitatief hoogwaardige architectuur en/of stedenbouwkundige samenhang is. De ‘Belgische toestanden’ en ‘witte schimmels’ vliegen direct over tafel wanneer de discussie over particulier opdrachtgeverschap wordt aangesneden. Zeker er zijn voorbeelden te over, niettemin zijn die veelal juist met medewerking van de gemeente en welstand zo tot stand gekomen. Projecten waar een gedegen stedenbouwkundig plan onderligt, een gemotiveerde supervisor, met goede professionele begeleiding en/of projecten die in collectief opdrachtgeverschap zijn gerealiseerd scoren juist heel hoog op de gewenste kwaliteiten. Hoge dichtheden zouden niet haalbaar zijn Particulier opdrachtgeverschap is ook mogelijk in hoge dichtheden, gestapelde bouw en in de bestaande stad. De SEV heeft samen met het RIGO een uitvoerig onderzoek gedaan naar diverse voorbeelden (Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing, 2004). Het blijft echter een hardnekkig gegeven dat de meeste mensen die link niet leggen. En gemeenten zien hun opgave in hoge dichtheden dan ook vaak als een obstakel om in particulier opdrachtgeverschap te gaan ontwikkelen. Tijd De lange doorlooptijd is voor veel gemeenten een zwaarwegend bezwaar om particulier opdrachtgeverschap geen plek te geven in de nieuwbouwplannen. Zeker gezien de huidige nadruk op tempo in woningbouwproductie. De SEV heeft het RIGO onderzoek (2006) laten doen naar het tempo waarbinnen projecten in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd en hieruit kwam dat het tempo niet hoeft te lijden onder particulier opdrachtgeverschap. Het kan zelfs sneller. En dat ligt dan niet aan de particulieren, maar de gemeente, die moet haar zaakjes op orde hebben. Werkdruk Te hoge werkbelasting voor eigen organisatie. In plaats van één ontwikkelaar die honderd woningen realiseert en dus één bouwaanvraag indient, krijgt de gemeente te maken met mensen die niet weten hoe het werkt en voor iedere woning wordt een aparte bouwaanvraag ingediend. Het vergt inderdaad een andere werkwijze, maar door daarop in te spelen binnen de eigen organisatie hoeft het niet per sé veel meer tijd te kosten. Bijvoorbeeld door één loket te realiseren met één aanspreekbaar en herkenbaar contactpersoon die verschillende zaken (bouwaanvragen, plantoetsing, etc.) kan behandelen en vragen kan beantwoorden. Dat moet dan ook wel een ambtenaar zijn, die het leuk vindt om met mensen te communiceren.

14

SEV


S 3.2

Aandachtspunten in SEV Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap

De SEV Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap is opgericht om gemotiveerde gemeenten te ondersteunen en stimuleren in hun voortrekkersrol. Binnen de proeftuin 2 zijn uit verschillende gesprekken en bijeenkomsten in hoofdzaak vier thema’s geselecteerd. Op die vier thema’s zijn verschillende studies uitgezet, alsmede experimenten en voorbeeldprojecten opgetuigd. Dilemma’s en thema’s waar gemeenten mee aan de slag wilden: - Betaalbaarheid: Particulier opdrachtgeverschap voor lage- en middeninkomens. Een groot bezwaar van het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap was voor velen dat het niet bereikbaar was voor lagereen middeninkomens. Hoe realiseer je dat die mogelijkheid er ook zou komen iedereen ongeacht zijn of haar inkomen? - Gemeentelijke organisatie: Een andere obstakel lag binnen de gemeentelijke organisatie. Het uitgeven van kavels, het vinden van groepen bewoners, het vertrouwen hebben in particulieren als ontwikkelaars, het begeleiden van particulieren, het realiseren van een stedenbouwkundig geheel. En is de gehele gemeentelijke organisatie wel voorstander van projecten met particulier opdrachtgeverschap? Het opzetten en begeleiden van projecten met particulier opdrachtgeverschap bracht veel vraagtekens met zich mee, zeker op het moment dat er voor het realiseren van eenderde in particulier opdrachtgeverschap moest worden gekozen. - Collectieve kwaliteit versus individuele keuzevrijheid: Een derde probleem lag in het feit dat daar waar er wel door particulieren werd gebouwd er niet zogenaamde ‘witte schimmel’ wijken verrezen. Mensen kiezen vaak voor de catalogusbouw, maar ook in samenwerking met architecten levert het niet altijd de gewenste resultaten op. Hoe ga je hier mee om? Waar leg je als gemeente de grens tussen wat kan en mag? - Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing: Welke mogelijkheden zijn er in binnenstedelijk gebied en in de herstructureringsopgave? Kan het in hoge dichtheden en gestapeld? Bij particulier opdrachtgeverschap overheerst het beeld van de vrije kavels, maar er zijn ook verschillende mogelijkheden in de stad.

2

Oorspronkelijk waren het vijf thema’s, maar twee daarvan zijn later samengevoegd.

15

SEV


4

WAAR EEN WIL IS, IS EEN WEG

S

Bevindingen en ervaringen vanuit de Proeftuin, experimenten en voorbeeldprojecten rondom de vier eerder genoemde thema’s. 4.1

Betaalbaarheid

Het bouwen van je eigen huis moet mogelijk zijn voor een ieder die dat graag zou willen. Dat het niet voor iedereen dé manier is om aan een nieuwe woning te komen is helder. Niettemin betekent dat, dat ook mensen met een lager- of middeninkomen een eigen huis moeten kunnen bouwen. Schaalvergroting betekent dat er niet enkel naar de hogere inkomens gekeken kan worden. Dat het ook bereikbaar is voor lagereen middeninkomens blijkt uit verschillende experimenten en studies die de SEV heeft laten verrichten. Met name in collectief particulier opdrachtgeverschap zijn financiële voordelen te behalen.

Collectief particulier opdrachtgeverschap levert financiële voordelen op De SEV heeft onlangs het bureau Stec Groep uit Nijmegen een elftal projecten laten bestuderen, allen gerealiseerd in collectief opdrachtgeverschap. Hieruit volgde de conclusie dat er in collectief opdrachtgeverschap 20 tot 40% onder de marktwaarde werd gebouwd. Dit verschil komt ten gunste van de particulier. Of hij dat nou nodig heeft om toegang te krijgen tot de koopwoningmarkt, het investeert in extra duurzame materialen en kwaliteitsverbeteringen van zijn woning, of het gewoon in zijn zak steekt. Feit is dat de particulier in collectief opdrachtgeverschap qua prijs-kwaliteitsverhouding beter af is, dan met een standaardproduct van de reguliere ontwikkelaar. De toekomstige bewoner betaalt als opdrachtgever de kostprijs en zit er zelf bij wanneer de afspraken rondom de prijzen worden bepaald. Daar staat tegenover dat hij er de nodige tijd en energie in zal moeten steken. Bovendien loopt de bewoner een groter risico dan wanneer de bewoner via een projectontwikkelaar een woning koopt. Het bekendste voorbeeld van dit moment is zonder twijfel het project Zandstraat, uit Casteren. Een startersproject voor 34 koopwoningen, waarbij een groep jonge mensen in samenwerking met een bouwadviesbureau en de gemeente woningen hebben neergezet met een gemiddelde prijs van € 122.000,- v.o.n.. De gemeente heeft hierbij een Koopgarantconstructie uitgedacht, waarbij een korting op de grondprijs is gegeven van € 100,- per m². Daar staat tegenover dat de bewoners de woningen moeten terugverkopen aan de woningcorporatie volgens de Koopgarantregels. De woningbouwvereniging mag zonder in de voorbereidingen van het project betrokken te zijn geweest, of investeringen te hebben gepleegd, uiteindelijk de vruchten plukken van een kwalitatief mooi project. Bij verkoop worden de woningen namelijk verplicht aan de woningbouwvereniging verkocht die ze dan opnieuw voor starters in de markt kan zetten. De waardestijging wordt fifty-fifty gedeeld. Blijft er aan het eind van de rit geld over dan is de woningbouwvereniging verplicht dit in de gemeente Bladel te investeren voor volkshuivestelijke doeleinden. Inmiddels kent dit startersproject een spin-off in meerdere plattelandskernen, inmiddels zijn er zo’n 20 projecten in ontwikkeling. En niet alleen voor starters, maar ook voor ouderen. Sommige projecten kennen een mix van jongeren en ouderen, zoals in Netersel (gemeente Bladel) het geval is.

16

SEV


Er is behoefte aan waarborging

S

Garanties of een waarborgregeling speciaal afgestemd op het (individueel) particulier opdrachtgeverschap zijn er voorlopig nog niet. Wel hebben catalogusbouwers vaak een garantieregeling. Reden ook waarom veel mensen voor catalogusbouwers kiezen. Andere redenen zijn: de zekerheid omtrent de duur van de bouw, het prijskaartje dat aan de voorkant al helder is, het beperkte risico en natuurlijk het eindbeeld van het ontwerp dat aan de voorkant reeds bekend is. Niet te vergeten, de in de meeste gevallen uitstekende en uitgekiende dienstverlening en marketing van de bouwers richting hun (potentiële) klanten. De SEV ondersteunt momenteel het experiment om volgens het Belgische model van Architecten-Bouwers te komen tot een Nederlandse versie daarvan. In België zijn er architecten die niet enkel het ontwerp voor hun rekening nemen, maar ook een coördinerende rol op zich nemen in het bouwproces. Daaraan vast zit een garantieregeling met betrekking tot de realisatieperiode en de maximale bouwkosten. Bij een overschrijding is de particuliere opdrachtgever daar tegen verzekerd. Dit zou voor veel kleine architectenbureaus meer ruimte bieden om met particulier opdrachtgevers aan de slag te gaan. Andersom hebben veel gemeenten ook behoefte aan een waarborging. Op het moment dat een groep bewoners het project niet van de grond weet te trekken is het zaak dat er een achtervang is die het project verder kan ontwikkelen. In Nederland wordt bij collectief particulier opdrachtgeverschap vaak gewerkt met een zogeheten achtervangconstructie. De achtervang kan bestaan uit: 1. voorfinanciering van (een deel van) de plankosten ten behoeve van projectdeelnemers; 2. het (tijdelijk) overnemen van woningen waarvoor geen kandidaat is (afdekken afzetrisico); 3. het overnemen van het gehele project wanneer de deelname van particulieren onder een bepaald niveau daalt (afdekken afbreukrisico). Tot nu toe moet voor ieder nieuw project een nieuwe partij gevonden worden als achtervang. Dat kost veel tijd en is omslachtig, zeker als de beoogde achtervang zelf nog geen ervaring heeft met het ontwikkelen met bewoners. Inzet grondprijzen Grondprijzen kunnen worden ingezet om koopwoningen via collectief particulier opdrachtgeverschap voor mensen uit de sociale sector bereikbaar te maken De vraag is of gemeenten voor groepen bewoners die gezamenlijk iets willen realiseren een korting op de grond moeten geven. In principe is dit niet nodig. Belangrijk is wel dat er wordt gewerkt met vaste grondprijzen. Aan de voorkant van het traject is nog niet helder wat er uiteindelijk opgebouwd gaat worden. Wanneer bewoners wordt verteld dat als ze een uitbouw willen de grondprijs percentueel omhoog gaat, zullen de meeste mensen bedanken. De grondquote wordt daarmee een mechanisme dat iedere vorm van kwaliteitsinvestering tegengaat. Afhankelijk van de uiteindelijke doelgroep zou de gemeente wel een korting op de grondprijs kunnen geven. Dit is bijvoorbeeld het geval geweest in Bladel, waarbij het

17

SEV


S

ging om starters en sociale koop. 3 De Koopgarant-constructie die hier aan vast zat, zorgt ervoor dat de woningen voor de sociale voorraad duurzaam behouden blijven. De gemeente zou er ook voor kunnen kiezen met een starterslening (bijvoorbeeld de Amsterdamse Middensegment Hypotheek) te werken, dan zou er geen korting op de grondprijs hoeven worden afgegeven. Ook is het wetsvoorstel tot wijziging van de wet Bevordering Eigenwoningbezit door de Tweede Kamer en deze wijziging biedt met ruimere bandbreedtes meer mogelijkheden voor mensen met een lager inkomen.

Collectief particulier opdrachtgeverschap gebeurt nog weinig Het bouwen van je eigen huis is heel goed mogelijk voor mensen met een lager- of middeninkomen. Het collectief particulier opdrachtgeverschap biedt hiervoor de meest uitgelezen mogelijkheid en biedt tevens de mogelijkheid om de risico’s verbonden aan het ontwikkelen van een woning te spreiden of te ondervangen. Het komt echter nog relatief weinig voor. Het ontbreken van geschikte en betaalbare grond, is hier één van de voornaamste oorzaken van. Een andere oorzaak is het voorfinancieren van de aanloopkosten van de planontwikkeling. Best practices Starterswoningen in Casteren: betaalbare bouw met dank aan een welwillende gemeente In de dorpskern Casteren (gemeente Bladel) stond de leefbaarheid onder druk. Jonge starters konden geen betaalbare woonruimte vinden en werden gedwongen naar een ander dorp of stad te verhuizen. De gemeente heeft ruimte gevonden bij de provincie om op inbreidingslocaties voor starters en ouderen toch te kunnen bouwen. Hierdoor kon de initiatief groep Kopersvereniging Zandstraat onder begeleiding van bouwadviesbureau BIEB een project met 34 koopwoningen realiseren. Voor een gemiddelde prijs van € 122.000,- v.o.n. terwijl diezelfde woningen bij oplevering getaxeerd werden op € 200.000,-. Het zijn riante woningen met mogelijkheid tot uitbreiding geworden. Belangrijke slagingsfactoren zijn de bereidheid van de gemeente om de bewoners serieus te nemen als opdrachtgever, een gemotiveerde wethouder en ondersteunende begeleiding van een bouwadviesbureau. Doordat de Koopgarantregeling voor nieuwbouw eerst algemeen als beleid binnen de gemeente moest worden ingevoerd is er wel vertraging ontstaan.

3

Koopgarant: de koper betaalt een gereduceerde koopprijs en wordt vervolgens volledig eigenaar van de woning, met de bijbehorende bevoegdheid en verantwoordelijkheid. Aan het einde koopt de corporatie de woning weer terug, op basis van vooraf vastgelegde en duidelijke regels over de prijsvorming.

18

SEV


S Bennekelbosch, een voorloper in het betaalbaar collectief particulier opdrachtgeverschap Bennekelbosch is een voorbeeld uit Eindhoven waar collectief particulier opdrachtgeverschap in herstructurering is ingezet. Het doel was hier om, in het kader van sociale vernieuwing en integraal buurtbeheer, de buurt met een eenzijdige voorraad van goedkope huurwoningen aan te pakken, door het bouwen van betaalbare koopwoningen voor de buurt. Het initiatief voor dit project lag bij de buurtorganisatie. Na een werving in de buurt, is een samenwerking gevormd tussen de kopersvereniging Bennekelbosch en de Woningstichting SWS. De verantwoordelijkheid voor de bouw van het casco lag bij SWS, de kopersvereniging was verantwoordelijk voor de inbouw. De prijs van een koopwoning was gemiddeld bijna € 80.000 (in 1995). Het resultaat is een aansprekend voorbeeld voor de buurt geworden met een complex van 48 koop- en 23 huurwoningen met een flexibel ontwerp. Het casco met een interlevel-vloer maakt de indeling van de woning flexibel en maakte het voor bewoners ook mogelijk om de woning zelf af te bouwen.

Afbouwwoningen Parkwijk, zelf doen heeft zo zijn voordelen De initiatiefgroep Afbouwwoningen Utrecht heeft de Stichting Afbouwwoningen Parkwijk opgericht toen er bouwmogelijkheden bleken te zijn in Leidsche Rijn. Er zijn hier volgens het Afbouwprincipe van Architectenbureau Van Klooster 56 woningen gerealiseerd in verschillende typen. De huizen waren gemiddeld 120 m2 gbo en de totale stichtingskosten zijn gemiddeld € 118.150 per woning. De woningen zijn in 2000 opgeleverd. Doordat de kopers hun huizen zelf afbouwen wordt er een kostenbesparing gerealiseerd en bepalen mensen uiteraard geheel zelf hoe de afwerking eruit komt te zien. Gemiddeld genomen kost het de koper twee maanden vrije tijd om het huis af te bouwen. Er zijn in diverse Nederlandse gemeenten inmiddels meer dan duizend woningen volgens het Afbouwwoningen-concept gerealiseerd.

19

SEV


S 4.2

Particulier opdrachtgeverschap op grote schaal organiseren

Een incidenteel kleinschalig project initiëren, van de grond trekken en begeleiden dat lukt de meeste gemeenten nog wel. Maar hoe organiseer je het particulier opdrachtgeverschap op grote schaal? En misschien belangrijker nog, hoe bed je het in de eigen organisatie in? De SEV heeft een aantal experimenten ondersteund en er lopen nog enkele evaluaties van projecten waar gemeenten dit traject op hebben gepikt. Hoe organiseren zij de gronduitgifte, de begeleiding van de particulieren, de informatievoorziening en de stedenbouwkundige kwaliteit? En welke veranderingen neemt dit met zich mee voor de huidige werkwijze van een gemeente? Het meest vooruitstrevende project in Nederland is Roombeek te Enschede. Hier worden gefaseerd 400 tot 550 kavels uitgegeven (variatie in aantal kavels is o.a. afhankelijk van de afmetingen van de kavels die de mensen zelf kunnen bepalen bij aankoop) op een binnenstedelijke locatie. De gemeente zag in het particulier opdrachtgeverschap de mogelijkheid om de wederopbouw van de wijk weer van de mensen zelf te maken. De aanleiding voor deze aanpak was natuurlijk bijzonder, de vuurwerkramp heeft een gat geslagen in de wijk en in het vertrouwen richting de gemeente. Dit verklaart mede waarom het particulier opdrachtgeverschap hier op deze schaal kan floreren. De gemeente was zeer bereid en gemotiveerd om mensen hier alle ruimte te bieden de wijk weer van henzelf te maken. Er is dus ook stevig ingezet op de wijze waarop dit plan tot stand komt. Een goed stedenbouwkundig plan, een gemotiveerde en inspirerende supervisor en onafhankelijke gedeeltelijk gesubsidieerde begeleiding voor de bewoners. Veel meer dan het bouwen van een binnenstedelijke nieuwbouwwijk, is hier sprake van een cultuurdaad. Er wordt een stad gebouwd die van de mensen zelf is, door de mensen zelf. Andere belangrijke slagingsfactor is dat de gemeente hier vlak na de ramp het voorkeursrecht gemeente heeft opgelegd. Met de grond in handen, heeft de gemeente ook daadwerkelijk de mogelijkheid gehad om bewoners de ruimte te geven.

De gemeente moet de grond in handen hebben

Voorwaarden voor het realiseren van particulier opdrachtgeverschap op grotere schaal is dat gemeente de grond in handen moet hebben. Alleen dan kan zij daadwerkelijk ruimte geven aan de bewoners. Zodat deze op hun beurt hun eigen huis kunnen bouwen en daarmee een wezenlijke bijdrage leveren aan de opbouw van hun straat, buurt, wijk en stad.

Visie en strategie gevraagd

Wat uit de projecten verder duidelijk wordt, is dat er een duidelijke strategie moet worden ontwikkeld om op grotere schaal op een bepaalde locatie het particulier opdrachtgeverschap de ruimte te geven. De gemeente moet een visie hebben omtrent wat ze willen bereiken met het opdrachtgeverschap (het is een instrument, geen doel op zich), het soort opdrachtgeverschap dat zich leent voor die betreffende locatie en de gewenste stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Intern moeten de verschillende afdelingen op één lijn komen te staan.

20

SEV


Structurele inbedding in gemeentelijke organisatie is noodzakelijk

S

Voor veel gemeenten zal er op structurele basis gewerkt moeten worden aan beleidsuitvoering om de doelstellingen van het rijk te halen en de woningafspraken gemaakt door de stedelijke regio’s na te komen. De gemiddelde regionale drempel verschilt over het algemeen nogal met het gewenste percentage van 33%. Dan volstaat een eenmalig project niet. Gemeenten zouden idealiter het particulier opdrachtgeverschap op ondersteunende en stimulerende wijze moeten inbedden in hun organisatie. En het iedere keer opnieuw organiseren van losse projecten moeten loslaten. Daarbij is het van belang dat de potentiële opdrachtgevers (gesubsidieerde) toegang krijgen tot deskundige begeleiding. Tenslotte moet de gemeente bereid zijn om van de gebaande paden van de eigen organisatie af te wijken. Werken met particuliere opdrachtgevers vergt bijvoorbeeld kortere lijnen tussen front- en backoffice en herkenbare en aanspreekbare contactpersonen met handelingsbevoegdheden. En de gemeente dient haar zaken op orde te hebben. Projecten lopen zo blijkt uit een studie die het RIGO (2006) heeft verricht, het meeste vertraging op door factoren die zijn gerelateerd aan de gemeente. Onverwachte gemeentelijke eisen aan het bouwplan die tijdens het ontwikkelproces werden ingebracht: grondprijsoverleg, bestemmingsplanprocedure en gemeentelijke beleidsontwikkeling. In Bladel bijvoorbeeld was een lagere grondprijs wenselijk, de gemeente wilde hiervoor eerst een algemeen beleid formuleren. Onvoldoende begeleiding van de opdrachtgevers is ook een factor van vertraging en eveneens het groepsproces. Hoe samen tot een plan komen, veel gedifferentieerde woonwensen kunnen leiden tot een complex ontwerp. De aan de gemeente gerelateerde factoren vergden het meeste extra tijd Op het gebied van communicatie tussen gemeente en particulieren is met name het nodige te verbeteren en vergt ook een andere instelling. De gemeente moet ook vertrouwen hebben in het feit dat de particulieren dit kunnen realiseren. De kavels worden in alle gevallen gefaseerd uitgegeven. Een visie op de gewenste vorm van beeldregie is gewenst. Daarbij is er de keuze tussen het geheel loslaten of randvoorwaarden en regels stellen en alles er tussenin.

Gemeenten kunnen taken (gedeeltelijk) ook heel goed uitbesteden

Gemeenten kunnen er ook voor kiezen de organisatie en begeleiding van bewoners uit te besteden. Hiervoor kan gekeken worden naar ontwikkelaars, zoals in Loenen aan de Vecht gebeurt en ook in Woerden. Een andere oplossing kan een faciliterende organisatie zijn, een telefoonnummer dat gemeenten kunnen bellen om projecten voor hen te organiseren en te begeleiden. Dit pleit ervoor een ondersteunende organisatie in het leven te roepen die de gemeente assisteert en begeleidt in het traject om projecten te realiseren in particulier opdrachtgeverschap.

21

SEV


S

Er is grote behoefte aan kennis over particulier opdrachtgeverschap bij gemeenten

Er is bovenal behoefte aan kennis en informatie omtrent de (on)mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap en de te bereiken meerwaarden ervan. Met name gericht op de nieuwe gemeenteraden en bestuurders. De essentie dat het particulier opdrachtgeverschap niet een doel op zich is, maar een middel, een instrument ontbreekt in veel discussies. De gemeente kan particulier opdrachtgeverschap benutten om maatschappelijk gewenste doelstellingen te bereiken en problemen binnen de volkshuisvesting op te lossen. Alsmede om een nieuwe meer bij deze tijd passende manier van woningbouw te omarmen. De provincies kunnen hier ook een belangrijke rol in spelen in bijvoorbeeld de informatievoorziening en stimulering. Zo heeft de provincie Gelderland inmiddels een tweetal informatieve en stimulerende brochures uitgebracht om de gemeente de mogelijkheden van het particulier opdrachtgeverschap te laten zien. Best practises Roombeek, Enschede Het meest aansprekende voorbeeld van een gemeente die op creatieve en inspirerende wijze invulling geeft aan particulier opdrachtgeverschap op grote schaal is gemeente Enschede. Op de binnenstedelijke locatie Roombeek worden ongeveer 550 kavels uitgegeven aan particulieren. Een stevig stedenbouwkundig plan vormt de basis in Roombeek. Hierin is ruimte gecreëerd voor variatie in de mate van beeldregie. Mensen met een sterke drang hun eigen huis volledig naar eigen inzicht te ontwerpen kunnen terecht in de lage beeldregiezone’s, mensen die graag van tevoren willen weten dat de buren ook kwaliteit neer zullen zetten, kunnen een kavel kopen in de hoge beeldregiezone. Daarbij kan iedere opdrachtgever gebruikmaken van de deskundige begeleiding van één van de door de gemeente geselecteerde begeleidingsbureaus. Hiervoor kan de opdrachtgever een subsidie krijgen tot het bedrag van € 4500,-. Het projectbureau Roombeek (voorheen Wederopbouw) heeft de organisatie van het gehele traject in handen. Er zijn inmiddels zo’n honderd woningen in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd.

Loenen aan de Vecht, particulier opdrachtgeverschap met een prominente rol voor ontwikkelaars De gemeente Loenen aan de Vecht heeft als kleinere gemeente met een omvangrijke uitbreiding, voor uitbesteding van het uitgeven van grond en begeleiden van particulieren gekozen. Hiervoor zijn twee ontwikkelaars geselecteerd, een derde was al in bezit van de grond. Met een stevig ingekaderd stedenbouwkundig plan en door de ontwikkelaars georganiseerde begeleiding hoopt de gemeente een kwalitatief hoogwaardige uitbreiding van de eigen gemeente te realiseren. Doordat de gemeente de grond in handen had, kon zij de ontwikkelaars de opdracht meegeven eenderde in kavels uit te geven. Daarbij eiste de gemeente dat de bouwbegeleiding van de ontwikkelaars verzorgd zou worden. Het project is nog in ontwikkeling.

22

SEV


S 4.3

Collectieve kwaliteit versus individuele vrijheid

Is particulier opdrachtgeverschap hetzelfde als welstandsvrij bouwen? Het antwoord is nee, het kan heel goed, maar is niet altijd wenselijk. Eén van de terugkerende discussies over particulier opdrachtgeverschap is de vraag hoe vind je de balans tussen de collectieve ruimtelijke kwaliteit en de individuele ontwerpvrijheid die je nastreeft wanneer mensen hun eigen kavel gaan bebouwen? Hier is geen eenduidig antwoord op te geven. Duidelijk is dat wanneer de gemeente alle regels overboord gooit, inclusief alle welstandseisen het een naïeve gedachte is, dat er vervolgens allerlei architectonische hoogstandjes de grond uitschieten. Het realiseren van een woning op een eigen kavel blijft voor de meeste mensen bij het ontwerpen van één enkele woning, namelijk hun eigen. En dat terwijl er in Nederland zo weinig ervaring is met het bouwen van een eigen huis. Het ontbreekt mensen dan ook aan goede voorbeelden en referentiekaders uit de eigen directe omgeving. Regelmatig wordt dan teruggegrepen op kant-en-klare ontwerpen. Deze ontwerpen staan los van de lokale situatie of context en worden meestal zo ruim mogelijk op de kavel worden neergezet. Dit leidt tot eenvormige en karakterloze uitbreiding of juist een wirwar aan verschillende architectuurstijlen door elkaar heen, ook nog eens te dicht op elkaar gebouwd. Termen als ‘witte schimmel’, ‘boerderettes’ en ‘Belgische toestanden’ worden benut om deze ongewenste ontwikkelingen te duiden. Het (Ge)Wilde Wonen dat Carel Weeber bepleitte in een interview in het NRC Handelsblad (1997) wordt vaak als basis gezien voor de opstap naar meer ruimte voor particulier opdrachtgeverschap. Hij ageerde hierin tegen de staatsarchitectuur en brak een lans voor mensen om zelf uiting te geven aan de vormgeving van hun woningen. Met als onderliggend voorbeeld de volkstuinhuisjes, waar mensen alle creativiteit en ruimte namen om hun eigen woning naar hun eigen stijl en gebruik te boetseren. Het idee dat als mensen worden vrijgelaten in het vormgeven van de eigen woning er meer differentiatie in het gevelbeeld ontstaat en ook andere architectonische hoogstandjes verschijnen, is sindsdien altijd een bron van misvattingen ten aanzien van het particulier opdrachtgeverschap geweest.

De gemeente heeft (opnieuw) de sleutelrol

Om een bepaalde sfeer, beeldkwaliteit of stedenbouwkundige samenhang te realiseren, is de gemeente in eerste plaats verantwoordelijk. De mate waarin mensen randvoorwaarden en regels worden opgelegd kunnen variëren. Regels en randvoorwaarden zijn zeker geen taboe bij particulier opdrachtgeverschap. Buren onderling zijn vaak de grootste criticasters. Wel is het van belang dat die regels en randvoorwaarden aan de voorkant van het proces helder zijn en ook goed gecommuniceerd worden. Uiteraard moeten de regels en randvoorwaarden met mate worden toegepast. Daarbij is het altijd beter om mensen zelf te verleiden of uit te dagen om met een goed ontwerp te komen. Dat vergt enige inzet van de gemeente, maar levert vaak de mooiste resultaten op. Dit kan de gemeente overigens intern organiseren of uitbesteden.

23

SEV


S

De meest aanstekelijke voorbeelden zijn die waarin de toekomstige bewoners wordt getoond of uitgedaagd hoe en waarom te komen tot een meer attractieve architectuur en stedenbouwkundige samenhang (bijvoorbeeld, Schutterstraat, Delft of Danninge Erve, Meppel). Of daar waarin mensen de keuze wordt gelaten voor een bepaalde mate van kwaliteit (bijvoorbeeld Roombeek, Enschede). In het verstdoorgevoerde geval kunnen er kavelpaspoorten bij verkoop worden bijgesloten (Cronenburgh, Loenen aan de Vecht). Het is nadrukkelijk de vraag in hoeverre mensen dan nog particulier opdrachtgever van hun eigen ontwerp zijn.

Voldoende beproefde methoden voor particulier opdrachtgeverschap met beeldregie Uit de ervaringen opgedaan met de Proeftuingemeenten, experimenten en voorbeeldprojecten blijkt dat het heel goed mogelijk is om een bepaalde gewenste beeldkwaliteit en stedenbouwkundige samenhang te realiseren is.

Randvoorwaarden hiervoor zijn: 1. Per locatie dient vooraf een visie te worden neergelegd met betrekking tot het globaal gewenste eindresultaat (dat kan zijn dat het geheel vrij is); 2. Analyse, voorstudie naar de locatie en omgeving is een belangrijk vertrekpunt; 3. De in te zetten instrumenten afstemmen op de doelstellingen (ambities); 4. Zorg voor transparantie! Wees als gemeente open en eerlijk in de informatievoorziening richting de bewoners; 5. Stel randvoorwaarden helder aan de voorkant van het traject op en wijk daar gedurende het proces niet meer vanaf. 6. Goede communicatie met name aan de voorkant van het proces is heel belangrijk. Als er mensen worden geworven onder de noemer ‘droomhuizen en vrije kavelbouw’ en het blijken geschakelde kavels met een heel pakket aan eisen te zijn, dan haken veel mensen al snel, teleurgesteld af. Een gemeente kan vervolgens op diverse manieren invulling geven aan het organiseren van een bepaalde mate van stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit: 1. Welstandsvrij bouwen zonder begeleiding (voorbeeld Waterwijk, Nessellande); 2. Welstandsvrij bouwen met begeleiding (bijvoorbeeld Danninge Erve, Meppel); 3. Stedenbouwkundig plan vrij laten voor eigen invulling van de bewoners binnen een vereniging (Bijvoorbeeld het experiment ecologisch bouwen in Goedemeent in Purmerend is door bewoners zelf, onder begeleiding van een stedenbouwer, ontworpen); 4. Stedenbouwkundig supervisor installeren om het geheel op kwaliteit en samenhang te toetsen, maar ook als motivator en inspirator zeer van belang (Scheepstimmermanstraat Borneo Sporenburg te Amsterdam, Schutterstraat in Delft, Museumlaan, Roombeek); 5. Voorschrijven architecten via een lijstje (werd in een ver verleden toegepast op het etalageproject Zielhorst, Amersfoort en nu weer in Loenen bij de ‘specials’.); 6. Prijsvraag (bijv. dorpseigen bouwen in Tytsjerksteradiel); 7. Kavelpaspoorten; een pakket van spelregels omtrent kleur, materiaal, vorm, etc. (Bijvoorbeeld in Loenen aan de Vecht); 8. Beeldregiezones; differentiatie in mate van beeldregie afhankelijk van de locatie in het plangebied (in Roombeek Enschede wordt hiermee gewerkt);

24

SEV


9.

S

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap stimuleren; een groep bewoners neemt gezamenlijk één architect en één aannemer. Dat kan niet alleen resulteren in appartementen of rijtjesbouw, maar ook in vrijstaande woningen (’t Reitdiep, Groningen); 10. Begeleiding en bijeen brengen van bewoners; bewoners hebben geen ervaring of kennis van ontwerpen; plattegronden en architecten. Stimuleer, verleidt en geef les, daag mensen uit een stap verder te gaan in hun denken over de ideale woning. Ook het bijeen brengen van de toekomstige opdrachtgevers, middels een workshop of een kavelij kan bijdragen aan het optillen van de kwaliteit.

Best practices

Alles-in-één woning, kwaliteit voorop In Leiden is de familie van Loon opdrachtgever geweest voor de bouw van hun eigen woning. Het gezin met vier kinderen was op zoek naar een woning die voldeed aan de eisen voor de verzorging van hun gehandicapte dochter Minze. Die woning bleek niet te vinden in het nieuwbouwaanbod en ook aanpassingen in de bestaande woningvoorraad boden geen soulaas. Reden om bij de gemeente aan te kloppen om zelf een woning te bouwen. De gemeente gaf haar goedkeuring en gaf meteen ook enige randvoorwaarden mee. Zo moest er bijvoorbeeld duurzaam gebouwd worden. Alex van Loon heeft met de Alles-in-één woning getracht zoveel mogelijk kwaliteitseisen (Woonkeur, seniorenlabel, politiekeurmerk, aanpasbaar bouwen) te laten verwerken in het ontwerp van de uiteindelijke woning. Hierin is hij grotendeels geslaagd, zij het dat er op enkele posten bezuinigd moest worden vanwege budgetoverschrijding. De woning is in 2003 opgeleverd.

Ecologisch Woonproject Purmerend, wonen in harmonie met mens en natuur Duurzaam en ecologisch bouwen en wonen was een wens van de verschillende bewoners uit dit project. Zij namen initiatief en klopten bij de gemeente aan. Die gaf de groep als vereniging een aantal voorwaarden mee. En zo kon de vereniging met professionele begeleiding en ondersteuning hun eigen stedenbouwkundige plan met individuele woningtypes ontwikkelen. Sommige bewoners hebben ook daadwerkelijk zelf afgebouwd. Het project is geheel volgens de ecologische woonwensen van de bewoners gerealiseerd binnen de grenzen van de wettelijke regelgeving. De 33 vrijstaande- en geschakelde koopwoningen zijn in 1998 opgeleverd.

25

SEV


S Terbregse.nl, volop variatie binnen een samenhangend geheel De gemeente Rotterdam heeft op eigen initiatief op de nieuwbouwlocatie Nieuw-Terbregge een stuk bouwgrond beschikbaar gesteld voor bouwen in eigen beheer. In december 1999 is de kopersvereniging Terbregse.nl hiermee aan de slag gegaan. De bewonersvereniging heeft daarbij een deskundig adviesbureau ingehuurd, vervolgens een architect en later de aannemer geselecteerd. De gemeente gaf een aantal randvoorwaarden mee, zoals het aantal te bouwen woningen minimaal 38 en maximaal 42 - en de prijsklasse waarin deze gebouwd moesten worden. De ontwikkelaar van de locatie Nieuw-Terbregge, Proper-Stok fungeerde als achtervang. In het ontwerp zijn er uiteindelijk 4 verschillende typen woningen met verschillende beukbreedten gerealiseerd. Binnen de woningen zelf konden de bewoners ook hun eigen indeling in overleg met de architect bepalen. Er is ook rekening gehouden met toekomstige uitbreidingsmogelijkheden, door op sommige plekken alvast de fundering aan te brengen. De bewonersvereniging heeft verder gezorgd voor een gemeenschappelijk binnenterrein, 20 overdekte parkeerplaatsen, een gemeenschappelijke extra ruimte en een gemeenschappelijke satellietschotel op het dak. De woningen zijn in 2002 opgeleverd.

26

SEV


4.4

De mogelijkheden in de bestaande stad

S

Voor veel mensen is particulier opdrachtgeverschap synoniem met het uitgeven van vrije kavels voor mensen met een hoger inkomen op een nieuwbouwlocatie. Dat er juist veel mogelijkheden liggen in de stedelijke gebieden, is vaak niet bekend. Het bouwen van je eigen huis kan ook betekenen dat je een bestaand (bedrijfs)gebouw of bestaande woningen ingrijpend renoveert (terugbrengt naar een leeg casco, herindeelt en weer afbouwt). Maar ook sloop-nieuwbouwprojecten zijn heel goed mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied. Dat kan zowel grondgebonden vrijstaande woningen betreffen (Roombeek, Enschede), geschakelde of rijtjes (Borneo Sporenburg, Amsterdam, Schuttersstraat Delft) als ook appartementen (Gespleten Hendrik Noord, Amsterdam, Jerichostraat, Rotterdam). De vraag is wat kan het particulier opdrachtgeverschap voor de stedelijke vernieuwing betekenen? De SEV heeft in samenwerking met het RIGO Research en Advies BV in het kader van het IPSV een onderzoek verricht naar de (on)mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing (2004).

Particulier opdrachtgeverschap kan een impuls bieden voor stedelijke vernieuwing

Hieruit volgen verschillende geconstateerde meerwaarden, welke zich laten illustreren door enkele experimenten van zowel de SEV als in het kader van het IPSV. Particulier opdrachtgeverschap: -

bevordert de differentiatie (woningtypen, prijsklassen en bouwvormen); biedt kansen voor bijzondere doelgroepen om een koopwoning te bemachtigen, die daarbij ook nog eens op maat gesneden is; trekt aan en behoudt kapitaalkrachtige huishoudens; is een impuls voor fysieke én sociale vernieuwing. Het bevordert de sociale cohesie; versterkt het gevoel van verantwoordelijkheid omtrent onderhoud en beheer van de eigen woning en directe woonomgeving; veroorzaakt toename van eigenwoningbezit en vermogensvorming; in een collectief kan zeer betaalbare woningbouw opleveren en daarmee dus bereikbaar worden voor verschillende inkomensgroepen; kan op grote schaal organiseren van grootschalige renovatie en sloop-nieuwbouw van particulier woningbezit.

Stedelijke vernieuwing biedt kansen voor particulier opdrachtgeverschap

De stedelijke vernieuwing biedt andersom kansen voor initiatieven in particulier opdrachtgeverschap. Of het nu sloop-nieuwbouw, herbestemming van bestaande panden of bedrijfsgebouwen of grootschalige renovatie betreft er zijn diverse mogelijkheden voor bewoners om hun eigen woningen te realiseren.

27

SEV


Gemeenten en woningcorporaties hebben sleutelrol

S

Het is noodzakelijk dat gemeenten en/of woningcorporaties bereid zijn ruimte te creëren voor dit soort initiatieven of zelf initiatieven te initiëren. Een actieve ondersteunende rol vanuit die partijen is dan ook onontbeerlijk. Hiervoor is nog de nodige scepsis en koudwatervrees te overwinnen. Voorbeelden als de Volmarijnstraat of het Wallisblok in Rotterdam laten zien dat het evenwel heel goed mogelijk en ook wenselijk is.

Particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing vereist maatwerk

Bij de ontwikkeling van projecten met particulier opdrachtgeverschap is maatwerk vereist: wat kan er in een concrete wijk? Wat speelt er? Wat is er wenselijk volgens betrokken partijen en vooral ook wat kan er met particulier opdrachtgeverschap op korte termijn (gaten vullen, verbeterprojecten, samenvoegen, enzovoort)? Het bestaand stedelijk gebied biedt ook volop ruimte voor projecten met medeopdrachtgeverschap. Woningcorporaties met bezit dat moet worden opgeknapt of gesloopt kunnen samen met bewoners hier invulling aangeven. Deze processen bieden veel ruimte voor de opbouw van sociale structuren en aanknopingspunten voor goed georganiseerd onderhoud en beheer.

Bouwen voor en door allochtonen

In de bestaande stad wonen veelal zeer uiteenlopende mensen, met verschillende achtergronden en culturen. De allochtone bevolking in het bijzonder is sterk vertegenwoordigd in veel achterstandswijken. Er is een aantal experimenten opgestart, speciaal gericht op allochtone bewoners in stedelijke vernieuwingswijken. Mi akoma di color (Mijn gekleurde hart) in Amsterdam Zuid-Oost en Biz Botoluyuz in Rotterdam zijn hier bijzondere voorbeelden van. Beide projecten zijn niet geïnitieerd door de bewoners zelf, maar door respectievelijk de gemeente en het opbouwwerk (in samenspraak met bewoners). Beide initiatieven zijn in de beginfase ondersteund door de SEV, waarbij werd beoogd via collectief particulier opdrachtgeverschap woningen te realiseren voor de betrokken mensen. Beide projecten zijn vervolgens ook door het IPSV gehonoreerd. De trajecten kenmerken zich door een zeer lange aanloopfase en ontwikkelperiode. Hier zijn verschillende oorzaken voor aan te wijzen. Feit is dat de constructie om de mensen als collectief opdrachtgever in het proces te laten optreden, niet haalbaar bleek. In beide projecten is uiteindelijk voor een vorm van medeopdrachtgeverschap gekozen. Met name de tijd die het opstarten van de projecten vergden bleek te lang voor diverse deelnemers. Niettemin zijn hier wel weer andere gegadigden voor gevonden. De onderlinge sociale structuur en de betrokkenheid bij de projecten is groot te noemen. Hetgeen ook één van de beoogde doelstellingen van de projecten was en ze zijn in die zin dus zeker geslaagd te noemen. In Roombeek zijn onder de particulier opdrachtgevers juist ook veel allochtonen die gewoon net als hun autochtone buurman een eigen huis bouwen. De woningen laten zich aan de gevel niet bijzonder van elkaar onderscheiden.

28

SEV


Best practices

S

Wallisblok, impuls voor achterstandswijk Op initiatief van Hulshof Architecten en het Rotterdamse Steunpunt Wonen is een kopersvereniging van 33 huishoudens het woonblok ‘Wallisblok’ grondig aan het renoveren in collectief particulier opdrachtgeverschap. De kopers in de vereniging kregen de woning 'om niet' van de gemeente. Hiermee investeert de gemeente circa € 35.000,- per woning. Tevens betaalt zij het nodige funderingsherstel. De beschikbare etages zijn onder de kopers verdeeld en per september 2005 startte de renovatie. Kopers moeten circa € 70.000,- (voor één etage van 50 m²) tot € 200.000,- (voor vier woonlagen) bijdragen aan de collectieve renovatie en de eigen woning. Een aannemer voert het 'grote' werk uit. Keuken, sanitair en indeling van de woning kan geheel naar eigen inzicht en kan de bewoner eventueel zelf uitvoeren.

Terugbouw eigen woningen, vlotte vernieuwing in handen van bewoners In dit project ‘Terugbouw eigen woningen’ (IPSV) te Haarlem zijn de woningen aangetast door de palenpest. De meeste bewoners zijn niet erg kapitaalkrachtig en niet in staat eigenhandig de funderingswerkzaamheden en cascovernieuwing of nog erger sloop en nieuwbouw zelfstandig te realiseren. De gemeente heeft daarom het initiatief genomen om via het collectief particulier opdrachtgeverschap bewoners te groeperen per bouwblok en de nodige herstelwerkzaamheden of vervangende woningbouw te gaan realiseren. De werkwijze waarbij de bewoners als vereniging per bouwblok of straat - wanneer er een meerderheid voor was - eigenhandig een architectenaannemerscombinatie selecteerden en hun nieuwe woningen lieten ontwerpen, sloeg goed aan. Niet zonder slag of stoot, maar in relatief hoog tempo is het project in zijn totaal gerealiseerd. Het alternatief was afwachten en op den duur via onteigeningen trachten de noodzakelijke verbeteringsingreep te realiseren.

Volmarijnstraat, Rotterdam, bewoners op de bres voor behoud slooppanden Een mooi voorbeeld van een bewonersinitiatief dat in opstand komt tegen voorgenomen sloopplannen is het project Volmarijnstraat uit Rotterdam. De bewoners, oorspronkelijke huurders, hebben zelf een haalbaarheidsstudie naar de mogelijkheden van cascorenovatie gedaan en hebben een vereniging (Marinus) opgericht. De vereniging heeft volledig zelfstandig geopereerd en woningcorporatie Woonbron heeft op de achtergrond een rol als achtervang gespeeld. In de tien panden zijn 17 appartementswoningen gerealiseerd, die per m² casco werden verkocht aan de bewoners. De interne afbouw is door de bewoners zelf gerealiseerd. De bewonersvereniging was teleurgesteld in de rol van Woonbron, er was gehoopt op een meer actieve rol in coaching en ondersteuning op het gebied van juridische zaken en procedures. De woningen zijn in 2004 opgeleverd.

29

SEV


S 5

EN ALS JE NIET ALLES ZELF WILT DOEN?

Kan het allemaal niet wat eenvoudiger en makkelijker? Het traject van particulier opdrachtgeverschap is niet voor iedereen interessant. Het vergt een flinke tijdsinvestering en een enorme dosis doorzettingsvermogen. Tel daarbij op de ondoorzichtige markt, het zoeken naar een betaalbare en geschikte kavel en niet altijd happige gemeenten, dan is de barrière voor veel mensen te hoog om hun droomhuis geheel zelfstandig te realiseren. Er zijn per slot van rekening zeker mensen die niet alle details willen organiseren en regelen, maar wel geïnteresseerd zijn in meer zeggenschap over hun woning. Tussen het particulier opdrachtgeverschap en de consumentgerichte projectontwikkeling is een grijs gebied ontstaan. De enge definitie van particulier opdrachtgeverschap sloot vormen uit waar professionele partijen op een of andere manier een te grote betrokkenheid hadden. Andersom zijn er projecten met professioneel ontwikkelende partijen die verder gaan dan het enkel aanbieden van keuzemogelijkheden. 5.1


De SEV zag hierin aanleiding om in 2005 een nieuw cluster experimenten op te starten onder de titel ‘mede-opdrachtgeverschap’. Om dit soort ontwikkelingen te ondersteunen en daarmee ook het opdrachtgeverschap voor een grotere groep mensen beter en eenvoudiger toegankelijk te maken. Omdat de drempel lager is wanneer er een partij aan tafel zit die weet waar hij het over heeft, grond makkelijker kan verwerven bij een gemeente vanwege zijn financiële reserves, ervaring, expertise, directe ingang bij de gemeente en ook een belangrijke rol kan spelen in de coördinatie een aansturing van het project. De SEV- experimenten lopen momenteel nog, de evaluaties starten bij oplevering van de projecten. Woningcorporaties kunnen een bijzondere rol spelen in projecten met medeopdrachtgeverschap, zeker in de stedelijke vernieuwing. ‘Woningcorporaties en Zeggenschap’ is een publicatie die de SEV in 2004 uitbracht, hierin zijn verschillende projecten van woningcorporaties en bewoners gebundeld. Er is gekeken naar welke mogelijkheden woningcorporaties hebben om bewoners, huurders en kopers, op een concrete manier in het ontwerpen realisatieproces te betrekken. In zowel renovatie als nieuwbouw. De hieruit gedestilleerde rollen voor woningcorporaties zijn als volgt: faciliteren (kavels/panden aankopen en/of verkopen); eigen knowhow ontsluiten; diensten verkopen (bijvoorbeeld projectmanagement en VVE-beheer); (mede)opdrachtgever; risicoverlagende bijdrage leveren door voorfinanciering of achtervangfunctie te bekleden.

30

SEV


Waarom doen? vergroten variatie en differentiatie in woonmilieus; verbeteren woonomgeving; versterken sociale infrastructuur; aantrekken en behouden hogere inkomensgroepen; bevorderen eigenwoningbezit; vinden passende huisvesting specifieke doelgroepen; mengen wonen en werken; flexibel en aanpasbaar bouwen.

S

Op dit moment lopen er verschillende experimenten, die de SEV volgt en na realisatie zal evalueren middels een clusterevaluatie. De projecten zijn geïnitieerd vanuit verschillende 2 hoeken zo is onder meer ontwikkelaar PFC Envelopment bezig in Almere met medeopdrachtgeverschap voor een nieuwbouwlocatie. Zet ontwikkelende bouwer Nijhuis Bouw BV een volgende stap met het door hen ontwikkelde Trento-concept in Woerden. En zijn de woningcorporaties Jutphaas (Nieuwegein) en Domein (Eindhoven) beide bezig via mede-opdrachtgeverschap in de herontwikkeling projecten van de grond te tillen. Het Oosten ontwikkelt momenteel op binnenstedelijke locaties in Amsterdam de zogenaamde ‘Solids’, kwalitatief duurzame casco’s, waarbinnen de toekomstige huurders zelf de afmetingen van het gehuurde, afbouw en het gebruik (wonen en/of werken) kunnen gaan bepalen. 5.2

Consumentgerichte projectontwikkeling

De SEV heeft onder de noemer consumentgericht bouwen in het verleden al diverse experimenten gedaan. Experimenten met scheiding van drager en inbouw, waarvan de eerste plaatsvond in Dronten. Met het programma Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen (IFD) werd er steeds meer mogelijk om bewoners de gewenste flexibiliteit in de indeling toe te dichten. Eenderde van de nieuwbouw is een groot marktaandeel, waar de regulier ontwikkelende partijen op de huidige woningmarkt volgens de strikte definitie geen onderdeel vanuit maken. Ontwikkelaars hebben niet stilgezeten in reactie op de veranderende markt en de doelstellingen vanuit het rijk. Er zijn zeer uiteenlopende concepten gelanceerd onder de centrale noemer consumentgerichte projectontwikkeling (of consumentgericht bouwen). Een aantal daarvan zijn ook door de SEV geëvalueerd. Om de verschillende ontwikkelconcepten inzichtelijk te maken en van elkaar te kunnen onderscheiden op het gebied van keuzevrijheid en zeggenschap heeft de SEV de zogenaamde Zeggenschapsmeter ontwikkeld. De Zeggenschapsmeter is een digitaal instrument beschikbaar via internet, dat ontwikkelende partijen en gemeente een handreiking biedt om de mate van zeggenschap en keuzevrijheid per project te bepalen. Dit kan aan de voorkant worden vastgesteld of aan de achterkant van het proces ter toetsing. De consumentgerichte projectontwikkeling komt langzaam van de grond. Iedere ontwikkelaar ontwikkelt zijn eigen concept en heeft vervolgens de taak dat binnen het eigen apparaat en werkproces in te voeren. Dat kost veel tijd, investeringen en energie.

31

SEV


S

Ontwikkelende bouwer Nijhuis Bouw BV heeft wat dat betreft echt een voorbeeldpositie ingenomen met hun Trento-concept. Welke ze nu nog verder doorvoeren door in medeopdrachtgeverschap een experiment op te zetten. Gezien het feit dat de reguliere seriematige woningen ook nog gewoon verkopen, is het niet vreemd dat de opmars van de consumentgerichte projectontwikkeling niet heel gestaag verloopt.

32

SEV


6

STIMULERINGSMAATREGELEN

S

Sinds het ministerie van VROM de doelstelling heeft om eenderde van de nieuwbouw middels particulier opdrachtgeverschap te realiseren, zijn er diverse maatregelen genomen. Het ministerie van VROM heeft in december 2005 een brief gestuurd naar de kamer, waarin de activiteiten vanuit het rijk - gericht op het stimuleren van (betaalbaar) particulier opdrachtgeverschap - uiteengezet worden. Dat zijn: 1. Grondbeleid: Grondexploitatiewet en grondprijsbeleid; 2. Ruimtelijke ordening: meer mogelijkheden voor woningbouw door de Nota Ruimte; 3. Woningbouwafspraken met stimuleringsbijdrage voor eigen bouw; 4. Subsidie voor Innovatieve projecten en experimenten; 5. Financiering van het landelijk Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB). In de VROM- begroting wordt melding gemaakt van een evaluatie van het particulier opdrachtgeverschap. Deze zal in 2008 plaatsvinden. In de tussentijd signaleert de SEV binnen dit pakket aan maatregelen op enkele punten wrijving met de beoogde doelstellingen en de liggende obstakels. De wrijving ontstaat bij de grondexploitatiewet, de stimuleringsbijdrage voor eigen bouw en het ICEB. Wat betreft de subsidies voor innovatieve projecten en experimenten is eerder al geconstateerd dat deze belangrijk zijn en voor een deel hun resultaten al hebben laten zien. Er dient echter nog een vervolgslag te worden gemaakt om de schaalvergroting te kunnen realiseren. De mogelijkheden voor meer woningbouw, met name in het buitengebied, pleit voor een zorgvuldig aanpak. Hierbij is het collectief particulier opdrachtgeverschap een zeer goed instrument om initiatieven vanuit de bevolking op een zorgvuldige wijze en in samenhang met de context tot realisatie te brengen. 6.1

Grondexploitatiewet en grondprijsbeleid

Het kabinet heeft op 25 augustus 2005 ingestemd met toezending van het wetsvoorstel Grondexploitatiewet aan de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel betreft een wijziging van het wetsvoorstel Wet ruimtelijke ordening. Doelstelling van het wetsvoorstel is een goede regeling voor kostenverhaal en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Daarnaast wil de regering ook meer transparantie, zeggenschap voor de consument en concurrentie. Als deze wijziging zonder kleerscheuren door de Tweede en Eerste Kamer komt, hebben gemeenten een instrument in handen om los van grondeigendom eenderde van de bouwlocatie voor particulier opdrachtgeverschap aan te wijzen. Het invoeren van de wet biedt echter op geen enkele wijze de garantie dat gemeenten nu massaal grond aan particulieren zullen gaan toewijzen. Verschillende obstakels blijven voor de gemeenten overeind staan. Het kunnen toewijzen van grond, los van het eigendom, lost één van de problemen op. Maar andere, zoals de belasting van de interne organisatie, de vooroordelen en het ontbreken van de kennis in het organiseren van dergelijke projecten, blijven keihard overeind staan. Bovendien is het uitzicht op het vrijkomen van deze locaties afhankelijk van de datum van inwerkingtreding van de wet. De verwachtingen hiervoor - in 2007 - is zeer optimistisch, 2008 lijkt realistischer. En dan nog zal het nog even duren eer gemeenten

33

SEV


S

hun bestemmingsplannen zo ver hebben dat de grond daadwerkelijk bestemd kan worden voor particulier opdrachtgeverschap. 6.2

Afspraken regio’s en premieregeling

Stedelijke regio's afspraken Provincie Fryslan en stadsregio Leeuwarden Provincie Drenthe en gemeente Emmen Provincie Overijssel en Stedelijke regio Zwolle-Kampen Samenwerkingsverband regio Eindhoven Regionaal orgaan Amsterdam Provincie Gelderland en Overijssel (stedelijke regio stedendriehoek) Knooppunt Arnhem Nijmegen Stadsregio Rotterdam Stadsgewest Haaglanden Provincie Zuid-Holland en stedelijk gebied Drechtsteden Provincie Zuid-Holland en het samenwerkingsorgaan Holland Rijnand Bestuur regio Utrecht Samenwerkingsverband Regiovisie Groningen Assen Regio Twente Provincie Utrecht en het stedelijk gebied Amstersfoort Provincie Zeeland, de stedelijke regio Middelburg en Vlissingen en het stedennetwerk Scheldemondestreden Provincie Noord-Brabant en de stedelijke gebieden Breda/Tilburg en Waalboss Provincie Noord Holland Sted. Regio Haarlem Sted. Regio Hilversum Sted. Regio Alkmaar Provincie Limburg en de stedelijke gebieden Maastricht, Heerlen, Venlo en Sittard- Geleen Provincie Flevoland

% van totaal aantal jaarlijks gereed gemelde woningen 21,8% 31,1% 4,0% 22,9% 4,2% 12,3% 15,3% 5,3% 2,6% 3,2% 7,5% 2,6% 16,3% 25,9% 6,9% 14,0% 12,0% 8,8% 8,3% 10,2% 12,0% 5,4%

Bron: www.minvrom.nl In 2001 hebben de belangrijkste bouwgemeenten (georganiseerd in 20 stedelijke regio's) uitgesproken dat zij in hun regionale bouwprogramma voor de periode 2005 tot 2010 zullen streven naar minimaal 33% particulier opdrachtgeverschap. In de eerste maanden van 2005 heeft de Minister van VROM overeenkomsten afgesloten met een twintigtal verstedelijkte regio's: de Convenanten Woningbouwafspraken voor de periode 2005 tot 2010.

34

SEV


S

Voor particulier opdrachtgeverschap is een regionaal drempelpercentage ingevoerd. Het regionale drempelpercentage is het aandeel eigenbouw in de regionale woningbouw waarboven (extra) locatiesubsidie (BLS) voor eigenbouw wordt verstrekt. Voor iedere 4 woning die boven deze drempel wordt opgeleverd keert VROM een premie van € 1.600,- uit aan het (regionaal) samenwerkingsorgaan van gemeenten of aan de provincie.

Vanuit SEV Realisatie is een verkennend rondje gemaakt langs de bedoelde regio’s, met de vraag in hoeverre zij actief zijn met het bestemmen van de premieregeling voor gemeenten die boven het regionale drempelpercentage uitkomen. Hieruit volgt de constatering dat er nauwelijks gebruik van wordt gemaakt. Ook de VNG maakt op haar site melding van het feit dat de gemeenten het geld nauwelijks gebruiken. Het budget zou via de regio’s geactiveerd moeten worden op een degelijke manier in lijn met de oorspronkelijke doelstellingen. 6.3

Kennisoverdracht

Er is op het gebied van kennisoverdracht het nodige gebeurd. Het landelijke Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB) is september 2003 tijdens de Heilige Huisjesmarkt van het NAi de lucht in gegaan. Het ICEB is een samenwerkingsverband geweest tussen de SEV, Architectuur Lokaal en de Vereniging Eigen Huis (VEH). Het Bouwcentrum Expo is in die jaren verantwoordelijk geweest voor de kavelbank. De SEV richtte zich in aanvulling op haar eigen activiteiten in de Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap op de website en met name de intermediaire partijen als gemeenten en woningcorporaties. De VEH was verantwoordelijk voor de particulier opdrachtgever en Architectuur Lokaal richtte zich op de meer esthetische aspecten. Inmiddels zijn de activiteiten van de betrokken partijen beëindigd, met het aflopen van de beschikking. De website beheert door SEV Realisatie blijft voorlopig nog in de lucht. Er zijn meerdere sites zoals www.particulieropdrachtgeverschap.nl die informatie bieden. Niettemin is dit een passieve vorm van informatievoorziening en kennisoverdracht, gezocht moet worden naar een meer actieve vorm van kennisoverdracht. Via de televisie en enkele bladen wordt er wel aandacht aan het fenomeen besteedt. Maar dit heeft vooralsnog niet het gewenste effect. Er is dringend behoefte aan een landelijke publiciteitscampagne.

4

Het aantal opgeleverde eigenbouw woningen wordt geteld, conform de door het CBS per jaar geregistreerde aantal opgeleverde woningen welke gerealiseerd zijn door ‘overige particulieren’. Dit kunnen nieuwbouwwoningen zijn dan wel woningen die op andere wijze worden toegevoegd aan de voorraad (b.v. door ombouw van scholen of pakhuizen).

35

SEV


S 7

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

Ondanks de inspirerende en merendeels succesvolle resultaten die experimenten opleveren en die ook door verschillende studies en onderzoeken worden onderschreven. Alsmede de actuele wens van veel bewoners om meer zeggenschap te hebben over hun eigen woningomgeving, blijft een explosieve toename van het bouwen in eigen beheer vooralsnog uit. Er is landelijk gezien zelfs sprake van een daling. Hoewel het aantal collectief particulier opdrachtgeverschapsprojecten sinds een jaar weer in de lift lijkt te zitten, dit wordt echter niet centraal geregistreerd. Ook het door de rijksoverheid ingezette beleid heeft er niet toe kunnen bijdragen dat het particulier opdrachtgeverschap de gewenste groei doormaakt. Is de gewenste schaalvergroting een te hoge ambitie geweest? De oorzaken waarom het particulier opdrachtgeverschap niet van de grond komt zijn divers. Nederlandse cultuur Als eerste is het raadzaam te kijken naar de Nederlandse cultuur. Een reden waarom het bouwen van je eigen huis nog niet door half Nederland wordt omarmd is dat de Nederlandse (bouw)cultuur er niet naar is. De Vlamingen worden geboren met een baksteen in hun maag, die kopen bij de geboorte van een kind een stukje grond erbij, zodat die later daar zijn eigen huis kan bouwen. In de afgelopen eeuw zijn wij juist langzaam gewend geraakt aan het feit dat als je een huis koopt, je kiest uit een woning uit de bestaande voorraad of een kant-en-klaar ontwerp van de tekeningen van een ontwikkelaar. Bewoners zijn in de loop der tijd volkomen buiten spel gezet. Ondersteunende structuur gemeente Er is dan ook geen ondersteunende structuur voor particulieren om zelf als opdrachtgever op te treden. Binnen de gemeentelijke organisaties niet en ook niet daarbuiten. Zoals eerder vermeldt, speelt de gemeente een cruciale rol in het mogelijk maken van meer particulier opdrachtgeverschap. Het vergt een enorme omschakeling in de manier waarop de gemeenten tot op heden gewend zijn te werken aan ontwikkeling van woningbouw. De bewoners komen nu op de eerste plaats, zijn eerste gesprekspartners. Voorwaarden om te komen tot die ommekeer zijn, het kunnen aanwijzen van bouwlocaties voor particulieren, een gemotiveerde ambtelijke organisatie die is afgestemd op omgaan en onderhandelen met particulieren en een bestuur met een flinke portie visie en daadkracht. Maar gemeenten lijken de stap niet te kunnen of willen maken. In bijzondere gevallen gebeurt het wel, maar nog heel weinig op grotere schaal. Projecten die tot stand komen zijn vaak eenmalige exercities die door gemeenten als losstaande pilot worden begeleid of uitgevoerd. Het komt een keertje langs en daarna zakt het vaak weer weg. De inbedding in de organisatie loopt daarmee spaak. Geslaagde projecten zijn niet zelden ook te koppelen aan een enthousiaste en daadkrachtige wethouder.

36

SEV


S

De belemmeringen op een rij De belangrijkste redenen waarom particulier opdrachtgeverschap niet van de grond komt, zijn: 1. GROND: hoe kom je als eenvoudige particulier aan grond om te bouwen? Eigenlijk alleen als de gemeente die in handen heeft en bereid is om die te reserveren en beschikbaar te stellen voor dit doel; 2. KENNIS EN KUNDE: niet iedereen is in staat om zich alle ontwerpen bouwtermen snel eigen te maken. Of om plattegronden te kunnen vertalen naar een driedimensionale woning. Of om zelf diverse professionals aan te sturen, zoals architecten en aannemers. En ook nog eens met allerlei gemeentelijke diensten te onderhandelen. Daarbij komt dat als je met een groep mensen wilt bouwen, je ook nog het groepsproces moet managen en een rechtspersoon moet oprichten; 3. OVERBRUGGINGSGELD: kennis en kunde kun je inkopen en als het goed is, verdien je dat straks helemaal terug. Doordat je goedkoper en/of beter bouwt. Maar wie is in staat om dat allemaal voor te financieren? Plus de rente op de grondkosten?; 4. WEERSTANDEN: bij gemeenten heerst, ambtelijk en bestuurlijk, nog veel weerstand tegen particulier opdrachtgeverschap. Je kunt veel beter over een groot aantal woningen ineens zaken doen met een professionele partij, is de gedachte. Bovendien zijn de voordelen en strategische mogelijkheden om bepaalde beleidsdoelstellingen te behalen onvoldoende bekend; 5. COMPLEXITEIT: door het ontbreken van een ondersteunende structuur voor particulieren, de moeizame toegang tot de grond- en woningbouwmarkt en het ontbreken van vertrouwen bij gemeenten, is het voor de particulier al snel een onmogelijke opgave om zijn droom in daad om te zetten. Reden waarom veel mensen er al op voorhand vanaf zien. 7.1

Waarom wel stimuleren?

Particulier opdrachtgeverschap is in de eerste plaats een middel en geen doel op zich. Het gaat dus niet om het stimuleren ten einde zoveel mogelijk woningen in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Het is cultuurdaad, waarbij mensen zelf een rol spelen in het maken van hun eigen leefomgeving. Anno 2006 zou het een reële en betaalbare derde keuze moeten zijn, dat mensen naast het huren of kopen van een bestaande of kant- en klaar nieuwbouwwoning ook zelf kunnen bouwen. Gezien de oneerlijke concurrentieverhoudingen op de huidige grond- en woningbouwmarkt is die optie momenteel verre van reëel of haalbaar. Daarbij is het een instrument om, zoals in diverse experimenten is gebleken, gewenste sociaal maatschappelijke en volkshuisvestingsdoelen te bereiken, zoals: het vergroten van zeggenschap en keuzevrijheid voor bewoners over hun woning en woonomgeving; het realiseren van betaalbare starterswoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap; het binnen achterstands- en vernieuwingswijken impulsen bieden aan vernieuwing en het aantrekken en behouden van ondernemende en draagkrachtige huishoudens;

37

SEV


S 7.2

het creëren van een aantrekkelijke en gevarieerd woonmilieu. Met goede uitgangspunten voor onderhoud en beheer op de langere termijn; een beter functionerende woning(bouw)markt met reële en gevarieerde alternatieven naast het reguliere aanbod; meer kwalitatieve differentiatie in de nieuwbouw en herontwikkeling; meer binding met de wijk en sterkere sociale structuur. Wat kan de gemeente nu al doen?

Gemeenten spelen een sleutelrol. De gemeente kan duurzaam beleid maken voor particulier opdrachtgeverschap en dit binnen hun eigen organisatie tot uitvoering brengen. Een stimulerende rol op zich nemen door: bouwlocaties (ook in stedelijke vernieuwing!) te selecteren en toe te wijzen; vaste kavelprijzen vast te stellen; te zorgen voor vlotte procedures en duidelijke vooraf gestelde randvoorwaarden; begeleiding van bewoners; voorfinanciering te subsidiëren; informatievoorziening te regelen (bijvoorbeeld een cursusparticulier opdrachtgeverschap); (zo mogelijk) middelen in te zetten uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); flexibele bestemmings- en stedenbouwkundige plannen te maken die ruimte bieden aan invulling door particulieren. Belangrijk is dat op de punten waar de gemeente verantwoordelijk voor is - bijvoorbeeld bestemmingsplan, stedenbouwkundige plan, gronduitgifte, grondprijsbepaling, bouwvergunningen en welstandstoetsing - zij een gemotiveerde en ondersteunende rol speelt en procedures vlot laat verlopen. Strategisch gezien zouden gemeenten moeten inzetten op collectief particulier opdrachtgeverschap als - één van de antwoorden - op vraagstukken als betaalbare huisvesting voor starters, ouderen en nieuwe impulsen voor vernieuwingswijken. De gemeente hoeft niet alles zelf te doen. Ze kunnen het proces voor zichzelf vereenvoudigen door professionele en ervaren begeleiding in te huren. De gemeente kan ook bepaalde aspecten uitbesteden, zoals het maken van een stedenbouwkundig plan (bijvoorbeeld aan de bewoners zelf), bouwbegeleiding van particulieren en begeleiding en toezicht op de kwaliteit van het gebouwde. Belangrijk is om meer kennis omtrent de strategische en financiële (BLS-subsidie) mogelijkheden over te brengen aan de gemeenten, middels een bewustwordingscampagne.

38

SEV


S 7.3

Aanvullende maatregelen

In het licht van de dalende cijfers van het particulier opdrachtgeverschap, lijken de tot op heden gekozen paden om het particulier opdrachtgeverschap te stimuleren of gemeenten te motiveren de - hierboven genoemde - stappen te nemen niet voldoende. De SEV ziet noodzaak voor drie maatregelen, om de kansen voor bewoners die zelf aan de slag willen, te vergroten. Gemeenten hebben de sleutelrol maar doen er vooralsnog te weinig mee, dit vergt een extra stimulans vanuit de rijksoverheid.

Bewustwordingscampagne

Er is dringend behoefte aan een brede publiciteitscampagne enerzijds gericht op de potentiële opdrachtgevers, anderzijds om met name de nieuwe gemeentebesturen en – raden bewust te maken van het instrument particulier opdrachtgeverschap. En met name hoe zij dat op strategische wijze kunnen benutten. Deze publiciteitscampagne zou geleid moeten worden door een aansprekend boegbeeld, die bij gemeenten op lokaal of regionaal niveau de ervaringen en goede voorbeelden kan laten zien en uit eigen praktijkervaring kan spreken. Ook provincies zouden hier een rol in kunnen spelen. De campagne zou zich in de eerste plaats moeten richten op die regio’s of provincies die op dit moment de meeste potentie bieden om een enorme slinger aan het (collectief) particulier opdrachtgeverschap te geven. Idealiter zou de publiciteitscampagne gericht op potentiële opdrachtgevers, vanuit de gemeenten en provincies op lokaal of regionaal niveau moeten worden georganiseerd. Liefst op het moment dat er grond daadwerkelijk beschikbaar is. Zo mogelijk zou de landelijke overheid hier een eerste impuls aan kunnen geven. Te beginnen met bijvoorbeeld een landelijke prijsvraag voor een betere benaming van het ‘particulier opdrachtgeverschap’. De op te zetten publiciteitscampagne zou gebruik kunnen maken van de opgebouwde kennis van het ICEB, alsmede van de kennis en ervaring van bestaande projecten en experimenten. Deze publiciteitscampagne zou gepaard moeten gaan met een aantal concrete handreikingen. Zoals het verzamelen en documenteren van bestaande voorbeeldcontracten tussen bewoners en woningcorporaties, statuten van bewonersverenigingen en de handigste wijze om de gronduitgifte per project te regelen. Maar ook rondom het terrein van stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit zouden er een aantal concrete handreikingen moeten verschijnen over hoe zo’n proces van bewonersbegeleiding is op te tuigen.

Ontwikkelfonds Ten tweede is het belangrijk dat er op korte termijn een ingang gevonden wordt voor particulieren op de grondmarkt. Essentieel is dat de patstelling rond de verwerving van grond en de aanloopkosten wordt doorbroken. Wanneer de grondexploitatiewet door de Tweede en Eerste Kamer wordt aangenomen in ongewijzigde vorm, dan hebben gemeenten een belangrijk instrument in handen

39

SEV


S

gekregen. Hiermee zullen zij in staat zijn, los van het grondeigendom, bouwlocaties aan te wijzen voor particuliere opdrachtgevers. Niettemin biedt dat op de korte termijn, nog weinig zicht op meer potentiële bouwlocaties. Bovendien is hiermee nog niet gezegd, dat gemeenten ook gebruik zullen gaan maken van dit instrument. De klaarliggende premie vanuit het BLS-budget wordt vooralsnog ook nog nauwelijks gebruikt. Dit heeft onder meer te maken met eerder gemaakte constateringen over het ontbreken van voldoende kennis, wil en inzicht omtrent de werkwijze en processen die met deze projecten te maken hebben. Om bewoners een reële positie op de grond- en woningbouwmarkt te geven is voorfinanciering en achtervang onontbeerlijk.

Een revolverend fonds zou hier de gewenste impuls aan kunnen geven. Enerzijds zou dit fonds de voorfinanciering van de aanloopkosten van projecten kunnen bekostigen, in de vorm van een lening. Dan is het niet langer noodzakelijk voor projecten met collectief opdrachtgeverschap om iedere keer opnieuw op zoek te gaan naar een geschikte achtervangconstructie en voorfinanciering. En nog één stap eerder kunnen hiermee grondreserveringen betaald worden. Meestal zitten de particulier opdrachtgevers aan het eind van het rijtje potentiële bouwers voor een bepaalde bouwlocatie. Met een financiële reserve, waaruit grondreserveringen kunnen worden bekostigd, kunnen de particulier opdrachtgevers meedoen in de grondonderhandelingen op een eerder moment in het traject. Met een dergelijk fonds achter zich, met financiële reserves en een achtervangconstructie wordt het voor gemeenten ook eerder aantrekkelijk om met een dergelijk project in zee te gaan. De SEV heeft voor dit revolverende fonds en bijbehorende organisatie een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren door De Regie BV en Finance Ideas (2005). Hieruit is een concreet voorstel gekomen om hier invulling aan te geven. De SEV wil hier graag nog een slinger aangeven, maar ziet het fonds voorts op eigen benen staan, of in aansluiting bij een bestaand fonds. Benodigd is in eerste instantie financiering vanuit verschillende partijen om het revolverende fonds op te zetten. Hier zal de SEV nog de nodige activiteiten voor ondernemen, maar ziet hier ook met name een rol voor de (lokale of regionale) overheid. Om het initiatief van een op te richten Ontwikkelfonds te ondersteunen is er behoefte aan goede, bonafide bouwbegeleidingsbureaus met expertise en hart voor de zaak. Er bestaat al een aantal van deze bureaus in het land. Om particulieren vertrouwen te geven zouden zij zich landelijk dienen te verenigen met een kwaliteitscertificaat voor de wijze waarop projecten tot stand komen en worden begeleid. Ook woningcorporaties kunnen in het kader van hun maatschappelijke taakstelling steun geven aan collectief particulier opdrachtgeverschap en vooral het medeopdrachtgeverschap biedt veel mogelijkheden voor corporaties. Motieven voor hen kunnen zijn: het empoweren van huurders, het verkopen van te renoveren woningen en het differentiëren van zwakke wijken met een eenzijdige sociale huursector.

40

SEV



S

De SEV zet ten slotte ook in op het experimentencluster rondom het medeopdrachtgeverschap en wil daarmee het opdrachtgeverschap aantrekkelijker, eenvoudiger en toegankelijker maken voor een bredere groep bewoners. Niet voor iedereen is meteen alles zelf doen de ideale manier om meer zeggenschap over hun woning en woonomgeving te verkrijgen. Mede-opdrachtgeverschap biedt een tussenstap. Eén die ook ruimte biedt voor professioneel ontwikkelende partijen om zich toe te leggen om daadwerkelijk samen met bewoners iets tot stand te brengen.

41

SEV


Publicaties en gebruikte bronnen -

-

S

Quick Scan Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap - RIGO Research BV, januari 2006 Quick Scan Prijs bij particulier opdrachtgeverschap - STEC Groep BV, januari 2006 Een intermediaire organisatie voor particulier opdrachtgeverschap - De Regie BV, december 2005 (niet gepubliceerd) Collectief particulier opdrachtgeverschap - Finance Ideas, december 2005 (niet gepubliceerd) Woningcorporaties en zeggenschap - ruimte voor bewoners als opdrachtgever Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Rotterdam, 2004 Onderzoek kosten- en kwaliteitsvergelijking collectief opdrachtgeverschap Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Rotterdam, 2004 België als Gidsland - Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Rotterdam, 2004 Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing - handvatten voor woonprofessionals bij gemeenten en woningcorporaties - Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Rotterdam, 2003 Betaalbaar particulier opdrachtgeverschap - Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Rotterdam, 2002 Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Companen, Den Haag, 2001 Groeidocument Proeftuin PO – Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, 2002 (niet gepubliceerd)

Internet: www.bouwenineigenbeheer.nl www.bouwkennis.nl www.iceb.nl www.minvrom.nl www.particulieropdrachtgeverschap.nl www.sev.nl/particulieropdrachtgeverschap

42

SEV


S

43

SEV


S

COLOFON Uitgave

SEV

Auteur

Anne Weike Noorman, SEV

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

Gé grafische vormgeving, Rotterdam Rhea Bogaart, Rotterdam

Rotterdam, mei 2006

44

SEV

PARTICULIER OPDRACHTGEVER- SCHAP

Recommend Documents