BOUWKUNDIGE INSPECTIE

BOUWKUNDIGE INSPECTIE Opdrachtgever: Locatie: Projectnummer: Datum:

Type onderzoek:

Duinweide Investeringen N.V. Kampsingel 1 te Zevenaar 262094.1 17 april 2012

bouwkundige inspectie met kostenraming

Projectgegevens Omschrijving onderzoekslocatie: Projectlocatie: Projectnummer: Datum bezoek:

Winkel (Supermarkt) Kampsingel 1 te Zevenaar 262094.1 12 april 2012

Opdrachtgever Opdrachtgever: Contactpersoon: Postadres: Postcode en plaats: Telefoonnummer:

Duinweide Investeringen N.V. Dhr. B. Leijen Henry Dunantweg 15 2402 NM ALPHEN AAN DEN RIJN 088-2220222

Adviseur Ingenieursbureau: Contactpersoon: Bezoekadres: Postcode en plaats: Telefoonnummer: Faxnummer: Website: e-mail:

Search Ingenieursbureau B.V. Ing. B. Glaudemans Meerstraat 2 5473 AA Heeswijk 0413 241666 0413 241667 www.searchbv.nl [email protected]

Colofon rapportage Opgesteld door : Inspectie uitgevoerd door: Gecontroleerd door:

Ing. B. Glaudemans, Bas Arnts Ing. B. Glaudemans, Bas Arnts M. van Vulpen

Datum/paraaf controle

17 april 2011

2

Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar Projectnummer: 262094.1 Opdrachtgever: Duinweide Investeringen N.V.

INHOUDSOPGAVE

1. ALGEMEEN ...................................................................................................................... 4 1.1

Algemeen ...................................................................................................................... 4

1.2

Aanleiding en doel van het onderzoek .......................................................................... 4

1.3

Opbouw van het rapport ................................................................................................ 4

2. INLEIDING ........................................................................................................................ 5 2.1

Uitgangspunten inspectie .............................................................................................. 5

2.2

Toelichting op de technische staat van onderhoud ....................................................... 6

3.

RESULTATEN .............................................................................................................. 7

3.1 Gebouwgegevens.......................................................................................................... 7 3.1.1 Terrein en omgeving .............................................................................................. 7 3.1.2 Gebouwindeling...................................................................................................... 8 3.1.3 Hoofddraagconstructie en materiaalgebruik ........................................................... 9 3.1.4 Installaties .............................................................................................................. 9 3.2

Kostenprognose .......................................................................................................... 10

3.3

Beperkingen van het onderzoek .................................................................................. 11

4. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .......................................................................... 12 4.1 Algemene conclusie .................................................................................................... 12 4.1.1 Conclusie per gebouwonderdeel .......................................................................... 12 4.2

Aanbevelingen ............................................................................................................. 14

BIJLAGE I

TECHNISCHE INSPECTIE ........................................................................... 15

3


1.

ALGEMEEN

1.1

Algemeen

In opdracht van Duinweide Investeringen N.V. heeft Search Ingenieursbureau B.V. een bouwkundige inspectie uitgevoerd. Het betreft de inspectie van de een supermarkt C1000 gelegen aan de Kampsingel 1 te Zevenaar. 1.2

Aanleiding en doel van het onderzoek

Aanleiding voor de inspectie is de voorgenomen aankoop van het gehele gebouw door Duinweide Investeringen N.V.. Het doel van de inspectie is de opdrachtgever te informeren over: De bouw- en installatietechnische opbouw van het gebouw; De bouwkundige staat van het gebouw; De technische staat van de installaties; De eventuele gebreken en onvolkomenheden; Aanbevelingen ter verbetering van het onderhoudsniveau. De geraamde kosten voor het herstel van de voorkomende gebreken, onvolkomenheden en achterstallig- en / of vervangingsonderhoud binnen een termijn van 10 jaar. 1.3

Opbouw van het rapport

Dit rapport beschrijft de bouwkundige en installatietechnische inspectie, uitgevoerd in uw opdracht. In hoofdstuk 1 is de opdracht en de specifieke doelstelling omschreven. Hoofdstuk 2 bevat een inleiding met specifieke projectgegevens en uitgangspunten. De resultaten van de technische inspectie staan vermeld in hoofdstuk 3. De resultaten en bevindingen worden, waar nodig, toegelicht in hoofdstuk 4. Tevens worden in dit hoofdstuk aanbevelingen gedaan naar aanleiding van het onderzoek. Bijlagen behorende bij deze rapportage: De volgende bijlagen zijn onlosmakelijk verbonden met deze rapportage: N.v.t.

4


2.

INLEIDING

2.1

Uitgangspunten inspectie

De inspecteur heeft, op basis van de gegevens die door de opdrachtgever zijn aangeleverd, het gehele gebouw inclusief gebouwgebonden installaties aan een uitgebreide visuele inspectie onderworpen. Hierbij zijn de aangetroffen gebouwdelen, installaties en gebreken nauwkeurig geregistreerd. Tijdens het onderzoek zijn geen destructieve handelingen verricht. Inspectie in ruimtes als spouwmuren, funderingen, schoorstenen e.d. is niet uitgevoerd. Technische installaties zijn uit veiligheidsoverwegingen niet of onvolledig ontmanteld. Search Ingenieursbureau B.V. heeft de werkzaamheden met de nodige zorg en vakmanschap uitgevoerd. Het bereikte resultaat is echter niet uitsluitend afhankelijk van de inspanning, maar ook van factoren die buiten de invloedsfeer van Search Ingenieursbureau B.V. liggen. Search Ingenieursbureau B.V. heeft derhalve door het aangaan van de overeenkomst een inspanningsverplichting op zich genomen en in geen geval een resultaatsverplichting. Door de opdrachtgever zijn de volgende stukken beschikbaar gesteld: Gebouw Kampsingel 1 te Zevenaar

Ter beschikking Meetcerticaat Plattegrond C1000 Plattegrond kadaster

5


2.2

Toelichting op de technische staat van onderhoud

Ten behoeve van de beoordeling van de aangetroffen gebouwdelen en installaties wordt per element een bouwtechnische staat toegekend. Afhankelijk van de leeftijd van het element, aangetroffen gebreken, de omvang van het gebrek en de urgentie tot herstel varieert de beoordeling per element van zeer slecht tot uitstekend.

Waardering

Omschrijving

Uitstekend

Het onderdeel verkeert in nieuwstaat.

Goed

Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen.

Redelijk

Het verouderingsproces van het onderdeel is op gang gekomen. Incidenteel kan gedeeltelijk functieverval van het element optreden.

Matig

Het verouderingsproces heeft het element in zijn greep. Functieverval komt plaatselijk voor en/of is reeds voorgekomen.

Slecht

De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur van het element is vrijwel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor.

Zeer slecht

Het einde van de technische levensduur van het element is bereikt. De functie vervulling van het element is niet meer gewaarborgd.

6


3.

RESULTATEN

3.1

Gebouwgegevens

3.1.1 Terrein en omgeving Het betreft een winkelpand, de C1000, in het centrum van Zevenaar. Het object bestond oorspronkelijk uit twee separate delen die van elkaar waren gescheiden door een weg. Na een verbouwing zijn deze twee objecten samengevoegd tot één object. Het VVO van de winkel bedraagt in totaal 2.428,9 m². Het BVO bedraagt in totaal 2.564,8 m². Het bouwjaar van het pand betreft ca. 1989. Aan de zijkant van het pand is een privéparkeerplaats aanwezig waar klanten gratis kunnen parkeren. Aan de overkant is een algemene parkeerplaats aanwezig waar klanten tegen betaling kunnen parkeren.

Gebouw

Gebruik gebouw

Gebouw in gebruik tijdens inspectie

Aantal bouwlagen

Opstallen aanwezig

Plattegronden aanwezig tijdens inspectie

Kampsingel 1 te Zevenaar

Winkel

Ja

1

Nee

ja

7


3.1.2 Gebouwindeling De supermarkt bestaat uit in één bouwlaag. Bouwlaag 0 (begane grond) Winkel; Magazijn (klein); Magazijn (groot); Technische ruimte (o.a. c.v.-installatie, koelinstallatie) Expeditie; Kantoor, kantine en toiletten;

8


3.1.3 Hoofddraagconstructie en materiaalgebruik De hoofddraagconstructie van en het materiaalgebruik zijn in hoofdlijnen als volgt te omschrijven: De hoofddraagconstructie van deze winkel is uitgevoerd in een staalconstructie. De dakconstructie bestaat uit zowel uit stalen raatliggers, stalen vakwerkliggers en HEAliggers. Hierop zijn de plaatstalen trapeziumvormige dakplaten aangebracht voorzien van isolatie en een bitumineuze dakbedekking. De kozijnen zijn uitgevoerd in hout en ter plaatse van de winkel voorzien van dubbel glas. Ter plaatse van de kantoren en kantine is enkel glas toegepast. De wanden zijn gerenoveerd en voorzien van een spouw. De isolatiedikte hiervan is onbekend. Aan de buitenkant is de gevel deels afgewerkt met schoon metselwerk en deels met geprofileerde aluminium gevelbeplating. 3.1.4 Installaties Gebouw

Ruimte

Soort installatie

Merk

Type

Bouwjaar


Technische ruimte

C.v.-installatie (3x HR107)

Nefit

HR65

2007


Technische ruimte

Koelinstallatie*

N.b.

N.b.

N.b.


Technische ruimte

Sprinklerinstallatie

N.b.

N.b.

N.b.


Dak

Dakafzuigventilator

N.b.

N.b.

N.b.


Gehele object

Elektrische installatie

N.b.

N.b.

N.b.

* Huurderinstallatie

De winkel is voor de verwarming voorzien van drie cascadegeschakelde c.v.-ketels opgesteld in de technische ruimte van het magazijn. De distributie geschiedt voor de kantoren en personeelsruimten door middel van radiatoren. Voor het magazijn en de winkel wordt de distributie verzorgt door middel van indirect gestookte heaters en een luchtgordijn ter plaatse van de entree. Het gehele object is tevens voorzien van een sprinkler- en brandmeldinstallatie voorzien van doormelding. De sprinklerinstallatie is rechtstreeks aangesloten op het leidingnet.

9


3.2 Kostenprognose Begroting

10


10 jaren onderhoudprognose STRUCTUREEL ONDERHOUD Datum: 17 april 2012 Omschrijving

Activiteit

Object: Kampsingel 1 te Zevenaar Projectnr.: 262094.1 Prijs per aantal eenheid

Excl. BTW: 19 % Bouwjaar: ca. 1989 bedrag

eenheid

Prijspeil: 2012

Start

Progn.

Progn.

Progn.

Progn.

Progn.

Progn.

Progn.

Progn.

Progn.

Progn.

jaar

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Totaal

ONDERHOUD STRUCTUREEL

DAK

Element Dakbedekking Hemelwaterafvoeren en noodoverlopen

GEVEL

Periodieke reiniging dak, dakranden en hemelwaterafvoeren Opnieuw overlagen Wateraccumulatieberekening en controle afvoercapaciteit Aanpassingen

1 2.500 1

post m2 post

35,00

1 110 1

post m2 post

70,00

1.250 87.500 2.500 N.b.

2012 2015 2012

1.250

1.250 7.700 3.500

2012 2012 2012

1.250 7.700 3.500

1.250

1.250 87.500

1.250

1.250

1.250

1.250

1.250

1.250

2.500

Metselwerk Houten kozijnen Horizontale lamellen

Herstellen scheurvorming c.q. vervangen dilatatievoegen Uitvoeren groot schilderwerk (ca. 110 m2) Vervolgsysteem coating

INTERIEUR

Technische ruimte en vluchtwegen

Opruimen en verwijderen obstakels

INSTALLATIES

W -installaties E -installaties

Aanbrengen ontbrekende leidingisolatie Uitvoeren NEN-3140 keuring

1 1

post post

2.250 3.500

2012 2012

2.250 3.500

Parkeerplaats

Herstellen gebreken groenvoorziening, plaatselijk ophalen bestrating

1

post

2.000

2012

2.000

TERREIN

1.250

12.500 87.500 2.500 0 1.250 15.400 7.000

7.700 3.500

2.250 7.000

3.500

2.000

Sub-totaal:

23.950

1.250

1.250

88.750

1.250

4.750

12.450

1.250

1.250

1.250

137.400

Totaal

23.950

25.200

26.450

115.200

116.450

121.200

133.650

134.900

136.150

137.400

137.400

Opmerking: - Deze raming is onlosmakelijk verbonden met de rapportage met ref: 262094.1 - Ondanks de grote zorgvuldigheid die wij betrachten bij het uitbrengen van ramingen kunnen geen rechten ontleend worden aan de genoemde onderdelen van deze raming. - In deze kostenraming is geen dagelijksonderhoud opgenomen - Genoemde bedragen zijn ramingen en gebaseerd op de economische levensduur. Goed onderhoud van de installaties en gebouwdelen kan de levensduur aanzienlijk verhogen - Deze raming is gebaseerd op Nederlands prijspeil en is exclusief BTW

3.3

Beperkingen van het onderzoek

Tijdens de inspectie zijn de volgende onderdelen buiten beschouwing gelaten: Huurderinstallaties.

11


4.

4.1

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Algemene conclusie

Het gebouw bestond van origine uit 2 kleinere panden, welke in eerste instantie waren gescheiden door een smalle weg. Later zijn deze twee panden aan elkaar zijn gekoppeld door een nieuw verbindend bouwdeel. In het pand is momenteel de supermarkt C1000 gehuisvest. Door de huurder zijn diverse installaties, waaronder koelcellen en diepvriescellen, geplaatst. De ingang van de winkel grenst direct aan de parkeerplaats evenals de ingang van de expeditieruimte. Naast het pand zijn ca. 120 parkeerplaatsen aanwezig op eigen terrein. Over het algemeen verkeert het gebouw in een redelijke tot goede conditie. Er zijn een paar punten die extra aandacht behoeven met betrekking tot het onderhoud: De daken vertonen diverse aandachtspunten Schilderwerk van het houtwerk

4.1.1 Conclusie per gebouwonderdeel Daken Dakbedekking: De dakconstructie bestaat uit zowel uit stalen raatliggers, vakwerkliggers enn HEA-liggers. Hierop zijn de plaatstalen trapeziumvormige dakplaten aangebracht, afgewerkt met isolatie en een bitumineuze dakbedekking. De dikte van de isolatie is onbekend maar zal gezien het vermoedelijke bouwjaar voor de eerste twee, oorspronkelijk vrij staande bouwdelen, gering zijn. De bitumineuze dakbedekking vertoont sporen van veroudering zoals plooivorming en craquelévorming. Plaatselijk vertoont de dakbedekking sporen van reparaties. Tijdens het betreden van het dak werd duidelijk dat de dakbedekking op enkele plaatsen is ‘uitgedroogd’ waardoor op korte termijn aannemelijk is dat meerdere lekkages zouden kunnen ontstaan. We adviseren om de dakbedekking op de middenlange termijn opnieuw te overlagen (binnen 5 jaar). Verder adviseren we om de daken periodiek te laten inspecteren en te reinigen. Dit verlengt de levensduur en voorkomt verstoppingen. Dakveiligheidsvoorzieningen zijn aanwezig in de vorm van borgpunten en loopmarkeringen. Hemelwaterafvoeren: Het dak is voorzien van noodoverloopvoorzieningen. Naar verluidt van de achterbuurman is de reguliere afwatering van de hemelwaterafvoeren, met name ter plaatse van het achterste gedeelte niet afdoende. De aanwezige noodoverstort wordt bij een flinke regenbui al gebruikt om overtollig water af te voeren. Dit duidt erop dat de huidige capaciteit van de aanwezige hemelwaterafvoeren niet genoeg is of dat deze onvoldoende functioneren. Het is zodoende niet geheel duidelijk of de capaciteit van de aanwezige hemelwaterafvoeren en noodoverlopen toereikend is bij hevige regenval. Wij adviseren om een wateraccumulatie

12


berekening te laten uitvoeren en tevens de afvoercapaciteit van de hemelwaterafvoeren te bezien. Gevels Buitenwanden De gevels zijn rondom uitgevoerd in schoon metselwerk of voorzien van aluminium golfbeplating. Aan de uitstraling van het metselwerk is goed te zien dat deze aan de voorgevel van recentere datum is dan het metselwerk aan de achterzijde van het pand. Aan de voorzijde verkeert het metselwerk in prima conditie en ziet deze er uit als nieuw. Ter plaatse van de expeditie is de gevel deels afgewerkt met aluminium golfbeplating welke, behoudens en kleine mechanische beschadiging, eveneens in een prima conditie verkeert. Links van de expeditie is ter plaatse van de personeelskantine vermoedelijk recentelijk een vrachtwagen in botsing gekomen met het gevelmetselwerk. Het metselwerk is hierdoor plaatselijk beschadigd en licht ontzet. We adviseren om de het gevelmetselwerk op korte termijn te laten herstellen. Het oudere metselwerk aan de achterzijde van het verkeert in een redelijke conditie. De dilatatievoegen zijn hier op enkele plaatsen voorzien van een kitvoeg. De bestaande kitvoegen vertonen veroudering en onthechting. Plaatselijk is de kitvoeg vrijwel geheel uitgevallen of verdwenen. Buitenwandopeningen De kozijnen zijn uitgevoerd in hout en ter plaatse van de winkel voorzien van dubbel glas. Ter plaatse van de kantoren en kantine is enkel glas toegepast. Het schilderwerk vertoont onthechting en slijtage en is toe aan een vervolgbeurt. Verder zijn er geen bijzondere gebreken geconstateerd. De zijgevel is ter plaatse van de winkel voorzien van een wand van horizontale houten lamellen. De transparante lak van de lamellen is grotendeels onthecht en is toe aan een nieuw vervolgsysteem. Interieur Binnenafwerking De binnenafwerking van de winkel oogt representatief en netjes. De vloer is voorzien van strakke vloer van keramische tegels. Er is geen verlaagd plafond aanwezig. Het casco is bijna geheel voorzien van wandstellages en koelingen/vrieskasten waardoor de wanden aan het zicht onttrokken en waardoor deze niet geheel visueel kon worden beoordeeld. De wanden die wel beoordeelt konden worden vertoonden geen gebreken. In de technische ruimte (CV-ruimte) stonden enkele obstakels waardoor toegang tot de ruimte lastig was. Het betrof hier enkele winkelwagentjes en enkele dozen/kratten. De technische ruimte mag niet gebruikt worden als opslag, de aanwezige spullen dienen te worden verwijderd. In de ruimte die moet dienen als nooduitgang, nabij de kassa’s, stonden ook obstakels, waaronder een opbergkast voor werkkleding. Daarnaast stonden er op de grond veel losse spullen zoals dozen en mandjes en lag er losse kleding. In verband met de veiligheid en om een goede ontvluchting van het pand te waarborgen dienen deze obstakels op korte termijn te worden verwijderd.

13


Installaties W-installatie De c.v.-installatie van de winkel wordt aangestuurd door de c.v.-ketels gesitueerd in het magazijn. De ketels dateren uit 2007 en verkeren in goede conditie. De logboeken waren aanwezig en worden bijgehouden. De distributie in de winkel geschiedt door middel van lucht (indirect gestookte heaters) en een luchtgordijn ter plaatse van de entree. In de CV-ruimte was de leiding voor warmtetransport geïsoleerd. Ter plaatse van het verlaten van de CVruimte en verder richting de winkel, ontbreekt de leidingisolatie waardoor onnodig veel warmte verloren gaat. Overige installaties Brandveiligheid Het gebouw is voorzien van een sprinkler- en brandmeldinstallatie. De sprinklerinstallatie met bijbehorende brandmeldinstallatie wordt conform de regelgeving onderhouden en periodiek getest. De logboeken waren aanwezig en worden bijgehouden. E-installaties De hoofdverdeelinrichting bevindt zich nabij de kassa’s. Er zijn geen erstige gebreken geconstateerd. Regelschema’s zijn aanwezig. De elektra installaties dienen om de vijf jaar een NEN-3140 keuring te krijgen. Tijdens deze keuring worden de bestaande elektrische installaties en apparatuur gecontroleerd. Algemeen terrein De verharding voor het gebouw is deels voorzien van betonnen tegels en de parkeerplaats is voorzien van asfalt. Deze parkeerplaats wordt uitsluitend gebruikt door en voor klanten van de supermarkt. Over het algemeen genomen verkeert het terrein in een redelijke staat van onderhoud. 4.2

Aanbevelingen

Op basis van de technische inspectie adviseren wij u de volgende werkzaamheden en / of aanvullende onderzoeken binnen een termijn van vijf tot tien jaar uit te laten voeren: • • • • • • • • • •

Vervangen bitumineuze dakbedekking op de middenlange termijn; Jaarlijkse dakinspectie en reinigen dakbedekking; Herstellen mechanische beschadiging metselwerk gevel; Vervangen kitwerk dilatatievoegen achtergevel; Uitvoeren groot schilderwerk houten kozijnen; Nieuw vervolgsysteem transparante coating horizontale lamellen; Technische ruimte en vluchtwegen; verwijderen obstakels; C.v.-installatie: aanbrengen ontbrekende leidingisolatie; Opstellen van een wateraccumulatieberekening en controle capaciteit hemelwaterafvoeren; Uitvoeren Nen 3140 meting met betrekking tot de elektrotechnische installatie.

14


Bijlage I

Technische inspectie

15


Bouwdeel: Daken Element: Dakbedekking

1. Middelste dak

2. Hemelwaterafvoer in het platte dak; bolrooster ontbreekt

3. Aanwezige valbeveiliging (Kedge)

4. Plaatselijk zijn reparatiesporen op het dak zichtbaar

5. Idem

6.

16


Bouwdeel: Daken Element: Dakbedekking

7. Craquelévorming

8. Weinig noodoverstorten aanwezig op middelste dak

9.Zijgevel is voorzien van horizontale lamellen

10.Kunststof dakbedekking vervuild

17


Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwanden

11. Voorgevel / zijgevel

12. Ingang expeditie

13. Zijgevel expeditie

14. Ingang krachtstroom

15. Achtergevel

16. Dilatatie

18


Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwanden

17. Zijgevel super

18. Transparante coating verweerd en onthecht

19. Ingang expeditie

20. expeditiedeur licht beschadigd door aanrijding

21. Beschadiging gevel naast expeditie

22. Idem

19


Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwandopeningen

23. Entree super

24.

25. Matig schilderwerk houten kozijnen

26.

27. Personeelsingang

28. Enkele beglazing t.p.v. kantine

20


Bouwdeel: Interieur Element: Binnenafwerking

29. Entree

30. Netjes verzorgde winkel

31. Idem

32. Idem

33. Kantine

34. Toilet

21


Bouwdeel: Interieur Element: Binnenafwerking

35. Obstakels in CV-ruimte

36. Obstakels bij de nooduitgang

Installatie: W-installaties, c.v.-installatie

37. 3 HR107-gasketels, cascade geschakeld

38. Afvoer HR107-gasketels

39. Isolatie warmteleiding in CV-ruimte

40. Geen isolatie warmteleiding buiten CV-ruimte

22


Installatie: E-installaties

41.Hoofdverdeelinrichting

42.

Installatie: Sprinkler-installatie

43.Sprinklerinstallatie

44.

Installatie: Koel-installatie

45.Koelinstallatie supermarkt (huurder)

46. Regeling

23


BOUWKUNDIGE INSPECTIE

Recommend Documents