[Boers Advies] [22 december 2015] [Bouwkundige Inspectie]

[22 december 2015]

[Boers Advies]

[Bouwkundige Inspectie]

[Boers Advies Bouwkundig Adviesbureau] [Kasteel 1] [0521-592910/06-55378080] [www.boersadvies.nl] [[email protected]]

[Bouwkundige inspectie van de woning aan de Inspectieweg 1 te Voorbeeldstad in verband met aankoop van de woning. Het doel van de bouwkundige inspectie is het verkrijgen van inzicht in vooral de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van het pand door middel van een visuele inspectie. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar aanwezige zichtbare gebreken en tekortkomingen, evenals achterstallig onderhoud.]

Inhoudsopgave Algemene gegevens

3

Het bouwkundig rapport

4

Toelichting op de criteria

6

Verklaring van de weergave van de in het rapport opgenomen onderdelen

8

Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport

9

Bouwkundig rapport

11

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11 12 13 16 18 20 21 22 25 29

Algemeen Fundering, Kruipruimte en Kelder Gevels Daken Vloeren en Plafonds Binnenwanden, Kozijnen en Deuren Trappen Keuken, Toilet en Badkamer Installaties Kostenoverzicht

Pagina 2 van 29

Algemene gegevens Gegevens van de woning Adres: Postcode/Plaats: Woningtype: Bouwjaar: Bouwaard: Datum Inspectie: Rapportnummer:

Inspectieweg 1 8888 AA Voorbeeldstad Villa, vrijstaande woning 1966 Bestaande bouw (traditioneel) 22 december 2015 160000

Opdrachtgever Naam: Adres: Postcode/Plaats: Telefoon: E-mail:

Inspectiegegevens Soort inspectie: NHG: Rapportnummer: Keuringsinstantie: Inspecteur: Datum inspectie: Aanwezig bij inspectie: Aantal bouwlagen: Monument: Tekeningen/of bestek:

Bouwtechnische keuring t.b.v. aankoop woning Nee 160000 Boers Advies Bouwkundig Adviesbureau Ing. M. Boers 22 december 2015 Dhr./Mevr. A. Koper Dhr. V. Makelaar 3 woonlagen Nee Nee

Verantwoording

Datum inspectie: 22-12-2015

Aldus naar waarheid ingevuld en ondertekend: 14:30 h

Ing. M. Boers

Pagina 3 van 29

Het bouwkundig rapport Het doel van de bouwkundige keuring Het doel van de bouwkundige keuring is het verkrijgen van inzicht in vooral de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud van het pand door middel van een visuele inspectie. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar aanwezige zichtbare gebreken en tekortkomingen, evenals achterstallig onderhoud. Er worden geen vaste afwerkingen verwijderd, noch metingen uitgevoerd, noch berekeningen gemaakt. De bouwkundige keuring is een momentopname. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Boers Advies niet aansprakelijk. Ingewonnen informatie valt buiten de verantwoordelijkheid van Boers Advies. Als bedrijf dient Boers Advies zich te houden aan de vigerende ARBO-wetgeving. Inspectie kan alleen plaats vinden indien het gebruik van hulpmiddelen zonder risico's kan worden ingezet. Hierdoor kan het voorkomen dat bepaalde onderdelen niet mogen worden gecontroleerd omdat bij inspectie een gevaarlijke situatie ontstaat. Van de niet te inspecteren onderdelen wordt wel een indicatie afgegeven waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Bij twijfel wordt geadviseerd om een aanvullend onderzoek uit te voeren. Alle daken, goten e.d. worden indien mogelijk en noodzakelijk met behulp van een ladder geïnspecteerd. Ruimten tussen vloeren, plafonds en achter wanden en knieschotten, voor zover aanwezig en voor zover dit zonder gereedschap, breek- en sloopwerk en zonder het verplaatsen van inventaris, worden visueel geïnspecteerd in de directe omgeving van een toegangsluik, indien aanwezig en redelijkerwijs bereikbaar. Daar waar een onderdeel niet visueel kan worden geïnspecteerd en desondanks twijfel is ontstaan over de staat waarin het zich verkeert, wordt geadviseerd om aanvullend specialistisch onderzoek uit te laten voeren. De inspecteur maakt hiervan melding in het rapport. Op een tekortkoming of gebrek dat tijdens een visuele inspectie niet kan worden waargenomen of had kunnen worden waargenomen door belemmerende factoren, zoals jaargetijden, weersomstandigheden, bereikbaarheid huisraad, afwerking en dergelijke, wordt geen garantie gegeven. De inspecteur zal in het rapport daarvan zo mogelijk melding maken. Inspectie van elektra- en gasinstallatie, aanwezige leidingen, overige installaties, fundering, riolering, asbest, zwam, houtworm of overige ongedierte zijn geen onderdeel van een bouwtechnische keuring. Wanneer in dit rapport toch opmerkingen of bevindingen over deze onderdelen zijn opgenomen betekend dit geenszins dat er een volledige inspectie heeft plaatsgevonden, maar is dit gebaseerd op visuele waarneming tijdens het bouwkundig Onderzoek. Niet zichtbare en/of door eigenaar/verkoper niet benoemde onderdelen en risicofactoren vallen buiten de verantwoordelijkheid van Boers Advies. Bij de inspectie wordt niet getoetst op het voldoen aan het huidige bouwbesluit of de NEN-normen. Daar waar de inspecteur dit van belang acht wordt er wel verwezen naar relevante normen.

Pagina 4 van 29

Het bouwkundig rapport Onafhankelijkheid en objectiviteit Boers Advies garandeert objectiviteit en volledige onafhankelijkheid bij het door haar uitgevoerde onderzoek, en verklaart geen enkele commerciële binding te hebben met aannemers, makelaars of welke tussenpersoon dan ook, die de resultaten van het onderzoek zouden kunnen beïnvloeden. Verklaring en aansprakelijkheid De gegevens en beoordelingen welke in deze rapportage zijn opgenomen, zijn door Boers Advies naar beste kennis en weten onderzocht en zo getrouw mogelijk weergegeven. Boers Advies is evenwel nimmer aansprakelijk voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van, door haar in het kader van een opdracht, gemaakte fouten. Behoudens opzet of daarmee gelijk te stellen grove schuld. Bij schade door opzet of grove schuld dient dit schriftelijk en wel binnen maximaal 6 maanden na rapportagedatum te worden aangetoond. Deze rapportage heeft een geldigheid van 6 maanden na inspectiedatum. Elke en alle overige aansprakelijkheidsstellingen en/of schadeclaims worden door Boers Advies nadrukkelijk van de hand gewezen.

Pagina 5 van 29

Toelichting op de criteria Om de inhoud van deze rapportage op de juiste manier te kunnen lezen en interpreteren is het van belang dat u onderstaande leeswijzer zorgvuldig doorneemt. Hoofdgroepen De inhoud van de inspectie wordt samengevat in hoofdgroepen. Deze hoofdgroepen geven u een logisch en duidelijk inzicht in de staat van de woning. Een overzicht van deze hoofdgroepen vindt u in de inhoudsopgave (pagina 2). Inspectiedetails In de pagina’s na de samenvatting wordt, per hoofdgroep, gedetailleerd uitgelegd wat de geconstateerde gebreken zijn. Bij ieder inspectieresultaat vindt u allereerst belangrijke tekst met uitleg en toelichting over het geconstateerde gebrek. Dit wordt evt. ondersteund met een foto van het geconstateerde gebrek of tekortkoming. Waardering van de staat van onderhoud Goed Voldoende Redelijk

Onvoldoende

Dubbele beoordeling

Aandachtspunten

Dit onderdeel voldoet ruimschoots aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen. Dit onderdeel voldoet aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen. Dit onderdeel voldoet grotendeels aan de te stellen kwaliteitseisen of is niet visueel te controleren, maar redelijkerwijs mag worden aangenomen dat het voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. Incidenteel kunnen gebreken voorkomen. Dit onderdeel voldoet niet aan de minimaal te stellen kwaliteitseisen en er dienen zo spoedig mogelijk maatregelen te worden uitgevoerd zoals vervanging of reparatie. Bij een dubbele beoordeling van een onderdeel (bijv. voldoende/onvoldoende) zijn er meerdere kwaliteiten van een onderdeel geconstateerd. In het rapport zal zo mogelijk melding worden gemaakt welke beoordeling bij welk deel van een onderdeel wordt gegeven. Aandachtspunten geconstateerd door de inspecteur.

Eventuele foto’s in het rapport Indien in het rapport eventueel foto’s zijn opgenomen dienen deze alleen ter verduidelijking van de aangetroffen kwaliteit van het betreffende onderdeel. Aan een foutieve of onduidelijke weergave kunnen geen rechten worden ontleend.

Pagina 6 van 29

Toelichting op de criteria Algemeen De door de opdrachtgever verstrekte gegevens worden door de bouwkundige geverifieerd, eventuele afwijkingen zullen in het rapport vermeld worden. Bedragen van stelposten als die zijn opgenomen in het inspectierapport, zijn door onze technische inspecteur zo nauwkeurig mogelijk geraamd voor uitvoering door erkende aannemingsbedrijven. Daarbij is uitgegaan van herstel in goede staat van onderdelen in vergelijkbare kwaliteit en uitrusting zoals aangetroffen, dus zonder toevoeging van meerwaarde. Door zelfwerkzaamheid en materiaalkeuze, kunnen deze bedragen belangrijk worden beïnvloed. Er kan echter geen verantwoordelijkheid worden aanvaard voor uiteindelijke prijsopgaven van de door de opdrachtgever gekozen ondernemer, installateur etc. Vrijstaande bijgebouwen, tuinmuren, plantenbakken, erfafscheidingen/schuttingen, bestratingen, overkappingen/luifels, eventuele tuin- en vijververlichting en dergelijke zijn door ons niet geïnspecteerd. Vrijstaande garages, bergingen of carports worden op verzoek op hoofdlijnen gekeurd.

Pagina 7 van 29

Verklaring van de weergave van de in het rapport opgenomen onderdelen In deze balk wordt het bouwkundig hoofdonderdeel weergegeven, bijvoorbeeld: 1 - ALGEMEEN Hierin staat het In dit vak wordt, naar aanleiding van de inspectie, de door de aangetroffen sub inspecteur vastgestelde beoordeling gegeven, bijvoorbeeld: goed. onderdeel Opmerking In dit vak geeft de inspecteur zijn eventuele opmerking of advies. inspecteur Advies inspecteur

De in dit vak cursief weergegeven tekst heeft geen betrekking op de staat van het aangetroffen onderdeel maar dient te worden gezien als advies of wetenswaardigheid van het betreffende onderdeel. Er wordt bijvoorbeeld verteld waar wij op letten tijdens de inspectie, die eventuele levensduur van onderdelen, en eventuele andere relevante informatie.

Pagina 8 van 29

Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport Onderdeel 1 - ALGEMEEN 2 - FUNDERING, KRUIPRUIMTE en KELDER Fundering Kruipruimte Kelder 3 - GEVELS Gevels - constructie Gevels - scheurvorming Gevels - metsel- en voegwerk Kozijnen - begane grond, verdieping Kozijnen - beglazing Kozijnen - hang- en sluitwerk Kozijnen - schilderwerk 4 - DAKEN Dak - constructie Dak - bedekking Dak - doorvoeren Dak - schoorstenen Dak - overig houtwerk 5 - VLOEREN en PLAFONDS Vloer - begane grond Vloer - verdieping Vloer - zolder Plafond - begane grond Plafond - verdieping 6 - BINNENWANDEN, KOZIJNEN en DEUREN Binnenwanden Binnen kozijnen Binnendeuren

Pagina 9 van 29

Resultaat

Pagina 11 12

Goed Goed Goed 13 Goed Goed Voldoende Voldoende Voldoende Voldoende Redelijk

14

Goed Goed/Redelijk Voldoende Voldoende Voldoende

17

15 16

18 Goed Goed Goed Goed Voldoende

19

20 Goed Goed Voldoende

Samenvatting resultatenoverzicht bouwkundig rapport Onderdeel 7 – TRAPPEN Verdiepingstrap 8 – KEUKEN, TOILET en BADKAMER Keuken - algemeen Keuken - afvoeren en apparatuur Toilet - algemeen Toilet - tegelwerk en montage Badkamer - algemeen Badkamer - ventilatie 9 - INSTALLATIES Riolering Hemelwaterafvoer Verwarming & warmwater Elektriciteit Gasvoorziening Watervoorziening Ventilatie Brandveiligheid 10 - KOSTENOVERZICHT

Resultaat

Pagina 21

Voldoende 22 Redelijk Redelijk Goed Goed Voldoende Redelijk Voldoende Goed Voldoende Voldoende Goed Goed Voldoende Redelijk

Pagina 10 van 29

23

24 25

26 27

28 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 1 – ALGEMEEN Voor de hele inspectie dient in acht te worden genomen dat alle uitspraken, gebreken, beoordelingen, vaststellingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is. Gebreken kunnen alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen – terwijl deze als voldoende zijn beoordeeld in deze rapportage – na verwijdering van afwerkingen, bekledingen of andere veranderingen die niet mogelijk zijn geweest ten tijde van de opname/inspectie. Op basis van deze visuele inspectie zijn alle navolgende conclusies getrokken, het kan zijn dat een conclusie niet correct blijkt te zijn na vervolg of destructief onderzoek.

Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan opdrachtgever Vragen welke zijn gesteld aan de huidige eigenaar of aan de makelaar (als vertegenwoordiger van de huidige eigenaar) zijn als verkregen informatie in de resultaten opgenomen. Algemeen Het te beoordelen object is een eengezinswoning uit de tweede helft van de vorige eeuw (bouwjaar vlg. opgave 1966), de woning is in de loop der jaren enigermate uitgebreid en aangepast aan de tijdsgeest van dat moment. Ten tijde van de inspectie was het pand normaal bewoond en gemeubileerd. Vloer- en wandafwerking waren aanwezig. Beoordelingen hebben betrekking op de bouwkundige- constructieve- of technische staat van de benoemde onderdelen, esthetische observaties vallen buiten de beoordeling. Asbest In de woning is asbest aanwezig in de vorm van een asbesthoudend dakbeschot op zolder, en vermoedelijk asbesthoudende beplating tegen het plafond van de garage. De aanwezigheid van asbest op andere dan visueel te beoordelen plaatsen kan gezien de leeftijd van de woning niet voor 100% worden uitgesloten. Dit is echter niet door de inspecteur geconstateerd. Hoe om te gaan met asbest is ter plaatse met u besproken. In geen enkele woning met het bouwjaar tot medio 1993 kan de aanwezigheid van asbest door visuele inspectie worden uitgesloten. Asbest kan aanwezig zijn in dakbeschot, vloerzeil, wanden, isolatie, koord, golfplaten, panelen, borstwering, lijmen, doek, spuitcement, tegels etc.

Pagina 11 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 2 – FUNDERING, KRUIPRUIMTE en KELDER Fundering:

Goed (Er is geen nader funderingsonderzoek uitgevoerd)

Opmerking inspecteur

Gezien de leeftijd van de woning en de situering is te verwachten dat hier sprake is van een beton balken fundering op beton funderingspalen. Aan het opgaand werk zijn geen significante afwijkingen (scheuren en/of verzakkingen) aangetroffen, derhalve is het onwaarschijnlijk dat aan de fundering tekortkomingen zullen worden aangetroffen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Kruipruimte:

Goed


De kruipruimte is toegankelijk via een kruipluik in de hal achter de voordeur. De ruimte is goed toegankelijk en ruim voldoende hoog. De ruimte is goed droog, er zijn geen afwijkende geuren waargenomen, die zouden kunnen duiden op aantastingen door zwamvorming of houtrot aan de (deels) houten begane grondvloer of lekkages van onder de vloer aangebrachte afvoerbuizen. De mogelijkheden voor kruipruimteventilatie zijn in ruim voldoende mate aanwezig en worden voldoende benut. Wel is het aan te bevelen de ventilatieroosters vrij te maken en te houden van belemmeringen (grind, blad, beplantingen, bebouwingen) die de ventilatiecapaciteit kunnen beperken. Gezien de situering van de woning en de aangetroffen omstandigheden zijn geen andere tekortkomingen te verwachten. De kruipruimte is niet geïsoleerd. Het toepassen van kruipruimte isolatie door het aanbrengen van een isolerende bodemafdekking bijv. isoschelp of drowa chips is een te overwegen energiebesparende optie. (zie onderdeel begane grond vloer)

Kelder:

Goed


In de keuken is een kleine halfhoge provisiekelder aanwezig. De kelder is goed toegankelijk ruikt niet muf er zijn geen vochtplekken of oude lekkages aangetroffen. De ruimte wordt voldoende op natuurlijke wijze geventileerd, door het inpandig karakter zijn de mogelijkheden beperkt, hier zijn overigens geen bezwarende omstandigheden aangetroffen. De kelder kan als zodanig voldoende functioneren, er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De meterkast elementen zijn tevens in deze kelder ondergebracht.

Pagina 12 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 3 – GEVELS Gevels: constructie Opmerking inspecteur

Goed De gevels zijn uitgevoerd als halfsteens spouwmuur, de gevel is niet geïsoleerd. In zijn algemeenheid verkeert e.e.a. constructief in een goede staat. De gevels zijn voldoende stabiel en functioneren naar behoren. De gevels verkeren in voldoende goede conditie, er zijn geen verzakkingen en/of scheefstand waargenomen. Evenmin is sprake van doorslaande muren (vocht). Door de aanwezige spouwconstructie is na isolatie vrij eenvoudig en met beperkte kosten te realiseren. Voorkeur bestaat voor het vullen van de spouw met minerale wol vlokken of gebonden perlietkorrels. (Afgeraden wordt het toepassen van Pur) Een en ander is ter plaatse met u besproken.

Kostenraming: (aannemersprijzen)

Na isolatie v/d gevel Gevels: scheurvorming Opmerking inspecteur

Direct/Herstel 0-1 jr.

Termijn/Onderh. 1-5 jr.

Verbetering

€ -.-

€ -.-

Ca. € 3000.-

Goed Aan de gevels is geen scheurvorming van enige importantie waargenomen. Lichte scheurvorming zou gezien de leeftijd en omstandigheden zeker niet abnormaal geweest zijn. De algehele staat is zondermeer goed. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.

Gevels: metsel- en Voldoende voegwerk Opmerking Het voegwerk is overwegend van voldoende kwaliteit, zeer plaatselijk inspecteur lichte scheurvorming in het voegwerk waargenomen, constructief van geen belang, op termijn wanneer de gevel opnieuw wordt geschilderd is het raadzaam eerst de voeg ter plaatse te herstellen. Daarnaast is de voeg aan de aansluiting met het maaiveld plaatselijk uitgespoeld. Herstel op termijn is aan te bevelen om inwatering en mogelijk vorstschade te voorkomen. De kwaliteit van de gevelstenen is zonder bemerkingen. De gevels zijn wit geschilderd de verflaag verkeert in goede staat, op termijn is regulier onderhoud noodzakelijk. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.

Pagina 13 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 3 – GEVELS (-vervolg-) Kostenraming: (aannemersprijzen)

Herstel voegwerk, regulier onderhoud schilderw. gevel



Verbetering

€ -.-

Ca. € 2750.-

€ -.-

Kozijnen: begane Voldoende grond, verdieping Opmerking De kozijnen in de woning zijn van hardhout, bevestiging en staat van inspecteur onderhoud zijn overwegend voldoende. Het schilderwerk is plaatselijk toe aan onderhoud. Plaatselijk is begin van houtrot geconstateerd (kozijnen in de topgevels), herstel is hier nog goed mogelijk door verwijderen van de zachte delen en aanbrengen van epoxyhars, kosten van dit herstel zijn opgenomen in de begroting voor het schilderwerk. Kozijnen: beglazing Opmerking inspecteur


Vervangen enkel glas

Voldoende De woning is op de begane grond voorzien van dubbel glas. De aanwezige beglazing is gecontroleerd op breuk en/of lekkage. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Daar waar nog enkel glas is toegepast (verdieping) is vervangen door dubbel glas een toekomstig te overwegen energiebesparende optie, plaatsing in de bestaande kozijnen is met enige aanpassing van de glaslatten goed mogelijk. Er zijn anders dan genoemd geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Direct/Herstel 0-1 jr.


Verbetering

€ -.-

€ -.-

Ca. € 2500.-

Kozijnen: hang- en Voldoende sluitwerk Opmerking Het hang- en sluitwerk is gecontroleerd. Het materiaal functioneert, inspecteur overwegend zoals mag worden verwacht. Plaatselijk is bijstellen, vastzetten en gangbaar maken noodzakelijk. Met enige regelmaat klein onderhoud (smeren en bevestiging controleren) is altijd aan te bevelen. Rondom is zijn standaard cilindersloten toegepast, met plaatselijk additioneel bijzetsloten. Betere inbraakwerendheid is te realiseren door toepassing van SKG** sluitwerk. Er zijn overigens geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Pagina 14 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 3 – GEVELS (-vervolg-) Kozijnen: schilderwerk Opmerking inspecteur


Schilderwerk totaal houtwerk

Redelijk Het schilderwerk van ramen deuren en puivulling is steekproefsgewijs gecontroleerd. Het gebruikte verfsysteem is onbekend. De verflagen hebben voldoende hechting. De algehele staat van het buitenschilderwerk is zodanig dat op korte termijn regulier onderhoud noodzakelijk is. Met name aan het overig houtwerk (=gootondersteuningen, boeidelen, knelplanken etc.) is plaatselijk herstel van het schilderwerk op korte termijn gewenst, de noodzakelijk intensiteit aan de andere delen is beduidend minder intensief en spoedeisend, een en ander is te kwalificeren als normaal toe te passen maar wel noodzakelijk onderhoud. De stelpost omvat het totaal aan schilderwerk (incl. dat wat aan het overige houtwerk noodzakelijk is) Direct/Herstel 0-1 jr.


Verbetering

Ca. € 3250.-

Ca. € 2750.-

€ -.-

Pagina 15 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 4 – DAKEN Dak: constructie Opmerking inspecteur

Goed Het dak is uitgevoerd als hellende gordingkap met sporen met daarop een beschot van asbestcement platen. De ondersteuning en stabiliteit is voldoende. De balklaag is voldoende gedimensioneerd, de onderlinge balkafstand voldoet aan de te stellen eisen. Er zijn geen ontoelaatbare doorbuigingen of aantastingen door insecten, zwamvorming of vochtinwerking geconstateerd. Een en ander functioneert naar behoren er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De gordingen worden ondersteund door de eindgevels en een dragend tussenspant opgenomen in de lichte scheidingswand op de zolderverdieping. De constructie is niet geïsoleerd er is substantieel voordeel te behalen ten aanzien van het energieverbruik door het dak aan de binnenzijde tussen de gordingen te isoleren, (het toepassen van een goede damp dichte laag aan de warme kant van de isolatie is dan wel absoluut noodzakelijk) en af te werken met bijv. gipsplaat. Kosten begroting is inclusief afwerking. Het dak van de garage en kantoor is een platdakconstructie voorzien van een houtbalklaag en ondersteunende staalconstructie. De balklaag is voldoende stabiel en gedimensioneerd voor het beoogde doel. De onderzijde is in de garage afgewerkt met asbesthoudende platen.




Verbetering

€ -.-

€ -.-

Ca. € 5000.-

Na isoleren dak woonhuis Dak: bedekking Opmerking inspecteur

Goed/Redelijk Het dak is gedekt met gebakken pannen, de algehele staat van onderhoud is zonder bemerkingen. De staat, de onderlinge aansluiting en de ligging zijn voldoende. Er zijn aan de bedekking op zich geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De garage berging is voorzien van een platdakconstructie, afgewerkt met mastiek met daarop een grind bedekking als ballast. De bedekking van dit platte dak verkeert nog in redelijke staat, de uitvoering echter gedateerd, aan de randafwerkingen zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Vooralsnog zijn geen lekkages geconstateerd. De ouderdom van het dak is ca. 45 jr. Preventieve vervanging is een serieuze optie. Pagina 16 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 4 – DAKEN (-vervolg-) Kostenraming: (aannemersprijzen)

Preventieve vervanging dakbedekking garage Dak: doorvoeren Opmerking inspecteur

Voldoende

Dak: schoorstenen Opmerking inspecteur

Voldoende

Dak: Overig houtwerk Opmerking inspecteur

Voldoende



Verbetering

Ca. € 3750.-

€ -.-

€ -.-

De diverse dak doorvoeren, ten behoeve van ventilatie, luchttoevoer en afvoer van rookgassen van de open haard, zijn correct geplaatst op het platte, respectievelijk hellende dak. Er zijn in voldoende mate en op de juiste manier plakstukken en loodslabben aangebracht om lekkage te voorkomen. Wel is wijsheid deze delen te laten controleren op goed functioneren door de dakdekker. Kosten zijn begrepen in bovenstaande kostenraming.

Aan de schoorstenen als zodanig zijn geen grote tekortkomingen geconstateerd. Het geheel kan als bedoeld functioneren. De plaatsing op het dak en afwerking van de aansluiting met de dakbedekking is correct er zijn geen tekortkomingen geconstateerd. Aan het metselwerk van de schoorstenen als zodanig en aan het voegwerk zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Het loodwerk verkeert in redelijke staat, aan de binnenzijde zijn sporen geconstateerd van een oude lekkage, het is wijsheid de staat en ligging van de loodslabben van nabij te controleren op scheurvorming en indien nodig te herstellen door de dakdekker. Kosten zijn begrepen in bovenstaande kostenraming.

De knelplanken, gootondersteuningen, boeiboorden en overig houtwerk verkeren in voldoende staat. Wel is per direct herstel van het schilderwerk noodzakelijk overeenkomstig de uitvoering zoals bij het onderdeel kozijnen beschreven. De kosten zijn tevens in de begroting bij dit onderdeel opgenomen.

Pagina 17 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 5 – VLOEREN en PLAFONDS Vloer: begane grond Opmerking inspecteur

Goed De begane grondvloer in de woning is deels (hal/keuken) uitgevoerd als een harde vloer (NeHoBo holle baksteen vloer) De vloer is afgewerkt met een zandcement dekvloer, ligt voldoende vlak en is voldoende ondersteund. Alle meest voorkomende vloerafwerkingen kunnen worden toegepast. Er zijn aan de vloeren geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De vloer is niet geïsoleerd. Deels is sprake van een houten vloer (woonkamer) van g.g.delen op een houten balklaag. De balklaag is voldoende stabiel en gedimensioneerd, er zijn geen aantastingen geconstateerd door ongedierte of zwam, tevens zijn er geen zwakke plekken of verende delen aangetroffen. Deze vloer is eveneens niet geïsoleerd. Er is voordeel ten aanzien van het energieverbruik te behalen door de isolatiewaarde te verhogen door het (laten) aanbrengen van vloerisolatie. Voor het harde deel is isolatie aan de onderzijde het meest optimaal, voor de houten vloer is kruipruimte isolatie een betere optie daar een houten vloer moet kunnen ademen. (zie ook onderdeel kruipruimte) In de garage/kantoor is een betonvloer toegepast, vermoedelijk ter plaatse gestort op grondverbetering, afgewerkt met een zandcement dekvloer. De vloer is voldoende vlak en voldoende ondersteund.


Na isolatie b.g.g. vloer Vloer: verdieping Opmerking inspecteur



Verbetering

€-.-

€ -.-

Ca. € 1750.-

Goed De verdiepingsvloer is uitgevoerd als een harde vloer. (NeHoBo of beton) De vloer is afgewerkt met een zandcement dekvloer, ligt voldoende vlak en is voldoende ondersteund. Alle meest voorkomende vloerafwerkingen kunnen worden toegepast. Er zijn aan de vloeren geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Bij werkzaamheden aan de verdiepingsvloer moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van in de (dek)vloer opgenomen elektra, water of afvoerleidingen.

Pagina 18 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 5 – VLOEREN en PLAFONDS (-vervolg-) Vloer: zolder Opmerking inspecteur

Goed De zoldervloer is opgebouwd uit houten vloerdelen op een balklaag. De balklaag is voldoende gedimensioneerd en is voldoende stabiel. De vloer is eveneens voldoende vlak, stabiel en tevens naar behoren ondersteund. Er zijn aan de vloer geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.

Plafond: begane Goed grond Opmerking De plafonds van begane grond zijn vlak gestukadoord en gesausd. De inspecteur algehele staat is goed, er zijn nauwelijks gebruikssporen aanwezig hoewel dit niet uitzonderlijk zou zijn. De plafonds als zodanig kunnen zonder bezwaar als bedoeld functioneren. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Plafond: verdieping Opmerking inspecteur

Voldoende De plafonds van de verdieping zijn uitgevoerd als gesauste zachtboard plafonds. De algehele staat is goed, er zijn nauwelijks gebruikssporen aanwezig hoewel dit niet uitzonderlijk zou zijn. De plafonds als zodanig kunnen zonder bezwaar als bedoeld functioneren. De uitvoering is gedateerd, het gebruikte materiaal (zachtboard) is niet echt brandwerend. Vervangen door gipsplaatplafonds levert in dat opzicht een substantiële verbetering. Er zijn overigens geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.


Vervangen zachtboard door gipsplaat



Verbetering

€-.-

€ -.-

Ca. € 2250.-

Pagina 19 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 6 – BINNENWANDEN, KOZIJNEN en DEUREN Binnenwanden:

Goed


De binnenwanden bestaan uit steenachtig materiaal en zijn overwegend dragend uitgevoerd. De wanden zijn voldoende vlak en stabiel. De wanden zijn glad gestukadoord en afgewerkt met behang en/of sierpleister. In zijn algemeenheid verkeren de wanden in goede staat. Bij interne verbouwingen moet terdege rekening worden gehouden met het mogelijk dragend karakter, doorbrekingen en wijzigingen in de structuur zijn in principe mogelijk mits voldoende voorzien wordt in vervangende ondersteuning, aan te bevelen is hiervoor een kundige aannemer in te schakelen. Een en ander is ter plaatse met u besproken De binnenwanden verkeren in goede staat er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.

Binnen kozijnen:

Goed


De binnen kozijnen zijn grotendeels authentieke houten kozijnen. De kozijnen zijn voldoende stabiel, en voldoende deugdelijk bevestigd. De uitvoering is gedateerd maar de algehele conditie is goed. Het schilderwerk verkeert in voldoende conditie. Er zijn, op hier en daar enige lichte gebruikssporen na, geen tekortkomingen geconstateerd.

Binnendeuren:

Voldoende


De binnendeuren van standaard gedateerde uitvoering en kwaliteit incl. schilderwerk en hang- en sluitwerk verkeren in voldoende conditie. Enig klein onderhoud (smeren en bevestiging controleren gangbaar maken) is aan te bevelen. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.

Pagina 20 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 7 – TRAPPEN Verdiepingstrap:

Voldoende


In de woning is een vaste trap aanwezig, zowel naar de eerste (metalen dragers, hardhouten treden) als naar de tweede (volledig hout) verdieping. De trappen verkeren in goede staat en zijn voldoende stabiel. De uitstraling is geheel overeenkomstig het tijdsbeeld van plaatsing. De breedte is voldoende ruim. De aantrede van de trap (oppervlakte waar u op staat) is voldoende. De optrede van de trap (hoogte naar de volgende trede) is niet te hoog of te laag. M.a.w. De trap loopt prettig. De trapleuning aan de wand is gecontroleerd op stabiliteit en veiligheid, plaatselijk is opnieuw vastzetten noodzakelijk. Naar de tweede verdieping ontbreekt de leuning, wellicht is alsnog aanbrengen voor de veiligheid te overwegen. De kwaliteit van het schilder/lakwerk is voldoende. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.

Pagina 21 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 8 – KEUKEN, TOILET en BADKAMER Keuken: algemeen Opmerking inspecteur

Redelijk De in de woning aanwezige keuken is geïnspecteerd op gebreken aan o.a. tegelwerk, kitwerk, voegwerk, keukenkastdeuren, hang- en sluitwerk, kastbodems, achterwanden, vocht, lamineerlagen, werkblad, wasbak, kraan en dergelijke. De keuken als zodanig is voorzien van voldoende apparatuur en van voldoende kwaliteit. De uitvoering is vrij specifiek en gedateerd. Een en ander verkeert in redelijke staat, en kan in essentie als bedoeld functioneren. Er zijn geen essentiële gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Wellicht een algehele modernisering te overwegen verbetering. In de bijkeuken is sprake van loszittend stucwerk als gevolg van gebrekkige ventilatie, herstel van het stucwerk en aanbrengen van een ventilatie voorziening rechtstreeks naar buiten is aan te raden.


Herstel stucwerk / aanbr. ventilatievoorziening



Verbetering

Ca. € 150.-

€ -.-

€ -.-

Keuken: afvoeren Redelijk en apparatuur Opmerking De apparatuur is voor zover aanwezig niet getest, maar uitsluitend inspecteur visueel geïnspecteerd. Hierbij zijn geen gebreken geconstateerd. Er is geen aanleiding te twijfelen aan het voldoende functioneren. De uitrusting is eenvoudig en gedateerd. De overige voorzieningen, zoals kranen (waterdruk), afvoeren (afvoersnelheid), wasbakken e.d. functioneren naar behoren. Er is in principe ruim voldoende afzuigcapaciteit voor geuren rechtstreeks naar buiten. Wellicht een algehele modernisering te overwegen verbetering.

Pagina 22 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 8 – KEUKEN, TOILET en BADKAMER (-vervolg-) Toilet: algemeen Opmerking inspecteur

Goed Het toilet is geïnspecteerd op gebreken aan het doorspoel mechanisme, doorspoeling, afsluitkraan, aansluiting riolering en dergelijke, de afvoer is voldoende snel. De uitvoering is modern van voldoende kwaliteit. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Het toilet kan als bedoeld goed functioneren. De afvoer van geuren vindt plaats door middel van natuurlijke ventilatie, decentrale mechanische afzuiging rechtstreeks naar buiten is efficiënter. Wellicht een te overwegen verbetering.


Mechanische afzuiging



Verbetering

€-.-

€ -.-

Ca. € 150.-

Toilet: tegelwerk Goed en montage Opmerking Het tegelwerk is op enkele plaatsen gecontroleerd op bevestiging. Het inspecteur tegelwerk zit voldoende vast, de hechting is voldoende. De uitvoering is tijdloos modern van goede kwaliteit er zijn geen gebreken geconstateerd. Het toilet en fonteintje zijn gecontroleerd op bevestiging. Hier zijn geen gebreken geconstateerd. Badkamer: algemeen Opmerking inspecteur

Voldoende De badkamer is geïnspecteerd, de algehele staat is voldoende. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd aan de aanwezige voorzieningen zoals kraan, afvoeren, wasbakken, douche, bad, toilet e.d. de watertoevoer is voldoende en de afvoer is voldoende snel, het afschot naar de diverse putjes is correct. De uitvoering is voldoende uitgebreid maar enigszins gedateerd. De onderdelen kunnen vooralsnog voldoende als bedoeld functioneren. Er zijn geen gebreken geconstateerd. Het tegelwerk is op enkele plaatsen gecontroleerd op bevestiging. Het tegelwerk zit voldoende vast, de hechting is voldoende. De uitvoering is specifiek maar van voldoende kwaliteit. De aanwezige kitnaden zijn van matige kwaliteit, herstel is noodzakelijk.

Pagina 23 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 8 – KEUKEN, TOILET en BADKAMER (-vervolg-) Kostenraming: (aannemersprijzen)

Kitnaden vervangen Badkamer: ventilatie Opmerking inspecteur



Verbetering

Ca. € 150.-

€ -.-

€ -.-

Redelijk De ventilatie van de badkamer naar buiten vindt plaats door natuurlijke ventilatie via een uitzetraam. Bij intensief badkamergebruik en/of windstil weer zal dit nauwelijks toereikend zijn, effectiever is hier een decentrale mechanische afzuiging te realiseren rechtstreeks naar buiten evt. voorzien van tijdvertraging.


Mechanische afzuiging



Verbetering

Ca. € 250.-

€ -.-

€ -.-

Pagina 24 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 9 - INSTALLATIES Riolering

Voldoende


Het afschot van de afvoeren en de rioleringen is voldoende. De rioleringen verkeren voor zover visueel te beoordelen in een voldoende conditie. Voor zover zichtbaar functioneert een en ander naar behoren. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. Volgens opgave loopt de afvoer rechtstreeks naar het openbaar riool.

Advies inspecteur

Buiten rioleringen zijn visueel niet te inspecteren, derhalve kunnen deze niet beoordeeld worden. Voor de aanwezigheid van eventuele septiktank moet dit aangegeven worden door de makelaar/verkoper bij de aankopende partij. De riolering is beperkt zichtbaar. Het deel buiten de woning is geheel niet geïnspecteerd. De afvoeren en rioleringen zijn alleen visueel aan de buitenzijde geïnspecteerd. Uiteraard zijn de buizen aan de binnenzijde niet gecontroleerd. Uiteraard kunnen wij geen uitspraken doen over afvoeren die verwerkt zijn in wanden, achter aftimmeringen of op andere, niet zichtbare, locaties. Er moet rekening gehouden worden met regulier onderhoud, zoals het doorspuiten van de riolering.

Hemelwaterafvoer

Goed


De afvoeren van het hellende dak, en die van de platte dakdelen, verkeren in voldoende conditie. De zinken mastgoten ten behoeve van de hemelwaterafvoer verkeren eveneens in goede conditie. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd. De afwatering is voldoende. De ondersteuning van de goot door de verlengde sporen is ruim voldoende. Het geheel kan als bedoeld goed functioneren. Er zijn voldoende afvoerbuizen, van voldoende doorsnede, aanwezig om het te verwachten aanbod van hemelwater te verwerken. Overigens geldt voor goten en platte daken dat regelmatige reiniging en gangbaar houden van de afvoeren noodzakelijk is om goed functioneren te waarborgen. Er zijn geen gebreken of tekortkomingen geconstateerd.

Pagina 25 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 9 – INSTALLATIES (-vervolg-) Verwarming warmwater Opmerking inspecteur

& Voldoende In de woningverwarming wordt voorzien door middel van radiatoren (qua uitvoering enigszins gedateerd, maar functioneel), aangestuurd door een gasgestookte HR-combiketel (zorgt dus ook voor warm water) met een boilerreservoir van voldoende omvang (bouwjaar 2004). De economische levensduur van de ketel is ongeveer bereikt, hetgeen overigens niet wil zeggen dat de ketel niet functioneert. Wel is verstandig op termijn te reserveren voor vervanging indien gebreken zich aandienen, herstel is gezien de leeftijd vaak niet meer opportuun. Er is sprake van een gesloten systeem d.w.z. de rookgassen worden rechtstreeks naar buiten afgevoerd, terwijl de verbrandingslucht rechtstreeks van buiten wordt toegevoerd. De werking is niet getest, er is echter geen enkele reden om capaciteitsproblemen of andere tekortkomingen te veronderstellen. De installatie als totaal kan vooralsnog als bedoeld voldoende functioneren. Er zijn geen gebreken geconstateerd.


Reservering vervangen cvketel



Verbetering

€ -.-

Ca. € 1500.-

€ -.-

Elektriciteit

Voldoende


De groepen en de meterkast zijn gedateerd (smeltzekeringen i.p.v. aardlekschakelaars) maar verkeren in een voldoende conditie. Er zijn geen gebreken waargenomen. Het geheel kan voldoende functioneren en is ook veilig. Het aantal groepen en stoppen is naar huidige maatstaven voldoende. Wanneer extra apparatuur met een relatief groot stroomverbruik of zonnepanelen worden bijgeplaatst kan uitbreiding noodzakelijk zijn. De bedrading is modern maar niet overal volgens het meest actuele kleursysteem. Niet overal is aarding aanwezig, bij verbouwingen en aansluiting van apparatuur moet hiermee rekening worden gehouden. Leidingen, wandcontactdozen en het schakelmateriaal verkeren in een voldoende conditie. De installatie als totaal kan als bedoeld voldoende functioneren.

Pagina 26 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 9 – Installaties (-vervolg-) Gasvoorziening

Goed


De gasinstallatie of onderdelen daarvan zijn tijdens de inspectie in bedrijf geweest en kunnen functioneren. De bevestiging van de gasmeter is voldoende. Voor zover te zien kan het systeem voldoende functioneren. Het leidingwerk inclusief bevestiging verkeert in een goede conditie. Er zijn geen tekortkomingen geconstateerd.

Watervoorziening

Goed


In de woning zijn mogelijkheden aanwezig voor watertransport. Vanaf de meter kan het water naar de verschillende tappunten. Een terugslag is niet aanwezig. Het leidingwerk is goed gebeugeld en/of bevestigd. Het watertransport in de woning geschiedt door middel van koperen of kunststof leidingen. (Dit is niet helemaal te controleren, maar wel aannemelijk). Volgens opgave zou in de kruipruimte sprake zijn van een loden waterleiding, dit is niet geconstateerd. De watermeter bevestiging is voldoende. Enkele tappunten zijn gecontroleerd. De hoeveelheid waterafgifte is voldoende. Het gehele systeem verkeert in voldoende conditie en functioneert naar behoren. Er zijn geen bijzonderheden aangetroffen. Er zijn voldoende tappunten aanwezig.

Ventilatie

Voldoende


De woning wordt grotendeels op natuurlijke wijze geventileerd, decentrale selectieve afzuiging in badkamer, toilet en keuken is aan te bevelen. (zie ook de opmerkingen bij de betreffende items). Er zijn overigens ruim voldoende mogelijkheden voor spuiventilatie en natuurlijke ventilatie van de aanwezige ruimten. Het aantal toegepaste mogelijkheden voor luchttoevoer en luchtafvoer, alsmede de afmetingen daarvan, zijn ruim voldoende. In nagenoeg elke ruimte is een apart ventilatierooster aanwezig (gevolg van toen geldende regels), de roosters kunnen tocht veroorzaken en veroorzaken een behoorlijk warmte lek. Bij na isolatie van de gevels moeten deze roosters worden verwijderd. Wellicht is direct verwijderen en afdichten een te overwegen optie.

Pagina 27 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 9 – Installaties (-vervolg-) Brandveiligheid

Redelijk


In de woning zijn op de begane grond en verdieping geen expliciet brandgevaarlijke afwerkingen of situaties aangetroffen. De plafonds en knieschotten op de zolder zijn onvoldoende brandwerend afgewerkt (zachtboard zie eerdere opmerkingen). Tevens is het metalen rookkanaal van de openhaard op zolder enkelwandig uitgevoerd (wordt dus bij gebruik erg heet). In de woning zijn rookmelders aanwezig, geadviseerd wordt deze te herschikken en op minimaal de zolder, verdieping en hal hierin te voorzien. In de bijkeuken bij de cv-ketel is plaatsing van een CO-melder aan te bevelen. Plaatsing rookmelder “hoog”, CO-melder “laag”. (CO is zwaarder dan zuurstof en zakt derhalve naar de vloer, terwijl rook juist stijgt naar het plafond) De enige vluchtweg vanaf de bovenverdiepingen loopt via de houten trap, wellicht is het raadzaam op de verdieping een additionele vluchtmogelijkheid toe te passen. (bv. door een uitwerpladder via het balkon) Daarnaast is plaatsing van middelen om een beginnende brand te doven (brandblusser en/of blusdeken) voor de veiligheid te overwegen.

Kostenraming:


Verbetering

(aannemersprijzen)


Brandveiligheid

Ca. € 200.-

€ -.-

€ -.-

Pagina 28 van 29

BOUWKUNDIG RAPPORT 10 – Kostenoverzicht Kostenraming: Pagina



Verbetering

13

€ -.-

€ -.-

€ 3000.-

14

€ -.-

€ 2750.-

€ -.-

15

€ 3250.-

€ 2750.-

€ -.-

16

€ -.-

€ -.-

€ 5000.-

17

€ 3750.-

€ -.-

€ -.-

18

€ -.-

€ -.-

€ 1750.-

19

€ -.-

€ -.-

€ 2250.-

22

€ 150.-

€ -.-

€ -.-

23

€ -.-

€ -.-

€ 150.-

24

€ 150.-

€ -.-

€ -.-

24

€ 250.-

€ -.-

€ -.-

26

€ -.-

€ 1500.-

€ -.-

28

€ 200.-

€ -.-

€ -.-

Totaal

€ 7750.-

€ 7000.-

€ 12150.-

Bedragen gebaseerd op aannemersprijzen incl. btw. Bepaalde werkzaamheden kunnen, in sommige gevallen grotendeels, ter besparing in eigen beheer worden uitgevoerd.

Pagina 29 van 29

[Boers Advies] [22 december 2015] [Bouwkundige Inspectie]

Recommend Documents