Bouwtechnische keuring
Prinses Beatrixstraat 2 te Baarlo
Keuring: Uitgevoerd op 15 december 2010 Opgesteld door: De heer J. Buster Rapportnummer: 1015F_RBW_101015.01
Pagina 2 van 20
ONAFHANKELIJKHEID EN OBJECTIVITEIT Buster Bouwcontrol garandeert objectiviteit en volledige onafhankelijkheid bij het door haar uitgevoerde keuring. Buster Bouwcontrol verklaart geen enkele commerciële binding te hebben met aannemers, makelaars of welke tussenpersoon dan ook, die de resultaten van het onderzoek kunnen beïnvloeden.
VERKLARING EN AANSPRAKELIJKHEID De gegevens en beoordelingen welke in deze rapportage zijn opgenomen, zijn door Buster Bouwcontrol naar beste kennis en weten onderzocht en zo getrouw mogelijk weergegeven. Buster Bouwcontrol is nimmer aansprakelijk voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van, door haar in het kader van een opdracht, gemaakte fouten. Behoudens opzet of daarmee gelijk te stellen grove schuld. Bij schade door opzet of grove schuld dient dit schriftelijk en wel binnen maximaal 3 maanden na rapportagedatum te worden aangetoond. Deze rapportage heeft een geldigheid van 3 maanden na inspectiedatum. Elke en alle overige aansprakelijkheidsstellingen en/of schadeclaims worden door Buster Bouwcontrol nadrukkelijk van de hand gewezen.
Pagina 3 van 20
Opdrachtgever:
Target M Vastgoed marketing B.V.
Contactpersoon:
De heer P. Geerts
Adres:
Loopschansstraat 4a 4817 KV BREDA
Makelaar:
Bouten Groep Makelaardij
Contactpersoon:
Onbekend
Adres:
Ruijsstraat 4 5981 CM Panningen 077- 30 82 232 077- 30 79 491
[email protected]
Woning:
Prinses Beatrixstraat 2 5991 XR Baarlo (LB)
Bouwjaar (indicatie):
1964
Pagina 4 van 20
Kostenraming totale inspectie
Direct noodzakelijke kosten (0-1 jr.)
Termijn noodzakelijke kosten (0-5 jr.)
Totale kosten:
I
Fundering en buitengevels
€ 1.200,00
€ 2.350,00
€ 3.550,00
II
Daken, goten en overstekken
€ 645,00
€ 1.150,00
€ 1.795,00
III
Installaties en brandveiligheid
€ 10.445,00
€ 575,00
€ 11.020,00
IV
Inpandig kelder
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
V
Inpandig BG
€ 0,00
€ 700,00
€ 700,00
VI
Inpandig 1e verd.
€ 250,00
€ 700,00
€ 950,00
VII
Inpandig 2e verd.
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Totaal woning
€ 12.540,-
€ 5.475,-
€ 18.015,-
Alle bedragen zijn inclusief 19% omzetbelasting Kosten van stut, sloop, en steigerwerk zijn niet in de kostenindicaties opgenomen tenzij anders aangegeven. Alle genoemde bedragen zijn indicatief, aan deze bedragen kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een exacte opgave wordt geadviseerd om een offerte aan te vragen bij de daartoe gespecialiseerde organisaties of bedrijven. U dient nog rekening te houden met uitgaven ten aanzien van zelfwerkzaamheden, niet begrootte onderdelen en regulier onderhoud.
Verkorte samenvatting en toelichting op het geheel: Plaatselijk kunnen tekortkomingen zich voordoen. U dient rekening te houden met "regulier onderhoud". Er zijn geen constructieve gebreken aangetroffen. Het pand heeft gering achterstallig onderhoud en is gedateerd, maar bevindt zich in voldoende conditie. Specialistisch onderzoek is aan te raden voor de volgende onderdelen: - Waterinstallatie Er kan bij de detailinformatie worden verwezen naar vervolgonderzoek om risico's uit te sluiten. Indien noodzakelijk wordt er vervolgonderzoek(en) voorgeschreven.
Pagina 5 van 20
Beoordeling Koop en Klus
Voor deze woningen is het van belang dat u enige ervaring heeft met klussen. Zowel de moeilijkheidsgraad van de werkzaamheden alsmede het maken van een goede planning is beperkt. Het is vooral goede wil en tijd vrijmaken.
Voor deze woningen is het van belang dat u een gevorderde klusser bent. Zowel de moeilijkheidsgraad alsmede de planning van de werkzaamheden vereisen een hoger niveau. Dit is niet uw eerste grote klus.
Deze woningen zijn bestemd voor de doorgewinterde klusser. U bent van “alle klussen thuis”, heeft veel ervaring in uiteenlopende vakgebieden en weet wat een goede voorbereiding en planning betekent. U bent een professional op het gebied van klussen.
Deze woning valt onder categorie 1, 1 plus koop en klus.
Pagina 6 van 20
Vaststelling door de inspecteur:
Aanwezig:
bewoner
opdrachtgever
makelaar
inspecteur
Weergesteldheid:
zonnig/droog
bewolkt/droog
bewolkt/regen
bewolkt/sneeuw
Woning:
bewoond
leeg
Type woning:
tussenwoning patiowoning
hoekwoning appartement
2/1 kapwoning garage
vrijstaand carport
Bouwstijl:
laagbouw
hoogbouw
Fundering:
op staal
palen (hout)
palen (beton)
onbekend
Kruipruimte:
ja
nee
onbekend
Kelder:
ja
nee
onbekend
BG vloer:
beton
hout
onbekend
1e verd. vloer:
beton
hout
onbekend
2e verd. vloer:
beton
hout
onbekend
Gevels:
metselwerk
hout
stucwerk
kunststof
staal
dubbelglas
HR glas
Gevelkozijnen:
Beglazing Dakbedekking:
hout (woonhuis) enkel glas Betonpannen (Woonhuis)
ker. pannen (garage)
bitumen (carport)
anders, nl. aluminium (garage) HR++ glas kunststof
Bouwk. Staat uitwendig:
onvoldoende
redelijk
voldoende
goed
Bouwk. Staat inwendig:
onvoldoende
redelijk
voldoende
goed
Pagina 7 van 20
Onderstaande vragen zijn beantwoordt door verkopende makelaar middels het taxatierapport van Van Kempen Makelaars d.d. 28-09-2010: Ja
Nee
Onbekend
Lekkages aanwezig? Zijn er vochtproblemen? Zijn er problemen bekend met fundering/ gevels? Zijn alle nutsaansl. aangesloten? Zijn er gebreken bekend aan de installaties Zijn er toestellen gehuurd/ geleased? Zijn er asbesthoudende materialen aanwezig? Zijn er loden leidingen aanwezig? Zijn er ondergrondse opslagtanks aanwezig? Is er spraken van grondvervuiling? Zijn er bijzondere erfdienstbaarheden? Is er sprake van erfpacht? Is de woning een monument? Overig/ diversen: de dak van de woning is in 1984 voorzien van isolatie (naisolatie).
Aanwezige milieuaspecten en/of risico’s: Ja Gezondheidsrisico’s door vocht, optrekkend vocht, luchtvochtigheid? Brandveiligheidsrisico door aanwezigheid van PVC/ EPS (tempex)?
Nee
Opmerking: Geen bijzonderheden Tempex toegepast als dakisolatie zolder en vliering garage
De bouwtechnische opname betreft een visuele inspectie en is een momentopname. Voor gebreken die niet visueel waarneembaar waren op het moment van de inspectie zijn wij niet aansprakelijk. Gas en elektra zijn visueel geïnspecteerd. Voor een keuring of de installatie voldoet aan de voorschriften, wordt verwezen naar erkende Installateurs. Alle genoemde kosten zijn ramingen gebaseerd op ervaring.
Pagina 8 van 20
Toelichting: Afkortingen in dit rapport onder de kolom Actie: S=slopen; H=herstellen; V=vervangen; N=nieuw; O=overig; G=Geen actie Directe kosten: kosten die direct gemaakt moeten worden ter voorkoming van verdere schade en/of gevolgschade en die noodzakelijk zijn om de woning goed in gebruik te kunnen nemen. Termijnkosten: Kosten van toekomstig onderhoud (binnen 0 tot 5 jaar). Genoemde kosten zijn over het algemeen exclusief regulier onderhoud tenzij anders omschreven.
I.
Fundering & gevels
Gebouwonderdeel
Bijzonderheden
Kruipruimte
Onbekend, wel ventilatieroosters aanwezig
Kelder
Directe kosten
Termijnkosten
G
€ 0,00
€ 0,00
Vochtdoorslag buitenmuren
H
€ 1.000,00
€ 0,00
Fundering
Geen onderzoek/opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
Vloeren (beton/hout)
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
Gevels (metselwerk/ voegwerk)
Voegwerk gevels herstellen
H
Regulier
€ 750,00
Gevels (metselwerk/ voegwerk)
Scheur gevel zijgevel onder keukenraam
H
€ 0,00
€ 450,00
Kozijnen, ramen en deuren buiten
Onderzijde kozijnstijlen buitendeur bijkeuken vervangen idem houtrot vervangen t.p.v. sluitplaat
V
Regulier
€ 400,00
Kozijnen, ramen en deuren buiten
Schilderen buitendeur/kozijn garage/ op termijn vervangen
H/V
€ 200,-
€ 750,00
Beglazing/ waterslagen en ventilatie
Reinigen ventilatieroosters
G
€ 0,00
Regulier
€ 1.200,00
€ 2.350,00
Totaal deel I
Actie
Pagina 9 van 20
Vochtdoorslag buitenmuren kelder. Kelderwand dient waterdicht gemaakt te worden aan de buitenzijde en voorzien van een waterdichte laag.
Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd. Onbekend is de wijze van fundering. Aangenomen kan worden een fundering op zand Visuele inspectie van de gevel en enkele indicatoren welke een aanleiding zouden kunnen zijn om op termijn gebreken en/of problemen te verwachten, hebben geen bijzonderheden opgeleverd. Indien hierover zekerheid gewenst is wordt een nader onderzoek aanbevolen.
Scheur metselwerk onder keukenraam als gevolg van zetting. E.e.a. heeft geen constructieve gevolgen
Onderzijde kozijnstijlen buitendeur bijkeuken vertoont houtrot. Op termijn dienen de onderzijde vervangen te worden
Dakraam zolder is verouderd en ongeïsoleerd. Het dakraam verkeert in voldoende conditie. Op termijn kan deze als woningverbetering vervangen worden (geen kosten meegenomen).
Buitenkozijnen zijn van hout. De kozijnen van de garage zijn blank aluminium. Het schilderwerk verkeert in goede conditie.
Pagina 10 van 20
Het buitenkozijn van de garage incl. de deur is van een zachte houtsoort. Het schilderwerk is slecht. Op termijn is er kans dan de deur en het kozijn vervangen dienen te worden.
II.
De buitenkozijnen zijn deels voorzien van dubbelglas en deels enkelglas. De beglazing verkeert in voldoende conditie. De bevestiging en het voegwerk van de raamdorpelstenen is voldoende.
Daken, goten & overstekken
Gebouwonderdeel
Bijzonderheden
Vlakke daken
Vervangen bitumineuze dakbedekking carport
Schuine daken
Directe kosten
Termijnkosten
N
Regulier
€ 600,00
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
Dak en constructies
Lekkage aansluiting schoorsteen-lood herstellen
H
€ 325,00
€ 0,00
Goten en hwa
Vastzetten hwa achtergevel
O
€ 120,00
€ 0,00
Schoorstenen
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
Overstekken en/of boeiboorden
Schilderen boeiboorden/ Vervangen boeiboorden carport
€ 200,00
€ 550,00
€ 645,00
€ 1.150,00
Totaal deel II
De dakbedekking van de carport bestaat uit bitumen en vertoont bobbels en veroudering en is economische afgeschreven. Aangenomen kan worden dat deze op termijn vervangen dient te worden.
Actie
H/V
Het dak van de woning is voorzien van betonnen sneldekkers. Deze verkeren in voldoende conditie. Tijdens inspectie geen gebreken waargenomen. Het dak van de garage is voorzien van keramische pannen en verkeert in een voldoende conditie.
Pagina 11 van 20
Boeiboorden carport bestaat uit een zachte houtsoort. Het schilderwerk is slecht en op termijn dienen deze vervangen te worden.
Schoorstenen verkeren in voldoende conditie. Onduidelijk is of de dakdoorvoer van de garage uit asbesthoudend materiaal bestaat.
De dakconstructie bestaat uit houten gordingen met houtwolcementplaten dakbeschot. Tijdens de inspectie is een mogelijke lekkage waargenomen t.p.v. aansluiting dak met de schoorsteen wat duidt op een loodaansluiting probleem.
De woning is voorzien van zinken goten. Tijdens de inspectie zijn geen lekkages waargenomen. De hwa aan de achtergevel is niet voldoende gebeugeld en dient hersteld te worden.
Pagina 12 van 20
III.
Installaties & brandveiligheid
Gebouwonderdeel
Bijzonderheden
Elektra installatie
Aanpassen bedrading CAI installatie
Gasinstallatie
Directe kosten
Termijnkosten
N
€ 450,00
€ 0,00
Geen bijzonderheden
G
€ 0,00
€ 0,00
Waterinstallatie
Waterleidingen aangetast, vervangen
V
€ 0,00
€ 575,00
Waterinstallatie
Controle algeheel leidingsysteem
H
€ 650,00
€ 0,00
CV, combiketel en/of boiler
Onderhoudsbeurt boiler
G
€ Regulier
€ 0,00
CV, combiketel en/of boiler
Aanbrengen cv-installatie met radiatoren gehele woning
N
€ 7.500,00
€ 0,00
Ventilatie
Reinigen ventilatieroosters
G
€ 0,00
Regulier
Sanitair
Vervangen kitwerken e.d.
N
€ 320,00
€ 0,00
Brandveiligheid
Vervangen tempex isolatie dak zolder
V
€ 800,00
€ 0,00
Brandveiligheid
Vervangen zachtboard aftimmering zolder
V
€ 725,00
€ 0,00
€ 10.445,00
€ 575,00
Totaal deel III
Groepen en meterkast: het systeem functioneert voldoende. De aarding lijkt voldoende. De garage is voorzien van een krachtstroom aansluiting. De wandcontactdozen en het schakelmateriaal verkeren in voldoende conditie.
Actie
CAI aansluitingen BG en slaapkamer 1e verd. loopt buitenlangs en voldoet niet aan de eisen. Bedrading dient opnieuw aangelegd te worden.
Pagina 13 van 20
De bevestiging van de gasmeter is voldoende. De afsluiter functioneert. Voor zover zichtbaar kan het systeem voldoende functioneren. Niet zichtbare leidingen zijn niet gecontroleerd. De meterkast is voorzien van ventilatieroosters
Koperen waterleidingen kelder zijn aangetast door het gips op de wand en dienen op termijn vervangen te worden.
Aanzicht watermeter. Het gehele systeem functioneert voldoende. Het watertransport in de woning geschiedt middels koperen leiding.
De woning is op de BG voorzien van een verwarming middels een gaskachel. Deze is niet meer aanwezig in de woning. De 1e verdieping en zolder is niet verwarmd. Om de woning goed te kunnen verwarmen is te adviseren om deze te voorzien van een cv- installatie.
Waterinstallatie is niet functioneel. De waterleidingen in de keuken maken een ratelend geluid wanneer de kraan opengezet wordt. E.e.a. duidt op “klapperende” leidingen en problemen toevoer. Leidingenstelsel dient algeheel gecontroleerd te worden
Warmwatervoorziening in de woning middels een boiler type Inventum RPE 1.000W. Onduidelijk is hoe oud de boiler is. Geadviseerd wordt om een reguliere onderhoudsbeurt uit te voeren.
Pagina 14 van 20
De woning is voorzien van natuurlijke ventilatie middels kanalen die uitkomen in de schoorsteen. Een mechanische afzuiging ontbreekt. De toevoer van ventilatie geschiedt middels ventilatieroosters in het glas. Het systeem lijkt voldoende te functioneren. Periodiek reinigen van het systeem is noodzakelijk
Afvoerventielen ventilatie systeem in o.a. de badkamer. Het systeem lijkt voldoende te functioneren
De badkamer en het toilet op de BG zijn gedateerd maar functioneel. De voorzieningen zoals kranen, afvoeren, wasbakken e.d. functioneren
Sanitair in badkamer is gedateerd maar voldoende. Per direct dient er onderhoud gepleegd te worden aan kitvoegen/ inwendige hoekafwerkingen om de waterdichtheid te waarborgen.
Dakbeschot is in 1984 aan de onderzijde geïsoleerd met Tempex (EPS). Dit materiaal smelt bij brand en is dus niet veilig wanneer de zolder ingebruik genomen wordt als verblijfsruimte zoals bijv. slaapkamer. Geadviseerd wordt deze te vervangen door een onbrandbaar materiaal zoals Steen/glaswol.
Wanden op de zolder bestaan uit zachtboard. Dit geeft een verhoogd risico bij brand. Geadviseerd wordt om deze te vervangen door gipsplaten.
Pagina 15 van 20
Brandveiligheid: Tempex en PVC zijn zeer brandgevaarlijk. Deze produceren bij brand giftige rookgassen en zijn smeltgevaarlijk wat ernstige brandwonden kan veroorzaken. Geadviseerd wordt om alle tempex te verwijderen. Ook zachtboardplafonds en wanden geven een verhoogd risico bij brand. Geadviseerd wordt om deze te vervangen door gipsplaten. Installaties: De installaties zijn visueel geïnspecteerd en dus niet gekeurd. Voor een technische beoordeling wordt geadviseerd een NEN 3140 keuring uit te laten voeren van de Elektrotechnische installatie, tevens kan de gasinstallatie afgeperst worden. Het belang van goede ventilatie wordt vaak onderschat. Zowel vanwege bouwkundige als gezondheidsaspecten is een goede ventilatie noodzakelijk. Let er wel op dat bij het toepassen van mechanische ventilatie er ook voldoende lucht toegevoerd wordt door ventilatieroosters in ramen en deuren. CV ketels/combi ketels hebben normaliter 1 maal per jaar onderhoud nodig om een goed rendement te verkrijgen in relatie tot een juiste verbranding. Nieuwere ketels vragen om de 1,5 à 2 jaar onderhoud. Het ontbreken van regelmatig onderhoud kan leiden tot een verstoorde en daardoor een niet juiste verbranding. Het is aan te bevelen om bij woningen met een centrale MV (mechanische ventilatie) installatie regelmatig inspectie en onderhoud uit te voeren aan het systeem. Hieronder valt het meten van de capaciteit van de ventilator en het reinigen van het systeem. Als er een WTW unit aanwezig is, regelmatig onderhoud uitvoeren en de filters vervangen.
IV.
Inpandig kelder
Gebouwonderdeel
Bijzonderheden
Kozijnen, ramen & deuren binnen
Geen opmerkingen
Vensterbanken en ventilatieroosters
Directe kosten
Termijnkosten
G
€ 0,00
€ 0,00
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
Vloeren, plafonds en wanden
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
Ventilatie/ vocht
Zie deel I
G
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Totaal deel IV
Actie
Pagina 16 van 20
Het binnenschilderwerk van het raam verkeert in voldoende conditie. Regulier onderhoud is aan te raden. De wanden vertonen schimmel als gevolg van een vochtprobleem. Dit is reeds opgenomen in deel I, fundering & gevels
V.
Vloeren, wanden & plafonds:
De betonnen/ steenachtige vloeren verkeren in voldoende conditie en zijn voldoende stabiel. Men dient rekening te houden met herstel van stucwerk en texwerk (geen kosten opgenomen)
Inpandig Begane Grond
Gebouwonderdeel
Bijzonderheden
Kozijnen, ramen & deuren binnen
Onderhoud binnenschilderwerk
Vensterbanken en ventilatieroosters
Directe kosten
Termijnkosten
H
Regulier
€ 700,00
Reinigen ventilatieroosters
H
Regulier
€ 0,00
Vloeren, plafonds en wanden
Vervangen diverse vloertegels
V
€ 450,00
€ 0,00
Keuken
Regulier onderhoud
O
€ 0,00
Regulier
Ventilatie/ vocht
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 700,00
Totaal deel V
Actie
Pagina 17 van 20
Het binnenschilderwerk van de ramen en deuren verkeert in redelijke staat. Het hang- en sluitwerk is functioneel en in voldoende conditie.
Het binnenschilderwerk van de buitenkozijnen verkeert in redelijke staat. Geadviseerd wordt om de binnenkozijnen volledig te schilderen en/of onderhoud te verrichten
De begane grondvloer is voorzien van plavuizen. De conditie is voldoende. Diverse tegels liggen los en/of gescheurd. Deze dienen vervangen te worden.
Vloeren, wanden en plafonds: de betonnen/ steenachtige vloeren verkeren in voldoende conditie en zijn voldoende stabiel. Men dient rekening te houden met herstel van stucwerk en texwerk (geen kosten opgenomen)
Scheur geconstateerd in binnengevel boven en langs kozijn bijkeuken als gevolg van zetting. Men dient rekening te houden met herstel van stucwerk en texwerk (geen kosten opgenomen)
Keuken is gedateerd. Apparaten zijn niet getest maar uitsluitend visueel geïnspecteerd. De overige voorzieningen zoals afvoeren, wasbakken, kranen e.d. functioneren. Op termijn regulier onderhoud uitvoeren.
Pagina 18 van 20
VI.
Inpandig 1e verdieping
Gebouwonderdeel
Bijzonderheden
Kozijnen, ramen & deuren binnen
Onderhoud binnenschilderwerk
Vensterbanken en ventilatieroosters
Directe kosten
Termijnkosten
H
Regulier
€ 500,00
Reinigen ventilatieroosters
H
Regulier
€ 0,00
Vloeren, plafonds en wanden
Slopen vloertegels overloop
S
€ 250,00
€ 0,00
Ventilatie/ vocht
Regulier onderhoud plafond badkamer (behandelen schimmel plafond)
G
Regulier
€ 0,00
€ 250,00
€ 700,00
Totaal deel VI De overloop is voorzien van plavuizen. Deze liggen los en zijn gescheurd en daardoor economisch afgeschreven. Geadviseerd wordt om deze te verwijderen.
Actie
Vloeren, wanden en plafonds: Horizontale scheur geconstateerd in stucwerk/ behang t.p.v. raam overloop en achterste slaapkamer als gevolg van zetting. Men dient rekening te houden met herstel van de wandafwerking (geen kosten opgenomen)
Schimmel op plafond badkamer als gevolg van vocht. Men dient rekening t houden met het behandelen (geen kosten opgenomen)
Pagina 19 van 20
VII.
Inpandig 2e verdieping
Gebouwonderdeel
Bijzonderheden
Kozijnen, ramen & deuren binnen
Geen opmerkingen
Vensterbanken en ventilatieroosters
Directe kosten
Termijnkosten
G
€ 0,00
€ 0,00
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
Vloeren, plafonds en wanden
Zie deel III
G
€ 0,00
€ 0,00
Ventilatie/ vocht
Geen opmerkingen
G
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Totaal deel VII
Dakraam zolder is verouderd en ongeïsoleerd. Het dakraam verkeert in voldoende conditie. Op termijn kan deze als woningverbetering vervangen worden (geen kosten meegenomen).
Wanden op de zolder bestaan uit zachtboard. Dit geeft een verhoogd risico bij brand. Geadviseerd wordt om deze te vervangen door gipsplaten. Kosten opgenomen in deel III
Actie
Dakbeschot is in 1984 aan de onderzijde geïsoleerd met Tempex (EPS). Dit materiaal smelt bij brand en is dus niet veilig wanneer de zolder ingebruik genomen wordt als verblijfsruimte zoals bijv. slaapkamer. Geadviseerd wordt deze te vervangen door een onbrandbaar materiaal zoals Steen/glaswol. Kosten opgenomen in deel III Zolder te betreden middels een vlisotrap. Deze verkeert in goede conditie.
Pagina 20 van 20
