BOUWKUNDIGE INSPECTIE Opdrachtgever: Locatie: Projectnummer: Datum:
Type onderzoek:
INEXS Projectmanagement BV Theresialaan 30 | 5262 BN Vught T +31(0)73 684 32 58 | F +31(0)73 684 01 44
[email protected] | www.inexs.nl
bouwkundige inspectie met kostenraming
Bank 4381 92 427 KvK 110 18629 BTW 0075 08 803 B01
INEXS Projectmanagement BV verricht alle diensten uit hoofde van een met haar gesloten overeenkomst van opdracht, waarop de RVOI-2001 van toepassing is. Op eerste verzoek zal een exemplaar van deze voorwaarden gratis ter beschikking worden gesteld.
Projectgegevens Adres onderzoekslocatie: Omschrijving onderzoekslocatie: Projectnummer: Datum onderzoek:
16 november 2009
Opdrachtgever Opdrachtgever: Contactpersoon: Postadres: Postcode en plaats: Telefoonnummer: Adviseur Ingenieursbureau: Contactpersoon: Bezoekadres: Postcode en plaats: Telefoonnummer: Faxnummer: Website: e-mail:
Colofon rapportage Opgesteld door : Inspectie uitgevoerd door: Begeleiding op locatie: Gecontroleerd door: Datum/paraaf controle
Paul W.N. van Hoeven Paul W.N. van Hoeven
………
2
INHOUDSOPGAVE
1.
ALGEMEEN...................................................................................................................... 4
1.1
Algemeen ..................................................................................................................... 4
1.2
Aanleiding en doel van het onderzoek...................................................................... 4
1.3
Opbouw van het rapport............................................................................................. 4
2.
INLEIDING........................................................................................................................ 5
2.1
Uitgangspunten inspectie .......................................................................................... 5
2.2
Toelichting op de technische staat van onderhoud ................................................ 6
3.
RESULTATEN .............................................................................................................. 7
3.1 Gebouwgegevens........................................................................................................ 7 3.1.1 Terrein en omgeving .............................................................................................. 7 3.1.2 Gebouwindeling ..................................................................................................... 8 3.1.3 Hoofddraagconstructie en materiaalgebruik .......................................................... 9 3.1.4 Installaties ............................................................................................................ 10 3.2
Kostenprognose........................................................................................................ 12
3.3
Beperkingen van het onderzoek .............................................................................. 13
4.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .......................................................................... 14
4.1
Algemene conclusie.................................................................................................. 14
4.2
Aanbevelingen........................................................................................................... 17
BIJLAGE I
TECHNISCHE INSPECTIE ..................................................................... 18
3
1.
ALGEMEEN
1.1
Algemeen
In opdracht van …………………………….. heeft ………………….. een bouwkundige inspectie uitgevoerd. Het betreft de inspectie van het Kantoorgebouw van ………………………………… 1.2
Aanleiding en doel van het onderzoek
Aanleiding voor de inspectie is de voorgenomen aankoop van het gehele gebouw door ……………………………….. Het doel van de inspectie is de opdrachtgever te informeren over: De bouw- en installatietechnische opbouw van het gebouw; De bouwkundige staat van het gebouw; De technische staat van de installaties; De eventuele gebreken en onvolkomenheden; Aanbevelingen ter verbetering van het onderhoudsniveau. De geraamde kosten voor het herstel van de voorkomende gebreken, onvolkomenheden en achterstallig- en / of vervangingsonderhoud binnen een termijn van 10 jaar. 1.3
Opbouw van het rapport
Dit rapport beschrijft de bouwkundige en installatietechnische inspectie, uitgevoerd in uw opdracht. In hoofdstuk 1 is de opdracht en de specifieke doelstelling omschreven. Hoofdstuk 2 bevat een inleiding met specifieke projectgegevens en uitgangspunten. De resultaten van de technische inspectie, staan vermeld in hoofdstuk 3. De resultaten en bevindingen worden, waar nodig, toegelicht in hoofdstuk 4. Tevens worden in dit hoofdstuk aanbevelingen gedaan naar aanleiding van het onderzoek. Bijlagen behorende bij deze rapportage: De volgende bijlagen zijn onlosmakelijk verbonden met deze rapportage: Kostenraming, ref:……………………….
4
2.
INLEIDING
2.1
Uitgangspunten inspectie
De inspecteur heeft, op basis van de gegevens die door de opdrachtgever zijn aangeleverd, het gehele gebouw inclusief gebouwgebonden installaties aan een uitgebreide visuele inspectie onderworpen. Hierbij zijn de aangetroffen gebouwdelen, installaties en gebreken nauwkeurig geregistreerd. Tijdens het onderzoek zijn geen destructieve handelingen verricht. Inspectie in ruimtes als spouwmuren, funderingen, schoorstenen e.d. is niet uitgevoerd. Technische installaties zijn uit veiligheidsoverwegingen niet of onvolledig ontmanteld. INEXS Projectmanagement B.V. heeft de werkzaamheden met de nodige zorg en vakmanschap uitgevoerd. Het bereikte resultaat is echter niet uitsluitend afhankelijk van de inspanning, maar ook van factoren die buiten de invloedsfeer van INEXS Projectmanagement B.V. liggen. INEXS Projectmanagement B.V. heeft derhalve door het aangaan van de overeenkomst een inspanningsverplichting op zich genomen en in geen geval een resultaatsverplichting. Door de opdrachtgever zijn de volgende stukken beschikbaar gesteld: Gebouw Kantoorgebouw …………………
Ter beschikking Tekeningen en uitgebreide technische informatie
5
2.2
Toelichting op de technische staat van onderhoud
Ten behoeve van de beoordeling van de aangetroffen gebouwdelen en installaties wordt per element een bouwtechnische staat toegekend. Afhankelijk van de leeftijd van het element, aangetroffen gebreken, de omvang van het gebrek en de urgentie tot herstel varieert de beoordeling per element van zeer slecht tot uitstekend. Waardering
Omschrijving
Uitstekend
Het onderdeel verkeert in nieuwstaat.
Goed
Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen.
Redelijk
Het verouderingsproces van het onderdeel is op gang gekomen. Incidenteel kan gedeeltelijk functieverval van het element optreden.
Matig
Het verouderingsproces heeft het element in zijn greep. Functieverval komt plaatselijk voor en/of is reeds voorgekomen.
Slecht
De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur van het element is vrijwel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor.
Zeer slecht
Het einde van de technische levensduur van het element is bereikt. De functie vervulling van het element is niet meer gewaarborgd.
6
3.
RESULTATEN
3.1
Gebouwgegevens
3.1.1 Terrein en omgeving Het fraaie kantoorgebouw is gebouwd in 1974, en in 1989 en 1998 uitgebreid. Het gebouw is goed bereikbaar via de autosnelweg A2 en daarna de A9 (Gaasperdammerweg) afslag AMC. Treinstation Holendrecht is op loopafstand gelegen. Op eigen terrein zijn 285 parkeerplaatsen waarvan 30 in de afsluitbare parkeerkelder. Het gehele terrein is voorzien van kwalitatief hoogwaardig hekwerk en elektrisch afsluitbare schuifpoorten. Toegang is mogelijk via op afstand bedienbare slagbomen. Het kantoorgebouw is gelegen op een relatief rustig en ouder deel van het bedrijvenpark. Aan de voorzijde ligt een groenstrook met waterpartijen en wandelgelegenheid, daarlangs loopt de A9.
Gebouw
Gebruik gebouw
Gebouw in gebruik tijdens inspectie
Aantal bouwlagen
Opstallen aanwezig
Plattegronden aanwezig tijdens inspectie
Kantoorgebouw ….
Kantoorruimte
Ja
6 (exl. Kelder en dakopbouw)
2
Ja
7
3.1.2 Gebouwindeling van het totale kantoorgebouw (gebouwdelen A, B en C): Bouwlaag -1 (Kelder) • Via hellingbaan van buiten toegang tot 30 directie parkeerplaatsen; • Toegang via trap tot kelder en technische ruimte met hydrofoor en vuilwaterpompen; • Technische ruimte met noodstroom aggregaat; • Archiefruimte / opslagruimte; • Werkplaats / onderhoudsafdeling; Bouwlaag 0 (Begane grond) • Centrale entree met receptie; • toegang tot het trappenhuis en de liftinstallaties; • Trappenhuis naar de kelder; • Kantoorruimtes / pantry / toiletruimtes / invalidentoilet; • Fitnessruimte; • Ruimte met centrale elektravoorziening en brandmeldcentrale. Bouwlaag 1 (eerste verdieping) • Toegang tot het trappenhuis en de liftinstallaties; • Kantoorruimtes / toiletruimtes / pantry; • Toegang tot noodtrappenhuizen ; • Elektra kast; • Serverruimte. Bouwlaag 2 (tweede verdieping) • Toegang tot het trappenhuis en de liftinstallaties; • Kantoorruimtes / toiletruimtes / pantry; • Toegang tot noodtrappenhuizen; • Elektra kast. Bouwlaag 3 (derde verdieping) • Toegang tot het trappenhuis en de liftinstallaties; • Kantoorruimtes / toiletruimtes / pantry; • Toegang tot noodtrappenhuizen; • Elektra kast; • Serverruimte / telefooncentrale; • Technische ruimte met klimaatbeheersing t.b.v. bouwdeel A (oudbouw). Bouwlaag 4 (vierde verdieping) • Toegang tot het trappenhuis en de liftinstallaties; • Bedrijfsrestaurant / rokersruimte / opslagruimte catering • Toegang tot noodtrappenhuizen; • Toiletruimtes; • Dakopbouw bouwdeel B/C met liftmachinekamer en toegang tot het dak en technische ruimte t.b.v. klimaatbeheersing. Bouwlaag 5 (vijfde verdieping) • Toegang tot het trappenhuis en de liftinstallaties; • Kantoorruimtes / vergaderruimtes / toiletruimtes / pantry; • Toegang tot noodtrappenhuizen;
8
Bouwlaag 6 (zesde verdieping) • Toegang tot het trappenhuis en de liftinstallaties; • Kantoorruimtes / toiletruimtes / pantry; • Toegang tot noodtrappenhuizen; Bouwlaag 7 (Dakopbouw bouwdeel A) • Via trappenhuis toegang tot de dakopbouw; • Liftmachinekamers / boilerruimte 3.1.3 Hoofddraagconstructie en materiaalgebruik De hoofddraagconstructie en het materiaalgebruik zijn in hoofdlijnen als volgt te omschrijven: Bouwdeel A - 1ste fase (bouwjaar 1974) bestaat uit betonskeletbouw en omvat de kelder, begane grond en de eerste t/m derde etage. De gevelbekleding bestaat uit natuursteen. Bouwdeel A – 2de fase (bouwjaar 1989) bestaat uit staalskeletbouw en omvat de vierde t/m zesde etage en een dakopbouw. De fundering van deze etages wordt gevormd door een uitpandige staalconstructie welke rust op een betonfundering. De gevelbekleding bestaat uit sandwichpanelen. Bouwdeel B/C – 3de fase (bouwjaar 1998) bestaat uit betonskeletbouw en omvat de begane grond en de eerste t/m derde verdieping alsmede een dakopbouw welke uit twee lagen bestaat. De gevelbekleding bestaat uit natuursteen. De dakbedekking op de betonnen daken bestaat voor een groot deel uit naadloze gespoten dakbedekking met een ballastlaag uit grove grind. De overige dakbedekking is bitumineus en eveneens voorzien van een ballastlaag uit minder grove grind. De ramen zijn uitgevoerd in aluminium en voorzien van isolerende beglazing. In het algemeen kan worden geconcludeerd dat het gebouw degelijk is en de constructie in uitstekende staat van onderhoud verkeert. De waargenomen gebreken zijn minimaal en op korte termijn zijn geen onderhoudswerkzaamheden van betekenis te verwachten.
9
3.1.4 Installaties Bouwdeel
Ruimte
Soort installatie
Merk
Type
Bouwjaar
A
Kelder
Afzuigventilatoren
N.b.
N.b.
N.b.
A
Kelder
CO-detectie
N.b.
N.b.
2007
A
Kelder
Waterdetectie systeem
N.b.
N.b.
2008
A
Kelder
Hydrofoor
Grundfos
N.b.
2009
A
Kelder
Vuilwaterpompen
N.b.
N.b.
2009
A
Kelder
Noodstroomaggregaat (tbv bouwdeel A)
Perkins Leroy Somer
KVT 750 RPE
2001
A
Derde verdieping
4 x luchtbehandelingkasten + stoombevochtigers
N.b.
N.b.
1989, revisie 2007
A
Derde verdieping
Koelmachine
Trane
N.b.
2009
A
Derde verdieping
2 x cv ketel
Remeha
Gas 5D-XR 22 leden
2000
B+C
Dakopbouw
1x luchtbehandelingkast + stoombevochtigers
N.b.
N.b.
1998
B+C
Dakopbouw
2 x cv ketel
Remeha
Gas 3000
1998
B+C
Dakopbouw
Koelmachine
Trane
N.b.
1998
A
Begane grond
Elektra installatie – hoofd verdeelkast
N.b.
N.b.
2009
A
Begane grond
Elektra installatie – Sub hoofdkast
N.b.
N.b.
2006
B+C
Begane grond
Elektra installatie – Sub hoofdkast
N.b.
N.b.
1998
A, B + C
Alle verdiepingen
Verdeelkasten
N.b.
N.b.
2000 -2004
A
Beg.grond t/m 6de verdieping
2 x liftinstallatie
Thyssen
Nrs. 19899 + 19900
1989, besturingsinstallatie 2005
A
Kelder t/m 2de etage
1x goederenlift
Schindler
Nr. 361226
1974
B+C
Beg.grond t/m 3de verdieping
2 x liftinstallatie
Otis
Nrs. 361261 + 361262
1998
B+C
Dak
1x Gevelinstallatie
Mannesmann
Nr. 9485
1998
A, B + C
Begane grond
Brandmeldinstallatie
Siemens
Installatienr. 80/2289/005
1995 + 1998, gemoderniseerd Ca. 2000
A, B + C
Terrein
Slagbomen
N.b.
N.b.
N.b.
A, B + C
Alle verdiepingen
Gebouw Beheer Systeem
Siemens
N.b.
2001, 2003 + 2005
A, B + C
Terrein
Slagbomen
N.b.
N.b.
N.b.
10
Korte beschrijving principe installaties In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de aanwezige installaties voor het algemene gebruik goed functioneren, zeer goed onderhouden worden en veelal van recente datum zijn. In het overzicht zijn de niet gebouw gebonden installaties niet opgenomen. Dit betreffen onder andere de splitunits t.b.v. de diverse airo-units op diverse verdiepingen, de diverse boilers, de grootkeuken apparatuur, blusmiddelen, inbraakdetectie en de transformatorruimte. Op korte termijn is groot onderhoud noodzakelijk aan de goederenlift in de kelder van bouwdeel A, deze installatie dateert uit 1974, is sterk verouderd en niet veilig. Tevens zullen de luchtbehandeling installaties uit bouwdeel B + C, welke dateren uit 1998, binnen een termijn van 5 tot 10 jaar aan revisie toe zijn. Tot slot dient er rekening mee gehouden te worden dat computer gestuurde installaties zoals het GBS, brandmeldinstallaties alsmede inbraakdetectiesystemen vanaf een termijn van 15 jaar vernieuwd moeten worden omdat specifieke componenten niet meer leverbaar zullen zijn. De leverancier (Siemens in dit geval) is verplicht de losse componenten tot 15 jaar na installatie te kunnen leveren. In de praktijk houdt dit in dat grote investeringen in deze installaties na ca. 15 jaar te verwachten zijn. Desgewenst is gefaseerd vernieuwen, bijvoorbeeld over een periode van vijf jaar, goed mogelijk.
11
3.2 Kostenprognose Begroting
12
3.3
Beperkingen van het onderzoek
Tijdens de inspectie zijn de volgende onderdelen buiten beschouwing gelaten: N.v.t.
13
4.
4.1
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Algemene conclusie
Het grote kantoorpand is gefaseerd gebouwd. De eerste fase dateert uit 1974, tijdens fase twee in 1989 is het gebouw vergroot met drie verdiepingen, en in 1998 is de weglopende “banaan” aangebouwd. Het gebouw bestaat grotendeels uit betonskeletbouw, alleen fase 2 is opgetrokken als staalskelet wat rust op een opvallende uitpandige staalconstructie. Het gehele pand is onderhoudsarm van opzet met aluminium ramen en kozijnen voorzien van isolatieglas. De gevels van fase 1 en 3 zijn bekleedt met natuursteen, fase 2 is bekleedt met metaalplaat tegen sandwichpanelen. Het pand is fraai van inrichting en nergens krijg je de indruk dat het gebouw grotendeels dateert uit 1974, architectonisch lijkt het als een geheel ontworpen te zijn. Het kantoorpand wordt goed onderhouden en zowel bouwkundig als installatietechnisch verkeert het in goede conditie. Op korte termijn zijn geen grote onderhoudskosten te verwachten, alleen de goederenlift in de kelder dient op korte termijn gemoderniseerd te worden, tevens is de natuursteen gevel uit 1974 vervuild maar reiniging heeft slechts esthetische waarde. Echter op de lange termijn dient rekening gehouden te worden met hoge investeringskosten op het gebied van het gebouw beheersysteem (GBS), de brandmeldinstallaties alsmede het inbraak detectiesysteem. De losse componenten van deze installaties zijn in principe na 15 jaar niet meer leverbaar waardoor vernieuwing noodzakelijk zal zijn. Ook zal de gevelinstallatie van Mannesmann zal op termijn gereviseerd of gemoderniseerd moeten worden. Door de jaren heen zijn wel een aantal belangrijke zaken vernieuwd of onderhouden, zoals: • Een groot deel van de dakbedekking is in 2006 en 2007 vervangen door hoogwaardige naadloze gespoten dakbedekking; • Installatietechnisch zijn er de laatste jaren grote investeringen gedaan, zie punt 3.1.4 Daken Dakbedekking: Het kantoorpand heeft 6 platte daken. Deze daken zijn alle afgewerkt met bitumineuze dakbedekking en grotendeels voorzien van een ballastlaag van grove grind. Het grootste deel van de daken zijn in 2006 en 2007 vernieuwd en voorzien van gespoten dakbedekking van hoogwaardige kwaliteit. De daken verkeren in goede tot uitstekende staat, er is slechts lichte vervuiling zichtbaar langs het tegelpad bij de personeelskantine. Dakranden: De daken hebben alle betonnen dakopstanden afgewerkt met wit gecoate geprofileerde metaalplaten. De dakopstanden zijn deels verhoogd met leuningen waardoor het betreffende dakvlak veilig betreden kan worden. De dakranden verkeren in goede staat. Hemelwaterafvoeren en wateraccumulatie: De hemelwaterafvoeren zijn grotendeels inpandig aangelegd en zijn uitgevoerd in het pluvia systeem. Dit systeem werkt op onderdruk waardoor het hemelwater met grote snelheid van het dakoppervlak “gezogen” wordt. De hemelwaterafvoeren verkeren in goede conditie. Door de betonnen dakvlakken is er geen risico op het gebied van wateraccumulatie.
14
Dakveiligheid en voorzieningen: Op een aantal dakvlakken zijn aanhaakpunten voor valbeveiligingen aangebracht, ook zijn een aantal van de dakopstanden verhoogd met leuningen. Een deel van de daken heeft echter geen veiligheidsvoorzieningen, een RI&E zal uitsluitsel geven over de voorzieningen die getroffen dienen te worden voor het veilig betreden en werken op de diverse dakvlakken. Gevels Buitenwanden: De buitenwanden bestaan uit (geprefabriceerde) betonelementen waartegen natuursteen gevelbeplating is gemonteerd met metalen beugels. Het bouwdeel wat in 1989 is opgebouwd heeft sandwich panelen tegen staal als buitengevel, hier tegenaan zijn geprofileerde witte afdekplaten gemonteerd. De niet zichtbare buitengevels, rond de koelmachine verlaagd in het dakvlak, zijn afgewerkt met damwandbeplating. De buitengevels zijn geïsoleerd en verkeren in goede conditie maar de gevels van het bouwdeel uit 1974 zijn vervuild en op een aantal plaatsen (onopvallend) beschadigd. Het reinigen van de buitengevels heeft slechts esthetische waarde, vervangen van natuursteen is niet noodzakelijk. Buitenwandopeningen: Alle ramen en kozijnen zijn uitgevoerd in aluminium en voorzien van isolatieglas. De kozijnen zijn overwegend uitgevoerd in blank aluminium, de opbouw uit 1989 heeft donkergroen gemoffelde ramen en kozijnen en het trappenhuis met beide liften is uitgevoerd met witte kozijnen. Alle ramen en kozijnen verkeren in goede conditie maar er is een ruit gescheurd bij de overgang tussen de oudbouw en nieuwbouw (de “banaan”), er wordt uitgezocht wat hiervan de oorzaak is, het kan werking zijn tussen beide bouwdelen. Gevelvoorzieningen: Er is een gevelladder gemonteerd voor de raambewassing van de opbouw uit 1989, verder geen gevelvoorzieningen, slechts de AON lichtreclame op het dak. Interieur Binnenafwerking: De binnenafwerking op de verdiepingen is netjes met systeemplafonds, projecttapijt op de vloeren en flexibel in te delen ruimtes. Er is veel transparantie door open ruimtes en het gebruik van glazen panelen. De toiletruimtes en het sanitair zijn modern en ruim van inrichting. Het bedrijfsrestaurant op de vierde verdieping is strak van inrichting met veel oranje kleuren. Rond het entreegebied zijn luxe materialen gebruikt als natuursteen vloertegels, wanden met een houtfineer uitstraling en fraaie systeemplafonds. De binneninrichting is goed onderhouden en netjes, het entreegebied is bijzonder fraai afgewerkt. De vloer in de parkeerkelder is beschadigd bij de aansluiting van de goot in het midden, dit dient op termijn hersteld te worden.
15
Installaties W-installatie: De oudbouw heeft gescheiden klimaat beheersingsinstallaties (verwarming en topkoeling), Deze installaties zijn alle recentelijk gereviseerd of vervangen, alleen met de 2 cv ketels dient rekening gehouden te worden met hogere onderhoudskosten vanaf 2015, vervanging zal hierna op termijn noodzakelijk zijn. De nieuwbouw heeft klimaatbeheersing door inblaas via fancoil-units, de aangevoerde lucht heeft een basistemperatuur van 18Cº en wordt per ruimte op temperatuur gebracht. De afzuiging van de lucht vindt in het gehele gebouw plenum plaats via de verlichtingsarmaturen. De installaties in de nieuwbouw dateren alle uit 1998 en met revisie of vervanging dient binnen een periode van 10 jaar rekening gehouden te worden. E-installaties De elektra installaties bevinden zich in diverse ruimtes in het gebouw en worden jaarlijks gecontroleerd door middel van een thermografisch onderzoek. Vanaf 2000 zijn nagenoeg alle installaties vernieuwd en onderhoud is op termijn niet te verwachten. Liftinstallaties: Er zijn 5 liften, 4 personenliften en 1 goederenlift. De personenliften verkeren in goede conditie maar de goederenlift dateert uit 1974 en is totaal verouderd. Onderhoudswerkzaamheden zijn noodzakelijk om deze lift veilig te kunnen bedienen. Overige installaties: • CO-detectie in de kelder, deze installatie dateert uit 2007 en verkeert in uitstekende conditie; • Waterdetectiesysteem in de kelder, dit systeem dateert uit 2008 en verkeert in uitstekende conditie; • Hydrofoor in de kelder, deze installatie is vernieuwd in 2009 en verkeert in uitstekende staat; • Vuilwaterpompen in de kelder, deze zijn in 2009 vervangen en verkeren in uitstekende conditie; • Noodstroomaggregaat in de kelder, deze installatie dateert uit 2001 en verkeert in goede conditie; • Gevelinstallatie op het dak van de nieuwbouw, deze installatie dateert uit 1998 en met vervanging op de lange termijn dient rekening gehouden te worden. • Brandmeldinstallatie van Siemens. De installaties dateren van 1995 en 1998 en zijn in ca. 2000 vernieuwd. Vanaf 2015 dient rekening gehouden te worden met (gefaseerd) vernieuwen van het systeem; • GBS, het Gebouw beheersysteem is in de periode 2001 – 2005 geïmplementeerd. Men dient rekening te houden met een (gefaseerde) vernieuwing vanaf 2016. Algemeen terrein Het terrein rondom het gebouw is nagenoeg volledig ingericht als parkeerplaats met slechts beperkte groenvoorzieningen. Het gehele terrein oogt verzorgd en wordt goed onderhouden, er zijn slechts op een aantal plaatsen verzakkingen zichtbaar en kleine beschadigingen, deze kunnen op termijn hersteld worden maar dit heeft geen urgentie.
16
4.2
Aanbevelingen
Op basis van de technische inspectie adviseren wij u de volgende werkzaamheden en / of aanvullende onderzoeken binnen een termijn van vijf tot tien jaar uit te laten voeren: • • • • • • • • • • • •
Het reinigen van de vervuiling langs de dakranden en de betonpaden; Een RI&E voor het veilig werken op de platte daken; Het herstellen van beschadigingen aan de natuursteen buitengevel; Het reinigen van de natuursteen gevelafwerking van de oudbouw; Het herstellen van de keldervloer met de aansluiting op de goot; Het vervangen van beide cv ketels uit de oudbouw; Het vervangen of reviseren van de luchtbehandelingkast, beide cv ketels en de koelmachine uit de oudbouw; Het reviseren of vernieuwen van de goederenlift uit 1974; Het reviseren of vernieuwen van de gevelinstallatie; Het vernieuwen van de brandmeldinstallatie van Siemens; Het vernieuwen van het GBS van Siemens; Het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de bestrating van de parkeerplaats rond het gebouw.
17
Bijlage I
Technische inspectie
18
Bouwdeel: Daken Element: Dakbedekking
De dakbedekking op de oudbouw is in 2006 en 2007 vervangen door gespoten dakbedekking.
De dakbedekking op de technische ruimtes is niet geballast.
Het kromme bouwdeel is nieuwbouw uit 1998.
Overgang tussen nieuwe en oude dakbedekking
19
Lichte vervuiling langs de dakranden bij de tegelpaden.
De randafwerking is verbrand tijdens de dakrenovatie. Dit kan overigens weinig kwaad.
20
Omschrijving element: Het kantoorpand heeft 6 platte daken. Deze daken zijn alle afgewerkt met bitumineuze dakbedekking en grotendeels voorzien van een ballastlaag van grove grind. Het grootste deel van de daken zijn in 2006 en 2007 vernieuwd en voorzien van gespoten dakbedekking van hoogwaardige kwaliteit. De daken verkeren in goede tot uitstekende staat, er is slechts lichte vervuiling zichtbaar langs het tegelpad bij de personeelskantine. Materiaal: Bitumineuze dakbedekking deels geballast met grove grind. Hoeveelheid: N.b. Waardering: Goed tot uitstekend
Kenmerken gebrek: Slechts lichte vervuiling. Plaats en omvang gebrek: Langs de aansluiting van de dakopstanden met het tegelpad. Mogelijke oorzaak: Natuurlijke omstandigheden.
Herstelmogelijkheden: Jaarlijks dienen de daken gecontroleerd te worden en gereinigd.
Opmerkingen: Het regelmatig controleren (jaarlijks) en reinigen van daken de levensduur verlengen.
21
Bouwdeel: Daken Element: Dakranden
De dakranden zijn voorzien van afdekkappen.
De dakopstanden van de oudbouw zijn voorzien van leuningen
22
Omschrijving element: De daken hebben alle betonnen dakopstanden afgewerkt met wit gecoate geprofileerde metaalplaten. De dakopstanden zijn deels verhoogd met leuningen waardoor het betreffende dakvlak veilig betreden kan worden. De dakranden verkeren in goede staat. Materiaal: Metalen afdekkappen op betonnen opstanden. Hoeveelheid: N.b. Waardering: Goed.
Kenmerken gebrek: N.v.t. Plaats en omvang gebrek: N.v.t Mogelijke oorzaak: N.v.t
Herstelmogelijkheden: N.v.t.
Opmerkingen: Geen opmerkingen.
23
Bouwdeel: Daken Element: Hemelwaterafvoeren en wateraccumulatie
Inpandige pluvia hemelwaterafvoeren.
PVC hemelwaterafvoeren zichtbaar in de technische ruimte op het dak.
24
Omschrijving element: De hemelwaterafvoeren zijn grotendeels inpandig aangelegd en zijn uitgevoerd in het pluvia systeem. Dit systeem werkt op onderdruk waardoor het hemelwater met grote snelheid van het dakoppervlak “gezogen” wordt. De hemelwaterafvoeren verkeren in goede conditie. Door de betonnen dakvlakken is er geen risico op het gebied van wateraccumulatie. Materiaal: Kunststof. Hoeveelheid: N.b. Waardering: Goed.
Kenmerken gebrek: N.v.t. Plaats en omvang gebrek: N.v.t. Mogelijke oorzaak: N.v.t.
Herstelmogelijkheden: N.v.t.
Opmerkingen: Geen.
25
Bouwdeel: Daken Element: Dakveiligheid en voorzieningen
Hier ontbreken valbeveiligingen en ook leuningen. De raamwasinstallatie staat verkeerd opgesteld en kan niet veilig bereikt worden.
Aanhaakpunt op het hoogst gelegen dakvlak van de oudbouw.
De oudbouw is voorzien van leuningen op de dakopstanden en aanhaakpunten.
26
Omschrijving element: Op een aantal dakvlakken zijn aanhaakpunten voor valbeveiligingen aangebracht, ook zijn een aantal van de dakopstanden verhoogd met leuningen. Een deel van de daken heeft echter geen veiligheidsvoorzieningen, een RI&E zal uitsluitsel geven over de voorzieningen die getroffen dienen te worden voor het veilig betreden en werken op de diverse dakvlakken. Materiaal: Aanhaakpunten en leuningen op de daken van de oudbouw. Hoeveelheid: N.v.t. Waardering: Goed.
Kenmerken gebrek: Er ontbreekt een deugdelijke valbeveiliging op een aantal van de platte daken. Plaats en omvang gebrek: De nieuwbouw uit 1998. Mogelijke oorzaak: Nog geen wettelijke verplichting.
Herstelmogelijkheden: Nadat een RI&E is uitgebracht kunnen, indien noodzakelijk, de juiste voorzieningen aangebracht worden.
Opmerkingen: Veilig werken op daken is een wettelijke verplichting.
27
Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwanden
Op enkele plaatsen is de natuursteen gevelbeplating beschadigd.
De gevels zijn vervuild maar op een deel van de gevel valt de vervuiling niet op.
Een verschoven plaat.
De vensterbanken zijn alle vervuild, dit kan gereinigd worden gelijktijdig met de raambewassing.
Strepen vervuiling langs de dakopstand.
28
Kapotte natuursteen op de fundering.
Gevelafwerking met geprofileerde plaat.
Damwand gevelbeplating is op niet zichtbare posities toegepast.
29
Omschrijving element: De buitenwanden bestaan uit (geprefabriceerde) betonelementen waartegen natuursteen gevelbeplating is gemonteerd met metalen beugels. Het bouwdeel wat in 1989 is opgebouwd heeft sandwich panelen tegen staal als buitengevel, hier tegenaan zijn geprofileerde witte afdekplaten gemonteerd. De niet zichtbare buitengevels, rond de koelmachine verlaagd in het dakvlak, zijn afgewerkt met damwandbeplating. De buitengevels zijn geïsoleerd en verkeren in goede conditie maar de gevels van het bouwdeel uit 1974 zijn vervuild en op een aantal plaatsen (onopvallend) beschadigd. Het reinigen van de buitengevels heeft slechts esthetische waarde, vervangen van natuursteen is niet noodzakelijk. Materiaal: Natuursteen, metalen damwand beplating en afdekplaten. Hoeveelheid: N.b. Waardering: Redelijk tot goed.
Kenmerken gebrek: Vervuiling en kleine beschadigingen van het natuursteen. Plaats en omvang gebrek: De problemen zijn met name waargenomen bij de natuursteen gevelafwerking van de oudbouw. Mogelijke oorzaak: Natuurlijke veroudering en mechanische beschadigingen.
Herstelmogelijkheden: Een aannemer kan de herstelwerkzaamheden uitvoeren.
Opmerkingen: De waargenomen problemen zijn niet urgent en het herstel ervan heeft met name esthetische waarde.
30
Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwandopeningen
Aluminium ramen en kozijnen voorzien van isolatieglas. Deze verkeren in goede conditie.
De entree is voorzien van een glazen sluis.
31
Omschrijving element: Alle ramen en kozijnen zijn uitgevoerd in aluminium en voorzien van isolatieglas. De kozijnen zijn overwegend uitgevoerd in blank aluminium, de opbouw uit 1989 heeft donkergroen gemoffelde ramen en kozijnen en het trappenhuis met beide liften is uitgevoerd met witte kozijnen. Alle ramen en kozijnen verkeren in goede conditie maar er is een ruit gescheurd bij de overgang tussen de oudbouw en nieuwbouw (de “banaan”), er wordt uitgezocht wat hiervan de oorzaak is, het kan werking zijn tussen beide bouwdelen. Materiaal: Aluminium ramen en kozijnen voorzien van isolatieglas. Hoeveelheid: N.b. Waardering: Goed.
Kenmerken gebrek: N.v.t. Plaats en omvang gebrek: N.v.t. Mogelijke oorzaak: N.v.t.
Herstelmogelijkheden: N.v.t
Opmerkingen: De gescheurde ruit (bij omschrijving element genoemd) is verder niet benoemd omdat de kans op scheuring door werking tussen de bouwdelen niet aannemelijk is.
32
Bouwdeel: Interieur Element: binnenafwerking
Fraaie entree met receptie.
Toegang tot kantoorruimtes.
Toegang tot trappenhuis met liftinstallaties.
33
Open kantoorruimtes met systeemplafonds en projecttapijt.
de
Het bedrijfsrestaurant op de 4 verdieping met strak interieur.
De keuken.
34
Trappenhuis en trap naar de kelder (rechts).
De parkeergarage met afwateringsgoot in het midden
Opslagruimte / archiefruimte in de kelder.
Het herstellen van de garagevloer tegen de goot is op termijn noodzakelijk.
Fris interieur van een toiletruimte.
35
Omschrijving element: De binneninrichting is goed onderhouden en netjes, het entreegebied is bijzonder fraai afgewerkt. De vloer in de parkeerkelder is beschadigd bij de aansluiting van de goot in het midden, dit dient op termijn hersteld te worden. Materiaal: Cement dekvloer in de parkeerkelder. Hoeveelheid: N.v.t. Waardering: Matig.
Kenmerken gebrek: Scheurvorming. Plaats en omvang gebrek: Langs de gehele goot in het midden van de keldervloer is scheurvorming bij de aansluiting. Mogelijke oorzaak: Belasting door autoverkeer.
Herstelmogelijkheden: Een aannemer kan de losse delen uitkappen en de vloer aanhelen.
Opmerkingen: Geen opmerkingen.
36
Installatie: W-installaties - CV-installatie
Luchtbehandelingskasten, gereviseerd 2007.
Koelmachine, vernieuwd in 2009.
2 x CV ketel bouwjaar 2000, deze dienen op termijn vervangen te worden.
Luchtbehandelingskast in de nieuwbouw, 1998.
Koelmachine Bj. 1998. 2 x CV ketel, bouwjaar 1998.
37
Omschrijving installatie: 1 = 5 stuks Luchtbehandelingskasten met stoombevochtigers; 2 = 2 stuks Koelmachines; 3 = 4 stuks Cv ketels. Merk: 1 = N.b.; 2 = Trane; 3 = Remeha.
Bouwjaar: 1 = N.b.; 2 = 2009 (oudbouw) en 1998 (nieuwbouw); 3 = 2000 (oudbouw) en 1998 (nieuwbouw). Waardering: Goed.
Kenmerken gebrek: N.v.t. Plaats en omvang gebrek: N.v.t. Mogelijke oorzaak: N.v.t.
Herstelmogelijkheden: N.v.t.
Opmerkingen: Alle installaties functioneren goed en worden goed onderhouden. Vervanging of revisie zal op termijn noodzakelijk zijn gezien de bouwjaren van de installaties in de nieuwbouw.
38
Installatie: E-installaties
Hoofd verdeelkast, geïnstalleerd 2009.
Sub hoofdkast verdeelinstallatie, bouwjaar 2006.
39
Omschrijving installatie: Diverse groepenkasten op verschillende locaties in het kantoorpand. Merk: Divers. Bouwjaren: 2000 – 2009. Aantal: N.b. Waardering: Goed
Kenmerken gebrek: N.v.t. Plaats en omvang gebrek: N.v.t Mogelijke oorzaak: N.v.t.
Herstelmogelijkheden: N.v.t.
Opmerkingen: Geen opmerkingen.
40
Installatie: Liftinstallaties
2 liften in de oudbouw uit 1989, de besturingsinstallatie is vernieuwd in 2005
2 liften in de nieuwbouw uit 1998.
Technische ruimte goederenlift uit 1974, dit dient volledig gemoderniseerd te worden.
Technische ruimte liftinstallaties nieuwbouw.
41
Omschrijving installatie: Liftinstallaties Merk: 2x Thyssen, 2x Otis, 1x Schindler Bouwjaar: Thyssen 1989, besturingsinstallatie vernieuwd in 2005 Otis 1998 Schindler 1974 Waardering: Goed, Schindler slecht.
Kenmerken gebrek: De lift is verouderd en niet veilig. Plaats en omvang gebrek: De technische ruimte van de lift in de kelder. Mogelijke oorzaak: Ouderdom en gebrekkig onderhoud.
Herstelmogelijkheden: Een liftspecialist kan mogelijke gebreken in kaart brengen.
Opmerkingen: Het is moeilijk om de kosten voor herstel en goedkeuring van liften in te schatten.
42
Installatie: Overige installaties
CO-detectie tegen de gevel.
Waterdetectiesysteem uit 2008.
Hydrofoor uit 2009.
Vuilwaterpompen uit 2009.
Gevelinstallatie uit 1998.
Noodstroomaggregaat uit 2001.
43
Omschrijving installatie: 1 = CO-installatie, deze meet de luchtkwaliteit en schakelt ventilatie in wanneer de CO concentratie te hoog oploopt. 2 = Waterdetectiesysteem, dit systeem meet met een sensor of er plassen water ontstaan op de keldervloer. 3 = Hydrofoor, deze installatie zorgt voor voldoende waterdruk op alle verdiepingen. 4 = Vuilwaterpomp, deze pomp voert het water af uit de goot in de kelder, indien noodzakelijk. 5 = Noodstroomaggregaat, deze installatie slaat automatisch aan en voorziet alle belangrijke installaties van stroom wanneer het lichtnet uitvalt. 6 = Gevelinstallatie, hiermee kunnen de ramen bewassen worden. Merk: N.b. Bouwjaren: 2001 – 2009. Waardering: Goed
Kenmerken gebrek: N.v.t. Plaats en omvang gebrek: N.v.t. Mogelijke oorzaak: N.v.t.
Herstelmogelijkheden: N.v.t.
Opmerkingen: De beschreven installaties worden goed onderhouden, onvoorzien onderhoud is niet te verwachten.
44
Bouwdeel: Terrein Element: Terreininrichting
Op diverse plaatsen zijn lichte verzakkingen zichtbaar
Weinig grind op diverse plaatsen langs de gevel.
Toegang tot het terrein afgesloten met slagbomen.
Fietsenstalling op het terrein.
45
Toegang tot de inpandige parkeergarage.
46
Deugdelijk hekwerk rondom het gehele terrein.
Op diverse plaatsen is het tegelwerk beschadigd.
Kleine beschadigingen.
47
Omschrijving element: Het terrein rondom het gebouw is nagenoeg volledig ingericht als parkeerplaats met slechts beperkte groenvoorzieningen. Het gehele terrein oogt verzorgd en wordt goed onderhouden, er zijn slechts op een aantal plaatsen verzakkingen zichtbaar en kleine beschadigingen, deze kunnen op termijn hersteld worden maar dit heeft geen urgentie. Materiaal: Betontegels en betonklinkers. Hoeveelheid: N.v.t. Waardering: Goed.
Kenmerken gebrek: Op een aantal plaatsen kleine beschadigingen en verzakkingen. Plaats en omvang gebrek: Het gehele terrein rondom het kantoorpand. Mogelijke oorzaak: Normaal gebruik van het terrein.
Herstelmogelijkheden: Desgewenst kan een stratenmaker het terrein nalopen en de bestrating plaatselijk ophalen.
Opmerkingen: De waargenomen bestratingwerkzaamheden zijn niet urgent en noodzakelijk.
48
