Advies afschaffen mutatie-inspectie bij onzelfstandige eenheden 26-12-2011
Inleiding DUWO heeft de Huurderskoepel verzocht advies uit te brengen over het stoppen van de mutatie-inspectie op onzelfstandige eenheden, ook wel kamers genoemd. Tot voor kort vond er een inspectie plaats op de te muteren eenheid door een beheerder van DUWO. Tijdens deze inspectie wordt onderzocht of de kamer geschikt is om nogmaals te verhuren of dat er nog werkzaamheden verricht moeten worden zodat de kamer weer in een staat zal verkeren dat het nogmaals verhuurd kan worden. De beheerder van DUWO inspecteert tijdens deze bezoeken ook de gemeenschappelijke ruimtes, zoals de gemeenschappelijke woonkamer, keuken en eventuele sanitaire voorzieningen. Mocht de verhuureenheid, dus de kamer, niet in een behoorlijke staat verkeren, dan laat DUWO de reparaties uitvoeren en zullen zij eventuele gemaakte kosten op de vertrekkende huurder verhalen. In de adviesaanvraag heeft DUWO aangegeven dat een mutatie-inspectie circa een half uur in beslag neemt. Door het afschaffen van de inspectie stelt DUWO dat zij een grote efficiency slag kunnen maken aangezien in de nieuwe situatie het uitvoeren van een mutatie maar 5 minuten zal kosten. Hierbij geeft DUWO wel aan dat de geïmplementeerde maatregel niet bedoeld is als een bezuinigingsmaatregel, maar dat de beheerders op andere manieren ingezet zullen worden. DUWO geeft ook aan dat een onzelfstandige woningmutatie zonder inspectie al op verschillende plaatsen met succes is ingevoerd en dat dit niet heeft geleid tot een verslechtering van de eenheden dan wel het woonklimaat. Afgelopen maanden heeft DUWO een pilot uitgevoerd waarin mutatie-inspecties op onzelfstandige wooneenheden zijn afgeschaft. Tijdens deze pilot zijn eveneens enquêtes gehouden onder de nieuwe huurders over de staat van de woning.
Analyse veranderde situatie De Huurderskoepel kan het waarderen dat DUWO probeert haar personeel zo efficiënt mogelijk in te zetten maar ziet in de voorgestelde wijziging van het verhuurbeleid ook enkele aandachtspunten waar de Huurderskoepel DUWO op wenst te adviseren. Op het moment dat DUWO deze adviezen overneemt zullen wij positief adviseren over het afschaffen van de mutatie inspectie bij de onzelfstandige eenheden.
De Huurderskoepel is van mening dat het de taak en de verantwoordelijkheid is van DUWO om eenheden aan nieuwe huurders op te leveren die van een goede kwaliteit zijn. Aangezien DUWO geen zicht meer op de eenheden zal krijgen en de verantwoordelijkheid voor het melden van problemen bij de nieuwe huurders komt te liggen. DUWO inspecteert wel geregeld de gemeenschappelijke ruimtes van de woningen om te controleren de woning nog in een behoorlijke staat verkeert, maar inspecteert niet de kamers zelf. Het is daarom van groot belang dat de klachten snel en adequaat zullen worden opgelost. In de enquête die DUWO heeft verspreid onder de nieuwe huurders meldt 48% van de respondenten dat hun klachten nog niet door DUWO zijn opgelost (Adviesaanvraag ‘Afschaffen mutatie-inspecties onzelfstandige eenheden’, DUWO 2011). Dit hoge percentage is voor de Huurderskoepel een zorgwekkend punt. Als de nieuwe huurder een klacht heeft over de kamer, zou de Huurderskoepel graag zien dat dit ook daadwerkelijk binnen drie dagen wordt opgepakt en verholpen. De Huurderskoepel meent dat er een mogelijkheid is dat de gesteldheid van de kamers achteruit gaat door een cumulatie van gebreken bij opvolgende mutaties op één verhuureenheid doordat deze niet gemeld worden. De Huurderskoepel adviseert DUWO dan ook om een regeling in te stellen voor schadeloosstelling voor de nieuwe huurders. De Huurderskoepel is van mening dat indien een nieuwe huurder door achterstallig onderhoud de kamer niet of slechts gedeeltelijk in gebruik kan nemen de huurder ,totdat de klachten geheel zijn verholpen, geen huur hoeft te betalen. De Huurderskoepel vindt het verontrustend dat de Verhuur en Informatie(V&I) balie klaarblijkelijk over onvoldoende kennis bezit om complex-specifieke vragen van de nieuwe bewoners te beantwoorden.
In
de situatie met mutatie-inspectie kon een nieuwe huurder deze vragen stellen aan de DUWO beheerder die veel kennis heeft over het complex. In de adviesaanvraag stelt DUWO dat zij aanvullende complexinformatie toe willen voegen aan de website. De Huurderskoepel is positief gesteld over het feit dat DUWO dit op de website wilt plaatsen, maar acht het belang van een papieren versie ook zeer groot en adviseert dan ook om deze te vervaardigen. De Huurderskoepel vindt het van belang dat er een laagdrempelige contactmogelijkheid is met een beheerder van DUWO. In de aanvraag stelt DUWO dat er een optie aan de nieuwe huurder wordt gegeven om aan te kunnen geven dat een beheerder langs komt voor een kamerinspectie. De Huurderskoepel adviseert om ook te communiceren dat de nieuwe bewoners ook andere vragen over de kamer, de gemeenschappelijke ruimte en het complex aan de beheerder kunnen stellen. Door het verstrekken van
contactgegevens van een beheerder zullen nieuwe huurders alsnog de mogelijkheid hebben om met een beheerder in contact te komen voor eventuele vragen. Een speerpunt van de Huurderskoepel omtrent dit advies is dat DUWO aangeeft waar de beheerders die voorheen mutatie-inspecties deden nu ingezet zullen worden. DUWO geeft namelijk aan dat dit geen bezuinigingsmaatregel is en dat zij de vrijkomende uren van de beheerders op andere zaken wil inzetten. De Huurderskoepel wil hier graag op toezien en wil geïnformeerd worden waar deze vrijkomende capaciteit zal worden ingezet. Een ander aandachtspunt is de sleuteloverdracht aan de nieuwe huurder. In de adviesaanvraag geeft DUWO aan dat dit op verschillende manieren kan: door de sleutels op te halen op het kantoor van DUWO, om de sleutels op te halen bij de vertrekkende huurder of om de sleutels op te halen bij een van de huisgenoten. Tegelijk geeft een significante hoeveelheid van de respondenten aan dat zij dit geen prettige werkwijze vinden. De sleutelbossen zijn onvolledig of de vorige huurder is moeilijk te bereiken is. De Huurderskoepel adviseert met nadruk dat het uitganspunt van de sleuteloverdracht aan de nieuwe huurder het kantoor van de vestiging zal dienen te zijn. Door de sleuteloverdracht zelf ter hand te nemen kan DUWO controleren of alle sleutels nog aanwezig zijn. Vooral sleutels van fietsenhokken of balkondeuren zijn wel eens afwezig of defect. Aangezien de voorgestelde maartregel van dusdanig ingrijpende aard is en het een van de kerntaken van DUWO beïnvloedt, wilt de Huurderskoepel na drie maanden de geïmplementeerde maatregel herevalueren. Na de termijn van drie maanden zal de Huurderskoepel nogmaals een advies geven aan DUWO waarin specifiek gekeken zal worden naar de aandachtspunten die vermeld staan in dit advies. Deze termijn willen wij gebruiken om verder onderzoek te doen naar de gevolgen van deze maatregel, zodat wij zeker zijn dat de maatregel het vastgoed niet negatief zal beïnvloeden en wij een optimaal onderbouwde advies kunnen geven.
Conclusie De Huurderskoepel kan zich verenigen met de voorgestelde wijziging mits er gehoor gegeven wordt aan haar nader adviezen op dit terrein. De Koepel vindt het positief dat er een efficiencyslag gemaakt wordt, maar dit mag echter niet ten nadelen uitpakken van de service van DUWO en de kwaliteit van haar woningen. Om dit te waarborgen heeft de Huurderskoepel enkele nadere adviezen geformuleerd die in dit advies naar voren zijn gekomen, deze punten wilt de Huurderskoepel herevalueren na een termijn van 3 maanden. 1. Reparatietermijn Een maximale termijn van 3 dagen waarbinnen een klacht van de inhuizende huurder opgepakt dient te zijn. 2. Regeling tot schadeloosstelling Schadeloosstelling bestaande uit vrijstelling van huur voor de termijn dat de kamer niet of niet volledig in gebruik te nemen en/of in te richten is. 3. Aanvullende informatie Aanvullende complex en verhuurinformatie die de V&I medewerkers missen zodat deze kan worden meegegeven aan de nieuwe huurders, zowel hardcopy als digitaal. 4. Plan van aanpak uren beheerders Een verantwoording en plan van aanpak waarin is opgenomen waar in de bedrijfsvoering de vrijkomende uren zullen worden ingezet. Advies De Huurderskoepel geeft een positief advies op het afschaffen van de mutatie-inspectie bij onzelfstandige eenheden onder voorwaarde dat de hierboven genoemde zaken in acht worden genomen. Namens de Huurderskoepel, Hoogachtend,
Sjoerd Robertson Voorzitter Vereniging Bewoners Uilenstede
Sebastiaan Ijzerman
Penningmeester Vereniging Bewoners Uilenstede
