bouwtechnische inspectie straat te Dordrecht 19 januari 2011

bouwtechnische inspectie …straat te Dordrecht 19 januari 2011

bouw- en energieadvies

rapport bouwtechnische inspectie

INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE ..........................................................................................................................................2 1. ALGEMENE GEGEVENS ..............................................................................................................................3 2. CONCLUSIE & KOSTENRAMING .................................................................................................................4 2.1 Kostenraming .......................................................................................................................................4 2.2 Conclusie & toelichting op dit rapport ................................................................................................4 2.3 Specialistisch onderzoek aanbevolen voor..........................................................................................4 3. INSPECTIEVERSLAG ....................................................................................................................................5 3.1 Keuringsresultaten algemene bouwdelen (I) ......................................................................................5 3.2 Keuringsresultaten algemene bouwdelen (II) .....................................................................................8 3.3 Keuringsresultaten algemene bouwdelen (III) ..................................................................................10 3.4 Keuringsresultaten begane grond .....................................................................................................12 3.5 Keuringsresultaten 1e verdieping ......................................................................................................14 4. UITLEG BIJ RAPPORT BOUWTECHNISCHE KEURING ............................................................................16 4.1 Doel van de keuring ...........................................................................................................................16 4.2 Uitleg bij kostenoverzichten ..............................................................................................................16 4.3 Verantwoordelijkheid inspecteur ......................................................................................................16 5. TOELICHTING OP RELEVANTE ONDERDELEN .......................................................................................17 5.1 Vochtproblemen in de woning ..........................................................................................................17 5.2 Scheurvorming / verzakking van de woning ......................................................................................17 6. PROGRAMMA VAN EISEN ....................................................................................................................18 6.1 Toelichting ...................................................................................................................................18 6.2 Code eisen/aanbevelingen uit bouwbesluit (tussen haakjes betreffende paragraaf bouwbesluit) ............................................................................................................................................18

26-10-2012,© Borgch bouw- en energieadvies, Dordrecht Pagina 2 van 19


1. ALGEMENE GEGEVENS Opdrachtgever

Keuringsinstantie

Naam Adres Postcode/plaats Telefoon

Naam Adres Postcode/plaats Telefoonnummer K.v.K. Rotterdam Ingeschreven als: Inspecteurs:

Verder aanwezig

Borgch Willy Martensstraat 27 3314 XV Dordrecht 078-6132118 51415011 Bouwkundig adviesbureau W.M. van der Veer Ing. J.M. van der Veer

Woning

Verantwoording

Adres Postcode/plaats Woningtype Bouwperiode

Datum inspectie: 19 januari 2011 Rapportnummer: 3314001 Eengezinswoning 1924\

12:00

Borgch, bouw- en energieadvies Dordrecht

vrijdag 21 januari 2011

Vragen & antwoorden met betrekking tot object: Aanwezig bij keuring Weersgesteldheid Woning Bouwstijl Fundering Bouwkundige staat uitwendig Bouwkundige staat inwendig Algehele indruk exterieur Algehele indruk interieur

Opdrachtgever / verkopend makelaar Ο Zonnig/droog Ο Bewolkt/droog • Bewolkt/buiig Ο Leeg • Bewoond Ο Hoogbouw (> 4 lagen • Laagbouw Ο Palen • Op staal Ο Onvoldoende Ο Redelijk • Goed Ο Onvoldoende Ο Redelijk • Goed Ο Onvoldoende Ο Redelijk • Goed Ο Onvoldoende Ο Redelijk • Goed

Ο Bewolkt / regen

Ο Zeer goed Ο Zeer goed Ο Zeer goed Ο Zeer goed

Vaststelling door inspecteur: Bouwaard van verdiepingsvloer(en)? Bouwaard van begane grondvloer? Is de begane grondvloer of kruipruimte geïsoleerd? Voldoet elektrasysteem aan minimale norm (aarding/bedrading)

• Hout • Hout Ο Ja

• Ja

Ο Beton/Steenachtig Ο Beton/Steenachtig Ο N.v.t. • Nee Ο Nee

Ο N.v.t. Ο N.v.t. Ο Onbekend

Aanwezige milieuaspecten en/of risicofactoren: Gezondheidsrisico door vocht –optrekkend vocht, luchtvochtigheid? Brandveiligheidsrisico door aanwezigheid tempex / pvc

Ja Geen bijzonderheden

Niet zichtbare en/of door eigenaar niet benoemde onderdelen en risicofactoren vallen buiten de verantwoordelijkheid van Borgch. Risico op de aanwezigheid van asbest, loden leidingen, vocht e.d. in woningen, blijft aanwezig op plaatsen waar geen inspectie mogelijk is tijdens het onderzoek. Bijvoorbeeld afvoeren zijn incidenteel niet aangesloten op een riolering maar lozen in een goot of anderszins, dit is visueel niet altijd waarneembaar!



2. CONCLUSIE & KOSTENRAMING 2.1 Kostenraming Kostenraming totale inspectie (verzamelstaat) Direct noodzakelijke kosten

Op termijn noodzakelijke kosten

Totale kosten

Totaal algemeen Totaal kelder Totaal begane grond Totaal verdiepingen Totaal zolder

€

1.250,00 €

330,00 €

1.580,00

€ €

585,00 € 310,00 €

200,00 € 200,00 €

785,00 510,00

TOTAAL WONING

€

2.145,00 €

730,00 €

2.875,00

Verbetering

Verbeteringskosten op basis van bijgevoegd verbeterplan:

n.v.t.

2.2 Conclusie & toelichting op dit rapport De algehele toestand van de woning is goed. Er zijn wel problemen geconstateerd met vocht op de muren en plafonds. De oorzaak zal verholpen moeten worden en een structurele oplossing worden gerealiseerd door een deskundige partij. De hemelwaterafvoer aan de achterzijde van de woning dient op een riolering te worden aangesloten. Daarnaast zijn er verschillende kleine verbeterpunten die niet direct zorgen voor grote vervolgschades / posten: deze worden duidelijk in dit rapport benoemd.

2.3 Specialistisch onderzoek aanbevolen voor Energieverbetering. Het vervangen van de achterpui voor een goed geïsoleerde, onderhoudsarme pui verdient aanbeveling. Naast comfortverbetering zal het ook een besparing in de energiekosten met zich meebrengen. Het rendement en terugverdientijd hiervan kan in een speciaal maatwerkadvies worden aangegeven. Borgch is (nog) niet gecertificeerd voor een maatwerkadvies op het gebied van energie, maar kan wel een berekening maken van de besparing die het vervangen van de pui bij u oplevert. De kosten hiervoor bedragen € 200,-. Wilt u uw huis gelijk laten voorzien van een energielabel, waarvoor Borgch wel is gecertificeerd, dan betaalt u totaal € 250,-. (bedragen incl. BTW).



3. INSPECTIEVERSLAG 3.1 Keuringsresultaten algemene bouwdelen (I) Onder de algemene bouwdelen (I) worden die elementen gerekend die behoren tot de schil van een gebouw en vrijwel altijd deel uitmaken van de constructie van het gebouw. Hieronder vallen ook portieken en andere zaken zoals genoemd in het programma van eisen. Per element worden de bijzonderheden benoemd, de opmerkingen onder aan de pagina zijn informatief van aard, maar hebben wel betrekking tot dit object. Code Element

Bijzonderheden en eventuele locatie

Actie

A.0 A.1

Geen opmerkingen Aanbrengen extra ventilatieopeningen

G N G S/N

B.1

Geen opmerkingen Isolatie verwijderen (S) en. Bij verbeterkosten het aanbrengen van nieuwe isolatie. Herstel scheurvorming (stelpost) Koudewaterleiding isoleren tegen condensatie Vervangen van vloer, kozijn, ruit, daklijst Vervangen van hekwerk voortuin

N

Fundering Kruipruimte en/of kelder (ventilatie) A.1.1 Riolering A.1.2 Balken, vloerdelen en/of constructie Gevels (beton) metselen voegwerk Bijgebouwen en/of kelder Schuur Hekwerk tuin TOTAAL ALGEMEEN (I):

Directe kosten

Termijn kosten

Verbeter kosten

€

100,00

-

€

100,00

- € 1.000,00

-

- € 1.500,00

H €

N H

20,00 -

€

220,00

-

-

-

- € 1.000,00 € 200,00 - € 3.700,00

Toelichting op A.0 Fundering De woning is voorzien van een zogenaamde “fundering op staal”. Fundering op staal is een funderingswijze waarbij de muren of wanden meestal door tussenkomst van een verbrede voet op de draagkrachtige bodem rusten. Deze verbrede voet bestaat uit metselwerk of beton. Deze verbreding is nodig, omdat de door muur uitgeoefende druk groter is dan de toelaatbare funderingsdruk. Op deze manier wordt ook de stabiliteit van de muren vergroot. De aanleg (onderkant van de fundering) moet vorstvrij zijn om opvriezen te voorkomen. Zie ook de toelichting achterin dit rapport.

Toelichting op A.1 Kruipruimte en/of kelder (ventilatie) De kruipruimte lijkt voldoende geventileerd. Aan voor- en achterzijde van de woning bevinden zich ventilatieopeningen. Volgens de eisen van de NHG (hoofdstuk 6) dienen er per 5 meter gevel 2 ventilatieopeningen te zijn. In dit geval moet er zowel voor- als achter nog een ventilatieopening bijgemaakt worden. Aan de achterzijde van de woning t.p.v. de keuken is vochtvorming te zien. (foto) De oorzaak is vrijwel zeker een niet-aangesloten hemelwaterafvoer (HWA). Kosten hiervoor zijn begroot onder paragraaf 3.2. De verwachting is dat als deze wordt aangesloten, de vochtvorming zal verdwijnen.



Toelichting op A.1.1 Riolering De aanwezige functionerende riolering is van pvc. Tijdens de inspectie zijn er geen bijzonderheden aangetroffen. Hiernaast bevindt zich onder de woning een oudere, niet meer op de woningafvoer aangesloten gietijzeren riolering. Waarschijnlijk is ook deze nog wel aangesloten op rioleringsstelsel. Toelichting op A.1.2 Balken, vloerdelen en/of constructie De isolatie die tegen de onderzijde van de woning is bevestigd laat op verschillende plaatsen los. Om vochtvorming tussen vloerdelen en isolatie te voorkomen zal alle isolatie moeten worden verwijderd. Eventueel kan er daarna nieuwe isolatie worden aangebracht. Het advies is om eventueel aanbrengen van nieuwe isolatie door een deskundig bedrijf te laten verrichten, omdat dit erg nauwkeurig en met kennis van zaken dient te gebeuren in verband met risico op vochtvorming. De kosten voor verwijderen van de isolatie staan bij Directe Kosten, de kosten voor aanbrengen van isolatie bij Verbeter Kosten. Overigens wijzen wij u erop dat een isolatie die deels loslaat vrijwel geheel haar isolerende functie al verloren heeft.

Toelichting op B.1 Gevels (beton) metsel / voegwerk In de gevel is minimale scheurvorming aanwezig. Deze lijkt niet actief en heeft geen constructieve betekenis en kan worden gehandhaafd. Eventueel kan esthetisch herstel worden uitgevoerd. Kosten daarvan zijn daarom opgenomen onder Verbeterkosten. In bestaande bouw is altijd een beperkt risico dat door werking en zetting van materialen thermische scheurvorming gaat optreden in het metselwerk en/of reeds zeer beperkt aanwezig is. Daarnaast is er reden om aan te nemen dat scheurvorming ook ontstaan is door verzakking van de fundering. Zie hiervoor ook de toelichting achterin dit rapport. De scheurvorming in voeg en steen kan op kleur worden hersteld. Een enkele scheur in de gevel is reeds hersteld.

Toelichting op Bijgebouwen en/of kelder De koudewaterleiding in de kelder geeft oorzaak van condensatie. Dit is eenvoudig te verhelpen door prefab-isolatie om de leiding aan te brengen.



Toelichting op Schuur De schuur is qua draagconstructie in een voldoende staat. De vloer is echter voor een groot deel verrot. Deze zal vervangen moeten worden, ook uit oogpunt van veiligheid. Geadviseerd wordt om in plaats van een houten vloer tegels in de schuur te leggen. Hiervoor is ook een stelpost opgenomen. Het deurkozijn is aan de onderzijde aan het vergaan en dient vervangen te worden. Een van de ruiten is kapot en dient vervangen te worden. Ook de houten lat onder de dakrand is verrot en dient vervangen te worden. De kosten voor opknappen van de schuur daarom opgenomen als VERBETERKOSTEN, daar het niet per definitie bij de woning hoort en de koper overweegt om op termijn de schuur te gaan vervangen.

Toelichting op Hekwerk tuin Het hekwerk verkeert in slechte conditie en moet worden vervangen. Voor het terugbrengen in oorspronkelijke staat is bij VERBETERKOSTEN een stelpost opgenomen.



3.2 Keuringsresultaten algemene bouwdelen (II) Onder de algemene bouwdelen II worden elementen gerekend die behoren tot de daken, waarbij ook de dakbedekking meegerekend wordt, goten en schoorstenen. Per element worden de bijzonderheden benoemd, de opmerkingen onder aan de pagina zijn informatief van aard, maar hebben wel betrekking op dit object. Ook de informatie welke is toegevoegd achterin dit rapport is belangrijke aanvullende informatie op onderstaande bevindingen. Code Element


Actie

A.3 Dak en constructie A.3.1 Dakbedekking, pannen, bitumen

Zie opmerkingen Aanbrengen loodslabbe, aanhelen/herstellen dakbedekking luifel, tegels op balkon Aansluiten HWA op riolering Geen bijzonderheden Geen bijzonderheden

G N/H

Goten en HWA A.3.2 Schoorsteenen B.2.2 Overstekken en/of boeiboorden Diversen Vervangen balkonafscheiding naar buren TOTAAL ALGEMEEN (II):

N/H G G

Directe kosten €

€

V €

300,00

Termijn kosten Regulier onderhoud

500,00 -

Verbeter kosten €

Regulier onderhoud - € 200,00 800,00 € 200,00 €

200,00

-

200,00

Toelichting op A.3 Dak en constructie Het dak en de dakconstructie zijn vanwege de afwerking aan de boven- en onderzijde (isolatie en aftimmering) niet te beoordelen. Het is tijdens de inspectie niet zichtbaar of de isolatie tijdens een recente renovatie (minder dan 5 jaar geleden) op het dak is gelegd, dit is wel het vermoeden omdat de dakbedekking duidelijk hoger ligt dan bij de buren. Dit zou een positieve bijdrage leveren aan het voorkomen van eventuele vochtproblemen in de dakconstructie. Toelichting op A.3.1 Dakbedekking, pannen, bitumen De dakbedekking van het dak is visueel goedgekeurd. Jaarlijks onderhoud in de vorm van schoonmaken is noodzakelijk. (niet tijdens vorst of hoge temperaturen). Er zijn echter problemen gesignaleerd bij het balkon aan de achterzijde van de woning en ter plaatse van de luifel. Bij het balkon is de overgang van de dakbedekking van de woning naar het balkon van de buren niet aanwezig. (foto’s links) Tevens is de dakbedekking hier niet goed aangebrand. Mede vanwege het feit dat het water van de balkonafscheiding rechtstreeks hierin kan druipen, is het nodig om hier direct een loodslabbe te laten aanbrengen, die over deze opening tussen de 2 woningen valt. In de keuken hieronder is hieronder namelijk een vochtplek zichtbaar. Daarnaast is er ter plaatse van luifel boven de voordeur geen goede afwerking van de dakbedekking. Hierdoor kan vocht vrij de houten luifelconstructie inlopen. Of dit al gevolgen heeft gehad voor de luifelconstructie is niet waar te nemen. In ieder geval dient deze aansluiting zo spoedig mogelijk gerepareerd te worden. Tijdens deze werkzaamheden moet ook gekeken worden naar de onderliggende constructie. Een verbetering zou het zijn om op het balkon tegels op speciale oplegstukjes aan te brengen. Het water loopt namelijk niet vanzelf de afvoer in. Hiervoor is een stelpost opgenomen.



Toelichting op Goten en HWA De hemelwaterafvoer bij de achtergevel, die zorgt voor afvoer van het gehele dakvlak & balkon, is NIET aangesloten op de riolering, maar loost direct naast de gevel in de grond. Deze situatie is erg onwenselijk voor de constructie van het pand en dient zo snel mogelijk opgelost te worden. Vochtvorming is al zichtbaar in de fundering (onder punt A.1). Uit inspectie van de kruipruimte is gebleken dat een oude gietijzeren rioleringsbuis achter het huis loopt. Deze is hoogstwaarschijnlijk nog steeds in tact. Er wordt aangeraden deze HWA daarop aan te laten sluiten. Hiervoor dient de rioleringsbuis vrij gegraven te worden, te worden ingeslepen en de rioleringspijp te worden aangesloten. Aan de voorzijde van de woning loost de waterafvoer van het luifeltje ca. 20 cm. Vanaf de woning. Het gaat hier om kleine hoeveelheden water waardoor het niet nodig is hier iets aan te veranderen.

Toelichting op A.3.2 Schoorstenen De schoorsteen is deels afgewerkt met dakbedekking, deels is het metselwerk zichtbaar. Hier hoeft geen onderhoud aan gepleegd te worden. Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteenen ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenzijde te inspecteren. Toelichting op B.2.2 Overstekken en/of boeiboorden Het schilderwerk van de boeiboorden verkeert in redelijk tot goede conditie. Hier is recent onderhoud aan gepleegd. Er is geen zichtbaar houtrot aanwezig. Bij schilderwerk altijd regelmatig onderhoud plegen.

Toelichting op Diversen De balkonafscheiding naar de buren toe is in slechte conditie, houtrot is aanwezig. Deze dient op termijn vervangen te worden in samenspraak met de buren daar deze afscheiding waarschijnlijk van uw beiden is.



3.3 Keuringsresultaten algemene bouwdelen (III) Onder de algemene bouwdelen III worden de installaties benoemd. Hoewel de installaties niet tot het bouwkundige deel behoren, worden ze vanwege het belang i.r.t. het geheel van de woning meegenomen in de beoordeling. De beoordeling is daarmee wel beperkt, maar wordt zo volledig mogelijk uitgevoerd. Per installatie worden de bijzonderheden benoemd. Code Element

B.5 A.4


Elektra Water Gas CV, Combiketel en/of gasgeiser Ventilatie Brandveiligheid TOTAAL ALGEMEEN (III)

Actie

Aansluiting deurbel Geen bijzonderheden aangetroffen Geen bijzonderheden aangetroffen Kosten servicecontract

H G G O

Ventilatie / afzuiging verbeteren Geen opmerkingen

N G

Directe Termijn kosten kosten € 30,00 - € 130,00 € €

200,00 230,00

€

Verbeter kosten -

- € 1.200,00 130,00 € 1.200,00

Toelichting op Elektra Groepen en meterkast: het systeem functioneert goed. Er is een aardlekschakelaar aanwezig. De wandcontactdozen en het schakelmateriaal verkeren in goede conditie.

Toelichting op Water Foto van de watermeter. Het gehele systeem functioneert voldoende. Geen bijzonderheden aangetroffen. Lichte condensvorming rondom watermeter. Hieromtrent worden geen problemen verwacht.

Toelichting Gas Foto van de gasmeter. Het gehele systeem functioneert voldoende voor zover zichtbaar. Geen bijzonderheden aangetroffen. Het systeem is niet afgeperst. Niet-zichtbare leidingen zijn niet gecontroleerd.



Toelichting op combiketel en/of geiser In de woning is een Remeha HR107 ketel aanwezig met bouwjaar 2009. Radiatoren, leidingwerk en afsluiters functioneren voldoende, voor zover tijdens de visuele inspectie steekproefsgewijs is vast te stellen. Gemiddelde levensduur van een ketel is circa 15 jaar. Bij nieuwere ketels is 2-jaarlijks onderhoud noodzakelijk.

Toelichting op B.5 Ventilatie De ventilatie in de woning is onvoldoende. De natte ruimten, met name de badkamer bereiken snel een hoge luchtvochtigheidsgraad. Dit omdat de afzuiging alleen werkt als het licht brandt. Een optie zou zijn een afzuiger die een in te stellen periode na het uitschakelen van het licht afzuigt, of een separate schakeling maken voor afzuiger. Bij de kosten zijn eventueel bouwkundige kosten niet ingrepen. In de overige ruimten zijn geen ventilatievoorzieningen aanwezig. Ventilatie moet plaats vinden door regelmatig de ramen tegenover elkaar open te zetten. Voor een betere beheersing van de luchtvochtigheid binnen zouden ventilatieopeningen in de gevel kunnen worden aangebracht. Hiervoor is bij Verbeterkosten een stelpost meegenomen. Het advies is om, als u beslist een nieuwe achterpui te plaatsen, hier voldoende ventilatieroosters in te laten plaatsen. Toelichting op A.4 Brandveiligheid In de woning zijn geen materialen aangetroffen die een verhoogd risico met betrekking tot de brandveiligheid opleveren. Bij voorgenomen verbouwingen er op letten dat dit zo blijft. Er zijn op meerdere plaatsen rookmelders geïnstalleerd.



3.4 Keuringsresultaten begane grond Dit gedeelte bevat elementen van de eerste bouwlaag. Voor de appartementen wordt als definitie voor de BEGANE GROND e het gedeelte gehanteerd waar de woonverdieping zich bevindt. Dit kan dus de 2 verdieping zijn van het gebouw. Per element worden de bijzonderheden benoemd. Code Element


B.1

Geen opmerkingen

G

Regulier onderhoud uitvoeren en vervangen brievenbus Regulier onderhoud, vervangen ruit, vervangen glaslatten Regulier onderhoud, hang- & sluitwerk afstellen, haakje toilet vervangen Zie opmerkingen

H

€

H

€

H/N

€

H/N

€ 300,00

B.2 B.2.1

B.4

Metalen en houten constructiedelen Kozijnen, ramen en deuren buiten Beglazing / waterslagen & ventilatie Kozijnen, ramen en deuren binnen Vloeren, plafonds en wanden Keuken / toilet / sanitair Energiebesparing TOTAAL BOUWLAAG:

Actie

Regulier onderhoud / kitwerk vervangen Besparing begane grond mogelijk (advies)

Directe kosten

Termijn kosten -

O A €

Verbeter kosten -

-

Regulier onderhoud 200,00 € 200,00

-

25,00

60,00

-

Regulier onderhoud -

-

Regulier 585,00 € 200,00

€ 4.000,00 € 4.000,00

-

Toelichting op B.1 Metalen en houten onderdelen Met betrekking tot de zichtbare metalen, houten, betonnen en/of steenachtige constructiedelen zijn geen gebreken en/of opmerkingen te vermelden. Met constructiedelen worden ook de dragende muren bedoeld. Het betreft hier een visuele opname, na verwijdering van de wandbekleding of andere soorten van afwerkingen kunnen dergelijke problemen alsnog zichtbaar worden. Er is tijdens deze inspectie echter geen enkele aanleiding of vermoeden aanwezig om dit te verwachten. Toelichting op B.2 Kozijnen, ramen en deuren buiten Een deel van de kozijnen is van kunststof. Hoewel rot niet kan voorkomen, dienen de kozijnen regelmatig te worden schoongemaakt om inwerking van vuil te voorkomen. Het houtwerk van de zachthouten kozijnen met ramen en het schilderwerk verkeert in voldoende conditie. Het hang- en sluitwerk van de openslaande deuren functioneert niet voldoende en dient te worden afgesteld. Als regulier onderhoud dient het schilderwerk en hang- en sluitwerk te worden onderhouden, gebreken herstellen indien van toepassing onderdelen vervangen waar nodig. Toelichting op B.2.1 Beglazing / waterslagen & ventilatie In de zachthouten kozijnen bevindt zich enkele beglazing. Ventilatieroosters zijn niet aanwezig. De waterslagen/raamdorpelstenen verkeren in voldoende conditie. Vanwege het risico op houtrot als gevolg van de huidige, deels niet ventilerende glaslatten, dienen deze op termijn te worden vervangen. Ook aan de binnenzijde staan de glaslatten in de houten kozijnen bloot aan condensatievocht, mede veroorzaakt door de enkele beglazing. Ook deze zullen op termijn vervangen moeten worden.



Toelichting op B.3 Kozijnen, ramen en deuren binnen De binnenkozijnen, ramen, deuren en het schilderwerk verkeren in voldoende conditie. Het hang- en sluitwerk moet worden nagelopen en afgesteld. Het haakje op het toilet kan uit oogpunt van veiligheid beter worden vervangen door een vrij/bezet slot. Toelichting op Vloeren, plafonds en wanden De houten vloeren verkeren in goede conditie, hoewel ze door lichte verzakking van de woning niet helemaal horizontaal meer liggen. Deze kunnen enige geluidsoverlast veroorzaken. Met betrekking tot de plafonds en wanden is er op sommige plaatsen schimmelvorming vanwege vocht. Het vocht aan het plafond van de keuken is hoogstwaarschijnlijk gevolg van ontbreken van goede afwerking dakbedekking balkon (punt A.4) Met betrekking tot de wanden: Uitleg over ontstaan van dit vocht vindt u achterin dit rapport. T.b.v. de gezondheid en ter voorkoming van houtrot in het deurkozijn dienen hier maatregelen tegen genomen te worden. Isolatie direct op de muur bevestigen, hetzij in de vorm van een folie, hetzij in de vorm van dunne PS-beplating is een oplossing waarbij de oorzaak van het probleem deels wordt weggenomen. Achter de folie zal er vocht aanwezig blijven, mede omdat het vocht op de begane grond, waar de buitengevel is geïmpregneerd, wordt opgesloten. Anderzijds zal er minder vocht vanuit het huis de muur binnenkomen. Een duurdere en ingrijpende optie is het plaatsen van een voorzetwand met een luchtspouw van 10mm. Er worden in de muur ventilatieopeningen gemaakt waardoor de spouw wordt geventileerd. Hierdoor wordt ook de oorzaak van het probleem weggenomen. Vooral omdat het veel kleinere oppervlakten betreft is een meer eenvoudige oplossing dus het toepassen van isolatiefolie. Wel zal er aandacht moeten worden besteed aan betere ventilatie in de woning. In de kostenopgave is dus het aanbrengen van isolatiefolie opgenomen. Toelichting op B.4 Keuken / toilet / sanitair Alle sanitaire voorzieningen verkeren in voldoende conditie. De aanwezige apparaten zijn niet getest maar uitsluitend visueel geïnspecteerd. De overige voorzieningen zoals kranen, afvoeren, wasbakken, hang- en sluitwerk van deuren e.d. functioneren voldoende. Het tegelwerk en overige wandafwerking is voldoende. De voegen tussen tegelwerk en keukenblad / keukenkastje / kookplaat zijn niet als kitvoeg uitgevoerd en vertonen reeds schade. Ter voorkoming van vochtophoping dienen de horizontale voegen tussen tegelwerk en keukenblad en tussen keukenblad en kookplaat vervangen te worden door een elastische kitvoeg.

Toelichting op Energiebesparing Op deze woonlaag zijn energiebesparende maatregelen mogelijk. Zo kan diverse ++ enkele beglazing worden vervangen door HR beglazing en de vloer kan opnieuw worden geïsoleerd. Dit zal mogelijk leiden tot een verbeterd energielabel en een verminderd energieverbruik. Tevens zal het woongenot cq. wooncomfort verbeteren. Dit is slechts een indicatie voor deze woonlaag, voor een uitgebreid advies dient u een energieadvies te laten maken.



3.5 Keuringsresultaten 1e verdieping

E

Dit gedeelte bevat elementen van de volgende bouwlaag. Voor de appartementen wordt als definitie voor de 1 VERDIEPING het gedeelte gehanteerd boven de woonverdieping. Dit kan dus een andere verdieping zijn van het totale gebouw. Per element worden de bijzonderheden benoemd. Code Element


B.1

Geen bijzonderheden.

G

-

Geen bijzonderheden

G

-

Geen bijzonderheden

G

Nalopen hang- en sluitwerk

H

€

10,00

-

-

Zie opmerkingen

H/N

€

300,00

-

-

Zie opmerkingen

H

- €

200,00

-

Zie opmerkingen

G

310,00 €

200,00

-

B.2 B.2.1 B.3

B.4

Metalen en houten constructiedelen Kozijnen, ramen en deuren buiten Beglazing / waterslagen & ventilatie Kozijnen, ramen en deuren binnen Vloeren, plafonds en wanden toilet / badkamer / sanitair Energiebesparing TOTAAL BOUWLAAG:

Actie

Directe kosten

€

Termijn kosten

Verbeter kosten -

-

Regulier onderhoud -

-

Toelichting op B.1 Metalen en houten onderdelen Met betrekking tot de zichtbare metalen, houten, betonnen en/of steenachtige constructiedelen zijn geen gebreken en/of opmerkingen te vermelden. Met constructiedelen worden ook de dragende muren bedoeld. Het betreft hier een visuele opname, na verwijdering van de wandbekleding of andere soorten van afwerkingen kunnen dergelijke problemen alsnog zichtbaar worden. Er is tijdens deze inspectie echter geen enkele aanleiding of vermoeden aanwezig om dit te verwachten. Toelichting op B.2 Kozijnen, ramen en deuren buiten Alle buitenkozijnen zijn van kunststof. Hoewel rot niet kan voorkomen, dienen de kozijnen regelmatig te worden schoongemaakt om inwerking van vuil te voorkomen. Als regulier onderhoud dient het hang- en sluitwerk te worden onderhouden, gebreken herstellen indien van toepassing onderdelen vervangen waar nodig.

Toelichting op B.2.1 Beglazing / waterslagen & ventilatie Op deze bouwlaag is alleen dubbele HR-beglazing aanwezig. Ventilatievoorzieningen zijn niet opgenomen. Zie hiervoor ook punt A.7.5 Toelichting op B.3 Kozijnen, ramen en deuren binnen De binnenkozijnen, ramen, deuren en het schilderwerk verkeren in voldoende conditie. Het hang- en sluitwerk moet worden nagelopen en afgesteld. Bij de kast voor de Cv-ketel is de deurknop afgebroken en dient hersteld te worden.



Toelichting op Vloeren, plafonds en wanden De houten vloeren verkeren in goede conditie, hoewel ze door lichte verzakking van de woning niet helemaal horizontaal meer liggen. Deze kunnen enige geluidsoverlast veroorzaken. Met betrekking tot de plafonds en wanden is er op sommige plaatsen schimmelvorming vanwege vocht. Het vocht aan het plafond is mogelijk gevolg van lekkage aan het dak. Aangezien de dakbedekking recent (< 2 jaar) is vervangen, kan niet met zekerheid worden gezegd of de oorzaak van het probleem toen reeds is gerepareerd, aangezien vocht in een constructie vaak erg lang nog aanwezig blijft. Het sauzen van het plafond met speciaal vochtwerende verf wordt aanbevolen. Met betrekking tot de wanden: Uitleg over ontstaan van dit vocht vindt u achterin dit rapport. T.b.v. de gezondheid dienen hier maatregelen tegen genomen te worden. Isolatie direct op de muur bevestigen, hetzij in de vorm van een folie, hetzij in de vorm van dunne PS-beplating is een oplossing waarbij de oorzaak van het probleem niet wordt weggenomen. Anderzijds zal er minder vocht vanuit het huis de muur binnenkomen. Een duurdere en ingrijpende optie is het plaatsen van een voorzetwand met een luchtspouw van 10mm. Er worden in de muur ventilatieopeningen gemaakt waardoor de spouw wordt geventileerd. Hierdoor wordt ook de oorzaak van het probleem weggenomen. Vooral omdat het veel kleinere oppervlakten betreft is een meer eenvoudige oplossing dus het toepassen van isolatiefolie. Wel zal er aandacht moeten worden besteed aan betere ventilatie in de woning. In de kostenopgave is dus het aanbrengen van isolatiefolie opgenomen. Toelichting op B.4 Toilet / badkamer / sanitair De badkamer en het toilet verkeren in voldoende conditie. Enige punt van zorg is het ontbreken van horizontale en verticale kitvoegen ter plaatse van de overgang tussen vloer en wanden. De kans dat deze op termijn gaan scheuren is redelijk groot met als gevolg een verhoogd risico op lekkage. Dit dient goed in de gaten gehouden te worden. Als dit gebeurt dienen ze vervangen te worden door een kitvoeg. Dus nog geen directe noodzaak, maar wel goed in de gaten houden.

Toelichting op B.8 Energiebesparing Op deze woonlaag zijn geen eenvoudige energiebesparende maatregelen mogelijk. Bij een mogelijke toekomstige vervanging van het dak zou gekeken kunnen worden naar de dikte van de isolatie.



4. UITLEG BIJ RAPPORT BOUWTECHNISCHE KEURING 4.1 Doel van de keuring Dit rapport geeft de koper inzicht in de bouwkundige staat van het object. Er wordt een overzicht gegeven van de gebreken aan constructie en andere onderdelen. De kosten worden overzichtelijk in beeld gebracht. Dit is van belang voor de koper, geldverstrekker en eventueel de Nationale Hypotheek Garantie.

4.2 Uitleg bij kostenoverzichten 

 

Er worden 3 soorten kosten benoemd in de overzichten: - Direct noodzakelijke kosten: kosten voor direct noodzakelijk herstel van gebreken - Termijn kosten: kosten van toekomstig onderhoud (0-15 jaar) - Verbeterkosten: deze zijn niet noodzakelijk. Het betreft vrijblijvende adviezen naar aanleiding van de keuring. Verder vindt u voorin een verbetervoorstel: Op aanvraag van de opdrachtgever wordt er een kostenindicatie gegeven voor het verbeteren van een specifiek onderdeel van de woning. De kosten zijn gebaseerd op: - marktprijzen uit bouwkundige databanken of opgevraagd bij aannemers - inclusief 19% BTW - gemiddelde luxe niveau - inclusief arbeid, ervan uitgaande dat de aannemer alle werkzaamheden achter elkaar kan uitvoeren

4.3 Verantwoordelijkheid inspecteur Deze bouwkundige keuring is een visuele en dus non-destructieve opname van het object. Borgch is niet aansprakelijk voor problemen die niet waarneembaar waren tijdens het onderzoek. Ingewonnen informatie valt ook buiten onze verantwoordelijkheid. Gas en elektra zijn visueel geïnspecteerd, voor keuring volgens de voorschriften wordt verwezen naar erkende installateurs. Daken en goten worden alleen indien noodzakelijk en mogelijk met behulp van een ladder geïnspecteerd. Er dienen geen risico’s voor de veiligheid aan verbonden te zijn. Kruipruimtes worden onderzocht in de buurt van een kruipluik. Als er vermoedens zijn dat verder onderzoek, op welk onderdeel van de constructie dan ook, noodzakelijk is zal de inspecteur dat melden. De koper van de woning heeft verder de plicht om eventuele bij haar/hem bekend zijnde problemen en/of gebreken te melden tijdens de inspectie.



5. TOELICHTING OP RELEVANTE ONDERDELEN 5.1 Vochtproblemen in de woning In veel (oudere) woningen komen vochtproblemen voor. Vochtproblemen dienen goed en adequaat behandeld te worden anders kan het gevolgen hebben voor de bouwkundige staat van de woning maar ook voor de gezondheid. Het is zaak eerst de oorzaak van het probleem te achterhalen. De meest voorkomende oorzaken zijn:  lekkage van het dak, waarbij de oplossing, het opsporen van de lekkage en het verhelpen hiervan, voor de hand ligt  Een belangrijke oorzaak van vochtplekken in de woning zijn koudebruggen: plekken die kouder zijn dan de omgeving. Op die plaatsen wordt warmte sneller afgevoerd naar buiten (vandaar 'koudebrug'). De binnenzijde van de buitenmuur vormt vaak een koudebrug, maar ook ramen met enkelglas zijn het vaak. De warme en vochtige binnenlucht condenseert op het koude bouwdeel en er ontstaat vocht. Het verhelpen hiervan is vaak een meer ingrijpende klus. Enkelglas kan vervangen worden door dubbel- of HR- glas. Bij muren ontstaat een koudebrug vaak omdat er geen spouw is (muur is van massief steen) of omdat de spouw ‘verstopt’ zit met bouwpuin of omdat de isolatie ontbreekt. Na-isolatie kan een oplossing zijn. Voor het oplossen van vochtproblemen wordt aangeraden altijd een deskundig bedrijf in te schakelen.

5.2 Scheurvorming / verzakking van de woning Een woning staat op een fundering. Deze is er om de woning te kunnen dragen en te voorkomen dat deze ‘wegzakt’. De fundering zelf moet op haar beurt op een stabiele ondergrond staan. 2 types worden onderscheiden: een fundering op palen en een fundering op staal. Een fundering op palen rust op een diepere stabiele grondlaag. Als het houten palen zijn toegepast bestaat altijd het risico op houtrot in de palen. Een fundering op staal is een fundering op een gemetselde of betonnen strook die op een zandbed is gemaakt. Er is daarbij uitgegaan van voldoende stabiliteit. Na verloop van tijd kan deze fundering echter toch verzakken. Oorzaken hiervan kunnen zijn. Probleem is niet het zakken op zich, maar ongelijkmatig verzakken of zetting van de woning. In Dordrecht is het bekend dat door schommelingen in de grondwaterstand problemen ontstonden bij funderingen op palen. Echter ook bij funderingen op staal kan dit van invloed zijn geweest. De verwachting van de inspecteur is dat de verzakking is gestabiliseerd. Daarbij wel de opmerking dat de HWA aan de achterzijde van de woning zo spoedig mogelijk moet worden aangesloten op de riolering. Een met water verzadigde fundering vermindert namelijk ook in draagvermogen.



6. PROGRAMMA VAN EISEN Programma van Eisen conform de Nationale Hypotheek Garantie. Hierin zijn ook aanbevelingen vastgelegd.

6.1 Toelichting     

Code: Verwijst naar bijgevoegd programma van eisen en aanbevelingen. Locatie en omschrijving gebrek: De plaats waar de voorziening moet worden getroffen en een omschrijving van het gebrek. Actie: S = slopen; H = herstellen; V = vervangen; N = nieuw aanbrengen; O = overig (toelichten). Direct noodzakelijke kosten: Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade. Op termijn noodzakelijke kosten: Kosten van toekomstig onderhoud (naar keuze binnen 5, 10 of 15 jaar) op basis van een bij het rapport te voegen onderhoudsplan.

6.2 Code eisen/aanbevelingen uit bouwbesluit (tussen haakjes betreffende paragraaf bouwbesluit) A.0 FUNDERING (§ 2.1.2 + § 2.2.2)  Bij scheefstand en/of scheurvorming in muren moet door een deskundige de oorzaak worden onderzocht. Voorzieningen moeten overeenkomstig het rapport van de deskundige worden uitgevoerd. A.1 KRUIPRUIMTE (§ 3.17.2)  Bij een gevelbreedte van ten hoogste 5 meter moeten tenminste twee muisdichte ventilatieopeningen ten behoeve van kruipruimteventilatie aanwezig zijn. Bij grotere gevelbreedten minimaal drie. In de kruipruimte moet voldoende luchtcirculatie mogelijk zijn (let op puinstort). A.2 PORTIEK/GALERIJ  Aangetaste betonplaten en lateien herstellen of vervangen.  Scheuren in metselen pleisterwerk uithakken en herstellen overeenkomstig bestaand werk.  Beschadigde en gescheurde stenen vervangen.  In het metselwerk (of beton) opgenomen stalen constructiedelen inspecteren op roest. Zonodig behandelen of vervangen.  Ernstig aangetaste consoles, balken en kolommen herstellen of vervangen.  Uitgesleten of beschadigde vloerdelen en traptreden aanhelen of vervangen.  Losse leuningen vastzetten. Ontbrekende leuningen opnieuw aanbrengen. Beschadigd of aangetast hekwerk en borstweringen herstellen of vervangen. A.3 DAK (§ 3.6.2)  Bij een kap gebreken aan de constructie zoals spanten, muurplaten, gordingen, dakbeschot, tengels en panlatten opheffen door herstel of vervanging van onderdelen.  Bij een plat dak gebreken aan de constructie zoals dakbeschot, balklaag en onderslagen opheffen door herstel of vervanging van onderdelen. A.3.1 DAKBEDEKKING (§ 3.6.2)  Kapotte en poreuze pannen of leien en vorsten vervangen. Scheefliggende dakpannen of leien en vorsten herleggen.  Opgewaaide en losgeraakte shingels opnieuw bevestigen of de bedekking geheel vervangen.  Loodaansluitingen nazien en indien nodig herstellen of vervangen.  Gebreken aan zinken-, bitumineuze-, mastiek- of kunststofdakbedekking opheffen (bedekking zo nodig geheel vervangen).  Indien nodig ballast (grind, tegels) aanvullen of vervangen.  Gebreken aan goten en randafwerking opheffen. A.3.2 SCHOORSTENEN EN VENTILATIEKANALEN BUITENDAKS (§ 3.10.2 + 3.11.2 / § 3.6.2)  Gebreken aan het metsel-, voeg-, en stucwerk herstellen.  Gebreken aan schoorsteenkoppen herstellen of geheel vervangen inclusief de potten.  De afwaterende afwerklaag herstellen en impregneren of geheel vervangen en impregneren.  Gebreken aan het loodwerk herstellen of het loodwerk geheel vervangen. A.4 BRANDVEILIGHEID  Tempex verwijderen A.5 ONGEDIERTE/ZWAM  Bestrijding van ongedierte/zwam dient te gebeuren overeenkomstig een door een deskundige opgemaakt rapport. B.1.1 BETONWERK GEVELS (§ 2.1.2 + § 2.2.2)  Aangetaste betonelementen herstellen of vervangen. 26-10-2012,© Borgch bouw- en energieadvies, Dordrecht Pagina 18 van 19


B.1.2, B.1.2.1, B.1.2.2, B.1.2.3 METSELWERK / GEVELS (§ 3.6.2)  Optrekkend vocht bestrijden. Gevolgschade herstellen.  Scheuren in metselen pleisterwerk, alsmede loszittend pleisterwerk, uithakken en herstellen overeenkomstig bestaand werk.  Beschadigde en gescheurde stenen vervangen.  Gemetselde borstweringen met scheurvorming en losse stenen herstellen dan wel vervangen overeenkomstig bestaande toestand (eventueel in samenhang met herziening draagconstructie). B.1.3 METALEN CONSTRUCTIEDELEN (§ 2.1.2 + § 2.2.2)  In het metselwerk (of beton) opgenomen stalen constructiedelen inspecteren op roest (indicator is scheurvorming en/of het uitduwen van stenen). Zonodig behandelen of vervangen.  Ernstig aangetaste consoles, balken, kolommen en hekwerken herstellen of vervangen. B.2.1 KOZIJNEN/RAMEN/DEUREN BUITEN (§ 3.6.2)  Aangetaste delen herstellen of vervangen. Gang- en sluitbaar maken van slecht sluitende of klemmende ramen of deuren.  Dakramen/dakkapellen wind- en waterdicht maken. Verrotte onderdelen (eventueel het gehele element) vervangen. Gang- en sluitbaar maken van te openen delen.  Lood en zinkwerk zo nodig herstellen of vernieuwen.  Waterslagen en onderdorpels zonodig vervangen. B.2.2 SCHILDERWERK BUITEN (§ 3.6.2)  Bij bestaand houtwerk loszittende of ondeugdelijke verflagen verwijderen. Houtwerk schuren, stoppen, tweemaal gronden en aflakken.  Bij bestaand staal het staal na ontroesting en reiniging tweemaal gronden -eenmaal met corrosiewerende verf- en aflakken.  Bij nieuw houtwerk alle in het zicht blijvende houtvlakken driemaal behandelen met een dekkende beits of overeenkomstig de bestaande situatie.  Van onverzinkt staal walshuid/roesthuid verwijderen en conserverend behandelen. Bij verzinkt staal eventuele beschadigingen bijwerken met zinkcompound.  Van een te schilderen element moet ook het binnenschilderwerk in goede staat verkeren (anders voor het element ook binnenschilderwerk opnemen)  Kapot glas vervangen. B.3 VLOEREN, HOUTEN CONSTRUCTIEDELEN (§ 2.1.2 + § 2.2.2)  Door houtrot en/of zwam aangetast hout (balken, onderslagen, kolommen en hekwerken) vervangen.  Indien nodig balken of onderslagen verzwaren.  Bij constatering van zwam moeten maatregelen gebaseerd zijn op deskundig advies (zie ook bij A.5). B.4 SANITAIR  Alleen indien een bruikbare voorziening geheel ontbreekt, moet een post opgenomen worden voor het alsnog aanbrengen ervan. B.5 VENTILATIE/VOCHT  Bij inpandige keukens, badkamers en wc’s dient voldoende ventilatie mogelijk te zijn.


bouwtechnische inspectie straat te Dordrecht 19 januari 2011

Recommend Documents